NOTE DE CURS DREPT FUNCIAR CURSUL NR. 5 Exploatarea terenurilor agricole în România . 1.

Desfiinţarea şi lichidarea fostelor cooperative agricole de producţie . Pentru reconstituirea proprietăţii private asupra terenurilor şi crearea condiţiilor pentru o nouă organizare a exploatării acestora , prin lege , s-a dispus desfiinţarea fostelor cooperative agricole de producţie şi lichidarea acestora . În scopul lichidării patrimoniului fostelor cooperative agricole de producţie , prin decizia Prefecturii a fost constituită o comisie . Comisia de lichidare , constituită în termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a legii nr. 18/1991 , avea obligaţia să procedeze , în termen de 9 luni de la desfiinţarea cooperativei , la realizarea activului şi la plata pasivului acestei unităţi . În acest scop , comisia de lichidare şi-a început activitatea prin efectuarea , împreună cu conducerea unităţii , a inventarierii întregului patrimoniu şi încheierea unui bilanţ care să constate situaţia reală a activului şi pasivului . Comisia a primit în gestiune patrimoniul cooperativei şi actele de evidenţă , asigurând conservarea şi paza bunurilor în condiţii corespunzătoare . După inventarierea patrimoniului şi în baza bilanţului încheiat , comisia de lichidare a procedat la realizarea activului şi la plata pasivului unităţilor agricole cooperatiste . Pentru realizarea activului , comisia de lichidare a procedat la valorificarea bunurilor din patrimoniul unităţii agricole în lichidare . Aceste bunuri au fost vândute , prin licitaţie publică , persoanelor fizice şi juridice , urmând ca din preţul realizat să se achite datoriile de orice fel ale fostei cooperative . Legea a exceptat bovinele şi ovinele , precum şi plantaţiile de vie şi pomi , care au fost atribuite foştilor cooperatori . După realizarea activului , plata pasivului , stabilirea şi acordarea drepturilor ce se cuvin foştilor cooperatori , comisia de lichidare a întocmit o situaţie privind evidenţa muncii efectuate de cooperatorii activi şi veniturile obţinute de aceştia, pe care au înaintat-o organelor judeţene ale Casei de pensii şi asigurări sociale a ţărănimii. După terminarea operaţiunilor de lichidare , comisiile aveau obligaţia să prezinte bilanţul de lichidare şi raportul explicativ compartimentului de control financiar al prefectului , pentru descărcare de gestiune . Legea prevede că bunurile din patrimoniul cooperativelor agricole în lichidare care nu au fost vândute în termen de 1 an de la data desfiinţării cooperativei , trec în domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale , unde acestea sunt situate , fără nici o despăgubire , şi în administrarea primăriilor – art. 29 alin. 7 .

De asemenea , prin lege , anumite bunuri se exceptează de la trecerea lor în proprietatea privată a unor persoane fizice sau juridice , ceea ce înseamnă că ele nu au putut fi valorificate în nici un mod de către comisia de lichidare . Astfel , construcţiile afectate unei utilizări sociale sau culturale trec , fără plată , în regim de drept public , în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea primăriilor – art. 29 alin. 9. După terminarea operaţiunilor de lichidare , registrele şi actele unităţilor desfiinţate s-au predat de către comisie , prin proces-verbal , consiliilor locale care aveau obligaţia să le păstreze timp de 5 ani. 2. Formele actuale de exploatare a terenurilor şi de asociere în agricultură . Exploatarea terenurilor agricole se poate face în mod individual de către deţinătorii lor , dar şi în diferite forme de asociere . Formele de asociere în vederea exploatării terenurilor pot fi : 1. asocieri simple care iau naştere pe bază de înţelegere între două sau mai multe familii , având ca scop exploatarea terenurilor agricole , creşterea animalelor , prelucrarea şi vânzarea produselor . Aceste asocieri se pot constitui prin înţelegere verbală sau scrisă , fără alte formalităţi , cei în cauză stabilindu-şi singuri obiectul de activitate şi condiţiile în care înţeleg să-şi desfăşoare activitatea . În cazul în care asociaţii doresc , ei pot încheia contracte de societate în condiţiile prevăzute de Codul civil . Aceste forme de asociere nu au personalitate juridică . 2. societăţi comerciale cu personalitate juridică , constituite în baza legii nr. 31/1990 privind societăţile comerciale . 3. societăţi agricole cu personalitate juridică constituite în temeiul legii nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură . Arendarea terenurilor se face în condiţiile prevăzute de legea arendării nr. 16/1994 . 3. Societăţile agricole . Societatea agricolă este o societate de tip privat , cu capital variabil şi un număr nelimitat şi variabil de asociaţi , având ca obiect de activitate exploatarea agricolă a pământului , uneltelor , animalelor şi a altor mijloace aduse în societate , precum şi realizarea de investiţii de interes agricol . Exploatarea agricolă poate consta în : organizarea şi efectuarea de lucrări agricole şi îmbunătăţiri funciare , utilizarea de maşini şi instalaţii , aprovizionarea , prelucrarea şi valorificarea produselor agricole şi neagricole , alte asemenea activităţi .

Societatea agricolă , reglementată prin legea nr. 36/1991 , publ. în M.Of. nr. 97/1991 , nu are caracter comercial şi , prin urmare , în raporturile dintre asociaţi , dintre aceştia şi societăţile agricole , precum şi în raporturile dintre societăţile agricole, nu sunt aplicabile dispoziţiile Codului comercial . Uneltele agricole şi alte utilaje , mijloacele materiale şi băneşti , precum şi animalele pot fi aduse în societate în proprietate sau numai în folosinţa acesteia . Terenurile agricole se aduc numai în folosinţa societăţii , asociaţii păstrându-şi dreptul de proprietate asupra acestora . La intrarea în societatea agricolă bunurile mobile sau imobile , precum şi animalele se vor evalua pentru a se determina părţile sociale subscrise de fiecare membru asociat . Obligaţiile societăţii agricole sunt garantate cu patrimoniul social , asociaţii fiind răspunzători numai cu părţile lor sociale . Prin statut se vor determina condiţiile pentru admiterea asociaţilor în societate . numărul minim de asociaţi , care nu poate fi mai mic de 10 , capitalul social format din părţi sociale de valoare egală , a căror mărime nu poate fi mai mică de 10.000 lei fiecare , numărul de părţi sociale pe care îl poate avea un asociat , modul de evaluare a părţilor sociale , în cazul aportului în natură , inclusiv a folosinţei pământului . Societăţile agricole se constituie prin act scris autentificat de notar şi prin statut. Actul de constituire va fi semnat de membrii fondatori , iar semnăturile acestora şi împuternicirile vor fi legalizate de primar. Actul de constituire împreună cu statutul vor fi prezentate notarului public de către împuterniciţii membrilor fondatori ai societăţii . Actul de constituire va cuprinde ; - denumirea şi forma societăţii , - obiectul activităţii , - numele , prenumele şi domiciliul asociaţilor, - valoarea părţilor subscrise şi vărsate de fiecare asociat , - felul răspunderii asociaţilor , - numele şi prenumele administratorilor şi cenzorilor desemnaţi , - numele şi prenumele persoanelor care au semnătură legală, - numele şi prenumele peroanelor asociate , împuternicite pentru îndeplinirea formalităţilor de constituire . Statutul va cuprinde , în afara celor prevăzute mai sus , următoarele elemente : - enumerarea activităţilor ce constituie obiectul societăţii şi delimitarea sa teritorială , - durata societăţii , - sediul societăţii , - prevederi referitoare la constituirea , majorarea sau diminuarea capitalului social, - modul de vărsare a părţilor sociale subscrise şi de restituire a lor , - modul de admitere , retragere sau excludere a asociaţilor,

- regulile privind desemnarea , componenţa şi funcţionarea consiliului de administraţie , a comisiei de cenzori , a comitetului de direcţie , dacă este cazul , competenţele , îndatoririle şi responsabilităţile acestor organe , - modul de convocare a adunării generale , modul de deliberare , condiţiile de validitate a hotărârilor , precum şi atribuţiile adunării generale , - reguli privind ţinerea evidenţei contabile , - modul de împărţire a profitului şi pierderilor , - dispoziţii referitoare la dizolvarea şi lichidarea societăţii agricole , - orice alte clauze necesare . Cererea de înscriere a societăţii agricole , însoţită de actul de constituire şi statut ambele în patru exemplare , se depune la judecătoria în circumscripţia căreia îşi va avea sediul societatea . La aceasta se vor anexa şi specimenele de semnătură a împuterniciţilor care o reprezintă . Judecătorul va examina actul de constituire şi statutul şi , dacă acestea îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege , va dispune , prin încheiere , înscrierea societăţii agricole în registrul rezervat anume acestor societăţi . De la data înscrierii , societatea agricolă dobândeşte personalitate juridică . Încheierea judecătoriei se va afişa , în extras , la sediul acesteia şi a consiliului local pe raza căruia îşi are sediul societatea , urmând a se publica în Monitorul oficial al României . Orice modificare a statutului trebuie să fie hotărâtă de adunarea generală . Hotărârea nu este opozabilă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de înscriere în registrul societăţilor agricole . Societăţile agricole îşi pot înfiinţa , pe baza hotărârii adunării generale , una sau mai multe sucursale sau filiale în orice localitate , dar numai cu condiţia ca acestea să fie înscrise în registrul societăţilor agricole . Organele de conducere ale societăţii agricole sunt : consiliul de administraţie şi adunarea generală . Consiliul de administraţie este compus dintr-un număr de 3-13 membri aleşi dintre asociaţi . Consiliul de administraţie este ales de adunarea generală pe un anumit termen . Acesta reprezintă societatea în justiţie şi faţă de terţi . Adunarea generală este constituită din totalitatea asociaţilor unei societăţi agricole . Adunarea generală are următoarele atribuţii principale : - să aprobe şi să modifice bilanţul , bugetul de venituri şi cheltuieli , - să fixeze suma necesară până la care consiliul de administraţie poate angaja societatea în cursul anului , - să aprobe structura culturilor ce se vor înstrăina , modul de angajare şi execuţie a lucrărilor agricole , retehnologizările şi investiţiile , importurile de bunuri şi mijloace , modul de desfacere a produselor agricole şi late operaţiuni legate de activităţile productive ale societăţii , - să aleagă membrii consiliului de administraţie şi cenzorii , - să delibereze asupra rapoartelor de control , - să hotărască asupra modificării sau completării statutului , - să hotărască asupra dizolvării societăţii sau schimbării obiectului de activitate ,

- să hotărască asupra oricăror alte măsuri necesare . Prin încetarea persoanei juridice se înţelege sfârşitul calităţii de subiect colectiv de drept civil al acestei persoane . Legea stabileşte trei moduri de încetare a existenţei persoanei juridice , şi anume : comasare , divizare totală şi dizolvarea urmată de lichidare . Hotărârea adunării generale şi , respectiv, a judecătoriei prin care s-a dispus dizolvarea societăţii agricole , se înscrie în registrul acelei societăţi şi se publică în Monitorul oficial al României . Arendarea bunurilor agricole . Sediul acestei materii îl reprezintă legea nr. 16/1994 denumită legea arendării , act normativ care reglementează condiţiile generale şi speciale , ce trebuiesc îndeplinite pentru a lua naştere şi a produce efecte un raport juridic de arendare . Legea arendării - publ. în M.Of. nr. 91/1994 , a fost completată şi modificată prin legea nr. 58/1995 şi legea nr. 65/1998 . Potrivit legii arendării nr. 16/1994 , prin arendare se înţelege contractul încheiat între proprietar , uzufructuar sau alt deţinător legal de bunuri agricole numit arendator şi arendaş , cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi . Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaţiune reglementat prin art. 1454-1469 din Codul civil . Contractul de arendare are ca obiect bunurile agricole . potrivit art. 1 alin. 2 din lege , prin bunuri agricole care pot fi arendate înţelegem terenurile cu destinaţie agricolă , animalele , construcţiile de orice fel , maşinile , utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole . Contractul de arendare se încheie în formă scrisă , în atâtea exemplare câte părţi sunt , plus un exemplar care se depune la consiliul local , în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate , în termen de 15 zile de la data încheierii . Contractul se înregistrează într-un registru special , ţinut de secretarul consiliului local . Forma scrisă a contractului de arendare este o condiţie de validitate – ad validitatem , întrucât , potrivit legii , sunt valabile şi opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris şi înregistrate la consiliul local – art. 6 alin. 4 . Durata contractului de arendare se stabileşte de către părţi. Contractul de arendare poate fi reînnoit potrivit înţelegerii părţilor. Dacă nu este reînnoit , contractul de arendare încetează la expirarea termenului pentru care a fost încheiat . El poate înceta şi înainte de împlinirea termenului , prin acordul părţilor . Contractul de arendare va cuprinde : - părţile contractante şi domiciliul sau sediul acestora , - obiectul contractului , complet şi precis determinat . Obiectul contractului trebuie să cuprindă descrierea amănunţită a bunurilor agricole arendate , inventarul acestora şi planul de situaţie al terenurilor .

obligaţiile fiecărei părţi , expres şi complet menţionate, durata arendării , arenda , modalităţile şi termenele de plată ale acesteia , răspunderea fiecărei părţi . Orice suprafaţă de teren sau orice alt bun agricol ce se va reţine de către proprietar, uzufructuar sau deţinător legal se vor specifica separat în contract ; - alte clauze convenite de părţi şi permise de lege . Contractele de arendare încheiate cu nerespectarea acestor condiţii de fond şi de formă , sunt nule sau anulabile . Legea interzice , de asemenea , subarendarea totală sau parţială şi oficiile de arendaşi , dispunând că orice act de subarendare este nul – art. 22 . Părţile contractului de arendare sunt : - proprietarul , uzufructuarul sau alt deţinător de bunuri agricole , în calitate de arendator , - arendaşul. Părţile contractului de arendare trebuie să îndeplinească condiţii generale de a contracta , ele trebuind să aibă , în primul rând , capacitate juridică civilă . Au capacitate juridică civilă , persoanele fizice majore şi persoanele juridice înfiinţate şi înregistrate în mod legal. Pentru a putea fi arendaşi , legea stabileşte şi unele condiţii speciale – art. 3 alin. 2 şi 3 . Părţile contractului de arendare au următoarele obligaţii principale : 1. arendatorul : - să predea bunurile arendate la termenul şi în condiţiile stabilite , - să garanteze pe arendaş de evicţiunea totală sau parţială , - să execute toate celelalte obligaţii prevăzute în contract . 2. arendaşul : - să folosească bunurile arendate , ca un bun proprietar , în condiţiile stabilite . El nu poate schimba categoria de folosinţă a terenului decât cu acordul prealabil dat în scris de proprietar şi în condiţiile legii . - să menţină potenţialul productiv al bunurilor arendate , - să restituie la încetarea contractului , bunurile arendate , - să plătească arenda la termenele şi în modalităţile stabilite , - să execute toate obligaţiile contractuale. Impozitele şi taxele datorate , potrivit legii , pentru bunurile agricole arendate , sunt în sarcina proprietarului , uzufructuarului sau deţinătorului legal. Părţile contractului de arendare au şi anumite drepturi , astfel . 1. Arendatorul , în calitate de proprietar sau posesor al bunului arendat , are dreptul de a controla oricând modul în care arendaşul administrează bunul respectiv. 2. Arendaşul are la rândul său , următoarele drepturi : - arendaşul persoană fizică are un drept de preemţiune , în cazul vânzării terenurilor agricole arendate , situate în extravilan , care se exercită în condiţiile legii .

-

- în calitate de producător agricol , arendaşul beneficiază de facilităţile de creditare şi impozitare , prevăzute de actele normative în vigoare . - la încetarea contractului arendaşului , I se poate recunoaşte , prin hotărâre judecătorească , un drept de retenţie cu privire la contra pretenţiile sale faţă de arendator , izvorâte din contract . Arenda reprezintă preţul pe care arendaşul îl plăteşte în schimbul folosinţei şi exploatării bunurilor agricole . Plata arendei se poate face potrivit înţelegerii părţilor contractante şi se execută la termenele şi la locul stabilite în contract. În privinţa răspunderii părţilor contractante,legea prevede că acestea pot stabili , prin contract , cazurile şi limitele suportării daunelor produse de calamităţile naturale . De asemenea , ele pot să prevadă suportarea pierderilor totale sau parţiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forţă majoră. În lipsă de stipulaţie contrară în contract , riscul pierii fortuite a recoltei ( grindină , inundaţii ) este suportat de arendaş . Dacă contractul s-a încheiat pe un an şi , înainte de a fi culeasă , a pierit cel puţin jumătate din recoltă ( în raport de o recoltă mijlocie ) , arendaşul are dreptul să ceară o reducere proporţională din arendă .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful