ON-GEADE-004 ANEXO

28/8/2002

MANUAL DE AVALIAO - CONCEITOS E METODOLOGIAS DE AVALIAO TCNICA DE IMVEIS

SUMRIO

1 CONCEITOS................................................................................................................. 1.1 Objetivo...................................................................................................................... 1.2 Significado do valor................................................................................................... 1.3 Procedimentos gerais............................................................................................... 2 CONCEITUAO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA................................................ 2.1 Conceituaes............................................................................................................ 2.2 Simbologia.................................................................................................................. 3 NVEIS DE RIGOR DA AVALIAO........................................................................... 3.1 Avaliao rigorosa.................................................................................................... 3.2 Avaliao normal....................................................................................................... 3.3 Avaliao expedita..................................................................................................... 3.4 Informao tcnica de valor..................................................................................... 4 AVALIAES COM NVEL DE RIGOR NORMAL...................................................... 4.1 Introduo.................................................................................................................. 5 MTODOS DE AVALIAO TCNICA....................................................................... 5.1 O mtodo comparativo de dados de mercado........................................................... 5.1.1 Conceituao.......................................................................................................... 5.1.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.1.3 Homogeneizao (avaliao com nvel de rigor normal)........................................ 5.1.4 Cuidados especiais................................................................................................ 5.2 O mtodo comparativo do custo de reproduo..................................................... 5.2.1 Conceituao.......................................................................................................... 5.2.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.3 O mtodo da renda................................................................................................... 5.3.1 Conceituao.......................................................................................................... 5.3.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.3.3 Valor locativo - Vl................................................................................................... 5.3.4 Receita lquida operacional - Rlo.......................................................................... 5.3.5 Receita lquida efetiva - Rle................................................................................... 5.3.6 Receita lquida total - Rlt....................................................................................... 5.3.7 Valor do imvel....................................................................................................... 5.3.8 Casos especficos................................................................................................... 5.4 O mtodo residual.................................................................................................... 5.4.1 Conceituao.......................................................................................................... 5.4.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.5 O mtodo involutivo...................................................................................................
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14 14 14 14 14 14 19 22 22 24 25 25 26 26 26 26 26 26 27 27 28 28 28 28 28 29 29 29 30 30 31 31 31 32 32 32 10

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28/8/2002 32 33 33 33 33 34 34 34 35 35 36 36 36 37 37 38 39 40 40 40 41 41 41 42 42 42 42 42 42 43 44 44 45 45 46 47 48 48 49 49 49 50 51 52 52 53 53 53 11

5.5.1 Conceituao.......................................................................................................... 5.5.2 Estudo para implantao de loteamento................................................................. 5.5.3 Estudo para implantao de projeto com edificaes............................................. 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)................................................................................ 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)......................................................................... 5.5.6 Retorno Bruto (RB).................................................................................................. 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)....................................................................................... 6 PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS PRELIMINARES.............................................. 7 AVALIAO DE IMVEIS URBANOS........................................................................ 7.1 Mtodo comparativo de dados de mercado............................................................... 7.2 Atualizao dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)....................... 7.3 Homogeneizao dos valores pesquisados.............................................................. 7.3.1 Homogeneizao pela forma usual......................................................................... 7.3.2 Homogeneizao nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C.............................. 7.3.3 Fatores de homogeneizao................................................................................... 7.3.3.1 Fator de rea - Fa................................................................................................ 7.3.3.2 Fator de profundidade Fp.................................................................................. 7.3.3.3 Fator de testada Ft.... ....................................................................................... 7.3.3.4 Fator de transposio - Ftr................................................................................... 7.3.3.5 Fator de testadas mltiplas - Ftm........................................................................ 7.3.3.6 Fator de acidentao topogrfica - Fat................................................................ 7.3.3.7 Fator de restrio legal - Frl................................................................................. 7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd...................................................................................... 7.3.3.9 Fator de loja - Flj.................................................................................................. 7.3.3.10 Fator de projeto Fpj......................................................................................... 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac................................................................................ 7.3.3.12 Fator de depreciao fsica e funcional Fd.................................................. 7.3.3.13 Fator de comercializao - Fk........................................................................... 7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff.......................................................................... 7.4 Tratamento estatstico dos valores pesquisados...................................................... 7.5 Mtodo comparativo do custo de reproduo de benfeitorias................................... 7.5.1 Custo de reproduo - Cr........................................................................................ 7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reproduo................................................................ 7.5.3 Fator de ajuste de condomnio Fc........................................................................ 7.5.4 Custo Unitrio Bsico - CUB................................................................................... 7.5.5 Coeficiente do valor pleno....................................................................................... 7.5.6 Depreciao............................................................................................................ 7.5.7 Padres de acabamento......................................................................................... 7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf.......................................................... 7.5.9 Fator de loja - Flj..................................................................................................... 7.6 Resultado da avaliao.............................................................................................. 8 AVALIAO DE GLEBAS URBANIZVEIS............................................................... 8.1 Avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado....................................... 8.2 Avaliao pelo mtodo involutivo............................................................................... 8.2.1 Procedimentos........................................................................................................ 9 AVALIAO DE IMVEIS RURAIS............................................................................ 9.1 Mtodo de avaliao.................................................................................................. 9.2 Terra nua...................................................................................................................
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28/8/2002 54 54 55 55 55 56 57 57 57 57 58 59 59 59 60 60 60 60 61 61 62 63 63 63 64 64 65 65 68 68 70 70 70 70 70 71 71 71 71 71 71 72 12

9.3 Benfeitorias................................................................................................................ 9.3.1 Benfeitorias no reprodutivas ou no produtivas.................................................... 9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas.................................................................. 9.3.2.1 Culturas................................................................................................................ 9.3.2.2 Florestas............................................................................................................... 9.3.2.3 Pastos.................................................................................................................. 10 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA NORMAL............................................ 10.1 Instrues para preenchimento................................................................................ 10.1.1 Sntese da avaliao tcnica: ............................................................................. 10.1.2 Caracterizao do terreno..................................................................................... 10.1.3 Caracterizao das benfeitorias............................................................................ 10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha AVAL-R)....................................................... 10.1.5 Pesquisa de valores imobilirios.......................................................................... 10.1.6 Homogeneizao de valores pesquisados, memria de clculo, informaes complementares e concluses, para a planilha AVAL-R................................... 10.1.7 Homogeneizao de valores pesquisados, memria de clculo, informaes complementares e concluses, para a planilha AVAL-C .................................. 10.1.8 Memria de clculo/estatstica ............................................................................ 11 AVALIAO TCNICA EXPEDITA E INFORMAO TCNICA DE VALOR......... 11.1 Introduo................................................................................................................ 11.2 Elementos para a avaliao expedita e informao tcnica.................................... 12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS.............................................................. 13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS.................................................. 14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS........... 15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS NBR 8799...................................... 16 METODOLOGIA PARA ILHAS.................................................................................. 17 VALOR DE BENFEITORIAS...................................................................................... 18 VALOR TOTAL DO IMVEL...................................................................................... 19 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA EXPEDITA FATE............................ 19.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO....................... 20 FOLHA DE INFORMAO TCNICA DE VALORES FITV................................... 20.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO....................... 21 PLANTA GENRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUO................................... 21.1 Escopo..................................................................................................................... 21.2 Abordagem metodolgica........................................................................................ 22 METODOLOGIA DE EXECUO E ATUALIZAO DA PGV................................. 22.1 Estudo da localidade............................................................................................... 22.1.1 Anlise geogrfica da localidade......................................................................... 22.1.2 Determinao das fontes de pesquisa................................................................ 22.1.3 Indicao dos coeficientes locais de valorizao............................................... 22.1.4 Elaborao de uma tipografia local de terrenos................................................ 22.1.5 Localizao dos plos de valorizao................................................................. 22.2 Pesquisa de valores imobilirios............................................................................. 22.2.1 Valores de transaes.........................................................................................
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28/8/2002 72 72 72 73 73 74 74 74 75 75 75 77 81

22.2.2 Valores de locao.............................................................................................. 22.2.3 Valores de censo de opinio............................................................................... 22.3 Determinao de reas homogneas e de lote-padro de referncia................ 22.4 Tratamento dos valores pesquisados..................................................................... 22.4.1 Sistemtica global................................................................................................ 22.4.2 Organizao preliminar de dados........................................................................ 22.4.3 Avaliao das benfeitorias.................................................................................... 22.5 Determinao dos valores....................................................................................... 22.6 Montagem de Planta Genrica de Valores.............................................................. 22.7 Atualizao do cadastro de logradouros................................................................ 23 RELATRIO FINAL.................................................................................................... ANEXOS AO CAPTULO II.............................................................................................. ANEXOS AO CAPTULO III.............................................................................................

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ON-GEADE-004 CAPTULO I 1 CONCEITOS GERAIS 1.1 Objetivo

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O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma padronizao das avaliaes de imveis, nos servios afetos Secretaria do Patrimnio da Unio. 1.2 Significado do valor

O conceito de valor, admitido pelas normas da SPU e em funo da legislao vigente, o de valor de mercado. O valor de mercado o VALOR PROBABILSTICO DE MERCADO de um imvel, resultante da livre ao dos fatores e foras de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referncia em contrrio, esse valor para pagamento vista, considerando-se o imvel livre e desembaraado de quaisquer nus, inclusive locao. 1.3 Procedimentos gerais

Os coeficientes e parmetros aqui citados, embora resultem da experincia brasileira de engenharia de avaliaes e da prpria experincia acumulada pela SPU, tm carter metodolgico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatrios. Caso o encarregado da avaliao, em determinada circunstncia, tenha razes efetivas para alterar esses parmetros, poder faz-lo, fundamentando os motivos por escrito, de maneira clara e comprovvel. 2 CONCEITUAO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementao de informaes, recomenda-se a leitura dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual. 2.1 Conceituaes

APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - aquele recomendvel para o local, observada a tendncia do uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas municipais. REA COBERTA PADRO - a rea coberta de acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliao do custo global da construo.

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REA COBERTA DE PADRO DIFERENTE - a rea coberta de padro de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliao do custo global da construo. REA COBERTA REAL DE CONSTRUO - a medida de superfcie de qualquer dependncia coberta, nela includas as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos. REA DE CONSTRUO - a soma das reas cobertas-padro e equivalentes da construo. REA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUO - a medida da superfcie de qualquer dependncia descoberta, que se destina a outros fins, que no apenas o de simples cobertura (terraos, playgrounds etc.), includas as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos. REA EDIFICADA - qualquer construo que caracterize um imvel, tais como: casas, edifcios, galpes, garagens etc. REA EQUIVALENTE DE CONSTRUO - a rea estimada, fictcia, que, ao Custo Unitrio Bsico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a rea real de construo correspondente, descoberta ou coberta de padro diferente. REA HOMOGNEA - a regio cujas caractersticas locais (tais como: paisagismo, topografia, pedologia e servios urbanos) se assemelham e cuja legislao quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual de construo admissvel, gabarito e reas mnimas dos lotes a mesma. REA REAL DE CONSTRUO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIRIA - a soma das reas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade considerada. REA REAL DE CONSTRUO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIRIA - a soma da rea real de construo privativa da unidade imobiliria e a parcela da rea real de construo de uso comum correspondente unidade autnoma considerada. REA REAL DE CONSTRUO DE USO COMUM - a soma das reas coberta e descoberta reais, contidas nos limites das dependncias de uso comum. BENEFCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construo compreendem o custo da administrao central, financiamentos, bonificaes da construtora e da incorporadora etc.

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BENFEITORIA - qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo que no se possa retir-lo sem destruio, modificao, fratura ou dano, e que vise a conserv-lo, torn-lo mais til ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros limtrofes, aterros e gramados. BENFEITORIA NO REPRODUTIVA - em reas rurais, so os melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoo implica destruio, alterao, fratura ou dano, compreendendo edificaes, vedos, terreiros, instalaes para abastecimento de gua, de energia eltrica, de irrigao e outras que, por sua natureza e funo, e por se acharem aderidas ao cho, no so negociveis e nem rentveis separadamente das terras. BENFEITORIA REPRODUTIVA - em reas rurais, so as culturas comerciais ou domsticas implantadas no terreno, cuja remoo implica perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora no negociveis separadamente do solo, podero ter cotao em separado, para base de negcios de propriedades rurais. CADASTRO DE LOGRADOUROS - o sistema organizado de informaes que, mediante cdigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seo um valor genrico do m do terreno, observados os fatores de desvalorizao ou valorizao que incidem sobre sua localizao e caractersticas prprias. COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL - Fd - o multiplicador que visa a depreciar o imvel novo para atingir condies semelhantes s do imvel avaliando. COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - o multiplicador que permite passar do valor do m de construo publicado pelas revistas tcnicas especializadas ao valor de reproduo da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, no contempladas no Custo Unitrio Bsico (elevadores, fundaes etc.) e os benefcios e despesas indiretas (BDI). Este coeficiente no incorpora a vantagem da coisa feita, nem o fator de valorizao comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de benfeitoria. DEPRECIAO - a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescncia fsica, econmica ou funcional. DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construo compreendem: custos de projetos de arquitetura, estrutura e instalaes (eltrica, hidrulica, guas pluviais, esgoto etc.), licenas, seguros, despachantes, instalaes provisrias, equipamentos mecnicos (elevadores, compactadores, exaustores etc.), administrao local e outras. DIVISAS DO TERRENO - so os seus limites que confinem diretamente com os de outras unidades.

