Et hefte om den norske boligboblen av Økonomisk Nytt

Kontakt: okonomisknytt@gmail.com econnyheter.blogspot.com Hva som dekkes: Kort introduksjon s.2-3 Økonomiske indikatorer: Økningen i mengden penger s.4-8 Kreditt og gjeldsvekst s.9-12 Finansielle eiendeler s.13-17 Arbeidsledighet s.18-19 Finansielle eiendeler med avvik fra fundamentale forhold s.20-26 Noen sluttkommentarer s.26-29 Hva kommer bobler og finansielle kriser av ? Bobler er tenkt på som en utbredt feilprising på finansielle eiendeler som er langt høyere enn vanligvis og hvor aktørene har unormalt høyt forventninger til framtidige økninger i prisen på disse finansielle eiendelene. Finansielle kriser er hvor ”bobler sprekker” og hvor spesielt finansielle institusjoner, investeringsbanker går konkurs og verdien på de finansielle midlene synker drastisk på kort tid. Det er viktig å klargjøre dette ettersom som vanligvis er uklare ”kallenavn” på fenomene som foregår som f.eks ”oppblåste” priser, ikke er klargjørende men er heller sirkulære forklaringer. Finansbobler er et fenomen som har gjentatt seg regelmessig i den vestlige verden og spesielt siden 1970tallet verden over ettersom verden gikk bort ifra penger sin kobling til gull og dermed noen som helst begrensning på økninger av pengemengden av staten. Ettersom bobler har hatt den gjengående systematiske virkningen at i oppbyggingen av boblen, så stiger alle priser, både konsumvarer stiger og finansielle eiendeler stiger i pris, gjerne raskere enn konsumentvarer. Når ”boblen sprekker” faller så raskt de finansielle eiendelene i pris og likeså med konsumentvarer, men som regel faller finansielle eiendeler raskere og mer enn konsumentvarer. Ettersom alle priser kvoteres i penger(ref: Nok, $, gull osv.), når alle priser stiger eller faller må det spores tilbake til penger. Bare økninger eller nedgang i tilbudet av, eller etterspørselen til penger vil kunne generere slike resultat. Per i dag er tilbudet av penger kontrollert av sentralbanken, dens tilknyttede banker i form av bankkontoer og etterspørselen er kontrollert av befolkningen. Det generelle mønstret i finansbobler som har oppstått og sprukket er at boblen har vokst frem i sammenheng med en monetær ekspansjon, gjerne i form av kreditt. Deretter har kreditt blitt skrenket inn også har boblen sprukket. Denne ideen ble utformet i forkant av den store depresjonen(Mises 1912) og som basis predikerte den børskrakket i 1929, og men ikke før 1974 ble den tildelt nobelprisen men likevel er den ofte ignorert eller undervurdert i akademia i dag eller subsitituert for andre svakere teorier(ala Minsky). Ideen går enkelt ut på at en økning av penger(lagd nye penger), blir injisert i økonomien via kredittmarkedet, og blir utlånt. Lånet tilbudt tillatter nye prosjekter som er av en mer risikofylt art, men som likevel ikke har ressurser bak seg for å kunne fullføres. I kontrast når en person produserer noe, og deretter låner borte disse nye ressursene til noen så de har ressursene tildelt for å kunne påbegynne et nytt prosjekt. Dette er det vanlige folk tror skjer i det moderne banksystemet, det er ikke det som skjer, bankene lager nemlig penger. Bankene lager penger ved at de låner ut pengene, som de sier de oppbevarer tilgjengelig for alle deres kunder.

Det moderne banksystemet og kredittvekst Dagens moderne banksystem er en kartellisert og monopolisert industri hvor sentralbanken styrer hvem som blir bank, og koordinerer ”pengepolitikk” igjennom hele banksystemet ved å pumpe inn og sjeldent ut penger og kreditt fra seddelpressen. Det er viktig å forstå at når enn sentralbanken har ”senket renten” så tilbyr rett og slett sentralbanken gratis lån ,trykket ut av ingenting til en lavere rente, til banker som så kan sikre sin drift av å selv lage penger ut av ingenting. Politikernes interesse er å kunne tilby løfter og gaver, og bankenes interesse er å kunne tilby mer kreditt. I oppgangsperioden eller boblens oppbygging så føler alle seg bra, velgere er fornøyde med økonomien og statsinntektene vokser. Samtidig kan finansmenn og banker stadig tilby mer kreditt, og investere i indeksen(et utvalg av alle bedriftene på børsen) og se det stige år etter år. Boblen kan skjule seg under overflaten i mange år, før den sprekker og avslører årene med oppgangen til å ha vært falske og investeringene til å ha vært feilaktige. Men sentralbanken er designert til å være ”långiver i siste instans til bankene”, den skal være klare til å redde bankene hvis de går overende. Det moderne banksystemet har da den uheldige tendensen at den har bygd seg opp enorme ubalanser, ettersom sentralbanken har alltid stått klare til å redde dem . Hva vil vi så se etter for å finne ut om det er en boble ? 1. Økning i mengden penger, helst kreditt. Ingen økning i sparing, enhver endring i regulering av kredittutstedelse. 2. En oppgang i privat gjeld, eventuelt en sterk økning i total gjeld. 3. En høy verdi på enten kapitalvarer eller finanseiendeler. 4. En meget lav arbeidsledighet. 5. Finansielle eiendeler med store avvik fra fundamentale forhold.

Dagens boligboble(1996 -)

1. Økning i mengden penger, rentepolitikk og sparing
Pengemengden 1980-2011 (Tall i millioner)

Her kan man se at mengden penger har vokst meget sterkt, spesielt siden 1994 og har fått en enda raskere oppgang etter 2009. Den oransje linjen representerer kontanter og bankkontoer(M2), den lilla linjen representerer bare bankkontoer(M2-m0), mens den blå linjen(M0) representerer bare kontanter alene. Utstedelse av bankkontoer over innskutt kontanter er det som kalles ”fraksjonsreservesystemet” og det er slik banker i praksis lager penger og det er slik kreditt tildeles. Kreditt har da hatt en enorm vekst igjennom hele 90-tallet opptill i dag.

Pengemengden 1998-2011

Her kan man se at ifra 2002 så begynte pengemengden og mest relevant her bankkontoer(M2-m0) og vokse ekstra sterkt fra ca april 2003. Årlig vekst i M2 og M2(-m0); 1985 - 2011

Her kan man se veksten i pengemengden for hvert år fra 1985 til 2011, og gjennomsnittlige veksten fra 2000 – 2011 var 8 % mens 1990-1999 var den i gjennomsnitt 6,5 %. Det er da vært å legge merke til at den totale mengden penger og dermed den total e mengden kreditt har vokst hele tiden, men i varierende hastighet. Når folk tar opp lån, så vokser pengemengden og når de betaler den ned og slutter ta opp nye så krymper

pengemengden sammen. Her så skjer selvfølgelig begge deler samtidig, men hvis mer lån tas opp enn betales ned så vokser den totale mengden og omvendt. Rentepolitikken er metoden som sentralbanken forsøker å styre økonomien på og det er tallet det bruker til å signalisere ovenfor befolkningen. Renten skal egentlig være prisen på lån og bør da reflektere tilgjengeligheten eller tilbudet av sparing og etterspørselen etter det. Det gjør den ikke, sentralbanken kan senke renten ved å senke den såkalte styringsrenten. Styringsrenten er et sted mellom foliorenten(renten på innskudd hos sentralbanken) og døgnlånsrenten (renten på å låne fra sentralbanken). Rentepolitikk 1982-2011

Langtids trenden har vært å senke renter. Helt fra 93 har renten blit senket og holdt lav inntil 1999. Da sprakk dot-com boblen og renten ble senket igjen. Så i 2000 ble den hevet, men i 2002 satte en nedgangstid inn og aksjemarkedet begynte å falle og renten ble senket til nærmest 2 % og først i 2007 ble den hevet for en liten tid til 5 %. Da begynte boligmarkedet og aksjemarkedet falle sammen og renten ble senket igjen. Siden finanskrisen har renten vært 2,5 % til 1,75 % selv om inflasjonsmålet er 2,5 % og dermed real renter – 0,75 %.

Rentepolitikk 1998-2011

Sparing og disponibel inntekt 1978 - 2010

Sparing for husholdninger 1978 - 2010

Som tilfellet var tidligere har senkning av styringsrenten og økning i kreditt ført til ett sterkt fall i totale mengden sparingen som husholdninger gjør. I 2008 så steg sparing ettersom rentene ble satt og folk nok ble bekymret for å ta på seg gjeld. Tallene for 2011 er enda ikke utgitt, men antakelig har sparing synket noe. Disse tallene indikerer at en gjeldsfinansiert forbruksboble har inntruffet blant norske husholdninger. Dette

var også tilfellet i 1984-1987, men da ble rentene strammet inn og bankene ble ikke reddet fra sine investeringer og fikk ikke holde på boliglånene. Men det har ikke fjernet eller senket feilinvesteringene som skjedde i 2003-2007 tiden mens stadige høyere gjeldsnivå har blitt akkumulert. Nedgangen i 1996 kom etter stadig senkninger av renten etter bankkrisen var over i 1993, det samme skjedde i 2001 etter senkningen av renten i 1999 – 2000. Sparingsrate 1978-2011
12,00 % 10,00 % 8,00 % 6,00 % 4,00 % 2,00 % 0,00 % Husholdninger og ideelle organisasjoner Sparingsrate

Husholdninger og ideelle organisasjoner Sparingsrate (justert) 1984 2000
1978 1980 1982 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2002 2004 2006 2008 2010 Inkl Eksl utbytte

-2,00 % -4,00 % -6,00 %

Sparingsrate 2002-2011
12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 -2,00

Her er sparingsraten fra SSB uten utbytte fra investeringer, og den har vært negativ siden 2004 til 2007! I hele denne perioden har kredittvekst vært på sitt høyeste.

