Cursul 2

   Standardele Europene de Evaluare (EVS) au următoarele obiective: de a sprijini evaluatorii, prin recomandări clare, să elaboreze rapoarte coerente pentru clienţi; de a promova coerenţa (înţelegerea uniformă) prin utilizarea unor definiţii standard ale valorii şi ale abordărilor în evaluare; de a permite utilizatorilor evaluărilor să înţeleagă mai bine termenii şi definiţiile specifice evaluării, astfel încât să poată utiliza cu abilitate evaluările solicitate şi conforme cu instrucţiunile lor; de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificării recunoscute şi la cea mai bună practică, ca etalon pentru utilizatorii evaluărilor; de a asigura o bază corectă pentru analiza economică a utilizării eficiente a resurselor limitate de teren şi clădiri; de a promova în rândul evaluatorilor o abordare orientată spre client şi spre cerere; de a accentua gradul de conştientizare al rolului evaluatorului; de a institui proceduri care să conducă la exprimarea exactă a certificării valorii, corecte şi neambigue, corespunzătoare cu legislaţia naţională şi supranaţională, cu standardele de evaluare şi cu cele de contabilitate. de a pune, la dispoziţia sectorului investiţiilor, proceduri menite să promoveze consistenţa în evaluările utilizate pentru elaborarea indicilor care reflectă performanţa financiară; de a promova coerenţa între reglementările naţionale şi recomandările celei mai bune practici.

    

 

Tipuri de valoare
IVS 1 - Valoarea de piaţă
Definiţie din IVS 1- Valoarea de piaţă – bază de evaluare: ,,Valoarea de piaţă este suma estimată, pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de comercializare corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”. Fiecare element al definiţiei de mai sus (redat între paranteze) are propriul său cadru conceptual. Astfel: „Suma estimată …” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare plătibil într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piaţă. Valoarea de piaţă este cel mai probabil preţ care se poate obţine, în mod rezonabil, pe piaţă, la data evaluării, adică cel mai bun preţ care se poate obţine, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. Mai trebuie reţinut şi că acest preţ estimat nu reflectă circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare, vânzare şi leaseback. „… o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că:  valoarea unei proprietăţi este o sumă de bani estimată şi nu este un preţ de vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare;  este preţul la care piaţa aşteaptă ca tranzacţia, care întruneşte toate celelalte condiţii ale definiţiei valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării.

  . proprietarul cu chiriaşul. „… într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv …” înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de exemplu. precum şi asupra stadiului în care se află piaţa. Concluzii la definiţia valorii de piaţă:  valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb. cât şi vânzătorul sunt informaţi. Vânzătorul este motivat să vândă proprietatea. oricare ar fi acel preţ. dar nu constrâns şi nerăbdător să cumpere la orice preţ. De asemenea. şi nu la o dată anterioară sau viitoare. „… un vânzător hotărât …” nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice preţ. la data evaluării. valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea nici unui impozit/taxe asociat(e). corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei sau să fie mari prin includerea unui element de valoare specială. cu utilizările existente ale acesteia. de o manieră rezonabilă. la cel mai bun preţ care poate fi obţinut pe piaţa liberă. compania mamă cu filiala sa. care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ. „… şi fără constrângere …” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia. „… în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent …” presupune că atât cumpărătorul. nici forţat să menţină un preţ care nu este considerat realist pe piaţa curentă. în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii. dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ. Se consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent. Acest cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă. „… după o activitate de comercializare adecvată …“ înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod. care se poate obţine în mod rezonabil . Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părţi distincte. nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru. conform cerinţelor care corespund definiţiei valorii de piaţă. fiecare acţionând în mod independent. în condiţiile pieţei.„… la data evaluării …” impune că valoarea de piaţă estimată este valabilă la o dată precisă. „… între un cumpărător decis …“ se referă la un cumpărător motivat. această dată presupune şi realizarea simultană a schimbului şi definitivarea contractului de vânzare. Proprietarul curent al proprietăţii este inclus între cei care formează „piaţa”. dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr adecvat de cumpărători potenţiali. reflectând starea şi circumstanţele pieţei la data evaluării. adică a sumei de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă. la data evaluării. estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e). după o activitate de comercializare corespunzătoare. Durata perioadei de comercializare poate varia în funcţie de condiţiile pieţei. dar nici una nu este nici forţată. Se presupune că perioada de expunere pe piaţă trebuie să înceapă înainte de data evaluării. Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ.

unde se precizează că: .32 . conţinută în IFRS . valoarea de piaţă poate să aibă şi o mărime negativă: IVS 1 paragraful 6.   o eroare care trebuie evitată este prezentarea. Atât în IVS 1.Valoarea justă a terenurilor şi clădirilor este determinată în mod uzual pe baza informaţiilor de piaţă. dacă scopul evaluării este recunoaşterea activelor în situaţiile financiare. este foarte apropriată de definiţia valorii juste din IFRS 2006. proprietăţi învechite la care costul de demolare depăşeşte valoarea terenului. Valoarea justa este un concept mai larg comparativ cu valoarea de piata si nu se confunda cu definitia valorii juste a profesiei contabile.Suma la care poate fi tranzacţionat un activ sau decontată o datorie. în paragrafele 29-30 şi 32-38 sunt redate explicaţii asupra modului de înţelegere a definiţiei valorii juste. Elementele importante sunt:  valoarea de piaţă este estimată în sensul că duce la preţul cel mai probabil. conţinută în Standardele Internaţionale de Evaluare. Aceastã situaţie include unele proprietăţi închiriate. între părţi în cunoştinţă de cauză.Valoarea de piaţă . Definiţiile date IFRS 40 2006.. aflate în cunostita de cauza. Valoarea justă a celorlalte categorii de imobilizări corporale este. unele proprietăţi specializate. a altor tipuri de valoare ca fiind valori de piaţă. în orice raport de evaluare trebuie dată definiţia valorii de piaţă.bază de evaluare cât şi în IFRS 40 – Investiţii imobiliare.32 privind valoarea justa care este similara valorii de piata au multe similarităţi iar deosebirile sunt numai de nuanţă. valoarea lor de piaţă. printr-o evaluare efectuată de evaluatori cu pregătire profesională adecvată. este: . într-o tranzactie în care pretul este determinat obiectiv. Standarde editia 2010 „Valoarea justa este pretul estimat pentru transferul unui activ sau datorie între parti hotarâte. IVS 2 . aflate în cunostinta de cauza si care reflecta interesele specifice ale partilor . de bunăvoie.  rezultă că definiţia valorii de piaţă. în rapoartele de evaluare. de aşa manieră încât IASB este de părere că cele două concepte (valoarea justă şi valoarea de piaţă) sunt similare. De altfel conceptul de valoare de piaţă se foloseşte numai în IAS 16. Definiţia valorii juste. de obicei. în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv”. aceasta pentru ca în evaluarea proprietatilor valoarea justa este cea care rezolva o problema de echitate între doua sau mai multe parti (de exemplu situatile de justa despagubire). între doua parti interesate.9: „În situaţii excepţionale. unele proprietăţi contaminate şi altele”.Imobilizări corporale.Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă Alt tip de valuare este :Valoarea justa a fost definita în editia IVS 2007 ca suma pentu care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie. valoarea de piaţă poate avea o valoare negativã.. sau IAS 16. se va utiliza valoarea justă ca standard al valorii. determinată în urma unei evaluări”. . dacă scopul evaluării este estimarea acestui tip de valoare (sau bază de evaluare).

de obicei un cumpărător. beneficiile obtenabile din deţinerea şi folosirea activului. ca esenţă. trebuie să existe o piaţă liberă (vânzător şi cumpărător hotărât. diferenţa dintre valoarea specifică numai pentru o parte şi valoarea de piaţă constă în motivaţia cumpărătorilor şi vânzătorilor de a intra pe piaţă. sunt solicitate în mod frecvent în procesul de evaluare. De ce trebuie să existe şi astfel de tipuri de valoare? Deoarece valoarea de piaţă se bazează pe capacitatea unui activ/unei proprietăţi de a fi cumpărat(ă) şi vândut(ă) de participanţii pe piaţă.6). definită astfel: Valoarea actualizată a viitoarelor fluxuri de trezorerie (cash-flows) preconizate să se obţină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36. care poate fi obţinută din vânzarea unui activ.  valoarea de piaţă este valabilă la data evaluării. precizează că tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă trebuie distinse în mod clar de valoarea de piaţă deoarece reflectă aplicarea explicită a unor situaţii/ipoteze care sunt diferite de ipotezele conţinute în definiţia valorii de piaţă. ediţia revizuită din anul 2007. Cumpărătorul special este un cumpărător care are un interes aparte într-un anumit activ aflat într-o asociere economică. juridică sau geografică cu activul supus evaluării Valoarea specială rezultă din combinarea a două active/proprietăţi care creează un activ/proprietate care are o valoare mai mare decât suma valorilor celor două   . definită astfel: Valoarea unei proprietăţi pentru un anumit investitor sau categorie de investitori şi pentru obiective de investiţii identificate. Valoarea de utilizare. altfel spus. Această bază de evaluare este adecvată pentru situaţia în care numai o anumită parte. numită şi valoarea specifică entităţii. pe când celelalte tipuri de valoare au în vedere fie alte funcţiuni. care ar putea fi plătită de un cumpărător special. fie o utilitate economică particulară sau iau în considerare efectul condiţiilor de piaţă neobişnuite sau atipice. numite şi baze de evaluare. în general nu sunt disponibile pentru cumpărători pe piaţă. reflectă. tranzacţie echilibrată). obţine avantaje specifice. în mod necesar. sumă care reflectă avantajele rezultate din combinare a intereselor care. grup de investitori sau entitate. marketing adecvat. care au obiective şi/sau criterii de investiţii identificabile. Standardul Internaţional de Evaluare IVS 2 – Tipuri de valoare/baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă.  Valoarea de investiţie sau subiectivă. un schimb ipotetic. Această bază de evaluare este adecvată pentru ipoteza în care suma de bani. Acest concept subiectiv relaţionează o anumită proprietate de un anumit investitor. Valoarea specială este o sumă de bani peste valoarea de piaţă. dar care nu presupune. Aceste tipuri de valoare.

aceasta reflectând circumstantele sau motivatiile specifice unui anumit cumparator/vânzator De regula valoarea de piata sau valoarea justa conform definitiei standardelor de raportare financiara aplicabile De regula valoarea justa. Ea poate proveni în cazul în care caracteristicile fizice. . func_ie de reglementarile specifice si/sau cutuma din pia_a respectiva Valoarea justa conform defini_iei standardelor de raportare financiara aplicabile Evaluarea pentru impozitare Actiunile minoritarilor în obtinerea justei despagubiri Raportare financiara NOTĂ Anumiţi termeni. Valoarea întreprinderii pe premisa continuităţii exploatării Valoarea de lichidare. într-un statut sau contract. aplicarea lor detaliată poate solicita o abordare diferită de cea prevăzută în aceste standarde. ci descriu situaţia activului sau circumstanţele în care acesta se schimbă.    Valoarea de impozitare (conformă cu Codul Fiscal). care sunt utilizaţi deseori în procesul de evaluare. Deşi multe din tipurile de valoare.active/proprietăţi în cazul în care acestea s-ar vinde separat. cuprinse în reglementări şi contracte par a fi similare cu tipurile de valoare recunoscute în Standardele Internaţionale de Evaluare. nu reprezintă tipuri de valoare distincte. Preţul plătibil conform unei opţiuni sau pentru revizuirea plăţilor făcute în cadrul unui contract de leasing. Tipurile de valoare de la punctele 4 – 7 de mai sus sunt adecvate pentru situaţiile în care valoarea se determină în conformitate cu o definiţie prevăzută într-o reglementare.Valoarea de recuperare. Exemple de stabilire a standardului de evaluare în func_ie de scopul evaluarii Scopul evaluarii Standardul aplicabil/ Tipul de valoare estimat _ Cumparare sau vânzare De regula. funcţionale sau economice ale unui activ/proprietăţi au o valoare deosebită pentru o anumită parte care deţine un activ/proprietate sau active/proprietăţi complementar(e). Valoarea de asigurare (definită în contractul de asigurare). valoarea de piata însa în anumite cazuri poate fi definita valoarea de investitie.

În tehnicile evaluării pe baza continuării activităţii normale. care trebuie să fie identificate în mod clar de evaluator şi prezentate în raportul de evaluare. Valoarea intrinsecă B. în anumite situaţii. Valoarea intrinsecă se determină prin estimarea atentă a următorilor factori care afectează valoarea unei acţiuni: . activele nu au un rol exclusiv determinant. Alte tipuri de valoare care nu sunt conţinute de Standardele de Evaluare A.profiturile viitoare probabile. ci prin adăugarea tipului de valoare la care se referă. Acest termen se referă la transferarea unei entităţi de afaceri privită ca o entitate în exploatare. În abordările evaluării pentru lichidare activele pot avea o importanţă cu totul deosebită. Concluzie: evaluările făcute prin folosirea unor tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă necesită ipoteze adiţionale diferite. „valoarea de piaţă pe premisa lichidării activelor”. . . Atributul de intrinsec nu trebuie interpretat că ar fi o valoare obiectivă. Totuşi. . este o valoare a acţiunii.a) Valoarea întreprinderii pe premisa continuităţii exploatării (Going Concern Value). de exemplu prin folosirea expresiilor: „valoarea de piaţă pe premisa continuităţii exploatării”. Tipuri de valoare din Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS/IAS) A. Altfel spus.dividendele viitoare probabile. care poate fi diferită de cursul curent de piaţă al acesteia. de obicei în urma închiderii întreprinderii. Cei trei termeni de mai sus niciodată nu trebuie să fie utilizaţi fără o precizare suplimentară. Acest termen se referă la valoarea unui activ care a ajuns la sfârşitul duratei de viaţă economică pentru scopul în care a fost creat. Profiturile viitoare ale firmei sunt cel mai important factor care afectează valoarea intrinsecă. b) Valoarea de lichidare. Acest termen se referă la situaţia în care un grup de active folosite într-o întreprindere sunt oferite la vânzare în mod individual (element cu element). Este o valoare subiectivă în sensul că analistul trebuie să utilizeze propriile sale judecăţi pentru a o determina şi deoarece estimările valorii intrinseci vor fi diferite de la un analist la altul. c) Valoarea de recuperare. Politica dividendelor dusă de firmă va afecta valoarea intrinsecă a acţiunilor. un atribut propriu bunului. Activele fizice deţinute de firmă au o anumită valoare de piaţă. evaluatorul trebuie să nu accepte misiunea de evaluare. reală. Dacă. un astfel de activ ar putea să aibă o valoare pentru o utilizare alternativă sau pentru recuperarea materialelor conţinute (casare). „valoarea justă pe premisa continuităţii exploatării”. Valoarea intrinsecă a acţiunii este o sumă care este justificată pentru o acţiune atunci când sunt luaţi în considerare factorii primari de influenţă. Alte scenarii diferite se pot referi la: • transferul tuturor activelor privite ca o entitate completă dar după închiderea întreprinderii.valoarea activelor firmei. sau la • transferul ca elemente individuale a unor active utilizate în mod curent în întreprindere. nu poate fi susţinut un tip de valoare alternativ. Firma poate distribui profiturile sale ca dividende sau le poate reţine pentru a finanţa creşterea şi expansiunea.

printr-o evaluare efectuată de profesionişti calificaţi în evaluare”. Valoarea reziduală . Valoarea estimată pe care ar obţine-o o entitate din cedarea unui activ. din care s-a scăzut valoarea reziduală (IAS 16.- rata de creştere viitoare probabilă.6). Valoarea justă Valoare contabilă. Tipuri de valoare din - - valoare justă. Previziunea evoluţiei viitoare a creşterii firmei este un factor care influenţează valoarea intrinsecă şi care este atent analizat de investitori. între două părţi interesate aflate în cunoştinţă de cauză. în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective între părţi interesate şi în cunoştinţă de cauză. . sau o altă valoare substituită costului. în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective. mai puţin costurile estimate pentru finalizarea bunului şi costurile estimate necesare vânzării (IAS 2. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie. Valoarea actualizată a viitoarelor fluxuri de numerar preconizate să se obţină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36.6). valoare reziduală.32 se precizează „valoarea justă a terenului şi clădirilor este determinată în general după datele de evidenţă de pe piaţă. cu preţul determinat obiectiv (IAS 16. Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS/IAS). valoare depreciabilă (amortizabilă). după deducerea costurilor estimate pentru cedare. Valoare de utilizare. Valoarea care poate fi obţinută din vânzarea unui activ sau a unei unităţi generatoare de numerar. Preţul de vânzare estimat. precum şi a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16.6). În IAS 16. minus costurile de cedare (IAS 36. Valoarea amortizabilă. ediţia 2006: B.6).6). valoare realizabilă netă. Valoarea la care un activ este recunoscut în bilanţ după scăderea amortizării cumulate până la acea dată. valoarea justă minus costurile de vânzare. valoare de utilizare. Valoarea justă minus costurile de vânzare. valoare recuperabilă. Valoarea recuperabilă ( a unui activ sau unităţi generatoare de numerar). dacă activul avea deja vechimea şi condiţia prevăzută pentru sfârşitul duratei de viaţă utilă (IAS 16. Valoare realizabilă netă.6). Costul unui activ. ce ar putea fi obţinut pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.6). Cea mai mare valoare dintre valoarea justă minus costurile de vânzare şi valoarea sa de utilizare (IAS 36.6). valoare contabilă. .