1

Proiectarea urbanistica - o introducere -

Dr. Ileana Budisteanu Drd. Tiberiu David

ISBN 978-606-8165-07-3 Editura CDCAS

2

CUPRINS
I. TERITORIUL ESTE UN PALIMPSEST / 5
I.1 Ce este urbanismul? / 5 I.2 Menirea urbaniştilor / 6 I.3 O succintă privire istorică – de la oraşul modern la oraşul contemporan / 7 I.4 De la oraşul modern la oraşul contemporan / 13 I.5 Proiectele de urbanism / 15 1.6 Oraşul contemporan / 17

II. ANALIZA URBANĂ STRUCTURĂ - ŢESUT – MORFOLOGIE / 20
II.1 Câteva teorii privind structura urbană / 20 II.2 Formele urbane / 23 II.3 Peisajele urbane / 27 II.4 Ţesutul urban / 29 II.5 Decupajele terenului – parcelarul / 34

III. MORFOLOGIA URBANĂ CA METODĂ DE ANALIZĂ / 37
III.1 Macro forme – morfogeneză şi control – abordare globală / 38 III.2 Morfologia urbană ca metodă de analiză Instrumentele de analiză / 40 III.3 Lectura structurii urbane necesită „o gramatică” de analiză / 42 III.4 Locuirea în cadrul structurii urbane / 46

IV. DREPTUL URBANISTIC – Regulile jocului / 55
IV.1. Funcţiunile principale ale dreptului urbanistic / 56 IV.2 Noul context / 58

3

CUT) / 73 V.9 Regulamentul General de Urbanism / 71 IV. Condiţii de amplasare şi conformare a construcţiilor / 114 BIBLIOGRAFIE / 127 4 .3 Cadrul legislativ de bază / 60 Coerenţa reglementărilor / 60 Sistemul ierarhic al planurilor de AT şi U / 61 IV.3 Consecinţe sociale şi financiare / 81 V.un lucru în echipă / 65 IV.4 Urbanismul .7 Despre regimul juridic al terenurilor / 68 IV. Structura generală a conţinutului a planului urbanistic general – PUG / 99 Anexa 2. Exemple de documentaţii de urbanism / 109 Anexa 4.IV.8 Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG / 70 IV.6 Problematica şi conţinutul Planului Urbanistic General / 67 IV.11 Modul de ocupare şi utilizare a terenului (POT . Glosar (legea 350/2001) / 107 Anexa 3.4 Concepţia de ansamblu / 84 ANEXE / 98 Anexa 1. Elemente de caracterizare şi analiză a spaţiului urban / 111 Anexa 5.5 Categorii de documentaţii de urbanism / 65 IV.10 Problematica PUZ / 72 IV. PARCELARE – REPARCELARE / 78 V1 Ce este parcelarea / 78 V2 Cum se naşte o parcelare / 81 V.

ingineri. Selecţia se efectuează din considerente practice.1 Ce este urbanismul? Teritoriul este un palimpsest: generaţii diferite au scris. urbanismul este deopotrivă artă în folosul comunităţii şi ştiinţă aplicată. se construiesc drumuri. consumatorul sau observatorul sunt parte organică a creaţiei. poduri. planificatori urbani. Pe lângă caracterul său conştient creator.. el nu poate decide liber dacă vrea să facă parte din acest organism urban. prin definirea sa ca „artă colectivă” – ne referim la caracterul său multidisciplinar .). alteori în conflict. proces care continuă şi în prezent (se demolează clădiri. sociologi etc. peisagişti.urbanişti. practicată de arhitecţi. de norme – nu este nici o disciplină de studiu.Lukovics (2002) atrage atenţia asupra faptului că faţă de alte atre urbanismul este într-o relaţie fundamental diferită cu observatorul şi cu consumatorul (de ex. Adesea împreună. se defrişează păduri pentru construcţii etc.I. arhitecţi şi . Acesta este şi unul din motivele pentru care urbanismul contemporan s-a distanţat / delimitat de urbanismul modernist / raţionalist şi de caracterul paternalist. corectat. de teorii. pictura sau sculptura. în acelaşi timp se acordă un sens şi o valoare mediului construit care ne înconjoară. Literatura de specialitate este în consens în a afirma că urbanismul este una din disciplinele cu cel mai pronunţat caracter interdisciplinar. economişti. într-o formă împărtăşită şi dorită 5 . agronomi. istorici. pe care consumatorul le percepe din „exterior” în mod voluntar). Parte integrantă a ştiinţei urbanistice. şters şi adăugat peste el. Urbanismul are ca obiect toate acestea: • Transformările din teritoriu • Modalităţile după care aceste transformări se efectuează • Actorii care fac aceste transformări şi motivaţiile lor • Tehnicile utilizate • Rezultatele scontate • Rezultatele şi consecinţele efective Urbanismul nu este de fapt un ansamblu de proiecte. sociologi. In cazul oraşului. câteodată separat. TERITORIUL ESTE UN PALIMPSEST I. Practica urbanismului nu este un simplu exerciţiu de creativitate: este vorba de evaluarea – in condiţiile concrete date şi cu informaţiile şi datele existente – a căilor posibile de creare / modificare a cadrului construit. topografi şi ingineri.. Urbanismul este un ansamblu de practici care vizează modificarea continuă şi conştientă a stării teritoriului şi a oraşului In aceste practici sunt angrenaţi: geografi şi geologi. jurişti. Teritoriile şi oraşele aşa cum le vedem azi sunt rezultatul unui lung proces de selecţie. adesea bi-dimensional al acestuia.

a mecanismelor care au prezidat la crearea proiectului de urbanism. Activitatea concretă a urbanistului în prezent se desfăşoară într-un cadru amplu de teme şi tehnici: • Prin texte şi desene – descrie starea lucrurilor • Caută o interpretare a acestora • Construieşte ipoteze privind modificările • Proiectează o imagine de viitor căreia îi conferă un sens • Caută adecvarea la exigenţele şi dorinţele societăţii • Studiază posibilităţile de utilizare corectă a tehnicilor pentru realizarea modificării • Evaluează resursele fizice.) ci produsul unei culturi. a unor medii sociale diferite.. constructive şi ştiinţifice. aspiraţii. opera unor autori colectivi greu de identificat. modificarea continuă şi îmbunătăţirea cadrului construit al oraşului. Această activitate complexă include: . Mai mult decât alţi cercetători sau creatori. acumulând succesiv practici artistice. că este opera unui autor implicit. a unor intenţii şi a unor cunoştinţe. financiare şi umane pentru realizarea proiectului 6 . I. Dar. individuali şi colectivi. asupra schimbării permanente. cu puteri şi interese. Intr-o formulare sintetică. Aceşti actori au influenţă morală. A te ascunde în spatele unui anonimat.analiză . principalii autori ai acestora care au marcat cultura şi istoria socială a unei epoci.organizare . proiectul unui oraş nu este opera unui autor (cu unele excepţii.proiectare Cea de a patra dimensiune atrage atenţia asupra factorului timp. neidentificabil – dacă vom analiza mecanismul producerii şi realizării sale.se poate descrie prin principalele creaţii.de cei mai mulţi dintre actori. urbanismul prin structurarea sa caută un echilibru între studiul trecutului şi imaginarea viitorului. De aici nu decurge că proiectul de urbanism nu are autor. imaginaţii foarte variate. urbanistul trebuie să obţină aprobarea unui mare număr de actori. Prin aceste caracteristici urbanismul este mai mult o sumă de cunoştinţe decât o ştiinţă : cunoştinţe privind modalităţile de construcţie. scopul urbanismului este crearea cadrului fizic quadridimensional al vieţii umane. colectiv. Ca sumă de cunoştinţe..2 Menirea urbaniştilor Cine sunt urbaniştii? Sunt ei nişte autori anonimi de proiecte? Istoria urbanismului – ca şi istoria arhitecturii sau a literaturii . culturală şi juridică asupra oraşului. între adevăr şi etică.. înseamnă ignorarea motivelor care au condus la anumite soluţii.

Vom descoperi astfel paralelismul evident dintre istoria oraşului şi a teritoriului pe de o parte şi practicile care le-au generat (Deşi urbanismul nu este singur responsabil de construcţia şi modificarea oraşului. care în final sunt interpretate în scris şi grafic (prin desene). Prima se referă la factorii externi urbanismului – mutaţiile ar fi consecinţa aşteptărilor societăţii. a instituţiilor şi a unor grupuri sociale. precum şi definiţii naţionale Kevin Lynch identifică un număr de caractersitici comune: 7 . în care ar fi greu de găsit corespondenţa între o practică foarte diversificată şi cunoştinţe teoretice specifice şi unitare suficient de riguroase – în fapt urbanistul este printre puţinii care se ocupă direct şi în mod explicit de un viitor pe termen lung. In spatele acestora se ascund transformări / mutaţii mai profunde. Fluctuaţiile istoriei şi economiei nu oferă explicaţii complete şi suficiente pentru transformările prin care trece un oraş. Mutaţiile urbanismului ar fi răspunsul (imperfect şi decalat în timp) a mutaţiilor sociale. economice. In abordarea istoriei oraşului se confruntă două ipoteze: 1. ne conduce la istoria urbanismului.3 O succintă privire istorică – de la oraşul modern la oraşul contemporan A considera urbanismul ca un ansamblu de practici şi de cunoştinţe care nu au o arhitectură proprie şi se realizează fragmentar. a economiei. demografice. Luarea în considerare a tradiţiilor. a grupurilor sociale şi culturale. la separarea activităţilor. Ce este oraşul? Există numeroase definiţii clasice.• • Evaluează timpul necesar realizării Sugerează criteriile de apreciere a rezultatelor scontate Acest demers complex se realizează prin relevee şi măsurători pe teren. de-a lungul timpului. Prin implicaţiile sale nu poate avea o istorie endogenă. mutaţiile rezultă din căutarea unei mai mari coerenţe interne. credinţelor şi practicilor sociale este necesară chiar şi în societăţile noastre moderne. Istoria oraşului nu este istoria urbanismului – există totdeauna lucruri conservate şi reutilizate. se produc lucruri noi considerate inovaţii. Cea de a doua ipoteză se referă la conflictele şi contradicţiile din interiorul urbanismului şi al practicilor aferente. Astfel numai putem înţelege compatibilităţile şi incompatibilităţile care au condus. altele abandonate. culegerea de informaţii. Deşi îmbrăţişează un spectru de activităţi foarte mare. I. (abordare reductivă) 2. după cum am putea spune că medicina nu este singura responsabilă de sănătatea unei ţări). prelucrarea unor date fizice. distruse sau deformate.

Acestea au evoluat odată cu evoluţia teoriilor privind formarea şi dezvoltarea oraşelor.sisteme (clustere) C. oraşele s-au format prin: ƒ Contopirea mai multor sate ƒ Aşezarea populaţiei în jurul castelelor / palatelor ƒ Ordonarea aşezărilor de către o autoritate (de regulă religioasă) Stiinţa şi practica urbanismului au..documente scrise G..A.limite fizice în teritoriu D.relaţii strânse cu teritoriul înconjurăt H.. o veche istorie..resurse economice multiple F.diferenţierea folosinţelor E..concentrare de populaţie şi energii B.caracteristici speciale ale clădirilor I. după cum se ştie... Vom aminti două din ipotezele clasice privind formarea oraşelor: 8 ...clădiri şi oameni După Kostof.

Viziunea sa este de tip sincronic şi integrat. prin modificarea dimensiunii şi adăugarea de noi funcţiuni – administrative. fiscalitatea. care nu au cunoscut faza pre-industrială. ale politicienilor. La istoria sa au contribuit practicile constructive a clădirilor şi infrastructurilor. ca expresie a concentrării populaţiei şi activităţilor într-un teritoriu delimitat. Mumford susţine că acest fenomen a avut loc sub forma unei „implozii” (spre deosebire de explozie). 2006). a meşterilor constructori. a căror dezvoltare recentă a fost influenţată mai ales de creşterea demografică şi nu de dezvoltarea economico-socială. asupra oraşului orientată de funcţionalitate. Pierre George. igieniştilor şi sportivilor. în această categorie se includ oraşele seculare şi chiar milenare din Orientul Apropiat.. Urbanismul s-a străduit. în fond. distinge 4 generaţii de oraşe în funcţie de evoluţia lor în timp. dorindu-se o teorie unificatoare a genezei şi dezvoltării urbane: ƒ Generaţia 1-a a oraşelor vechi. a comportamentelor şi a aspiraţiilor individuale şi colective..Toate la un loc au dat naştere la interdicţii şi permisivităţi. renumit geograf francez al sec. a topografilor. practicile agricole. XX (după G. miturile. 9 . compusă din oraşe care nu au fost atinse de formele recente de dezvoltare urbană. legislaţiile şi practicile judiciare. şi să le exprime verbal şi sub formă de imagini.Pascariu. Prin ipoteza sa. Jane Jacobs susţine că satul şi oraşul au apărut simultan. organizatorice. ale medicilor. A patra generaţie este cea a oraşelor din ţări recent populate. autorul face distincţia între oraşele care erau de ja puternic dezvoltate la apariţia industrializării şi cele care s-au dezvoltat odată cu industrializarea. Mumford se apropie de imaginea tradiţională. structură şi expresie plastică. care au trecut prin şocul industrializării în diferite feluri.. practicarea cultelor religioase. superstiţiile. Jane Jacobs. practicile comerciale. care a susţinut că la oraşul a evoluat din satul situat în mediul natural şi s-a format prin ocuparea succesivă a spaţiului de funcţiuni sociale – administrative.- - Ipoteza imploziei urbane a lui Lewis Mumford.. Generaţia a 2-a a oraşelor cu lungă tradiţie istorică. iar oraşele s-au dezvoltat ulterior. la norme care persistă până în ziua de azi. practicile de socializare din diferitele epoci. (alt nume celebru în analiza fenomenului urban) susţine primatul satului în istoria civilizaţiei. ca forme complementare – oraşul având funcţie antrenantă în economia spaţiului înconjurător. simbolice şi de apărare – cu construcţiile (arhitectura) lor corespunzătoare. să reprezinte multiplicitatea situaţiilor materiale. spaţială. Cea de a 3-a generaţie este a oraşelor coloniale – ca o proiecţie a modelului economic european pe alte continente. la reprezentări simbolice etc. ƒ ƒ ƒ Toate teoriile şi ipotezele recunosc rolul factorilor economic şi politic ca fiind determinante în formarea oraş Caracterul de lungă durată al urbanismului – ansamblul practicilor corespunde unui efort continuu de corelare între imaginaţia colectivă şi realitate. In teoria sa presupune că primordiale au fost dezvoltarea agriculturii şi a resurselor rurale în genere.

clădiri de locuit). Sitte 1889). a cazărmilor şi spitalelor. proprietatea a fost despărţită de folosinţă şi proprietatea a deveit sursă de rentă. Caracteristici comune ale acestora sunt indicarea poziţiei şi destinaţiei zonelor.. negându-i caracterul de complexitate şi diversitate – definitorii pentru tradiţia europeană – ducând inevitabil la uniformitate. geometria tramei stradale şi limitele volumelor (restul fiind elemente repetitive compuse din blocuri pre-existente. următoarele etape: 1870-1914 – în care sunt puse elementele de bază ale practicii urbanistice (Haussman. economişti. mobilitatea fizică şi socială erau foarte reduse în cadrul oraşelor. fără specializarea folosinţelor de teren. XX prin zonificare.. Berlage). In paradigma oraşului modern regăsim geografia cimitirelor. în structura oraşului nu lipseşte de regulă un centru monumental. Oraşul socialist se caracterizează în principal prin abolirea proprietăţii şi dezvoltarea oraşului prin planificare centralizată. Howard 1898. Arhitecţii raţionalişti sunt preocupaţi în primul rând de formele curate şi ordinea geometrică. restul fiind ocupat de locuinţe. Copenhaga 1952. a închisorilor. biologi şi naturalişti... oameni politici.. ingineri. 1934. prin construirea unor mari ansambluri de locuinţe la marginile (limitele ) oraşelor sapare un gradient invers al densităţii.. prin dezvoltarea unor sisteme socio-economice tot mai complexe creează noul mediu urban. Vizionarii săi. fără neprevăzuturi. proiecte experimentale care ulterior au devenit de referinţă. cursuri universitare. Toate acestea au fost codificate în sec. revoluţia tehnologiilor informaţiei. Amsterdam. acestea sunt fixate în texte fundamentale (Unwin 1909. a uzinelor şi a diferitelor tipuri de locuire. 1920-1950 – în care prestigiul urbanismului ajunge la apogeu. iar clasele sociale erau în număr de două: elita şi clasa de jos. Modelul de oraş de tip funcţionalist: 10 .Pentru a înţelege ce se întâmplă azi în oraşe şi cu oraşele vom face o scurtă referire la tipurile de oraşe într-o clasificare generică şi trecerea pe scurt în revistă a transformărilor prin care au trecut oraşele • Oraşul pre-industrial: de mici dimensiuni. Oraşul industrial a luat naştere odată cu transformarea terenului în sursă de venit. a abatoarelor. capătă legitimitate şi autoritate. consolidând un sistem de valori de poziţie prin caracteristicile fizice şi estetice ale diferitelor părţi şi valorile funciare. Carta de la Atena (1933) CIAM propune un „pact social” şi sunt concepute planurile oraşelor New York 1933. noile aşteptări privind calitatea vieţii şi a mediul construit. Londra 1945. simplifică până la schematizare oraşul. Intr-un cuvânt se urmăreşte continuitate şi regularitate. reviste de specialitate (Town Planning Review).monumente. institute de specialitate (Town Planning Institute) şi specialişti de formaţiuni diverse: arhitecţi. • • • In istoria oraşului post-industrial putem identifica. oraşul dispunea de câteva clădiri reprezentative în centru. succint. Urbanismul oraşului modern se caracterizează printr-o ordine specifică. se propagă încrederea în eficacitatea planului şi proiectului urbanistic. Oraşul post industrial prin schimbarea fundamentală a structurii activităţilor economice..

„zgârie-norul este un instrument minunat de concentrare. a crezut cu tărie că poate influenţa relaţiile sociale prin modificarea spaţiului urban. 11 . înlocuind mutaţiile social-politice. circulaţia (Le Corbusier) definirea elementelor minime ale oricărei funcţiuni urbane studierea modelelor de grupare a elementelor funcţionale cu scopul definirii structurii oraşului modern Le Corbusier „Oraşul modern” . cultivarea corpului şi spiritului.- funcţiunile de bază delimitate – locuire.1935 Le Corbusier. După cel de al doilea război mondial „modernismul” a avut o revenire triumfală (Kostof). pentru a fi plasat în mijlocul unor mari spaţii libere”. muncă. Clădirile de tip modernist – housing slabs – (fâşii de locuit ) şi viziunea modernistă a „oraşului în parc”.

culturale şi filozofice. la contextualismul lui Taffuri şi Rossi. culturale). să explice schimbările în timp. Asistăm la crearea oraşelor noi în Anglia. a spaţiilor libere ca “locuri urbane” generatoare de morfologie urbană. supusă unor transformări multidimensionale (tehnice. pentru toate acestea se pun în practică un sistem de planificare şi norme detaliate de execuţie. socio-psihologie. politice. Pentru Rossi perenitatea oraşului se realizează prin transformări funcţionale succesive. tendinţele recente şi . apar oraşe noi şi infrastructuri moderne. Rossi propune înlocuirea funcţionalismului naiv al raţionalismului modernist cu analiza tipologică – a tipologiei clădirilor şi legăturilor urbane. După 1950 apar noi materiale urbane. generează o nouă logică spaţială. 12 . sociale. Pentru post-modernişti. proces în care predomină “primatul faptelor urbane. care caută să identifice specificităţile dezvoltării oraşelor. cu noi dimensiuni economice. de la raţionalismul modernist de origine carteziană al lui Le Corbusier. a marilor ansambluri în Franţa. Oraşul segregat spaţial şi social se prezintă cu “o ofertă diversificată. într-un “oraş-mozaic” sau “oraş-colaj”. înscrierea în tendinţele globale ale unei epoci. management. o “armonie haotică”. oferă libertate maximă de alegere şi de reţele de infrastructură independente de spaţiu şi timp”. de la empirismul lui Kevin Lynch şi Robert Venturi la post-modernismul lui Harvey şi Castells. In opinia postmoderniştilor această nouă logică spaţială crează un “cadru quadridimensional” (în care factorul timp are un rol de sine stătător). unele au devenit ulterior cartiere foarte căutate. se construiesc noi cartiere. Post-moderniştii au înscris dezvoltarea urbană pe linia teoriilor comportamentale (psihologia mediului.nu în ultimul rând . Numeroase curente de idei au căutat să fundamenteze modelul de dezvoltare al oraşelor. creatoare de formă urbană”. unele pe nedrept.“Cum pot fi explicate similitudinile şi deosebirile în dezvoltarea oraşelor în secolul 20?” Această întrebare foarte generală stă la baza investigaţiilor teoretice. economice. management funciar). Mult criticate.caută răspunsuri posibile privind dezvoltarea lor viitoare. a cartierelor satelit ale oraşului Stockholm.

desfăşurarea activităţilor productive. labirint. Transformările ulterioare sunt cel mai adesea rezultatul apariţiei unei noi logici: circulaţia şi accesibilitatea au fost modelate de apariţia automobilului zonificarea nu a izvorât numai din dorinţa de ordonare: ea este înscrisă în însuşi mecanismul de producere a oraşelor (îndeosebi a locuinţelor). haosul. dar el trebuie să difere de cel din trecut Totuşi. de circulaţie şi trafic. de comerţ. greu de înţeles. marile proiecte 13 . într-un cuvânt un amalgam confuz de fragmente eterogene. mozaic. în mecanismele care guvernează piaţa terenurilor. In acest context. o redefinire a procedurilor. .I. în care ordinea e greu de recunoscut (confuz în sensul unei ordini pe care nu o înţelegem). Normele urbanistice la sfârşitul secolului 20 constituie un corpus foarte vast. într-un efort de adaptare continuă şi reciprocă a regulilor scrise şi desenate la producţia concretă şi limitarea avantajelor individuale în transformarea oraşului. după decenii în care a fost marginalizat. dezordinea. Practica urbanismului devine o simplă formulare de noi texte normative lipsite de imaginaţie. Revenirea la modă a urbanismului în anii 1980 are mai multe cauze: prima este legată de competitivitatea crescândă între oraşele mari în contextul globalizării. întrucât urbanismul poate crea aceea imagine care să reflecte dezvoltarea economică. ). eterogenitatea. o Oraşul contemporan – apare haotic. Astfel ia sfârşit „gândirea unitară” ca bază a proiectării urbanistice. Incepând din anii 1960 pierde din prestigiul său european ca urmare a insucceselor reconstrucţiei postbelice. Caracteristici sale cele mai vehiculate sunt: fragmentarea. patchwork. el conţine trăsături ale formelor precedente. miza este întărirea poziţiei oraşului pe plan financiar şi al consumului. prevenirea riscurilor. scuarul. care integrează reguli şi norme de igienă. în acest context. autorităţile oraşelor au descoperit că urbanismul poate deveni un aliat în atingerea acestor scopuri. porticul etc. de citit.. discontinuitatea. reţea. urbanismul revine şi îşi trăieşte renaşterea în lumea occidentală.contururi greu de definit – amestec de culturi. stratificare. căutarea de noi dimensiuni în locul vechii centralităţi. ca orice formă evoluată. dar mai ales datorită întârzierii în a percepe tranziţia de la oraşul modern la oraşul contemporan. Alte etichete utilizate – domino. inelul. a bunurilor de patrimoniu.. precum şi reguli fiscale şi birocratice.4 De la oraşul modern la oraşul contemporan Odată cu extinderea în teritoriu – dispersia urbană / urban sprawl – elementele cunoscute erau tot mai greu de combinat (piaţa bulevardul.

asistăm totodată la înnoirea teoriilor urbanistice – care s-au rupt de tradiţiile abordării beaux-arts (clasicizante. cumpărături. apariţiei de noi tehnologii şi de noi forme de organizare a producţiei. stadioane aeroporturi. Toate acestea s-au reflectat în mobilitatea populaţiei. ne fac tot mai conştienţi că planificarea şi proiectarea mediului construit nu numai condiţionează viaţa noastră de zi cu zi. managementul. o libertate care introduce noi elemente de gramatică şi sintaxă. organizarea lor funcţională). relaţiile sale cu teritoriul şi chiar estetica. Creşterea/dezvoltarea unora din părţile oraşului. pentru calitatea mediului înconjurător. e) Expansiunea extraordinară a spaţiilor deschise. Transformările sunt subiect de controverse. grădini interioare. a unor echipări şi infrastructuri – rezultat al dezvoltării economiei internaţionale. stagnarea sau declinul altora. între diferitele practici sociale – dar o mai mare libertate de compoziţie – problema: distanţa dintre obiecte. Dezafectarea unor mari zone industriale. Amintim aici unele din transformările care au condus la structura actuală a oraşului contemporan. Obiectul de arhitectură capătă o autonomie tehnică şi formală. a) Dispariţia familiei nucleare b) Principalele dotări devin locuri specializate şi exclusive. loisir. g) Dezafectarea locurilor şi clădirilor face parte din istoria oraşului. psihosociologia. eficienţă economică. ci raportul dintre diferitele obiecte şi spaţii arhitecturale. dar jalonează viitorul nostru şi al copiilor noştri prin sustenabilitate. Echipamentele colective devin insule separate în contextul urban – nu mai sunt locuri centrale c) Uzina biroul de vin locuri de socializare – se substituie străzii. industria textilă şi siderurgică. funcţionarea sa. îndeosebi a spaţiilor publice f) se reflectă în COT (ceea ce nu exprimă densitatea populaţiei şi activităţilor. păreri contradictorii – în toate epocile istorice creşterea / dezvoltarea au arătat prea puţin respect faţă de ţesutul urban şi formele urbane. marketingul. gări. închisori şi cazărmi). şantiere navale.. gimnazii. cum ar fi ecologia. confort. pieţei şi locurilor tradiţionale de socializare d) Noi locuri în curs de definire funcţională şi formală – shopping mall-uri.. estetizante) şi funcţionaliste. psihologia. şcoli. infrastructuri vechi – porturi. care a bulversat structura spaţiului urban. Mobilitate cu multiple destinaţii domiciliu-loc de muncă. societatea arată tot mai mult interes pentru aspectul. au fost antrenate şi înglobate noi cunoştinţe. parcuri tematice – rapeluri nostalgice ale vechilor locuri de socializare: străzi în guste în shopping malluri în loc de spaţii pietonale.. spitale – substituire de funcţiuni. flancate de mici magazine.urbane din Franţa. organizarea şi funcţionarea mediului construit.. abandon. In acelaşi timp. caracterul său interdisciplinar sa lărgit foarte mult.Structura 14 .. Există exemple vechi – mănăstiri. dimensiunile şi forma spaţiilor deschise. h) Incepând din anii 1960 asistăm la învechirea unei părţi semnificative a patrimoniului construit al oraşului (mari uzine.. organizarea evenimentelor urbane s-au dovedit instrumente utile în atingerea scopurilor de mai sus.. cazărmi.

noi oraşe. scara şi 15 . Oraş medieval de mare frumuseţe. dar chiar şi a unui an sau a unei săptămâni. aceasta fiind o abordare excesiv conservatoare. Corectarea acestei fragmentări se face greu: reţeaua de circulaţie şi infrastructura aferente nu rezolvă recompunerea organismului astfel dislocat. care reprezintă cea mai mare parte a patrimoniului construit al oraşelor noastre. Fragmentarea necesită corecţii. tinde să devină „multiteritorial”. cadrul de viaţă nu se mai poate rezuma la definirea funcţiunilor. deoarece văzute din interior. ci unor reguli secrete.mobilităţii. Asistăm la „secreţii” de noi forme. datorită reliefului. Aceste clădiri formează un fel de incintă imaginară care delimitează oraşul. modul de viaţă nu se mai conformează dihotomiei urban/rural. greu de perceput la prima vedere: scara obiectelor. Situat pe o colină în formă de Y – de pe cele trei creste principale pornesc linii de înălţime mai mică. dimensiunile sale (fluxurile) şi scara teritorială fac parte din peisajul urban contemporan. I. Incercările care s-au făcut – în Berlinul reunificat. ca apoi să facem inventarul. deşi simple. i) Descentralizare – delocalizare – dispersarea în teritoriu sub forma unor unităţi mai mici. In orice caz. fără a mai vorbi de valoarea simbolică a locurilor. j) Producţia oraşului se supune unei tipologii pe care am putea-o numi – delocalizare. Peisajul urban se percepe numai venind din exterior. ci o forţă vie care animă prezentul şi îi aduce informaţii despre sine”( ). zone comerciale sau campusuri zone de protejat sau zone restaurate. Mediul urban nu se poate descompune pur şi simplu în părţile sale. Cadrul de viaţă nu se mai poate reduce la o simplă succesiune a funcţiunilor localizate în teritoriu. se face cu dificultate. care intră în organismul urban şi dau naştere la noi logici. Omul pe parcursul vieţii sale. Mari ansambluri. Ajustarea noului la oraşul moştenit. în interiorul fortificaţiilor civile construite mai jos. „Adevărata tradiţie nu este mărturia unui trecut care este deja depăşit. Oraşul SIENA este un exemplu didactic foarte mult studiat. La extremităţile acestora se ridică câteva construcţii mari – mănăstiri – ale căror dimensiuni şi scară nu sunt pe măsura restului oraşului (palate şi locuinţe). dimensiunea şi amplasarea diferitelor clădiri. In majoritatea ţărilor. centre tematice. frumuseţe care nu se datorează arhitecturii cădirilor. în concursul Bucureşti 2000 – au căutat reproducerea anumitor raporturi dintre spaţiile publice şi spaţiile private – nu reproducerea mimetică a unui trecut dispărut. el este un palimpsest foarte complicat. a grupurilor sociale sau a culturilor.5 Proiectele de urbanism Reproducerea trecutului este confruntarea cu anacronismul – a merge împotriva cursului vremurilor.

cea care separă oraşul de zona rurală. rolul simbolic al clădirilor. a vitalităţii City din Londra. afirmarea grandorii la Paris. de producţie agricolă. practici instituţionale. ci de a căuta răspuns la noile sisteme de valori şi de a căuta semnificaţia dincolo de exemplu. Ansamblul mănăstirilor şi bisericilor dublează incinta laică şi militară. Nu se pune deci problema imitării. reconstrucţia Berlinului. Planul oraşului Siena exprimă coerenţa dintre vocabular. 16 . sintaxă. Nu este vorba numai de arhitectură. ci şi de reglementări.dimensiunile par obişnuite. gramatică. Aceasta presupune acordarea unei atenţii deosebite programului fiecărei intervenţii. a instituţiilor culturale la Stuttgart. importanţa spaţiilor deschise şi colective la Barcelona. proceduri – o viziune strategică de ansamblu: de ex.

