FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE IMOBILIRIA RURAL Conforme j foi estudado quando o dto.

Agrrio omisso suprimos suas deficincias atravs de outros ramos do direito e o Cdigo Civil traz regras para a aquisio da propriedade imvel em geral, sendo que a forma principal e mais comum de aquisio da propriedade imvel (inclusive a rural) atravs do registro junto ao cartrio de registro de imveis (Art. 1245 do CC), que supe a compra. Art. 1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. Alm desta forma principal, a lei civil prev a aquisio de propriedade imvel rural atravs do art. 1.248 do novo C. Civil por acesso, nos seguintes termos. Art. 1248. A acesso pode dar-se: I - por formao de ilhas; II - por aluvio; III - por avulso; IV - por abandono de lveo; V - por plantaes ou construes. Sendo que o prprio CC se encarrega de explicar e disciplinar cada uma das previses do art 1248 nos artigos seguintes: Das Ilhas Art. 1249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais; II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram. Da Aluvio Art. 1250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das

correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao. Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem. Da Avulso Art. 1251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado. Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida. Do lveo Abandonado Art. 1252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo. Das Construes e Plantaes Art. 1253. Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio. Art. 1254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos, se agiu de m-f. Art. 1255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao. Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Art. 1256. Se de ambas as partes houve m-f, adquirir o proprietrio as sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor das acesses.

Art. 1258. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquire o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construo exceder o dessa parte, e responde por indenizao que represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da rea remanescente. Pargrafo nico. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da construo exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir a poro invasora sem grave prejuzo para a construo. Art. 1259. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos em dobro.

Temos ainda a possibilidade de aquisio de propriedade atravs do usucapio da propriedade imvel onde encontram-se algumas das maiores inovaes do novo Cdigo Civil na seara da propriedade. A comear dos prazos que geram o direito aquisio da propriedade imvel via usucapio: tanto a modalidade do usucapio extraordinrio, quanto a do usucapio ordinrio, tiveram os seus prazos reduzidos em, pelo ao menos, cinco (5) anos. A saber: O prazo para a aquisio da propriedade imvel pelo usucapio extraordinrio reduziu de 20 (vinte) para 15 (quinze) anos. E este prazo poder ainda ser reduzido para 10 (dez) anos se o postulante propriedade pelo usucapio "houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo" (pargrafo nico do artigo 1.238). Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis. Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo. A aquisio da propriedade pelo usucapio ordinrio, por sua vez, tem como prazo nico 10 (dez) anos, no havendo mais a diferena entre se entre

ausentes ou presentes. E este prazo, por sua vez, tambm pode ser reduzido para 5 (cinco) anos "se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico" (pargrafo nico do artigo 1.242). Art. 1242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos. Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico. O novo Cdigo Civil trouxe ainda para o seu bojo as figuras do usucapio constitucional urbano e rural (artigos 183 e 191 da Constituio da Repblica, com redao idntica nos artigos 1.239 e 1.240 do novo Cdigo Civil). Art. 1239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Vale ressaltar que: Art. 1200. justa a posse que no for violenta, clandestina ou precria. Art. 1201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da coisa. Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno. Art. 1202. A posse de boa-f s perde este carter no caso e desde o momento em que as circunstncias faam presumir que o possuidor no ignora que possui indevidamente. Art. 1203. Salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida.