Universitatea OVIDIUS Constana Departamentul ID-IFR Facultatea de Drept i Stiine Administrative Specializarea Stiine Administrative Forma de nvmnt ID / IFR

Anul de studiu II Semestrul I Valabil ncepnd cu anul universitar 2010-2011

Caiet de Studiu Individual

pentru Dreptul de proprietate i alte drepturi reale

Coordonator disciplin:Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Unitatea de nvare nr.1

Patrimoniul, drepturile patrimoniale i bunurile

Cuprins PATRIMONIUL I DREPTURILE PATRIMONIALE

Patrimoniul. Structura general a noiunii de patrimoniu: a) Noiune i definiie; b) Elementele patrimoniului; B)Caracterele juridice; C)Funciile patrimoniului; Drepturile patrimoniale: a)Drepturile reale.Definiie.Clasificare; b)Drepturile de crean. Definiie; c) Drepturile potestative; 1.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale referitoare la instituiile juridice a patrimoniului i a drepturilor patrimoniale 1.2 Patrimoniul. Structura general a noiunii de patrimoniu a) Noiune
Codul civil sau alte legi nu conin o definiie a patrimoniului, dei numeroase texte legale fac referiri la aceast noiune. Cu titlu de exemplu, art.1718 C.civ. care reglementeaz gajul general i care dup cum vom observa, constituie fundamentul teoriei patrimoniului, art.1781 referitor la separaia patrimoniului defunctului de acela al motenitorului, art.26 lit.e din Decretul nr.31/1954 privitor la persoanele fizice i juridice, etc. n accepiune curent prin patrimoniu se nelege averea sau avuia unei persoane.n sens mai larg(lato sensu), se vorbete de patrimoniu public(bunoar, Legea apelor din 1996 n art.1 alin.2), ori n alte situaii de patrimoniu cultural care include bunurile culturale ale unei naiuni ca, operele de art, monumentele, etc. Se mai poate vorbi, deasemenea de un patrimoniu geografic(solul), de un patrimoniu biologic(flora i fauna) i de un patrimoniu lingvistic. Ne intereseaz ns sensul tehnic, juridic al acestei noiuni. Cuvntul patrimoniu, provine din latinescul patrimonium, acest cuvnt derivnd de la pater famillias, care era proprietarul ntregii averi familiale. Noiunea avea i un caracter real pentru c desemna bunurile unei familii, bunuri care se transmiteau din tat n fiu.Juritii romani nu au definit patrimoniul, dar au surprins elementele sale. Dup distincia lui Gaius rezult c patrimoniul este alctuit din dreptul de proprietate i din drepturile reale i persoanele, acestea din urm putnd figura la activ ca i creane, sau la pasiv ca datorii. Este curios faptul c romanii nu au simit nevoia de a grupa drepturile i

obligaiile ntr-un tot unic, nu pe timpul vieii unei persoane, ci la ncetarea ei din via, la motenire(hereditas). Pentru a ne ntoarce la sensul contemporan al noiunii de patrimoniu, este necesar s anticipm distinciile sau clasificarea drepturilor patrimoniale, deoarece, patrimoniul dup cum vom observa se refer exclusiv la sfera drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Astfel, drepturile i obligaiile unei persoane pot s poarte asupra unor bunuri determinate considerate ut singuli fa de celelalte drepturi i obligaii ale aceluiai subiect de drept. Dup cum ve-i observa pe parcursul studierii materiei, sub acest aspect am calificat drepturile reale i de crean, mobiliare i imobiliare, corporale i incorporale. Dar de alt parte, drepturile i obligaiile pot s poarte asupra unui ansamblu de bunuri, adic asupra unei universaliti. Tradiional se distinge ntre universalitatea de drept(de jure)-patrimoniul i diverse universaliti de fapt(de facto)-dup cum vom studia, aceast universalitate reprezint o grupare de bunuri mai mult sau mai puin omogene care prin voina proprietarului este considerat i tratat ca bun unic(Ex.fondul de comer care constituie un ansamblu de bunuri mobile i imobile, corporale sau incorporale n scopul atragerii clientelei i obinerii de profit, sau uzufructul constituit asupra unei turme de vite(art.556 C.civ),etc). Universalitile de fapt nu nglobeaz totalitatea drepturilor i obligaiilor unei persoane, ele fiind fraciuni de patrimoniu, sau ntr-un alt termen subpatrimoniu, deoarece nu cuprind un activ i un pasiv. Unii autori francezi susin c pe lng aceste dou tipuri de universaliti, trebuie s i se fac loc i unui ansamblu care reunete bunurile de producie i munca omului n cadrul unei intreprinderi. Singura universalitate de jure(de drept) admis n dreptul nostru este cea care se numete patrimoniu.n consecin, literatura noastr juridic a definit prin numeroase fraze noiunea de patrimoniu, dar v prezint dou dintre cele mai sugestive: a)patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale aparinnd unei persoane fizice sau juridice determinate, privite ca o sum de valori active i pasive, strns legate ntre ele. b)patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor care au valoare economic, aparinnd unei persoane. Foarte important de subliniat faptul c bunurile nu intr n definiia patrimoniului deoarece n concepia Codului civil drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri.S-a observat ndreptit, c dac n patrimoniu ar fi incluse alturi de drepturile patrimoniale i bunurile care formeaz obiectul acestora, s-ar ajunge la o dublare a valorii economice ceea ce ar denatura raportul activ-pasiv. Din cuprinsul definiiei patrimoniului se pot desprinde urmtoarele idei: a)patrimoniul este compus dintr-un activ i un pasiv, nsemnnd c drepturile au acelai titular iar bunurile reunite acelai proprietar. Coeziunea acestui ansamblu este fungibilitatea elementului activ i a elementului pasiv; b)drepturile care-l compun sunt patrimoniale, evaluabile n bani. De aceea cnd spunem patrimoniu, spunem implicit pecuniar, de unde rezult c cele care nu au o asemenea expresie vor rmne prin natura lor n afara patrimoniului-de aceea ele sunt numite drepturi extrapatrimoniale sau nepatrimoniale. c)patrimoniul este distinct de bunurile care l compun la un moment dat. El exist indiferent de schimbrile i modificrile care se produc cu drepturile i obligaiile care-i alctuiesc coninutul.

b) Elementele patrimoniului
Aa cum am amintit patrimoniul este compus ntre activ i pasiv, el prezint ntruchiparea drepturilor i obligaiilor unei persoane. Renumitul prof.univ.dr.O.Ungureanu, spunea c patrimoniul amalgameaz drepturile i obligaiile cu coninut economic. ns ca expresie

contabil n el se distinge un activ i un pasiv. a)Activul patrimonial este alctuit din drepturile patrimoniale, adic acele drepturi care pot fi exprimate n bani, adic drepturile reale(ex.dreptul de proprietate asupra apartamentului, dreptul de uzufruct asupra unor tere bunuri, etc), drepturile de crean(ex.dreptul de a primi preul asupra bunului vndut, etc), precum i unele aciuni n justiie cu privire la respectarea drepturilor asupra unui bun(ex.aciunea n revendicare a unui bun). Aa cum am artat, n patrimoniu nu sunt cuprinse drepturile care nu au o semnificaie economic i nu sunt susceptibile de o evaluare n bani. Nu vor fi totui considerate n afara patrimoniului, drepturile asupra unor bunuri insesizabile sau cele care sunt exclusiv ataate persoanei, cum ar fi dreptul de a revoca o donaie pentru o ingratitudine. b)Pasivul patrimonial este compus din datoriile(obligaiile, sarcinile) care pot fi evaluabile n bani.Ele constau n obligaia de a da, obligaia de a face sau obligaia de a nu face ceva ce ar fi putut face dac titularul nu s-ar fi obligat la abinere.Pasivul este cel care face din patrimoniu o universalitate in jure, care ipotetic poate depi o simpl colecie de bunuri. Aceste dou componente ale patrimoniului(activ i pasiv) nu pot fi disociate.A dobndi un patrimoniu nu nseamn numai a deveni proprietarul bunurilor care-l compun, ci nseamn deopotriv a deveni debitorul datoriilor care l greveaz. Sub acest aspect, patrimoniul este indivizibil. Att activul ct i pasivul sunt susceptibile de o evaluare pecuniar. Dac primul l depete pe al doilea, se poate admite c numai soldul este cel care formeaz patrimoniul. Invers, dac cel de al doilea l depete pe primul nu trebuie s concluzionm c patrimoniul nu mai exist;el exist dar este negativ. Este necesar s subliniem faptul c activul patrimoniului se ntinde pe dou planuri distincte:1) al capitalului; 2) al veniturilor. Aadar din punct de vedere economic, activul poate fi mprit n: -capital-care reprezint expresia valoric a bunurilor dintr-un patrimoniu i care la rndul su poate fi: a)productiv(ex.un imobil nchiriat, o sum de bani mprumutat care produce dobnd, etc); sau: b)neproductiv (un imobil nenchiriat,etc); -venituri, care reprezint valori direct legate de activitatea persoanelor. Considerm faptul c, capacitatea de munc a unui individ nu constituie un element al patrimoniului su. ntr-adevr, fora de munc-spre deosebire de salariile care deriv din ea-nu face parte din patrimoniu deoarece, dei ea are o semnificaie economic, este strns legat de corpul uman iar acesta este n afara patrimoniului.

c) Caracterele juridice
1. Patrimoniul este o universalitate juridic Aceast trstur semnific faptul c, patrimoniul este o totalitate sau o mas de drepturi i obligaii patrimoniale care aparin unei persoane. Patrimoniul nglobeaz-aa cum am mai artat-un activ compus din drepturile unui titular iar bunurile n ansamblul lor, acelai proprietar n persoana titularului i un pasiv, adic toate datoriile sau obligaiile patrimoniale ale aceleiai persoane. Exist o corelaie esenial ntre activ i pasiv, fcnd ca drepturile s corespund obligaiilor. Drepturile i obligaiile privite singular sunt distincte de universalitate(universitas juris), fapt care conduce la concluzia potrivit creia, patrimoniul este independent de schimbrile i modificrile care se produc cu drepturile i obligaiile care-i alctuiesc coninutul. 2. Unicitatea patrimoniului Aceasta presupune c o persoan fizic sau juridic nu poate avea dect un singur

patrimoniu i c orice persoan are un patrimoniu, chiar dac ea are numai datorii. Altfel spus, niciun patrimoniu fr o persoan i nici o persoan fr patrimoniu. Unicitatea patrimoniului deriv din unitatea subiectului care este titular al patrimoniului. 3.Inalienabilitatea patrimoniului Aceasta nseamn c persoanele nu pot transmite prin acte ntre vii ntregul lor patrimoniu. Bineneles, nimic nu se poate opune ca o persoan s cedeze prin acte inter vivos(vnzare, donaie, etc), toate bunurile pe care le posed la un anumit moment dat. Dar vnzarea n prezent(actual) a bunurilor pe care le va obine n viitor este n principiu prohibit. Apoi ea nu poate ceda datoriile sale, adic s-i oblige pe creditorii si s accepte un alt debitor n locul su. Aceasta pentru c, creditul a fost ncredinat unei persoane determinate i nu alteia cu care debitorul ar dori s se substituie. Transmiterea ntregului patrimoniu al unei persoane fizice, se face prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului.n acest caz motenitorii culeg nu numai unul sau altul din bunurile defunctului ci ansamblul datoriilor sale. n aceast materie, deci trebuie s se fac distincia ntre cesiunea ntre vii(cesio inter vivos) i cesiunea pentru cauz de moarte(cesio mortis causa). n cazul persoanelor juridice aceast transmisiune are loc n momentul ncetrii lor, n urma reorganizrii prin comasare i prin divizare total. 4.Divizibilitatea patrimoniului Personalitatea fiind indivizibil, i cum patrimoniul este o emanaia a personalitii, o persoan nu poate avea dect un singur patrimoniu. Sub acest aspect criticile la adresa teoriei clasice au fost cele mai virulente deoarece chiar legea prevede situaii frecvente n care aceeai persoan apare ca titular a dou patrimonii distincte. Patrimoniul, este de regul unic el este ns divizibil n mai multe mase de drepturi i obligaii fiecare avnd un regim juridic bine determinat(quasi patrimonia). Astfel, pentru persoanele fizice divizibilitatea patrimoniului este prevzut de lege(ex.n cazul soilor unde deosebim ntre masa bunurilor comune dobndite n timpul cstoriei prevzut de art.30 din C.fam. i masa bunurilor proprii ale fiecrui so prevzut de art.31 C.fam.). ntradevr, soii pot avea n patrimoniul lor att bunuri proprii ct i bunuri comune.Bunurile comune-potrivit art.30 din C.fam.-sunt bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei.Aceste bunuri nu pot fi urmrite dect de ctre creditorii comuni ai soilor, iar numai n caz de nendestulare a lor aceti creditori vor putea urmri i bunurile personale ale soilor. De alt parte, creditorii personali ai fiecrui so, nu pot urmri dect bunurile proprii, iar numai n cazul n care ei nu s-ar ndestula din aceast categorie de bunuri, vor putea cere mprirea bunurilor comune pentru ca astfel s-i satisfac creana din bunurile cuvenite soului debitor. O alt situaie n care opereaz divizibilitatea patrimoniului este cazul acceptrii motenirii sub beneficiu de inventar, pentru ca motenitorul s rspund pentru obligaiile defunctului n limitele valorii activului patrimonial lsat de ctre defunct, adic intra vires hereditas. n acest caz totul se petrece ca i cum motenitorul ar avea dou patrimonii:al su propriu i acela care-l culege prin succesiune; alminteri s-ar ruina ori motenitorul, ori creditorii defunctului. Tot divizibilitate exist i n cazul separaiei de patrimonii cerut de creditorii defunctului i cnd nu are loc confuziunea de patrimonii( art.781, 784 i 1743 C.civ)-aici scopul este de a nu opera confuziunea ntre patrimoniul lsat de de cujus i patrimoniul motenitorilor care pot fi insolvabili. Altfel, dac nu s-ar obine separarea de patrimonii, poate opera confuziunea, iar creditorii defunctului vor veni n concurs cu creditorii motenitorilor, fiind astfel de neconceput ca creditorii unei persoane solvabile s piard ceea ce le-a fost dat i ceea ce ar putea obine, pentru c debitorul lor moare i c i convine debitorului su solvabil s accepte succesiunea. Fa de aceste exemple de divizibilitate a patrimoniului prevzute de lege, poate exista i o

divizibilitate voluntar cnd de pild, un comerciant i poate diviza patrimoniul ntr-o grup de drepturi i obligaii care alctuiesc un fond de comer afectat unei activiti comerciale. Mai trebuie reinut faptul c o societate comercial are ntotdeauna un patrimoniu propriu, distinct de acela al asociailor. Bunurile societii constituie gajul general al creditorilor societii i nu al creditorilor particulari ai asociailor.

d) Funciile patrimoniului
Patrimoniul prezint o importan practic deosebit i anume: -constituie gajul general al creditorilor chirografari; -explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal; -face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor, deci explic devoluiunea succesoral a drepturilor i obligaiilor; 1.Patrimoniul i dreptul de gaj general al creditorilor chirografari Patrimoniul reprezint singura garanie general a creditorilor chirografari.n acest sens, art.1718 C.civ. statueaz:Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini datoriile sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Acest text citat instituie aa numitul drept de gaj general al creditorilor. Creditorii chirografari-dup cum se cunoate-sunt acei creditori care nu dispun de o garanie real(gaj, ipotec sau privilegiu) prin care s le fie asigurat creana, ei avnd drept garanie ntregul patrimoniu al debitorului privit n ansamblu, ca o universalitate juridic;deci nu este vorba de unul sau altul din bunurile debitorului, ci de ansamblul bunurilor care compun patrimoniul. Trebuie reinut c sintagma gaj general nu trebuie confundat cu dreptul de gaj care este o garanie special a creditorilor gajiti;acesta este un drept real accesoriu dreptului de crean care confer atributele de urmrire i de preferin. Gajul general nseamn dreptul creditorului de a urmri oricare din bunurile ce se afl n patrimoniul debitorului pentru a-i realiza creana, fr ns a-l putea opri pe acesta s le nstrineze. Rezult c creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul procedurii de executare silit precum i bunurile ce vor intra n patrimoniu(aa-zise bunuri viitoare) pn la realizarea integral a dreptului de crean. 2. Subrogaia real cu titlu universal Subrogaia(adic nlocuirea) este de dou feluri: a)subrogaia personal i b)subrogaia real. a)Subrogaia personal const n situaia n care ntr-un raport juridic o persoan este nlocuit cu alta. De ex., dac 2 debitori sunt obligai la plata unei datorii fa de un creditor, n cazul n care unul dintre ei achit singur ntreaga datorie, debitorul pltitor se subrog n drepturile creditorului pltit i va putea urmri pe cellalt debitor pentru partea ce revenea acestuia. b)Subrogaia real reprezint nlocuirea unui lucru cu un alt lucru i ea poate fi: 1)subrogaie real cu titlu universal i 2) subrogaie real cu titlu particular. (Ex.dac dintr-un patrimoniu este vndut un lucru, locul lui este luat de preul ncasat care la rndul su, va putea fi nlocuit cu un alt lucru achiziionat din preul obinut). 1)Subrogaia real cu titlu universal presupune nlocuirea automat a unei valori cu alt valoare n cuprinsul unui patrimoniu. Spunem c este cu titlu universal deoarece nlocuirea unei valori cu alta se face fr a lua n considerare individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu. Aceast nlocuire se produce automat dar nu n baza unei prevederi legale. Subrogaia real cu titlu universal prezint desigur i o importan practic. De ex.-n cazul n care mai muli motenitori dobndesc mpreun un patrimoniu i vor s ias din indiviziune prin mprirea bunurilor. Acele bunuri care nu pot fi comod mprite n natur vor fi nstrinate iar

sumele obinute vor lua locul bunurilor. Alt exemplu privete efectele anulrii hotrrii judectoreti declarative de moarte a unei persoane cnd, dac motenitorii prezumtivi au nstrinat o parte din bunuri cu titlu oneros unor teri de bun credin, actele lor vor rmne valabile. Dar locul acelor bunuri va fi luat de sumele de bani primite de succesorul prezumtiv de la terii dobnditori. 2)Subrogaia real cu titlu particular nseamn nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun privit izolat(ut singuli). n acest caz nefiind vorba de nlocuirea unei valori cu alt valoare, subrogaia opereaz numai dac este prevzut expres de lege. Exist o astfel de subrogaie n cazul prevzut de art.1721 C.civ care statueaz c n situaia n care un imobil ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se strmut asupra sumei primite cu titlu de indemnizaie, de asigurare sau, dup caz, asupra despgubirii primite de la autorul prejudiciului. De asemenea, ipoteza art.51 din Legea 18/1991 privind fondul funciar referitoare la schimbul de terenuri care prevede c prin schimburile efectuate fiecare teren dobndete situaia juridic a terenului nlocuit, etc. 3.Transmisiunea universal i cu titlu universal Transmisiunea universal are loc atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu de la o persoan la alta n timp ce transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracional(fracie ordinar, zecimal, procent) a ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane. Suntem n prezena unei transmisiuni universale, de exemplu, atunci cnd o persoan decedeaz iar patrimoniul lsat, integral, este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. Dimpotriv, n ipoteza n care patrimoniul susccesoral este dobndit pe cote pri de doi sau mai muli motenitori ne vom afla n prezena unei transmisiuni cu titlu universal. Aadar, succesibililor nu li se va da unul sau altul din bunuri ori una sau alta din datoriile coninute n patrimoniu, ci, de exemplu, o treime din bunuri i o treime din datorii dac motenitorii sunt n numr de 3;1/4 dac sunt patru, etc.n acest caz, vom spune c bunurile defunctului se vor gsi n indiviziune ntre motenitorii care, mai repede sau mai trziu, vor cere partajul asupra acestora. De alt parte, transmiterea patrimoniului ctre succesori i va expune pe acetia la plata tuturor datoriilor defunctului chiar dac ceea ce primesc n calitate de activ are valoare inferioar datoriilor care greveaz motenirea;ei sunt inui ultra vires hereditas ceea ce nseamn practic de a plti datoriile defunctului din sumele personale. Acest rezultat neateptat este o consecin a unicitii patrimoniului care n acest fel pune n lumin un principiu echitabil. Astfel, nu se poate concepe de ce moartea defunctului sporete ansele creditorilor lui, acetia profitnd de bunurile motenitorului debitorului. mpotriva unui asemenea pericol motenitorii se pot feri n dou moduri i anume: I. Fie renunnd la succesiune(adic la activ i la pasiv); II. Fie acceptnd-o sub beneficiu de inventar. n acest din urm caz ei vor fi inui intra vires succesionis, adic numai pn la concurena activului succesiunii. Aceasta presupune c creditorii defunctului nu vor putea urmri dect bunurile acestuia. Se poate observa ns c beneficiul de inventar contrazice, n parte, noiunea clasic de patrimoniu.

1.3.Aspecte generice privind drepturile patrimoniale

a)Drepturile reale. Definiie i clasificare

Drepturile reale(jus in re)-sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor i poate exercita atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se refer, fr a avea nevoie de concursul altor persoane. Trebuie subliniat faptul c, dreptul real este un raport ntre oameni cu privire la un lucru i nu un raport ntre om i un lucru. Dreptul real presupune un raport juridic privitor la un lucru ntre subiectul activ i subiectul pasiv, acesta din urm fiind toate celelalte persoane nedeterminate care au obligaia negativ de a nu aduce atingere exercitrii dreptului real de ctre titularul su(cu unele rezerve pe care le vom evoca ulterior). Definiia clasic a drepturilor reale, consider dreptul real ca fiind o putere juridic pe care o persoan o are de a reine direct totul sau o parte din utilitile economice ale lucrului. n cadrul acestui raport contactul ntre persoan i lucru este imediat, sub garania i controlul Statului;lucrul este ca i subjugat sau supus persoanei, el este obligat s i se supun. Este ns o aparen, deoarece un lucru nu poate fi subiectul pasiv al unui drept. Calsificarea drepturilor reale const n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. Drepturile reale principale sunt acelea care au o existen independent fa de alte drepturi;deci ele nu depind de alte drepturi cum ar fi, de exemplu, proprietatea, uzul, uzufructul, etc. Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi care depind de existena altor drepturi;de exemplu, dreptul de gaj sau de ipotec. Ele sunt accesorii drepturilor de crean. Dac drepturile reale principale poart asupra materialitii nsi a lucrului fiind puse n serviciul titularului dreptului, n schimb, drepturile reale accesorii poart asupra valorii pecuniare a lucrului, aceast valoare fiind pus deoparte n interesul titularului dreptului. O alt clasificare deosebete drepturile reale prevzute de Codul civil de drepturile reale prevzute n acte normative. Codul civil, stabilete c drepturile reale principale, sunt: dreptul de proprietate care poate fi public sau privat, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie. De menionat faptul c dreptul de proprietate public aparine Statului i unitilor administrativ-teritoriale iar dreptul de proprietate privat aparine oricrui subiect de drept. Drepturile reale accesorii reglementate de Codul civil sau de alte acte normative sunt: dreptul de gaj sau de amanet, dreptul de ipotec i privilegiile. Dreptul de gaj este dreptul real constituit n favoarea creditorului asupra unui bun sau mai multor bunuri mobile ale debitorului sau ale unei tere persoane(cu sau fr deposedare) i care confer titularului su posibilitatea de a fi pltit cu prioritate din preul obinut pe acel bun sau bunuri, fa de ali creditori. Dreptul de ipotec nseamn dreptul real constituit asupra unui imobil sau a unor imobile determinate aflate n proprietate altei persoane, fr deposedare, care i confer titularului su (numit creditor ipotecar) posibilitatea de a urmri bunul n stpnirea oricui s-ar afla i de a fi pltit, cu prioritate, din preul obinut prin vnzarea acelui bun. Privilegiile sunt drepturi reale aparinnd unor creditori care datorit calitii i modului n care s-a nscut creana pot obine plata datoriei cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorului, chiar naintea unor creditori care au constituite garanii reale(ex.cheltuielile de judecat fcute n interesul comun al creditorilor, cheltuielile ngroprii n raport cu condiia i starea defunctului, cheltuielile pentru conservarea lucrului, restul de pre al vnztorului pe imobilul vndut, etc).

n rndul drepturilor accesorii este inclus de doctrin i jurispruden i dreptul de retenie. Acest drept d posibilitatea celui ce deine un bun al altuia s nu-l restituie proprietarului pn nu i se pltete tot ceea ce i datoreaz n legtur cu acel bun(acest drept reprezint contravaloarea mbuntirilor aduse bunului de cel ce-l folosete, mbuntiri fcute de acesta cu bun-credin i cu acordul proprietarului acelui bun). Alte drepturi reale reglementate de alte acte normative dect Codul civil i ale cror subiecte sunt Statul i unitile administrativ-teritoriale: -dreptul de administrare; -dreptul de folosin; -dreptul de concesiune; -dreptul de folosin asupra unor terenuri atribuite unor societi cu capital romn i strin, etc.

b)Drepturile de crean: -Definiie

Putem defini drepturile de crean(sau personale), ca fiind acele drepturi subiective patrimoniale n temeiul crora titularul lor sau subiectul activ numit creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor, ca acesta s dea, s fac sau s nu fac ceva. Drepturile de crean mai sunt denumite i drepturi personale, n opoziie cu cele reale; aceasta pentru a sublinia c ele sunt opozabile numai anumitor persoane(debitori). Aceste drepturi sunt constituite din dou elemente:-o relaie interpersonal ntre creditor i debitor;-un element economic care const ntr-un drept al creditorului asupra patrimoniului debitorului, drept care se numete gaj general. Raporturile juridice izvorte din drepturile de crean se numesc raporturi de obligaii deoarece dreptului de crean i corespunde o obligaie. Dreptul de crean apare, aadar, ca o putere juridic care permite unei persoane(creditor) s cear altei persoane(debitor) o prestaie. Altfel spus, creditorul chirografar(creditorul obinuit) are un drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului su, adic el are dreptul de a scoate bunurile, prin intermediul justiiei, la licitaie public iar din preul obinut s i se plteasc creana sa. Din aceste punct de vedere, dreptul de crean se nfieaz ca un drept la o fraciune de patrimoniu. n cazul n care preul rezultat din procedura de executare silit a bunurilor debitorului este insuficient pentru a despgubi toi creditorii chirografari, acetia vor fi pltii proporional cu suma nominal creanei lor.n acest sens art.1719 C.civ. statueaz:Bunurile unui debitor servesc spre asigurarea comun a creditorilor si, i preul lor se mparte ntre ei prin analogie, afar de cazul cnd exist ntre creditori cauze legitime de preferin(prin analogie se nelege proporional cu valoarea creanelor).

e)Drepturile potestative
Cuvntul potestativ este folosit de Codul civil n legtur cu condiia, modalitate a actelor juridice.n literatura actual de specialitate, potestativitatea evoc relaia direct stabilit ntre o persoan potentior i o situaie juridic ce implic interesele altuia, situaie n care cea dinti persoan poate interveni prin voina sa unilateral. n sfrit, n doctrin, cuvntul potestativ este asociat cu cel de drept, formnd sintagma drept potestativ, drept ce se caracterizeaz prin aceea c atribuie titularului su puterea de a interveni n situaii juridice existente (pentru a le modifica sau stinge) ori de a crea noi situaii juridice, printr-o activitate proprie, unilateral. Categoria de drepturi potestative a fost semnalat n literatura de specialitate, dup 1989, n mod izolat, de catre M. Eliescu, sub denumirea de drepturi secundare. n prezent, literatura de specialitate s-a mrginit la a examina aplicaii ale drepturilor potestative, sau la a semnala existena acestora, n contextul clasificrii drepturilor subiective. 9

Faptul c tradiionala clasificare a drepturilor subiective n drepturi reale i drepturi de crean este nendestultoare, s-a constatat c o serie de drepturi n mod vdit nu se incadreaza in nici una dintre cele doua categorii mentionate. Cu titlu de exemplu, enumerm cteva dintre aceste drepturi i anume:-dreptul de opiune succesoral, dreptul de a denuna un contract, dreptul de preemiune, dreptul de retract. ntrucat aceste drepturi prezint numeroase caractere comune, in doctrina au fost grupate in categoria drepturilor potestative. Trecnd la analiza obiectului drepturilor potestative, n care reamintim c obiectul drepturilor reale-reprezint un bun asupra cruia titularul poate s exercite anumite prerogative, iar obiectul drepturilor de crean-o prestaie pe care titularul dreptului este ndreptit s o pretind i s o obin de la alt persoan- putem mentiona c, acestea au un obiect imaterial, respectiv o situaie juridic, care poate fi prezent, viitoare sau chiar eventual. n interiorul drepturilor potestative putem analiza i o categorie special anume, drepturile de optiune (sau opionale), care au ca obiect o situaie juridic incert.Incertitudinea se refera la faptul c, n coninutul acelei situaii juridice pot interveni mutaii care sunt n puterea titularului dreptului. Cu privire la exercitarea drepturilor potestative, putem preciza c acestea se exercit printr-un act unilateral de voin i presupune o ingerin de interese a altei persoane.Pare nendestulatoare simpla evocare a obiectului acestor drepturi pentru definirea lor ca o categorie distinct a drepturilor subiective. De aceea, considerm necesar s mentionn i faptul c exercitarea unui drept potestativ implic interesele altuia, respectiv o ingerin n sfera juridic a altei persoane. Concluzionnd, se poate spune c, n ansamblul lor, drepturile potestative alctuiesc o categorie distinct de drepturi subiective, ns sunt departe de a forma o categorie omogen i bine conturat, astfel cum sunt, spre exemplu, drepturile de crean. Cu toate acestea, ns, datorit trsturilor pe care drepturile potestative le au n comun, ele pot fi incluse n aceeai categorie, deoarece: au ca obiect o situaie juridic; se exercit prin voina unilateral a titularului; exercitarea lor implic o ngerin n sfera de interese juridice a altei persoane; subiectul pasiv nu se poate opune la exercitarea dreptului de ctre titularul su. La final putem defini drepturile potestative ca fiind acele drepturi, care au ca obiect o situaie juridic i care se exercit prin voina unilateral a titularului su, exercitare care implic o ingerin n sfera de interese juridice a altei persoane, cu meniunea c subiectul pasiv nu se poate opune la exercitarea acestuia de ctre titularul su.

1.5. TEST DE EVALUARE

n anul 2007, A dorete s cumpere, de la B un teren agricol care era afectat de un drept de ipotec n favoarea lui C, n baza unui contract de mprumut cu ipotec valabil 2 ani. Ce procedur trebuie s ndeplineasc B, pentru a degreva terenul de ipotec i pentru a perfecta vnzarea?

1.6. LUCRARE DE VERIFICARE Enumerai i definii drepturile patrimoniale 1.7. RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 1.8 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. 10

L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

11

Unitatea de nvare nr.2

Teoria general a dreptului de proprietate

Cuprins TEORIA GENERAL A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Aspecte introductive Caracterele juridice ale dreptului de proprietate Analiza atributelor dreptului de proprietate Restricii(limitri sau ngrdiri) n exerciiul dreptului de proprietate Formele dreptului de proprietate 2.1 OBIECTIVE Asimilarea unor noiuni general-introductive referitoare la instituia proprietii, caracterele, restricii n exerciiul acesteia, precum i atributele i formele dreptului de proprietate 2.2. Aspecte introductive 1. Consideraii generale A) Noiunile de proprietate i drept de proprietate
n sens larg cuvntul proprietate este aplicabil tuturor drepturilor. n general a fi proprietar nseamn a deine ceva n mod exclusiv, a avea libertatea de a folosi un bun i de a-i da utilizarea dictat de nevoi potrivit naturii lui intime. n dreptul roman expresia dominium(stpnire), proprietate) se referea numai la proprietatea propriu-zis(dominium proprietatis) dar i la alte drepturi reale cum ar fi, de pild, proprietatea unui drept de uzufruct(dominium uzufructus). ntr-un neles restrns termenul de proprietate desemneaz proprietatea asupra bunurilor corporale, mobile sau imobile. n acest sens este ntrebuinat i de legiuitor n Codul civil, art.480. Dar cuvntul proprietate evoc adesea nsui lucrul pe care proprietarul i l-a apropriat i care de fapt constituie obiectul dreptului de proprietate;aceasta este ntrebuinarea sa vulgar(ex.aceast cas este propietatea mea) pe care ns o ntlnim i n unele texte ale codului(art.582, 589, 614, etc.). n Constituie i n Codul civil(titlul II) termenul de proprietate i cel de drept de proprietate sunt sinonime. n sfrit, termenul de proprietate este folosit i n nelesul de categorie economic. Dreptul de proprietate este cel mai important i mai amplu drept real; el este prototipul drepturilor reale, prin drept real nelegnd puterea juridic exercitat direct asupra unui lucru i care permite titularului de a reine n tot sau n parte din utilitile

12

sale economice. El este un drept real tip care absoarbe toate utilitile lucrului sau bunului i care nu are limit dect lucrul nsui. Proprietatea este un drept complet(plena in re potesta). Dreptul de proprietate este un drept total pentru c proprietarul are toate puterile asupra bunului su.Acest ansamblu de puteri se descompune n trei atribute:usus sau just utendi; fructus sau jus fruendi i abusus sau jus abutendi. Dup cum spunea Ihering, n cadrul proprietii dreptul i obiectul sunt intim legate. Nu pot coexista asupra aceluiai lucru dou raporturi de proprietate;unitatea lucrului, unitatea dreptului. Dreptul de proprietate fiind o instituie central a dreptului civil a ocazionat o definiie care a devenit celebr; este vorba despre definiia pe care o d art.480 C.civ. potrivit creia:Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. La aceast definiie legal a proprietii, pentru o mai uoar nelegere a instituiei, trebuie s reproducem i prevederile art.481 C.civ. care statueaz:Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afar numai pentru utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire. Critica definiiei. Definiia dat de cod a fost criticat att de doctrina francez, ct i de cea autohton din mai multe puncte de vedere.Astfel: -s-a obiectat mai nti c legiuitorul n loc s defineasc proprietatea prin natura ei a definit-o prin atributele ei(..... dreptul ce are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru...);s-a considerat aceast critic puin ntemeiat deoarece nu este greit a defini un drept prin atributele sale. Dimpotriv, numai aa ea este mai clar i mai realist; -definiia a fost apoi criticat pentru c dac legiuitorul a voit s defineasc proprietatea prin atributele ei, ar fi trebuit s fac o enumerare complet a acestor atribute(usus, fructus i abusus); ori art.480 C.civ. pare a se referi numai la fructus i abusus deoarece nu se menioneaz expres i usus. Totui s-a spus c expresia a se bucura include usus i fructus; -o alt critic s-a referit la faptul c legiuitorul n definiia dat proprietii folosete cuvntul absolut, adic proprietatea este un drept absolut. Aceast critic a venit mai ales din partea curentelor socialiste care considerau c proprietatea privat este incompatibil cu proprietatea colectiv, socialist. -s-a mai susinut(Duguit i coala sa) c proprietatea nu trebuie s fie definit ca un drept individual, ci ca o funcie social; c proprietatea are mai nti datoria de a folosi bunul pentru satisfacerea nevoilor umane; -definiia formulat de Cod a fost considerat incomplet i pentru c se subliniaz c proprietarul, spre deosebire de titularii altor drepturi reale, exercit atributele dreptului de proprietate n putere proprie i interes propriu. n sfrit, nu este o critic ci doar o observaie, faptul c definiia folosete cuvntul lucru;acesta nu se potrivete exact la bunrile incorporale. Se spune c nu poi avea o veritabil proprietate asupra unui bun incorporal (ex., proprietarul unei creane); unei creane i poi fi titular. n raport cu aceste consideraii preliminare putem defini dreptul de proprietate ca fiind, acel drept real care confer titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea normelor n vigoare.

2.3.Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Potrivit definiiei mai sus enunate, rezult urmtoarele caractere juridice aplicabile

13

dreptului de proprietate: a)Dreptul de proprietate este un drept absolut Dreptul de proprietate este un drept absolut deoarece el este dreptul cel mai complet dintre drepturile reale;el confer titularului totalitatea prerogativelor, adic posesia, folosina i dispoziia. Absolutul nseamn n mod obinuit nelimitat. Redactorii Codului proclamnd absolutismul acestui drept au vrut s instaureze principiul c proprietarul nu poate fi subiectul nici unei restricii, nici din partea persoanelor fizice i nici chiar din partea Statului;ca orice regul el are i excepii, dup cum vom vedea. i apoi, un drept absolut nu nseamn discreionar. Dar absolutismul proprietii afirmat de art.480 C.civ. este totui relativ deoarece este dezminit de textul invocat care adaug:n limitele prevzute de lege;oricum poate s par puin contradictoriu s ncepi prin a spune c dreptul de proprietate este absolut iar n continuare s adaugi c el sufer limitri prin lege. Aadar, pretinsa proprietate absolut este mai degrab un exces, o nostalgie de suveranitate, un vis de stpn (Justinian definea proprietatea ca-plena in re potestas-ca o pletitudine, i anuna caracterul absolut). nc o dat superlativul absolut nu trebuie neles ca fr limite, deoarece proprietatea privat sufer nenumrate ngrdiri. Cu drept cuvnt s-a spus c dreptul de proprietate fiind social conine el nsui germenul propriei limitri. De alt parte, el este absolut pentru c este opozabil erga omnes. Aceasta nseamn c dac totui bunul ajunge n detenia sau posesia nelegitim a altei persoane, proprietarul are dreptul de a-l revendica prin aciunea n revendicare. Proprietatea are vocaia de a fi recunoscut ca o libertate. Din interpretarea art.480 C.civ. rezult c tot ce nu este interzis, este permis;c, deci, tot ceea ce legea nu interzice proprietarului, i este permis acestuia. Ori, n opoziie, titularul oricrui alt drept real nu poate face dect ceea ce i s-a acordat n mod expres s fac(de ex.uzufructul). Caracterul absolut al dreptului de proprietate i confer acestuia dreptul de urmrire i de preferin. b)Dreptul de proprietate este un drept exclusiv El este exclusiv pentru c puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv. Excepie, situaia n care legea sau voina proprietarului dispune altfel:de ex., dezmembrmintele dreptului de proprietate(uz, uzufruct, superficie, servitute i abitaie). Caracterul exclusiv implic, dup opinia noastr, caracterul deplin al dreptului de proprietate, adic faptul c el confer proprietarului cele trei atribute:posesia, folosina i dispoziia. Odat apropriat un bun este propriu, nu comun;el aparine individual, exclusiv unuia singur. Excluderea oricrei alte persoane este reversul recunoaterii plenitudinii dreptului de proprietate. Exclusivitatea proprietii n materie imobiliar impune terilor interdicia de principiu de a intra la altul;aceast siguran patrimonial nu se confund cu inviolabilitatea domiciliului. Privit prin prisma exclusivitii proprietatea apare pentru titularul su ca un monopol. Ea semnific c terii nu au, n principiu, nici o parte din utilitatea lucrului care aparine altuia. Ei nu pot nici s-l ntrebuineze, nici s-l foloseasc., nici i dispun de el. Exclusivitatea se afl n raport i cu dreptul de reproducere fotografic; n adevr, proprietarul bunurilor are un drept la imagine asupra bunurilor sale.

14

n fine, exclusivitatea opereaz nu numai fa de teri ci i fa de Stat. c)Dreptul de proprietate este un drept perpetuu Prin perpetuitatea dreptului de proprietate nelegem acea trstur a sa care desemneaz faptul c el dureaz atta timp ct exist i bunul i nu se pierde prin neuz. Fr ndoial, Codul civil ar fi trebuit s precizeze c dreptul de proprietate este nu numai exclusiv ci i perpetuu;oricum, perpetuitatea este de esena proprietii. Proprietatea este perpetu n dou sensuri: sub aspectul ereditar i sub aspectul imprescriptibilitii. Ce ar nsemna proprietatea dac ea ar fi temporar? Aceasta ar semnifica negarea proprietii. Deci dreptul de proprietate nu este viager ci ereditar. Proprietatea nu se stinge la moartea titularului su ci ea trece motenitorilor pe care de cujus i-a desemnat prin testamentul su, n lipsa testamentului, celor pe care legea i cheam s-i succead; ea este transmisibil pentru cauz de moarte din generaie n generaie. Dintr-un alt punct de vedere proprietatea este numit perpetu pentru c ea nu este susceptibil de a se pierde prin neuz, prin nefolosin; proprietarul care din diverse motive este mpiedicat s-i exercite dreptul, nu l pierde pentru c el sau motenitorii si, chiar dup o perioad ndeplungat, pot s revendice proprietatea. Dreptul de proprietate nu se stinge n caz de neexercitare, prin efectul prescripiei extinctive. Regula este c aciunea n revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibil. Aceasta nu nseamn c proprietarul care nu i-a exercitat dreptul timp de 30 de ani poate ntotdeauna s revendice bunul. Aceasta deoarece, n acest interval, un ter s-ar putea s se pun n posesie i s devin proprietar prin prescripia achizitiv(uzcapiunea). Deci n acest caz, aciunea n revendicare a proprietarului poate fi paralizat de uzucapiunea intervenit. Concluzia este c principiul imprescriptibilitii dreptului de proprietate nu prezint interes practic dect n cazul n care nimeni nu poate justifica prescripia achizitiv; n acest caz proprietarul este preferat Statului. Dintr-o alt perspectiv proprietatea este perpetu i pentru c ea este, n principiu, inviolabil; art.136 alin.(5) din Constituie statueaz: Proprietatea privat este, inviolabil, n condiiile legii organice. Caracterul inviolabil presupune c proprietatea nu poate fi cedat prin for(art.481 C.civ.). Dreptul de proprietate, coninnd n el atributul dispoziiei, rezult c el este transmisibil prin acte inter vivos i n mod obligatoriu se va trtansmite proprietatea pentru cauz de moarte. Transmisiunea nu se opune perpetuitii;dimpotriv, ea sublinieaz i ntrete caracterul perpetuu al dreptului de proprietate; de asemenea abandonul. n sfrit, caracterul perpetuitii dreptului de proprietate face posibil reconstituirea sa, problem delicat nu numai pentru legislaia i jurisprudena noastr, dar i pentru celelalte ri foste socialiste.

2.4 Analiza atributelor dreptului de proprietate

n plenitudinea sa, dreptul de proprietate nglobeaz diverse prerogative care prin reunirea lor constituie deplina proprietate. Aceste prerogative sunt puteri inerente proprietii, considerate atributele acesteia-aa cum am mai artat- n numr de trei:jus utendi sau usus, jus fruendi sau fructus i jus abutendi sau abusus. A)Jus utendi sau usus Acest atribut const n prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se servi sau ntrebuina bunul. Uzul poate aparine fie proprietarului bunului care l exercit n putere proprie i n interes propriu, fie unei alte persoane care l exercit cu acordul

15

proprieterului n numele i interesul acestuia. Usus este pentru proprietar contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal de lucrul su dup destinaia acestuia. ntrebuinarea unei case const pentru proprietar n faptul de a o locui el nsui. ntrebuinarea sau uzul este ca o alternativ a folosinei. Pentru c este o facultate, dreptul de ntrebuinare include pentru proprietar i dreptul de a nu se servi de lucrul su dup bunul plac(de ex. dintr-un cine maidanez, stpnul su l poate face cine de salon). Uzul, dup cum s-a afirmat, este mijlocul indispensabil fiecrui proprietar pentru a realiza scopul su, adic utilizarea economic a proprietii sale. Acest fel de folosin se refer la un bun neproductiv sau neexploatat. B)Jus fruendi sau fructus Este aceea prerogativ a dreptului de proprietate n temeiul creia proprietarul poate folosi bunul n interesul su culegnd inclusiv fructele. Fructus este n primul rnd dreptul proprietarului de a fructifica bunul su sau de a-l lsa neproductiv. Aa fiind folosina include un drept de opiune; acest opiune conine, aadar, un drept de inaciune. Dreptul de a nu folosi bunul, de a-l lsa neexploatat, trebuie i el inclus n acest atribut. Din cele artate rezult c atunci cnd un bun este pus n valoare, folosina const n dreptul de a percepe fructele de orice fel pe care acel bun le produce. n alte cuvinte, folosina este dreptul de a culege liber veniturile acelui lucru, fie prin acte materiale de folosin (proprietarul l valorific direct, culege el nsui fructele naturale sau industriale; cules de fructe, de cereale, de struguri, ciuperci, etc), fie prin acte juridice(bunoar, cnd percepe fructele civile dnd bunul n arend sau n chirie). Mai rezult c dreptul de folosin privete i dreptul de a pstra sau consuma fructele percepute, fie c este vorba de un act material de consumare sau de un act juridic de nstrinare. Dreptul de liber dispoziie este armonizat cu o dispens de rspundere deoarece titularul folosinei nu are a da socoteal de modul de utilizare a veniturilor sale. C)Jus abutendi sau abusus Acest atribut confer proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul su. n acest atribut proprietatea se manifest, cum am mai spus, ca o mic suveranitate. Fr acest atribut proprietatea nu poate exista ca drept real. Dreptul de dispoziie este neles ca dreptul de a abuza(abusus) material sau juridic de un bun(cuvntul suna ru chiar i n secolul al XIX-lea, de aceea legiuitorul nu l-a ntrebuinat). Stpn pe el, proprietarul gsete n puterea de dispoziie cele mai importante mijloace de a-i satisface voina sa de dominaie asupra lucrului su. Astfel, acest liber dispoziie se dezvolt pe un plan material i pe unul juridic. Actele materiale. Proprietarul n virtutea lui abusus are dreptul de a demola o construcie, a dezrdcina un arbore, de a drma un zid, de a distruge recolta, de a tia picioarele unui scaun, de a arde un anumit bun; desigur, cu excepia cazurilor n care norme prohibitive interzic distrugerea. Interesul proprietarului tempereaz ns frenezia lui distructiv. Actele juridice de dispoziie. Proprietarul are dispoziia juridic a bunului su. Puterea sa n exercitarea acestui drept culmineaz. Proprietarul este cel care poate dup placul lui s vnd sau s dea gratuit ceea ce are(vnzare, testament, donaie, etc);pot s existe proprieti inalienabile dar aceast inalienabilitate nu este niciodat perpetu. Proprietarul poate s ndeplineasc valabil, cu privire la bunul su, orice acte de

16

dispoziie chiar dac nu sunt acte de nstrinare(nstrinarea nu trebuie s se confunde cu dispoziia); bunoar, constituirea unei ipoteci. El poate apoi s ncheie orice acte juridice privind bunul su, adic, contracte de nchiriere, de ntreinere i reparaii, contracte de asigurare, s dea mandat pentru gestionarea bunurilor. Deasemenea el poate s-i dezmembreze proprietatea:poate s constituie un drept de uzufruct n profilul terului sau s cedeze nuda proprietate reinnd uzufructul, etc. Anumite acte de nstrinare nu sunt acte de dispoziie(de ex.vnzarea recoltelor); dar el le poate ndeplini valabil deoarece cine poate mai mult, poate i mai puin. i acest atribut presupune un aspect negativ pentru c a refuza s nstrinezi un bun este tot un mod de a dispune de el. n orice caz, dreptul de dispoziie trebuie exercitat n condiiile art.480 C.civ., adic n limitele determinate de lege. n cazul n care prin exercitarea dreptului de dispoziie titularul dreptului de proprietate aduce prejudicii drepturilor altor persoane vom fi n prezena abuzului de drept.

2.5 Restricii (limitri sau ngrdiri) n exerciiul dreptului de proprietate

n cadrul acestei seciuni, vom analiza succint:a)limitri care privesc exerciiul atributului de dispoziie juridic; b)limitri care rezult din raporturile de vecintate; c)limitri care rezult din folosirea subsolului; d)limitri temporare sau definitive privind folosina bunurilor(rechiziia de bunuri); e)limitri care presupun pierderea dreptului de proprietate privat prin expropriere. a) Limitri care privesc exerciiul atributului de dispoziie juridic n aceast categorie o parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar, precum i cele alienabile condiionat, pe de-o parte i bunurile aflate n circuitul civil n condiii restrictive, pe de alt parte. Alienabilitatea(nstrinarea) bunurilor este regula general pentru bunurile proprietate privat, iar inalienabilitatea este excepia.Din diverse raiuni(natura ori destinaia bunului, situaia sa juridic sau nsuirile sale specifice) , legiuitorul poate declara anumite bunuri inalienabile excluzndu-le total sau parial din circuitul civil(adic ele nu pot fi dobndite sau transmise prin acte juridice). Inalienabilitatea bunurilor, reprezint imposibilitatea ca un bun s fie urmrit de ctre creditorii titularului acelui bun, sau mai putem spune c inalienabilitatea reprezint indisponibilitatea acelui bun. n principal sunt inalienabile lucrurile nesusceptibile de apropriere privat(aerul, apa, razele soarelui, etc), bunurile domeniului public, drepturile de uzufruct, uz, abitaie, etc.Trebuie subliniat faptul c inalienabilitatea bunurilor din domeniul public i are izvorul principal n dreptul public, iar dreptul Statului asupra acestor bunuri nu poate definit conf.art.480 C.civ.Aadar putem discuta n acest sens, despre o proprietate inalienabil. Exist apoi bunuri proprietate privat care sunt declarate de lege temporar inalienabile sau alienabile condiionat precum: -locuinele dobndite n proprietate de chiriai n temeiul Legii nr.112/1995. -locuinele realizate cu subvenii de la bugetul de Stat n baza art.19 din Legea nr.114/1996;ele nu pot fi nstrinate dect dup restituirea sumelor actualizate primite cu acest titlu. - terenurile atribuite n baza Legii fondului funciar(art.19 alin.(1), art.21 i art.43 din

17

Lg.18/1991) ele nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii. Unele bunuri nu pot fi indisponibilizate. Astfel, terenurile cu privire la care exist litigii la instanele judectoreti;sau imobilele construite, cumprate, realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea unor credite acordate de instituiile financiare autorizate, nu pot fi nstrinate pn la rambursarea integral a creditului, dect cu acordul prelabil al creditorului ipotecar(art.5 din Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare) Bunuri care au un circuit civil restrns sunt: -armele i muniiile(Legea nr.17/1996 privind regimul armelor de foc i al muniiilor); -materialele explozive(Legea nr.126/1995 privind regimul materialelor explozive); -deeurile toxice(Legea nr.137/1995 privind protecia mediului), etc. b) Limitri ale dreptului de proprietate nscute din raporturile de vecintate. Atunci cnd dou fonduri aparin unor proprietari diferii se creaz o situaie de fapt;vecintatea este ntotdeauna un fapt. Exploatarea celor dou fonduri vecine d natere unor raporturi juridice ntre titulari, denumite raporturi de vecintate. c) Limitri ale dreptului de proprietate privind folosina subsolului; Aceast limitare este prevzut n Constituie n art.44(5) care statueaz:Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantailor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii. Prin aceast reglementare constituional s-a avut n vedere subsolul terenurilor proprietate privat; aceasta pentru c subsolul unui teren proprietate privat, este i el dup cum tim, proprietate privat. Mai puin bogiile de interes public ale subsolului care sunt proprietate public potrivit art.136(3) din Constituie. d) Limitri ale folosinei unor bunuri n situaii speciale: -Rechiziia de bunuri. Sunt situaii excepionale cnd organele autoritii publice sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenii economici, instituiile publice precum i alte persoanejuridice sau fizice s cedeze temporar unele bunuri mobile sau imobile forelor destinate aprrii naionale sau autoritilor publice. Aceste situaii speciale sunt: declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de urgen sau de asediu, concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre(Legea nr.132/1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public). Rechiziia implic o limitare legal a dreptului de proprietate fie prin afectarea temporar a atributului folosinei bunului, fie prin ncetarea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile consumptibile sau perisabile, ns n ambele situaii cu plata unor despgubiri n condiiile legii. Caracterele juridice ale rechiziiei de bunuri: 1.privete bunuri neconsumptibile indiferent dac acestea se afl n proprietatea public sau privat; 2.este, n principiu, o msur temporar care va nceta o dat cu ncetarea situaiei excepionale i cnd bunurile rechiziionate vor trebui restituite; 3.este o msur obligatorie; 4.rechiziia se face cu acordarea de despgubiri att n cazul rechiziiei temporare, ct

18

i n cazul rechiziiei definitive(ptr.valoarea bunurilor consumptibile sau perisabile). e) Exproprierea pentru cauz de utilitate public; Aceasta va fi analizat cu ocazia prezentrii modurilor de dobndire a proprietii publice. f) Limitri de drept public; Acestea reprezint acele restricii edictate n profitul utilitii publice sau a unui interes general. Unele dintre ele afecteaz bunurile mobile, altele bunurile imobile. Limitri de acest gen, pot afecta, dup caz, utilizarea bunurilor, modalitile de folosin i chiar puterea de dispoziie asupra lor. Intervenionismul Statului se manifest n special asupra imobilelor. Dar i n materie sunt, sunt deja numeroase limitri de natur sanitar, moral, economic, cultural, etc. n ce privete imobilele, aceste limitri aduc atingere att proprietii urbane ct i a celei rurale i se refer n principal la reguli de urbanism, amenajarea teritoriului, la mediul nconjurtor, la exigenele lucrrilor publice, etc. De ex., legislaia n materia urbanismului(Legea nr.50/1991) i a amenajrii teritoriului are o importan particular deoarece impune reguli de igien, salubritate, estetic, afecteaz dreptul de a construi, de a demola i impune anumite destinaii imobilelor. Exist din partea autoritilor un control a priori i a posteriori asupra realizrii construciilor n conformitate cu proiectele aprobate i cu autorizaia de construire. Servituile care rezult din aceste prevederi nu dau, n principiu, dreptul proprietarului la o ndemnizaie. Exist apoi servitui privind conservarea patrimoniului cultural(monumente istorice), a conservrii rezervelor de energie, de zcminte, etc., servitui pentru instalarea unor echipamente(canalizare, comunicaii, telecomunicaii, etc.), servitui relative la aprarea naional, etc.

2. 6 Formele dreptului de proprietate

Dup anul 1989, odat cu abolirea regimului comunist, dreptul de proprietate de stat i cooperatist s-a transformat n principal n drept de proprietate privat iar o parte a devenit proprietate public. n prezent distingem: 1)dup subiectele dreptului de proprietate: a)dreptul de proprietate al persoanelor fizice i b)dreptul de proprietate al persoanelor juridice; 2) dup modul de dobndire:a)dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice i dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice; b)dreptul de proprietate dobndit prin acte ntre vii i dreptul de proprietate dobndit prin acte pentru cauz de moarte; c)dreptul de proprietate originar, dobndit prin moduri originare de dobndire a proprietii, i dreptul de proprietate derivat, dobndit prin acte juridice translative de proprietate; 3) dup cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modaliti:a) drept de proprietate pur i simplu, care are ca titular exclusiv o singur persoan asupra unuia i aceluiai bun i b) drept de proprietate afectat de modaliti care poate fi drept de proprietate comun, drept de proprietate rezolubil sau revocabil i drept de proprietate anulabil, drept de proprietate inalienabil, etc. 4) dup regimul su juridic dreptul de proprietate se prezint sub dou forme: a) drept de proprietate public i b) drept de proprietate privat. Aceast clasificare este cea mai important. Constituia consacr aceste dou forme n art.136 alin.(1) care statueaz c:Proprietatea este public sau privat.

19

ntr-o accepiune larg prin drept de proprietate privat nelegem-aa cum s-a artat-dreptul de proprietate particular aparinnd persoanelor fizice i juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societilor comerciale cu capital integral sau majoritar de Stat i dreptul de proprietate privat al Statului, unitilor administrativteritoriale i al persoanelor juridice nfiinate de autoritile centrale ale Statului sau de autoritile locale(cum sunt regiile autonome).

2.7 TEST DE EVALUARE

n data de26.05.2000, A i B ncheie un contract de nchiriere asupra unui apartament compus din 3 camere valabil 5 ani.n anul 2001, B subnchiriaz fr acordul lui A, o camer din acest apartament unui student pentru o chirie de 50 euro lunar. n anul 2003, A constat c B a subnchiriat apartamentul fr acordul su i l acioneaz pe B n judecat. Ce va decide instana?

2.8 LUCRARE DE VERIFICARE Enumerai caracterele juridice ale dreptului de proprietate 2.9 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 2. 10 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

20

Unitatea de nvare nr.3

Teoria general a dreptului de proprietate

Cuprins Teoria general a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate public i dreptul de proprietate privat Dreptul de proprietate public: A) Definiie. Titulari. Obiect; B) Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public; C) Modurile de dobndire a proprietii publice. Exproprierea pentru cauz de utilitate public; D) Exercitarea dreptului de proprietate public; E) ncetarea dreptului de proprietate public. Dreptul de proprietate privat A) Noiune. Titulari. Obiect.Caractere; B) Regimul juridic al construciilor proprietate privat; C) Regimul circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat. 3.1. OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale privitoare la, dreptul de proprietate public i dreptul de proprietate privat 3.2.Dreptul de proprietate public
A) Definiie. Titulari. Obiect Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate n care atributele acestuia se exercit de ctre Stat i unitile administrativ-teritoriale i care poart asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Potrivit art.1 din Legea nr.213/1998(modificat prin Legea nr.171/2003), se statueaz c:Dreptul de proprietate public aparine Statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Din definiia la care ne-am oprit rezult urmtoarele principii: -titularii dreptului de proprietate public sunt Statul i unitile administrativ-teritoriale; -obiectul dreptului de proprietate public este compus din bunurile care fac parte din domeniul public;de aici rezult c noiunile de proprietate public i domeniul public sunt echivalente n ceea ce privete bunurile pe care le nglobeaz; -dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil, insesizabil.

21

Sediul materiei l consituie Constituia(art.136 alin.1), Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, Codul civil(art.475 alin.2, art.476-478, art.499, art.1310 i art.1844), Codul silvic, Legea apelor nr.107/1996, etc. Subiecii(titularii) dreptului de proprietate public; Potrivit dispoziiilor legale n vigoare titularii dreptului de proprietate public sunt: -Statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naional; -unitile administrativ-teritoriale(comuna, oraul, municipiul i judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local. n acest sens, Constituia statueaz c proprietatea public aparine Statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Apoi Legea nr.18/1991 stabilete n art.4 alin.2 c:Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine Statului, sau de interes local, caz n care de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor(s.n.). Obiectul dreptului de proprietate public; Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n art.3 prevede c:domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de art.136 alin.3 din Constituie, din cele stabilite prin Anexa care face parte integrant din prezenta lege i orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de Stat sau de unitile administrativteritoriale prin modurile prevzute de lege. Trebuie s precizm c anexa acestei legi enumer bunuri care fac parte din:1.domeniul public al Statului;2.domeniul public judeean; 3. domeniul public local(comune, orae, municipii). Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general adic:piee, poduri, parcuri publice, etc., iar din cea a bunurilor de interes public, acele bunuri care prin natura lor sunt destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public precum:cile ferate, reelele de distribuire a energiei electrice, cldirile instituiilor publice, etc. Desigur, bunurile exemplificate trebuie s fi intrat n proprietatea Statului cu respectarea prevederilor legale n vigoare la data dobndirii lor, excepie fcnd numai bunurile care potrivit art.136 alin.3 din Constituie fac obiectul exclusiv al proprietii publice.Aceste bunuri sunt:Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenialul energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic.

B) Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public

Acestea sunt n numr de trei:1.dreptul de proprietate public este, inalienabil; 2. imprescriptibil; 3. insesizabil. Le vom analiza n mod distinct. 1.Dreptul de proprietate public este inalienabil-Acest caracter este nscris n art.136 alin.4 din Constituie care stabilete c bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt inalienabile; aadar ele nu pot fi nstrinate prin acte juridice nici n mod voluntar, nici prin expropriere, putem afirma c ele sunt scoase din circuitul civil. Mai mult dect att, cu unele excepii, dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea drepturilor reale derivate:uz, uzufruct, abitaie, servitute, etc.aadar, noiunea de inalienabilitate include i interdicia de a nstrina unele prerogative ale dreptului de proprietate public.De asemenea, bunurile nu pot fi gajate sau ipotecate. 2.Dreptul de proprietate public este imprescriptibil. n adevr, el este imprescriptibil extinctiv i achizitiv;extinctiv pentru c aciunea n revendicare poate fi introdus oricnd, dreptul la aciune n sens material nu se stinge i achizitiv deoarece bunurile aflate n proprietate public nu pot fi dobndite de nicio persoan prin uzucapiune n cazul imobilelor sau prin posesie de bun credin n cazul mobilelor. Regula imprescriptibilitii dreptului de proprietate public, este consacrat i de Legea nr.18/1991 i de

22

asemenea de Legea nr.213/1998. Imprescriptibilitatea este de fapt o consecin a inalienabilitii dreptului de proprietate public. 3.Dreptul de proprietate public este insesizabil. Aceasta nseamn c bunurile ce formeaz obiectul acestui drept nu pot fi urmrite de ctre creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posed pe temeiul dreptului real de administrare ori cu alt titlu. Acest caracter este o consecin fireasc a caracterului inalienabil al dreptului de proprietate public deoarece, dac el nu ar opera, s-ar ocoli regula inalienabilitii. n adevr, dac aceast categorie de bunuri ar fi supus executrii silite, atunci sar ajunge la vnzarea lor silit i deci la nstrinarea lor. Aa cum am mai artat, Statul este ntotdeauna prezumat ca solvabil i de aceea nu se aplic asupra bunurilor sale regimul comun privind urmrirea silit.

C) Modurile de dobndire a proprietii publice. Exproprierea pentru cauz de utilitate public a) Enumerarea modurilor de dobndire a proprietii publice
n conformitate cu art.7 din Legea nr.213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele moduri: -pe cale natural. Legea vizeaz astfel bogiile de interes public care se vor forma n mod natural pe teritoriul sau n subsolul rii; -prin achiziii publice efectuate n condiiile legii; -prin exproprierea pentru cauz de utilitate public; -prin acte de donaie sau legate acceptate, n condiiile legii, de organe competente atunci cnd bunul intr n domeniul public; -prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al Statului sau unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public, pentru cauz de utilitate public; -alte moduri prevzute de lege(de ex., accesiunea, confiscarea, comoara, vnzarea sau schimbul pentru cauz de utilitate public).

b) Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Noiune, definiie, reglemetare i efecte. Autoritile publice pot s-i mreasc patrimoniul imobiliar prin modurile de dobndire de drept comun(prin vnzare-cumprare sau prin liberaliti).Dar ele pot recurge i la un alt procedeu care le este specific i care are la baz nsi ideea de putere public:cedarea forat care aplicat imobilelor mbrac forma exproprierii pentru cauz de utilitate public. Cuprins n art.481 C.civ. care stabilete c:Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afr numai pentru cauz de utilitate public i primind a dreapt i prealabil despgubire, ea i gsete actualmente reglementarea comlet n art.44 din Constituie i din Legea nr.33/1994 privind

23

exproprierea pentru cauz de utilitate public. Textele constituionale stabilesc, pe de o parte, premisele cedrii forate a dreptului de proprietate, iar pe de alt parte, o garanie dat proprietii individuale deoarece exproprierea este subordonat:1.existenei unei cauze de utilitate public;2.plata unei despgubiri drepte i prealabile. Despgubirea trebuie pltit, n principiu, nainte ca expropriatorul s intre n posesia imobilului expropriat i ea nu poate fi pronunat dect de autoritatea judectoreasc. Deci, exproprierea const n trecerea forat n proprietatea public prin hotrre judectoreasc a unor imobile aflate n proprietate privat cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public. Bunurile supuse exproprierii.Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privat. n acest sens, Legea nr.33/1994(art.2) statueaz c pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor, judeelor. Referitor la bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin actul de putere al autoritii competente.Nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile imobile aflate n proprietatea privat a Statului deoarece n calitatea sa de proprietar acesta poate s afecteze utilitii publice oricare din bunurile pe care le are n proprietate privat.Putem spune n acest sens, c se va schimba doar regimul juridic al imobilelor respective.n acelai mod se pune problema i pentru bunurile imobile proprietatea privat a unitilor administrativ-teritoriale, cnd utilitatea public se declar pentru lucrri de interes local. Utilitatea public se declar pentru pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local(art.5).Legea nr.33/1994 enumer principalele categorii de lucrri de utilitate public ntr-o list nelimitativ(art.6). Pentru lucrrile de interes naional utilitatea public se declar de ctre Guvern iar pentru cele de interes local de ctre consiliile judeene sau de Consiliul local al municipiului Bucureti, dup caz. Actul de declarare a utilitii publice se aduce la cunotiin public prin afiare la sediul consiliului local n a crui raz este situat imobilul i prin publicare n Monitorul Oficial al Romniei sau n presa local, dup cum este vorba despre utilitate public de interes naional sau local. Fiind un act administrativ declaraia de utilitate public este supus controlului judiciar n baza Legii contenciosului administrativ. Msuri premergtoare exproprierii.-Expropriatorul va ntocmi planurile care cuprind imobilele expropriate, cu indicarea numelui proprietarilor i a ofertelor de depgubiri. n termen de 15 zile de la publicare titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n cauz li se va notifica propunerile de expropriere i procesul-verbal ntocmit de comisia de cercetare prealabil(art.13), ei putnd face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii(art.14 alin.1). ntmpinrile se

24

soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie a crei componen, mod de funcionare i procedur sunt prevzute de art.15-17 din lege. Prin hotrrea motivat a comisiei se poate accepta sau respinge punctul de vedere al expropriatorului. n cazul respingerii acesteia, acesta are posibilitatea s revin cu noi propuneri. n cazul n care i acestea sunt respinse, expropriatorul, proprietarul ori titularii altor drepturi reale asupra imobilului pot introduce o contestaie mpotriva hotrrii comisiei la Curtea de Apel n raza creia este situat imobilul propus pentru expropriere. Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea sunt reglementate n Capitolul IV al Legii nr.33/1994. Soluionarea cererilor de expropriere este de competena Tribunalului n raza cruia este situat imobilul. Instana va verifica dac sunt ntrunite condiiile cerute pentru expropriere, fr a putea repune n discuie, n principiu, problemele de fond privitoare la expropriere(de ex., necesitatea acesteia, ntinderea, faptul c nu a fost contestat hotrrea comisiei, etc.). Prin excepie, Tribunalul va putea exercita un control asupra problemelor de fond n cazul n care expropriatorul cere o expropriere parial iar proprietarul solicit exproprierea total. Tot Tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia dintre persoanele interesate; i n aceast faz prile se pot nvoi asupra ntinderii despgubirilor cuvenite, caz n care instana va pronuna o hotrre definitiv i irevocabil. Dac prile nu se neleg referitor la cuantumul despgubirilor, acesta se va stabili de ctre o comisie format din 3 experi(unul desemnat de expropriator, unul numit de instan i unul din partea persoanelor supuse exproprierii). Despgubirea se compune att din valoarea real a imobilului, ct i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane. La stabilirea valorii reale a imobilului se va ine seama de valoarea de pia a unui imobil similar la data ntocmirii raportului de expertiz. Despgubirea stabilit de instan va trebui s nu fie mai mic dect cea orefit de expropriator dar nici mai mare dect cea solicitat de proprietar i alte persoane. Hotrrea pronunat n materie de expropriere este supus cilor de atac prevzute de lege(apel, recurs). Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte: -imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini; -se sting drepturile reale derivate din dreptul de proprietate-uzul, uzufructul, abitaie, superficie precum i orice alte drepturi reale.De asemenea se sting drepturile de concesiune i dreptul de folosin.Titularii acestor drepturi au drept la despgubiri. -n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul expropriat, acestea se strmut de drept asupra despgubirii stabilite de instan(art.28 alin.2). -se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat(de ex., cele nscute din contractul de locaiune, de comodat).

25

Retrocedarea i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului.-Legea nr.33/1994 reglementeaz dou drepturi n favoarea proprietarului imobilului expropriat(art.35-37) i anume: 1.dreptul de a cere i de a obine retrocedarea imobilului expropriat; Dac imobilele nu au fost utilizate n termen de 1 an potrivit scopului n considerarea cruia au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor(art.35). Cererea de retrocedare se va introduce la Tribunalul care a hotrt exproprierea. Retrocedarea imobilului se va face n schimbul unui pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat; 2.dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze; Acest drept este recunoscut fostului proprietar atunci cnd expropriatorul s-a hotrt s nstrineze imobilul i dac lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea nu s-au realizat(art.37). n scopul realizrii acestui drept, expropriatorul este obligat s comunice n scris fostului proprietar oferta sa de nstrinare. Titularul dreptului de preemiune l poate exercita n termen de 60 de zile de la data comunicrii. Orice act de nstrinare ncheiat de ctre expropriator cu nclcarea dreptului de preemiune este lovit de nulitate relativ deoarece ocrotete un interes personal.

D) Exercitarea dreptului de proprietate public a) Precizri prealabile

Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. n concret aceste modaliti, sunt: 1. Dreptul de administrare al bunurilor din proprietate public El se refer la parimoniul autoritilor centrale sau locale.Dar acest drept poate fi atribuit i altor subiecte de drept public preum regiile autonome i instituiile centrale.Dreptul de administare acordat n favoarea unor persoane juridice de drept public constituie principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public. Potrivit art.1 din Legea nr.213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dup cat, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean i local.Aadar, titularii dreptului de admninistrare sunt:regiile autonome, prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic(ministere, comisii judeene i consilii locale), instituiile publice de interes naional, judeean sau, dup caz, local. Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ.Aadar, dreptul de administrare este un drept real principal i el este constituit pe temeiul proprietii publice.El are o natur mixt:astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ i o natur civil fa de celelalte subiecte de drept.Dreptul de administrare nu este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate public. n ceea ce privete caracterele juridice ale dreptului de administrare, ele sunt aceleai cu cele ale dreptului de proprietate public, anume:este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. 2. Concesionarea Aceast posibilitate rezult din prevederile art.136 alin.4 din Constituie care statueaz c bunurile proprietate public pot fi concesionate sau nchiriate potrivit legii.Deasemenea Legea nr.215/2001 privind administraia public local, stabilete c bunurile ce aparin domeniului public sau privat de interes local pot fi concesionate sau nchiriate.Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, prevede c concesionarea bunurilor proprietate public se va face prin licitaie public, n condiiile legii. Concesionarea este reglementat printr-o lege special.Este vorba de Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor i Normele metodologice-cadru aprobate prin H.G. nr.216/1999.n concepia

26

legii, contractul de concesiune este contractul prin care o persoan numit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane numit concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene.Concesiunea poate fi de tre feluri:1.Concesiunea de bunuri;2.Concesiunea de servicii publice i 3.Concesiunea de servicii economice.n ce privete natura acestui contract, majoritatea doctrinarilor consider c el are o natur mixt.Dreptul de concesiune este un drept real, temporar i inalienabil.El nu poate fi subconcesionat;deci contractul de concesiune are un caracter intuitu personae. Subiecii acestui drept sunt:concedentul care poate fi autoritatea public care acioneaz n numele Statului, al judeului, al oraului ori al comunei, i concesionarul care poate fi orice persoan fizic sau juridic de drept privat(romn sau strin); nu i o persoan de drept public. Pentru perioanda concesiunii, concesionarul are posesia i folosina bunului i totodat dreptul de a culege fructele acestuia.Aadar, concesionarul nu are drept de dispoziie juridic asupra bunului. Durata concesiunii este de 49 de ani, dar termenul poate fi prelungit cu cel mult jumtate din durata iniial. ncetarea concesiunii are loc prin: -mplinirea termenului, cnd contractul nceteaz de drept; -prin denunarea unilateral a contractului de ctre concedent; -prin rezilierea contractului; -prin dispariia bunului concedat ori printr-o imposibilitate obiectiv de a-l exploata. 3. nchirierea Este reglementat n Legea nr.213/1998 i se face prin licitaie public iar ulterior se aprob prin hotrre a guvernului, a consiliului judeean sau a consiliului local, dup caz. Contractul de nchiriere se refer att la bunuri care fac parte din domeniul public ct i la bunuri din domeniul privat.Locatar poate fi orice persoan fizic sau juridic indiferent de cetenie sau naiona- litate.Locatorul ns poate fi numai Statul sau unitatea administrativ-teritorial ori o instituie public sau regie autonom.De reinut ns c, nchirierea bunurilor proprietate public nu presupune existena unui drept real ci este vorba doar de un drept personal. 4. Dreptul (real)de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Legea nr.213/1998 prevede n art.17:Statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori servicii publice.De alt parte, art.136 alin.4 din Constituie, modificat prin Legea de revizuire nr.429/2003 stabilete c:.... de asemenea ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. Dreptul de folosin l putem defini ca fiind acel drept real principal, esenialmente temporar, asupra unor bunuri proprietate public, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unor persoane juridice fr scop lucrativ. Definiia enunat pune n lumin caracterele dreptului de folosin care sunt:1.-este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public;2.-este un drept cu titlu gratuit deoarece titularul nu trebuie s plteasc vreo chirie, redeven sau tax;3.-este un drept imobiliar deoarece are ca obiect numai bunuri imobile;4.-este un drept temporar ntruct este constituit numai pentru o anumit perioad de timp;5.-este un drept revocabil, autoritatea care l-a constituit putnd reveni asupra acestui act. Mai trebuie subliniat c acest drept este opozabil erga omnes mai puin titularului dreptului de proprietate public, i c el nu dezmembreaz aceast proprietate.Acest drept presupune posesia i folosina de care se bucur titularul.Avnd folosina, titularul are dreptul de a culege fructele reinndule n proprietatea sa.

27

E) ncetarea dreptului de proprietate public

n privina modurilor de ncetare a dreptului de proprietate public, acestea sunt: -pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului; -trecerea bunului n domeniul privat.Ea se face prin hotrre a guvernului, a consiliului judeean sau a consiliului local; -trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate privat, pentru retrocedarea lor fotilor proprietari sau pentru a fi vndute. Proprietatea public poate fi de domeniu public sau de domeniu privat; fiecare din aceste domenii pot fi de interes naional sau de interes local(judeean, municipal, orenesc sau comunal).

3.3. Dreptul de proprietate privat A) Noiune. Titulari. Obiect.Caractere

Dreptul de proprietate privat, n opoziie cu dreptul de proprietate public, poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate n care prerogativele sale se exercit de ctre persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de Stat sau unitile administrativ-teritoriale i care poart asupra bunurilor mobile i imobile, fiind alienabil, sesizabil i imprescriptibil, n condiiile legii. Prevederile constituionale stabilesc fr echivoc c proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular(art.41alin.2). Proprietii private i se aplic regimul juridic de drept comun reglementat n Codul civil i n alte acte normative.ntr-o economie de pia ea trebuie s constituie forma dominant de proprietate.Aa cum am observat, dac pentru proprietatea public exist o lege organic(Legea nr.213/1998), pentru proprietatea privat nu exist o asemenea lege special. Sediul materiei, l constituie art.41 alin.(2) i art.136 alin.(6) din Constituie;Codul civil art.480483;Legea nr.18/1991;Legea nr.215/2001 privind administraia public local, etc. Ori noiunea de proprietate privat cuprinde pe lng domeniul privat al Statului i dreptul de proprietate privat aparinnd persoanelor fizice sau juridice. Titularii(subiecii) acestui drept pot fi:persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, Statul i unitile adimistrativ-teritoriale; acestea din urm avnd, aadar, calitatea de persoane juridice civile. Dar unitile administrativ-teritoriale pot avea i calitatea de persoane juridice de drept public atunci cnd sunt proprietare ale bunurilor din domeniul public de interes local. Proprietatea privat poate aparine oricrui subiect de drept. n categoria persoanelor juridice de drept privat sunt incluse:societile comerciale(Legea nr.31/1990), societile comerciale cu participare strin cu sediul n Romnia(Legea nr.31/1990 i Legea nr.105/1992 cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaional privat), societile agricole(Legea nr.36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur), organizaiile cooperatiste(de ex. Legea nr.169/1996

28

privind cooperaia de consum i de credit precum i Decretul-lege nr.66/1990 privind organizarea i funcionarea cooperativelor meteugreti), asociaiile i fundaiile(O.G. nr.26/2000 cu privire la asociaii i fundaii care a abrogat expres Legea nr.21/1924 pentru persoanele juridice), cultele religioase(Decretul nr.177/1948 privind regimul cultelor religioase). De dat recent a aprut un nou subiect de drept:grupul de interes economic(Legea nr.161/2003). Obiectul dreptului de proprietate privat. Aici trebuie deosebit ntre persoana fizic i persoana juridic. Regula este c o persoan fizic poate avea n proprietate orice bun mobil sau imobil mai puin bunurile care fac parte din domeniul public. Dac actualmente o persoan fizic poate avea un numr nelimitate de construcii, n ce privete terenul, acesta este limitat n unele cazuri. Astfel potrivit Legii nr.18/1991, constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate fi fcut, de regul, pentru o suprafa minim 0.5ha i maxim 10ha, n echivalent arabil. n conformitate cu art.67 din aceast lege, dobndirea prin acte ntre vii a terenurilor nu poate depi 10ha teren agricol n echivalent arabil, de familie, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrminte. Cldirile pot fi nchiriate iar terenurile arendate. n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice cum ar fi societile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr.31/1990 privind societile comerciale;acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor, etc. Caracterele dreptului de proprietate privat sunt urmtoarele: 1. Dreptul de proprietate privat este alienabil;adic, indiferent de titular, el poate fi nstrinat;obiectul su se gsete n circuitul civil. ns, trebuie s reinem c bunurile din domeniul privat al Statului pot fi vndute, concesionate, nchiriate sau date n locaie de gestiune numai prin licitaie public i nu prin alte acte juridice cum o pot face persoanele fizice sau juridice. De asemenea bunurile care alctuiesc dreptul de proprietate privat a Statului i unitilor administrativ-teritoriale nu pot fi nstrinate prin acte cu titlu gratuit i nici date n plat. 2. Dreptul de proprietate privat este prescriptibil;acest caracter trebuie neles n sensul c proprietatea privat este imprescriptibil doar sub aspect exctinctiv deoarece ea nu se stinge prin neuz indiferent de durata pasivitii proprietarului. Dar, de alt parte, dac o persoan a folosit bunul n condiiile legii-fr a fi proprietar-el poate invoca prescripia achizitiv(uzucapiunea) pentru a deveni proprietar. n aceste condiii, aciunea n revendicare iniiat de proprietar pentru readucerea bunului n patrimoniul su poate fi sortit eecului prin invocarea uzucapiunii. 3. Dreptul de proprietate privat este sesizabil; aceasta nseamn c bunurile care fac obiectul proprietii private vor putea fi urmrite de creditori pentru a-i realiza creanele lor. Urmrirea se poate face att asupra bunurilor mobile ct i asupra bunurilor imobile protrivit cu procedura de urmrire silit prevzut de Codul de procedur civil i alte legi speciale. Mai menionm c dreptul de proprietate

29

privat este un drept exclusiv i perpetuu.

B) Regimul juridic al construciilor proprietate privat a) Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor
Construciile pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor(solo consensu), fr a mai fi necesar pentru validitatea actului o anumit form sau obinerea unei autorizaii. De la aceast regul exist unele excepii cuprinse n Codul civil i legi speciale(Legea nr.50/1991 privind autorizarea executrii construciilor, Decretul-lege nr.61/1990 modificat prin Legea nr.85/1992 privind vnzarea locuinelor din fondurile Sattului ctre populaie, Legea nr.114/1992-Legea locuinei, Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismului, etc.). Aceste excepii sunt: A)Forma autentic pentru actul de nstrinare ntre vii: n materia donaiilor cnd cerina formei autentice a actului de nstrinare este cerut de lege ad validitatem(art.813 C.civ.).Nrespectarea acesteia se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului de donaie. Actele de nstrinare a construciilor ce se transmit o dat cu terenul pe care se afl amplasate. B)Obinerea unei autorizaii sau aprobri prealabile pentru nstrinarea dreptului de proprietate asupra construciei.-Aceast condiie este impus n urmtoarele situaii: a)Executarea lucrrilor de construcii sau desfiinarea acestora. Construciile pot fi realizate numai pe baza unei autorizaii de construire sau desfiinare care se elibereaz de ctre delegaiile permanente ale consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti sau de primari(art.4 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor). Autorizaia de construire este un act de autoritate al administraiei publice locale n temeiul cruia se asigur respectarea msurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor. Ca acte ale administraiei publice locale, att autorizaia de construcie ct i cea de desfiinare a construciilor sunt supuse controlului judectoresc conform Legii nr.29/1990 a contenciosului administrativ. Prin legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul, s-a instituit obligativitatea obinerii i eliberrii certificatului de urbanism pentru adjudecarea prin licitaie a lucrrilor de proiectare i execuie a lucrrilor publice i pentru legalizarea actelor de nstrinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile. Certificatul de urbanism este actul de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraiei publice judeene sau locale face cunoscut regimul juridic, economic i tehnic al imobilelor i alte operaiuni imobiliare potrivit legii.El se elibereaz la cerere de ctre preedinii

30

consiliilor judeene, primarul general al municipiului Bucureti sau de primari, iar scopul eliberrii este de a obine autorizaia de executare a lucrrilor de construcii sau de desfiinare a construciilor. Locuine sau alte spaii dobndite de ctre persoanele fizice n temeiul Decretului-Lege nr.61/1990 i a Legii nr.85/1992.Prin aceste acte este reglementat vnzarea locuinelor i a altor spaii construite din fondurile Statului i din fondurile unitilor economice i bugetare de stat.Sanciunea nerespectrii cerinei autorizaiei prealabile pentru nstrinarea dreptului de proprietate asupra acestor locuine sau spaii prin acte ntre vii este nulitatea relativ a actului.

b) Circulaia juridic a construciilor proprietate privat

Construciile de orice fel constituie obiectul dreptului de proprietate privat, sunt n circuitul civil general. Aceasta presupune c ele pot fi dobndite prin orice mod de dobndire prevzut de lege:vnzare-cumprare, donaie, motenire legal, testament, uzucapiune, accesiune. De asemenea dreptul de proprietate asupra construciilor poate fi dezmembrat prin instituirea unor drepturi reale principale n favoarea altuia(uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie), precum i grevat de un drept real accesoriu imobiliar(ipotec sau privilegiu imobiliar). Dac nainte de anul 1989, transmisiunea dreptului de proprietate ntre vii era condiionat de obinerea unei autorizaii administrative de nstrinare iar contractele, fr deosebire, trebuiau ncheiate n form autentic, n vremurile noastre, aceste reguli au fost abrogate, astfel nct principiul este c, construciile pot fi nstrinate, aa cum am mai amintit prin simplul acord de voin al prilor(solo consensu), fr a mai fi necesar pentru validitatea actului o anumit form sau obinerea unei autorizaii. Acest acord de voin al prilor este necesar s fie consemnat ntr-un nscris sub semntur privat sub dou aspecte: 1.pentru dovada actului juridic; 2.pentru ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar pentru ca actul de nstrinare s devin opozabil fa de teri. Desigur, nimic nu mpiedic prile s ncheia actul n form autentic dac ele doresc.

C) Regimul circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat.

a)Noiuni generale; Regimul comunist, n perioada anilor 1947-1989, a ngrdit progresiv dreptul de proprietate asupra terenurilor ajungndu-se pn acolo nct-prin Legea nr.58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale- s-a interzis nstrinarea terenurilor prin acte ntre vii. Dup 1989 o dat cu revenirea societii romneti la sistemul Statului de drept, a fost necesar s se adopte msuri reparatorii pentru cei ce au pierdut proprietatea imobiliar pe nedrept.n privina terenurilor, legea de baz care reglementeaz restituirea terenurilor este Legea nr.18/1991 privind fondul funciar.Potrivit acestei legi terenurile sunt mprite pe de o parte, din punct de vedere al destinaiei lor iar, pe de alt parte, din punct de vedere al formei de proprietate. n funcie de primul criteriu terenurile se mpart n:1.terenuri cu vegetaie agricol;2.terenuri cu destinaie forestier;3.terenuri aflate permanent sub ap;4.terenuri din intravilan;5.terenuri cu destinaie special. Potrivit criteriului secund deosebim:1.terenuri aflate n proprietate privat;2.terenuri aflate n proprietate public. b)Circulaia terenurilor potrivit Legii nr.54/1998; Legea nr.54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor a abrogat Capitolul V din Legea nr.18/1991 asigurnd astfel o fluidizare mai accentuat a circulaiei terenurilor.Astfel ele au devenit alienabile, sesizabile i prescriptibile achizitiv. Din cuprinsul acestei legi(dar i din ansamblul legislaiei n materie:Legea nr.18/1991, Codul civil, Legea nr.16/1994 a arendei, etc.), se pot desprinde cel puin trei principii majore: 1. Principiul liberei circulaii juridice a terenurilor;

31

Aceasta nseamn c toate terenurile proprietate privat se afl n circuitul civil putnd fi nstrinate sau dobndite prin modurile prevzute de lege:acte ntre vii, succesiune, legate, uzucapiune i prin hotrre judectoreasc. De asemenea asupra terenurilor se vor putea constitui dezmembrminte ale dreptului de proprietate(uzufruct, uz, superficie, servitute) ori vor putea fi date n arend, nchiriate ori concesionate. Apoi ele vor putea fi grevate de drepturi reale accesorii(ipotec, drept de retenie, etc.). De la acest principiu exist i excepii, astfel: -potrivit art.32 din Legea nr.18/1991 sunt scoase temporar i parial din circuitul civil timp de 10 ani terenurile dobndite n temeiul unor dispoziii speciale din Legea fondului funciar(art.19 alin.2, art.21 i 43);dar ele vor putea fi transmise prin acte juridice mortis causa sau prin succesiune legal. -sunt interzise nstrinrile sub orice form a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii (art.15 alin.1 din Legea nr.54/1998); prin titlu cu privire la care exist litigiu trebuie s nelegem temeiul juridic al dobndirii dreptului de proprietate. -n ce privete strinii i apatrizii, anterior revizuirii Constatuiei, art.41 ali.2, teza a II-a, interzicea acestora dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor din Romnia. De asemenea, Legea nr.54/1998 prin art.3 a reiterat aceast interdicie att pentru cetenii strini i apatrizi, ct i pentru persoanele juridice strine. Actualmente, dup revizuirea Constituiei, art. 44 alin.2, teza aII-a statueaz: Cetenii strini i apatrizi pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezulate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Rezult c dup aderarea Romniei la U.E. cetenii strini i apatrizii domiciliai pe teritoriile acestor state pot dobndi proprietatea asupra terenurilor. Este important c n toate cazurile, dobndirea proprietii prin acte ntre vii nu poate depi 200ha de teren agricol n echivalent arabil de familie. n caz contrar, Legea 54/1998(art.2 alin.3) sancioneaz actul de dobndire n plus prin reduciune pn la limita suprafeei legale, crend o nulitate absolut parial a acelui act. 2. Principiul potrivit cruia nscrisul autentic este o condiie de validitate a nstrinrii terenurilor; n adevr, art.2 alin.(1) din Legea nr.54/1998, statueaz c terenurile situate n intravilan sau extravilan pot fi nstrinate i dobndite prin acte ntre vii, ncheiate n form autentic.Aceast form

32

este cerut i pentru schimbul de terenuri(art.12 alin.2). Fa de aceste prevederi rezult c forma autentic a actului de nstrinare este cerut ad validitatem(ca o condiie de validitate) . Nerespec- tarea ei atrage nulitatea absolut.Excepia acestei regule o constituie transmisiunile de terenuri care au loc prin acte mortis causa, unde nu se impune forma autentic a actului. 3. Principiul potrivit cruia nstrinarea terenurilor prin vnzare se va face cu respectarea dreptului de preemiune; n acest sens Legea nr.54/1998 stabilete:nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor(art.5). Definiia dreptului de preemiune, este c acesta este dreptul conferit prin lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un teren agricol din extravilan n cazul n care proprietarul dorete s-l nstrineze prin vnzare. Natura juridic a acestui drept a fost mereu controversat, deoarece ntr-o opinie majoritar, s-a susinut c este un drept real opozabil tuturor, cu caracter temporar.O alt opinie susine ideea c acesta este un drept relativ care confer titularului su prioritate la ncheiarea unui contract, respectiv dreptul de a cere proprietarului care i-a manifestat intenia de a vinde terenul s ncheie contractul cu el.O alt opinie ne spune c de fapt nu ne gsim n prezena unui drept patrimonial, real sau de crean ci suntem n prezena unei simple obligaii de publicitate a hotrrii proprietarului unui teren agricol n extravilan. Titularii dreptului de preemiune-sunt:coproprietarii, vecinii i arendaii(art.5 din Legea nr.54/1998). Condiiile dreptului de preemiune sunt:1.vnzarea trebuie s aib ca obiect un teren agricol situat n extravilan;2.contractul trebuie s aib ca efect transmiterea dreptului de proprietate. Exercitarea dreptului de preemiune-Potrivit legii proprietarul este obligat s nregistreze oferta de vnzare la consiliul local competent teritorial.Ea trebuie s cuprind:numele i prenumele vnztorului, suprafaa de teren, categoria de folosin a terenului i locul unde este situat;legea nu cere i menionarea preului dar pentru ca oferta s fie valabil ea trebuie obligatoriu s menioneze i preul terenului. Dreptul de preemiune este reglementat i de Codul Silvic-Codul silvic(Legea nr.26/1996) reglementeaz un drept de preemiune n favoarea Satului la cumprarea unor terenuri forestiere(art.52).

33

c)Restituirea terenurilor n baza Legii nr.18/1991. Dou sunt modalitile prin care aceast lege realizeaz obiectul acestei proceduri i anume:1.reconstituirea dreptului de proprietate i 2. constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. 1. Reconstituirea presupune restituirea terenurilor persoanelor care au avut teren n proprietate dar au pierdut aceast proprietate n condiiile stipulate de lege-n aceast situaie se urmrete retrocedarea proprietii, pe ct posibil, pe vechiul amplasament.Potrivit art.9 din Legea nr.18/1991 i art.3 din Legea nr.1/2000, suprafaa maxim care poate fi atribuit prin reconstituire este de 50ha pentru fiecare proprietar deposedat, n echivalent arabil. 2. Constituirea dreptului de proprietate reprezint, crearea dreptului de proprietate pentru unele categorii de persoane care nu au avut niciodat terenuri n proprietate i care deci nu sunt ndreptite la reconstituire-n acest caz se realizeaz mproprietrirea unor categorii de persoane.

3.4. TEST DE EVALUARE

n anul 2000, societatea XX cu obiect de activitate creterea porcilor, -i amplaseaz un punct de lucru , n apropierea proprietii lui A.n anul 2001, A constat c parte din dejeciile acelei societi se scurgeau n grdina sa i acioneaz n judecat societatea XX. Care va fi soluia instanei n privina solicitrilor reclamantului? Motivai.

3.7. LUCRARE DE VERIFICARE Enumerai caracterele juridice ale dreptului de proprietate public 3.8. RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 3. 9 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck,

34

Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de nvare nr.4

Teoria general a dreptului de proprietate

Cuprins Modalitile juridice ale dreptului de proprietate privat Generaliti; Proprietatea comun; Proprietatea rezolubil(sau condiional); Proprietatea anulabil. 4.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale modalitile juridice ale dreptului de proprietate privat 4. 2 Generaliti

35

Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. El este pur i simplu atunci cnd are ca titular o singur persoan iar existena sa nu atrn de un eveniment sau de o mprejurare viitoare. Modalitile dreptului de proprietate, sunt moduri care afecteaz dreptul de proprietate n sensul c aduc puterii proprietarului anumite restricii(totui, n cadrul lor proprietatea nu este dezmembrat). Modalitile dreptului de proprietate sunt: a) proprietatea comun cu variantele ei: -proprietatea comun pe cote-pri(coproprietatea obinuit sau temporar, coproprietatea forat i perpetu); - proprietatea comun n devlmie; b) proprietatea rezolubil sau condiional; c) proprietatea anulabil.

4. 3 Proprietatea comun 1) Consideraii introductive

Este acea proprietate care se caracterizeaz prin aceea c prerogativele dreptului de proprietate aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea n devlmie . Dea asemenea mai putem aminti i de proprietatea periodic(partajabil n timp) ns nu o vom aborda cu aceast ocazie.

2) Dreptul de proprietate comun pe cote-pri a) Noiune. Clasificare

Este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz rin aceea c un bun aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acetia avnd o cot-parte ideal din dreptul de proprietate(o mai denumin i coproprietate). Drepturile coproprietarilor pot fi inegale(de ex., 1/8, 7/8, etc.). n cazul n care proprietatea comun are ca obiect nu un bun determinat ci o universalitate de bunuri, ea se numete indiviziune.Coproprietatea se deosebete de indiviziune n sensul c prima este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului. Din punctul de vedere al duratei , proprietatea comun este de 2 feluri:

36

-proprietatea comun pe cote pri(coproprietatea) obinuit sau temporar; -proprietatea comun pe cote-pri(coproprietatea) forat i perpetu.

b) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar;

Exemple:a)cnd defunctul las mai muli motenitori i cnd acetia devin coproprietarii bunului sau bunurilor succesorale, dar i debitorii comuni ai datoriilor existente; b)cnd dou persoane cumpr n comun un apartament, etc. Ceea ce caracterizeaz aceast modalitate este faptul c ea se menine dect prin voina tuturor coproprietarilor(oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capt oricnd cernd partajul potrivit art.728 C.civ.) de aceea se mai numete i voluntar sau temporar. Coproprietatea obinuit poate lua natere: -dintr-o motenire cnd n urma lui de cujus rmn mai muli motenitori; -dintr-un contract n care mai multe persoane dobndesc mpreun un bun; -dintr-o coposesiune exercitat de mai multe persoane asupra unuia sau mai multor bunuri(uzucapiunea); -ca efect al desfacerii cstoriei cnd proprietatea devlma a soilor se transform n coproprietate obinuit pe cote-pri. Condiiile exercitrii dreptului de proprietate comun pe cote pri cu caracter obinuit sau temporar-Din acest drept de proprietate comun se desprind dou reguli cu urmtoarele consecine: Prima regul stabilete c un coprta nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bunul privit n materialitatea sa. Din acest regul rezult c niciun act nu poate fi fcut cu privire la bun fr acordul unanim al coprtailor, de aceea trebuie s distingem ntre actele materiale i actele juridice cu privire la acel bun sau la acele bunuri. Actele materiale constau n acte de folosin i acte de dispoziie material. Actele materiale de folosin privesc atributul folosinei bunului sau bunurilor din coproprietate. Putem afirma c n cadrul acestei modaliti exist o pluralitate de posesii ce se exercit asupra aceluiai bun comun. Dac ns coproprietarii nu se neleg cu privire la folosirea material a bunurilor, nu exist alt cale dect incetarea coproprietii, fiind posibil soluia partajului de folosin, pe cale judectoreasc.. Fructele1 i productele2 bunului indiviz revin fiecrui coproprietar n funcie de cota parte pe care o are din dreptul de proprietate. Se face totui o distincie ntre fructele civile i fructele

Fructul reprezint orice bun accesoriu care este produs periodic dintr-un bun principal (teren, pomi, capital, etc.) fr ca substana acestuia s se diminueze. Fructele naturale sunt acelea care privin din nsui corpul bunului principal(capitalului) n mod spontan (ex. ciupercile i fructele copacilor). Fructele industriale sunt produsele obinute ca urmare a activitii omului, bunoar, legumele obinute prin cultur(art.483 C.civ.). Fructele civile sunt cele care nu provin din punct de vedere material din bunul principal (capital) ci dintr-un echivalent bnesc rezultat n urma folosirii bunului principal, de ex. chirii, arenzi, dobnzi, etc. 2 Produse naturale ale pamantului, care se obtin prin cultura sau prin exploatare direct. Productul presupune consumarea substanei i este produs de bunul principal la intervale neregulate; el nu se mai reproduce. De ex., pietrele desprinse episodic dintr-o carier neexploatat (art.537 alin.2) sau arborii tiai izolat(art.531 C.civ.). Aceste bunuri odat separate de fond nu se vor mai reproduce. Fructul se distinge de product deoarece el este produs n mod periodic i diminueaz substana.

37

industriale, acestea din urm presupunnd o activitate a omului n producerea lor. De aceea fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor pentru c ele nu sunt rodul muncii unuia sau atuia dintre corporpietari(n limita cotelor lor), iar fructele industriale se cuvin acelui coproprietar care a depus o munc n obinerea lor. Actele materiale de dispoziie, au incident aceeai regul a unanimitii. De principiu, un singur coprta nu poate ncheia acte de dispoziie fr acordul unanim al celorlali coprtai. Totui jurisprudena a decis c dac un coprta a procedat n acest fel, valabilitatea actului de dispoziie va depinde de rezultatul mprelii(partajului); dac prin partaj bunul sau parte din bun va fi atribuit coprtaului respectiv, prin caracterul declarativ al mprelii, actul de dispoziie va fi valabil retroactiv, n caz contrar, adic dac bunul nstrinat va fi atribuit n lotul altui coproprietar, el va fi retroactiv desfiinat. Cea de-a doua regul recunoate faptul c oricare dintre coproprietari poate nstrina sau greva cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului n favoarea unui ter sau a unuia dintre coproprietari. Este normal s fie aa deoarece fiecare dintre coprtai are un drept de proprietate propriu, exclusiv asupra cotei sale. Aceast nstrinare poate avea loc deopotriv att prin acte cu titlu oneros, ct i prin acte cu titlu gratuit;prin acte ntre vii sau prin acte pentru cauz de moarte. Obligaiile coproprietarilor-n calitatea lor de coproprietari acetia au i unele obligaii.Astfel, n raport cu cota lor parte, ei sunt obligai la plata datoriilor ocazionate de ntreinerea, conservarea i administrarea bunului comun. ncetarea coproprietii temporare sau obinuite-Coproprietatea poate nceta oricnd prin diverse modaliti. Pornind de la art.728 C.civ.:Nimeni nu este obligat s rmn n indiviziune, dar i dup cele prezentate concluzionm c ncetarea coproprietii poate avea loc n urmtoarele moduri: -n cazul n care toate cotele-pri din dreptul de proprietate sunt dobndite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre coprtai sau de o ter persoan; -prin pieirea total a bunului sau prin expropriere; -prin mpreal sau partaj. mpreala sau partajul este aceea operaiune juridic prin care nceteaz starea de coproprietate sau de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate asupra unui anume bun dintre acelea care formau obiectul coproprietii. Partajul poate fi fcut prin acordul coproprietarilor(mpreala convenional sau voluntar prevzut de art.730 C.civ.), sau pe cale judectoreasc(mpreala sau partajul judiciar este reglementat de art.728-729 C.civ., n Cartea aIVa din C.pr.civ. cu modificrile aduse prin O.U.G. nr.138/2000). Partajul pe cale judectoreasc(judiciar) se realizeaz prin urmtoarele modaliti: 1)prin partajarea n natur a bunului sau bunurilor; 2)prin atribuirea bunului comun n proprietatea exclusiv a unuia dintre coprtai.Atribuirea bunului se face numai cu acordul coprtaului, iar dac acesta accept, va fi obligat la plata unei sulte ctre ceilali coprtai. 3)prin vnzarea bunului i mprirea echivalentului bnesc.Aceast modalitate se realizeaz

38

cnd bunul comun nu este dorit de nici unul dintre coprtai.Instana de judecat va dispune vnzarea lui stabilind totodat dac vnzarea se va face de pri prin bun nvoial ori de ctre executorul judectoresc. Efectele partajului-mpreala are caracter declarativ de drepturi i nu translativ de drepturi.Din caracterul declarativ decurge consecina c fiecare coprta este considerat proprietar exclusiv n mod retroactiv, adic de cnd s-a nscut coproprietatea. Sediul materiei sunt prevederile art.728-729 C.civ., dei acestea se refer la succesiuni, ele sunt aplicabile i n materia coproprietii. Noul Cod Civil n schimb, va reglementa Coproprietatea obinuit n disp.art.634-645 din Seciunea aIIa, iar Partajul la art.669-686 din Seciunea V, din Cap.IV, Titlul II, Cartea aIIIa.

c) Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu

Este o coproprietate forat deoarece exist i se menine indiferent de voina coproprietarilor i este perpetu deoarece scopul bunurilor care i alctuiesc obiectul este permanent. Obiectul coproprietii forate i perpetue poart asupra unor bunuri imobile care prin natura lor nu pot fi mprite, sunt accesorii i pot fi folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari. Aceast coproprietate urmeaz soarta juridic a bunului principal:accesorium sequitur principale i de aici concluzia c aceasta nu poate fi nstrinat dect cu bunul principal. Drepturile i obligaiile coproprietarilor-Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat n coproprietate forat fr consimmntul celorlali dar cu respectarea urmtoarelor limite: -prin folosin s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari; -folosina trebuie exercitat numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu. Un coproprietar nu poate face acte de dispoziie prin care s nstrineze bunul aflat n coproprietate forat, dar poate nstrina oricnd bunul principal, fr consimmntul celorlali(ex., nstrinarea unui apartament care presupune implicit i nstrinarea prilor comune, holul comun al scrii, usctorul, etc.). Cazurile de coproprietate forat: -coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine. Ex., potecile, drumurile, fntnile i izvoarele. Acestea trebuie s fie situate chiar pe linia despritoare a proprietilor. -coproprietatea despriturilor dintre dou fonduri.Acestea sunt un ansamblu de drepturi i obligaii.Prin despritura comun se nelege zidul comun(art.590-601 C.civ.), anul comun(art.602-605 C.civ.) i gardul comun(art.606-609 C.civ.). Zidul comun-ngrdirea privat este cea care aparine n totalitate proprietarului imobilului mprejmuit, fiind efectuat pe cheltuiala sa, iar ngrdirea comun este cea ridicat de doi proprietari vecini, fiind n coproprietatea acestora. Obligaiile coproprietarilor-ntreinerea zidului comun va fi pe cheltuiala comun(art.592 C.civ.), fiind o obligaie propter rem,coproprietarii se pot sustrage acesteia doar abandonnd dreptul lor asupra zidului(art.593 C.civ.). Proba n materie de desprituri comune, potrivit ierarhiei stabilite de Codul civil, o reprezint: 1.Titlul-Constituie dovada fie a comunitii, fie a necomunitii zidului dac el eman de la cei doi proprietari n litigiu, sau de la un autor care le este comun.

39

2.Prescripia-Dac timp de 30 de ani cei doi vecini s-au comportat ca i coproprietari ai zidului(au contribuit mpreun la ntreinerea lui), acel zid va fi considerat comun.Dac numai unul dintre ei a fcut acte de posesie, zidul va fi considerat c-i aparine. 3.Prezumiile de comunitate i prezumiile de necomunitate(semne)-Acestea sunt presupuneri impuse de legiuitor.Astfel, prezumia de comunitate sau relativ, este cea stabilit de art.590 C.civ., iar cea de necomunitate de art.591 C.civ. anul comun-Potrivit art.602 C.civ.Toate anurile ntre dou proprieti se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu. Din acest text, rezult c aceast prezumie poate fi rsturnat prin proba contrar(titlu, uzucapiune sau semne de necomunitate). Prin semn de necomunitate se nelege i situaia cnd pmntul este nlat sau aruncat numai de o parte a anului(art.603 C.civ.). Coproprietarii sunt obligai s suporte cheltuielile necesare ntreinerii anului. Gardul comun-Acest caz este reglementat de art.606 C.civ., care stabilete c Orice gard ce desparte dou proprieti se socotete comun afar numai dac una din dou prorpieti va fi ngrdit sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestultoare care s constate din contr.Aceast regul se aplic i gardurilor uscate i a celor vii. -coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente-Acest caz de proprietate forat se refer numai la acele cldiri n care exist mai multe apartamente(sau spaii) care aparin unor proprietari diferii. Obiectul acestei coproprieti forate l presupune cile de acces la prile comune ale unei cldiri, curtea, scrile care duc la apartamente, zidurile comune, instalaiile, etc. Asigurarea condiiilor de funcionare a locuinelor i spaiilor cu alt destinaie din cldire-care alctuiesc un condominiu-este efectuat de Asociaia de proprietari. Aceast asociaie, reprezint o form de asociere autonom i nonprofit a proprietarilor unui condominiu. ncetarea coproprietii forate-Principiul general este c aceast coproprietate este permanent, dar poate nceta n urmtoarele cazuri: -prin acordul coproprietarilor(ex., curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc.); -cnd meninerea acesteia nu se mai impune(ex., dei coproprietarii nu au ajuns la o nelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instana de judecat fr a fi lezate interesele vreunuia); -cnd un coproprietar dobndete proprietatea exclusiv a ntregului imobil de la celali coproprietari; -exproprierea pentru cauz de utilitate public; -pieirea integral a bunului aflat n coproprietate.

3) Proprietatea comun n devlmie

Aceasta reprezint, acea proprietate comun potrivit creia obiectul ei aparine nefracionat titularilor. Cu toate c oricnd dou sau mai multe persoane pot dobndi anumite bunuri mpreun printr-o convenie, n legislaia noastr singurul caz de devlmie este cel legat de dreptul de proprietate n devlmie al soilor, care i are temeiul n comunitatea de bunuri a acestora-duo erunt in carne uno. Proprietatea devlma a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei. Potrivit art.30 alin.(1) din C.fam.Bunurile dobndite n timpul cstoriei de ctre oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Orice convenie contrar este

40

nul, iar art.31 enumer categoriile de bunuri proprii ale fiecrui so, bunuri care nu pot fi incluse n sfera bunurilor comune ale acestora.Izvorul dreptului de proprietate n devlmie a soilor const n faptul dobndirii de bunuri n timpul cstoriei de oricare dintre ei. Administrarea, folosina i dispoziia asupra bunurilor comune, se realizeaz potrivit art.35 din C.fam., de comun acord de ctre ambii soi, legea instituind o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi. Totui, nici unul dintre soi nu poate nstrina sau greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune dac nu are consimmntul expres al celuilalt so(art.35 alin.2 C.fam.). Dac actul de nstrinare a unui imobil a fost ncheiat numai de unul dintre soi, sanciunea va fi nulitatea relativ a actului, cellalt so, n termenul de prescripie de 3 ani de la data aflrii va putea s cear anularea acelui act. Datoriile comune ale soilor, sunt determinate limitativ de ctre legiuitor, prezumnd c celelalte sunt proprii(art.32 C.fam.). Regimul juridic al datoriilor comune reglementate de art.33 i 34 C.fam.instituie o ordine de urmrire a bunurilor soilor, ordine care este imperativ. Concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevzut de art.30 din C.fam.(specific numai soilor), dar nimic nu se opune ca pe baza conveniei lor s se constate c bunurile dobndite de ei sunt proprietate cote-pri, n raport cu contribuia fiecruia. ncetarea dreptului de proprietate n devlmie-Se face prin desfacerea sau ncetarea cstoriei, moment n care aceasta se transform n proprietate comun pe cote-pri. Excepional potrivit art.36 alin.(2) C.fam., ea poate nceta i n timpul cstoriei.

4. 4 Proprietatea rezolubil(sau condiional)

Sunt cazuri cnd, fie prin voina celui care transmite, fie prin voina legiuitorului, proprietatea se dobndete sub o anumit condiie. De aceea putem spune c, proprietatea rezolubil, este aceea proprietate care poate fi transmis numai dac se realizeaz un eveniment(o condiie) care poate fi n interesul celui care transmite sau n interesul celui care dobndete. Urmtorul exemplu va fi edificator:o persoan doneaz averea sa altuia cu condiia c efectele donaiei vor nceta dac cel care a primit gratificarea(donatarul) va nceta din via naintea donatorului. Deci soarta donaiei va atrna de mplinirea condiiei rezolutorii(art.1019 C.civ.).Prin ncheiarea actului de donaie are loc de ndat transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar existena dreptului de proprietate dobndit de cel gratificat este nesigur atta vreme ct condiia se mai poate realiza. Aceasta deoarece nu se tie nc dac donatarul va supravieui donatorului pentru ca astfel el s rmn definitiv proprietar al averii primite sau va deceda naintea acestuia, caz n care bunurile se vor ntoarce n patrimoniul donatorului. Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun este transmis sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiv iar cellalt sub condiie rezolutorie. Proprietarul sub condiie suspensiv poate face acte de conservare a dreptului su(art.1016 C.civ.). Dar proprietarul sub condiie rezolutorie este acela care, de regul, are posesia bunului i are aparena proprietii;ori tocmai prin aceast situaie lui este superioar celuilalt proprietar. Proprietatea rezolubil poate lua natere nu numai prin voina prilor dar i prin voina legiuitorului.Astfel:

41

-donaiile dintre soi sunt revocabile(art.937 C.civ.); -situaia donatarului a crui donaie este revocat pentru naterea unui copil(art.836 C.civ.). -cazul prevzut de art.1365 C.civ. care stabilete:Dac cumprtorul nu pltete preul, vnztorul poate cere rezoluiunea vnzrii.

4. 5 Proprietatea anulabil
Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a dreptului de proprietate care apare n situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui act lovit de nulitate relativ3(anulabil). Dac aciunea este admis dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Trebuie subliniat c efectul retroactiv al anulrii actului translativ se refer nu numai la prile actului ci i la raporturile cu terii. Elementele de apropriere cu proprietatea rezolubil constau n aceea c, pe de o parte, proprietatea dobnditorului este incert timp de 3 ani(termenul de prescripie al aciunii n nulitate relativ), iar pe de alt parte, efectul anulrii este retroactiv(ex tunc).

4.6 TEST DE EVALUARE

X este proprietar asupra unei construcii casa si teren locuind cu familia. n anul 2005, fiul su se cstorete i hotrete s locuiasc mpreun cu soia sa n casa printeasc, dar ntruct nu exista un staiu locativ suficient, X i fiul su se hotresc s ridice un etaj casei vechi. n anul 2006 aceast construcie este finalizat dar la acest domiciliu se prezint ntr-o anumit zi reprezentanii Comisiei pentru disciplina n construcii din cadrul Consiliului Local al acelei localiti. Ce nu a respectat X i ce msuri pot ntreprinde reprezentanii comisiei?

4.7 LUCRARE DE VERIFICARE Enumerai modalitile de exercitare ale dreptului de proprietate privat 4.8 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 4. 9 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006.
3 Nulitatea relativ este nulitatea care sanctioneaza nerespectarea, la incheierea actului juridic civil, a unei norme care ocroteste un interes particular, individual ori personal.Nulitatea relativ este indicat prin formulele: -actul este anulabil, sau actul este anulat. Nulitatea absolut este nulitatea care sanctioneaza nerespectarea , la incheierea actului juridic, a unei norme care ocroteste un interes general, obstesc. n legislatie, nulitatea absolut este desemnata prin formule ca, nulitatea de drept, nulitate sau nulitate de plin drept.

42

Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de nvare nr.5

Aprarea a dreptului de proprietate sau ale altor drepturi reale

Cuprins: Aciunea n revendicare. Distincia dintre aciunea n revendicare i alte aciuni reale Aciunea n revendicare: A) Consideraii generale; B) Noiune i caracterele generale specifice aciunii n revendicare; C) Delimitarea aciunii n revendicare de alte aciuni reale. 5.1. OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine privind aprarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale 5.2. Aciunea n revendicare. Distincia dintre aciunea n revendicare i alte aciuni reale
A) Consideraii generale Protecia proprietii mpotriva terilor implic dou ipostaze: a)protecia mpotriva atingerilor materiale aduse proprietii(care vizeaz nu nsui dreptul de proprietate ci bunul corporal care este obiectul dreptului de proprietatedegradri, distrugeri, deteriorri materiale, etc); b)protecia mpotriva atingerilor juridice aduse proprietii(acestea sunt ndreptate mpotriva dreptului de proprietate i pot fi nsoite uneori de o atingere material, fiind 43

de fapt o intenie posesiv rezultat dintr-o pretenie la dreptul de proprietate-animus domini). Mijloacele de aprare a dreptului de proprietate au fost grupate n dou categorii: a)mijloacele directe sau specifice care sunt aa numitele aciuni reale, adic aciunile petitorii i aciunile posesorii. -aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul cere instanei de judecat s statueze c el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real cu privire la un bun(aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea confesorie i aciunea n prestaie tabular). -aciunile posesorii sunt aciunile n justiie prin care reclamantul solicit aprarea posesiei sale mpotriva oricrei tulburri, dup caz, fie pentru a o menine, fie pentru a o redobndi dac a pierdut-o(aciunea general sau n complngere i aciunea special sau n reintegrare). b)mijloace indirecte sau nespecifice, precum aciunile n justiie ntemeiate pe drepturile de crean(aciunile n executarea contractelor, n rspundere contractual, n restituirea plii nedatorate, etc.). B)Noiune i caracterele generale specifice aciunii n revendicare a)Definiie. Este aceea aciune real prin care proprietarul care a pierdut bunul su, cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra bunului i restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. Pe scurt, este o aciune prin care proprietarul neposesor reclam bunul de la posesorul neproprietar.Aceast aciune poate fi introdus numai de titularul dreptului de proprietate. b)Caracterele aciunii n revendicare. -este o aciune real deoarece se refer la un bun; -este o aciune petitorie ntruct prin ea se pune n discuie nsui dreptul de proprietate al reclamantului.Dac reclamantul nu va face dovada dreptului de proprietate se va respinge chiar dac prtul deine bunul fr titlu; -aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil sub aspect extinctiv.nseamn c orict timp nu ar fi exercitat aceast aciune nu se stinge dect odat cu stingerea dreptului de proprietate.Stingerea dreptului de proprietate are loc, dup cum tim, n cazul n care o alt persoan a dobndit bunul, prin uzucapiune sau prin posesie de rea credin. C)Delimitarea aciunii n revendicare de alte aciuni reale a) Aciunea n revendicare i aciunea posesorie; n cazul adminiterii aciunii n revendicare, reclamantul redobndete posesia asupra bunului revendicat, ns este vorba doar de un efect accesoriu al admiterii aciunii n revendicare. Tocmai de aceea, o asemenea aciune nu trebuie confundat cu aciunea posesorie, prin care reclamantul urmrete s pstreze ori s redobndeasc posesia, ca simpl stare de fapt, fr a pune n discuie existena dreptului de proprietate asupra bunului. Dac aciunea posesorie poate fi exercitat de simplul posesor, indiferent dac acesta este sau nu i titularul dreptului real principal, n schimb, admiterea aciunii n revendicare implic, printre altele, dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului revendicat.

44

Aciunea posesorie trebuie exercitat ntr-un interval scurt de timp(un an de la tulburare sau deposedare), n vreme ce aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil extinctiv. Hotrrea pronunat n posesoriu nu are putere de lucru judecat n petitoriu4, astfel nct cel care a pierdut ntr-o aciune posesorie este ndreptit s introduc o aciune n revendicare cu privire la acelai bun, ns hotrrea prin care s-a admis aciunea n revendicare are putere de lucru judecat i n posesoriu, ceea ce nseamn c partea care a pierdut ntr-o aciune n revendicare nu este ndreptit s solicite, printr-o aciune posesorie, ocrotirea posesiei pe care a exercitat-o asupra bunului respectiv. b) Aciunea n revendicare i aciunea confesorie; Aciunea confesorie este acea aciune n justiie prin care se urmrete aprarea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate(privat), solicitndu-se instanei s l oblige pe prt s permit reclamantului exercitarea deplin i netulburat a dreptului real principal. Dac persoana care pretinde c este proprietar are poziia procesual de reclamant ntr-o aciune n revendicare, n schimb, n aciunea confesorie, poziia procesual de reclamant este deinut fie de proprietar, fie de alt persoan care contest existena dreptului real principal n favoarea reclamantului. Spre deosebire de aciunea n revendicare, care, n principiu, este imprescriptibil extinctiv, aciunea confesorie(cu excepia celei ntemeiate pe dreptul de superficie) se prescrie n termen de 30 de ani. c) Aciunea n revendicare i aciunea negatorie; Aciunea negatorie este acea aciune n justiie prin care se contest existena unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat, ceea ce nseamn c, indirect, prin intermediul ei se apr i dreptul de proprietate. Printr-o asemenea aciune nu se pune n discuie dreptul de proprietate, ci numai (in)existena dreptului real principal(a dreptului de uzufruct, de uz, de abitaie, de servitute sau de superficie) pe care prtul pretinde c l are. d) Aciunea n revendicare i aciunea n grniuire; Aciunea n grniuire(n hotrnicie) este acea aciune n justiie prin care se solicit instanei determinarea, prin semne exterioare, a liniei despritoare dintre dou fonduri vecine. Aciunea n grniuire poate fi introdus nu numai de ctre proprietar, ci i de ctre titularul unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra fondului respectiv, precum i de simplul posesor; ea poate fi exercitat mpotriva proprietarului fondului vecin, a titularului unui alt drept real sau chiar a titularului unui drept de folosin, ca drept personal(de crean). Prin aciunea n grniuire se urmrete (re) constituirea hotarului real dintre cele dou fonduri, fr a se contesta dreptul de proprietate asupra fondului vecin i fa de care se va face delimitarea . Aadar , aciunea n grniuire nu implic dovedirea dreptului de proprietatea asupra fondurilor cu privire la care se va stabili hotarul despritor. Dac ns, cu ocazia grniuirii, reclamantul pretinde o parte determinat din terenul limitrof , grniuirea este dublat de o revendicare a poriunii respective de teren, astfel nct va trebuis se fac dovada dreptului de proprietate cu privire la aceasta.
(despre o cerere) prin care se cere unei instane recunoaterea proprietii sau a unui alt drept. (fr. ptitoire, lat. petitorius)
4

45

e) Aciunea n revendicare i petiia de ereditare. Petiia de ereditare este acea aciune n justiie prin care reclamantul solicit instanei recunoaterea calitii sale de motenitor universal ori cu titlu universal ( ori de succesor n drepturi al unui astfel de motenitor), precum i obligarea prtului, care se pretinde deasemenea motenitor universal sau cu titlu universal , la restituirea bunurilor succesorale pe care le deine , drepturile pretinse de cele dou pri fiind inconciliabile. Chiar din aceast definiie rezult c natura aciunii se poate stabili numai dup ce prtul i precizeaz poziia sa fa de cererea reclamantului; dac prrtul se apr pretinznd c este motenitor unuiversal ori cu titlu universal , aciunea formulat de reclamant va fi calificat ca petiie de ereditare , ns, dac prtul se prevaleaz de o alt calitatea ( de proprietar, de titular al altui drept real sau de simlpu posesor), aciunea reclamantului va fi calificat ca aiune n revendicare sau, dup caz , ca aiune negatorie. n ambele situaii ns, reclamantul, pentru a-i justifica legitimarea (calitatea)procesual activ, va trebui s fac dovada calitii sale de motenitor(motenitor legal sau legatar universal ori cu titlu universal). C) Calitatea procesual ntr-o aciune n revendicare, calitatea procesual activ aparine proprietarului, iar calitatea procesual pasiv revine celui care stpnete , ca posesor sau chiar ca detentor, bunul revendicat. Dac la data intentrii aciunii reclamantul nu mai este proprietar al bunului pe care-l revendic, ntruct dreptul de proprietate asupra acelui bun fusese anterior dobndit de o alt persoan prin oricare dintre modurile de transmitere( dobndire) a propritii prevzute de lege, aciunea n revendicare se va respinge ca fiind introdus de o persoan fr calitate procesual activ. n alte cuvinte, admiterea aciunii n revendicare presupune c reclamantul a pierdut numai stpnirea material a bunului respectiv. Desigur c, n cazul n care , anterior intentrii aciunii n revendicare, o alt persoan dobndise dreptul de proprietate , fostul proprietar va putea invoca, inclusiv pe cale incidental n cadrul aciunii n revendicare, nevalabilitatea dobndirii dreptului de proprietate de ctre tera persoan. n raporturile dintre coproprietari nu poate fi folosit aciunea n revendicare, titularii avnd drepturi simultane i concurente asupra bunului proprietate comun, nici unul neavnd vreun drept exclusiv pn la efectuarea partajului. Pentru ipoteza revendicrii unui bun proprietate comun pe cote-pri, calitatea procesual aciv aparine n principiu, tuturor titularilor dreptului de proprietate comun, deci aciunea n revendicare a bunului proprietate comun deinut de o ter persoan trebuie introdus de toi coproprietarii. Totui, se poate recunoate calitatea procesual de a revendica bubul comun doar unuia dintre coproprietari dac acesta face dovada c a fost n imposibilitate de a obine consinmntul tuturor, inclusiv atunci cnd unul dintre titulari nu este de acord cu introducerea aciunii. Pentru ipoteza revendicrii unui bun proprietate comun n devlmie, trebuie distins dup cum bunul revendicat este mobil sau imobil . Aciunea n revendicarea unui bun mobil, proprietate n devlmie poate fi introdus numai de ctre unul dintre soi, fr acordul expres al celuilalt ntruct se aplic prezumia de mandat tacit reciproc; n

46

schimb , aceast prezumie nu se mai aplic n cazul aciunii n revendicare a unui bun imobil proprietate comun a soilor, deci o asemenea aciune trebuie introdus de ambii soi.

5.8. TEST DE EVALUARE

. X este proprietar asupra unei construcii casa si teren locuind cu familia.n anul 2005, fiul su se cstorete i hotresc s locuiasc mpreun cu soia sa n casa printeasc, dar ntruct nu exista un staiu locativ suficient, X i fiul su se hotresc s ridice un etaj casei vechi.n anul 2006 aceast construcie este finalizat dar la acest domiciliu se prezint ntr-o anumit zi reprezentanii Comisiei pentru disciplina n construcii din cadrul Consiliului Local al acelei localiti. Ce nu a respectat X i ce msuri pot ntreprinde reprezentanii comisiei?

5.9. LUCRARE DE VERIFICARE Efectuai distincia dintre aciunea n revendicare i alte aciuni reale 5.10 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 5. 11 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

47

Unitatea de nvare nr.6

Aprarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale

Cuprins Aciunea n revendicare imobiliar i aciunea n revendicare mobiliar. Aciunea n revendicare imobiliar; Aciunea n revendicare mobiliar; Efectele aciunilor n revendicare; Regimul revendicrii bunurilor proprietate public.

6.1 OBIECTIVE nelegerea i prezentarea obiectului aciunilor n revendicare imobiliar i a celei mobiliare. Efectele aciunilor n revendicare i regimul revendicrii bunurilor proprietate public. 6.2. Aciunea n revendicare imobiliar
Revendicarea bunurilor imobile: Acest concept pune n discuie dou probleme: A)Proba dreptului de proprietate; Aceasta incumb reclamantului care pretinde c este proprietarul imobilului.Este de fapt o regul general de purtare a proceselor. Art.1169 C.civ. statueaz c, Cel ce face 48

o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc. Proba dreptului de proprietate nu este deloc simpl(a fost denumit probatio diabolica). Dificultatea principal survine din mprejurarea c n sistemul nostrum de drept nscrisul translativ de proprietate nu poate face dovada deplin a dreptului de proprietate dect dac eman de la adevratul proprietar.Pentru ca o persoan s fie considerat cu adevrat proprietar, ea trebuie s dovedeasc c a dobndit bunul tot de la un adevrat proprietar i tot aa urcnd la infinit lanul transmisiunilor. n sistemul Codului civil singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate o constituie uzucapiunea. n materie de conflict de probe ierarhia stabilit este: prescripia achizitiv, titlurile, indiciile i prezumiile de fapt. Dificultile survin atunci cnd cele dou pri invoc probe, n principiu, de aceeai valoare. Practica judiciar i doctrina au cristalizat cteva reguli, i anume: a)Titlu contra titlu-atunci cnd cele dou pri au cte un titlu care provine de la acelai autor, va avea preferin acela care a transcris primul titlul n registrul de publicitate imobiliar. Cnd titlurile provin de la autori diferii se compar titlurile ntre ele i va fi mai puternic acela care are la baz un autor care are un drept preferenial, de aceea instanele vor aprecia n funcie de circumstane care dintre pri invoc un titlu mai bun; b)Titlu contra posesie- cnd numai una dintre pri are titlu i acesta aparine reclamantului, acesta ctig cu condiia ca titlul s emane de la un ter i s poarte o dat anterioar nceperii posesiei prtului. Dac posesia prtului era anterioar titlului invocat de reclamant va trebui s ctige prtul deoarece aceast posesie anterioar face suspect titlul obinut de reclamant de la un autor neposesor. Totui, dac reclamantul este n msur s produc titlul autorului su sau al autorilor precedeni i dac acest titlu ar fi el nsui mai vechi dect posesia prtului, el va avea ctig de cauz; c)Posesie contra posesie- dac nici una dintre pri nu are titlu i nu poate face dovada uzucapiunii, trebuie s se dea ctig de cauz posesorului iar dac ambele pri au avut succesiv posesia bunului, se compar cele dou posesii i va ctiga acela care dovedete o posesie caracterizat(mai ndelungat, neviciat, de bun-credin, etc.). Fa de aceste aspecte trebuiesc fcute unele precizri, n sensul c: -prin titlul de proprietate, se neleg att actele translative de proprietate(vnzare, donaie, testament, schimb, etc.) ct i cele declarative(hotrrea judectoreasc, actul de partaj voluntar, tranzacia, etc.); -posesia poate fi posesia actual a prtului sau posesia anterioar, pierdut a reclamantului.Ea poate fi mai mult sau mai puin caracterizat, ceea ce depinde de durata sa i de calitile sale i de asemenea de orice prezumii de fapt care pot sprijini(adeverine privind plata impozitului, situaia cadastral, etc.). B)Caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare. Acest principiu decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz indiferent de timpul ct titularul su nu l-a exercitat. Aciunea n revendicare se stinge numai odat cu stingerea dreptului de proprietate.Aseasta poate fi paralizat prin invocarea i proba uzucapiunii de ctre actualul posesor. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare i are originea, n caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. Principiul imprescriptibilitii dreptului de proprietate nu prezint interes practic dect n cazul n care nimeni nu poate justifica uzucapiunea, caz

49

n care proprietarul este preferat Statului. Invers, dreptul de proprietate nu mai este protejat prin aciunea n revendicare atunci cnd un ter face dovada prescripiei achizitive(uzucapiunii). 1. Revendicarea imobilelor preluate abuziv de ctre Stat sau alte persoane juridice n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Naionalizrile, confiscrile, rechiziiile precum i alte deposedri abuzive svrite n perioada comunist(6 martie 1945-22 decembrie 1989), au ridicat mari probleme instanelor judectoreti n rezolvarea aciunilor n revendicare formulate de fotii proprietari sau motenitorii acestora.n plana social i de asemenea juridic s-au opus dou concepii: 1. cea a fotilor proprietari care n mod legitim solicitau repunerea lor n situaia anterioar(restitutio in integrum); 2. cea a chiriailor din casele naionalizate. O problem controversat care a durat ani de zile a fost legat de competena instanelor n soluionarea acestor aciuni. ntr-o prim faz unele din instanele noastre s-au considerat competente a examina asemenea aciuni(n materia Decretului 92/1950) invocndu-se competena general pe care ele o au n materie civil. Ulterior ns Curtea Suprem de Justiie a revenit asupra acestei jurisprudene, statund prin hotrrea nr.1/1995 n Secii Unite c instanele nu sunt competente s cenzureze dispoziiile Decretului 92/1950 i implicit a altor acte normative asemntoare, depindu-i astfel atribuiile puterii judectoreti. Consecina a fost c urmare a recursurilor n anulare promovate de procurorul general, numeroase hotrri de admitere a unor aciuni n revendicare au fost desfiinate, imobilele redevenind proprietatea Statului. n aceast situaie cei care au fost privai de bunurilor lor pe nedrept, s-au plns C.E.D.O. susinnd c astfel nu s-a respectat art.1 din Protocolul nr.1 al Conveniei Europene a Drepturilor Omului privind dreptul de proprietate.Prin hotrrea C.E.D.O. din 28.10.1999 dat n cauza Brumrescu c.Romniei, s-a statuat c reclamantul a redobndit dreptul de proprietate asupra bunului urmare a admiterii unei aciuni n revendicare printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil.Curtea European a constatat c Statul romn a nclcat n cauz art.1 al Protocolului nr.1 al Conveniei i a obligat Statul romn sau la restituirea bunului n natur sau la plata de despgubiri. Dupaceast hotrre, Seciile Unite ale Curii Suprema de Justiie au stabilit prin hotrrea nr.1 din 28 septembrie 1998 s revin asupra deciziei sale din 1995 statund c i tribunalele sunt competente s judece orice aciune privitoare la aducerea unor atingeri aduse dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale comise n anii 1944-1989.

6.3. Aciunea n revendicare mobiliar

Revendicarea bunurilor mobile. Pornind de la principiul (art.1909 C.civ.)potrivit cruia n materie de mobile posesia valoreaz titlu, ntr-adevr posesia de bun-credin face s se dobndeasc proprietatea asupra mobilelor (aceasta fiind o funcie achizitiv a principiului), totodat posesia face s se prezume pn la proba contrar, o dobndire regulat a proprietii n persoana posesorului(aceasta este funcia probatorie a principiului). n consecin, pentru mobilele corporale posesia valoreaz titlu (de proprietate)potrivit principiului enunat din dispoziiile art.1909 C.civ.Aceast regul cuprins n textul enunat a suscitat mai multe preri doctrinare.

50

ntr-o prim opinie s-asusinut c regula nscris n art.1909 C.civ. reprezint un efect special al prescripiei achizitive care are loc chiar n momentul primirii lucrului de ctre posesor-de aici i denumirea de prescripie instantanee. A doua opinie susine c art.1909 C.civ. nu reprezint altceva dect un mod de dobndire a proprietii prin efectul legii. Ultima opinie susine c art.1909 C.civ. creaz n favoarea posesorului o prezumie legal de proprietate care nu poate fi rsturnat. Putem concluziona prin afirmaia c, fiecare dintre aceste opinii exprim o parte din adevr, dar explicaia soluiei date de art.1909 C.civ. pare a rmne securitatea i rapiditatea circuitului mobiliar.

6. 4 Efectele aciunilor n revendicare

Restituirea bunului revendicat. Cnd aciunea de revendicare este admis prin hotrre judectoreasc va recunoate reclamantului dreptul de proprietate i pe cale de consecin va dispune obligarea prtului la restituirea bunului(cu toate accesoriile lui) reclamantului sau, dup caz, l va obliga pe prt de a se abine a mai aduce atingere exerciiului dreptului de proprietate. Restituirea bunului se face n natur i liber de orice sarcini. Dac restituirea n natur nu mai este posibil(fie c bunului a pierit, fie c a fost dobndit de un ter, fie expropriat), atunci prtul este obligat s-i plteasc reclamantului echivalentul bnesc. Restituirea fructelor. Dac bunul revendicat a produs fructe, regimul lor va fi n funcie de buna sau reaua credin a posesorului. Astfel, dac prtul a fost de bun credin el are dreptul s pstreze fructele(art.485 C.civ.) iar dac a fost de rea credin va fi obligat s restituie fructele n natur iar dac nu mai este posibil, contravaloarea lor. Restituirea cheltuielilor. Att posesorul de bun credin ct i cel de rea credin au dreptul de a cere reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare i a celor utile pe care le-au fcut cu privire la bunul respectiv. Cheltuielile necesare sunt acelea fcute pentru conservarea bunului. Acestea trebuiesc fcute deoarece fr ele conservarea bunului nu poate fi exercitat i oricum ar fi fost fcute i de ctre proprietar. Cheltuielile utile sunt acelea care dei nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului. Dac cheltuielile necesare trebuie restituite n ntregime, cheltuielile utile se restituie numai n limita sporului de valoare a bunului la momentul la momentul obligrii la restituire. Justificarea obligaiei de restituire a acestor cheltuieli are la baz principiul mbogirii fr just cauz a proprietatrului revendicant. Cheltuielile voluptorii(de plcere sau de nfrumuseare) sunt acelea pe care posesorul le-a fcut pentru plcerea sa personal i nu se restituie, ns posesorul este n drept s ridice acele lucruri fr ns a deteriora bunul respectiv. Referitor la construciile noi i plantaiile fcute de posesor, acestea se vor supune regimului din materia accesiunii, avndu-se n vedere dac posesorul a fost de bun sau de rea credin.

6. 5 Regimul revendicrii bunurilor proprietate public

Proprietatea public, indiferent de titular, se caracterizeaz prin imprescriptibilitate, inalienabilitate i insesizabilitate. Aceste caractere sunt mprumutate

51

i de aciunea n revendicare n materia proprietii publice i de aceea aprarea acestui drept de proprietate are un regim special. El are la baz urmtoarele principii: a)principiul imprescriptibilitii sub aspect extinctiv.Aceasta nseamn c aciunea n revendicare privind bunului proprietate public nu se prescrie fr nicio excepie. b)principiul imprescriptibilitii sub aspect achizitiv a aciunii n revendicare a Statului sau a unitilor administrativ-teritoriale cu privire la bunurile din domeniul public indiferent dac acestea sunt mobile sau imobile.De aici rezult c, ntr-o aciune n revendicare a unui bun imobil proprietate public, prtul nu va putea invoca uzucapiunea iar atunci cnd se revendic un bun mobil corporal proprietate public, nu va putea invoca n favoarea sa posesia de bun credin(art.1909 C.civ.). n ceea ce privete revendicarea drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate public(dreptul real de administrare, dreptul real de concesiune i dreptul real de folosin a bunurilor imobile) acestea au aceleai caractere juridice, adic sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile, aceasta deoarece ele nu reprezint altceva dect modaliti de exercitare a dreptului de proprietate public.De aceea revendicarea lor urmeaz regimul juridic al aciunii n revendicarea dreptului de proprietate public.

6.7 TEST DE EVALUARE

A deine n folosin autoturismul proprietatea personal a lui B, n temeiul unui contract de folosin gratuit. La sfritul anului 2005, B ncheie un contract de v-c a autoturismului proprietatea sa ctre C, ns A nu dorete restituirea bunului ctre C. Ce aciune va ntreprinde C n vederea dobndirii autoturismului al crui proprietar a devenit?Motivai!

6.8 LUCRARE DE VERIFICARE Prezentai cele dou probleme care le ridic conceptul de aciune, n revendicarea imobiliar 6.9 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 6. 10 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

52

Unitatea de nvare nr.7

Posesia
Cuprins:

Consideraii generale. Definiie Coninutul structural al posesiei Posesia i detenia precar Posesia i proprietatea aparent

7.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine introductive referitoare la posesie 7.2 Consideraii generale. Definiie
Prevederile art.1846 alin.(2) C.civ. definesc posesia astfel:Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru. Aceast definiie a fost criticat, deoarece deinerea sau detenia are un sens juridic deosebit de acela al posesiei, iar sintagma folosirea unui drept este improprie deoarece posesia poate exista chiar i atunci cnd posesorul nu exercit un drept asupra lucrului(posesia bunurilor gsite sau furate). Posesia este o stare de fapt, nu o stare de drept, deoarece exist independent de dispoziiile legale care se refer la dobndirea sau stingerea drepturilor, aceasta nu poate face obiectul unei transmisiuni(Ex., stpnirea n fapt a unei case, a unui automobil, exercitarea n fapt al unui drept de uzufruct, servitute, etc). n consecin, putem defini posesia ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui

53

bun cu intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui drept real. De-a lungul istoriei, posesia a primit numeroase definiii i conotaii juridice. Astfel, la Roma posesiunea propriu-zis se numea posesiune interdictal sau pretorian deoarece aprarea ei se fcea pe cale pretorian. Dintre aceti posesori unii pot invoca un titlu juridic(de ex., proprietarii, posesorii de bun credin, arendaii pe termen lung, etc, adic emfiteoii) n timp ce alii nu por invoca un astfel de titlu, ei avnd o posesie injust(de ex., houl care a dobndit un imobil prin violen). n vechiul drept medieval posesia era considerat un drept subiectiv. Jus possesiones era att un atribut al proprietii ct i un drept al posesorilor(chiar i neproprietari); jus possesiones era aadar un drept real care rezulta din posesia de un an a imobilelor, drept ce era garantat prin aciunile posesorii. n sec.al XIX-lea s-au conturat cele dou celebre teorii asupra posesiei:cea subiectiv, a lui Savigny, i cea obiectiv, a lui Ihering.

7.3.Coninutul structural al posesiei

Natura juridic a posesiei Doctrina atribuie posesiei natura juridic a unui fapt cruia trebuie s i se recunoasc efecte juridice. Posesia nu este totui un pur fapt. nseamn mai mult deoarece i se recunosc anumite efecte juridice; posesia este un fapt juridic voluntar i licit din care se naze o situaia juridic specific posesorului. Caracterele posesiei - sunt urmtoarele: 1.-posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine, adic animus rem sibi habendi; dac acest element lipsete, posesia nu mai exist, va fi vorba despre o deinere sau o detenie precar; 2.-posesia este incident numai drepturilor reale, nu i celor de crean(personale); apoi, posesia nu se poate exercita asupra universalitilor de bunuri cum ar fi motenirea sau fondul de comer; 3.-posesia face s nasc un drept probabil de proprietate sau un alt drept real. Elementele posesiei. Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente cumulativ ndeplinite i anume: unul material(corpus) i altul psihologic(animus). Elementul material(corpus) const din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra lucrului, inclusiv anumite acte juridice(de ex., depozit, locaiune, comodat, etc.). Acest element variaz n funcie de doi factori: -n primul rnd, n fucie de natura fizic a lucrului(de ex., posesia unui autoturism se deosebete de posesia unui cine, etc.); -n al doilea rnd, n funcie de dreptul real invocat de cel ce exercit corpus(bunoar, este posesor cu titlu de proprietar acela care se comport n exterior fa de lucru aa cum ar face-o proprietarul nsui;sau este posesor cu titlu de uzufructuar acela care se comport aa cum ar face-o un uzufructuar, etc.). Este important de reinut c posesia se exercit de ctre posesor personal sau prin intermediul altei persoane;n acesta din urm caz posesorul posed corpore aliena. Elementul psihologic sau intenional(animus) const n intenia sau voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic ca i cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul unui drept real. Sub acest aspect, art.1847 C.civ. precizeaz c posesia se exercit sub nume de proprietar iar art.1854 C.civ. stabilete c elementul intenional al posesiei se prezum rezultnd din cel material. Elementul animus nu nseamn neaparat credina posesorului c este

54

proprietar ci-aa cum am artat-numai voina de a poseda pentru sine i nu pentru altul. Animus este un element al posesiei n timp ce buna sau reaua credin o calitate sau un viciu al posesiei.

7.4. Posesia i detenia precar

Detenia precar, n opoziie cu posesia este o stare de drept. Ea rezult ntotdeauna dintr-un titlu(convenional, legal sau judiciar) n baza cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru(de ex., sunt detentori precari:depozitarul, locatarul, cruul, creditorul gajist, tutorii pentru bunurile celor aflai sub ocrotirea lor, etc.). Detenia a fost definit ca fiind exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea i pe contul proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar. Putem afirma c deteniei i lipsete elementul animus domini sau animus sibi habendi(elementul psihologic al posesiei). Aceast definiie a posesiei presupune trei condiii i anume: 1.-puterea de fapt: nseamn c detenia precar presupune o stpnire efectiv a lucrului deinut. Detentorul are corpus-ul pe care proprietarul nu-l mai are. Astfel, locatarul, depozitarul, cruul, etc., toi au lucrul n minile lor, efectiv l dein; 2.-puterea de drept: n aceast condiie, detenia precar presupune c stpnirea lucrului se exercit n temeiul unui titlu(un titlu juridic); Titlul(causa detentionis) poate avea o natur diferit. El poate fi un contract(titlul deteniei locatarului este un contract de nchiriere) ori un act unilateral(executorul testamentar deine bunurile succesiunii n baza unei clauze testamentare), sau o dispoziie legal(uzufructul legal), etc. 3.-obligaia de restituire:obiectul deteniei precare. Este detentor precar cel care, n virtutea titlului su, trebuie s restituie la un anumit moment lucrul proprietarului. Trebuie subliniat faptul c precar nu nseamn fr titlu, precaritatea presupune un fundament juridic. De aceea, detenia precar nu trebuie confundat nici cu posesia de rea credin, deoarece durata deteniei i data restituirii sunt determinate prin titlu(de ex., durata locaiei este fixat prin contractul de nchiriere). Comparaie ntre detenia precar i posesie -Detentorul precar ca i posesorul are, relativ la lucrul deinut, o putere de fapt. i unul i cellalt exercit o stpnire efectiv asupra bunului deinut;putem afirma c i unul i cellalt au corpus. Totui ele se difereniaz sensibil: -prima diferen: putere de fapt sau existena unui titlu. Posesia nu este dect un simplu fapt(res facti), iar detenia este o stare de drept(res juris). -a doua diferen:pretenia la proprietate sau recunoaterea dreptului proprietarului. Mai simplu spus, detentorul recunoate dreptul altuia, posesorul nu. Dac se are n vedere elementul intenional(animus), atunci posesorul are prin definiie animus domini, adic intenia de a se afirma ca proprietar, n opoziie, detentorul precar recunoate c nu el este proprietar, nu este animat de o voin de apropriere, i lipsete animus domini sau animus possidendi. Regimul juridic al deteniei precare -n raporturile detentorului precar cu proprietarul, principiul este acela c acestea sunt guvernate de titlul care fundamenteaz detenia(ex.contractul de nchiriere, contract de depozit, etc.). Detentorul precar nu beneficiaz de prescripia achizitiv deoarece el nu are possesio ad usucapionum(Constituie posesiunea care prezint drept efect dobandirea proprietii prin uzucapiune, deci printr-o folosin ndelungat). Deasemenea, el nu se poate prevala de protecia posesorie mpotriva proprietarului nsui, deoarece rezult din titlul care stabilete drepturile i obligaiile fiecrui detentor. n schimb, situaia detentorului fa de teri este diferit. n raport cu acetia, dac-i tulbur n

55

vreun fel posesia, el se bucur de protecia posesorie(possesio ad interdicta). n materia deteniei precare opereaz principiul imutabilitii, ceea ce nseamn, pe de o parte, c detentorul nu poate s se transforme prin voina sa(solo animo) n posesor, iar, pe de alt parte, c precaritatea titlului este ereditar(transmisiunea succesoral nu poate aduce nicio schimbare titlului).

7.5. Intervertirea deteniei precare(titlurilor)

. Dispoziiile art.1858 C.civ. stabilete cazurile de intervertire a deteniei precare.Aceste cazuri sunt: -cnd deintorul lucrului primete cu bun credin de la alt persoan dect adevratul proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care l deine(vom fi n situaia proprietii aparente). De ex., depozitarul care cumpr bunul deinut n depozit de la o persoan pe care o crede motenitor al deponentului, sau cazul locatarului care dup decesul proprietarului cumpr bunul de la acela pe care l crede motenitor. De la ncheiarea actului de vnzarecumprare el poate deveni posesor deoarece are i animus domini. -un alt caz este acela cnd deintorul lucrului prin acte de rezisten neag drepturile celui de la care deine bunul. De ex., din diferite motive locatarul consider c el este proprietarul imobilului i refuz s mai achite chiria. n acest mod locatarul din detetntor devine posesor. -cnd deintorul strmut posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoan de bun credin. Din momentul ncheierii actului translativ de proprietate, cumprtorul de bun credin ncepe s stpneasc bunul n calitate de posesor; el are o posesie util. -cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dac succesorul cu titlu universal este de bun credin. Cu titlu de ex., motenitorul care dobndind o succesiune are credina c un bun deinut de ctre de cujus cu titlu precar se afl n proprietatea acestuia. Aceast ipotez vizat i de art.1858 alin.4 C.civ. este criticabil deoarece motenitorul fiind succesorul defunctului nu poate s aib mai multe drepturi dect acesta i firesc ar fi ca motenitorul s aib obligaia de restituire a lucrului deoarece autorul su nu a fost posesor ci numai detentor precar.

7. 6 Posesia i proprietatea aparent

Trebuie deosebit situaia posesorului de cea a proprietarului aparent. Acesta din urm este o persoan care, printr-o eroare comun, este considerat proprietar. Aadar, proprietatea aparent i afl temeiul n credina terilor i nu n comportamentul proprietarului aparent fa de bun. Proprietarul aparent este, dupa cum se stie, persoana care se consider proprietar, n schimb, posesorul este persoana care se comport i acioneaz ca un proprietar. Legea nu acord efecte proprietarului aparent ci doar terilor care au fost nelai de aparen. Contrar de aceasta, posesorul beneficiaz de efectele posesiei; legea nelege s-l protejeze sub acest aspect.

7. 7 Dobndirea i pierderea posesiei

Posesia se dobndete prin ntrunirea celor dou elemente(corpus i animus). n ceea ce privete elementul material(corpus), acesta poate fi exercitat fie personal de ctre posesor, fie prin reprezentant(de ex., mendatarul, depozitarul, etc.). Referitor la elementul psihologic(animus), acesta trebuie s fie prezent n mod nemijlocit n persoana posesorului i nu a reprezentantului. Excepie de la acesta regul o face reprezentanii legali ai persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu. Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente. Practic acest lucru are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon al bunului. Cnd bunul este furat i deci dispare 56

elementul corpus sau cnd posesia pentru sine se transform n posesie pentru altul n acest caz dispare elementul animus. n cazul n care posesorul nstrineaz bunul respectiv iar dobnditorul l nchiriaz nstrinatorului, aceast operaiune se numete constituit posesor(constitutum possesorium), practic, fostul posesor se va transforma ntr-un simplu detentor precar(deoarece are numai corpus i nu mai are animus). Exemplul cel mai elocvent n aceast situaie este atunci cnd o persoan i vinde casa dar continu s locuiasc n ea n calitate de chiria.

7.8 TEST DE EVALUARE

A, motenitoarea lui B, este titulara a dreptului de proprietate asupra unui teren situat in comuna Valu lui Traian, jud.Constana, mpreun cu fratele acesteia, C, ca urmare a dezbaterii succesorale. Dup finalizarea procedurilor succesorale, cei doi motenitori au constatat, prin efectuarea unei expertize topografice, faptul c aveau n posesie numai 681,53 mp de teren, dei n CF nr.2500 nr.top 362/90, terenul este inscris cu suprafaa de 950 mp. Ca urmare, au solicitat vecinului D s msoare i s mute gardul despritor ntre cele dou proprieti astfel incat suprafa de teren din poesia lui A si C sa fie aceeasi ca in CF. Ce fel de actiune trebuie s formuleze A si C n acest sens?

7.8 LUCRARE DE VERIFICARE Enunai i definii elementele posesiei 7.9 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 7. 10 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

57

Unitatea de nvare nr.8

Posesia
Cuprins Posesia Dovada posesiei Calitile i viciile posesiei Efectele posesiei 8.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale referitoare la dovada posesiei, viciile i efectele acesteia 8.2. Dovada posesiei
Ea se face prin probaiunea celor dou elemente ale posesiei. Dovada elementului material este relativ simpl i ea se face prin orice mijloc de prob inclusiv martori i prezumii5; de ex., plata taxelor i a impozitelor pentru un anumit bun imobil, nscrierea terenului n registrul agricol, etc. Elementul psihologic, este mai dificil de probat iar efectele pe care le produce posesia fa de detenie au la baz doar elementul animus, adic intenia celui care exercit corpus, iar din acest punct de vedere exist dou reguli: -Prima este prezumia de neprecaritate, adic animus domini6 este prezumat i este reglementat de art.1854 C.civ.
5 Reprezint, procedee logice cum sunt inducia(form fundamental de raionament care realizeaz trecerea de la particular la general) i deducia. 6 Animus domini= posesie exclusiv, iar animus condomini = posesie comun.

58

Acest text vizeaz situaia c orice persoan care stpnete bunul este prezumat pn la proba contrar posesor i nu detentor(ex., dac imobilul este ocupat de ctre un chiria, sarcina probei pentru a demonstra c ocupantul nu este dect un detentor revine reclamantului care trebuie s dovedeasc existena contractului de nchiriere); -A doua regul este prezumia de neintervertire7 de titlu prevzut de art.1855 C.civ. Acest text, reglementeaz situaia n care posesorul a nceput a poseda pentru altul, i se presupune c acesta a conservat aceast calitate dac nu exist proba contrar. Dar, aceast prezumie poate fi rsturnat prin proba contrar, dac ocupantul poate dovedi c pe parcurs din detentor, cum era iniial, a devenit posesor.

8.3. Calitile i viciile posesiei

Pentru ca posesia s produc efecte juridice-n plus fa de existena celor dou elemente (corpus i animus)- ea trebuie s fie util, adic neviciat. Ca posesia s fie util ea trebuie s ndeplineasc anumite caliti prevzute de art.1847 C.civ. i anume: s fie, continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. La aceste caliti, doctrina i jurisprudena a adugat i pe aceea de a fi neechivoc. Aceste caliti odat ndeplinite, posesia i va produce efectele specifice inclusiv dobndirea proprietii prin uzucapiune (prescripie achizitiv). Viciile posesiei, reprezint reversul calitilor sale i ele sunt: discontinuitatea, violena, clandestinitatea i echivocul. Dac una din acestea exist, posesia este viciat, iar pentru o mai bun nelegere a lor, vom trece la examinarea acestora n mod individual. a) Discontinuitatea posesiei Potrivit art.1848 C.civ., posesiunea este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale. Textul citat, vizeaz c acest viciu va exista ori de cte ori faptele i actele materiale se vor exercita la intervale mai mari dect este normal. Posesorul nu trebuie ns s se afle n contact permanent cu bunul pentru ca posesia s fie continu deci util, altfel spus ntreruperile pasagere nu antreneaz viciul discontinuitii. Cu titlu de ex., posesia continu asupra unui teren exist atunci cnd, la intervale diferite, se fac asupra sa lucrrile specifice pentru obinerea recoltelor. Continuitatea posesiei este prezumat de art.1850 C.civ. care statueaz c: Posesorul actual care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c a posedat n tot timpul intermediar fr ns ca aceasta s mpieadice proba contrarie. Rezult c intermitenele trebuie s fie urmate de acte de stpnire a bunului. Discontinuitatea este: -un viciu absolut, deoarece ea poate fi invocat de orice persoan interesat s anihileze efectele posesiei(art.1862 C.civ.); -un viciu temporar pentru c nceteaz dac posesorul ncepe o posesie util(art.1856 C.civ.). La final trebuie reinut faptul c, discontinuitatea nu trebuie confundat cu ntreruperea posesiei din materia uzucapiunii. b)Violena Posesia pentru a fi util trebuie s fie nceput, meninut sau conservat n mod panic, fr violen. Art.1847 C.civ. statueaz c posesia trebuie s fie netulburat sau
7 Neinversare; n aceast situaie este vorba despre posedarea n temeiul unui titlu pentru o alt persoan, pe o perioad de timp, cnd acest posesor i-a conservat aceast calitate dobndit, nu a ncercat s se poarte ca i proprietar, adic el a rmas un detentor precar i se va comporta ca atare.

59

panic, iar art.1851 prevede c, Posesiunea este tulburat cnd este fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. Caracterele juridice ale viciului violenei sunt urmtoarele: 1.este un viciu temporar, pentru c odat ncetat violena posesia util rencepe; 2.este un viciu relativ deoarece produce efecte numai ntre prile dintre care a intervenit. De aceea el a poate fi invocat numai de persoana mpotriva creia s-a manifestat violena. Viciul violenei se aplic att n materia bunurilor imobile ct i n cea a mobilelor. c) Clandestinitatea Prevederile art.1847 C.civ. statueaz c, posesia trebuie s fie printre altele, public, adic s fie exercitat n vzul tuturor, iar art.1852 C.civ. stabilete c, posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc; nu are importan dac posesorul nu a avut intenia de disimulare8. Clandestinitatea vizeaz bunurile mobile care pot fi relativ uor ascunse, deoarece bunurile imobile sunt de regul la vedere, iar acest viciu, n cazul lor, este mai greu de conceput. Clandestinitatea este un viciu relativ i temporar. Este relativ deoarece nu exist dect cu privire la anumite persoane, acestea fiind singurele ndreptite s le invoce i este temporar deoarece nceteaz imediat ce posesia a devenit public. d) Echivocul9. Aa cum am artat, posesia trebuie s fie neechivoc, aceast cerin fiind opera jurisprudenei. Putem afirma c o posesie este echivoc n cazul n care nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional animus domini (ex., n cazul concubinilor, chiar dac acetia au locuit mpreun ntr-un imobil comun, nici unul nu poate dobndi proprietatea prin prescripie achizitiv a unui teren aflat lng acest imobil, care i acesta a fost folosit n comun, deoarece posesia lor asupra acestui bun, a fost echivoc). Echivocul exist, de exemplu, cnd dou sau mai multe persoane svresc acte de stpnire asupra unui bun i cnd nici una nu poate pretinde o posesie proprie. De asemenea el exist n cazul coproprietii cnd nu se poate ti cu certitudine dac unul din coproprietari s-a purtat ca proprietar exclusiv sau ca titular al unei cote pri din dreptul de proprietate. Echivocul este un viciu relativ deoarece el poate fi invocat n cazul coproprietii numai de ceilali coprtai, deasemenea el este un viciu temporar deoarece posesia devine util atunci cnd este stabilit c posesorul stpnete cu elementul intenional animus domini. Concluzia prevederilor art.1847 i 1853 din C.civil este c aceste texte, asimileaz echivocul cu precaritatea. n realitate, precaritatea nu constituie un viciu al posesiei deoarece ea desemneaz lipsa posesiei. Astfel art. 1853 C.civ., evideniaz realitatea detentorilor precari, anume: locatarii, depozitarii, uzufructuarii, coproprietarul pentru bunul aflat n indiviziune, etc. Ceea ce i lipsete detentorului este elementul animus, adic intenia de a poseda pentru el, fapt care duce la concluzia c precaritatea este perpetu deoarece orict timp ar
A ascunde adevrata fa a situaiei. Se refer la ceva care se poate interpreta n mai multe feluri. n cazul posesiei este vorba despre incertitudinea care planeaz asupra elementului intenional animus domini, actele ndeplinite asupra unui bun sunt susceptibile de dou explicaii, de dou interpretri.
9 8

60

dura stpnirea bunului nu poate avea efect dobndirea proprietii sale prin prescripie achizitiv. Totodat ea are un caracter absolut deoarece nu produce efecte juridice fade nicio persoan.

8.4. Efectele posesiei

Deoarece posesia este o stare de fapt, ea produce efecte.Aceste efecte sunt ns variabile i in de diveri factori. Aceste efecte sunt: a) Posesia creaz o prezumie de proprietate n persoana posesorului; b) Posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele bunului asupra cruia exercit posesia; c) Aprarea posesiei prin aciunile posesorii; d) Posesia exercitat n termenul i n condiiile prevzute de lege conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. n consecin, vom trata individual efectele posesie, tocmai pentru a nelege mai bine rolul acesteia att din punct de vedere teoretic, ct i din cel practic. a)Posesia creaz o prezumie de proprietate n persoana posesorului; Acest efect are loc deoarece posesia creaz o aparen n sensul c posesorul ar fi i proprietarul bunului(art.1854 C.civ.). Aceast aparen, potrivit legii este valabil pn la proba contrar, posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului pe care l posed. Aceast prezumie de proprietate este relativ(juris tantum) deoarece ea poate fi rsturnat prin proba contrarie i este operant numai n cazul bunurilor imobile. n cazul bunurilor mobile aceast prezumie este absolut(jure et de jure) deoarece art.1909 C.civ. prevede c posesia de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate, n acest caz nu se mai face dovada contrar. Beneficiarul prezumiei de proprietate(posesorul bunului) are avantajul c n cazul unui litigiu este scutit de a aduce probe n sprijinul dreptului su, avantaj care este limitat, deoarece pentru a rsturna situaia, reclamantul poate s demonstreze existena unui viciu care afecteaz posesia (ex., dac reclamantul demonstreaz echivocul posesiei, posesorul va avea sarcina dovedirii titlului su). Prezumia de proprietate nceteaz s opereze n situaia n care se face dovada c posesorul este de rea credin. b)Posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele bunului asupra cruia exercit posesia; Prevederile art.485 C.civ. stabilete principiul potrivit cruia, posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele produse de bunul pe care l posed, principiu care derog de la regula general reglementat de art.483 C.civ. care evideniaz c fructele(naturale, civile i industriale) se cuvin proprietarului bunului frugifer. Buna credin const n credina pe care o are posesorul c este proprietarul bunului pe care l posed(art.486 C.civ.), fiind incident numai n prezena a dou condiii i anume: -existena unui titlu de dobndire(poate fi o vnzare, o donaie, un testament, etc.). Acest titlu(just titlu) nu trebuie s fie neaparat un titlu translativ de proprietate(cum prevede art.486 C.civ.) ci un titlu declarativ de drepturi. Jurisprudena a stabilit c titlul poate fi i un titlu putativ(ex., cazul unui tat care las copilului un bun iar acesta din urm se crede proprietar pentru c l-a primit prin motenire, dei nu exist la originea

61

posesiei tatlui nici vnzare, nici donaie i nici alt titlu translativ). -viciul titlului. Aceasta nseamn c un viciu afecteaz titlule dobndire i c datorit lui titlul nu-i poate produce efectul(transferul proprietii ). De ex., nulitatea (relativ sau absolut) actului translativ:o vnzare afectat de o cauz de nulitate, este improprie pentru a transfera proprietatea. n ipoteza n care posesorul este de rea credin(atunci cnd cunoate viciile titlului su), el va fi obligat s restituie proprietarului o dat cu lucrul toate fructele percepute sau chiar acelea pe care trebuia s le perceap(chiar i contravaloarea celor industriale sau a celor civile). c)Aprarea posesiei prin aciunile posesorii; Aciunile posesorii, sunt acele aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil urmrete s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri. Scopul acestor aciuni este acela de a restabili situaia de fapt existent anterior tulburrii sau deposedrii, prin ele se apr o situaie de fapt, posesia, fr a se pune n discuie dreptul de proprietate sau un alt drept real. n situaia unui litigiu n care se discut dreptul de proprietate asupra lucrului, atunci vom fi n prezena aciunilor petitorii i nu posesorii. Caracterele juridice ale aciunilor posesorii sunt: - prin ele poate fi aprat numai posesia asupra bunurilor imobile (pentru cele mobile, potrivit art.1909 C.civ., posesorul este prezumat a fi proprietar); - au ca scop aprarea simplului fapt al posesiei, nu pun n discuie dreptul asupra bunului; - se judec dup o procedur special prevzut de art. 674-676 C.pr.civ.; - aciunile posesorii sunt aciuni reale. Clasificarea aciunilor posesorii: 1. aciunea posesorie general numit i aciune posesorie n complngere(complenda); Reprezint aciunea de drept comun n materie de posesie deoarece la ea se recurge pentru orice tulburare, mai puin cnd posesorul este deposedat prin violen. Tulburrile pot fi: de fapt, atunci cnd nclcarea posesiei se face prin acte materiale(de ex., trecerea fr drept pe terenul vecin) sau de drept care constau ntr-o pretenie juridic exercitat mpotriva posesorului(de ex., somaia fcut chiriaului de ctre un ter care pretinde s i se plteasc lui chiria i celui cu care a ncheiat contractul de nchiriere). Pentru exercitarea acestei aciuni, art.674 C.pr.civ., prevede: -s nu fi trecut 1 an de la tulburare sau deposedare; -reclamantul trebuie s fac dovada c nainte de tulburare sau deposedare a posedat bunul cel puin 1 an; -posesia reclamantului s fie util, adic neviciat(s fie continu, nentrerupt, public i sub nume de proprietar). 2. aciunea posesorie special numit i n reintegrare(reintegranda); La aceast aciune se poate recurge numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are loc prin violen. Prin violen vom nelege orice fapt contrar ordinii de drept care implic rezisten din partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului.Violena nu presupune numai loviri, insulte, etc. ci i alte procedee abuzive cum ar fi: ocuparea unui

62

teren, a unei case, ridicarea unui zid, ridicarea sau drmarea unui gard, distrugerea recoltelor, etc. Singura condiie cerut pentru aciunea n reintegrare este aceea ca s nu fi trecut mai mult de 1 an de la data tulburrii. La final, putem preciza faptul c aciunile posesorii pot fi exercitate nu numai de ctre posesori ci i de ctre detentorii precari, dar i de ctre proprietari sau ali titulari ai drepturilor reale. d) Posesia exercitat n termenul i n condiiile prevzute de lege conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune Acest efect al posesiei const n faptul c, posesorul poate dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune dac a exercitat o posesie util nentrerupt timp de 30 de ani(inclusiv atunci cnd posesia sa a fost de rea-credin) sau, n cazul n care posesia imobilului a fost de bun-credin i s-a bazat pe un just titlu, timp de 10 pn la 20 de ani.

8.5 TEST DE EVALUARE

n anul 2003, A dobndete dreptul de proprietate asupra unei garsoniere i imediat i-o nchiriaz lui B cu un contract de locaia valabil 6 luni.La expirarea acestui contract, B nu pred posesia garsonieirei lui A motivnd c acesta ar trebui s-i prelungeasc contractul cu nc 6 luni cu toate c n contractul de locaie expirat nu figura nicio astfel de clauz.Imdeiat A introduce o aciune la instan mpotriva lui B. Ce fel de aciune a introdus A?Motivai!

8. 6 LUCRARE DE VERIFICARE Cum se pierde posesia? 8. 7 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 8. 8 Bibliografie

C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

63

Unitatea de nvare nr.9

Dezmembrmintele dreptului de proprietate

Cuprins Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aspecte generale Dreptul de uzufruct Dreptul de uz i dreptul de abitaie 9. 1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale referitoare la unele dezmembrmintele ale dreptului de proprietate 9. 2 Aspecte generale
Putem afirma faptul c, dreptul de proprietate poate fi unitar, cnd toate utilitile bunului i toate puterile se afl n minile proprietarului, sau eterogen, cnd acestea sunt dispersate ntre diveri titulari ai drepturilor dezmembrate. Aa cum am mai amintit, dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale, este dreptul real cel mai deplin pentru c confer proprietarului suma celor trei atribute: posesia(usus), folosina(fructus) i dispoziia(abusus). Dar, exist i situaii cnd unele din aceste atribute sunt desprinse din dreptul de proprietarului pentru a se bucura de ele alte persoane. Aceast desprindere sau dezmembrare a dreptului de proprietate n alte drepturi reale n favoarea unei persoane, poart denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Aadar, dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul dreptului de proprietate

64

asupra bunurilor. Ele sunt opozabile att terilor ct i proprietarului. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie. Aceste dezmembrminte pot fi constituite numai pentru bunurilor proprietate privat, nu i pentru cele din domeniul public.

9. 3 Dreptul de uzufruct
a)Definiie. Uzufructul este acel drept real principal care confer titularului su(numit uzufructuar) atributele de posesie i folosin asupra bunului ce aparine altei persoane(numit nud proprietar) cu obligaia de a conserva substana. b)Domeniul de aplicare. Uzufructul este reglementat de art.517-564 C.civ. Se poate spune c uzufructul este un drept real de folosin asupra lucrului altuia. Din cele trei atribute ntruchipate de proprietate, usus i fructus trec la uzfructuar, de aceea acest drept trebuie deosebit de situaia rezultat dintr-un contract de nchiriere, de arendare ori de mprumut. Nudul proprietar nu are obligaii personale(obligaii pozitive) fa de uzfructuar ci doar o obligaie negativ de a respecta acest drept real. c)Caracterele juridice ale uzufructului. 1. Este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia(jus in re alliena). Uzufructul are ca obiect un bun material, mobiliar sau imobiliar care aparine unui ter care este proprietar, iar ntre uzufructuar i proprietar nu este vorba despre o indiviziune, deoarece fiecare din cele dou pri au drepturi diferite i independente. Fiind un drept real, atunci cnd este constituit asupra bunurilor corporale uzfructul are cele dou atribute eseniale ale drepturilor reale:dreptul de urmrire i dreptul de preferin. n situaia n care creditorii nudului proprietar urmresc bunul dat n uzufruct, dreptul de preferin al uzufructuarului i va sili s reduc executarea numai la nuda proprietate. Tot aa, dreptul de urmrire i d posibilitatea uzufructuarului s fac opozabil uzufructul su fa de toat lumea. 2. Este un drept esenialmente temporar. Aceast trstur trebuie neleas n sensul c dac titularul su este o persoan fizic, uzufructul poate fi cel mult viager(art.557 C.civ., adic pe durata vieii), iar dac este vorba de o persoan juridic, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de ani(art.559 C.civ.). 3. Pe durata sa, uzufructul acord proprietarului bunului puteri reduse. Aceast trstur de caracter const n faptul c folosina i fructele aparin uzufructuarului, proprietarul are doar un titlu nud (lipsit de eficacitate veritabil) ceea ce a fcut ca el s se numeasc nud proprietar. ns, proprietarul poate nstrina aceast nud proprietate (prin vnzare, donaie, etc.) dar valoarea economic este de obicei redus. Numai la moartea uzufructuarului(imprim uzufructului un caracter aleatoriu), nudul proprietar va dobndi plenitudinea prerogativelor unui proprietar devenind proprietar deplin. 4. Uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci i asupra unui drept. Art.520 C.civ., stabilete c uzufructul poate privi att bunurile mobile ct i cele imobile, corporale sau necorporale(ex., dreptul de proprietate literar, artistic, etc.) Uzufructul poate avea ca obiect creane, n special creane de sume de bani productoare de dobnzi (uzufructuarul are dreptul la beneficiile oferite de fructele civile i nu la capital), iar uzufructul asupra creanelor ordinare sau asupra rentelor viagere, va

65

avea caracter viager ca orice uzufruct. 5. Este un drept incesibil(nu poate fi transmis prin acte i fapte juridice ntre vii ori pentru cauz de moarte). Cu toate acestea, potrivit art.534 C.civ. uzufructuarul are totui posibilitatea de a ceda altei persoane, beneficiul sau emolumentul uzufructului(ansamblul de avantaje i prerogative pe care uzufructuarul le dobndete n temeiul dreptului su). Important este de reinut faptul c, cedarea nu reprezint aceeai operaiune cu transmiterea, deoarece prin cedare uzufructuarul cedeaz doar emolumentul uzufructului nu i dreptul, acesta fiind intuitu personae. d) Natura juridic a uzufructului. Teoria clasic, vede n uzufruct un dezmembrmnt al dreptului de proprietate; atributele proprietii sunt repartizate ntre uzufructuar care deine usus i fructus i nudul proprietar care are abusus. Acesta din urm nu are dect dreptul de a dispune de nuda proprietate, nu ns i dreptul de a distruge bunul;dreptul su exist chiar dac bunul este inalienabil n perioada n care este afectat acestui drept. Aceast teorie devine discutabil n cazul n care uzufructul poart asupra bunurilor incorporale(creanele). e)Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit Codului civil uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile (art.520 C.civ.), corporale sau incorporale, fungibile sau nefungibile. Sfera de aplicare a uzufructului este mai ntins dect aceea a proprietii n sensul tehnic al cuvntului, deoarece cuprinde nu numai bunurile corporale ci i creanele i drepturile. Prin excepie, uzufructul poate purta (art.526 C.civ.) i asupra unor bunuri consumptibile. n aceast situaie uzufructuarul dobndete pe lng cele dou atribute specifice i abusus putnd astfel dispune de bunul respectiv dar cu obligaia ca la stingerea uzufructului s restituie bunuri de acelai gen, aceai cantitate, calitate i valoare sau preul obinut. Acest uzufruct se numete cvasiuzufruct. Cu privire la uzufructul bunurilor incorporale, acestea cunosc o importan tot mai mare. Este vorba despre uzufructul creanelor, valorilor mobiliare, rentelor, fondului de comer, etc. Aadar, un bun incorporal, adic un drept, este susceptibil de uzufruct. n ceea ce privete uzufructul asupra drepturilor de crean el poate purta asupra creanelor civile, asupra aciunilor sau prilor sociale dintr-o societate i n general asupra valorilor mobiliare. Potrivit interpretrii date art.521 i 523 C.civ., fructele civile percepute de uzurfuctuarul unei creane pot fi constituite din avantaje, foloase, beneficii, dobnzi. n schimb, dac la sfritul uzufructului creana nu a ajuns la scaden, titlul rmas valabil va trebui predat nudului proprietar. f) Modalitile de constituire Potrivit art.518 C.civ. uzufructul se stabilete prin voina omului. Fa de coninutul acestei prevederi, uzufructul poate fi dobndit i prin uzucapiune. Constituirea uzufructului prin voina omului se face n dou moduri: prin convenie i prin testament. - uzufructul constituit prin convenie poate fi direct sau indirect. El se va constitui direct atunci cnd proprietarul nstrineaz atributele de posesie i folosin, mai puin dispoziia(constituirea per translationem). Constituirea este indirect, dac vechiul proprietar nstrineaz nuda proprietate i reine posesia i folosina bunului(constituirea per deductionem). De regul aceast ultim variant care este cea mai frecvent i presupune vnzarea unui imobil cu rezerva uzufructului la un pre care este deseori o

66

rent viager. - uzufructul constituit prin testament este acela dispus de testator printr-un legat. Art.805 C.civ. stabilete c prin testament nuda proprietate poate fi lsat unei persoane iar uzufructul altei persoane. Dar aa cum am amintit, dreptul de uzufruct poate fi dobndit prin uzucapiune, cu respectarea condiiilor legale, subiect pe care l vom dezvolta cu ocazia studierii instituiei uzucapiunii. g) Drepturile i obligaiile uzufructuarului. Corespunztor prerogativelor pe care le are, usus i fructus, uzufructuarul are unele drepturi i obligaii. Astfel, drepturile sale sunt: 1. Are dreptul s cear predarea n folosina sa a bunului supus uzufructului, iar n caz de refuz uzufructuarul are la dispoziie aciunea confesorie, asemntoare cu aciunea n revendicare; 2. Are dreptul s se foloseasc de bun precum i de a-i culege fructele. Fructele naturale i cele industriale sunt dobndite pe msura perceperii lor. Fructele civile se dobndesc zi cu zi i se cuvin uzufructuarului n proporie cu durata uzufructului su; 3. Are dreptul de a ceda beneficiul(emolumentul) dreptului su de uzufruct dar nu nsui acest drept; 4. Are la ndemn-pentru protejarea dreptului su- pe lng aciunea confesorie i aciunile posesorii; 5. Cnd uzufructul are ca obiect bunuri care se consum prin folosin(bani, grne, buturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfritul uzufructului trebuie s le restituie n aceeai cantitate, calitate i valoare ori preul obinut. 6. Uzufructuarul poate ipoteca uzufructul al crui titular este(art.1750 pct.2 C.civ.). n ceea ce privete obligaiile uzufructuarului, vom distinge dou etape i anume: nainte de a intra n folosina uzufructului i n timpul exercitrii dreptului de uzufruct. Prima etap vizeaz urmtoarele obligaii: 1. Uzufructuarul are obligaia de a proceda la inventarierea mobilelor i a constata starea imobilelor(art.540 C.civ.).Acest inventar trebuie fcut n prezena nudului proprietar; 2. Uzufructuarul este obligat de a da o cauiune. Aceasta nseamn c el trebuie s gseasc o persoan care s se oblige c n caz de insolvabilitate a uzufructuarului, va rspunde cu propria sa avere. Vnztorul sau donatorul care i-a rezervat uzufructul i a transmis doar nuda proprietate, nu sunt obligai a da cauiune. A doua etap(n timpul exercitrii dreptului su) stabilete urmtoarele obligaii: 1. Uzufructuarul este obligat s se foloseasc de lucru ca un bun proprietar(art.541 C.civ.); 2. Obligaia de a aduce la cunotiina nudului proprietar orice nclcri sau uzurpri ale dreptului celui din urm; 3. Uzufructuarul trebuie s suporte cheltuielile i sarcinile obinuite cu privire la lucru. Celelalte sarcini vor fi suportate de nudul proprietar. 4. Uzufructuarul este obligat s respecte i s continue a folosi lucrul ntocmai ca i proprietarul(art.517 C.civ.). h) Drepturile i obligaiile nudului proprietar. Referitor la drepturi distingem:

67

1. Dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atributelor care revin uzufructuarului; 2. Dreptul proprietarului de a exercita toate aciunile care privesc proprietatea lucrului supus uzufructului(ex., aciunea n revendicare sau aciunile posesorii) i de asemenea de a beneficia de productele acestuia. Obligaiile nudului proprietar sunt: 1. O obligaie de garanie prin care nudul proprietar trebuie s-l garanteze pe uzufructuar mpotriva eviciunii10, aceasta n situaia constituirii uzufructului cu titlu oneros(vnzarea). 2.O obligaie negativ de a nu aduce atingere exercitrii de ctre uzufructuar a drepturilor sale. n aceast situaie este vorba despre reparaiile efectuate asupra lucrului. Pentru unele lucrri de mbuntiri i amenajri cad n sarcina uzufructuarului, dar reparaiile mari rmn n sarcina nudului proprietar. i) Stingerea i lichidarea uzufructului. Stingerea are loc n urmtoarele cazuri: 1. Prin moartea uzufructuarului. Aa cum am amintit, uzufructul are un caracter viager i nu se transmite motenitorilor; 2. La mplinirea termenului pentru care a fost constituit (potrivit art.519 C.civ. ele poate fi constituit pe via sau pe o durat limitat cu termen extinctiv); 3. Atunci cnd uzufructuarul dobndete i nuda proprietate, adic prin consolidarea dreptului(art.557 C.civ.); 4. Uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripie extinctiv(pentru neuz art.557 C.civ. arat c acesta se stinge n termen de 30 de ani); 5. n cazul n care lucrul a pierit n totalitate; 6. Prin abuz de folosin dac prin acest abuz uzufructuarul a provocat stricciuni sau deteriorri fondului. Acest abuz va fi stabilit de ctre instan la cererea nudului proprietar; 7. Dac uzufructuarul este o persoan juridic, durata sa nu poate depi 30 de ani(art.559 C.civ.). Lichidarea uzufructului are loc la ncetarea uzufructului, cnd principala obligaie a uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia bunului respectiv(bineneles cu excepia n care acesta a fost stins prin consolidare sau prin pieirea total). Lucrul trebuie restituit proprietarului n starea n care uzufructuarul l-a primit.n cazul cvasiuzufructului uzufructuarul trebuie s restituie alte bunuri de aceeai natur, cantitate i calitate sau preul lor. Dac bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului acesta este obligat la despgubiri fa de proprietar.

9.4. Dreptul de uz i dreptul de abitaie

Eviciunea este pierderea proprietii lucrului n tot sau n parte, sau tulburarea cumprtorului(n cazul de fa a uzufructuarului) n exercitarea atributelor sale de proprietar.

10

68

Aceste drepturi sunt reglementate de Codul civil n art.565-575. Ele sunt strns legate de uzufruct, fiind denumite n doctrin i uzufructuri cu prerogative limitate. Aceste drepturi se particularizeaz prin aceea c titularul lor se bucur de atributele posesiei i folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Ceea ce distinge aceste drepturi, este caracterul lor strict personal. Titularul lor nu poate ceda (vinde, dona sau nchiria) emolumentul11 acestor drepturi, iar creditorii si nu pot s le sechestreze. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, iar dreptul de abitaie are ca obiect numai o cas de locuit sau o locuin. Dreptul de uz, este acel drept real principal care confer titularului atributele de posesie i folosin asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale i ale familiei. Culegerea fructelor poate fi fcut numai n natur iar dac acestea depesc trebuinele titularului dreptului i ale familiei sale, ele nu pot fi nstrinate. Titular al dreptului de uz nu poate fi dect o persoan fizic, i poate fi dobndit la fel ca i uzufructul prin convenie, testament i uzucapiune. Dreptul de uz se stinge n acelai mod ca i uzufructul(art.565 C.civ.) diferena este c de acest drept vor putea beneficia i motenitorii uzuarului dac aa s-a stabilit prin convenie. Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuin i confer titularului posesia i folosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa. Dreptul de abitaie poate fi constituit prin convenie (vnzare, donaie, etc.), prin testament, prin prescripie achizitiv i prin efectul legii(art.4 din Legea nr.319/1944). Acest drept este inalienabil, insesizabil i nu poate fi nchiriat.La aceast ultim interdicie exist totui o excepie stabilit de art.572 alin.(2) C.civ. cnd titularul acestui drept poate s nchirieze o parte din locuin dac, fiind prea mare, depete nevoile de locuit ale sale i ale familiei. Titularul acestui drept are urmtoarele obligaii: 1. S foloseasc imobilul ca un bun proprietar(art.567 C.civ.); 2. S dea cauiune nudului proprietar n cazul n care nu este scutit de aceasta; 3. S suporte sarcinile folosinei locuinei; 4. S constate starea imobilului la intrarea n posesie; 5. Casa de locuit s fac parte din succesiunea soului decedat; 6. Soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie. Dreptul de abitaie al soului supravieuitor are un caracter temporar, pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor dar cel puin pe timp de un an de la decesul celuilalt so; Dreptul de abitaie poate fi aprat fie prin aciunea confesorie12, fie pe calea aciunii personale dac abitaia s-a constituit prin act juridic.

11 Aceast expresie are dou accepiuni : 1. Prerogativele si avantajele dobandite de uzufructuar in virtutea dreptului de uzufruct cu privire la bunurile ce formeaza obiectul uzufructului ; 2. Segment al activului succesoral care ii revine efectiv unui mostenitor, legatar universal sau cu titlu universal, dintr-o avere succesorala ca urmare a impartirii acesteia intre toti comostenitorii ce au indreptatirea sa participe la partajarea ei. 12 Aa cum am mai amintit in cursul destinat aciunii n revendicare, este acea actiune reala prin care

reclamantul cere instantei de judecata sa stabileasca prin hotararea ce o va pronunta, ca el este titularul unui drept real dezmembramant al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie) asupra bunului altuia si sa-l oblige pe parat, care poate fi proprietarul sau o alta persoana, sa-i permita exercitarea lui deplina si netulburata. Este o actiune petitorie, deoarece pune in discutie existenta dreptului real al reclamantului. Spre deosebire de celelalte actiuni petitorii, ea este prescriptibila in termen de 30 de ani.

69

9. 5 TEST DE EVALUARE
A i-a vndut lui B o locuin, cu rezerva dreptului de abitaie viager n favoarea vnztorului. Ulterior, B nu i-a mai permis lui A s foloseasc locuina respectiv, schimbnd ncuietoarea de la u. A l-a chemat n judecat pe B, solicitnd instanei s anuleze contractul pe motiv c prtul l mpiedic s exercite dreptul de abitaie. Ce va hotr instana i cu ce motivare?

9. 6 LUCRARE DE VERIFICARE Prezentai dreptul de uz i dreptul de abitaie 9. 7 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 9. 8 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

70

Unitatea de nvare nr.10 Dezmembrmintele dreptului de proprietate Cuprins Dezmembrmintele dreptului de proprietate Dreptul de servitute Calitile i viciile posesiei Efectele posesiei 10.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale referitoare la unele dezmembrminte ale dreptului de proprietate 10. 2 Dreptul de servitute
a)Consideraii generale. Servituile sunt organizri ntre dou fonduri vecine. Art. 576 C.civ. definete servitutea ca fiind o sarcin impus unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un alt stpn.(De ex., s presupunem c un fond nu are cale de acces facil ceea ce incomodeaz exploatarea sa; o servitute de trecere asupra fondului nvecinat rezolv problema, exploatarea primului fond devenind normal). Definiie. Dreptul de servitute este dreptul real principal, perpetuu i indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul i utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii. Sediul materiei. l constiuie art.576-673 C.civ., titlul IV din Codul civil intitulat 71

Despre servitui. Scurt istoric. Originea servituilor o aflm n dreptul roman care suprapunnd mai multe drepturi de natur diferit asupra aceluiai bun i-au sporit posibilitile de exploatare. Dreptul roman cunotea distincia dintre servituile personale i cele prediale; aadar servituile erau drepturi asupra unui lucru al altuia(praedium serviens), stabilite n profitul unei persoane(praedium dominans) sau al unui fond. nainte de a deveni urbane ele au fost prin excelen rurale(servitutes prediorum rusticorum). Cele mai importante au fost cele relative la ap:apeduct, apa din fntn, adptoare, etc. ncepnd cu sec.al XVI-lea s-a reluat regula roman, adugndu-se ns unele drepturi senioriale cum ar fi corvezile i dijmele care se deosebeau de servituile reale deoarece erau servitui personale. Servituile personale au fost abolite prin Codul civil francez de la 1804 i Codul civil romn de la 1864. b)Caracterele dreptului de servitute 1. Servitutea este un drept real. Servitutea nu creaz un raport juridic ntre o persoan anume i o alt persoan anume, ci ntre proprietarii actuali. Servitutea existent va subzista n acelai fel i n cazul n care proprietatea va fi vndut. Dreptul de servitute este considerat ca un dezmembrmnt al proprietii deoarece ntr-o anumit msur fondul aservit este lipsit de plenitudinea prerogativelor sale n profitul fondului dominant. 2. Servitutea este un drept real imobiliar, deoarece ea se constituie n mod obligatoriu numai n folosul, respectiv sarcina, unor bunuri imobile prin natura lor(nu va putea fi constituit asupra arborilor, nici asupra imobilelor prin destinaie i nici asupra altei servitui). Obiectul lor trebuie s fie corporal. 3. Servitutea este o sarcin impus fondului servant. Proprietarul fondului aservit trebuie s suporte o sarcin care, corespuztor, se afl n patrimoniul proprietarului fondului dominant(un drept real), sarcina fiind impus unui bun, nu unei persoane. 4. Servitutea este un drept perpetuu ceea ce nseamn c ea exist atta timp ct exist cele dou fonduri i situaia care a determinat constituirea ei. Servitutea constituit, subzist n ciuda morii proprietarului. O servitute poate fi suprimat n cazul n care proprietarii celor dou fonduri sunt de acord n acest sens. Desfiinarea ei nu este posibil dect pentru servituile create prin voina proprietarilor deoarece ceea ce a fost creat prin voin, poate fi desfiinat prin voin. Perpetuitatea servituii, rezult din caracterul su accesoriu, n sensul c ea este legat de fondul dominant fiind, n principiu, perpetu ca i acest fond. 5. Servitutea este indivizibil, ceea ce nseamn c ea profit ntregului fond dominant i greveaz n ntregime fondul aservit. Dac bunul imobil aparine mai multor proprietari(coproprietate) ea nu se poate constitui asupra acelui bun dect cu consimmntul unanim al titularilor. 6. Servitutea nu poate fi nstrinat, urmrit sau ipotecat independent de fondul al crui accesoriu este, deoarece ea se transmite o dat cu fondul. Nu este posibil ca o servitute s fie vndut, sechestrat sau ipotecat. Referitor la servituile asupra bunurilor din domeniul public, acestea sunt valabile n msura n care ele sunt compatibile cu uzul sau interesul public iar servituile valabil consituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile alin.1 art.13 din Legea nr.213 privind proprietatea public. c)Clasificarea servituilor.

72

Avnd n vedere criteriile stabilite de prevederile Codului civil, servituile se clasific astfel: Dup modul de constituire, art. 577 C. civ. mparte servituile n trei categorii: A) servitui naturale, care se nasc din situaia natural a lucrurilor, ca de exemplu servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de grniuire, precum i cea de ngrdire; B) servitui legale care sunt stabilite prin lege, ca de exemplu servitutea referitoare la zidul sau anul comun, interdicia de a construi sau planta pe un teren cu nerespectarea unei distane stabilite de lege fa de hotar, servitutea de vedere, servitutea de trecere; C) servitui stabilite prin fapta omului considerate a fi singurele servitui veritabile, adic prin titlu (convenie sau testament), uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Distincia dintre servituiile naturale i cele legale este nejustificat, ambele categorii avndu-i izvorul n lege. Fiind deci obligaii izvorte din raporturile de vecintate, aceste aa-zise servitui, care nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, sunt opozabile terilor, fr ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar. Aa fiind, n accepiunea proprie a noiunii de servitute intr numai acele servitui stabilite prin fapta omului, adic prin titlu, uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Numai prin aceasta se dezmembreaz dreptul de proprietate, celelalte servitui naturale i legale viznd raporturile de vecintate. Modurile de constituire a servituilor prin fapta omului, sunt urmtoarele: 1. Constituirea servituilor prin titlu. Regula este c orice servitute poate fi stabilit prin titlu(act juridic), de aceea ele sunt de dou feluri: constitutive i recognitive. a) Servituile constitutive sunt cele care rezid dintr-un titlu constitutiv. Titlul constitutiv este un act juridic n sens de negotium13 i nu de instrumentum14. n mod obinuit acest act juridic este o convenie ntre doi vecini(unul vinde celuilalt o servitute asupra propriului fond). Noiunea de titlu cuprinde att actele juridice cu titlu oneros ct i actele cu titlu gratuit. b) Servituile recognitive sunt cele care eman dintr-un titlu recognitiv. Acest titlu, reprezint nscrisul care nu este creator al unei servitui noi dar recunoate existena unei servitui vechi al crei titlu constitutiv nu a putut fi gsit(art.628 C.civ.). Condiia este ca acest titlu s emane de la proprietarul fondului servant, prin aceasta el va suplini lipsa unui titlu actual. 2. Constituirea servituilor prin uzucapiune. Potrivit art.623 C.civ. pot fi stabilite prin uzucapiune numai servituile propriu-zise i aparente (servitutea de vedere, de scurgere a apelor, etc.). Posesia trebuie exercitat timp de 30 de ani. Pentru ca prescripia achizitiv s conduc la dobndirea servituii trebuie ndeplinite dou condiii: a) servitutea s fie propriu-zis sau continu(s impun intervenia unor acte succesive i repetate din partea proprietarului fondului dominant);
13

negotium juris ce semnfic nelegerea propriu-zis dintre pri.Reprezint efectiv, operaiunea juridic realizat(Ex: contract de vnzare cumprare, de nchiriere, etc). 14 instrumentum probationes, semnific nscrisul n care este evideniat nelegerea sau, mai clar spus, actele n forma lor materializat; este proba existenei lui negotium, sau mai clar, nscrisul constatator al nelegerii.

73

b) servitutea s fie aparent(s necesite efectuarea i existena unor lucrri exterioare). 3. Constituirea servituilor prin destinaia proprietarului. Aceast modalitate de constituire are loc n situaia n care un proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar nsemna o servitute dac ar aparine unor proprietari diferii(ex., X trece conducta de ap pe fondul B pentru a alimenta fondul A; apoi el vinde cele dou fonduri unor proprietari diferii; sau moare iar la partaj fiecare imobil este atribuit altui motenitor). Servitui administrative. Aceste servitui sunt reglementate prin legi speciale n domeniul apelor, pdurilor, cele aeronautice ca i servitui de utilitate public: servitutea de distribuire a energiei (gaz, electricitate, ap, etc.), servituile de transmisiune(telefon, televiziune), etc. Servituile de utilitate public care au un caracter administrativ se disting de servituile de drept civil, prin urmtoarele caractere: 1. nu comport fonduri dominante ele fiind stabilite n interes general; 2. ele constrng adesea pe proprietarul fondului la anumite munci cum ar fi executarea branamentului de-a lungul unei ci publice sau demolarea unor lucrri; 3. unele oblig proprietarul s nu-i utilizeze fondul(interdicia de a construi); 4. altele permit puterii publice s impun fondului servant anumite ngrdiri(ocuparea temporar a terenului sau implantarea anumitor lucrri). Putem afirma faptul c, aceste servitui nu au un fond dominant, iar beneficiarii lor sunt persoane juridice, asociaii, concesionari sau administratori ai serviciilor publice. h)Exercitarea dreptului de servitute Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant Drepturile proprietarului fondului dominant sunt urmtoarele: - dreptul de a se folosi de servitute numai n conformitate cu titlul de constituire, fr a face vreo schimbare mpovrtoare pentru fondul aservit; - dreptul de a exercita i o servitute accesorie, dac exercitarea servituii principale o impune; - dreptul de a exercita o aciune n justiie specific acestei materii, prin care se apr dreptul de servitute, anume aciunea confesorie de servitute; - dreptul de a exercita mpotriva proprietarului fondului aservit i o aciune contractual, n msura n care servitutea a fost constituit prin convenie; - dreptul de a exercita i aciunea posesorie(potrivit art.675 C.pr.civ.), n cazul servituilor continue i aparente. Obligaia principal a proprietarului fondului dominant, de care acesta este inut indiferent de modul n care s-a constituit servitutea, este aceea de a efectua, pe cheltuiala sa, toate lucrrile necesare pentru exercitarea dreptului de servitute. Este ns posibil ca n titlul de stabilire a servituii s se prevad c aceste cheltuieli sau o parte din ele s fie suportate de proprietarul fondului aservit. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit are obligaia de a nu face nimic de natur a diminua sau ngreuna exerciiul servituii. Dac prin titlu s-a stabilit obligaia pentru proprietarul fondului aservit de a face unele cheltuieli pentru folosirea i pstrarea servituii, exist posibilitatea de a se scuti de aceast sarcin, prin abandonarea fondului aservit la dispoziia proprietarului fondului

74

dominant. Proprietarul fondului aservit are dreptul de a exercita animite aciuni n justiie i anume: - aciunea negatorie( de ex., atunci cnd proprietarul fondului dominant continu s exercite servitutea, dei a intervenit o cauz de stingere a acesteia); - aciunea posesorie(prin care se solicit s se nlture tulburarea ce i se aduce de o persoan care pretinde a exercita o servitute); - aciunile personale ce izvoresc din convenia de constituire a servituii. i) Stingerea servituilor Dreptul de servitute se poate stinge n urmtoarele moduri: 1. prin confuziune(art.638 C.civ.) adic prin reunirea ambelor fonduri n patrimoniul aceluiai proprietar(nu poate exista servitute asupra patrimoniului aceluiai proprietar); 2. prin neuz sau prescripie extinctiv ceea ce nseamn c ea nu se exercit timp de 30 de ani; 3. prin pieirea fondului aservit;n acest caz servitutea nu mai are obiect (art. 636 C.civ.). 4. prin renunarea la dreptul de servitute; 5. prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a dat natere servituii.

10.3 Dreptul de superficie

a)Considerente introductive. Definiie Codul civil nu reglementeaz expres dreptul de superficie, astfel c existena acestui drept a fost controversat, practica instanelor judectoreti la nceputul secolului fiind oscilant n ceea ce privete recunoaterea acestui drept. Dup unii autori, s-a conturat opinia c dreptul de superficie exist ca un drept real distinct, cu o fizionomie proprie i astfel el trebuie recunoscut. Justificarea dreptului de superficie n absena unor reglementri exprese s-a fcut prin interpretarea unor texte de lege, el nefiind dect o excepie de la regula instituit de art. 492 C. civ., n literatur exprimndu-se teza c acest drept ar rezulta indirect din prevederile art. 492 C. civ. Regula instituit de prevederile art. 492 C. civ., potrivit creia proprietarul terenului este prezumat a fi i proprietarul construciilor sau plantaiilor de pe acel teren nu este absolut, nu constituie o prezumie legal absolut, pentru c n acest text de lege se prevede c aceast regul este valabil, pn ce se dovedete din contr. Aa fiind, prin acest text de lege se instituie o prezumie relativ de proprietate asupra construciilor amplasate pe un teren n favoarea proprietarului terenului, cel care a edificat construcia putnd face dovada contrar, respectiv c aceste construcii sau plantaii nu sunt proprietatea titularului dreptului de proprietate asupra terenului. Fcnd aceast dovad contrar, cel care a edificat o construcie pe terenul altuia devine titularul unui drept de superficie. n literatura de specialitate dreptul de superficie a fost definit ca fiind acel drept real principal, care const n dreptul de proprietate al unei persoane numit superficiar, asupra construciilor sau plantaiilor care se afl edificate pe un teren, proprietatea altei

75

persoane i asupra cruia superficiarul are un drept de folosin. Aa fiind, rezult c, n cazul acestui drept real imobiliar, se suprapun dou drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor sau a plantaiilor edificate i dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-au edificat aceste construcii i care aparine altei persoane dect constructorului. Existena dreptului de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altor lucrri situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage dup sine un drept de folosin asupra terenului respectiv, aceste drepturi concretiznd dreptul real de superficie. Aadar, constructorul are, n ce privete terenul altei persoane, doar posesia i folosina, atributul dispoziiei rmnnd la proprietarul terenului, ceea ce i confer caracterul de dezmembrmnt al dreptului de proprietate. b)Caracterele juridice ale dreptului de superficie n privina caracterelor juridice ale dreptului de superficie, acestea l reliefeaz ca fiind un: 1. drept real imobiliar, avnd ca obiect numai construcii, plantaii sau lucrri aezate pe sol; 2. drept imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, astfel c aciunea n revendicare poate fi promovat oricnd, pn la stingerea dreptului de superficie; 3. drept perpetuu, ceea ce nseamn c nu se stinge prin neuz, i exist atta timp ct dureaz construcia 4. drept care nu poate nceta pe calea ieirii din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i dreptul proprietarului terenului nu sunt n stare de indiviziune. c)Natura juridic a dreptului de superficie Dreptul de superficie este caracteristic dect imobilelor, este transmisibil pentru cauz de moarte i prin acte ntre vii. Superficiarul estetitularul dispoziiei(abusus), obiect al acestui drept. Mai putem afirma c, dreptul de suparficie confer titularului nu numai usus i fructus(ca n cazul uzufructului) ci i abusus. Dreptul de superficie este temporar, poate fi nstrinat, cedat sau ipotecat. d)Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie se dobndete prin titlu, prin uzucapiune, prin legat sau prin lege. De obicei, constituirea acestui drept se face prin convenie ncheiat ntre constructor i proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcia. Dreptul de superficie poate fi constituit i printr-un act de concesiune atunci cnd acesta are ca obiect terenuri din domeniul privat al Statului i unitilor adiministrativteritoriale(Legea nr.50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor). Referitor la momentul dobndirii dreptului de superficie acesta coincide cu momentul ncheierii conveniei ntre constructor i proprietarul terenului. Dac construcia este n curs de realizare acest drept se dobndete treptat pe msura

76

ncorporrii materialelor n teren. e)Exercitarea dreptului de superficie Aa cum s-a prezentat, superficiarul este proprietarul construciilor, plantaiilor sau a lucrrilor executate. El exercit asupra acestora atributele dreptului de proprietate, adic posesia, folosina i dispoziia, ceea ce nseamn c el va putea s le nstrineze chiar fr consimmntul proprietarului terenului, prin orice act juridic(ntre vii sau pentru cauz de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit). Odat cu nstrinarea construciei se va transmite dobnditorului i dreptul de folosin asupra terenului. Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale sau de dezmembrminte ale dreptului de proprietate i poate constitui obiectul urmririi silite imobiliare. f)Stingerea dreptului de superficie Acest drept nceteaz n urmtoarele situaii: 1. cnd construcia, plantaia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinat de superficiar; 2. cnd proprietarul terenului devine prin convenie, succesiune ori uzucapiune i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii respective; tot astfel cnd proprietarul construciei, plantaiei sau lucrrii dobndete n acelai timp i dreptul de proprietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra construciilor, plantaiilor sau lucrrilor; 3. prin expropriere.

10.5 TEST DE EVALUARE

A l-a chemat n judecat pe B, solicitnd instanei s dispun instituirea n favoarea sa a unei servitui de trecere pe terenul proprietatea prtului. n motivarea cererii, reclamantul a artat, c este proprietarul unui fond nfundat, n sensul c drumul su de acces la calea public prezint unele dificulti de amenajare, iar, n condiii meteorologice defavorabile, devine aproape impracticabil. Prtul a cerut respingerea cererii. Ce a hotrt instana i cum a motivat?

10. 6 LUCRARE DE VERIFICARE Prezentai caracterele juridice ale dreptului de superficie 10. 7 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 10. 8 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006.

77

Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de nvare nr.11 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale Cuprins Modurile de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale Consideraii introductive Accesiunea sau incorporaiunea 11.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale referitoare la unele moduri de dobmdire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale 11. 2 Consideraii introductive
Prin moduri de dobndire a dreptului de proprietate vom nelege totalitatea mijloacelor juridice prin care se poate dobndi dreptul de proprietate indiferent de forma sa. Aceste moduri de dobndire a dreptului de proprietate sau a drepturilor reale sunt urmtoarele: -convenia sau contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale; -succesiunea legal i cea testamentar; -accesiunea;

78

-posesia de bun-credin(pentru dobndirea bunurilor mobile); -uzucapiunea(pentru bunurile imobile); -dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin; -tradiiunea; -ocupaiunea(pentru bunurile mobile); -hotrrea judectoreasc constitutiv de drepturi. Dintre toate aceste moduri, ne vom opri doar la studierea accesiunii, hotrrii judectoreti constitutive de drepturi i la uzucapiune, fiind considerate de ctre literatura de specialitate, cele mai importante operaiuni de dobndire a dreptului de proprietate. n cazul proprietii publice, dup cum am studiat, opereaz moduri specifice de dobndire: exproprierea pentru cauz de utilitate public, achiziiile publice(O.U.G. nr.60/2001) sau trecerea unor bunuri din domeniul privat al Statului sau a unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora pentru cauz de utilitate public. Modurile de dobndire a proprietii reglementate de Codul civil (Cartea a III-a intitulat, Despre diferite moduri de dobndire a proprietii) se aplic i dezmembrmintelor, mai puin drepturilor reale care deriv din dreptul de proprietate public(dreptul de administrare, de concesiune, de folosin).

11.3. Accesiunea sau incorporaiunea

A) Definiie; Accesiunea sau incorporaiunea poate fi definit ca fiind, ncorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare avnd proprietari diferii. Accesiunea se clasific n funcie de obiectul ei: imobiliar(care poate fi natural i artificial) i mobiliar. B) Accesiunea imobiliar natural Accesiunea imobiliar natural const n unirea sau ncorporarea a dou bunuri, dintre care cel puin bunul principal este imobil, avnd proprietari diferii, fr intervenia omului. Principiul general care domin textele Codului civil n materia accesiunii imobiliare este c, pmntul se consider totdeauna ca lucru principal. n prezent, cnd exist bunuri mobile i imobile de valoare mult mai mare dect pmntul de aceea, considerm c aceast concepie tradiional ar trebui schimbat i n plan legislativ. Revenind, v prezint cele dou cazuri de accesiune imobiliar natural, i anume cel privind accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape i accesiunea animalelor. 1. Accesiunea pmnturilor create de ape. Este acea form de accesiune ce ia natere n urmtoarele cazuri reglementate de lege: aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile. 1.1. Aluviunea. Const n creterile sau adugirile de pmnt care se formeaz treptat, n timp, fr intervenia omului, pe malurile apelor curgtoare. Aluviunile sunt definite de art. 495 C. civ. ca fiind creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile rurilor i fluviilor. Aceste creteri de pmnt rezultate din depunerea de ctre apele curgtoare pe unul din maluri, aparin, dup cum prevede art. 495 C. civ., proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus, indiferent de natura cursului de ap. Dar aceste creteri de pmnt pot rezulta i din retragerea apelor, n timp, de la un mal la altul. Potrivit art. 496 C. civ., pmntul liberat prin retragerea apei aparine proprietarului riveran de-a lungul cruia s-a retras apa. Corelativ cu aceasta, proprietarul

79

fondului spre care s-a retras apa i care scade nu va putea s cear despgubiri pentru pierderea suferit de la cel cruia i-a profitat retragerea apelor i nici nu poate revendica terenul ce a fost descoperit. 1.2. Avulsiunea. Const n ruperea brusc a unei buci de pmnt dintr-o proprietate i alipirea ei de apa curgtoare la alt proprietate riveran (art. 498 C. civ.). Prin urmare, spre deosebire de aluviune, care presupune o cretere progresiv a terenului, prin adugarea n timp de pmnt, nisip etc., avulsiunea presupune ruperea dintr-o dat a unei buci compacte de pmnt dintr-un fond riveran aparinnd altei persoane, care se alipete altui fond riveran situat n aval, aparinnd altui proprietar. Proprietarul terenului de la care s-a smuls suprafaa de teren o va putea ns revendica n termen de un an, dat pn la care proprietarul fondului la care s-a alipit nu dobndete proprietatea asupra sa. Dac ns nu a fost revendicat n termenul de un an prevzut de art. 498 C. civ., poriunea de teren alipit devine proprietatea fondului la care s-a adugat. n situaia n care bucata de teren smuls aparine domeniului public, nu va putea opera accesiunea imobiliar natural ntruct aciunea n revendicare a imobilelor ce fac parte din domeniul public este imprescriptibil, astfel nct titularul va putea s-i revendice oricnd bucata de pmnt. 1.3. Insulele i prundiurile. Art. 499-501 C. civ. reglementeaz situaia insulelor i prundiurilor formate de cursurile de ap. Ele sunt o form a accesiunii imobiliare naturale constnd n ntinderile de uscat rezultate din retragerea apelor, rurilor neplutitoare i nenavigabile. Potrivit art. 499 C. civ. insulele i prundurile care se formeaz n albia fluviilor i a rurilor navigabile sau plutitoare sunt ale statului dac nu se opune titlu sau prescripie. Aceast prevedere din Codul civil se coroboreaz cu prevederile art. 5 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, care dispune c aparin domeniului public albiile rurilor i fluviilor, de unde se desprinde concluzia c insulele i prundiurile ce se formeaz n aceste albii aparin tot statului, ns n regim de drept privat. Art. 499 C. civ. dispune n acelai sens, cu condiia ca statului s nu i se opun un titlu sau prescripia. Or, titlul sau prescripia nu pot fi opuse dect proprietii private, indiferent cine este titularul acesteia, deci i statului. 2. Accesiunea animalelor. Este reglementat de art.503 C.civ. i constituie situaiile n care animale slbatice trec sau rmn pe un fond, proprietatea unei persoane. Acest mod de accesiune, are inciden strict asupra animalelor, care n situaia n care rmn sau trec pe un teren proprietatea unei persoane, acesta din urm poate dobndi dreptul de proprietate asupra lor. Excepiile o fac cazurile n care trecerea animalelor, s-a fcut prin fraud. C) Accesiunea imobiliar artificial Aspecte generale Spre deosebire de accesiunea natural care se realizeaz fr intervenia omului, accesiunea imobiliar artificial se realizeaz numai prin activitatea omului. Potrivit art. 492 C. civ. orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt, cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete contr. Aadar, art. 492 C. civ. instituie o dubl prezumie, potrivit creia orice construcie

80

i plantaie fcut pe un fond se prezum c aparine proprietarului fondului i c a fost edificat pe cheltuiala sa. Aceast prezumie nu este ns una absolut, ci este o prezumie relativ, ce poate fi rsturnat prin proba contrarie, astfel c cel care a construit pe fondul altuia trebuie s-i dovedeasc susinerea, n favoarea celuilalt opernd prezumia c este proprietar a tot ce se afl pe fondul su. Am artat c n cazul accesiunii naturale proprietarul lucrului accesoriu nu putea formula cerere de dezdunare de la proprietarul fondului ce a crescut, astfel c accesiunea natural are loc cu titlu gratuit. n cazul accesiunii artificiale, aceast regul nu mai este valabil, astfel c proprietarul fondului pe care se afl construciile sau plantaiile fcute de altul datoreaz despgubiri celui care a construit sau plantat. Obligarea la contravaloarea construciilor sau plantaiilor este o aplicaie a principiului c nimeni nu se poate mbogi fr just cauz, pentru c n caz contrar proprietarul fondului ar dobndi n mod gratuit lucrrile fcute pe fondul su cu materialele sau cheltuiala altuia. Aadar, accesiunea artificial are loc numai cu titlu oneros. Accesiunea artificial are loc numai n ipoteza n care exist o ncorporare material, respectiv materialul mobiliar ntrebuinat i pierde individualitatea mobiliar, devenind imobil prin natura sa. n caz contrar, accesiunea nu va avea loc i proprietarul materialului va pstra dreptul su. Art. 493 i 494 C. civ. reglementeaz dou cazuri de accesiune imobiliar artificial: 1. Accesiunea construciilor i plantaiilor fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele altuia. Art. 493 C. civ. prevede c proprietarul terenului devine prin accesiune i proprietar al construciei sau plantaiei ce le-a edificat cu acele materiale strine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul s le revendice sau s le ridice. n aceast situaie, n concretizarea principiului potrivit cruia nimeni nu se poate mbogi fr just temei, proprietarul terenului poate fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la preul de circulaie liber a acestora de la data cnd se face plata, i nu de la data cnd au fost ncorporate. Numai aa se realizeaz o just despgubire care permite persoanei creia i-au fost ncorporate materialele n lucrri s-i achiziioneze materiale de aceeai cantitate i calitate cu cele pe cale le-a avut. Proprietarul construciei sau plantaiilor realizate cu materialele altuia va putea fi obligat i la plata unor daune-interese n condiiile rspunderii civile delictuale. Proprietarul terenului dobndete proprietatea construciilor sau plantaiilor fcute cu materialele altuia indiferent dac este de bun sau rea-credin, dup cum tia sau nu c materialele aparin altei persoane. 2. Accesiunea construciilor i plantaiilor fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia a) Precizri introductive; n acest caz, art.494 C.civ. reglementeaz accesiunea proprietarului terenului i asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri, ns distinge situaia constructorului de rea-credin i situaia constructorului de bun-credin. Pentru o mai bun nelegere a acestor situaii, este bine s efectum unele precizri cu privire la lucrrile ce cad sub incidena art.494 C.civ., dar i la noiunea de constructor. Astfel, textul de lege se refer la construcii, plantaii i lucrri fr s fac alte precizri, motiv pentru care doctrina i jurisprudena n mod unanim au stabilit c

81

dispoziiile amintite se aplic numai n cazul lucrrilor noi, nu i n situaia mbuntirilor aduse construciilor, cum ar fi repararea unei construcii sau ntreinerea unei plantaii. n aceste din urm situaii, se vor aplica regulile de la cheltuielile utile, necesare sau voluptorii. Cu privire la noiunea de constructor, este important s nelegem n primul rnd, persoana care exercit stapnirea terenului sub nume de proprietar, fr ns a fi adevratul proprietar, deci posesorul de fapt. Totodat, art.494 C.civ. are inciden i n privina detentorului, acesta din urm urmnd a fi considerat constructor de rea-credin, afara cazului n care n convenia prin care s-a transmis detenia, prile au prevzut clauze cu privire la eventualele lucrri efectuate de detentor. n egal msur, prevederile art.494 C.civ. sunt aplicabile i n cazul persoanei care, la data la care a edificat construcia, plantaia sau o alt lucare, era proprietar al terenului, ns ulterior a pierdut retroactiv dreptul de proprietate( spre exemplu, proprietarul unui teren sub condiie rezolutorie, care dup ca a construit, pierde terenul prin ndeplinirea condiiei; donatarul care pierde dreptul su n urma revocrii donaiei sau n urma ncheierii raportului de succesiune; dobnditorul unui imobil ipotecat, care pierde imobilul ca efect al urmririi silite, etc.). Aceste situaii, pot fi exceptate cnd ar exista o dispoziie legal expres( de exemplu, n caz de raport15 al unei donaii), precum i n cazul n care prile au prevzut altfel n convenia prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului, drept care ulterior a fost desfiinat. b) Situaia constructorului de rea-credin; Prin constructor de rea-credin, vom nelege acea persoan care construiete pe un teren despre care se tie sau ar fi trebuit s tie c nu i aparine. Aceast situaie, confer proprietarului terenului posibilitatea de a alege una din urmtoarele variante: 1. S pstreze construcia, plantaia sau lucrarea, devenind proprietar prin accesiune, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor cu valoarea materialelor i preul muncii; 2. S pretind ridicarea lucrrilor, fcute de constructorul de rea-credin, pe cheltuiala acestuia, eventual cu solicitarea de daune-interese pentru prejudiciile suferite. c) Situaia constructorului de bun-credin; Prin constructor de bun-credin, vom nelege acea persoan care construiete pe un teren n legtur cu care are convingerea c i aparine. Aceast persoan, stpnete terenul respectiv n baza unui titlu translativ, fr a cunoate viciile acestuia sau faptul c autorul su nu era adevratul proprietar al terenului. n categoria constructorului de bun-credin, poate fi inclus i persoana care construiete n temeiul unei convenii ncheiate cu proprietarul terenului, convenie care a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate sau constituirea unui drept de superficie, dar care nu a mai produs acest efect( de exemplu, s-a ncheiat un antecontract de vnzarecumprare a terenului, urmat de predarea imobilului i plata preului, fr a se mai ncheia
Raportul donaiilor const n operaiunea juridic de readucere la masa succesoral de ctre unii motenitori legali (descendeni sau soul suprevieuitor), ce au acceptat succesiunea, a tuturor bunurilor primite de la defunct n timpul vieii sub forma de donaii, pentru ca acestea s intre n n masa succesoral, respectiv masa de mprit.
15

82

contractul translativ). Buna-credin a constructorului se apreciaz n raport cu momentul edificrii construciei. n acest caz, proprietarul terenului nu mai poate cere i obine obligarea constructorului la desfiinarea lucrrii, ci va fi incident accesiunea imobiliar artificial, proprietarul terenului devenind i proprietar al construciei, urmnd a-l despgubi pe constructor. i n situaia constructorului de bun-credin exist un drept de opiune n favoarea proprietarului terenului, dar care se refer la ntinderea contravalorii sumelor de bani pe care acesta urmeaz s le achite primului. n consecin, n situaia prelurii construciei n temeiul accesiunii, proprietarul terenului, poate opta n a plti constructorului de bun-credin: 1. Contravaloarea materialelor i preul muncii(manopera lucrrii); 2. O sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondului. n mod logic, proprietarul terenului va opta pentru modalitatea de plat a contravalorii sumelor ctre constructorul de bun-credin pe care o va considera cea mai avantajoas. d) Aspecte comune pentru constructorul de bun-credin i pentru constructorul de rea-credin; Literatura de specialitate nu a concretizat un punct de vedere unitar n ceea ce privete momentul naterii dreptului proprietarului terenului asupra construciei edificate de o alt persoan. Opinia majoritar, evideniaz faptul c dreptul de proprietate asupra construciei se nate n favoarea proprietarului terenului odat cu ncorporarea acesteia n teren, deci accesiunea se produce de plin drept, nefiind condiionat de exprimarea voinei proprietarului terenului n sensul de a prelua construcia. n consecin, trebuie avut n vedere aspectul legat de naterea dreptului de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri i cel privitor la exerciiul acestui drept de proprietate, deorece numai cel din urm este condiionat de exprimarea voinei proprietarului terenului de a invoca accesiunea. Fa de aceste aspecte, putem desprinde cteva reguli aplicabile aciunii privind accesiunea construciilor i plantaiilor fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia i anume: 1. Constructorul nu l poate chema n judecat pe proprietarul terenului, solicitnd instanei s l oblige pe acesta s invoce accesiunea i, pe cale de consecin, s l despgubeasc, deoarece dispoziiile legale n materie nu au fost adoptate n favoarea constructorului, ci a proprietarului terenului; 2. Numai n momentul invocrii accesiunii imobiliare artificiale constructorul i poate valorifica dreptul de a fi despgubit printr-o aciiune n realizare, care este supus prescripiei extinctive n teremenul general de 3 ani i care curge de la data la care proprietarul terenului i-a manifestat intenia de a prelua construcia, invocnd accesiunea; 3. Pn la momentul invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul are deschis numai calea unei aciuni n constatarea calitii sale de constructor de bun sau de rea-credin, fr a se putea stabili i ntinderea drepturilor ce decurg din aceast calitate; 4. n aceast materie se poate face o aplicaie a dreptului de retenie, deci

83

constructorul, indiferent c a fost de bun sau de rea-credin, va putea refuza predarea construciei ctre proprietarul terenului pn cnd i se va plti despgubirea la valoarea cuvenit. D) Accesiunea mobiliar Poate fi definit ca, unirea a dou bunuri mobile care aparin la proprietari diferii, ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa folosind materialele altuia. Accesiunea mobiliar este clasificat de Codul civil, n trei moduri i anume: 1. Adjonciunea (art.504-507 C.civ.), const n unirea a dou bunuri mobile avnd proprietari diferii astfel nct dei ele formeaz un singur tot, pot fi desprite i conservate separat fr a-i pierde individualitatea (ex., tabloul i rama n care este ncadrat, o piatr preioas i inelul la care este montat, etc.); 2. Specificaiunea (art.508-510 C.civ.), const n prelucrarea unei materii astfel nct se obine un obiect nou, materia prim sau bunul fiind proprietatea altuia (ex., un croitor confecioneaz un costum dintr-o stof proprietatea altuia, acesta din urm pltind manopera. Dac manopera este att de important nct trece cu mult valoarea materiei prime ntrebuinate, cel care a confecionat lucrul devine proprietar dar are obligaia de a plti preul materiei prime, proprietarului acestuia). 3. Confuziunea (art.511-516 C.civ.), are loc atunci cnd dou sau mai multe mictoare aparin unor proprietari diferii s-au unit astfel nct nu se mai pot recunoate. Dac unul din bunuri poate fi considerat principal, proprietarul acestuia va deveni proprietar al bunului rezultat din unire i el va fi obligat de a despgubi pe cellalt proprietar. Dac bunurile unite sunt echivalente, lucrul obinut devine comun, proprietarii putnd cere mprirea acestuia.

11.4 TEST DE EVALUARE

Reclamantul B.A. a solicitat, n contradictoriu cu prtul M.C., obligarea acestuia din urm la a-i recunoate i preda posesia suprafeei de 599 mp teren situat n Municipiul Constana, str.V nr.9. Reclamantul a artat c justific n mod legitim posesia pentru suprafaa de 616 mp aferent casei pe care a cumprat-o la 29 octombrie 1976 i c prta M.C., mpreun cu funcionari ai primriei, n intenia de a-l deposeda de 599 mp, i-au tulburat posesia la 15 ianuarie 1999, cnd i-a fost msurat curtea i i-au btut rui. n ntmpinare, prtul s-a aprat susinnd c posesia reclamantului este nelegal i c somarea acestuia de a-i retrage gardul la limita suprafeei de 200 mp este justificat de sentina civil nr.xxxx din 2 octombrie 1998 a Judectoriei Constana, prin care s-a dispus, n contradictoriu cu Consilul local Constana, punerea n posesie a lui M.C. cu 833 mp. Prima instan a respins ca inadmisibil aciunea posesorie. Comentai soluia instanei !

11. 5 LUCRARE DE VERIFICARE Prezentai accesiunea mobiliar 11. 6 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE

84

11. 7 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de nvare nr.12 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale Cuprins Modurile de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale Hotrrea judectoreasc Uzucapiunea 12.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale referitoare la unele moduri de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale 12.2 Hotrrea judectoreasc
Hotrrea judectoreasc constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci cnd ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Exemple: hotrrea judectoreasc care ine loc de act autentic n cazul n care s-a ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare(suplinirea consimmntului), sau hotrrea prin care se dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public.

12.3. Uzucapiunea(Prescripia achizitiv)

A) Noiune; Ca mod de dobndire a proprietii, uzucapiunea se ntemeiaz pe faptul posesiei pe perioada de timp cerut de lege a imobilului, astfel c n absena posesiei unui imobil nu se poate vorbi de dobndirea dreptului de proprietate prin acest mod.

85

Cnd posesiunea unui imobil se prelungete pe o anumit durat, n anumite condiii impuse de lege, acest fapt nu rmne fr consecine juridice, cea mai important fiind aceea c la epuizarea termenului aceast stare de fapt dobndete conotaii juridice, n sensul c duce la naterea dreptului de proprietate asupra imobilului n patrimoniul persoanei care a avut posesia util a acestuia. Aadar, cnd posesia unui imobil se prelungete o anumit perioad de timp, legea o consider izvor al proprietii, iar posesorul va fi considerat proprietar. n literatura juridic, prescripia achizitiv sau uzucapiunea a fost definit ca, acel mijloc juridic prin intermediul cruia se poate dobndi proprietatea unui lucru prin posesiunea acestuia n timpul fixat de lege. Deci pn la mplinirea termenului, n timpul posesiei exercitat de ctre posesorul neproprietar exist numai o aparen de proprietate; n toat aceast perioad, posesorul se afl ntr-o situaie incert, existnd permanent pericolul ca adevratul proprietar s fac acte prin care s ntrerup prescripia achizitiv. Numai dup mplinirea termenelor fixate de lege, faptul posesiei de pn atunci se transform ntr-o stare de drept i se consolideaz dreptul de proprietate, posesorul devenind proprietar, ceea ce face ca proprietarul iniial s nu mai poat revendica imobilul uzucapat, putndu-i fi opus, pe calea excepiei, dobndirea proprietii prin acest mod originar. B) Domeniul de aplicare al uzucapiunii; Invocarea uzucapiunii ca mod originar de dobndire a proprietii este cel mai eficace mod de a apra dreptul de proprietate asupra unui imobil, astfel nct, chiar dac cel care a avut un titlu de proprietate asupra imobilului l-a pierdut, prin invocarea uzucapiunii dreptul su va putea fi aprat fiind necesar doar s fac dovada faptului posesiei n termenul i n condiiile impuse de lege. Aadar, uzucapiunea d natere dreptului de proprietate ori a unui alt drept real asupra unui bun imobil, prin posedarea lui de ctre una sau mai multe persoane, n condiiile i termenele prevzute de lege. n dreptul nostru civil, dobndirea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale prin uzucapiune este reglementat n mod diferit, n funcie de locul de situare a imobilelor. Astfel, n regimul de publicitate imobiliar prin registrele de transcripiuni i inscripiuni, proba dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune are un rol extrem de important, fiind singura dovad absolut a dobndirii unui asemenea drept, astfel c odat fcut dovada ndeplinirii condiiilor impuse de lege pentru a uzucapa, dreptul se consolideaz n mod absolut. n schimb, n sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare sistem real de publicitate drepturile reale imobiliare se dobndesc n principiu numai prin nscrierea n cartea funciar, nscrierea avnd efect constitutiv de drepturi, legea prevznd expres situaiile n care aceste drepturi se dobndesc fr nscriere (art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938), iar uzucapiunea nu figureaz printre modalitile de dobndire a unui drept real fr nscrierea n cartea funciar. Aa fiind, n cadrul acestui sistem de publicitate imobiliar, dobndirea proprietii prin uzucapiune nu este recunoscut dect n cazurile expres prevzute de lege. C) Sediul materiei; Modurile de dobndire a dreptului de proprietate i altor drepturi reale principale prin mijloace de drept civil sunt diverse, unul din aceste moduri, reglementat prin

86

prevederile art. 645 C. civ., fiind i prescripia. Tot Codul civil, n art. 1837, dispune c prescripia achizitiv este un mod de a dobndi proprietatea. n Codul civil romn cuvntul uzucapiune nu se regsete, dei n legislaiile strine acest termen este ntlnit. n Codul civil romn intrat n vigoare la 1864, uzucapiunea este reglementat n Cartea a III-a titlul XX, dispoziii care se completeaz cu unele prevederi ale Decretului nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv. D) Uzucapiunea n sistemul Codului Civil; n sistemul Codului civil, uzucapiunea este de dou feluri, respectiv: - uzucapiunea de 30 ani, reglementat de prevederile art. 1890-1894 C.civ.; - uzucapiunea de 10-20 ani, reglementat de prevederile art. 1895 i urm. C.civ. a) Uzucapiunea de 30 ani. Pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real s fie dobndit prin uzucapiunea de 30 de ani, potrivit art. 1890 C. civ., este necesar ndeplinirea a dou condiii: -s existe o posesie util; -posesia s fi fost exercitat timp de 30 ani, fiind irelevant dac uzucapantul a fost de bun sau rea-credin. Pentru a fi util, posesia trebuie s fie lipsit de vicii, deci s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar (art. 1847 C. civ.). Numai dac pe lng cele dou elemente ale sale corpus i animus, posesia are i calitile cerute de lege, ea produce unul din efectele sale principale, i anume prescripia achizitiv(uzucapiunea). Alturi de aceste caliti ale posesiei care o fac apt pentru a duce la dobndirea unui drept real prin prescripia achizitiv, literatura de specialitate i practica judiciar au apreciat c pentru a fi util posesia trebuie s mai aib i o alt calitate, respectiv s fie neechivoc. Posesia este echivoc cnd actele de stpnire material exercitate de posesor pot fi interpretate i altfel dect ca fiind corespunztoare elementului psihologic al posesiei, adic nu rezult clar dac exist voina de a poseda pentru sine. Dac posesia exercitat este util, uzucapiunea se consider mplinit dup trecerea termenului de 30 de ani. Acest termen se calculeaz pe zile ntregi, astfel c ziua de ncepere a prescripiei (dies a quo) nu intr n calcul (art. 1887 C. civ.), ns ziua de mplinire (dies a quem) intr n acest calcul, uzucapiunea considerndu-se mplinit dup trecerea celei din urm zi a termenului (art. 1889 C. civ.). Odat exercitat posesia util n perioada de 30 ani prevzut de lege, prin efectul acesteia se dobndete dreptul de proprietate, aa cum a fost exercitat asupra bunului, respectiv liber de sarcina unui uzufruct sau a unei servitui existente anterior, pentru c posesia util s-a exercitat i mpotriva acestor sarcini care grevau proprietatea ce a fost dobndit prin efectul prescripiei achizitive n jurispruden s-a decis c proprietatea nu se pierde prin neuz, indiferent de durata ct bunul nu este folosit de proprietarul su, el putnd intenta o aciune n revendicare chiar dac au trecut mai mult de 30 ani de la ultimul act de folosin, care ns poate fi paralizat prin invocarea uzucapiunii dac n timpul ct proprietarul nu a uzat de bunul su, acesta a fost posedat n condiiile legii de alt persoan. Tot n jurispruden s-a decis c indiferent ct a avut stpnirea material a bunului,

87

un posesor precar nu va putea dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune, chiar dac stpnirea bunului depete 30 ani. Dobndirea bunului prin convenie exclude uzucapiunea. b)Uzucapiunea de 10-20 de ani(art.1895-1899 C.civ.). Dispoziiile art.1895 C.civ. evoc faptul c o persoan de buna credin care printr-o just clauz a ctigat un nemictor determinat, va prescrie proprietatea acelui bun prin 10 ani, cu condiia ca proprietarul adevrat s locuiasc n raza teritorial a tribunalului unde se afl acel nemictor detrminat i prin 20 de ani dac locuiete afar din acea raz teritorial. Dac adevratul proporietar a locuit att n circumscripia tribunalului unde se afl bunul ct i n alt circumscripie, termenul de uzucapiune se calculeaz adugndu-se la termenul ct a locuit n circumscripia n care se afl bunul, dublul anilor ct a stat n alt circumscripie pentru ca s fie de 10 ani(de ex., proprietarul a stat n circumscripia unde se afl bunul 6 ani. Pentru a uzucapa, uzucapantul trebuie s posede bunul 14 ani pentru c din 10 se scade 6 iar restul nmulit cu 2(42=8) se adaug la 6. Originalitatea acestei prescripii comparativ cu cea de 30 de ani, const n termenul mai scurt cerut pentru a uzucapa, este o prescripie de favoare fcut posesiei de bun credin prin raportare la posesia de rea credin. Condiiile acestei uzucapiunii sunt: -posesia s se ntemeieze pe un just titlu; -posesia s fie de bun credin; Posesia s se ntemeieze pe un just titlu. Art.1897 C.civ. stabilete c prin just titlu nelegem orice act juridic transletiv de proprietate precum vnzarea-cumprarea, donaia, schimbul, etc. Caracterele juridice pe care trebuie s le prezinte justul titlu sunt urmtoarele: 1. Translativ de proprietate.Mai precis, prin titlu trebuie neles actul juridic(negotium) care are ca efect transferul dreptului de proprietate posesorului n cazul n care acesta ar fi ncheiat actul cu adevratul proprietar dar el este lipsit de acest efect pentru c a fost ncheiat cu un neproprietar, n alte cuvinte fiind vorba despre un titlu translativ viciat; 2. Titlul s provin de la un non domino. Titlul trebuie s provin de la o alt persoan dect adevratul proprietar, adic de la un neproprietar. Jurisprudena i doctrina au decis c n cazul n care acelai proprietar transmite succesiv un bun la dou persoane, dintre care prima omite s-i transcrie titlul, aceasta nu va putea opune uzucapiunea de 10-20 de ani celuilalt dobnditor, deoarece titlul ei nu eman de la un non domino ci de la adevratul proprietar i acest titlu nu este opozabil dobnditorilor care au transcris; 3. Titlul presupune un raport ntre un autor i un avnd cauz. Potrivit acestei trsturi se presupune c numai dobnditorii cu titlu particular, ai unui bun determinat, pot beneficia de prescripia prescurtat, desigur c avndul cauz cu titlu universal va putea continua prescripia nceput de autorul su; 4. Titlul s existe i s fie valabil. Justul titlu trebuie s existe n realitate.Atunci cnd el exist doar n imaginaia posesorului, el constituie titlu putativ i nu este suficient. Totodat titlul trebuie s fie valabil, deoarece titlul nul nu poate servi pentru uzucapiune de 10-20 de ani. Transcrierea n registrul de publicitate imobiliar nu este obligatorie, ns pentru a fi opozabil revendicantului justul titlu trebuie s fi dobndit dat cert. Nu pot constitui just titlu: -conveniile de locaiune, comodat, etc.; -conveniile de mpreal care au un caracter declarativ de drepturi;

88

-hotrrile judectoreti declarative de drepturi; -certificatul de motenitor care nu constituie titlu de proprietate ci declar doar calitatea de motenitor i ntinderea drepturilor succesorale. E) Efectele uzucapiunii. Principalul efect al uzucapiunii este acela c prin mplinirea termenului se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar. Uzucapiunea trebuie invocat pe cale de aciune n justiie sau pe cale de excepie (art.1841 C.civ.). De aceea, prin simpla mplinire a termenului de prescripie uzucapantul nu devine ipso iure titularul dreptului uzucapat ci dobndete numai dreptul de a invoca beneficiul uzucapiunii.Creditorii uzucapantului pot invoca i ei uzucapiunea pe calea aciunii oblice16. Dac renunarea s-a fcut n frauda intereselor creditorilor, acetia au dreptul s solicite revocarea renunrii prin aciunea paulian17(art.1843 C.civ.).

12.4 TEST DE EVALUARE

n anul 1980, A dobndete prin v-c de la B dreptul de proprietate asupra unei construcii i a unui teren aferent n suprafa de 600 mp n acte dar din msurtori acel lot avea 700 mp. n anul 1995, A introduce o aciune n uzucapiune pentru suprafaa de 100 mp pe care a folosit-o n toat aceast perioad i pentru care a pltit toate taxele aferente folosinei acelui bun. Avnd n vedere condiiile prevzute de lege pentru obinerea dreptului de proprietate prin uzucapiune, ce solutie considerati ca va pronunta instanta?

12. 5 LUCRARE DE VERIFICARE Prezentai efectele uzucapiunii 12. 6 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 12. 7 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica,
Reprezint, acel mijloc juridic prin care creditorul chirografar exercit drepturile i aciunile patrimoniale ale debitorului sau atunci cnd acesta refuz sau neglijeaz s i le exercite. Aciunea oblic se fondeaz pe dreptul de gaj general al creditorului, constituie un mijloc preventiv de aprare mpotriva pericolului insolvabilitii debitorului, i urmrete ca scop conservarea patrimoniului acestuia. Domeniul de aplicare al aciunii oblice cuprinde numai drepturile i aciunile patrimoniale care sunt n pericol de a se pierde datorit pasivitii debitorului. 17 Sau actiune revocatorie. Este acea actiune prin care creditorul solicit revocarea sau desfiinarea judiciar a actelor ncheiate de debitor n frauda drepturilor sale. Viznd existena acelor acte, aciunea paulian este ndreptat mpotriva terului care a beneficiat de pe urma lor; fundamentul ei juridic fa de debitor rezid, pe de o parte, n dreptul de gaj al creditorului, iar pe de alt parte n ideea c prin actele frauduloase debitorul comite un delict civil mpotriva creditorului, delict ale crui consecine negative este obligat a le repara. Fa de terul beneficiar al actului, dac acesta a fost complice la fraud (deci de rea credin), aciunea paulian se fondeaza pe regula responsabilitii delictuale, iar dac a fost de bun credin, n msura n care a tras foloase de pe urma actului ce a prejudiciat pe creditor, terul este inut s suporte consecinele desfiinrii acelui act pe baza regulei c nimeni nu se poate mbogi pe nedrept in detrimentul altuia.
16

89

Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de nvare nr.13

Publicitatea imobiliar
Cuprins Publicitatea imobiliar Noiune i obiective Cuprinsul crii funciare Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliar instituit prin Legea nr.7/1996 Felurile nscrierilor n cartea funciar 13.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine introductive referitoare la publicitatea imobiliar 13.2. Noiune i obiective
Publicitatea imobiliar constituie un ansamblu de mijloace juridice care au ca scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice i a faptelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare. Prin publicitatea imobiliar, reglementat de Legea nr.7/1996 privind Cadastrul i Publicitatea Imobiliar, republicat, cu modificrile ulterioare, se urmresc mai multe obiective i anume: - asigurarea certitudinii constituirii i transmiterii de drepturi reale imobiliare, urmrindu-se astfel evitarea transmisiunilor succesive frauduloase; - asigurarea ocrotirii persoanelor interesate s dobndeasc drepturi reale imobiliare, conferindu-le posibilitatea de a cunoate situaia juridic a bunului la momentul 90

dobndirii; - constituirea unei evidene tehnice, economice i juridice pentru identificarea tuturor imobilelor, indiferent de proprietar i de destinaia lor; - permite organelor financiare s cunoasc datele necesare sistemului de impozite i taxe, n vederea stabilirii obligaiilor fiscale ale contribuabililor.

13.3 Cuprinsul crii funciare

Cartea funciar cuprinde un titlu( n care se indic numrul crii funciare i localitatea n care este situat imobilul) i trei pri. Partea I, cuprinde: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil, suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile. Anexa la partea I este constituit din, planul imobilului, cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte. Partea a II-a, cuprinde nscrierile la dreptul de proprietate i se refer la: numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului constatator, strmutrile proprietii, servituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau n partea a II-a a Crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a, cuprinde nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini ca: dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, folosin, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar opera cu privire la nscrierile din aceast parte.

13.4 Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliar instituit prin Legea nr.7/1996
Sistemul de publicitate imobiliar instituit prin Legea nr.7/1996 republicat, cu modificrile ulterioare, are la baz urmtoarele principii fundamentale: 1. Principiul opozabilitii fa de teri a dreptului nscris. nscrierea n cartea funciar nu poate produce efect constitutiv de drepturi, ci are ca scop doar asigurarea opozabilitii dreptului nscris, fa de terele persoane(face ca acest drept s devin opozabil erga omnes). 2. Principiul publicitii intergrale. Exceptnd situaiile prevzute de art.26 alin(1) i (2) din Legea nr.7/1996, drepturile reale imobiliare devin opozabile numai prin nscrierea lor n cartea funciar. 3. Principiul legalitii. Potrivit acestui principiu, registratorul trebuie s verifice legalitatea actului a crui nscriere se cere, urmnd a respinge cererea, printr-o ncheiere motivat, atunci cnd cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale. 4. Principiul prioritii. Potrivit acestui principiu, actul nscris n cartea funciar devine opozabil terilor numai la data nregistrrii cererii, ordinea nregistrrii detrminnd i rangul nscrierii( prin rangul unei nscrieri vom nelege efectul unei nscrieri n raport 91

cu alte nscrieri referitoare la acelai imobil) 5. Principiul realtivitii. Acest principiu, face ca nscrierea s poat fi efectuat numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut, precum i mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac ambele nscrieri se fac deodat. 6. Principiul forei probante. Potrivit acestui principiu, dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul acesteia, dac a fost dobndit sau constituit cu bun-credin, ct timp nu se dovedete contrariul, iar dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.

13. 5 Felurile nscrierilor n cartea funciar

Potrivit art.26 alin.(4) din Legea nr. 7/1996, nscrierile sunt de trei feluri: 1. ntabularea, care are ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale. 2. nscrierea provizorie a drepturilor reale, sub condiia justificrii ulterioare. 3. Notarea, ce are ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i a faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. De asemenea, art.39 se refer la nscrirea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca.

13.6 TEST DE EVALUARE

La data de 12 iunie 2010, B a dobndit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat n municipiul Constana, de la A. Ce tip de nscriere trebuie folosit, n cazul vnzrii-cuprrii efectuate de B?

13. 7 LUCRARE DE VERIFICARE Prezentai principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliar instituit prin Legea nr.7/1996 13. 8 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 13. 9 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 92

C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

Unitatea de nvare nr.14 Publicitatea imobiliar Cuprins Publicitatea imobiliar. Aciuni n justiie, specifice publicitii imobiliare Consideraii introductive Aciunea n prestaie tabular Aciunea n rectificare Aciunea n justificare

14.1 OBIECTIVE Asimilarea unor cunotine generale referitoare la unele aciuni n justiie, specifice publicitii imobiliare 14. 2 Consideraii introductive
Actuala legislaia a crilor funciare, confer prii interesate posibilitatea de a se adresa Biroului de carte funciar, sau instanei de judecat dup caz, cu diferite aciuni ce au ca scop protejarea drepturilor reale nscrise sau care urmeaz a fi nscrise, ori rectificarea, modificarea sau nscrierea definitiv a acestora. Aceste aciuni sunt: aciunea n prestaie tabular, aciunea n rectificare i aciunea n justificare.

14.3 Aciunea n prestaie tabular

Aceast aciune este ntemeiat pe dispoziiile art.27 din Legea nr.7/1996 republicat, cu modificrile ulterioare. 93

Astfel, potrivit alinetului 1 al acestui text, cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept. n continuare, art.27 alin.(3) teza I prevede c, n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana interesat va putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar. Aceast aciune n justiie este cunoscut sub numele de aciune n prestaie tabular. Potrivit art.27 alin.(5), aciunea n prestaie tabular se va ndrepta i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fie de rea-credin; Dispoziiile art.27 alin.(4) prevd c, aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil extinctiv. Potrivit art.28 din Legea nr.7/1996, se reglementeaz i o aciune n prestaie tabular special potrivit creai, dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de reacredin la data ncheiarii actului.

14.4 Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar

n situaia n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Prin rectificare vom nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni susceptibile a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare vom nelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afeteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate(art.33 din Legea nr.7/1996). Dispoziiile art.34 din Legea nr.7/1996, stabilesc c, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c: - nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; - dreptul nscris a fost greit calificat; - nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; - nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real a imobilului . Articolul 35 alin.(1) din Legea nr.7/1996, stabilete c, aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond, va fi imprescriptibil . Alineatul 2 al acestui text, prevede i situaie special mpotriva terilor dobnditori de bun-credin i cu titlu gratuit( prin donaie sau legat), n sensul c aciunea n rectificare mpotriva acestora este prescriptibil, iar termenul de prescripie, este n principiu, de 10 ani de la data nregistrrii cererii terului prin care acesta solicit

94

nscrierea dreptului su n cartea funciar. Dac este vorba de un ter dobnditor de bun-credin i cu titlu oneros(contract de vnzare-cumprare), termenul de prescripie a aciunii n rectificare este de 3 ani de la data nregistrrii cererii prin care terul respectiv a solicitat nscrierea dreptului su(art.36 din Legea nr.7/1996).

14. 5 Aciunea n justificare

Aciunea n justificare este aciunea prin care se solicit transformarea unei nscrieri provizorii n nscriere definitiv.

14.6 TEST DE EVALUARE

Societatea Z, a efectuat lucrri de consolidare la imobilului ntabulat proprietatea lui X, urmnd ca acesta s-i achite suma de 20 000 lei.Dup finalizarea acestor lucrri, X refuz s plteasc suma reprezentnd contravaloarea acelor lucrri, mai mult dect att, societatea Z are informaii c acesta ar dori s nstrineze acel imobil. Avnd n vedere aceste condiii societatea X promoveaz o aciune de chemare n judecat mpotriva lui X, i accesoriu acesteia, tot la instana de judecat nregistreaz o alt aciune cu obiect aplicarea unui sechestru asigurator asupra acelui bun. Dat fiind urgena acestei situaii, ce mai poate face societatea Z?

14. 7 LUCRARE DE VERIFICARE Prezentai aciunea n prestaie tabular 14. 8 RSPUNS LA TESTUL DE EVALUARE 14. 9 Bibliografie
C.Statescu, C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1988. V.Stoica, Drept civil.Drepturile reale principale I, Editura Humanitas, Bucuresti, 2004. O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil.Drepturile reale, ed.aIIa, Editura Rosetti, Bucuresti, 2005. E.Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, ed.aIIa, Editura C.H.-Beck, Bucuresti, 2006. Liviu-Marius Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. L.Pop, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006. Paul Mircea Cosmovici, Drept civil.Drepturile reale.Obligatii.Codul civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti, 2007 C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, ed. aIIIa revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008.

95