Planurile de urbanism au o formă consolidată în toate ţările dezvoltate (Chiar dacă diferă ca denumire sau proceduri) Planul urbanistic se ocupă simultan de mai multe domenii – enunţuri teoretice. Trebuie făcute alegeri care nu se pot justifica decât arătând rezultatele. ajustează diferitele interpretări (uneori contradictorii).Raportul dintre proiectul oraşului – planurile de urbanism – politicile urbane Diferenţa dintre proiect şi plan: proiectul presupune ipoteze şi propuneri care nu intră în configuraţia planului. prima este o mărime lineară. un ansamblu de tehnici şi lanţuri operaţionale – care trebuie să fie transparente. scările se întrepătrund.. practice. prin cunoaşterea locurilor (siturilor) organizează. fiecare 17 . dotările. condiţiile de mediu. dezafectarea unor mari suprafeţe. Aceasta este esenţa gramaticii şi sintaxei construite de urbanişti de mai bine de un secol. Aceasta a fost funcţiunea sa de-a lungul timpurilor: locuirea. descriptive. • Proiectul Inputurile sunt cerinţele exprimate de societate – planul nu poate (şi nu trebuie) răspunde la toate.. o armătură.ce ar putea fi sau ce dorim să fie. cele două înmulţite dau: un raport între volum şi suprafaţă (indice de construibilitate) Aceşti indici au semnificaţie economică şi arhitecturală: • permit localizarea construcţiilor înalte • în ce zone. infrastructurile. Outputurile reprezintă modificările concrete ale oraşului. extinderea urbanizării. Proiectul oraşului contemporan are un orizont tematic mult mai larg faţă de cel al oraşului modern – situaţiile sunt mult mai variate. stabileşte o distanţă critică între fapte şi reprezentările lor. traficul urban.. instituţionale. planul este o formă particulară (mai redusă a proiectului). sănătatea. reglementare..Este în acelaşi timp imaginea viitoare a oraşului şi teritoriului. Sarcină dificilă în oraşul contemporan datorită mutaţiilor care afectează diferitele domenii – familia.. Urbanismul şi-a redefinit obiectul de activitate. Urbanistul.... să aibă stabilitate în timp – numai astfel se pot stabili drepturi şi obligaţii şi se poate gestiona viaţa oraşului (. un mecanism.6 Oraşul contemporan Viitorul oraşului şi al teritoriului se identifică cu oraşul-regiune.. igiena..) Necesitatea recurgerii la indici Planurile urbanistice au nevoie de un limbaj codificat – indicele de construibilitate: numărul de mp ce se pot construi pe un teren considerat construibil – înălţimea construcţiilor şi suprafaţa lor relativă. Planul este ca un software: o structură ţesută.cele mai generale şi pe termen lung.. cea de a doua este un raport între două suprafeţe – suprafaţa construită şi suprafaţa liberă (sau POT) . urbanizarea zonelor rurale.. Este în acelaşi timp un program de intervenţie pentru realizarea imaginii proiectate. după ce linii directoare • permit localizarea spaţiilor deschise • I. Urbanismul caută să analizeze aceste cerinţe.

a spaţiului public a condus la contradicţii fundamentale a căror gravitate variază de la o ţară la alta. colectiv şi privat. 3. parcaj/shopping mall. care iau locul centrelor tradiţionale. New York . Londra. centru social. locuinţe/teren de joacă) Spaţiile libere sunt elementul fundamental al urbanismului. dimensiuni. mixitatea activităţilor şi 18 . gestiunea şi reabilitarea zonelor periferice vechi.sunt formate din părţi distincte. lor le revine rolul primordial de intermediar între diferitele fragmente urbane. Trebuie revenit la: tehnicile pertinente ale tradiţiei compatibilitate/incompatibilitate. construirea de noi zone rezidenţiale. după nişte reguli de coeficienţi tehnici. spaţiul deschis îşi schimbă şi statutului. astfel dispare permeabilitatea spaţiului.cu logica sa proprie. de noi locuri de socializare . fluidă şi rapidă între puncte terminus. b) terenul este redus la rolul de simplu suport pentru o circulaţie canalizată. parcurile tematice. care nu mai pot acoperi costurile amenajării şi gestionării acestor spaţii publice virtuale. Se conturează astfel trei tendinţe majore: a) unitatea de locuit şi „dala” de beton sub diversele sale forme şi variante – concentrarea tuturor funcţiunilor. distanţe reciproce. comerţ. Se modifică esenţial raportul dintre spaţiul construit şi spaţiul deschis (liber). Oraşele se confruntă cu fenomenele de dispersie. c) solul este considerat în dimensiunea sa metrică şi este distribuit între diferite activităţi. activităţilor colective şi imaginilor (locuire. împrejmuiri. Dliatarea spaţiului deschis. situri. caracteristici tehnice. caracterizate prin istorii. juxtapunere. – open interiors în proprietate privată şi gestiune privată. confuzie. grile). de asociere sau de separare – se formează o matrice ipotetică de interdependenţe sociale şi economice (sală de sport/şcoală. muzee etc. Obiectul de arhitectură capătă o nouă autonomie – accentul cade pe volumul construit. iar terenul devine o dimensiune reziduală . Odată cu dilatarea sa fizică extraordinară. disjungere. de recreere. morfologii fizice şi sociale distincte. palatele congreselor. Dificultăţile se manifestă în politica fiscală şi politica financiară a administraţiilor publice. staţie de metro/gară). funcţiuni şi rol în interiorul unor mari fuguri. Iată câteva dintre noile coordonate pe care se dezvoltă oraşul contemporan: 1. stadioanle. vecinătăţile. de infrastructuri moderne.dau naştere la proiecte diferenţiate în funcţie de loc şi de părţi ale oraşului . Chiar oraşele cele mai reprezentative pentru modernism – Paris. separare. relaţiilor sociale. devin puncte de reper esenţiale ale oraşului contemporan ( ) 2. parcare. prin combinare. Chicago. Astfel aceste spaţii – destinate practicilor colective: activităţi sportive. cu estetică discutabilă. fragmentare. cu aspect adesea agresiv. Temele clasice de modelare a oraşului – conservarea centrelor vechi. sălile de concert. de shopping (malls strips). se face o separare netă între public şi privat (ziduri. Spaţiile intermediare sunt eliminate.

Strategia trebuie să ajungă la un consens. Intre studiul trecutului şi imaginea viitorului..densităţile. care orientează comportamentul individual şi colectiv. fiecare cu interesele sale specifice. repetiţii. 19 . ritm – aspecte fundamentale ale formei urbane. societatea. Strategia reprezintă un mijloc de a coordona şi organiza în spaţiu şi timp un ansamblu de acţiuni întreprinse de un mare număr de actori.. Scenariile presupun construirea unor ipoteze privind fenomenele legate de oraş: economia.) Se analizează tendinţele care se manifestă şi modificările pe care acestea le pot genera – modificări posibile / probabile – rapoartele spaţiale pe care le pot genera – raporturi între populaţii şi teritorii. ceea ce implică responsabilitate şi o deontologie deosebite. alternanţe. adică un ansamblu de politici care urmăresc realizarea unor situaţii viitoare considerate de toţi actorii ca fiind preferabile şi dorite şi pentru care merită să fie mobilizate resurse umane. fizice şi financiare In concluzie: Urbanistul nu este numai un producător de proiecte cu caracter tehnic. el este creator de imagine – imagini care îşi au rădăcinile în cultura locului şi a locuitorilor săi. densităţi. între dimensiunea tehnică şi cea artistică. sunt necesare rigoare intelectuală şi morală. şi consecinţele evoluţiei acestora (ce s-ar întâmpla dacă. Scenariile şi strategiile reprezintă acele instrumente în interiorul cărora se poate concepe proiectul oraşului. coeficienţii de ocupare a solului. raporturile dintre suprafeţele pavate şi cele permeabile.. el propune o imagine de viitor. ™ Complexitatea oraşului şi a societăţii contemporane necesită reînnoirea proiectului de oraş. să ia forma unui proiect.

Invers.integrarea moştenirii sale - II. volumele construite le percepem prin spaţiile libere dintre ele sau delimitate de ele. îi schimbă geometria. care constituie punctul de pornire pentru înţelegerea structurii oraşului. zone. parcuri. străzi.ŢESUT . S-a dovedit foarte utilă pentru recunoaşterea problemelor legate de forma fizică.). Orice aşezare umană are o asemenea amprentă. pentru a crea ierarhia spaţiilor de diferite dimensiuni şi legăturile dintre acestea. Modelul dominant se mai numeşte şi tip de ţesut urban. Acest tip de analiză. considerat ca fiind tipologia de bază. Metoda plin-gol este de fapt un instrument grafic pentru a obţine imaginea bidimensională a structurii oraşului. care se condiţionează şi se completează reciproc.de dezvoltare a oraşului . 20 . respectiv de spaţiile libere formate de pieţe. ANALIZA URBANĂ STRUCTURĂ . In acest demers urmărim: . un anumit model de ţesut. pieţe.de organizare şi funcţionare şi . spaţiile din interiorul insulelor construite etc. Teoria morfologiei este dialectica formelor pline şi goale. sunt plinul şi golul. dar ascunde şi capcana unei înţelegeri statice bidimensionale. Morfologia plin-gol Elementele constitutive ale ţesutului urban. Acesta este constituit din elemente structurante. Analiza cadrului construit este demersul care permite să desluşim cum este organizată structura urbană.II. închid). structurat de punctele semnificative (clădiri). Putem percepe pieţele numai în relaţia lor cu clădirile care le înconjoară (le delimitează. Teoria sistemelor a. care fac legătura dintre diferitele scări – obiectele de arhitectură şi unităţile mari ale oraşului (cartiere. Teoria plin-gol (figure-ground theory) b. Petere). adaugă sau scoate din el.1 Câteva teorii privind structura urbană Dintre numeroasele teorii şi metode practice. şi leagă individul cu proprietatea sa privată (casă şi teren) cu viaţa comunităţii (spaţiul public) într-un cadru construit complex.MORFOLOGIE Oraşul nu este o simplă alăturare de clădiri (Burklin. contrapune mărimea terenului ocupat de clădiri cu terenurile lăsate libere (străzi. Teoria legăturilor (linkage theory) c.modul de alcătuire (analiză) . sectoare) pe de o parte. Urbanistul cu acesta lucrează. a plinului şi vidului. literatura de specialitate a reţinut trei mari categorii: a.

spaţiile din faţa clădirilor publice.Analiza morfologică este ilustrată de harta lui Colin Rowe ( ). monumentele. atriumuri.). interiorul pateurilor (curţi private şi semipublice. Printr-o grafică care seamănă cu o diagramă obţinem o imagine uşor perceptibilă a teritoriilor construite şi a spaţiilor libere. reţeaua străzilor şi pieţelor. volumele dominante de construcţii repetitive (locuinţele. b. Golul urban este reprezentat de spaţiile din faţa clădirilor publice (cu caracter simbolic şi de siguranţă). alei (străzi) pietonale. pasaje). In categoria plinurilor intră cădirile publice punctuale. pieţe) spaţii semi-publice (în interiorul spaţiilor construite. Deoarece spaţiile pline sunt într-o proporţie mai mare decât cele goale vorbim în sens urbanistic de spaţii publice (străzi. pieţe circulare etc. precum şi elementele lineare ca râuri. în acest caz accentul cade pe liniile care leagă diferitele elemente. Reţeaua legăturilor Spre deosebire de abordarea plin-gol. precum şi clădirile atipice care delimitează spaţiile (de regulă în formă lineară – artere principale. drumuri. respectiv legăturile dintre acestea ca generatoare ale structurii urbane. parcuri 21 . Aceste linii sunt reprezentate de străzi. industriile etc. maluri de ape etc. curţile etc). parcurile şi grădinile (vezi grădinile semi-publice din Londra).).

. Această abordare a fost populară printre raţionaliştii din anii 60 – Kenzo Tange. K.lineare etc. De ex după Chapin există: activităţi productive (întreprinderi).). instituţii şi gospodării (familii) Carta de la Atena (1933) a stabilit şi ea o clasificare (de fapt o transpunere a ideilor mişcării populare din Franţa anilor 1930) exprimată în triada : muncă – locuire – recreere. care credeau cu tărie în atotputernicia tehnicii şi organizării. care creează legăturile fizice dintre diferitele părţi ale oraşelor şi alcătuiesc reţele. direcţiile care decurg din specificitatea terenului (axe. Sub acest din urmă aspect. Bazele teoretice ale acestei abordări au fost puse de Ed Bacon şi Kevin Lynch. chiar şi pentru perceperea oraşului într-un spaţiu mai larg. care în majoritatea lor s-au dovedit nesatisfăcătoare. Esenţa acestora este legată de faptul că studierea legăturilor şi fluxurilor este deosebit de importantă pentru înţelegerea structurii oraşului. respectiv pentru analiza orientării şi îmbunătăţirea acesteia. Ca rezultat. Mc Loughlin a considerat activitatea urbană localizată ca element structurant esenţial al oraşului. Accentul cade pe mişcare. 22 . abordare care a dat naştere oraşelor dormitor. limite) şi pe eficienţa diferitelor infrastructuri. Această viziune a comportat o serie de „distorsiuni”: concentrarea asupra unei singure activităţi. activităţile sunt: domestice..Lynch a adus o contribuţie semnificativă la modelarea hărţii mentale a oamenilor. în această abordare. pentru locuitori limită Traseu de drum Cartiere / sectoare Semne Limit c. problemele de calitate ale definirii spaţiului rămân oarecum pe planul al doilea. Au existat numeroase clasificări ale activităţilor. Limite Noduri / locuri Traseu de drum Acelaşi element pentru utilizatori este şosea. fluxuri. de recreere şi de formare. Candilis etc. zonificarea rigidă prin delimitarea strictă a diferitelor zone de activitate (concepţie care a dăinuit până de curând şi care se mai regăseşte şi în abordările actuale. productive. După McLoughlin..

politică şi pe plan estetic. societate. In fapt. ci mai de grabă se îmbogăţesc una pe cealaltă. nici una din ele nu se poate reclama ca fiind deţinătoarea adevărurilor absolute. Diagrama de structură a lui Chr. Analiza structurii presupune combinaţia mai multor elemente şi a mai multor secvenţe de peisaj. ele nu se exclud reciproc. Cunoaşterea lor şi aplicarea lor în funcţie de situaţiile concrete pot oferi repere utile pentru rezolvarea problemelor proiectării urbanistice. schimbările care au loc în economie. prin interacţiunea diferitelor motivaţii şi diverşilor actori”. care ia naştere într-o perioadă considerabilă de timp.Evident. Ideea comună care se desprinde este aceea că oraşul este un organism complex. Iar Christofer Alexander a demonstrat că „oraşul nu este un arbore”. care este foarte 23 . II. Patrick Geddes afirma (1949) „ oraşul secolului 20 este unul din cele mai complexe organisme. spaţiu care se compune din spaţiul ocupat de fiecare activitate plus alte spaţii din jur. Dimensiunea realităţii cuprinde o mare doză de subiectivism. Nu putem despărţi spaţiul urban de peisajele urbane. Totuşi. indirect şi subiectiv de către locuitorii oraşului. cele mai reuşite proiecte urbanistice au abordat în mod integrat teoriile amintite. inclusiv tipul şi volumul comunicaţiilor cerute de activitatea respectivă. după prnicipiul sistemic – la mai multe milioane Oraşul este considerat ca o aglomerare de interese/activităţi umane proiectate în spaţiu (pe un teritoriu). Alexander: O structură arborescentă de 24 elemente poate da naştere la 19 subsisteme. In această aserţiune trebuie să introducem elementul temporal / evolutiv. trebuie să cunoaştem natura fiecărei activităţi şi spaţiul afectat acestora. De pe aceste premise. când vorbim de activităţi. putem să trecem la analiza structurii urbane. Aceste teorii nu se deosebesc semnificativ.2 Formele urbane Formele urbane sunt totdeauna percepute în mod global.

Spaţiul urban poate fi caracterizat în funcţie de diferite categorii de criterii: ƒ Modul / gradul său de utilizare de către locuitorii localităţii respective – spaţiu public.importantă în momentul concepţiei arhitecturale sau urbanistice. odată cu reconsiderarea importanţei formei urbane şi a organizării comunitare în procesul de restructurare şi dezvoltare urbană.prin generalizarea aplicării unor practici urbanistice derivate dintr-o interpretare vulgarizată şi simplificată a principiilor Cartei de la Atena şi practicate în numele funcţionalismului ( a se vedea oraşul funcţionalist) . urbanismul contemporan a recuperat forma urbană. spaţiu semipublic. Oraşul medieval european care este considerat de specialişti că a stat la originea oraşului modern. spaţiu neamenajat ƒ Forma de proprietate asupra terenului – domeniul public sau privat al administraţiei publice. In ultimele două decenii. legătura lor cu structura urbană Problematica spaţiului urban a recăpătat un rol determinant în urbanismul ultimelor decenii. Spaţiul urban In contextul actual al procesului de reconstituire a diferitelor forme de proprietate asupra terenului în interiorul localităţilor. definirea sa. cât şi al celor comunitare. vom aborda problematica complexă a analizei spaţiului urban sub diferitele sale aspecte. El este spaţiul conţinut între volumele construite ale unei localităţi. spaţiu privat ƒ Modul de amenajare – spaţiu construit amenajat. proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice. Este şi cazul marilor cartiere construite în anii 1960-70 cu spaţii urbane difuze. Conceptul de spaţiu urban este una dintre componentele de bază ale structurii urbane. fără formă. în contextul revenirii la un model urban de tip structurat – atât sub aspectele formei spaţiale. spaţiul public urban este purtător de valori sociale şi culturale fundamentale – valorile civice ale memoriei unei comunităţi. nemarcate formal şi din tot complexul de funcţiuni ale unui oraş tradiţional păstrând numai funcţiunea de tranzit (trecere). In tradiţia modelului urban european. Ea fusese simplificată până la eliminare în perioada postbelică (oraşul funcţionalist / modern): . Peisajul urban este efectul obţinut prin dezvoltarea ţesutului urban. locul lor în ierarhia urbană. 24 . compus din construcţii şi spaţii urbane reziduale între acestea.rezultatul a fost un oraş destructurat. fără sens. iar problematica spaţiului urban şi-a recăpătat ponderea în preocupările urbanistice. apoi al preocupărilor comune comerţul). ca element component al structurii urbane identificare rolului său ca loc de manifestare a vieţii comunitare categorii de spaţiu urban. spaţiu plantat. a fost de la început spaţiul comun al unei comunităţi – cu interese comune (la început de supravieţuire şi apărare.

istorice. artistice (ceasul de la Universitate).Oraşul Parma (1830) şi segment al oraşului Brasilia (1960) Urbanismul contemporan acordă o mare atenţie spaţiului urban. 25 . este loc de adunare. Categorii de spaţiu urban. Marile şi micile intervenţii urbane ale ultimelor decenii au fost operaţiuni de restructurare – nu intervenţii radicale prin extinderea teritoriului sau prin mari intervenţii în structura existentă (excepţie Bucureşti). Franţa. Cele mai importante operaţiuni de restructurare urbană desfăşurate în ultimul deceniu în Europa au fost şi sunt operaţiuni de recompunere şi au ca punct de plecare spaţiul public – Berlin. Barcelona. poate deveni un reper semnificativ pentru locurile în care arhitectura nu joacă acest rol la nivel comunitar: poate reda o identitate socială şi civică oraşului. Funcţiunile spaţiului urban la nivelul formei urbane: structurează oraşul prin reţeaua pe care o formează şi prin potenţialul de transformare care îi depăşeşte limitele. de facilitare a întâlnirilor la nivelul memoriei colective: este expresia memoriei colective a locuitorilor oraşului. Preocupările legate de spaţiul urban au reapărut în urbanismul european odată cu recuperarea tradiţiilor formei urbane. fiind purtător de referinţe culturale.

variat. spaţii publice ale carterelor sau ale unei zone. orăşenească.... în anumite cazuri spiritul comunitar al locuitorilor. ierarhizat. Structura ierarhizată a spaţiului urban este compusă din două direcţii principale: o Pe verticală: ierarhia verticală a spaţiilor publice ale unui oraş urmăreşte şi exprimă structura urbană prin dimensiunile lor şi prin modul în care sunt tratate formal – spaţii publice de importanţă naţională. o Pe orizontală: este o ierarhie a tuturor spaţiilor urbane şi exprimă structura comunitară a oraşului : trecerea de la spaţiile publice la cele semi-publice şi trecerea la spaţiul privat al locuinţei... caracterul vieţii comunitare... Diferitele scări ale spaţiilor urbane (Cairo – centrul vechi) 26 . Această ierarhizare creează imaginea unui oraş şi exprimă identitatea sa. Aceasta este ierarhia care integrează dar şi exprimă complexitatea şi diversitate urbană.Spaţiul urban în tradiţia oraşului european este complex.

A fost motivat de schimbările rapide produse în oraşele americane şi de pierderea de identitate rezultată. Uşor identificabile – pot fi şi un scuar. rupturi. parcursurile pot fi ierarhizate. bulevard) care reprezintă un itinerariu. Noţiunea de parcurs a fost completată cu citirea secvenţială a peisajului . schimbare în tipologia construcţiilor. o ruptură de relief. caracteriza un sector. cale ferată etc. Se por de asemenea combina între ele într-un sistem monumental sau pitoresc. Iniţiată de Raymond Unwin (1909) ne oferă exemple care şi azi îşi păstrează valabilitatea 27 . fie puncte de ruptură sau puncte deosebite în cadrul ţesutului urban.. De remarcat: parcursul nu este neapărat un „parcurs continuu” – pot exista racorduri. care marchează adesea rupturi în istoria urbanistică a oraşului. identitate şi posibilitatea de memorizare de către cetăţeni. Aceste repere pot jalona un parcurs. schemele. Limite: limite ale sectoarelor care marchează vizual terminarea lor – bulevard. De mai bine de un secol.. parc. clădiri de excepţie. un pod etc. monumente etc. o zonă omogenă din punct de vedere morfologic (format din variaţiile unui anumit tip sau a unor tipuri înrudite) – poate fi şi o zonă eterogenă – poate avea limite bine definite sau se poate termina difuz. In practică. adesea reprezintă limite ale etapelor de dezvoltare istorică (vezi ziduri de cetate. identificarea elementelor de peisaj urban şi organizarea acestora în secvenţe. identificarea acestuia permite o primă abordare a peisajului urban.. reprezentarea pe care o avem asupra oraşului este influenţată de fotografie şi de cinematograf: asocierea imaginii cu parcursul şi cu timpul ( ). marca un nod.3 Peisajele urbane In înţelegerea unui oraş se combină studiul terenului.II.) Repere: de regulă elemente construite.. fotografiile.. dar de regulă le reţinem pe acelea care ies în evidenţă Nodurile: sunt puncte strategice ale peisajului urban. Elementele peisajului urban Kevin Lynch a oferit un instrument bun şi simplu pentru o analiză globală – prin elementele marcante ale peisajului urban. analizele cartografice... sau un alt tip de decupaj. o intersecţie. poate fi un cartier. Sectorul: o parte a teritoriului identificat în totalitatea sa. nu trebuie confundat cu un loc definit de o anumită utilizare sau un simbol. Peisajul urban este o noţiune care semnifică deopotrivă o realitate şi percepţia acesteia Primul care a redat legitimitate imaginii vizuale a fost Kevin Lynch în cartea sa apărută în 1960 „The image of the city”. canal. Lynch propune identificarea unor elemente în cadrul oraşului care se combină pentru a forma o imagine globală – imagine care trebuie să aibă atributele de lizibilitate. fie convergenţa mai multor parcursuri. desenele. în „franjuri”. observaţiile directe. Parcursul: o porţiune de drum (stradă.

De exemplu: simetrie / asimetrie. fiecare din acestea fiind format dintr-o succesiune de „planuri” în cadrul cărora câmpul vizual este determinat fără modificări majore. deschidere / închidere. 28 . convexitate / concavitate etc. Peisajului urban descris mai sus i se asociază percepţia socială a peisajului. Fiecare secvenţă poate fi caracterizată şi se poate descrie trecerea de la o secvenţă la alta. In cadrul secvenţelor pot fi identificate o serie de aspecte „codificate” ale peisajului.Analiza secvenţială permite surprinderea modificărilor câmpului vizual de-a lungul unui parcurs. Pot fi descrise relaţiile dintre cele două părţi ale „parcursului” (secvenţei). Orice observator care parcurge un traseu poate identifica decupaje (secvenţe). strâns legată de valorile societăţii.

Prin urmare. cât şi zonelor recent urbanizate. Această influenţă reciprocă are importante consecinţe sociale şi financiare! Cartierele rezidenţiale cu arhitectură omogenă de bună calitate (vezi parcul Domenii. care la rândul lor au impact asupra formei urbane – atitudini de la o extremă la alte – de la distrugere la „sanctuarizare”. Dintre numeroasele definiţii ale ţesutului urban cea mai simplă este: Ţesutul urban este constituit din suprapunerea şi intrepătrunderea a trei grupe de elemente: ƒ ƒ ƒ Reţeaua drumurilor Decupajul fondului funciar Construcţiile Această definiţie pune în evidenţă caracteristicile care permit diferitelor părţi ale oraşului să evolueze. Dacă considerăm peisajul urban sub aspectul valorilor moştenite. Imaginea globală se formează progresiv: prin relaţionarea liniilor de forţă ale teritoriului geografic şi marile trasee care organizează localitatea. permanenţa şi variaţiile. menţinând în acelaşi timp coeziunea ansamblului şi claritatea structurii. 29 . adesea în stare embrionară. II.) are efecte ale strategiilor de locuire (căutate. ţesuturi vegetale etc. cartiere vechi. Din reprezentările respective decurg atitudini colective. Este vorba de fapt de influenţa reciprocă dintre percepţie şi atributele valorice care li se asociază. Percepţia asupra lor capătă conotaţii socio-economice.Dimensiunea peisageră a anumitor forme urbane poate fi valorizată sau devalorizată..supravalorizare). stigmatizarea unor cartiere de blocuri este rezultatul unui proces complex de degradare – devalorizare – rezidualizare – marginalizare. o resursă care trebuie păstrată şi pusă în valoare – centre istorice. care se repercutează asupra valorizării / devalorizării respectivului peisaj.. Aplicat oraşului termenul evocă continuitatea. peisajul devine patrimoniu urban. în funcţie de epoci. Percepţia socială joacă un rol important în ambele cazuri. Noţiunea se aplică atât ţesuturilor vechi stabilizate de-a lungul istoriei. Ţesutul urban – termen metaforic – care ne duce cu gândul la ţesătură. scumpe . peisaje noi de construcţii valoroase etc.. reînnoirea.4 Ţesutul urban Imaginea globală a oraşului se compune din cunoaşterea planurilor şi observarea directă a peisajului urban (terenul). Invers. peisajele urbane sunt structuri active ale oraşului.

studierea logicii lor şi a relaţiilor dintre ele. Să începem cu primul grup – cel al drumurilor – marile trasee sau drumurile principale şi raporturile acestora cu situl.Drumuri – parcele . 30 .construcţii Analiza ţesutului urban porneşte de la identificarea fiecărui grup de elemente. Relaţiile dintre cele trei grupe formează un sistem complex care redă imaginea oraşului însuşi.

într-un vechi oraş indian – densitate ridicată. la sud de Los Angeles – conectivitate scăzută C. Imaginea de mai jos redă câteva tipuri de bază ale reţelei stradale: A. conectivitate slabă. conectivitate mare B. trama unui mare ansamblu de locuinţe . trama într-un oraş nou – separarea activităţilor. trama ortogonală a unui oraş tradiţional – tramă cu densitate ridicată şi conectivitate bună D. trafic auto major necesar 31 . conectivitate slabă E.Drumurile şi spaţiile publice In general trama drumurilor sau trama stradală structurează oraşul sau cartierul.ochiuri mari.

înţelegem prin aceasta că un bulevard.Ansamblul drumurilor constituie spaţiul public. Spaţiul public cuprinde totalitatea drumurilor publice: străzi.ca spaţiu specific analizat pentru caracteristicile sale proprii. nici de adevcarea configuraţiei acestor spaţii. Planurile unor castre romane                                                                   1   A  nu  se  confunda  cu  construcțiile  de  interes  public  (clădiri  şi  echipări). alteori sunt grădini private (numeroase exemple la Londra) deschise publicului.  respectiv  frecventate  de  public  (de  ex. .  spațiile  comerciale). nu se poate face abstracţie de ierarhia drumurilor şi de rolul pe care îl joacă în structura urbană.  dar  proprietate privată sau pur şi simplu au acces general. pentru a permite distribuţia circulaţiei. In funcţie de culturi şi de epoci formele juridice ale acestor relaţii sunt diferite şi au consecinţe directe asupra alcătuirii concrete a tesutului urban). bulevarde. Cele mai vechi tipuri de spaţii publice sunt cele ortogonale. o esplanadă organizează un teritoriu mai mare. Grădinile publice reprezintă un caz particular – unele reprezintă partea plantată a un ui spaţiu public. Acest ansamblu de spaţii publice este organizat în reţea.ca sistem local care organizează ţesutul urban. In cazul dreptului românesc (similar dreptului francez şi provenind amândouă din dreptul roman) drumul public aparţine colectivităţii şi este (trebuie să fie) accesibil permanent tuturor1. . pieţe. Distincţia dintre spaţiul public şi terenurile private ţine de domeniul legislaţiei. promenade. decât o străduţă din cadrul unei lotizări.ca sistem global care constituie armatura (Trama pe care se sprijină) formei urbane.  nici  cu  cele  deschise  publicului. . altele sunt părţi ale unor zone (fost) rural înglobate în oraş (commons în Anglia). esplanade. Chiar şi în cazul analizei spaţiului public ca sistem local. dar şi râurile şi canalele.  32 . cărora li se opune spaţiul privat destinat construcţiilor. Reţeaua este continuă şi ierarhizată . cheiuri şi poduri. Analiza spaţiului public se poate efectua din mai multe puncte de vedere.  care  sunt  locuri  publice. malurile acestora.