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FATORES DE HOMOGENEIZAO - so multiplicadores que visam a transformar os dados provenientes dos imveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de valores adequados ao imvel avaliando. FRENTE OU TESTADA EFETIVA distncia real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro pblico, servido, orla martima, lacustre ou fluvial, ou ainda costes e canais. FRENTE PROJETADA Projeo da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais so oblquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente curva, ressalvadas condies especiais de melhor aproveitamento, em funo da zona e da norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas. (Bsico de Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997) FRENTE DE REFERNCIA a frente adotada pelo avaliador como representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneizao em decorrncia do conceito de que as dimenses da testada influem no valor do terreno. (Bsico de Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997) GLEBA INDUSTRIAL Gleba urbanizvel que resulta na criao de lotes de destinao industrial. GLEBA URBANA - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, em princpio com rea superior a 10.000m, cujo aproveitamento eficiente no depende de parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial. GLEBA URBANIZVEL - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanizao, tendo, em princpio, uma rea superior a 10.000m. Este limite no tamanho da rea deve ser considerado meramente indicativo, no devendo ser tomado como fator decisrio no enquadramento da gleba como urbanizvel. IMVEL RURAL - prdio rstico, de rea contnua, qualquer que seja sua localizao, que se destine explorao extrativa, agrcola, pecuria, ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs da iniciativa privada. LOTE-PADRO URBANO - aquele de forma retangular, com uma s frente ou testada, com as medidas-padro adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou estabelecidas pela SPU, quando da elaborao da Planta Genrica de Valores. LOTE URBANO - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passvel de ser aceito como unidade autnoma conforme o disposto na Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2, 4 e 6, e na legislao local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente no dependa de parcelamento.
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PROFUNDIDADE EQUIVALENTE Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal nos de frente mltipla.(Bsico de Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997) PLANTA GENRICA DE VALORES - a representao grfica de uma localidade na escala conveniente, onde esto indicados os cdigos de logradouros correspondentes aos valores de m de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padro de comparao. SEO OU TRECHO DE LOGRADOURO - constituda por um trecho de logradouro com igual valor genrico para o m dos terrenos nele situados. O ponto inicial da seo deve ser o incio do logradouro ou o trmino de um trecho anterior, e o seu ponto final o incio do trecho subseqente. A seo pode corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro no trecho considerado. SERVIDO Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem. Pode ser classificada em: Servido acessria: aquela necessria para que a principal possa surtir efeito. Servido administrativa: aquela em que o titular o poder pblico. Servido aparente: aquela que se manifesta concretamente por interveno fsica. Servido mltipla: aquela que, embora instituda sobre a mesma parte de um imvel, destina-se a usos de naturezas diversas. Servido no aparente: aquela que no se manifesta por interveno fsica. Servido perptua ou permanente: aquela instituda por prazo indeterminado. Servido predial: restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro prdio, pertencente a proprietrio diverso. Servido temporria: aquela instituda por prazo determinado. Servido voluntria: aquela que decorre de ato espontneo de vontade. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996). TABELA DE VALORES - o relatrio de sada do sistema eletrnico de cadastro onde esto listados os cdigos, a descrio dos trechos de logradouros e os correspondentes valores do m de terreno. TERRENO INDUSTRIAL - aquele utilizado ou prprio para finalidade produtiva "lato sensu" de carter industrial, tais como fbricas, instalaes industriais, depsitos, armazns, "shoppings", supermercados, instalaes de apoio pesca, clubes de servios nuticos etc. TTULO DE PROPRIEDADE DE IMVEL - o instrumento ou escritura pelo qual se transfere o domnio do imvel, mediante seu registro no Cartrio de Registro Geral de Imveis competente. O ttulo de propriedade denominado comumente escritura ou ttulo de domnio de imvel.
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VALOR GENRICO DO M DE TERRENO - o valor mais provvel de mercado, resultante de pesquisa do mercado imobilirio local, do m de terreno para os lotes situados em um trecho ou todo um logradouro. VALOR MAIS PROVVEL DE MERCADO DE UM IMVEL - o resultante da livre ao dos fatores e foras de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referncia em contrrio, esse valor para pagamento vista, considerando-se o imvel livre e desembaraado de quaisquer nus, inclusive locao. VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - a diferena entre o valor de mercado e o custo de reproduo depreciado do imvel. UNIDADE IMOBILIRIA AUTNOMA - o terreno ou sua frao ideal, com ou sem benfeitorias, objeto de Matrcula individual no Cartrio de Registro Geral de Imveis. ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGNEAS Aquelas que apresentam caractersticas semelhantes quanto dimenso dos lotes e construes, infra-estrutura urbana e entorno, tipo de uso e ocupao de solo estabelecidos, vocao e capacidade de aproveitamento. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996). 2.2 Simbologia

A simbologia adotada aquela da ABNT, complementada com as convenes literais que seguem. 2.2.1 Medidas Att Atu T Tef Tr Peq - rea total do terreno - rea do terreno da Unio - frente ou testada real - frente ou testada efetiva (projeo da frente sobre a normal a um dos lados) - frente ou testada de referncia - profundidade equivalente

Tmn - frente ou testada mnima recomendada para a zona, segundo sua categoria Pmx - profundidade mxima recomendada para a zona, segundo sua categoria Pmn - profundidade mnima recomendada para a zona, segundo sua categoria N Ab Abp - profundidade-padro (ou do lote-padro) - rea de construo das benfeitorias - rea de construo privativa da unidade imobiliria

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ON-GEADE-004 2.2.2 Idade Iap Ir Ip 2.2.3 - idade aparente (ou estimada) do imvel - idade remanescente - vida til provvel (Iap + Ir)

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Valores e custos Vtt Vtu Vdu Vg Vo Vb Vbp Vti Vip Vir Vr Vl Vui Vuh Vd Vad Pa Pgv Mgd Dp Li Lp Rlo Rlef Rlt Cr Cub - valor do terreno total - valor do domnio pleno do terreno da Unio - valor do domnio til do terreno da Unio - valor genrico unitrio (por m) do terreno para o trecho de logradouro ou de rea rural - valor genrico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padro no trecho do logradouro - valor das benfeitorias - valor da benfeitoria proporcional relao entre a rea do terreno da Unio e do terreno total - valor total do imvel - valor proporcional do imvel para fins de laudmio - valor de referncia do imvel para clculo do laudmio - valor residual - valor locativo - valor unitrio inicial (por m ou por ha) - valor unitrio homogeneizado - valor declarado - valor adotado - percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizveis - produto geral de vendas - montante global das despesas - despesas em percentagem do Pgv - lucro do incorporador - lucro percentual em relao ao Pgv - receita lquida operacional - receita lquida efetiva - receita lquida total - custo de reproduo - Custo Unitrio Bsico de construo por m PGINA 20

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ON-GEADE-004 Yi Ylp 2.2.4 - ndice de valor do trecho de logradouro do imvel pesquisado - ndice de valor do trecho de logradouro do lote padro

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Coeficientes e taxas r i f Kp Kcf Kr Kv fi - coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att) - taxa de juros (por perodo ou mensal) - taxa de inflao (por perodo ou mensal) - coeficiente do valor pleno - coeficiente de vantagem da coisa feita - coeficiente do valor residual - coeficiente de vacncia - frao ideal em condomnios horizontais ou verticais

2.2.5

Estatstica n xi x s t Ls Li - nmero de elementos da amostra - elemento da amostra - mdia aritmtica - desvio-padro da amostra - desvio-padro da populao - abscissa da distribuio de Student - limite superior de aceitao - limite inferior de aceitao

2.2.6

Fatores de homogeneizao e correo Fat Fp Ft Ftr Frl Fd Flj Fpj - fator de acidentao topogrfica - fator de profundidade - fator de frente ou de testada - fator de transposio de local - fator de restrio legal - fator de depreciao fsica e funcional ou de idade - fator de loja ou de valorizao comercial - fator de projeto PGINA 21

Ftm - fator de frentes ou de testadas mltiplas

Fpd - fator de pedologia

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ON-GEADE-004 Fac - fator de acabamento Fa Ff Fh Fc Ftc Fx Fk 3 - fator de atualizao monetria - fator de fonte - fator de homogeneizao ou corretivo total - fator de condomnio - fator devido ao tipo de construo - fator genrico a ser usado conforme a necessidade - fator de comercializao

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NVEIS DE RIGOR DA AVALIAO

Os nveis de rigor da avaliao, segundo as prescries da NBR 5676/89, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas-ABNT, esto condicionados quantidade e confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados. A NBR 5676/89 refere-se a imveis urbanos; a NBR 8799, a imveis rurais e a NBR 8951, a glebas urbanizveis, todas com idntica classificao: a) b) c) expedito; normal e rigoroso.

As prescries relativas aos vrios nveis de rigor da NBR 5676/89 so transcritas a seguir: 3.1 Avaliao rigorosa

"Avaliao rigorosa define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada, com grande iseno de subjetividade, e que atende a todos os requisitos abaixo: a) cada um dos elementos que contribuem para formar a convico de valor tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra to aleatria quanto possvel, usando-se toda a evidncia disponvel. a qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto: - idoneidade e completa identificao das fontes de informao; - sua atualidade, observando o estabelecido na letras "c" e "f"; - ao detalhamento da descrio de suas caractersticas; - sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, e/ou sua consistncia com o modelo utilizado nos termos da letra "c", no que diz respeito a: - localizao no contexto urbano;
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b)

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ON-GEADE-004 - destinao; - ao grau de aproveitamento; - s caractersticas fsicas;

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- comprovao de todos os elementos de referncia que concorrerem elaborao do trabalho avaliatrio. c) o tratamento para alcanar a convico do valor deve ser baseado em processos de inferncia estatstica que permitam calcular estimativas no tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiana para elas, alm de submet-las a testes de hipteses, cujos resultados satisfaam s exigncias do nvel de rigor. o nmero (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial definido pela soma do nmero (K) de variveis (explicada e explicativas), utilizada no modelo de regresso, mais um mnimo de 5 graus de liberdade, isto : N e)

d)

K+5

a transformao do preo com pagamento a prazo de um dado elemento para o preo vista deve ser feita com adoo de uma taxa de desconto efetiva, lquida e praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a este elemento. a atualizao de preos referentes a elementos pretritos deve considerar a desvalorizao real dos imveis inferidas e justificadas pela equao por regresso. todas as caractersticas do imvel avaliando devem estar necessariamente contidas no intervalo amostral correspondente. Se, alm da fronteira, obrigatoriamente se impe a discusso da inelasticidade da funo estimativa naquele ponto a caracterstica assinttica explicitada, admitindo-se uma diferena de valor do bem avaliando de, no mximo, dez por cento do valor inferido na fronteira amostral da mesma caracterstica. o valor final da avaliao, a ser indicado pelo engenheiro de avaliaes em funo do tratamento estatstico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiana fechado e mximo de oitenta por cento. O trabalho pode ser enquadrado neste nvel se, testadas as hipteses nulas de no haver regresso da equao e dos respectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nvel de significncia mxima de 5% (cinco por cento). nos trabalhos compostos por avaliaes parciais, este nvel de rigor estar atendido se, em pelo menos 85% (oitenta e cinco por cento) do montante da avaliao, ele for alcanado.

f)

g)

h)

i)

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ON-GEADE-004 j)

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a avaliao considerada rigorosa especial sempre que o tratamento inferencial adotado encontrar um modelo estatstico o mais abrangente possvel, incorporando o maior nmero de caractersticas que estejam contribuindo para a formao do valor e atendendo, necessariamente, s condies abaixo relacionadas: identificada a funo estimativa da formao de valor, esta tem de ser no tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimao estatstica; para tanto, devem ser rejeitadas as hipteses nulas da equao de regresso, ao nvel de significncia mximo de um por cento, e dos respectivos regressores, ao nvel de significncia mximo de 10% (dez por cento) unicaudal ou 5% (cinco por cento) em cada ramo do teste bicaudal, bem como verificadas as condies bsicas referentes aos resduos no explicados: normalidade, homocedasticidade e no auto-regresso, alm de independncia entre as variveis; as caractersticas do bem avaliando devem estar contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referncia, sendo rejeitadas as extrapolaes; o campo de arbtrio do engenheiro de avaliaes correspondente ao intervalo de confiana mximo de oitenta por cento e de menor amplitude, estabelecido para cada um dos regressores de "per si" para um subconjunto deles, caso haja evidncia de multicolinearidade entre as variveis relevantes levadas ao modelo e, para os resduos, sejam satisfeitas as condies bsicas de normalidade, homocedasticidade e no auto-regresso; o nmero (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial definido em funo do nmero (K) de variveis (explicada e explicativas), atendendo s seguintes condies: N

2K + 5 ,

3K" (NBR 5676/89)

3.2

Avaliao normal

"A avaliao normal define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos abaixo: a) a coleta de dados deve trazer todas as informaes disponveis que permitam ao engenheiro de avaliaes formar sua convico de valor; a qualidade da amostra deve estar assegurada quanto: idoneidade das fontes de informao; sua atualidade, observado o prescrito no item "e";

b)

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ON-GEADE-004 -

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sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas; ao nmero de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a cinco; do os de

c)

o tratamento dispensado aos elementos, para serem levados formao valor, deve ser feito atravs de estatstica descritiva, homogeneizando-se elementos observados, quando no perfeitamente comparveis. O uso mtodos estatsticos para eliminar dados supostamente discrepantes admissvel neste nvel;

d)

a transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para o preo vista feita com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a este elemento; nos casos de exame de elementos no contemporneos, pretritos, a equivalncia do preo no tempo ser obtida, no mnimo, atravs de ndices econmicos oficiais, limitados a prazo compatvel com a conjuntura em vigor poca da avaliao. Sempre que o mercado no acompanhar a evoluo dos ndices econmicos, s ser permitida a utilizao de elementos atualizados mediante consulta fonte; so admitidas as homogeneizaes feitas atravs de fatores ou ponderaes empricas, porm consagradas, que consideram as diferenas entre os elementos ou seus atributos; as caractersticas do bem avaliando devem preferencialmente estar contidas no intervalo ou espao amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens observados. Sempre que isso no ocorrer, deve o engenheiro de avaliaes enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstncia." (NBR 5676/89)

e)

f)

g)

3.3

Avaliao expedita

"Aquelas que se louvam em informaes e/ou na escolha arbitrria do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovao expressa dos elementos e mtodos que levaram convico do valor." (NBR 5676/89) Conforme o item 6.2.6, da NBR 8951/85, classificam-se tambm como expeditas as avaliaes em massa. Apesar de essa Norma referir-se avaliao de glebas urbanizveis, usa-se o mesmo conceito no mbito da SPU, em relao avaliao em massa de imveis urbanos, cuja metodologia consta do CAPTULO III deste Manual. 3.4 Informao tcnica de valor

Na impossibilidade devidamente justificada de se fazer a vistoria no imvel avaliando, ser elaborada a Informao tcnica de valor. Conforme mencionado na Orientao Normativa de avaliaes, a dispensa da vistoria dever ser previamente autorizada pelo Gerente Regional e, no seu impedimento legal, pelo seu substituto.
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CAPTULO II 4 4.1 AVALIAES COM NVEL DE RIGOR NORMAL Introduo

