Tema 2. Agentes Intervinientes en El Proceso Constructivo

Universitat d’Alacant
Universidad de Alicante
Escola Politècnica Superior
Escuela Politécnica Superior
AMPLIACIÓN DE ORGANIZACIÓN Y CONTROL DE OBRAS
CAPÍTULO 2. AGENTES INTERVINIENTES EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO"
Según la Ley de Ordenación de la Edificación Ley 38/1999, de 5 de noviembre en su

CAPÍTULO III, Artículo 8, se define como Agentes de la Edificación todas las personas, físicas o
jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Así pues, la Ley establece cuales son
las obligaciones, responsabilidades y garantías de estos agentes. Considerando que, además de
los relacionados en la propia Ley, existen también otros agentes que intervienen directamente en
el proceso constructivo, o bien, que intervienen en determinados momentos, vamos a relacionar
a continuación cuales son estos agentes y de que forma intervienen para que tengamos una visión
generalizada de este mundo de la edificación.
1. EL PROMOTOR O EMPRESA PROMOTORA EN LA EDIFICACIÓN
Una empresa promotora, al igual que cualquier empresa comercial, es aquella que reúne
a una o varias personas y forman una sociedad en donde aportan capital, trabajo o ambas cosas,
con el fin principal de conseguir beneficios económicos.
Una empresa promotora en edificación es aquella que a partir de estudiar la idoneidad de

construir un determinado tipo de obra, decide, impulsa, programa y financia con recursos propios
o ajenos la ejecución de la misma, canalizando todas las necesidades que se adquieran para
llevarla a su conclusión, esperando por ello la consecución de unos beneficios que no tienen por
que ser siempre económicos, pudiendo ser también de marketing, publicidad, sociales, solvencia.
Sus funciones específicas serán la realización de Estudios de Mercado, la definición del producto
a construir, la ejecución de Estudios de Viabilidad, la planificación del proceso constructivo, la
contratación de la Dirección Técnica de la obra, de la empresa constructora…
Existen dos tipos de empresas promotoras:
z La empresa promotora privada que funciona con capital privado, cuyo máximo objetivo
será el de conseguir la calidad idónea de la edificación, el coste óptimo y el beneficio
razonable que le permita seguir con su actividad de promoción.
z La empresa promotora pública, que funciona con capital público, sin ánimo de lucro, para
conseguir el objetivo de aportación a la sociedad de un bien común como son las viviendas
públicas e infraestructuras necesarias. Normalmente suele ser la misma Administración Estatal,
Autonómica, Local o empresas públicas vinculadas a ellas. Justificará por tanto la necesidad de
construir por razones políticas, sociales o culturales.
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1.1. FUNCIONES A CUMPLIR POR LA EMPRESA PROMOTORA
La organización interna de una empresa promotora ha de ser muy completa y debe servir
como instrumento para alcanzar los fines establecidos mediante una organización sistemática y
científica dotada de agilidad suficiente. Es por ello que las funciones o delimitaciones de trabajo
que debe poseer esa empresa, dentro del funcionamiento interno de la misma, ha de estar muy
bien estructurado y organizado, cumpliéndose, al menos, las funciones mínimas que detallamos a
continuación y que explicaremos en capítulos posteriores.
• Función directiva.
• Función de asesoría.
• Función Administrativa.
• Función Económico-financiera.
• Función de Servicio del Personal o Recursos Humanos.
• Función Comercial.
• Función Técnica.
• Función de Calidad.
1.1.1. Función Directiva
Las misiones o tareas que debe cumplir la función directiva, la cual, como su nombre
indica, es desarrollada por el equipo directivo persona física en la que deleguen, como podría ser
el Gerente, Director General y Adjuntos a Dirección de la empresa, y que, en caso de sociedades
dependen directamente del Consejo de Administración, serán:
• Fija los objetivos
• Limita la directriz de actuación
• Toma las decisiones
• Escoge y elige al personal
• Distribuye tareas, delimitando poderes y responsabilidades
• Supervisa y controla la vida de la empresa
• Deben ser competentes, con gran capacidad de mando, que sepan dirigir y trabajar
en equipo
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1.1.2. Función de Asesoría
Esta función es desarrollada por profesionales especializados en la materia como abogados

y/o economistas, graduados sociales... Estos pueden formar parte de la plantilla contratada de la
empresa promotora o bien formar parte de un servicio externo a la misma, al que se recurre
cuando sea necesaria su actuación. Sus funciones se pueden delimitar en:
• Atribuciones en temas jurídicos, fiscales, legales o laborales en los que se vea

implicada directa o indirectamente la empresa.
• Se ocupa de los Contenciosos, Contratos con el Contratista de obras, Litigios,

Seguros...
• Notario y Registro, escrituras de Obra Nueva y División Horizontal, escrituras

Compra-venta…
• Recalificaciones de suelo, solicitud de licencias conflictivas con la

Administración…
1.1.3. Función Administrativa
Como su nombre indica, desarrolla las actividades puramente administrativas de la

empresa, tales como:
• Emisión de cartas, correspondencia, archivos, distribuye impresos, teléfono.
• Registro de entrada, registro de salida.
• Recepción de visitas.
• Prepara la información al órgano directivo.
• Se encarga de la Caja...
• Gestión de pagos y cobros.
• Realiza los formularios de Hacienda.
• Efectúa las declaraciones del IVA.
1.1.4. Función Económica-financiera
Es un departamento importantísimo dentro de la empresa ya que nos permite conocer los

balances económicos de las obras y la propia empresa en cada momento, así como es responsable
de asesorar al órgano directivo de los sistemas de financiación más adecuados a adoptar. Sus
cometidos se podrían resumir en:
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• Busca capitales y los administra.
• Fianzas, avales...
• Tramita el pago de certificaciones y facturas al contratista de obras.
• Control de costes Î Análisis de resultados.
1.1.5. Función Servicio de Personal o Recursos Humanos
El factor humano en cualquier tipo de empresa es fundamental que esté bien planteado y
gestionado. La dirección de personal de una empresa ha de mantener dotada a la plantilla de
trabajo, ocupando las vacantes que deje el personal que abandone la empresa, bien con personal
de la propia empresa por promoción interna de un trabajador, bien recurriendo a la contratación
externa.
Se deben realizar también valoraciones del personal, bien para conocer en cada momento
si cumple sus cometidos, bien para proponerlo para asumir tareas de mayor responsabilidad por
el conocimiento de su buen hacer. Así mismo, deberán permanecer al tanto de los
acontecimientos personales de los trabajadores como bodas, aniversarios, nacimientos... y vigilar
las medidas de formación de los empleados como cursos de reciclado, ciclos formativos…
Fundamentalmente, los cometidos de los que se responsabiliza son:
• Entrevistas admisión personal.
• Pagar seguros.
• Tramitar nóminas.
• Tramitar despidos.
• Relaciones con el personal.
• Crear un buen ambiente de trabajo.
• Seguridad e Higiene en el Trabajo.
• Preparar turnos de vacaciones, tramitar bajas por enfermedad…
1.1.6. Función Comercial
Son fundamentalmente los relaciones públicas de la empresa promotora. Se encargan de

vender el producto, es decir, las viviendas o bien inmobiliario construido, de la publicidad de las
promociones, de la búsqueda de suelo para futuras promociones, de estudiar la oferta y la
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demanda de la sociedad, de mantener relaciones públicas que puedan resultar ventajosas para la
empresa…
• Relaciones, atención y búsqueda de clientes.
• Venta o alquiler de viviendas, locales comerciales, oficinas, garajes...
• Campañas publicitarias, Estudios de Mercado...
• Búsqueda de solares futuras promociones.
• Entregas de llaves, firmas de escrituras…
• Servicio postventa.
1.1.7. Función Técnica
Es en este departamento donde se realizan los Estudios de Viabilidad de la obras. En el

trabajan los técnicos especializados en su realización y los que propondrán si la promoción es
viable o no es viable para la empresa, descartando o no la posibilidad de negocio por parte de la
gerencia de la empresa. Muchas veces, y en función del tamaño de la empresa, se pueden
realizar en este departamento la redacción de los Proyectos necesarios para la ejecución de las
obras, así como la consecución de los permisos y licencias necesarios para ello.
En las empresas promotoras de tamaño mediano y grande, existen en este departamento

técnicos encargados de realizar un seguimiento de la obra, responsabilizándose de su ejecución
conforme al proyecto, de la consecución de los plazos y calidades pactadas con el contratista, así
como del coste acordado por la dos partes entre otros cometidos como aprobación de
certificaciones de obra, proyectos modificados, control de calidad…
A modo de esquema, las funciones que realizan son:
• Estudio de la normativa aplicable al solar.
• Estudio de la situación legal del solar (hipotecas, embargos, servidumbres…). Se realizará

con la ayuda del Departamento de Asesoría.
• Visitas a solar para recoger datos mediante una inspección ocular.
• Seguimiento de la obra junto con Dirección Facultativa y empresa constructora.
• Estudios de viabilidad
o Estudios de mercado.
o Estudios del solar.
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o Estudios arquitectónicos previos.
o Estudios económicos previos.
• Redacción Anteproyecto y obtención de Licencias y permisos.
• Redacción de Proyectos: Anteproyecto, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución,

Estudio de Seguridad y Salud y Proyecto de Control de Calidad / Cálculos /
Delineación.
• Proyectos de Recalificación, Planes Parciales, Proyectos de Urbanización…
• Estudiar ofertas de empresas constructoras e informar sobre la más conveniente para

adjudicar a un contratista.
• Contratación Laboratorio de Control de Calidad de la obra.
• Contratación Organismo de Control Técnico.
• Aprobación certificaciones de obra.
• Seguimiento de obra comprobando las calidad de los materiales y la calidad de la

ejecución de los trabajos.
• Seguimiento del plazo de la obra utilizando como herramienta el plan de obra.
• Control de la seguridad en la obra.
• Control de los costes de la obra.
• Control de la adecuación de la obra a lo establecido en el proyecto de ejecución.
• Aprobación y estudio en su caso, de los Proyectos Modificados y Proyectos