Reperarea drumurilor principale. 10. lotizări recente. relaţia cu reţeaua secundară. de importanţă redusă. descrieri. Evoluţia se citeşte prin comparaţie cu stările anterioare – planuri şi hărţi istorice – surse istorice. Alături de trama principală.. natura terenului. logica geometrică a traseelor.. drumurile sinuoase vechi istorice. printr-o reţea de străzi 33 .000). rolul străzilor în ansamblul oraşului şi al regiunii. zone inundabile etc. Traseul tramei principale dintr-un cartier se analizează din următoarele puncte de vedere: relaţia dintre traseul drumurilor şi situl geografic – relief. a legăturilor dintre cartiere. depăşind limitele localităţii pentru a vedea înscrierea în teritoriu.Planul oraşului New York Studiul spaţiului public se face pe un plan sau fotografie aeriană care oferă o imagine de ansamblu (1:5000. ţesutul urban este organizat secundare. noi trasee voluntare.000 sau 25.

O stradă care leagă două puncte. terenuri libere etc. sec XII) Paris (sus) şi Londra (jos) în dezvoltarea lor istorică Spaţiul public al drumurilor poate face obiectul unor analize specifice: carosabil/pietonal. Vom examina acum ansamblurile de parcele şi fenomenele urbane pe care le relevă. care confruntate cu analiza sitului permit o bună înţelegere a ţesutului urban. plantaţii. grădini.Evoluţia Parisului (Evul Mediu. De regulă 34 .5 Decupajele terenului – parcelarul Terenul construit apare în negativul tramei stradale – nu se compune numai din construcţii. îmbrăcăminţi. Analiza planurilor cadastrale în care sunt indicate limitele de proprietate ne oferă o serie de indicaţii.Profilul transversal al unui bulevard. un cartier de alt cartier.. mobilier urban. fotografii II.. ci de o sumă de proprietăţi funciare asociate. Nu avem de-a face cu unităţi omogene. ci şi din curţi. cadru de implantare a unei construcţii vom vorbi într-un cadru separat dedicat parcelării/reparcelării. are parcele de o parte şi de alta a sa. Despre studiul parcelei izolate. ale căror limite sunt marcate prin pe teren şi înregistrate în planurile cadastrale. Relaţia stradă / parcelă stă la baza existenţei ţesutului urban.

relaţiile dintre clădirile de pe loturi vecine sunt codificate de regulamentele de urbanism. izolate . Statutul faţadelor către stradă. Edinburgh . Cea de a treia dimensiune a ţesutului Este vorba de dimensiunea verticală – fie că este vorba de relieful sitului şi de înălţimea construcţiilor. jocul dintre permanenţă şi schimbare. Parcela nu este o porţiune de teren indiferentă. Această legătură dintre construcţii şi spaţiu public are două consecinţe: ƒ ƒ permite crearea unor legături între clădiri.parcelele au laturile dispuse perpendicular pe stradă. Relaţia stradă / parcelă structurează cadrul construit.secţiuni 35 . înalte sau joase. cu excepţii care ţin de situaţii speciale: tradiţie. străpungeri de noi străzi printr-un parcelar pre-existent. ci o unitate de sol urban orientat de către stradă. chiar dacă acestea aparţin unor epoci sau tipuri diferite. cazurile particulare. capacitatea de reînnoire fără a dăuna unităţii. grupările. Parcelarul poate fi analizat din mai multe puncte de vedere: scoţând în evidenţă regularităţile. fragmentările. Construcţiile pot fi realizate la aliniament sau retrase. dar ele totdeauna se raportează la stradă. condiţionează caracteristicile specifice comune diferitelor parcele construite. Aceste două calităţi asigură „funcţionarea” ţesutului urban.

dacă denivelările nu sunt mari şi dacă formele construite se suprapun peste acesta. limitele zonelor inundabile – albia minoră şi albia majoră a râurilor. Dar acestea trebuie interpretate. rupturile de pantă. furtună. Profiluri urbane 36 .) Analiza urbană se bazează de regulă pe curbele de nivel. talvegurile. ascunzându-l. Lectura acestor elemente de relief permite o mai bună înţelegere a relaţiei dintre oraş şi sit. (de regulă el – relieful – poate fi redescoperit după o ploaie torenţială.Perceperea reliefului este adesea dificilă. respectiv selectarea acelora care au semnificaţie pentru trasarea tramei stradale şi a parcelarului. cădere de zăpadă etc. Cea de a doua dimensiune verticală este dată de înălţimea construcţiilor. Trebuie cunoscute: liniile de creastă.

Kevin Lynch) în momentul în care părţi întregi de oraş începeau să fie distruse. distribuţia populaţiei. toate la un loc conducând la înţelegerea şi descrierea formelor urbane 37 . Unwin. dinamica acestora. Peisajul urban constituie în prezent una din preocupările de bază ale celor care se ocupă cu dezvoltarea urbană (urban planners).morfologia istorică îşi propune să analizele extinderile. „Fără aceasta urbanistul ar fi precum un chirurg. cât şi a proiectării urbanistice (urban design) şi a compoziţiei urbane. este instrumentul adecvat pentru realizarea transformării modelului urban. terenurile şi construcţiile – ale căror combinaţii dau naştere la figuri urbane complexe. Morfologia urbană ca metodă analitică studiază oraşul ca obiect concret (formă fizică) rezultat al unor procese complexe de formare/deformare. ele fiind de fapt complimentare. fără a ne preocupa de condiţiile istorice şi socioeconomice care au condus la apariţia lor? Inerţia formelor urbane. . Dar condiţia prealabilă indispensabilă oricărei intervenţii sau operaţiuni urbane este analiza morfologică. relativa lor permanenţă. Metodele variază în funcţie de natura şi elementele studiate.morfologia normativă studiază legăturile dintre valorile umane (care asigură o bună calitate a vieţii) şi formele urbane. Cum putem înţelege formele urbane. istorie şi arhitectură. morfologia este parte componentă a urbanismului – atât a dezvoltării urbane (urban planning). pentru a înţelege mai bine cum s-a ajuns la formele actuale. ca urmare a schimbărilor sociale.III. . le conferă o autonomie care trece dincolo de funcţionalismul simplificator. Toate aceste obiective sunt de fapt legate între ele.morfologia funcţională pune accentul pe funcţiuni – respectiv repartiţia activităţilor. Această analiză se poate face la diferite scări şi din mai multe puncte de vedere. care ar ignora anatomia sau medicina generală”( ). a cărei utilizare în diverse accepţiuni şi variante. Delimitarea dintre cele două este destul de difuză. Prin aplicaţiile sale. „Oraşul este un fapt de cultură” (Rossi). precum şi de obiectivele pe care ni le propunem: . fluxurile de transport şi circulaţie. a modului de constituire treptată a ţesutului urban şi a raporturilor dintre elementele acestui ţesut – reţeaua de drumuri. Prin aspectele sale teoretice este legată de geografia urbană. economice şi demografice. Studiul morfologiei urbane este cheia înţelegerii peisajelor urbane (Camillo Sitte. s-a generalizat în practica urbanistică a ultimilor ani. căutând să determine care sunt cele mai bune forme. Această metodă de lucru . modificările succesive ale structurii urbane. MORFOLOGIA URBANĂ CA METODĂ DE ANALIZĂ Morfologia urbană este studiul formei fizice a oraşului.

) şi cu funcţiuni complimentare. periferiile. organizare a unui teritoriu amplu. dar legate între ele prin importante fluxuri de persoane. la noi este oraşul şi periferiile sale) Aglomeraţia urbană şi zonele sale peri-urbane ( peste 40% activi care lucrează în polul principal).1 Macro forme – morfogeneză şi control – abordare globală Pe o hartă la scară mică. Trecerea de la un nivel la altul presupune trecerea de la o viziune globală la una de detaliu (zoom). în cadrul cărora se găsesc alţi poli urbani mai mici. cu rol de dinamizare. a metodelor folosite.III. extinderile cu densităţi mici. Definirea diferitelor spaţii urbane (cf.planul general al oraşului (în sens restrâns) . Numărul oraşelor cu peste 5 mil locuitori a crescut de la 8 în 1950 la 37 în 1990. dar şi în mare parte a marilor (sau mai micilor) metropole europene. legislaţia românească – legea 350 modificată – prevede obligativitatea determinării prin studii specifice teritoriul periurban (până în 2011) Implică conexiunea morfologică a mai multor aglomeraţii. cuprinzând oraşul central şi periferia sa (în Franţa este unitatea urbană de bază. limitele unui oraş sunt greu de definit. iar populaţia lor de la 7% la 16% din populaţia mondială. practicilor europene) Aglomeraţii urbane Ansamblul construcţiilor de locuit definite prin continuitatea zonelor construite. Ce înţelegem în aceste cazuri prin „planul oraşului”? Din această cauză.. construcţiile risipite se disting greu şi sunt greu de deosebit de spaţiile rurale. parte a unei reţele mondiale de metropole Teritoriul urban Conurbaţia Regiunea urbană Megalopolis Metropole 38 .detaliul ţesutului.. In aceste condiţii. bunuri şi informaţii. iniţial despărţite (distincte). dar şi natura fenomenelor observate. La noi este cazul contopirii unor localităţi suburbane (Patrick Geddes) Este constituită în jurul unuia sau mai multor oraşe cu rol de metropolă O aglomeraţie urbană foarte mare – până la 30 milioane locuitori – care lociesc şi lucrează într-o mare varietate de centre urbane (de la un oraş foarte mare la localităţi semi-rurale). In schimb. La Madrid – dispersia se întinde pe 30-40 km în jurul structurii tradiţionale. Regăsim acest tip de imagini nu numai în Statele Unite. trebuie să facem distincţia pe mai multe nivele şi scări: . (Peter Hall) Pol urban cu funcţiuni importante. un oraş apare ca o formă identificabilă în partea sa dens construită.macro-forma oraşului . de mărimi asemănătoare sau nu. modificarea întrebărilor care le punem.

polarităţi periferice slabe (Roma) . Stockholm)   Radial-concentrice: . Iată câteva exemple cunoscute.cu mari axe radiale (Copenhaga. Viena.conexiuni concentrice slabe (Paris.conexiuni concentrice puternice (Atlanta.Macroformele urbane evidenţiază rolul axelor de circulaţie în configurarea spaţiilor urbane. 2004) 39 .policentrice (Washington.coridoare . Baltimore) Policentrice discontinui: .axe duble Macroforme şi modele de amenajare (după Remy Allain.polarităţi periferice puternice (Londra. Lyon) . Model în formă de stea: . Berlin) . Moscova)       Lineare (policentrice) .

căutând să edtermine care sunt cele mai bune forme. Această metodă de lucru . fluxurile de transport şi circulaţie. este instrumentul adecvat pentru realizarea transformării modelului urban. morfologia este parte componentă a urbanismului – atât a dezvoltării urbane (urban planning). Prin aplicaţiile sale. relativa lor permanenţă. „Oraşul este un fapt de cultură” (Rossi).morfologia normativă studiază legăturile dintre valorile umane (care asigură o bună calitate a vieţii) şi formele urbane. . toate la un loc conducând la înţelegerea şi descrierea formelor urbane. modificările succesive ale structurii urbane. fără a ne preocupa de condiţiile istorice şi socioeconomice care au condus la apariţia lor? Inerţia formelor urbane. Dar condiţia prealabilă indispensabilă oricărei intervenţii sau operaţiuni urbane este analiza morfologică. Toate aceste obiective sunt de fapt legate între ele. Kevin Lynch în momentul în care părţi întregi de oraş începeau să fie distruse. Fără aceasta urbanistul ar fi precum un chirurg. Unwin. dinamica acestora. a modului de constituire treptată a ţesutului urban şi a raporturilor dintre elementele acestui ţesut – reţeaua de drumuri. Studiul morfologiei urbane este cheia înţelegerii peisajelor urbane. Cum putem înţelege formele urbane.III. pentru a înţelege mai bine cum s-a ajuns la formele actuale.morfologia istorică îşi propune să analizele extinderile. Metodele variază în funcţie de natura şi elementele studiate. le conferă o autonomie care trece dincolo de funcţionalismul simplificator. Delimitarea dintre cele două este destul de difuză. a cărei utilizare în diverse accepţiuni şi variante.morfologia funcţională pune accentul pe funcţiuni – respectiv repartiţia activităţilor. s-a generalizat în practica urbanistică a ultimilor ani. precum şi de obiectivele pe care ni le propunem: . ele fiind de fapt complimentare. terenurile şi construcţiile – ale căror combinaţii dau naştere la figuri urbane complexe. Morfologia urbană ca metodă analitică care studiază oraşul ca obiect concret (formă fizică) rezultat al unor procese complexe de formare/deformare. care ar ignora anatomia sau medicina generală( ). 40 . Camillo Sitte. Peisajul urban constituie în prezent una din preocupările de bază ale celor care se ocupă cu dezvoltarea urbană (urban planners). cât şi a proiectării urbanistice (urban design) şi a compoziţiei urbane. distribuţia populaţiei.2 Morfologia urbană ca metodă de analiză Morfologia urbană este studiul formei fizice a oraşului. . Această analiză se poate face la diferite scări şi din mai multe puncte de vedere. ca urmare a schimbărilor sociale. Prin aspectele sale teoretice este legată de geografia urbană. economice şi demografice. istorie şi arhitectură.

fie prin inerţie). Extinderea sistemului urban conduce în mod inevitabil la schimbarea sistemului – sistemul oraşelor de la începutul secolului 20 nu funcţionează precum cel din anii 60 etc. volume construite). După cum am spus oraşul este un palimpsest şi elementele sistemului sunt adesea greu de decodificat. dacă sunt negative. feedbackurile dacă sunt pozitive. chiar dacă datorită inerţiei sistemului. ELEMENTE Tramă Parcelar Volume construite STRUCTURĂ Mod de organizare MIJLOACE Logică spontană Reglementări Ideologii Putem astfel identifica sistemul morfologic şi multiplele relaţii dintre elementele sale. populaţii. reprezintă constrângeri / frâne care pot antrena paralizia sistemului. bani. numeroase elemente ale structurii anterioare au fost menţinute (fie ca moştenire voluntară.. parcelar. In cazul politicilor urbane – elaborate pe perioade relativ lungi – reprezintă factori care induc modificarea sistemului. produse. avem de-a face cu întărirea sistemului.Metoda de analiză urmăreşte relaţia dintre elemente (tramă. modul de organizare a acestora (structura) şi mijloacele prin care aceste relaţii au luat naştere (în mod spontan. pe baza unor reglementări sau ideologii). Trama stradală Parcelarul Sit Folosinţe Volum construit Elementele sistemului morfologic Elementele care caracterizează sistemul urban se intercondiţionează: fluxurile de informaţii. centrele de decizie reprezintă „vanele” care reglează fluxurile. 41 .

mergând înapoi în timp. întrucât aceasta se realizează în timp. Studiile şcolii italiene – studiul ţesutului urban bazat pe metoda tipologiei – cursuri şi lucrări practice care au înglobat studii istorice.000 sau 25.Studiul structurii urbane nu poate fi conceput decât în dimensiunea sa istorică. Reprezentările în 3D permit vizualizarea într-o formă simplificată a ţesutului urban în trei dimensiuni. a parcelărilor şi reparcelărilor. Arhitecţii şcolii italiene Muratori. a structurilor parcelare şi a evoluţiei acestora. Analiza tipologică nu înseamnă o clasificare pur abstractă. pentru identificarea limitelor de proprietăţi. documentele de urbanism tratate în sistem GIS) permit în prezent analize complexe la diverse scări şi reprezentări în relief. al4e cărui elemente sunt clădirile. adică în afara ţesutului construit. statutul lor juridic.Tipul nu se caracterizează în afara aplicaţiei sale concrete. schimbarea proprietarilor etc. a formei şi dimensiunii parcelelor. hărţile cadastrale. Au rezultat trei precepte fundamentale: . străzilor. Acesta este instrumentul de bază prin care facem cunoştinţă cu terenul. adică în afara studiului întregii structuri urbane. Serviciile de cadastru oferă informaţii privind caracterul imobilelor. 42 .Choay (în Franţa).3 Lectura structurii urbane necesită „o gramatică” de analiză Morfologia a revenit în preocuparea urbaniştilor după 1950. în perspectivă – sunt instrumente utile pentru urbanişti. Acest mod de reprezentare permite şi simularea realizării unor proiecte spaţiale – puncte de percepţie. sau descompunerea progresivă a ţesutului urban. valoarea. Combinarea diferitelor surse – fotografii aeriene verticale sau oblice. . mai scumpe şi mai laborioase. Aldo Rossi. Hărţile cadastrale sunt. prin succesiunea de modificări care pornesc de la un stadiu anterior. ţesutul urban se percepe ca un tot. In fine.Ţesutul urban nu se caracterizează în afara cadrului său. analize arhitecturale. forma simplificată a insulelor urbane şi a clădirilor.Instrumentele de analiză Primul contact cu morfologia este studiul hărţilor topografice (1:50. relevee – toate la un loc formând o istorie a construirii oraşului. de asemenea. . eliminând treptat elementele adăugate în fiecare epocă.000). Planul cadastral permite vizualizarea drumurilor. Aymonino. Dar planurile cadastrale sunt indispensabile pentru a stabili o serie de detalii. a amplasării construcţiilor. singura sursă fiabilă pentru urmărirea evoluţiei unui ţesut. nu înseamnă o contemplare pur estetică. Fotografiile aeriene (din satelit) reprezintă o sinteză simplificată uşor de citit a terenului. dar şi F. ca fiind surse documentare de prim rang pentru studiul formei urbane Instrumentele nu trebuie confundate cu metodele de analiză! III. nu au putut fi înlocuite până în prezent. machetele. Hărţile cadastrale la 1/2000 sau reduse la 1/5000 sunt indispensabile pentru a vizualiza detaliile traseelor. axe vizuale etc.

Analiza tipologică este deopotrivă o metodă şi un rezultat. Fiecare oraş sau tip de oraş oferă o grilă tipologică specifică. a poziţiei monumentelor. evoluţia acesteia şi geografia socială. Tipologia planurilor. spre a fi clasificate – ceea ce presupune un anumit nivel de abstracţie.parcela construită adică clădirea ancorată în teren.. la nivelul grupării de parcele. grădini etc. Stabilirea tipologiei începe cu descrierea detaliată a elementelor – tramă parcelar.. Elementele din aceeaşi clasă sunt relaţionale cu alte elemente ale structurii. 1998) 43 . adică organizarea de bază a ţesutului. Tipul este pus apoi în relaţie cu cu structura generală a oraşului (trama generală). clasificarea acestora după anumite criterii pertinente. Tipul ca sistem de transformări (după M. Evidenţierea tipului este unul din elementele de bază. Tipul este definit prin ansamblul imobil-parcelă. integrând spaţii deschise – curţi. – caracterizată printr-o relaţie precisă cu cu spaţiile urbane – străzi. clădiri. parcelelor şi a volumelor construite permite identificarea unor colecţii de obiecte izolate. Solomon. pieţe. în funcţie de perioada de formare.Noţiunea de tip permite o lectură pe mai multe nivele a structurii urbane: . logica densificării şi a creşterii interne. se caracterizează prin rolul structurant al spaţiilor publice. cursuri de apă. localizarea lor în oraş. ceea ce permite o mai bună înţelegere a ţesutului cu ocazia unei intervenţii urbansitice.

Tipuri de relaţii între insulă şi parcelar: ƒ ƒ ƒ insula spontan. Relaţia stradă/parcelă structurează cadrul construit. Pe o stradă care duce de la un punct la altul. rezultat al urbanizării spontane. Parcela nu este un lot de construcţie. Această supunere a construcţiilor faţă de spaţiul public are două consecinţe: permite solidaritatea construcţiilor. străpungeri printr-un parcelar preexistent etc. decupaj ideal (Manhattan) ca element de bază al compoziţiei urbane (extinderea Barcelonei – insule pătrate. Insulele de mărime mijlocie sau mică rezultă din diviziunea marilor decupaje . situarea faţă de punctele cardinale. în timp ce deserveşte construcţiile / amenajările situate de o parte şi alta. cu excepţiile de rigoare: parcelări vechi. ci o unitate de teren urban orientată în raport cu strada. Relaţia stradă / parcelă constituie însăşi esenţa ţesutului urban. de regulă sunt determinate istoric. cu colţurile teşite) insula hibridă – adesea de formă triunghiulară sau rectangulară alungită rezultat din suprapunerea unei noi diviziuni peste cea originară (Hausmann) Structura insulelor urmăreşte logica investitorilor imobiliari. continuitatea. de la un cartier la altul. izolate pe parcelă sau alipite.De la insule la parcele Marile decupaje sunt determinate de arterele mari – bulevarde. şosele. capacitatea de reînnoire 44 . Aceste două caracteristici asigură funcţionarea ţesutului. ele se raportează totdeauna la stradă. de străzi secundare. Construcţiile pot fi aliniate sau retrase. sunt dispuse parcele. drumuri de tranzit. chiar dacă sunt din epoci diferite (inserţie urbană). cel mai frecvent. căi de penetraţie. înalte sau joase. format în timp în ţesutul tradiţional insula explicită. De regulă parcelele sunt dispuse perpendicular pe stradă. se reflectă în caracterele diferenţiate comune ale diferitelor parcele construite.

In general. Parcelarul are o inerţie relativă. iar dimensiunile pot varia de la câteva zeci de mp (mici oraşe vechi) la câteva hectare. In cazul operaţiunilor întreprinse de o putere (Hausmann. fie prin regruparea parcelelor alăturate.Organică – de-a lungul unui drum existent. 45 . de regulă. când se supune unor iniţiative individuale.) – în cazul transformării parcelarului rural în parcelar urban. bare. stat. 2004) Geometria parcelelor: pătrate. municipalitate etc. parcelar alungit fronton la stradă Parcelare – strada suport al împărţirii lotului în parcele regulate Insulă explicită cu funcţie de organizare a ţesutului – rol de circulaţie şi igienă Insulă hibridă – rezultat al logicii imobiliare şi a nevoilor de circulaţie Logică imobiliară – insula ca unitate imobiliară (adesea cu dotări colective) – insulă deschisă (spaţii semi-publice) – dispare parcela Dispare insula şi parcela (marile ansambluri)       Tipuri de relaţii insulă-parcelar (Remy Allain. triunghiulare. Schimbările se pot face fie prin ştergerea completă a parcelarului anterior. dimensiunile cresc de la centru spre periferie. Işi păstrează caracteristicile. rectangulare.

. pe cât posibil pe baza unor planuri istorice succesive. .evoluţia locuirii în cadrul oraşului – prin identificarea tipurilor de locuire produse ale diferitelor etape din evoluţia oraşului (corespunzătoare aşanumitelor „straturi morfologice”). prin conformarea clădirii în raport cu parcela şi tipul de spaţiu liber care rezultă. în vederea analizării şi delimitarea lor în planul oraşului. modificări în concepţia habitatului - - Etapele preliminare constă în: . analiza evoluţiei şi descrierea acestora.evoluţia dezvoltării urbane.istoricul localităţii. raportul în care se fală edificiul cu strada. cu evidenţierea istoricului său din punct de vedere urbanistic.determinarea tipurilor de locuire în planul oraşului (prin identificarea diferitelor tipuri de ţesut urban ca suport al locuirii). Pentru a stabili tipologia de locuire a localităţii vor trebui parcurşi următorii paşi: . în desfăşurarea sa şi ca evenimente istorice care au marcat evoluţia localităţii. cât şi în cazul unor intervenţii noi Evidenţierea dezechilibrelor produse în structura urbană prin evoluţia tipurilor de locuire Evidenţierea tendinţelor recente. prin asamblare. acest tip de analiză ne dă informaţii de spre modul de ocupare a terenului.4 Locuirea în cadrul structurii urbane Pentru a analiza locuirea în cadrul structurii unui oraş vom parcurge următorii paşi: Analiza evoluţiei istorice a localităţii. pentru a avea o bază de cunoaştere a constituirii şi evoluţiei organismului urban. ƒ analiza morfologică a tipului de ţesut urban suport al tipului de locuire. aceasta va permite să apreciem viitoarele intervenţii sau operaţiuni de restructurare urbană.III. constituie un anumit tip de ţesut urban.).analiza tipurilor de locuire prin analiza celor doi termeni ai raportului care determină specificul tipului de locuire: ƒ analiza morfogenetică a tipului de edificiu (genotipul morfologic) care. Din acest tip de analiză obţinem informaţii despre modul de organizare a ţesutului urban: existenţa (sau inexistenţa) rolului ordonator al străzii. descrierea modificărilor suferite prin transformări în timp etc. aceasta va permite intervenţii corecte atât în planul renovării-reabilitării. pentru înţelegerea fiecărui tip de locuire. pentru a înţelege mecanismele de formare a structurii urbane şi a modificărilor/transformărilor intervenite în timp. Identificarea tipurilor de locuire din cadrul localităţii şi delimitarea lor în planul oraşului. ca bază a evoluţiei urbane. a transformărilor pe care le-a cunoscut. să urmărim asigurarea sau refacerea unei anumite continuităţi culturale în evoluţia oraşului. relaţia clădirii cu edificiile vecine (asamblare structurată – repetiţie etc. . 46 . modul de organizare a volumului construit. modul în care se face accesul locatarilor în clădirea de locuit. modul de organizare a spaţiului liber.

repetitiv 4. se pot determina elemente de regulament prin care se stabilesc modalităţile de intervenţie în cadrul habitatului existent.- Caracterizarea tipurilor de locuire pe baza rezultatelor analizei morfogenetice şi a analizei morfologice. Organizarea spaţiului liber 5. de deservire 2. stabilirea tipologiei de locuire a localităţii. Pentru fiecare tip de locuire. 1. pe baza acestor caracterizări. care să conducă la o maximă potenţare a calităţilor diferitelor tipuri de locuire şi condiţiile în care pot fi concepute noi zone de locuit integrate armonios în structura urbană. Parcelarul şi tipul său 3.numai locuinţă . Configuraţia clădirii forma în plan şi în spaţiu relaţia cu strada modul de acces în clădire ŢESUTUL URBAN 1.clădire fără lot aferent 4. Rolul reţelei stradale – determinant. de structurare a ţesutului. relaţia cu laturile şi cu clădirile învecinate. Modalitatea de acces a locatarilor Prezenţa comerţului şi serviciilor de utilizare frecventă 47 . Organizarea volumului construit – compact.locuinţă şi alte funcţiuni 3. Modul de ocupare a terenului (aşezarea pe lot. spart. relaţia cu strada) . Funcţiunea . Categoria dimensională unifamilială colectivă mică colectivă mare CLĂDIREA Genotipul morfologic 2.clădire cu lot aferent . Pe baza analizelor de mai sus vor putea fi formulate elementele de regulament urbanistic pentru tipologia de locuire.

gang acces la curţi interioare pasaje existente.sistemul stradal are o structură clar ierarhizată.sistem complex. ganguri. structura spaţiului liber .din punct de vedere formal există o diferenţiere clară între faţada perimetrală a insulei – cu rol de reprezentare – şi faţadele curţilor interioare. creează diferenţieri clare între clădirile amplasate în pieţe. coroborate cu elementele furnizate din abordarea cadrului general (naţional). se vor fundamenta deciziile privind dezvoltarea diferitelor tipuri de locuire – exprimate în regulamentul local de urbanism. străzi secundare. In cadrul acestei analize un rol primordial revine analizei cadrului urbanistic. se va stabili strategia de dezvoltare urbană (ale cărei concluzii se concretizează în PUG) şi se va formula politica locală de locuire.impune ierarhiile sale celorlalte componente ale structurii urbane . cu clădiri de înălţime medie. pasaje amenajabile . pieţe) .impune tipul de parcelă (formă şi dimensiuni). aceasta urmând să fie detaliată în demersul abordării urbanistice a problemelor locuirii în localitatea respectivă. care ocupă perimetrul insulei în strictă continuitate şi adâncimea ei printr-un sistem de curţi interioare accesibile din stradă prin ganguri . expresia faţadelor Organizarea spaţiului liber . care are un rol dominant în compunerea formei urbane . se analizează de asemenea cadrul general (în acest caz cel local). organizarea volumului construit. la străzi principale.private (curţi individuale) 48 . Pe baza analizei la nivel local. diferenţiate formal. din curtea interioară accesele la locuinţe sunt foarte diversificate Tipuri de spaţii libere: . structurat – străzi.La nivelul unei localităţi urbane concrete. bine definit formal.semi-publice (curţi interioare) .decupează insule cărora le impune forma şi mărimea . cu strategia de dezvoltare urbană şi politica de locuire. Strada – parcelarul . 1. front îngust la stradă) şi de tipul de construcţie corespunzător acestuia (genotipul morfologic) .modul de acces al locatarilor (din curtea interioară) este caracteristic acestui tip de ţesut. Organizarea volumului construit .este dictată de tipul de parcele din care se compun insulele (formă alungită. Din coordonarea concluziilor desprinse din analiza morfologică (tipul de locuire). care au un caracter domestic . este una din componentele de bază ale spaţiului public urban 2.spaţiile libere asigură o bună permeabilitate şi deci un anumit grad de accesibilitate . curţi interioare – bine definit. aceste diferenţieri se exprimă amploarea construcţiei.insule construite compact.spaţiul străzii. aceasta asigură o identitate proprie acestui tip de ţesut urban .publice (străzi.situarea în cadrul ierarhizării impuse de sistemul stradal.

există şi alte funcţiuni decât locuirea zone cu parcele mari şi mijlocii.   A. retorică marcată a faţadelor perimetrale. de dimensiuni mari părin repetarea uniformă a unor construcţii de tip rural. funcţiune aproape exclusiv locuirea Redăm mai jos câteva exemple de tipologii de construcţii de locuinţe. construcţii de amploare variabilă. cele private sunt împărţite între curtea casei şi cea destinată producţiei  49 .Ţesut rural şi semirural: Loturi asemănătoare. spaţiile de la parter ocupate cu alte funcţiuni decât locuirea zone cu majoritatea parcelelor mici.Ierarhizarea structurii urbane Caracterizare formală: diferenţiere clară în tratarea faţadelor zone cu parcele mari. faţade perimetrale cu caracter domestic. amplasarea lor pe parcelă şi relaţia lor cu strada (după M. construcţii ample. Solomon. Spaţiile libere sunt determinate de caracterul rural: cele publice destinate exclusiv circulaţiei. 1998).

asamblabile. standardizate. anonime ca formă. repetitive Dualitatea spaţiilor public/spaţiul privat Mare grad de penetrabilitate vizuală.Lotizare interbelică cu locuinţe unifamiliale sau colective mici (2-3 apartamente) Autonomă faţă de structura oeaşului.B Ţesut pavilion r. 50 . construcţii independente. regim de înălţime P plus 4 – 10. grad de accesibilitate foarte redus C. repetabile. Tesut colaj rezultat al suprapunerii a două tipuri de ţesut fundamental diferire Tipul de locuire: colectivă uniformizată Construcţii minimale. de la care se face distribuţia interioară spre apartamente. Accesul locatarilor se face dintr-un punct unic. se pot utiliza pe orice amplasament.

Ţesut repetitiv anonim: este rezultatul amorf al unei grupări de obiecte anonime a cărei regulă de asamblare este repetiţia. Accesul locatarilor este anonim. 51 . continuu. In organizarea volumului construit principiul de bază iniţial a fost negarea absolută a formei urbane. rezultat din amplasarea blocurilor. slab amenajat sau complet neamenajat (ulterior devenind spaţii de parcare). Trama stradală pierde dimensiunea structurantă (având iniţial numai funcţie de deservire). A fost desfiinţată forma urbană (adică compoziţia formală). spaţiul liber a căpătat caracterul de spaţiu rezidual. practic aceasta a fost înlocuită cu obiecte independente grupate pe principiul identităţii şi al repetiţiei (în condiţiile realizării industrializate a construcţiilor). întretăiat cu circulaţii auto şi pietonale – nemarcate formal – şi pe care sunt amplasate blocuri identice de locuinţe standardizate. rezultatele au fost incerte şi artificioase. Tabelul de mai jos sintetizează principalele elemente caracteristice ale diferitelor tipuri de ţesut. Ulterior s-au folosit soluţii de compromis – spaţii comerciale la parterul blocurilor situate pe arterele principale sau a unor centre comerciale şi alte dotări. Spaţiile libere rezultă din amplasarea blocurilor. Programatic are caracter exclusiv rezidenţial. nediferenţiat. mai târziu s-au încercat – timid şi cu rezultate discutabile – modalităţi de exprimare a spaţiului străzii. foarte puţin marcat şi greu reperabil (vezi casele înşiruite din Anglia după privatizare). ulterior s-a revenit stângaci prin diferite măsuri. In modelul iniţial spaţiul liber a fost conceput ca spaţiu verde (după principiile oraşului funcţionalist). nediferenţiate formal sau slab diferenţiate. sursă de destructurare a ţesutului urban Modelul iniţial s-a bazat pe o strictă segregare funcţională. Ulterior s-a încercat revenirea la o formă structurată a spaţiului liber. In toate variantele. Reţeaua stradală este redusă la un rol strict funcţional şi este completată cu o reţea de alei pietonale.

– spaţiu privat fragmentată. mai puţin clar definită Trama stradală e Ţesut pavilionar concepută pentru a interbelic deservi zona parcelată. marcat clar Organizare determinată de faţada principală autonom faţă de – spaţiu privat structura oraşului. din curte Lotizare concepută Dualitate spaţiu public Din curte. marcat clar Insule decupate aleatoriu de faţada principală Parcele neregulate. Penetrabilitate vizuală construcţii repetitive. fără regulă de regim mică înălţime (preponderent) aliniament Grad mare de penetraţie vizuală Grad redus de accesibilitate. Acces din curtea interioară (gang) Insule cu structură Dualitate spaţiu public Din curte. liberă. structură liberă. Parcele de formă alungităPerimetrul ocupat în continuitateParcelele ocupate în adâncime.Strada Tip de ţesut Determinată prin Ţesut compact insule compacte tradiţional Volumul construit Spaţiul liber Accesul Concluzii Decupaje de insule Ţesut pavilionar oarecum tradiţional întâmplătoare. diferenţiate sau semiprivat (curte formal care fac trecerea interioară sau gang de la spaţiul public la cel privat 52 . fragmentată. bine decupate din reţeaua stradală. marcată prin orientarea şi lainierea vilelor Insule compacte. regim înălţime mic Din spaţiul semipublic Perimetrul ocupat în Sistem complex continuitate ierarhizat. curţi interioare cu faţade domestice.

Confuzii şi disfuncţiuni 53 . din curte Dezorganizare datorită suprapunerii nerezolvate a două tipuri de ţesut urban difefrite.Ţesut rural Rol strict utilitar şi pavilionar de ordonare a ţesutului urban Constituit prin simpla repetare a unor construcţii aproape identice Spaţiile publice Din curte. marcat clar destinate aproape de faţada principală exclusiv circulaţieiCele private rol funcţional Ţesut colaj Suprapunere nerezolvată a două sisteme stradale diferite Suprapunere brutală Descompunerea haotică Diferit în cele două tipuri alăturate a două tipuri diferite a spaţiului liber de ţesut Organizare regulată neiererhizată tipică pentru ţesutul rural Dominarea spaţiilor libere (folosinţe agricole) Grad mare de penetraţie vizuală Grad redus de accesibilitate.

Analiza morfologică Analiza istorică Analiza funcţională Istoricul localităţii Modul de constituire a localităţii Etape istorice (perioade morfologice) Sisteme constitutive Caracter plurifuncţional Caracter monofuncţional Trama stradală Parcelar Volumul construibil Vid urban Criterii de analiză topologice geometrice dimensionale Elemente de caracterizare a ţesutului urban suport Strada Organizarea volumukui construit Organizarea spaţiului liber Accese Servicii 54 .

Ca urbanişti. care a pus bazele dezvoltării reglementate a localităţilor şi a stabilit primele prescripţii / restricţii de configurare a spaţiului urban. Când vorbim de dreptul urbanistic trebuie să subliniem caracterul său dual. Aceste reguli sunt elemente situate în însuşi contextul interacţiunilor dintre actori şi stabilitatea lor este asigurată de strategiile actorilor care le formulează şi le construiesc (Reynaud J. care urmăreşte armonizarea interesului privat cu interesul (public) al colectivităţilor. a regulilor şi normelor pe care le cuprinde putem percepe mutaţiile care se produc în dezvoltarea urbană. într-un cuvânt urbanismul este expresia unor interese multiple adesea conflictuale. Pe de altă parte.. nu considerăm dreptul urbanistic din punctul de vedere al juriştilor.IV. odată cu eliminarea dreptului de proprietate asupra terenului. locul utilizatorilor. In România dreptul urbanistic are vechi şi puternice origini. p. 2006). numărul actorilor. Primele începuturi le situăm odată cu adoptarea Regulamentului Organic (1831). avem de-a face cu o activitate profund democratică. 18-61) In perspectiva dreptului urbanistic. interesele specifice ale proprietarilor de teren şi ale constructorilor cu interesul general al comunităţii în care trăiesc. Arman Colin. putem spune că urbanismul este o activitate „nedemocratică”. 1997. l’action collective et la regulation sociale. Les regles du jeu. în măsura în care impune o serie de restricţii proprietăţii private. reforma fondului funciar şi cu descentralizarea deciziilor şi autonomia autorităţilor locale. este şi azi una din cele mai preţioase colecţii de prevederi legale privind armonizarea dreptului privat cu cel public şi respectarea intereselor reciproce ale diferitelor entităţi din cadrul urban. DREPTUL URBANISTIC – Regulile jocului Dreptul urbanistic reprezintă suma acelor reguli care permit rezolvarea unor situaţii complexe în cadrul localităţilor (Alain Bourdain et al. Codul Civil adoptat în 1864. In cea de a doua jumătate a secolului trecut dreptului urbanistic a fost pervertit. instaurarea proprietăţii de stat şi a celei colective. După 1990 dreptul urbanistic a fost confruntat cu cele mai mari provocări. Este vorba de multiplicarea numărului de actori (părţi interesate). 55 . după modelul francez al Codului Napoleonian. rolul (în schimbare) al autorităţilor publice. ci din perspectiva acţiunilor îndreptate spre crearea cadrului de viaţă în localităţi. Pe de o parte. odată cu repunerea în drepturi a proprietăţii private. Dificultăţile cu care se confruntă urbanismul ca activitate operaţională nu pot fi înţelese fără contextul general care îl reglementează. Folosind o parafrază s-a spus că dreptul urbanistic este „dreptul de a aduce atingere pe cale legală proprietăţii imobiliare”. de punerea pe baze noi a regulilor juridice care guvernează dezvoltarea urbană – într-un cuvânt de restabilirea unei noi ordini prin formularea „regulilor jocului democratic”.

între prevederile pe termen lung şi cele pe termen scurt. dezvoltarea urbanistică nu trebuie să aducă atingere esteticii. stabileşte de fapt cadrul în care pot fi realizate obiectivele urmărite.1. 56 . de regulă pentru 5-10 ani. care se reflectă asupra folosinţelor de teren şi a proprietăţilor imobiliare. în serviciul dezvoltării localităţii . Prevederile privind folosinţele de teren constituie priorităţi absolute ale dreptului urbanistic . Trebuie subliniat că dreptul urbanistic nu este numai un instrument de constrângere. fac parte de asemenea din protecţia cadrului construit în sens larg. Este necesară găsirea unui echilibru între reglementări şi derogări posibile. continuităţii. Pe de altă parte. In acelaşi timp. Aici intervine necesitatea unei gândiri strategice pe termen lung.ca instrument de planificare urbană. activităţi de recreere. regulile nu trebuie să fie bătute în cuie. pe termen scurt. El este şi protector al drepturilor pe care le au proprietarii de bunuri imobiliare. social-culturale etc.IV. Acesta este unul din motivele pentru care planurile urbanistice se elaborează pentru o anumită perioadă de timp. iar pe de altă parte statele duc o politică de stimulare a dezvoltării. Acest efort de conciliere este deosebit de important şi delicat. a peisajelor urbane valoroase.unul din principiile fundamentale ale organizării societăţii. dând prioritate derogărilor sau chiar încălcărilor reglementărilor. identităţii oraşelor. ele trebuie să rămână în serviciul utilizatorilor. în consecinţă caracterul de previziune pe termen lung trebuie promovat în mod deosebit. Această practică necesită corecturi în beneficiul unei planificări mai puţin supusă intereselor conjuncturale. istoriei. Protecţia mediului şi necesitatea de a construi sunt alte provocări de seamă pe care dreptul urbanistic trebuie să le reconcilieze. In prezent. Dreptul urbanistic caută prin urmare să stabilească echilibrul între aspiraţiile individuale şi cerinţele colective. consfinţit prin constituţie. In acest domeniu prevederile pe termen lung sunt absolut necesare. iar ajustările periodice să fie cât mai puţin frecvente. necesitatea de a construi răspunde unor cerinţe esenţiale de dezvoltare: locuirea. spaţii pentru desfăşurarea activităţilor profesionale (birouri etc). Funcţiunile principale ale dreptului urbanistic Funcţiunea dreptului urbanistic se verifică în toate acţiunile legate de dezvoltarea urbană: . Dreptul urbanistic trebuie în acelaşi timp să armonizeze preocupările actuale.ca instrument de reglementare a realizării construcţiilor . cu cerinţele pe termen lung. necontestată de nimeni. în contextul în care dreptul de proprietate este – pe de o parte . există o tendinţă de a acorda prioritate viitorului imediat şi de a trece cu vederea viitorul mai îndepărtat. In prezent asigurarea unui cadru de viaţă durabil nu este numai o lozincă – legitimitatea sa este indiscutabilă. după care se cere reactualizarea lor. Stabilind „reguli ale jocului” obiective. In acelaşi timp. In acest scop există noţiunea juridică de derogări de la reguli. Protecţia patrimoniului construit.instrument operaţional pentru punerea în aplicare a unei politici funciare Intr-un cuvânt. în aşa fel ca interesul general să nu aibă de suferit. abordarea strategică a dezvoltării urbane. dreptul urbanistic încadrează dreptul de proprietate.

la o creştere foarte accentuată a investiţiilor imobiliare – în case şi terenuri. b) Conotaţiile financiare legate de construcţii fac parte de asemenea din sensibilitatea faţă de reglementările urbanistice. Fără a intra în detalii sau generalizări putem spune că o serie de operaţiuni urbanistice au fost realizate în ultimii ani în condiţii nu tocmai satisfăcătoare. această parte a patrimoniului este parţial restricţionată de dreptul urbanistic. CUT). Obţinerea unei autorizaţii de construcţie. respectiv în ceea ce priveşte legitimitatea şi limitările care i se aduc. Urbanismul trebuie să facă faţă unor aspiraţii noi ale societăţii contemporane . In prezent problema proprietăţii nu mai este definită de ideologia totalitară. In cazul în care sunt în joc valori foarte mari. Bunurile imobiliare nu sunt importante numai din punct de vedere cantitativ. ea este unul din principiile fundamentale ale organizării societăţii (consfinţit prin Constituţia şi protejat prin prevederile Codului Civil). In schimb în Marea Britanie şi Statele Unite este mai scăzută. Cu toate acestea. unităţile teritoriale de referinţă care situează parcelele de teren în categorii diferite de construibilitate. dar şi România). respectiv în contradicţie cu regulile de urbanism. faţă de multitudinea de cerinţe şi de numărul mare de actori cu interesele lor specifice. dar există un ataşament puternic faţă de ele (în special în România). proprietatea privată continuă să fie un subiect sensibil. toate acestea au consecinţe financiare apreciabile. dar se manifestă şi în alte oraşe şi în zonele rurale. problema este fundamental diferită în prezent. păstrarea identităţii. Miza acestor fenomene face ca reglementările urbanistice să fie la originea unor conflicte de interese deosebit de puternice. noua legislaţie în domeniu a promovat ideea că acest drept fundamental poate fi restricţionat pe motive legate de interesul general. variaţia coeficienţilor de ocupare a solului (POT. Spre deosebire de perioada premergătoare anului 1989. De ce acordăm o importanţă atât de mare reglementărilor urbanistice? a) Patrimoniul persoanelor fizice şi juridice este compus în mare parte din bunuri imobiliare (vezi privatizarea locuinţelor şi restituirea terenurilor prin legea fondului funciar) – terenuri şi construcţii. c) Mediatizarea dreptului urbanistic.protecţia mediului. în Germania şi Japonia la fel. Urbanismul apare pe prima pagină a ziarelor. Pe de altă parte. se recurge adesea la practici care sunt la limita legalităţii. ci şi pe plan european şi internaţional. este deosebit de important să se asigure coerenţa între reglementări. asistăm la o puternică revigorare a pieţei imobiliare.Nu numai la noi în ţară. In Franţa ponderea acestora este de 60%. la radio şi la TV în legătură cu o serie de proiecte (de exemplu în Bucureşti: Clădirea de birouri de lângă Catedrala Sf. Or. In special în ultimii ani. Iosif. Fenomenul este foarte vizibil în Bucureşti şi marile oraşe.. 57 . urbanismul este o temă sensibilă şi puternic mediatizată (exemplele sunt numeroase în Franţa. acestea constituind partea cea mai vizibilă a patrimoniului familiilor. a patrimoniului construit etc.

cea de a doua trebuie să armonizeze organizarea activităţilor în spaţiu. în mai buna cunoaştere a reglementărilor urbanistice.este conversia formei terenului şi proprietăţii sau a utilizării acestuia prin instrumente de planificare şi presupune în general realizarea de noi construcţii sau modificarea celor existente. Dezvoltarea localităţilor îmbină procesul de planificare urbană cu cel de planificare strategică. d) Dreptul urbanistic trebuie să răspundă unor noi aspiraţii.2 Noul context ƒ Dezvoltarea urbană în context european.planificarea strategică „pregătirea unui cadru strategic. Toată lumea îşi exprimă părerea. Ce este dezvoltarea în accepţie urbanistică? Conform definiţiei date de Consiliul European: „dezvoltarea. Avem de a face. Exigenţele operaţiunilor urbanistice sunt în prezent altele decât cu două decenii în urmă: se acordă o mai mare atenţie protecţiei mediului şi se urmăreşte o mai mare coerenţă în gestionarea dezvoltării spaţiale. De exemplu: Schema directoare din 1992 a fost urmată de un document strategic Lyon 2010 care cuprinde orientările principale pe termen lung.. o gospodărire mai economicoasă a terenului şi respectarea echilibrului social.).planificarea spaţială „schimbarea distribuţiei activităţilor în spaţiu şi a legăturilor dintre ele prin conversia formei terenului şi proprietăţii sau a utilizării acestuia” şi . măsuri fiscale sau de altă natură”.. Aceste obiective strategice cu caracter general au fost urmate de: stabilirea priorităţilor şi a operaţiunilor urbanistice pe linia orientărilor de bază.blocuri turn proiectate în zona Cişmigiu etc. a conştientizării importanţei mediului înconjurător şi poate chiar a păstrării identităţii şi continuităţii organismului urban (pentru a opri reducerea spaţiilor verzi şi schimbarea funcţiunii unor construcţii şi amenajări de interes public). în faptul că fenomenele se repercutează asupra vieţii de zi cu zi a cetăţenilor şi a dorinţei de „a trăi mai bine”. adesea subiectul este folosit în campanii electorale.. In acest sens planurile ca instrumente sunt mijloace de exprimare a unei politici de planificare a dezvoltării şi includ pe lângă reprezentări grafice şi documente scrise. Aceste două aspiraţii sunt de fapt complementare: prima este legată de conservarea mediilor ecologice. 58 . Interesul îşi are originea. cu întărirea funcţiunilor internaţionale. IV. evaluarea comprehensivă a tendinţelor pe termen lung ale dezvoltării economice. Ca document strategic şi-a fixat obiectivul „Lyon – metropolă europeană”. In ţările UE planificarea spaţială are o semnificaţie unanim acceptată: Ansamblu de metode utilizate de sectorul public pentru a asigura o organizare raţională a teritoriului. sociale şi spaţiale”. precum şi operaţiuni inginereşti ample. prin urmare. pe de o parte. cu două tipuri de planificare: . protecţia mediului şi atingerea obiectivelor economice şi sociale.

administraţiile publice poartă răspunderea asigurării infrastructurilor şi serviciilor care creează cadrul vieţii locuitorilor. în funcţie de activităţile şi interesele lor specifice: cetăţenii au opţiunile lor proprii pentru spaţiile unde locuiesc şi muncesc. caracterul dezvoltării spaţiale. îndeosebi în sectorul serviciilor. In perioada de tranziţie s-au produs mutaţii profunde în economie şi societate. Astfel. în ultimii ani. Regiunile şi localităţile trebuie să facă faţă competiţiei sporite în atragerea investiţiilor şi locurilor de muncă. în oferta de amplasamente atractive pentru noi investiţii străine şi autohtone. toate acestea au o influenţă decisivă asupra economiei şi a condiţiilor de viaţă ale cetăţenilor. - Accelerarea progresului tehnic şi sporirea competiţiei ca urmare a proceselor de globalizare economică şi integrarea în Uniunea Europeană au modificat. ƒ Contextul naţional Cum s-a modificat cadrul spaţial în care trăim? Economia şi societatea sunt în permanentă schimbare. pe lângă problemele de mediu moştenite. pentru locurile în care îşi fac cumpărăturile şi unde îşi petrec timpul liber. modificări ale peisajului. de asemenea. apar noi ameninţări asupra mediului înconjurător şi a resurselor naturale. 59 . La modificarea structurilor spaţiale iau parte un mare număr de actori publici şi privaţi. restructurare. s-au dezvoltat noi activităţi. marile zone şi platforme industriale trec printr-un proces continuu de transformare. Industria şi agricultura trec printr-un amplu proces de restructurare. Impactul semnificativ în teritoriu şi modificarea cadrului spaţial în care trăim se reflectă în următoarele: în cadrul oraşelor terenurile sunt folosite cu precădere pentru construcţii de locuinţe şi servicii comerciale. în zonele cu industrii vechi şi/sau tradiţionale.Documentele europene reafirmă convingerea că “amenajarea teritoriului şi urbanismul sunt instrumente indispensabile dezvoltării durabile”.. structura terenului agricol a suferit modificări esenţiale ca urmare a reconstituirii proprietăţilor private. apariţia de locuri de muncă în sectoare noi. s-au produs modificări majore în structura locurilor de muncă: scăderea numărului de locuri de muncă în industriile tradiţionale. precum şi în zonele rurale periferice sau sărace trebuie făcute eforturi sporite pentru a ţine pasul cu tendinţele generale de dezvoltare şi pentru a asigura o calitate de viaţă corespunzătoare. îndeosebi în tehnologia informaţiilor etc. creşterea numărului locurilor de muncă în sectorul serviciilor. firmele şi companiile au preferinţele lor pentru amplasarea activităţilor şi pentru luarea deciziilor de a investi. modernizarea căilor de comunicaţie şi dezvoltarea telecomunicaţiilor.

50/1991 modificată ulterior . Programele operaţionale sectoriale. Dat fiind caracterul complex al activităţilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism. 289/2006 60 . 54/1998 . O serie de modificări.Lege privind regimul zonelor defavorizate nr.politicile naţionale – sectoriale (pentru locuire.nivelul strategic – Planul Naţional de Dezvoltare. 286/2006 modificată şi completată prin OG nr.Legea exproprierii pentru o cauză de utilitate publică nr.350/2001 amendată şi republicată în L nr. o serie de reforme punctuale fac însă necesară îmbunătăţirea cadrului general pentru a-i da mai multă coerenţă.. Dintre legile cu implicaţii hotărâtoare asupra activităţii de AT şi U. 7/1996 . amendamente..134/2000 . Totodată. Cadrul Naţional de Referinţă.Legea circulaţiei juridice a terenurilor nr.HG pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism nr. 33/1994 .regulamentul general de urbanism Legea de bază este Legea amenajării teritoriului şi urbanismului nr. infrastructuri etc. Participarea unui mare număr de actori la elaborarea şi la aplicarea reglementărilor conduce adesea la confuzii.213/1998 . 525/1996 . amintim aici: . In România regăsim patru nivele de reglementare a dezvoltării spaţiale: .Legea administraţiei publice locale nr.Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.Procedurile de consultare a populaţiei şi a factorilor interesaţi nu a devenit încă o practică clară..Legea privind autorizarea executării construcţiilor nr. Un mare număr de legi au implicaţii directe asupra activităţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism. Programul Operaţional Regional (singurul program operaţional cu caracter intersectorial) . Transformările care se produc continuu în organizarea societăţii. aduse reglementărilor existente au căutat să ţină pasul cu evoluţia rapidă a societăţii în ultimul deceniu (de exemplu legea 50 privind autorizarea executării construcţiilor adoptată în 1990 a fost modificată de nenumărate ori!).Legea privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia nr. ƒ Coerenţa reglementărilor Legislaţia de bază în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului se bazează pe sistemul ierarhic al documentaţiilor şi al prevederilor acestora. 215/2001 şi nr. un mare de legi sunt relevante pentru configurarea planurilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism.IV.) . 27/2008.documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanistice cu reglementările aferente la nivel de PUG şi PUZ .Legea fondului funciar .3 Cadrul legislativ de bază Arhitectura generală a dreptului urbanistic a fost închegată în ultimii 20 ani. 20/1999 . elaborarea documentaţiilor de urbanism trebuie pusă de acord cu o serie de reglementări specifice care privesc amenajările şi dezvoltările la nivelul unor teritorii.Lege privind regimul parcurilor industriale nr.

61 . Prin sistemul ierarhic al documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism înţelegem următoarele: Prevederile din documentaţiile de nivel superior se preiau în cele de nivel inferior. prevederile sale au caracter director. pe baza ierarhizării şi distribuţiei echilibrate a acestora în teritoriu. pentru soluţiile promovate.documentaţiile de AT cuprind prevederi cu caracter director . Acestea din urmă se preiau ca linii directoare şi se detaliază în planurile urbanistice generale. Consiliile locale răspund de întreaga activitate de urbanism desfăşurată pe teritoriul unităţii administrativ-teritoriale şi „asigură respectarea prevederilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate”. Aplicarea documentaţiilor de urbanism are în vedere întregul teritoriu administrativ al oraşelor şi comunelor. cu alte cuvinte. 265/2006 ƒ Sistemul ierarhic al planurilor de AT şi U Activitatea de urbanism cuprinde toate localităţile ţării. Pentru a face derogare de la prevederile unui PUG aprobat. nerespectarea acestora constituie subiect de litigiu în justiţie. cu alte cuvinte prevederile planurilor la nivel naţional se preiau şi se detaliază la nivelul judeţelor sau al unor zone. Această caracteristică specifică numai documentaţiilor de amenajare a teritoriului presupune preluarea prevederilor formulate la diferite nivele de amenajarea teritoriului ca linii generale de orientare. In acelaşi fel: prevederile din planurile urbanistice la nivel superior (Planul Urbanistic General) se preiau şi se detaliază în cele de nivel inferior (Planul Urbanistic Zonal şi Planul Urbanistic de Detaliu). este necesară elaborarea unui PUZ sau PUD şi aprobarea acestuia conform aceloraşi proceduri legale. 422/2001 Legea protecţiei mediului nr.- Legea protecţiei monumentelor istorice nr. Principala diferenţă dintre documentaţiile de AT şi U constă în următoarele: . care urmează să fie detaliate la nivele inferioare în cadrul documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi în cele de urbanism.documentaţiile de urbanism cuprind reglementări operaţionale O documentaţie de AT stabileşte cadrul general de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare urbanistică a localităţilor. Documentaţiile de urbanism au caracter de reglementare: un plan de urbanism aprobat impune anumite condiţii pentru dezvoltare. organizate în reţea. propunerile respective prin natura şi scara la care sunt făcute nu pot sta la baza realizării concrete a unor construcţii sau amenajări şi nu sunt opozabile în justiţie.

350/2001 privind AMENAJAREA TERITORIUL ŞI URBANISMUL Dispoziţii generale Secţiunea 1 Amenajarea teritoriului Domeniul de activitate Secţiunea a 2-a Urbanismul Secţiunea a 3-a Strategia de dezvoltare teritorială.STRUCTURA LEGII Nr. activităţi de AT şi U Secţiunea 1 Atribuţii ale administraţiei publice Atribuţiile administraţiei publice centrale Secţiunea a 2-a Atribuţiile administraţiei publice judeţene Secţiunea a 3-a Atribuțiile administrației  publice locale  Secţiunea a 4-a Certificatul de urbanism Secţiunea a 5-a Structura instituțională 62 .

Secţiunea 1 Definiţii şi scop DOCUMENTAŢII DE AMENAJARE A TERITORIURLUI ŞI DE URBANISM Secţiunea a2-a Documentaţii de amenajare a teritoriului Secţiunea a 3-a Documentaţii de urbanism  Secţiunea a 4-a Iniţierea şi finanţarea activităţilor Secţiunea a 5-a Avizarea şi aprobarea documentaţiilor Secţiunea a 6-a Participarea populaţiei la activităţile de amenajare a teritoriului şi de urbanism Secţiunea a 7-a Urmărirea aplicării documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate ANEXE: SANCŢIUNI 1. Categorii de amenajare a teritoriului şi de urbanism – competenţe de avizare şi aprobare a acestora 2. Definirea termenilor utilizaţi în Lege DISPOZIŢII FINALE 63 .

interjudeţean.Amenajarea teritoriului la nivel naţional A R M O N I Z A R E Competenţe conform legii Amenajarea teritoriului la nivel judeţean Amenajarea teritoriului la nivelul unor teritorii asociate: regional. interorăşenesc. metropolitan. intercomunal. frontalier. periurban 64 Domenii sectoriale .

scăderea populaţiei – îmbătrânirea populaţiei. regimul juridic de circulaţie al acestuia. actualizare. Documentaţiile de urbanism . sociologi. corelează analizele. coordonator de echipă. Categorii de documentaţii de urbanism Documentaţiile de urbanism sunt. 65 . de aceea implică participarea a numeroase specialităţi. Băncile de date sunt sisteme de informaţii cuprinzând date de bază şi sistemul de gestiune a acestora (întreţinere.un lucru în echipă Procesul de elaborare a planurilor urbanistice este unul foarte complex şi cuprinzător. dezvoltările de-a lungul autostrăzilor) Indicatorii cu care operează documentaţiile de urbanism sunt instrumente reale de influenţare a deciziei în dezvoltarea urbană. Ele asigură urmărirea complexă a proceselor / fenomenelor de evoluţie în cadrul teritoriului. ca element obiectiv de comparaţie (de ex.1. El este cel care coordonează orientarea strategică. care asigură legarea datelor alfanumerice de un plan topografic construit în sisteme coordonate corelate sau de un plan cadastral. Documentaţiile de urbanism urmăresc transpunerea la nivelul fiecărei localităţi a strategiilor. asigurarea suprafaţei de spaţiu verde mp/locuitor). între autorităţi şi ceilalţi actori interesaţi.IV. ghidează şi influenţează decisiv elaborarea şi aprobarea planului. pentru evidenţierea anumitor fenomene (de ex. „instrumente operaţionale ale gestionării spaţiale a teritoriului. precum şi pentru stabilirea unor măsuri organizatorice pentru rezolvarea unei probleme (ex. IV. fiecare dintre aceştia contribuind cu analizele specifice domeniului lor – reunite apoi sub umbrela urbanismului şi a scopurilor sale. înţelegerea implicaţiilor legale. potrivit art. Documentaţiile de urbanism trebuie să reflecte evoluţia complexă a localităţilor. El trebuie să posede şi calităţi de comunicator – între specialiştii implicaţi în proiectarea urbanistică.5. financiare şi sociale ale alocării terenului pentru o anumită folosinţă. ecologişti. In acelaşi timp. din Legea amenajării teritoriului şi urbanismului. prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt. Băncile de date sunt utilizate în cadrul sistemelor GIS (Sisteme Informatice Geografice). politicilor şi programelor de dezvoltare durabilă în profil spaţial. în acest proces sunt implicaţi geografi. (Ex. pentru stabilirea unor obiective şi ca ţintă pentru realizarea acestora (de ex. mediu şi lung de pe întregul teritoriu administrativ al localităţilor. în concordanţă cu valorile şi aspiraţiile de integrare europeană a societăţii noastre”. mp/ locuibili pe locuitor).ponderea persoanelor cu peste 65 ani). Urbanistul. acces). jurişti. stabileşte obiectivele şi priorităţile de acţiune. Băncile de date urbane şi teritoriale moderne sunt integrate în astfel de sisteme informaţionale. într-un cuvânt urbanistul este în acelaşi timp şi generalist şi specialist. In prezent de o deosebită importanţă este cunoaşterea proprietăţii asupra terenurilor.4. ingineri.atingerea unui anumit nivel de echipare edilitară– racordarea gospodăriilor la alimentarea cu apă). respectiv a schimbării folosinţei unui teren. economişti. demografi.

Pentru a asigura un cadru unitar de elaborare şi aplicare a documentaţiilor de urbanism a fost elaborat conţinutul . PATZ. economişti. Plan Urbanistic Zonal – PUZ şi regulamentul local de urbanism aferent PUZ. - Planul Urbanistic General (PUG). In virtutea sistemului ierarhic al planurilor de AT şi U. din Lege. 46. după aprobare. PATJ). geografi. Documentaţiile de urbanism au caracter de reglementare operaţională. Toate planurile urbanistice cuprind 3 părţi: analiza situaţiei existente. 2. sociologi. iar prevederile unui PUG aprobat sunt preluate şi detaliate în documentaţii de urbanism elaborate pentru părţi componente ale teritoriului cuprins în PUG (PUZ . ecologi. devin acte opozabile în justiţie. Principalele caracteristici ale documentaţiilor de urbanism: Documentaţiile de urbanism se referă la localităţile urbane şi rurale şi stabilesc reguli ce se aplică direct asupra terenurilor şi a condiţiilor de ocupare a terenului din localităţi şi din părţi ale acestora până la nivelul parcelelor cadastrale prin care se reglementează utilizarea a acestora cu construcţii. ingineri de diferite specialităţi (echiparea tehnico-edilitară). Documentaţiile de urbanism cuprind elementele necesare eliberării certificatelor de urbanism. 38. care implică diverse categorii de specialişti: urbanişti. PUG preia prevederile documentaţiilor de amenajare a teritoriului (PATN. 66 . Conţinutul cadru al acestora este detaliat în metodologia aprobată de ministerul de resort.uri şi PUD – uri). potrivit art. 3. Planul Urbanistic Zonal (PUZ) şi Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) împreună cu Regulamentele Locale de Urbanism (RLU) aferente. Documentaţiile de urbanism conţin piese scrise şi desenate. potrivit art. diagnoza şi propunerile de dezvoltare.în concordanţă cu actele normative în vigoare. Documentaţiile de urbanism sunt: 1. Elaborarea acestor părţi este un proces laborios şi de echipă. jurişti etc. potrivit art.cadru unitar al documentaţiilor de urbanism . Plan Urbanistic de Detaliu – PUD. Documentaţiile de urbanism se elaborează de către profesionişti calificaţi în domeniu cu drept de semnătură înscrişi în Registrul urbaniştilor. 49 din Lege. Documentaţiile de urbanism transpun la nivelul localităţilor urbane şi rurale propunerile cuprinse în categoriile superioare de documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism . la nivelul întregii unităţi administrativ-teritoriale de bază . din Legea 350. Plan Urbanistic General – PUG şi regulamentul local de urbanism aferent PUG.

Limita intravilanului se stabileşte pe baza PUG aprobat şi cuprinde trupul principal. Intravilanul localităţii reprezintă suprafaţa de teren compactă construită – ocupată şi destinată construcţiilor şi amenajărilor legal aprobate. 4. • propunerile de reglementări urbanistice şi • piesele desenate de bază Dreptul de autor vizează soluţia urbanistică şi creaţia spaţială. reglementările – echipare edilitară. Extravilanul este format din terenurile situate în afara intravilanului. obiectivele de utilitate publică. încadrarea în teritoriu.instrument de promovare şi ghid de referinţă pentru marile investiţii publice sau private .îndeplineşte funcţiunea de « tablou de bord » al stării şi dezvoltării localităţii la un anumit moment prin diagnosticul situaţiei actuale .Toate documentaţiile de urbanism conţin următoarele categorii de analize: 1. – (1). 2. Capitolele de analiză sectorială cuprind.instrument de informare şi comunicare între toate părţile interesate – autorităţi. alte trupuri ale localităţii ocupate cu construcţii. Problematica şi conţinutul Planului Urbanistic General – concepte de bază Planul Urbanistic General este : . PUG trebuie să fie actualizat şi aprobat la 5 – 10 ani.6. investitori. Se cer aici precizate câteva cuvinte despre intravilan şi extravilanul localităţilor. construcţia de locuinţe etc. 3. având de regulă destinaţia principală 67 . Pentru terenurile introduse în intravilan autorităţile trebuie să-şi asume răspunderea echipării tehnico-edilitare. 5. IV.) .46. persoane private PUG se elaborează pentru întregul teritoriu al localităţilor urbane sau rurale. echipare edilitară. în limitele administrative ale acestora. situaţia existentă şi disfuncţionalităţi.orientările de dezvoltare sunt elemente de referinţă pentru diferitele componente ale dinamicii urbane (circulaţie şi transport. la diferite grade de complexitate şi întindere: • situaţia existentă cu disfuncţionalităţile relevate. capitolul de reglementări urbanistice – zonificare.instrumentul juridic şi de reglementare a dezvoltării localităţilor . potrivit prevederilor din lege ( art. care devine ilustrarea urbanistică. precum şi suprafeţele de teren incluse în intravilan prin planurile urbanistice. până la limita teritoriului administrativ al localităţii respective. Piesa de referinţă este planşa de reglementări urbanistice.

până la 100 ha de la Ministerul Agriculturii. PUZ). Despre regimul juridic al terenurilor Determinarea circulaţiei juridice a terenurilor între deţinători este esenţială. e) stabilirea şi delimitarea zonelor funcţionale. peste 100 ha de la guvern etc.agricolă – suprafeţe arabile. Bilanţul teritorial reprezintă o ilustrare cantitativă. în funcţie de clasa I şi II de calitate a terenurilor agricole). d) organizarea şi dezvoltarea căilor de comunicaţie. i) evidenţierea regimului proprietăţii imobiliare şi a circulaţiei juridice a terenurilor. păşuni. livezi. Probleme specifice ale PUG se referă la: a) relaţia intravilan. Problemele generale abordate de PUG sunt: a) stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan. j) delimitarea terenurilor propuse pentru obiectivele de utilitate publică. IV. RGU stabileşte utilităţile permise pe aceste terenuri . cât şi pentru respectarea legalităţii 68 . economic şi natural.7. fâneţe etc. sintetică a structurii de folosinţă a terenurilor din cadrul unui teritoriu analizat (PUG. balnear etc.extravilan . f) stabilirea condiţiilor de construibilitate şi delimitarea zonelor cu restricţii. atât pentru teritoriul intravilan. b) potenţialul de relansare economică şi mutaţiile ce pot interveni în categoriile de folosinţă a terenurilor. c) valorificarea potenţialului uman. Bilanţul teritorial al suprafeţelor cuprinse în limita teritoriului administrativ ilustrează categoriile de folosinţă ale terenului conform evidenţelor cadastrale: Zonificarea funcţională precizează zonele şi subzonele funcţionale propuse. b) optimizarea relaţiilor localităţilor cu teritoriile adiacente şi cu tendinţele de dezvoltare ale regiunii. prin studiile de fundamentare vor fi identificate clasele de calitate ale solurilor din extravilan şi în funcţie de mărimea suprafeţei destinate includerii vor trebui obţinute aprobări speciale de autorităţile competente conform legii fondului funciar (de ex sub 1 ha de la administraţia publică locală. Pentru extinderea intravilanului. 50 pentru autorizarea executării construcţiilor.lucrări de utilitate publică de interes naţional sau local (specificate în Legea nr. g) stabilirea şi delimitarea zonelor protejate. c) probleme specifice de apropiere cu zone de exploataţie minieră sau zone cu potenţial turistic. cât şi pentru restul teritoriului administrativ. h) modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii edilitare. vii. utilizările permise cu condiţii (reţele tehnicoedilitare sau construcţii care prin natura lor nu pot fi incluse în intravilan). atât în vederea realizării noilor obiective de utilitate publică.). urmărind asigurarea compatibilităţii dintre acestea.dezvoltare regională.

• terenuri aparţinând domeniului public al judeţelor. de asemenea. apele de toate felurile etc) b. Planurile urbanistice zonale (PUZ). iar pe de altă parte asigură legalitatea şi legitimitatea intervenţiilor în structura urbană propuse prin Planurile Urbanistice Generale. Cunoaşterea acestei situaţii asigură pe de o parte respectarea dreptului de proprietate consfinţit prin Constituţie. oraşelor sau municipiilor. Conform legislaţiei terenurile din localităţi şi din afara acestora se încadrează în următoarele categorii: a. cu precădere în zonele cu interdicţie temporară de construire. Circulaţia terenurilor din localităţi şi teritoriul lor înconjurător prezintă importanţă din punct de vedere al PUG pentru a stabili obiectivele de utilitate publică ce trebuie realizate. Terenuri aparţinând domeniului public • terenuri aparţinând domeniului public al statului. • terenuri aparţinând proprietăţii private a unităţilor administrativ-teritoriale. o listă a obiectivelor de utilitate publică necesar a fi realizate. concesionării sau închirierii. Situaţia juridică a terenurilor. nu pot face obiectul nici unei tranzacţii. nu li se poate schimba destinaţia (drumurile publice. Tabelul cu obiective de utilitate publică prevăzute în PUG cuprinde denumirea lucrării. Aceste terenuri sunt inalienabile. • terenuri aparţinând domeniului public al comunelor.1 la Legea 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. c) terenuri aflate în domeniul public destinate cedării administraţiei. b) terenuri ce se intenţionează a fi trecute în domeniul privat . 69 . respective regimul juridic al acestora este unul din elementele de bază cuprinse în certificatul de urbanism şi care stă la baza eliberării autorizaţiilor de construcţie. Alte studii pentru detalierea unor zone conflictuale. Pentru continuitatea. categoria de interes a lucrării şi suprafaţa de teren sau dimensiunile lucrării. aşa cum sunt definite anexa nr. zonele protejate 2. Odată identificat regimului juridic al terenurilor din intravilan (conform Legii 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia):PUG stabileşte. • terenuri proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice. concesionate etc) • terenuri aparţinând proprietăţii private a statului. aprofundarea şi aplicabilitatea propunerilor generale reglementate prin PUG. se vor indica lucrările necesare a fi elaborate în perioada următoare: 1.în ceea ce priveşte diferitele tipuri de proprietate. d) terenuri aflate în domeniul privat destinate schimbului.Terenuri supuse circuitului civil (pot fi tanzacţionate : vândute. pentru zonele centrale. In acest scop. PUG indică: a) terenuri ce se intenţionează a fi trecute în domeniul public.

) d) Limite cadastrale. Proiecte prioritare de investiţii. cu actualizări ulterioare. 80 / N / 1996. după cum urmează: a) soluţia generală de organizare şi dezvoltare a localităţilor.). aceste prescripţii sunt obligatorii (pe întreg teritoriul administrativ al unităţii ce face obiectul PUG). stă Regulamentul General de Urbanism. în funcţie de complexitatea şi gradul de dezvoltare ale localităţilor: a) Zonă omogenă constituită istoric. c) Limite fizice existente în teren: naturale (ape. 525 /1996 şi Ghidul de aplicare a RGU. sunt în strânsă legătură cu structura urbană.3. d) delimitarea zonei centrale – caracterul complex al acesteia. aprobat prin HGR nr. La baza elaborării RLU . e) zone protejate – limitele acestora (istorice. Acest Regulament întăreşte şi detaliază. care să asigure. i) interdicţii definitive de construire pentru zonele care prezintă riscuri naturale. Unităţile Teritoriale de Referinţă (UTR) sunt suportul prescripţiilor din RLU reprezentând instrumentele operaţionale pentru stabilirea reglementărilor specifice unor zone cu caracteristici distincte. b) Omogenitate funcţională / funcţiune predominantă / interdependenţă funcţională. funcţional sau fizic. liziere etc. IV. aprobat prin Ordinul MLPAT nr. 70 . terenuri agricole valoroase) h) interdicţii temporare pentru zone ce necesită studii suplimentare (ex: PUZ zone protejate. în special în domeniul interesului public. c) destinaţia terenurilor. La autorizarea construcţiilor. Interdicţiile de construire îşi pierd valabilitatea în momentul dispariţiei cauzelor ce le-au determinat.8. prin prescripţii (permisiuni şi interdicţii). oglinzi de apă. UTR au o delimitare convenţională stabilită pe baza unor criterii specifice. RLU împreună cu PUG. f) limitele minime şi maxime pentru indicii de control (POT şi CUT) pe zone bine delimitate: unităţi teritoriale de referinţă (UTR-uri). Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG Piesa de bază în aplicarea PUG este Regulamentul local de urbanism (RLU). g) protejarea unor suprafeţe din extravilan (păduri. b) organizarea reţelelor majore de circulaţie. reglementările din PUG. sanitare).) / construite (axe străzi. servituţi urbanistice etc. fronturi etc. PUZ zonă centrală etc. După aprobare. devine act de autoritate al administraţiei publice locale. peisagistice. zone funcţionale rezultate. implementarea obiectivelor. ecologice. Reglementările Urbanistice vor prezenta categoriile de intervenţii urbanistice.

care stau la baza elaborării planurilor de amenajare a teritoriului. zone de extindere intravilan. precum şi a regulamentelor locale de urbanism.RGU Regulamentul General de Urbanism reprezintă un sistem unitar de norme tehnice şi juridice. Reguli de bază privind modul de ocupare a terenurilor cuprinse în certificatul de urbanism 1. RGU a fost elaborat pe baza unei largi baze legale. se anexează Regulamentului local de urbanism. Reguli privind siguranţa construcţiilor şi apărarea interesului public: referiri la studiile geotehnice. limite de protecţie etc. 4. Regulamentul General de Urbanism . zone de protecţie etc. înălţime construcţii.U. trupuri izolate etc. 6. In RGU sunt cuprinse principiile de largă generalitate.. formate din ƒ prevederile cuprinse în alte legi şi acte normative din alte domenii de specialitate care se referă la modul de ocupare a terenurilor şi de realizare a construcţiilor. Reguli de amplasare şi retrageri minime obligatorii . 2.. De exemplu: legea pădurilor. zone cu riscuri naturale. Reguli privind forma şi dimensiunile terenurilor pentru construcţii: parcelar. legea fondului funciar. servituţi urbanistice.. Reguli privind echiparea tehnico – edilitară. fonduri forestiere.se va ţine cont de: orientarea faţă de punctele cardinale. respectiv ale proprietăţii private şi cele ale interesului public. a planurilor urbanistice. cuprinzând schema împărţirii localităţii în UTR-uri.9. IV. Emitentul certificatului de urbanism identifică UTR-ul în care solicitantul se înscrie şi extrage prescripţiile R.e) Categorii de intervenţie: caracter unitar al reglementărilor.. resurse de apă. mai presus de toate codul civil. precum şi fiecare UTR. legea apelor. 5. privind oportunitatea şi condiţiile de amplasare şi realizare a obiectivului propus. prin care să se concilieze interesele cetăţeanului cu cele ale colectivităţilor. Reguli privind amplasarea de spaţii verzi şi împrejmuiri. Pentru UTR-uri cu caracteristici similare se poate formula şi aplica acelaşi set de prescripţii. aspectul exterior al construcţiilor etc. Partea grafică. aliniamente etc. 3. Prin RGU sunt stabilite regulile de ocupare a terenurilor şi de amplasare a construcţiilor şi amenajărilor aferente acestora. Reguli privind asigurarea acceselor obligatorii: accese auto şi pietonale. 71 .L. legea cadastrului şi publicităţii imobiliare. Reguli privind păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului natural construit: referiri la terenurile agricole. 7.

Trebuie subliniat că prescripţiile cuprinse în RGU se bazează pe cunoaşterea şi corelarea tuturor actelor normative (legi. RGU este cadrul de prescripţii utilizat în lipsa unui regulament local de urbanism. PUZ preia prevederile documentaţiilor de urbanism de categorie superioară (PUG). standarde. In cazul în care limitele PUZ nu sunt prevăzute de PUG. servicii. natura proprietăţii.ƒ ƒ normele şi standardele tehnice care fundamentează amplasarea şi conformarea construcţiilor în acord cu exigenţele de mediu.-(1) din Lege. Aceasta presupune o bună cunoaştere a legislaţiei în domeniu. după unul din criteriile: 72 . 47.). PUZ poate face modificări ale acestor prevederi. instituţii publice. norme) care au implicaţii asupra utilizării terenurilor. PUZ stabileşte reglementări specifice pentru o zonă dintr-o unitate administrativă de bază. RGU se aplică în proiectarea tuturor construcţiilor şi amenajărilor. . circulaţie. aplicându-le diferenţiat în funcţie de condiţiile specifice fiecărei localităţi. 10 Problematica Planului Urbanistic Zonal (PUZ) PUZ are exclusiv un caracter de reglementare specifică detaliată şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe cu prevederile P. Trebuie spus că RGU are o dublă funcţiune: . compusă din mai multe parcele şi cuprinzând diferite funcţiuni (locuire.fundamentează planurile de urbanism şi regulamentele locale de urbanism (RLU). transformându-le în reglementări specifice la nivelul zonei de studiu. în funcţie de tema PUZ. acestea se stabilesc de comun acord cu serviciul de specialitate din cadrul consiliului local.stabileşte condiţiile de amplasare a construcţiilor în lipsa planurilor urbanistice sau până la aprobarea acestora şi a regulamentelor aferente lor. atât în intravilan cât şi în extravilan. spaţii verzi. în mod justificat. ale unei zone delimitate din teritoriul localităţii potrivit prevederilor art. atât în intravilan. securităţii şi siguranţei în exploatate a acestora regulile proprii domeniului urbanismului – configurarea parcelelor. modificări care o dată aprobate vor fi preluate de documentaţiile de urbanism de categorie superioară (PUG).U. reglementări. producţie etc. In acelaşi timp. PUZ se poate întocmi pe zone cuprinse pe întregul teritoriu administrativ al localităţii. de asigurare a stabilităţii. amplasate pe orice categorie de terenuri. amplasarea şi conformarea construcţiilor etc. IV. acestea din urmă detaliind articolele din RGU. el stă la baza elaborării RLU care însoţesc PUG şi PUZ.G. cât şi în extravilan.

unitate teritorială de referinţă.regim de înălţime. situarea în cadrul localităţii şi alte aspecte particulare – oferind o imagine pertinentă a modului de utilizare a terenului într-un context dat. în cazul în care pentru o parcelă cadastrală prin divizare se schimbă parţial categoria de folosinţă a terenului. respectiv cu factori de influenţă majoră . sit arheologic etc.11. monument istoric. alături de limita de protecţie prevăzută de Legea 422//2001. pentru terenurile agricole din extravilan. privind protejarea monumentelor istorice.morfologia structurii urbane. ƒ Zone pentru care se elaborează PUZ In funcţie de mărimea şi complexitatea localităţii şi a zonei studiate. a tipului de operaţiune urbană pe care o studiază. Utilizarea POT şi CUT îşi găseşte utilizarea în două situaţii distincte: ƒ ƒ în controlul dezvoltării urbanistice a unei localităţi (PUG) prin precizarea ecartului informativ între limitele extreme în atribuirea unor autorizaţii de construcţie pe baza unor documentaţii întocmite (PUZ şi PUD)-( ex. construită.) ƒ zona centrului istoric / zonă istoric㠃 zonă de memorie urban㠃 zonă liber㠃 zonă de protecţie a graniţei ƒ zonă de protecţie a ţărmului mării ƒ localitate balneară / turistic㠃 zonă de agrement ƒ parc industrial ƒ zonă defavorizat㠃 zonă din extravilan ƒ zonă de restructurare urbană IV. aceasta se recadastrează.: la PUD valorile POT şi CUT pot fi calculate exact şi monitorizate concret ). Modul de ocupare şi a utilizare a terenului intravilan prin relaţionarea instrumentelor urbanistice – indicii POT şi CUT Procentul de ocupare a terenului POT şi Coeficientul de Utilizare a Terenului CUT se relaţionează sistemic cu alţi factori de influenţă implicaţi . 73 . PUZ se înscrie în tipuri de zone foarte diferite: ƒ zonă funcţională stabilită prin PUG şi RLU ƒ zona centrală a localităţii ƒ zonă protejată (naturală. c) zona de interes.a) criteriul parcelelor cadastrale. b) criteriul vizibilităţii pentru zonele de protecţie a monumentelor. parcelă.

) In suprafeţele nivelurilor nu se includ: – suprafeţele copertinelor mai mici de 4 mp. garaje etc. părţi ieşite şi închise pentru iluminatul subsolurilor. depozite. şi teraselor necirculabile( rezultate din retrageri) de peste nivelul imediat inferior 74 . deasupra pardoselii finite.. etc. măsurate la 1 m. încăperi la mansarde. cinematografe. dacă h>1. încăperi ale motoarelor de ascensoare şi ale pompelor. 91/1991 şi apoi în Ghidul cuprinzând precizări. subsoluri. etc. Definirea lor explicită s-a regăsit pentru prima oară în Ordinul MLPAT nr.Terminologia utilizată Utilizarea cuplului de indici POT şi CUT – comună multor ţări. teatre. în cazul mansardelor.) – suprafeţele supantelor – suprafeţele porticelor de circulaţie şi gangurilor de trecere dacă acestea nu au inălţimea mai mare decât a unui nivel ( se consideră aferente primului nivel deservit) – suprafeţele coridoarelor exterioare – suprafeţele scărilor exterioare de acces între niveluri – suprafeţele rampelor exterioare şi a scărilor de acces de la magazii. între suprafaţa construită la sol a clădirilor şi suprafaţa terenului considerat: POT = (SC / ST) * 100 • Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) exprimă raportul între suma suprafeţelor desfăşurate ale tuturor nivelurilor clădirilor* şi suprafaţa terenului considerat: CUT = SD / ST Suprafeţele desfăşurate luate în considerare reprezintă suma suprafeţelor planşeelor tuturor nivelurilor construcţiilor.80m – suprafeţele încăperilor cu înălţime liberă mai mare de 1.. şi adâncime mai mică de 2m. In suprafeţele nivelurilor se cuprind şi cele ale nivelurilor intermediare sau anexe interioare şi exterioare cum sunt: – suprafeţele teraselor circulabile pentru diferite funcţiuni – suprafeţele balcoanelor interioare (ex. Definiţiile POT ţi CUT se exprimă prin următoarele seturi de relaţii: • Procentul de ocupare a terenului (POT) exprimă raportul. profilele ornamentale şi cornişele – suprafeţele învelitorilor. – suprafeţele aferente lucarnelor. detalieri şi exemplificări pentru elaborarea şi aprobarea Regulamentului local de urbanism de către consiliile locale.80m (ex. de altfel – se justifică prin caracterul lor de raţionalitate şi simplitate în aplicarea practică pe parcursul elaborării documentaţiilor de urbanism.etc. transformat în procente.

industrial sau comercial (h<1. 75 .– suprafeţele golurilor mai mari de 4 mp. treptele exterioare şi terasele neacoperite. fiecare în parte numai la curţi de lumină şi curţi englezeşti – suprafeţele treptelor exterioare şi teraselor neacoperite – suprafeţele de sub acoperişuri şi ale subsolurilor neamanajabile pentru locuinţe sau pentru activităţi cu caracter profesional.. artizanal.) – suprafeţele planşeelor construcţiilor sau părţilor de construcţii amenajate pentru staţionări de vehicule – suprafeţele planşeelor construcţiilor destinate depozitării recoltelor.4 mp. exclusiv rezalidurile cu arie mai mică de 0.4 mp. suprafaţa construită la sol este echivalentă cu proiecţia suprafeţei celui mai mare (în valoare absolută) nivel suprateran.etc.80m. structuri nerezistente. În cazul construcţiilor ale căror niveluri de peste parter depăşesc în suprafaţă cu peste 30% suprafaţa parterului.00 a parterului. adăpostirii animalelor sau materialelor agricole.. precum şi ariile curţilor interioare. nişele cu aria mai mare de 0. măsurată pe conturul exterior al pereţilor. ale curţilor exterioare de lumină sau de acces (denumite în mod curent curţi englezeşti) mai mari de 4 mp. ca şi suprafeţele serelor de producţie LOCUINTE STATIONARE VEHICULE LOCUINTE LOCUINTE DEPOZIT MATERIALE AGRICOLE Suprafaţa construită la sol este aria secţiunii orizontale a clădirii la cota ± 0..

cu menţiunea că suprafeţele pentru care se elaborează PUZ – uri nu sunt întotdeauna identice cu zonele. În cadrul PUG valorile acestor indici se stabilesc pentru etapa de perspectivă prin limite minime şi/sau maxime. Din raportarea celor doi indicatori rezultă numărul mediu de niveluri. Marja valorică a procentului de ocupare a terenului este cuprinsă în Anexa nr. plantaţii. Suprafaţa neconstruită – de regulă asimilabil cu de natură agricolă – indică rezerve de amenajare a unor spaţii verzi sau alte amenajări cu caracter ecologic. Plan Urbanistic Zonal (PUZ) şi Plan Urbanistic de Detaliu (PUD). este independent de destinaţia acestora. fiind – aritmetic – factor comun pentru cele două rapoarte.indicele HM este factor de referinţă pentru clădirile componente ale ansamblului şi se traduce în prescripţii ca regim mediu de înălţime al clădirilor (RMH) Conform prescripţiilor în vigoare.circulaţii pietonale. relieful terenului şi alţi factori de influenţă. etc. 2 a Regulamentului General de Urbanism sau se stabileşte prin regulamentele locale de urbanism reprezintă principalul instrument urbanistic care susţine ocuparea cu construcţii a terenurilor în limite adecvate. destinaţie. dispoziţii. .indicele POT ilustrează dimensiunea planimetrică de ocupare a terenului.Suprafaţa terenului considerat este suprafaţa parcelei înscrisă în Cartea funciară. regimul de înălţime existent şi propus. . La nivel local indicele POT prin raportul construit/neconstruit indică potenţialul cantitativ de amenajare şi folosire a terenului pentru diferitele funcţiuni urbane . accente) un ansamblu de valori obligatorii pentru autorizarea executării construcţiilor.ST (suprafaţa terenului considerat) este componentă definitorie a indicilor POT şi CUT. evitându-se subutilizarea şi/sau specula funciară. amenajări gospodăreşti. subzonele sau unităţile teritoriale de referinţă din PUG (un PUZ poate fi compus din mai multe UTR-uri.indicele CUT ilustrează dimensiunea spaţială de utilizare a terenului considerat. respectiv părţi din UTR). De ex: zone centrale – 80%. . zone mixte – 75%. cu clădiri mai mari de 3 niveluri – 20% etc. Densitatea de construcţie dedusă 76 . Numărul mediu de niveluri. cu regimul de înălţime. împreună cu alte reglementări (alinieri. Procentul de ocupare a terenului (POT) se completează cu coeficientul de utilizare a terenului (CUT). stabilirea POT şi CUT se prevede în cadrul documentaţiilor de urbanism: Plan Urbanistic General (PUG). alături de datele sale definitorii (dimensiune. categorii de folosinţă. în limita suprafeţei connsiderate. Prescripţiile sunt similare şi pentru PUZ. numele deţinătorului). zone rezidenţiale cu regim de înălţime mic – 35%. formând. platforme comunitare(civice). Analiza acestor definiţii relevă următoarele aspecte: . în funcţie de destinaţia clădirilor.

amenajări) potenţialul de gestionare şi administrare a teritoriului configurarea spaţial-volumetrică (în relaţia cu RHM sau POT). concentrarea simultană a utilizatorilor spaţiilor supraterane. pentru ansambluri cu tipuri diferite de locuinţe şi amplasate în diferite zone urbane gradul de accesibilitate la dotările şi amenajările existente (raportul locuinţe/ dotări.prin conversie are implicaţii directe asupra factorului estetico-ambiental. Semnificaţiile indicelui CUT la nivel local: ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ capacitatea portantă a solului care trebuie să suporte. în cazuri extreme. Indicele POT relevă de asemenea folosirea corectă a terenurilor în raport cu subzonele urbane în care se încadrează construcţia / construcţiile respective şi cu preţul acestora. a efectului de climatizare. indicând reglementări privind relaţii de vecinătate în cazul reparcelărilor rezultate prin divizări de terenuri. In cazul unor zone subutilizate (POT foarte mic) pot fi identificate oportunităţi pentru noi dezvoltări. dar şi a celor din spaţiile subterane existente pe aceeaşi parcelă eficienţa folosirii diferenţiate a terenului urban. cu consecinţe asupra factorului ambiental profilul funcţional al construcţiilor 77 . Controlul gradului de ocupare a terenului reflectă specificul construirii în raport cu formele de proprietate asupra terenurilor. în raport cu factorii şi parametrii generali şi specifici nivelul de aglomerare (pentru zonele de locuit) a teritoriului. de însorire şi a gradului de intimitate în raport cu vecinătăţile.

