1

Häc viÖn tµi chÝnh
m«n häc

§Þnh gi¸ tµi s¶n
Ph¹m V¨n B×nh

Phã Trëng Khoa Tµi chÝnh Doanh nghiÖp

2

KÕt cÊu m«n häc
Ch¬ng 1 Kh¸i niÖm c¬ b¶n vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng

M«n häc §Þnh gi¸ tµi s¶n

Ch¬ng 2 §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

Ch¬ng 3 C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ doanh nghiÖp

3

Ch¬ng 1: Kh¸i niÖm c¬ b¶n vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng

I. C¸c kh¸i niÖm c¬ b¶n Ch¬ng 1

II. C¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ tµi s¶n

III. Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸

2 QuyÒn së h÷u 1.3 Gi¸ trÞ 1. 1.4 .4 I.5 Gi thÞ trêng ThÈm ®Þnh gi¸ & gi phi TT.1 Tµi s¶n 1. C¸c kh¸i niÖm c¬ b¶n C¸c kh¸i niÖm c¬ b¶n 1.

1 Kh¸i niÖm Tµi s¶n lµ nguån lùc do doanh nghiÖp kiÓm so¸t. lµ kÕt qu¶ cña nh÷ng ho¹t ®éng trong qu¸ khø. mµ tõ ®ã mét sè lîi Ých kinh tÕ trong t¬ng lai cã thÓ dù kiÕn tríc mét c¸ch hîp lý. Theo nghÜa chung nhÊt: tµi s¶n lµ cña c¶i vËt chÊt hoÆc tinh thÇn (nguån lùc) cã gi¸ trÞ ®èi víi chñ së h÷u. tiền. Tµi s¶n bao gồm vật. .5 1.1 Tµi s¶n 1.1. giấy tờ cã gi¸ vµ c¸c quyền tµi s¶n.

1 Tµi s¶n (tiÕp) Thø nhÊt H÷u h×nh hoÆc v« h×nh 1.1.2 §Æc trng cña tµi s¶n Thø ba Mang l¹i lîi Ých trong t¬ng lai Thø hai X¸c ®Þnh ®èi víi chñ thÓ .6 1.

.3 Ph©n lo¹i tµi s¶n .1.Theo kh¶ n¨ng trao ®æi: hµng hãa vµ phi hµng hãa.Theo kh¶ n¨ng di dêi: ®éng s¶n vµ B§S.Theo ®Æc ®iÓm lu©n chuyÓn: tµi s¶n cè ®Þnh vµ lu ®éng .Theo h×nh th¸i biÓu hiÖn: tµi s¶n h÷u h×nh vµ tµi s¶n v« h×nh. . .Theo tÝnh chÊt së h÷u: tµi s¶n c«ng céng vµ tµi s¶n c¸ nh©n.1 Tµi s¶n (tiÕp) 1. .7 1.

 QuyÒn ®Þnh ®o¹t: lµ quyền chuyển giao quyền sở hữu tµi sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đã.8 1. ®óng møc ®é lîi Ých mµ tµi s¶n mang l¹i. .2 QuyÒn së h÷u  QuyÒn chiÕm h÷u: lµ quyÒn ®îc §Ó ®¸nh gi¸ n¾m gi÷. qu¶n lý tµi s¶n.  QuyÒn sö dông: lµ quyÒn khai th¸c nh÷ng c«ng dông h÷u Ých cña tµi s¶n. nhÊt thiÕt ph¶i xÐt ®Õn quyÒn cña chñ thÓ quyÒn ®îc hëng nh÷ng lîi Ých mµ tµi NhËn xÐt s¶n cã thÓ mang l¹i.

.9 1.  Tiªu chuÈn ®¸nh gi¸ lµ c¸c kho¶n thu nhËp b»ng tiÒn ®iÓm ®Þnh.3 Gi¸ trÞ Gi¸ trÞ tµi  §îc ®o b»ng ®¬n vÞ tiÒn tÖ s¶n lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn vÒ nh÷ng lîi Nh vËy. gi¸ trÞ TS  X¸c ®Þnh t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh  G¾n liÒn víi chñ thÓ Ých mµ tµi s¶n mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi nhÊt  ChÞu t¸c ®éng cña 2 nhãm nh©n tè: c«ng dông hay thuéc tÝnh h÷u Ých vµ kh¶ n¨ng khai th¸c cña chñ thÓ.

thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh theo tiªu chuÈn cña ViÖt Nam hoÆc th«ng lÖ Quèc tÕ.10 1.  ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc íc tÝnh b»ng tiÒn víi ®é tin cËy cao nhÊt vÒ lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh .  ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ®¸nh gi¸ hay ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ trÞ cña tµi s¶n phï hîp víi thÞ trêng t¹i mét ®Þa ®iÓm.4 §Þnh gi¸ tµi s¶n  ThÈm ®Þnh gi¸ lµ sù íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho mét môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh râ.

1 ThÞ trêng 1.11 1.5.5 Gi¸ trÞ thÞ trêng vµ phi thÞ trêng 1.5.3 Gi¸ trÞ phi thÞ trêng 1.5 Gi¸ trÞ thÞ trêng vµ gi¸ trÞ phi thÞ trêng 1.2 Gi¸ trÞ trÞ trêng .5.

hiÓu biÕt vµ kh«ng bÞ Ðp buéc.12 1.5.2. mµ t¹i ®ã c¸c bªn hµnh ®éng mét c¸ch kh¸ch quan. gi÷a mét bªn lµ ngêi b¸n s½n sµng b¸n víi mét bªn lµ ngêi mua s½n sµng mua. Sè tiÒn trao ®æi íc tÝnh Kh¸ch qua. hiÓu biÕt. Gi¸ trÞ thÞ trêng Gi¸ trÞ thÞ trêng lµ sè tiÒn trao ®æi íc tÝnh vÒ tµi s¶n vµo thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸. kh«ng bÞ Ðp buéc Thêi ®iÓm TiÕp thÞ c«ng khai Ngêi mua s½n sµng mua Ngêi b¸n s½n s¸ng b¸n . sau mét qu¸ tr×nh tiÕp thÞ c«ng khai.

..13 1.2 Gi¸ trÞ thÞ trêng (tiÕp) Ngêi s½n sµng mua MÆc c¶ ??? .5. ThÊp Kho¶ng th¬ng lîng MÆc c¶ Cao Ngêi s½n sµng b¸n ??? ....

ViÖc ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ tµi s¶n ®îc c¨n cø chñ yÕu vµo c«ng dông kinh tÕ. .5.3 Gi¸ trÞ phi thÞ trêng Gi¸ trÞ phi thÞ trêng cña tµi s¶n lµ møc gi¸ íc tÝnh ®îc x¸c ®Þnh theo nh÷ng c¨n cø kh¸c víi gi¸ trÞ thÞ trêng hoÆc cã thÓ ®îc mua b¸n. kü thuËt hoÆc c¸c chøc n¨ng cña tµi s¶n h¬n lµ c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng cña tµi s¶n ®ã. trao ®æi theo c¸c møc gi¸ kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ trêng.14 1.

15 1.5.3 Gi¸ trÞ phi thÞ trêng… (tiÕp) Gi¸ trÞ ®Ó tÝnh thuÕ Gi¸ trÞ TS ®ang sö dông Gi¸ trÞ tµi s¶n cã thÞ trêng h¹n chÕ Gi¸ trÞ b¶o hiÓm Gi¸ trÞ tµi s¶n chuyªn dïng C¸c lo¹i gi¸ trÞ phi thÞ trêng Gi¸ trÞ ®Çu t Gi¸ trÞ doanh nghiÖp Gi¸ trÞ ®Æc biÖt Gi¸ trÞ tµi s¶n b¾t buéc ph¶i b¸n Gi¸ trÞ thanh lý .

16 II.1. C¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ tµi s¶n C¸c nh©n tè ¶nh hëng 2. Môc ®Ých ®Þnh gi¸ 2.2. C¸c nh©n tè ¶nh hëng .

+ §Ó thiÕt lËp c¬ së cho sù ®æi tµi s¶n. + §Ó gióp cho ngêi mua quyÕt ®Þnh gi¸ mua. .Ph¸t triÓn tµi s¶n vµ ®Çu t + §Ó so s¸nh víi tµi s¶n ®Çu t kh¸c.Tµi chÝnh vµ tÝn dông + §Ó biÕt gi¸ trÞ tµi s¶n dïng ®Ó cÇm cè. . .Cho thuª theo hîp ®ång §Ó gióp cho viÖc ®Æt ra møc tiÒn thuª vµ c¸c ®iÒu kho¶n cho thuª.17 2. . + §Ó b¶o hiÓm tµi s¶n. + §Ó quyÕt ®Þnh kh¶ n¨ng thùc hiÖn ®Çu t.1 Môc ®Ých cña ®Þnh gi¸ tµi s¶N .ChuyÓn giao quyÒn së h÷u + Gióp ngêi b¸n x¸c ®Þnh gi¸ b¸n cã thÓ chÊp nhËn ®îc.

C¸c ®Þnh gi¸ theo luËt ph¸p + §Ó tÝnh thuÕ tµi s¶n. + §Ó phôc vô thi hµnh ¸n. + §Ó hîp nhÊt. + Khi cæ phÇn ho¸ c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc.1 Môc ®Ých cña ®Þnh gi¸ B§S (tiÕp) . chia t¸ch. . . gi¶i thÓ.18 2.§Þnh gi¸ tµi s¶n trong c«ng ty + §Ó lËp b¸o c¸o tµi chÝnh hµng n¨m cña c«ng ty. vµ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ trêng cña sè vèn mµ c«ng ty ®Çu t. + §Ó båi thêng.

gi¸ trÞ tµi s¶n cßn phô thuéc vµo kh¶ n¨ng cña chñ thÓ trong viÖc khai th¸c nh÷ng c«ng dông cña nã.19 2. Hai yÕu tè nµy t¹o ra ®Æc tÝnh kh¸ch quan cña gi¸ trÞ. Th«ng thêng thuéc tÝnh h÷u dông cña tµi s¶n cµng cao th× gi¸ trÞ tµi s¶n sÏ cµng lín.2 C¸c yÕu tè t¸c ®éng . Lµ nh÷ng yÕu tè thÓ hiÖn c¸c thuéc tÝnh h÷u dông tù nhiªn. gi¸ trÞ tµi s¶n tuú thuéc vµo quan hÖ gi÷a cung vµ cÇu: . .C¸c yÕu tè mang tÝnh vËt chÊt. vèn cã cña tµi s¶n. Khi ®ã.C¸c yÕu tè mang tÝnh kinh tÕ. Tuy nhiªn. Hay cßn gäi lµ tÝnh kinh tÕ cña gi¸ trÞ tµi s¶n. §ã lµ cung vµ cÇu.

.20 2.C¸c yÕu tè vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý. T×nh tr¹ng ph¸p lý cña tµi s¶n quy ®Þnh quyÒn cña chñ thÓ ®èi víi viÖc khai th¸c c¸c thuéc tÝnh cña tµi s¶n trong qu¸ tr×nh sö dông.2 C¸c yÕu tè t¸c ®éng (tiÕp) . Th«ng thêng quyÒn khai th¸c c¸c thuéc tÝnh cña tµi s¶n cµng réng th× gi¸ trÞ tµi s¶n cµng cao vµ ngîc l¹i.C¸c yÕu tè kh¸c: tËp qu¸n d©n c hay t©m lý tiªu dïng. .

21 III C¸c nguyªn t¾c thÈm ®Þnh gi¸ c¬ b¶n Sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt Cung cÇu Thay thÕ C¸c nguyªn t¾c c¬ b¶n §ãng gãp Dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých t¬ng lai .

nhng gÝa trÞ cña chóng ®îc x¸c ®Þnh hay thõa nhËn trong ®iÒu kiÖn nã ®îc sö dông mét c¸ch tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt.22 3. .1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt C¬ së cña nguyªn t¾c: Con ngêi lu«n cã xu híng t×m c¸ch khai th¸c mét c¸ch tèi ®a lîi Ých cña tµi s¶n. Néi dung cña nguyªn t¾c: Mçi tµi s¶n cã thÓ sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých vµ ®a l¹i c¸c lîi Ých kh¸c nhau. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: + ThÈm ®Þnh viªn ph¶i chØ ra c¸c kh¶ n¨ng thùc tÕ vÒ viÖc sö dông tµi s¶n vµ nh÷ng lîi Ých cña viÖc sö dông ®ã. + ThÈm ®Þnh viªn kh¼ng ®Þnh t×nh huèng nµo lµ c¬ héi sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt.

mÆc dï kh«ng h¼n cã tÝnh ph¸p lý. hay tËp qu¸n x· héi còng cÇn ph¶i ®îc t«n träng.1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ… (tiÕp) Theo IVSC mét TS coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt: Tµi s¶n ®îc sö dông trong bèi c¶nh tù nhiªn: Tµi s¶n sö dông ph¶i ®îc phÐp vÒ mÆt ph¸p lý. Ngoµi ra. Tµi s¶n sö dông ph¶i ®Æt trong ®iÒu kiÖn kh¶ thi vÒ mÆt tµi chÝnh. song nh÷ng quy íc cã tÝnh th«ng lÖ. .23 3.

gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ + ThÈm ®Þnh viªn nhÊt thiÕt ph¶i ®îc trang bÞ c¸c kü n¨ng vÒ c¸ch ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt gi÷a c¸c lo¹i tµi s¶n.2 Nguyªn t¾c thay thÕ C¬ së cña nguyªn t¾c: Nh÷ng ngêi mua thËn träng sÏ kh«ng tr¶ nhiÒu tiÒn h¬n ®Ó mua mét tµi s¶n nµo ®ã. . Néi dung cña nguyªn t¾c: Giíi h¹n trªn vÒ gi¸ trÞ (hay gi¸ trÞ cao nhÊt) cña mét tµi s¶n kh«ng vît qu¸ chi phÝ ®Ó cã mét tµi s¶n t¬ng ®¬ng.24 3. nÕu anh ta tèn Ýt tiÒn h¬n nhng vÉn cã thÓ cã mét tµi s¶n t¬ng tù nh vËy. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: + ThÈm ®Þnh viªn ph¶i n¾m ®îc c¸c th«ng tin vÒ gi¸ c¶ hay chi phÝ s¶n xuÊt cña c¸c tµi s¶n t¬ng tù.

. ®iÒu chØnh vµ cuèi cïng lµ íc tÝnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n.25 3.3 Nguyªn t¾c dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých t¬ng lai C¬ së cña nguyªn t¾c: Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n ®îc quyÕt ®Þnh bëi nh÷ng lîi Ých mµ nã sÏ mang l¹i cho ngêi sö dông. Néi dung cña nguyªn t¾c: Ph¶i dù kiÕn ®îc c¸c kho¶n lîi Ých trong t¬ng lai mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ lµm c¬ së ®Ó íc tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n. ph©n tÝch. + ThÈm ®Þnh viªn ph¶i thu thËp nh÷ng chøng cí thÞ trêng gÇn nhÊt cña c¸c tµi s¶n t¬ng tù ®Ó tiÕn hµnh so s¸nh. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: + ThÈm ®Þnh viªn ph¶i dù kiÕn ®îc nh÷ng lîi Ých vµ nhÊt thiÕt ph¶i dùa vµo c¸c kho¶n lîi Ých ®ã ®Ó íc tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n.

sÏ lµm cho gi¸ trÞ cña toµn bé tµi s¶n t¨ng lªn hay gi¶m ®i lµ bao nhiªu. . phËn cÊu thµnh mét tµi s¶n phô thuéc vµo sù cã mÆt hay v¾ng mÆt cña nã. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: Khi ®¸nh gi¸ tæ hîp tµi s¶n kh«ng ®îc céng gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n riªng lÎ l¹i víi nhau.26 3.4 Nguyªn t¾c ®ãng gãp C¬ së cña nguyªn t¾c: Khi kÕt hîp víi tµi s¶n kh¸c th× Néi dung cña nguyªn t¾c: Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n hay cña mét bé tæng gi¸ trÞ cña nã sÏ cao h¬n tæng gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n ®¬n lÎ (theo lý thuyÕt hÖ thèng).

Néi dung cña nguyªn t¾c: §Þnh gi¸ mét tµi s¶n ph¶i ®Æt nã trong sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè cung cÇu. .27 3. Gi¸ trÞ thÞ trêng cña tµi s¶n l¹i tû lÖ thuËn víi yÕu tè cÇu vµ tû lÖ nghÞch víi yÕu tè cung. nh»m x¸c minh tµi s¶n cÇn thÈm ®Þnh nªn ®îc ®Þnh gi¸ trªn c¬ së gi¸ trÞ thÞ trêng hay gi¸ trÞ phi thÞ trêng. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: ThÈm ®Þnh viªn ph¶i ®¸nh gi¸ ®îc t¸c ®éng cña yÕu tè cung cÇu ®èi víi c¸c giao dÞch trong qu¸ khø vµ dù b¸o ¶nh hëng cña chóng trong t¬ng lai.5 Nguyªn t¾c cung cÇu C¬ së cña nguyªn t¾c: C¨n cø chñ yÕu vµ phæ biÕn nhÊt cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n lµ dùa vµo gi¸ trÞ thÞ trêng.

28 PhÇn 2: c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ BÊt §éng S¶n I. §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Ôn gi¸ trÞ B§S III. C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ B§S . Tæng quan vÒ B§S vµ thÞ trêng B§S PhÇn 2 II.

ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n .29 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ trêng b®s Tæng quan 1. BÊt ®éng s¶n 2.

BÊt ®éng s¶n 1.1 Kh¸i niÖm 1.3 Ph©n lo¹i . Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ trêng b®s 1.30 I.2 §Æc ®iÓm 1.

§Êt ®ai .C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt qui ®Þnh. c«ng tr×nh x©y dùng ®ã .1 Kh¸i niÖm B§S “B§S lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm: .31 1. kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë. c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai.Nhµ ë.C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai .” .

32

1.2 §Æc ®iÓm cña B§S
TÝnh ¶nh hëng lÉn nhau TÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ

TÝnh cã gi¸ trÞ lín

§Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n

TÝnh bÒn v÷ng

TÝnh khan hiÕm

TÝnh kh¸c biÖt

33

1.3 Ph©n lo¹i B§S
- §Êt ®ai - C¸c c«ng tr×nh x©y dùng vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi c«ng tr×nh: - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai

Theo ®Æc tÝnh vËt chÊt
- B§S cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn. - B§S kh«ng cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn

Ph©n lo¹i

- C«ng tr×nh kiÕn tróc - §Êt ®ai

Theo kh¶ n¨ng ph¸t triÓn

Theo ®Æc tÝnh vc vµ môc ®Ých sö dông

34

I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ trêng b®s (tiÕp)

2. thÞ trêng BÊt ®éng s¶n

2.1 Kh¸i niÖm

2.2 §Æc ®iÓm

ThÞ trêng B§S lµ tæng thÓ c¸c giao dÞch vÒ B§S ®îc .  Thø ba. cã sù qu¶n lý cña nhµ níc.  Thø hai. trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh. chuyÓn nhîng quyÒn sö dông B§S theo qui luËt cña thÞ trêng. thÕ chÊp. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S  Thø nhÊt.35 2. thÞ trêng B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n. trao ®æi. ®Êt.1. ®ång nhÊt thÞ trêng B§S víi thÞ trêng nhµ. cho thuª. thÞ trêng B§S lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh.  Thø t.

§Æc ®iÓm cña thÞ trêng B§S Phô thuéc vµo sù kiÓm so¸t cña Nhµ níc T¸ch biÖt gi÷a hµng ho¸ vµ ®Þa ®iÓm giao dÞch §Æc ®iÓm cña thÞ trêng B§S Cung vµ cÇu vÒ B§S Ýt co d·n D¹ng ®iÓn h×nh cña TT kh«ng hoµn h¶o ThÞ trêng mang tÝnh khu vùc .2.36 2.

37 II. §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S 1 §Þnh gi¸ B§S 2 C¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ .

®Þnh gi¸ BÊt §éng S¶n §Þnh gi¸ B§S lµ viÖc íc tÝnh b»ng tiÒn vÒ lîi Ých mµ B§S mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh. .38 1.

1 Môc ®Ých ®Þnh gi¸ (nh©n tè chñ quan) 2. C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ b§S C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S 2.2 C¸c nh©n tè ¶nh hëng (nh©n tè kh¸ch quan) .39 2.

1 Môc ®Ých cña ®Þnh gi¸ BÊt ®éng s¶n C¸c ®Þnh gi¸ theo luËt ph¸p ChuyÓn giao quyÒn së h÷u §Þnh gi¸ tµi s¶n c«ng ty Môc ®Ých ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n Tµi chÝnh vµ tÝn dông Ph¸t triÓn B§S vµ ®Çu t Cho thuª theo hîp ®ång .40 2.

2 C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ b§S YÕu tè thuéc vÒ B§S YÕu tè chÝnh trÞ C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ YÕu tè kinh tÕ YÕu tè m«i trêng tù nhiªn YÕu tè x· héi .41 2.

42 III c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ B§S c¬ b¶n Lîi nhuËn So s¸nh Ph¬ng ph¸p ThÆng d Thu nhËp Chi phÝ .

1.43 1. C¬ së lý luËn  Dùa chñ yÕu vµo nguyªn t¾c “thay thÕ”. Gi¸: 5 tû ®ång ? . Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 1.  Dùa trªn gi¶ ®Þnh gi÷a gi¸ trÞ thÞ trêng cña nh÷ng B§S t¬ng tù ®· ®îc giao dÞch víi gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh gi¸ cã mèi liªn hÖ víi nhau.

44 1. c¸c chung c.2 C¸c trêng hîp ¸p dông  §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c c¨n hé. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (tiÕp) 1. ®Ó ®¸nh thuÕ B§S. . ®Þnh gi¸ cÊm cè.  Lµ ph¬ng ph¸p chung ®îc ¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n. ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng.. c¸c d·y nhµ ®îc x©y dùng cïng mét kiÓu. thÕ chÊp..

45 1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (tiÕp) .

kh¶ n¨ng tiÕp cËn m«i trêng xung quanh.. qui m« l« ®Êt. h×nh d¸ng. th¸ng. ®êng ®i. vÞ trÝ l« ®Êt.  Thêi ®iÓm giao dÞch: ngµy. c¸c bøc têng x©y. ph¬ng thøc thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn ngêi b¸n tù nguyÖn vµ ngêi mua tù nguyÖn. hµng rµo.).46 1.  Qui ho¹ch… . nhµ phô.. c©y xanh.  C¸c c«ng tr×nh x©y dùng: lµ ng«i nhµ chÝnh vµ c¸c h¹ng môc x©y dùng kh¸c (gara.  C¸c ®iÒu kiÖn vµ tÝnh chÊt giao dÞch trªn thÞ trêng: kh¶ n¨ng tµi chÝnh.3 C¸c bíc tiÕn hµnh Bíc 1. phong c¶nh. c«ng tr×nh x©y dùng…  §Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt: kÝch thíc.T×m kiÕm th«ng tin vÒ nh÷ng B§S ®îc giao dÞch trong thêi gian gÇn ®©y cã thÓ so s¸nh víi B§S môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸:  §Æc ®iÓm ph¸p lý: cña ®Êt. n¨m giao dÞch.

47

1.3 C¸c bíc tiÕn hµnh (tiÕp)
Bíc 2. ThÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng bÊt ®éng s¶n (bÊt ®éng s¶n so s¸nh vµ bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸)

Bíc 3. Lùa chän mét sè bÊt ®éng s¶n so s¸nh thÝch hîp:
Bíc 4. Ph©n tÝch vµ ®iÒu chØnh:  Ph©n tÝch: ph©n tÝch bÊt ®éng s¶n so s¸nh vµ bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸, ph©n tÝch thÞ trêng thêi ®IÓm thÈm ®Þnh gi¸  ®iÒu chØnh: Nguyªn t¾c ®iÒu chØnh b»ng c¸ch lÊy B§S thÈm ®Þnh gi¸ lµm chuÈn. Nh÷ng yÕu tè hiÖn diÖn ë B§S thÈm ®Þnh gi¸ mµ kh«ng hiÖn diÖn ë B§S so s¸nh th× céng thªm vµ ngîc l¹i.

48

1.4 u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p
- u ®iÓm:
 Lµ ph¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt;  Ph¬ng ph¸p nµy dùa vµo gi¸ trÞ thÞ trêng, v× vËy cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó kh¸ch hµng, c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn;  Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c...

- Nhîc ®iÓm:
 NÕu chÊt lîng th«ng tin kh«ng tèt vÒ nh÷ng giao dÞch t¬ng tù sÏ ¶nh hëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸.

 C¸c th«ng tin thêng mang tÝnh chÊt lÞch sö: trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng biÕn ®éng, c¸c th«ng tin nhanh chãng trë nªn l¹c hËu trong mét thêi gian ng¾n.
 Chøa ®ùng yÕu tè chñ quan, nhÊt lµ trong ®iÒu chØnh th«ng

49

2. Ph¬ng ph¸p thu nhËp/lîi nhuËn
2.1 C¬ së lý luËn

2.2 C¸c trêng hîp ¸p dông

2.3 C¸c bíc tiÕn hµnh

2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸

2.5 u, nhîc ®iÓm

.1 C¬ së lý luËn  Dùa trªn chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù b¸o lîi Ých t¬ng lai:  Ph¬ng ph¸p nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng cña mét B§S b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp rßng t¬ng lai cã thÓ nhËn ®îc tõ B§S ®ã.50 2.

.2 C¸c trêng hîp ¸p dông  ¸p dông cho ®Þnh gi¸ trong lÜnh vùc ®Çu t ®Ó lùa chän ph¬ng ¸n ®Çu t.  §Þnh gi¸ nh÷ng B§S mµ cã thÓ dù tÝnh ®îc thu nhËp rßng c¸c n¨m t¬ng lai.51 2.

Bíc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ vèn hãa dïng ®Ó tÝnh to¸n. Bíc 2: íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m.3 C¸c bíc tiÕn hµnh ph¬ng ph¸p thu nhËp Bíc 1: íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m cña B§S. Bíc 4: ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S cÇn ®Þnh gi¸. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m. .52 2.

53

2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp
2.4.1 §èi víi së h÷u vÜnh viÔn: D¹ng nµy thÓ hiÖn quyÒn së h÷u vÜnh viÔn ®èi víi B§S vµ do ®ã cã quyÒn vÜnh viÔn trong viÖc nhËn ®îc thu nhËp: ¸p dông c«ng thøc (1) hoÆc c«ng thøc (2): (1)

Trong ®ã: - V: gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp trong t¬ng lai - A: thu nhËp rßng tõ B§S - i: tû lÖ vèn ho¸ (tû lÖ chiÕt khÊu, hoÆc chi phÝ c¬ héi cña vèn) - YP: (Year’s Purchase) lµ nghÞch ®¶o cña i vµ ®îc gäi lµ sè nh©n, sè nh©n thÓ hiÖn gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña 1 ®ång

A V  i

(2)

V  A  YP

54

2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp (tiÕp)
2.4.2 §èi víi së h÷u cã thêi h¹n
- Thu nhËp kh«ng b»ng nhau:

Trong ®ã: + V: gi¸ trÞ cña B§S + At: thu nhËp rßng n¨m t + T: gi¸ trÞ n¨m n + t: n¨m th t (t=1,n) + n: sè n¨m ho¹t ®éng + i: tû lÖ l·i ®ßi hái

At T V   t (1  i ) (1  i ) n 1

n

55

2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp (tiÕp)
2.4.2 §èi víi së h÷u cã thêi h¹n (tiÕp) - Thu nhËp b»ng nhau:

1  (1  i )  n T V  A  i (1  i ) n
Trong ®ã:
+ V: gi¸ trÞ cña B§S + A: thu nhËp rßng hµng n¨m

+ T: gi¸ trÞ n¨m n
+ n: sè n¨m ho¹t ®éng + i: tû lÖ l·i ®ßi hái

4.56 2.Thêi h¹n ng¾n: V  1 n At T  (1  i ) t (1  i ) n .4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp (tiÕp) 2.2 §èi víi së h÷u cã thêi h¹n (tiÕp) .Thêi h¹n dµi: tèc ®é t¨ng At ®Òu nhau vµ b»ng g% tõ n¨m n+1 V  1 n At Vn  (1  i )t (1  i ) n Vn  An 1 ig Trong ®ã: + V: gi¸ trÞ cña B§S n¨m + T: gi¸ trÞ n¨m n + i: tû lÖ l·i ®ßi hái + A: thu nhËp rßng hµng + n: sè n¨m ho¹t ®éng .

nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p .  Cã ®é chÝnh x¸c t¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®îc ®Ó t×m thu nhËp rßng.57 2.  Mang nh÷ng th«ng tin h¹n chÕ vÒ nh÷ng gi¶ ®Þnh vÒ dßng tiÒn trong t¬ng lai. dÔ ¸p dông. .5 u.Nhîc ®iÓm:  Ph©n tÝch c¸c th¬ng vô. .u ®iÓm:  §¬n gi¶n. dÔ hiÓu. cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt.

58 3.  Dùa trªn gi¶ ®Þnh r»ng gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh gi¸ cã thÓ ®îc ®o b»ng chi phÝ lµm ra mét B§S t¬ng tù . Ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ 3.1 C¬ së lý luËn  Dùa trªn nguyªn t¾c thay thÕ.

Ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (tiÕp) 3. c¸c B§S kh«ng cã chøng cí thÞ trêng. .2 C¸c trêng hîp ¸p dông  §Þnh gi¸ c¸c B§S khã dù b¸o ®îc kh¶ n¨ng sinh lêi.  §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Êu thÇu.  §Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¶o hiÓm.59 3.  Thêng ®îc dïng cã tÝnh chÊt bæ sung hoÆc kiÓm tra ®èi víi c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c.

Bíc 5. chªnh lÖch thu ®îc lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c«ng tr×nh. Bíc 2. Ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (tiÕp) 3.Trõ sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü khái chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i c«ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt.íc tÝnh gi¸ trÞ cña miÕng ®Êt môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸. .íc tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i nh÷ng c«ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt.íc tÝnh tæng sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt xÐt trªn tÊt c¶ mäi nguyªn nh©n. Bíc 4. Bíc 3.Céng gi¸ trÞ (Bíc 1) víi chi phÝ gi¶m gi¸ (Bíc 4). coi nh miÕng ®Êt ®ã lµ ®Êt trèng vµ gi¶ sö r»ng sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt.60 3. sÏ ®îc gi¸ trÞ íc tÝnh cña B§S cÇn ®Þnh gi¸.3 C¸c bíc thùc hiÖn Bíc 1.

c¸c ph¬ng ph¸p vµ kü thuËt hiÖn ®¹i ®îc sö dông trong viÖc x©y dùng c«ng tr×nh vµ lo¹i bá tÊt c¶ c¸c bé phËn ®· bÞ lçi thêi. nhng nguyªn vËt liÖu.4 C¸c ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh chi phÝ 3. Chi phÝ thay thÕ: lµ chi phÝ hiÖn hµnh cña viÖc x©y dùng mét c«ng tr×nh cã gi¸ trÞ sö dông t¬ng ®¬ng. Chi phÝ t¸i t¹o: lµ chi phÝ hiÖn hµnh ®Ó x©y dùng mét c«ng tr×nh thay thÕ gièng hÖt víi c«ng tr×nh ®ang ®îc ®Þnh gi¸. bao gåm c¶ nh÷ng ®iÓm ®· lçi thêi cña c«ng tr×nh môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸ ®ã. b).4.1 C¸c lo¹i chi phÝ a). .61 3.

Ph¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña ngêi x©y dùng.  c).4.  d). Ph¬ng ph¸p chi phÝ mçi ®¬n vÞ x©y dùng theo cÊu thµnh.2 C¸c ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh chi phÝ  a).  b).4 C¸c ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh chi phÝ (tiÕp) 3. Ph¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè lîng. .62 3. Ph¬ng ph¸p so s¸nh thÞ trêng.

72 USD 3.. Nguyªn vËt liÖu Lao ®éng Tæng céng 120.443.Chi phÝ gi¸n tiÕp C.00 USD 28.Chi phÝ trùc tiÕp NÒn mãng §µo ®Êt Têng Sµn TrÇn Tæng céng chi phÝ trùc tiÕp: B.00 USD 105.583.26 USD Gi¸ trÞ c«ng tr×nh (A + B + C +. Ph¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña nhµ x©y dùng A.76 USD 869.74 USD .63 a)..Lîi nhuËn (12%) ……………………..00 USD 300.00 USD 180.990.) 33.00 USD 90.

Ph¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè lîng Lo¹i x©y dùng Tæng céng chi phÝ trùc tiÕp vµ gi¸n tiÕp (®v:USD) 1. Sµn 5. Cöa ra vµo vµ cöa sæ… 786 -------------Tæng sè chi phÝ: 31.340 10.486 9.871 8. Méc 1. VÖ sinh ®Þa ®iÓm 315 4. M¸i 5. X©y èng khãi 645 7.64 b). GiÊy phÐp x©y dùng 300 3. §µo ®Êt 180 5. PhÝ kiÕn tróc 150 2. NÒn mãng 531 6.470 USD .

. Têng g¹ch 4. Ph¬ng ph¸p chi phÝ mçi ®¬n vÞ theo kÕt cÊu x©y dùng 1.. M¸i lîp t«n m2 70..65 c). NÒn l¸t gç m3 m m2 4...05 USD Tæng céng 200.50 USD 2.... V÷a x©y dùng 3.50 USD 2.10 USD 4. m m2 2...55 USD 5.000 USD ... èng níc .. G¹ch men èp têng 6.05 USD 64....

66 d). . Ph¬ng ph¸p so s¸nh thÞ trêng Nhµ ®Þnh gi¸ lÊy c¸c chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh t¬ng tù (tÝnh theo ®¬n vÞ theo m2 hoÆc m3) ¸p dông cho c«ng tr×nh cÇn ®Þnh gi¸.

Tuæi hiÖu qu¶ cña c«ng tr×nh: 2005 – 1991 = 14 n¨m .Tuæi thä kinh tÕ cßn l¹i cña c«ng tr×nh: 2025 – 2005 = 20 n¨m (hay = Tuæi thä kinh tÕ . nhng theo tÝnh to¸n cña c¸c nhµ kinh tÕ th× c«ng tr×nh chØ cã gi¸ trÞ sö dông ®Õn n¨m 2025.Tuæi hiÖu qu¶ = 34 – 14 = 20 n¨m) . C«ng tr×nh nµy theo tÝnh to¸n cña c¸c nhµ kü thuËt sÏ tån t¹i ®Õn n¨m 2030.Tuæi thä kinh tÕ cña c«ng tr×nh: 2025 – 1991 = 34 n¨m . ®a vµo sö dông cã hiÖu qu¶ tõ n¨m 1991 ®Õn thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ hiÖn t¹i (n¨m 2005).Tuæi thä vËt lý cña c«ng tr×nh: 2030 – 1990 = 40 n¨m .67 3.5 Tuæi thä kinh tÕ cña c«ng tr×nh VÝ dô: Mét c«ng tr×nh hoµn thµnh viÖc x©y dùng vµo n¨m 1990. Nh vËy: .Tuæi thùc cña c«ng tr×nh: 2005 – 1990 = 15 n¨m .

t¹o ra sù kh¸c nhau gi÷a chi phÝ thay thÕ (hoÆc x©y dùng l¹i míi) cña mét B§S (b»ng tiÒn) so víi gi¸ trÞ thÞ trêng cña B§S t¬ng tù t¹i thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸.68 3.6 Sù gi¶m gi¸ tÝch luü Sù gi¶m gi¸ tÝch luü lµ sù mÊt m¸t gi¸ trÞ. . v× bÊt kú lý do nµo.

. cña thiªn nhiªn. Gi¶m gi¸ tù nhiªn  H háng qua qu¸ tr×nh sö dông.  H háng do thiªn tai ®Þch ho¹. ..69 3.1 Nguyªn nh©n g©y ra sù gi¶m gi¸ tÝch luü a)..  Sù t¸c ®éng cña thêi gian.6.

..70 3.6. Lçi thêi chøc n¨ng  Do sai sãt trong thiÕt kÕ  Sù kh«ng ®Çy ®ñ trong kÕt cÊu  Thõa qu¸ møc c¸c ph¬ng tiÖn kÕt cÊu  Lçi thêi vÒ thiÕt bÞ. .1 Nguyªn nh©n g©y ra sù gi¶m gi¸ tÝch luü (tiÕp) b).

. Lçi thêi bªn ngoµi  C¸c nguy hiÓm vµ phiÒn to¸i gÇn cËn nh: luång giao th«ng nÆng nÒ. tiÕng ®éng.  ViÖc gi¶m yªu cÇu g©y ra do sù thay ®æi d©n sè.  C¸c quy ®Þnh vÒ x©y dùng hoÆc quy ho¹ch lµm gi¶m sót tÝnh h÷u Ých cña viÖc sö dông vµ së h÷u c«ng tr×nh. bôi.. nhiÒu khãi. sù suy tho¸i kinh tÕ.6.71 3.1 Nguyªn nh©n g©y ra sù gi¶m gi¸ tÝch luü (tiÕp) c). . hoÆc c¸c yÕu tè kinh tÕ kh¸c lµm cho gi¸ trÞ B§S thÊp h¬n.

Ph¬ng ph¸p kü thuËt b). Ph¬ng ph¸p ®o gi¶m gi¸ rót ra tõ thÞ trêng c). Ph¬ng ph¸p ®o gi¶m gi¸ dùa vµo tuæi .72 3.2 C¸c ph¬ng ph¸p ®o gi¶m gi¸ tÝch luü a).6.

Nhîc ®iÓm:  Còng cã nh÷ng h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp.73 3.  Chi phÝ kh«ng ph¶i lóc nµo còng ®ång nhÊt hay phï hîp víi gi¸ trÞ. nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ .7 u. PP chi phÝ ph¶i sö dông c¸ch tiÕp cËn céng tíi. . .  Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i hiÓu biÕt vÒ kü thuËt x©y dùng vµ ph¶i cã kinh nghiÖm.  ViÖc íc tÝnh gi¶m gi¸ tÝch luü mang tÝnh chñ quan nhiÒu h¬n kh¸ch quan. song tæng cña nhiÒu bé phËn cha ch¾c ®· b»ng víi gi¸ trÞ cña toµn bé.u ®iÓm:  Sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S dïng cho c¸c giao dÞch vµ môc ®Ých riªng biÖt  Sö dông khi kh«ng cã c¸c b»ng chøng thÞ trêng ®Ó so s¸nh. thiÕu c¬ së dù b¸o dßng lîi Ých t¬ng lai mµ B§S mang l¹i.

Ph¬ng ph¸p thÆng d .74 4.

Gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn Chi phÝ ph¸t triÓn (bao gåm c¶ l·i cña nhµ ®Çu t) = Gi¸ trÞ cña B§S hay gi¸ trÞ cßn l¹i .75 4. gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S chÝnh lµ gi¸ trÞ cßn l¹i sau khi lÊy gi¸ trÞ íc tÝnh cña sù ph¸t triÓn trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. Tøc lµ. Ph¬ng ph¸p thÆng d 4.1 C¬ së lý luËn Ph¬ng ph¸p thÆng d ®îc x©y dùng dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c “®ãng gãp” vµ nguyªn t¾c “dù kiÕn dßng lîi Ých t¬ng lai”.

C¸c B§S nµy cã thÓ lµ ®Êt trèng hay ®Êt cã c¸c kÕt cÊu x©y dùng lçi thêi ®ang tån t¹i cÇn ph¶i thay thÕ hay c¶i t¹o.2 C¸c trêng hîp ¸p dông §èi tîng lµ nh÷ng B§S cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn.76 4 Ph¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 4. .

Bíc 2: íc tÝnh toµn bé tæng gi¸ trÞ cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn.3 C¸c bíc tiÕn hµnh ph¬ng ph¸p thÆng d Bíc 1: X¸c ®Þnh ph¬ng ¸n sö dông hiÖu qu¶ nhÊt cña B§S. Bíc 4: LÊy tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn trõ ®i tæng chi phÝ ph¸t triÓn ra gi¸ trÞ dµnh cho ®Êt.77 4 Ph¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 4. Bíc 3: íc tÝnh tæng sè chi phÝ ph¸t triÓn. .

T vÊn vÒ chi phÝ x©y dùng tèi ®a vµ tiÒn b¸n (cho thuª) tèi thiÓu . Mäi íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n còng nh gi¸ trÞ cuèi cïng cã thÓ bÞ thay ®æi tuú theo c¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ trêng.4 u. nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p thÆng d .u ®iÓm: §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn. . Ph¬ng ph¸p nµy thêng kh«ng tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña ®ång tiÒn. ThÝch hîp ®Ó ®a ra møc gi¸ khi tham gia ®Êu gi¸.Nhîc ®iÓm: Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt.78 4 Ph¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 4.

C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ cæ phÇn ho¸ DNNN III.79 Ch¬ng 3: ®Þnh gi¸ doanh nghiÖp I. C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ DN ®Þnh gi¸ Doanh nghiÖp IV. Doanh nghiÖp vµ nhu cÇu x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN II. C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ DN trªn thÕ giíi .

1 Kh¸i niÖm DN vµ gi¸ trÞ DN 1.1. . cã tµi s¶n. cã trô së giao dÞch æn ®Þnh.80 I. ®îc ®¨ng ký kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh»m môc ®Ých thùc hiÖn c¸c ho¹t ®éng kinh doanh".1 Kh¸i niÖm DN. "Doanh nghiÖp lµ tæ chøc kinh tÕ cã tªn riªng. DN vµ nhu cÇu x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN 1.

Gi¸ b¸n thay ®æi theo cung vµ cÇu.Kh¸c: DN lµ tæ chøc kinh tÕ. . c. KÕt luËn: kü thuËt so s¸nh c¸c DN chØ cã tÝnh chÊt tham chiÕu.Gièng: B§S .C¸c mèi quan hÖ.2 ®Æc ®iÓm doanh nghiÖp. KÕt luËn: cã thÓ vËn dông kü thuËt ®Þnh gi¸ th«ng thêng cho DN b. . Søc m¹nh hay gi¸ trÞ cña mét tæ chøc thÓ hiÖn ë ®©u? .81 I. a.1.Cã gi¸ thùc vµ cã gi¸ ¶o. DN vµ nhu cÇu x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN 1.mçi DN lµ mét tµi s¶n duy nhÊt.Gi¸ trÞ tµi s¶n. KÕt luËn: §¸nh gi¸ gi¸ trÞ tµi s¶n vµ ®¸nh gi¸ c¸c mèi quan hÖ.Gièng: hµng ho¸ th«ng thêng. c¹nh tranh. . .

82 I. . HoÆc: + Lîng ho¸ c¸c kho¶n thu nhËp mµ DN mang l¹i cho nhµ ®Çu t. .HÖ qu¶: mét ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ DN chØ ®îc thõa nhËn lµ cã c¬ së khoa häc.3 Gi¸ trÞ doanh nghiÖp. khi nã thuéc vµo mét trong 2 c¸ch tiÕp cËn: + §¸nh gi¸ gi¸ trÞ tµi s¶n vµ gi¸ trÞ yÕu tè tæ chøc . . + Gi¸ trÞ DN (®èi víi chñ së h÷u) lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn vÒ c¸c kho¶n thu nhËp mµ DN mang l¹i cho chñ së h÷u trong qu¸ tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh. DN vµ nhu cÇu x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN 1.Kh¸i niÖm: + Gi¸ trÞ DN (hµm nghÜa tæng thÓ) lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn vÒ c¸c kho¶n thu nhËp mµ DN mang l¹i trong qu¸ tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh.1.c¸c mèi quan hÖ.

 Nhµ ®Çu t. DN vµ nhu cÇu x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN 1.2 Nhu cÇu x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN.  Nhµ qu¶n trÞ DN. x¸c ®Þnh gi¸ trÞ dN ®Ó lµm g× ? Gi¸ trÞ DN lµ mèi quan t©m cña 3 nhµ (chñ thÓ):  Nhµ níc. .83 I.

1.1 C¸c yÕu tè thuéc vÒ m«i trêng kinh doanh.1 M«i trêng kinh doanh tæng qu¸t M«i trêng chÝnh trÞ M«i trêng v¨n ho¸ .84 II C¸c yÕu tè t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ DN 2.x· héi . M«i trêng khoa häc c«ng nghÖ M«i trêng kinh tÕ 2.

2 M«i trêng kinh doanh ®Æc thï §èi thñ c¹nh tranh Nhµ cung cÊp .1.85 II C¸c yÕu tè t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ DN (tiÕp) 2.1 C¸c yÕu tè thuéc vÒ m«i trêng kinh doanh (tiÕp) C¸c c¬ quan nhµ níc Kh¸ch hµng 2.

86 II C¸c yÕu tè t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ DN (tiÕp) 2.2 M«i trêng bªn trong (C¸c yÕu tè thuéc vÒ néi t¹i) HiÖn tr¹ng vÒ tµi s¶n Tay nghÒ ngêi lao ®éng VÞ trÝ kinh doanh M«i trêng bªn trong Tr×nh ®é qu¶n trÞ Uy tÝn kinh doanh .

87 ý nghÜa cña vÊn ®Ò nghiªn cøu M«i trêng bªn ngoµi Ma trËn SWOT M«i trêng bªn trong ChiÕn lîc kinh doanh ChiÕn lîc tµi chÝnh SUDICO-58 VIETCOM-37 VINCOM-53 .

3.2 C¸c ph¬ng ph¸p chñ yÕu x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN.2.2.2.2.3.3. 3.2.3.2. 3.1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n 3.4 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn vèn chñ 3.2.2 Ph¬ng ph¸p ®Þnh lîng Goodwill (lîi thÕ th¬ng m¹i).2 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i hãa lîi nhuËn thuÇn 3.88 3.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ c¸c nguån tµi chÝnh t¬ng lai 3.2.3.4 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ dùa vµo P/E .3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn 3.1 Ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ Tµi s¶n thuÇn.

2. .1 Ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ TS thuÇn. TS cña DN ®îc h×nh thµnh tõ hai nguån vèn: chñ së h÷u vµ vay nî. chóng cÊu thµnh thùc thÓ cña DN. Gi¸ trÞ cña DN (®èi víi chñ së h÷u) ®îc tÝnh b»ng tæng gi¸ trÞ cña sè tµi s¶n mµ DN hiÖn ®ang sö dông vµo SXKD sau khi ®· trõ ®i kho¶n nî ph¶i tr¶. C¬ së lý luËn: DN vÒ c¬ b¶n gièng nh mét lo¹i hµng ho¸ th«ng thêng.89 3. Sù ho¹t ®éng cña DN bao giê còng ®îc tiÕn hµnh trªn c¬ së mét lîng TS cã thùc.

Vn: Gi¸ trÞ c¸c kho¶n nî.2. Vt: Tæng gi¸ trÞ TS mµ DN ®ang sö dông vµo SXKD.1 Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ts thuÇn (tiÕp) C«ng thøc tæng qu¸t ®îc x©y dùng nh sau: V0 = Vt .Vn Trong ®ã: V0: Gi¸ trÞ TS thuÇn thuéc vÒ chñ së h÷u (gi¸ trÞ DN). .90 3.

lÊy tæng gi¸ trÞ TS ph¶n ¸nh ë phÇn TS trõ ®i c¸c kho¶n nî ph¶i tr¶ bªn nguån vèn. c¸ch ph©n bæ chi phÝ. ¦u ®iÓm: + §¬n gi¶n. dÔ ¸p dông + Gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®îc ®¶m b¶o b»ng mét lîng gi¸ trÞ TS cã thùc . . tû lÖ khÊu hao. H¹n chÕ: + TS trªn b¶ng c©n ®èi kÕ to¸n lµ chi phÝ mang tÝnh lÞch sö. + Gi¸ trÞ TSC§ phô thuéc vµo c¸ch x¸c ®Þnh nguyªn gi¸.C¸ch thø nhÊt: Dùa vµo b¶ng c©n ®èi kÕ to¸n t¹i thêi ®iÓm ®¸nh gi¸. dÔ hiÓu. + Gi¸ trÞ TSL§ phô thuéc vµo ph¬ng ph¸p h¹ch to¸n.91 Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ts thuÇn. ph¬ng ph¸p khÊu hao.

92 ph¬ng ph¸p X¸c ®Þnh gi¸ trÞ TS thuÇn . . Gi¸ trÞ tµi s¶n thuÇn b»ng chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ TS theo gi¸ thÞ trêng víi gi¸ trÞ thÞ trêng cña tæng nî ph¶i tr¶.C¸ch thø hai: §¸nh gi¸ l¹i gi¸ trÞ tµi s¶n theo gi¸ thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. .

C¸c kho¶n ph¶i thu?. .. C¸c tµi s¶n v« h×nh?.  C¸c ph¬ng C¸c kho¶n ®Çu t ra bªn ngoµi?....... C¸c tµi s¶n b»ng tiÒn?....... ph¸p ®Þnh gi¸ m¸y. C¸c kho¶n nî?.. §èi víi c¸c tµi s¶n cho thuª?.93 ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ theo gi¸ trÞ trêng §èi víi tµi s¶n cè ®Þnh vµ tµi s¶n lu ®éng lµ hiÖn vËt?. thiÕt bÞ.  C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.

+ Nã chØ ra ®îc gi¸ trÞ tèi thiÓu cña DN. + ThÝch hîp víi nh÷ng DN nhá. .u ®iÓm: + Nã chøng minh ®îc: Gi¸ trÞ DN lµ mét lîng TS cã thËt. Ýt tµi s¶n v« h×nh.94 Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ TS thuÇn .

+ Bá qua phÇn lín c¸c yÕu tè phi vËt chÊt. chi phÝ tèn kÐm. SUDICO-58 . nhng cã gi¸ trÞ thùc.95 ph¬ng Ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ TS thuÇn . thêi gian kÐo dµi. kü thuËt ®¸nh gi¸ qu¸ phøc t¹p.Nhîc ®iÓm: + §¸nh gi¸ trong tr¹ng th¸i tÜnh + Kh«ng x©y dùng ®îc nh÷ng c¬ së th«ng tin ®¸nh gi¸ vÒ triÓn väng sinh lêi cña DN. + Trong nhiÒu trêng hîp.

Tøc lµ b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c kho¶n siªu lîi nhuËn.96 3. . Gi¸ trÞ cña tµi s¶n v« h×nh trong mét DN ®îc tÝnh b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña kho¶n thu nhËp do tµi s¶n v« h×nh t¹o ra.2 PP ®Þnh lîng Goodwill .2.C¬ së lý luËn: Gi¸ trÞ DN kh«ng chØ bao gåm gi¸ trÞ tµi s¶n h÷u h×nh mµ gåm c¶ gi¸ trÞ tµi s¶n v« h×nh.

At: Gi¸ trÞ tµi s¶n n¨m t mµ doanh nghiÖp ®a vµo s¶n SUDICO-58 xuÊt kinh doanh.r: Tû suÊt lîi nhuËn trung b×nh cña tµi s¶n ®a vµo s¶n xuÊt kinh doanh.GW: Gi¸ trÞ tµi s¶n v« h×nh. cßn gäi lµ lîi thÕ th¬ng m¹i.Pt: Lîi nhuËn n¨m t cña doanh nghiÖp. VINCOM-53 . . .2 PP ®Þnh lîng Goodwill (tiÕp). . . .V: Gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®èi víi chñ së h÷u hoÆc gi¸ trÞ tæng thÓ.2.97 3.Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh: V = VH + GW n n P  r  At SP t t  t (1  i )t t 1 (1  i ) GW   t 1 Trong ®ã: .VH: Gi¸ trÞ tµi s¶n h÷u h×nh thuéc vÒ chñ së h÷u hoÆc gi¸ trÞ tæng thÓ (tÝnh theo ph¬ng ph¸p tµi s¶n thuÇn). .

+ Víi c¬ së lý luËn chÆt chÏ. gi¸ trÞ DN tÝnh theo ph¬ng ph¸p ®Þnh lîng GW bao giê còng mang l¹i mét sù tin tëng v÷ng ch¾c h¬n.2 PP ®Þnh lîng Goodwill (tiÕp) .2.¦u ®iÓm: + Lµ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh DN bao gåm c¶ gi¸ trÞ TSVH. .98 3. + Ph¬ng ph¸p GW x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN trªn c¬ së cã tÝnh ®Õn c¶ lîi Ých cña ngêi mua vµ ngêi b¸n.

+ GW cã biªn ®é dao ®éng rÊt lín tríc nh÷ng thay ®æi nhá cña r.Nhîc ®iÓm: + LËp luËn vÒ siªu lîi nhuËn thiÕu c¬ së ®Ó dù b¸o thêi h¹n (n) vµ thiÕu c¨n cø ®Ó x©y dùng c¸c gi¶ thuyÕt vÒ lîi nhuËn t¬ng lai. + Nã còng kh«ng tr¸nh khái nh÷ng h¹n chÕ cña 2 ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ tµi s¶n thuÇn vµ ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ lîi nhuËn.2 PP ®Þnh lîng Goodwill (tiÕp).2.99 3. . .

3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ c¸c nguån tµi chÝnh t¬ng lai  Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n.2.100 3.  Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i hãa lîi nhuËn thuÇn  Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i hãa dßng tiÒn thuÇn  Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn vèn chñ .

C¬ së cña c¸c ph¬ng ph¸p: XuÊt ph¸t trùc tiÕp tõ quan niÖm cho r»ng gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®îc ®o b»ng ®é lín cña kho¶n thu nhËp mµ doanh nghiÖp cã thÓ mang l¹i trong t¬ng lai.2.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ c¸c nguån tµi chÝnh t¬ng lai .101 3. .

1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n  Gi¸ trÞ doanh nghiÖp (®èi víi chñ së h÷u) b»ng tæng gi¸ trÞ c¸c lo¹i cæ phiÕu mµ doanh nghiÖp ®· ph¸t hµnh.3.2. .  Gi¸ trÞ doanh nghiÖp (tæng thÓ) b»ng tæng gi¸ trÞ c¸c lo¹i cæ phiÕu céng gi¸ trÞ cña c¸c tr¸i phiÕu mµ doanh nghiÖp ®· lu hµnh vµ gi¸ trÞ c¸c kho¶n nî kh¸c.102 3.

.Rt: Thu nhËp cña chøng kho¸n n¨m t.i: Tû suÊt hiÖn t¹i ho¸.. .V0: Gi¸ trÞ thùc cña chøng kho¸n.1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n . . . .   2 t (1  i) (1  i) (1  i) (1  i) t t 1 Trong ®ã: .2.103 3.n: Sè n¨m nhËn ®îc thu nhËp.Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh: C«ng thøc tæng qu¸t x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc cña c¸c lo¹i chøng kho¸n nh sau: n R1 R2 Rt Rt V0    .3.

3.5) Trong ®ã: .1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n (tiÕp)  X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc cña tr¸i phiÕu. .2.Pn : MÖnh gi¸ tr¸i phiÕu ph¶i tr¶ vµo n¨m thø n. NÕu lîi tøc tr¸i phiÕu gi÷ æn ®Þnh hµng n¨m vµ b»ng R.104 3. ta ®îc: Rt Pn 1  (1  i )  n Pn V0     R  (1  i) t (1  i) n i (1  i) n t 1 n (1.

Tøc lµ møc lîi tøc trong t¬ng lai lu«n lµ mét h»ng sè D vµ t  : n Dt 1 V0    D t (1  i) (1  i) t t 1 t 1 n D  i Trong ®ã: .D : Cæ tøc trung b×nh mét n¨m. .3. .Dt: Cæ tøc n¨m t.105 3.2.1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n (tiÕp)  X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc cña cæ phiÕu Gi¶ ®Þnh 1: doanh nghiÖp cã thÓ chi tr¶ lîi tøc cæ phÇn mét c¸ch æn ®Þnh hµng n¨m.

tõ n+1 trë ®i t¨ng ®Òu víi tèc ®é lµ g% (víi g < i) vµ t  : V0   t 1 n Dt Vn  (1  i) t (1  i ) n Dn 1 Vn  ig Trong ®ã: .106 3.Vn : Gi¸ trÞ doanh nghiÖp n¨m n. .2.1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n (tiÕp)  X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc cña cæ phiÕu Gi¶ ®Þnh 2: lîi tøc cæ phiÕu chi tr¶ t¨ng ®Òu hµng n¨m víi tèc ®é lµ g% (víi g < i) vµ t  : D1 V0  ig Gi¶ ®Þnh 3: lîi tøc cæ phiÕu chi tr¶ hµng n¨m kh¸c nhau tíi n¨m n.3.

x¸c ®Þnh gi¸ trÞ DN b»ng ph¬ng ph¸p TS thuÇn gÆp nhiÒu khã kh¨n vµ cã gi¸ trÞ TS v« h×nh ®îc ®¸nh gi¸ rÊt cao.3.107 3. .2. + ThÝch hîp víi DN cã chøng kho¸n giao dÞch trªn thÞ trêng.1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n (tiÕp) . + Phï hîp víi quan ®iÓm nh×n nhËn vµ ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ DN cña c¸c nhµ ®Çu t thiÓu sè.¦u ®iÓm: + Trùc tiÕp c¸c kho¶n thu díi h×nh thøc lîi tøc cæ phÇn ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cæ phiÕu.

3.1 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chøng kho¸n (tiÕp) . .2.108 3. + Phô thuéc vµo chÝnh s¸ch ph©n chia lîi tøc cæ phÇn trong t¬ng lai. i. + ViÖc x¸c ®Þnh c¸c tham sè cã tÝnh thuyÕt phôc kh«ng cao (t.Nhîc ®iÓm: + ViÖc dù b¸o lîi tøc cæ phÇn kh«ng ph¶i lµ dÔ dµng. g…). n.

2 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ lîi nhuËn thuÇn.3.109 3.C¬ së cña ph¬ng ph¸p. .2. Gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®èi víi chñ së h÷u ®îc ®o b»ng ®é lín cña c¸c kho¶n lîi nhuËn thuÇn mµ doanh nghiÖp cã thÓ mang l¹i cho chñ së h÷u trong suèt thêi gian tån t¹i cña doanh nghiÖp. .

. Pr cã thÓ ®îc x¸c ®Þnh: .2 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ lîi nhuËn thuÇn (tiÕp) ..2.110 3.Lîi nhuËn b×nh qu©n trong qu¸ khø + B×nh qu©n sè häc ®¬n gi¶n + B×nh qu©n cã träng sè .Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh..   2 n (1  i) (1  i) (1  i) (1  i) t t 1 Trong ®ã: .Lîi nhuËn rßng dù kiÕn trong t¬ng lai .Prt: Lîi nhuËn thuÇn n¨m thø t. Gi¸ trÞ DN sÏ tÝnh b»ng c«ng thøc : n Prt Pr1 Pr2 Prn V0    .3.V0: Gi¸ trÞ DN.

Pr t Vn V0    t (1  i) (1  i ) n t 1 n Vn  Pr n 1 ig T56&60 .111 3.2 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ lîi nhuËn thuÇn (tiÕp) Gi¶ ®Þnh 1: Lîi nhuËn thuÇn c¸c n¨m b»ng nhau vµ b»ng Pr.2. t : Pr V0  i Gi¶ ®Þnh 2: Lîi nhuËn thuÇn t¨ng ®Òu hµng n¨m víi tèc ®é lµ g% (víi g < i) vµ t  : V0  Pr1 ig Gi¶ ®Þnh 3: Lîi nhuËn thuÇn hµng n¨m t¨ng kh«ng ®Òu nhau ®Õn n¨m n. tõ n¨m n+1 trë ®i t¨ng víi tèc ®é æn ®Þnh lµ g%. t  vµ g<i.3.

2 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ lîi nhuËn thuÇn (tiÕp) .112 3. .2. + Víi nh÷ng DN khã t×m thÊy c¬ héi ®Çu t míi.¦u ®iÓm: + PhÇn lín lîi nhuËn sau thuÕ sÏ ®îc dïng ®Ó tr¶ cho c¸c nhµ ®Çu t.3. + §ãng gãp c¬ b¶n cña ph¬ng ph¸p nµy cßn ®îc bæ sung b»ng sù thuËn lîi khi dù b¸o tham sè Pr.

+ ViÖc ®iÒu chØnh sè liÖu qu¸ khø ®Ó rót ra tÝnh quy luËt cña lîi nhuËn trong t¬ng lai còng kh«ng phï hîp víi c¸ch nh×n chiÕn lîc vÒ DN.3. + Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh tû suÊt hiÖn t¹i ho¸.113 3.Nhîc ®iÓm: + ThiÕu nh÷ng ®iÒu kiÖn nªu trªn th× ph¬ng ph¸p nµy l¹i trë nªn kh«ng phï hîp víi c¶ nhµ ®Çu t thiÓu sè vµ nhµ ®Çu t ®a sè. còng nh tÝnh kh«ng hiÖn thùc khi cho t … .2.2 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ lîi nhuËn thuÇn (tiÕp) .

C¬ së lý luËn: + ThÝch hîp víi c¶ nhµ ®Çu t ®a sè + Gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®îc ®o b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña dßng tiÒn thuÇn trong t¬ng lai.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn.2. .3. .114 3.

3.115 3. + Gi¸ trÞ doanh nghiÖp b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña dßng tiÒn thuÇn.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn (tiÕp) .Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh: + Gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®èi víi chñ së h÷u b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña dßng tiÒn thuÇn thuéc vÒ chñ së h÷u. .2.

3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn (tiÕp) A.3.2. ChiÕt khÊu dßng tiÒn thuÇn (FCFF) Dßng tiÒn thuÇn = Dßng tiÒn vµo – Dßng tiÒn ra FCFF = EBIT (1-thuÕ suÊt) + KhÊu hao – Chi vèn – Chªnh lÖch vèn lu ®éng .116 3.

. t  vµ g<i.117 3. ChiÕt khÊu dßng tiÒn thuÇn (FCFF) + Gi¶ ®Þnh 1: FCFF t¨ng ®Òu hµng n¨m víi tèc ®é lµ g% (víi g < i) vµ t  . tõ n¨m n+1 trë ®i t¨ng víi tèc ®é æn ®Þnh lµ g%.3.Gi¸ trÞ doanh nghiÖp n¨m n. VËy gi¸ trÞ doanh nghiÖp: FCFF t Vn V0    t (1  i ) n t 1 (1  i) n FCFFn 1 Vn  ig Trong ®ã: Vn.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn (tiÕp) A. VËy gi¸ trÞ doanh nghiÖp: FCFF1 V0  ig + Gi¶ ®Þnh 2: FCFF hµng n¨m t¨ng kh«ng ®Òu nhau ®Õn n¨m n.2.

118 3.3.2. ChiÕt khÊu dßng tiÒn thuÇn vèn chñ (FCFE) FCFE = Lîi nhuËn thuÇn + KhÊu hao - C¸c kho¶n chi vèn - Chªnh lÖch vèn l.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn (tiÕp) B.+ u ®éng Thay ®æi vay nî .

tõ n¨m n+1 trë ®i t¨ng víi tèc ®é æn ®Þnh lµ g%.2.119 3.3.Gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®èi víi chñ së h÷u n¨m n. VËy gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®èi víi chñ së h÷u: V0   t 1 n FCFE t Vn  (1  i) t (1  i ) n FCFE n1 Vn  ig Trong ®ã: Vn. ChiÕt khÊu dßng tiÒn thuÇn vèn chñ (FCFE) + Gi¶ ®Þnh 1: FCFE t¨ng ®Òu hµng n¨m víi tèc ®é lµ g% (víi g < i) vµ t  .3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn (tiÕp) B. VËy gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®èi víi chñ së h÷u: V0  FCFE1 ig + Gi¶ ®Þnh 2: FCFE hµng n¨m t¨ng kh«ng ®Òu nhau ®Õn n¨m n. t  vµ g<i. .

cF sö dông vèn chñ 1.120 Thùc hµnh tÝnh wacc. C«ng thøc x¸c ®Þnh chi phÝ sö dông vèn chñ WACC   f i ri i 1 n Trong ñoù: R = Rf +  (Rm – Rf) Phaàn ñeàn buø cho giaù trò theo thôøi gian cuûa ñoàng tieàn Phaàn ñeàn buø cho ruûi ro thò tröôøng R: Lôïi suaát mong muoán treân voán cp Rf: Tyû suaát ñaàu tö khoâng ruûi ro Rm: Tyû suaát ruûi ro cuûa thò tröôøng : Ruûi ro heä thoáng cuûa voán coå phaàn Lôïi suaát mong muoán treân voán coå phaàn (chi phí voán coå phaàn) . C«ng thøc x¸c ®Þnh WACC Trong ®ã: WACC: chi phÝ sö dông vèn b×nh qu©n fi: tû träng vèn lo¹i i so víi tæng vèn ®Çu t ri: chi phÝ sö dông vèn lo¹i i n: tæng sè c¸c lo¹i vèn ®îc sö dông 2.

86% x (1-28%) x 1.500 WACC = 8.86% re= 12% VËy WACC = 8.500 : 2.500 ((1+1%)12-1) rd = 8.500 + 12.500 x 8% + 250:1.00% x 1.000 : 2.500 x ((1+2%)4-1) + 750:1.63% .121 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ X¸c ®Þnh chi phÝ sö dông vèn b×nh qu©n: WACC = rdx (1-t%) x fd + re x fe rd = 500:1.

+ Quan niÖm vÒ dßng tiÒn tr¸nh ®ù¬c viªc ®iÒu chØnh sè liÖu kÕ to¸n sao cho cã thÓ ph¶n ¸nh ®óng thêi ®iÓm ph¸t sinh c¸c kho¶n tiÒn.¦u ®iÓm: + Nh×n nhËn vÒ t¬ng lai + Cung cÊp mét c¸ch gi¶i thÝch râ rµng nhÊt: V× sao DN nµy l¹i cã gi¸ trÞ cao h¬n DN kia? + ChØ ra nh÷ng c¬ së ®Ó mçi nhµ ®Çu t cã thÓ tuú ý mµ ph¸t triÓn nh÷ng ý tëng cña m×nh nÕu së h÷u DN.122 3. .3.2.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn thuÇn (tiÕp) .

Nhîc ®iÓm: + Khã kh¨n trong khi dù b¸o c¸c tham sè: i.3.3 Ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i hãa dßng tiÒn thuÇn (tiÕp) . + §ßi hái ph¶i cã mét lîng th«ng tin lín. .123 3.2. + §ßi hái ngêi ®¸nh gi¸ ph¶i cã chuyªn m«n trong lÜnh vùc thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t. n… + §èi víi c¸c DN kh«ng cã chiÕn lîc kinh doanh hoÆc cã chiÕn lîc kinh doanh kh«ng râ rµng khã ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy.

2. PP ®Þnh gi¸ dùa tû sè P/E . . cã nhiÒu doanh nghiÖp “t¬ng ®¬ng” ®ang ®îc niªm yÕt vµ giao dÞch trªn thÞ trêng . hoÆc “cã thÓ so s¸nh” ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña doanh nghiÖp cÇn ®Þnh gi¸.4.Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn gi¸ trÞ cña c¸c doanh nghiÖp “t¬ng ®¬ng”.C¬ së ph¬ng ph¸p luËn: .124 3.§îc ¸p dông khi cã thÞ trêng chøng kho¸n ph¸t triÓn.

Ps: Gi¸ mua b¸n cæ phÇn trªn thÞ trêng.2.Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh: Gi¸ trÞ doanh nghiÖp ®èi víi chñ së hu = Lîi nhuËn dù kiÕn ®¹t  ®îc P/E Ps P/E  EPS Trong ®ã: . . 53 .4.EPS: Thu nhËp dù kiÕn cña mçi cæ phÇn. PP ®Þnh gi¸ dùa vµo P/E (tiÕp).125 3. . vµ b»ng lîi nhuËn thuÇn dù kiÕn chia cho sè lîng cæ phÇn ®ang lu hµnh.

. .¦u ®iÓm: + Cho kÕt qu¶ nhanh chãng ®Ó ra quyÕt ®Þnh kÞp thêi.4.126 3.2. PP ®Þnh gi¸ dùa vµo P/E (tiÕp). + Ph¬ng ph¸p P/E dùa trªn c¬ së gi¸ trÞ thÞ trêng b»ng c¸ch so s¸nh trùc tiÕp.

. PP ®Þnh gi¸ dùa vµo P/E (tiÕp).Nhîc ®iÓm: + Mang nÆng tÝnh kinh nghiÖm. ®¸nh gi¸ vÒ kh¶ n¨ng t¨ng trëng vµ rñi ro t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ DN. .4.2.127 3. + Ph¬ng ph¸p P/E còng kh«ng ®a ra ®îc nh÷ng c¬ së ®Ó c¸c nhµ ®Çu t ph©n tÝch.

C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ trong cæ phÇn ho¸ DNNN .128 IV.

ph¬ng ph¸p tµi s¶n C«ng thøc x¸c ®Þnh Gi¸ trÞ thÞ trêng cña toµn bé tµi s¶n Lîi thÕ kinh doanh V0 = + .129 1.

Ph¬ng ph¸p tµi s¶n Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp Giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 x năm trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp Lãi suất trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn 10 năm trở lên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp = - Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước Bình quân 3 năm trước = thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp -------------------------------------------------------Vốn nhà nước theo sổ kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp x 100% .130 1.

khi tû suÊt lîi nhuËn thÊp h¬n l·i suÊt tr¸i phiÕu chÝnh phñ. . Kh«ng tÝnh ®îc lîi thÕ kinh doanh. ph¬ng ph¸p tµi s¶n Gi¸ trÞ thÞ trêng cña toµn bé tµi s¶n Lîi thÕ kinh doanh V0 = + Th¸ch thøc Kh«ng tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng sinh lêi cña DN trong t¬ng lai.131 1. ®¸nh gi¸ DN trong tr¹ng th¸i tÜnh. Kh«ng ph¶n ¸nh chÝnh x¸c c¸c giai ®o¹n ph¸t triÓn cña doanh nghiÖp.

ph¬ng ph¸p dßng tiÒn C«ng thøc x¸c ®Þnh V0   n i 1 Pn Di  i (1  k) (1  k ) n Dn 1 Pn  kg Víi: k = Rf + Rp.132 2. sè n¨m nghiªn cøu t¬ng lai qu¸ nhá. Kh«ng ¸p dông ®îc víi c«ng ty cã tèc ®é t¨ng cæ tøc lín h¬n tû lÖ chiÕt khÊu. Mét sù thay ®æi nhá trong tèc ®é t¨ng trëng hay tû lÖ chiÕt khÊu cã thÓ t¹o ra sù thay ®æi lín vÒ gi¸ Dïng sè liÖu qu¸ khø ®Ó dù ®o¸n t¬ng lai nhiÒu khi kh«ng thËt phï hîp. g = b x R Th¸ch thøc Kh«ng ¸p dông ®îc víi c«ng ty kh«ng tr¶ cæ tøc hay tr¶ tû lÖ cæ tøc thÊp. .

133 Bµi tËp 1 §Ó ®Þnh gi¸ mét l« ®Êt trèng réng 80m2. cã thÓ so s¸nh ®îc víi l« ®Êt cÇn ®Þnh gi¸. thÈm ®Þnh viªn ®· thu thËp ®îc th«ng tin vÒ 5 l« ®Êt t¬ng tù. thÈm ®Þnh viªn ®· tÝnh to¸n ®îc c¸c møc ®iÒu chØnh cô thÓ gi÷a l« ®Êt môc tiªu vµ c¸c l« ®Êt so s¸nh vÒ c¸c th«ng sè so s¸nh nh trong b¶ng: Th«ng sè so s¸nh Ph¸p lý VÞ trÝ DiÖn tÝch Hinh d¸ng M«i trêng H¹ tÇng x· héi So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 0% 1% 3% -2% 0% -2% 0% 3% 0% -1% 5% 3% 0% 0% 1% -2% -1% 0% 0% 1% 0% -1% 0% 4% 0% 1% 0% 0% -1% -1% . Sau khi ph©n tÝch.

120 120 1.326 .131 85 1.860 78 1.175 80 1. biÕt gi¸ thÞ trêng vµ diÖn tÝch cña c¸c l« ®Êt so s¸nh nh sau: ChØ tiªu So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 DiÖn tÝch (m2) Gi¸ (triÖu ®ång) 145 2.134 Bµi tËp 1 (tiÕp) H·y íc tÝnh gi¸ trÞ cña l« ®Êt môc tiªu.

®ît cuèi 1. gièng biÖt thù Sao mai vÒ nhiÒu mÆt. Trong ®ã.000.000. võa bÞ toµ ¸n ph¸t m·i víi sè tiÒn lµ 4. kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt.000®.930®. nhng néi thÊt kÐm h¬n 200.897.000.BiÖt thù C cã diÖn tÝch vµ vÞ trÝ t¬ng tù biÖt thù Sao Mai.568.000. mçi ®ît c¸ch nhau 1 n¨m.000®. . tr¶ ngay lÇn ®Çu 3.BiÖt thù B trªn cïng mÆt ®êng víi biÖt thù Sao Mai nhng cã thªm phÇn s©n vên trÞ gi¸ 400.280. hîp ph¸p vÒ quyÒn ®èi víi B§S.135 Bµi tËp 2 íc tÝnh gi¸ thÞ trêng cña biÖt thù Sao Mai víi c¸c th«ng tin sau: .693. ®ît hai 2.000®.000.BiÖt thù A n»m bªn c¹nh biÖt thù Sao Mai.600.000. hîp ph¸p vÒ c¸c quyÒn ®èi víi B§S.BiÖt thù Sao Mai ®îc x©y dùng trªn diÖn tÝch ®Êt 400 m2.000. võa ®îc b¸n víi ®iÒu kiÖn: tr¶ lµm 5 ®ît. kh«ng cã tranh chÊp. . ®ît bèn 1.650. ®ît ba 2.000®.889.000®. . .200.000®. sö dông æn ®Þnh võa ®îc b¸n víi gi¸ 5.000®.000®.000.

000 ®/m2. + H¹n møc sö dông ®Êt theo quy ho¹ch lµ 200 m2.Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh: + Gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh t¹i con ®êng nµy lµ 10. 4 n¨m 9%/n¨m. 3 n¨m 8%/n¨m. + L·i suÊt tiÒn göi Ng©n hµng kú h¹n 1 n¨m 6%/n¨m.C¸c yÕu tè kh¸c ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ c¸c B§S coi nh t¬ng ®ång. .136 Bµi tËp t×nh huèng 2 (tiÕp) . 2 n¨m 7%/n¨m. .000. + TiÒn thu vÒ sö dông ®Êt ph¶i nép cho Nhµ níc khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt tÝnh b»ng 50% gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh ®èi víi diÖn tÝch ®Êt trong h¹n møc vµ 100% ®èi víi diÖn tÝch ®Êt vît h¹n møc.

Qua kh¶o s¸t.000 2.000 2.5 .0 12.500 1.500 1. tØnh C thuéc vïng ®ång b»ng s«ng Hång.700 1.250 7. nhµ ®Þnh gi¸ thu ®îc c¸c sè liÖu vÒ thu nhËp vµ chi phÝ cña thöa ®Êt ®ã nh sau: ChØ tiªu §¬n vÞ tÝnh N¨m 2002 N¨m 2003 N¨m 2004 Tæng s¶n lîng lóa/n¨m Gi¸ b¸n b×nh qu©n Gi¸ thµnh L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 1 n¨m Kg §ång/kg §ång/kg % 15.5 20.000 2.150 6.100 7.137 Bµi tËp 3 (§Þnh gi¸ Nhµ níc) H·y x¸c ®Þnh gi¸ mét thöa ®Êt trång lóa réng 1 ha h¹ng IV t¹i x· A cña huyÖn B. mét n¨m s¶n xuÊt 2 vô lóa.

138 bµi tËp 4 §Þnh gi¸ th¸p ®«i VINCOM phôc vô c«ng t¸c cæ phÇn hãa. l·i suÊt ng©n hµng lµ 10%.Mét tßa th¸p cho BIDV thuª víi ®¬n gi¸ thuÇn: 2 tr/m2/n¨m. Mét tßa th¸p cho thuª th¬ng m¹i.5tr/m2/n¨m.500m2 (tû lÖ thuª 80%). .DiÖn tÝch mçi sµn cña 1 th¸p lµ: 2. . triÓn khai dù ¸n 2 n¨m. ®¬n gi¸ thuÇn: 2.M¶nh ®Êt täa l¹c lµ ®Êt thuª 50 n¨m. .Mçi tßa th¸p cao 22 tÇng. . biÕt: . .Tû suÊt lîi tøc cña dÞch vô cho thuª v¨n phßng lµ 12%/n¨m.

. trung t©m nµy cÇn ®îc ®Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¸o c¸o tµi chÝnh.000 USD/m2.Trung t©m gi¶i trÝ cã diÖn tÝch sµn 10. .000 m2 vµ diÖn tÝch ®Êt 3. biÕt: .Tuæi kinh tÕ cña c¸c c«ng tr×nh trong trung t©m gi¶i trÝ ®îc íc tÝnh lµ 50 n¨m.Mét thöa ®Êt cã thÓ so s¸nh ®· ®îc b¸n víi gi¸ 2.Chi phÝ x©y dùng hiÖn hµnh ®îc íc tÝnh lµ 1. .800 USD/m2.139 Bµi tËp 5 Mét trung t©m gi¶i trÝ ®· vËn hµnh hiÖu qu¶ ®îc 5 n¨m.000 m2. .

diÖn tÝch sµn x©y dùng 150m2/1 sµn. têng 18%. sµn 36%. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh. .DiÖn tÝch ®Êt 300m2.Hao mßn cña c¸c kÕt cÊu chÝnh: mãng 32%. sµn 16%. + Chi phÝ kh¾c phôc t×nh tr¹ng l¹c hËu vÒ bÕp lµ 13.250. 2.000®.000. kÕt cÊu bª t«ng cèt thÐp. + §¬n gi¸ x©y dùng míi nhµ ë cã kÕt cÊu t¬ng tù 4. kh«ng cã tranh chÊp. . ngêi sö dông ph¶t nép tiÒn sö dông ®Êt b»ng 100% gi¸ ®Êt Nhµ níc quy ®Þnh ®èi víi toµn bé diÖn tÝch.000®. . ®Ó ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.000®/m2. Tµi liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n A: . m¸i 44%. sö dông æn ®Þnh võa ®îc b¸n víi gi¸ 2.000. m¸i 14%. têng 44%.000®/m2.000. 2 lÇu. cã ®Çy ®ñ ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt.C«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt: nhµ 1 trÖt. + Tû lÖ gi¸ trÞ c¸c kÕt cÊu chÝnh trong tæng gi¸ trÞ c«ng tr×nh: mãng 8%. + Gi¸ ®Êt quy ®Þnh cña Nhµ níc ë cïng vÞ trÝ lµ 12.000. C¸c th«ng tin cã liªn quan: + Mét l« ®Êt trèng bªn c¹nh diÖn tÝch 250m2 kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt.140 Bµi tËp 6 ¦íc tÝnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n A dùa trªn th«ng tin sau: 1.

doanh nghiÖp dù ®Þnh x©y trªn toµn bé diÖn tÝch ®îc phÐp x©y dùng 2 toµ nhµ chung c ®Ó b¸n vµ hÖ thèng cöa hµng cho thuª. b¹n h·y t vÊn cho doanh nghiÖp møc gi¸ cao nhÊt mµ hä cã thÓ tr¶ cho ®Êt ®ai. NÕu ®Êu gi¸ thµnh c«ng. mçi tÇng trung b×nh cã 30 c¨n hé. trong ®ã: .000m2. Mçi toµ nhµ cao 22 tÇng. .TÇng 1 lµ b·i göi xe.Chi phÝ quy ho¹ch 500 triÖu ®ång . Víi c¬ng vÞ lµ nhµ ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp.Chi phÝ dän dÑp mÆt b»ng 100 triÖu ®ång .141 Bµi tËp 7 Doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n §Þa èc ThÕ kû ®ang lªn kÕ ho¹ch ®Êu gi¸ mét l« ®Êt réng 1ha. víi tû lÖ ®îc phÐp x©y dùng lµ 60%. biÕt: .Thêi gian ph¸t triÓn dù tÝnh lµ 1 n¨m . . víi tæng diÖn tÝch cho thuª lµ 2. .Chi phÝ ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng b×nh qu©n 0.TÇng 2 lµ hÖ thèng cöa hµng cho thuª.2 triÖu ®ång/m2.C¸c tÇng cßn l¹i lµ c¨n hé chung c ®Ó b¸n.

2 triÖu ®ång/m2/n¨m. Tû suÊt sinh lêi cña dÞch vô cho thuª bÊt ®éng s¶n vµ göi xe lµ 10%.5 triÖu ®ång/m2. . qu¶ng c¸o khi b¸n vµ cho thuª B§S b»ng 500 tr.®ång. + Chi phÝ x©y dùng gi¸n tiÕp b»ng 10% chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp.PhÝ ®Êu gi¸ ®Êt: 20 triÖu ®ång. . riªng chi phÝ x©y dùng nhµ míi ®îc vay mét nöa trong giai ®o¹n ph¸t triÓn. .Lîi nhuËn doanh nghiÖp ®ßi hái ®èi víi ho¹t ®éng x©y dùng lµ 10% cña c¸c chi phÝ ph¸t triÓn ®· ph¸t sinh vµ ®èi víi toµn bé l« ®Êt ®ã lµ 15% tæng chi phÝ cho viÖc mua vµ gi÷ l« ®Êt. C¸c chi phÝ trªn vµ gi¸ ®Êt ®Êu gi¸ ®îc trang tr¶i b»ng nguån vèn vay ng©n hµng. .Gi¸ b¸n íc tÝnh mçi c¨n hé chung c lµ 700 triÖu ®ång. .Chi phÝ x©y dùng nhµ míi: + Chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp: 3. .Tæng phÝ ®¹i lý.142 Bµi tËp 7 (tiÕp) . .®ång/n¨m/ 1 toµ nhµ (®· trõ chi phÝ) vµ gi¶ sö c¸c kho¶n thu nµy lµ v« h¹n. víi l·i suÊt 10%/n¨m (tÝnh theo l·i ®¬n).Cöa hµng cho thuª víi møc gi¸ 0.Chi phÝ kh¸c cho ®Êt ®ai b»ng 4% gi¸ ®Êt ®Êu gi¸. b·i göi xe thu 100 tr.

cho thuª nhµ 143 X©y dùng Mua ®Êt .B¸n.

000 2.000 16. Tæng tµi s¶n Sè tiÒn Nguån vèn 6.000 2. TrÝch B¶ng c©n ®èi kÕ to¸n cña c«ng ty ngµy 31/12/N.500 19. TSC§ thuª tµi chÝnh. Sè tiÒn 9. 3. TSC§ vµ §Çu t dµi h¹n 1. 2. 4.000 1. Nguån vèn kinh doanh.000 2. 3.000 2.000 14.000 Tæng nguån vèn 25.000 1. 1. TSC§ cho thuª. 5. Vay dµi h¹n. Gãp vèn liªn doanh. TiÒn mÆt 2. Hµng tån kho. §¬n vÞ tÝnh: triÖu USD Tµi s¶n A. 4. DÇu t chøng kho¸n vµo c«ng ty Hoµng Qu©n: (200. Vay ng¾n h¹n.000 2. TSL§ vµ §Çu t ng¾n h¹n 1. C¸c kho¶n ph¶i tr¶. 3. Nî ph¶i tr¶.000 5. L·i cha ph©n phèi. 500 1.000 A. Gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ HH.000 6. B. 1. 8.000 3.500 1.000 B. C¸c kho¶n ph¶i thu. Nguån vèn chñ së huu.000 25.500 . Chøng kho¸n ng¾n h¹n. 2.000 cæ phiÕu).144 Bµi tËp 1 C«ng ty B¾c Nam cã tµi liÖu sau: I.

ngêi ®i thuª cßn ph¶i tr¶ dÇn trong 15 n¨m. ViÖc ®¸nh gi¸ l¹i toµn bé tµi s¶n cña doanh nghiÖp cho thÊy cã nh÷ng thay ®æi nh sau: 1. 7. sè cßn l¹i kÐm phÈm chÊt. mçi n¨m 125 triÖu USD. KiÓm quü tiÒn mÆt thiÕu 10 triÖu USD kh«ng râ nguyªn nh©n. biÕt tû suÊt lîi nhuËn vèn trung b×nh trªn thÞ trêng lµ 15%/n¨m. 2. sè cßn l¹i ®îc xÕp vµo d¹ng khã ®ßi. 8.145 II. Nguyªn vËt liÖu tån kho h háng 100 triÖu USD. 200 triÖu USD x¸c suÊt thu ®îc lµ 70%. C«ng ty B¾c Nam cßn ph¶i tr¶ tiÒn thuª TSC§ trong 16 n¨m. Sè vèn gãp liªn doanh ®îc ®¸nh gi¸ l¹i t¨ng 1. . 4. TSC§ h÷u h×nh ®¸nh gi¸ l¹i theo gi¸ thÞ trêng t¨ng 300 triÖu USD. Theo hîp ®ång thuª tµi s¶n. Muèn thuª mét TSC§ víi nh÷ng ®iÒu kiÖn t¬ng tù nh vËy t¹i thêi ®iÓm hiÖn hµnh thêng ph¶i tr¶ 150 triÖu USD mçi n¨m. theo kÕt qu¶ ®¸nh gi¸ l¹i gi¶m 30 triÖu USD. Trong c¸c kho¶n nî ph¶i tr¶ cã 400 triÖu USD lµ nî v« chñ. mçi n¨m tr¶ mét lîng tiÒn ®Òu nhau lµ 300 triÖu USD. 3.000 triÖu USD.000 USD/cæ phiÕu. 6. 9. Gi¸ chøng kho¸n cña c«ng ty Hoµng Qu©n t¹i Së giao dÞch chøng kho¸n t¹i thêi ®iÓm ®¸nh gi¸ lµ 15. Mét sè kho¶n ph¶i thu kh«ng cã kh¶ n¨ng ®ßi ®îc lµ 100 triÖu ®ång. c«ng ty mua b¸n nî s½n sµng mua l¹i kho¶n nµy víi sè tiÒn b»ng 40% gi¸ trÞ. 5. Yªu cÇu: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ c«ng ty B¾c Nam theo ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ tµi s¶n thuÇn.

000 B. Nî phai tra. 3. 4. 169 1. C¸c khoan phai thu. Sè tiÒn Nguån vèn Sè tiÒn 1. TrÝch B¶ng c©n ®èi kÕ to¸n cña c«ng ty ngµy 31/12/N.146 Bµi tËp 2 C«ng ty H¶i §¨ng cã tµi liÖu sau: I. Gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSCDHH 2. DÇu t tµi chÝnh dµi h¹n. §¬n vÞ tÝnh: triÖu ®ång Tµi san A. TiÒn mÆt 2.160 310 850 1. X©y dùng dë dang.000 Tæng nguån vèn 2. Vay dµi h¹n.000 . Hµng tån kho. Nguån vèn chñ SH 900 1. Chøng kho¸n ng¾n h¹n.000 A. Vay ng¾n h¹n. TSLD&DÇu t NH 1. TSCD vµ DÇu t dµi h¹n 1. 195 566 1. 70 2. Nguån vèn KD 100 2. B. L·i cha PP - 840 700 140 Tæng tµi san 2. 3.

Nguyªn gi¸ vµ khÊu hao luü kÕ tõng nhãm tµi s¶n cè ®Þnh h÷u h×nh ®Õn ngµy 31/12/N: §¬n vÞ tÝnh: triÖu ®ång Nhãm TSC§HH 1.250 350 . TSC§ h÷u h×nh kh¸c Nguyªn gi¸ 200 680 170 150 50 KhÊu hao luü kÕ 70 150 60 50 20 Tæng céng 1.147 Bµi tËp 2 II. vËt kiÕn tróc 2. Ph¬ng tiÖn vËn t¶i 4. M¸y. thiÕt bÞ 3. Nhµ cöa. Dông cô qu¶n lý 5.

.950 2.85.148 Bµi tËp 2 III. C¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ ®· cã b¸o c¸o ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ h÷u h×nh c«ng ty H¶i §¨ng vµo ngµy 31/12/N: 1. Lợi nhuận sau thuế: 340 345 355 375 388 2.85 3. Vèn kinh doanh vµ lîi nhuËn sau thuª cña c«ng ty giai ®o¹n võa qua nh sau: §¬n vÞ tÝnh: triÖu ®ång Năm N-4 N-3 N-2 N-1 N 1. 4. TSC§ h÷u h×nh kh¸c:0.850 1. thiÕt bÞ:0.85.900 1.70.Nhµ cöa. HÖ sè gi¸ trÞ cßn l¹i ®èi víi hµng tån kho: 0. Ph¬ng tiÖn vËn t¶i:0. Dông cô qu¶n lý:0. vËt kiÕn tróc:0.000 Yªu cÇu: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ c«ng ty H¶i §¨ng. Vốn : 1. HÖ sè ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ h÷u h×nh nh sau: .752. M¸y. biÕt tû suÊt lîi nhuËn sau thuÕ trªn vèn kinh doanh b×nh qu©n cña c¸c doanh nghiÖp cïng ngµnh nghÒ hiÖn hµnh lµ 15%/n¨m.90.800 1. X¸c suÊt thu ®îc c¸c kho¶n nî (kho¶n ph¶i thu) cña c«ng ty lµ 70%. C¸c tµi s¶n kh¸c kh«ng thay ®æi. IV.

Tû suÊt lîi nhuËn (sau thuÕ) trªn vèn chñ ë n¨m 1 lµ : 15%. Tõ n¨m thø 5 trë ®I tèc ®é nµy chØ cßn 4%/n¨m. §îc biÕt tû suÊt lîi nhuËn (sau thuÕ ) trung b×nh cña c¸c doanh nghiÖp cïng ngµnh lµ 12%/n¨m vµ tû suÊt nµy Ýt biÕn ®éng trong t¬ng lai ChÝnh s¸ch ph©n phèi lîi nhuËn cña c«ng ty trong 4 n¨m tíi lµ dµnh ra 60% lîi nhuËn sau thuÕ ®Ó chia cæ tøc. cßn tõ n¨m thø 5 trë ®I tû lÖ nµy lµ 100% BiÕt tû suÊt hiÖn t¹i hãa lµ 8% . h·y x¸c ®Þnh gi¸ trÞ c«ng ty Mai Hoa theo ph¬ng ph¸p ®Þnh lîng Goodwill? . vµ tû suÊt nµy cã tèc ®é t¨ng 10%/n¨m. vµ hÖ sè nî 65%. liªn tôc trong 4 n¨m.149 Bµi tËp 3 C«ng ty Mai Hoa hiÖn cã vèn chñ íc t¹i n¨m 1 lµ 1000 tû ®ång.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful