AKUNTANSI REAL ESTAT INDONESIA

IFRS yang Mengubah Proses Bisnis

Latar Belakang
Bagian dari konvergensi IFRS,
Pencabutan PSAK 44 Penerapan IFRIC 15 (ED ISAK 21)

Ikatan Akuntan Indonesia

PENCABUTAN PSAK 44 DAN PENERAPAN IFRIC 15 (ED ISAK 21)

Konvergensi IFRS

Ikatan Akuntan Indonesia

PSAK 44 v. IFRIC 15 (ED ISAK 21)

Perbedaan paling utama pada metode pengakuan pendapatan (rule based vs principle based) IFRIC 15 (ED ISAK 21) memperkenalkan konsep pengakuan pendapatan secara terus menerus selama konstruksi berjalan

Ikatan Akuntan Indonesia

IFRIC 15 (ED ISAK 21)

Isu yang dibahas: Standar yang berlaku (PSAK 34 atau PSAK 23) Kapan pendapatan diakui? Ruang lingkup Perjanjian untuk konstruksi real estat Komponen untuk konstruksi real estat yang diidentifikasi dalam suatu perjanjian yang juga melibatkan komponen lainnya
Ikatan Akuntan Indonesia 5

PSAK 34 atau PSAK 23

Apakah pembeli dapat menentukan elemen struktural yang utama dari desain, atau dapat menentukan elemen struktural pada saat konstruksi sedang dalam penyelesaian? YA TIDAK

IAS 11 (PSAK 34)

Kontrak Konstruksi

IAS 18 (PSAK 23)

Pendapatan

BUKAN pilihan kebijakan akuntansi!!!

Ikatan Akuntan Indonesia 6

Pengakuan Pendapatan
Kontrak Konstruksi?
TIDAK YA

IAS 11 (PSAK 34) IAS 18 (PSAK 23) Penyediaan Jasa

Kriteria pengakuan pendapatan terpenuhi secara terus menerus? TIDAK
Ikatan Akuntan Indonesia

Hanya menyediakan jasa?

TIDAK

YA

Metode Persentase Penyelesaian YA

Ketika semua persyaratan dipenuhi
7

Penjualan barang?

Kriteria Pengakuan Pendapatan: Penjualan Barang

Khusus penjualan barang
Risiko signifikan dan manfaat kepemilikan telah dialihkan Entitas tidak lagi memiliki:

ED ISAK 21
Apakah pengendalian dan risiko signifikan & manfaat kepemilikan terkait dengan properti dalam pengembangan (dalam kondisi sekarang) sudah dialihkan ke pembeli sejalan dengan berjalannya konstruksi?
8

Keterlibatan manajement berkelanjutan Pengendalian efektif

Umum
Kemungkinan besar manfaat ekonomis terkait dengan transaksi akan diperoleh entitas Pendapatan dapat diukur dengan handal Biaya yang terjadi atau yang akan terjadi terkait dengan transaksi dapat diukur dengan handal
Ikatan Akuntan Indonesia

Identifikasi Transfer Berkelanjutan atas Properti dalam Pengembangan - Indikasi

Faktor relevan Kepemilikan atas tanah Hak pelanggan untuk menghentikan aktivitas pembangunan dan mengambil alih properti dalam pengembangan (WIP) Hak pelanggan jika developer bankrut Hak developer jika pelanggan bankrut Faktor yang tidak relevan Binding sales contract Harga jual yang sudah disepakati Unit properti dapat diidentifikasi secara spesifik Kemampuan untuk mengalihkan hak ke pihak lain Kemampun untuk mengakses area

Mungkin dapat menjadi relevan ...

Pola pembayaran Refund rights Insurance arrangements

Kemampuan developer untuk Kemampuan developer

menjual pekerjaan WIP Kemampuan untuk memaksakan hak dan kewajiban secara hukum
Ikatan Akuntan Indonesia

atau pelanggan untuk melakukan hipotik atas properti

9

IFRIC 15 (ED ISAK 21)

ED: Efektif 1 Januari 2012 secara retrospektif
1 Januari 2011 1 Januari 2012 Retrospektif

Ikatan Akuntan Indonesia

10

Dampak Penerapan ED ISAK 21

Ikatan Akuntan Indonesia

11

Dampak Penerapan ED ISAK 21

Dampak penerapan IFRIC 15 terhadap industri real estat:
Kesulitan dalam analisa laporan keuangan Volatilitas nilai pasar atas saham entitas real estat Pendanaan Perpajakan, dan kesulitan dalam mengambil keputusan berdasarkan rasio industri

Ikatan Akuntan Indonesia

12

PENERAPAN IFRIC 15 DI NEGARA LAIN

Perbandingan dengan Singapura, Malaysia, Hong Kong, dan China (RRC)

Ikatan Akuntan Indonesia

13

PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA

Mengadopsi seluruh pengaturan dalam IFRIC 15 kecuali terkait tanggal efektif 1 Januari 2011 Retrospektif

Ikatan Akuntan Indonesia

14

PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA

ASC (Accounting Standard Council) juga menerbitkan accompanying note yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari INT FRS 115 (IFRIC 15) Catatan tersebut:
Mempertimbangkan kerangka hukum yang berlaku di Singapura Memberikan penjelasan atas konsensus ASC terkait dengan perlakuan akuntansi penjualan properti dalam tahap konstruksi (off plan)
Ikatan Akuntan Indonesia 15

PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA

Kesimpulan:
Perpindahan risiko signifikan dan manfaat kepemilikan atas properti dalam pengembangan dapat terjadi dalam suatu penjualan properti (perumahan) umum Kerangka hukum, sistem caveat, adanya akun proyek terpisah, dan pembayaran progresif yang dilakukan pembeli menunjukkan bahwa kendali atas properti dalam tahap konstruksi beralih sesuai dengan tahapan konstruksi

Ikatan Akuntan Indonesia

16

PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA

Kesimpulan:
Secara umum manfaat ekonomik mengalir ke pengembang, walaupun dengan penggunaan akun proyek terpisah Kriteria pengakuan pendapatan dari penjualan barang yang mengacu ke IAS 18 seluruhnya dapat terpenuhi, mendukung penerapan INT FRS 115 terutama terkait dengan pemenuhan kriteria pengakuan pendapatan transfer berkelanjutan (metode persentase penyelesaian)

Ikatan Akuntan Indonesia

17

PENERAPAN IFRIC 15 DI MALAYSIA

Mengadopsi seluruh pengaturan dalam IFRIC 15 kecuali yang terkait dengan tanggal efektif Sebelumnya ditetapkan 1 Juli 2010 MASB mengundurkan tanggal efektif menjadi 1 Januari 2012
Memberikan waktu kepada pengembang untuk mempersiapkan diri. Memberikan waktu untuk memberikan masukan.

MASB mengizinkan penerapan dini

Ikatan Akuntan Indonesia 18

PENERAPAN IFRIC 15 DI HONG KONG DAN CHINA (RRC)

Hong Kong dan China (RRC) mengadopsi IFRIC 15 secara keseluruhan, termasuk tanggal efektif (1 Januari 2009) Pengembang di China sudah menggunakan pengakuan pendapatan saat konstruksi telah selesai (completed contract method) Menggunakan model bisnis build-then-sell, berbeda dengan di Indonesia yang pada umumnya sell-thenbuild
Ikatan Akuntan Indonesia 19

TERIMA KASIH

Ikatan Akuntan Indonesia

20