Dincolo de prevederile legislative şi de reglementări. se pot imagina alte forme de organizare urbană pe bază de locuinţe individuale. Panerai. Or. Vom putea spune că insulele sunt rezultatul coagulării parcelelor prin trama stradală. (Cum a fost cazul formării unor sate la originile lor). ci şi pentru o mai bună înţelegere a unor structuri urbane mai complexe. parcelarea/reparcelarea oferă multiple posibilităţi pentru a găsi soluţii care să răspundă mai bine aspiraţiilor locuitorilor. ca şi în multe altele ale proiectării urbanistice. cadrul vieţii urbane. parcelarea/reparcelarea trebuie să se supună anumitor condiţii pentru a se putea integra în structura urbană. situl. parcelarea este modalitatea de a asigura teren construibil. nu există soluţii evidente şi simple: contextul urban. sunt numai câteva elemente care influenţează soluţia propriu-zisă. Departe de a fi o „formulă”. chiar prin posibilităţile multiple pe care le oferă parcelarea. PARCELARE – REPARCELARE Intr-o formulare simplificată. înşiruite de-a lungul unor trasee de drumuri monotone – este trama bine cunoscută a unor realizări din jurul Bucureştilor. realizând un compromise între modul de viaţă individual şi cerinţele vieţii în comunitate. Parcelarea ca unitate constitutivă a oraşului nu este o secţiune de stradă care deserveşte un număr de parcele situate de o parte şi de alta a sa. 78 . cartier). In acest domeniu. construcţiile mai dense şi se nasc insulele.1 Ce este parcelarea? Să ne reamintim că ţesutul urban ia naştere prin combinarea logică a două demersuri: decuparea solului în loturi construibile şi trasarea drumurilor care le deservesc. Fără organizarea relaţiilor complexe dintre construcţii şi spaţiile publice / comunitare va rezulta o succesiune de operaţiuni imobiliare. culorile etc. fără a favoriza dezvoltarea în timp a unei comunităţi (ansamblu.V. Această perspectivă ne permite abordarea parcelării ca operaţiune intermediară între parcelă şi ţesutul urban nu numai pentru simplificarea analizelor. care să răspundă mai bine aspiraţiilor locuitorilor. 2005) eventual legate prin elemente secundare cum ar fi materialele. Parcelările pe care le vedem în ultimii ani au condus adesea la o organizare „urbană” mediocră şi stereotipă: loturi de aceeaşi mărime şi formă. In cazul unor teritorii mai ample de factură urbană trama stradală devine mai complexă. V. Fără un decupaj pertinent care să corespundă tipurilor de construcţii corespunzătoare şi să reglementeze în mod durabil relaţia acestora cu spaţiul public am avea de-a face mai mult sau mai puţin cu o colecţie de obiecte disparate (David Mangin. Ph.

în primul caz. în cel de al doilea. cât şi la diversificare tipologică.Diferite tipuri de parcelări de-a lungul unui drum Inainte de a fi înserate în ţesutul urban (existent sau nou creat) poate exista parcelarea simplă formată din diferite tipuri de clădiri şi cu densităţi diferite: Trăsătura comună a exemplelor de mai jos este caracterul repetitiv al clădirilor de un anumit tip şi suprafeţele egale ale decupajelor.                               Densităţi descrescânde                                     Tipuri diferite de clădiri                                      Volumetrii diferite   79 . se urmăreşte prin repetare (sub-împărţire) sporirea cantitativă a clădirilor. în cel de al treilea caz se obţin variaţii volumetrice conducând atât la sporirea cantităţii. în fine.

op. agenţii imobiliare. Panerai. în cadrul căruia fiecare cumpărător construieşte casa pe care o doreşte. In contrast cu operaţiunea de primul tip. Pentru cel (cei) care fac parcelarea parcelarea este punctul de plecare al unei aventuri pline de peripeţii.. dar există reguli de bază şi considerente care trebuie avute în vedere atunci când se face o parcelare. Vom spune că parcelarea este o operaţiune complexă. urbanişti. cu condiţia respectării regulilor de urbanism. validată de comunitatea care trăieşte în ea. relativ modeste (majoritatea parcelărilor cuprind între 10 şi 50 loturi) este un element de urbanizare progresivă.) se pretează şi siturilor accidentate. In cazul unor dezvoltări de oarecare importanţă. ingineri de drumuri.Trebuie remarcat că acest tip de producere a ţesutului urban s regăseşte şi în prezent prin parcelările care se fac de-a lungul unor drumuri existente (pentru limitarea costurilor şi eventual utilizarea potenţialului reprezentat de echipări existente). aceasta nu este un scop în sine ci un mijloc. Prin dimensiunile sale. 80 . parcelarea oferă individului posibilitatea de a satisface două deziderate: ƒ ƒ Să-şi realizeze casa prin exprimarea liberă a necesităţilor şi dorinţelor sale individuale Să se integreze într-un cadru colectiv armonios. de a realiza şi de a-şi asuma responsabilitatea financiară – proprietari de terenuri. topometri. de mobilizarea a unor terenuri pentru construcţii şi de „creare a unui cadru de viaţă urban”. se pune problema proiectării unei trame care să asigure continuitatea străzilor pe două direcţii. Ph. notari etc.. pe care construcţiile pot fi realizate numai de-a lungul unor fâşii înguste de teren. Parcelarea / reparcelarea implică intervenţia mai multor specialităţi: ƒ ƒ Cei care au iniţiativa de a studia. Pentru beneficiarii ei – este o primă etapă în devenirea unui cadru de viaţă urban. întreprinderi de construcţii – aceştia nu sunt adevăraţi specialişti în domeniu. alături de altele.. Acest tip de „urbanism de drum” (David Mangin. Nu există o listă de reţete gata făcute. Astfel ia naştere insula care permite asamblarea unor părţi autonome şi organizarea unor teritorii la scară mai mare. şi nu în ultimul rând autorităţile (administraţia locală) Un ansamblu de clădiri individuale poate rezulta din două procese diferite: ƒ ƒ Operaţiunea de grupare – realizat de un promotor care oferă construirea de locuinţe în conformitate cu o autorizaţie de construcţie. o oportunitate care trebuie confruntată cu perspectivele şi obiectivele generale ale dezvoltării urbane. Parcelarea unui teren amenajat în prealabil şi sub-divizat. Specialişti în parcelare sunt foarte puţini – din această categorie trebuie să facă parte mai multe categorii de profesionişti: arhitecţi.cit.

locuri de joacă etc. mai ales în cazul de protecţia siturilor naturale. de relief.Care vor fi pentru administraţia locală veniturile pe care le pot obţine de la noii locatari faţă de cheltuielile de investiţie şi cele legate de funcţionarea echipărilor? Rezultate: dezechilibrul financiar al administraţiei locale 81 . protejarea terenurilor agricole valoroase.Cine plăteşte echiparea tehnico-edilitară de bază? Contribuabilii locali sau cel care face parcelarea (de fapt viitorii proprietari ai parcelelor).3. şcoală. Care sunt echipările tehnico-edilitare? De la bun început trebuie cunoscute şi localizate reţelele tehnico-edilitare de bază – căi de comunicaţie.Cine gestionează aceste echipări? In cazul echipării colective administraţia locală. Cum se naşte o parcelare/reparcelare? In cazul unei operaţiuni de parcelare / reparcelare trebuie îndeplinite o serie de condiţii de bază care să răspundă următoarelor întrebări: ƒ Care sunt cerinţele? Una din întrebările la care răspunsul trebuie să se găsească în PUG: existenţa terenului construibil în intravilan şi cererea de teren construibil. reţelele de gaze – precum şi dotările existente (grădiniţă. protejarea zonelor de patrimoniu construit.) Care trebuie să fie organizarea de ansamblu? Va trebui să se ţină seama de ţesutul urban şi morfologia acestuia. Consecinţe sociale şi financiare Consecinţele financiare sunt multiple: . care cad în sarcina investitorului sau a proprietarului care cumpără parcela . a echipării acestuia şi a comercializării sale ƒ Autoritatea publică intervine pentru realizarea echipărilor tehnico-edilitare de bază (în nume propriu sau în parteneriat (public-privat) V. respectiv furnizorii de utilităţi . alimentarea cu apă. accesibilitatea etc. canalizarea. necesarul de teren de urbanizat (cantitativ şi calitativ) Pe ce fel de terenuri se face parcelarea? NU toate terenurile sunt construibile. de parcelarul existent etc. In absenţa echipărilor se apelează la soluţii locale pe fiecare parcelă. respectiv a cumpărării terenului. ƒ ƒ ƒ Intr-o operaţiune de amenajare urbană care implică o parcelare/reparcelare sunt conjugate trei tipuri de intervenţii: ƒ Unul sau mai mulţi proprietari de teren acceptă să vândă terenul ƒ Un investitor public sau privat îşi asumă responsabilitatea tehnică şi financiară a amenajării.V. spaţii verzi.2.

în care implantarea clădirilor. care limitează vederea la limita spaţiului public. Spaţiul vizibil – respectiv cel format din domeniul public şi partea proprietăţii private perceptibilă din spaţiul public. De ex.Cum va reuşi noua parcelare să se integreze în localitatea existentă? . inclusiv a spaţiului colectiv. poate fi compusă în foarte multe feluri. îndeosebi în condiţiile actuale. dimensiunea şi lărgimea parcelelor. Parcelările din afara intravilanului merită o atenţie specială. care se pune atât pentru parcelatori. parcelarea este mai mult decât decuparea în bucăţi a unei suprafeţe de teren aliniate în lungul unui drum şi despărţite de garduri! In funcţie de organizarea întregului spaţiu. Acest fenomen. cu diseminarea unor noi modele şi standarde de viaţă. Esenţial este să existe un partiu de amenajare clar. ci şi una cu largi implicaţii sociale. chiar şi cultura oraşelor puternic ancorată în tradiţii a cedat în faţa noilor modele.Cum se va realiza mixitatea populaţiei (existente şi nou venite)? . Spania). s-a dezvoltat tot mai puternic după 1970 în ţările Europei de Vest şi Centrale (şi mai puţin pronunţat în ţările Europei de Sud). putem avea garduri înalte. precum şi cu extinderea infrastructurilor rutiere. în forme tot mai discontinui şi mai puţin dense. alinierea sau retragerea construcţiilor.Va putea noua parcelare să constituie baza de pornire pentru dezvoltarea unui nou cartier? Pentru a putea răspunde întrebărilor de mai sus. pentru a structura spaţiul şi a crea un cadru de viaţă colectiv.Nu va rezulta o enclavă (ghetto) izolată de restul localităţii? . până la transparenţa completă a spaţiilor particulare. dispunerea gardurilor. de dată veche în ţările nordice. tot mai departe de centrul său istoric. După cum am arătat. Portugalia. Extinderea oraşului dincolo de limitele sale. cât şi pentru viitorii proprietari. sub forma unor lotizări individuale sau de grupări de locuinţe unifamiliale. Odată cu creşterea numerică a claselor mijlocii. decupajul parcelelor. a orăşelelor semirurale situate la periferia marilor oraşe (Italia de nord. susţinut fiind în majoritatea ţărilor europene de politicile publice care favorizau locuinţa individuală şi accesul la proprietatea privată. 82 . trecând prin ecranul creat de faţadele clădirilor vizibile printr-un gard jos. organizarea şi tratarea dotărilor colective să fie concepute simultan. trebuie subliniat că o parcelare nu este numai o operaţiune financiară – este alegerea unui mod de viaţă.Consecinţele sociale sunt legate de următoarele provocări: . implantarea în înşiruire continuă sau discontinuă – poate fi creată o gamă largă de spaţii şi forme urbane. Aceasta este nu numai o problemă urbanistică.

chiar dacă aceasta nu are (încă?) proporţiile pe care le-a luat în Statele Unite. rezidenţii noilor spaţii ex-urbane. al echipărilor şi al serviciilor din oraş. Însemnate regiuni şi zone ale Europei sunt marcate de acest fenomen: marile zone industriale din nordul Angliei sau nordul Franţei. Problema care se ridică este aceea a efectului acestui mod de constituire a spaţiului rezidenţial asupra relaţiilor sociale3. prin caracterul lor funcţional. precum şi garanţiile de protejare a investiţiilor făcute şi de asigurarea a securităţii individuale şi a familiilor. In paralel are loc gentrificarea unor cartiere cu prestigiu de patrimoniu şi valoare simbolică. comerciale. Intr-un mediu social omogen (prin culoare. într-un cadru de viaţă şi un mediu calitativ superioare. datorită noilor condiţii de deplasare rapidă. La nivel declarativ. noile spaţii de dispersie urbană sunt destinate prin morfologia lor să devină comunităţi autonome. adaptat cerinţelor specifice (de educaţie. sportive etc. Solidaritatea socială este una primară (mecanică). în noua configuraţie spaţială a oraşelor europene. din punct de vedere funcţional. “Fuga de oraş” sau “opting out4” ca punct de pornire a fenomenului de secesiune se extinde în ţările europene. şi o formă mai elaborată (organică). 4 A renunţa (engl. bazat pe vecinătăţi elective şi lipsit de orice constrângeri. ca urmare a aplicării unor politici stimulatoare de acces la proprietate (de exemplu în Franţa ajutorul personalizat pentru locuinţă APL) 3 Conform lui E. statut social sau nivelul venitului). Este neîndoios că. In epoca post-industrială fenomenul se extinde la scară regională. Totodată. Se prefigurează astfel.) ale unor grupuri sociale perfect integrate. în noile spaţii ex-urbane se realizează o puternică concordanţă între forma de organizare spaţială şi modul de viaţă a unor grupuri sociale. aceste periferii devin autonome faţă de centrul tradiţional al oraşului. Fără a crea “comunităţi închise” (deşi nici acestea nu lipsesc deja). Bazele ideologice ale acestei deplasări spre periferii au fost îndelung analizate în literatura de specialitate: refuzul faţă de oraşul dens construit perceput ca fiind aglomerat. sunt complet rupţi de confruntarea cu diversitatea şi de experienţa interacţiunii cu această diversitate. noile condiţii permit libertatea totală în alegerea amplasamentului rezidenţial. poluat. De aici nu mai este decât un pas până la refuzul de a plăti pentru acele funcţiuni şi servicii. întoarse spre interior. care ar trebui să aibă toate atributele unui spaţiu funcţional. primele trăsături ale unei secesiuni urbane. medicale.                                                                   2 Spaţiul periurban găzduieşte în multe ţări familii cu venituri modeste. două naţiuni” (one country. care acţionează între cei asemănători. Durkheim societatea se bazează pe includerea indivizilor în diversitatea lor cât mai mare. faţă de constrângerea de a coabita într-un spaţiu restrâns. zgomotos.Consecinţele socio-demografice ale fenomenului de dispersie sunt în prezent vizibile în toate ţările europene : exurbanizarea claselor mijlocii (de regulă familii cu doi salariaţi activi şi copii)2 şi stabilirea în centrul aglomeraţiilor a categoriilor celor mai sărace şi celor mai puţin mobile (vârstnici). sunt abandonate în favoarea noilor zone de dezvoltare din sud5. la desolidarizarea de cei care nu fac parte din respectivele pături sociale integrate.) 5 In Anglia “o ţară. two nations) 83 . care asociază diferitele elemente prin interdependenţele lor reciproce. odată cu posibilitatea de a se distanţa de cei diferiţi. Spre deosebire de distribuţia spaţială în structura urbană. cauzele acestei dispersări urbane rezidă în dorinţa claselor mijlocii de a găsi condiţii mai bune de locuit. bazată istoriceşte pe afinităţi socio-economice.

parcaje. locuirea este organizată în jurul principalelor dotări. Aceste operaţiuni fac obiectul unor documentaţii de urbanism specifice. ƒ Definirea operaţiunii de reparcelare Reparcelarea reprezintă operaţiunea juridică şi tehnică preliminară prin care se stabilesc modalităţile de alipire. social-culturale. ori lucrări edilitare de folosinţă comună. divizarea parcelabilului în loturi construibile şi redistribuirea acestora între proprietari. 84 . dezlipire şi/sau comasare de imobile cu sau fără construcţii. 18/1991 şi Legii nr. adesea supravegheate prin camere de luat vederi.foste zone industriale abandonate. Nu fac parte din operaţiuni de parcelare/reparcelare operaţiunile de remodelare urbană ce presupun modificări importante la nivelul reţelei stradale precum şi al parcelarului şi volumelor construite existente. ori în zone cu parcele agricole introduse în intravilanul localităţilor prin aplicarea prevederilor Legii nr. unele destinate chiar favorizării relaţiilor sociale în sânul micii comunităţi. fiind susţinute de un cadru instituţional bine precizat şi o legislaţie adecvată (PUZ sau modificare PUG – nou). parcelele sunt cel mai adesea întoarse spre interior. cu funcţiuni economice etc). spaţii plantate. pentru a se proteja de vecinătatea unui mediu social nedorit. Clasificarea terenurilor după modul de utilizare permite identificarea categoriilor de teren care pot face obiectul unei intervenţii: ƒ terenuri neutilizate . 1/2000. ƒ Tipuri de intervenţie în structura urbană existentă Punctul de pornire al oricărei operaţiuni de intervenţie este analiza morfologică a parcelarului existent din intravilan şi din teritoriul administrativ al localităţii. V.4 Concepţia de ansamblu ƒ Definirea operaţiunii de parcelare Parcelarea este o operaţiune urbană bazată pe o documentaţie de urbanism aprobată în condiţiile legii. Multe dintre aceste comunităţi închise s-au creat pe lângă marile ansambluri de locuit degradate (de exemplu HLM în Franţa). în zone construite slab sau dezorganizat. prin care un teren situat pe o singură parte a unui drum public şi aflat în proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) urmează a fi împărţit în mai multe parcele distincte.Această tendinţă se citeşte clar şi din modelul de utilizare a terenurilor: lotizările pavilionare au de regulă o singură legătură cu exteriorul. sau pentru a fi amenajate ca străzi. Ea are drept scop realizarea unei mai bune adecvări a parcelarului la utilizarea terenului prin asigurarea echipamentelor de folosinţă comună. Parcelele rezultate sunt destinate unor construcţii (de locuinţe.

terenuri excesiv utilizate (comasare pentru clădiri mari) sau în care ţesutul urban s-a dezvoltat haotic. Terenuri protejate Terenuri neutilizate  Terenuri excesiv utilizate cu dezvoltarea haotică a ţesutului urban Zone în care este necesară îmbunătăţirea confortului urban Terenuri slab utilizate Protejare Conservare Restructurare PARCELARE RE PARCELARE Câteva exemple de cazuri când sunt necesare reparcelări: ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ necesitatea creării unor noi artere de circulaţie sau de corectare a traseelor existente necesitatea creării unor spaţii verzi în cadrul parcelarului existent pentru stoparea tendinţelor de dezvoltare haotică şi/sau de creştere a densităţii locuinţelor pentru o mai bună utilizare a terenurilor în anumite zone cu grad scăzut de ocupare a terenului când parcelele existente au forme care nu permit amplasarea unor construcţii când parcelarul istoric a fost destructurat şi se impune reconstituirea sa când o zonă urbană nu mai corespunde sub aspect arhitectural urbanistic şi se impune restructurarea sa 85 . Parcelarea sau reparcelarea unor suprafeţe de teren situate în intravilanul aprobat.ƒ ƒ ƒ terenuri slab utilizate. respectiv reparcelări. Acestea pot fi în intravilanul localităţii sau în afara acestuia. terenuri în care este necesară îmbunătăţirea confortului urban lipsă de dotări. în afara zonelor cu regim de protecţie. Pentru a fi valorificate prin parcelare şi reparcelare este necesară viabilizarea lor prealabilă. Introducerea terenurilor situate în afara intravilanului se poate face simultan sau ulterior elaborării şi aprobării PUG. Terenurile de mai sus pot face obiectul unor parcelări. zonele de protecţia a patrimoniului) nu pot face obiectul parcelării.. Trebuie subliniat că terenurile protejate (siturile naturale. trebuie realizată în condiţiile în care accesele şi echiparea tehnico-edilitară existentă în zonă garantează respectarea condiţiilor de construibilitate pentru fiecare parcelă.

ƒ

Dimensiunile operaţiunilor de parcelare

În conformitate cu prevederile legale în vigoare, o parcelare cuprinde minimum 4 parcele. Sub acest prag se poate considera că este vorba de o acţiune de dezmembrare a proprietăţii, cu asigurarea accesului dintr-un drum public, direct sau prin servitute legal instituită. În cazul în care parcelarea conţine mai mult de 12 loturi sunt necesare soluţii colective de echipare tehnico – edilitară, în conformitate cu prevederile Regulamentului General de Urbanism art. 30 alin. (1), iar drumurile de deservire locală vor fi racordate la reţeaua stradală existentă după obţinerea avizelor şi acordurilor prevăzute de lege. In cazul unor parcelări mari (peste 30 de loturi pe terenuri viabilizate) trebuie să se prevadă spaţii de folosinţă comună, publice sau private, constând din zone verzi, zone pietonale, parcaje colective sau dotări social – culturale sau comerciale de proximitate. Costul realizării lucrărilor este recuperat de parcelator prin creşterea proporţională a preţului fiecărei parcele. ƒ Paşii de parcurs pentru parcelare respectiv reparcelare Parcelare: delimitarea zonei ce urmează a fi parcelată identificarea regimului juridic, tehnic şi economic prin obţinerea certificatului de urbanism – deţinătorii de teren pot fi: Statul (terenuri din domeniul privat, destinate concesionării, vânzării sau atribuirii după caz); unităţile administrativ – teritoriale (terenuri din domeniul privat sau proprietatea privată, destinate concesionării, vânzării sau atribuirii după caz, inclusiv terenuri dobândite prin achiziţii sau prin exercitarea dreptului de preempţiune); persoane juridice (societăţi private, asociaţii de proprietari) deţinătoare de terenuri proprietate privată; persoane fizice (terenuri proprietate privată constituind corpuri de proprietate) obţinerea titlului de proprietate de către iniţiatorul acţiunii – persoană fizică sau juridică – poate fi vezi mai sus examinarea necesităţii de deschidere de noi drumuri de acces şi de realizare de noi echipări tehnico-edilitare necesitatea realizării de noi spaţii colective (în funcţie de situarea în cadrul structurii urbane şi de mărimea parcelării) obţinerea autorizaţiei de construcţie executarea lucrărilor de infrastructură – drumuri şi echipări tehnicoedilitare realizarea de spaţii colective şi împărţirea spaţiilor private în parcele şi numerotarea lor stabilirea costului parcelelor vânzarea parcelelor şi înscrierea lor în registrul cadastral construirea locuinţelor (sau a altor construcţii pe parcele conform condiţiilor de construire stabilite prin PUG, PUZ sau regulamentul aprobat pentru parcelarea respectivă

-

86

Reparcelare: - examinarea disfuncţionalităţilor dintr-o zonă urbană şi a posibilităţilor de ameliorare a acestora - delimitarea zonei care urmează să fie reparcelată - obţinerea de informaţii privind regimul juridic, tehnic şi economic prin obţinerea certificatului de urbanism - obţinerea titlului de proprietate de către iniţiatorul operaţiunii sau, după caz, acceptul tuturor proprietarilor din zonă pentru operaţiunea de reparcelare - examinarea posibilităţilor de păstrare sau, respectiv, de modificare a căilor de comunicaţie (străzi, drumuri, alei), a echipărilor tehnico-edilitare, a formelor şi dimensiunilor parcelei, ţinând cont de contextul urban - întocmirea proiectului de reparcelare, obţinerea avizelor, consultarea prealabilă a populaţiei - obţinerea autorizaţiei de construcţie - începerea lucrărilor de modificare a traseelor de drumuri şi echipări tehnico-edilitare - reorganizarea terenului pentru realizarea de spaţii colective, reîmpărţirea spaţiilor private în parcele şi numerotarea lor - stabilirea costului noilor parcele – rezultat din echilibrarea dintre pierderile de teren în favoarea spaţiilor publice, drumuri etc. - despăgubirea după caz a proprietarilor din zonă, vânzarea parcelelor şi înscrierea lor în registrul cadastral Inainte de trece la aspectele practice ale parcelării este utilă familiarizarea cu definiţiile unor termeni utilizati: - Parcela este o porţiune de teren definită prin limite precise, concretizate printr-o linie topografică vizibilă pe sol şi comună cu parcela vecină, având acces la una sau mai multe căi de comunicaţie carosabilă şi purtând un număr cadastral de identificare. Atunci când rezultă dintr-o parcelare, ea este în principiu indiviză. - Parcelarul constituie ansamblul diviziunii solului în parcele, oricare ar fi dimensiunile, forma sau proprietatea acestora, precum şi reprezentarea sa cartografică. În cadrul său ansamblul parcelelor constituie o ţesătură continuă, fără goluri intercalate. - Parcelabilul reprezintă terenul pe care se execută operaţiunea de parcelare. - Amenajabilul parcelei este suprafaţa de parcelă cuprinsă între clădirea principală şi limitele parcelei. În amenajabilul parcelei se pot executa clădiri anexă, plantaţii de agrement şi utilitare, împrejmuiri, alei de acces, parcaje, alte platforme, instalaţii de toate categoriile ş.a. - Construibilitatea este calitatea unei parcele de a permite realizarea unei clădiri pe suprafaţa ei. - Aliniament – este limita care desparte domeniul public (drumurile formate din carosabil şi trotuar)de proprietatea publică sau privată - Alinierea este limita convenţională stabilită prin regulamentele locale de urbanism ce reglementează modul de amplasare al construcţiilor prin fixarea unei distanţe

87

-

ƒ

între fronturile construite şi un reper existent (aliniamentul stradal, axul străzii, limita trotuarului, alinierea faţadelor existente, împrejmuirile etc.) Edificabilul parcelei este suprafaţa din parcelă, delimitată convenţional, pe care se permite amplasarea clădirii principale. Edificabilul parcelei este delimitat de alinierile clădirii principale, după cum urmează: alinierea frontală / alinierile frontale către aliniamentul / aliniamentele parcelei alinierile laterale – către limitele laterale ale parcelei alinierea de spate – către limita din spate a parcelei Insula - este suprafaţa de teren situată în teritoriul intravilan al unei localităţi, delimitată pe toate laturile de drumuri sau alte categorii de domeniu public (căi ferate, ape, parcuri etc), care poate fi compusă din una sau mai multe parcele / imobile. Imobilul - un fond de pământ, cu sau fără clădiri, precis delimitat, cu număr cadastral şi cu număr de carte funciară, care aparţine fie unui proprietar, fie unor coproprietari în indiviziune. Servitute - sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilizarea unui alt imobil având un alt proprietar Parcelarea şi spaţiul public

Cei care cumpără un lot, doresc să-şi construiască o casă, să o poată utiliza şi transforma ulterior, să profite de un spaţiu privat pe care să-l poată folosi în voie – acestea sunt aspiraţiile imediate ale tuturor celor care achiziţionează teren (lot). Pentru satisfacerea acestor exigenţe nu este suficientă amplasarea clădirilor pe loturile individuale. Calitatea vieţii nu se rezumă la libertăţile individuale în cadrul propriului lot: aceasta se compune în armonia care se realizează în compoziţia de ansamblu, în caracteristicile peisajului natural, al celui construit, în organizarea de ansamblu care să susţină viaţa comunitară. Trebuie în acest scop să stabilim acest cadru de viaţă în toate detaliile sale? Ar însemna să cădem cu excesul de partea cealaltă: între aceste două extreme – libertate totală sau organizarea minuţioasă pre-determinată – trebuie să existe un echilibru, posibil şi necesar: ƒ ƒ Echilibrul este necesar pentru că nici una din exigenţe nu poate fi exclusivă în detrimentul alteia; Echilibrul este posibil, pentru există soluţii multiple, în funcţie de contextul de ansamblu, de sit, de natura terenului, de viitorii locuitori ai zonei.

Trebuie spus că există o mare varietate de soluţii posibile. Acestea sunt în funcţie de câteva întrebări prealabile: - câte loturi există - care este raportul dintre spaţiul public şi cel privat - ce formă urbană se alege - cum se va realiza compunerea spaţiului vizibil

88

După cum am amintit densitatea parcelării poate varia, în funcţie de numărul de loturi individuale şi de construcţii de locuit. Fiecăreia din aceste densităţi îi corespund realizări cu caracter foarte diferit, în funcţie de organizarea spaţială aleasă. Trebuie subliniat că la o densitate mai redusă – 5-15 locuinţe la ha – permit o mai mare supleţe în compoziţia de ansamblu, în schimb densităţile mai mari (15-40 locuinţe l ha) asigură o gestiune mai puţin costisitoare a infrastructurilor şi creează un cadru de viaţă mai „urban”. ƒ Locul rezervat spaţiului colectiv

Acesta este spaţiul situat în afara drumurilor şi parcărilor, spaţiul rezervat pietonilor, plantaţiilor, locurilor de joacă şi de destindere. Problema care se pune este aceea de a găsi ponderea justă dintre dimensiunile parcelelor individuale (private) pentru a face loc acestor funcţiuni ale vieţii colective. In cazul parcelărilor de mici dimensiuni, această pondere (a spaţiilor publice) este moderată; în cazul lotizărilor mai mari, importanţa şi calitatea spaţiului colectiv devin esenţiale: cu cât spaţiul este mai redus cu atât mai mult el trebuie partajat între utilizatori. Trebuie să introducem aici câteva noţiuni suplimentare. Spaţiul vizibil adică spaţiul format din domeniul public şi partea din proprietatea privată perceptibilă dinspre spaţiul public, poate fi compus în foarte diferite feluri – de la gardul înalt care obstrucţionează vederea la limita spaţiului public, până la transparenţa completă a spaţiului privat, trecând prin ecranul format de faţadele clădirilor vizibile printr-o împrejmuire joasă. Esenţial este să existe un partiu clar de amenajare, în care implantarea clădirilor, dispunerea împrejmuirilor, organizarea şi modul de tratare a infrastructurii colective, să fie concepute simultan – pentru a structura spaţiul de la bun început şi a crea cadrul unei vieţi colective. Urbanistului îi revine sarcina să exprime într-o compoziţie de ansamblu, exigenţele şi opţiunile de mai sus. Fără a reprezenta soluţii şi fără a îngrădi libertatea de expresie şi imaginaţia, iată câteva principii de orientare: ƒ Asigurarea continuităţii parcelării cu mediul urban existent: continuitatea formelor sau siluetelor urbane, continuitatea plantaţiilor, continuitatea unor tratări (de ex. împrejmuirile). In afara unor cazuri particulare, parcelarea nu este un obiect izolat în cadrul unui ansamblu heteroclit, ci elementul unei trame de dezvoltare urbană, care se realizează progresiv, până ajunge un nou cartier. ƒ Afirmarea structurii operaţiunii: crearea unor puncte de reper, de identificare a locului- alei, arbori, pante ale acoperişurilor, materialele şi culorile, forma şi dimensiunea gardurilor, acre să permită vizitatorului să recunoască un anumit loc cu o anumită semnificaţie. ƒ Diversificarea spaţiului: în interiorul acestei structuri, crearea unor locuri unde putem descoperi ceva diferit, variat, neaşteptat. In spaţiul colectiv amenajat, este suficient câteodată lăţimea variabilă a drumului, schimbarea îmbrăcăminţii (pavajului), sau a mobilierului urban pentru a obţine această diversitate. In spaţiul privat, diversitatea va rezulta din marja de libertate a fiecărui proprietar în construirea casei şi amenajarea grădinii proprii.

89

Asigurarea spaţiilor de circulaţie şi pentru parcarea vehicolelor. asigurarea alimentării cu apă. distribuţia energiei electrice. canalizare. Un plan de parcelare care exprimă partiul propus se va exprima prin: ƒ spaţiul public rezultat din amenajarea detaliată realizată de parcelator.Părţile perceptibile din spaţiul privat. a cartierului: întâlniri.Organizarea spaţiului colectiv. mutări. Indiferent de statutul juridic – proprietatea autorităţii locale sau proprietatea locuitorilor – spaţiul colectiv este prin definiţie tot ce nu este destinat folosirii private individuale. conţinute în normativele în vigoare. de adăugire de noi construcţii. parcarea este ocazională (vizitatori) şi nu necesită decât câteva locuri. evacuarea deşeurilor etc. livrări de mărfuri. electricitate. evacuarea gunoaielor. . ƒ restul spaţiului privat.. acestea nu sunt în mod obligatoriu elemente determinante pentru trasarea drumurilor şi a aleilor pietonale.). extindă sau să facă anexe. chiar dacă cei care aleg acest mod de a locui nu-l recunosc totdeauna. ambulanţe.Amplasarea reţelelor tehnico-edilitare (apă. .Pentru restul spaţiului privat există toată libertatea în conceperea şi realizarea locuinţei.Plantaţii şi mobilier urban 90 . spectacole şi alte diverse schimburi care se desfăşoară în acel loc şi care poartă ca nume strada. grădina. de regulă sunt îngropate în zona rezervată lor de o parte sau alta a domeniului public. prin libertatea de concepţie în realizarea locuinţelor (flexibile în anumite limite.. pentru ca proprietarii să poată – în anumite limite – să o amenajeze. piaţa.Accesul la serviciile urbane: pompieri. în afara unor cazuri speciale. ƒ Spaţiul colectiv în cadrul parcelării Să definim spaţiul public colectiv.Jocuri de copii .In consecinţă: Planul de compoziţie a parcelării exprimat prin PUD-ul propus. prin prescripţiile impuse proprietarilor. ƒ partea perceptibilă a spaţiului privat. jocuri. Adesea acestui spaţiu i se conferă aşa-zise folosinţe exclusiv funcţionale: accesul la locuinţe. printr-un proiect de amenajare detaliat (realizat de parcelator) . se traduce prin: . gaze. Conform reglementărilor obligaţiile primordiale sunt următoarele: . cu posibilităţi de extindere. contribuie direct la armonia ansamblului prin prescripţiile impuse proprietarului . aleea. trebuie să ţinem seama că fiecare tip de vehicul are exigenţele sale proprii.. iluminatul public). Acest mod de viaţă poate fi exprimat în mia multe feluri: .. care contribuie direct la armonia ansamblului. Dar spaţiul colectiv mai mult decât atât: este suportul vieţii de ansamblu. Viaţa colectivă este una din datele fundamentale ale ansamblurilor de locuinţe individuale. circulaţia în cadrul unor parcelări trebuie să se desfăşoare la viteze reduse.Deplasări cu bicicleta .

Accesul serviciilor urbane – pompieri. plantarea de gazon pe locurile de joacă. Se poate avea în vedere pământ bătătorit. ƒ Acordarea priorităţii folosinţelor vieţii colective. o asemenea rezervare exclusivă a spaţiului pentru o anumită funcţiune se justifică numai în cazul unor incompatibilităţi – cum ar fi o arteră de circulaţie majoră. cu accese pietonale în spatele parcelelor. în zona rezervată parcărilor se poate spăla maşina. dale de diverse feluri. de calm şi agitaţie. Spaţiile rezervate pietonilor pot fi considerate ca elemente de trecere între grădina proprie şi stradă.. copaci. semnalizările de circulaţie. diversitatea ambientală a locurilor de odihnă şi de joacă. a unui gard viu. Pot fi avute în vederi şi spaţii comune (pentru pubele. se pot utiliza patinele etc. Spaţiul colectiv se concepe în mod global. Mobilierul urban se poate adapta cu uşurinţă la caracterul şi scara fiecărui ansamblu. dar există mijloace de disciplinare a lor şi de integrare în amenajarea de ansamblu. ci un volum compus şi delimitat în cadrul peisajului înconjurător. trebuie căutată o soluţie care să răspundă multiplelor funcţiuni. vor constitui repere ale zonei (exemplu Cişmigiu. amplasarea unor bănci etc. faţă de circulaţia automobilelor. combinaţii de materiale cu efect estetic etc. în majoritatea cazurilor. In acest sens. gunoieri. Vegetaţia permite compoziţii foarte variate. poate fi utilizat deopotrivă de maşini şi de pietoni. automobilele fac parte din viaţa cotidiană. plantaţii de aliniament. continuitate trebuie să reprezinte legătura între clădirile de cele mai multe ori eterogene.) vor permite lectura locurilor şi a caracterului său. de la conservarea şi punerea în valoare a unor tufişuri..Spaţiul colectiv nu este juxtapunerea unor sub-spaţii specializate într-o ordine prestabilită circulaţie-joacă-spaţii verzi. In general. ƒ Crearea de spaţii diversificate şi polivalente: rezervarea de spaţii separate pentru folosinţa exclusivă a fiecărei funcţiuni. succesiunea spaţiilor (înguste.. conform următoarelor principii: ƒ Căutarea continuităţii şi varietăţii. eventual combustibil). până la plantaţii periferale. o alee pietonală poate fi folosită şi de biciclişti.. printr-un joc al înălţimii corpurilor de iluminat public. cu posibilităţi de întoarcere pentru drumuri sau prin regruparea câtorva case cu o distanţă de câţiva zeci de metri între grupări. ar însemna pe de o parte supradimensionarea spaţiului colectiv şi în al doilea rând fărâmiţarea acestuia. ADP – se poate face în faţa fiecărei case. reţeaua stradală nu trebuie să fie un spaţiu uniform rezervat exclusiv automobilelor. de exemplu un drum de deservire fără trotuare. a străzilor şi piaţetelor.. 91 . prin supralărgiri pe anumite porţiuni poate deveni loc de joacă pentru copii. largi). Alegerea materialelor pentru îmbrăcăminţi nu se limitează la asfalt – fie el chiar colorat. sau ca spaţii speciale ale cartierului. plantarea unor arbuşti ornamentali. varietatea compoziţiei.

prin funcţiunile lor multiple – bricolaj. Cu toate acestea este iluzoriu să credem că printr-o parcelare va putea fi stabilit în totalitate viitorul cadru construit. conservarea spaţiului liber (neconstruit). din acest motiv anexele ar trebui prevăzute de la început sau realizarea lor ulterioară să fie posibilă. piaţete. acestea sunt cele care pun în valoare spaţiul de locuit. a traseelor. Aceasta este cauza pentru care proiectarea reţelei de drumuri este mai mult decât respectarea normelor de specialitate: drumurile de deservire nu sunt neapărat fundături. fiecare având prescripţiile sale specifice. atelierul etc. plantaţii. Concepţia sa trebuie să înglobeze posibilitatea de evoluţie viitoare (o construcţie a cărui ciclu de viaţă se întinde pe mai multe generaţii. scurtături prin spaţiile verzi. care vor da partiului de amenajare coerenţă şi armonie – lăsând în rest cea mai mare libertate utilizatorilor. Vom reţine că parcelarea/reparcelarea reprezintă un mare potenţial pentru soluţii de arhitectură (din păcate prea puţin exploatată). odată cu păstrarea continuităţii ƒ Despre spaţiul privat După cum am s-a arătat mai sus. trebuie să se poată adapta la evoluţia familiei.. libertatea formelor. creând astfel un spaţiu viu şi variat. apoi împrejmuirile. Organizarea spaţiului privat nu înseamnă aplicarea unor constrângeri rigide şi detaliate asupra dreptului de proprietate. grădina reprezintă de asemenea un mare potenţial de diversificare a compoziţiei. fie prin limitarea amprizei construcţiilor (POT). tranşee comune pentru toate reţelele (toate aceste alternative în cazul în care terenul nu a fost viabilizat în prealabil). Reţeaua de drumuri este aceea pe care trebuie concentrat efortul de imaginaţie. pene de verdeaţă etc. spaţiul privat este alcătuit din ansamblul parcelelor private din cadrul lotizării – cădirile de locuit şi construcţiile anexe. fără a crea inconveniente pentru vecini. studiul acestora face parte din abordarea de ansamblu a compoziţiei (reţele independente de traseul drumurilor. fie prin prevederea de la început a unor spaţii plantate. O stradă nu se limitează la un carosabil cu două trotuare (dacă are!) paralele. precum parcaje. mobilier urban. Ea se poate combina cu o multitudine de elemente. In sfârşit. a gustului utilizatorilor). Regulamentul de lotizare se bazează pe regulile de bază ale urbanismului. pornind de la acesta pot fi gândite caracteristicile clădirilor de locuit şi a anexelor construite. şicanele de profil sau de îmbrăcăminte permit respectarea utilizării.In ceea ce priveşte diferitele reţele. grădinile din amenajabilul parcelei şi împrejmuirile. O mare importanţă va trebui acordată anexelor. loc de joacă pentru copii. ci stabilirea unor reguli clare şi forte. ƒ 92 . garajul. Vom reţine de aceea pe cele care sunt decisive şi verificate pentru a asigura calitatea vieţii într-un nou ansamblu: ƒ modul de amplasare a construcţiilor pe parcelă – vom reţine regulile elementare (a se vedea anexa) – este prima opţiune în cadrul unui proiect de parcelare. despre care s-a făcut vorbire în prima parte.

o distanţe faţă de limitele laterale şi de spate. o amenajări admise pe parcele Introducerea unei suprafeţe de teren în intravilan se face în mod obligatoriu printr-un PUZ de parcelare (PUZP). Pentru a fi aprobată. Intrucât caracteristicile unui teren sunt legate nu 93 .ƒ ƒ ƒ organizarea unui front urban . culorile dominante ale învelitorii etc. pentru a evita incongruenţele majore amenajarea gardurilor şi a părţii vizibile a grădinilor.prin retragerea de la aliniament sau modul de amplasare faţă de limitele de separaţie a loturilor. El cuprinde reglementări tehnice detaliate privind: ƒ asigurarea accesului pietonal şi carosabil direct dintr-un drum public de categoria III sau IV pentru fiecare parcelă rezultată. pentru care se elaborează PUZ conform legislaţiei în vigoare. care alături de spaţiul colectiv sunt parte componentă a peisajului urban creat ƒ Documentaţiile de urbanism necesare pentru realizarea unei parcelări/reparcelări În cazul parcelării / reparcelării unor suprafeţe mici (până la 11 loturi) din intravilanul localităţii. recomandate pentru a fi utilizate). Planul urbanistic de detaliu pentru parcelare (PUDP) are caracter operaţional şi reprezintă instrumentul urbanistic prin care se asigură condiţiile de amplasare. ƒ racorduri şi branşamente la reţele edilitare existente. P+1 sau P+2 niveluri. dimensionare şi conformare a construcţiilor de pe parcelă. o operaţiune de parcelare trebuie să îndeplinească simultan toate condiţiile impuse prin reglementări parcelabilului. Fac excepţie terenurile situate în zone protejate. o retragerea faţă de aliniament. Aceasta este calitatea unui teren de a primi construcţii (cu sau fără fundaţii). respectarea câtorva reguli simple de unitate arhitecturală – materiale ce nu pot fi folosite (sau invers. ƒ permisivităţi şi constrângeri urbanistice legate de: o forma şi dimensiunile parcelelor. orientarea şi panta acoperişurilor. ƒ Construibilitatea (pentru detalii şi exemplificări grafice a se vedea anexa 5) Pentru a cunoaşte condiţiile pe care trebuie să le întrunească o operaţiune de parcelare / reparcelare este necesar să definim construibilitatea. aflate în proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) şi având asigurate accesele carosabile şi pietonale. respectiv zona rezidenţială având locuinţe cu P. precum şi echiparea tehnico – edilitară se admite realizarea lucrărilor pe baza unui PUD aprobat. Utilizarea terenului se va face în concordanţă cu funcţiunea stabilită prin PUG. o indici de ocupare a terenului.

Prin restricţiile şi prescripţiile specifice cuprinse în regulamentele locale de urbanism şi preluate în certificatul de urbanism şi autorizaţia de construcţie se urmăreşte asigurarea compatibilităţii funcţiunilor existente cu cele propuse. Numărul acceselor la un drum public trebuie să fie limitat în funcţie de importanţa drumului. salubritate. 94 . Numărul de accese carosabile directe dintr-un drum public va fi limitat în funcţie de categoria de importanţă a drumului. ea având şi un pronunţat caracter juridic. ci şi de servituţile care îl grevează. Condiţiile generale de construibilitate sunt legate de principiile generale care guvernează întreaga activitate de urbanism. Accesul carosabil pe parcelă trebuie să se facă direct la drumul public sau privat pentru locatari. securitatea construcţiilor şi salubritatea publică. Lipsa accesului la un drum public sau privat se remediază prin instituirea unei servituţi de trecere. precum şi prevederile legale privind forma şi dimensiunile parcelei. asigurarea corespunzătoare a echipării tehnico-edilitare. să corespundă normelor tehnice privind proiectarea şi execuţia lor şi să asigure circulaţia persoanelor. Scopul final este realizarea confortului de locuire în zonele parcelate sau reparcelate în strânsă relaţie cu contextul urban. Autorizarea operaţiunilor urbanistice impune aceste reglementări. Se vor asigura condiţii de acces pentru persoanele cu handicap. precum şi pentru gararea şi parcarea autoturismelor şi a autovehiculelor speciale pentru intervenţii şi servicii. a) Drumurile publice sau private dintr-o parcelă. Condiţii de construibilitate a terenurilor în zonele parcelate sau reparcelate Pentru a fi construibile terenurile destinate folosinţei private într-o zonă parcelată sau reparcelată trebuie să îndeplinească simultan condiţii legate de accesul la drumurile publice. trebuie să se integreze în reţeaua generală de circulaţie. Prin aceste prescripţii şi restricţii se urmăreşte păstrarea integrităţii şi protecţia spaţiilor naturale. construibilitatea nu este o problemă strict urbanistică. Fundăturile trebuie prevăzute cu platforme corespunzătoare pentru întoarcere.numai de natura terenului. Parcarea autovehiculelor trebuie asigurată în afara spaţiului public de circulaţie. etc. conservarea şi protejarea patrimoniului construit de mare valoare clasat ca atare. precum şi respectarea interesului public (rezervarea unor spaţii pentru realizarea obiectivelor locale de interes public sau a lucrărilor de interes naţional 2. în prevederile privind elaborarea documentaţiilor de urbanism. Accesul la un drum public se amplasează cât mai departe de intersecţie. 1. Accesul pietonal pe parcelă poate fi comun sau separat de accesul carosabil. precum şi a utilajelor cu calibru mare pentru stingerea incendiilor.sunt prevăzute în legile şi reglementările privind urbanismul. La amenajarea intersecţiilor trebuie avută în vedere asigurarea unor condiţii optime de vizibilitate. a vehiculelor uşoare sau a autoturismelor. Condiţiile de construibilitate.

Lipsa echipării cu reţele de apă şi canalizare pentru un teren de mari dimensiuni. de alimentare cu energie electrică şi telecomunicaţii. gaze (după caz). În localităţile în care nu există reţele publice de canalizare şi/sau de alimentare cu apă se permite realizarea de soluţii de echipare în sistemul individual pe parcele (ca soluţie tranzitorie). terenurile cu pantă până la 20% sunt cu folosinţă limitată.b) Echiparea cu reţele tehnico – edilitare Orice construcţie nouă de pe parcelă trebuie să fie racordată la reţelele publice de distribuţie a apei potabile. Accesul pe parcelă şi poziţia faţă de drumuri Posibilităţi de evacuare a apelor uzate Condiţiile cadrului natural – panta terenului – posibilităţile de evacuare a apelor pluviale Sunt considerate construibile terenurile cu pantă de până la 10%. electricitate. canalizare. Dacă terenul are o pantă între 2-5% construcţia se poate aşeza cu lungimea ei pe linia de cea mai mare pantă fără a prezenta dificultăţi. 95 . poate antrena după sine declararea neconstruibilităţii zonei. de canalizare a apelor uzate. In acest caz trebuie prevăzute parcele cu suprafeţe mai mari pentru a se putea respecta normele sanitare şi de prevenire şi stingere a incendiilor. precum şi cele situate în zona de munte cu panta de până la 30 %. Dacă panta terenului este cuprinsă între 1% şi 2% există condiţii favorabile pentru a aşeza construcţia în orice direcţie indiferent de lungimea ei. caracteristic zonei. c) Dimensiunea parcelei Principalii factori care influenţează dimensiunile parcelei sunt: ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ Funcţiunea principală a zonei în care sunt amplasate Folosinţa terenului parcelelor Tipul de locuire Regimul de amplasare al construcţiilor pe teren. Dacă panta terenului este cuprinsă între 5-8% se renunţă la aşezarea construcţiilor în paralel cu panta terenului şi se preferă soluţia economică şi de integrare în relief cu construcţia aşezată cu lungimea ei perpendicular pe linia de cea mai mare pantă. In cazul mai multor parcele destinate locuirii echiparea tehnico-edilitaro se asigură prin lucrări de racordare şi branşare la reţele publice de alimentare cu apă potabilă.

0 – 30. consiliile locale şi altele) destinate construirii de locuinţe sau case de vacanţă pe parcele care intră în circuitul privat.50/1991. Clădirea minimă de locuit este aceea care are încăperile obligatorii precizate pentru o locuinţă cu o cameră şi are o suprafaţă minimă de 60. Raportul dintre lungimea aliniamentului şi adâncimea parcelei (La/A) trebuie să fie cuprins între intervalul (0. Parcelele care nu au forme rectangulare vor urmări ca unghiul format de aliniamentul parcelei cu fiecare din limitele laterale ale parcelei să fie cuprins între 750 – 1050. măsurată pe o perpendiculară dusă din mijlocul aliniamentului spre limita din spate a parcelei.d) Forma şi dimensiunile parcelei Dimensiunile şi suprafaţa parcelei reprezintă parametrii geometrici caracteristici ai parcelei care determină construibilitatea sa. 96 . Forma parcelei trebuie să permită înscrierea unui paralelogram /dreptunghi având o latură care coincide cu aliniamentul parcelei şi parametrii geometrici minimi admişi. de parcelator şi scopul parcelării. Suprafaţa minimă a unei parcele este de: S = 150mp – când există reţele de alimentare cu apă şi canalizare în zonă S = 750mp – când lipsesc reţele de alimentare cu apă şi canalizare în zonă şi sunt necesare amenajări locale Forma parcelei trebuie să permită înscrierea clădirii minime de locuit cu respectarea distanţelor prescrise în regulament între toate laturile clădirii şi limitele parcelei.0m. Lungimea aliniamentului şi adâncimea parcelei nu pot avea concomitent valori minime. suprafeţele parcelelor pot fi limitate sau nu.5 – 3. Adâncimea parcelei se recomandă 15.00 mp. Ea este 8m pentru clădirile în regim închis (joantive) şi 12 m pentru clădirile izolate şi cuplate. În funcţie de tipul de parcelare. condiţia se referă la parterul construit fără gang. 453/2001). ministere.0 x 10.0 m. în cazul în care clădirea are gang. Este obligatoriu ca încăperile să se situeze într-o clădire cu dimensiunile exterioare înscrise într-un dreptunghi cu laturile de 6. respectiv maxime ale intervalelor de valabilitate. notat în continuare cu (La). suprafaţa maximă este conform legislaţiei în vigoare (L. În parcelările iniţiate de o persoană juridică de drept public (ANL. L. Adâncimea parcelei.0). notată în continuare (A). Lungimea aliniamentului parcelei (lăţimea) este distanţa măsurată în lungul acestuia la stradă între limitele laterale ale parcelei.

.. să se schimbe pavajul. asigurarea rezolvării unitare spre stradă (înălţimea. zone de verdeaţă. câteva dintre principiile de bază care trebuie avute în vedere: ƒ asigurarea continuităţii parcelării cu mediul urban existent: continuitatea de siluete şi forme urban.Distanţele dintre clădiri în funcţie de înălţimea acestora De asemenea. acesta nu reprezintă suprafaţa clădirii ci limitele în care trebuie să se înscrie cu respectarea POT admis. ƒ crearea unui spaţiu urban structurat.Amplasarea clădirilor pe parcele şi conformarea clădirilor .Adâncimea minimă 18 mai 2008 Suprafaţa 150m – 200m . crearea de locuri diferite. cu puncte de reper – alei plantate cu copaci. diversitatea va rezulta din marja de libertate pe care o are fiecare proprietar în conceperea casei şi amenajarea grădinii etc. suprafaţa . izolat sau cuplat) . în spaţiul privat. ci un element al tramei de dezvoltare urbană. condiţiile de realizare a acestora.Alinierea laterală – min.Parametrii geometrici ai parcelelor: lungimea. o piaţetă. reglementările privesc: ƒ ƒ ƒ Edificabilul parcelei definit de alinierile (retragerile) obligatorii ale clădirii faţă de limitele parcelei. adâncimea.Densitatea construirii pe parcelă prin POT. să se implanteze câteva elemente atrăgătoare de mobilier urban sau jardiniere cu flori.Prin Regulamentul-cadru al parcelării sunt stipulate următorii parametri: . Amenajabilul parcelei respectiv suprafaţa cuprinsă între clădirea de locuit şi limitele parcelei ( amenajări permise în amenajabil). variate. 3 m faţă de limitele laterale – dacă există ferestre ale încăperilor auxiliare . grosimea. parcelarea nu este un obiect izolat într-un ansamblu heteroclit.Acces din spate – pentru servicii . realizat progresiv.Unghiul format de aliniament cu fiecare dintre limitele laterale 750 şi 1050 . forma gardurilor – sunt tot atâtea elemente care permit locuitorilor şi vizitatorilor să recunoască şi să se identifice într-un anumit loc. aspect . panta acoperişurilor. opac) In ceea ce priveşte elementele spaţiului public şi relaţia acestora cu parcelele.Alinierea frontală a clădirii faţă de aliniament se poate prevedea prin regulamentul parcelării . Imprejmuirile. până la crearea unui nou cartier. ƒ diversificarea spaţiului în interiorul structurii create. este suficient câteodată să se lărgească o stradă. materialele.în spaţiul public amenajat. CUT .transparent.Construibilitatea parcelei – ponderea activităţilor complementare max 25% . în afara unor cazuri izolate. continuitatea drumurilor. pentru a obţine aceea diversitate dorită. a spaţiilor verzi sau plantaţiilor. 97 .Lungimea aliniamentului 8-12 m (însiruit.

ANEXE 98 .

b) PUG propriu-zis. 2. STUDII DE FUNDAMENTARE Analitice Reambulare topografică Studii geotehnic Relaţii periurbane Circulaţie Protecţia mediului Zone construite protejate Dezvoltarea economică ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ | ■ ■ | ■ ■ ■ ■ ■ | ■ ■ ■ ■ ■ | ■ 99 Comune . Reglementările urbanistice: zonificarea funcţională pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază.. piesele desenate pot conţine mai multe planşe privind analize sectoriale suplimentare pentru situaţia existentă sau pentru reglementările din domeniu edilitar. 2. Urban Rural Municipii şi oraşe sub 30. pe domenii de echipare.000 loc. Pachetul pieselor desenate poate fi completat cu cartograme. Municipii şi oraşe 30. care conţine: Piese scrise: 1. grafice etc. 3.000 loc. A. Redăm mai jos un tabel sintetic al problemelor şi conţinutului unui Plan Urbanistic General (după Urbanproiect. Analiza situaţiei existente a întregului teritoriu administrativ al unităţii de bază cu evidenţierea disfuncţionalităţilor. scheme.000 – 100. Categorii de probleme Municipii peste 100.PUG Planul Urbanistic General este structurat astfel: a) studii de fundamentare. Memoriu general. Memoriu de sinteză (după caz). 5. 3. Proprietatea asupra terenurilor şi circulaţia juridică a terenurilor In funcţie de complexitatea PUG.Anexa 1 STRUCTURA GENERALĂ ŞI CONŢINUTUL PLANULUI URBANISTIC GENERAL .000 loc. Reglementările urbanistice: echiparea edilitară. 2001). Încadrarea în teritoriul judeţean. care însoţesc piesele scrise şi care au rolul de a susţine propunerile PUG. 4. Regulamentul local de urbanism. Piese desenate: 1.

Pentru studiile de fundamentare se emit comenzi de subproiectare. Studiile de fundamentare necesare pentru elaborarea unui PUG sunt de trei categorii: a) Studiile de fundamentare cu caracter analitic. PLAN URBA-NISTIC GENERAL Pentru localităţile ce includ staţiuni balneo-turistice declarate | | | ■ | | | | | | | ■ | ■ ■ | ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ | ■ ■ ■ | ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ B. sunt.Memoriu general B.piese obligatorii. (2) In funcţie de mărimea.1.Potenţial balnear sau turistic Infrastructură majoră Alte studii Anchete socio – urbanistice Tendinţe socio-demografice Evoluţia activităţilor economice B.2. iar beneficiarul va pune la dispoziţie/va asigura accesul la toate informaţiile existente.Regulament local de urbanism Încadrarea în teritoriu Analize sectoriale B. care privesc evoluţia localităţii şi caracteristicile sale.1. Studiile de fundamentare se întocmesc de către colective specializate în domeniu. dacă are în profil astfel de lucrări.2. de la caz la caz. . etnografic şi urbanistic – arhitectural 100 .1.1. Studiile de fundamentare pot fi elaborate anterior (dar nu mai mult de 2 ani) sau concomitent PUG.1.3. Piese desenate Situaţia existentă – disfuncţionalităţi Reglementări urbanistice Reglementări edilitare Regimul juridic al terenurilor Consultative PROSPECTIVE B. Concluziile acestora se reiau în memoriul general PUG. sau de către colectivul elaborator PUG. Piese scrise În care : ■ . complexitatea şi specificul localităţii. nu mai vechi de 2 ani • Condiţiile geotehnice şi hidrogeotehnice • Evoluţia localităţii sub aspect istorico – cultural. lista studiilor de fundamentare necesare. după caz: • Aducerea la zi a suportului topografic /cadastral (reambulare) – obligatoriu. elaboratorul va întocmi împreună cu beneficiarul PUG.Memoriu de sinteză B.la alegere în funcţie de situaţie Elaborarea studiilor de fundamentare (1) Studiile de fundamentare se elaborează în scopul analizei şi formularea reglementărilor unor probleme sectoriale.

Analiză – diagnostic (disfuncţionalităţi) – propuneri de organizare urbanistic㠃 Disfuncţionalităţi. a activităţilor economice. 101 . Sinteza studiilor de fundamentare Fiecare studiu de fundamentare se finalizează cu o sinteză. c) Studiile de fundamentare cu caracter prospectiv reprezintă elaborarea unor prognoze pentru diferitele domenii sectoriale oglindind evoluţia socio-demografică. a deplasării şi reconversiei forţei de muncă. arhitectural urbanistic şi stabilirea zonelor de protecţie Regimul juridic al terenurilor – tipuri de proprietate asupra terenurilor şi imobilelor Echipare edilitară majoră Valorificarea potenţialului turistic al localităţii b) Studiile de fundamentare cu caracter consultativ privesc evidenţierea unor cerinţe şi opţiuni ale populaţiei. b) de către proiectantul general al PUG pentru studiile de fundamentare elaborate anterior PUG. legate de dezvoltarea urbanistică. activităţii economice. protecţia şi conservarea mediului Identificarea zonelor şi ansamblurilor cu valoare deosebită din punct de vedere cultural. căilor de comunicaţie şi transport. Prin corelarea tuturor propunerilor cuprinse în studiile de fundamentare proiectantul general al PUG poate elabora o concepţie unitară de dezvoltare a localităţilor. pentru studiile de fundamentare elaborate concomitent cu PUG. demersul elaborării va fi structurat astfel: a) delimitarea obiectului studiat b) analiza critică a situaţiei existente. istoric. A. axată în principal pe diagnosticarea disfuncţionalităţilor şi pe formularea propunerilor de eliminare sau diminuare a acestora. scenarii de dezvoltare a localităţii. prognoze.• • • • • • Organizarea circulaţiei şi transporturilor în localităţi şi în teritoriul de influenţă al acestora Reabilitarea. Sintezele studiilor de fundamentare se elaborează: a) de către proiectantul de specialitate. se vor identifica şi comenta principalele disfuncţionalităţi rezultate din studiile de fundamentare. d) propuneri de eliminare/diminuare a disfuncţionalităţilor. c) evidenţierea disfuncţionalităţilor şi priorităţilor de intervenţie. Pentru toate categoriile de studii de fundamentare. Ele se pot elabora în baza sondajelor şi anchetelor socio-urbanistice. subliniindu-se disfunţionalităţile relevate la nivelul dezvoltării spaţiale a localităţilor.

consultare . In Concluzii.utilizării terenurilor. .optimizarea circulaţiei. . locuirii. populaţia trebuie antrenată în activitatea de AT şi U (art. Un aspect important în procesul de elaborare a documentaţiilor de urbanism este legat de colectarea şi utilizarea informaţiilor. zonele protejate. conform Legii amenajării teritoriului şi urbanismului. ƒ Evoluţia posibilă – priorităţile de intervenţie identificate din direcţiile de dezvoltare ale localităţilor.informare . • opţiunile populaţiei. instituţiilor publice. ƒ Necesităţi şi opţiuni ale populaţiei. privind valorificarea potenţialului uman.57) prin: . se vor face aprecieri sintetice privind dezvoltarea localităţilor şi se vor menţiona proiectele necesar a fi elaborate în continuare – PUZ-uri pentru zona centrală.îmbunătăţirea aspectului general al localităţilor. . fostele platforme industriale dintre care unele se transformă în parcuri industriale etc. • concluziile studiilor de fundamentare.dezvoltarea infrastructurii edilitare. alte zone sensibile şi cu probleme (de ex. ƒ Propuneri de organizare urbanistică Propunerile de organizare urbanistică se bazează pe: • prevederilor planurile de amenajare a teritoriului la nivel naţional. cu amplasamentele şi suprafeţele necesare realizării lor. . economic şi natural. problemelor de mediu etc. • programele şi acţiunile locale de dezvoltare.) Rezultatele acestor forme de consultare trebuie evaluate de proiectant. 102 . • disfuncţiile relevate de analiza situaţiei existente a localităţii.sau alte forme (anchete. regional şi judeţean.zonificarea funcţională cu limitele şi bilanţurile teritoriale. sintetizate şi după caz introduse în documentaţia de urbanism.protecţia mediului. ƒ Obiectivele de utilitate publică vor fi listate obiectivele de utilitate publică propuse. ƒ Principalele reglementări se vor corela cu planşele de reglementări şi se vor prezenta sintetic propunerile cu privire la: .). sondaje etc. echipării edilitare.

Suprafeţele incluse în noul intravilan se scot din circuitul agricol prin efectul autorizaţiei de construire.CATEGORII DE FOLOSINŢĂ (ha) TERITORIU ADMINISTRATIV AL UNITĂŢII DE BAZĂ Arabil Agricol Neagricol Curţi constr.0 ha. suprafaţa totală solicitată se determină pe întreaga unitate administrativ – teritorială de bază. Pentru toate terenurile unităţii teritoriale va fi stabilită destinaţia lor. care are un caracter complex din punct de vedere funcţional. Zona centrală. Totalul suprafeţei justificate pentru includerea în intravilanul propus implică. b) Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei până la 100 ha. Noua limită a intravilanului cuprinde toate suprafeţele de teren ocupate de construcţii şi amenajări precum şi suprafeţele necesare dezvoltării pe o perioada determinată. Intravilanul propus şi zonele funcţionale existente pot fi diferite faţă de situaţia existentă. Putem avea astfel “trupul principal” (localitatea propriu zisă) şi “trupuri secundare” (alte zone ocupate de construcţii şi amenajări în cadrul teritoriului administrativ). c) Guvernul – peste 100 ha În toate cazurile. în baza actelor normative în vigoare. 103 Neprod Păşuni fâneţe Păduri Livezi Ape Vii . după aprobarea PUG. a următoarelor competenţe: a) Oficiul Judeţean pentru Cadastru Agricol şi Organizarea Teritoriului Agricol până la 1. TOTAL Drumuri EXTRAVILAN* X INTRAVILAN Y TOTAL 100.0 % din total *sunt cuprinse trupurile din afara intravilanului localităţii de bază sau ale localităţilor componente sau aparţinătoare Teritoriul cuprins în limitele administrative ale localităţii = X + Y Intravilanul reprezintă limita legală în care sunt cuprinse toate suprafeţele ocupate de construcţii şi amenajări. va fi tratată ca atare. ZONELE FUNCŢIONALE se determină în funcţie de activităţile dominante aferente suprafeţelor respective de teren.

incompatibilităţi – condiţionări impuse de asigurarea siguranţei în exploatare. disponibilităţile de teren.SUPRAFAŢA (HA) ZONA FUNCŢIONALĂ Institutii si servicii Locuinte de toate tipurile Unitati industriale si depozite Unitati agro-zootehnice Căi de comunicatie si transport. ansamblurilor urbane etc. • aeriene.). densităţi de locuire şi construire. subzonelor. • feroviare. Fiecare zonă are o funcţiune predominantă care se determină pe baza următoarelor aspecte: a) concluziile studiilor de diagnosticare a disfuncţionalităţilor (factori de agresivitate. aspecte critice. protecţie Constructii tehnico – edilitare Gospodarie comunală. condiţionări impuse de asigurarea protecţiei împotriva zgomotului. lipsa amenajărilor specifice. cimitire Terenuri cu destinatie speciala Terenuri libere Terenuri agricole Ape Păduri Terenuri neproductive Total intravilan existent Localitate principală Localităţi componente/ aparţinătoare Trupuri izolate TOTAL Procent % din total intravilan 100. c) mărimea zonei. agrement. Spaţii verzi amenajate/ neamenajate. asupra conceperii şi conformării zonelor. sport. 104 . inadecvate din punct de vedere estetic. d) categorii de intervenţii propuse (în spiritul valorificării potenţialului existent şi înlăturării disfuncţionalităţilor. b) modificarea limitei şi justificarea acesteia.0 Suprafeţele şi procentele evidenţiază proporţiile între zonele funcţionale. gradul de confort. din care: • rutiere. • navale.

Prevederi la nivelul zonelor funcţionale din intravilan Se vor specifica prescripţiile pentru zonele funcţionale, codificate astfel, după caz: - L – zona pentru locuinţe - IS – zona pentru instituţii şi servicii - ID – zona pentru unităţi industriale şi depozitare - A – zona pentru unităţi agricole - C – zona pentru căi de comunicaţie - SP – zona pentru spaţii verzi amenajate, perdele de protecţie, sport şi agrement - DS – zona cu destinaţie specială - GC – zona pentru gopodărie comunală - TE – zona pentru echipare edilitară Prevederi privind modul de ocupare a terenurilor din extravilan Codificarea acestora se va pune de acord cu Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general, aprobate prin OMAP nr.534/2001: - TDA – terenuri destinaţie agricolă - TDF – terenuri destinaţie forestieră - TDH – terenuri aflate permanant sub ape - TDS – terenuri cu destinaţie specială etc. - N – terenuri neproductive - DR – drumuri rutiere, etc Bilanţul teritorial al zonelor cuprinse în intravilanul propus are la bază bilanţul teritorial al intravilanului existent, corelat cu mutaţiile de suprafeţe între zonele funcţionale sau majorat cu suprafeţele justificate pentru introducerea in intravilan. Pentru simplificare, situaţia existentă se poate reflecte prin menţinerea coloanei 4 (suprafeţe şi total) la care se adaugă suprafeţele propuse pentru zonele funcţionale şi procentele rezultate (prin corelare cu tabelul de la bilanţul teritorial al suprafeţelor cuprinse în intravilanul existent al memoriului general. Bilanţul teritorial al zonelor cuprinse în intravilanul existent şi propus se inserează atât în memoriul general (tabel + comentarii), cât şi în planşa de reglementări urbanistice
ZONA FUNCŢIONALĂ institutii si servicii locuinte de toate tipurile unitati industriale si depozite unitati agro-zootehnice cai de comunicatie si transport, din care: • rutiere; • feroviare; • aeriene; • navale. Suprafaţa (ha) EXISTENT PROPUS Procent %din total intravilan

105

spatii verzi amenajate / neamenajate, sport, agrement, protectie constructii tehnico – edilitare gospodarire comunala, cimitire destinatie speciala terenuri libere terenuri agricole ape paduri terenuri neproductive Teren intravilan total

106

Anexa 2

GLOSAR (Legea 350/2001)

• • •

• •

Aprobare = operaţiunea forului deliberativ al autorităţilor competente de încuviinţare a propunerilor cuprinse în documentaţiile prezentate şi susţinute de avizele tehnice favorabile, emise în prealabil. Prin actul de aprobare, documentaţiile au putere juridică. Avizare = procedură de analiză şi exprimare a punctului de vedere al unei comisii tehnice din structura ministerelor, administraţiei publice locale, ori a altor organisme centrale sau teritoriale interesate, având ca obiect analiza soluţiilor funcţionale, a indicatorilor tehnico – economici şi sociali, sau a altor elemente prezentate prin documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanism. Avizarea se concretizează printr–un act, numit aviz (favorabil sau nu), cu caracter tehnic şi obligatoriu. Caracter director = însuşire a unei documentaţii aprobate de a stabili cadrul general de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare urbanistică a localităţilor. Caracter de reglementare = însuşire a unei documentaţii aprobate de a impune anumiţi parametri soluţiilor promovate. Este specific documentaţiilor de urbanism. Circulaţia terenurilor =schimbarea titularilor dreptului de proprietate sau de exploatare asupra terenurilor, prin acte de vânzare-cumpărare donaţie, concesiune, arendare etc. Dezvoltare durabilă = satisfacerea necesităţilor prezentului fără a compromite dreptul generaţiilor viitoare la existenţă şi dezvoltare. Dezvoltare regională = ansamblul politicilor autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, elaborate în scopul armonizării strategiilor, politicilor şi programelor de dezvoltare sectorială pe arii geografice, constituite în „regiuni de dezvoltare”, şi car beneficiază de sprijinul Guvernului, al Uniunii Europene şi al altor instituţii şi autorităţi naţionale şi internaţionale interesate. Documentaţii de amenajare a teritoriului = ansamblu de piese scrise şi desenate, referitoare la un teritoriu determinat, cuprinzând analiza situaţiei existente şi propuneri de dezvoltare. Au caracter director. Documentaţii de urbanism = ansamblu de piese scrise şi desenate referitoare la o unitate administrativă de bază sau o zonă a ei, cuprinzând analiza situaţiei existente şi propuneri de dezvoltare. Cu excepţia PUG, care are în plus caracter director, au caracter de reglementare. Parcelare = acţiune urbană prin care o suprafaţă de teren este divizată în loturi mai mici , destinate construirii sau altor tipuri de utilizare. De regulă, este legată de realizarea de locuinţe individuale, de mică înălţime. Periurban = teritoriu cuprinzând suprafaţa din jurul municipiilor şi oraşelor, delimitată prin studii de specialitate, în cadrul căreia se crează relaţii de interdependenţă în diferite domenii (economic, infrastructură, deplasări pentru muncă, etc.) Politici de dezvoltare = mijloace politico – administrative, organizatorice şi financiare, utilizate în scopul realizării unei strategii

107

108 . pe trepte de organizare administrativă a teritoriului: naţional. pe baza cărora se constituie organizarea unei localităţi Servitute (de utilitate publică) = sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilizarea unui alt imobil având un alt proprietar. oraş. a acţiunilor menite să determine dezvoltarea urbană Structură urbană = modul de alcătuire. comună) Teritoriu extravilan = teritoriu având suprafaţa cuprinsă între limita administrativ – teritorială a unităţii de bază şi limita intravilanului. şi în cadrul cărora se pot autoriza construcţii şi amenajări. Teritoriu intravilan = totalitatea suprafeţelor construite şi amenajate ale localităţilor ce compun unitatea administrativ – teritorială de bază delimitate prin PUG aprobat. mediu sau lung. în jurul sau în lungul unor oglinzi de apă etc. pe termen scurt. a unor resurse ale subsolului. volumetrie. înălţime.• • • • • • • • • • • • • Programe de dezvoltare = ansamblu de obiective concrete propuse pentru realizarea politicilor de dezvoltare. judeţean şi al unităţilor administrativ – teritoriale (municipiu. Zonificare funcţională = acţiunea de împărţire a teritoriului în zone funcţionale Zonă protejată = suprafaţa delimitată în jurul unor bunuri de patrimoniu. constituită istoric. Protecţia mediului = ansamblu de acţiuni şi măsuri privind protejarea fondului natural şi construit în localităţi şi în mediul înconjurător Regim juridic al terenului = prevederile legale prin care se definesc drepturile şi obligaţiile legate de deţinerea şi exploatarea terenurilor Structură urbană = totalitatea relaţiilor în plan funcţional şi fizic. Zonă funcţională = parte din teritoriul unei localităţi în care (prin documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanism) se determină funcţiunea dominantă existentă şi viitoare. funcţionalitate. şi în care se impun măsuri de protecţie (cu ajutorul documentaţiilor de urbanism) prin distanţă. funcţional sau fizic. Strategie de dezvoltare = direcţionare globală sau pe domenii de activitate. Teritoriu administrativ = suprafaţă delimitată prin lege. de grupare sau de organizare a unei localităţi ori a unei zone din aceasta. Măsura de protecţie a bunurilor imobile publice nu poate fi opusă cererilor de autorizare decât dacă este conţinută în documentaţiile de urbanism aprobate (având drept consecinţă o limitare administrativă a dreptului de proprietate).

Anexa 3 EXEMPLE DE DOCUMENTAŢII DE URBANISM Plan Urbanistic General 109 .

Plan Urbanistic Zonal 110 .

percepţie. axonometrie ƒ Imaginea urbană . In aprecierea calităţii lui trebuie să avem în vedere : • scopul si mijloacele de realizare • adaptarea la un existent • timpul ca înfăşurător In analiza critică a unui spatiu urban deja constituit în care se propun interventii vot fi avute în vedere elemente de compoziţie urbană. Atât în conceperea unui spaţiu urban. Starea de contrast poate fi unul din mijloacele cele mai importante pentru realizarea unităţii de convenienţă. 2. Acestea se vor referi la principiile care determină alcătuirea spaţială. 1. Astfel: • elemente determinante functional • elemente determinante functional-compozitional • elemente determinante compozitional-formal. lizibilitate.imagine dinamica survenita urmare a percepţiei directe ƒ Unitate de convenienţă . 111 .percepţia unitară a unui ansamblu cu repere de dominantă sau repere de valoare. Elementele de analiză în analiza unei compoziţii urbane a.desfăşurare. Imaginea urbană alcătuită din imaginea reală şi imaginea mentală.Anexa 4 ELEMENTE DE CARACTERIZARE ŞI ANALIZĂ A SPAŢIULUI URBAN Câteva principii de bază pentru analizele de sit Valoarea particulară a unui spaţiu urban se defineşte ca trăsătura sau un grup de trăsături care-l deosebesc în cadrul formei urbane. Instrumente de analiz㠃 Estetica urbană . masa sau unitate de stil. Dominanta poate fi obţinută prin demersuri. capacitate de identificare.imagine statică . cât şi în analiza critică a unui spaţiu urban constituit este indispensabila operarea cu o serie de instrumente de analiza (1) cu ajutorul cărora vor putea fi urmărite elementele de analiză ale unei compoziţii urbane (2). care depind de vizibilitate. perspectivă.

care ţin de comportamentul utilizatorului lui (calm. culori. suprafeţe. cota de teren a punctului faţă de obiectiv) • calitatea observatorului • capacitatea de observare b. liniaritate. stresat) • constitutive care ţin de : • dimensiunea spaţiului • proporţia spaţiului • deschiderea spatiului • modul de umplere a spaţiului • orientarea spaţiului • forma spaţiului • culoarea spaţiului • componentele spaţiului (linii. Elementul central este prestanta (raportul între elementul de prestanţă şi sit). Câmpul structural configurativ .acea parte a teritoriului subordonată regulilor sistemului. planuri. Definirea spaţiului Percepţia spaţiului de către individ este un proces de selecţie şi ierarhizare.Determinarea imaginii urbane este funcţie de : • mediu (dimensiune. reperele urbane. Pot exista : • un singur element de prestanţă • doua elemente de prestanţă care colaborează şi care formează un grup dominant 112 . tensionat. Spaţiul urban are două tipuri de calităţi : • abstracte . mirosuri) Din însumarea momentelor ce dau valoarea particulară a unui spaţiu urban se pot genera patru ipostaze de evoluţie a valorii acestuia : • particularitatea • concretul • identitatea • specificitatea e. Valoarea spaţiului este dată de raportul individ-spaţiu în trei stadii : • lectura spaţiului • uzul de spaţiu • consumul de spaţiu d. textură) • punctul de observaţie (distanţa faţă de obiectiv. Ea poate fi : • percepţie statică • percepţie dinamică direcţională • percepţie dinamică panoramică c. sunete. volume. Perceptia în spaţiu bazată pe textura urbană. nodurile urbane. întindere.

Ritmul . lent. Configurţtia spaţială • sit nivelat • sit modelat • sit reprofilat h. Ritmul poate fi alert. f. Perspectiva • directă • indirectă • frontală • laterală • orizontală • ascendentă • descendentă         113 .o succesiune de câmpuri structurale şi care constituie un principiu de compoziţie şi element de plastică urbană. o multitudine de elemente de prestanţă într-un sit foarte mare. Ritmul poate crea : • unitate • dinamizare a spaţiului • tensionare si direcţionare • desfăşurare • semnalizare g.• • două elemente de prestanţă contradictorii şi care au ca urmare scăderea efectului.

Anexa 5      CONDIŢII DE AMPLASARE ŞI CONFORMARE A CONSTRUCŢIILOR 1. Amplasarea clădirilor pe parcele Poziţia reciprocă a construcţiilor (dispunerea pe teren) Clădiri înşiruite (lipite la ambele calcane laterale) Clădiri cuplate Clădiri izolate 114 .

(i) Durata minimă de însorire în cadrul orientării nord-sud este de 1½ h. construcţii pentru învăţământ şi sănătate. la solstiţiul de iarnă pentru clădirile de locuit şi 1h. Asigurarea unor cerinţe specifice legate de funcţiunea clădirii (lăcaşuri de cult . 115 . Lumina solară primită de o construcţie poate fi: • directă • difuză • reflectată (neglijabilă în calculul însoririi) Lumina directă şi difuză asigură iluminatul natural. Asigurarea duratei de însorire se face prin (i) orientarea. vine din toate direcţiile şi este în funcţie de suprafaţa vizibilă a bolţii cereşti. iluminatul natural. Analizarea însoririi se face pe baza unui studiu specific a părţilor umbrite şi însorite ale construcţiei. se stabileşte o distanţă minimă „D” între aceasta şi primul obstacol ce ar putea opri razele soarelui să o lumineze. Lumina difuză este constantă. perioada de însorire precum şi umbra purtată a construcţiei faţă de clădirile învecinate. (ii) Distanţa minimă necesară pentru ca o construcţie să primească lumină directă: Pentru ca o clădire să primească lumină directă suficientă. precum şi orientarea corectă a construcţiilor conform cerinţelor funcţionale. Pentru aceasta este necesară respectarea unor norme de însorire. ventilaţia sunt condiţii obligatorii de igienă. dar şi de confort urban. vizibilitatea. (ii) distanţarea şi (iii) dimensionarea corectă a construcţiei Acţiunea bactericidă şi antirahitică a razelor soarelui este eficientă când faţadele construcţiei sunt expuse radiaţiilor solare timp de 23h /zi la solstiţiul de iarnă. amplasarea corectă a construcţiilor unele în raport cu altele pentru a nu se umbri. locuinţe ) Normele de însorire. terenuri de sport.2. Orientarea faţă de punctele cardinale Se face în conformitate cu normele sanitare si tehnice în vederea îndeplinirii următoarelor cerinţe: • • • Asigurarea însoririi şi iluminatul natural în clădiri. Asigurarea perceperii vizuale a mediului ambiant din spaţiile închise. pentru celelalte clădiri.

distanţa „D” dintre clădiri se micşorează. D creşte în cazul terenurilor aproape orizontale şi cu panta îndreptată spre Sud .   S D se micşorează    116 .                  N În cazul clădirilor orientate cu latura lungă pe direcţia Nord – Sud sau dacă obstacolul este lateral şi acoperă parţial faţada clădirii considerate.D se micşorează apropiindu-se de H .              Relaţia între D şi H depinde de : (a) orientarea clădirilor (b) poziţia reciprocă a construcţiilor (c) înălţimea şi lungimea lor (d) direcţia străzilor Distanţa D variază în funcţie de : ƒ Caracteristicile reliefului în cazul terenurilor cu relief frământat sau cu pantă orientată spre Nord D > H .

       E               W           În cazul construcţiilor orientate D se măreşte cu latura lungă pe direcţia E – întregime faţada clădirii  V. sau dacă obstacolul acoperă  în În cazul clădirilor orientate cu latura lungă pe direcţia Nord – Sud sau dacă obstacolul este lateral şi acoperă parţial faţada clădirii considerate. distanţa „D” dintre clădiri se micşorează. În cazul construcţiilor orientate cu latura lungă pe direcţia E – V. Regimul grupat sau izolat favorizează îmbunătăţirea condiţiilor de însorire. sau dacă obstacolul acoperă în întregime faţada clădirii considerate distanţa „D” dintre clădiri se micşorează Orientarea clădirilor este determinată şi de distribuţia interioară a încăperilor. Regimul închis ( curţi închise ) formează un paravan care împiedică însorirea normală a terenului la anumite ore.         Cădiri izolate Clădiri grupate       Grupări alveolare Clădiri înşiruite           117 .

In cazul construcţiilor de locuinţe trebuie avută în vedere amplasarea încăperilor astfel ca pentru toate încăperile de locuit situată pe faţada cea mai favorabilă ( Sud ) să se asigure durata minimă de însorire de 1 ½ h la solstiţiul de iarnă. în funcţie de caracteristicile distribuţiei interioare a încăperilor.Clădirile izolate sau grupate por fi orientate cu latura lungă către orice direcţie din emisfera sudică (E-S-V).   118 . iar când aceasta nu este posibilă apartamentele vor avea dublă orientare. 3. pentru a avea o însorire mai bună. Clădirile înşiruite cu regim închis. poziţia lor şi a ferestrelor H = înălţimea construcţiei celei mai înalte       Pentru a asigura o bună luminoziatte a unei încăperi se recomandă ca suprafaţa unei ferestre să fie1/5 sau 1/6 din suprafaţa pardoselii încăperii. În cazul clădirilor de locuit colective organizate în ansambluri se va evita orientarea pe direcţia E – V. Pentru ca o clădire să primească o cantitate suficientă de căldură trebuie să fie orientată după aceleaşi reguli necesare pentru a obţine o bună luminozitate. se orientează cu precădere cu latura lungă pe direcţia N – S cu deviere spre est de 18-20 grade In cazul unor grupări alveolare se urmăreşte orientarea laturii deschise spre sud pentru a se obţine o însorire a terenului. Perceperea vizuală a mediului ambiant din spaţiile închise Distanţa minimă între clădiri în funcţie de înălţime.

alinierea faţadelor existente. Retragerile pot avea aceeaşi lăţime pe toată lungimea străzii sau pot fi diferite (permiţând o eventuală lărgire a străzii). limita trotuarului.).                            5. 119 . a unor nocivităţi etc. Aliniamentul Aliniamentul reprezintă limita care desparte domeniul public de domeniul privat. axul străzii. Retragerile faţă de aliniament se fac din raţiuni funcţionale. estetice sau ecologice (protecţia împotriva zgomotelor. împrejmuirile etc. construcţiile noi vor fi obligatoriu amplasate la alinierea construcţiilor existente.).4. In cazul zonelor compact construite. Regimul de aliniere Regimul de aliniere este limita convenţională stabilită prin regulamentele locale de urbanism care reglementează modul de amplasare a construcţiilor prin fixarea unei distanţe între fronturile construite şi un reper existent (aliniamentul stradal.

Construcţii pe aliniament   ƒ                   Construcţii retrase de la aliniament                         120 .

Distanţa minimă între construcţiile de pe aceeaşi parcelă                                   121 . Conservarea specificului ţesutului urban. Respectarea condiţiilor de vizibilitate (perceperea unei porţiuni din bolta cerească din interiorul încăperii de locuit) în acord cu respectarea intimităţii locuirii pentru construcţiile învecinate. 6.Retragerile impuse prin reglementări au un caracter minimal şi au în vedere realizarea confortului urban prin: ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ   Asigurarea normelor de însorire şi iluminat natural. Obţinerea unor anumite configuraţii de clădiri în cazul ansamblurilor noi. Protecţia contra zgomotelor şi nocivităţilor. Respectarea condiţiilor generale de protecţie contra incendiilor prin asigurarea accesului pompierilor.

cât şi pe cele aparţinând unor proprietăţi private. acostamente.piste pentru biciclişti. fiind necesare pentru protecţia şi dezvoltarea viitoare a drumului. drumuri expres.       Ampriza drumului este suprafaţa de teren ocupată de elementele constructive ale drumului: .7. Servitutea de trecere reprezintă o dispoziţie juridică reglementată de Codul Civil. şanţuri. Servitutea de trecere poate fi constuituită atât pe terenurile aparţinând domeniului public. pentru plantaţii rutiere sau alte scopuri legate de întreţinerea drumului sau a proprietăţilor situate în vecinătatea drumului. Zonele de siguranţă sunt suprafeţe de teren situate de o parte şi de alta a amprizei drumului destinate semnalizării rutiere. taluzuri etc. Zonele drumului public cuprind: ampriza. 122 .trotuarele . zonele de siguranţă şi zonele de protecţie. judeţene în extravilan şi străzi în intravilan. rigole. conform căreia proprietarul unui teren care nu are ieşire la drumul public poate cere să i se permită trecerea pe proprietatea vecină. Poziţia construcţiei faţă de drumurile publice Drumurile publice sunt destinate transportului rutier public de toate categoriile şi clasificate în autostrăzi. cu obligaţia ca acesta din urmă să fie despăgubit proporţional cu paguba suferită. drumuri naţionale.partea carosabilă . Zonele de protecţie sunt suprafeţe de teren situate de o parte şi de alta a zonelor de siguranţă până la marginea drumului.

servicii şi intervenţii pentru parcelele din zonă Aleile pietonale sunt accese pentru pietoni cu trasee independente de circulaţia carosabilă. dar cel puţin 1.75 m Maxim 60 m până la intrarea cea mai îndepărtată a construcţiei noi ƒ Faţă de traseele de circulaţie construcţiile pot fi dispuse: • • • • după un front liniar desfăşurat paralel cu axul longitudinal al drumului perpendicular sau oblic faţă de axul drumului pot forma incinte închise sau deschise faţă de stradă aşezate în jurul unei fundături. va fi multiplu de 0. ( un flux ). 123 . ( două fluxuri ). Accesele pietonale • • • Străzile pietonale sunt rezervate exclusiv circulaţiei pietonilor şi ocazional vehiculelor cu scop utilitar.75m.                Străzile sunt drumuri publice în interiorul localităţilor. Lăţimea l a unei alei. Curţile interioare neacoperite cu arii mai mari de 600mp şi închise pe toate laturile.50m. se prevăd obligatoriu cu acces carosabil pentru autospeciale de intervenţie în caz de incendii Distanţele construcţiilor faţă de aleile carosabile : ƒ   Minim 3. Flux de pietoni – numărul pietonilor care se deplasează pe un traseu dat într-o perioadă de timp într-un sens sau în ambele sensuri. Categoria străzii se stabileşte pe baza studiilor de circulaţie în funcţie de rolul şi caracteristicile funcţionale sau tehnice.

Amplasate pe aliniament Construcţii înşiruite în regim de curţi închise sau deschise. cuplate pe ambele laturi la calcan                  Retrase faţă de aliniament cuplate pe ambele laturi cu construcţiile vecine                                   Pe aliniament alipite la calcan pe una din limitele laterale ale parcelei Retrase faţă de aliniament alipite la calcan pe una din limitele laterale ale parcelei 124 . poduri ). pasarele.• Accesele pietonale sunt cele amenajate la niveluri diferite ( tuneluri.

  Construcţii izolate La aliniament           Retrase faţă de aliniament              8. Distanțele minime între construcțiile de pe aceeaşi parcelă                                              D≥3m D=H1/2     125 .

90m.90 m     126 .             D ≥ 1. între faţadele cu ferestre sau balcon ale clădirii şi limitele proprietăţii vecine (Codul Civil).  Servitutea de vedere este obligativitatea de a păstra distanţa de minim de 1.

Birkhauser. R. Mangin. Alinea. 8-a) 18. C.P. Urban patterns and meanings through history. PUF. PUF. 2006 6.: Peut-on parler de secession a propos des villes europeennes?. Brown and Company. Buerklin. Paranthese. D. : Archittetura di base. Descartes &Cie. Ministere de l’environnement: Guide techniques des lotissements – l’espace collectif. G. Basel.: Le projet urbain. Ingallina. Jaillet. 1992 13. Peterek. Bailly.Cr. 2008 8. 4-a) 14.: Les methodes de l’urbanisme.: L’urbanisme. ed. Spiro: The city shaped.: Les regles du jeu urbain. 2002 7. A. 2005 2. M. Mangin.: L’organisation urbaine – theories et modeles.: Panerai. Berlin. 2007 4. Urbanproiect. Boston.Allain. Armand Colin. 2008 9. D. Aymerich. Service technique de l’urbanisme. 2008(ed. 2007 (ed.: Morphologie urbaine. H.S. Bulfinch. Armand Colin. M. 1978. P. Vouuillot.. R. Kostof. D. T. Merlin.: Morphologie urbaine. et al. In La nouvelle question urbaine 1999/2000 11.: Morphologie urbaine. 1978 127 . Centre de recherche d’urbanisme. Ph. 2009 (ed. 3-a 5. Lacaze. Lukovics. A.. Press Book. Clerc.: A posztmodern kor varosepiteszetenek kihivasai. J.: Pour un nouvel urbanisme. Little. Bourdain. PUF. P.. Bubulete.BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ 1. Coord. (sef de proiect): Ghid privind aplicarea reglementarilor de ocuoare si utilizare a terenului intravilan prin relationarea instrumentelor urbanistice – reglementare tehnica. Urbanisztika. 1997 15.: Projet urbain. Allain. 2004 17. Adels. Th. 2005 3. 3-a) 10.

An introduction to cities. une lecture de la Zwischenstadt. 2005 21.Ch.: The urban order. J. Seria urbanism si amenajarea teritoriului. Ph. 2000 23. Secchi. Blackwell. Panerai.1998 27. MLPAT: Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului Urbanistic general. culture and power. Solomon. Short.: Analyse urbaine. Paranthese. M. Urbanproiect pr. Urbanproiect: Parcelari-reparcelari.: Premiere lecon d’urbanisme.19.1998 128 . faza 2 26.: Entre-ville.. M. (sef de proiect): Rolul cartierului ca unitate constitutiva a structurii urbane. J. 1996 22.: Lectures des villes. 2006 24. 2004 25.. M. Depaule. Urbanproiect: Densitatea constructiilor in cadrul zonelor de locuit. Seria urbanism si amenajarea teritoriului. Roncayolo. GPO 38/99 si editiile ulterioare 20. 42/1996. Demorgon. Paranthese. Paranthese. reglementare tehnica. Th. Paranthese.R. Sieverts. Nr. B.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful