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“DESALOJO

"
Nuevo art. 680 ter
Esta novísima reforma incorpora el art. 680 ter -que establece obligatoriamente el

reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda-, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o deshonesto. Siguiendo los lineamientos del art. 479 del CPCCN, el reconocimiento impuesto refiérese al de lugares o cosas, se trata del inmueble objeto de la litis y, el magistrado también podrá, conforme el inc. 2º de dicha norma, disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y, de acuerdo al inc. 3º, en orden al art. 475, mandar confeccionar planos, relevamientos, fotografías, filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucción de hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, según el art. 326 inc. 2º del CPCCN., sin intervención de la parte contraria, pero con asistencia del “defensor oficial”, según los lineamientos del art. 327 de dicho código.

IV. Agregado del art. 684 bis
Una segunda modificación consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual, un trámite de lanzamiento inmediato del inmueble, a solicitud del actor y previa caución real, conforme el procedimiento del art. 680 bis para la expulsión de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte, a más de ejecutarse la caución, cuando se probare que el primero obtuvo la medida, ocultando hechos o documentos que prueben la relación locativa o el pago de alquileres.

V. El art. 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo

1. Alcances.
Dispone la nueva norma el reconocimiento judicial imperativo, en las pretensiones de desalojo fundadas en las siguientes causales: a) cambio de destino; b) deterioro del inmueble; c) obras nocivas; d) uso abusivo; e) uso deshonesto; f) falta de pago; g) vencimiento del plazo; h) intrusión.

2. Análisis de cada causal:
Como paso previo al análisis de cada causal específica de desahucio contempladas por este artículo, mencionaremos la clasificación que prima en la doctrina, sobre las causales de desalojo (Rocca, Ival, Contratos y procesos de locación, Fedye, Bs. As., 1977, ps. 468 y sig.), excluyendo las que oportunamente perdieron vigencia por las derogadas leyes de emergencia en materia de alquileres, tan dañinas al mercado locativo y que estancaron nuestro desarrollo inmobiliario.

1137 y 1197 del Cód. Rescisión pactada. 1505 Cód. 3º Cód. 1564 Cód.091) En contrato por plazos menores a los mínimos legales arriba aludidos. Esta causal en principio de encuentra Omisión por el locatario de cumplir con mejoras acordadas a su cargo y. 1507 y 1559 Cód. como principio general. Civil). en el supuesto de falta de pago de alquileres. 1555. correspondiendo el dominio a su cónyuge. acumulándose también a veces con la causal de obras nocivas. Causales resultantes de las normas generales de los contratos: Son éstas una consecuencia directa del concepto de contrato en los moldes tradicionales de nuestro Derecho Civil. Falta ccts. en los supuestos que el plazo contractual haya excedido ese lapso (art. (arts. aunque no cause perjuicio (arts. 1198 Cód. Obras nuevas realizadas por el locatario. vencidos los 10 días desde la intimación de pago (art. formulada una preintimación a cumplir y pasados los 15 días posteriores. de la valuación fiscal del inmueble locado (art. 21. cuando el locatario de vivienda muda ese destino a una actividad comercial. 1579 Cód. Civil) y. ante circunstancias extraordinarias e imprevisibles (art. a) Cambio de destino: Se presenta el supuesto más común. Civil) Abandono del bien locado por el locatario. Causas legales específicas: Vencimiento de los 10 años de locación. que demandado el Destrucción total del inmueble locado.3. 5º ley 23. cuando los ha dado en locación el marido. en no la 49 de las uso realiza abusivo (art. Rescisión por imperio de la ley. Civil). aumento de la capacidad locativa por mejoras a realizar por el locador o en los casos de construcción no menor del 10%. 1507 Cód. ley (art. 1507 Cód. Civil).342). 5. sin dejar “persona que haga sus veces” (art. 1559 y Cesiones o subarriendos prohibidos por la ley o por el contrato (arts. Civil y subsumida cumplimiento. por caso fortuito (art. Civil). Uso diferente o distinto. 4. Civil). Uso abusivo que perjudique de pago de dos períodos consecutivos Cód. 1504. Civil). Vencimiento del plazo máximo de 5 años. Civil) Vencimiento de los términos mínimos legales según el destino (Art. Civil). que fueren nocivas. Civil y 2º ley 23. automática o no. Causas resultantes de normas especiales sobre capacidad: Se refieren a los arrendamientos de bienes de la mujer casada y del menor de edad en determinadas condiciones. 1507 y 1583 Cód. debido a construcciones que . 1521 y 1604 inc. de alquiler (art. Civil). 1566 1567 Cód. Civil).091) Rescisión originada en la declaración judicial de excesiva onerosidad sobreviniente. Cód. 1204 Cód. sin resultado positivo (art. con referencia a incumplimientos determinados en el contrato (arts. dada en caso de incumplimiento de prestaciones. según convención.

1559 a 1563 del Cód. Civil). ante la intimación previa cursada a ese fin. Recordemos que el art. 1503 y 1507 Cód. f) Falta de pago: Se supone referido al impago de alquileres de dos períodos consecutivos . no rige el plazo de gracia que prevé el art.H. o los impuestos territoriales integran el alquiler. procede el desalojo (art. a demandar la resolución del contrato. e) Civil).También quedan ante ese supuesto. en su caso.se realizan para la adaptación funcional. c) Obras nocivas: Cuando el locatario realiza obras que perjudiquen el inmueble. Civil. el locador estará habilitado por el art. 1204 del Cód. modifiquen o perjudiquen. 1606 Cód. Civil y 5º ley 23. 1566 del Cód. también procede la resolución por falta de pago de los alquileres. ya que cuando el destino estuviere expresado en el contrato.091). Procede el desalojo conforme se desprende de los arts. Civil. Civil. el desalojo procede de inmediato (arts. 1504 del Cód. a más de los daños y perjuicios. En el supuesto de resolución por esta causal. el locador puede exigir el desalojo. 1566 del Cód. d) Uso abusivo: Origínase este supuesto. Obra nociva es la que daña o resulta perniciosa para el inmueble locado. para demandar la rescisión culpable de la locación o la supresión de las causas del perjuicio. sea culposo o intencional y causado por el mismo inquilino o por sus convivientes. Civil. El art. cuando el inmueble es usado desaprensivamente por el locatario. resueltos los subarrendamientos (art. También el art. lo dispone así el art. 1559 legitima activamente al locador. el goce del inmueble deberá ser conforme a su naturaleza o al que la costumbre del lugar le hace servir . si no estuviere determinado. al locatario que cambia supuesto de muda el de destino (y destino también de obras locativo." . 1579 Cód. 1566 habilita al locador para accionar por resolución contractual. el locatario no puede cambiarlo y. 1555 del código prohíbe el cambio de destino y aunque ello no le traiga perjuicio alguno al locador. Uso deshonesto: Al utilizarse el bien para fines deshonestos. en el b) Deterioro del inmueble: Si el inquilino realiza obras o trabajos en el inmueble locado que lo alteren. Civil. dependientes o huéspedes. nocivas). Si hay cláusula contractual estableciendo que las expensas de la P. incluso causándole daño o deterioro. Caería en esta causal quien viola lo dispuesto por el art.