CAPITOLUL I ACIUNILE CIVILE N DREPTUL CIVIL ROMN 1. Clasificarea aciunilor civile 1.1.

Precizri prealabile n literatura juridic se vorbete frecvent de clasificarea

aciunilor civile, ns, aceast terminologie tradiional este relativ improprie, deoarece aciunea civil este uniform, indiferent de dreptul subiectiv sau de interesul civil ce se urmrete a se valorifica. Totui, mai ales n practic, dar i n unele texte de lege, noiunea de aciune este folosit i n sensul de cerere de chemare n judecat, dei aceasta din urm este numai actul de procedur prin care se pune n micare aciunea civil. n doctrin, de regul, aciunile (cererile de chemare n judecat) sunt clasificate dup urmtoarele criterii: - calea procedural aleas de parte pentru a obine protecia judiciar a dreptului subiectiv, n funcie de care deosebim cereri principale, cereri accesorii i cereri incidentale; - scopul material urmrit (de a obine executarea obligaiei sau recunoaterea unui drept), n funcie de care deosebim, aciuni (cereri) n realizare, aciuni (cereri) n constatare i aciuni (cereri) n constituire; - natura dreptului subiectiv ce se valorific, n raport de care distingem aciuni (cereri) nepatrimoniale i aciuni (cereri) patrimoniale, acestea din urm subclasificndu-se n aciuni (cereri) reale, aciuni (cereri) personale i aciuni (cereri) mixte. 1

1.2. Cereri principale, cereri accesorii i cereri incidentale n funcie de calea procedural aleas de parte, cererile de chemare n judecat se mpart n: cereri principale, cereri accesorii i cereri incidentale. Cererea principal este aceea prin care se declaneaz

procedura judiciar. Cererea este accesorie dac rezolvarea ei depinde de soluia din cererea principal. Cererea incidental este acea cerere care poate avea o exist en de sine stttoare (ca i cerere principal), dar care este formulat ntr-un proces deja nceput. Trebuie precizat c nu ntotdeauna actul de procedur, prin care se sesizeaz instana, n ntregul su reprezint cererea principal. Astfel, dac prin cererea de chemare n judecat se solicit anularea unui contract pentru vicii de consimmnt, repunerea prilor contractante n situaia anterioar ncheierii contractului, precum i cheltuieli de judecat, numai captul de cerere referitor la anularea contractului are caracterul de cerere principal, celelalte dou capete de cerere fiind accesorii, rezolvarea lor fiind n funcie de soluia dat captului de cerere principal. Iar dac prtul formuleaz o cerere reconvenional prin care solicit obligarea reclamantului la plata unei sume de bani ce reprezint dobnzile aferente preului pltit, cererea respectiv este o cerere incidental, deoarece ar putea forma obiectul unei judeci separate, ns a fost introdus ntr-un proces nceput deja. Aceast clasificare prezint interes practic sub urmtoarele aspecte:

- din punctul de vedere al competenei (materiale i teritoriale), cererile accesorii i incidentale sunt n cderea instanei competente s judece cererea principal (art. 17 C. proc. civ.); - exist cereri care se pot formula numai pe cale principal (de exemplu, cererea in tgduirea paternitii), ori numai pe cale accesorie (spre exemplu, cererea soului care solicit ca, n caz de desfacere a cstoriei prin divor, s poarte n continuare numele de familie dobndit prin ncheierea cstoriei); - unele cereri accesorii i incidentale trebuie rezolvate din oficiu de ctre instana sesizat cu cererea principal (astfel, art. 42 C. fam. oblig instana ca, n caz de pronunare a divorului, s se pronune din oficiu n legtur cu ncredinarea copiilor minori i stabilirea pensiei de ntreinere); - prin intermediul unor cereri incidentale pot fi atrase n proces tere persoane, care dobndesc calitatea de parte, iar hotrrea pronunat le va fi opozabil; - termenul de apel sau de recurs este cel prevzut de lege pentru cererea principal, chiar dac se atac numai soluia pronunat cu privire la cererea accesorie sau incidental i care, dac ar fi formulat separat, ar fi supus unui alt termen de apel sau recurs. 1.3. Aciuni (cereri) n realizare, aciuni (cereri) n

constatare i aciuni (cereri) n

constituire.

n funcie de scopul material urmrit, se disting: cererile (aciunile) n realizarea dreptului, cererile (aciunile) n constatare i cererile (aciunile) n constituire de drepturi.

a) Aciunile

(cererile)

realizarea

dreptului

(numite

condamnare, n adju-decare sau n executare), consacrate de art. 109 alin. (1) C. proc. civ., sunt acelea prin care reclamantul ce se pretinde titularul unui drept subiectiv solicit instanei s l oblige pe prt la respectarea dreptului, iar dac acest lucru nu mai este posibil, la despgubiri pentru prejudiciul suferit. Aadar, prin cererea n realizare reclamantul urmrete

condamnarea prtului, adic obligarea acestuia, prin hotrre, la executarea obligaiei corelative dreptului subiectiv afirmat, iar, n caz de nevoie, hotrrea va putea fi adus la ndeplinire pe cale de executare silit. n practic, cererile de chemare n judecat care fac parte din aceast categorie sunt cele mai frecvente: cererile n revendicare, cererile prin care se solicit plata unor sume de bani cu titlu de despgubiri, predarea unor bunuri, ndeplinirea unor obligaii contractuale, cererea prin care se solicit anularea unui act juridic (indiferent c s-ar invoca o cauz de nulitate relativ sau de nulitate absolut), cererea prin care se solicit instanei pronunarea rezoluiunii sau rezilierii etc. b) Prin aciunile (cererile) n constatare (numite i cereri n

recunoaterea dreptului sau n confirmare), reglementate de art. 111 C. proc. civ., reclamantul solicit instanei numai s constate existena unui drept subiectiv al su, ori inexistena unui drept subiectiv al prtului mpotriva sa, deci, reclamantul solicit constatarea existenei sau inexistenei unui raport juridic concret.

Datorit faptului c reclamantul nu urmrete condamnarea prtului, hotrrile pronunate cu privire la cererile n constatare nu pot fi titluri executorii, nefiind susceptibile de executare silit. Este vorba, desigur, de soluia dat captului principal de cerere (indiferent dac cererea n constatare a fost admis ori respins), ns, dac s-au acordat i cheltuieli de judecat, aceast dispoziie a instanei poate fi pus n executare silit. S-a subliniat, n mod justificat, c din mprejurarea c hotrrea pronunat ntr-o cerere n constatare nu constituie titlu executoriu nu trebuie tras concluzia c judecata cererii n constatare s-ar face dup procedura necontencioas, iar nu dup cea contencioas. Cererea n constatare are un caracter subsidiar fa de cererea n realizare, urmnd a se respinge ca inadmisibil dac partea poate cere realizarea dreptului. Se consider c art. 111 C. proc. civ. se refer la toate mijloacele de realizare a dreptului, inclusiv la contestaia la executare, iar nu numai la cererile n realizare de drept comun.

n practic, uneori, problema de a stabili dac partea are sau nu la ndemn calea unei cereri n realizarea dreptului ridic unele dificulti. Exemplificativ, menionm c ar fi admisibil cererea n constatare n urmtoarele situaii: dac unul dintre soi solicit s se constate c unul sau mai multe bunuri dobndite n timpul cstoriei sunt bunuri comune ori, dimpotriv, sunt bunuri proprii (partajarea bunurilor n timpul cstoriei neputndu-se face dect pentru motive temeinice); dac debitorul, nainte de declanarea executrii silite, solicit s se constate c a intervenit prescripia dreptului creditorului de a cere i obine executarea silit (o eventual contestaie la executare ar urma s fie respins ca prematur, deci debitorul nu are la ndemn o cerere n realizare dect dup ce s-a declanat executarea silit); cnd constructorul pe terenul altuia solicit instanei s constate calitatea n care a construit (n intervalul de timp cuprins ntre momentul edificrii construciei i cel al invocrii accesiunii imobiliare artificiale, constructorul nu are la ndemn o cerere n realizarea drepturilor sale potrivit art. 494 C. civ. sau nscute n temeiul conveniei ncheiate cu proprietarul terenului) etc. Cererea n constatare nu se confund cu cererea privitoare la constatarea unor situaii de fapt n cadrul procedurii de asigurare a dovezilor (art. 235-241 C. proc. civ.) i nici cu constatarea, de ctre notarul public, a unor fapte artate de lege (art. 91-92 din Legea nr. 36/1995). De altfel, din mprejurarea c art. 111 C. proc. civ. vorbete despre cererea pentru constatarea existenei sau inexistenei unui drept, rezult n mod clar c, n cazul n care se solicit constatarea unei situaii de fapt, n temeiul art. 111 C. proc. civ., cererea se respinge ca inadmisibil.

Spre exemplu, cererea este inadmisibil: dac se solicit instanei s constate identitatea de persoan dintre reclamant i cel care figureaz cu un alt nume ntr-un act juridic; dac se solicit s se constate c un nscris s-a pierdut n anumite mprejurri etc. n schimb, nu ar fi vorba despre o situaie de fapt, ci despre un raport juridic (deci, cererea n constatare ar fi admisibil), dac s-ar solicita constatarea: existenei consimmntului prtului la efectuarea unor lucrri de mbuntire a imobilului; calitii n care o persoan a construit pe terenul altei persoane (constructor de buncredin, de rea-credin ori constructor n temeiul unei convenii cu proprietarul); inexistena unor raporturi de rudenie ntre reclamant i prt etc. Cererile n constatare sunt clasificate, la rndul lor, n cereri n constatare pozitive i cereri n constatare negative, dup cum se solicit constatarea existenei unui drept (unui raport juridic substanial ntre reclamant i prt), respectiv constatarea inexistenei unui drept al prtului, clasificare ce rezult din chiar prevederile art. 111 C. proc. Civ. n literatura de specialitate, cererile n constatare mai sunt clasificate n declaratorii, interogatorii i provocatorii. Cererile declaratorii ar fi acelea prin care se solicit instanei constatarea existenei sau inexistenei unui raport juridic. Cererile interogatorii ar fi acelea prin care, n mod preventiv, titularul dreptului cheam n judecat o persoan care ar putea eventual s-i conteste dreptul, pentru a rspunde i a se lua act dac recunoate sau nu dreptul, deci ar fi acele cereri prin care reclamantul se ndreapt mpotriva unei persoane pentru a o obliga s se pronune asupra unei faculti de opiune (se d ca exemplu cererea prin care motenitorii legali cheam n judecat o persoan care se pretinde

legatar universal, pentru a fi obligat s exhibe testamentul, n caz contrar confirmndu-se drepturile lor asupra ntregii averi a defunctului). Este calificat ca provocatorie acea cerere prin care titularul unui drept cheam n judecat pe cel care, prin atitudinea sau prin actele sale, i cauzeaz o tulburare serioas n exerciiul dreptului su (ar trebui adugat faptul c tulburarea se bazeaz pe un pretins drept al prtului, altfel cererea n constatare ar fi inadmisibil); prtul este provocat s i valorifice preteniile, respectiv s ncerce s i dovedeasc dreptul, sub sanciunea de a nu-l mai putea invoca dac nu i-l demonstreaz (ca exemplu, cererea posesorie bazat pe o tulburare ce rezult dintr-un act juridic care ncalc posesia sau folosina panic a titularului, cererea prin care se solicit constatarea prescripiei dreptului de a cere i obine executarea silit a unui debit). c) Aciunile (cererile) n constituire de drepturi (numite i cereri n transformare) sunt acele cereri prin care reclamantul solicit aplicarea legii la anumite fapte pe care le invoc, n scopul de a crea o situaie juridic nou ntre pri. n alte cuvinte, printr-o cerere n constituire se urmrete schimbarea sau desfiinarea unui raport juridic ce exista la data introducerii cererii i crearea unui nou raport juridic. Hotrrile pronunate i vor produce efectele, n principiu, numai pentru viitor. Sunt incluse n aceast categorie: cererea de divor, cererea pentru punerea sub interdicie sau ridicarea acesteia, cererea de ncuviinare a adopiei sau de desfacere a acesteia etc. Sunt ns i unele situaii n care, dei se creeaz o situaie juridic nou, hotrrea produce efecte retroactiv, cum ar fi: cererile de anularea cstoriei, de stabilire a filiaiei fa de mam sau fa de tat, de tgduire a paternitii, de anulare a adopiei etc. 1.4. Aciuni (cereri) nepatrimoniale i aciuni (cereri) patrimoniale (personale, reale i mixte). 8

Dup caracterul patrimonial sau nepatrimonial al dreptului subiectiv ce se valorific, deosebim: - aciuni (cereri) nepatrimoniale (de exemplu, cererea de divor, cererea n anularea cstoriei, cererea prin care se solicit ncuviinarea, desfacerea sau desfiinarea adopiei, cererea de stabilire a paternitii, cererea n tgduirea paternitii, cererea n declararea nulitii recunoaterii voluntare de filiaie, cererea n contestarea recunoaterii voluntare de filiaie etc); - aciuni (cereri) patrimoniale. La rndul lor, aciunile (cererile) patrimoniale se mpart n: - aciuni (cereri) personale; - aciuni (cereri) reale; - aciuni (cereri) mixte. Dac se ia n considerare i obiectul dreptului subiectiv patrimonial (n funcie de care deosebim cereri mobiliare i cereri imobiliare), rezult urmtoarea clasificare: cereri personale mobiliare, cereri personale a) imobiliare, cereri reale mobiliare, cereri reale imobiliare, cereri mixte mobiliare i cereri mixte imobiliare. Aciunile (cererile) personale sunt acelea prin care se ncearc valorificarea unui drept de crean (numit i drept personal). Aadar, subiectul activ al raportului juridic obligaional (creditorul) urmrete s obin, prin intermediul instanei, concursul subiectului pasiv al acelui raport juridic (debitorul), spre a-i exercita dreptul de crean ce intr n coninutul raportului juridic dedus judecii, dreptul su neputndu-se realiza fr concursul debitorului. La rndul lor, cererile personale se subclasific n: cereri personale mobiliare, dac dreptul de crean pretins are ca cereri personale imobiliare, atunci cnd obiectul dreptului pretins este obiect un bun mobil; un imobil (de exemplu, cererea prin care locatarul cheam n judecat pe locator solicitnd obligarea acestuia la predarea imobilului ce 9

formeaz obiectul contractului de locaiune). b) Prin aciunile (cererile) reale se urmrete valorificarea unui drept real sau aprarea posesiei unui bun . n alte cuvinte, cererea real poate fi ndreptat nu numai mpotriva unei anumite persoane, ci mpotriva oricrei persoane n minile creia s-ar afla bunul, deci, ntr-o formulare nu foarte exact, dar sugestiv, aciunea (cererea) real nu urmrete persoana, ci bunul. Sunt incluse n categoria aciunilor (cererilor) reale: - cererea n revendicare (prin care se apr dreptul de proprietate); - cererea confesorie (prin care se apr un dezmembrmnt al dreptului de proprietate); - cererea negatorie (prin care se contest un dezmembrmnt al dreptului de proprietate); - cererea prin care se valorific un drept real accesoriu; - cererea posesorie (prin care se solicit aprarea posesiei, ca o situaie de fapt, dar care produce efecte juridice); - cererea n grniuire; - cererea prin care vnztorul solicit rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare (art. 1368 C. civ.); - petiia de ereditate (cu excepia cazului cnd reclamantul nu solicit i restituirea bunurilor succesorale, ipotez n care cererea nu are caracter patrimonial); - cererea de partaj (prin care se solicit mprirea bunurilor aflate n proprietate comun). La rndul lor, cererile reale se mpart n: - cereri reale mobiliare, n cazul n care au ca obiect un bun mobil; - cereri reale imobiliare, dac obiectul dreptului real este un imobil sau dac posesia poart asupra unui imobil. ntr-o alt clasificare a cererilor reale, deosebim: - cereri petitorii, atunci cnd prin intermediul lor se urmrete aprarea unui drept real; 10

- cereri posesorii, dac reclamantul urmrete aprarea posesiei ca simpl situaie de fapt. c) Aciunile (cererile) mixte sunt acele cereri prin care se urmrete valorificarea, in acelai timp, a unui drept real i a unui drept de crean, dac aceste drepturi sunt efectul aceleiai cauze (izvorsc din acelai act juridic) sau se gsesc ntr-un raport de conexitate. Exist dou categorii de cereri mixte: cererile care urmresc executarea unui act juridic ce a creat sau transferat un drept real asupra unui bun individual-determinat, dnd natere totodat unor obligaii personale (de exemplu, cererea n predarea unui bun individual-determinat a crui proprietate a fost transferat printr-un contract de vnzare-cumprare);

11

- cererile n anularea, rezoluiunea, rezilierea (revocarea n cazul donaiei) unui act juridic prin care s-a transmis ori s-a constituit un drept real. Trebuie ns reinut c art. 1368 C. civ. calific drept real aciunea (cererea) vnztorului pentru rezoluiunea vnzrii. Cererea mixt din prima categorie menionat mai sus nu trebuie confundat cu aa-numita dualitate de aciuni (situaia n care titularul unui drept real are la ndemn att o cerere personal, pentru a solicita restituirea bunului, ca drept de crean izvort dintrun act juridic neconstitutiv sau netranslativ de drepturi reale, ct i o cerere real; este cazul deponentului, comodantului, locatorului, proprietarul bunului gajat etc), deoarece, n cazul acesteia din urm, dreptul real i dreptul de crean nu au acelai izvor (deci, cererea mixt din prima categorie presupune un act juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale). Clasificarea cererilor patrimoniale dup natura dreptului ce se valorific prezint interes din punctul de vedere al: - competenei teritoriale (n cazul cererilor personale mobiliare i al celor reale mobiliare se aplic, de regul, art. 5 C. proc. civ., pentru cererile reale imobiliare se aplic art. 13 C. proc. civ., cererilor personale imobiliare li se aplic art. 10 pct. 1 i pct. 2 C proc. civ., iar pentru cererile mixte se aplic art. 10 pct. 1 C. proc. civ); calitii procesuale (n cazul cererilor personale calitatea procesual pasiv aparine subiectului pasiv al raportului juridic obligaional, deci debitorului, iar n cazul cererilor reale i al celor mixte poate avea calitate procesual pasiv deintorul bunului); prescripiei extinctive (Decretul nr, 167/1958 nu se aplic n cazul cererilor prin care se valorific drepturile reale principale, ci, n cazul acestora, prescripia extinctiv este guvernat de dispoziiile nscrise n Codul civil).

12

2. Participanii la procesul civil 2.1. Rolul judectorului n procesul civil 2.1.1. Aspectele sub care se manifest rolul activ al judectorului n ceea ce privete poziia procesual a judectorului, un sistem optim ar trebui s in cont de faptul c, pe de o parte, prin procesul civil se urmrete, de regul, protecia judiciar a unor interese private, ceea ce impune un rol important al prilor nu numai n declanarea procesului, ci i n desfurarea acestuia, iar, pe de alt parte, asigurarea unui echilibru procesual presupune posibilitatea judectorului de a influena cursul procesului, ns numai n anumite cazuri i condiii, care s fie stabilite expres de lege. Aadar, problema nu este aceea de a opta pentru unul dintre cele dou sisteme diametral opuse (procedura acuza-tonal i procedura inchizitorial), ci de a opta ntre un sistem n care predomin elementele de tip acuzatorial i un sistem n care predomin elementele de tip inchizitorial. Principalele aspecte sub care se manifest rolul activ al judectorului, n sistemul procesual-civil romn, se desprind din dispoziiile nscrise n art, 129 alin. (2)-(5) C. proc. civ., potrivit crora, judectorul, n tot cursul procesului, conduce desfurarea acestuia, vegheaz la respectarea dispoziiilor legale i are puterea de a fixa termenele i de a ordona msurile necesare judecrii cererii. De asemenea, el are ndatorirea s fac respectate i s respecte el nsui principiul contradictorialitii i celelalte principii ale procesului civil. n cazul n care prile nu sunt asistate sau reprezentate de avocat sau de mandatarii prevzui la art. 68 alin. (5), judectorul le va

13

da ndrumri cu privire la drepturile i obligaiile ce le revin n proces. Cu privire la situaia de fapt i motivarea n drept pe care prile le invoc n susinerea preteniilor i aprrilor lor, judectorul este n drept s le cear acestora s prezinte explicaii, oral sau n scris, precum i s pun n dezbaterea lor orice mprejurri de fapt ori de drept, chiar dac nu sunt menionate n cerere sau n ntmpinare. Judectorii au ndatorirea s struie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greeal privind aflarea adevrului n cauz, pe baza stabilirii faptelor i prin aplicarea corect a legii.Procedura simplificat artat la art. 53 din Lege, ci prin aceea a rectificrii prevzute de art. 34, cu excepia cazului n care toate prile interes ate ar fi de acord. De asemenea, rectificarea suprafeei de teren nscris n cartea funciar, prin majorarea acesteia, nu se poate dispune dect n urma unei proceduri contencioase, n condiiile art. 34 pct. 4 din Lege. Greelile materiale se pot nltura de ctre registratorul de carte funciar prin ncheiere motivat, fie la cerere, fie din oficiu, fr citarea prilor (art. 53 alin. 1, n redactarea dat de L. nr. 247/2005). Cererea de. ndreptare trebuie notat n cartea funciar (art. 38), pentru aprarea celui interesat de prejudiciile ce ar rezulta din dobndirea de drepturi tabulare de ctre teri. n temeiul ncheierii de ndreptare a erorilor se va efectua n cartea funciar o nscriere nou, conform cu ncheierea prin care s-a dispus nscrierea. Dac ndreptarea nu este posibil din cauza dobndirii de ctre terii de bun-credin a unor situaii juridice intangibile, cel prejudiciat va putea aciona oficiul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, dac greeal este imputabil acestuia, n vederea reparrii prejudiciului cauzat, potrivit dreptului comun (art. 998 i urm. C. Civ.).

