Tinjauan terhadap suatu proyek baru maupun pengembangan terhadap proyek yang telah ada, tentunya membutuhka

pertimbangan layak tidaknya proyek tersebut dalam rentang waktu ke depan. Biasanya ada 4 aspek kelayakan yang ha
dipenuhi untuk lebih meyakinkan terhadap tingkat resiko yang ada, yaitu:
Kelayakan Teknis
Kelayakan Operasional
Kelayakan Ekonomi
Kelayakan Hukum (legal)

Dalam program ini hanya akan dibahas tentang analisa terhadap kelayakan ekonomi atau lebih tepatnya metode yang
digunakan dalam menentukan layak tidaknya proyek dilihat dari sisi ekonomi. Ada 4 metode yang masing
dalam sheet tersendiri.

Contoh kasus:
Pak Roni ingin membangun bisnis advertising dengan modal awal sebesar 200juta. Dengan asumsi 50juta modal priba
sisanya meminjam di bank dengan interest sebesar 10%/tahun, bunga majemuk dengan tenor 10 tahun.
Jika Pak Roni ingin menganalisa bagaimana peluang investasinya dalam 10 tahun ke depan, bagaimanakah langkah
perhitungannya?
asumsi: pendapatan tahun1= 120juta meningkat 2,5% tiap tahunnya
biaya operasi tahun1=70juta meningkat 3% tiap tahunnya
Salvage value=70juta

telah ada, tentunya membutuhkan suatu

ya ada 4 aspek kelayakan yang harus

atau lebih tepatnya metode yang bisa

metode yang masing-masing akan dibahas

engan asumsi 50juta modal pribadi dan

gan tenor 10 tahun.
depan, bagaimanakah langkah

Tabel diatas merupakan rumus untuk menghitung faktor bunga jika diketahui salah satu va

bunga jika diketahui salah satu variabelnya

Perhitungan NPV
Diketahui:
Equitas
Pinjaman Bank
Bunga
Tenor
Pendapatan 1
Operasional 1
Pajak perusahaan
salvage value

Tahun

Rp 50,000,000.00
Rp 150,000,000.00
10%
10
Rp 120,000,000.00 peningkatan pendapatan
Rp 70,000,000.00 peningkatan operasional cost
10%
Rp 120,000,000.00

Invest awal
0 Rp 200,000,000.00
1
Rp
2
Rp
3
Rp
4
Rp
5
Rp
6
Rp
7
Rp
8
Rp
9
Rp
10
Rp

2.5%
3%

Cicilan pokok
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00
15,000,000.00

Cicilan bunga
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

15,000,000.00
13,500,000.00
12,000,000.00
10,500,000.00
9,000,000.00
7,500,000.00
6,000,000.00
4,500,000.00
3,000,000.00
1,500,000.00

per tahun
per tahun

Jumlah cicilan
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

30,000,000.00
28,500,000.00
27,000,000.00
25,500,000.00
24,000,000.00
22,500,000.00
21,000,000.00
19,500,000.00
18,000,000.00
16,500,000.00

Revenue
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

120,000,000.00
123,000,000.00
126,075,000.00
129,226,875.00
132,457,546.88
135,768,985.55
139,163,210.19
142,642,290.44
146,208,347.70
149,863,556.39

Cost
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

70,000,000.00
72,100,000.00
74,263,000.00
76,490,890.00
78,785,616.70
81,149,185.20
83,583,660.76
86,091,170.58
88,673,905.70
91,334,122.87

Pajak

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

2,481,200.00
2,475,478.50
2,719,645.17
2,940,015.52
3,163,953.39
3,388,716.65
3,614,572.54

Cashflow
Rp (200,000,000.00)
Rp
20,000,000.00
Rp
22,400,000.00
Rp
24,812,000.00
Rp
24,754,785.00
Rp
27,196,451.68
Rp
29,400,155.18
Rp
31,639,533.91
Rp
33,887,166.47
Rp
36,145,725.36
Rp
38,414,860.99

faktor

PV
1 Rp (200,000,000.00)
0.909090909 Rp
18,181,818.18
0.826446281 Rp
18,512,396.69
0.751314801 Rp
18,641,622.84
0.683013455 Rp
16,907,851.24
0.620921323 Rp
16,886,856.76
0.56447393 Rp
16,595,621.14
0.513158118 Rp
16,236,083.68
0.46650738 Rp
15,808,613.25
0.424097618 Rp
15,329,316.04
0.385543289 Rp
14,810,591.87
NPV
Rp
25,153,412.63
NPV negatif = tidak layak
NPV positif = layak

Tahun
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Revenue

Cost

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

120,000,000.00
123,000,000.00
126,075,000.00
129,226,875.00
132,457,546.88
135,768,985.55
139,163,210.19
142,642,290.44
146,208,347.70
149,863,556.39

70,000,000.00
72,100,000.00
74,263,000.00
76,490,890.00
78,785,616.70
81,149,185.20
83,583,660.76
86,091,170.58
88,673,905.70
91,334,122.87

Pajak

Jumlah cicilan

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

5,181,200.00
4,755,478.50
4,891,645.17
4,972,815.52
5,060,673.39
5,149,044.65
5,238,539.74

BC ratio dihitung dari total penerimaan dan pengeluaran yang dibandingkan

Pendapatan
Pengeluaran
Faktor
pendapatan
Rp 120,000,000.00 Rp (200,000,000.00)
1 Rp 120,000,000.00
Rp 120,000,000.00 Rp 100,000,000.00
0.909090909 Rp 109,090,909.09
Rp 123,000,000.00 Rp 100,600,000.00
0.826446281 Rp 101,652,892.56
Rp 126,075,000.00 Rp 101,263,000.00
0.751314801 Rp 94,722,013.52
Rp 129,226,875.00 Rp 107,172,090.00
0.683013455 Rp 88,263,694.42
Rp 132,457,546.88 Rp 107,541,095.20
0.620921323 Rp 82,245,715.25
Rp 135,768,985.55 Rp 108,540,830.37
0.56447393 Rp 76,638,052.85
Rp 139,163,210.19 Rp 109,556,476.27
0.513158118 Rp 71,412,731.07
Rp 142,642,290.44 Rp 110,651,843.97
0.46650738 Rp 66,543,681.22
Rp 146,208,347.70 Rp 111,822,950.34
0.424097618 Rp 62,006,612.05
Rp 149,863,556.39 Rp 113,072,662.60
0.385543289 Rp 57,778,888.50
BC Ratio =
BC Ratio >=1
BC Ratio<1

2.07
Layak
tidak layak

30,000,000.00
28,500,000.00
27,000,000.00
25,500,000.00
24,000,000.00
22,500,000.00
21,000,000.00
19,500,000.00
18,000,000.00
16,500,000.00

pengeluaran
Rp (200,000,000.00)
Rp
90,909,090.91
Rp
83,140,495.87
Rp
76,080,390.68
Rp
73,199,979.51
Rp
66,774,559.11
Rp
61,268,469.09
Rp
56,219,795.21
Rp
51,619,901.85
Rp
47,423,846.92
Rp
43,594,406.28

IRR = i1 NPV1. (i2 i1)/(NPV2 NPV1)

i1
i2

10%
20%

pendapatan
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

109,090,909.09
101,652,892.56
94,722,013.52
88,263,694.42
82,245,715.25
76,638,052.85
71,412,731.07
66,543,681.22
62,006,612.05
57,778,888.50
120,000,000.00

pengeluaran
Saldo
Rp (200,000,000.00) Rp (200,000,000.00)
Rp
90,909,090.91 Rp (181,818,181.82)
Rp
83,140,495.87 Rp (163,305,785.12)
Rp
76,080,390.68 Rp (144,664,162.28)
Rp
73,199,979.51 Rp (129,600,447.37)
Rp
66,774,559.11 Rp (114,129,291.23)
Rp
61,268,469.09 Rp (98,759,707.47)
Rp
56,219,795.21 Rp (83,566,771.61)
Rp
51,619,901.85 Rp (68,642,992.24)
Rp
47,423,846.92 Rp (54,060,227.11)
Rp
43,594,406.28 Rp (39,875,744.90)
Rp
Rp
80,124,255.10

tahun
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11