Complementarios.
• Suscribir Acta de Viabilidad de los trabajos.
• Suscribir Acta de Replanteo o de inicio de los trabajos.
• Suscribir Acta de Recepción Final de los trabajos.
• Solicitar a la Dirección Técnica Certificado Final de obra.
• Realizar el Libro del Edificio con toda la documentación de la obra para los futuros
usuarios.
• Tramitar Licencia de Primera Ocupación y en su caso, Cédula de Habitabilidad.
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• Altas en las Compañías Suministradoras.
• Tramitar Escritura de Obra Nueva y División Horizontal… Lo realizará con la ayuda del
Departamento de Asesoría.
• Listados de repasos y control de su ejecución.
• Entrega de las edificaciones a los usuarios. Se realizará con la ayuda del

Departamento Comercial.
1.1.8. Función de Calidad
Su misión principal es tramitar toda la documentación necesaria para que la empresa

promotora obtenga los sellos que garantizan su calidad como empresa (ISO 9001). Son necesarios
para “vender” una buena imagen de la misma. Así mismo también ejerce su trabajo estudiando
cuales son los mapas de procesos, procedimientos necesarios para organizar el trabajo de la
propia empresa de la forma mas mecánica posible, acortando los procesos de forma que se
obtenga la máxima productividad del personal y los medios que disponga la promotora y
buscando la máxima eficacia y eficiencia, estableciendo cuales van a ser los indicadores de
calidad de calidad de la empresa, las acciones correctivas en caso de incumplimiento…
1.2. ORGANIGRAMA DE FUNCIONAMIENTO DE UNA EMPRESA PROMOTORA
En los apartados anteriores se han descrito las misiones y funcionamiento de los distintos
órganos que deben constituir una empresa promotora. La organización de la misma ha de basarse
en la cooperación de los distintos órganos para cumplir los objetivos marcados por la empresa,
por ello, el plan de distribución de funciones, competencias y responsabilidades según el
establecimiento de un orden jerárquico es de gran importancia.
En un organigrama, pudiendo generalizar lo que vamos a comentar a continuación a

cualquier empresa, las instrucciones han de darse siempre a través de la línea vertical, mientras
que la información o colaboración se establece a través de los puestos que la precisen por
necesidades de trabajo, a través de la línea horizontal.
Dentro de cada departamento en que se estructure la empresa, todo directivo debe tener
enumeradas sus atribuciones, de forma que le den la suficiente libertad de decisión para poder
actuar rápidamente, sin tener que consultar con el superior constantemente, dándole
posteriormente cuenta de las actuaciones realizadas.
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En la figura 1 se expone a modo de ejemplo un organigrama tipo de una empresa

promotora de tamaño medio. En él, las líneas de unión establecen las dependencias jerárquicas.
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
DIRECTOR GENERAL
GERENTE
ADJUNTO GERENTE ASESORÍA
JURÍDICA FISCAL-ECONÓMICA
DIRECCIÓN TÉCNICA DIRECCIÓN ADMINISTRATIVA DIRECCIÓN ECONÓMICA-FINANCIERA DIRECCIÓN COMERCIAL
ESTUDIOS MERCADO ADMINISTRACIÓN RECURSOS CONTRATOS VENTAS
ESTUDIOS VIABILIDAD PROMOCIÓN

PROPIOS
PROYECTOS AJENOS RELACIONES PÚBLICAS

LICENCIAS
CONTABILIDAD
SEGUIMIENTO OBRA PROSPECCIÓN MERCADO
Figura 1. Organigrama de funcionamiento empresa promotora
1.3. OBLIGACIONES DEL PROMOTOR SEGÚN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Son obligaciones del promotor:
• Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte a construir en él.
• Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del

proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del
mismo.
• Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así

como suscribir el acta de replanteo y de recepción de obra.
• Suscribir los seguros previstos.
o Seguro trianual de daños materiales o seguro de caución, para garantizar

durante tres años los daños relativos a los vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. El importe mínimo del
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capital asegurado será del 30% del coste final de la ejecución material de
la obra, incluido los honorarios profesionales.
o Seguro decenal de daños materiales o seguro de caución, para garantizar

durante diez años, daños que tengan su origen o afecten a la estructura del
edificio y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio y por daños relativos a la seguridad. El asegurador
asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento
y podrá optar al pago de la indemnización en metálico que corresponde a
la valoración de los daños o por la reparación de los mismos. El seguro
decenal está ya en vigor para edificios de viviendas y el importe mínimo del
capital asegurado será el 100% del coste final de la ejecución material
incluidos los honorarios profesionales. La prima de los seguros deberá estar
suscrita y pagada en el momento de la recepción de la obra.
• Entregar al adquiriente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o

cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
2. EL CONSTRUCTOR O EMPRESA CONSTRUCTORA
Podemos definirla como aquella reunión de trabajadores, medios y materiales que se

organizan para conseguir un objetivo determinado, la construcción de una obra pública o de una
obra de edificación. En el Pliego de Claúsulas Administrativas Generales para la Contratación de
Obras del Estado, a la empresa constructora se la denomina siempre como el contratista y se
define como la parte contratante obligada a ejecutar la obra.
En base a un proyecto redactado por técnicos competentes, se encargará de llevar a buen

término la ejecución total de la obra hasta su entrega final al promotor privado o promotor
público.
El factor más importante para las empresas es el capital o el patrimonio de que dispone.
El capital de la empresa, lógicamente, delimita los objetivos de esta, por ejemplo, una empresa
no puede acometer una obra determinada si el valor de la misma excede en determinada
proporción del capital disponible. Esto dependerá de una forma importante del cobro de las
certificaciones de obra. También influye su potencial económico en cuanto a solvencia y
garantías de la empresa constructora. En cierto modo, podemos considerar como capital de una
empresa el crédito que esta puede obtener.
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Uno de los mayores problemas con que se encuentran las empresas constructora es con el de
buscarse la dimensión adecuada para el cumplimiento de los fines que se quieren conseguir,
dotándola de los medios materiales, técnicos y humanos necesarios acordes con esta dimensión.
Está bastante claro que no podrá tener la misma dimensión una empresa dedicada a la
realización de grandes obras públicas, que necesita de grandes medios y capital para realizarla,
así como que engendra una gran cantidad de gastos generales, que una empresa pequeña
dedicada a la realización de pequeñas obras de reparaciones.
Existen, sin embargo, una serie de premisas que todas las empresas, sean de un tamaño u
otro, han de tener en cuenta, y que son:
1. La empresa ha de tener un tamaño acorde con las obras que realiza.
2. El grado de mecanización para todas las empresas ha de ser el máximo posible,

adaptado siempre a su tamaño y al tipo de obras que suele realizar.
3. La empresa ha de disponer del capital suficiente para ambos fines.
Las empresas constructoras se pueden clasificar en empresas de tamaño pequeño,

mediano, grande y multinacional en función de los medios humanos y mecánicos con que cuenta,
así como del capital que dispone, el tipo de obra que realiza y el ámbito de sus actuaciones. Las
características con que cuenta cada una de ellas se ilustran a continuación:
EMPRESA CONSTRUCTORA PEQUEÑA

• Ubicación local.
• No dispone de técnicos, o uno de grado medio.
• Propiedad, generalmente de tipo familiar.
• Personal poco numeroso y poca fluctuación del mismo.
• Es subsidiaria de la empresa matriz generalmente, aunque realice obras de subcontrata de poca envergadura.
• No tiene parque de maquinaria. Suele ser de pequeño material y herramientas de mano.
• Tiene unos gastos generales mínimos, por tanto, tiene costes muy bajos y es muy competitiva.
• Poseen un organigrama básico.
• Tiene una gran agilidad y adaptabilidad y en general una mayor eficacia y flexibilidad.
EMPRESA CONSTRUCTORA MEDIANA

• Ubicación provincial y comunitario.
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• Personal cualificado mayoritariamente. Suelen haber técnicos superiores.

• Se constituyen en sociedades de tipo familiar o de varios socios.
• Mayor personal y hay fluctuación del mismo en diversas obras.
• Tienen calificaciones como empresa, pero suelen trabajar también como subsidiarios de empresas matrices.
• Suelen trabajar por contrata.
• Tienen organigramas con departamentos ya algo definidos: de compras, de control de costes….
• Tienen parque de maquinaria, aunque suelen recurrir a alquilarlo o subcontratarlo en muchas ocasiones según la
conveniencia.
• Sus gastos generales son medios o de cuantía ya alta.
• Tienen relaciones con entes públicos de ámbito local, provincial y autonómico.
EMPRESA CONSTRUCTORA GRANDE O MULTINACIONAL

• Ubicación local, provincial, nacional e internacional.
• Poseen Consejo de Administración y un gran número de accionistas que cotizan en Bolsa.
• Poder y exclusividad en las grandes obras.
• Cuentan con un personal muy especializado, existiendo todo tipo de técnicos titulados.
• Tienen como subsidiarias a las empresas pequeñas y medianas.
• Poseen parques de maquinaria pesada muy importantes.
• Cuentan con una estructura jerárquica muy bien definida con organigramas muy complejos.
• Tienen unos gastos generales importantísimos.
• Cuentas con contactos políticos de alto nivel, con relaciones nacionales e internacionales.
Otro índice para clasificar a una empresa en función de su tamaño puede ser la cantidad
de obra ejecutada, que a su vez se relaciona con el volumen de obra anual. Suelen denominarse
tal y como se refleja en el cuadro siguiente:
DENOMINACIÓN DE EMPRESAS
Nombre Volumen de obra anual
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Empresa pequeña 3 x 10 Euros
Empresa mediana 3 a 30 x 106 Euros
Empresa grande 30 a 300 x 106 Euros
Empresa multinacional Más de 300 x 106 Euros
Los dos primeros grupos abarcan aproximadamente en España el 80% de las empresas y se
puede afirmar que su vida sólo sobrepasa excepcionalmente los 20 años. Es decir, que empresas
de este tipo nacen y mueren anualmente en España de 2.000 a 2.400.
Las empresas constructoras de tamaño reducido, podrán optar a realizar obras que
superen el capital que disponen como empresa formando una UTE (unión Temporal de Empresas)
con otras empresas de similar o mayor tamaño. En función de los recursos que aporten cada uno
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de ellos la formalización del acuerdo se realizará con un porcentaje de beneficios determinado u

otros.
Independientemente del tamaño de la empresa constructora podemos establecer que los

objetivos que pretende conseguir son los siguientes:
1. Seguridad en los trabajos.
2. Máxima productividad, mejorando constantemente la organización.
3. Calidad y exigencia del proyecto.
4. Cumplimiento del plazo.
5. Cumplimiento del contrato.
6. Óptimo beneficio.
7. Satisfacción del equipo humano de trabajo.
8. Satisfacción del cliente.
Para conseguir estos objetivos el constructor se organiza con el fin de optimizar las cinco
variables principales que intervienen en la complejidad del coste de ejecución material de la
construcción, que son:
1. Mano de obra: General y especializada.
2. Materiales y suministros. Su labor es el estudio de ofertas y su control.
3. Maquinaria y medios auxiliares: Debe establecerse la idónea, buscando el pleno

empleo y durante el tiempo preciso, ni más ni menos.
4. Tecnología: Se deben definir las técnicas y métodos de trabajo más idóneos.
5. Gastos Generales de la empresa: Cargas derivadas de la estructura de la empresa y

del proceso edificatorio, que debe ser lo mínimos posibles.
La optimización de todas estas variables requerirá:
1. La planificación de la obra en su conjunto así como de todas las unidades de obra

necesarias para su ejecución a corto y medio plazo (realizar listados de
previsiones).
2. La programación de subcontratos y empresas auxiliares.
3. La programación de los suministros y sus cadencias.
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4. La especialización de la mano de obra y distribución de las tareas.
5. La mecanización y empleo de técnicas industrializadas frente a tecnologías

tradicionales e todo lo posible.
6. El control de todos los procesos.
2.1. FUNCIONES A CUMPLIR POR LA EMPRESA CONSTRUCTORA
Al igual que en el capítulo anterior definíamos las funciones a las que debía hacer frente
una empresa promotora, en este capítulo se hace necesario el conocer las funciones que debe
cubrir una empresa constructora, para posteriormente, en función de ellas, presentar un ejemplo
de un organigrama tipo de estas empresas. La empresa constructora debe organizarse en función
de su estructura y su capacidad. La capacidad de una empresa dependerá de su capital
disponible así como de los medios con que cuenta.
2.1.1. Función directiva
El empresario que asume la responsabilidad total debe ser una sola persona, aunque en
empresas grandes puede distribuirse la responsabilidad última entre varios directores. Para que
la dirección multicéfala no tenga repercusiones desfavorables para la empresa, las decisiones
deben tomarse de manera conjunta por los directivos. Formada por lo órganos directivos de la
empresa o Consejo de Administración, tienen como funciones más destacadas:
• Fija los objetivos organizando y armonizando el funcionamiento de todos los

órganos de la empresa y tomando todas las decisiones importantes.
• Realiza toda la gestión empresarial.
• Escoger y elegir al personal de confianza.
• Delimita tareas distribuyendo poderes y responsabilidades.
• Estudia la política económica, financiera y fiscal para las necesidades de la

empresa.
• Define la política de recursos humanos y salarios dentro de la empresa.
• Analiza los resultados reales y los compara con los previstos.
• Controla de forma continuada las desviaciones sobre las previsiones en producción,

presupuesto, inversiones, salarios y beneficios.
• Da órdenes y las hace cumplir.
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• Impulsa la investigación y el desarrollo (I+D).
• Supervisa la vida de la empresa y establece políticas de mejora.
• Deben ser competentes, con gran capacidad de mando, sabiendo dirigir y trabajar
en equipo.
• Suelen ser el Director General, Gerente y Adjunto Gerente.
2.1.2. Función técnica
Es el departamento básico de la empresa constructora, sin él el funcionamiento de la

misma carecería de sentido, por lo que debe estar muy bien estructurado para que sea capaz de
acometer todos los trabajos que se le asignan:
• Estudiar obras para presentar ofertas al promotor público o privado realizando:
Cálculo de precios descompuestos y unitarios.
Planificación inicial de la obra.
Estudios de viabilidad y rentabilidad. Cálculo de coeficientes de licitación.
Comprobación de las mediciones del proyecto.
Estudio completo del proyecto, sus planos y memorias. Detección de fallos.
• Control de costes de cada una de las unidades de obra necesarias para ejecutar la obra
comparando los reales con los previstos para establecer las correcciones oportunas antes
de que sea demasiado tarde..
• Elaboración del Plan de Seguridad y salud, seguimiento de la obra, relación con

inspecciones de trabajos, formación de operarios, disponibilidad de todas las medidas de
seguridad, protecciones individuales y colectivas necesarias en la obra.
• Compras de materiales, medios y maquinaria necesaria en las obras.
• Preparar, planificar, organizar, poner en marcha la obra...
• Obtención de licencias y permisos necesarios que correspondan a la empresa constructora.
• Subcontratar personal necesario en la obra…
• Contactos con la Dirección Técnica de la obra.
• Previsiones en la ejecución de cada una de las tareas.
• Dar de alta a la obra como Centro de Trabajo

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• Estudio de proyectos modificados, reformados y sus precios.
• Visita al lugar de emplazamiento de la futura obra para determinar aspectos que pueden
influir en los costes, en la ejecución y en el plazo como: Tipo de suelo, estado de las
edificaciones medianeras, climatología, accesos, infraestructuras existentes, existencia
de mano de obra, proveedores, subcontratistas locales...
2.1.3. Función económico-financiera
Llevan el registro contable de todas las operaciones de la empresa, realizando una

vigilancia económica del gasto y recopilando estadísticas y demás documentos de la situación
social de la empresa analizando económicamente y financieramente los resultados. Sus misiones
principales son:
• Búsqueda y administración de capitales.
• Elaboración de Balances mensuales de comprobación y saldos. Situación económica de

las distintas obras.
• Previsiones y control del gasto, inventario, cobros de certificaciones de obra...
2.1.4. Función servicio de personal o relaciones humanas
• Nóminas.
• Contrataciones.
• Despidos del personal.
• Bajas.
• Cursos Formación personal.
• Seguridad y salud en la empresa.
• Relación con el Comité de Empresa y enlaces sindicales.
• Promoción interna de trabajadores.
• Motivación y relaciones humanas..
2.1.5. Función Asesoría
En función del tamaño de la empresa puede ser un departamento propio de la empresa o

bien una contratación externa.
• Asesoramiento fiscal.
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• Asesoramiento legal.
• Contratos de obras, subcontratos, contratos proveedores de material y maquinaria ...
• Pleitos, litigios, reclamaciones…
• Laboral
2.1.6. Función administrativa
Puede decirse que este departamento constituye el cuerpo social de la empresa

constructora. Globalmente llevan todo el desarrollo de la gestión administrativa y en algunos
casos, contable de la empresa. Sus tareas son:
• Funciones de gestión empresarial.
• Teléfono.
• Citas.
• Agenda gerencia o dirección... Gestión de pagos y cobros.
• Realiza los formularios de Hacienda.
• Efectúa las declaraciones del IVA.
2.1.7. Función comercial
Sus funciones están centradas en las ventas, publicidad en colaboración con el Gerente de
la empresa, tributación en colaboración con la asesoría fiscal, captación de clientes y varios,
pudiendo ser:
• Relaciones clientes, promotores y administraciones.
• Publicidad...
2.2. ORGANIGRAMA DE FUNCIONAMIENTO DE UNA EMPRESA CONSTRUCTORA
Hacer explícita una organización de una empresa constructora mediante un gráfico, no es

tarea fácil, aunque sea absolutamente necesaria, ya que independientemente de la necesidad de
tener un conocimiento exacto de cuales van a ser los objetivos que pretende la empresa, hay que
conocer cuales van a ser los medios a emplear, el elemento humano necesario y cuales son las
relaciones laborales o de mando que existirán en el seno de la empresa, para que, en un orden lo
más perfecto posible, la misión u objetivo programado por la empresa sea eficazmente cumplido.
Cuanto mayor sea el tamaño de la empresa, mayor será la necesidad de organización, y a

la vez, más complicada, pues serán mas numerosos los distintos órganos que tendrán que
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funcionar en sus respectivos campos, y simultáneamente, supeditarse a la ordenación del

conjunto.
Hay que tener también en cuenta que las empresas evolucionan constantemente, por lo
que se hace necesario que se vaya adaptando a las circunstancias y por tanto, actualizando el
organigrama de funcionamiento constantemente.
Los beneficios de la realización de un organigrama son:
1. Resalta claramente el orden que debe reinar en la empresa. Esto, lógicamente,

define la delimitación de las responsabilidades y atribuciones. Las órdenes se
deberán transmitir a través de una línea vertical, estableciendo esta las relaciones
de autoridad y de mando. Las relaciones horizontales serán relaciones de
coordinación y colaboración, propiciando siempre que sea posible, el trabajo en
equipo.
2. Sirve para aclarar ciertos errores o inadvertencias, como las relativas a la dualidad
o multiplicidad del mando. En él quedarán claros los puestos existentes y cada
puesto dependerá únicamente de un solo cargo superior.
3. Ha de ser flexible, permitiendo añadir un nuevo puesto de trabajo o servicio,

posibilitando la reagrupación en caso de restricción de una actividad. Se debe
adaptar a las distintas necesidades coyunturales, económicas y técnicas que vaya
necesitando la empresa.
4. Debe permitir un buen aprovechamiento de los recursos disponibles en personal,

equipos técnicos y medios financieros.
5. Mediante un organigrama bien planteado, a la dirección de la empresa y entre los

diversos servicios o departamentos llegarán los informes necesarios con rapidez,
oportunidad y lo más sucintos posible.
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CONSEJO
ADMINISTRACIÓN
GERENTE
DEPARTAMENTO DEPARTAMENTO
ASESORÍA ADMINISTRATIVO
DEPARTAMENTO ECONÓMICO-FINANCIERO DEPARTAMENTO PERSONAL DEPARTAMENTO TÉCNICO DEPARTAMENTO DE CONTROL DE CALIDAD DEPARTAMENTO COMERCIAL
DEPARTAMENTO DEPARTAMENTO
ESTUDIOS COMPRAS
DEPARTAMETO DEPARTAMENTO EJECUCIÓN OBRAS

