STUDI KELAYAKAN

Analisis Aspek Finansial dan Aspek Ekonomi

Pada Proyek Pembangunan Perumahan sebanyak 300 unit di Kota
Medan

Oleh PT. Papan Sejahtera Housing

O
L
E
H

RANDI SAPUTRA
[ 100501002 ]
HUSNUL FIKRI LUBIS
[ 100501031 ]
SUTA PRATAMA S
[ 100501045 ]
MUHAMMAD ALHASYMI
[ 100501049 ]

PROGRAM STUDI EKONOMI PEMBANGUNAN

FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SUMATERA
UTARA

PERKIRAAN RUGI LABA

TAHUN 1980-2015
ASPEKFINANSIAL
KETERANGAN

1980

1981

pendapatan:
menerima cicilan penjualan
cicilan penjualan rumah 40 unit
cicilan dan pelunasan
Beban:
beban lain-lain
beban bahan bangunan
beban gaji mandor
beban gaji buruh kasar
beban sewa alat berat
beban bahan pengecatan
beban pajak penjualan
beban bunga
beban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

10400

20000

36000

50000

50000

50000

50000

50000

50000

-560

-585

-600

-615

-630

-645

-660

-675

1600

-500
-1000
-720
-2304

-515

-530

-545

-720
-2304
-500
-200

-720
-2304
-500
-250
-240
-3500

-720
-2304

-720
-828
-828
-828
-828
-828 -952,2 -952,2
-2304 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -3317,76 -3317,76

-375
-300
-3500

-350
-400
-3500

-6444

2656

-3500
-2000

-4524

-9739

-200
-600
-3500

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450

12166 27522,2 41927,2 41912,2 41897,2 41882,2 41190,04 44430,04

PERKIRAAN RUGI LABA

TAHUN 1980-2015
ASPEKFINANSIAL
KETERANGAN

pendapatan:
menerima cicilan penjualan
cicilan penjualan rumah 40 unit
cicilan dan pelunasan
Beban:
beban lain-lain
beban bahan bangunan
beban gaji mandor
beban gaji buruh kasar
beban sewa alat berat
beban bahan pengecatan
beban pajak penjualan
beban bunga
beban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

20000

20000

-690

-705

-720

-735

-750

-765

-780

-795

-810

-825

-840

-855

-952,2 -952,2 -952,2 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1259,28 -1259,28 -1259,28 -1259,28
-3317,76 -3317,76 -3317,76 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -4777,57 -4777,57 -4777,57 -4777,57
-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-150
-700

-150
-700

54350,04 54335,04 54320,04 53498,66 53483,66 53468,66 53453,66 53438,66 52463,14 52448,14 12273,14 12258,14

PERKIRAAN RUGI LABA

TAHUN 1980-2015
ASPEKFINANSIAL
KETERANGAN

pendapatan:
menerima cicilan penjualan
cicilan penjualan rumah 40 unit
cicilan dan pelunasan
Beban:
beban lain-lain
beban bahan bangunan
beban gaji mandor
beban gaji buruh kasar
beban sewa alat berat
beban bahan pengecatan
beban pajak penjualan
beban bunga
beban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

20000

20000

20000

5000

5000

5000

5000

5000

5000

2000

2000

2000

-870

-885

-900

-915

-930

-945

-960

-975

-990

-1005

-1020

-1035

-1259,28 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1915,21
-4777,57 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -8255,65
-150
-700

-150
-700

-150
-700

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-20
-200

-20
-200

-20
-200

12243,14 11083,73 11068,73 -3496,27 -3511,27 -3526,27 -4905,11 -4920,11 -4935,11 -7770,11 -7785,11 -9425,86

NERACA
TAHUN1980-2015
ASPEKFINANSIAL
(DalamJutaanRupiah)
KETERANGAN
AKTIVA
Aktiva Lancar
Kas
Perlengkapan
Aktiva Tetap
Tanah
Peralatan
Total Aktiva
PASIVA
Kewajiban
Kredit bank
Ekuitas Pemilik
Modal
Total Pasiva

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986-1991

1992-2001

2002-2006

2007-2012

2013-2015

99000
1000

96300
3200

97150
3450

107175
3825

126825
4175

162625
4375

462450
4550

1062240
4760

1162090
4910

1191990
5010

1197970
5030

50000
150000

50000
500
150000

50000
1000
151600

50000
1000
162000

50000
1000
182000

50000
1000
218000

50000
1000
518000

50000
1000
1118000

50000
1000
1218000

50000
1000
1248000

50000
1000
1254000

50000

45000

40000

35000

30000

25000

20000

100000
150000

105000
150000

111600
151600

127000
162000

152000
182000

193000
218000

498000
518000

1118000
1118000

1218000
1218000

1248000
1248000

1254000
1254000

ARUS DANA (ASPEK FINANSIAL)

(Dalam Jutaan Rupiah)
PT. Papan Sejahtera mulai mendirikan perumahan tahun 1980. diperkirakan umur proyek
selama 35 tahun
atau berakhir pada tahun 2015
TAHUN
1980

DANA MASUK
KETERANGAN
100.000 Modal Awal
50.000 Kredit Bank dengan tingkat bunga 7%
selama 10 tahun, cicilan dan bunga
mulai dibayar mulai tahun 1981

1981
1982

1.600 Pendapatan

1983

10.400 Pendapatan

1984

20.000 Pendapatan

1985

36.000 Pendapatan

1986-1991

300.000 Pendapatan

1992-2001
2002-2006
2007-2012
2013-2015

600.000
100.000
30.000
6.000

Pendapatan
Pendapatan
Pendapatan
Pendapatan

DANA KELUAR
KETERANGAN
50.000 Membeli tanah
4.524 Biaya Operasional

6.239
3.500
4.544
3.500
4.244
3.500
4.334
3.500
4.977,8
3.500
30.486,1
16.275
64.740,3
41.073,1
55.294,1
30.981,1

Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Biaya Operasional
Biaya Operasional
Biaya Operasional

Tabel. PERHITUNGAN NVP DAN IRR ASPEK FINANSIAL

Tahun
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986-1991
1992-2001
2002-2006
2007-2012
2013-2015

Cost
-4524
-9739
-8044
-7744
-7834
-8477,8
-46761,12
-55294,13203
-30981,08465
-64740,3078
-41073,10961

Benefit

Net Benefit

dF =
7%

0
0
1600
10400
20000
36000
300000
600000
100000
30000
6000

-4524
-9739
-6444
2656
12166
27522
253239
544706
69019
-34740
-35073

1
0,934
0,873
0,816
0,762
0,712
2,922
3,307
0,934
0,713
0,422

NVP =

NVP
-4524
-9096,226
-5625,612
2167,296
9270,492
19595,8064
739964,0074
1801342,305
64463,66694
-24769,83946
-14800,85226
2636803,574
-83586,36918
2553217,205

dF =
10%
1
0,909
0,826
0,751
0,683
0,62
2,702
2,148
0,609
0,364
0,117

NVP =

NVP
-4524
-8852,751
-5322,744
1994,656
8309,378
17063,764
684251,4538
1170028,204
42032,51945
-12645,47204
-4103,553824
1923679,976
-35448,52086
1888231,455

ASPEK FINANSIAL
Dalam analisa finansial, proyek pembangunan perumahan sebanyak 300 unit
oleh PT. Papan Sejahtera Housing ini dapat dilihat beberapa perhitungan yang
nantinya

dapat menjelaskan

seberapa

besar kelayakan proyek ini dalam

memberikan keuntungan.
Pada proyek pembangunan perumahan ini, yang merupakan proyek milik
swasta tentunya mementingkan perolehan keuntungan nantinya bagi pemiliknya.
Sehingga dibutuhkan suatu perhitungan yang memuat seluruh penerimaan dan
pengeluaran perusahaan selama jangka waktu tertentu yaitu yang dimuat pada
laporan laba-rugi.
Selain itu, setelah laporan laba-rugi tersebut dimuat maka selanjutnya
diperlukan pula perhitungan nilai aktiva dan nilai pasiva pada tahun tersebut yaitu
pada neraca.
Adapun perhitungan yang dijelaskan di atas dan juga perhitungan nilai Net
Present Value (NVP) dan perhitungan Internal Rate of Return (IRR) analisa finansial
ini dapat dilihat apakah proyek ini layak atau tidak layak untuk dilaksanakan.
IRR FINANSIAL

IRR

= i1 + ( i2 i1 ) . (

NVP
)
NVP NVP

= 7 + ( 10 7 ) .

( 2553217,205 )

2553217,205 1888231,455
= 7 + ( 3 ) . 3,839
= 18,517 %

PERKIRAAN RUGI LABA

TAHUN 1980-2015
ASPEKEKONOMI
KETERANGAN

1980

1981

pendapatan:
menerima cicilan penjualan
cicilan penjualan rumah 40 unit
cicilan dan pelunasan
Beban:
beban lain-lain
beban bahan bangunan
beban gaji mandor
beban gaji buruh kasar
beban sewa alat berat
beban bahan pengecatan
beban pajak penjualan
beban bunga
beban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

10400

20000

36000

50000

50000

50000

50000

50000

50000

-560

-585

-600

-615

-630

-645

-660

-675

1600

-500
-1000
-720
-2304

-515

-530

-545

-720
-2304
-500
-200

-720
-2304
-500
-250
-240
-3500

-720
-2304

-720
-828
-828
-828
-828
-828 -952,2 -952,2
-2304 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -3317,76 -3317,76

-375
-300
-3500

-350
-400
-3500

-6444

2656

-3500
-2000

-4524

-9739

-200
-600
-3500

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450
-3255

-175
-450

12166 27522,2 41927,2 41912,2 41897,2 41882,2 41190,04 44430,04

PERKIRAAN RUGI LABA

TAHUN1980-2015
ASPEKEKONOMI

KETERANGAN

pendapatan:
menerima cicilan penjualan
cicilan penjualan rumah 40 unit
cicilan dan pelunasan
Beban:
beban lain-lain
beban bahan bangunan
beban gaji mandor
beban gaji buruh kasar
beban sewa alat berat
beban bahan pengecatan
beban pajak penjualan
beban bunga
beban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

60000

20000

20000

-690

-705

-720

-735

-750

-765

-780

-795

-810

-825

-840

-855

-952,2 -952,2 -952,2 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1259,28 -1259,28 -1259,28 -1259,28
-3317,76 -3317,76 -3317,76 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -4777,57 -4777,57 -4777,57 -4777,57
-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-210
-480

-150
-700

-150
-700

54350,04 54335,04 54320,04 53498,66 53483,66 53468,66 53453,66 53438,66 52463,14 52448,14 12273,14 12258,14

PERKIRAAN RUGI LABA

TAHUN 1980-2015
ASPEKEKONOMI
KETERANGAN

pendapatan:
menerima cicilan penjualan
cicilan penjualan rumah 40 unit
cicilan dan pelunasan
Beban:
beban lain-lain
beban bahan bangunan
beban gaji mandor
beban gaji buruh kasar
beban sewa alat berat
beban bahan pengecatan
beban pajak penjualan
beban bunga
beban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

20000

20000

20000

5000

5000

5000

5000

5000

5000

2000

2000

2000

-870

-885

-900

-915

-930

-945

-960

-975

-990

-1005

-1020

-1035

-1259,28 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1915,21
-4777,57 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -8255,65
-150
-700

-150
-700

-150
-700

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-100
-300

-20
-200

-20
-200

-20
-200

12243,14 11083,73 11068,73 -3496,27 -3511,27 -3526,27 -4905,11 -4920,11 -4935,11 -7770,11 -7785,11 -9425,86

NERACA
TAHUN1980-2015
ASPEKEKONOMI
(DalamJutaanRupiah)
KETERANGAN
AKTIVA
Aktiva Lancar
Kas
Perlengkapan
Aktiva Tetap
Tanah
Peralatan
Total Aktiva
PASIVA
Kewajiban
Kredit bank
Ekuitas Pemilik
Modal
Total Pasiva

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986-1991

1992-2001

2002-2006

2007-2012

2013-2015

99000
1000

96300
3200

97150
3450

107175
3825

126825
4175

162625
4375

461400
5425

1060140
7525

1161340
8275

1191490
8775

1197910
8835

50000
150000

50000
500
150000

50000
500
151100

50000
500
161500

50000
500
181500

50000
500
217500

50000
500
517325

50000
500
1118165

50000
500
1220115

50000
500
1250765

50000
500
1257245

50000

45000

40000

35000

30000

25000

20000

100000
150000

105000
150000

111100
151100

126500
161500

151500
181500

192500
217500

497325
517325

1118165
1118165

1220115
1220115

1250765
1250765

1257245
1257245

ARUS DANA (ASPEK EKONOMI)

(Dalam Jutaan Rupiah)
PT. Papan Sejahtera mulai mendirikan perumahan tahun 1980. diperkirakan umur proyek
selama 35 tahun
atau berakhir pada tahun 2015
TAHUN
1980

DANA MASUK
KETERANGAN
100.000 Modal Awal
50.000 Kredit Bank dengan tingkat bunga 7%
selama 10 tahun, cicilan dan bunga
mulai dibayar mulai tahun 1981

1981
1982

1.600 Pendapatan

1983

10.400 Pendapatan

1984

20.000 Pendapatan

1985

36.000 Pendapatan

1986-1991

300.000 Pendapatan

1992-2001
2002-2006
2007-2012
2013-2015

600.000
100.000
30.000
6.000

Pendapatan
Pendapatan
Pendapatan
Pendapatan

DANA KELUAR
KETERANGAN
50.000 Membeli tanah
4.524 Biaya Operasional

6.239
3.500
4.544
3.500
4.244
3.500
4.334
3.500
4.977,8
3.500
30.486,1
16.275
64.740,3
41.073,1
55.294,1
30.981,1

Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Cicilan dan bunga kredit
Biaya Operasional
Biaya Operasional
Biaya Operasional
Biaya Operasional

Tabel. PERHITUNGAN NVP DAN IRR ASPEK EKONOMI

Tahun
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986-1991
1992-2001
2002-2006
2007-2012
2013-2015

Cost
-4524
-9739
-8044
-7744
-7834
-8477,8
-46761,12
-55294,13203
-30981,08465
-64740,3078
-41073,10961

Benefit

Net Benefit

dF =
7%

0
0
1600
10400
20000
36000
300000
600000
100000
30000
6000

-4524
-9739
-6444
2656
12166
27522
253239
544706
69019
-34740
-35073

1
0,934
0,873
0,816
0,762
0,712
2,922
3,307
0,934
0,713
0,422

NVP =

NVP
-4524
-9096,226
-5625,612
2167,296
9270,492
19595,8064
739964,0074
1801342,305
64463,66694
-24769,83946
-14800,85226
2636803,574
-83586,36918
2553217,205

dF =
12%
1
0,892
0,797
0,711
0,635
0,567
2,33
1,62
0,33
0,213
0,062

NVP =

NVP
-4524
-8687,188
-5135,868
1888,416
7725,41
15605,0874
590046,5904
882423,5061
22776,24206
-7399,685561
-2174,532796
1520465,252
-27921,27436
1492543,978

ASPEK EKONOMI
Dalam proyek pembangunan perumahan ini analisa ekonomi merupakan
salah satu aspek yang perlu diketahui, karena proyek ini adalah proyek milik swasta
yang pastinya menginginkan keuntungan dan juga dapat memberikan kontribusi
kesehatan kepada masyarakat sekitar dan juga memberikan sumbangan terhadap
perekonomian.
Tujuan analisa ekonomi ini adalah untuk menilai berapa sumbangan proyek
perumahan ini bagi pendapatan nasional dan kepentingan masyarakat umum
(economics return).
Maka, disini disajikan perhitungan nilai Net Present Value (NVP) dan Internal
Rate of Return (IRR).

IRR EKONOMI

IRR

= i1 + ( i2 i1 ) . (
= 7 + ( 12 7 ) .

NVP
)
NVP NVP

( 2553217,205 )
2553217,205 1492543,978

= 7 + ( 5 ) . 2,407
= 19,035 %

Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

1. Gross B/C Ratio
Membandingkan discounted gross benefit (manfaat proyek sebelum dikurangi
biaya proyek) dengan discounted gross cost, yaitu :
Bt

138000

( 1 +i ) t
=

Ct

3,87

=
35651,57

( 1 +i ) t
2. Net B/C Ratio

Membandingkan discounted net benefit yang positif dengan discounted net

benefit yang negatif, yaitu :
Bt + C t
( 1 +i )

B t + Ct > 0

Bt + C t
( 1 +i )

111221,21

B t + Ct < 0

12,54

8872,78

Net B/C ratio adalah 12,54 lebih besar sama dengan 1 (12,54 > 1), maka
proyek pembangunan perumahan dianggap GO atau Layak untuk
dilaksanakan.

Profitability Ratio (P/R)

Bt + C t
( 1 +i ) t

P/R =

Kt
( 1 +i ) t

106570,31

P/R =

=
157155,63

0,68

C = operating cost
K = kapital

KESIMPULAN
Dilihat dari perhitungan IRR Finansial sebesar 18,52% dan untuk IRR Ekonomi
sebesar 19,03%, menunjukkan aspek finansial dan aspek ekonominya cukup baik.
Nilai P/R (profitability Ratio) yang diperoleh adalah 0,68 dan gross B/C Ratio sebesar
3,87. Proyek pembangunan perumahan ini dinyatakan GO atau Layak karena nilai
net B/C ratio > 1 (12,54 > 1).