Tips Menjual Rumah Published December 21, 2011 Personal Finance Leave a Comment [Artikel ini pertama kali

diterbitkan di Harian Jurnal Nasional | Selasa, 20 De c 2011] Pak Jaka yang saya hormati, Belum lama ini saya minta cerai dengan suami dan saya kemudian menempati rumah y ang saya beli sebelum menikah dengan mantan suami saya tersebut. Tanpa kehadiran suami rumah tersebut menjadi terlalu besar dan biaya perawatannya mahal. Oleh k arena itu saya ingin menjual rumah tersebut, namun setelah beberapa bulan belum ada transaksi. Padahal saya sudah menawarkan syarat pembayaran yang ringan, pemb eli bisa membayar uang muka dan kemudian melalui angsuran. Nantinya, saya ingin menggunakan sebagian uang hasil penjualan untuk membeli rum ah yang kecil, modal usaha persewaan mobil dan sisanya saya cadangkan untuk biay a pendidikan dua anak saya. Untuk menutup kebutuhan sehari-hari saya mengandalka n pada bisnis konveksi, yang sudah berjalan bagus. Pertanyaa saya, bagaimana agar rumah saya cepat terjual sehingga saya bisa mewuj udkan semua angan-angan saya tersebut? Ani Yuliani Depok, Bogor Ibu Ani Yuliani, terima kasih atas suratnya. Begini, tentu ibu tahu bahwa menjua l rumah itu gampang-gampang susah. Bahkan rumah di kawasan prima pun perlu waktu berbulan-bulan dan bahkan lebih dari setahun untuk bisa terjual. Ini tergantung banyak hal seperti cara memasarkan dan harga permintaan, selain tentu saja mina t pembeli yang di luar control penjual maupun agen. Untuk menjawab pertanyaan Anda, saya ingin bertanya apakah selama ini Anda memas ang tanda Dijual Tanpa Perantara (DTP) di pagar rumah atau iklan seukuran perangko di koran lokal? Kalau iya, Anda sama saja dengan menunggu pembeli. Memang dengan sarana DTP, Anda bisa menghemat komisi agen, yang berkisar antara 2,5% dan 3% dari nilai penjualan. Jadi kalau menjual rumah senilai Rp1 miliar, m aka Anda harus membayar komisi Rp30 juta. Sangat besar? Tidak juga. Tarif ini re latif murah, terutama kalau dibandingkan dengan komisi pialang di Singapura (5%) dan di AS hingga 6%. Di luar itu, komisi itu setara dengan layanan dan profesio nalitas agen. Tarif untuk rumah di atas Rp1 miliar umumnya menurun. Kelemahannya, menjual sendiri dengan memasang DTP sering gagal karena sangat sed ikit orang melihat tanda tersebut. Cara ini juga menimbulkan kesan di mata calon pembeli bahwa Anda tidak serius menjual, tetapi mengetes pasar untuk memperoleh harga tinggi. Maka, jika ingin rumah Anda segera terjual, cara terbaik untuk me mastikannya adalah dengan memasukkannya ke pasar melalui jasa pialang. Langkah i ni memberi sinyal kepada pembeli bahwa Anda serius ingin menjual. Memang, tidak ada jaminan bahwa agen real estate akan sukses menjual rumah, tetapi menggunakan jasa agen akan meningkatkan peluang menarik calon pembeli. Bagaimanapun, agen dapat membantu menetapkan harga penawaran yang pantas. Setiap kantor real estate memiliki catatan harga permintaan dan penawaran rumah di kaw asan di mana rumah Anda berada. Dengan demikian mereka mengetahui mana harga pen awaran yang pantas dan mana yang tidak. Rumah Anda, seindah apapun menurut pikir an Anda, akan berarti lain bagi calon pembeli.

Anda bisa juga membantu agen ketika dia menyelenggarakan open house, waktu khusu s ketika calon pembeli dapat menjelajahi rumah Anda dan mengajukan pertanyaan. A nda bisa memfasilitasi calon pembeli ingin meluangkan waktu memeriksa dan menjel ajahi setiap sudut untuk memastikan bahwa mereka membuat pilihan bijaksana. Mere ka ingin merasa nyaman menyingkap almari dan laci meja dan berbicara dengan pasa ngan mereka tentang apa yang mereka sukai dan inginkan di depan pemilik rumah. Kuncinya dalam hal mempekerjakan agen adalah dengan menemukan agen terbaik yang agresif dan kreatif dalam memasarkan rumah dan efisien dalam dapat menutup trans aksi. Agen seperti itu pasti memiliki keahlian memasarkan dan bersedia meluangka n uang dan waktu agar rumah dapat terjual pada harga terbaik. Maka, komisi merek a akan sebanding dengan upaya mereka. Di sisi lain, agen real estate, termotivasi oleh komisi, akan secara agresif men gontak calon pembeli dan mengarahkan mereka ke rumah Anda. Untuk memastikan bahw a agen memberi perhatian lebih ke rumah Anda, Anda bisa menawarkan cukup insenti f kepadanya cukup insentif untuk memasarkan rumah Anda di depan rumah lain yan a da dalam persediaannya. Misalnya, Anda bersedia membayar komisi ke broker sesuai dengan tariff yang berlaku, 3%, kalau ia menjual dalam dua bulan. Kalau rumah l aku dalam 3-6 bulan komisinya diturunkan menjadi 2,5% dan seterusnya. Kalau perl u tawari dia bonus kalau dia bisa menjual rumah dalam 30 hari atau pada harga pe rmintaan. Kalau setahun tidak terjual, Anda bisa memutuskan hubungan dengan pial ang tersebut dan mencari pialang lain. Begitupun, jangan hanya bertumpu pada agen. Anda hendaknya siap menanggung sebag ian biaya jika program promosi memerlukan banyak biaya karena menggunakan sarana non-tradisional. Misalnya, selain rumah terdaftar secara regular di iklan koran lokal dan banyak situs jejaring properti, rumah Anda juga diiklankan di publika si nasional. Anda juga bisa membantu dengan mencatatkan rumah Anda di berbagai g rup di mana Anda menjadi anggota. Jika kondisi pekerjaan atau kehidupan memaksa Anda menjual rumah segera, Anda ha rus menggunakan trik dan gimmick khusus. Sebagai contoh, Anda dapat mempermanis penawaran dengan diskon. Lihat harga properti sebanding di kawasan sekitar dan p asang harga rumah pada level yang menarik calon pembeli, misalnya 5% di bawah ha rga pasar. Ingat pembeli mempunyai banyak pilihan. Trik lain agar rumah bisa cepat laku adalah dengan membuat rumah seatraktif mung kin sehingga menonjol di antara rumah-rumah lain yang ada di pasar. Kalau perlu lakukan perubahan kosmetik sehingga rumah lebih atraktif bagi calon pembeli, mis alnya merapikan ruang, menyingkirkan barang-barang ke gudang, atau mengatur ulan g furniture. Rumah Anda hendaknya bersih tak ternoda. Trik lain yang dapat Anda lakukan agar pembeli memilih rumah Anda daripada yang lain adalah dengan membaya r komisi notaris yang mungkin pembeli tanggung. Bu Ani, Anda mengatakan bahwa Anda bersedia untuk berperan sebagai kreditur dala m transaksi penjualan rumah Anda. Baguslah. Dengan menghapus kendala pinjaman ba nk, peminat rumah Anda akan semakin banyak, khususnya calon pembeli yang mungkin memiliki kesulitan mendapatkan pinjaman dari sarana konvensional seperti bank. Sebagai imbalan membiayai pembeli, Anda menerima arus pendapatan mantap dari cic ilan dan bunga pinjaman. Dengan menjadi kreditur, Anda bisa memungut suku bunga lebih tinggi daripada pinjaman dari kreditur komersial. Namun ingat bahwa pembel i mungkin membandingkan biaya meminjam dari Anda dan meminjam dari kreditur trad isional. Kalau Anda memang siap menjadi kreditur, alias menerima pembayaran secara bertah ap, pastikan bahwa Anda perlu membuat kalkulasi yang cermat, misalnya berapa ban yak uang muka yang Anda inginkan. Ini demi keamanan Anda. Apalagi Anda membutuhk an sebagian uang untuk membeli rumah baru dan modal usaha. Sementara cadangan ke butuhan anak bisa diambilkan dari cicilan pokok dan bunga dari pembeli.

Anda mungkin memerlukan bantuan notaris dan akuntan untuk untuk merancang syarat transaksi, dengan detail termasuk soal keterlambatan cicilan dan default, atau apa yang terjadi jika pembeli keberatan untuk mengasuransikan secara memadai. Po innya di sini adalah bahwa pembeli default, Anda bisa mengambil kembali rumah da n menjualnya lagi. Ibu Ani, keinginan Anda ingin menjual rumah yang ada untuk membeli rumah baru ya ng lebih kecil adalah langkah yang masuk akal. Intinya dalam hal ini Anda ingin menghemat dengan memaksimalkan aktiva yang ada. Cara ini akan meningkatkan kemun gkinan Anda untuk mencapai tujuan keuangan yang lain, yakni memulai usaha dan me mbiayai pendidikan anak-anak Anda. Saya tidak tahu seberapa siap Anda memulai us aha baru di bidang rental mobil. Namun mengingat setiap usaha, memiliki risikony a tersendiri, apakah tidak lebih baik kalau dana yang Anda cadangkan untuk bisni s ini digunakan untuk mengembangkan bisnis Anda di bidang konveksi. Soal keinginan Anda mengalokasikan dana kepada anak, menurut saya akan lebih bai k dana tersebut tetap Anda kelola sendiri atau diserahkan pengelolaannya kepada pihak lain yang berpengalaman di bidang ini. Jangan buru-buru menyerahkan dana t ersebut kepada anak. Mengelola uang memerlukan ketrampilan tersendiri dan mungki n terlalu berat bagi mereka. Menyerahkan aset kepada anak yang belum berpengalam an dan berkeahlian dapat memberikan hasil yang tidak harapkan. Bahkan aset terse but bisa membahayakan mereka. Selamat berinvestasi dan Wassalam Jaka Cahyono