METODA COMPARAIEI DIRECTE Analiza pe perechi de date

Exemplu: Proprietatea evaluata se compara cu trei proprieti asemntoare care difer de aceasta prin caracteristicile fizice (suprafaa de teren) si condiiile de localizare. Datele pentru fiecare proprietate sunt nscrise in tabelul de mai jos:

Nr. crt.
1 2

Elemente de comparaie
Preul de vnzare / (mii lei) Drept de proprietate Corecie Restricii legale Corecie Condiiile pieei (data vnzrii) Corecie Zonare Corecie Caracteristici fizice (suprafaa) Corecie Utiliti disponibile Corecie Localizare Corecie Cea mai buna utilizare Preul corectat (mii lei) Corecie totala neta Corecie totala neta (% pre vnzare) Corecie totala bruta Corecie totala bruta (% pre vnzare)

Proprietate de evaluat
libera nu sunt mai 1998 rezideniala 420 ' a,c,g,e,t spre sud vila

Proprietate 1
231.000 libera nu sunt mai 1998 rezideniala

Proprietate 2
190.000 libera nu sunt aprilie 1998 rezideniala 410 a,c,g,e,t spre nord + 13.000 vila 203.000 +13.000 +6,40% 13.000 6,40%

Proprietate 3
218.000 libera nu sunt aprilie 1998 rezideniala 540 -28.000 a,c,g,e,t spre nord +13.000 vila 203.000 -15.000 -7,3-9% 41.000 18,81%

4 5 6 7 8

550
-28.000 a,c,g,e,t

spre sud

vila 203.000 -28.000 -12,12% 28.000 12,12%

NOTA: Coreciile date in valori absolute sau procentual, se aduc asupra preturilor de vnzare ale proprietilor comparabile, astfel: corecia de suprafaa rezulta comparnd proprietile 2 cu 3 si se scade din preturile de vnzare ale proprietilor 1 si 2 218.000 mii lei - 190.000 mii lei = 28.000 mii lei; comparnd proprietile 1 si 3 rezulta corecia care se atribuie diferenei de localizare ale proprietilor 2 si 3 231.000 mii lei - 218.000 mii lei = 13.000 mii lei. Valoarea estimata rezultata pentru proprietatea evaluata este de 203.000 mii lei. .

EVALURI PRIN METODA COSTURILOR - PRE BAREM

SE FOLOSESC BROURILE DIN COLECIA EVALUAREA RAPID A CONSTRUCIILOR EDITURA MATRIX ROM

EVALUAREA UNEI HALE INDUSTRIALE

Adc -1.322 mp H - 6 ,0 m DESCHIDERE 18 M LUNGIME 74 M CARACTERISTICI : STLPI PREFABICATII, GRINZI PREFABRICATE CHESOANE ACOPERI, NCHIDERI ZIDRIE, FINISAJ MEDIU PARDOSELI BETON, HIDROIZOLAII CU TERMOIZOLAII INSTALAII SANITARE, ELECTRICE SI NCLZIRE

SE ALEGE DIN CATALOGUL NR.l FI/ NR.l TABEL 1.2.2.pg.ll SE PROPUN PREURILE 580,0 LEI / MP PENTRU CONSTRUCII 135,0 LEI/ MP PENTRU INS TALAII SE ADAUG CORECIILE : + 7,0 LEI /MP ILUMINAT FLORESCENT -------------------------------------------772,0 LEI / MP REACTUALIZAREA PREURI 1982 SE FACE FOLOSIND COEFICIENTUL 2,085 772,0X2,085= 1.609,62 LEI/MP REACTUALIZARE PRE DECEMBRIE 1997 FOLOSIND INDICELE M.L.A.P.A.T,687,14 1.609,62 x 687,14 = 1.106.034 LEI/MP CORECII DIN TAXE LEGALE OBLIGATORII 1,085 1.106.034 x 1,085 = 1.200.047 LEI / MP PENTRU 1.332 mp VALOAREA DE NLOCUIRE DEVINE 1.598.462.600 LEI EVALUAREA UNEI CLDIRI ADMINISTRATIVE Adfc 156 mp H 2,6m LIME 9M LUNG.27M CARACTERISTICI: ZIDRIE PORTANT,PLANSEU DE BETON ARMAT.FINISAJ MEDIU TERAS NECIRCULABIL.INSTALAII SANITARE.ELECTRICE, NCLZIRE FAAD STROP. SE ALEGE DIN CATALOGUL IV FIA III-3.4. PAG.70 SE PROPUN PREURILE 800 LEI / MP PT. CONSTRUCII+ INSTALATII SE ADAUGA/SCAD CORECIILE -64 LEI/MP PT NLIME 2,6M ( 0,92 ) +12 LEI/MP PT TERAS +36 LEI/MP PT ILUMINAT FLORESCENT -------------------------------784 LEI / MP 784,0 x 2,595 = 2.034,48 LEI / MP PREURI 1982 CONFORM MENIUNE PG.6 PRETURI DECEMBRIE 1997 COEFICIENT M.L.A.P.T. 693,90 2.034,4S x 693,90 = 1.411.725 LEI /MP CORECTII TAXE LEGALE OBLIGATORII 1,085 1.411.725 x 1,085 = 1.531.721 LEI/MP

PENTRU 156,0 MP VALOAREA DE NLOCUIRE DEVINE 238.948.480 LEI

EVALUAREA UNUI APARTAMENT Evaluarea pe principii de pia presupune folosirea a trei metode de evaluare, din care evaluatorul selecteaz valoarea de pia care face posibil transferul ntre vnztor i cumprtor. In metoda costurilor evaluarea pe principii de pia se poate considera o valoare surogat,, din care se poate aprecia valoarea just a costurilor necesare unei cldiri asemntoare i valoarea de pia a terenului. Preul 1965/mp conf. Catalog 124, fia 5a ( p+4e), sau 5b( p+8e). Exemplu : 795 lei/mp conform catalog+ 168 lei /mp corecii pentru mbuntiri 963 lei/ mp. Coeficient de actualizare 14.719,63 la 31 / XII/2003 Valoarea de nlocuire va fi: 963 x 14.719,63 = 14.175.003 lei/mp. ( 349,48 Euro/mp) se analizeaz deprecierea efectiv dup reamenajri la 15 % Valoarea rmas actualizat /mp devine : 14.175.003 x ( 1- 0.15 ) = 12.048.752 lei/ mp. ( 296,40 Euro/mp) Preul de pia al terenurilor din zon este 4.065.000 lei / mp (100 Euro/mp.) Suprafaa cot indiviz este de 8,9 mp adic 890 Euro -valoarea terenului. Suprafaa construit a apartamentului este 55,60 mp. Valoarea apartamentului este : 55,60 x 296,40 = 16.480 Euro + ___890 Euro terenul cot indiviz 17.370 Euro Metoda costurilor este o metod acceptat, dar de cele mai multe ori valoarea cu care se efectueaz tranzacia este substanial diferit. Aprecierea valorii de via a terenului cot indiviz este stabilit folosind una dintre cele 6 metode explicate.

Evaluarea prin metoda multiplicatorului chiriei brute - MCB

Metoda oblig evaluatorul s selecteze informaii de pia pentru cel puin 6 apartamente expuse pe pia pentru vnzare n zone apropiate apartamentului supus evalurii. Evaluatorul va selecta de pe pia 6 preuri lunare de nchiriere pentru apartamente ne mobilate n aceiai zon cu apartamentul supus evalurii. Pentru credibilitate se vor meniona numerele de telefon pentru vnzri i pentru nchirieri. Redm mai jos un tabel centralizator cu selecia de date__________________^_

Propr.l Pre vnzare/telefon Chirii/telefon Multiplicatorul chiriei brute M.C.B

0723/273....

Propr.2 Propr.3 Propr.4 Propr.5 Propr.6

021/250... 021/455... 0744/656... 021/687... 021/222...

28.000
Euro
021/333...

24.000
Euro
0745/666...

24.500
Euro
021/222...I

22.500
Euro
021/210...

23.500
Euro
0723/543...

26.000
Euro
0788/332...

180 Euro

160 Euro

140 Euro

130 Euro

140 Euro

140 Euro

155,55

150,00

175,00

173,07

167,85

185,17

Media chiriilor este: 180+160+140+130+140+140 6 Media multiplicatorului chiriei brute este:

--------------------=148,33

155,55+150,00+175,00+173,07+167,85+185,17 ---------------------------------------------------------=167,77 6 Valoarea de pia pe baz de MCB: 148,33x167,77= 24.885 EurO

Metoda comparaiei relative

Evaluarea prin metoda comparaiei relative presupune selectarea de pe piaa de apartamente a minim 3 apartamente comparabile ca nr.camere i zon apropiat. Acestea se vor vizita i se vor aprecia calitativ i ca suprafee utile Se vor lua n exemplu de mai jos cazul didactic cu 5 apartamente comparabile n analiz cu apartamentul supus evalurii ! Nr. cr. 1 2 3 4 5 Proprietatea Str. Aleea Cislu bl.10, etaj 4, ap.... Str. Baicului bl. A2, sc.l, etj.6, ap... Str. Tmpa, bl.Bl, sc.l, etj.3, ap.... Str. Elev tefan, bl.420, etj8, ap.... Str. Pantelimon, bl. 219, etaj 10. ap.... Apartamentul supus evalurii Valoarea de pia prin comparaia relativ Preul ap. Euro 27.500 24.000 25.500 21.500 23.000 Suprafaa util/ mp 53,00 48,70 51,80 48,40 53,70 52,81 24.490 Euro Pre/ mp Euro 518,86 492,81 492,28 444,21 428,30 468,24 Corecie negativ negativ negativ pozitiv pozitiv

Dup ce sunt vizionate i apreciate, evaluatorul va selecta preul cel mai mic dintre apartamentele mai bune calitativ ( apreciere negativ ) i preul cel mai mare dintre apartamentele mai puin bune calitativ ( corecie pozitiv ), va efectua media preurilor i o va multiplica cu suprafaa util a apartamentului supus evalurii. Selecia dintre cele trei variante : 1. metoda costurilor 17.370 Euro 2. multiplicatorul chiriei brute 24.885 Euro 3. comparaia relativ 24.490 Euro Se poate propune un pre de pia de :

24.500 Euro

EVALUAREA UNUI SPAIU DE DEPOZITARE CAPITALIZAREA CHIRIEI

Evaluarea prin metoda costurilor

Suprafaa terenului este de 1.125 mp, iar preul pieii pentru terenuri n zona n care se afl spaiul de depozitare este de 8 euro/mp. Preul terenului este deci 1.125 mp x 8 euro/mp = 9.000 euro. adic 365.850.000 lei Suprafaa construit ( Sc ) a spaiului de depozitare este de 404 mp, n calculul preului barem intrnd i costurile de execuiei a rampei de descrcare. Conform catalog de reevaluare 111, fia 86, preul la nivel 1965 este de 800lei/mp., iar coreciile sunt la nivel de - 80 lei/ mp. Preul de nivel 1965, inclusiv corecii, va fi de 720 lei/ mp. Coeficientul de reactualizare la nivelul anului 2003/ 06 este 9.543,65. Valoarea de nlocuire pentru spaiul de depozitare este de 720 x 9.543,65 x 404 = 2.776.057.000 lei. Conform normativului PI35/1999 uzura este de 27 % . Valoarea rmas actualizat va fi: 2.776.057.000 x ( 1 - 0,27 ) = 2.026.521.000 lei Suprafaa construit a cabinei poart este de 6,0 mp. Iar conform catalogului 123, fia 33 preul este de 994 lei/mp. Coeficientul de reevaluare este de 11.098,54 lei. Valoarea de nlocuire a cabinei este 66.191.700 lei. Uzura fizic conform normativului P135/1999 este de 24 %. Valoarea rmas actualizat va fi : 66.191.700 x ( 1 - 0,24 ) = 50.305.000 lei Suprafaa construit a platformei betonate este de 330 mp, iar preul la nivel 1965 est de 100 lei/mp, iar coeficientul de reevaluare de 8.963,56,
4

valoarea de nlocuire fiind de : 8.963,56 x 100 x 330 mp = 295.797.000 lei. Uzura fizic conform normativ este de 39 %. Valoarea rmas actualizat devine : 295.797.000 x ( 1 - 0,39 ) = 180.436.000 lei. Cldirea de depozitare are mprejmuire din prefabricate de 2,0 m nlime pe lungime de 180 m. Preul de catalog 1965 din catalog 124, fia 13D este de 110 lei/ml, iar coeficientul de reactualizare este de 8.997,43. Valoarea de nlocuire devine : 180 ml x 110lei x 8.997,43 = 178.149.000 lei. Uzura fizic este de 31 %, n acest caz valoarea rmas actualizat devine : 178.149.000 x ( 1 - 0,31 ) = 122.922.000 lei. Prin metoda costurilor valoarea de pia devine : Teren 365.850.000 lei Cldire depozitare 2.026.521.000 lei Cabin poart 50.305.000 lei Platform betonat 180.436.000 lei mprejmuire____________ 122.922.000 lei Total 2.746.034.000 lei 67.553 Euro

Metoda capitalizrii veniturilor anuale

Evaluarea prin metoda capitalizrii veniturilor anuale, oblig evaluatorul s studieze piaa privind chiriile pentru spaiile de depozitare i vnzrile pentru astfel de spaii. Determinarea valorii de pia se face pentru o chirie medie. Venitul brut potenial - VBP -este venitul car s-ar obine pentru un an ntreg de nchiriere, fr cheltuieli. Venitul brut efectiv VBE -este venitul care s-ar obine n cazul real de numr de luni nchiriate s-au pltite. Se obine scznd din VBP veniturile neintrate. Venitul net din exploatare VNE - este venitul nainte de impozitare, acest venit se obine scznd din VBE cheltuielile fixe i variabile. In cazul n care chiria pieii este de 5 Euro/mp/lun, VBP devine: 375 mp x 5 x 12 = 22.500 Euro Dac din cele 12 luni doar 10 luni sunt pltite VBE devine : 22.500 - 3.750 = 18.750 Euro (375x5x2=3.750 Euro2 luni fr venit) Pentru cheltuielile de exploatare avem cheltuielile fixe i variabile. Cheltuielile fixe sunt aferente impozitelor i asigurrilor, iar cheltuielile variabile sunt aferente achitrii ntreinerii, pazei, reparaiilor, etc. i pot fi distribuite fie total fie parial chiriaului. Se apreciaz cheltuieli fixe de 820 Euro i 3.320 Euro cheltuieli variabile, un total de 4.140 Euro.

In acest caz VNE devine : 18.750 - 4.140 = 14.610 Euro In urma analizei chiriilor medii i a vnzrilor spaiilor a reieit o rat de capitalizare medie de 16,5 %. In acest caz Valoarea de piaa pe baz de randament este: 14.610 Vr =-----------------= 88.545 Euro 0,165

EVALUAREA PRIN METODA PROCEDELOR SPECIFICE

METODA SIMILITUDITNII

Metoda Procedeelor specifice presupune posibilitatea de abordare a unor procedee de analiza care sa determine valorea de inlocuire pentru un utilaj asemntor, cu performante asemntoare. La U.M.Timioara se gsesc in fabricaie automacarale de 12,5 tm si de 16 tm care au urmtoarele valori de inlocuire Automaccara UM 12,5 tm 490.000.000 lei ( fara TVA) Automacara UM 16 tm550.000,000 lei (fara TVA) Prin performantele automacaralei de KRAZ 16 tm putem aprecia capacitatea de alimentare cu energie electrica de 380 V ,iar ca deficiente ar fi lipsa braului telescopic, existent la U.M.T. si comenzile centralizate din cabina automacaralei. Prin aceasta metoda promovez ideia unei valori de 550.000 000 lei METODA INDICIALA Valorea de inlocuire se obine prin multiplicarea valorii de punere in funciune cu coeficieni de reactualizare prezentai prin regim de Hotrri Guvernamentale si indici oficiali de rata a infaltiei. Valorea de 1.015.340 lei inregistrata contabil se va diminua cu suma de 13.140 lei ce reprezint sculele date pe inventar odat cu predarea utilajului si care nu mai sunt in teren la data verificrii. In acest fel suuma de promovare ca valore de PIF este de 1.002.200 lei. La un curs de tranzacii leu /dolar pe anul 1982 de 15,24 lei/l $ USA revine un pre de 65.760$ La cursul de 8.416 lei/l $ - 24 III-1998 o macara de acest fel ar costa 553.436.000 lei. Alta metoda aceptata si promovata este acela al folosirii indicilor de reactualizare. Pentru HGR 945 avem 1,14 H.G.R. 26/1992 avem 9,17 H.G.R. 500 avem 10,966 ,iar pentru perioada anilor 1995,1996 si 1997 avem indice oficial din Buletinele de Statistica de 5,05 In acest caz valorea de inlocuire este de : 1.002.200 x 1,14 x 9,17 x 10,966 x 5,05 = 580.187.000 lei Durata de viata scriptica conform Legii 15 /1994 este de 10 ani ,iar conform Legii 62/1968 este de 20 ani. Durata de viata rest de executat conform noii legi este expirata, iar conform vechii legi este de 5 ani. Aprecierea capacitii de folosire pentru acest utilaj este de 8 ani si 6 luni pentru cazul in care se refac instalaiile pentru ISCIR-izare si 7 ani si 6 luni in cazul in care nu se fac. Valorea rmasa actualizata se obine prin impartirea valorii de inlocuire la 240 luni si apoi multiplicarea cu 102 luni in prima varianta si 90 luni pentru varianta II-a 580.187.000 : 240 = 2.417.450 lei amortizare lunara.

287419

Valorea rmasa actualizata in cazul ISCIR-izarii 2.417.450 x 102 = 246.579.000 lei Valoarea rmasa in cazul in care nu se face ISCIR-izarea 2.417.450 x 90 = 217.570 .000 lei In concluzie pentru automacaraua KRAZ- 4561A supusa evalurii in scopul vnzrii, in condiiile discutate de punere in probe la data licitaiei sunt necesare o serie de cheltuieli pe care proprietarul acestui utilaj si-l asuma . CONCLUZII: Pentru vnzare in condiiile amenajrii si ISCIR-izarii preul de incepere a licitaiei este de 246.579.000 lei - 29.300 U.S.D.SS Pentru vnzare in cazul in care nu se face ISCIR-izarea preul de incepere a licitaiei este de : 217.570.000 lei 25.850 U.S.D. $$

In cazul in care dup 3 luni de la evaluare in conditiilre conservrii in bune condiii a utilajului se poate aprecia vnzarea la cursul in lei valoare in dolari prezentata in aceasta expertiza de evaluare.