Izin Site Plan

Dasar Hukum : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan A. Pengertian Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan. Penataan bangunan dan lingkungan adalah kegiatan pembangunan untuk merencanakan, melaksanakan, memperbaiki, mengembangkan atau melestarikan bangunan dan lingkungan/ kawasan tertentu sesuai dengan prinsip pemanfaatan ruang dan pengendalian bangunan gedung dan lingkungan secara optimal, yang terdiri atas proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung dan lingkungan.

B. Posisi Rencana Tapak Pada RTBL

Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuanketentuan tata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan/ kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana prasarana dan sarana lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang terbuka hijau. C. Intensitas Pemanfaatan Lahan a. Pengertian Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya. b. Manfaat 1. Mencapai efisiensi dan efektivitas pemanfaatan lahan secara adil. 2. Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan yang selaras pada batas daerah yang direncanakan berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah yang terkait. 3. Mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahan pemanfaatan lahan (Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Koefisien Daerah Hijau, dan Koefisien Tapak Besmen) yang dapat mendukung berbagai karakter khas dari berbagai subarea yang direncanakan. 4. Merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsung pada perekonomian kawasan. 5. Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen intensitas pemanfaatan lahan dalam hal pencapaian kinerja fungsi, estetis dan sosial, antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya. c. Komponen Penataan 1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. 2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yaitu angka persentase perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah perpetakan/daerah perencanaan

yang dikuasai. 3. Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. 4. Koefisien Tapak Besmen (KTB), yaitu angka persentase perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. 5. Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiri atas: i.Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkait dengan KLB dan diberikan apabila bangunan gedung terbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantai dasar yang dianjurkan. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh fungsi tersebut dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan dalam KLB. ii.Insentif Langsung, yaitu insentif yang memungkinkan penambahan luas lantai maksimum bagi bangunan gedung yang menyediakan fasilitas umum berupa sumbangan positif bagi lingkungan permukiman terpadu; termasuk di antaranya jalur pejalan kaki, ruang terbuka umum, dan fasilitas umum. 6. Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan (TDR=Transfer of Development Right), yaitu hak pemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan KLB terbangun. Maksimum KLB yang dapat dialihkan pada umumnya sebesar 10% dari nilai KLB yang ditetapkan. Pengalihan nilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu 20 daerah perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal 60% KLB-nya dari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan. Pengalihan ini terdiri atas: i.Hak Pembangunan Bawah Tanah, hak ini memungkinkan pembangunan fungsi-fungsi di bawah tanah yang tidak diperhitungkan ke dalam KLB yang dimiliki bangunan gedung di atasnya, dengan memenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. ii.Hak Pembangunan Layang (Air Right Development), merupakan

mekanisme yang mirip dengan Hak Pembangunan Bawah Tanah, namun berlaku untuk pembangunan di atas prasarana umum (melayang), seperti jalan, yaitu berupa bangunan pedestrian layang atau bangunan komersial layang, dengan ketentuan sesuai Peraturan Menteri PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.

Dasar Hukum : Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 15 Tahun 1998 tentang Tata Cara Pengesahan Rencana Tapak (Site Plan) A. Ketentuan umum 1. Rencana Tapak (Site Plan) adalah gambaran /peta rencana peletakan bangunan /kavling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu. 2. Perubahan rencana Tapak atau revisi gambar/peta rencana perubahan penataan peletakan bangunan kavling sebagian atau secara keseluruhan. 3. Pengesahan rencana Tapak dan Atau Pengesahan perubahan rencana tapak adalah pengesahan yang ditetapkan oleh Walikota Bekasi atas penggunaan lahan sebagaimana tercantum dalam gambar/peta rencana tapak. 4. Setiap orang atau badan hukum yang akan merencanakan penggunaan lahan untuk keperluan pembangunan proyek/bangunan harus mendapat Izin lokasi atau advice planing dari pejabat yang berwenang sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku. 5. Setiap orang atau badan hukum yang melaksanakan pembangunan atas tanah yang dibebaskan sesuai dengan Izin lokasi/rekomendasi atau fatwa rencana pengarahan lokasi terlebih dahulu dibuat rencana tapak untuk diajukan pengesahannya kepada Walikota Bekasi Kepala daerah melalui Kepala Dinas Tata Kota dan Pemukiman 6. Rencana Tapak dibuat dalam gambar/peta dalam skala tertentu diatas kertas kalkir dengan bentuk format yang telah ditetapkan oleh Dinas. 7. Setiap orang atau badan hukum yang akan melaksanakan pembangunan

sarana ibadah dan pendidikan atau yang bersifat sosial murni dengan luas tanah kurang dari 5.000m2 dibebaskan dari persyaratan pengesahan rencana tapak B. Tata Cara Pengesahan Rencana Tapak 1. Pra rencana tapak diajukan oleh pemohon kepada Walikota Bekasi melalui Kepala Dinas Tata Kota dan Pemukiman dengan surat permohonan disertai kelengkapan persyaratan yang ditetapkan 2. Permohonan yang memenuhi persyaratan administratif, maka

permohonannya dikabulkan dan bila tidak memenuhi persyaratan dapat ditolak dengan alasan yang jelas. 3. Untuk permohonan yang dikabulkan, selanjutnya Dinas akan

melaksanakan penelitian dan pemeriksaan serta memproses administrasi untuk pengesahan rencana tapak 4. Untuk permohonan yang hanya dipersyaratkan dengan advice planning (fatwa/rencana pengarahan lokasi) tanpa Izin lokasi atau merupakan pecahan dari rencana induk (master plan). Maka pegnesahan rencana tapak dapat disahkan oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Pemukiman atas nama Kota Bekasi Kepala Daerah, sepanjang memenuhi syarat dan ketentuan yang berlaku 5. Rencana Tapak yang telah mendapat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin Undang-undang Gangguan /HO C. Perubahan Rencana Tapak Untuk perubahan rencana tapak (siteplan). Sepanjang untuk perubahan pada rencana elemen penunjang lainnya yang telah dibuat sebelumnya diproses oleh Dinas dengan tetap mempertimbangan keadaan lingkungan dan dapat disahkan oleh Kepala Dinas atas nama Kota Bekasi Kepala Daerah. Persyaratan : 1. Surat permohonan 2. Surat kuasa apabila dikuasakan perngurusan

3. Foto copy KTP 4. Foto copy Surat tanah 5. Foto copy lunas PBB tahun terakhir 6. Surat Izin peruntukan penggunaan tanah/Izin lokasi /rekomendasi/dari Walikota (untuk luas mulai dari 5000m) 7. Tanda lunas Izin peruntukan penggunaan tanah 8. Akta pendirian perusahaan/yayasan bagi yang berbadan hokum 9. Izin tetangga 10. Gambar pra site plan D. Waktu Waktu Penyelesaian Izin antara 2 (dua) s/d 12 (duabelas) hari kerja terhitung mulai berkas masuk dengan persyaratan lengkap.

Peraturan Perencanaan Tapak dalam RDTR Karees

A. Arahan Perpetakan Bangunan Perpetakan bangunan merupakan pembagian penggolongan bangunan

berdasarkan luas kavling terhadap luas bangunannya. Pada peta perpetakan ini jenis kegiatan penggunaan lahan tidak diperhatikan keberadaannya hanya di lihat dari luas kavling bangunan. Peta perpetakan bangunan adalah suatu peta yang memperlihatkan dan menjelaskan suatu komposisi yang menarik di dalam blok-blok wilayah dalam suatu perancangan kota. Komposisi perpetakan merupakan unsur yang memiliki nilai fungsi sebagai wadah kegiatan manusia dan memberikan suatu kehadiran massa dan volume obyek pada jalan dan tapak. B. Jenis Kegiatan Fungsional SWK Karees Mengacu pada ketentuan standar perencanaan DPU Cipta Karya maka perpetakan bangunan menurut jenis kegiatan fungsional di SWK Karees 2031 adalah sebagai berikut : 1. Perumahan o o o o o Klasifikasi perpetakan bangunan rumah meliputi : Rumah kecil memiliki perpetakan dengan luas 60-100 m2 Rumah sedang memiliki perpetakan dengan luas 101-300 m2 Rumah besar memiliki perpetakan dengan luas > 300 1.000 m2 Rumah susun, flat dan town house memilIki perpetakan > 10.000 m2

