You are on page 1of 22

PROJEKTNO FINANSIRANJE

OSNOVNA PREDPOSTAVKA

Cena nikad nije realna. Ona je uvek trina.

STA JE PROJEKTNO FINANSIRNJE?


Zajedniki poslovni poduhvat finansijske institucije (Banke) i Investitora Specifina vrsta kreditnog plasmana Green field investicija Za Banku dobar plasman ili plasmani Za Ivestitora realizacia projekta sa 20% sopstvenih sredstava Vee povrenje treih lica (kupci, zakupci i sl.)

OEKIVANJA
Investitor:
Na dobroj lokaciji gradi utriv objekat, od ije e prodaje povratiti uloena sredstva i ostavriti profit. Uspeh garantuje:
Dobro poznavanje trinog okruenja Racionalizacija vremena i trokova

Banka:
Plasira novac u siguran posao, koji e se vratiti na vreme uvea za kamatu profit. Sigurnost garantuje:
Kvalitetno sredstvo obezbedjenja - hipoteka

MODELI PROJEKTNOG FINANSIRANJA


Sa aspekta namene objekta i otplate sredstava 1. Objekti od strane investitira namenjeni daljoj prodaji 2. Objekti od strane investitora namenjeni ekspolataciji Sa aspekta imovinsko pravnog okvira 1. Objekat u vlasnitvu namenski osnovanog pravnog lica za potrebe P.F. 2. Objekat u vlasnitvu investitora - hipoteka

PRAVNI OKVIR
HIPOTEKA Upis zaloznog prava na nepokretnosti (objektu), kojim se ograniava promet (kupoprodaja). U irokoj upotrebi poznata kao Teret PRAVNO LICE Nezavistan privredni subjekt, koji u za obaveze nastale u poslovanju odgovara ogranieno do visine uloga osnivaa, odnosno do visine kapitala samog lica.

OSNOVNI PREDUSLOV
Od Investirora se oekuje da obezbedi:
Gradjevinsku dozvolu i prijavu gradjevinskih radova
Lokacija parcela sa pravom korienja ili pravom vlasnitva, koji glase na Investitora Ispunjenost: pravnih, gradjevinskih i finansijskih uslova za dobijanje gradjevinske doyvole i projave radova.

Navedeno, najee ini 20% do 40% ukupne investicije, to je ujedno garancija Investitora Banci da e projekat biti savesno realizovan, a sredstva vraena u skladu sa dogovorom.

OSNOVNI PREDUSLOV
Banka Ugovara sa klijentom iznos sredstava za finasiranje objekta. Kao sredstvo obezbedjenja, uspostavlja hipoteku nad celokupnim objektom, koji treba da bude izgradjen.

Npr: Ukupna investicija iznosi 1 mil. Eura. Uloena sredstva Investitora do


dobijanja gradjevinske dozvole iznose 250.000 Eura, to bi ujedno trebalo da ini najmanju moguu trinu vrednost. Kredit se isplauje u tranama u skladu sa situacijama izvodjaa radova. U najgorem scenariju, odustajanja Investitora u tuku gradnje, Banka moe krenuti u prodaju objekta. Prethodno uloena sredstava, prestavljaju sigurnosni jastuk za Banku, odnosno garantovan povraaj sredstava prodajom objekta.

FINANSIRANJE OBJEKTA NAMENJENOG DALJOJ PRODAJI


Da bi Investitor smanjio trokove finasiranja, ugovorena sredstava, povlai u tranama u skladu sa situacijama, kao u prethodnom primeru.
Iznos kamate = glavnica * procenat ugovorene kamate

Sa druge strane isplatom sredstava u tranama, po situacijama izvodjaa radova, Banka vri namensku kontrolu upotrebe sredstava, a time i osigurava potencijalnu trinu vrednost sredstva obezbedjenja. Namnsku kontrolu troenja sredstava iz kredita, Banka poverava sopstvenom nadzornom oraganu.

FINANSIRANJE OBJEKTA NAMENJENOG DALJOJ PRODAJI


U sluaju kad su objekti namenjeni daljoj prodaji najee, posebno kod stambenih objekata, esto se deava da se objekta parcialno rasproda pre zavretka gradnje. Za tu svrhu se definie prihod Investitora po snovu pozitivne kamate, od sredstava dobijenih predprodajom stanova.

FINANSIRANJE OBJEKTA NAMENJENOG DALJOJ PRODAJI Funkcionalno:


Banka isplacuje sredstva odobrenog kredita sukcesivno po situacijama, a za iznos plasiranih sredstava naplauje kamatu. Prilikom prodaje stanova, kuci sredstva uplauju na namenski raun u Banci. Na sredstva na namenskom raunu Banka plaa kamatu Investitoru.

FINANSIRANJE OBJEKTA NAMENJENOG DALJOJ PRODAJI


Prilikom prodaje pojedinanih stanova u okviru objekta, Banka, sukcesivno oslobadja te delove objekta od hipoteke. Nakon zavretka izgradnje objekta, Banka zakljuuje konani iznos kredita. Investitor izmiruje navedeni kredit od sredstava sa namenskog rauna. U sluaju da se ne proda objekat u celosti, a na namenskom raunu nema dovpljno sredstava za izmirenje obaveze po kreditu, Banka ugovara sa investitorom rok za konano izmirenje preostalih sredstava kredita.

FINASIRANJE OJEKATA NAMENJENIH EKSPLATACIJI Razlika u odnosu na prethodni model, je u tome jer ne postoji paralelni proces kreditiranja i prodaje istog objekta. Funkcionalno:
Nakon zavrsetka objekta Banka sa investitorom zakljuuje konaan iznos kredita i taj iznos sredstava raspordjuje na otplatu tokom odredjenog perioda. Na taj nain se definie rok i uestalost periodinih rata otplate kredita. Odnosno definie se amortizacioni plan.

FINASIRANJE OJEKATA NAMENJENIH EKSPLATACIJI


Iznos periodine rate (mesene ili kvartalne), kao i njihov broj, definie se u skladu sa: Iznosom ukupno plasiranog kredita, potencijalnim Investitorovim periodinim prihodom (ukoliko je objekat namanjen rentiranju) ili, potencijalom investitorovom utedom (ukoliko je objekat namenjen obavljanju osnovne delatnosti kljenta, a u suprotnom bi isti takav morao rentirati oportunitetni prihod)

PRIMER ISPLATE PO SITUACIJAMA


Uloeno u projekat 2008g. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 plan ulaganja Kumulativ ulaganja 25,000,000.00 1,674,994.75 1,974,994.75 2,519,994.75 2,574,994.75 2,774,994.75 2,974,994.75 3,074,994.75 3,374,994.75 3,574,994.75 3,774,994.75 3,974,994.75 4,174,994.75 4,374,994.75 4,474,994.75 4,474,994.75 4,274,994.75 4,074,994.75 3,674,994.75 3,474,994.75 3,374,994.75 3,174,994.75 3,174,994.75 2,974,994.75 2,874,994.75 1,674,994.75 3,649,989.50 6,169,984.25 8,744,979.00 11,519,973.75 14,494,968.50 17,569,963.25 20,944,958.00 24,519,952.75 28,294,947.50 32,269,942.25 36,444,937.00 40,819,931.75 45,294,926.50 49,769,921.25 54,044,916.00 58,119,910.75 61,794,905.50 65,269,900.25 68,644,895.00 71,819,889.75 74,994,884.50 77,969,879.25 80,844,874.00

GRAFIKI
120000000

100000000

80000000

60000000 Series3 Series4

40000000

20000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

IMOVINSKO PRAVNI OKVIR


U procesu izgradnje objekta, isti moe biti u vlasnitvu namenski osnovanog pravnog lica. Pravno lice osnivaju Investitor i Banka. Gradjevinska dozvola se izdaje na ime navedenog pravnog lica. Osnivaki kapital investitora ine novana i nenovana sredstva uloena do momenta dobijanja gradjevinske dozvole (parcela, projekat, gradske takse i sl.). Osnivaki kapital Banke ine sredstva kredita koji e biti plasiran u toku izgradnje.

IMOVINSKO PRAVNI OKVIR


Korisnik kredita je novoformirano pravno lice Tako formirano pravno lice stupa u direktne poslovne dogovre sa treim licima izvodjaima radova, kupcima, javnim institucijama i sl. Upravljanje navedenim pravnim licem je povereno investitoru, ali sve odluke se donose uz saglasnost Banke. Nakon zavretka izgradnje objekta, pravno lice se gasi.

IMOVINSKO PRAVNI OKVIR


Gaenje pravnog lica odlikuju sledei koraci:
Izrada zavrnog obraua i obraun ostavrenog profita Podela profita izmedju Banke i Investitora
Profit Banke je zagarantovan u okviru prethodno ugovorene kamate Profit Investitora ini preostali deo...

Uz pretpostavku da je kredit u celosti otplaen, a objekat ili neki deo nije prodat treim licima, isti se prenosi na investitora a Banka brie hipoteku.

IMOVINSKO PRAVNI OKVIR


U suprotnom, objekat se takodje prenosi na Investitora, ali Banka zadrava hipoteku na preostalom delu do konane isplate kredita

IMOVINSKO PRAVNI OKVIR


U procesu izgradnje objekta, isti moe biti u vlasnitvu Investitora. Gradjevinska dozvola se izdaje na ime Investitora. Investitor je korisnik kredita Dalji postupak je isti kao u prethodnom sluaju, s tom razlikom sto sve do konanog zavretka izgradnje, Banka ne povlai uspostavljenu hipoteku sa posebnih delova objekta npr stanova, bez obzira da li su isti u postupku gradnje prodati treim licima ili ne

TEMA ZA RAZGOVOR
Koji postipak primeniti?
1.

2.

Objekat u vlasnitvu namenski osnovanog pravnog lica ili, Objekat u vlasnitvu investitora.

Koji postupak je prihavatljiviji za Investitora, a koji za banku u kojim situacijama? Mogue zloupotrebe i kako ih preduprediti?