CONTROL COSTES
JEFE DE EDIFICACIÓN
JEFE OBRA JEFE OBRA JEFE OBRA
AYTE. JEFE OBRA AYTE. JEFE OBRA ENCARGADO
ENCARGADO ENCARGADO EQUIPO 1 EQUIPO 2 EQUIPO 3

OBRA OBRA
EQUIPO 1 EQUIPO 2 Oficial
Peón
DEPARTAMENTO SEGURIDAD Y SALUD
Figura 2: Organigrama tipo de una empresa constructora
2.3. CLASIFICACIÓN DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
Para contratar con la Administración la ejecución de una obra de presupuesto superior a

120.202,40 euros (artículo 25 del Real Decreto 2/2000 de la Ley de Contratos de las
Administraciones Públicas) es requisito indispensable que el contratista haya obtenido
previamente la correspondiente clasificación. Dicho límite podrá ser elevado o disminuido por el
Ministerio de Economía y Hacienda a propuesta de la Junta Consultiva de Construcción
Administrativa del Ministerio de Hacienda (JCCA), con arreglo a las exigencias de la coyuntura
económica del país.
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La forma de obtener la clasificación de la empresa y su correspondiente registro se

desarrolla en el reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas
(Real Decreto 1098/2001 de 12 de octubre).
La clasificación se realiza en orden a once grupos y sesenta y nueve subgrupos en función

del tipo de obras que ejecuta la empresa.
TIPOS DE OBRAS SEGÚN EL REGLAMENTO GENERAL DE LA LEY DE CONTRATOS DE LAS

ADMINISTRACIONES PÚBLICAS
GRUPOS SUBGRUPOS
A. Movimiento de tierras y perforaciones 1. Desmontes y vaciados
2. Explanaciones
3. Canteras
4. Pozos y galerías
5. Túneles
B. Puentes, viaductos y grandes estructuras 1. De fábrica u hormigón en masa
2. De hormigón armado
3. De hormigón pretensado
4. Metálicos
C. Edificaciones 1. Demoliciones
2. Estructuras de fábrica u hormigón
3. Estructuras metálicas
4. Albañilería, revocos y revestidos
5. Cantería y marmolería
6. Pavimentos, solados y alicatados
7. Aislamientos e impermeabilizaciones
8. Carpintería de madera
9. Carpintería metálica
D. Ferrocarriles 1. Tendido de vía
2. Elevados sobre carril o cable
3. Señalizaciones y enclavamientos
4. Electrificación de ferrocarriles
5. Obras de ferrocarriles sin cualificación específica
E. Hidráulicas 1. Abastecimiento y saneamiento
2. Presas
3. canales
4. Acequias y desagües
5. Defensas de márgenes y encauzamientos
6. Conducciones con tuberías de presión de gran diámetro
7. Obras hidráulicas sin cualificación específica
F. Marítimas 1. Dragados
19
2. Escolleras
3. Con bloques de hormigón
4. Con cajones de hormigón armado
5. Con pilotes y tablestacas
6. Faros, radiofaros y señalizaciones marítimas
7. Obras marítimas sin cualificación específica
8. Emisarios submarinos
G. Viales y pistas 1. Autopistas y autovías
2. Pistas de aterrizaje
3. Con firmes de hormigón hidráulico
4. Con firmes de mezclas bituminosas
5. Señalizamientos y balizamientos viales
6. Obras viales si cualificación específica
H. Transportes de productos petrolíferos y gaseosos 1. Oleoductos
2. gaseoductos
I. Instalaciones eléctricas 1. Alumbrados, iluminaciones y balizamientos luminosos
2. Centrales de producción de energía
3. Líneas eléctricas de transporte
4. Subestaciones
5. Centros de transformación y distribución en alta
tensión
6. Distribución en baja tensión
7. Telecomunicaciones e instalaciones radioeléctricas
8. Instalaciones electrónicas
9. Instalaciones eléctricas sin cualificación específica
J. Instalaciones mecánicas 1. Elevadoras y transportadoras
2. De ventilación, calefacción o climatización
3. Frigoríficas
4. De fontanería y sanitarias
5. Instalaciones mecánicas sin cualificación específica
K. Especiales 1. Cimentaciones especiales
2. Sondeos, inyecciones y pilotajes
3. Tablestacados
4. Pinturas y metalizaciones
5. Ornamentaciones y decoraciones
6. Jardinería y plantaciones
7. Restauración de bienes inmuebles histórico-artísticos
8. Estaciones de tratamiento de aguas
9. Instalaciones contra incendios
Además, el citado Reglamento clasifica las empresas en función de la categoría de los

contratos a cuya adjudicación pueden concurrir u optar en razón de la cuantía de los mismos. La
20
categoría depende del volumen de ejecución de obra de la empresa, determinado por su

anualidad media, como se muestra en el cuadro adjunto:
CATEGORÍA ANUALIDAD MEDIA

a Menor de 60.000 euros
b De 60.000 a 120.000 euros
c De 120.000 a 360.000 euros
d De 360.000 a 840.000 euros
e De 840.000 a 2.400.000 euros
f Más de 2.400.000 euros
Las solicitudes para la clasificación se presentan en las Delegaciones de Hacienda (sección

del Patrimonio del Estado) y corresponde a la Junta Consultiva de Contratación Administrativa
(JCCA), y en su nombre, a la Comisión de Clasificación, la resolución de los expedientes. Los
contratistas clasificados se inscriben en el Registro Oficial de empresas clasificadas, dependiente
del Ministerio de Hacienda.
La administración al aprobar técnicamente los proyectos de obra, fija los grupos y los
subgrupos en que deben estar clasificados los contratistas que en su día opten por la
adjudicación de contrato.
Las Comunidades Autónomas pueden hacer acuerdos sobre la clasificación de empresas y

podrán crear, a su vez, sus propios registros oficiales de empresas clasificadas.
2.4. Obligaciones del constructor según la Ley de ordenación de la Edificación
En el apartado 2 del artículo 11 de la LOE, se detallan en ocho incisos las obligaciones que
la Ley impone a este agente de la edificación.
Son obligaciones del constructor:
1. Ejecutar la obra conforme al proyecto, a la legislación aplicable y a las

instrucciones de la Dirección Técnica de la obra.
2. Debe estar en posesión de titulación o capacitación profesional que lo habilite a

actuar como constructor… No existe titulación o capacitación específica al
respecto, se refiere al otorgamiento del Documento de Calificación Profesional que
es competencia de la Administración Central y la Administración Autonómica, la
cual se encuentra facultada para dictar normas al respecto.
21
3. Designar a un Jefe de Obra, que asumirá la representación técnica del constructor

en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación
adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
4. Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
5. Formalizar las subcontrataciones.
6. Firmar el Acta de Replanteo y el Acta de Recepción de las obras.
7. Facilitar al director de la obra los datos necesarios para la elaboración de la

documentación de la obra ejecutada.
8. Suscribir las garantías necesarias:
• Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante

un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5%
del importe de la ejecución material de la obra.
GARANTÍAS DE LOS AGENTES INTERVIENIENTES EN EL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN

RESPONSABILIDAD DE 10
RESPONSABILIDAD DE 1 RESPONSABILIDAD DE 3
AÑOS POR DAÑOS
AÑO POR ACABADOS AÑOS POR HABITABILIDAD
ESTRUCTURALES
Seguro de daños o de
caución. Retención del 5% Seguro de daños o de Seguro de daños o de
GARANTÍA
del coste de ejecución caución caución
material de la obra
Daños materiales por
Daños materiales por
defectos en elementos Daños materiales por
defectos de ejecución que
CUBRE constructivos que defectos que afecten a
afecten a elementos de
incumplan los requisitos de elementos estructurales
terminación
habitabilidad
SUJETO OBLIGADO Constructor Promotor Promotor
DURACIÓN DEL SEGURO 1 año 3 años 10 años
No No Si, en viviendas. Excepto
OBLIGATORIEDAD
en autopromoción
22
3. LOS TÉCNICOS
A parte de las cuestiones y decisiones comerciales, financieras y administrativas, el sector

de la construcción se mueve fundamentalmente bajo cuestiones de índole técnica. Es por ello,
que los grandes protagonistas que intervienen en el todo el proceso edificatorio son estos. En la
ejecución de una obra pueden intervenir varios técnicos con distintas especializaciones:
Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Ingenieros
Industriales, Ingenieros de Telecomunicaciones, Topógrafos, Geólogos…
3.1. EL PROYECTISTA
Es el agente al que promotor encarga la redacción del proyecto de conformidad con la

normativa urbanística y características del solar, con la normativa técnica, a las necesidades e
idea del tipo de producto que desea realizar el promotor y a las cláusulas establecidas en el
contrato ente las partes. La formalización del encargo se puede realizar mediante una Hoja de
Encargo emitida por el Colegio Profesional competente o bien mediante la firma de un contrato
privado entre el promotor y el proyectita.
Es importante resaltar la regulación del supuesto de la redacción de proyectos parciales u

otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio,
estableciendo la ley la obligación del redactor del proyecto parcial de asumir expresamente su
titularidad. Esto igualmente implica la necesidad de que exista una coordinación entre todos los
proyectos que afectan al edificio tratándose de evitar supuestos en los que la obra de edificación
se proyecta separadamente de las obras de instalaciones del edificio, ya que la ley impone la
obligación de que tales proyectos se redacten de forma coordinada.
El proyectista deberá estar en posesión de la titulación académica y profesional que le

habilite: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, conforme se especifica en
la ley1.
La adjudicación de la redacción de un proyecto a un proyectista se puede realizar a través

de una adjudicación directa, o bien a través de un concurso de ideas. Este último procedimiento
de adjudicación se suele utilizar en promociones de carácter público.
La fases de realización de un proyecto son:
z El Estudio previo: Constituye la fase preliminar en las que se expresan las ideas que
desarrollan el encargo, de modo elemental y esquemático, mediante croquis o dibujos,
incluyendo la sistematización y recogida de la información, la planificación del programa
1
Ver artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
23
técnico de necesidades y una estimación orientativa del coste económico que permita al
promotor adoptar una decisión.
z Anteproyecto: En esta fase del trabajo se exponen los aspectos fundamentales de las
características técnicas de la obra con el objeto de proporcionar una imagen global de la
misma y establecer ya un avance del presupuesto.
z Proyecto Básico: Es la fase del trabajo en la que se definen, de modo preciso, las
características generales de la obra mediante la adopción y justificación de medidas concretas.
Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la
Licencia Municipal u otras autorizaciones administrativas como la calificación provisional en
viviendas de protección oficial, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. Según la
LOFCE2 para la solicitud de licencias municipales, el sentido del silencio administrativo habrá
de entenderse como positivo cuando la solicitud de licencia vaya acompañada de una
certificación emitida por una entidad de control de calidad oficialmente acreditada por la
Generalitat Valenciana. Esta medida pretende dotar de mayor agilidad a este trámite, sin que
por el contrario implique menoscabo de las garantías y responsabilidades técnicas o jurídicas,
pues estas se trasladan a la entidad de control de calidad. Este proyecto definirá la geometría
del edificio, su volumen, accesos, evacuación, los usos y demás factores que sean invariables
en el desarrollo del Proyecto de Ejecución; para ello contendrá los planos generales a escala y
acotados de situación, plantas, alzados y secciones. Deben describirse aquí las soluciones
concretas que se utilizarán en el edificio, tipo de estructura, materiales a utilizar,
instalaciones previstas, etc…, aunque sin entrar en el desarrollo total de las mismas.
z Proyecto de Ejecución: Tiene por objeto el desarrollo del Proyecto Básico, con la
determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos,
sistemas constructivos y equipos… Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido
el preceptivo visado colegial, la Licencia Municipal de obra así como llevar a comienzo la
ejecución del edificio.
El Proyecto de Ejecución, que tiene un carácter unitario, puede estar constituido por el
proyecto general, los proyectos parciales y otros documentos técnicos, por ejemplo, el
proyecto de telecomunicaciones.
Según dispone el Código Técnico de la Edificación, CTE, artículo 10.2.3., este Proyecto
define inequívocamente la obra en su totalidad, de forma que pueda ser valorada en su
totalidad a efectos de ejecución. En cualquier caso, no podrá disminuir las prestaciones del
2
Ley de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación. Ley 3/2004 de 30 de junio de la Generalitat Valenciana
24
edificio declaradas en el Proyecto Básico, ni alterar los usos y condiciones bajo los cuales se
otorgaron las Licencias y autorizaciones administrativas.
Según el CTE, en su Anejo I, la Estructura del Proyecto de Ejecución es la siguiente:
I. Memoria:
1. Descripción General del Proyecto
1.1. Agentes intervinientes
1.2. Antecedentes (datos del emplazamiento, entorno físico, normativa

urbanística…)
1.3. Descripción del proyecto (descripción general del edificio, uso

característico, cumplimiento del CTE,…)
1.4. Prestaciones del edificio
2. Descripción de las soluciones adoptadas
2.1. Diseño
2.2. Cimentación
2.3. Estructura
2.4. Compartimentación y cerramientos
2.5. Instalaciones y sistemas de acondicionamiento ambiental
2.6. Equipamientos
2.7. Revestimientos y acabados
2.8. Defensas
3. Justificación del cumplimiento del CTE
3.1. Seguridad estructural
3.2. Seguridad en caso de incendio
3.3. Seguridad de utilización
3.4. Salubridad
3.5. Protección contra el ruido
3.6. Ahorro de energía
25
4. Justificación del cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones
Anejos a la Memoria
Anejo I: Estudio Geotécnico y de la cimentación
Anejo II: Cálculo de estructuras
Anejo III: Protección contra Incendios
Anejo IV. Estudio de Seguridad y Salud
Anejo V: Estudio de Impacto Ambiental
Anejo VI. Programa de Control de Calidad
II. Planos
1. Plano de situación
2. Plano de emplazamiento
3. Plano de urbanización
4. Plantas de distribución
5. Planos de cubiertas
6. Alzados y secciones
7. Planos de cimentación
8. Planos de estructuras
9. Planos de Instalaciones
10. Planos de definición constructiva
11. Memorias gráficas
12. Otros
III. Pliegos de Condiciones
1. Pliego de Condiciones Administrativas
1.1. Disposiciones generales
1.2. Disposiciones facultativas
1.3. Disposiciones económicas
2. Pliego de Condiciones
26
2.1. Prescripciones sobre los materiales
2.2. Prescripciones en cuanto a la ejecución por unidades de obra
IV. Mediciones
V. Presupuesto
3.2. EL DIRECTOR DE OBRA
El director de obra3 dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos,

urbanísticos y medioambientales con arreglo a un proyecto aprobado mediante el otorgamiento
de la Licencia Municipal de Obra Mayor.
Es el agente que forma parte de la dirección facultativa de la obra y entre otras

funciones, es el encargado de suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra,
conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas,
con los visados que en su caso, sean necesarios.
Para el desempeño de su función podrá contar con colaboradores a sus órdenes, que
desarrollarán su labor en función de las atribuciones derivadas de sus títulos profesionales, o de
sus conocimientos específicos y que integrarán la dirección de obra.
El Director de obra deberá responder por los vicios de construcción que se puedan deber a
diversas razones, por ejemplo su negligencia en la comprobación de lo que se está construyendo
para examinar si se están cumpliendo las previsiones que se refieren a la adecuación al proyecto
de lo que se realiza en obra.
Es el responsable de la correcta elaboración y ejecución del proyecto, debiendo denunciar

a tiempo cualquier anomalía que hubiere descubierto, o infracción de las normas que regulan la
técnica de la construcción y que son de obligado cumplimiento. El promotor no podrá imponer,
aunque sea la persona que paga, el variar las especificaciones que afecten a la seguridad, a la
calidad o al cumplimiento de la normativa vigente, tanto de orden administrativo como técnico.
Para constancia de su actividad vigilante el Director de Obra cuenta con el Libro de Ordenes y
Asistencias, donde quedarán verificadas todas sus instrucciones y con ello, deslindar
responsabilidades entre lo ejecutado por el constructor y lo controlado por el Director de la
ejecución.
El Director de Obra puede ser la misma persona que redactó en proyecto, es lo más
normal, o bien ser una persona distinta.
3
Sus misiones se recogen en el capítulo 7, punto 7.7.1. de la Ley de Ordenación de la Edificación.
27
La formalización del encargo de la Dirección de obra que le ha realizado el promotor se

suele hacer a través de la firma de la Hoja de encargo emitida por el Colegio Profesional, o bien
a través de un contrato privado con el promotor.
El Director de Obra podrá introducir modificaciones del proyecto durante la ejecución de

la obra siempre con el visto bueno del promotor (o del técnico de la promotora) y del constructor
(o del técnico de la constructora, es decir, el Jefe de Obra).
3.3. EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA
Es el encargado de dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativamente y

cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. En tal sentido, será un profesional
independiente con una fuerte presencia en la obra, debiendo controlar los materiales que se
reciban en la obra, su calidad e idoneidad, así como su colocación. Controlará la documentación
de la obra, y participará activamente en su elaboración4.
La asistencia a obra es una de las principales obligaciones, ya que es el mejor modo de

controlar la ejecución de la misma. Deberá comprobar los materiales que llegan a obra,
ordenando la realización de ensayos y pruebas que acrediten su calidad, comprobar los
replanteos de obra, verificar la cumplimentación de las órdenes e instrucciones que reciba del
director de obra, de lo que se dejará constancia en el Libro de Ordenes y Asistencias, dirigir la
ejecución material de la obra comprobando la correcta ejecución y disposición de los elementos
constructivos y de las instalaciones, firmar certificaciones, actas de replanteo, de recepción,
finales de obra y documentación burocrática necesaria, verificar que conforme al Libro de
Control de Calidad, se deja constancia de los resultados de los ensayos, de las pruebas de
materiales, calidad, marcas, sellos…, ya que es necesario para otorgar la Licencia de Primera
Ocupación…
La primera obligación del director de la ejecución material de la obra será, lógicamente,

la de estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante, que en el caso de
obras de inmuebles residenciales y demás a las que se refiere el artículo 2.1. a) de la LOE es la
de arquitecto técnico.
4
Sus misiones se recogen en el capítulo 7, punto 7.1.2. de la Ley de Ordenación de la Edificación.
28
TITULACIONES PROFESIONALES HABILITANTES PARA LOS DISTINTOS TIPOS DE EDIFICIOS
Titulación. Profesional habilitante

(1)
Grupos de edificios Proyectista Director de obra Director de la
ejecución de la obra
1.a) Administrativo, sanitario, religioso, Arquitecto Arquitecto Arquitecto técnico(3)
residencial en todas sus formas, docente y
cultural
1.b) Aeronáutico; agropecuario; de las Arquitecto(2) Arquitecto Arquitecto(2)
energias de la hidráulica; minero; de las Ingeniero(2) Ingeniero(2) Arquitecto técnico (3)
telecomunicaciones del transporte Ingeniero técnico(2) Ingeniero técnico(2) Arquitecto técnico (3)
terrestre; marítimo; fluvial; naval; de la Ingeniero(3)
ingeniería de saneamiento e higiene y Ingeniero técnico(3)
accesorios de las obras de ingeniería y
explotación
1.c) Todas las demás edificaciones cuyos Arquitecto(3) Arquitecto(3) Arquitecto(3)
usos no están expresamente relacionados Arquitecto técnico(3) Arquitecto técnico(3) Arquitecto técnico(3)
en los grupos anteriores Ingeniero(3) Ingeniero(3) Ingeniero(3)
Ingeniero técnico(3) Ingeniero técnico(3) Ingeniero técnico(3)
2.b.) Obras de ampliación, modificación,
reforma o rehabilitación que alteren la
configuración arquitectónica de los
edificios, entendiendo por tales las que
tengan carácter de intervención total o
las parciales que produzcan una variación
esencial de la composición exterior, la
volumetría o el conjunto del sistema
estructural o tengan por objeto el cambiar
los usos de los edificios CRITERIOS IDÉNTICOS A LOS DE LOS PROYECTOS DE LOS TRES GRUPOS
ANTERIORES
2.c.) Obras que tengan el carácter de
intervención total en las edificaciones
catalogadas o que dispongan de algún tipo
de protección de carácter ambiental o
histórico-artístico, regulada a través de
norma legal o documento urbanístico y
aquellas obras de carácter parcial que
afecten a los elementos o parte objeto de
protección
(1) Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio,

así como los elementos de urbanización que permitan adscritos al edificio.
29
(2) Vendrá determinado por las disposiciones legales vigentes para cada profesión de acuerdo con
sus respectivas especialidades y competencias específicas.
(3) Si el director de obra es Arquitecto, el director de ejecución de la obra debe ser el Arquitecto
Técnico.
3.4. EL COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD
Cuando en un proyecto intervengan varios proyectistas, el promotor debe designar un

coordinador en materia de seguridad y salud5 durante la elaboración del mismo, que se encargara
de elaborar o hacer que se elabore, bajo su responsabilidad el estudio de seguridad y salud.
De igual forma, si en la ejecución de una obra interviene más de una empresa, o una
empresa y trabajadores autónomos, el promotor designara un coordinador de seguridad y salud
durante la ejecución de la obra. Este puede ser el mismo que el coordinador en la fase de
proyecto.
El coordinador de seguridad y salud deberá tener alguna de las siguientes titulaciones:

arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, de acuerdo con sus competencias y
especialidades.
Los Estudios de Seguridad y Salud ESS y Estudios Básicos de Seguridad y Salud (EBSS)
pueden ser considerados como un gran salto cualitativo y cuantitativo respecto de los antiguos
Estudios de Seguridad e Higiene en el trabajo.
Será preceptiva la realización de un estudio cuando se den alguno de los siguientes

supuestos:
• Que el presupuesto de ejecución por contrata, incluido el proyecto, sea igual o superior
a 450.759 euros. Siguiendo las recomendaciones de los colegios profesionales, para
calcular este presupuesto se tendrá en cuenta lo dispuesto en el reglamento general de
contratación, considerando:
PC = PEM + GG + BI
PEM = Presupuesto de ejecución material
GG = Gastos generales (13-17% del PEM)
BI = Beneficio industrial (6% PEM)
5 5
Sus misiones se recogen en el capítulo 12 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
30
• Que la duración estimada de la obra sea superior a 30 días laborables, empleándose en

algún momento más de 20 trabajadores simultáneamente. Para conocer la duración de
la obra y la mano de obra simultánea habrá que considerar la planificación prevista de
la obra.
• Que el volumen de mano de obra estimada, entendiendo por tal la suma de los días de
trabajo del total de los trabajadores de la obra, sea superior a 500 días de trabajo.
Nº de trabajadores x Días de trabajo de cada uno > 500 días
A modo de orientación, si consideramos que el coste de la mano de obra es de

90 euros/jornada de trabajo y estimando que la mano de obra en el sector de la
construcción supone entre un 40-50% del PEM, se obtiene:
90 euros/jornada x 500 días/ 0,45 = 100.000 euros
Es decir, con una repercusión del 45% (valor medio) de la mano de obra sobre el
presupuesto de ejecución material, será exigible la elaboración de un estudio
de seguridad y salud siempre que el presupuesto de ejecución material sea
mayor de 100.000 euros.
• Que sean obras de túneles, galerías, conducciones subterráneas y presas, ya que

este tipo de obras, se consideran de riesgo especial.
En los proyectos de obra no incluidos en ninguno de los supuestos previstos, el promotor

estará obligado a realizar en la fase de redacción del proyecto un estudio básico de seguridad y
salud.
La inclusión en el proyecto de ejecución de obra del estudio de seguridad y salud o, en su

caso, del estudio básico, es un requisito necesario para el visado por el colegio profesional
correspondiente, para la obtención de la licencia municipal y demás autorizaciones y trámites
por parte de las distintas administraciones públicas.
El coordinador de seguridad y salud durante la ejecución de la obra dirigirá el desarrollo

de la obra en sus aspectos de seguridad y salud, de conformidad con el plan de seguridad.
La coordinación en materia de seguridad y salud cuenta con tres vertientes claramente

diferenciadas: la creativa, la técnica y la controladora.
Como actividad creativa, la coordinación de obra requiere completar con órdenes y

detalles los aspectos que no estén suficientemente definidos en el plan de seguridad y salud.
Elección de medios, medidas, detalles específicos, modificados…
31
Como actividad técnica obliga a comprobar que los medios y medidas adoptadas que se
ejecutan, se ajustan al plan de seguridad, tanto en los aspectos formales, como en los técnicos.
El coordinador tiene que verificar que la ejecución de las medidas de seguridad así como los
medios aplicados son conforme a las especificaciones del plan y a la normativa aplicable y debe
prever toda la información y las decisiones necesarias para que la obra no sufra demoras o
retrasos.
Como actividad controladora obliga al coordinador a verificar y garantizar con su firma las
medidas de seguridad de la obra que se han realizado en un periodo determinado y el importe
que el constructor debe cobrar en la certificación.
La coordinación exige a quien la desempeña estar en obra cada vez que se necesiten sus
servicios. La frecuencia de las visitas a obra dependerá, entre otras circunstancias, de su
importancia, de la confianza que se tenga de la empresa constructora y del grado de
responsabilidad del coordinador. En todo caso, no es recomendable sistematizar la presencia del
técnico y seguir un orden de visitas regular, a excepción de la persona responsable en este
cometido por parte de la empresa constructora que deberá estar a pié de obra
permanentemente.
En el Libro de Incidencias se anotarán todas las órdenes cuya finalidad sea el control y
seguimiento del plan de seguridad y salud tales como: modificaciones del plan de seguridad y
salud, incidencias en la seguridad, incumplimiento del plan o de las medidas de seguridad por
parte de la empresa o por parte de los trabajadores, la paralización de las obras cuando exista
riesgo grave o inminente y su comunicación inminente a la Inspección de Trabajo y Seguridad
Social correspondiente…. Tendrán acceso al Libro de incidencias la dirección facultativa de la
obra, los contratistas, subcontratistas y trabajadores autónomos, las personas u organismos
responsables de la prevención en las empresas intervinientes en la obra, los representantes de
los trabajadores, los técnicos de organismos especializados en materia de seguridad y salud, y de
las administraciones públicas pertinentes y, por supuesto, el coordinador de seguridad y salud de
la obra.
4. ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD U ORGANISMOS DE CONTROL TÉCNICO. O.C.T.
Son aquellas entidades capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la

calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones, de
acuerdo con la normativa aplicable y el proyecto6. Esta figura nueva que incorpora la Ley de
Ordenación de la Edificación es totalmente novedosa, y su función es esencialmente potenciar la
6
1. Ver artículo 14 de la Ley de Ordenación de la edificación.
32
calidad y seguridad de las edificaciones. Pero ¿por qué es necesario potenciar la calidad de
nuestras edificaciones? Desgraciadamente la evidencia de los datos que se deducen de encuestas
de patologías justifica la necesidad de ejercer un control en todas las fases del proceso
edificatorio. Como se muestra en el cuadro adjunto, siendo el proyecto el primer causante de
problemas, se plantea la paradoja de ser la fase que menos exigencias de control tiene en
nuestro país.
CAUSA CON ORIGEN EN: ESPAÑA EUROPA

Proyecto 41% 42%
Ejecución 31% 29%
Materiales 13% 15%
Uso y mantenimiento 11% 9%
Varios 4% 5%
Cuadro1. Porcentaje de patologías producidas por errores relacionados con el proceso

constructivo en España y Europa
PATOLOGÍAS EN LAS EDIFICACIONES

Cimientos, estructuras 16,2%
Tabiques y cerramientos 28,2%
Revestimientos de suelos y techos 12,5%
Cubiertas 12,2%
Instalaciones 21,3%
Carpinterías 6,3%
Otros 3,3%
Cuadro 2. Porcentaje de patologías en las distintas unidades de obra
Evidentemente, los daños o siniestros que se pueden producir por estas causas afecta
directamente al usuario de las viviendas a construir, por lo que se hace necesario que estos
riesgos sean prevenidos, desarrollando una actividad de control afectando a todas las fases del
proceso y sobre las unidades y partes de la obra que integran la construcción. La prevención de
estos riesgos supone la creación de un sistema de garantías que se establecen sobre la base de
una póliza de seguro decenal. Es en este momento cuando aparece la exigencia ineludible por
parte de la compañía aseguradora que suscriba este seguro con el promotor de que exista un
control técnico que mantenga bajo control los riesgos que se pueden derivar en las fases del
proyecto, en las unidades de la obra objeto de cobertura. Estas empresas, que nacen por
33
imposición del seguro ante el aseguramiento, son las O.C.T. Además, lógicamente, las compañías
aseguradoras no pueden prestar cobertura a un riesgo sin poder valorar este, y sin conocer con
exactitud la magnitud del mismo, es por lo que las Compañías de Seguros vienen exigiendo, con
carácter previo a la subscripción de la póliza, un estudio técnico de los riesgos del proyecto,
supervisando, posteriormente, la ejecución de la obra. Estos organismos tienen como misión
principal controlar la totalidad del proceso edificatorio desde el momento mismo de la redacción
del Proyecto, comprobando, a lo largo del proceso, el estricto cumplimiento de las
especificaciones del mismo, inspeccionando tanto los niveles de calidad de los materiales
empleados como los niveles de calidad de la propia ejecución, con una finalidad puramente
preventiva ante la eventual aparición de vicios o defectos constructivos.
Los Organismos de Control Técnico deben actuar por tanto con independencia de
los fabricantes de productos, de las empresas constructoras, de las empresas instaladoras y
subcontratistas, del proyectista y de los directores de obra. Pero ¿cúal es la relación que
mantienen las O.C.T. con el resto de agentes intervinientes en el proceso constructivo?; a
continuación, y a modo de esquema, los relacionamos individualmente:
5. LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD
Son los laboratorios de ensayos capacitados para prestar asistencia técnica mediante la
realización ensayos o pruebas de servicio de los materiales o instalaciones de una obra de
edificación.
6. LOS FABRICANTES Y SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS
Son suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o

vendedores de productos de construcción. Estos agentes responderán del origen, identidad,
calidad y del cumplimiento de las exigencias exigidas por la normativa técnica aplicable.
Se entiende por producto de construcción, aquel que se fabrica para su incorporación

permanente en una obra, incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y
obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución7.En este punto la
Ley debe coordinarse con la Ley 22/1994 relativa a la responsabilidad de productos defectuosos.
Son obligaciones del suministrador:
a. Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del
pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del
7
Ver artículo 14 de la Ley de Ordenación de la edificación. L.O.E
34
cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa

técnica aplicable.
b. Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los

productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes,
para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
7. EL PROPIETARIO Y LOS USUARIOS
Aunque no son agentes de la edificación, ya que no intervienen en el proceso

constructivo, si son importantes en cuanto a la obligación principal que establece respecto a
ellos la ley, en cuanto a que tienen que conservar la edificación en buen estado mediante un
adecuado uso y mantenimiento, de acuerdo con las instrucciones de uso y mantenimiento
contenida en la documentación de la obra ejecutada que entrega obligatoriamente el promotor.
Los seguros de suscripción obligatoria no cubrirán los daños ocasionados por un mal uso o
falta de mantenimiento adecuado del edificio.
Las garantías a los usuarios se basan en el establecimiento de tres seguros de daños o de

caución por “daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción” que son:
• Seguro anual:
Duración de la garantía de un año.
Tomador del seguro el constructor.
Importa del capital asegurado el 5% del coste final de ejecución material,

incluidos honorarios profesionales. Podrá ser sustituido por retención por el
promotor de un 5% del importe de ejecución material de la obra.
Los daños que garantizan son los vicios o defectos que afectan a elementos
de terminación o acabado.
• Seguro trianual:
Duración de la garantía de tres años.
Tomador del seguro el promotor.
Importe mínimo del capital asegurado el 30% del coste final de ejecución
material, incluidos honorarios profesionales.
35
Los daños que garantiza son los vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad.
• Seguro decenal:
Duración de la garantía de 10 años.
Tomador del seguro el promotor.
Importe mínimo del capital asegurado del 100% del coste final de ejecución
material, incluidos honorarios profesionales.
Los daños que garantizan son los relativos a la seguridad, vicios o defectos
que tengan su origen o afecten a los cimientos, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que
comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del
edificio. El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al
primer requerimiento y podrá optar por el pago de la indemnización en
metálico que corresponde a la valoración de los daños o por la reparación
de los mismos.
8.OTROS ORGANISMOS INTERVINIENTES EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO
Existen otros organismos o entidades, no contemplados en la Ley de Ordenación de la

Edificación, que tienen una implicación directa, incluso en ocasiones vinculante, con el proceso
edificatorio. El papel que desempeñan cada uno de ellos lo desarrollaremos a continuación.
8.1. LAS ADMINISTRACIONES
Administración local: Nos referimos a los Ayuntamientos de los municipios. Habitualmente, los
Ayuntamientos intervienen en las actividades relacionadas con la edificación de forma muy
diversa, siendo el control de las actividades urbanísticas y la concesión de Licencias Municipales
uno de los más corrientes. Este organismo administrativo dispone de mucha potestad de decisión
con los Planes Generales de Ordenación Urbana, los cuales, se supervisan, controlan y aprueban
en los Organismos Autonómicos pertinentes. Las Licencias Municipales urbanísticas resultan ser
esencialmente un acto administrativo declarativo de derechos relativos al uso del suelo,
otorgando determinadas facultades sobre el mismo, como el derecho a parcelar, edificar… Por
otra parte, el otorgamiento de toda licencia urbanística es un acto reglado de autorización, a
través de un control previo de la actuación proyectada, verificándose si se ajusta o no a la
36
ordenación vigente en la materia y ha de otorgarse o denegarse preceptivamente según que la

actuación pretendida se ajuste o no a la ordenación aplicable.
En general, están sujetos a previa Licencia, otorgada por los Ayuntamientos, todos los
actos relacionados con la construcción, sean de intervención en edificios existentes, de
demolición o de nueva edificación, como:
1. Las obras de construcción de nueva planta, de edificaciones e instalaciones de

todas clases.
2. Las obras de ampliación de edificios e instalaciones de toda clase existentes.
3. Las de modificación o reforma que afecten a la estructura de los edificios e

instalaciones de toda clase existentes.
4. Las de modificación del aspecto exterior de los edificios e instalaciones de toda

clase existentes.
5. Las obras que modifiquen la disposición interior de los edificios, cualquiera que
sea su uso.
6. Las parcelaciones urbanísticas.
7. Los movimientos de tierras, salvo que estén programados como obras a

ejecutar en un Proyecto de Urbanización.
8. La primera ocupación o utilización de los edificios e instalaciones en general.
9. La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina

inminente.
De este modo, la falta de autorización o su denegación expresa, impide la realización de

la obras de edificación.
Así mismo, al final de la ejecución de la obra, este organismo supervisa lo ejecutado para
comprobar que se ajusta al proyecto aprobado, emitiendo por tanto la Licencia de Primera
Ocupación, la cual, junto con el Certificado Final de Obra emitido por la Dirección Facultativa,
nos va a permitir proceder a conseguir las altas del edificio y realizar las solicitudes de las
acometidas de los suministros de luz, agua, alcantarillado, teléfono, gas, antena… del edificio.
Administración Provincial: Nos referimos a la Diputación. Estos organismos tienen que ver poco
con el sector. Su mayor campo de actuación se debe a la realización de informes sobre accesos a
carreteras que son de su incumbencia y a la realización de infraestructuras financiadas
37
conjuntamente con los Ayuntamientos. También ejecutan obras de este tipo por propia
iniciativa, financiando las mismas al ¡00%..
Administración Autonómica: Nos referimos a las Consellerías. Cada día su intervención es mayor
en las cuestiones relacionadas con los Ayuntamientos o la Administración Local.
Consellería de Territorio y Vivienda: Se le asignan competencias en materia de

urbanismo y ordenación del territorio, medio ambiente y viviendas. También ejecutan
programas de actuaciones de obras de distinta tipología que subvencionan conjuntamente
junto con los Ayuntamientos mediante la firma de Convenios entre las partes, y donde
interviene empresas públicas como por ejemplo el Instituto Valenciano de la Vivienda.
Consellería de Infraestructuras y Transporte: Se asignan a esta Consellería las

competencias en materia de obras públicas, transporte, arquitectura, puertos y costas,
telecomunicaciones y energía. Ídem del anterior, aunque en este caso, la financiación
suele ser del 100%.
Administración Estatal: Nos referimos a los Ministerios. Son las delegaciones provinciales de
éstos los que tramitan los respectivos expedientes. Participan muchas delegaciones según sea el
área afectada:
Ministerio de Industria, Turismo y Comercio: Tramita, aprueba e inspecciona realizando

un control y seguimiento del cumplimiento de las obligaciones de servicio público de
todos los proyectos relacionados con materia de desarrollo e innovación industrial,
energética, minera, de telecomunicaciones y de medios audiovisuales. Así mismo también
elabora la normativa técnica referente a la ordenación y regulación del sector.
Ministerio de Fomento: Tramita los expedientes relacionados con carreteras,

ferrocarriles, aviación civil, marina mercante o costas.
Ministerio de Medio Ambiente: Tramita los Proyectos de Impacto Ambiental
Administración Europea: Para proyectos especiales por su envergadura, impacto, singularidad o

financiación.
8.2.ORGANISMOS PRIVADOS Y VOLUNTARIOS
Asociaciones de promotores inmobiliarios: Son organizaciones empresariales, independientes de

cualquier grupo político o social, cuyo fin esencial es actuar en defensa de los intereses
profesionales de las empresas inmobiliarias. Trabajan para impulsar y promover el desarrollo y la
profesionalidad de sus empresas asociadas. También analizan la problemática del sector de la
38
vivienda, prestan servicios de formación, asesoramiento jurídico e información. Algunas

direcciones de enlaces son las siguientes:
www.provia.es: Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia de Alicante
www.asprima.es: Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid
www.aproin.com: Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia de Pontevedra.
www.apcsafor.com: Asociación de Promotores Inmobiliarios, Constructores y Agentes

Urbanizadores de La Safor
www.feprova.es: Federación Regional de Promotores Inmobiliarios de la Comunidad Valenciana.
www.apce.es: Asociación de Promotores Constructores de España.
Asociaciones de constructores: Son organizaciones empresariales que agrupan varias empresas

del sector, sin ánimo de lucro, fundadas con objeto de defender los intereses profesionales de los
constructores, integrando empresas de distinto tamaño y sirviendo de lugar de encuentro para
sus asociados y de altavoz de los problemas comunes del sector ante la Administración en todos
los ámbitos económicos y sociales.
www.seopan.es: Asociación de Empresas Constructoras de ámbito nacional.
www.fecia.es: Federación provincial de Empresas de la Construcción e Industrias afines de

Alicante.
www.cnc.es: Confederación Nacional de la Construcción.
www.ceccova.es: Confederación Empresarial de la Construcción de la Comunidad Valenciana.
www.ebc.es: Confederación Europea de Constructores.
Otros organismos de interés: AIDICO es el Instituto Tecnológico de la Construcción de la

Comunidad Valenciana. Es una asociación sin ánimo de lucro formada por empresas del sector
creado por la Generalitat Valenciana a través del IMPIVA y con el apoyo de empresarios de la
construcción. Su finalidad principal es incrementar la capacidad de innovación y calidad de las
empresas para potenciar su competitividad en mercados nacionales e internacionales. Sus
objetivos son:
• El apoyo técnico a las PYMES del sector.
• La introducción de tecnologías avanzadas.
• El desarrollo de proyectos junto con empresas.
39
• El análisis y ensayo de materiales.
• La información técnica y normativa de interés general.
• La organización de cursos y seminarios de formación y reciclaje técnico.
www.aidico.es: Instituto Tecnológico de la Construcción.
8.3. OTROS TÉCNICOS Y PERSONAS INTERVINIENTES EN LA EDIFICACIÓN
Ingenieros Industriales: Interviene junto al Arquitecto en la redacción del Proyecto y en la

Dirección de Obra en el capítulo de instalaciones de electricidad, instalaciones de
abastecimiento, centros de transformación, energía solar o fotovoltaica, grupos electrógenos,
depósitos de combustible, instalaciones de evacuación y alcantarillado, garajes, ascensores, aire
acondicionado, instalaciones de gas y similares. Es un imperativo del Ministerio de Industria,
Turismo y Comercio, que obliga al control y supervisión de los trabajos por parte de estos
técnicos. El Código Técnico de la Edificación –CTE- señala que éste Proyecto deberá ser visado
por el Colegio Profesional correspondiente. La empresa que ejecute las instalaciones deberá
contar con copia del Proyecto y al finalizar la ejecución de estos trabajos, el instalador deberá
entregar al promotor los Boletines de Instalación, que junto con la copia del Proyecto y el
Certificado Final expedido por el técnico y visado por el Colegio Profesional, se sellarán en la
Jefatura Provincial de la Delegación del Ministerio de Industria para poder incluir en la
documentación necesaria para solicitar Licencia de Primera Ocupación.
Ingenieros de Telecomunicaciones: La orden CTE/1296/2003, de 14 de mayo, B.O.E. 27.5.03

por la que se desarrolla en Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de
telecomunicación, señala que este Proyecto habrá de ser visado por el Colegio Profesional
correspondiente y en él se describirán todos los elementos que componen la instalación, su
ubicación y dimensiones, mencionando las normas que cumplen. Se exige al promotor que
entregue una copia de este Proyecto a la Dirección Facultativa de la obra y a la empresa de
telecomunicaciones seleccionada para ejecutar la Instalación. Finalizados los trabajos de
ejecución de este Proyecto, la empresa instaladora deberá entregar al promotor un Boletín de
Instalación como garantía de que se ajusta al Proyecto. El Boletín se acompañará de un
Certificado Final de Obras expedido por el técnico y visado por su Colegio Profesional. Ambos se
entregarán junto al Protocolo de Pruebas (control del técnico de la correcta ejecución de la
instalación) y el Proyecto Técnico en la Jefatura Provincial de Inspección de Telecomunicaciones
para que procedan a su sellado y se adjunte al expediente para conseguir la Licencia de Primera
Ocupación.
40
Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos: Son técnicos de gran importancia en el sector de la

construcción por el papel que desempeñan, ya que, suelen comenzar desde los puestos a pié de
obra como Ayudantes de Jefe de Obra, llegando alcanzar, debido a su gran capacidad técnica y
profesional, puestos directivos en las empresas del sector. También realizan los proyectos que le
son propios dentro de su ámbito de atribuciones, obras, generalmente, de gran envergadura.
Notarios: Como fedatarios públicos que son, actúan en el sector de la construcción de una
manera muy destacada, principalmente, en la firma de Escrituras públicas de compra-venta,
Declaraciones de Obra nueva y División Horizontal, Constitución de préstamos hipotecarios,
Subrogación de préstamos hipotecarios, elevación a público de todo tipo de documentos,
certificaciones…
Registradores de la Propiedad: Es el paso posterior al del Notario. Estos suelen hacer las
liquidaciones para Hacienda, la Inscripción de las propiedades en el Registro de la Propiedad,
hipotecas, cargas, servidumbres, certificados que afecten a una propiedad… Es el último paso de
todo proceso.
Topógrafos: Se suelen encargar de la medición y replanteo de grandes espacios que implican la

realización de importantes desmontes y terraplenes, bien para acometer Planes Generales,
Planes Parciales, Urbanizaciones…, así como para el trazado de alineaciones, nivelaciones, cotas
de las instalaciones…
Geólogos: Mediante los ensayos pertinentes determinan cuales son las características de los
subsuelos para el diseño y cálculo de las cimentaciones y estructura de las edificaciones. El
Proyecto Geotécnico es obligatorio hoy en día para poder acometer la ejecución del Proyecto
Básico y el Proyecto de Ejecución.
Abogados Urbanistas: La Administración urbanística es un mundo muy complejo de leyes y

normativas de obligado cumplimiento. Los Planes Generales de Ordenación Urbana del territorio
están llenos de lagunas y contradicciones. Por ello, en el sector de la abogacía existe esta
especialidad a la que se hace necesario recurrir en los casos de redacción de Normas y Planes
Generales, así como para recurrirlos cuando algún promotor y/o constructor se encuentre
desamparado por sus afecciones. Suelen conllevar procesos muy largos que implican muchas
tramitaciones, aprobaciones, informes y escritos.
Oficios especializados: Son los instaladores de fontanería, instaladores de electricidad,

instaladores de aire acondicionado, instaladores de energía solar fotovoltaica, empresas de
ascensores, desaires, caravisteros, pintores, carpinteros de madera, cerrajeros, empresas de
movimientos de tierras y excavaciones, estructuristas…
41

Tema 2. Agentes Intervinientes en El Proceso Constructivo

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Tema 2. Agentes Intervinientes en El Proceso Constructivo

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Universitat d’Alacant

CAPÍTULO 2. AGENTES INTERVINIENTES EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO"

Según la Ley de Ordenación de la Edificación Ley 38/1999, de 5 de noviembre en su

1. EL PROMOTOR O EMPRESA PROMOTORA EN LA EDIFICACIÓN

Una empresa promotora en edificación es aquella que a partir de estudiar la idoneidad de

Existen dos tipos de empresas promotoras:

1.1. FUNCIONES A CUMPLIR POR LA EMPRESA PROMOTORA

• Función de Servicio del Personal o Recursos Humanos.

1.1.1. Función Directiva

• Fija los objetivos

• Limita la directriz de actuación

• Toma las decisiones

• Escoge y elige al personal

• Distribuye tareas, delimitando poderes y responsabilidades

• Supervisa y controla la vida de la empresa

1.1.2. Función de Asesoría

Esta función es desarrollada por profesionales especializados en la materia como abogados

• Atribuciones en temas jurídicos, fiscales, legales o laborales en los que se vea

• Se ocupa de los Contenciosos, Contratos con el Contratista de obras, Litigios,

• Notario y Registro, escrituras de Obra Nueva y División Horizontal, escrituras

• Recalificaciones de suelo, solicitud de licencias conflictivas con la

1.1.3. Función Administrativa

Como su nombre indica, desarrolla las actividades puramente administrativas de la

• Emisión de cartas, correspondencia, archivos, distribuye impresos, teléfono.

• Registro de entrada, registro de salida.

• Prepara la información al órgano directivo.

• Gestión de pagos y cobros.

• Realiza los formularios de Hacienda.

• Efectúa las declaraciones del IVA.

1.1.4. Función Económica-financiera

Es un departamento importantísimo dentro de la empresa ya que nos permite conocer los

• Busca capitales y los administra.

• Tramita el pago de certificaciones y facturas al contratista de obras.

• Control de costes Î Análisis de resultados.

1.1.5. Función Servicio de Personal o Recursos Humanos

• Entrevistas admisión personal.

• Relaciones con el personal.

• Crear un buen ambiente de trabajo.

• Seguridad e Higiene en el Trabajo.

• Preparar turnos de vacaciones, tramitar bajas por enfermedad…

1.1.6. Función Comercial

Son fundamentalmente los relaciones públicas de la empresa promotora. Se encargan de

• Relaciones, atención y búsqueda de clientes.

• Venta o alquiler de viviendas, locales comerciales, oficinas, garajes...

• Campañas publicitarias, Estudios de Mercado...

• Búsqueda de solares futuras promociones.

• Entregas de llaves, firmas de escrituras…

1.1.7. Función Técnica

Es en este departamento donde se realizan los Estudios de Viabilidad de la obras. En el

En las empresas promotoras de tamaño mediano y grande, existen en este departamento

A modo de esquema, las funciones que realizan son:

• Estudio de la normativa aplicable al solar.

• Estudio de la situación legal del solar (hipotecas, embargos, servidumbres…). Se realizará

• Visitas a solar para recoger datos mediante una inspección ocular.

• Seguimiento de la obra junto con Dirección Facultativa y empresa constructora.

o Estudios del solar.

o Estudios arquitectónicos previos.

o Estudios económicos previos.

• Redacción Anteproyecto y obtención de Licencias y permisos.

• Redacción de Proyectos: Anteproyecto, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución,

• Proyectos de Recalificación, Planes Parciales, Proyectos de Urbanización…

• Estudiar ofertas de empresas constructoras e informar sobre la más conveniente para

• Contratación Laboratorio de Control de Calidad de la obra.

• Contratación Organismo de Control Técnico.