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Cálculo no

Sistema Financeiro da
Habitação - SFH
Introdução
No módulo anterior aprendemos que a prestação
mensal é composta das seguintes parcelas:

c) amortização;
d) juros;
e) Coeficiente de Equiparação Salarial (CES);
f) Fundo de Compensação Salarial (FCVS);
g) Seguro.

Assim, neste módulo vamos aprender como se efetua
o cálculo de cada parcela que compõe a prestação
mensal, considerando o seguinte financiamento
habitacional:
DADOS DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL
 Data da Assinatura do Contrato= 25.01.1995

 Valor da Avaliação do Imóvel (VA)=R$54.218,08

 Valor do Financiamento Habitacional
(VF)=R$32.000,00

 Taxa de Juros Nominal= 11,3866 aa

 Taxa de Juros Efetiva= 12,0000 aa

 Coeficiente de Equiparação Salarial= 1.12

 Prazo do Financiamento= 180 meses
O QUE VAMOS APRENDER?
 Valor da Parcela de Danos Físicos (DFI)=?
 Valor da Parcela de Morte Innvalidez (MIP)=?
 Valor da Parcela de Seguro (DFI + MIP)=?
 Taxa Mensal de Juros=?
 Valor dos Juros Mensais=?
 Valor do Encargo Mensal (amortização + juros)=?
 Valor da Parcela de Amortização=?
 Valor da Prestação Mensal - Sistema Price=?
 Valor da Prestação Mensal - Sistema Sac=?
 Valor da Prestação Mensal - Sistema Sam=?
 Quadro Comparativo - PRICE X SACRE X SAM=?
 Diferenças - PRICE X SACRE X SAM=
CÁLCULO DO PRÊMIO DE SEGURO
O valor da parcela do seguro é composto pelas
parcelas de Danos Físicos (DFI) e de Morte e
Invalidez Permanente (MPI). Para se calcular o
valor do prêmio do seguro, necessitamos das
seguintes informações:

Dados do Financiamento Habitacional
 Dado da Assinatura do Contrato= 25.01.95
 Valor da Avaliação (VA)=R$ 54.218,08
 Valor do Financiamento (VF)=R$ 32.000,00
 Coeficiente de Equiparação Salarial (CES)=1.12
De posse destas informações, você deverá consultar a
“Tabela da Classe do Financiamento”, fornecida pela
SUSEP, para identificar qual é a classe do financiamento, ou
seja:

Considerando o valor da avaliação do imóvel (VA = R$
54.218,08) e a data da assinatura do contrato (25.01.95), você
deverá consultar a Tabela da Classe do Financiamento ,
verificando qual é a classe do financiamento. Observa-se na
letra “C. Em Real (a partir de 22.12.94)”, que os financiamentos
habitacionais com a avaliação superior a R$ 28.000,00 são
classificados na Classe 06.

Da mesma forma, considerando o valor do financiamento (VF =
R$ 32.000,00) e a data da assinatura do contrato (25.01.95),
você também classificará o valor do financiamento na Classe
06 da tabela de classes.

De posse da classe do financiamento, você deverá descobrir
qual a taxa de Danos Físicos (DFI) e Morte e Invalidez (MIP),
consultando as tabelas de taxas de seguro.
Cálculo da parcela de Danos Físicos (DFI)

Para calcular o valor da parcela de
danos físicos (DFI), você deverá utilizar a
seguinte fórmula matemática:

DFI = [(VA * Tseg)/100] * CES

DFI= [(54.218,08 * 0,02402)/100] * 1.12

DFI= [1302,318282/100] * 1.12

DFI= 13,02318282 * 1.12 DFI= R$ 14,59
Cálculo da parcela de Morte e Invalidez (MIP)

Para calcular o valor da parcela de Morte
e Invalidez Permanente (MIP), você
deverá utilizar a seguinte fórmula
matemática:

MIP= [(VF * Tseg)/100] * CES
MIP= [(32.000,00 * 0,14429)/100] * 1.12
MIP= [4617,28/100) * 1.12
MIP= 46.1728 * 1.12
MIP= R$ 51,71
Valor do prêmio de seguro (PSEG)

Para calcular o valor do prêmio de
seguro, você deverá efetuar a somatória
das parcelas de Danos Físicos (DFI) e
Morte e Invalidez (DFI), ou seja:

PSEG= DFI + MIP
PSEG= 14,59 + 51,71
PSEG= R$ 66,30
CÁLCULO DA TAXA MENSAL DE JUROS
Para se calcular a taxa mensal de juros,
você necessita das seguintes
informações:

Dados do financiamento:
Valor do financiamento.....................= R$ 32.000,00

Taxa de juros - nominal (in) ..............= 11,3866 % a.a.

Taxa de juros - efetiva (if) ..............= 12,0000 % a.a.
CÁLCULO DA TAXA MENSAL DE JUROS
De posse destas informações, você efetuará o cálculo da taxa
mensal de juros aplicando a seguinte fórmula matemática:

QQ

Taxa = [(1 + i ) QT
−1] x100
 30

 12  360
Taxa = 1 +  −1 x100
 100  
 
[
Taxa = (1,12 )
0 , 083333...
]
−1 x100
Taxa = [1,00948879... −1] x100
Taxa = [0,00948879...] x100
Taxa = 0,9489% aomês
CÁLCULO DA TAXA MENSAL DE JUROS

Uma outra forma de calcular a taxa mensal é
tomando a taxa nominal apresentada no
contrato, ou seja, 11,3866% ao ano.

Taxa Mensal = 11,3866:12 = 0,9489% ao mês

Assim sendo, teremos:

Taxa nominal = 0,9489 x 12 = 11,3866% ao ano.
CÁLCULO DO VALOR DOS JUROS MENSAIS

Agora que você já sabe como se calcula a taxa
mensal de juros, tendo como base a taxa anual
de juros (efetiva ou nominal), você poderá
calcular o valor dos juros mensais adotando a
seguinte fórmula:

Juros = (VF * i)/100
Juros = (32.000,00 * 0.94887)/100
Juros = R$ 303,64
CÁLCULO DO ENCARGO MENSAL
(amortização + juros)
O valor do encargo mensal corresponde à somatória dos
juros mensais e da parcela de amortização.

Dados do Financiamento
Valor do Financiamento (VF) .......................= R$ 32.000,00
Taxa de juros mensal ( i ) - 0.0094887 x 100 = 0,94887 %
Prazo do financiamento em meses (n) ..............= 180

Para calcular o valor do encargo mensal você deverá
utilizar a seguinte fórmula:
CÁLCULO DO ENCARGO MENSAL
(amortização + juros)
 (1 + i ) n x i 
EM = FV  
 (1 + i ) − 1 
 (1,00948879...)180 x0,00948879... 
EM = 32.000  
 (1 , 00948879 ...)180
− 1 
 5,473566 x 0,00948879... 
PM = 32.000  
 5,473566... − 1 
 0,051938... 
EM = 32.000  
 4, 473566 ... 
EM = 32.000,00[ 0,11610...]
EM = R$ 371,52
CÁLCULO DA PARCELA DE AMORTIZAÇÃO (PA)

Dados do financiamento
Valor do encargo mensal - (EM) .........................= R$ 371,51
Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) ................. = 1.12
Valor do juro mensal (JM) ...................................= R$ 303,64

Para calcular o valor da parcela de amortização você terá
que utilizar a seguinte fórmula matemática:

PA = (EM * CES) - JM
PA = (371,51 * 1.12) - 303,64
PA = 416,09 - 303,64
PA = R$ 112,45
CÁLCULO DA PRESTAÇÃO MENSAL (PM)
Tabela Price

O valor da prestação mensal (PM) corresponde à somatória do
encargo mensal (PA+JM), o prêmio de seguro (SEG = DFI+MIP),
cujo resultado deverá ser multiplicado pelo Coeficiente de
Equiparação Salarial (CES).

Dados do financiamento
Encargo Mensal(EM) ...................................................... = R$ 371,51
Prêmio Seguro - Danos Físicos (DFI).............................. = R$ 13,02
Prêmio Seguro - morte e invalidez (MPI)......................... = R$ 46,17
Coeficiente de Equiparação Salarial (CES)......................... = 1.12

Para calcular o valor da prestação mensal você deverá utilizar a
seguinte fórmula:

PM = (EM + DFI + MPI) * CES
PM = (371,51 + 13,02 + 46,17) * 1.12
PM = 430,70 * 1.12
PM = R$ 482,38
CÁLCULO DA PRESTAÇÃO MENSAL (PM)
Sistema de Amortização Constante - SAC
Para calcular o valor da prestação mensal pelo sistema SAC, você deverá obedecer a seguinte
seqüência de cálculos:

Cálculo do encargo mensal:
Para calcular o encargo mensal pelo sistema SAC, você deverá utilizar a seguinte fórmula:
Fórmula:
1
EM = VF * (i + ---)
n
1
EM = 32.000,00 * (0.0094887 + ------)
180

EM = 32.000,00 * (0.0094887 + 0.00555555)
EM = 32.000,00 * 0.0150442
EM = R$ 481,41

Cálculo da Prestação mensal
De posse do valor do encargo mensal, você calculará o valor da prestação da seguinte maneira:

Fórmula:
PM = (EM * CES) + SEGURO
PM = (481,41 * 1.12) + 66,30
PM = 539,18 + 66,30 PM = R$ 605,48
CÁLCULO DA PRESTAÇÃO MENSAL (PM)
Sistema de Amortização Misto - SAM

O sistema misto é a média
aritmética entre o sistema
PRICE + SAC
COMPARAÇÃO ENTRE OS SISTEMAS DE
AMORTIZAÇÃO DE EMPRÉSTIMOS E
FINANCIAMENTOS

PRICE x SAC x MISTO
Legislação sobre SFH
Leis 4.380, 8.004, 8.024, 8.100, 8.177, 8.692 e
9.514.

Circulares (BC) 1606 e 2757.

Decretos-Lei 70 e 2164.

Resoluções (BC) 1980 e 2480.