2. Perdagangan

Perdagangan yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 didasarkan atas hirarki skala pelayanan sebagai berikut : o o o o o o o Warung (tunggal) skala pelayanan lingkungan 250 p dengan luas minimum 100 m2. Pertokoan skala pelayanan lingkungan 2500 p dengan luas minimum 3000 m2 . Pasar lingkungan skala pelayanan 30.000 p dengan luas minimum 10.000 m2. Pusat perbelanjaan di pusat tersier skala 120.000 p dengan luas minimum 13.500 m2 Pusat pebelanjaan di pusat sekunder Turangga skala 480.000 p luas minimum 96.000m2. Pusat perbelajaan di pusat primer Akun-alun skala pelayanan 1.000.000 p luas minimum 200.000 m2. Perdagangan linier di jalan Arteri dan kolektor dengan luas minimum 1000 m2 Perdagangan linier di jalan lokal luas minimum 200 m2. 3. Jasa Jasa yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi jasa pelayanan, jasa keuangan, jasa pergudangan dan jasa kendaraan bermotor. o Jasa linier dikembangkan di jalan Arteri primer Jl. Soekarno Hatta dengan luas perpetakan minimum 5000 m2 dan Arteri sekunder dengan luas kavling minimum 1000m2 . o o o o o o o o o Jasa linier di jalan kolektor minimal luas perpetakan 200 m2 Jasa di pusat sekunder dengan luas minimum 1000 m2. Jasa di pusat primer dengan luas minimum 5000 m2 Industri yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Kavling > 10.000 m2 Kavling 5.000 - 10.000 m2 Kavling 1.000 - 5.000 m2 Kavling 200 - 1.000 m2 atau Industri Rumah Tangga Pendidikan yang dikembangkan SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas

4. Industri

5. Pendidikan

perpetakan : o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o TK luas kavling minimum 1.200 m2 SD luas kavling minimum 3.600 m2 SLTP luas kavling minimum 4.850 m2. SLTA luas kavling minimum 11.250 m2. Akademi luas kavling minimum 5.000 m2. Perpustakaan luas kavling minimum 1.000 m2 Kesehatan yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Pos kesehatan luas kavling minimum 300 m2. Puskesmas kelurahan luas kavling minimum 1.000 m2 Rumah bersalin luas kavling minimum 4.800 m2 Apotik/toko obat luas kavling minimum 500 m2. Laboratorium luas kavling minimum 350 m2. Puskesmas kecamatan luas kavling minimum 4.800 m2. Rumah sakit pembantu luas kavling minimum 172.800 m2. Rumah sakit wilayah luas kavling minimum 330.000 m2. Peribadatan yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Langgar luas kavling minimum 360 m2 Mesjid kelurahan luas kavling minimum 875 m2 Tempat ibadah lain luas kavling minimum 2.000 m2. Mesjid luas kavling minimum 16.000 m2. Bina sosial yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Balai warga luas kavling minimum 360 m2 Gedung serbaguna luas kavling minimum 1.000 m2 Panti latihan karya luas kavling minimum 600 m2. Rekreasi yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas

6. Kesehatan

7. Peribadatan

8. Bina Sosial

9. Rekreasi

perpetakan : o o o o o o o o o o o Taman tempat main luas kavling minimum 250 m2 Lapang olah raga luas kavling minimum 1.500 m2 Jalur hijau luas kavling minimum 90.000 m2. Gedung olah raga luas kavling minimum 1.000 m2. Kolam renang luas kavling minimum 4.000 m2. Bioskop luas kavling minimum 2.000 m2. Taman luas kavling minimum 4.500 m2. Lapang serbaguna kavling minimum 12.000 m2. Stadion mini luas kavling minimum 50.000 m2. Gelanggang remaja luas kavling minimum 3.000 m2. Gedung olah seni luas kavling minimum 2.000 m2.

10. Pelayanan Masyarakat o o o o o o o o o o o o o o o Pelayanan masyarakat yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Pos keamanan, G.listrik, bis surat, telepon umum, tempat sampah luas kavling minimum 360 m2. Kantor Lurah luas kavling minimum 500 m2 Kantor pelayanan umum luas kavling minimum 200 m2. Pos polisi luas kavling minimum 200 m2. Pos pemadam kebakaran luas kavling minimum 200 m2. Kantor pos pembantu luas kavling minimum 100 m2. Kantor Kecamatan luas kavling minimum 2.500 m2. Pemakaman umum kavling minimum 150.000 m2. Kosekta/Koramil luas kavling minimum 500 m2. KUA/Balai Nikah luas kavling minimum 500 m2. Telkom luas kavling minimum 500 m2. Depo kebersihan luas kavling minimum 500 m2. Gardu listrik luas kavling minimum 250 m2. Transportasi yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan :

11. Transportasi

o o

Pangkalan / Parkir Umum luas kavling minimum 2.850 m2. Terminal luas kavling minimum 10.000 m2

Pengaturan perpetakan ini diarahkan terutama pada kawasan jalan-jalan utama dengan fungsi utama adalah perdagangan dan jasa. Ini dilakukan untuk mengatur agar fungsi-fungsi dengan luasan petak (kavling) tertentu saja yang ada di kawasan tersebut. Kawasan yang diatur tidak memiliki percampuran besaran kavling yang ekstrim. Hal ini nantinya akan berpengaruh kepada kepadatan kawasan. Dengan ketentuan-ketentuan ini, rencana perpetakan di Wilayah Karees adalah sebagai berikut: C. Jarak Bebas Antar Massa Bangunan Dalam Tapak 1. Apabila kedua massa bangunan mempunyai dinding

berjendela/transparan, maka jara bebas minimum = YA + YB 2. Apabila salah satu massa bangunan berdinding masif/tanpa jendela dan massa bangunan lainnya berdinding transparan, maka jarak bebas minimum = 0,5 YA + YB 3. Apabila kedua massa berdinding masif, maka jarak bebas = 0,5 Y A + 0,5 YB 4. Apabila nilai jarak GSB-GSJ kurang dari Y, maka untuk : Ketinggian bangunan 4 (empat) lapis : jarak bebas minimum bidang terluar massa bangunan dengan GSJ = Yn. Ketinggian bangunan 4 (empat) lapis : jarak bebas minimum bidang massa terluar bangunan dengan GSJ = nilai GSB. 5. Apabila dari denah lantai dasar suatu massa bangunan sampai dengan denah lantai tertinggi membentuk bidang vertikal (yang lurus), maka jarak bebas minimum diberi reduksi sebesar 10% dari ketentuannya. 6. Apabila suatu massa bangunan denahnya membentuk hurup U dan atau huruf H (dengan lekukan), bila kedalaman lekukan melebihi Y, maka massa bangunan tersebut dianggap dua massa bangunan dan antara kedua massa tersebut lebar minimum lekukan = Y. 7. Jarak bebas antara massa bangunan dengan pagar, diatur sebagai berikut : Jarak bebas = Y / 2 ; bila dindingnya masif dan peruntukkan lahan di sebelahnya bukan perumahan.

 Jarak bebas = Y ; bila persyaratan di atas tidak dapat dipenuhi. Jarak bebas = Y / 2 ; bila sudut bangunan membentuk sudut minimum 30 dengan bidang pagar dan peruntukkan di sebelahnya bukan perumahan, dinding bangunan diperkenankan tidak masif. 8. Jarak bebas antara massa bangunan dengan jaringan tegangan tinggi listrik, jarak bebas minimum dibahas pada sub bab selanjutnya.