You are on page 1of 6

RAPORT DE EVALUARE Stabilirea preturilor informative minime de vinzare-cumparare pentru locuintele din judetul Vrancea

1.Numele si adresa evaluatorului:Seciu Dumitru din Focsani,str.Prof.Caian nr.12,jud.Vrancea 2.Competente :Expert tehnic judiciar leg. nr. 1734-1564 :Evaluator generalist atestat de ANP cu adev. nr. 1530/24.05.1994 :Membru titular ANEVAR,leg.806 3.Beneficiar :CAMERA NOTARILOR PUBLICI VRANCEA Prezenta lucrare s-a intocmit la solicitarea Camerei Notarilor Publici Vrancea,conform contractului nr. si are ca obiect stabilirea preturilor informative minime de vinzare-cumparare pentru apartamentele situate in blocuri de locuinte,locuinte individuale( case de locuit) si anexe gospodaresti, spatii comerciale la parter de bloc, spatii comerciale cladiri independente, hale industriale, grajduri pentru animale, garaje si boxe la subsol de bloc. Lucrarea s-a intocmit in scopul stabilirii onorariilor si taxelor reglementate prin Ordinul Ministerului Justitiei nr.3555/C/2000 si Ordonanta Guvernului nr.12/1998-art.4. La baza stabilirii valorilor de piata minime au stat: -prelucrarea bazelor de date din publicatii de specialitate; -prelucrarea bazelor de date proprii cu tranzactiile facute pe piata ; -date si informatii comunicate de Corpul Expertilor Tehnici. 4.Premisele evaluarii 4.1.Ipoteze si conditii limitative La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate în cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata în concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele : 2.1.1. Ipoteze : * Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre reprezentantii proprietarului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil ; * Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, în afara cazului în care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata în considerare în prezentul raport ; * Nu am realizat o analiza (structurala) a cladirii, nici nu am inspectat acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnica

* Situatia actuala si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare ale acestora. nu am fost informat de nicio inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase .1. alternativa care va constitui baza de pornire si .d.buna. * Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia . Valorile separate alocate nu trebuie folosite în legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate . în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevazuta în raport. prin natura muncii sale. * Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existind posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. * Orice valori estimate în raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata.Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile. a functionalitatii si amplasamentului spatiului. * Nu am realizat niciun fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminatilor.m. precum si a numarului redus de tranzactii comparabile în conditii normale de piata.a. * Nici prezentul raport. Se presupune ca nu exista conditii asunse sau neaparente ale proprietatii. pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii în conditiile tipului valorii selectate .1. nici parti ale sale (în special concluzii referitoare la valori. * Proprietarul este raspunzator de corelarea /corespondenta datelor de identificare juridica cu cele contabile si faptice din teren cu privire la activul subiect prezentat evaluatorului .) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris si prealabil al evaluatorului . 2.2 Conditii limitative * Orice alocare de valori pe componente este valabila numai în cazul utilizarii prezentate în raport. Nu pot exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie înteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor . 5. * Evaluatorul. * Presupunem ca nu exista niciun fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea . metoda comparatiilor directe nu a putut fi aplicata corespunzator/satisfacator . fara a se face masuratori suplimentare . Evaluatorul nu-si asuma nicio rasponsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi . identitatea evaluatorului. nu este obligat sa ofere în continuare consultanta sau sa depuna marturie în instanta relativ la proprietatea în chestiune . * Datorita dimensiunii absolute. s. * Suprafetele cladirii au fost preluate din documentatia prezentat? evaluatorului.Analiza datelor 5. * Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii . solului sau structurii care si influenteze valoarea.

Astfel. * Cea mai buna utilizare a terenului construit .Abordarea prin costuri 6. * În abordarea pe baza de venit se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliare prin prisma rentabilitatii pe care o reprezinta aceasta pentru proprietar (sau potential investitor).. Trecând în revista criteriile analizei definite (CMBU).va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare în capitolele urmatoare ale lucrarii. * Maxim productiva. fundamentata adecvat.Totalul reprezinta valoarea indicata de abordare prin costuri. În calculele pentru determinarea valorii se foloseste o metoda de capitalizare a veniturilor brute (fara scaderea cheltuielilor necesare întretinerii spatiului) si rata de capitalizare corespunzatoare. In final s-au scazut cheltuielile readucerii spatiului la un nivel acceptabil pentru întrebuintare * 6. * Fizic posibila :cladirea este dotata cu utilitati sprecifice si capacitatile potentiale ale acestora * Fezabila financiar : prognoza veniturilor si rata capitalizarii acestora sunt bazate pe elemente estimate conform datelor de pe piata fiind generatoare de fluxuri financiare pozitive . Metodologia de evaluare aplicata include abordarea evaluarii . pentru utilizarea de mai sus : * Utilizarea permisibila legal : conform cu avizele existente . Aplicarea acestei metode implica urmatorii pasi : 1. având în vedere conceptia functionala.Ea trebuie sa fie : * Permisibila legal. fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. neadecvarii functionale si conditiilor externe. probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila. * Posibila fizic.baza de venit’’. Cea mai buna utilizare-este definita ca utilizarea rezonabila. valori corespunzatoare la data evaluarii. arhitecturala si cele prezentate mai sus apreciem ca cea mai buna utilizare a imobilului este cea de proprietate imobiliara industriala. Evaluarea constructiilor Esenaa acestei metode consta în estimarea valorii de reconstructie a cladirii din care se deduce deprecierea acumulata. respectiv pe baza veniturilor provenite din inchiriere(exploatare)..1. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii . Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: * Cea mai buna utilizare a terenului liber. Tinând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata în situatia terenului construit. * Fezabila financiar. * Maxim productiva : utilizare industriala.În pricipiu acestea se refera la: * În abordarea prin costuri este determinat costul de reconstructie sau de înlocuire al cladirii si amenajarii terenului la data evaluarii împreuna cu o estimare valorica a pierderilor/deprecierilor ce au avut loc datorita uzurii fizice. prin costuri’’ si abordarea pe . La costul ramas se adauga valoarea estimata a terenului.Determinarea valorii de reconstructie .

01. Aceasta permite stabilirea unei valori apropiate de realitate.85/N/1999 de aprobare a . Cataloagelor de reevaluare’’ la nivelul preturilor 01.1965. * Neadecvare functionala -cuantificarea poierderilor de valoare din cauza deficientelor de conceptieti proiectare a cladirilor .Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul . * Cercetarea obiectului la fata locului.1965 – la data ultimilor indici MLPAT publicati. cataloagele oglindind cu fidelitate caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de claadiri.Cataloagelor de reevaluare’’ elaborate de .Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2 –indicativ GV-0001/0-95-aprobat de MLPAT cu ordinul 32/N/16. ..10. determinata pe baza . . Indicatorii cuprind valorile medii ale tuturor cheltuielilor directe si indirecte. * Se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de înlocuire. Evaluarea constructiei s-a realizat conform . necesare realizarii unui obiect de constructii. Pe baza acestei metodologii. cu valabilitate de la 01. localizarea si conditiile pietei locale.1965. elaborati de INCERC si aprobati de MLPAT.Se utilizeaza sistemul de coeficienti de actualizare rapida a valorii de înlocuire editati de MATRI ROM. aplicând (cumulat) urmatoarele deprecieri * Fizica pe baza Normativulu P 135-1999 (elaborat de INCERC si avizat de MLPAT cu Ordinul nr. * Se efectueaza incadrarea cladirii intr-unul din cataloagele de reevaluare .1965) la pretul zilei (data evaluarii) .1995 si care prevede ca în lipsa documentatiei tehnico-economice de executie.Determinarea valorii ramase actualizate prin scaderea deprecierii totale din valoarea de reconstructie.Comisia Centrala pentru inventariere si Reevaluare Fonduri Fixe’’ aprobate în anul 1994.. stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirii si a subansamblurilor componente . Posibilitatea acestei metode în cazul de fata este sustinita de faptul ca cladirile sunt edificate la standardele generale aferente perioadei în care s-au elaborat acele cataloage. Acesti coeficienti sunt valabili pentru perioada (01. declinului vecinatatii. preluarea dimensiunilor din datele furnizate de catre acesta si stabilirea în baza acestora a caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor .01.01.Ghidului cuprinzînd coeficientii de uzura fizica normala la mijloacele fixe din grupa 1-constructii . pe total si pe categorii de lucrari precum si corectiile datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului . Pentru determinarea valorilor unitare si totale a fiecarui obiect de constructii supus evaluarii se parcurg urmatoarele etape : * Documentarea privind cladirea care urmeaza a fi evaluata.) 3. cea mai indicata metoda de evaluare este cea a valorii de inlocuire. prin studierea schitelor puse la dispozitie de proprietar.Estimarea deprecierii totale 3.01. de proiectare si beneficiul... * Din cauze externe -cuantificarea pierderii de chirie datorata influentelor externe.Determinarea valorii ramase la data evaluarii.Actualizarea valorii de inlocuire (nivel 01. precum si cheltuielile de organizare de santier.2. 2. evaluarea cuprinde urmatoarele etape : 1..

Aceasta poate avea doua componente. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii.Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii.* Se calculeaza valoarea unitara si totala la nivelul preturilor de catalog 01. aceasta satisfactie se reflecta prin cîstigurile viitoare realizabile din închirierea proprietatii. o replica exacta a cladirii evaluate. se ia în considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decât cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila( se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice) * Neadecvare functionala-este data de demodarea . se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt : * Uzura fizica. Deprecierea – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din cauze fizice. Esenta acestei metode din teoria utilitatii.este evidentiata de rosaturi. sau ca si nou.trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice: -determinarea marimii fluxului anual reproductibil (în cazul nostru câstigul disponibil prin închiriere). cazaturi. * Deprecierea economica (din cauze externe).1965 . Se poate manifesta sub doua aspecte – neadecvare functionala recuperabila(se cuantifica prin costul de înlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri. * Se actualizeaz? valoarea de înlocuire conform preciz?rilor prezentate mai sus . arhitectura. În situatia cladirii din cadrul obiectivului care face obiectul prezentei evaluari s-e aplica toate cele trei tipuri de deprecieri. neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor. planuri de calitate si manopera inglobând toate deficientele. * Se stabileate valoarea ramasa prin determinarea valorii de înlocuire cu pierderea de valoare datorita tuturor deprecierilor (fizice. infestari. deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus în costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou dar nu ar trebui inclus).01. si din cauze externe) care afecteaza cladirea. utilizarea proprietatii. Valoarea de reconstructie.uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou. amplasarea în zona.se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii. stilului sau instalatiilor ti echipamentelor atasate. supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate. defecte de structura etc. -stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator . urbanismul. folosind aceleasi materiale. care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai în masura în care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. neadecvare functionala. functionale sau externe. În cadrul evaluarii activelor în exploatare. fisuri. normative de constructii. finanaarea etc.reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii o copie. 7. Abordarea pe baza de venit Valoarea de rentabilitate a activului a fost determinata prin metoda capitalizarii veniturilor. in cazul proprietatii.

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre câstig si valoare si este divizor prin intermediul caruia un venit net se transforma în capital. respectiv valoare de investitie. cererea si oferta de bani si de capital. Din informatiile disponibile pe piata. Rata de capitalizare exprima rata rentabilitatii ( profit brut/ capital investit *100) pe care o accepta un investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacere pe care o prefera altor alternative de plasament. S-a luat în calcul suprafata utila a spatiilor subiect. cumparari) încheiate. achizitionarea de actiuni. indiferent de forma în care aceasta este realizata (cumpararea unei întreprinderi. nivelurile de impozitare etc. in cadrul prezentei lucrari tinind cont de conditiile specifice proprietatii (teren concesionat) s-a ales o rata de capitalizare de 20% Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda capitalizarii beneficiilor este : Vcb = Vnet/c Valoarea de piata este marimea estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata la data evaluarii. În cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea Vbr s-a utilizat nivelul rentabilitatii care s-ar putea obtine din închirierea proprietatii. Având în vedere ca piata face o diferenta între potentialul pe componente imobiliare (pricipale. nivelul ratelor de capitalizare se regaseste în intervalul 18-20% pentru proprietati industriale. ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative.Venitul brut anual reproductibil(Vbr) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii veniturilor din închiriere si cheltuielilor aferente proprietatii imobiliare evaluate. prudent si fara constringeri Expert tehnic Ing.Dumitru Seciu . dupa un marketing adecvat in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza. plasamente în domeniul imobiliar etc). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net în capital se face numai în cazul în care venitul net este de forma unei anuitati (marimi egale anuale) Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc. reflectat de chiria care s-ar putea percepe de la un potential chirias. Cuantumul chiriei se bazeaza pe informatiile detinute privitor la piata locala. randamentul realizat în trecut de proprietati similare. Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii ( inchirieri. atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei în viitor.auxiliare si anexe) s-au utilizat chirii unitare( euro/mp fara tva) diferite. intre un vinzator decis si un cumparator hotarit. vânzari. intr-o tranzactie echilibrata. obtinindu-se o chirie lunara luata ca reper.