2. Kreditt/ gjeldsvekst
Total kredittvekst 1985 – 2011

Årlig prosentvis økning i husholdningskreditt
16,00 % 14,00 % 12,00 % 10,00 % 8,00 %

6,00 %
4,00 % 2,00 % 0,00 % -2,00 % -4,00 % 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Økning

Her ser man at husholdningens gjeld har vokst fra 500 milliarder kroner i 1994 til 2 billioner kroner i 2011. Det er en meget sterk vekst i husholdningens kreditt og gir grunn sammen med økningen i pengemengden til at både husholdninger, foretak har vært på en ikke-bærekraftig kreditt boble.

Økning i lånopptak 1827-2010
0,6

0,5
0,4 0,3 0,2 0,1 0 -0,1 -0,2 1819 1827 1835 1843 1851 1859 1867 1875 1883 1891 1899 1907 1915 1923 1931 1939 1947 1955 1963 1971 1979 1987 1995 2003 Økning i lånopptak

Dette er økningen i mengden lån bankene har utestående og det illustrerer i sammenheng med neste graf at all langsiktig data illusterer at en investeringsstrategi basert på fremtidig kredittvekst er meget farlig og vil mest sannsynlig feile. Bare hvis man kommer seg ut i perioden før kredittvekst kollapser har man en mulighet til å realisere gevinst og ikke sitt igjen med en fallende eiendel og en enorm gjeldsbyrde.

10,0 %

20,0 %

30,0 %

40,0 %

50,0 %

0,0 %

-20,0 %

-10,0 %

Økning i kreditt 1900-2010

1900 1904 1908 1912 1916 1920 1924 1928 1932 1936 1940 1944 1948 1952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008

Økning i kreditt

3. Finansielle eiendeler
Aksjemarkedet 1985-2011

Deflatert Oslo Børs
300,00

250,00

200,00

150,00 Deflatert Oslo Børs 100,00

50,00

0,00 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2001 - 2012

Aksjeindeksene tilsier at det var en meget sterkt oppgang i børsen, spesielt ifra sent 90-tallet som så nådde sin bunn i 2003. Det var sent i 2002 at rentekuttene skjedde, og i begynnelsen av 2004 hvor kreditt hadde en ganske sterk oppgang og det var først sent i 2007 at rentene ble satt opp og i 2008 at kredittveksten saknet ned og finanskrisen slo ut. Bedrifter som levde på kreditt eller som hadde kunder som kunne kjøpe varene på grunn av kredittvekst falt av. Fallet ble arrestert med sterke rentekutt og redningspakker til banker som eier største delen av finanseiendeler, deretter begynte aksjeindeksen sent i 2009 og i 2010 plukke seg opp.

P/E forhold

P/E forhold er mer relevant enn aksjeindeksen på noen vis, fordi det gjenspeiler om de fundamentale forhold ved en aksje(dens avkastning) er det som har dratt den opp eller forventninger til stadige økninger i dens pris. I 1999 sprakk den såkalte dot-com boblen og P/E falt fra det utrolige høye 28(vil si det tar 28 år med avkastning og få tilbake hele verdien av hver aksje) ned til 12. Kreditt vokste igjennom alle de årene, men nedsaktning i økningen vil vanligvis forflytte investorer fra den overvurderte eiendelen til å begynne by opp andre eiendeler. I 2002-2003 så faller til sitt laveste og inntjeninger ned til 12 igjen. Da settes rentene aggressivt ned og kredittveksten øker fra ca. 6 % til 12 % i året, og når 15-16 % i 2006-2007. Oslo børs indeksen når sitt høyeste punkt i disse årene noen gang, 22 P/E forhold. Kredittveksten i 2008 faller ned til 0,8 % og Oslo Børs kollapser ettersom kreditt tørker inn og bedrifter som er avhengig av å rullere over gjeld med stadig billigere kreditt går konkurs. I 2003 anser man at grunnen til tapene på finansmarkedet skyldes at inntekter i oljesektoren sank, på grunn av at oljeprisen falt i norske kroner.

Nasjonale prisindeks 1890 - 2010

Boligprisindeks (1912 =100)
18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 1819 1826 1833 1840 1847 1854 1861 1868 1875 1882 1889 1896 1903 1910 1917 1924 1931 1938 1945 1952 1959 1966 1973 1980 1987 1994 2001 2008 Boligprisi ndeks (1912 =100)

Her ser man en langsiktig priskurve for boligpriser på nasjonalt basis i Norge og i USA. De eneste nevnverdig korreksjonene siden 1970-tallet har vært i 87-89 krisen og i 2007-2008 mens all annet siden 1975 har vært nedsaktninger i prisstigningen men ikke fall. Mange vil sikkert bare anta at dette er knyttet til økonomisk vekst, men det er på ingen måte knyttet til økonomisk vekst. Ifra 1819 til 1910 var det økonomisk vekst, faktisk ganske sterk økonomisk vekst men priser på boliger enten holdt seg relativt stabile(mindre bobler). Det er det som skal skje i en voksende økonomi, alt enten holder sin pris mens enkelte produkter som man blir mer produktive i å lage vil bli billigere. Boligpriser er hovedsakelig en funksjon av inflasjon og kredittvekst(kreditt er en hoveddel av mengden penger i dag).

Nasjonale boligpriser 1985 – 2011

NEFs boligprisstatistikk
35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 NEFs boligprisstatistikk

Her ser man nærmere at boligprisene har økt siden sent 1992 eller 1993. Det har da bare vært to nedganger for den nasjonale indeksen eller ikke-økninger, det var i 2003 og i 2008.

Økninger i boligpriser, 1985-2011

Her kan man tydeligere se når boligpriser økte. I boligkrakket i 1987-89 og bankkrisen som varte frem til 1992 så falt de hvert eneste år. I nedgangen av 2003 så falt de etter å ha vokst mellom 10 – 15 % i 7 år og steg igjen til de nivåer etter de siste rentekuttene før finanskrisen. Når renten ble satt opp og finanskrisen kom så

stupte de, men rentene ble satt ned og har vært lave og de nådde nesten 10 % vekst i 2010-2011. En ting som signaliserer en boble er at prisene på finanseiendelene vokser fordi de har vokst tidligere på bakgrunn av billig kreditt. Fordi da vil kjøpet av de eiendelene basert på fremtidig vekst, bare være basert på at det vil være billigere kreditt og kjøpere villig til å påta seg en større gjeldsbyrde for å kjøpe den eiendelen. Forstår man så at billig kreditt fra seddelpressen må stanses iblant vil man innse at den billige kreditten må stoppe sin vekst engang i blant og da vil illusjonen falle ifra hverandre. Senkes renter så på nytt selvom mekanismen som dyttet eiendelenes priser oppover har vært fraværende en stund, så vil allerede illusjonen ha falt fra hverandre om at boligkjøp med lån er en ”sikker investeringsstrategi” og pengene diregeres da av aktører til andre investeringer. Desto mer kreditt som har bidratt til prisøkningen, desto sterkere vil fallet bli. Disponibel inntekt og sparing vil bidra til å gjøre eierne av disse eiendelene mer tøylelige og deres tålbarhet av høyere renter bedre. Men i en nedgangskonjunktur faller også arbeidsplasser fra, spesielt i de sektorene som har blitt større på grunn av kredittveksten. De som leverer produkter og tjenester til de sektorene som faller mest, eller som leverer det til deres ansatte vil bli mest påvirket.

Boligpriser og husholdningskreditt, økninger i %

Årlig prosentvis økning i husholdningskreditt & boligpriser
20,00 % 15,00 % 10,00 %

5,00 %
0,00 % -5,00 % -10,00 % -15,00 % -20,00 % 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Økning Økning bolig

Her er den viktigste grafen hittil. I rødt har man økning av mengden kreditt til husholdninger, dette inkluderer da boliglån i tillegg til billån, forbrukslån og kredittkort ettersom det er ingen måte å skille de på i statistikken. I blått har jeg lagt økningen i boligpriser på nasjonalt nivå. Dette er den viktigste grafen fordi den illustrerer at det er en sammenheng mellom kreditt og boligpriser, og at dette er den primære driveren i boligmarkedet. Lavere renter må gi utslag i høyere kredittutstedelse for at det skal kunne stadig drive finanseiendeler høyere, og kredittutstedelse drives av at folk velger å påta seg gjeld. Forventninger til fremtidig arbeid og betalingsevne har noe da og si for villigheten til å påta seg gjeld og godt eksempel på det er 2003. Da stiger renten og arbeidsledighet vokser, forventninger til fremtiden blir verre og forbrukernes/bedriftenes(hovedsakelig i det tilfellet) villighet til å påta seg gjeld synker og stadig høyere bud på boliger, aksjer synker.

4. Arbeidsledighet Grunnen til at man er interessert i arbeidsledighet er at det er en indikasjon på hvor man er i en syklus. I forhold til grunnleggende østerriksk syklusteori vil økningen i kreditt og penger, uten tilsvarende sparing føre til overforbruk og høyere etterspørsel etter alle innsatsfaktorer deriblant arbeidskraft. Unaturlige raske reduksjoner i arbeidsledighet er da som regel sammenfalt med en oppbygning av en boble og desto strammere arbeidsmarkedet desto raskere vil inflasjon tilta hvor av renten vil stige og avkutte aktiviteter avhenger av billig tilførsel av kreditt. Offisiell arbeidsledighet 1990 - 2011

I Norge har arbeidsledighet synket meget unaturlig lavt spesielt siden sent 2005, hvor av den største økningen i penger og kreditt fant sted. I 2008 når boligprisene begynte synke og kreditveksten stoppet i Norge så begynne arbeidsledigheten å stige. 3,4 % var det høyeste og der har den stått fast siden. Det sies at arbeidsledigheten er noe høyere og det kan godt være så men tallene reflekterer nok at norske forbrukere ikke er blitt alarmert av sitt gjeldsnivå og klarer fortsatt få det til å gå rundt med deres høye inntekt. Men at den er så lav mens kreditten har vokst såpass mye er likevel et dårlig tegn.

Offisiell arbeidsledighet; Norge, Sverige & Danmark 1990 -2011

Offisiell arbeidsledighet ; Norge, Sverige, Danmark, Storbritannia, Hellas, Spania 1990 - 2011

Danmark og Sverige har liknende forutsetninger som Norge, høy privatgjeld, stor boligeierskap men relativt moderate budsjettunderskudd. Likevel har boligboblene sprukket der og de har hatt samme mønster som Norge opptil finanskrisen 2008 og deres tap var større. Den samme pengepolitikken ble utført men arbeidsledigheten har blitt større fordi flere husholdninger og bedrifter gikk konkurs enn i Norge. I Latvia, Hellas, Spania sprakk også enda større boligbobler og arbeidsledighet økte langt raskere. Samme mønster kan man se for de også. I bolig og låneboblens oppgangstid (2001 – 2008) så sank arbeidsledighet meget og når kredittveksten stoppet opp så føyk arbeidsledighet raskt opp.

5. Finansielle eiendeler med store avvik fra fundamentale forhold Fundamentale forhold for finansielle eiendeler er knyttet opp mot deres avkastning ettersom det er den eneste grunnen til at folk ønsker å eie dem. Bolig er i den grad egentlig ikke en finansiell eiendel men heller en konsumentvare som kan brukes opp ved å bo i den, og dens eneste relle avkastning er utleien av den. Forventede stadig økninger i dens priser avhenger stadige økninger i pengemengden og kreditt, dermed tilhører det en finansiell modell som ligner mer på en pyramide, en pyramide bygd på stadig opptak av gjeld. Eiendomspriser etter områder og type Etter område Leilighetspriser for de fleste store områder, i gjennomsnitt kvm pris i tusen

En av de første tingene man legger merke til ved boligmarkedet er at lokalasjonen av boligen teller mye. Prisstigninger i Oslo og sentrale steder på Østlandet, Rogaland ligger på eller over det nasjonale nivået for leilighetspriser mens Nord-Norge, Vestfold osv. har hatt langt lavere pris-stigninger. Den store differansen mellom Oslo og Akershus, to sideomliggende områder og nærmest identiske lokalt sett indikerer en sterkt konsentrasjon av boblen i Oslo. Den reflekterer det at siden prisstigninger har vært størst i Oslo, så ønsker låntakere som spekulerer i høyere prisstigninger selv flytte dit den høyeste prisstigningen finner sted.

Etter type Leilighet, delte boliger og eneboligpriser (1990-2011) ,Kvm pris i tusen

En videre anomali er at leilighetspriser spesielt har steget mye mer enn andre typer boliger. Det er ingen nødvendig grunn til at det skal følge. Det kan både være befolkningsvekst pga. innvandring og at flere unge får lån og er blant de som mest ønsker en leilighet. Det må nødvendigvis reflektere preferansene til lånopptakerne. Men det er et avvik fra fundamentale forhold at ettersom leilighetspriser øker, så vil relativt flere begynne å velge ”delte boliger” eller ”eneboliger” i større grad. Nasjonale leilighetspriser (1990-2011) ,Kvm pris i tusen

Leilighetspriser, Nasjonal gjennomsnitt og Oslo gjennomsnitt (1990-2011) ,Kvm pris i tusen

Leilighetspriser, på et utvalgte områder (1990-2011) ,Kvm pris i tusen

Her er en samling både av Oslo leilighetspriser, nasjonalsnitt leilighetspriser, Østfold og Akershus leilighetspriser. Det viser at at Oslo leilighetspriser ligger langt over det nasjonal snittet og har det 1997. Samtidig ligger Akershus langs snittet og Østfold langt under, det gjenspeiler at bobligboblen er både konsentrert i lokalasjon og type. De påfølgende grafene understreker bare dette punktet.

Leilighetspriser, Oslo gjennomsnitt bydeler og Akershus snitt(1990-2011) , Kvm pris i tusen

Etter område og type Leilighetspriser med utvalgte områder (1990 – 2012) fra SSB ,Kvm pris i tusen
50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 1990 Kv2 Kv3 Kv4 1999 Kv2 jul. 02 apr. 03 jan. 04 okt. 04 jul. 05 apr. 06 jan. 07 okt. 07 jul. 08 apr. 09 jan. 10 okt. 10 jul. 11 Sum Leilighetspriser SNITT Oslo Leilighet Follo Stavanger SNITT Nord-Norge Leilighet SNITT Hordaland

Leilighet, eneboliger og delte boligspriser, Oslo vs Nord-Norge
50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 SNITT Oslo Delte boliger SNITT Oslo Enebolig SNITT Oslo Leilighet

SNITT Nord-Norge Leilighet

10,0
5,0 1990 Kv3 1993 Kv3 1996 Kv3 1999 Kv3 jan. 02 jul. 02 jan. 03 jul. 03 jan. 04 jul. 04 jan. 05 jul. 05 jan. 06 jul. 06 jan. 07 jul. 07 jan. 08 jul. 08 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 jan. 12

SNITT Nord-Norge Enebolig

SNITT Nord-Norge Delt bolig

Ettersom jeg har etablert at boligpriser er hovedsakelig drevet av villigheten av individer til å stadige påta seg mer gjeld og med den kreditten drive priser opp som gjør at boligen virker som en enda sikrere investering så siden denne gjeldsveksten bare har vært mulig med de ekstraordinære lave rentene som Norge har hatt ifra 1996 – 2012. Desto lenger denne boblen blåses opp av kreditt, og desto lavere renter blir satt for å stimulere desto mer risikable lån og desto relativt lavere vil husholdningers margin(altså desto mindre inntekt har de etter å betale renter) for å betjene denne gjelden med høyere renter. Dette øker dermed sensisitiviteten til høyere renter, og det er samtidig da viktig å forstå at renter kan ikke være lave evige. Jeg kommer da til mitt viktigste poeng med at det eksisterer en boligboble.

Til den grad folk ignorerer de fundamentale forhold ved boligeierskap som investering(som bare er utleie), vil det finne sted en sterk økning i dens pålydende pris for eierskap versus dens pålydende pris for å leie. I Norge har aldri pris/leie forhold vært mer skjevt, og mer skjevt fordelt mot at prisene på boliger stiger voldsomt mens leiepriser ikke holder tritt. Det samme skjedde i eiendomskrakket i Kristiania på sene 1800-tallet, og på 1920-tallet, i boligboblen 1984-1992 og den samme har skjedd siden 1993 – 2012 dags dato. Det er når folk begynner å anse en finansiell eiendel utenom dens ”løpende inntekt”(hvis den eies for å få avkastning) og som et godt eksempel på det er boligen som finansiell eiendel fordi dens fremtidige pris-stigningen vil være høyere, når dens tidligere pris-stigningen har avhengt av kredittvekst at man har en/vil få en boble i den eiendelen. Folk sitt grunnleggende rasjonelle motiv for å kjøpe eiendelen er at den kan kjøpes relativt billig nå med den tilbydte kreditten og senere selges til en annen person som har påtatt seg en større gjeldsbyrde for å kjøpe eiendelen. Det avhenger av at fremtidige kjøpere sin villighet til i evig vis på ta seg større(kredittvekst vil vokse) og at de monetære, finansielle bestyrere av Norges banksystem(Norges Bank) vil være villig til å tilby lave renter til hvilken som helst pris. Norges Bank sin historikk de siste 10 årene, later til å være bestemt på å nå deres mål som står i kontrast til det. Hvis de likevel skulle ønske å fortsette den monetære økningen for politiske grunner, så vil pris-stigningen på konsumvarer tilslutt bli så stor at de ikke vil ta igjen pris-stigninger på boliger, folk vil enten ikke ha råd til bolig eller bankene vil heve renten selv og boligboblen vil sprekke sådan.

