PT PATRA JASA

OKTOBER 2010

PROGRAM PENJUALAN SAHAM

Program Penjualan Saham PT Patra Jasa

Pendahuluan
PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) (PPA) telah ditunjuk oleh PT Pertamina (Persero) (Pertamina) dalam membantu mengelola dan merestrukturisasi aset Pertamina baik dalam bentuk properti maupun saham. Saat ini Pertamina dengan dibantu oleh PPA sedang melakukan persiapan penjualan saham PT Patra Jasa (Patra Jasa atau Perusahaan), yang merupakan salah satu anak perusahaan Pertamina melalui mekanisme penjualan private placement. Hal tersebut dilakukan sebagai bagian dari upaya Pertamina untuk lebih memfokuskan diri kepada bisnis intinya. Sejarah Singkat PT Patra Jasa Patra Jasa merupakan salah satu anak perusahaan Pertamina yang bergerak dalam bidang perhotelan, penyewaan ruang kantor dan penyewaan rumah. Patra Jasa didirikan pada tanggal 17 Juli 1975 yang mengelola aset-aset untuk Pertamina. Pada tahun 1988-1992, Pertamina secara bertahap menyerahkan kepemilikan aset tersebut di Patra Jasa sebagai penyertaan modal. Sampai dengan 31 Desember 2009, Perusahaan memiliki kantor pusat yang berlokasi di Jakarta dan didukung oleh 907 karyawan. Berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan terakhir, Pertamina memiliki 99,98% (54.872 saham) kepemilikan pada Perusahaan bersama dengan PT Patra Niaga sebagai pemegang 0,02% (10 saham) kepemilikan lainnya. Patra Jasa adalah perusahaan yang mengoperasikan 7 hotel (Hotel Patra Jasa yang terletak di Jakarta, Bandung, Cirebon, Semarang, Bali, Parapat dan Anyer), 1 gedung perkantoran yaitu Patra Office Tower yang terletak di Jalan Gatot Subroto Jakarta dan Patra Residential yang terdiri dari 132 rumah (2 diantaranya berupa kavling) dan ruang perkantoran sebesar 205 m2 di lantai 7 Menara Sudirman, Jakarta. Pertimbangan Investasi Lokasi Strategis. Patra Jasa memiliki bisnis perhotelan, perkantoran dan perumahan yang berada pada lokasi-lokasi yang sangat strategis sehingga memberikan competitive advantage bagi Patra Jasa dalam menarik konsumen/pelanggan. Aset Berpotensi Dikembangkan. Patra Jasa memiliki aset-aset termasuk berupa lahan yang masih belum digunakan sehingga memberikan peluang untuk pengembangan usaha properti di masa datang dan akan meningkatkan kinerja keuangan Patra Jasa. Tingkat Leverage yang Rendah. Patra Jasa memiliki hutang jangka panjang yang relatif rendah. Hal ini, ditambah dengan kinerja Patra Jasa yang semakin membaik, memberikan peluang untuk mencari hutang jangka panjang dalam membiayai investasi-investasi yang akan dilakukan Patra Jasa di masa datang. Pengalaman di Bidang Properti. Patra Jasa memiliki pengalaman yang cukup lama dalam mengelola hotel dan properti, yaitu sejak 1975, sehingga memiliki reputasi yang baik di industri perhotelan dan properti.

Kegiatan Usaha Patra Jasa

Kegiatan bisnis Patra Jasa terdiri dari: Hotel Bidang usaha perhotelan yang digeluti Patra Jasa terdiri dari:

No.

Nama Hotel

Jumlah Kamar
57 70 52 26 54 146 228 633

Keterangan

Rata-rata Tingkat Hunian Tahun 2009

19% 49% 78% 93% 60% 51% 79%

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Patra Parapat Hotel Patra Anyer Hotel Patra Jakarta Hotel Patra Bandung Hotel Patra Cirebon Hotel Patra Semarang Hotel Patra Bali Hotel

Bintang 2 Bintang 3 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 3 Bintang 5 Bintang 5+

Teaser

Halaman 1

Program Penjualan Saham PT Patra Jasa

Dengan lokasi yang berbeda-beda target pasar hotel-hotel Patra Jasa juga berbeda. Namun secara umum, target segmen tamu hotel-hotel Patra Jasa adalah korporasi.

Properti Bidang usaha properti yang digeluti Patra Jasa terdiri dari:

No.
1.

Keterangan
Patra Residential: Lokasi perumahan di Kuningan Rasuna Said , Jakarta Selatan, dibangun tahun 1973 dengan jumlah 132 unit, dimana 2 unit diantaranya dalam bentuk kavling.

Untuk Patra Residential yang terdiri dari 132 unit perumahan, rinciannya adalah sebagai berikut:

No.
1. 2. 3.

Keterangan
Pertamina Oil Village Pancoran (POV) Pertamina Kuningan Village I (PKV I) Pertamina Kuningan Village II (PKV II) Total

Jumlah Unit
53 22 57 132

Tingkat hunian Patra Residential adalah 86% pada tahun 2009.

Perkantoran Selain itu Patra Jasa juga memiliki asset berupa gedung perkantoran yaitu:

No.
1.

Keterangan
Patra Office Tower (POT): Lokasi gedung perkantoran di Jl Gatot Subroto Kav. 32-34 Jakarta dengan tinggi 22 lantai, dibangun tahun 1973 dan telah di lakukan renovasi pada tahun 1980 dan 1998. Total luas area perkantoran adalah 39.000 m2. Ruang perkantoran seluas 205 m2 di Menara Sudirman di Kawasan Sudirman Central Business District (SCBD) di Jakarta.

2.

Tingkat hunian Patra Office Tower (POT) adalah sekitar 95% pada tahun 2009 dengan tenant utama yaitu BP Migas dan Pertamina. Dari seluruh area perkantoran pada POT, Patra Jasa menempati areal seluas 1.300 m2. Aset saham yang saat ini dikelola oleh PPA adalah aset berupa saham biasa dengan rincian sebagai berikut: Kepemilikan pada Presentase kepemilikan Jumlah saham Nilai nominal per saham : PT Patra Jasa : 99,98% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh delapan persen) : 54.872 (lima puluh empat ribu delapan ratus tujuh puluh dua) lembar saham : Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah)

PPA sedang melakukan persiapan pelaksanaan program penjualan atas aset saham tersebut diatas sebagai bagian dari kegiatan pengelolaan aset yang diperjanjikan dengan Pertamina.

Strategi Usaha Patra Jasa telah merumuskan strategi pengembangan usaha dengan langkah-langkah strategis untuk tahun 2009-2013 sebagai berikut: Optimalisasi unit usaha yang telah ada dan masih memiliki prospek bisnis dengan cara melakukan renovasi, modernisasi dan mengembangkan unit-unit yang ada berdasarkan skala prioritas usaha yang dimiliki oleh masing-masing unit usaha, disesuaikan dengan kondisi cash flow agar Perusahaan tetap dalam kondisi sehat Membangun strategic business unit baru dengan memanfaatkan aset-aset yang belum dikembangkan yang memiliki suistanable business prospect dan atau melakukan kerjasama operasi Penghentian/mencari alternatif lain untuk kerjasama yang tidak menguntungkan Teaser Halaman 2

Program Penjualan Saham PT Patra Jasa Mencari sumber pendanaan untuk pengembangan bisnis melalui go public di tahun 2012

Program Penjualan Yang Akan Dilakukan Pertamina dan Patra Niaga akan mendivestasikan sahamnya di Patra Jasa sebanyak 36.588 saham setara dengan 66,67% kepemilikan. Dalam hal seluruh persiapan penjualan telah matang, PPA akan melaksanakan program penjualan melalui mekanisme private placement. Untuk pelaksanaan penjualan ini, PPA akan bertindak sebagai Pihak yang membantu Program Penjualan Aset Saham Patra Jasa dengan mekanisme penawaran satu tahap (one step bidding) dengan 3 (tiga) kelompok kegiatan utama, yaitu: Administrasi dan Pendaftaran, Uji Tuntas, Penawaran dan Penyelesaian Transaksi. Administrasi dan Pendaftaran
Penyampaian Teaser Pembayaran biaya administrasi sebesar Rp1.000.000,-; penyampaian Kerangka Acuan, Surat Pernyataan Minat, Perjanjian Kerahasiaan dan Surat Pernyataan Kepatuhan ke calon investor Penyerahan Surat Pernyataan Minat, Perjanjian Kerahasiaan oleh calon investor untuk memperoleh Memorandum Informasi Penyerahan dokumen pendaftaran oleh calon investor dan pembayaran Security Deposit sebesar Rp 118.855.000.000,untuk dapat masuk ke tahapan Uji Tuntas

Uji Tuntas (Due Dilligence)

Uji Tuntas dan Presentasi Manajemen; Kunjungan lapangan Penyampaian konsep Conditional Shares Sale and Purchase Agreement (CSPA), Shareholders Agreement of Patra Jasa (SHA) dan informasi terkait lainnya kepada calon investor terdaftar

Penawaran dan Penyelesaian Transaksi

Penyampaian harga dan dokumen penawaran Evaluasi penawaran berdasarkan kriteria yang telah ditentukan Pengumuman pemenang program penjualan, pembayaran tahap I dan penandatanganan CSPA Pembayaran tahap II Rapat Umum Pemegang Saham Patra Jasa Penandatanganan Akta Pengalihan Saham dan Shareholders Agreement

Ketentuan lain yang ditetapkan adalah tentang kriteria umum calon investor, yaitu: 1. Perseorangan Indonesia atau asing dan/atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia atau asing yang telah berdiri selama minimal 3 (tiga) tahun, serta tidak mengalami negative equity dalam kurun waktu 3 (tiga) tahun terakhir. Keikutsertaan pihak asing baik perseorangan atau badan hukum yang memiliki unsur penanaman modal asing (PMA) dalam Program Penjualan Saham ini hanya dapat diajukan melalui suatu Konsorsium, dengan syarat kepemilikan pihak asing tersebut pasca divestasi dibatasi maksimal sebesar 51% (lima puluh satu persen) dari seluruh saham Patra Jasa. Menandatangani Surat Pernyataan Kepatuhan untuk memenuhi ketentuan dan persyaratan sebagaimana diatur dalam ketentuan, peraturan dan perundang-undangan, serta prosedur penawaran yang berlaku untuk menjadi pembeli aset saham. Tidak memiliki Benturan Kepentingan dengan Pertamina, Patra Niaga, dan Patra Jasa. Mempunyai komitmen dan kemampuan keuangan yang kuat untuk memenuhi seluruh kewajiban pembayaran atas pembelian saham Patra Jasa secara tepat waktu dan sanggup/bersedia memenuhi persyaratan administrasi yang ditetapkan oleh Pertamina. Memberikan jaminan dalam bentuk tertulis bahwa dalam kaitan dengan pembelian Saham Patra Jasa, calon investor tidak akan melanggar peraturan dan ketentuan hukum yang berlaku di Indonesia ataupun negara dimana calon investor didirikan atau negara dimana relevan dengan calon investor, termasuk tetapi tidak terbatas pada praktek monopoli dan persaingan usaha tidak sehat (anti trust and unfair competition law) serta pencucian uang (anti-money-laundering law).

2.

3. 4.

5.

Pihak yang tidak diperkenankan untuk ikut serta di dalam program penjualan ini adalah: Pihak Terafiliasi yaitu Calon Investor (termasuk pemegang saham, pengurus, pejabat eksekutif, karyawan Calon Investor atau wakil Calon Investor) yang mempunyai hubungan keluarga sedarah atau semenda hingga derajat ketiga dengan Direksi dan Komisaris Pertamina, Patra Niaga dan Patra Jasa serta karyawannya yang terlibat langsung dalam Program Penjualan Saham ini. Pihak-pihak yang memiliki benturan kepentingan yaitu (i) Pihak Terafiliasi, (ii) anggota Direksi dan Komisaris Pertamina, Patra Niaga dan Patra Jasa serta karyawannya yang terkait langsung dalam

Teaser

Halaman 3

Program Penjualan Saham PT Patra Jasa Program Penjualan Saham ini, (iii) notaris/notaris pengganti dan/atau lembaga profesi penunjang lainnya yang ditunjuk oleh Pertamina untuk mendukung pelaksanaan Program Penjualan Saham, (iv) pihak-pihak yang sedang berperkara dengan Pertamina, Patra Niaga dan/atau Patra Jasa.

Penyampaian Minat Awal Pihak yang ingin mendapatkan informasi lebih lanjut mengenai program divestasi ini dapat menyampaikan minat awal kepada:

Sunar Dwiantoro E-mail: sunar.pj@ptppa.com

PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) Sampoerna Strategic Square North Tower, Lantai 11 Jl. Jend. Sudirman Kav 45-46 Jakarta 12930 Telephone: (021) 5798 2222 Facsimile: (021) 5798 2211

PENTING UNTUK DIPERHATIKAN

PPA, PATRA JASA DAN PEMEGANG SAHAM PATRA JASA TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN ATAU JAMINAN APAPUN ATAS DOKUMEN INI ATAU ATAS INFORMASI YANG TERTULIS MAUPUN TIDAK TERTULIS YANG DIPEROLEH OLEH PIHAK YANG BERMINAT DARI PIHAK MANAPUN JUGA. PPA, PATRA JASA DAN PEMEGANG SAHAM PATRA JASA BESERTA DEWAN KOMISARIS, DIREKSI BESERTA PEGAWAINYA TIDAK BERTANGGUNG JAWAB ATAU MEMPUNYAI KEWAJIBAN APAPUN BERKAITAN DENGAN HAL TERSEBUT, DAN OLEH KARENANYA PPA, PATRA JASA DAN PEMEGANG SAHAM PATRA JASA BESERTA DEWAN KOMISARIS, DIREKSI SERTA PEGAWAINYA SECARA TEGAS MELEPASKAN SETIAP DAN SELURUH TANGGUNG JAWAB YANG MUNGKIN DIDASARKAN PADA DOKUMEN INI ATAU INFORMASI LAINNYA, MAUPUN BILA TERDAPAT KEKELIRUAN ATAU KETIDAK-LENGKAPAN PADA DOKUMEN INI.

PPA DAN PERTAMINA BERHAK UNTUK MENGUBAH ATAU MENYESUAIKAN ATAU MEMBATALKAN JADWAL BERKAITAN DENGAN PROGRAM PENJUALAN SAHAM PATRA JASA.

DOKUMEN PENJUALAN INI BUKAN MERUPAKAN AJAKAN UNTUK MELAKUKAN PENAWARAN SEBAGAIMANA DIATUR DALAM PERATURAN PASAR MODAL YANG BERLAKU DI INDONESIA ATAU PERATURAN PASAR MODAL YANG BERLAKU DI NEGARA LAIN YANG DAPAT DIASUMSIKAN SEBAGAI PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM.

Teaser

Halaman 4