LE BAIL COMMERCIAL

Il sagit dindications de cours, destines faciliter la rsolution du cas. Dfinition : il sagit du contrat par lequel un commerant loue un local afin dy exploiter son fonds de commerce. Cest donc un contrat de location dun bien immobilier. Afin de protger le commerant (notamment contre les risques de spculation et de pression de la part des propritaires immobiliers), le lgislateur a mis en place un statut spcifique. Un dcret du 30 septembre 1953 (qui a t insr dans le Code de commerce, aux articles L 145-1 et suivants) a ainsi mis en place ce que lon appelle le statut des baux commerciaux, destin protger le commerant. Les droits confrs par ce statut sont si importants quon parle de droit au bail. Le droit au bail dsigne le droit de bnficier du statut des baux commerciaux. Comme il a t vu dans le cours sur la composition du fonds de commerce, ce droit au bail fait partie des lments du fonds de commerce. Ceci nous montre limportance de ce statut des baux commerciaux. Il sagit donc dtudier les conditions dapplication du statut des baux commerciaux (I), avant dexaminer les droits et obligations des parties (II).

I LES CONDITIONS DAPPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Pour que le statut des baux commerciaux sapplique, larticle L 145-1 du Code de commerce pose plusieurs conditions cumulatives. Le contrat ne sera donc qualifi de bail commercial que si toutes ces conditions sont remplies. A Une location portant sur un local stable et permanent PRINCIPE. Il faut que le contrat porte sur un local ou un immeuble (1er lment) destin lexploitation dune activit commerciale (2nd lment). Il faut donc que le contrat porte sur un immeuble stable, prsentant un caractre de stabilit et de permanence. Il faut galement que ce local soit destin lexploitation dun fonds de commerce, quil accueille ou non une clientle. Par exemple, un site de vente distance par tlphone. Le local dans lequel les salaris reoivent et passent les appels commerciaux peut bnficier du statut des baux commerciaux. Mais le plus souvent, le local reoit une clientle (cas des magasins). EXTENSIONS. 1 Les locaux accessoires, cest--dire ceux dans lesquels un fonds de commerce nest pas exploit. Le contrat portant sur ce local peut tre un bail commercial si la privation de ce local risque de compromettre lexploitation du fonds de commerce. Il faut par ailleurs que le propritaire du local accessoire soit galement le propritaire du local principal, et quil ait su que le local secondaire tait accessoire au local principal (cest--dire quil connaisse le lien existant entre les deux locaux). 2 Les terrains nus. Les contrats de location portant sur un terrain nu peuvent tre qualifis de bail commercial si des constructions y sont difies avec laccord du bailleur.

B Les conditions tenant aux parties En ce qui concerne le bailleur (cest--dire le propritaire du local), il faut quil dispose du pouvoir de consentir un bail commercial sur le local en question. Un problme particulier se pose quand ce bailleur est mari sous un rgime de communaut (rgime matrimonial lgal notamment) et que le local est un bien commun. Dans ce cas, le contrat doit tre conclu par les deux poux. En ce qui concerne le preneur (le commerant locataire), il doit tre immatricul au RCS en tant que commerant (si le locataire est une socit, elle doit galement tre immatricule au RCS et de plus tre commerciale). Pour pouvoir bnficier du statut des baux commerciaux, les preneurs doivent imprativement tre immatriculs au RCS au moment o ils entendent se prvaloir de ce statut. Il doit par ailleurs en principe tre de nationalit franaise. C Les conditions relatives au fonds de commerce Il existe trois conditions cumulatives quant au fonds de commerce : 1 - Le fonds de commerce doit exister. Ceci suppose donc quexiste une clientle, puisquun fonds de commerce ne peut exister sans clientle. Mais il faudra galement quexistent les lments supports de la clientle (cf cours 7 relatif aux lments composant le fonds de commerce). 2 - Le fonds de commerce doit avoir t exploit rgulirement durant les trois annes prcdant la demande de renouvellement. Il faut prciser la notion dexploitation rgulire. La rgularit ne fait pas rfrence la dure, la frquence de lexploitation. En ralit, le terme rgulier signifie que le commerant doit avoir effectu lactivit commerciale prvue et autorise par le contrat (ex : le contrat stipule que lactivit sera la vente de vtements. Si le locataire vend en ralit des meubles, lexploitation du fonds de commerce nest pas rgulire). Si le locataire veut changer dactivit commerciale, il devra imprativement respecter la procdure de despcialisation (cf infra) ; dfaut, lexploitation du fonds de commerce ne sera pas considre comme rgulire. De plus, si le fonds nest plus exploit, la clientle disparat et par voie de consquence le fonds de commerce disparat galement (la 1re condition nest alors plus remplie non plus). 3 - Seul le propritaire du fonds de commerce peut bnficier du statut des baux commerciaux. La troisime condition, celle relative la proprit du fonds de commerce, a pos problme dans le cadre des commerces dpendants. Il sagit des commerces dpendant dun autre commerce, quil sagisse dune dpendance conomique ou dune dpendance gographique.

- Dpendance gographique : un commerce est inclus dans lenceinte dun autre commerce. Cest par exemple un commerce dalimentation situ au milieu dun club de vacances : pour accder ce commerce dalimentation, il faut obligatoirement passer par lenceinte du club de vacances. Durant plus de 30 ans, la jurisprudence a considr que le commerce inclus ne bnficiait pas dune clientle propre, mais avait uniquement la clientle du commerce englobant. Le commerant dpendant ntait donc pas propritaire du fonds de commerce puisquil navait pas de clientle personnelle. Puis la jurisprudence a considr que la clientle propre pouvait exister, mais que le commerant ntait propritaire du fonds que si la clientle personnelle tait plus importante que la clientle du commerce dominant. Enfin, dornavant, la jurisprudence admet que le commerant est propritaire du fonds de commerce ds lors quil a une clientle personnelle, peu important quelle soit infrieure ou suprieure la clientle du commerce dominant. - Dpendance conomique. Il sagit pour lessentiel des contrats de franchise. Le franchis est-il vraiment propritaire du fonds de commerce. La jurisprudence a dabord considr que le franchis ntait pas propritaire du fonds de commerce car il navait pas de clientle personnelle ; il avait uniquement la clientle du franchiseur. La jurisprudence a ensuite volu (cf arrt relatif la franchise dans la sance 8). Dornavant, le commerant doit prouver quil a la matrise juridique des autres lments du fonds de commerce et quil lexploite ses risques et prils (cest--dire quil assume les risques de lentreprise). En rsum, et bien que lexpression puisse apparatre choquante, la jurisprudence a durant longtemps considr que la proprit de la clientle dterminait la proprit du fonds de commerce. Cette position a depuis volu. Pour la dpendance gographique, il faut dmontrer quexiste une clientle personnelle, mme infime, pour prouver que le locataire est propritaire du fonds de commerce. Pour la dpendance conomique, le commerant doit prouver quil a la matrise juridique des autres lments du fonds de commerce et quil lexploite ses risques et prils. D Les conditions relatives la spcificit du contrat Certains contrats, quoique remplissant les trois conditions prcdentes, ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux en raison de leur spcificit. Le contrat ne sera donc pas soumis au statut des baux commerciaux, mme sil rpond au trois conditions prcdentes, sil sagit de lun des contrats suivants. 1 Les baux de courte dure Il sagit de contrat conclus pour une dure de 2 ans maximum. Ici, cest la courte dure qui justifie lexclusion. Loccupation est trop brve pour que le locataire ait droit au renouvellement. Il est rest trop peu de temps pour que le non-renouvellement du contrat ait une relle incidence sur son fonds de commerce. Si lissue du dlai prvu par le contrat le locataire reste et est laiss en possession (cest--dire si le bailleur na pas manifest son intention de reprendre le local), ce contrat devient alors un bail commercial lissue du dlai. Exemple : un contrat prvu pour 18 mois. Au bout de 18 mois + 1 jour, le locataire est toujours dans les lieux et le propritaire du local ne veut pas reprendre limmeuble. Ds lors, partir de cette date (cest--dire 18 mois + 1 jour aprs la conclusion du contrat), apparat un bail commercial.

2 Les conventions doccupation prcaire Ici, il existe des circonstances telles que la location ne peut tre stable. Il y a une situation de fait future qui empche le locataire de sinstaller de manire stable et permanente. En attendant que cette situation de fait se ralise, le local est tout de mme lou, mais il ne bnficie pas du statut des baux commerciaux. En ce qui concerne le locataire, la contrepartie pratique rside dans le fait que le loyer est alors gnralement peu lev. Pour quil y ait convention doccupation prcaire, deux conditions cumulatives doivent tre runies : - Une prcarit subjective : le contrat indique expressment le caractre prcaire (ncessit de mentionner dans lacte les circonstances exceptionnelles). - Une prcarit objective : des circonstances de fait exceptionnelles justifiant la prcarit (construction prochaine dune zone dactivit industrielle, expropriation future, ). Ds le dpart, le locataire connat la prcarit et en accepte les risques par rapport son fonds de commerce. 3 Les locations saisonnires Cest un contrat qui nest prvu que pour la dure dune priode touristique. Cependant, pour que ce contrat soit une vritable location saisonnire, il faut que le propritaire recouvre la jouissance des lieux lous durant lintersaison. 4 Les baux emphytotiques Il sagit dun bail de longue dure (de 18 99 ans). A cause de cette longue dure, le bail chappe au statut des baux commerciaux. CONCLUSION LE CARACTRE DORDRE PUBLIC DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX. Si toutes les conditions sont remplies, il sagit obligatoirement dun bail commercial, soumis au statut des baux commerciaux. Ce statut (cest--dire lensemble des rgles) est en effet dordre public. Cela signifie quil sapplique obligatoirement si les conditions sont remplies, et ce mme si les parties ont dcid den carter lapplication. Ceci signifie que le locataire bnficiera obligatoirement de la protection accorde par le statut : il ne peut pas y renoncer par avance, dans le contrat de bail. Ce statut dordre public est destin protger le locataire contre les ventuelles pressions des bailleurs. Ces derniers pourraient en effet tre tents de ne conclure le contrat de location que si le locataire renonce au statut des baux commerciaux. En dcidant quune telle renonciation na aucun effet, on vite ces ventuelles pressions. LA
POSSIBILIT DE SE SOUMETTRE PAR CONTRAT AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX LORSQUE LES CONDITIONS LGALES DAPPLICATION DE CE STATUT NE SONT PAS REMPLIES.

Il faut par ailleurs relever que, mme si les conditions dapplication du statut ne sont pas runies, il est possible que ce statut sapplique. Tel est le cas si les parties (le bailleur et le

locataire) dcident, lors de la conclusion du contrat, de se soumettre volontairement au statut. Il faut alors noter que sils dcident dans le contrat de se soumettre au statut, lensemble du statut (cest--dire toutes les rgles) sappliqueront. Les parties ne peuvent pas choisir de se soumettre conventionnellement une seule partie du statut. Sils dcident conventionnellement dappliquer le statut alors quil na pas sappliquer lgalement, ils doivent appliquer tout le statut, toutes les rgles.

II LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

A La despcialisation En droit, la modification de lactivit commerciale exerce dans les lieux lous se nomme despcialisation. Pour apprhender ce problme de modification de lactivit exerce dans les lieux lous, il convient de distinguer deux hypothses : la despcialisation simple, et la despcialisation renforce. La despcialisation simple consiste adjoindre lactivit prexistante des activits connexes ou complmentaires. Cette despcialisation simple est un droit pour le locataire. Il a seulement lobligation dinformer le bailleur, mais ne doit nullement demander son autorisation. Le bailleur dispose dun dlai de 2 mois, non pour donner son accord, mais pour contester le caractre simple de la despcialisation. Tel est le cas si le bailleur considre que la modification envisage constitue une despcialisation renforce. La despcialisation renforce consiste quant elle soit adjoindre lactivit prexistante des activits qui ne sont ni connexes, ni complmentaires, soit modifier totalement lactivit commerciale. Cette despcialisation nest pas un droit pour le locataire, qui doit demander lautorisation du propritaire par acte extra-judiciaire. La demande doit par ailleurs tre notifie aux cranciers inscrits sur le fonds, ainsi qu certains locataires du mme propritaire (si le propritaire sest engag leur gard ne pas louer pour lactivit envisage). Le bailleur a un dlai de rflexion de trois mois, son silence valant acceptation. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir le TGI (Tribunal de Grande Instance). Le TGI peut alors autoriser la despcialisation, malgr le refus du bailleur, si plusieurs conditions sont runies : - la despcialisation doit tre ncessaire eu gard la conjoncture conomique et aux ncessits de lorganisation rationnelle de la distribution (article L 145-48 Code de commerce) - la nouvelle activit doit tre compatible avec la destination, les caractres et la situation de limmeuble ou de lensemble immobilier (article L 145-48 Code de commerce) - le refus du bailleur ne doit pas tre justifi par un motif grave et lgitime (comme par exemple une clause dexclusivit lgard dun autre locataire). Lorsque la despcialisation renforce est autorise (soit par le bailleur, soit par le juge), le bailleur peut demander une augmentation immdiate de loyer. On voit donc que les deux types de despcialisation ont un rgime radicalement diffrent. Il est donc fondamental de savoir laquelle sapplique. Le critre de distinction rside dans la nouvelle activit envisage. Tout dabord, sil sagit dun changement total dactivit, il sagira lvidence dune despcialisation renforce. Mais sil sagit dajouter, dadjoindre de nouvelles activits, il faudra alors dterminer sil sagit dactivits connexes ou complmentaires.

Afin de dterminer si les nouvelles activits sont connexes ou complmentaires, deux critres (alternatifs) sont gnralement pris en compte. Il faut tout dabord dterminer si cette nouvelle activit sadresse une clientle diffrente. Si tel est le cas lactivit ne sera ni connexe ni complmentaire. Il faut galement regarder si de nouvelles installations sont ncessaires. L encore, si tel est le cas, lactivit envisage ne sera ni connexe ni complmentaire. Il convient enfin de prciser que le locataire ne peut dcider seul sil sagit dune despcialisation simple ou renforce. Ainsi, sil considre que la despcialisation est simple mais que le propritaire conteste ce caractre simple (cest--dire si le propritaire considre que la despcialisation est renforce), il ne doit surtout pas procder la despcialisation. Le locataire doit saisir le juge qui dcidera si la despcialisation envisage est simple ou renforce (et donc la procdure applicable). B Le paiement du loyer Il sagit de lobligation principale du locataire. Le loyer initial est librement fix par les parties, en fonction de la loi du march. Mais en raison de la longue dure du bail commercial (9 ans), le loyer initial peut avoir subi une forte dprciation entre la conclusion du bail et la fin du contrat. Pour protger le bailleur (le propritaire du local), a t mis en place un systme de rvision triennale (cest-dire tous les trois ans). Le systme mis en place vise favoriser le bailleur (en permettant une augmentation du loyer tous les trois ans), tout en protgeant dans une certaine mesure le locataire (en mettant en place des rgles spcifiques pour viter que laugmentation ne soit trop importante). En raison de la technicit de ce mcanisme, il fera lobjet dun schma distinct mis ultrieurement sur blackboard. C Le droit de quitter les lieux de faon anticipe Cela peut se produire de deux faons : soit le locataire rsilie le bail, soit il le cde. 1 La rsiliation du bail La rsiliation dsigne le fait de mettre fin au contrat pour lavenir. Seul le locataire a le droit de rsilier le bail, et ce tous les 3 ans ( compter de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans). Il doit donner cong 6 mois lavance. Par ailleurs, si le locataire fait valoir ses droits la retraite, il nest mme pas tenu de respecter la priode de 3 ans. Mais il doit tout de mme respecter le dlai de 6 mois pour le cong. 2 Le droit de cder le bail Cest un droit fondamental, qui a de plus une forte valeur pcuniaire. a Cession du bail avec cession du fonds de commerce PRINCIPE. Le locataire a le droit de cder le bail avec son fonds de commerce. En principe, il peut cder ce bail sans laccord du bailleur.

EXCEPTION. Cependant, le contrat peut prvoir que la cession du droit au bail ncessite laccord du bailleur. Mais si le bailleur refuse la cession, le locataire pourra demander au juge (TGI) de passer outre un refus injustifi. Laccord du juge remplacera alors celui du bailleur. b Cession du bail sans cession du fonds de commerce PRINCIPE. Le locataire peut cder le bail sans cder le fonds de commerce. Dans la pratique, cette cession est gnralement appele cession du pas-de-porte (des affiches sur une vitrine indiquant pas-de-porte vendre ). Cette cession isole nest cependant pas un droit : le propritaire peut linterdire dans le contrat de bail. EXCEPTION. Quand le locataire veut faire valoir ses droits la retraite, il peut cder le bail sans cder le fonds de commerce, et ce mme si le contrat interdit une telle cession isole. D Le droit au renouvellement du bail Tout bail commercial dure obligatoirement 9 ans. A lissue de ce dlai, le locataire dispose dun droit fondamental : le droit au renouvellement du bail. Avec le droit de cder le bail, cest lun des lments les plus importants du statut des baux commerciaux. Il est gnralement dsign sous le nom de proprit commerciale. La proprit commerciale dsigne ainsi le droit au renouvellement du bail ou dfaut au paiement dune indemnit dviction. Pour pouvoir bnficier du droit au renouvellement, plusieurs conditions cumulatives doivent tre remplies. La premire est vidente : il faut que le statut des baux commerciaux soit applicable. La seconde est lie au bnficiaire du droit : seul le propritaire du fonds peut bnficier de ce droit. Il faut ensuite que le fonds ait t rgulirement exploit durant les trois annes prcdant la demande de renouvellement. Rappel : la rgularit fait rfrence la nature de lactivit. Il faut que le locataire ait, durant les trois annes prcdant la demande de renouvellement, exerc lactivit prvue et autorise par le contrat. Sil a modifi cette activit, il doit imprativement avoir respect les rgles relatives la despcialisation. Il faut enfin que le bailleur ne dispose pas dun droit de reprise, tenant soit au comportement du locataire (violation dune obligation contractuelle ou tout autre motif grave et lgitime), soit au local (insalubrit). Si toutes ces conditions sont remplies, le bail est renouvel. Il faudra alors dterminer le loyer du bail renouvel, dont la fixation est soumise des rgles particulires (schma disponible ultrieurement sur blackboard). Mais il est possible que, bien que toutes les conditions du droit au renouvellement soient remplies, le propritaire refuse catgoriquement le renouvellement. On ne peut dans ce cas contraindre le propritaire au renouvellement. Mais il sera sanctionn pour son refus. Cette sanction sera dordre pcuniaire : le bailleur pourra rcuprer son local mais il devra verser au locataire une indemnit dviction, cest--dire une somme dargent destine

rparer le prjudice subi par le locataire du fait du non-renouvellement du bail. Cette indemnit dviction est trs leve. Gnralement, lindemnit dviction est gale la valeur du fonds de commerce (mais, si le fonds de commerce a une faible valeur, lindemnit dviction peut tre fixe la valeur du droit au bail). Cette indemnit dviction est donc assez dissuasive. Par consquent, lorsquil connat le montant de lindemnit dviction, le bailleur peut revenir sur sa dcision de non-renouvellement. Il prfrera renouveler le bail plutt que de payer lindemnit dviction. Il doit cependant le faire rapidement : dans les 15 jours du jugement ayant fix lindemnit dviction, et condition que le locataire nait pas encore dmnag.