Noen hevder ofte at byggekostnader er langt høyere og derfor stiger prisene så voldsomt men det er faktuelt feil. Boligpriser har eksplodert i forhold til byggekostnader og det bygges boliger som aldri før. Sist gang det var tilfellet var i boligboblen på sene 80-tallet men all data tyder på at denne boligboblen er langt større i omfang enn noen annen i Norges historie. Noen sluttkommentarer Det hevdes ofte at det er andre drivere i boligprisene blant annet: - Inntektsvekst - Befolkningsvekst Det er gode grunner til at dette ikke er tilfellet, og det er samtidig slik at befolkningsvekst skal ikke på noe grunnlag måtte medføre høyere boligpriser, langt høyere priser på eierskap enn å leie. Jeg har ikke inkludert det her, ettersom det blir for langt å ta hensyn til det men kort sagt er dette argumenter som støttes av teori og empiri. Må renter stige ? Kan de ikke være evig lave ? Det er først viktig å få det for seg hvilken rente det er snakk, ettersom sentralbankens utlånsrente til bankene kan være meget lavt selv om bankenes utlånsrente på bolig er meget høy. Bankenes utlån til boligkjøp avgjøres både av hvor dyrt det er for dem å låne, og deretter hvor risikabelt det er å låne ut til kunder, etterspørselen etter lån og prospektene for tilbakebetaling. På innlån kan bankene låne fra: 1) Sentralbanken (døgnlånsrente) 2) Kunder eller bankkunder 3) Andre banker (interbankrente eller NIBOR) 4) Obligasjoner siden 2007 Sentralbankens rente bestemmer dog rentene på utlånene sine og kan dermed påvirke alle disse finanskildene til bankene. Hvis sentralbanken senker renten eller konkurrende utlån av nylige skapte penger

innebærer dette en økning i pengemengden, spesielt i form av målene M1 og M2. Ettersom økninger i pengemengden på langsikt slår ut i inflasjon, så vil renter på utlån stige likemye som konsumentvarer stiger med og bankene vil legge dette på, uavhengig av hvor mye penger sentralbanken produserer. Bankenes utlån vil bli dyrere for mer risikable ting og ettersom høyere renter på utlån enten pga. sentralbanken hever renten eller at pris-inflasjon prises inn av bankene kollapser boligboblen vil bankene ikke være like villig til å låne ut mer.

Her ser man at siden sent 2009 har utlånsrenten på nye boliglån vært på 4 % til tross for sterke rentekutt av sentralbanken. Inflasjonen som skapes vil enten resultere i at sentralbanken trekker styringsrenten opp eller at bankene begynner å prise inn pris-stigningen. Likeså har Norges Bank vist seg å være disponert mot inflasjon, og de har tidligere foreslått massiv inflasjon for å få boligutlånsrenter ned. Men det er en meget risikabel framgang å satse på inflasjon og eie den eiendelen som inflasjonær kreditt har dyttet opp i 16 år. Det forventbare er at før man når inflasjon eller i forløpet av inflasjon vil renter i realtall(renter justert for konsumprisinflasjon) stige og det vil sprekke boligboblen. Hva myndighetenes politikk vil være og hva slags aktive redningspakker de kan finne på er umulig å vite, men de vil mest sannsynlig redde bankene og muligens forsøke redde boligeiere ved at pensjoner hos myndighetene eller andre offentlige enheter med mye midler må kjøp opp boligene og de finansielle eiendelene basert på boligmarkedet(boliglån, OMF osv.). Men det betyr ikke at boligkjøp likevel vil være en bra investering, det var nettopp politikken ført i USA og en rekke land og boliger har ført falt meget sterkt nasjonalt og enda så i de lokale områdene som er påvirket.

Hva bør tenke over hvis man sitter med bolig ? 1. Eksponering mot prisfall og høyere renter Man bør først og fremst tenke over til hvilken grad man er eksponert for at boligpriser faller og renter på lån stiger. Hvis ens mulighet til å beholde eller tom. hvis målet er fremtidige høyere priser så er man meget utsatt for konsekvensene av at boligpriser faller raskt og kostnaden ved å betjene lånet stiger. Hvis pris-stigningen er irrelevant og man bor der som et langsiktig bo for en selv så er det viktige å få for seg hvor høy rente man kan tåle. Man bør forvente at renter vil før eller siden stige minst 8 % og opptil 15 %, selv om Norges Bank vil kunne utsette ved å fortsette på deres rentekutt en god stund så vil en slik politikk tilslutt medføre meget høye renter. I det tilfellet at man har høy nok og sikker nok inntekt og man er ikke bekymret over konsekvensene ved at boligpriser faller og at den generelle økonomien er i resesjon så kan man ta et lavt fast rente lån. 2. Lånebetingelser Hva er konsekvensene ved at du ikke kan betale ? Har du pantsatt noe annet ? Ingenting eller lite skyldig ? Hvis man besitter et lån basert på din inntekt og den eneste sikkerheten er eiendommen selv, så kan man hvis man ønsker å ta på seg risikoen og simpelthen vedta fast rente og håpe på at Norges Bank vil inflatere gjelden vekk. Hvis renten stiger høyt nok og man ikke kan betale, så mister man alle midlene man har investert men avhengig av avtalen sin skylder man fortsatt ikke gjelden, dette er juridiske bestemmelser som man egentlig bør vite og det vil være beskrevet i avtalen. Har du derimot pantsatt noe mot boligen din, så har du mye risiko knyttet til ditt boliglån. Kommentar: Etter litt undersøking sitter jeg igjen med inntrykket at norsk lov generelt anser lånopptak som en ansvarliggjørelse av lånopptakeren i selve gjelden. Det betyr at man både er skyldig i gjelden uavhengig av om man har solgt alle eiendeler for å betale den ned. Når boligpriser da faller og hvis lånet fortsatt ikke er betalt ned, hvis boligen ikke strekker til for å dekke hele beløpet må også en betale resten av beløpet for hele livet. 3. Inntektsgrunnlag Det er en siste ting som er viktig å ta hensyn, når man vurderer hva man vil gjøre med boligen sin. Det er i hvilken grad sin inntekt er sikker, både i utgangspunktet og i forhold til boligboblen. I utgangspunktet angår det i hvilken stilling man har om den er deltids, tilkalling osv, hvor lenge man har hatt den og hvor viktig man er for bedriften/organisasjonen man arbeider i. I forhold til boligboblen må man først og fremst se om man er spesielt eksponert mot boligsektoren enten som ansatt i en bedrift som bygger, omsetter boliger eller leverer varer/tjenester til sektorer som ligger nærmest boliger. Videre det og være avhengig av industrier med et langsiktig perspektiv på salg av varene de selger er meget farlig, fordi det er nettopp slike industrier som er mest utsatt for nedgangstider som følger oppgangstider i dagens økonomi. Det er også viktig at selvom økonomien i oppgangen både fører til overforbruk fordi folk tror de har mer sparing og mer finansiell eiendom enn de virkelig har, og feilinvestering fordi sparing som er nødvendig for å fullføre mer langsiktige investeringer ikke er tilgjengelige for det at man unngår industrier eller arbeidsplasser som er nært knyttet til kredittvekst. De arbeidsplassene som er mest avhengig av kredittvekst er også de som er mest utsatt for kutt eller avvikling når kredittveksten faller sammen. De siste kommentarene er knyttet til tanker om hvordan man bør unngå å binde opp sin velstand i den samme og ene risikable delen av økonomien.

Generelt er kortsiktig konsumindustrier(matvarer osv.), industrier med mer egenkapital og artikler av en mer nødvendig art, arbeidsplasser som er mer sikre enn andre i finansielle kriser eller i etterkant av kredittbobler sin kollaps. Finansielle eiendeler bør da også unngås oppbevaring i banksektoren og deres tradisjonelle investeringsprodukter(fond, sparingskonto osv.) og generelt kapitalmarkedene. Kontanter ville vært det rimeligste og spare utifra ideen om at kredittvekst vil kollapse(man kan da kjøpe eiendelene som må selges raskt), men dagens holdning og økonomiske teorier vil nok fremme inflasjon over deflasjon og dermed er fysiske edle metaller den mest passende måten å oppbevare midler på. Dette er så klart ikke investeringsråd eller lignende, dette er mine meninger og jeg har simpelthen skrevet disse siste kommentarene ettersom jeg har vært i samme situasjon som en ”uvitende” boligeeier og har måttet undersøke boligmarkedets tilstand og tenkt lenge over hva jeg skulle gjøre. Mitt overbevisning er at enhver som eier en bolig kjøpt de siste 10 årene, eller som har mer enn 20 % av boligens verdi å betale ned bør selge den umiddelbart. Det var det jeg gjorde og ville ha gjort. Hvis man er skremt over ideen om å selge boligen sin, gå simpelthen og kalkuler kostnaden ved å leie i området du nå bor eller kunne bodd i med samme levestandard og sammenligne med de fulle kostnadene ved å nå eie og betjene lånet på boligen. Det er viktig å skjønne at nedbetalingen av boliglånet er IKKE en fremtidig investering, hvor du kjøper en liten del av huset hver måned og dens NÅVÆRENDE verdi men en avbetaling på noe du allerede har kjøpt. Dens nåværende verdi er ukjent ettersom det ikke er lagt ut for salg og har funnet en kjøper til en viss pris, inntil da er ideen om boligens nåværende spekulasjon og fantasi.

Lenker: http://www.magma.no/boligboble http://www.norges-bank.no/upload/import/publikasjoner/penger_og_kreditt/2005-02/riiser.pdf http://www.ssb.no/histstat/ http://www.norges-bank.no/en/price-stability/historical-monetary-statistics/house-price-indicies/ http://www.norges-bank.no/Upload/HMS/PDF/HMSI_chapter9.pdf http://www.scribd.com/doc/54416501/Den-Store-Norske-Boligboblen-av-Ole-R%C3%B8geberg Americas Great Depression – Murray N. Rothbard Economic Depressions:Their Cause and Cure – Murray N. Rothbard Money, Bank Credit and Economic Cycles – Jesus Huerta de Soto Economic recessions and banking reform – Jesus Huerta de Soto Extraordinary Popular Delusions and the Madness of Crowds – Charles Mackay

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful