Nuevos enfoques en La Valoracin Masiva de Predios

Tomado de Artculo en Ingls del Lincoln Institute Of Land Policy Land Lines: Julio 2000, Volumen 12, Nmero 4 Mtodos tradicionales y nuevos enfoques de valoracin de Tierras Autores: German, Jerome C., Dennis Robinson and Joan Youngman Publication Date: July 2000

Un enfoque que hoy se conoce como COMPUTER ASSISTED MASS APPRAISAL (CAMA) o Valoracin Masiva Asistida por Computadora, permite ahora considerar las caractersticas del sitio tales como el tamao, el frente, el fondo, la topografa, y la distancia a un polo de valorizacin o de centralidad urbana, que sin duda son variables diferenciadoras en cuanto al valor de los predios y que mejoraran el nivel de certidumbre en cuanto al dictamen de valor obtenido para los mismos. Este nuevo enfoque que mediante la construccin de modelos matemticos, aumenta la posibilidad de estimar el efecto que todas esas variables le incorporan al valor pero adems admite la consideracin muy preponderante de la ubicacin en el valor de la parcela o predio (Lote). Al mismo tiempo, el desarrollo de los Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG) computarizados, ha permitido al desarrollo de los tasadores apoyarse en la ubicacin o localizacin de los predios (coordenadas), como base de los registros de propiedad o catastros, y para coordinar los datos de las ventas y sus variaciones con respecto a la ubicacin. El CAMA y Los SIG, son el mayor cambio en la prctica de la tasacin en las tres ltimas dcadas, los cuales son consecuencia de la aparicin y popularizacin del uso de computadoras. Lo que antes eran engorrosas frmulas matemticas, y laboriosos anlisis estadsticos para establecer una relacin entre las caractersticas de propiedad y precios de venta, hoy existe software especialmente diseado para facilitar el trabajo e incrementar lo que permite una estimacin del valor de mercado de otras propiedades que no estn sujetos a una venta reciente. La tecnologa SIG ms sofisticada y menos costosa, ahora ofrece la posibilidad de una integracin completa con CAMA para el anlisis espacial. (Geoestadstica) Los primeros intentos de cuantificar los efectos de localizacin enfrentaron dificultades, no slo en la definicin y el mantenimiento de "barrios" o zonas geoeconmicas similares, es decir, de valores de la tierra relativamente homogneos, sino tambin en la comprensin de la dinmica del factor interactivo de localizacin, difcil de alcanzar.

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Algunos de los esfuerzos desarrollados, con diferentes modelos matemticos para cada regin geogrfica o "clster" de los predios con caractersticas similares. Sin embargo, estos enfoques no pudieron capturar a los numerosos y complejos, interrelacionados e importantes micro-variaciones dentro de los vecindarios, y no poda reducir la determinacin del valor en lugar de un proceso objetivo. El Condado de Lucas (Ohio - EEUU) fue pionero en el uso de los SIG como herramienta, para facilitar que este nuevo enfoque de considerar la ubicacin de un predio, como variable que incide en el valor de la tierra, tuviera eco y adems justificara su implementacin. La respuesta es un plano tridimensional, en el cual la ubicacin representa un coeficiente de ajuste al suelo y/o terrenos con mejoras, basadas en la ubicacin de una parcela geocodificada. Incluido en el anlisis son las coordenadas geogrficas y las distancias de las caractersticas importantes, como otras ventas recientes, las instituciones, servicios u otros centros de influencia "de valor". Este anlisis concluye con una representacin en tres dimensiones, con la altura de la superficie (z) en cualquier especfica de coordenadas xy el valor que indica la ubicacin aproximada de esa parcela. Esta variable se evala con otros, tales como la tierra y el tamao del edificio, calidad, condicin y la depreciacin, para producir un valor total estimado para el paquete. En el ejemplo del Condado de Lucas, la superficie de respuesta difiere de una ecuacin matemtica en la que se desarrolla a travs de un proceso de anlisis espacial en SIG disponibles para estimar los efectos de la ubicacin en el valor y perfeccionar esas estimaciones despus de compararlas con los datos de ventas y de evaluacin. Este planteamiento se basa en un elemento de valoracin y evaluacin econmica en la determinacin de los lmites del vecindario para efectos de ubicacin, pero puede ser probado y perfeccionado mediante la observacin del efecto de las diferentes lneas de rotura "de barrio" en la superficie del valor resultante en tres dimensiones. Para ser utilizado con xito en la Tasacin Masiva, estos enfoques sofisticados deben producir resultados que sean razonables, comprensibles y estar disponibles para los contribuyentes comunes. El Condado de Lucas, tambin ha sido pionero en este aspecto del proceso de valoracin. Todos los registros de bienes races, los valores y los mapas estn disponibles en un CD con el software GIS de visualizacin, con un precio a su costo de produccin de US $ 10, y gratis en lnea en todas las bibliotecas pblicas del condado.

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Los contribuyentes pueden ver los registros de propiedad o de crear mapas personalizados que muestran la localizacin de las parcelas mltiples y las relaciones entre sus valores imponibles. Participantes en el seminario del Instituto Lincoln encontr una gran promesa en el enfoque del Condado de Lucas al valor de la ubicacin, y se identificaron muchos puntos para un mayor desarrollo e investigacin. Todos coincidieron en que las ltimas dcadas han visto una revolucin en la prctica literal de la tasacin, con un gran potencial para aumentar la viabilidad de la valoracin de la tierra a gran escala. Entre las cuestiones tericas ms importantes fueron la "forma funcional" de este anlisis espacial, incluyendo el tipo de efecto sobre el valor observado con los cambios de ubicacin y las variables de distancia, la identificacin de las variables omitidas (aquellos para los que no hay datos disponibles o que han sido pasados por alto), y la relacin entre las estimaciones del valor marginal y el valor total de parcela necesaria para la valoracin. Del mismo modo, el efecto de edificios de calidad inferior y menor que el del "mayor y mejor uso" que determina el valor adecuado del suelo, requiere una exploracin ms profunda. El desarrollo de estos nuevos enfoques, debe ir acompaado de esfuerzos educativos para explicar su funcionamiento a los contribuyentes, funcionarios locales, y a los abogados y jueces que deban considerar su compatibilidad con las normas legales para la prctica de la tasacin. A travs de sus esfuerzos de innovacin en estas dos reas, el Condado de Lucas ha hecho una importante contribucin a la teora y la prctica de la valoracin de la tierra. Jerome C. German, es el asesor principal para el Condado de Lucas, Ohio. Dennis Reyes es el vicepresidente de los programas y operaciones en el Instituto Lincoln y Youngman, Joan es Senior Fellow y director del Programa del Instituto en materia de tributacin de los terrenos y edificios. Pngase en contacto con jgerman@co.lucas.oh.us References International Association of Assessing Officers (Asociacin Internacional de Referencias Oficiales de Valoracin). Property Appraisal and Assessment Administration (1990). Oliver Oldman and Mary Miles Teachout. (Tasacin de la propiedad y administracin de Valuacin). "Valuation and Appeals Under a Separate Tax on Land." 15 Assessor's Journal 43-57 (March 1980). Richard D. Ward, James R. Weaver, and Jerome C. German. (Valoracin y Apelaciones Bajo un impuesto separado sobre la tierra). "Improving CAMA Models Using Geographic Information Systems/Response Surface Analysis Location Factors." (Mejorar los modelos CAMA utilizando sistemas de informacin Geogrfica o los factores de respuesta de anlisis de superficie de ubicacin). 6 Assessment Journal 30-38 (January/February 1999). Lucas County. Sitio Web del Condado Lucas: www.co.lucas.oh.us

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