Este captulo contm recomendaes metodolgicas para a realizao de avaliaes com maior nvel de rigor, destinadas a subsidiar as operaes com imveis de propriedade ou de interesse da Unio. As informaes necessrias determinao de valores dos imveis podem ser obtidas pelos mtodos direto (comparativo e de custo) e/ou indireto (renda, residual e involutivo) de avaliao tcnica de imveis. Sempre que possvel devem ser utilizados os formulrios constantes deste manual. Outrossim, so admitidas alteraes, acrscimo e excluses nas planilhas disponveis, em funo de circunstncias especiais de cada avaliao e do mtodo efetivamente empregado. A seleo dos mtodos a serem adotados no aleatria. Deve estar em consonncia com cada caso particular e sua adoo precisa ser justificada. Preferencialmente, devem ser utilizados os mtodos diretos. O imvel avaliando, o seu entorno e as fontes de pesquisa devem estar perfeitamente identificados no laudo, conforme dispe a NBR 5676. 5 5.1 5.1.1 MTODOS DE AVALIAO TCNICA O mtodo comparativo de dados de mercado Conceituao

aquele em que o valor do imvel, ou de suas partes constitutivas, obtido por meio da comparao de dados de mercado relativos a outros imveis de caractersticas similares. 5.1.2 Procedimentos gerais

A boa aplicao do mtodo comparativo exige uma seqncia de procedimentos, tais como: a) b) vistoria e caracterizao do imvel avaliando; definio de uma rea homognea para a pesquisa de valores de imveis que serviro como referncia de mercado; PGINA 26

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c) d)

pesquisa de uma amostra de valores; tratamento preliminar dos valores pesquisados visando a obter a equivalncia financeira (valores vista); a equivalncia no tempo (referidos data da avaliao); e a correo devida natureza da fonte de informaes; homogeneizao ou inferncia dos valores pesquisados; tratamento estatstico dos dados homogeneizados ou inferidos, para aceitao da amostra com determinado grau de confiana; estimativa da mdia dos valores observados e da faixa de fixao aceitvel para o valor final estimado, dentro de um intervalo de confiana pr-definido; determinao judiciosa do valor final a ser atribudo ao imvel avaliando.

e) f)

g)

h) 5.1.3

Homogeneizao (avaliao com nvel de rigor normal)

A forma mais comum de homogeneizao dos valores pesquisados aquela feita por meio do Fator agregado simples (Fas), resultante do produto de vrios fatores. Os fatores de homogeneizao utilizados devem retratar as variveis que efetivamente influenciam na formao do valor do bem avaliando. Os clculos efetuados pelas planilhas/formulrios disponibilizados pela SPU para a homogeneizao dos valores pesquisados, por serem divergentes da forma usual, sero detalhados adiante. 5.1.4 Cuidados especiais

Desde o incio do processo de avaliao fundamental a escolha de uma amostra de elementos relativamente homognea a fim de evitar a rejeio de elementos amostrais no teste estatstico posterior e a necessidade de sua reposio, em razo do nvel de rigor adotado. O mtodo comparativo aplicado utilizando-se informaes de mesma natureza do imvel avaliando. Assim, aconselha-se que em cada caso sejam colhidas informaes pertinentes ao segmento de mercado no qual o bem avaliando est inserido. A no observncia deste cuidado pode levar comparao de imveis heterogneos ou necessidade de apelo ao mtodo residual ou de custo, para transformar os imveis da
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amostra em elementos comparveis, o que, alm de mais trabalhoso e demorado, introduz novos fatores de percepo subjetiva, baixando a qualidade da avaliao comparativa. 5.2 5.2.1 O mtodo comparativo do custo de reproduo Conceituao

aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio ou detalhado ou da composio do custo de outras benfeitorias iguais ou semelhantes quelas que so objeto da avaliao. 5.2.2 Procedimentos gerais

Utiliza-se a informao proveniente de revistas tcnicas e de sindicatos de empresas de construo, embora o avaliador possa dispor de seus prprios oramentos-padro e critrios de oramentao. Estes rgos acompanham e publicam dados sobre a evoluo dos custos unitrios dos diferentes projetos-padro indicados na NBR 12.721, alm de outros projetos mais modernos, adaptados legislao de proteo contra incndios ou projetos de edifcios comerciais. So adotados os seguintes procedimentos, a partir da informao do custo unitrio de um projeto similar ao do imvel avaliando: a) b) c) d) e) f) correo do custo unitrio para o custo pleno do imvel; depreciao do valor pleno do imvel em funo de sua vida econmica til e do seu estado de conservao; aplicao do coeficiente de loja ou de reas comerciais, onde couber; aplicao do coeficiente de coisa feita, quando for o caso; soma do valor da benfeitoria ao valor do terreno; aplicao do Fator de comercializao (Fk).

No mtodo do custo, o valor do terreno conhecido mediante a atualizao do custo de aquisio do terreno em que foi construda a benfeitoria ou estimado por meio do mtodo comparativo. 5.3 5.3.1 O mtodo da renda Conceituao

aquele em que o valor do imvel - ou de suas partes constitutivas - obtido pela capitalizao da sua renda lquida, real ou prevista.

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ON-GEADE-004 5.3.2 Procedimentos Gerais

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Este mtodo de avaliao aplicvel aos imveis suscetveis de produzir renda, por meio de aluguis ou arrendamentos, da produo ou de atividade de negcio. No caso de imveis prediais urbanos, a renda est geralmente associada possibilidade de obteno de aluguis e como tal ser aqui tratada. Em sntese, para se obter o valor de um bem imvel, segundo o mtodo da renda, preciso definir ou estimar: a) b) c) d) e) f) g) o valor locativo; a vida economicamente til restante ou remanescente; a receita bruta esperada durante o prazo de sua vida econmica til; a proviso para vacncia e outras perdas; as despesas operacionais; o valor de salvado; a taxa de capitalizao a adotar.

Com estes elementos, estima-se a capitalizao da renda lquida ou dos benefcios futuros durante a vida remanescente e acrescenta-se o valor de salvado atual. 5.3.3 Valor locativo - Vl

O valor locativo deve ser o de mercado. Para isso, o avaliador deve pesquisar valores de contratos e/ou ofertas recentes de imveis semelhantes, a fim de utilizar o mtodo comparativo para homogeneizao ou inferncia dos valores encontrados. Os fatores ou variveis a serem adotados devem ser aqueles que melhor reflitam a situao do mercado local. 5.3.4 Receita lquida operacional - Rlo

A receita bruta resulta da estimativa do valor atual de todas as locaes a serem obtidas ao longo da vida economicamente til do imvel. Em contrapartida, durante a vida til do imvel ocorrero despesas operacionais, de manuteno, de impostos, inclusive as de condomnio, caso estas no sejam transferveis ao locatrio.

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Na prtica estima-se uma despesa mdia mensal, que deduzida do valor locativo para se apurar uma receita operacional lquida. Assim, tem-se o seguinte esquema de apurao:

(+) VALOR LOCATIVO (-) DESPESA MDIA MENSAL - Despesas fixas . Imposto predial . Seguro . Reserva para manuteno e substituio de componentes - Outras Despesas . Administrao . Anncios . Depreciao . Impostos diversos ______________________________________________________________________ RECEITA LQUIDA OPERACIONAL (Rlo) (=)

________________________________________________________________________ 5.3.5 Receita lquida efetiva - Rle

Sobre o valor apurado no item anterior h que se aplicar um prudente redutor correspondente ao chamado coeficiente de vacncia (Kv) para dar conta dos perodos em que o imvel permanecer desalugado, durante a sua vida til. Adotando-se, por exemplo, Kv = 10% teremos uma receita lquida efetiva assim formada. Rle = Rlo (1-Kv) = Rlo (1-0,10) = 0,90 Rlo 5.3.6 Receita lquida total - Rlt

Considerando o caso de uma locao com perodo de reviso de aluguel (anual, semestral, quadrimestral etc.), a estimativa do valor atual da receita lquida pode ser obtida com a aplicao da seguinte frmula prtica:

(1 + i ) n 1 Rle 1 p (1 + f ) + (1 + f ) Rlt = n 2 i(1 + i )

onde:
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Rle - valor lquido do pagamento no primeiro ms do contrato (ou incio de um perodo de reajuste); f p i n - taxa mensal de inflao esperada em longo prazo; - nmero de meses do perodo para reajuste; - taxa mensal de juros adequada do mercado financeiro correspondente remunerao do capital; - nmero de aluguis mensais obtidos durante a vida til do imvel.

O valor de i deve ser determinado com o mximo cuidado, pois dele depende a fixao do valor venal do imvel. Uma alternativa ainda mais simples (embora majorante) considerar a renda como uma perpetuidade, onde a renda lquida total obtida pela diviso da Rle pela taxa "i" de juros do mercado. Assim,

Rlt =

Rle i

5.3.7

Valor do imvel

O valor do imvel resulta da agregao da receita lquida total com o valor de salvado e com o valor do terreno (ou da frao de terreno, quando for o caso). O valor de salvado corresponde, por sua vez, a um percentual do valor pleno de reproduo da benfeitoria. Entretanto, adotando-se a renda perptua, no h porque se considerar o valor de salvado e do terreno. 5.3.8 Casos especficos

Se verificado que o mtodo da renda melhor representa o valor de mercado de reas situadas na regio Pantaneira, na Amaznia Legal, nas Vrzeas no Par, nas orlas martima e fluvial, em espelho dgua, em espao areo, em gruta (casos de determinao de valor de retribuio pela permisso de uso ou cesso onerosas que venham a ser concedidas), essa Metodologia pode ser utilizada, observadas as peculiaridades de cada caso. Quando admitida avaliao com nvel de rigor expedito ou a informao tcnica de valor, o mtodo pode ser executado de forma simplificada.

5.4

O Mtodo residual

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ON-GEADE-004 5.4.1 Conceituao

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o mtodo em que, do valor total do imvel, subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno (e vice-versa), considerando-se, conforme o caso, o Fator de comercializao (Fk). 5.4.2 Procedimentos gerais

Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo mtodo residual (o caso mais comum), pode-se: a) estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo mtodo do custo (no valor das benfeitorias considera-se incorporada uma parcela relativa coisa feita); b) deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imvel (Vti). Na hiptese contrria, sabido o valor do terreno pelo mtodo comparativo, subtrai-se esta parcela do valor total do imvel para se estimar o valor das benfeitorias como resduo.

5.5 5.5.1

O Mtodo involutivo Conceituao

aquele mtodo cujo valor de um terreno definido pelo estudo de viabilidade tcnicoeconmica, alicerado no seu melhor aproveitamento, mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do mesmo e as condies do mercado. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996) uma tcnica utilizvel toda vez que no existam dados amostrais comparveis e que o terreno no esteja sendo usado de forma eficiente, como por exemplo: lotes urbanos vazios, quando no entorno no h terrenos nas mesmas condies; lotes urbanos com apenas uma casa construda, em logradouro j ocupado por edifcios de vrios andares; glebas situadas em zona urbana ou de expanso urbana ainda no loteadas ou subaproveitadas.

Na adoo do mtodo involutivo, previamente finalizao do trabalho avaliatrio, o avaliador deve analisar a adequao das benfeitorias existentes no imvel no tocante ao uso predominante e o potencial estabelecido para o local. No havendo interesse comercial nas benfeitorias na localidade onde se encontram (independente da idade e do estado de conservao), no h porque consider-las na avaliao.
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A avaliao por este processo considera a receita provvel da comercializao das unidades hipotticas com base em preos obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado; prev a margem de lucro lquido ao empreendedor e despesas de comercializao das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996)

5.5.2

Estudo para implantao de loteamento

Um estudo de viabilidade de implantao de um loteamento pode ser efetuado, desde que o parcelamento represente o melhor aproveitamento para o terreno, em funo da vocao da rea em que se encontre e das posturas municipais que regulam o assunto. 5.5.3 Estudo para implantao de projeto com edificaes

Quando o empreendimento mais indicado for uma construo, pode ser aplicado o mtodo do custo, conforme as explicaes contidas neste manual. Nesse caso, deve-se ter o cuidado de no considerar os coeficientes da coisa feita e de depreciao em funo de idade e estado de conservao. O avaliador deve ter o cuidado de verificar se a vocao da rea avalianda est voltada para empreendimentos que contemplem atividades especficas, tais como hotelaria, postos, marinas etc., situao em que mais indicado o uso de metodologias especiais. 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)

O Produto geral de vendas deve ser obtido por meio do mtodo comparativo de dados de mercado, onde cada unidade ter o seu valor, de acordo com a capacidade de absoro do mercado. 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)

Alm do custo direto de implantao do empreendimento, outras despesas, designadas como indiretas, devem ser estimadas pelo avaliador, de forma a obter-se o Montante geral de despesas (Mgd): legais e de incorporao; custo de financiamento; publicidade e comercializao (inclusive corretagem); seguro; eventuais; etc.

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5.5.6

Retorno Bruto (RB)

O retorno bruto estimado pela diferena entre o Pgv (Receita programvel) e as despesas do empreendimento, conforme a seguinte expresso: RB = Pgv - Mgd Definido o valor do RB, temos condies de estabelecer uma porcentagem adequada para remunerar o incorporador (conceito de lucro bruto) e, afinal, estabelecer o valor do terreno pelo resduo. 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)

O lucro do incorporador varia de acordo com o risco do empreendimento, que determinado mediante os dados de mercado e de estudo de viabilidade. Assim, o valor do terreno ser determinado pela seguinte expresso: Vt = (1 - Li) x RB onde Li o lucro percentual sobre o retorno bruto. Obs: o valor do terreno igual receita lquida. Quando o empreendimento se estender por um perodo considervel, torna-se necessrio estabelecer um cronograma de receitas e despesas. Seu clculo deve ser feito utilizando-se a tcnica de fluxo de caixa, atribuindo-se uma taxa de retorno mnima para o investimento, em funo da qual sero calculados os valores atuais das receitas lquidas parciais que, somadas, fornecero o valor do terreno. 6 PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS PRELIMINARES

O avaliador deve, antes de iniciar o trabalho de campo, observar os seguintes procedimentos: a) reunir e estudar a documentao do imvel, em especial: b) Ttulo de transferncia; Certido do Registro de Imveis; ficha cadastral; plantas.

analisar os documentos obtidos, ir a campo, vistoriar o imvel avaliando e fazer as medies que julgar necessrias. Se verificar alguma divergncia, o avaliador PGINA 34

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deve comunicar, preliminarmente, ao setor competente para as providncias cabveis; c) selecionar o(s) mtodo (s) avaliatrio(s) que usar e preparar um plano de ao compatvel com o(s) mesmo(s), aps formada a idia a respeito do imvel avaliando; identificar e delimitar, se possvel, a rea homognea do imvel avaliando, na qual ser feita, preferencialmente, a pesquisa de valores, sempre com o auxlio de profissionais que conheam o mercado; procurar obter uma planta da rea homognea, onde ir colher informaes, de preferncia uma planta genrica de valores, caso disponvel, para orientao das transposies; colher o mximo de informaes pertinentes aos imveis que formaro rol amostral. AVALIAO DE IMVEIS URBANOS

d)

e)

f)

A avaliao de imveis urbanos pode ser feita por quaisquer dos mtodos apresentados neste manual, segundo a NBR 5676/89. Preferencialmente, deve-se optar pelos mtodos diretos. 7.1 Mtodo comparativo de dados de mercado

Depois de realizada a pesquisa de valores imobilirios, deve-se procurar obter uma amostra composta por valores de compra e venda ou locao de imveis semelhantes ao avaliando. conveniente coletar o maior nmero possvel de elementos. Apesar de ser dado tratamento especfico aos dados coletados, visando sua homogeneizao, convm que a amostra seja formada por imveis que se aproximem o mximo possvel do imvel avaliando, de preferncia situados na mesma rea homognea da planta genrica de valores, quando essa existir. No caso da ausncia de dados sobre transaes imobilirias envolvendo terrenos no edificados, usam-se as informaes referentes a imveis edificados, obtendo-se o valor do terreno pelo mtodo residual. Os valores dos imveis colhidos devem ser, em princpio, oriundos de transaes de compra e venda ou locaes efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores data da pesquisa, cujas condies dos negcios realizados estejam bem caracterizadas. Observar que os valores declarados em documentos, como a escritura de compra e venda nem sempre traduzem a realidade.

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7.2

Atualizao dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)

A atualizao visa a homogeneizar informaes pesquisadas sobre transaes ocorridas nos ltimos 6 (seis) meses. Quando a informao disponvel tratar de venda a prazo, o valor da transao ser transformado no equivalente para venda vista, por meio do clculo do valor atual para a mesma data do pagamento da entrada, de todas as demais parcelas que correspondam parte financiada. Nesse caso, utilizam-se as frmulas usuais de matemtica e a taxa de juros do mercado local, ou a especificada no contrato. Nesta etapa, o valor pesquisado corrigido em funo da natureza ou qualidade da fonte. O clculo empregado (por meio do fator de fonte ou de oferta - Ff), conforme ser explanado adiante, visa justamente a corrigir o valor atribudo ao imvel pela prtica comercial. 7.3 7.3.1 Homogeneizao dos valores pesquisados Homogeneizao pela forma usual

Uma vez obtido o valor global vista para cada um dos imveis pesquisados e aplicado o Fator de fonte ou de oferta (Ff), feita a diviso do valor pela respectiva rea (R$valor/rea), para se obter a primeira indicao do Valor unitrio por m corrigido (Vu/ m). O processo de homogeneizao mais usual, verificado nas bibliografias especializadas, realizado da seguinte forma: a) so determinados pelo avaliador os fatores de influncia no valor do imvel, aps pesquisa em campo, por estimativa e/ou, em alguns casos, por meio de frmulas consagradas; b) os fatores so multiplicados entre si, obtendo-se o Fator agregado simples do imvel avaliando (Fasav) e dos elementos amostrais (Fas1, Fas2 etc.); c) divide-se o Fator agregado simples do imvel avaliando pelo Fator agregado dos imveis pesquisados (Fas av/Fas1, Fasav/Fas2, Fasav/Fas3 etc.) para se obter o Fator agregado relativo (Far1, Far2 etc.); d) este ltimo (Far) multiplicado pelo valor unitrio de cada elemento de pesquisa, para o posterior tratamento estatstico (OBS: Por ora, no sero mencionadas as etapas posteriores). De forma resumida, se um elemento de pesquisa apresenta caractersticas mais favorveis que as do avaliando e tambm um Valor unitrio (Vu/m) elevado, conclui-se que, para transportar o Valor unitrio (Vu/m2) situao do avaliando, o Fator agregado simples precisa estar num intervalo de 0 a 1 (0< Fh< 1)

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ON-GEADE-004 7.3.2 Homogeneizao nas planilhas da SPU: AVAL-R e AVAL-C

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O clculo das planilhas de avaliao adotadas pela SPU (AVAL-R e AVAL-C) para obter a homogeneizao dos dados pesquisados inverso ao mtodo de homogeneizao usual. O valor mdio unitrio e o campo de arbtrio so calculados da seguinte forma:
2 a) na folha de homogeneizao, surgem os Valores unitrios por m (Vu/m) que so multiplicados em seguida pelo Fator de fonte ou de oferta (Ff), resultando nos Valores corrigidos (Vu/m x Ff = R$ CORRIG.);

b) calculam-se os fatores de homogeneizao (Fp, Ft, Ftr etc.) em funo de um paradigma, que pode ser o prprio avaliando (o clculo nas planilhas no automtico); c) o produto dos fatores de homogeneizao resulta no Fator agregado simples (Fas) para cada elemento de pesquisa (Fas1, Fas2, Fasn...), inclusive para o avaliando (Fasaval); d) ento, mediante a diviso do Fas de cada elemento da pesquisa pelo Fas do imvel avaliando (Fas1/ Fasaval, Fas2/ Fasaval ...), obtm-se o Fator agregado relativo (Far) para cada dado amostral (Far1, Far2, Farn ...); e) os Valores corrigidos de cada elemento ($ CORRIG) so divididos por seus respectivos Far ($ CORRIG 1/Far1, R$ CORRIG 2/Far2 ...) e, a partir da, obtm-se os Valores homogeneizados dos imveis pesquisados (Vuh1, Vuh2, Vuhn ...); f) obtido os valores homogeneizados, so calculados valor mdio e o campo de arbtrio (limites mximo e mnimo por m), que sero efetivamente utilizados no clculo do valor do imvel avaliando. Alm dessas informaes, a planilha permite verificar se a amostra possui uma distribuio normal, se h elementos extremos em relao mdia, bem como outros itens exigidos pela norma, para avaliaes com nvel de rigor normal. Resumindo, caso o elemento de pesquisa apresente caractersticas mais favorveis que as do avaliando e Valor unitrio (Vu/m2) elevado, quando o imvel avaliando for o paradigma (Fas = 1), conclui-se que, para transportar os valores situao do avaliando, o Fator agregado simples precisa ser maior que 1 (Fh >1). 7.3.3 Fatores de homogeneizao

Os fatores de homogeneizao utilizados devem ser explicados por expresses matemticas condizentes com as reais variaes do mercado imobilirio em anlise. Cada atributo considerado, seja dos elementos amostrais ou do avaliando, deve possuir um coeficiente, proveniente da anlise dos dados coletados, correspondente a sua variao especfica. Para tanto, a critrio do avaliador, podem ser utilizados estudos consagrados
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pela engenharia de avaliaes, dados dos poderes pblicos e/ou de empresas privadas, desde que esses retratem a tendncia de variao do atributo analisado. Como exemplo, podemos sugerir os seguintes fatores: a) Fp Ft Ftr Fat Frl Fa No caso de terrenos: - Fator de profundidade - Fator de frente ou testada - Fator de transposio de local - Fator de acidentao topogrfica - Fator de restrio legal - Fator de rea

Ftm - Fator de testadas mltiplas

Fpd - Fator de pedologia

b) No caso de apartamentos, lojas, salas comerciais, vagas de garagem, casas etc: Ftr Fpj Flj Fd Fa - Fator de transposio de local - Fator de projeto - Fator de loja - Fator de depreciao fsica e funcional - Fator de rea

Fac - Fator de acabamento

Os fatores aqui sugeridos no so obrigatrios e podem ser alterados ou introduzidos outros no citados. A escolha e adoo de fatores de homogeneizao de inteira responsabilidade do avaliador. 7.3.3.1 Fator de rea - Fa o fator que visa corrigir o valor unitrio quando h diferena entre as reas do imvel avaliando e pesquisado. Esse fator de ajuste, adotado quando h influncia das reas em anlise na formao do valor, deve ser usado com extrema cautela, tendo em vista que sua frmula em matrias especializadas (tais como a apostila do Curso de Engenharia Legal e de Avaliaes, ICAPE/SC, 1994), est direcionada homogeneizao usual e no homogeneizao pelo processo inverso, conforme o clculo das planilhas disponibilizadas pela SPU. Caso o avaliador resolva adotar o Fator de rea, deve estar seguro que o mesmo traduz adequadamente determinada situao em estudo. A aplicao da frmula nas planilhas AVAL-R, AVAL-C e similares a seguinte:
ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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Fa =

Aaval Apesq Aaval Apesq

1/8

se
1/ 4

> 30% 30%

Fa =

se

Onde a diferena percentual entre as duas reas, calculada assim:

Aaval

Apesq Aaval

100

Se o avaliador no utilizar as planilhas AVAL-R e AVAL-C, ou outras similares (como a AVAL-2.xls), deve atentar para a ordem do numerador e do denominador, ou seja, o valor do numerador a rea do pesquisado e o valor do denominador a rea do avaliando. 7.3.3.2 Fator de profundidade - Fp Diz a NBR 5676: A influncia de Profundidade (P) levada em conta no Valor (Vt) atravs derelao entre Profundidade equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a zona, segundo o modelo: Vt = At . Vu . Cp Onde: Cp = (Pe/Pm) p para m = mi,ma a) O expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a Profundidade equivalente ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mnima (Pmi) e a mxima (Pma), correspondendo ao aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situao. (Pmi Pe Pma); b) O expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p 1), quando a Profundidade equivalente for inferior mnima recomendvel (Pe < Pmi);

c) O expoente (p) deve estar entre os limites 1 e 0 (-1 p < 0), quando a Profundidade equivalente for superior mxima recomendvel (Pe > Pma). Para terrenos de duas ou mais testadas, considera-se, para fins da obteno da Pe, a frente efetiva como sendo a testada principal (mais valorizada).
ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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7.3.3.3

Fator de testada - Ft

A influncia da frente ser levada em conta no valor (Vt) atravs da relao entre a projetada (Fp) e a de referncia (Fr), segundo o modelo Vt = At . Vu . Cf em que: Cf = (Fp/Fr)f Onde: 0f1 7.3.3.4 Fator de transposio - Ftr As informaes para estimativa de valor devem, de preferncia, ser obtidas no prprio trecho de logradouro ou em logradouros prximos. Deve ser evitado o uso de informaes fora da rea homognea em que se situa o trecho em questo. Nas localidades em que so utilizadas Plantas de Valores, ou para as quais haja informao confivel da valorizao relativa dos logradouros elaborada pela prefeitura, recomenda-se analisar a relao entre o indicador de valor do trecho de logradouro do imvel avaliando e o do imvel pesquisado, ou a relao entre o indicador do trecho pesquisado e o do paradigma:

Ftr =

Y pesq. Yaval.

7.3.3.5 Fator de testadas mltiplas - Ftm tambm conhecido como coeficiente de valorizao de esquina. Diz a NBR 5676, Os lotes de frentes mltiplas e/ou esquina devem ser avaliados observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas caractersticas especiais.

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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Somente devem ser consideradas como testadas adicionais, sempre a critrio do engenheiro avaliador, aquelas testadas que efetivamente interferirem no valor do terreno, em funo de seu aproveitamento real ou potencial. 7.3.3.6 Fator de acidentao topogrfica - Fat Pode ser aplicvel, conforme o caso, a terrenos que apresentem caractersticas de topografia acidentada que dificultem seu aproveitamento eficiente, assim entendidas as acentuadas elevaes e depresses, aclives e declives que exijam movimentao de terra e outros acidentes. Classifica-se a inclinao do terreno como em aclive ou declive, em relao ao principal logradouro onde est localizado. Outros aspectos topogrficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc. Todos os casos devem ser apreciados, e com base nas informaes coletadas, o avaliador deve analisar as vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia. 7.3.3.7 Fator de restrio legal - Frl

aplicvel aos terrenos sobre os quais incidem restries legais ao seu pleno aproveitamento, bem como s benfeitorias, no caso de tombamento. Podemos citar os seguintes tipos de restrio: 7.3.3.8 Faixas "non aedificandi" de qualquer natureza; Projetos de alinhamento com recuo; Imveis tombados; Zona de vida silvestre; Unidade de conservao da natureza; Reserva florestal; Manguezais; Outras zonas com restrio ecolgica; Outras restries.

Fator de pedologia - Fpd

Pode ser aplicvel quando tratar-se de solos pouco prprios para construo, desde que verificada a real interferncia das condies do solo no valor do imvel.

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

41

ON-GEADE-004 7.3.3.9 Fator de loja - Flj

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o coeficiente que visa distinguir a valorizao denominada luvas, inerente ao ponto comercial loja, dos demais imveis. mais utilizado quando o valor do imvel obtido pelo mtodo do custo de reproduo e pode ser apurado na razo entre a valorizao da loja e o imvel comparado. No mtodo comparativo de dados de mercado, sua adoo no usual porque utiliza-se, preferencialmente, a comparao entre elementos amostrais assemelhados.

7.3.3.10 Fator de Projeto - Fpj o fator que permite ao avaliador comparar a qualidade e a funcionalidade do projeto do imvel pesquisado, em relao ao imvel avaliando ou o imvel paradigma. 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac o fator que permite ao avaliador comparar os diferentes padres de acabamento do imvel pesquisado, em relao ao imvel avaliando ou o imvel paradigma. No mtodo comparativo do custo de reproduo, o acabamento considerado na seleo do Custo Unitrio Bsico (CUB). 7.3.3.12 Fator de depreciao fsica e funcional - Fd Tem por objetivo desvalorizar o imvel em funo de sua idade e estado de conservao. Sugere-se a utilizao do critrio de Ross-Heidecke (tabela encontrada na planilha AVAL-R) ou o coeficiente de obsolescncia de Neri. Existem outros mtodos de depreciao consagrados na engenharia de avaliaes, que tambm podem ser teis ao avaliador. 7.3.3.13 Fator de comercializao Fk O fator de comercializao a razo entre o valor de mercado e o custo de reedio de um imvel assemelhado. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1, dependendo da situao do mercado, poca da avaliao. O custo de reedio o resultado da soma do Valor do terreno e do custo de reproduo depreciado das benfeitorias (Vt + Vb).

Fk =

Valor de Mercado Vt + Vb

7.3.3.14

Fator de fonte ou de oferta - Ff

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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ON-GEADE-004

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O fator de fonte aquele que indica a variao que pode ocorrer entre o valor ofertado em publicaes peridicas, em imobilirias etc. e o valor de uma transao efetiva. Sugere-se que os valores, conforme sua fonte, situem-se dentro de uma faixa de mais ou menos vinte por cento do valor da unidade.

7.4

Tratamento estatstico dos valores pesquisados

A anlise estatstica dos valores Vuh, obtidos pela homogeneizao, exigncia da Norma 5.676/89 da ABNT. A prtica vem demonstrando que amostras corretamente homogeneizadas ajustam-se distribuio normal, que a adotada para a referida anlise. Portanto, o primeiro teste a fazer o de verificao da normalidade da amostra. Para tal, recomenda-se o critrio de verificao de assimetria e curtose (achatamento), calculandose:

a3 =

(x Xi )
n s3

a4 =

(x xi )
n s4

3 , onde:

s =

( x xi)
n 1

(desvio padro da amostra)

x
xi n

= mdia aritmtica da amostra = elementos da amostra = nmero de elementos da amostra

Numa distribuio normal a3 = 0 e a4 = 0. No teste de verificao, aplica-se um critrio de tolerncia. Calcula-se:

sa3 =

6( n 2) (n + 1)(n + 3)

sa4 =

24 n(n 2)(n 3) (n + 1) 2 (n + 3)(n + 5)

Se |a3| < 1,5 . sa3 e normalidade.

a4 +

6 > 1,5 . sa4 n +1

aceita-se a hiptese da

Se |a3| > 2 x . sa3 ou a 4 +

6 > 2 . sa4 n +1

rejeita-se a hiptese.

Caso seja verificada uma distribuio no normal, preciso que a homogeneizao seja reexaminada. H situaes em que se torna necessria a substituio ou eliminao de elementos suspeitos, a fim de que seja obtido um resultado satisfatrio.
ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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Verificada a normalidade da distribuio, pode-se aplicar um critrio de rejeio de valores que se mostrem muito desviados da mdia. O critrio mais recomendvel, especialmente para pequenas amostras (n < 30) o de Chauvenet. Para os elementos extremos, ou seja, os de maiores desvios absolutos da mdia, calcula-se:
| xi x |

que deve ser menor ou igual ao desvio crtico, e pode ser verificado na tabela constante das planilhas AVAL-R e AVAL-C, em funo do nmero de elementos da amostra:

scrt = s

n n 1

Ultrapassado o limite, pode-se rejeitar o valor obtido e repetir o teste para os remanescentes, calculando-se nova mdia e desvio-padro. Deve-se observar, entretanto, que nenhum critrio estatstico obriga a rejeitar-se um elemento - ele apenas indica a possibilidade de tratar-se de um dado esprio, dada sua pequena probabilidade. Assim, a rejeio deve ser acompanhada de uma anlise do avaliador sobre a convenincia de manter-se ou no o valor na amostra - afinal, valores pequenos ou grandes, desde que reais, tambm fazem parte do mercado. Saneada a amostra, desde que o nmero mnimo de elementos seja 5 (cinco), estabelecese o campo de arbtrio para o valor final, definido na supracitada norma como compreendido no intervalo de confiana mximo de 80% (oitenta por cento). conveniente para isso adotar-se a distribuio "t" de Student, usando-se a expresso:

Lc = x

t. s n 1

onde:

- abcissa da distribuio de Student para com (n -1) graus de liberdade

percentil 0,90,

7.5

Mtodo comparativo do custo de reproduo de benfeitorias

Para a estimativa do custo de reproduo da benfeitoria ou edificao e sua depreciao, sero usadas as frmulas e informaes constantes deste item. Sero consideradas como benfeitorias, no presente item, apenas as construes residenciais, comerciais e industriais. 7.5.1 Custo de reproduo - Cr

a estimativa de dispndio necessrio para se criar benfeitoria idntica, no depreciada.

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

44

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O Custo de reproduo (Cr) ser igual ao produto da rea de construo (Ab) pelo Custo Unitrio Bsico (CUB), multiplicado pelo coeficiente do valor pleno (Kp), a ttulo de despesas complementares, benefcios e despesas indiretas. Assim, Cr Cr Ab CUB Kp 7.5.2 = Kp . Ab. Cub onde: = Custo de reproduo da construo avalianda = rea da construo avalianda em m = Custo Unitrio Bsico por m = Coeficiente de valor pleno

Valor da benfeitoria (Vb) por reproduo

Para se obter uma estimativa do custo para reproduo de uma benfeitoria j existente, considera-se o Custo de reproduo (Cr), depreciado em funo da Idade do imvel (I) e do seu estado de conservao, multiplicado pelo coeficiente de vantagem da coisa feita (Kcf), quando for o caso. A rea de construo ser calculada, quando no diretamente disponvel, pelo critrio de rea equivalente, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relaes de equivalncia com a rea coberta-padro: PAVIMENTO TIPO Pavimento de uso comum e acesso Varanda Depsito Garagem Subsolo comum Subsolo especial reas descobertas Playground (descoberto) = 1,00 = 0,50 = 0,50 = 0,50 = 0,50 = 0,50 = 0,75 = 0,25 = 0,25

A soma das reas cobertas-padro e das reas equivalentes fornece ento a rea de construo. 7.5.3 Fator de ajuste de condomnio - Fc

Num condomnio, quando no se dispuser do quadro de reas estabelecido na NBR 12.721/92 que define a rea equivalente, considerar-se- um Fator de ajuste de condomnio (Fc) em geral entre 1 e 1,4. Assim:
ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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ON-GEADE-004

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Ab = Fc . Abp

onde:

Fc = Fator de ajuste de condomnio; Abp = rea de benfeitoria privativa 7.5.4 Custo Unitrio Bsico CUB

o custo de material e de mo de obra por metro quadrado de construo idntica avalianda. Poder ser obtido a partir das sries mensais de custos e ndices do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custo e ndices da Construo Civil), dos Sindicatos da Indstria da Construo Civil ou de revistas tcnicas especializadas, ou composio de oramento. Mencionar-se-, sempre, a data do custo unitrio bsico utilizado e a sua origem ou fonte. Cabe lembrar que o CUB fornecido por publicaes no contempla todos os elementos de custo como, por exemplo, fundaes, elevadores, instalaes especiais, etc., que devero ser considerados no Kp (coeficiente do valor pleno). No caso de se usar os ndices do SINAPI, que no incluem elevadores, fundaes e instalaes especiais, custo financeiro e administrativo, lucro do construtor e do incorporador, o oramento por m2 ser dado pela seguinte expresso: Of = [Cub +

Oel + (Ofe Ofd ) + Oi Ab

] x (1+Qf)(1+Qad)(1+Ql)

onde, CUB Oel Ofe Ofd Oi Ab Qf Qad Ql Of = Custo Unitrio Bsico publicado pelo SINAPI = oramento para elevadores = oramento das fundaes efetivamente usadas = oramento das fundaes diretas (cerca de 3% do Cub) = oramento de instalaes especiais = rea construda, calculada segundo os critrios da NBR - 12.721 = taxa de custo financeiro para o perodo de obras = taxa de administrao da empresa = taxa de lucro da empresa = oramento final.

Exemplo: seja um projeto habitacional de 8 (oito) pavimentos (H8), apartamentos de 3 (trs) quartos (3Q), primeiro piso apoiado no terreno (T), padro normal (N), em determinada cidade, cujo custo indicado na Tabela publicada fosse $ 720/m.

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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ON-GEADE-004

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Suponhamos que a rea total seja de 5000m, servida por um conjunto de elevadores cujo oramento seja de $ 300.000; as fundaes estejam oradas em $ 400.000; as instalaes especiais em $ 100.000. A obra deve durar 18 (dezoito) meses, com o capital empatado, em mdia 10 (dez) meses, a juros de dez por cento ao ano.

Qf = 10 [

0,10 ] = 8,33% 12

Se a empresa tiver um custo de administrao de 10% (dez por cento) e desejar um lucro de 15% (quinze por cento) e considerando o oramento de fundaes diretas como 3% (trs por cento) do custo publicado: Ofd = 0,03 x 720 x 5000 = 108000 O oramento final por m ser:

Of = 720 +

300.000 + (400.000 108.000) + 100 .000 5.000

Of = 1.176,33

x (1.0833) (1,10) (1,15)

7.5.5

Coeficiente do valor pleno (Kp)

Para o clculo do coeficiente de valor pleno, de um modo geral, poder ser adotado o seguinte esquema de composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situao do mercado imobilirio local. Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos, devendo o avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada:

CUSTO UNITRIO BSICO (CUB) Elevadores Administrao e Lucro 1 Subtotal = = S=

$/m 12%CUB 25%CUB 1,37%CUB 3%S 1%S 16% PGINA 47

Despesas Legais Despesas de Seguro Despesas Financeiras

ANEXO ON-GEADE-004

= = =

ON-GEADE-004 2 Subtotal Z= ou Z = Despesas Eventuais Despesas de Comercializao CUSTO UNITRIO TOTAL = = Cut = ou Cut = COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1,20S 1,644CUB 5%Z 9%Z 1,14Z 1,874CUB 1,874

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7.5.6

Depreciao

O valor da benfeitoria por reproduo ser igual ao Custo de reproduo (Cr) depreciado em funo da idade do imvel e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de ROSS-HEIDECKE ou de G.B. DEI VEGNI-NERI, entre outros consagrados pela engenharia de avaliaes. O critrio de G.B. DEI VEGNI-NERI dado pela expresso:

Fd = 1 - (1 - Kr)

Iim Ip

onde:

Fd Kr Iim Ip

= Fator de depreciao fsica e funcional = coeficiente de valor residual tabelado (ver Tabela 3) = idade fsica e funcional do imvel = vida til provvel do imvel.

Para o critrio de ROSS-HEIDECKE, utiliza-se a Tabela contida na planilha/formulrio AVAL-R, para obter o fator "k" e aplicar a expresso

Fd =

100 k 100

7.5.7

Padres de acabamento

Sero os adotados pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (NBR 12.721): alto, normal e baixo. Admite-se ainda o uso do padro popular (Sinduscon e SINAPI).

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

48

ON-GEADE-004

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7.5.8

Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf

Poder ser acrescido ao valor da benfeitoria por reproduo, quando for o caso, o coeficiente (vantagem) da coisa feita. Como exemplo, podemos sugerir os coeficientes conforme a tabela abaixo: TABELA 1

COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA TIPO DE CONSTRUO Grande estrutura Pequena estrutura e residencial de luxo Industrial e residencial mdio. Residencial modesto ou popular NOVA AT 10 ANOS 1,25 a 1,21 1,15 a 1,125 1,10 a 1,084 1,05 a 1,042 DE 10 A 20 ANOS 1,21 a 1,13 1,125 a 1,078 1,084 a 1,052 1,042 a 1,026 MAIS DE 20 ANOS 1,13 a 1,03 1,078 a 1,025 1,052 a 1,02 1,026 a 1,015

1,25 1,15 1,1 1,05

7.5.9

Fator de loja - Flj

Quando se tratar de avaliao de loja, ao valor da benfeitoria poder ser acrescido o Fator de loja (Flj), quando verificada real valorizao comercial em vista dessa condio. A expresso sinttica do Valor da benfeitoria ser dada por: Vb = Ab . CUB. Kp. Fd . Flj . Kcf Observe-se que o Flj e Kcf podem assumir o valor 1 (um) na expresso, dependendo do tipo de imvel avaliando. 7.6 Resultado da avaliao

O Valor do imvel (Vi) ser definido pela seguinte expresso: Vi = (Vt + Vb) . Fk , sendo: Vt - Valor do terreno PGINA 49

ANEXO ON-GEADE-004

ON-GEADE-004 Vb Fk

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- Valor da benfeitoria por reproduo, considerada a depreciao - Fator de comercializao.

Vt + Vb custo de reedio do imvel Como exemplo podemos citar, entre outros, as seguintes condies que interferem na determinao do fator de comercializao: localizao do imvel; arquitetura compatvel com o padro local do imvel; funcionalidade; equilbrio econmico do empreendimento; condies de obsolescncia; caractersticas geo-econmicas da regio; e retrao ou euforia do mercado local.

Para facilitar a apresentao do laudo, da seqncia de clculos e do resultado final indicado, so apresentados, em anexo, formulrios sintticos automatizados, adequados avaliao. Os dados necessrios para a avaliao devem ser extrados do memorial descritivo do imvel. Os resultados sero expressos obrigatoriamente em moeda corrente e, se necessrio, mediante indicador monetrio ou moeda constante. 8 AVALIAO DE GLEBAS URBANIZVEIS

Preferencialmente deve ser utilizado o mtodo comparativo de dados. Na ausncia de dados amostrais semelhantes, o avaliador pode optar pelo mtodo involutivo. Seja qual for o mtodo empregado, imprescindvel seguir-se os seguintes passos, recomendados pela NBR 8951/85: a) vistoria e caracterizao da gleba, quando devem ser considerados os aspectos gerais da regio onde se localiza e da gleba propriamente dita, principalmente: aspectos geogrficos; infra-estrutura urbana (sistema virio, rede de gua e esgoto, energia eltrica etc.); equipamentos comunitrios (transporte coletivo, escolas, comrcio etc.); utilizao atual e potencial (posturas municipais, tendncias de uso);

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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ON-GEADE-004

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b)

pesquisa de mercado, para a obteno dos dados a serem usados na avaliao; escolha do mtodo avaliatrio, em funo do resultado da pesquisa, de forma a obter-se a maior confiabilidade possvel do resultado da avaliao; clculos e tratamento dos dados, conforme a tcnica recomendada para o mtodo selecionado; consideraes finais e concluses: devem ser citados todos os aspectos considerados relevantes para a fixao final do valor.

c)

d)

e)

8.1

Avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado

Sua aplicabilidade depende da existncia de glebas semelhantes quanto s caractersticas fsicas, localizao e utilizao, com ofertas ou concretizao de negcios de venda. Em essncia, seguem-se os mesmos procedimentos de coleta e tratamento da amostra estatstica j explanados anteriormente, entretanto especial ateno deve ser dada utilizao dos fatores de homogeneizao, cabendo os seguintes comentrios: a) para o Fator de transposio de local devem ser considerados os seguintes aspectos, entre outros: b) localizao privilegiada ou prejudicada; possibilidade de abastecimento de gua e energia eltrica e de esgotamento sanitrio; capacidade de absoro do empreendimento pelo mercado (as glebas mais rapidamente absorvidas so mais valorizadas); nvel de urbanizao nas reas vizinhas a cada gleba; facilidade de acesso; distncia aos plos de valorizao.

O Fator de acidentao topogrfica (Fat) dever refletir o grau de dificuldade da execuo das obras de infra-estrutura do loteamento, bem como o ndice de aproveitamento das terras loteveis, que poder ficar abaixo dos 65% previstos em lei, ou acima no caso excepcional de loteamentos destinados ao uso industrial, cujos lotes sejam maiores que 15.000m2, sendo condicionantes principais a topografia e a constituio do solo; no caso de glebas, a influncia da testada e da profundidade so bem menos detectadas, portanto o avaliador deve ponderar sobre a real necessidade de adot-los em sua avaliao.

c)

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

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ON-GEADE-004

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8.2 8.2.1

Avaliao pelo mtodo involutivo Procedimentos a) faz-se um projeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o nmero mximo de unidades (lotes, salas, apartamentos, etc.) que a mesma possa conter; estabelece-se, pelo mtodo comparativo de dados de mercado, o valor mdio do m da unidade em questo; faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previso de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma regio; estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento, o Produto geral de vendas (Pgv), multiplicando-se o valor genrico pela rea de cada unidade e pelo nmero total de cada uma delas; estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser orados dentro do cronograma do empreendimento; em geral, estes custos cobrem os seguintes itens, cuja existncia deve ser considerada em cada projeto em particular, conforme a vocao da regio em que se est trabalhando:

b)

c)

d)

e)

Exemplo de despesas para loteamentos: levantamento topogrfico; projeto do loteamento; licenas municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de gua, esgoto, pavimentao etc.); superviso e despesas gerais; e outros. f) estimam-se, por consulta a pessoal especializado, os custos indiretos, prevendose no cronograma do projeto, entre outros: - despesas legais e contbeis (imposto territorial, contabilidade, servios jurdicos, escrituras e registros etc.) - despesas de comercializao (vendas, publicidade, superviso etc.) - despesas de seguros - despesas financeiras (inclusive taxas de exame e juros de emprstimos); g) do total de despesas, toma-se uma percentagem razovel, por exemplo, 5%, (cinco por cento), a ttulo de "eventuais" e obtm-se o Montante global de despesas (Mgd), por perodo do cronograma, somando-se todas as despesas;

ANEXO ON-GEADE-004

PGINA

52

ON-GEADE-004 h)

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estabelece-se um valor para o Lucro do incorporador (Li), tambm por consulta a pessoal especializada; normalmente este lucro calculado como uma percentagem sobre o produto geral de vendas, podendo-se entretanto optar por outro critrio que seja mais usual para o caso considerado; calcula-se ento a receita lquida do empreendimento, por perodo do cronograma (Rl), fazendo-se: Rl = Pgv - Mgd - Li

i)

j)

estabelece-se uma taxa mnima de retorno (i) para o investimento, funo da realidade do mercado de capitais e calcula-se o valor atual, referente poca da avaliao, de cada receita lquida por perodo; considera-se, para isto, que esta ocorre ao fim de cada perodo, e utiliza-se a expresso da matemtica financeira vn (ver formulrio anexo); obtm-se ento os valores atuais Rl1, Rl2, Rl3, ..... Rln; finalmente, somando-se os valores Rln, obtm-se o valor da gleba, ou seja, o Valor total do terreno (Vtt). Vtt = Rl1 + Rl2 + Rl3 + .... Rl n;

l)

AVALIAO DE IMVEIS RURAIS

A avaliao de imveis rurais, em princpio, pressupe sempre a determinao do valor do imvel como um todo, estando a includas as benfeitorias reprodutivas, no reprodutivas (construes), semoventes, mquinas e implementos agrcolas, como definidas na NBR 8799/85. 9.1 Mtodo de avaliao

Os mtodos a usar so os adotados por essa mesma Norma, a saber, os diretos (comparativo e de custo) e os indiretos (de renda e residual), com peculiaridades de aplicao a cada componente do valor, ou seja, terra nua, construes, instalaes, culturas etc. 9.2 Terra nua

No caso dos imveis rurais, o valor da terra nua est diretamente relacionado: a) b) com a sua capacidade de uso, isto , quanto maior o grau de aproveitamento e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor desse; com a situao ou localizao; PGINA 53

ANEXO ON-GEADE-004

ON-GEADE-004 c) com a dimenso.

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Um s terreno rural pode conter solos de diversos tipos, devendo o mesmo, para fins de avaliao, ser subdividido em parcelas conforme a tabela de classificao que o avaliador entenda ser a mais adequada. Quando utilizados os mtodos diretos, o valor da terra dado ou por comparao do valor global ou pelo somatrio das parcelas de seus componentes (conforme a classificao de solo/acessos/fertilidade etc.). A localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. A dimenso das propriedades tambm tem influncia determinante no valor, devendo se constatar na regio como se comporta o mercado imobilirio em relao a esse fator. Alm desses 3 (trs) fatores, existiro outros que, dependendo da regio, devem ser considerados na determinao do valor do imvel, tais como declividade do terreno, potencial de irrigao, pluviosidade, percentagem de rea coberta de mata nativa etc. 9.3 9.3.1 Benfeitorias Benfeitorias no reprodutivas ou no produtivas

So as edificaes em geral (casas, galpes, currais etc.) e os melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao de solo, sistemas de irrigao e drenagem etc.). A Norma cita: 9.2.2.1 As avaliaes das construes (edificaes e instalaes) so feitas atravs de oramentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitrios oriundos de tabelas, desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas. 9.2.2.2 A depreciao das construes e das instalaes deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais, com a considerao da vida til, aparente e provvel, bem como do estado de conservao. Ou seja: Vb = Custo unitrio x rea x depreciao Na depreciao das benfeitorias no produtivas, considera-se mais o estado de conservao que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequao ao potencial de produo do imvel. Para o caso de mquinas e implementos agrcolas:

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9.2.3 Equipamentos A avaliao deve ser feita pelo mtodo direto, com citao obrigatria das fontes de consulta. A depreciao deve levar em conta, alm dos aspectos mencionados em 9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manuteno e as condies de funcionamento. Na impossibilidade de comparao, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determinase a vida til provvel e calcula-se o valor do bem depreciado. 9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas

Inovaes capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc. 9.3.2.1 Culturas As culturas permanentes, existentes no meio rural, podem ser domsticas ou comerciais. Para a avaliao de culturas domsticas o critrio empregado dever ser o de reposio, isto , avaliao pelo custo de formao. O custo de formao compreende o custo da muda e das despesas necessrias ao plantio e manuteno, at a idade em que se iniciaria nova produo, caso o pomar j estivesse em produo; Caso contrrio, at a idade em que a avaliao est sendo feita. No caso das culturas comerciais, alm do valor da reposio, considera-se o valor econmico do p, segundo a produtividade da prpria propriedade ou em estudos publicados. 9.3.2.2 Florestas Para a avaliao de florestas, de forma resumida, de acordo com o trabalho do Eng. Adilson Jos Magossi, pelo mtodo do valor econmico, a frmula avaliatria bsica bastante simples e pode ser representada pela expresso: V = RL x A x r Onde : V= RL = A= R= Valor econmico procurado Renda lquida esperada fator de atualizao das receitas para obteno do valor presente das receitas futuras, coeficiente de risco PGINA 55

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Entretanto, h elementos que o avaliador deve observar, primeiramente, a fim de melhor organizar os dados, tais como a idade de corte e dimetro das espcies existentes, restries (legais ou ambientais) quanto extrao, madeiras de primeira e segunda categoria, aspectos dificultadores da extrao como declividade, proximidade de centros consumidores etc. 9.3.2.3 Pastos A pastagem uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuria de corte e leite. Na avaliao, devem ser observados os aspectos relativos topografia do terreno, conservao de solo, a natureza do desmatamento e preparo do solo, os anos de uso do solo com cultivos anteriores, as espcies de cultivares, o estado de conservao da pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeas/ha/ano. Outros itens importantes so as operaes destinadas formao de pastagem, a forma de aquisio das sementes e semeadura e o preparo do solo. No h parmetros para medir o preo de venda de pastagens, uma vez que no praxe oferecer venda o feno. mais comum o aluguel dessa cultura. (Fonte: Avaliao de Propriedades Rurais CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES , Eng. Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/So Paulo, 1997)

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10 10.1

FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA NORMAL Instrues para preenchimento

As instrues abaixo so para o uso das planilhas eletrnicas disponibilizadas pela SPU, teis na preparao dos laudos de avaliao com nvel de rigor normal: AVAL-R: Planilha desenvolvida em Microsoft Excel, e que se destina avaliao de terrenos nus pelo mtodo comparativo de dados de mercado e/ou para determinao do custo de reproduo de benfeitorias. O valor final do imvel resultante da aplicao do Fator de comercializao (Fk) sobre o somatrio das duas parcelas, ou seja, terreno mais benfeitoria (Vt + Vb). AVAL-C: Destina-se a avaliao de apartamentos, salas, lojas, galpes, casas etc., com a utilizao do mtodo comparativo de dados de mercado. 10.1.1 Sntese da avaliao tcnica:

Na pasta denominada Sntese da avaliao tcnica, o avaliador dever informar: - o n do laudo de forma seqencial; - a finalidade; - o n do processo, quando houver; - o n do RIP, quando houver; - dados sobre o imvel (endereo, rea, ttulo de propriedade etc.) - nome dos avaliadores, CREA, ART (quando houver) e matrcula; - assinatura do responsvel tcnico e a do seu superior. 10.1.2 Caracterizao do terreno

DIMENSES - Quando alguma das dimenses assinaladas for formada por mais de um segmento de reta ou de curva, indicar neste item as dimenses resultantes do somatrio das medidas dos referidos segmentos. Numerar os lados no croqui, e transcrev-los aqui com as respectivas medidas. CONFRONTAES - No caso acima indicado, mencionar os vrios segmentos que formam as confrontaes. Caso necessrio, utilize o espao no item 3 - Outras Informaes, ou o verso do formulrio para melhor caracterizao do terreno.

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SITUAO, TOPOGRAFIA E SUPERFCIE Devem ser indicadas a situao em que se encontra o terreno avaliando; a topografia cuja inclinao, em princpio, ser positiva, indicando-se no formulrio com o sinal (+), se o terreno for em aclive em relao ao logradouro principal e (-) em caso contrrio; e superfcie, conforme as opes apresentadas no formulrio. INVESTIDURA - a incorporao, a uma propriedade, de uma rea de terreno do patrimnio municipal adjacente mesma propriedade, que no possa ter utilizao autnoma, com a finalidade de permitir a execuo de um projeto de alinhamento ou de modificao de alinhamento aprovado pela municipalidade. PLANO DIRETOR - Informar quais incidncias que estimulam ou restringem uma edificao. 10.1.3 Caracterizao das benfeitorias

EDIFICAO PRINCIPAL PADRO - Usar a conceituao da NBR 12.721. ESTADO DE CONSERVAO - As classes aqui mencionadas so aquelas indicadas no mtodo de depreciao Ross-Heidecke, porm podem ser interpretadas sem recursos quele mtodo. VALOR DE SALVADO - o valor apurado com a venda do material resultante de uma demolio, descontado o custo da demolio. Tem o sentido de valor residual. IDADE APARENTE - Aquela que percebida pelo avaliador como a de existncia da benfeitoria. Naturalmente, havendo uma indicao precisa da data de construo, indicar a idade real, fazendo meno ao fato. IDADE REMANESCENTE ESTIMADA - Corresponde ao nmero de anos que o avaliador supe que a benfeitoria poder ainda ter de vida til. Observa-se que, com sucessivos reparos, um imvel poder ter dilatada a sua vida til. EDIFICAES SECUNDRIAS - Informar o tipo de cada edificao secundria existente (piscina, garagem, casa de caseiro, oficina, depsitos, quadras de esporte etc.), tendo em vista possveis custos diferenciados de construo. Havendo mais de uma edificao que, pelo seu porte ou outra caracterstica, merea ser classificada como "principal", podero ser usados outros formulrios para a descrio pormenorizada das mesmas.

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ON-GEADE-004 10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha AVAL-R)

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Pasta onde feita a composio do coeficiente do valor pleno Kp e onde ser determinado o custo de reproduo das edificaes existentes. 10.1.5 Pesquisa de valores imobilirios

O avaliador sempre deve informar a fonte das informaes existentes no seu trabalho (nome, telefone e ou endereo da pessoa contatada). Do laudo, devem constar tambm os dados pertinentes ao imvel pesquisado, tais como: localizao, dimenses, situao, topografia, superfcie e quaisquer outros elementos que o avaliador achar conveniente acrescentar como relevante na formao do valor. CONDIES DE VENDA - Quando o preo no for dado vista, indicar as condies de venda (entrada, prestaes, prazo). PREO VISTA GLOBAL - Indicar o valor do preo vista do imvel, tendo em conta as condies de venda, aplicando-se para isto as transformaes indicadas na matemtica financeira, quando for o caso. Indicar tambm o preo vista por metro quadrado. Informar, quando usada, a taxa de capitalizao adotada para o clculo do preo vista. O preo aqui informado deve estar referido data indicada da pesquisa. O uso de moeda estvel poder, eventualmente, evitar a necessidade da correo monetria. 10.1.6 Homogeneizao de valores pesquisados, memria de clculo, informaes complementares e concluses, para a planilha AVAL-R: O avaliador usar estes formulrios, em quantas vias forem necessrias, para desenvolver seu laudo de avaliao. Os fatores de homogeneizao sero preenchidos pelo prprio avaliador, devendo o mesmo justific-los na folha de informaes complementares. A folha da Homogeneizao dos valores pesquisados apresentar em separado o valor do terreno e o valor do custo de reproduo das benfeitorias. O valor total do imvel, portanto, resultante do somatrio das duas parcelas mencionadas corrigidas pelo fator de comercializao (Fk) a ser determinado pelo avaliador. As informaes consideradas relevantes, que possibilitem a concluso a respeito do valor atribudo ao imvel, devero ser transcritas na folha de Informaes complementares (como por exemplo, explicao para os coeficientes e variaes dos fatores de homogeneizao utilizados). Relembrando, o Fator de comercializao (Fk) representa a razo do valor de mercado do imvel e o custo de reedio (Vt + Vb) de imvel assemelhado. Quando a avaliao referirse somente a terreno nu, o Fk ser igual a unidade.

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10.1.7 Homogeneizao de valores pesquisados, memria de clculo, informaes complementares e concluses, para a planilha AVAL-C: O avaliador usar estes formulrios, em quantas vias forem necessrias, para desenvolver seu laudo de avaliao. Os fatores de homogeneizao sero preenchidos pelo prprio avaliador, devendo o mesmo justific-los na folha de informaes complementares. A folha da Homogeneizao dos valores pesquisados apresentar o valor final do imvel como um todo. Quaisquer outras informaes que o avaliador julgue pertinente fazer (tais como equivalncia de reas, esclarecimentos sobre acabamentos especiais, situaes de restrio legal de qualquer forma, explicao para os coeficientes e variaes dos fatores de homogeneizao utilizados etc.) para concluir a respeito do valor atribudo ao imvel, devero ser transcritas na folha de Informaes complementares. 10.1.8 Memria de clculo/estatstica A pasta com a apresentao da memria de clculo, embora seja preenchida automaticamente, tambm deve ser juntada ao laudo. CAPTULO III

11 11.1

AVALIAO TCNICA EXPEDITA E INFORMAO TCNICA DE VALOR Introduo

Neste capitulo so definidas as prescries a serem seguidas, no mbito da SPU, para a realizao de avaliaes expeditas e informaes tcnicas de valor. Norteiam estes procedimentos os seguintes princpios: a) b) c) permitir a avaliao de grande quantidade de imveis; reduzir a quantidade dos dados que conduzem ao valor avaliado; obter um valor do imvel condizente com as finalidades da avaliao e coerente com a realidade do mercado imobilirio.

A avaliao expedita e a informao tcnica de valor devem determinar o valor mais provvel de mercado do imvel.

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ON-GEADE-004 11.2 Elementos para a avaliao expedita e informao tcnica

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Sero utilizadas as medidas do terreno constantes de planta planimtrica. Na ausncia de vistoria, para a elaborao da informao tcnica de valor, quando necessrio, deve ser apresentado um jogo de fotografias em cores que possibilite a caracterizao do imvel, interna e externamente, no que diz respeito aos acabamentos e estado de conservao. Todas as fotografias devero estar identificadas, datadas e assinadas no verso pelo interessado. O valor unitrio por metro quadrado do terreno, quando no elaborado pelo mtodo comparativo, ser obtido da Planta Genrica de Valores, organizada de acordo com o CAPTULO IV. 12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS

O valor do terreno estabelecido em funo: a) b) c) da rea obtida da planta; do valor do metro quadrado obtido do Banco de dados ou da Planta Genrica de Valores para respectiva seo de logradouro; das caractersticas particulares do imvel.

Quando o lote possuir mais de uma testada, ser adotado o valor do metro quadrado do logradouro, servido ou outro acesso correspondente frente ou testada principal, que ser determinada pelo avaliador. Na determinao da testada principal, o avaliador levar em conta os seguintes condicionantes: a valorizao ou desvalorizao em vista do n de testadas; as facilidades e dificuldades para o aproveitamento efetivo ou potencial de cada testada como acesso ao terreno; em caso de duas ou mais testadas possurem o mesmo grau de aproveitamento, ser principal aquela que voltar-se para o logradouro, servido ou outro acesso mais valorizado; para terrenos de grandes dimenses e formato irregular tais como glebas urbanas, glebas urbanizveis e terrenos industriais, considerar o logradouro que efetivamente mais contribuir para a valorizao do imvel, independentemente do tamanho da respectiva testada.

Para melhor caracterizar o imvel, so usados fatores multiplicativos de valorizao e desvalorizao, em funo de situaes peculiares, desde que estas j no estejam
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consideradas na estimativa do valor genrico do local. Esses fatores, aqui chamados corretivos, so os mesmos usados na homogeneizao. O produto dos fatores corretivos efetivamente necessrios a correta avaliao do lote denominado Fator de homogeneizao Fh. 13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZVEIS

Na avaliao expedita ou informao tcnica de valor de glebas urbanizveis, adota-se uma simplificao do mtodo involutivo, quando no utilizado o formulrio FATE-C. Considera-se inicialmente que apenas 65% (sessenta e cinco por cento) da rea total ser dividida em lote vendveis, com a devida observncia do pargrafo 1 do Art. 4 da Lei 6766/79. Essa percentagem de aproveitamento da gleba poder ser diminuda, se isto corresponder realidade conhecida, devendo o fato ficar devidamente documentado. Pgv = Pa = Att = Vg = Fh = Pa x Att x Vg x Fh, onde: Percentagem de aproveitamento de gleba rea total da gleba Valor genrico do m para o logradouro que mais contribuir para a valorizao da gleba Fatores de homogeneizao, considerado para um lote-padro da Planta Genrica de Valores e situado no centro da gleba.

Atribui-se uma estimativa para o Montante global de despesas (Mgd) necessrio implantao do empreendimento como uma percentagem do Produto geral de vendas (Pgv), situada entre 20 e 50%. Na fixao do percentual, o avaliador dever considerar: valor da terra nua em relao aos empreendimentos na regio considerada; quanto maior este valor, menor deve ser a percentagem atribuda; necessidade de terraplanagem para o loteamento; quanto maior esta, maior dever ser a percentagem atribuda; outros fatores devidamente documentados, que influenciem as despesas em causa.

Chamando este valor percentual, expresso em frao decimal, de dp, teremos: Mgd = dp x Pgv. Considera-se ento o Lucro do incorporador (Li) um percentual do produto geral de vendas. Observe-se que a tendncia o lucro ser percentualmente menor para empreendimentos de alta liquidez. A prtica comercial da regio que determinar a fixao do percentual (Lp). Tem-se ento: Li = Lp x Pgv
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Finalmente, calcula-se o valor da gleba (Vtt) Vtt = Pgv-Mgd-Li ou Vtt = Pgv dp.Pgv Lp.Pgv e portanto: Vtt = Pgv(1 dp Lp)

14

METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS

Esses terrenos, por sua utilizao, no podem ser avaliados utilizando-se o valor genrico da rea urbana, sem adequar-se o resultado realidade do mercado. Isto poder ser feito mediante o uso de um fator corretivo conveniente a ttulo de Fator de comercializao (Fk), cuja adoo dever ser justificada, em princpio, por uma pesquisa de mercado. Portanto, em essncia, sua avaliao expedita ou informao tcnica no difere se feita para os lotes urbanos, aplicando-se os fatores de homogeneizao adequados, entre os quais no se incluem os de profundidade, de frente e de testadas mltiplas. 15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS - NBR 8799

Inicialmente, h que se distinguir a base de clculo a que se quer chegar, ou seja, a que receita se destina a avaliao, j que o objetivo de cada uma conduz a procedimentos diversos: a) avaliao da terra nua: toma-se em considerao atributos que influenciam na formao do valor da terra (por exemplo: capacidade de uso/fertilidade, acessos, dimenso, proximidade dos centros de consumo etc.); benfeitorias no reprodutivas ou no produtivas: as edificaes em geral (casas, galpes, currais etc.) e os melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao de solo, sistemas de irrigao e drenagem etc.). benfeitorias reprodutivas ou produtivas: inovaes capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc.

b)

c)

(Fonte: Avaliao de Propriedades Rurais CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES , Eng. Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/So Paulo, 1997) 16 METODOLOGIA PARA ILHAS

Tratando-se de avaliao de terrenos que se situem em ilhas, o procedimento ser idntico ao adotado para os imveis continentais, conforme sua natureza.

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No caso de pequenas ilhas, a serem avaliadas como um todo, no se aplicam os procedimentos de avaliao em massa (Planta Genrica de Valores), devendo-se optar por uma avaliao individualizada, adequada em cada caso particular. 17 VALOR DE BENFEITORIAS

A metodologia aqui prevista aplica-se apenas a construes, quando for utilizado o modelo da FATE R ou FITV R. Outras benfeitorias devero ser avaliadas segundo mtodos prprios, condizentes com sua natureza. O valor da construo ser igual ao custo de reproduo depreciado em funo de sua idade e valorizado pela vantagem da coisa feita. O custo da reproduo ser calculado conforme o j descrito neste manual. A idade aparente da construo, para efeito do clculo de depreciao, ser no mximo de 50 (cinqenta) anos para a construo de alvenaria, 30 (trinta) anos para construo de madeira e 20 (vinte) anos para a construo de barro (taipa) ou similar. O fator de depreciao por idade, a ser multiplicado pelo custo de reproduo dado pela expresso: Fd= Iap Ftc Ftc = Ftc = Ftc = 1 - (Ftc x Iap), onde: - Idade aparente da edificao em anos; - Fator devido ao tipo de construo, que assume os seguintes valores: 0,016 - construo em alvenaria, com ou sem estrutura 0,027 - construo em madeira 0,040 - construo em barro, taipa, pau-a-pique, adobe etc.

A vantagem da coisa feita, estimada pelo coeficiente Kcf, poder ser obtida na tabela sugerida neste manual. Quando a construo avaliada for unidade em condomnio da qual no se conhea a rea de construo total, considerar-se- um acrscimo de at 40% (quarenta por cento) sobre a sua rea real de construo privativa, para fins de clculo do valor. 18 VALOR TOTAL DO IMVEL

O valor do bem avaliado (Vti) ser determinado pelo produto da soma dos valores do terreno e das benfeitorias neles existentes pelo Fator de comercializao (Fk). Conforme j
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mencionado, o Fator de comercializao (Fk) definido como a razo entre o valor do mercado do imvel e o custo de reedio (Vt + Vb) de um imvel assemelhado. Vti = (Vt + Vb) x Fk Cabe salientar que o fator em referncia no se aplica na avaliao pelo mtodo comparativo. 19 19.1 FORMULRIO DE AVALIAO TCNICA EXPEDITA FATE (COM VISTORIA) MODELOS R (CUSTO DE REPRODUO) e C (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO

Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento no seja evidente: CARACTERSTICAS DO TERRENO Forma Informar a forma geomtrica ou indicar irregular. Topografia Informar de modo objetivo a real situao do terreno (plano, em aclive, em declive, ondulado, acidentado) e sua posio em relao ao logradouro (acima, no nvel ou abaixo). Situao Informar a situao do terreno em relao quadra. Superfcie Informar as caractersticas da superfcie do terreno (seco, alagadio, rochoso, brejado etc.). CARACTERSTICAS DA EDIFICAO Tipo Informar o tipo de edificao objeto da avaliao (apartamento, casa, loja, galpo, prdio etc.). Uso Informar o uso a que se destina a unidade (residencial, comercial, industrial etc.). Posio Informar a posio da edificao em relao s divisas do terreno (recuada, centro de terreno, colada nas divisas) e em relao a outras edificaes (isolada ou geminada). No caso de apartamentos, salas e lojas, indicar o posicionamento na edificao (frente, lateral, fundos, de galeria, subsolo, sobreloja etc.). MEMORIAL DE CLCULO
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Fator de homogeneizao - o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar o terreno na Planta Genrica de Valores. Preencher todos os campos, sendo cada fator igual a 1 (um) quando no houver a correo correspondente. Valor do m do Terreno Cdigo o do logradouro correspondente testada principal (mais valorizada), retirado da Tabela da Planta Genrica de Valores, urbana ou rural conforme o caso. Vg - o valor genrico correspondente ao cdigo do logradouro selecionado. Se no existir Planta Genrica de Valores, o valor do m do terreno avaliado por metodologia adequada. Neste caso, anexar FATE documentos indicando os elementos de convico que conduziram adoo do valor avaliado. Data - a data atual da avaliao. Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso, considerando os fatores corretivos adequados. Avaliao de Gleba Urbanizvel - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente escolhidos pelo avaliador. AVALIAO DE BENFEITORIA rea da benfeitoria - a rea de construo total da unidade imobiliria. Idade da benfeitoria - a idade aparente ou estimada. Padro de acabamento - indica o padro selecionado (alto, mdio, baixo ou popular). Valor do m de construo - a fonte dever ser adotada de publicaes especializadas; a data dever ser compatvel com a usada para o valor do m do terreno, cabendo aqui as mesmas consideraes que se fez para aquele. Custo de reproduo - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) estimado. Fator da coisa feita pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual. Fator de condomnio - s utilizar quando no se conhecer efetivamente a rea real da construo total da unidade imobiliria.

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Fator de loja ou de valorizao comercial - s utilizar quando a construo for de uso no residencial. Fator de comercializao ver definio contida neste manual. Valor adotado ser o maior entre o valor do imvel e o declarado. Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa. Anexo Dever ser anexada, ao modelo da FATE C, a pesquisa que serviu de base para definio de valor.

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FOLHA DE INFORMAO TCNICA DE VALORES FITV (SEM VISTORIA) MODELOS R (CUSTO DE REPRODUO) e C (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO

Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento no seja evidente: MEMORIAL DE CLCULO Fator de homogeneizao - o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar o terreno na Planta Genrica de Valores; preencher todos os campos, sendo cada fator igual a 1(um) quando no houver a correo correspondente. Valor do m do terreno Cdigo - o do logradouro correspondente testada principal (mais valorizada), retirado da Tabela da Planta Genrica de Valores, urbana ou rural conforme o caso. Vg - o Valor genrico correspondente ao cdigo do logradouro selecionado; se no existir Planta Genrica de Valores, o valor do m do terreno avaliado por metodologia adequada, neste caso, anexar FITV documentos indicando os elementos de convico que conduziram adoo do valor avaliado. Data - a data atual da avaliao. Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso, considerando os fatores corretivos adequados. Avaliao de Gleba Urbanizvel - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente escolhidos pelo avaliador. AVALIAO DE BENFEITORIA rea da Benfeitoria - a rea de construo total da unidade imobiliria. Idade da Benfeitoria - a idade aparente ou estimada. Padro de Acabamento - indica o padro selecionado (alto, mdio, baixo ou popular). Valor do m de construo - a fonte dever ser adotada de publicaes especializadas; a data dever ser compatvel com a usada para o valor do m do terreno, cabendo aqui as mesmas consideraes que se fez para aquele.
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Custo de reproduo - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) estimado. Fator da coisa feita pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual. Fator de condomnio - s utilizar quando no se conhecer efetivamente a rea real da construo total da unidade imobiliria. Fator de valorizao comercial ou de loja - s utilizar quando a construo for de uso no residencial. Fator de comercializao ver definio contida neste manual. Valor adotado ser o maior entre o valor do imvel e o declarado. Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa. Anexo Dever ser anexada, ao modelo da FITV C, a pesquisa que serviu de base para definio de valor.

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ON-GEADE-004 CAPTULO IV 21 21.1 PLANTA GENRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUO Escopo

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A presente metodologia para a elaborao de Planta Genrica de Valores PGV, tem por objetivo orientar e sistematizar o processo de aperfeioamento na coleta e tratamento de informaes sobre os terrenos dominiais e outros que interessam Secretaria do Patrimnio da Unio na Administrao dos bens pblicos. A metodologia apresentada diz respeito a Planta Genrica de Valores para as zonas urbanas e de expanso urbana. Para as reas rurais, dever ser elaborada PGV com abordagem prpria. 21.2 Abordagem metodolgica

Tratando-se de um procedimento para avaliaes de um grande nmero, a PGV resulta de uma abordagem expedita na tcnica de avaliao. Para isto resolveu-se incorporar, no seu contedo, procedimentos recomendados pelas normas de avaliao da SPU, uma vez que os valores da PGV serviro como dados bsicos para a aplicao dessas normas. Contudo, tendo em vista a aplicao mais ampla que as normas da SPU tm tido em Juzo e fora dele, e a inexistncia de trabalhos desta natureza para a quase totalidade das cidades brasileiras, procurou-se tambm, no desenvolvimento metodolgico apresentado, considerar a experincia cristalizada nas normas brasileiras de avaliao tcnica. Na abordagem metodolgica utilizada, por meio de etapas sucessivas, a localidade estudada tendo em vista o conhecimento mais perfeito do mercado imobilirio local. So delimitadas reas homogneas, para as quais se admite a coleta de valores e a sua comparabilidade. So admitidos todos os mtodos diretos (comparativo e de custo) e indiretos (renda e residual) de avaliao tcnica de imveis para a obteno das informaes individualizadas, que sofrero um tratamento de homogeneizao e padronizao, aqui previsto, para delas derivarem os valores do m de terreno. 22 22.1 METODOLOGIA DE EXECUO E ATUALIZAO DA PGV Estudo da localidade

O estudo da localidade de suma importncia para o engenheiro avaliador, responsvel pela elaborao da Planta Genrica de Valores, possibilitando um conhecimento das

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ON-GEADE-004 caractersticas fisiogrficas, scio econmicas e culturais determinantes da procura e oferta de imveis na rea urbana. Esta atividade compreende cinco procedimentos bsicos, que so: 22.1.1 Anlise geogrfica da localidade de

28/8/2002 localidade, fatores

Consiste em se levantar e documentar, atravs de fotografias e relatrio analtico conclusivo, as caractersticas fisiogrficas e os aspectos scio-econmicos da localidade onde se vai trabalhar. 22.1.2 Determinao das fontes de pesquisa Compreende a identificao e indicao, na regio, das possveis fontes de pesquisa de valores a serem utilizados, tais como imobilirias, anncios e ofertas, proprietrios locais, construtoras, registro de imveis, etc. 22.1.3 Indicao dos coeficientes locais de valorizao Compreende o levantamento dos fatores fsicos locais predominantes de valorizao e desvalorizao de terrenos como topografia, pedologia e dimenses do terreno, servios e equipamentos urbanos etc., mediante observao junto ao mercado local. 22.1.4 Elaborao de uma tipologia local de terrenos Este procedimento preliminar permite uma elaborao de uma tipologia local de terrenos por meio da vistoria do local, de abordagem dos tipos de terrenos mais comuns, considerando suas caractersticas, o que servir para a determinao do lote-padro de referncia. Nesta determinao dever ser levado em conta o Plano Diretor da Prefeitura local. 22.1.5 Localizao dos plos de valorizao Consiste na demarcao, na planta da localidade, dos plos principais de valorizao tais como acidentes geogrficos, centros comerciais, tursticos e industrias, logradouros importantes ou obras de arte. 22.2 Pesquisa de valores imobilirios

Aps o conhecimento da localidade para a qual se elabora a Planta Genrica de Valores, procede-se propriamente pesquisa dos valores imobilirios desta rea, necessrios a determinao do valor genrico do m de terreno para o trecho de logradouro.

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ON-GEADE-004 22.2.1 Valores de transaes

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Os valores a serem levantados devem ser preferencialmente aqueles oriundos de transaes de compra e venda efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores data de pesquisa e aqueles cujas condies dos negcios realizados estejam bem caracterizadas. A anlise dos documentos de transferncia deve ser cuidadosa, pois nem sempre refletem fielmente a realidade da transao. Deve-se dar tambm preferncia aos valores pesquisados relativos a terrenos nus, pois no caso de terrenos edificados, ser necessrio utilizar mtodos de avaliao como o residual para se chegar ao valor mais provvel do m de terreno. 22.2.2 Valores de locao Quando o mercado imobilirio de compra e venda local no for ativo ou quando o nmero de valores pesquisados no for significativo, isto , menor que 5% (cinco por cento) do universo, pode-se optar por incluir valores de locao. Neste caso, o mtodo de avaliao empregado para obteno do valor do terreno o mtodo da renda. 22.2.3 Valores de censo de opinio No se obtendo dados em qualidade e quantidade suficientes de transaes de compra e venda ou de locao, pode-se recorrer aos valores de avaliao informados pelos proprietrios ou locatrios que so chamados de valores de censo de opinio. 22.3 Determinao de reas homogneas e de lote-padro de referncia

Com base no estudo da localidade e da pesquisa de valores, procede-se diviso da rea total, objeto do trabalho, em reas homogneas quanto s suas caractersticas fsicas locais e de acordo com o comportamento do mercado imobilirio. preciso delimitar na planta, por meio de linhas coloridas diferenciadas, cada rea homognea. Em cada rea homognea deve-se identificar o lote-padro, isto , aquele que predominante e descrev-lo (dimenses, formas, topografias, posio na quadra, pedologia etc.). Devero ser listados os valores pesquisados por rea homognea, constituindo-se uma amostragem estatstica para cada rea. Dever tambm ser tracejada uma linha na planta, dirigida de cada rea homognea ao plo de valorizao mais prximo da localidade, com finalidade de se visualizar, espacialmente, o comportamento dos valores de m de terreno, podendo haver mais de um plo por rea. Cada rea homognea ento dividida em logradouros ou sees de logradouros que, por suas caractersticas de uniformidade, devero receber individualmente um valor genrico para o lote-padro, como se estivesse situado na posio central.
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22.4

Tratamento dos valores pesquisados

22.4.1 Sistemtica global Para a elaborao de uma PGV pressupe-se que seja obtida uma grande massa de dados, dispersos segundo os logradouros que compem a rea em estudo. Tais informaes precisam ser organizadas e tratadas de forma adequada, a fim de que se possa inferir, para cada trecho de logradouro, qual o valor do m do lote-padro, considerado esse no meio da quadra. As informaes coletadas devero evitar se vincular a terrenos sobre os quais incidam restries legais ao seu pleno aproveitamento, como faixas non dificandi, projetos de alinhamento com recuo a reserva florestal. Ao se referirem os valores da PGV ao m do lote-padro local em cada seo de logradouro, h de se observar que os valores correspondem a: a) b) c) d) preos do terreno nu, embora beneficiado com as facilidades existentes no logradouro (calamento, esgoto, gua, luz, gs etc.); preos para pagamento vista; formato retangular, caractersticas fsicas e dimenses de testada e profundidade do lote-padro adotado; localizao do lote-padro em meio de quadra.

Como as informaes colhidas para se avaliar o valor genrico do logradouro, embora dentro da rea homognea, no costumam apresentar, simultaneamente, todas essas caractersticas, o seu aproveitamento exigir um adequado tratamento para torn-las comparveis, segundo o modelo que melhor retratar as condies do mercado local. O tratamento dos dados poder ser feito utilizando-se a inferncia estatstica ou a estatstica descritiva. Etapas na utilizao da estatstica descritiva: a) Primeira etapa: atualizao de valores e Fator de fonte

A atualizao e o Fator de fonte devem ser aplicados conforme o mencionado neste manual. b) Segunda etapa: homogeneizao

Os dados sero homogeneizados para se tornarem comparveis, sendo aplicado um teste para expurgar as informaes extremadas.
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c)

Terceira etapa: clculo do Valor Genrico

O valor representativo do m referido ao lote-padro ser obtido pela mdia aritmtica das informaes consideradas aceitas. Os resultados sero expressos em valores monetrios correntes. 22.4.2 Organizao preliminar dos dados Definidas as reas homogneas e respectivos logradouros ou sees de logradouros para os quais se admite como vlido o tratamento conjunto de dados, cada uma das observaes deve ser captada e organizada em formulrio apropriado. Como o que se deseja a informao sobre a terra nua, caso o valor apurado do imvel se refira a terreno edificado, necessrio depurar a informao e estimar to somente o valor do terreno. Admite-se que o valor do imvel, para fins da PGV, seja formado pela agregao do valor do terreno com o da edificao ou benfeitoria, acrescido, quando for o caso, de uma parcela a ttulo da coisa feita (Kcf). Isto posto, obtm-se o valor do terreno nu pelo mtodo residual, estimando-se o valor da benfeitoria ou edificao pelo mtodo do custo de reproduo depreciado, com o adicional Kcf. O valor, tanto do imvel global como das benfeitorias ser sempre o valor atual vista, conforme consta no item 20.4.1., alnea a Primeira Etapa. Uma vez obtido o valor dos terrenos pesquisados, far-se- a diviso do seu valor pela respectiva rea, a fim de se obter a primeira indicao do valor (Vui) por m em moeda. Esse valor dever ser corrigido por meio da aplicao dos fatores de homogeneizao para se obter a segunda indicao do valor (Vuh) por m homogeneizado, que ser usado, de fato, para o clculo do valor genrico. 22.4.3 Avaliao das benfeitorias O mtodo essencialmente o mesmo preconizado neste manual, com algumas simplificaes. 22.5 Determinao dos valores

Obtido o conjunto de valores aceitos, o valor do m para o lote-padro de cada rea homognea resultar do calculo da mdia aritmtica destes valores pesquisados. Finalmente, calculado o valor genrico de cada logradouro ou seo, por meio do uso do fator de transposio, adequando o valor unitrio acima citado para cada trecho.

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22.6

Montagem da Planta Genrica de Valores

Os valores obtidos segundo a metodologia dos itens anteriores sero dispostos em planta e sob a forma de tabela em computador, para exame dos avaliadores e verificao de sua coerncia. A critrio dos avaliadores responsveis e devidamente justificadas, podero ser introduzidas correes na planta assim obtida, para o que podero ser buscados subsdios junto aos representantes da Municipalidade, de associaes de moradores e de organizaes civis de profissionais especializados. As colaboraes e anlises crticas sero avaliadas e podero resultar em alteraes nos valores anteriormente determinados, desde que feitas dentro dos intervalos de confiana estatisticamente estabelecidos. 22.7 Atualizao do cadastro de logradouros

O cadastro de logradouros, que inclui o valor genrico de m atribudo a cada um, integra o Banco de Dados Imobilirios de terrenos, previsto na Orientao Normativa. Ele deve ser atualizado periodicamente, ou sempre que ocorrerem mudanas significativas de valores. A atualizao pode ser de dois tipos : a) b) tcnica, que consiste numa reavaliao, quando so refeitos total ou parcialmente os procedimentos para avaliao dos valores; monetria, feita pela converso do valor em UFIR ou outro indicador que o venha substituir, quando no for possvel adotar a medida expressa na alnea anterior.

As avaliaes em que foram utilizados valores unitrios de terrenos que no constem ou difiram daqueles includos nas listagens de valores unitrios adotados pela SPU, serviro de base para atualizao do referido Banco de Dados Imobilirios de terrenos. Especial cuidado dever ser observado quando houver modificao na homogeneidade de certas reas, quando poder se tornar necessria uma reordenao da Planta Genrica de Valores, no todo ou em parte. Em princpio, a atualizao tcnica levar a correo do valor do m para cada rea homognea em particular, podendo-se admitir uma correo mdia para toda a planta, se isto no implicar srias distores em relao ao mercado imobilirio. 23 RELATRIO FINAL

O relatrio final do estudo da Planta Genrica de Valores para uma determinada localidade dever conter, de acordo com a orientao prevista nesta metodologia: a) estudo da localidade; b) identificao dos plos das reas homogneas;
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ON-GEADE-004 c) critrio de delimitao das reas homogneas; d) critrios de definio dos lotes-padro; e) cadastro de logradouros (descrio sucinta); f) Planta Genrica de Valores; sob forma grfica; sob forma de Tabela de Valores (listagem).

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g) avaliao analtica dos resultados alcanados. Anexos: fontes de pesquisa; informaes bsicas coletadas (formulrios); documentao levantada sobre a localidade.

O relatrio deve ser feito na elaborao como nas atualizaes da planta, com as adaptaes que se impuserem.

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ANEXOS AO CAPTULO II

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ON-GEADE-004 TAB. 01 - TRATAMENTO ESTATSTICO DA AMOSTRA N DE ELEMENTOS ACEITOS NA AMOSTRA 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 STUDENT GRAU DE CONFIANA DE 80 % (1) 1,89 1,64 1,53 1,48 1,44 1,42 1,40 1,38 1,37 1,36 1,36 1,35 1,34 1,34 1,34 1,33 1,33 1,33

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CRITRIO DE EXCLUSO DE CHAUVENET (d/) Crtico 1,65 1,73 1,80 1,86 1,92 1,96 1,98 2,03 2,05 2,10 2,12 2,16 2,18 2,20 2,23 2,24

(1) A tabela j considera os valores de t para (n - 1). Entra-se diretamente com o nmero de elementos aceitos na amostra.

CRITRIO DE CHAUVENET
| xi x | d crtico: aceita-se o valor de x

STUDENT LIMITE DE CONFIANA

Xmx =

x+

t .s n 1 t.s n 1

Xmn =

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ON-GEADE-004 TAB. 02 FORMULRIO DE MATEMTICA FINANCEIRA

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ON-GEADE-004 TAB. 03 VIDA PROVVEL E COEFICIENTE RESIDUAL

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ANEXOS AO CAPTULO III

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