14

CAPITOLUL II ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR 1. Noiuni generale 1.1. Noiunea, reglementarea i rolul aciunilor de carte funciar a) Definiie. Aciunile de carte funciar sunt acele aciuni n justiie care au ca obiect nscrierile n cartea funciar. Prin aciunile de carte funciar se asigur nscrierea drepturilor reale imobiliare sau a drepturilor personalr transmise, constituite, modificate sau, dup caz, stins, precum i a altor situaii juridice, n cazul n care cel obligat s consimt la efectuarea acestor nscrieri refuz s predea nscrierilor trebuitoare pentru ncuviinarea nscrierii de ctre registratorul de carte funciar. Este vorba, aadar, de aciuni n justiie specifice regimului de carte funciar i care nu trebuie confundate cu aciunile reale prin care se apr n mod direct drepturile reale imobiliare susceptibile de nscriere n cartea funciar i nici cu aciunile personale derivate din actele juridice n temeiul crora se efectueaz 15

nscrierile n cartea funciar, deoarece fa de aceste din urm aciuni exist deosebiri de regim juridic sub mai multe aspecte, precum: - temeiul juridic: pe cnd aciunile de carte funciar i afl temeiul n Legea nr. 7/1996republicat (art. 27, 28, 29, 34-37, 51), celelalte aciuni i gsesc temeiul n nclcarea unor dispoziii legale de drept material (substanial) existente n Codul civil i n alte acte normative; - obiectul: primele vizeaz nscrierile de carte funciar, secundele, nsei drepturile patrimoniale sau alte raporturi juridice aflate n legtur eu imobilele cuprinse n cartea funciar; - condiiile de admisibilitate: n timp ce condiiile de admisibilitate a aciunior de carte funciar sunt reglementate de Legea nr. 7/1996, condiiile de admisibilitate a aciunilor de drept comun, care pot fi nsoite i de aciuni de carte funciar, sunt determinate de dreptul substanial, n funcie de obiectul i scopul lor concret (de ex., aciunea n rectificare ntemeiat de nevaliditatea titlului n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu este admisibil contra terilor subdobnditori de bun-credin i cu titlu oneros, pui la adpost, dac invoc cu succes, art. 31 din Lege, chiar dac aciunea de fond, adic aciunea n constatarea sau n anulabilitatea titlului, ar rmne admisibil contra dobnditorului nemijlocit (succesorul tabular); - competena instanei: regulile de competen material i teritorial sunt parratdiferite pentru fiecare categorie de aciuni; - prescripia extinctiv: pentru fiecare din aceste categorii de aciuni exist reguli specifice n legtur cu termenele de prescripie, nceputul cursului prescripiei, suspendarea i ntreruperea acesteia etc. - efectele juridice: primele asigur eficacitatea erga omnes a drepturilor reale sau personale supuse ncheierii n cartea funciar, prin nscrierea lor n cartea funciar sau rectificarea cuprinsului acesteia, dup caz, n 16

timp ce secundele permit realizarea efectiv a unor drepturi primare, n cazul n care sunt nclcate, contestate sau, dup caz, ignorate. b) Terminologie. Aciunile de carte funciar, reglementate de Legea nr. 7/1996, republicat, se mpart, dup obiectul lor, n aciuni n prestaie tabular, aciuni n justificare tabular i aciuni n rectificare a nscrierilor de carte funciar, iar aceast diviziune se reflect, n mod corespunztor, pe plan legislativ, dar i din punct de vedere lingvistic. Astfel, dac iniial Legea nr. 7/1996 ntrebuina numai denumirea de aciune n rectificare" (art. 37-39), n prezent, n urma modificrilor i completrilor aduse prin Legea nr. 247/2005, regsim i sintagma deja tradiional a aciunii n prestaie tabular" (art. 27), iar n ceea ce privete aciunea n justificare tabular, art. 29 se mrginete doar la evocarea ei printr-o formul generic, ns din fericire neechivoc (v. art. 29 alin. 4: Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul ... unei hotrri judectoreti irevocabile ..."). n schimb, Codul de procedur civil, vorbind de competena teritorial alternativ n materie de carte funciar, amintete de aciunile n justificare sau n prestaiune tabular" (art. 10 pct. 2) care cad, n afara competenei instanei domiciliului prtului, i n competena instanei locului unde se afl imobilul.

De lege ferenda, aceast terminologie specific din materia aciunilor de carte funciar nu numai c trebuie meninut, ci, ea ar trebui chiar consolidat, n special prin delimitarea mai categoric a obiectului celor trei tipuri de aciuni i, mai ales, a condiiilor de admisibilitate a fiecreia n parte. De pild, art. 27 alin. 2 i 3 din Lege vorbete de aciunea n prestaie tabular avnd ca obiect predarea nscrisului necesar radierii unui drept stins, dar n acelai timp art. 34 pct. 3 vorbete de aciunea n rectificare a nscrierilor de carte funciar dac nu mai sunt ntrunite 17

condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea, de unde rezult c aciunea la care se refer alin. 2 i 3 ale art. 29 din Lege nu este o aciune n prestaie tabular propriu-zis, ci o veritabil aciune n rectificare (radiere), netrebuind s fie evocat, dect cu confuziile de rigoare, printre varietile aciunii n prestaie tabular (aceast confuzie nu se poate explica dect din punct de vedere istoric, deoarece fostul art. 23 din D.L. nr. 115/1938 o enumera, n mod greit, dup prerea noastr, printre cazurile care puteau s fundeze o aciune n prestaiune tabular, ns tot art. 34 pct. 3 din acelai decret-lege vorbea de aciunea n rectificare n ipoteza n care nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea"). 1.2. Reglementare juridic. Aciunile de carte funciar sunt reglementate att de ctre Legea nr. 7/1996, republicat (art. 29, 32 alin. 4i 5, art. 36-39, art. 53, art. 55), ct i de ctre Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar (art. 66, art. 94, art. 95 alin. 4, art. 100, art. 102, art. 124). 1.3. Rolul aciunilor de carte funciar . Dup cum am vzut mai sus, cu prilejul analizei principiului opozabilitii fa de teri al drepturilor reale nscrise n carte funciar (v., supra, nr. 207 i urm.), marea majoritate a cazurilor de dobndire, modificare sau stingere a drepturilor reale imobiliare are la baz un act juridic translativ, constitutiv sau modificator de drepturi fcut ntre antecesorul i succesorul tabular, iar stingerea unui drept tabular are la baz consimmntul la radiere exprimat de titularul dreptului (art. 20 alin. 1 i 2, art. 21). Acordul de voin i consimmntul trebuie s fie exprimate astfel nct s corespund cerinelor de valabilitate de fond i de form 18

statornicite de dreptul material pentru ncheierea lor valabil. ns n afar de cerinele de valabilitate prevzute de Codul civil i de alte legi speciale, declaraiile de voin ale prilor trebuie s ntruneasc i cerinele speciale statuate de legea crilor funciare, necesare pentru admisibilitatea nscrierilor de carte funciar. Aceste cerine speciale sunt prevzute la art. 29 din noua lege a crilor funciare care vorbete de nscrisurile necesare" pentru nscrierea unui anumit drept real ori, dup caz, pentru radierea dreptului stins. Dac co-contractantul a semnat i predat celeilalte pri nscrisul cerut de legea civil pentru valabilitatea actului juridic, ns acela nu corespunde cerinelor specifice stabilite de legea crilor funciare (art. 20 alin. 2, art. 29 alin. 5, art. 33 alin. 4, art. 47, art. 49 i art. 51) pentru nscrisurile trebuitoare la nscrierea sau radierea dreptului real imobiliar, cocontractantul nu i-a ndeplinit obligaia legal, reglementat n amnunt prin art. 29 din1 Lege (v. i art. 29 alin. 5 i art. 51), de a asigura executarea obligaiei de strmutare sau radiere a dreptului real imobiliar prin intabularea dreptului n folosul succesorului tabular. In sfrit, n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea, pe cale amiabil, iar n lips, adic n caz de litigiu, n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile, pe calea unei aciuni n rectificare (art. 33 alin. 4, art. 34-37, art. 51). Aadar, aciunile de carte funciar sunt mijloacele juridice specifice (de drept tabular) prin care se asigur sancionarea celor care sunt inui s tolereze nscrierea strmutrii, constituirii, modificrii sau stingerii unui drept tabular, n cazul n care acetia refuz s predea, pe cale amiabil, nscrisurile necesare efecturii nscrierilor corespunztoare. Uneori, cum vom vedea, aciunea de carte funciar nu este o aciune autonom, ci se grefeaz pe o alt aciune de drept comun (aciunea n nulitate, n rezoluiune ori revocatorie etc.), care 19

constituie suportul juridic al aciunii de carte funciar (este cazul aciunii n rectificare), dar ea poate s aib n alte cazuri numai caracter principal (aciunea n prestaie sau n justificare tabular). 2. Clasificarea aciunilor de carte funciar Clasificarea aciunilor de carte funciar. Aciunile de carte funciar pot fi clasificate dup diferite criterii, dintre care putem aminti aici urmtoarele: 1o Dup obiectul lor, deosebim: - aciunea n prestaie tabular, prin care reclamantul solicit obligarea prtului, care s-a obligat la strmutarea, constituirea sau modificarea unui drept real i nu a predat nscrisurile trebuitoare pentru intabulare, s predea aceste nscrisuri, iar n caz contrar, hotrrea judectoreasc s suplineasc consimmntul debitorului la nscriere; - aciunea n justificare tabular, prin care reclamantul solicit s se constateTealizarea condiiei suipensTve i s se dispun intabularea, adic nscrierea definitiv a dreptului nscris provizoriu; - aciunea n rectificare, prin care reclamanlul solicit radierea, ndreptarea sau menionarea oricrei operaiuni susceptibile de nscriere n cartea funciar. 2 Dup corelaia cu alte aciuni, distingem: - aciuni principale: aciunile n prestaie tabular, aciunea n justificare tabular i aciunea n rectificare, cnd este promovat pe cale principal; - aciuni accesorii: aciunile n rectificare n toate cazurile n care sunt ataate aciuni de fond care constituie suportul juridic al rectificrii cuprinsului crii funciare (ex. aciunea n anulare, aciunea n rezoluiune. aciunea n revocare, petiia de ereditate etc). 3 Dup legtur cu prescripia extinctiv, deosebim: - aciuni imprescriptibile: aciunea n prestaie tabular contra antecesorului tabular (art. 27 alin. 4), aciunea n justificare tabular i aciunea n rectificare contra succesorilor tabulari i a terilor subachizitori de rea-credin (art. 35 alin. 1);

20

- aciuni prescriptibile: aciunea n prestaie tabular contra terului dobnditor cu titlu gratuit sau de rea-credin (art. 27 alin. 5), aciunile n rectificare contra terilor dobnditori cu titlu gratuit de bun-credin (art. 35 alin. 2).

CAPITOLUL III ACIUNEA N PRESTAIE TABULAR 1. Definiie, reglementare i justificare 1.1. Precizri prealabile. Astfel cum am artat, potrivit art. 20 i 21 din Lege, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se nscriu n cartea funciar, numai pe baza actului ori faptului prin care s-au constituit, s-au transmis ori s-au modificat n mod valabil. Radierea nscrierii dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face, de asemenea, n temeiul actului care exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor, cazuri n care radierea acestora se va face la simpla cerere a proprietarului imobilului degrevat, pe baza nscrisurilor doveditoare (copia legalizat de pe certificatul de deces al titularului dreptului stins). n caz contrar, respectiv atunci cnd cel interesat nu deine nscrisurile necesare intabuiarii sau nscrierii provizorii a dreptului tabular dobndit, modificat sau stins, hotrrea judectoreasc,

21

definitiv i irevocabil sau, n cazuri anume prevzute de lege, decizia autoritii administrative va nlocui actul i nscrisurile necesare nscrierii (art. 20 alin. 3). Rezult, aadar, c, n sistemul Legii nr. 7/1996, republicat, n afara ipotezei radierii drepturilor tabulare stinse prin anumite acte sau fapte juridice posterioare, nu mai este necesar i consimmntul la intabulare (aa-nurnita clausula intabulnd!), ca act juridic tabular (abstract) deosebit de actul juridic translativ, constitutiv sau modificator de drepturi reale, act care ar reprezenta temeiul propriu-zis al nscrierii, cum se ntmpla n sistemul vechilor cri funciare (cf. art. 17-18, art. 45 din D.L. nr. 115/1938).

Pentru a se admite i opera nscrierea n cartea funciar, este suficient, n prezent, ca dobnditorul unui drept real imobiliar s ataeze la cererea de intabulare ori dc nscriere provizorie nscrisul original sau copia legalizat de pe acesta ori, dup caz, hotrrea judectoreasc, n copie legalizat, prin care se constat actul sau faptul juridic generator, modificator sau extinctiv de drepturi a cror nscriere se cere (art. 47). 1.2. Definiie, natur juridic i justificare a) Definiie. Aciunea n prestaie tabular este acea aciune prin care dobnditorul unui drept real imobiliar solicit instanei obligarea prtului s predea nscrisul necesar pentru intabularea n cartea funciar, iar n caz contrar, s dispun nscrierea n cartea funciar . b) Caractere juridice. Aciunea n prestaie tabular este o aciune personal, principal, n realizare de drepturi (condamnatorie) i, n principiu, imprescriptibil extinctiv: - personal, deoarece apr un drept personal, iar nu unul real; dreptul 22

reclamantului de a pretinde prtului (antecesorul tabular) s-i predea nscrisurile trebuitoare nscrierii n cartea funciar este un drept personal (de crean), ntruct n sistemul crilor funciare, obligaia de a strmuta sau de a constitui n folosul altuia un drept real asupra unui imobil cuprinde i pe aceea de a preda nscrisurile necesare pentru efectuarea nscrierii; - principal, ntruct nu poate fi promovat dect pe cale principal (cerere de chemare n judecat, cerere reconvenional etc); - n realizare, deoarece reclamantul urmrete obligarea prtului (nstrintorul sau constituitorul dreptului real) s predea nscrisul trebuitor pentru intabularea sau nscrierea provizorie; - imprescriptibil extinctiv, ntruct, prin derogare de la dreptul comun (art. 1 din D. nr. 167/1958), dreptul la aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil contra antecesorului tabular i avnzilor si cauz (art. 27 alin. 4). c) Justificare. n ce privete justificarea acestei noiuni, nentlnit n sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, ea se bazeaz pe ideea c, n sistemul de carte funciar, intabularea i nscrierea provizorie presupun i ndeplinirea unor cerine speciale prevzute de lege, care cad n sarcina celui ce s-a obligat la transmiterea, constituirea sau modificarea unui drept tabular n f olosul altei persoane. De asemenea, ntruct aciunea poate fi ndreptat i contra terilor achizitori cu titlu gratuit sau de rea-credin la data ncheierii actului subsecvent, n condiiile art. 27 alin. 5, aceast soluie trebuie cutat n aceeai preocupare constant a legiuitorului de a sanciona totodat i nstrinrile i dobndirile frauduloase, respectiv de a paraliza efectele actelor juridice cu titlu gratuit, n temeiul crora alte persoane au dobndit drepturi reale imobiliare n paguba dobnditorilor anteriori

23

cu titlu oneros ori gratuit sau, dup caz, de a lipsi de efecte, n tot sau n parte, actele juridice fcute de terii care au fost de rea-credint la data ncheierii lor. n referire la sediul materiei, spre deosebire de regleme ntarea anterioar (art. 22-25 din D.L. nr. 115/1938), Legea nr. 7/1996, odat cu abandonarea formal principiului efectului constitutiv de drepturi al nscrierilor de carte funciar, a instituit ab origine i un regim complet diferit aciunii n prestaie tabular, mai exact, aciunii n obligarea nstrintorului sau constituitorului unui drept real imobiliar de a preda nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru efectuarea nscrierii n cartea funciar, n cazul n care acesta se afla n posesia sa i era singurul exemplar doveditor al actului i, n completare, a reglementat sancionarea nstrinrilor cu titlu dobnditorului anterior. Este vorba despre: - art. 29, care prevedea: Cel care a transmis sau a constituit, n folosul altuia, un drept real asupra unui imobil, este obligat s predea nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru nscrierea n cartea funciar, dac acest nscris este n posesia sa i este singurul exemplar doveditor, afar de cazul n care s-a procedat, din oficiu, la nscriere; - terul achizitor s fi dobndit imobilul cu titlu gratuil sau s fi fost de rea-credin la data ncheierii actului, n temeiul cruia s-a nscris n cartea funciar. Potrivit art. 27 alin. 5, aciunea n prestaie tabular se va putea ndrepta nu numai mpotriva antecesorului tabular, ci i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: - actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n 24 separat, printr-o sau aciune distinct, fcute n a gratuit frauduloase dauna

cartea funciar; - terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fie de rea-credin. Pentru a fi admisibil aciunea n prestaie tabular i contra terului achizitor, n condiiile art. 27, trebuie ntrunite, cumulativ, i urmtoarele cerine: - actul juridic, n temeiul cruia se cere prestaia, s fie anterior aceluia n temeiul cruia terul dobnditor a fost nscris; dac nscrisul constatator (instrumentum probationis) este un nscris privat, dovada anterioritii se va face numai cu data cert, conform art. 1182 C. civ.; - terul s fi dobndit cu titlu gratuit, prin donaie sau legat, ori s fi fost de rea-credin la data ncheierii actului; dac terul achizitor a fost de rea-credin este indiferent dac actul juridic este oneros sau cu titlu gratuit ori dac dobnditorul anterior este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, deoarece nscrierile n cartea funciar sunt ineficace pentru cei care au fost de rea-credin, adic pentru aceia care tiau c au dobndit dreptul de la uri neproprietar ( non dominas), mai exact, de la o persoan care nu mai avea dreptul de a dispune liber de bun, ntruct acest drept a fost deja cedat sau conferit altuia. Dup cum am artat, art. 27 alin. 5 (ca i art. 28) trebuie interpretat restrictiv, ca orice text special derogator de la dreptul comun al publicitii imobiliare, n sensul c prin ter dobnditor al imobilului" se nelege nu numai cel care dobndit proprietatea imobilului, ci i cel care a dobndit un alt drept real principal (uzufruct, uz, servitute, superficic etc), nu ns i un drept real accesoriu (dreptul de ipotec), caz n care reaua-credin este indiferent. n sfrit, este de artat c art. 27 alin. 5 nu trebuie confundat cu art. 28, dei au, pe fond, acelai coninut, ntruct n acest din caz este vorba de rezolvarea conflictului ntre doi achizitori care au dobndit acelai imobil (sau alte drepturi concurente) de la acelai autor, conform regulii prior tempore potior iurere, iar nu potrivit regulilor de carte 25

funciar (art. 25). n aceast din urm ipotez, dobnditorul anterior poate ataca nscrierea fcut de ter nu prin aciunea n prestaie tabular, deoarece avea toate nscrisurile trebuitoare pentru nscriere, ci printr-o aciune de drept comun, aciunea de acordare a rangului preferenial, prevzut de art. 28, i care nu este altceva dect o varietate a aciunii pauliene reglementate de dreptul comun (art. 975 C. civ.). Aadar, din cele ce preced, rezult c domeniul actual al aciunii n prestaie tabular este extrem de restrns, mai ales dac avem n vedere c art. 27 alin. 2, care consacr formal tot o aplicaie a aciunii n prestaie tabular, n cazul n care cel al crui drept tabular s-a stins nu pred celui ndreptit nscrisul corespunztor pentru radiere cuprinznd declaraia autentic de rectificare a nscrierii din cartea funciar (singura situaie consimmntul la intabulare ca act distinct este admis de lege), urmeaz, n realitate, cum vom vedea mai jos, regulile de la aciunea n rectificare (art. 34 pct. 3 teza 1). 2. Procedura de judecat 2.1. Cererea de chemare n judecat a) Subiectele i obiectul aciunii n prestaie tabular . n ce privete subiectele aciunii n prestaie tabular, calitatea procesual activ aparine celui n favoarea cruia, n baza unui act juridic obligaional, are dreptul la transmiterea, constituirea sau, dup caz, modificarea unui drept real imobiliar, iar calitatea procesual pasiv revine: - antecesorului tabular sau, dup caz (n situaia n care imobilul nu era nmatriculat n cartea funciar la data ncheierii primului act), celui care s-a obligat s constituie, s transmit ori s modifice un drept real imobiliar n favoarea reclamantului (dobnditorul anterior), printr-un 26

act juridic valabil ncheiat; precum i - terului sau terilor dobnditori cu titlu gratuit ori de rea-credin care i-au nscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra aceluiai imobil, cu meniunea c n cazul nscrierii succesive a unor teri trebuie s fie ntrunite condiiile prevzute de art. 27 alin. 5 pentru fiecare subdobnditor n parte. n ce privete obiectul aciunii, acesta const n obligarea prtului s predea nscrisurile trebuitoare necesare nscrierii dreptului real imobiliar acordat ori modificat n favoarea reclamantului, iar n caz contrar, instana sesizat s dispun nscrierea n cartea funciar. Cnd aciunea trebuie introdus cumulativ att mpotriva celui obligat s predea reclamantului nscrisurile necesare pentru nscrierea dreptului real n cartea funciar (prtul 1), ct i contra t erului care a dobndit n condiiile art. 27 alin. 5 (prtul II), reclamantul va cere ca instana s dispun prin sentin nscrierea n favoarea reclamantului cu titlu de cumprare, schimb, donaie etc. de la prtul 1 i fr privire la nscrierea efectuat n favoarea prtului II; aceast formul exprim adevrul juridic c reclamantul e succesorul prtului 1 (antecesorul tabular), dar nu al prtului II (terul dobnditor), care este inut mpreun cu primul prt s tolereze nscrierea dreptului real dobndit de reclamant (primul achizitor). Cu alte cuvinte, n aceast ipotez, obiectul cererii va consta n obligarea antecesorului tabular s predea nscrisurile trebuitoare nscrierii dreptului real n favoarea reclamantului, iar a terului achizitor, care a dobndit ulterior, cu titlu gratuit, un drept real imobiliar, sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului s tolereze nscrierea, ceea ce echivaleaz cu radierea, pe cale de consecin, a nscrierii fcute n folosul su, ntruct a devenit nevalabil ori, dup caz, inexact.

27

b) Instana competent. Nu exist nici o prevedere special n Legea nr. 7/1996 referitoare la competena judiciar a soluionrii aciunii n prestaie tabular prevzute de art. 27 din Lege, ce nsemneaz c sunt, n principiu, aplicabile regulile de drept comun cuprinse n Codul de procedur civil. Prin urmare, ratione materiae, competena soluionrii acestor cereri n prim instana revine judectoriei, potrivit art. 1. pct. 1 C. pr. civ., care statueaz, cu valoare de principiu, c judectoriile judec n prim instan toate procesele i cererile, n afar de cele date prin lege n competena altor instane, cu excepia cazului n care obiectul litigiului are o valoare de peste 1miliard de lei vechi, caz n care competena n prim instan va reveni tribunalului (art. 2 pct.l din acelai cod).

Ct privete competena ratione loci, dat fiind faptul c este vorba de o aciune personal imobiliar, cererea n revocarea titlului terului achizitor i acordarea rangului preferenial la intabulare dobnditorului anterior se soluioneaz de instana n a crei circumscripie se afl domiciliul (sau sediul) prtului sau, dup caz, de instana locului unde se afl nemictorul (art. 5 i 10 pct. 2 C. pr. civ.). c) Termenul de introducere a cererii de chemare n judecat . Potrivit art. 27 alin. 4 din Lege, dreptul material la aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil contra debitorului principal (antecesorul tabular), singura problem rmnnd aceea dac caracterul imprescriptibil al aciunii privete i pe terii dobnditori fa de care acestea poate produce efecte juridice, dat fiind faptul c art. 27 alin. 5, care este un text special de strict interpretare i aplicare ( exceptio est strictissimae interpretationis). Dup prerea avansat n literatura de specialitate, obligarea

28

terului achizitor s tolereze nscrierea dreptului real concurent n favoarea reclamantului izvorte din lege, iar nu din contractul ncheiat cu antecesorul tabular, astfel nct aciunea n prestaie tabular ndreptat contra sa, cnd a dobndit cu titlu gratuit sau cnd a fost de rea-credin, mbrac caracterul unei aciuni revocatorii (pauliene), motiv pentru care o astfel de aciune urmeaz regimul de drept comun al prescripiei extinctive. Potrivit dreptului comun, dreptul la aciunea revocatorie avnd un obiect patrimonial este prescriptibil extinctiv, n termenul general de prescripie de 3 ani, ca orice drept subiectiv patrimonial, dac prin lege nu se dispune altfel, n acest caz, prescripia ncepe s curg nu de la data naterii dreptului la aciune (adic de la data nscrierii terului n cartea funciar), ci de la data cnd cel pgubit a cunoscut ori trebuia s cunoasc paguba i pe cel care rspunde de ea (art. 8 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, aplicabil, pentru identitate de raiune, i n cazul aciunii revocatorii), adic, cei mai trziu, de la data cnd sa respins, n tot sau n parte, cererea de nscriere a dreptului real n folosul su, deoarece acelai drept ori, dup caz, un alt drept concurent a fost dobndit de o alt persoan fizic sau, dup caz, persoan juridic. n concluzie, dreptul la aciune n prestaie tabular este imprescriptibil extinctiv contra antecesorului tabular, dar rmne prescriptibil mpotriva terilor achizitori cu titlu gratuit sau de reacredin, potrivit dreptului comun.

d) Notarea n cartea funciar. Pentru a mpiedica dobndirea cu bun-credin a unui drept real imobiliar n tot cursul procesului i pentru a asigura respectarea hotrrii judectoreti a crei executare ar putea fi zdrnicit prin strmutri sau constituiri ulterioare de drepturi tabulare, fcute n acest rstimp, n folosul unor achizitori 29

inatacabili, Legea prevede posibilitatea notrii n cartea funciar a aciunii prin care se tinde la dobndirea unui drept real [art. 19 alin. 1 pct. B, lit. f) i pct. C, lit. b), art. 37 alin. 2]. n acelai sens sunt i dispoziiile art. 38 i 84 din Regulament. Dac aciunea n prestaie tabular a fost nregistrat la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, aceasta se va nota n cartea funciar, prezentndu-se i nscrisul original care dovedete obligaia de a strmuta, constitui ori modifica un drept tabular, dup care se va nainta instanei competente, cu adres scris, reinndu-se, totodat, i un exemplar de pe aciune (art. 38 alin. 1 din Regulament). Dac aciunea n prestaie tabular a fost introdus direct la instana judectoreasc, aceasta este obligat, n temeiul art. 69 din Regulament, s trimit o copie a cererii de chemare n judecat biroului teritorial spre a fi notat n cartea funciar. Dac instana nu trimite din oficiu o copie de pe aciune spre a fi notat n cartea funciar, reclamantul va trebui s cear, prin cerere separat, dac n-a fcut-o printr-un capt separat al cererii de chemare n judecat, trimiterea unei copii biroului teritorial. Notarea aciunii se va putea face atta timp ct se gsesc nscrii n cartea funciar fie cel obligat pa prestaia tabular, fie oricare din dobnditorii urmtori (succesivi), dac toate dobndirile au fost cu titlu gratuit i posterioare obligaiei de prestaie tabular sau, dup caz, au fost achizitori de rea-credin.

2.2. Judecata cauzei a) Rezolvarea cauzei. Ci de atac. Cererea n prestaie tabular i n revocarea titlului terului dobnditor cu titlu gratuit ori de reacredin, cnd este cazul, se judec de un complet formal dintr-un singur judector n conformitate cu regulile procedurale de drept comun.

30

Dovada ntrunirii cerinelor dc admisibilitate a aciunii revine reclamantului. Dac se invoc reaua-credin a terului dobnditor la data dobndirii dreptului su, reclamantul trebuie s fac dovada, prin orice mijloace de prob, inclusiv cu martori i prezumii, c acesta avea cunotin efectiv de primul act translativ sau constitutiv de drepturi. Reaua-credin poate fi dedus i din anumite mprejurri sau elemente specifice, cum ar fi faptul c imobilul era deja n posesia reclamantului la data celei de-a doua nstrinri sau mprejurarea c nainte de a dobndi imobilul reclamantul l vizitase cu prtul ori i ceruse acestuia din urm o prere de specialitate asupra strii tehnice sau chiar i solicitase un mprumut n vederea achiziionrii lui. n orice caz, fiind o chestiune de fapt existena relei-credine rmne la suverana apreciere a instanei de fond. Dac instana admite cererea va dispune nscrierea dreptului real dobndit de reclamant, fr a ine seama, cnd este cazul, i de nscrierea fcut de terul achizitor, precum i radierea, n tot sau n parte, a tuturor nscrierilor vtmtoare, dac acestea sunt inopozabile reclamantului. Hotrrea judectoreasc prin care s-a soluionat cauza este supus, de lege lata, cilor de atac prevzute de lege, respectiv apelului (dac obiectul litigiului % are o valoare de peste 1 miliard de lei vechi; art. 2821 C. pr. civ.) i recursului n instanele ierarhic superioare. Apelul i recursul se vor nota din oficiu. b) Efectuarea nscrierii. Pe baza hotrrii judectoreti irevocabile, reclamantul va solicita biroului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar efectuarea nscrierii (intabuiarii). Este posibil ca nsui prtul condamnat s cear nscrierea n cartea funciar ori s predea nscrisurile necesare, iar n caz contrar, se va solicita nscrierea n baza hotrrii judectoreti, prtului rmas la irevocabil, care dac va nlocui consimmntul nscriere. 31 Desigur, hotrrea

judectoreasc de condamnare nu este irevocabil se va putea cere numai nscrierea provizorie, pn la justificarea ei, n baza hotrrii rmase irevocabile. In plus, tot n vederea ocrotirii intereselor prilor litigante, art. 54 alin. 2 din Lege, instana judectoreasc va transmite din j oficiu, n termen de 3 zile, hotrrea rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial n a crei raz de activitate se afl imobilul. Trebuie artat i faptul c dac aciunea revocatorie a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va fi executat i contra terelor persoane care au dobndit vreun drept real sau de crean dup notare, ntruct ea produce, ipso iure, efecte juridice i fa de acestea (art. 37 alin. 2 aplicabil prin analogie). Este ns posibil ca registratorul de carte funciar s resping cererea de efectuare a nscrierii, dac exist piedici la nscriere, cum este cazul\nscrierii aceluiai drept de ctre o alt persoan pe parcursul procesului (principiul prioritii) i creia hotrrea nu-i este opozabil. n acest caz, dac aciunea n-a fost notat n cartea funciar, reclamantul are la dispoziie o nou aciune revocatorie, n temeiul art. 27 alin. 5, ns numai contra terilor subdobnditori cu titlu gratuit sau de rea-credin, nu i contra terilor subachizitori cu titlu oneros de bun-credin (art. 25, 27 alin. 5 i art. 31).

32

3. Efectele aciunii n prestaie tabular Situaia terului achizitor contra cruia aciunea a fost admis. Practic, ca urmare a reuitei n aciunea n prestaie tabular, prin nscrierea dreptului n cartea funciar, reclamantul devine singurul titular al dreptului tabular. Dac aciunea a fost admis i contra achizitorilor ulteriori cu titlu gratuit sau de rea-credin, cel de-al doilea titlu va fi inopozabil reclamantului (dobnditorul anterior i avnzii si cauz), fiind socotit revocat, n tot sau n jparte, dar va continua s fie n fiin, producnd ns numai efecte personale (obligaionale) n raporturile dintre prile contractante, respectiv ntre nstrihtor i cel de-al doilea achizitor. Dac actul atacat cu aciunea revocatorie este cu titlu oneros, iar actul nu a fost ncheiat pe riscul su (cf. 1340 C. civ.), terul achizitor urmeaz s fie dezdunat de ctre antecesorul tabular. De asemenea, chiar dac este de rea-credin, terul achizitor are dreptul de a fi despgubit de reclamant cu contravaloarea cheltuielilor necesare i utile fcute n legtur cu imobilul dobndit de primul achizitor (art. 997 C. civ.).

CAPITOLUL IV ACIUNEA N JUSTIFICARE TABULAR 1. Definiie, reglementare i justificare a) Precizri prealabile. Dup cum s-a artat n doctrin, n

33

anumite cazuri special prevzute de lege, nscrierea drepturilor reale imobiliare se poate ncuviina doar provizoriu, respectiv numai sub condiie i n msura justificrii ei (art. 29). Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie (antecesorul tabular), a unei hotrri judectoreti irevocabile ori, dup caz, a ncheierii registratorului de carte funciar, n situaia n care pentru soluionarea cererii de nscriere erau necesare nscrisuri suplimentare. Or, dintre cazurile de nscriere provizorie susceptibile de justificare n temeiul consimmntului antecesorului tabular, iar n lips, a unei hotrri judectoreti irevocabile, doar unul singur poate da loc, de iure condito, la o aciune n justificare tabular: cnd dreptul real nscris provizoriu era afectat de o condiie suspensiv (art. 29 alin. 2, lit. a). n schimb, n celelalte cazuri, justificarea se face, la simpla cerere a persoanei interesate (n spe, a celui nscris provizoriu), n baza hotrrii judectoreti rmase irevocabile, constitutiv ori translativ de drepturi reale imobiliare, cnd nscrierea provizorie s-a fcut n temeiul unei hotrri ce nu era irevocabil (art. 29 alin. 2, lit. b), a hotrrii de validare a ofertei reale, urmat de consemnaiunea sumelor datorate creditorului ipotecar, rmas irevocabil (art. 29 alin. 2, lit. d) ori, dup caz, a ncheierii registratorului de carte funciar, n cazul artat de art. 29 alin. 2, lit. e). n toate aceste cazuri nu este nevoie de o aciune n justificare tabular, deoarece justificarea se va face fie n baza hotrrii judectoreti rmase irevocabile obinute n procedurile deja deschise, n baza unor aciuni de drept comun, iar nu a unei aciuni n justificare, fie n baza nscrisurilor suplimentare depuse de partea interesat n termenul fixat de registratorul de carte funciar. Prin urmare, n cele ce urmeaz avem n vedere exclusiv ipoteza justificrii nscrierii provizorii a drepturilor reale afectate de o condiie suspensiv, n cazul realizrii acesteia, cnd antecesorul tabular refuz 34

s consimt de bunvoie la justificarea acesteia. n aceast situaie, cel interesat are deschis calea unei aa-numite aciuni n justificare tabular prin care debitorul obligaiei de a preda nscrisul necesar intabulrii s fie condamnat la aceasta, iar n caz, contrar, hotrrea judectoreasc s suplineasc consimmntul la intabulare. b) Definiie. Aciunea n justificare tabular este acea aciune prin care dobnditorul unui drept tabular nscris provizoriu solicit instanei obligarea prtidui s consimt la justificarea nscrierii provizorii n folosul reclamantului, iar n caz contrar, s dispun intabularea n cartea funciar. Aceast aciune nu trebuie confundat cu aciunea n prestaie tabular, deoarece reclamantul este deja nscris n cartea funciar i nici cu aciunea n rectificare, ntruct prin justificarea nscrierii provizorii dreptul reclamantului nscris provizoriu (ca afectat de o condiie suspensiv) se consolideaz ex tunc, ca i cnd ar fi fost dobndit pur i simplu nc de la data nregistrrii primei cereri de nscriere, nemaipunndu-se problema radierii dreptului fostului proprietar, cci, acesta este considerat de la aceeai dat ca transferat n mod definitiv reclamantului. Numai n cazul n care cel intabulat a transmis ori constituit alte drepturi reale n folosul altora, sub condiia nejustificrii nscrierii provizorii, ca urmare a admiterii aciunii n justificare, vor fi radiate toate acele drepturi care sunt socotite ca fiind desfiinate retroactiv (art. 34 pct. 3, teza 1), intabularea celui nscris provizoriu urmnd aadar a se face fr s se in seama de aceste drepturi stinse prin efectul justificrii nscrierii provizorii. Sub aspect terminologic, spre deosebire de aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificare, Legea nr. 7/1996 nu conine nici o referire direct la aa-numila aciune n justificare tabular, dar o 35

astfel de sintagm este ntrebuinat de Codul de procedur civil cnd se ocup de competena teritorial alternativ la art. 10 pct. 2: n afara de instana domiciliului prtului, mai este competent n aciunile n justificare sau n prestaiune tabular, instana locului unde se afl nemictorul.. De lege ferenda, ni se pare ns util consacrarea acestei formule i n legea crilor funciare mpreun cu reglementarea mai amnunit a regimului su juridic. c) Caractere juridice. n lipsa unor indicii privind regimul juridic concret al acestei aciuni este dificil fixarea naturii ei juridice i determinarea, pe aceast cale, a trsturilor distinctive ale unei asemenea aciuni. Totui, innd seama de obiectul su concret, putem spune c aciunea n justificare tabular este o aciune personal, principal, n realizare de drepturi i, n principiu, imprescriptibil extinctiv: - personal, deoarece dei apr dreptul real dobndit de reclamant i consolidat retroactiv prin efectul ndeplinirii condiiei suspensive, are ca obiect obligarea prtului s consimt la intabularea acestui drept; or, obligaia de a da include i pe aceea de a preda nscrisul trebuitor necesar justificrii nscrierii provizorii, fiind susceptibil de executare silit n natur prin pronunarea unei hotrri judectoreti corespunztoare; - principal, ntruct nu poate fi promovat dect pe cale principal, fie printr-o cerere introductiv de instan, fie printr-o cerere reconvenional ntr-un proces pendinte; - n realizare de drepturi, deoarece reclamantul urmrete obligarea prtului s tolereze justificarea nscrierii provizorii, ca urmare a realizrii condiiei suspensive de care depindea dreptul tabular nscris n folosul su; - prescriptibil extinctiv ca orice aciune personal, cu meniunea c, prescripia nu ncepe totui s curg ct timp creditorul (cel nscris 36

provizoriu) este nscris n cartea funciar, deoarece nsi aceast nscriere necontestat de proprietarul tabular echivaleaz cu recunoaterea dreptului de ctre cel n favoarea creia prescripia ar fi trebuit s curg (cf. art. 16 alin. 1 lit. a din D. nr. 167/1958). Practic, aciunea n justificare este sustras aciunii prescripiei extinctive, ct timp titularul dreptului la aciune este nscris n cartea funciar, iar dreptul nu a fost contestat (n sensul c antecesorul tabular n-a cerut radierea lui pe motiv c dreptul real s-a stins prin nendeplinirea condiiei suspensive). d) Justificare. Aciunea n justificare este mijlocul juridic specific sistemului de carte funciar de aprare a dreptului real imobiliar nscris provizoriu contra refuzului antecesorului tabular dc a consimi la transformarea nscrierii provizorii n intabulare, ca urmare a producerii faptului juridic dc care depinde justificarea (ndeplinirea, n spe, a condiiei suspensive care afecta dreptul real nscris).

n caz de pieire sau deteriorare a lucrului pendente conditione justificarea nscrierii provizorii se va face, bineneles, i cu observarea acestor reguli care fixeaz efectele riscului pieirii lucrului n cadrul contractelor unilaterale sau sinalagmatice afectate de o condiie suspensiv.

37

2. Procedura de judecat 2.1. Cererea de chemare n judecat a) Subiectele i obiectul aciunii n justificare tabular . n ce privete subiectele aciunii, calitatea procesual activ aparine celui n favoarea cruia s-a nscris provizoriu un drept real imobiliar (i, evident, cnd este cazul, succesorilor si n drepturi: succesorul universal sau cu titlu universal, succesorul cu titlu particular, nscris tot provizoriu care este substituit, n principiu, n toate drepturile i aciunile care au aparinut autorului su, cel nscris primul provizoriu, precum i creditorul chirografar al celui nscris provizoriu pe calea aciunii oblice), n baza unui act juridic ncheiat cu antecesorul tabular, iar calitatea procesual pasiv revine: - antecesorului tabular (proprietarul sau titularul dreptului tabular mpotriva cruia s-a obinut nscrierea provizorie a dreptului real afectat de o condiie suspensiv); precum i (la alegerea reclamantului); - terului sau terilor dobnditori care i-au nscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra celui intabulat, condiionat de nejustificarea nscrierii provizorii. Dup cum am mai artat, nscrierea provizorie nu mpiedic pe acela mpotriva cruia asupra s-a efectuat, s dispun cu rezerva nejustificrii legtur cu dreptului de su tabular n i dup unei nscrierea hotrri

provizorie, ns aceast mprejurare ridic o serie de probleme n procedura justificare, temeiul judectoreti. Astfel, n cazul unui eventual litigiu, cnd nscrierea provizorie a fost urmat, sub rezerva nejustificrii ei, de alte nscrieri fcute mpotriva celui intabulat, nu este necesar ca reclamantul s-i ndrepte aciunea n justificare i mpotriva acestor achizitori posteriori,

38

ci e suficient chemarea n judecat a aceluia care, obligat fiind, a refuzat s dea declaraia de consimmnt. nscrierile obinute de achizitorii posteriori vor fi radiate din oficiu, iar dac ei in totui s participe la proces pentru a-i ocroti interesele, o pot, desigur, face pe calea interveniei procesuale (art. 49 i urm. C. pr. Civ.). n ce privete obiectul aciunii, acesta const n obligarea prtului s consimt la justificarea nscrierii provizorii, ca urmare a ndeplinirii condiiei suspensive ori considerrii ca fiind ndeplinit, potrivit legii, iar n caz contrar, instana sesizat s dispun intabularea, adic nscrierea definitiv a dreptului, n cartea funciar. b) Instana competent. Nu exist nici o prevedere special n Legea nr. 7/1996 referitoare la competena judiciar a soluionrii aciunii n justificare tabular prevzute dc art. 29 din Lege, ce nsemneaz c sunt, n principiu, aplicabile regulile de drept comun cuprinse n Codul de procedur civil. Prin urmare, ratione materiae, competena soluionrii acestor cereri n prim instana revine judectoriei, potrivit art. 1. pct. I C. pr. civ., care statueaz, cu valoare de principiu, c judectoriile judec, n prim instan, toate procesele i cererile, n afar de cele date prin lege n competena altor instane, cu excepia cazului n care obiectul litigiului are o valoare de peste 1 miliard de lei vechi, caz n care competena n prim instan va reveni tribunalului (art. 2 pct. 1 din acelai cod). Ct privete, competena ratione loci, dat fiind faptul c este vorba de o aciune personal imobiliar, cererea n justificarea tabular a nscrierii provizorii a dreptului real afectat de o condiie suspensiv se soluioneaz de instana n a crei circumscripie se afl domiciliul (sau sediul) prtului sau, dup caz, de instana locului unde se afl nemictorul (art. 5 i 10 pct. 2 C. pr. Civ.). c) Termenul de introducere a cererii de chemare n judecat. Dreptul material la aciunea n justificare tabular avnd ca obiect 39

obligarea antecesorului tabular s consimt la intabularea dreptului real definitiv dobndit n urma realizrii condiiei suspensive este prescriptibil extinctiv, potrivit dreptului comun (art. 1 din D. nr. 167/1958). Termenul de prescripie este de 3 ani i ncepe, n principiu, s curg de la data naterii dreptului la aciune, respectiv de la data ndeplinirii condiiei suspensive (art. 7 alin. 3 din D.nr: 167/1958). Totui dac creditorul este i rmne nscris n cartea funciar ca titular al dreptului real imobiliar, chiar nscris doar provizoriu, prescripia dreptului la aciune nu ncepe efectiv s curg, iar dac a nceput, este ntrerupt, deoarece ct timp cel mpotriva cruia dreptul real a fost nscris provizoriu nu a cerut radierea lui, nsemneaz c recunoate, implicit dreptul creditorului de a cere justificarea nscrierii provizorii n cazul n care condiia suspensiv s-a realizat [art. 16 alin. 1, lit. a), din Decretul nr. 167/1958]. d) Notarea aciunii n cartea funciar. Deoarece reclamantul este deja nscris n cartea funciar ca titular al dreptului real imobiliar, chiar dac este nscris numai provizoriu, notarea aciunii n justificare tabular apare ca fiind complet inutil ct vreme, indiferent dac a fost ori nu nscris n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va produce efecte de la data nregistrrii cererii de nscriere provizorie (art. 29 alin. 1), terii interesai neputnd ignora efectele nscrierii iniiale. Desigur, dac nscrierea provizorie ar fi fost ntre timp radiat din greeal sau fr drept lipsa notrii aciunii n justificare tabular nar mai putea opus terilor subdobnditori cu titlu oneros de buncredin (art. 31). 2.2. Judecata cauzei a) Rezolvarea cauzei. Ci de ata c. Cererea n justificare tabular se judec de un complet format dintr-un singur judectdt n conformitate cu regulile procedurale de drept comun.

40

Dovada ntrunirii cerinelor de admisibilitate a aciunii revine reclamantului. Acesta trebuie s fac dovada c s-a ndeplinit condiia suspensiv, potrivit clauzelor contractuale sau, dup caz, c ea trebuie socotit ca ndeplinit (de pild, ntruct prtul n mod culpabil a mpiedicat producerea evenimentului sau faptului de care depinde realizarea ei), rmnnd n sarcina prtului de a proba c, de fapt, condiia nu s-a ndeplinit ori, dup caz, c a czut (de pild, a expirat termenul nuntrul cruia trebuia c evenimentul prevzut de pri trebuia s se ntmple), astfel nct cererea introdus de reclamant este nefondat. Fiind o chestiune de fapt, ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei suspensive rmne la suverana apreciere a instanei de fond, care este ndreptit s dispun, pentru stabilirea situaiei de fapt, administrarea oricror mijloace de prob admise de lege. Dac instana admite cererea va dispune, pe de o parte, intabularea dreptului real dobndit de reclamant ncepnd cu data nregistrrii cererii iniiale de nscriere, iar nu cu data introducerii aciunii n justificare tabular (art. 29 alin. 1), fr a ine seama, cnd este cazul, i de nscrierile fcute de terii achizitori contra celui intabulat, condiionate de nejustificarea nscrierii provizorii obinute de reclamant, precum i radierea, n tot sau n parte, a tuturor nscrierilor vtmtoare, dac acestea sunt inopozabile reclamantului; pe de alt parte. Hotrrea judectoreasc prin care s-a soluionat cauza este supus, de lege lata, cilor de atac prevzute de lege, respectiv apelului (dac obiectul litigiului are o valoare de peste 1 miliard de lei vechi; art. 282' C. pr. civ.) i recursului la instanele ierarhic superioare. Apelul i recursul se vor nota din oficiu. b) Efectuarea nscrierii. Pe baza hotrrii judectoreti irevocabile, reclamantul va solicita biroului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar efectuarea nscrierii definitive a dreptului real imobiliar 41

nscris anterior provizoriu n favoarea sa (intabulrii). Este posibil ca nsui prtul condamnat s cear nscrierea n cartea funciar ori s predea nscrisurile necesare, iar n caz contrar, se va solicita nscrierea n baza hotrrii judectoreti, rmas irevocabil, care va nlocui consimmntul prtului la nscriere. Tot n vederea ocrotirii intereselor prilor litigante, art. 54 alin. 2 din Lege, instana judectoreasc va transmite din oficiu. n termen de 3 zile, hotrrea rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial n a crei raz de activitate se afl imobilul. Trebuie artat i faptul c dac mpotriva celui intabulat fuseser ncuviinate, acesta, dup nscrierea provizorie de nejustificarea a reclamantului, obinute alte de nscrieri condiionate nscrierii

hotrrea judectoreasc va fi executat, aa cum am mai

precizat, i contra terelor persoane care au dobndit vreun drept real sau de crean dup nscrierea provizorie, ntruct aceast hotrre produce, ipso iure, efecte juridice i fa de acestea, chiar dac ele nau fost chemate n judecate, de vreme ce drepturile lor, c urmare a justificrii nscrierii provizorii luate de reclamant, rmn lipsite de orice suport juridic (art. 37 alin. 2 aplicabil prin analogie).

42

CAPITOLUL V ACIUNEA N RECTIFICARE TABULAR 1. Precizri prealabile. Din diverse motive, se poate ntmpla ca situaia tabular s nu mai corespund ori s fie neconform cu situaia juridic real a imobilului cuprins n cartea funciar, n acest caz, se impune rectificarea crii funciare n vederea restabilirii acestei concordane. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar (art. 33). Este de remarcat c aciunea n rectificarea nscrierilor de carte funciar este reglementat n mod asemntor att n sistemul Decretulut-lege nr. 115/1938, ct i n cel al Legii nr. 7/1996, avnd, practic, un regim juridic cvasi-identic. 2. Definiie, natura juridic i justificare. a) Definiie. Potrivit art. 33 alin. 2 din Legea nr. 771996, republicat, prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar, iar art. 34 prevede, n completare, c orice persoan interesat poate cere, dac sunt ntrunite condiiile stabilite de lege, rectificarea cuprinsului crii funciare. Prin urmare, lato sensu, aciunea n rectificare este acea aciune prin care orice persoan interesat poate solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar n scopul restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a imobilului cuprins n cartea funciar.

43

n neles restrns, deci stricto sensu, aciunea n rectificare este aciunea n radiere (suprimare) din cartea funciar a drepturilor reale sau personale stinse prin oricare din modurile prevzute de lege. b) Caractere juridice. Dup cum observa, pe bun dreptate, prof. Camil Negrea, aciunea n rectificare, avnd temeiuri att de eterogene (v. art. 34 din D.L. nr. 115/1938 i art. 34 din L. nr. 7/1996), numai prin funcia sa specific de stabilire sau restabilire a concordanei dintre cuprinsul crii funciare i realitatea juridic extratabular ni se prezint ca o instituie unitar. Or, aceast situaie particular este de bun seam unul din factorii majori care stau la baza controverselor cu privire la natura juridica i la ncadrarea aciunii n rectificare printre categoriile tradiionale. n doctrina mai veche, elaborat sub imperiul vechilor

regulamente de carte funduar din 1855 i 1870, s-a apreciat c, privit n lumina dreptului civil, aciunea n radiere ntemeiat pentru nevalabilitatea titlului care a stat la baza nscrierii, nu este altceva dect o aciune n anulare, adaptat structurii speciale a aezmntului c.f. n cele mai multe cazuri reclamantul cere primordial anularea actului juridic nsui, n baza cruia s-a obinut nscrierea; aceasta din urm va fi apoi suprimat pentru motivul c i-a pierdut suportul juridic, cerut de principiul consensului (...) sau de alte norme. S-a vzut ns c uneori actul nu actul juridic este viciat, ci ncheierea sau nscrierea efectuat greit pe baza actului juridic valabil; n astfel de cazuri obiectul nemijlocit al aciunii n anulare este nscrierea de carte funciar. Chestiunea poate prezenta importan din punctul de vedere al competenei ratione materiae ori ratione loci, dup caz. n ce ne privete, credem, c o calificare exact a aciunii n rectificare depinde, n primul rnd, de modul sau calea n care este valorificat: pe cale ie aciune principal, cnd se cere anularea ncheierii de carte funciar ori a nscrierii nevalabile, radierea dreptului

44

stins sau a nscrierii devenite inexacte ori pe cale accesorie n cadrul procesului principal, prin care se cere desfiinarea titlului prtului sau calificarea exact a dreptului tabular, care constituie temeiul juridic al rectificrii crii funciare. Dac aciunea n rectificare are caracter principal, este vorba de o aciune personal (n anularea ncheierii sau a nscrierii nevalabile; art. 34 pct. 1) sau, dup caz, de o veritabil aciune negatorie (deci, real), cnd se tinde la radierea dreptului stins din diferite cauze (art. 34 pct. 3, teza 1) ori la suprimarea nscrierii devenite, din orice motiv, inexact (art. 34 pct. 4). n schimb, dac aciunea n rectificare are caracter accesoriu, ca aciune alturat aciunii de fond care constituie suportul material al rectificrii crii funciare (aciunea n anularea titlului sau n desfiinarea efectelor actului juridic, n temeiul cruia s-a tcut nscrierea dreptului; art. 34 pct. 1 i pct. 3, teza II), aciunea n rectificare este o veritabil aciune personal (aciune n anulare a nscrierii nevalabile sau devenite inexacte). n concluzie, aciunea n rectificare este o aciune real sau personal, dup caz, accesorie (n principiu), n realizare de drepturi i, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciune, imprescriptibil extinctiv mpotriva succesorului tabular i terilor subdobnditori de rea-credin. Astfel: n funcie de obiectul su, adic de natura juridic a dreptului subiectiv ocrotit, aciunea n rectificare mbrac fie caracterul unei aciuni reale lato sensu - aciune n revendicare (yindicatio possessionis), aciune negatorie sau confesorie (de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servitute etc), n ipotezele prevzute de art. 34 pct. 2, 3, teza I, i 4 (cnd reclamantul atac nscrierea pentru greita calificare a dreptului, lipsa condiiilor de existen a dreptului ori pentru intabularea ori nscrierea fr nici un temei legitim), fie caracterul unei 45

aciuni personale (ex contractu sau ex lege) cnd este vorba de radierea dreptului nscris n temeiul unui titlu nul sau a unei ncheieri ori nscrieri nevalabile sau, dup caz, inexacte, ori pentru ncetarea efectelor actului juridic, n temeiul cruia s-a fcut nscrierea dreptului (art. 34 pct. I, 3, teza 11, ori 4). n principiu, aciunea n rectificarea nscrierilor de carte funciar este o aciune accesorie, grefat pe aciunea principal care constituie suportul su juridic, respectiv pe aciunea care nsoete dreptul subiectiv lezat sau vtmat de nscrierea nevalabil ori inexact, cum este cazul aciunii n anulare, n rezoluiune, reziliere, revocare, inopozabilitate etc. a actului juridic, n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea n cartea funciar. n aceste cazuri, cererea de chemare n judecat are dou capete: un capt principal dat 1 de aciunea judiciar care constituie suportul cererii de rectificare i un altul accesoriu reprezentat de cererea de rectificare propriu-zis. Pe cale de excepie, aciunea n rectificare are caracter principal cnd:

46

- este formulat separat de aciunea de fond prin care s-a cerut i obinut desfiinarea sau ncetarea efectelor juridice ale actului juridic, n temeiul cruia s-a svrit nscrierea; - este fundat pe alte temeiuri juridice dect nevalabilitatea sau ineficacitatea actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea, respectiv n cazurile cnd: nscrierea sau ncheierea n temeiul creia s-a efectuat nscrierea nu a I fost valabil (art. 34 pct. 1 teza 1); dreptul nscris a fost greit calificat (art. 34 pct. 2); nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris (art. 34 i pct. 3, teza I); nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului (art. 34 pct. 4). Precizm ns c, dac aciunea n rectificare poate fi principal sau accesorie, n funcie de cadrul procesual n care a fost promovat, dreptul de a cere rectificarea nscrierilor de carte funciar este, dimpotriv, n toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau secundar, ntruct deriv din nclcarea dreptului real sau de crean ori a unui alt drept vtmat prin nscrierea svrit n cartea funciar. Este ceea ce rezult, de pild, din I prevederile art. 35 alin. 1 care prevede c dreptul material la aciunea n rectificare imprescriptibil contra dobnditorului este prescriptibil sau nemijlocit (succesorul

antecesorului tabular), dup cum nsui dreptul material la aciunea n fond (prin care se ocrotete nsui dreptul nscris n cartea funciar) este sau nu prescriptibil extinctiv. Pe de alt parte, dei un i drept secundar, dreptul material la aciunea n rectificare are, n anumite limite, i o existen autonom care face astfel posibil guvernarea lui i de reguli proprii, cum este cazul regulilor de prescripie extinctiv 47

ori cele privind realizarea lor efectiv (pe cale amiabil sau judiciar). Totodat, aciunea n rectificare este o aciune n realizare de drepturi, ntruct reclamantul urmrete ca instana s dispun, n contradictoriu cu prtul, radierea sau ndreptarea cuprinsului crii funciare fie n scopul restabilirii situaiei tabulare anterioare nscrierii inexacte, fie n vederea nlocuirii unei nscrieri nevalabile sau inexacte cu o nscriere valabil sau conform situaiei juridice reale a imobilului. n sfrit, cum vom vedea pe larg, aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond ce servete drept temei pentru rectificarea cuprinsului crii funciare, este imprescriptibil extinctiv, cel puin contra dobnditorului nemijlocit i terilor subdobnditori de rea-credin (art. 37 i 38). c) Justificare. Dup cum am mai artat deja i cu alt ocazie, aciunea n rectificare este mijlocul juridic specific i cel mai eficace prin care se poate restabili concordana dintre starea tabular i situaia juridic reala imobilelor cuprinse n cartea funciar. Rostul aciunii n rectificare este, aadar, acela de a apra pe titularii drepturilor nscrise n cartea funciar contra nscrierilor vtmtoare, dar i de a asigura realitatea nscrierilor de cartea funciar, astfel nct aceasta din urm s oglindeasc n permanen situaia juridic exact a imobilelor nscrise n scopul ocrotirii drepturilor i intereselor legitime ale terilor dobnditori i a asigurrii securitii circuitului civil.

3. Sediul materiei a) Reglementarea iniial. Aciunea n rectificare, spre deosebire de aciunea n prestaie tabular, a fost de la nceput reglementat mai amplu n Legea nr. 7/1996, precum i n Regulamentul de organizare i funcionare a biroului de carte funciar din 1997. 48

ntr-adevr, dintr-un nceput, Legea nr. 7/1996 a acordat, spre deosebire de aciunea n prestaie tabular, o mai mare atenie aciunii n rectificare care a fost reglementat prin urmtoarele dispoziii legale: - art. 36: Orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c: 1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul nscris a fost greit calificat; - nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetai efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; - nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului.; - art. 37: Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, va fi imprescriptibil. Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte; - art. 38: Aciunea n rectificare, ntemeiat pe prevederile art. 36 pct. 1-4, i va produce efectele fa de terele persoane care i-au nscris vreun drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. Termenul va fi de 3 ani socotii de la nregistrarea cererii pentru nscrierea dreptului a crui rectificare se cere; - art. 39: Hotrrea prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va

49

fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis. Dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au dobndit dup nscriere."; - art. 53: nscrierile i radierile efectuate n crile funciare nu pot fi rectificate dect pe baza hotrrii instanei judectoreti rmase definitiv i irevocabil. La rndul su, Regulamentul conine urmtoarele dispoziii legale privitoare la rectificarea i aciunea n rectificare a nscrierilor de carte funciar: - art. 66: Erorile materiale care nu afecteaz fondul dreptului pot fi rectificate, la cerere sau din oficiu, cu sau fr citarea prilor. ncheierea este susceptibil de atacare cu apel, de la data comunicrii. Rectificarea se opereaz dup rmnerea definitiv a ncheierii. Cererea de rectificare a noilor materiale este imprescriptibil, dac nu aduce atingere drepturilor personale i nu modific conin utul dreptului nscris; - art. 100: Rectificarea unei nscrieri n cartea funciar poate fi cerut de orice persoan interesat. Prin persoan interesat se nelege acea persoan care a avut sau are un drept nscris n cartea funciar, drept ce a fost lezat de noua nscriere. Aciunea n rectificare nu poate fi introdus mpotriva unei nscrieri provizorii. - art. 101: Rectificarea unei nscrieri se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie n faa judectorului de carte funciar, consemnat ntro ncheiere, fie prin declaraie autentic, fie, n caz de litigiu, prin hotrre judectoreasc."; - art. 102: Termenele prevzute la art. 37 i 38 din lege sunt termene de prescripie, a cror nerespectare antreneaz stingerea dreptului la aciune";

50

- art. 124: Radierea notrilor se va hotr de ctre judectorul de carte funciar, cu sau fr ascultarea prilor, n funcie de datele nscrise n cartea funciar, cu sau fr ascultarea prtilor, n funcie de datele nscrise n cartea funciar". b) Reglementarea actual. Legea nr. 247/2005 a modificat, ntre altele, i regimul aciunii n rectificare, n special, ct privete condiiile de exercitare a acesteia contra terilor subdobnditori. Este vorba, n principal, de urmtoarele dispoziii noi, introduse n Legea nr. 7/1996, republicat: - art. 31 alin. 2: Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la dala nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real."; - art. 33: (1) n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cerc rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. 51

Procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, a modificrilor i cea de ndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Ageniei Naionale ( n.n.de Cadastru i Publicitate Imobiliar)"; - art. 36: Aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitate nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se pe cuprinsul crii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris. c) ) Apreciere critic. n genere, este de observat c aciunea n rectificare cunoate o reglementare asemntoare n sistemul Decretului-lege nr. 115/1938 (art. 34-40), ct i n acela al Legii nr. 7/1996, republicat (art. 34-37, 51, 53). Principalele deosebiri vizau, n etapa iniial (1996-2005), unele termene de prescripie aplicabile n anumite ipoteze speciale, nereinute n Legea nr. 7/1996 (art. 37 alin. 2 i 3, art. 40 alin. 2 din Decretul-lege nr. 115/1938), precum i cazurile de admisibilitate a aciunilor n rectificare contra terilor subdobnditori de bun-credin i cu titlu oneros (cf. art. 37 alin. 1 din D.L. nr. 115/1938 i art. 38 din L. nr. 7/1996). n prezent, urmare modificrilor aduse prin Legea nr. 247/2005 s-au redus i mai mult aceste diferene, ns au rmas pe mai departe deosebite condiiile de fond pentru admiterea aciunii n rectificare contra terilor subdobnditori de reacredin cu titlu oneros, care, aa cum am vzut, vor fi nlturai din cartea funciar numai dac Ia data nregistrrii cererii lor de nscriere era notat o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare sau dac din titlul transmitorului (autorul lor imediat) rezulta vreo neconcordan ntre cuprinsul crii funciare i situaia juridic real.

52

De asemenea, spre deosebire de Decretul-lege nr. 115/1938 (art. 34), Regulamentul exclude, in terminis, posibilitatea introducerii unei aciuni n rectificare a unei nscrieri provizorii (art. 100 alin. 2), dei art. 34 din Lege vorbete de rectificarea nscrierilor din cartea funciar", fr a distinge dup obiectul sau natura lor. Or, ubi lex non distinguit nec nos distingi/ere debemus. Cum Legea admite, pe lng nscrierea definitiv, i posibilitatea nscrierii provizorii a drepturilor reale imobiliare, ns numai n msura i sub condiia justificrii ulterioare (art. 29), aceasta nsemneaz c, dac din diverse motive, nscrierea provizorie nu a fost sau, dup caz, a devenit inexact trebuie rectificat, inclusiv pe calea unei aciuni judiciare, dac aceasta nuleste posibil pe cale amiabil, lat de ce raiunea pentru care Regulamentul nu admite aciunea n rectificare contra unei nscrieri provizorii pur i simplu ne scap, motiv pentru care dispoziia cuprins n art. 100 alin. 2 din acest act normativ trebuie socotit ca fiind ilegal i, deci, inaplicabil. 4. Condiiile de admisibilitate a aciunii n rectificare Dup cum am artat, pe larg, potrivit art. 34 din Lege, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac: 1 nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2 dreptul nscris a fost greit calificat; 3 nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4 nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. 5. Procedura de judecat 5.1. Cererea de chemare n judecat. a) Subiectele i obiectul aciunii in rectificare . Potrivit Legii, 53

aciunea n rectificarea poate fi intentat de ctre orice persoan interesata (art. 36). Cu toate acestea, Regulamentul restrnge cercul persoanelor care au calitate procesual activ n promovarea unei asemenea aciuni. ntr-adevr, conform art. 100 alin. 1, prin persoan interesat se nelege acea persoan care a avut sau arc un drept nscris n cartea funciar, drept ce a fost lezat prin noua nscriere. Sunt exclui astfel, n mod cu totul nejustificat, persoanele care nu i-au nscris vreun drept n cartea funciar, dar care sunt ndreptite s-i nscrie, ceea ce nu se poate face dect n urma admiterii aciunii n rectificare, cum este cazul celor care au dobndit drepturi extratabulare lezate printr-o nscriere ulterioar sau al celor care au dobndit vreun drept opozabil i motenitorilor nscrii n msura n care aceti sunt inui de obligaiile defunctului (art. 24 i 26). Prin urmare, aceast dispoziie fiind ilegal trebuie socotit nescris i neavenit, urmnd a determina sfera persoanelor care au calitatea procesual ntr-o aciune n rectificare, n primul rnd, pe baza dispoziiilor primare, adic ale Legii nr. 7/1996, precum i ale altor legi aplicabile n materie. Astfel, rezult c sfera persoanelor care au calitate procesual activ ntr-o aciune n rectificare a nscrierilor de carte funciar este mai larg dect cea rezultat din art. 100 alin. 1 din Regulament, i anume: n primul rnd, va avea calitatea de a intenta aciunea n rectificare, ca reclamant, persoana care a avut un drept nscris n cartea funciar, adic antecesorul tabular (Primus), care este vtmat prin nscrierea inexact (nevalabil) fcut de succesorul tabular ( Secundus), nscriere a crei nlturare se cere n vederea restabilirii strii anterioare de carte funciar ( restitutio in integrum). In concreto, va avea deci calitatea de a intenta aciunea acel Primus al crui drept a fost 54

strmutat, modificat, grevat, radiat ori restrns n orice mod prin nscrierea ce urmeaz s fie atacat ca nevalabil (art. 34 pct. 1); acela a crui situaie tabular a fost prejudiciat prin greita calificare a dreptului (art. 34 pct. 2); acela n folosul cruia a ncetat dreptul din cauza dispariiei condiiilor de existen a acestuia ori, dup caz, au ncetat efectele actului juridic care a stal la baza nscrierii (art. 34 p ct. 3). De asemenea, vor avea calitatea de a intenta aciunea n rectificare i succesorii universali ori cu titlu universal ai lui Primus, iar, pe calea aciunii oblice (art. 974 C. civ.) i creditorii chirografari ai lui Primus. Rmne ns de vzut dac aciunea n rectificare aparine sau nu i succesorului cu titlu particular al lui Primus sau a aceluia care a dobndit de la Primus un ius in re aliena (de ex., intabularea ipotecii nscrise n partea a III-a a crii funciare, sub nr. 1, n favoarea lui Secundus e atacabil, iar Primus a acordat apoi sub nr. 2 o intabulare lui X, care are i el interes ca Secundus s fie nlturat din cartea funciar; dac Primus poate ceda odat cu dreptul i pretenia sa, astfel ca cesionnd s intenteze aciunea n rectificare, atunci rspunsul nu ar putea fi dect unul afirmativ, deoarece, n lips de stipulaie contrar, odat cu cedarea bunului sau dreptului el a transmis i toate accesoriile acestuia, printre care sc numr, desigur, i aciunile aferente (cf. art. 1325, 1396 C. Civ.). n al doilea rnd, are calitatea de a intenta aciunea n rectificare i persoana care are un drept nscris n cartea funciar , adic titularul de carte funciar (posesorul tabular) al crui drept este lezat de noua nscriere, cum ar fi cazul nscrierii unui drept de ipotec n temeiul unui act juridic lovit de nulitate. De asemenea, vor avea calitatea de a promova aciunea n rectificare i succesorii titularului de carte funciar, precum i creditorii lui chirografari, pe calea aciunii oblice. n al treilea rnd, poate introduce aciunea n rectificare i persoana care ar urma s aib un drept nscris n cartea funciar , adic titularul 55

unui drept extratabular vtmat printr-o nscriere nevalabil, cum este cazul nscrierii unui drept inopozabil reclamantului, ntruct s-a dobndit ori s-a nscris ulterior (v. art. 26 din Lege). n sfrit, n mod excepional, cel care nu a fost niciodat nscris n cartea funciar, cum este proprietarul imobilului (verus dominus) care revendic imobilul nmatriculat la cererea altuia i fr acordul su ori titularul altui drept real imobiliar (ex., creditorul ipotecar) omis de la nscrierea n cartea funciar cu ocazia deschiderii crii funciare, n condiiile art, 59 din Legea nr. 7/1996, republicat, deoarece, n astfel de cazuri, adevratul titular, prin ipotez, nu avea cum s fie mai nainte nscris n cartea funciar. Tot astfel, creditorii chirografari, cnd atac nscrierea fcut n nume propriu, pe calea aciunii pauliene (art. 975 C . civ.). De asemenea, Ministerul Public are i el calitatea de aciona, cnd o dispoziie de ordine public necesit constatarea nulitii unui act juridic sau cnd este necesar s apere drepturile i interesele legitime ale minorilor, ale persoanelor puse sub interdicie sau ale dispruilor (art. 45 C. pr. civ.), precum i alte persoane, instituii sau autoriti publice (v., de ex., art. 111 alin. 2 din L. nr. 169/1997: Nulitatea poate fi invocat de primar, prefect, Autoritatea Naional pentru Restituirea Proprietilor i de alte persoane care justific un interes legitim ....

Ct privete calitatea procesual pasiv, chestiunea este mult mai simpl, deoarece fiind o aciune contencioas, iar nu de o simpl cerere graioas, aciunea n rectificare se ndreapt mpotriva: - dobnditorului nemijlocit (Secundus) i succesorilor si universali sau cu titlu universal, n calitate de avnzi-cauz; succesorilor cu titlu particular ai dobnditorului nemijlocit (Tertius, Quartus, Quintus etc), n condiiile art. 35 i 36; nu intereseaz dac acetia au dobndit doar dreptul de proprietate sau vreun alt drept real constituit n favoarea acestora de ctre Secundus, nici dac sunt dobnditori de bun56

credin cu titlu oneros ori gratuit ct timp principiul publicitii materiale este suspendat (art. 36) sau, dup caz, ct timp aciunea n rectificare rmne deschis i contra acestora (art. 35 alin. 2). O sentin care ar condamna pe Secundus la rectificarea, n tot sau n parte, a dreptului nscris n folosul su, cnd dreptul tabular fusese deja strmutat lui Tertius, care n-a stat, din diverse motive, n proces, nu ar avea nici o raiune juridic, ntruct nu ar putea fi deloc executat. Prin urmare, o aciune ntocmit n acest sens nici nu ar putea fi admis fiind ntradevr lipsit de interes. Altfel se prezint situaia cnd Secundus a rmas nscris n cartea funciar ca proprietar, dar a constituit n favoarea altuia drepturi in re aliena (servitui, ipoteci etc); n astfel de cazuri. Primus este liber s cheme n judecat pe Secundus i totodat pe toi dobnditorii ce-i deriv de la el drepturile, sau numai pe unii dintre acetia alturi de Secundus. Aceast din urm ipotez este vizat de art. 37 alin. 1 din Lege.

57

CAPITOLUL VI PROCEDURA DE NSCRIERE N CARTEA FUNCIAR 1. Procedura de nregistrare i rezolvare a cererilor de nscriere 1.1. Precizri prealabile Publicitatea imobiliar, desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prin care se aduce la cunotina terilor situaia de drept i de fapt a unui imobil. Aceast activitate se realizeaz de ctre servicii publice

specializate, aflate de regul n subordinea instanelor judectoreti ori a unor autoriti administrative, i const n nscrierea actelor i faptelor juridice privind imobilele dintr-o localitate n registre publice special destinate n acest scop. Dup cum am artat mai sus, n Romnia au funcionat mai multe sisteme de publicitate imobiliar, bazate pe registrele de transcripiuni i inscripiuni imobiliare sau pe cartea funciar. n ce privete noul sistem de publicitate imobiliar, bazat tot pe cartea funciar, el a fost iniial administrat de ctre birourile de carte funciar ale judectoriilor, nfiinate n temeiul Legii nr. 7/1996 i organizate n conformitate cu Regulamentul din 1997 i Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv (anexele 2 i 3), iar n prezent, se afl n gestiunea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar din subordinea Ministerului Administraiei i Internelor i se realizeaz de ctre birourile teritoriale de cadastru i

58

publicitate imobiliar. Activitatea de carte funciar a fost i este, prin excelen, o procedur necontencioas (art. 70 din Regulament) creia i se aplic principiile i regulile specifice acestei proceduri speciale, i anume: a) nscrierile se fac, de regul, la cererea persoanei interesate, n afar de cazurile n care se dispun din oficiu; b) prin cererile de nscriere sau radiere nu se urmrete stabilirea unui drept potrivnic fa de o alt persoan (cf. art. 331 C. pr. civ.), chiar dac, n conformitate cu principiul relativitii (art. 22), nscrierea unui drept se poate efectua numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut sau mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Aceasta ntruct, prin ipotez, cererea de nscriere se face fie n temeiul actului juridic obligaional avnd ca obiect transmiterea, constituirea, modificarea ori stingerea unui drept real imobiliar, fie n temeiul unei hotrri judectoreti (art. 47), nsemneaz c acordul la nscriere a celui nscris n cartea funciar este prezumat sau, dup caz, suplinit de hotrrea judectoreasc prin care s-a dispus nscrierea, astfel nct ntre pri nu exist nici un litigiu ori dac acesta a existat, el a fost tranat deja la data formulrii cererii de nscriere. Din acest motiv, activitatea de nscriere n cartea funciar mbrac trsturile unei veritabile proceduri necontencioase caracterizate prin absena unui litigiu" - mai exact a unui diferend" i, bineneles, a unui adversar. c) ncheierile prin care se soluioneaz cererile de nscriere de ctre registratorul de carte funciar (funcionar public angajat al oficiului judeean de cadastru i publicitate imobiliar, iar nu judector) sunt ca natur juridic acte administrative executorii, care nu au putere de lucru judecat (cf. art. 336 i 337 C. pr. civ., pentru ipoteza ncheierilor judectoreti pronunate n materii necontencioase sau graioase), 59

nefiind

pronunate

cadrul

unei

proceduri

administrativ-

jurisdicionale; titularul cererii respinse o poate reitera oricnd, nu numai dac se prevaleaz de temeiuri sau argumente noi ori dac o reface cu respectarea condiiilor prevzute de lege, ci i dac se bazeaz pe aceleai temeiuri sau argumente i solicit acelai lucru. De asemenea, n condiiile legii, cei interesai, inclusiv cei care au formulat cererea de nscriere, respins de registrator, pot exercita i o aciune n rectificare a nscrierilor de carte funciar, pentru motivele anume prevzute de lege (art. 34), chiar dac nu au formulat plngere contra ncheierii de respingere ori de admitere, ori aceast plngere a fost respins, printr-o hotrre judectoreasc irevocabil; d) ncheierile pronunate de registratorul de carte funciar sunt supuse controlului judectoresc (nu judiciar) exercitat de ctre instanele judectoreti care sunt competente s soluioneze plngerea mpotriva acestor ncheieri de ctre cei vtmai n drepturile sau interesele lor legitime, precum i cile de atac contra hotrrilor judectoreti prilejuite de acest control (art. 50). 1.2. Sediul materiei Procedura de nscriere n cartea funciar este reglementat, de lege lata, n Legea nr. 7/l996 (art. 47-551. Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar (art. 36, 37, 40, 43-69, 7071, 80-83, 85-91, 93, 95-97, 100-101, 103-128, 129-134, 136-140), precum i n Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, rmase n vigoare pn la adoptarea" noului Regulament de organizare i funcionare a birourilor teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar prevzut de noul art. 63 din Lege. De precizat c aceste reglementri au caracter special n raport cu dispoziiile generale privitoare la procedurile necontencioase care alctuiesc Cartea III din Codul de procedur civil (art. 331-339). n acest sens, art. 338 alin. 2 C. pr. civ. prevede, in terminis, c materiile 60

necontencioase cu privire la care legea prevede o procedur special rmne supuse dispoziiilor speciale, care se vor ntregi cu cele prevzute n cuprinsul crii de fa, ceea ce nseamn c, n fapt, corelaia dintre cele dou reglementri rmne guvernat de bine cunoscutele adagii: specialia generalibus derogant i generalia non specialibus derogant. Prin urmare, procedura de nscriere n cartea funciar este guvernat de regulile cuprinse n Legea nr. 7/1996 i n actele normative emise n baza ei, iar n msura n care acestea nu prevd nimic, ea se completeaz cu dispoziiile generale n materie necontencioas prevzute de Codul de procedur civil i care, la rndul lor, se ntregesc cu dispoziiile de procedur contencioas, n msura n care nu sunt potrivnice naturii necontencioase a cererii (art. 338 alin. 1 C. pr. Civ.).

2. Procedura de lucru n materie de carte funciar 2.1. Cererea de nsciere. Persoanele ndreptite s cear nscrierea a) Precizri prealabile. Cine are dreptul de a cere nscrierea? De regul, nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, adic a antecesorului sau succesorului tabular, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu (art. 47 alin. 5 din Lege). nscrierea dobndirii unui drept real imobiliar ori personal poate fi cerut i de o persoan incapabil (minor, interzis, falit cruia i s-a ridicat dreptufae administrare a bunurilor sale etc), deoarece este n principiu util de vreme ce are ca efect consolidarea juridic a dreptului legalmente dobndit prin asigurarea opozabilitii lui fa de teri, ns pentru identitate de raiune, lucrurile ar trebui s stea la fel, i atunci cnd nscrierea ar fi translativ sau constitutiv de drepturi. 61

ntr-adevr, ori de cte ori este vorba de ndeplinirea unor formaliti pentru dobndirea ori conservarea unui drept subiectiv civil, dobndit ex contractu ori ex lege, dup caz, acest lucru poate fi fcut de orice persoan interesat, n primul rnd, de titular, chiar dac ar fi incapabil, cci, alminteri, exist riscul pierderii lui. Situaia se schimb, ns, dac este vorba de stingerea unui drept tabular, caz n care radierea acestuia se poate face numai cu consimmntul titularului dreptului (art. 20 alin. 2 din Lege), care trebuie s fie valabil, iar dac acesta este incapabil, acest consimmnt trebuie dat cu observarea regulilor privitoare la

capacitate (de ex., n cazul celui pus sub interdicie consimmntul la radiere va fi dat de reprezentantul su legal, iar dac este vorba de un minor cu capacitate de exerciiu restrns, va fi necesar ncuviinarea prealabil a ocrotitorului legal). n legtur cu problema persoanelor ndreptite s solicite efectuarea de nscrieri n cartea funciar, Legea nr. 7/1996 i Regulamentul fac anumite precizri privind persoanele care efectiv pot solicita efectuarea unei nscrieri, innd seama mai ales de obiectul acesteia, dar i de raporturile juridice existente ntre titularul de carte funciar i alte subiecte de drept, persoane fizice sau juridice. Astfel, potrivit Legii nr. 7/1996, intabularea sau nscrierea provizorie a unui drept tabular poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular (art. 47 alin. 6). nscrierea unui drept, real sau de crean, ori a unei sarcini mai pot fi cerute de (art. 47 alin. 7): a) mandatarul general al celui ndrituit; b) oricare dintre titularii aceluiai drept. De asemenea, creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau printr-o hotrre judectoreasc, ori n 62

cazurile anume prevzute de lege printr-o decizie a autoritii administrative, va putea cere biroului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini (art. 47 alin. 8). Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii (art. 47 alin. 9). n prezent, notarul public care a ntocmit actul privitor la un drept tabular este obligat s cear din oficiu nscrierea n cartea funciar la biroul teritorial n a crei raz de activitate se afl imobilul, chiar dac prile s-ar opune (art. 54 alin. 1). n fine, instana judectoreasc va transmite, n termen de 3 zile, hotrrea rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial n a crei raz de activitate se afl imobilul (art. 54 alin. 2). Ct privete Regulamentul, acesta dezvolt dispoziiile Legii nr. 7/1996 mai sus citate, prin exemplificarea mai ales a categoriilor de persoane care pot solicita efectuarea de nscrieri n cartea funciar (n special art. 43-46, art. 100). b) Persoanele ndreptite s cear nscrierea n cartea funciar: 1) persoana persoana n favoarea sau mpotriva cruia urmeaz s se ncuviineze intabularea, nscrierea provizorie unui drept tabular sau, dup caz, notarea altui drept personal ori de crean, adic antecesorul sau succesorul tabular (art. 20 alin. 1, art. 22-24, 47 alin. 6 din Lege; art. 43 alin. 2, art. 91 i art. 85 din Regulament); 2) persoana n favoarea creia sau mpotriva creia urmeaz s se ncuviineze radierea sau ndreptarea nscrierii unui drept tabular, unui drept de crean sau a oricrei alte meniuni inexacte, adic

63

antecesorul sau succesorul tabular (art. 20 alin. 2, art. 22, 47 alin. 6 i 7, art. 55, din Lege; art. 46 alin. 1, art. 85 i 101 din Regulament); 3) proprietarul unui imobil poate cere ca intenia sa de a nstrina sau de a ipoteca s fie nscris n cartea funciar (art. 39 alin. 1 din Lege); 4) oricare din titularii aceluiai drept ce urmeaz a fi nscris sau radiat [art. 47 alin. 7, lit. a), din Lege]; 5) mandatarul general al celui ndrituit sau, dup caz, cel cu procur autentic sau legalizat, inclusiv avocatul sau consilierul juridic al celui ndreptit n cazul nscrierii sau radierii unui drept ori a unei sarcini ce a grevat imobilul acestuia din urm, dup caz [art. 47 alin. 7, lit. b), din Lege; art. 36^43 alin. 2 din Regulament]; 6) creditorul chirografar, titular al unei creane certe, lichide i exigibile, dac solicit, n numele i n folosul debitorului su, efectuarea operaiunilor de carte funciar, privitoare la imobilele acestuia din urm (art. 47 alin. 8 din Lege; art. 45 din Regulament); 7) debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar, n cazul n care cere radierea ipotecii, dac prezint judectorului de carte funciar nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii (art.47 alin. 8 din Lege; art. 46 alin. 2 din Regulament); 8) notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se modi fic, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar (art. 54 alin. 1 din Lege); 9) instana judectoreasc, n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile, constitutive sau declarative de drepturi reale imobiliare, precum i n alte cazuri prevzute de lege (art. 54 alin. 2 din Lege; art. 85, 125 i 128 din Regulament etc.); 10) organul de urmrire penal, n cazurile anume prevzute de lege (art. 85 din Regulament; art. 166 C. pr. pen. etc.). 2.2. Forma i coninutul cererii de nscriere 64

a) Cuprinsul cererii. Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune sau transmite biroului de cadastru i publicitate imobiliar n a crui raz teritorial este situat imobilul ntr-un singur.exemplar. Dac se depun dou exemplare, cel de-al doilea, cu meniunea numrului de nregistrare i a nscrisurilor anexate cererii, se restituie prii (ari. 43 alin. 1 din Regulament). Aceast cerere va trebuie sa cuprind (art. 47 alin. 1 din Regulament): - numele sau denumirea i domiciliul sau sediul solicitantului, dup caz; - obiectul nscrierii; - indicarea actului sau a actelor n msur s justifice cererea; - localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral (numrul topografic) i numrul de carte funciar. b) nscrisurile doveditoare. Obiectul nscrierii l constituie drepturile tabulare, drepturile personale, actele i faptele juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Dovada actelor i faptelor juridice se va face numai prin nscrisuri ntocmite n condiiile dreptului comun. n acest sens, Legea prevede c la cererea de nscriere se va ataa nscrisul original sau copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic, n temeiul cruia se solicit nscrierea, hotrrea judectoreasc declarativ, constitutiv sau translativ de drepturi, n copie legalizat cu meniunea c este definitiv i irevocabil sau, dup caz, actul administrativ n original sau n copie legalizat. Dac se depun nscrisuri originale sau copii legalizate, se va pstra un exemplar al acestora ce se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar (art. 47 alin. 1 i 2 din Lege; art. 47 alin. 2 i 4 din Regulament). Potrivit art. 47 alin. 2 din Regulament la cererea de nscriere se

65

va ataa, pe lng nscrisul original sau copia legalizat n temeiul creia se cere nscrierea, i dovada plii taxelor legale, respectiv a tarifelor aferente serviciilor de publicitate imobiliar care au fost solicitate biroului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar competent, n afara cazurilor n care nscrierea sc face n mod gratuit. 2.3. Termenul de introducere a cererii de nscriere n principiu, cererea de nscriere poate fi formulat oricnd. a) Lipsa termenului de formulare a cererii de nscriere . Nici Legea nr. 7/1996 i nici Regulamentul nu prevd vreun termen limit pentru formularea cererii de nscriere n cartea funciar de ctre prile interesate sau, dup caz, de ctre alte persoane, care acioneaz n numele i n folosul acestora. Acesta este un lucru ct se poate de firesc, deoarece cererea de nscriere este un act cu caracter conservator, care asigur dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular sau, dup caz, opozabilitatea fa de teri a unui drept real, personal sau de alt natur. Cu att mai mult cnd nscrierea n cartea funciar se face cu efect de informare a terelor persoane cererea de nscriere poate fi formulat oricnd pentru a da posibilitate acestora s cunoasc situaia juridic real a imobilului nmatriculat n cartea funciar. n concluzie, ct timp cel care s-a obligat s strmute, s constituie, s modifice ori s constituie un drept real, personal ori de alt natur n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar este nscris n cartea funciar ca titular al dreptului transmis, modificat ori grevat, cererea de nscriere va putea fi fcut oricnd de ctre orice persoan interesat. O asemenea soluie se deduce, implicit, dar nendoielnic, din prevederile art. 22 care reglementeaz principiul relativitii nscrierilor. Intr-adevr, conform acestui text, nscrierea unui drept se poate, n principiu, efectua numai mpotriva aceluia care, la data

66

nregistrrii cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut. A contrario, dac din diverse motive, antecesorul tabular nu mai figureaz ca nscris al titularului dreptului mpotriva cruia urmeaz s se fac nscrierea, aceast nu mai poate fi fcut, deoarece va fi respins ca inadmisibil fa de cuprinsul crii funciare. De subliniat c, o dat nscrierea fcut, ea conserv toate efectele prevzute de lege ct timp nu a fost radiata (suprimat) din cartea funciar (art. 30), nefiind, aadar, nevoie de rennoirea nscrierilor efectuate, cum se ntmpla n sistemul Codului civil n privina inscripiilor privilegiilor i garaniilor ipotecare, care pentru a conserva dreptul de privilegiu sau de ipotec trebuiau rennoite nainte de expirarea termenului de 15 ani, calculat din ziua cnd s-au fcut nscrierile, sub sanciunea pierderii rangului iniial dobndit (art. 1786 i 1787). b) Termene speciale de conservare a eficacitii absolute a drepturilor reale dobndite fr nscrierea n cartea funciar . Prin excepie de la regula nscrierii oricnd a dobndirii sau modificrii unui drept tabular, legea prevede anumite cazuri cnd cererea de nscriere a unor drepturi reale imobiliare trebuie fcut n anumite termene, sub sanciunea inopozabilitii (ineficacitii relative) dobndirii lor fa de anumite persoane (teri), special ocrotite de lege. Este vorba de cazul unor privilegii imobiliare, care dac sunt nscrise n termenele prevzute de lege, sunt, n principiu, opozabile cu efect retroactiv, i terilor care au dobndit vreun drept asupra imobilului grevat nainte de expirarea termenului n care privilegiul trebuia s fie nscris n cartea funciar. ntr-adevr, potrivit art. 1745 C. civ.: Toate creanele privilegiate supuse la formalitatea inscripiei, n privina crora nu s-ar fi ndeplinit condiiile prescrise pentru conservarea privilegiului, nu nceteaz cu toate acestea de a fi creane ipotecare; ns ipoteca, n privina tuturor

67

persoanelor al treilea, nu dateaz dect de la epoca inscripiilor care vor trebui fcute ; spre ex., potrivit art. 1743 C. civ., creditorii i legatarii, care cer separaia patrimoniului defunctului, conserv privilegiul asupra imobilelor succesiunii n faa creditorilor erezilor sau reprezentanilor defunctului prin nscrierea acestui privilegiu, n termen de ase luni de la data deschiderii succesiunii, caz n care nici o ipotec stabilit de erezii sau reprezentanii defunctului asupra acelor bunuri naintea de expirarea acestui termen nu le va putea fi opozabil. Tot astfel, coeredele sau coprtaul conserv, n caz de mpreal, privilegiu su asupra bunurilor cuprinse n fiecare lot, sau asupra lucrului vndut la licitaie, pentru tot ce are dreptul de a reclama n aceast calitate, prin nscrierea acestui privilegiu n termen de 60 de zile socotite de la data actului de mpreal sau de la data adjudecrii imobilului prin licitaie, interval n care nici o ipotec nu poate fi constituit n prejudiciul coeredelui sau coprtaului creditor, asupra nici unui bun care se gsete cuprins n masa comun (art. 1741 C. civ.).

3. Oprirea cursului nscrierilor a) Precizri prealabile. Dei, nu exist, n principiu, un termen pentru efectuarea nscrierilor n cartea funciar, aceasta putnd fi formulat oricnd, totui, cum am artat deja, pot surveni ntre timp obstacole care mpiedic efectuarea nscrierii, dac cererea de nscriere este formulat tardiv, respectiv dup modificarea strii tabulare existente de la data naterii dreptului de a solicita ncuviinarea nscrierii, n temeiul unui act sau fapt juridic anterior. Exist, prin urmare, situaii, ce-i drept, excepionale, care opresc temporar sau definitiv cursul nscrierilor n cartea funciar. Cnd cursul nscrierilor este oprit numai temporar, atunci este posibil, eventual, efectuarea nscrierii, dup ncetarea obstacolului care oprise temporar 68

ncuviinarea nscrierii. Dac ns obstacolul este absolut, cel ineresat va putea, eventual, cere daune-interese de la antecesorul tabular, cnd din cauza lui, nu a mai fost posibil nscrierea. De reinut c decesul titularul constituie un obstacol dirimant pentru efectuarea nscrierilor deoarece nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea face i dup ce dreptul motenitorului a fost nscris, n msura n care se dovedete c motenitorul este inut de aceste obligaii (art. 24), cazuri n care acesta este inut s consimt la intabularea sau nscrierea dreptului acordat de autorul su, iar n caz contrar, terul dobnditor va putea s cear instanei s dispun nscrierea (art. 20 alin. 3). De asemenea, sunt cazuri cnd, dei nscrierea este admisibil, ea este ineficace fa cu terii interesai, care n vederea realizrii unor drepturi proprii, vor putea opune inopozabilitatea, temporar sau definiliv, a acestor nscrieri. Avem n vedere n principal urmtoarele situaii: 1) nceperea procedurii urmrit sunt impozabile urmririi silite imobiliare; actele de urmritori i

nstrinare sau de constituire de drepturi reale cu privire la imobilul creditorilor chirografari adjudecatarului din momentul notrii n cartea funciar a somaiei de plat, indiferent c este vorba de acte ncheiate anterior sau ulterior acestei date, afar de cazul n care creditorul urmritor sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobnditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanelor cc se urmresc, inclusiv dobnzile i cheltuielile de executare (art. 497 alin. 4 C. pr. civ.). n acest caz. dac terul achizitor s-a nscris n cartea funciar, dup notarea somaiei de plat n cartea funciar, nu va putea opri urmrirea silit sau, dup caz, nu va putea scoate imobilul de sub urmrirea silit dect consemnnd toate sumele necesare acoperirii creanelor ce se urmresc, inclusiv dobnzile i 69

cheltuielile de executare, desigur, n limita valorii de circulaie a imobilului dobndit; 2) deschiderea procedurii reorganizrii sau lichidrii judiciare a celui vre s-a obligat s strmute, s constituie ori s modifice un drept real imobiliar ori de alt natur n folosul altei persoane; potrivit art. 50 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenei, dac la data deschiderii procedurii un act juridic nu devenise opozabil terilor. nscrierile, transcrierile, intabulrile i orice alte formaliti specifice necesare acestui scop, efectuate dup data deschiderii procedurii, sunt fr efect fat de masa creditorilor, cu excepia cazului n care cererea sau sesizarea, legal formulat, a fost primit de instana, autoritatea sau instituia competent cel mai trziu n ziua premergtoare pronunrii hotrrii dc deschidere a procedurii" reorganizrii judiciare sau a falimentului. n acest caz, dac terul achizitor s-a nscris ulterior n cartea funciar, el nu va putea scoate imobilul de sub procedura concursual i evita astfel urmrirea silit dect consemnnd, cu acordul creditorilor i la dispoziia masei credale, preul imobilului dobndit (chiar dac l-a vrsat anterior debitorului supus procedurii reorganizrii judiciare sau a falimentului) sau, dac l-a dobndit cu titlu gratuit, contravaloarea acestuia, n limita valorii de circulaie a acestuia de la data dobndirii. b) Oprirea temporar a cursului nscrierilor . Sunt cazuri n care cel care a dobndit un drept real sau de crean n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar este oprit temporar s obin nscrierea n temeiul unei dispoziii legale speciale, deoarece o astfel de nscriere ar prejudicia interesele altor persoane sau, dup caz, ar viola anumite principii de carte funciar ori alte norme de ordine public. Este vorba n principal de urmtoarele situaii: 1) cazul prevzut de art. 26 din Legea nr. 7/1996; se tie c, potrivit acestui text de lege, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale se 70

dobndesc fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti, dar, pentru a dispune de ele, titularul trebuie s le nscrie, n prealabil, n cartea funciar. Or, dac un ter achizitor a dobndit un drept real imobiliar de la titularul nscris n cartea funciar, drept, prin ipotez, inopozabil, adevratul titular (eredele veritabil, uzucapantul, cel care a ctigat procesul contra proprietarului tabular, prin care acesta a fost obligat s tolereze nscrierea dreptului real n favoarea reclamantului etc), acesta nu va putea s-i mai nscrie dreptul, dect dup radierea dreptului titularului aparent (succesorul tabular) al crui drept nscris i este inopozabil. Prin urmare, temporar, cererea de nscriere formulat de titularul veritabil nu va putea fi admis, ns, odat radiat dreptul potrivnic, el se va putea nscrie n mod valabil n cartea funciar. 2) cazul prevzut de art. 27 alin. 5 din Legea nr. 7/1996; aciunea n prestaie tabular, prin care antecesorul tabular s fie obligat s predea nscrisurile trebuitoare nscrierii dreptului real acordat reclamantului, iar, n caz contrar, instana s dispun radierea, va putea fi ndreptat, conform art. 27 alin. 5, i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac 1-a dobndit cu titlu oneros, s fi fost de rea-credin la data ncheierii actului; Or, ct timp terul dobnditor este nscris n cartea funciar ca titular al dreptului litigios, primul achizitor nu poate fi nscris n cartea funciar ca titular veritabil, chiar dac terul achizitor a fost de rea-credin ori

71

a dobndit imobilul cu titlu gratuit; 3) cazul prevzut de art. 28 din Legea nr. 7/1996; asemntor, dar nu identic cu cazul precedent, art..28 din Lege permite dobnditorului anterior al imobilului s cear instanei s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat de un ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului. Si n aceast ipotez, dobnditorul anterior nu va putea s-i nscrie dreptul dobndit dect n baza hotrrii judectoreti prin care s-a constat cu putere de lucru judecat c dreptul su este preferabil celui dobndit de terul achizitor cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii celui de-al doilea act; 4) cazul prevzut de art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991, republicat, cu modificrile ulterioare; construciile executate fr autorizaie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia i cele care nu au efectuat recepia la terminarea lucrrilor, potrivit legii, nu se consider finalizate i nu pot fi intabulate n cartea funciar. c) Oprirea definitiv a cursului nscrier ilor. Pe lng situaiile, anterioare care opresc temporar cursul nscrierilor, exist situaii cnd acest curs este definitiv ntrerupt n sensul c cel n favoarea cruia s-a transmis, constituit, modificat ori stins un drept real imobiliar nu mai poate obine ntabularea ori nscrierea provizorie a dreptului n folosul su, din cauza intervenirii unor obstacole dirimante, care opresc definitiv cursul nscrierilor. Acest lucru se ntmpl: 1) n cazul actelor de transmitere ori de constituire a unor dre pturi reale, dreptul real imobiliar strmutat, constituit ori modificat a fost ntre timp dobndit de un ter subachizitor de bun-credin cu titlu oneros ori gratuit care, potrivit legii, nu mai poate fi radiat din cartea funciar 72

(art. 31, 35 alin. 2 i art. 36 din Lege); dac terul subdobnditor are un drept inatacabil, cel care dobndise printr-un act anterior un drept real imobiliar va pierde definitiv dreptul n favoarea celui nscris, caz n care va avea, eventual, doar o aciune recursorie contra celui care se face vinovat de pierderea dreptului (antecesorul tabular, oficiul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar etc), potrivit dreptului comun; 2) n cazul privilegiilor i ipotecilor imobiliare nenscrise, imobilul a fost nstrinat valabil unui ter care nu este inut propter rem pentru plata creanei anterior garantate cu acel imobil; dup cum tim, conform art. 1790 C. civ., numai creditorii care au privilegiu sau ipotec nscris asupra unui imobil l urmresc n orice mn ar trece; a contrario, dac privilegiul sau ipoteca nu a fost nscris, dreptul de urmrire este stins; 3) cnd imobilul a fost expropriat pentru cauz de utilitate public (art. 26 alin. 2 din L. nr. 7/1996); dac imobilul a fost expropriat prin hotrre judectoreasc rmas irevocabil, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra imobilului respectiv se vor satisface exclusiv din valoarea despgubirilor primite, cu excepia servitutilor a cror meninere nu ar 11 contrar uzului sau destinaiei publice a imobilului trecut n domeniul public naional, judeean ori local. Dac exist teri achizitori care nu i-au nscris drepturile dobndite anterior pn la finalizarea procedurii de expropriere, acetia se vor desocotkcu antecesorul tabular, n condiiile dreptului comun; 4) imobilul a pierit n ntregime, dispunndu-se nchiderea crii funciare. n aceast situaie, dac imobilul a fost asigurat toate drepturile care grevau imobilul distrus se strmut de drept asupra sumei ce urmeaz a fi pltite de asigurtor, dac nu se va folosi pentru refacerea obiectului asigurat (art. 1721 C. civ.).

4. Reluarea cursului nscrierilor

73

Dac cursul nscrierilor a foit oprit din cauza unor impedimente temporare, cum sunt cele prevzute de art. 26, 27 alin. 5 i art. 16 din lege, dup ncetarea acestor obstacole, se poate solicita nscrierea drepturilor reale sau oersonale de ctre cel n favoarea cruia au fost dobndite, modificate sau stinse. Bineneles, acest lucru este posibil ct timp nu intervin elemente sau fapte juridice noi care opresc n mod definitiv cursul nscrierilor. Potrivit art. 54 alin. I teza trei i patru din Lege, la autentificarea actelor prin care se constituie, se modific sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciar pentru autentificare valabilitii sau, dup caz, de certificat de sarcini. pentru Pe perioada extrasului carte funciar autentificare,

registratorul nu va efectua nici un fel de nscriere n cartea funciar, cu excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Prin urmare, n acest caz, nu este vorba de oprirea definitiv a cursului nscrierilor i nici mcar de oprirea temporar a cursului nscrierilor, n sensul celor date mai sus acestor dou noiuni, ci numai de faptul de simpla interdicie a registratorului de a dispune efectuarea de nscrieri pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar, soluie evident, neinspirat a legiuitorului, deoarece blocheaz n mod nejustificat i abuziv cursul nscrierilor de carte funciar ori de cte ori terii interesai nu ar putea s obin nscrierile la care au dreptul. Evident, dac registratorului i este interzis s ordone, n perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificare, nscrierea n cartea funciar a vreunui drept real sau de crean n favoarea altuia, cu excepia aceluia pentru care a fost eliberat extrasul, nu-i este ns interzis s refuze nregistrarea unor cereri de nscriere a unor drepturi reale formulate de orice persoane interesate n acest interval de timp, sau s resping cererea de eliberare de copii, extrase de carte funciar etc. n acelai interval de 74

timp.

Cu att mai mult, registratorul nu este obligat s admit de plano cererea de nscriere n cazul n care actul pentru care s-a eliberat extrasul s-a ncheiat n termenul de valabilitate a extrasului de carte funciar eliberat n acest scop, dect dac actul respectiv este valabil i nu rezult din cuprinsul crii funciare, inclusiv a documentelor cu care acesta se ntregete, alte piedici la nscriere (cum ar fi existena deja a unor cereri valabile de nscriere, fcute nainte sau n termenul de valabilitate a extrasului de carte funciar, nclcarea principiului relativitii nscrierilor, violarea principiului legalitii formale etc). n concluzie, interdicia instituit de art. 54 alin. 1, teza final, din Legea nr. 7/1996 nu este o cauz de oprire a cursului nscrierilor i nici de indisponibizare a imobilului nscris n cartea funciar, aa cum dintro regretabil eroare se pretinde uneori, ci o simpl cauz de suspendare a soluionrii cererilor de nscriere pe durata de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificarea unui act de nstrinare, constituire sau modificare a unui drept real imobiliar, dup caz.

5. nregistrarea cererii de nscriere nregistrarea cererii la biroul de cadastru i publicitate imobiliar. Cererea se depune la biroul de cadastru i publicitate imobiliar unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea i se nregistreaz de ndat cu data i ora primirii de ctre grefier sau de ctre conductorul de carte funciar care ine registrul de intrare (art. 49 alin. 3 din Lege, art. 43 alin. 1 din Regulament). Numrul de nregistrare a cererii va fi i numrul ncheierii

75

registratorului de carte funciar. Acest numr se va trece i n partea crii funciare n care urmeaz s se fac nscrierea (art. 52 i 54 din Regulament). Dac se depun dou exemplare ale cererii de nscriere, cel de-al doilea, cu meniunea numrului de nregistrare i a nscrierilor anexate cererii, se restituie prii solicitante sau reprezentantului acesteia. nainte de a nainta cererea spre rezolvare registratorului, registratorul asistent verific dac aceasta este admisibil n raport cu datele de carte funciar i menioneaz pe cerere dac exist sau nu piedici pentru efectuarea lucrrii solicitate, consemnnd cu creionul n coala de carte funciar, la rubrica observaii numrul de nregistrare a lucrrii. n cazul n care coala de carte funciar se ataeaz la cerere, se las o not scris de ctre aceast persoan, la cartea funciar (art. 48 alin. 1 i 2 din Regulament). 6. Efectele nregistrrii cererii de nscriere Inregistrarea cererii de nscriere produce o serie de efecte juridice specifice i anume: a) nvestete registratorul de carte funciar cu sarcina rezolvrii ei, deoarece, n principiu, i n materie de carte funciar registratorul nu poate dispune din oficiu efectuarea de carte funciar (cf. art. 50 alin. 2 i 6, art. 55 alin. 4 din Lege), ci numai la cererea persoanei interesate; b) fixeaz data de la care nscrierea n cartea funciar devine opozabil fa de teri, precum i, cnd este cazul, rangul (gradul de prioritate al acesteia, art. 25 alin. I din Lege); dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vin n concuren i vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabilc (art. 25

76

alin. 2 i 3, art. 47 alin. 4 din Lege; art. 93 alin. 5-7 din Regulament); c) o dat nregistrat, cererea nu mai poate fi modificat sau ntregit, fiind necesar nregistrarea unei cereri, se pltesc din nou taxele legale, cu excepia cazului n care pentru noua cerere s-ar prevedea taxe mai mari, situaie n care se va suporta, numai diferena (art. 47 alin. 3 din Regulament); aceast regul reprezint garania respectrii principiului prioritii i ocrotirii terilor de bun-credin direci sau, dup caz, subsecveni; d) ct timp lucrarea nu este efectuat, nu se va elibera nici un extras de carte funciar (art. 48 alin. 3 din Regulament).

7. Soluionarea cererii de nscriere 7.1. Rezolvarea cererii a) Reguli comune. Cererea de nscriere se soluioneaz prin ncheiere de ctre registratorul de carte funciar (art. 48-50 din Lege; art. 49-52 i 58 din Regulament). Registratorul cerceteaz ndeplinirea condiiilor de fond i de form ale cererii potrivit art. 48 i 49 din Lege. Cererea de rezolv, fr citarea prilor, doar pe baza nscrisurilor prezentate de pri. Astfel, registratorul, va admite cererea i va dispune prin ncheiere nscrierea dac nscrisul ndeplinete urmtoarele condiii generale: a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indic numele sau denumirea prilor; c) individualizeaz imobilul cu un numr cadastral unic; d) este nsoit de o traducere legalizat, daca nu este ntocmit n limba romn; e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n cazul n care pentru soluionarea cererii sunt necesare 77

nscrisuri suplimentare (spre exemplu, lipsa copiei legalizate de pe nscrisul original, lipsa meniunii caracterului irevocabil al hotrrii judectoreti, absena unor anexe ale nscrisului original i despre care se face vorbire n cuprinsul acesteia, lipsa traducerii legalizate a nscrisului ntocmit ntr-o limb strin etc), care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere se va putea dispune nscierea provizorie, caz n care se va fixa un termen n care solicitantul va fi ntiinat s depun nscrisurile necesare, sub sanciunea radierii nscrierii provizorii (art. 29 alin. 3 din Lege). Dac, dimpotriv, se constat c cererea de nscrire sau radiere nu ntrunete condiiile legale sau dac din cuprinsul crii funciare rezult piedici (impedimente) la intabulare, la nscriere provizorie ori notare, dup caz, ea se va respinge printr-o ncheiere motivat, n fapt i n drept. Despre respingerea cererii se va face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia i se va nota n cartea funciar, artndu-se numele sau denumirea celui care a cerut nscrierea, dreptul sau faptul juridic care a fcut obiectul cererii i imobilul la care se refer.

Pe nscrisul original al actului se face obiectul cererii sau pe copia acestuia se va meniona efectuarea nscrierii sau respingerii, indicndu-se att partea crii funciare n care s-a fcut nscierea, ct i numrul de ordine al nscrierii. b) Aplicaii practice. Odat cu trecerea la noul sistem de publicitate imobiliar, bazat pe cartea funciar, n practic, mai ales n regiunile de transcripiuni i inscriptiuni imobiliare, s-au ivit numeroase probleme legate de controlul de legalitate, fcut n baza art. 48 din 78

Legea nr. 7/1996, asupra actelor juridice, n temeiul crora s-a cerut nscrierea unui drept real sau personal n noile cri funciare. Dup cum am artat, principiul legalitii nscrierilor cere ca actul juridic, n baza cruia se solicit nscrierea, s ntruneasc toate condiiile de validitate, de fond i de form, sub sanciunea respingerii cererii de nscriere ca nefondat sau inadmisibil. Desigur, este vorba de acele cerine de validitate care pot fi verificate din cercetarea cuprinsului nscrisului original al actului sau faptului ce constat coroborat cu dispoziiile de ordine public aplicabile la data ntocmirii actului, nu i de acele cerine care presupun verificri suplimentare, inclusiv administrarea unor probe n acest sens (de ex, existena viciilor de consimmnt, falsitatea sau imoralitatea cauzei, lipsa discernmntului etc), deoarece judectorul de carte funciar, iar n prezent, registratorul de carte funciar, nu poate s se sprijine dect pe cererea de nscriere i pe documentele justificative anexate acesteia, i nici nu poate cita prile interesate, fiind vorba, aadar, numai de o procedur necontecioas. Aceast chestiune este pe deplin actual, chiar dac activitatea de carte funciar a trecut n administrarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ntruct i registratorul de carte funciar este obligat s verifice legalitatea actelor n temeiul crora se solicita efectuarea unei nscrieri n cartea funciar.

79

7.2. ncheierea de carte funciar Dup cum am precizat, registratorul de la biroul de cadastru i publicitate imobiliar soluioneaz cererile de nscriere prin ncheiere. Aceast ncheiere trebuie s cuprind urmtoarele (art. 48 alin. 2 din Lege i art. 51 din Regulament): a) artarea oficiului i a biroului teritorial; b) nscrisul pe care se ntemeiaz cererea; c) felul nscrierii: intabulare (nscriere definitiv), nscriere provizorie, notare sau radiere; d) determinarea exact a dreptului sau a faptului ce se cere a fi nscris; e) modalitile drepturilor nscrise; f) localitatea n care se afl imobilul, numrul crii funciare, numrul de ordine, numrul cadastral sau topografic i numrul de parcel (corpul de carte funciar); g) persoanele n folosul i mpotriva crora se efectueaz nscrierea; h) persoana creia urmeaz s i se predea nscrisurile originale; i) persoanele crora urmeaz s li se comunice ncheierea; j) dreptul de ipotec legal, dac este cazul; k) temeiul juridic n caz de admitere sau respingere; l) calea de atac, termenul i biroul teritorial la care se depune; m) semntura registratorului i a asistentului registrator.

80

ncheierea va avea numrul i data de nregistrare a cererii de nscriere, iar n caz de respingere se va motiva att n fapt, ct i n drept. Ea se redacteaz n numrul de exemplare necesar comunicrii, plus un exemplar care va rmne la dosarul cererii de nscriere. n toate cazuriie, ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum i celorlalte persoane interesate, potrivit meniunilor din cartea funciar, cu privire la imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii (art. 50 alin. 1). 7.3. Ci de atac Cel nemulumit de soluionarea cererii de nscriere, precum i cei ale cror drepturi au fost nclcate prin ncheierea prin care s-a dispus efectuarea unei nscrieri o poate ataca, n condiiile legii, inclusiv pe calea aciunii n rectificare, deoarece procedura de nscriere are caracter esenialmente necontencios. Potrivit art. 50 alin. 2 i 3: ,,(2) ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii se depune la biroul teritorial i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii funciare. (3) Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel. n mod asemntor, art. 57 din Regulament prevede c apelul declarat mpotriva ncheierii se depune la biroul de carte funciar care a dat hotrrea atacat i, dup nscrierea din oficiu n cartea funciar, se va comunica instanei judectoreti competente (art. 2 pct. 2

81

C.pr.civ.). Dac se va declara i recurs, instana care a judecat apelul va comunica biroului de carte funciar exercitarea acestei ci de atac pentru a fi notat n cartea funciar. n toate cazurile, cel care a cerut nscrierea nu va putea modifica sau ntregi prin cile de atac exercitate cererea pe care s-a ntemeiat ncheierea judectorului de carte funciar. n caz de admitere a plngerii, apelului sau recursului, hotrrea instanei judectoreti rmas irevocabil se comunic, din oficiu, biroului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului (judectorie ori tribunal) i va produce efecte retroactive pentru cartea funciar de la data nregistrrii cererii la biroul teritorial, iar nu de la data notrii cii de atac ori a rmnerii irevocabile a hotrrii judectoreti.

82

Retroactivitatea efectelor hotrrii judectoreti pn la data nregistrrii cererii de nscriere asigur conservarea rangului dobndit prin cererea de nscriere i anihilarea efectelor juridice ale nscrierilor ulterioare svrite n cartea funciar n msura n care ar fi incompatibile respectiv. Dac plngerea, apelul i/sau recursul sunt respinse, notrile fcute cu acestea se vor radia din oficiu din cartea funciar, pe baza hotrrii judectoreti rmase irevocabil comunicate biroului teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului. Din cele ce preced rezult c ncheierile birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, dei sunt acte administrative, nu sunt supuse controlului instanelor de contencios administrativ, n condiiile Legii nr. 554/2004, ci contenciosului administrativ special, reglementat prin Legea nr. 7/1996, activitatea eminamente necontencioas realizat n cadrul unei proceduri administrative speciale. cu cele dispuse prin hotrrea judectoreasc

8. Efectuarea nscrierii 8.1. Reguli generale de nscriere Orice nscriere care se face n cartea funciar trebuie s cuprind (art. 53 din Regulament):

83

a) ziua, luna, anul, numrul de nregistrare a cererii n temeiul creia se face nscrierea; b) nscrisul pe care se ntemeiaz; c) artarea dreptului i a modalitilor lui sau a faptului juridic ce se nscrie; nscrierea se va completa cu trimitere la nscrisul doveditor, cu artarea de va fi nevoie, a unor pri din acesta (de ex.: preul). nscrierea care se face n baza ncheierii registratorului de carte funciar trebuie s fie astfel efectuat n cartea funciar, nct s nu fie posibil o interpretare eronat sau diferit fa de aceea care rezult din actele ce nsoesc cererea. n acest scop, nscrierile operate n cartea funciar trebuie s menioneze imobilul identificat cadastral, dreptul sau faptul juridic la care se refer nscrierea i numrul de nregistrare a acesteia i s cuprind, totodat, precizri privitoare la (art. 54 din Regulament): 1) construciile de pe terenurile delimitate cadastral; 2) radierile de drepturi stinse prin efectul legii (de ex. uzufructul viager al unei persoane care a decedat); 3) drepturile stabilite prin deciziile emise de autoritile competente, potrivit legii; 4) drepturile succesorale constatate prin certificatele de motenitor sau legator ori prin hotrri judectoreti. Pe nscrisul original al actului se face obiectul cererii sau copia acestuia se va meniona efectuarea nscrierii sau respingerii, indicndu-se att partea crii funciare n care s-a fcut nscrierea, ct i numrul de ordine al nscrierii (art.56 din Regulament). n sfrit, orice schimbare adus vreunei nscrieri n cartea funciar se va evidenia prin sublinierea vechii nscrieri i prin trecerea n rubrica observaii a numrului de ordine sub care s-a operat noua nscriere (art. 82 din Regulament).

84

n afara regulilor generale, comune oricrei nscrieri, exist i reguli speciale cuprinse mai ales n Regulament referitoare la: - nscrierea drepturilor reale principale i accesorii; - nscrierea dreptului de proprietate comun; - nscrierea modificrilor aduse corpului de carte funciar. Deoarece problematica regulilor speciale de nscriere n cartea funciar este mai ampl i, pe alocuri, delicat, ne vom referi mai jos la aceasta, n cadrul unui paragraf distinct. 8.2. Regulile speciale de nscriere n cartea funciar. nscrierea drepturilor reale Potrivit art. 19 alin. 1 pct. b) din lege, dreptul de proprietate se nscrie n partea a II-a a crii funciare (art. 19 alin. 1 pct. b). n cazul proprietii exclusive, aceasta se nscrie pe numele (sau denumirea) proprietarului unic i cu privire la ntregul corp de carte funciar, fr a deosebi dup cum acesta este format de unul sau mai multe imobile, deoarece n cartea funciar nu pot figura dect imobilele care aparin aceleiai persoane (art. 17 alin. 2 i 3). Ct privete proprietatea comun, art. 44 din Lege prevede c mai muli proprietari nu pot nscrii n aceeai carte funciar dect se gsesc n cazul coproprietii (proprietate comun ori n indiviziune), caz n care vor fi nscrii n aceeai carte funciar toi proprietarii, ns n ipoteza proprietii indivize sau pe cote-pri se va arta partea indiviz fiecrui proprietar. La rndul su, art. 103 din Regulament prevede c n cazul proprietii comune se va face meniune cu artarea nominal a persoanei cu care primul nscris este n coproprietate, iar art. 105 din acelai act normativ dispune c, n genere, coproprietatea asupra creia se face nscrierea trebuie menionat pe cote, nefiind posibil nscrierea coproprielii nedeterminale dect cu privire la proprietatea comun a soilor.

85

Din cele ce preced rezult c, n timp ce Legea nr. 7/1996 distinge ntre proprietatea imobiliar exclusiv i cea aflat n coproprietate. Regulamentul vorbete de proprietate comun i, respectiv de coproprietatea pe cote-pri i coproprietatea nedeterminat pe cote-pri, adic proprietatea comun a soilor. Ct privete introducerea crilor funciare n Vechiul regat i Basarabia, aceasta a rmas, totui, greoaie i destul de complicat. n esen, 1) lucrrile pentru alctuirea crilor funciare n sistemul Decretului-lege nr. 115/1938 se compun din urmtoarele activiti: Lucrrile judectoreti (art. 149). Acestea constau n cercetarea tuturor registrelor de publicitate n vederea adunrii datelor privitoare la drepturile reale. Ia drepturile personale i la faptele juridice, care pot face obiectul unei nscrieri n cartea funciar, date care s fie puse la dispoziia comisiilor nsrcinate cu realizarea lucrrilor de teren necesare ntocmirii crilor funciare; 2) Lucrrile pentru individualizarea imobilelor (art. 151-162). Concomitent cu lucrrile judectoreti legea prevede i efectuarea de lucrri pentru individualizarea imobilelor care comport mai multe etape: a) lucrri tehnice de msurtoare parcelar executate pe comune; b) ntocmirea tabloului posesorilor de imobile; c) verificarea i recepionarea lucrrilor de msurtoare parcelar, urmate de ntocmirea documentelor cadastrale de ctre inginerul delegat de Ministerul Agriculturii i Domeniilor (dosare, schie, planuri i repertorii parcelare). 3) Coordonarea lucrrilor judectoreti cu msurtoarea parcelar i ntocmirea crilor funciare provizorii (art. 163-171). Acestea se ntocmesc n dou exemplare de ctre un judector delegat de Ministerul Justiiei: un exemplar mpreun cu proccsele-verbale i cu actele de msurtoare se vor depune la judectorie, iar al doilea la primrie pentru ca prile s poat lua cunotin despre nscrierile fcute; 4) Completarea i verificarea crilor funciare provizorii (art. 172-173). 86

Judectoria, primind actele, va invita printr-o ncunotinare scris, afiat timp de 15 zile la judectorie i primrie, ca toi cei interesai s formuleze obieciunile lor motivate mpotriva nscrierilor fcute n crile funciare provizorii n termen de 3 luni de la ultima zi de afiare. Dup expirarea termenului pentru formularea obieciunilor se va proceda la completarea sau rectificarea datelor cuprinse n crile provizorii, ascultndu-se n mod prealabil prile interesate. Dup svrirea acestor lucrri se va trece la ntocmirea proiectelor crilor funciare definitive. 5) Procedura de rectificare a proiectelor crilor funciare (art. 174-183). Proiectele crilor funciare vor fi naintate comisiei de control de pe lng tribunalul judeean care va proceda la verificarea modului de ntocmire a crilor funciare i dup terminarea lucrrilor de verificare la nivelul fiecrei comune va ntiina Ministerul Justiiei pentru declanarea procedurii de rectificare prin ordin al ministrului justiiei. Acesta se va publica n Monitorul Oficial al Romniei i va fi afiat la sediul primriei i al judectoriei. Prin acest ordin toi cei interesai sunt somai s fac declaraii sau contestaii mpotriva nscrierilor existente n noile cri funciare n termen de 3 luni de la data afirii lui n fiecare comun n parte, sub sanciunea de a nu fi opozabile terelor persoane care au dobndit cu bun-credin, prin act juridic, cu titlul oneros, drepturi reale, ntemeindu-se pe cuprinsul noilor cri funciare. Dup terminarea procedurii de rectificare, proiectele de cri funciare capt caracterul de cri funciare definitive.

87

sfrit,

potrivit

art.

184,

dispoziiile

procedurii

pentru

ntocmirea crilor funciare sunt aplicabile prin asemnare i n cazul cnd o carte funciar urmeaz s fie completat prin nscrierea unui imobil, care nu este nc nscris n nici o carte funciar, precum i n cazul cnd o carte funciar sau o parte urmeaz s fie reconstituit, dac s-a distrus sau a devenit de nefolosit. 8.3. Sistemul Legii nr. 7/1996 Spre deosebire de Decretul-lege nr. 115/1938, Legea nr. 7/1996 a simplificat la maximum procedura de ntocmire, completare i reconstituire a noilor cri funciare consacrnd un singur text acestei probleme extrem de importante. Este vorba de art. 52, redactat n termeni enuniativi, i conform cruia: n cazul n care o carte funciar urmeaz a fi ntocmit ori completat prin nscrierea unui imobil care nu a fost cuprins n nici o alt carte funciar. De asemenea, in cazul n care o carte funciar a fost distrus, pierdut ori a devenit nefolosibil, n total sau n parte, din diferite cauze, ntocmirea, completarea i reconstituirea, dup caz, se vor face de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri. n acest scop se vor folosi toate nscrisurile privitoare la imobilele n cauz pentru identificarea parcelelor i a suprafeelor, precum i situaia dreptului de proprietate, schia de plan, constatri la faa locului sau, dup caz, nregistrrile dup microfilme i pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor.

88

Desigur, textul citat, departe de a fi complet, trebuie complinit i cu alte date necesare pentru ntocmirea, completarea i reconstituirea crilor funciare, cum ar fi datele personale ale solicitanilor, calitatea lor juridic, evidenele cadastrale, posesia imobilelor, existena unor litigii cu privire la imobile .a. Mai trebuie semnalate prevederile art. 61 i 62 din Lege, aplicabile cu ocazia ntocmirii cadastrului general, necesar deschiderii din oficiu a noilor cri funciare avnd ca obiect imobilele de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale (comun, ora sau municipiu), n condiii art. 66. Astfel, potrivit art. 61: Dac se constat unele diferene ntre suprafeele nscrise n actele de proprietate i situaia real din teren, rezultat din msurtorile executate pentru ntocmirea cadastrului general, consiliile locale vor ntiina pe proprietarii interesai. Plusurile i minusurile de teren de pe aceeai unitate administrativ-teritorial se compenseaz ntre proprietarii n cauz. Plusurile i minusurile de teren se stabilesc de ctre persoanele autorizate care efectueaz msurtorile i se comunic celor n cauz i primarilor. Ct privete art. 62, acesta prevede c orice nenelegeri cu privire la identificarea i msurarea parcelelor de teren, precum i cu privire la proprietarii acestora, se vor soluiona de ctre instanele judectoreti. n plus, Regulamentul de organizare i ameionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor i Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefiniliv cuprind dispoziii suplimentare i absolut necesare privitoare la aceast procedur, n special n legtur cu efectuarea nscrierilor cu caracter nedefinitiv sau, dup caz, cu caracter definitiv n noile cri funciare. Regulamentul cuprinde dispoziii de ordin general aplicabile procedurii de ntocmire, completare i reconstituire a crilor funciare (art. 59, 61-62), ct i dispoziii speciale pentru ntocmirea de cri 89

funciare prin efectuarea de nscrieri cu caracter definitiv sau nedefinitiv (art. 129 alin. 2, 131-135, 137-140). Ct privete Instruciunile, acestea conin dispoziii procedurale referitoare la efectuarea nscrierilor cu caracter nedefinitiv n noile cri funciare n temeiul art. 61 (n prezent, art. 59) din Lege (art. 3). 8.4. ntocmirea i completarea crilor funciare Deschiderea noilor cri funciare Prin ntocmirea crilor funciare se nelege deschiderea unei cri funciare noi prin nscrierea unui imobil care nu a fost ori nu mai este cuprins n nici o alt carte funciar. Dimpotriv, prin completarea crilor funciare, se nelege nscrierea ntr-o carte funciar a unui imobil care a mai fost nscris ntr-o alt carte funciar. ntocmirea i completarea crilor funciare se fac la cerere sau din oficiu. Cartea funciar se poate ntocmi sau completa fie pentru o foaie, fie pentru o parte dintr-o foaie. Cererea de ntocmire sau completare trebuie s cuprind urmtoarele date (art. 59 din Regulament): - numele sau denumirea i domiciliul sau, dup caz, sediul persoanei care a figurat ultima ca titular a dreptului nscris n cartea funciar; - identificarea imobilului (nr. de parcel etc); - titlul n temeiul cruia se introduce aciunea i titlul n virtutea cruia s-a dobndit dreptul real; - drepturile reale care greveaz imobilul. La cerere se ataeaz un certificat de la primria localitii unde este situat imobilul, care s ateste c petentul este cunoscut ca proprietar, precum i situaia imobilului de la oficiul judeean de cadastru i publicitate imobiliar, putndu-se efectua, dac este necesar i o expertiz cadastral. n toate cazurile, ntocmirea sau completarea unei cri funciare se va efectua n temeiul atestrii de ctre asistentul-registrator a faptului 90

nentocmirii sau inexistenei nscrierii imobilului ntr-o alt carte funciar la data formulrii cererii. 8.5. Procedura de efectuare a nscrierilor cu caracter nedefinitiv a) Sediul materiei. Dup cum am artat deja, Legea nr. 7/1996 a cutat ca printr-o metod mai supl, s grbeasc introducerea crilor funciare pe ntreg cuprinsul rii. n acest scop, legea nu subordoneaz nfiinarea noilor cri funciare de terminarea lucrrilor de cadastru. Nimeni nu se ndoiete de utilitatea unui cadastru tiinific bazat pe msurtoarea geodezic a rii, dar cartea funciar poate exista independent de un atare cadastru, deoarece ea este menit s asigure o eviden juridic a proprietilor imobiliare i a circulaiei lor juridice, iar nu o eviden pur tehnic. De aceea, pentru deschiderea crilor funciare este suficient individualizarea proprietilor imobiliare pe baza unei msurtori simple concretizate n ntocmirea de ctre un expert cadastral autorizat a unei documentaii cadastrale (schie-plan), vizat de oficiul judeean de cadastru, i publicitate imobiliar, urmnd ca la definitivarea lucrrilor cadastrale pe un teritoriu administrativ s se fac coreciile necesare, iar msurtorile parcelare s fie integrate n cadastrul general. b) Imobilul - parcela de teren cu sau fr construcii - este individualizat i identificat prin numrul cadastral atribuit, n condiiile legii , (art. 59 Lege; art. 3 alin. 4-6 din Instruciuni; art. 132 alin. 2 din Regulament), n baza documentaiei cadastrale ntocmite de o persoan fizic sau persoan juridic autorizat; n acest scop la cererea de nscriere se va ataa documentaia cadastral ntocmit de un expert autorizat, care va fi avizat, ulterior, de inspectorul din cadrul biroului teritorial, prin care se atribuie numrul cadastral imobilului care se va nscrie n cartea funciar. Numrul de identificare atribuit imobilului de biroul 91

teritorial va rmne neschimbat pn la atribuirea unui nou numr cadastral, n condiiile legii i regulamentelor n vigoare. Ct privete soluionarea propriu-zis a cererii de nscriere i procedura de nscriere efectiv a imobilului n cartea funciar sunt i rmn aplicabile dispoziiile generale avnd acest obiect cuprins n Lege i Regulament, neexistnd, aadar, sub acest aspect, nici o deosebire ntre o nscriere cu caracter nedefinitiv i o nscriere cu caracter definitiv. Dup rmnerea irevocabil a ncheierii de admitere a cererii de nscriere cu caracter nedefinitiv, operaiunea de nscriere nedefinitiv se comunic i oficiului judeean de cadastru i publici, geodezie i cartografie pentru a fi avut n vedere la finalizarea lucrrilor de cadastru pentru teritoriul administrativ comunal sau orenesc. n cazul crilor funciare n care nscrierea are caracter nedefinitiv, se va nota sus, n dreapta colii 1 cu majuscule: Carte funciar cu caracter nedefinitiv, meniune care se va sublinia i care se va face vizibil pe orice copie sau extras ce se va elibera. La definitivarea lucrrilor de cadastru general pentru judeul n care este situat imobilul n cauz denumirea de carte funciar cu caracter nedefinitiv se va tia cu o linie transversal, ca astfel s se poat remarca c a ncetat valabilitatea meniunii anterioare, cartea funciar devenind definitiv. Cu ocazia primirii documentelor cadastrale definitive, acestea vor fi confruntate cu dalele nscrise n cartea funciar nedefinitiv, operndu-se n caz de neconconrdan rectificrile sau completrile necesare. n situaia n care aceste date corespund cu cele nregistrate la foaia I se va completa rubrica observaii cu o meniune corespunztoare numrului artat de harta cadastral cu noul numr cadastral. Toate aceste operaiuni se vor consemna ntr-o ncheiere de nscriere cu caracter definitiv dispus de registratorul de carte funciar 92

(art. 140 din Regulament). 8.6. Procedura de efectuare a nscrierilor cu caracter definitiv a) Sediul materiei. Potrivit art. 66 alin. 1 din Lege: n termen de 90 de zile de la data definitivrii lucrrilor de cadastru pe o unitate administrativ-teritorial - comun, ora sau municipiu -, oficiul judeean de cadastru, geodezie i cartografie va transmite birourilor de carte funciar ale judectorilor evidena privind partidele cadastrale ale tuturor proprietarilor de pe teritoriul fiecrei localiti din circumscripia acestora, n vederea ntocmirii crilor funciare ale imobilelor. Dup cum rezult din textul citat, legea arat data la care se trece de ctre birourile de carte funciar la ntocmirea crilor funciare care cuprind nscrieri cu caracter definitiv, dar nu arat i procedura care trebuie urmat, ceea ce nseamn c se aplic, n principiu procedura de nscriere i eviden prevzut de Cap. II (art. 47-55) din Titlul II (Publicitatea imobiliar) al aceluiai act normativ, precum i art. 61 i 62 din aceeai lege privitoare la stabilirea i compensarea plusurilor i minusurilor de teren rezultate din msurtoarea terenurilor n vederea ntocmirii cadastrului general. Totui, Regulamentul conine cteva prevederi referitoare la procedura de efectuare a nscrierilor cu caracter definitiv (art. 62, 137-139). b) Procedura de nscriere n ce privete efectuarea nscrierilor cu caracter definitiv, trebuie fcut distincia dup cum acestea sunt ori nu precedate de svrirea unor nscrieri cu caracter nedefinitiv n cte o carte funciar. Dac imobilele au fost deja nmatriculate, la data definitivrii lucrrilor cadastrale pentru teritoriul administrativ pe care acestea se afl, urmeaz s se fac numai nscrierea definitiv pe baza ncheierii registratorului de carte funciar (art. 59 din Lege i art. 140 din Regulament). 93

Dac imobilele nu au mai fost nmatriculate n alte cri funciare ori acestea se afl nscrise doar n vechile cri funciare (care se nchid) se va trece la ntocmirea noilor cri funciare, la cerere sau din oficiu (art. 52). Cererea de nscriere definitiv va cuprinde, n raport cu registrele i planurile trimise de oficiile judeene de cadastru i publicitate imobiliar (art. 137 din Regulament): 1. numele, prenumele i domiciliul sau, dup caz, denumirea i sediul dobnditorului dreptului de proprietate i al altui drept real, precum i ale persoanei de la care dobndete, precum i orice alte date privind identificarea acesteia; 2. dac dreptul se dobndete din cauz de moarte, uzucapiune, accesiune, se va arta, n primul caz, numele i dalele defunctului, iar n celelalte cazuri, pe ct cu putin numele fostului proprietar; 3. orice alte date privitoare la capacitatea lor de a dispune i de a dobndi dreptul ce face obiectul nscrierii; 4. titlul n temeiul cruia se cere nscrierea dreptului n raport cu modul de rezolvare a contestaiilor la oficiul judeean, de cadastru i publicitate imobiliar i a plngerilor la judectorie, potrivit art. 12 alin. 6 din Lege, precum i, dup caz, a cuprinsului crii funciare nedefinitive; 5. identificarea imobilului, prin natura i ntinderea lui, cu artarea localitii, numerelor de carte funciar i de parcel cadastral i a strzii i a numrului acesteia, dac exist, i a tuturor vecintilor i a destinaiei terenului; 6. titlu n virtutea cruia autorul a dobndit dreptul real imobiliar i, pe ct cu putin, dac imobilul este supus legal sau convenional vreunui regim juridic special; 7. drepturile reale ce greveaz imobilul, precum i drepturile personale

94

care au fost nscrise n cartea funciar sau n registrele de publicitate, dac sunt cunoscute. Registatorul de carte funciar examineaz aceste date i va stabili: - parcelele de teren care vor constitui corpuri de proprietate; - drepturile de proprietate, restriciile referitoare la proprietar ori la capacitatea de a dispune, sarcinile ce greveaz bunul imobil, stpnirea notat. Posesorii de imobile, precum i cei care ar pretinde drepturi reale asupra acestora vor fi ntiinai, prin afiare la ua biroului de carte funciar, citarea lor publicndu-se n Monitorul oficial al Romniei", partea a III-a, precum i ntr-un ziar central i unul local de larg rspndire. Cei n cauz vor trebui s prezinte la biroul teritorial competent nscrisurile privitoare la drepturile lor, n vederea elucidrii situaiei juridice a acestora. n clarificarea unor astfel de situaii, registratorul de carte funciar poate iniia efectuarea de expertize de ctre experi cadastrali autorizai, precum i cercetri la faa locului, cu ascultarea celor interesai i persoanelor n msur s procure informaii dintre cele mai veridice. Constatrile ocazionate de o astfel de iniiativ vor fi consemnate ntr-un proces-verbal care va fi semnat i de persoanele care au participat la respectiva cercetare. Dup terminarea acestor cercetri i verificri, registratorul de carte funciar va ntocmi, potrivit legii, crile funciare cu caracter definitiv. Cel care posed cu titlu de proprietar va fi nscris ca atare, cu excepia cazului cnd calitatea invocat face obiectul unui litigiu, n 95 lui cu titlu de proprietate, precum i orice fapt sau raport juridic ce urmeaz s fie

curs de judecat. Aceast situaie, care este destul de frecvent, n special n mediul rural, nu este reglementat de Legea nr. 7/1996 dect n mod tangenial cu ocazia efecturii lucrrilor de cadastru.

8.7. nscrierea n cartea funciar pe baza posesiei de fapt n principiu, deschiderea crii funciare se face n baza actului sau faptului juridic din care rezult calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului ce urmeaz s fie nscris n cartea funciar. Dac ns cel care posed sub titlu de proprietar un bun imobil nu poate face dovada modului de dobndire a proprietii prin una din cile prevzute de lege, nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar ar fi imposibil. Cu toate acestea, n cazul lucrrilor de ntocmire a cadastrului general pe fiecare unitate administrativ-teritorial n parte (comun, ora, municipiu), trebuie nregistrate i fcute msurtori pentru toate imobilele, indiferent dac posesorii lor au sau nu titluri legale asupra acestora, n scopul deschiderii de cri funciare pentru toate bunurile imobiliare, dup clarificarea situaiei lor juridice, cu excepia cazului n care prin lege s-ar dispune altfel. Din aceste motive, s-a simit nevoia reglementrii ct mai amnunite a procedurii de nscriere a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, ns, din pcate, Legea nr. 7/1996 a acordat o atenie prea mic acestei chestiuni extrem de delicate, mai ales, dac avem n vedere c, n prezent, ndeosebi n zonele rurale, foarte multe persoane stpnesc imobilele n comun ori individual de zeci de ani, fr a avea titluri de proprietate asupra acestora, dup cum n foarte multe cazuri nu au avut loc dezbaterile succesorale, dei au avut loc mai multe transmisiuni succesive. Dei pentru o bun parte din aceste situaii, s-au putut obine, n

96

temeiul legilor funciare de reconstituire ori constituire dreptului de proprietate, noi titluri de proprietate (art. 23 din L. nr. 18/1991), rmn numeroase cazuri n care, n lipsa unor acte justificative, nu se poale nscrie imobilul pe numele unei anumite persoane. De aceea, comparativ cu vechile reglementri, prin care legiuitorul s-a ocupat de aceast chestiune, dispoziiile actuale din Legea nr. 7/1996 sunt lacunare i destul de confuze, contestaiilor cu privire la datele tehnice ale imobilelor ori a respingerii de ctre judectorie a plngerii formulate mpotriva modului de rezolvare a contestaiilor respective. Dac nu, trebuie aflat data de la care se va consolida situaia lor juridic i, mai ales, a terilor achizitori de drepturi. De asemenea, trebuie stabilit care va fi statutul adevratului proprietar dup deschiderea crilor funciare definitive. Ori va fi socotit deczut din dreptul su, iar dac nu, trebuie stabilit n ct timp va putea revendica, cu succes, bunul su att mpotriva posesorului de fapt, ct i mpotriva terilor dobnditori de drepturi reale, nscrii de asemenea n cartea funciar. Aceste chestiuni au fost complet neglijate de autorii Legii nr. 7/1996, ele neputnd, din pcate s-i gseasc aici vreo rezolvare, ci numai apelnd la principiile de drept comun. ntr-adevr, cile de atac reglementate de art. 11 din Lege nu privesc aspectele juridice ale operaiunilor de deschidere a crilor funciare, respectiv cine are calitatea de proprietar sau titular al altor drepturi reale asupra imobilelor individualizate, n cadrul msurtorilor cadastrale, i identificate prin numere cadastrale unice, ci numai aspectele tehnice ale lucrrilor de cadastru, adic datele i meniunile documentelor tehnice [registrul cadastral al imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor, registrul cadastral al proprietarilor, planul cadastral i anexele la partea 1 a crii funciare cuprinznd planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de 97

coordonate al amplasamentului pentru flecare imobil n parte; art. 11 alin. 1 i art. 19 alin. 1, pct. a, lit. c), din Lege], toi cei interesai putnd contesta exactitatea acestora. n schimb, dac s-au constatat diferene ntre suprafeele nscrise n actele de proprietate i situaia real din teren sau dac exist nenelegeri ntre vecini cu privire la identificarea i msurarea parcelelor de teren, precum i cu privire la proprietarii acestora, ele se vor soluiona numai de ctre instanele judectoreti (art. 62), cu excepia cazului cnd s-ar rezolva n mod amiabil prin declaraii scrise date n faa comisiei locale nsrcinate s realizeze lucrrile de cadastru ori, dup caz, n faa registratorul de carte funciar. Rezult, prin urmare, c deschiderea crilor funciare definitive, pe baza lucrrilor de cadastru i a titlurilor de proprietate nfiate de fiecare parte ori procurate din vechile registre de publicitatea imobiliar, nu nchide i, de altfel, nici nu poate nchide terilor interesai s revendice drepturile asupra imobilelor nscrise n cartea funciar, deoarece nici un text de lege interzice acest lucru i nici nu prevede vreun termen n care acetia s-i declare preteniile juridice, sub sanciunea decderii ori, dup caz, a inopozabilitii drepturilor fa de terii dobnditori de bun-credin i cu titlu oneros (art. 175 alin. 3 D.L. nr. 115/1938), ceea ce nseamn c vor putea s atace nscrierile fcute n cartea funciar, potrivit dreptului comun, adic cel puin 30 de ani, respectiv ct timp cei nscrii n cartea funciar se pot pune la adpost prin efectul uzucapiunii. A fortiori, cei care i-au nscris dreptul de proprietate pe baza posesiunii de fapt nu vor putea s se apere de efectele publicitii imobiliare, deoarece nscrierea n cartea funciar nu a avut, n privina lor, nici un efect achizitiv, ci doar unul declarativ. Mai mult, nici terii subdobnditori de bun-credin i cu titlu oneros nu se pot prevala de principiul publicitii materiale (art. 31) contra terilor nenscrii n 98

cartea funciar, care sunt complet strini de nscrierile fcute i, deci, nu le pot fi opozabile dect n condiiile dreptului comun (prin invocarea efectelor prescripiei achizitive, a prescripiei dreptului material la aciune etc), ci numai mpotriva antecesorilor tabulari (cei nscrii n cartea funciar) i succesorilor lor, care nu pot ataca nscrierile vtmtoare dect n condiiile restrictive prevzute de Legea nr. 7/1996 (art. 31-37). Desigur, de lege ferenda, ar trebui remediat ct mai urgent aceast grav lacun, care mpiedic ntocmirea unor veritabile cri funciare care s garanteze n mod deplin i imediat existena i validitatea drepturilor nscrise n cartea funciar, pe baza documentelor cadastrului general i menine, n prezent, toate premisele unei publiciti defectuoase i imperfecte (viciate), deoarece drepturile reale nscrise n cartea funciar sunt i rmn oricnd contestabile.

8.8. Reconstiuirea crilor funciare a) Cazurile de reconstituire Potrivit art. 52 din lege, n cazul n care o carte funciar a fost distrus, pierdut ori a devenit nefolosibil, n total sau n parte, din diferite cauze, judectorul de carte funciar va dispune reconstituirea crii funciare, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri care poate fi atacat n condiiile art. 50 alin. 2. Prin urmare, reconstituirea unei cri funciare este admisibil dac este: 1. distrus (nimicit); 2. pierdut; se asimileaz crilor funciare pierdute i crile sustrase, chiar dac cercetrile privind aceste aspecte nu au fost finalizate (art. 60 din Regulament);

99

3. degradat (nefolosibil). b) Procedura de reconstituire. Sediul materiei se afl n art. 52 din Lege i art. 61-62 din Regulament. Potrivit acestor dispoziii legale, reconstituirea sau recondiionarea crii funciare a distrugerii, pierderii sau imposibilitii ei de folosire. Reconstituirea se poate face, la cerere sau din oficiu, de ctre registratorul de carte funciar. Cererea de reconstituire formulat ctre biroul de cadastru i publicitate imobiliar unde s-a aflat cartea funciar trebuie s conin urmtoarele date: - numele i domiciliul sau, dup caz, denumirea i sediul persoanei care a fost titular de carte funciar; - identificarea imobilului cu indicarea numrului cadastral; - titlul n temeiul cruia se cere reconstituirea i titlul n virtutea cruia s-a dobndit dreptul actual (real sau de crean); - sarcinile reale ce greveaz imobilul. La cerere se ataeaz un certificat al autoritii administrativteritoriale (primriei) prin care se atest c solicitantul este cunoscut ca proprietar, data de la care este n posesia imobilului, personal sau prin interpus, data de la care a pltit taxele i impozitele pentru imobil, precum i orice alt act care conine referiri la calitatea de proprietar a acestuia, inclusiv relaii de la oficiul judeean de cadastru, geodezie i cartografie. Posesorii de imobile, precum i cei care ar pretinde drepturi reale asupra acestora vor fi ntiinai, prin afiare la ua biroului de carte funciar, citarea lor publicndu-se n Monitorul oficial al Romniei", partea a IlI-a, precum i ntr-un ziar central i unul local de larg rspndire. Cei n cauz vor trebui s prezinte la biroul teritorial competent nscrisurile privitoare la drepturile lor, n vederea elucidrii

100

situaiei juridice a acestora. n clarificarea unor astfel de situaii registratorul de carte funciar poate iniia efectuarea de expertize de ctre experi cadastrali autorizai, precum i cercetri la faa locului, cu ascultarea celor interesai i a persoanelor n msur s procure informaii dintre cele mai veridice. n acest din urm caz, constatrile fcute vor fi consemnate ntr-un proces-verbal care va fi semnat de persoanele care au participat la cercetarea respectiv. Dup terminarea acestor cercetri i verificri, registratorul de carte funciar va dispune, prin ncheiere, reconstituirea, n tot sau n parte, a crii funciare, distruse, pierdute sau, dup caz, devenite nefolosibil.

8.9. Rspunderea pentru modul de efectuare a nscrierilor n cartea funciar Sistemul crilor funciare este singurul sistem legal de publicitate imobiliar care asigur, deopotriv, securitatea static i dinamic a circuitului civil, dar care, n cazul unui conflict ntre titularul dreptului tabular i terul subdobnditor, d, totui, preferin nu aspectului static, ci aspectului dinamic al securitii juridice, prin faptul c dreptul adevratului titular este sacrificat n folosul terului subdobnditor de bun-credin. Aceast din urm soluie este perfect justificat n cazul cnd nscrierile inexacte ale crii funciare n baza crora terul a dobndit un anumit drept tabular se datoreaz neglijenei sau culpei adevratului titular al dreptului (verus dominus) care nu poate s impute altuia, ci numai lui nsui, publicitatea inexact a crii funciare (de pild, nu a formulat n termenul dc prescripie aciunea n rectificare sau nu a notat n cartea funciar n scop preventiv un

101

anumit drept, fapt juridic ori vreo aciune judiciar, care nu au putut fi astfel cunoscute de ctre terele persoane interesate). Ce se ntmpl ns n cazul cnd nscrierile inexacte ale crii funciare, n baza crora terul a dobndit un drept tabular, nu pot fi imputate adevratului titular, ci, dimpotriv, biroului de carte funciar? n logica principiilor juridice ar trebui, cum s-a artat, ca n acest caz, s fie sacrificat dreptul terului i nu cel al adevratului titular al dreptului. Totui, chiar i n acest caz, se d prioritate aspectului dinamic al circuitului civil, dndu-se ctig de cauz terului achizitor de bun-credin. Ct privete pe adevratul titular al dreptului (verus dominus), care pierde prin efectul legii dreptul su legalmente dobndit n favoarea terului achizitor, Decretul-lege nr. 115/1938 i-a recunoscut, n schimb, dreptul la aciune n rspundere civil delictual contra statului pentru repararea pagubei cauzate prin inerea neregulat a crilor funciare. Astfel, potrivit art. 41, cel pgubit prin orice vin svrit n inerea crii funciare, va putea cere despgubire statului, dac paguba nu a putut fi nlturat, n tot sau n parte, prin exercitarea cilor de atac prevzute de lege, cu condiia ca aciunea s fie introdus n termen de 6 luni, socotite din ziua n care cel pgubit a cunoscut faptul pgubitor sau cel mai trziu n 4 ani de la data cnd biroul de carte funciar a dat ncheierea prin care s-a pricinuit paguba. Legea nr. 7/1996 nu a urmat nici n aceast privin prevederile Decretului-lege nr. 115/1938 nereglementnd rspunderea civil delictual a crii funciare. Dac acest lucru nu se poate reproa, n principiu, legiuitorului romn, el nefiind obligat s adopte aceeai soluie, se poate ns imputa faptul c n-a reglementat n nici un fel modalitatea de recuperare a prejudiciului cauzat terilor prin inerea neregulat, defectuoas a crii funciare.

102

Cu toate c n sistemul noilor cri funciare principiul efectului constitutiv de drepturi al nscrierii a disprut, aceasta nu a schimbat radical datele problemei, deoarece celelalte reguli de carte funciar au fost meninute, ceea ce nsemneaz c, n anumite cazuri, n virtutea principiului publicitii materiale a ciilor funciare (art. 31), cel nscris n cartea funciar este socotit adevratul titular al dreptului, chiar i n acele cazuri cnd nscrierea ar fi ntemeiat pe nereguli svrite de cei nsrcinai cu inerea crii funciare. Aadar, de lege lata, n lipsa unei reglementri speciale,

nerespectarea dispoziiilor legale n materie de carte funciar de ctre personalul biroului de carte funciar - de la judectorul de carte funciar, conductorii de carte funciar la grefieri i arhivari -, atrage rspunderea de drept comun, care poate mbrca, dup caz, forma rspunderii penale, disciplinare sau civile. n aceast ordine de idei, ne vom referi pe scurt la rspunderea penal, disciplinar i civil n cazul nesocotirii dispoziiilor de carte funciar i cauzrii de prejudicii terilor prin inerea neregulat a crii funciare. a) Rspunderea civil delictual Dac din cauza inerii defectuoase a crilor funciare prin nscrierile inexacte efectuate sau din cauza neefecturii nscrierilor cerute ori nerespectrii celor dispuse de judectorul de carte funciar prin ncheierea prin care a ordonat svrirea unei nscrieri, precum i atunci cnd au fost eliberate copii sau extrase greite ori incomplete de pe documentele de carte funciar (de ex., extrasul de carte funciar a omis existena unor sarcini ori acesta nu ine seama de existena unor cereri de nscriere nregistrate, dar nc nesoluionate ori neoperate n cartea funciar) sunt cauzate prejudicii terilor, acetia au dreptul la repararea pagubei produse, dac prin exercitarea aciunii n rectificare sau cilor de atac mpotriva ncheierii vtmtoare nu au 103

avut ctig de cauz. In aceste cazuri sunt aplicabile regulile de drept comun, adic principiile rspunderii civile delictuale (art. 998-999 C. civ. i art. 100 alin. 3 C. civ.). Este vorba de rspunderea civil pentru fapta proprie (art. 998-999 C. civ.) i rspunderea civil pentru fapta altuia, n spe rspunderea comitentului pentru fapta prepusului (art. 1000 alin. 3 C. civ.). Pentru a opera rspunderea civil delictual pentru fapta proprie trebuie ntrunite, cumulativ, urmtoarele condiii: - existena unui prejudiciu; - existena unei fapte ilicite cauzatoare de prejudiciu; - existena raportului de cauzalitate ntre fapta ilicit i prejudiciu; - existena vinoviei autorului faptei ilicite, constnd n intenia, neglijena sau imprudena cu care a acionat. Ct privete condiiile cerute pentru rspunderea comitentului pentru fapta prepusului, ntruct este vorba de o rspundere pentru fapta altuia, pe lng condiiile generale ale rspunderii prepusului n baza art. 998-999 C. civ. (prejudiciu, fapta ilicit, raport de cauzalitate, vinovie) trebuie ntrunite i dou condiii speciale asupra comitentului nsui: - existena, la data svririi faptei ilicite, a raportului de prepuenie; - svrirea faptei de ctre prepus n funciile ce i s-au ncredinat de ctre comitent. Demn de menionat este c, n prezent, n materie de carte funciar, odat cu preluarea activitii de publicitate imobiliar de ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, organ de specialitate a administraiei publice, poate fi chemat s rspund personal pentru prejudiciile cauzate unei tere persoane, n temeiul art. 104

998-999 C. civ. (sau Legii contenciosului administrativ), numai personalul auxiliar de specialitate, ci i registratorii de carte funciar din vina crora s-a cauzat un prejudiciu, care nu mai poate fi reparat n natur, prin rectificarea nscrierilor de carte funciar. Persoana vtmat se poate, bineneles, ndrepta i mpotriva oficiilor judeene de cadastru i publicitate imobiliar sau chiar Agenie Naionale, care n calitate de comitent, rspund de repararea integral a tuturor prejudiciilor cauzate prin laptele ilicite ale prepuilor si, ale registratorilor i celuilalt personal auxiliar de specialitate al biroului de carte funciar (asisteni registratori, inspectori, registratori, arhivari etc). O atare aciune este recomandabil, deoarece Agenia Naional i unitile din subordinea sa sunt presupuse solvabile, astfel nct este posibil i urmrirea cu succes a acestora n vederea realizrii creanelor constatate prin titlurile executorii obinute contra acestora.

b) Rspunderea disciplinar nclcarea cu vinovie a obligaiilor legale i a ndatoririlor profesionale stabilite prin statul de funcii, nerespectarea prevederilor regulamentului intern, inclusiv pe cele cuprinse n contractul individual de munc sau, dup caz, n contractul colectiv de munc de ctre registratorii de carte funciar i personalul auxiliar al birourilor de cadastru i publicitate imobiliare pot constitui abateri disciplinare i atrage, pe cale de consecin, rspunderea disciplinar a acestora, n condiiile legii (art. 263 i urm. C. muncii). c) Rspunderea penal. Uneori, nesocotirea dispoziiilor legale n materit de carte funciar poate mbrca i caracteristicile (elementele constitutive) ale unor infraciuni svrite de personalul biroului de carte funciar, ceea ce va antrena rspunderea penal pentru

105

asemenea fapte grave. Dintre faptele penale compatibile cu activitatea de publicitate imobiliar sunt, n primul rnd, cele care sunt calificate de lege drept infraciuni de serviciu iar n al doilea rnd, infraciunile de fals, respectiv falsul material n nscrisuri oficiale (art. 288 C. pen.), falsul n nscrisuri sub semntur privat (art. 290 C. pen.) i uzul de fals (art. 291 C. pen.). n concluzie, dreptul tabular sau dreptul publicitii imobiliare cuprinde ansamblul normelor juridice, de drept material i procesual, avnd ca obiect reglementarea relaiilor sociale nscute n legtura cu nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale, a drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea juridic a persoanelor, a aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Instrumentul sau suportul tehnic al publicitii imobiliare l constituie cartea funciar, adic un nscris sau document autentic ntocmit i administrat de organe ale statului anume desemnate prin lege, care cuprinde descrierea unui anumit imobil i arat drepturile reale ce au ca obiect acest imobil, precum i actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, precum i la alte raporturi juridice n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar respectiv. n prezent, publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general se realizeaz de ctre oficiile judeene de cadastru i publicitate imobiliar din subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI), pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Toate crile funciare individuale, ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti, alctuiesc mpreun registrul cadastrai de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se 106

ine de ctre biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar unitate fr personalitate juridic din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Acest registru, care nu este un registru propriu-zis, ci o unitate pur formal, adic o colecie de cri funciare deschise i funcionale.

CONCLUZII Pe parcursul lucrrii am ncercat s justificm necesitatea actiunilor de carte funciara prin prisma publicitii operaiunilor referitoare la drepturile reale imobiliare. n acest sens, am pornit de la scopul i

107

finalitatea publicitii drepturilor patrimoniale, privite n general, ajungnd prin aceasta la cele dou forme de publicitate a acestor drepturi publicitatea mobiliar i publicitatea imobiliar. Relativ la publicitatea mobiliar, esena analizei este concentrat n dispoziiilor nscrise n art. 1909 Cod Civil, care prevede c lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin vreo scurgere de timp , prin aceasta fiind relevat principiul potrivit cruia, n aceast materie, posesia valoreaz titlu de proprietate, iar publicitatea operaiunilor juridice privitoare la un bun mobil se realizeaz prin nsui faptul posesiei bunului, fr ndeplinirea altor formaliti. n ceea ce privete cea de-a doua form de publicitate, avnd ca obiect drepturile reale imobiliare, prin considerentele expuse sunt artate nu doar avantajele ci i importana publicitii acestor drepturi n raport cu publicitatea mobiliar. Concluzia care se poate desprinde este c publicitatea imobiliar confer finalitate drepturilor reale de aceeai natur, prin faptul c realizeaz securitatea juridic static atestnd existena drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice i juridice dar i securitatea juridic dinamic conferind celor interesai date certe cu privire la situaia juridic a imobilelor. Prin importana i rolul publicitii imobiliare, aceasta a fost cuprins n sistemul normelor juridice referitoare la terenuri, propunndu-se recunoaterea unei noi ramuri autonome de drept dreptul funciar cu obiect propriu de reglementare, n a crui structur intr norme juridice care reglementeaz formele proprietii asupra terenurilor, norme juridice care reglementeaz modul de exploatare a terenurilor, norme juridice care reglementeaz sistemul de eviden i publicitate imobiliar. O analiz distinct este consacrat sistemelor de publicitate imobiliar n dreptul romnesc. Organizarea publicitii imobiliare n ara noastr i gsete originea n modul de constituire a statului naional. Am avut n vedere delimitarea normativ fundamental 108

trasat geografic ntre spaiul extra i intracarpatic, care a influenat reglementri ale instituiei publicitii imobiliare ntemeiate pe principii i trsturi fundamental opuse. Am examinat n acest sens fiecare dintre modalitile de evideniere i publicitate imobiliar ridicate de doctrin la rang de sisteme: sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, sistemul crilor funciare, sistemul crilor de publicitate funciar i sistemul crilor de eviden funciar. Finalitatea urmrit prin prezentarea acestor sisteme nu o reprezint att dovedirea superioritii reglementrii publicitii imobiliare reale fa de cea a publicitii personale, ct, mai ales, configurarea caracterelor comune ale evidenei ntemeiate pe cri funciare, de publicitate funciar i de eviden funciar. Pe baza acestei analize am ajuns la definirea trsturilor ce caracterizeaz publicitatea imobiliar sub imperiul Legii nr. 7/1996, reglementare considerat o veritabil lege de unificare a dispoziiilor privitoare la crile funciare, n sensul dorit de Legea nr. 115/1938. Concluzia care se degaj este aceea c, n momentul de fa, dreptul funciar romnesc cunoate un sistem unic de publicitate imobiliar, sistemul real al crilor funciare, aflat sub legiferarea a dou reglementri: Legea nr. 7/1996 i Legea nr. 115/1938. Cercetarea crilor funciare din cele dou reglementri permite extragerea unor elemente comune. Am ncercat astfel s surprindem asemnrile de eviden informaional, redate n cadrul modalitilor de identificare ale imobilelor numrul cadastral, respectiv numrul topografic, asemnrile documentelor de eviden ambele mijloace de publicitate bazndu-se, n esen, pe aceleai registre de nscriere a datelor referitoare la imobile i titularii drepturilor reale. O natur identic ntre crile funciare tradiionale i cele propuse de Legea nr. 7/1996 este dat de asemnrile de structur i de asemnrile operaiunilor de nscriere. n primul caz, fiecare din cele dou cri funciare are aceeai alctuire, titlu i trei pri, cu unele adaptri ale 109

coninutului acestor pri n structura crii funciare reglementate de Legea nr. 7/1996 fa de Legea nr. 115/1938 (categoria de folosin n locul felului de folosin, renunarea la rubrica venitului impozabil, abandonarea la meniunea vecintilor din partea referitoare la descrierea imobilelor). Ct privete asemnrile operaiunilor de nscriere, Legea nr.7/1996 a preluat nu numai denumirea dar i natura nscrierilor din Legea de unificare, operaiunile de nscriere n cartea funciar fiind cunoscute sub forma intabulrii, nscrierii provizorii i notrii. Am ncercat, de asemenea, s artm rolul cadastrului general, de nregistrare a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii. Fiecare din operaiunile generice de eviden cadastral are drept scop asigurarea evidenei cadastral-juridice care constituie finalitatea cadastrului general, garantat prin instituia central a acestei evidene publicitatea imobiliar. n tratarea subiectului crilor funciare, am pornit de la definiia i trsturile instituiei, continund cu analiza elementelor structurale i cu principiile ce le caracterizeaz. Din perspectiva nelesului formal, cartea funciar corespunde noiunii de document n care sunt cuprinse foile, prile structurale ce o compun, n care se fac nscrierile prevzute expres de lege referitoare la descrierea imobilelor, a dreptului de proprietate i a titularului acestui drept, a sarcinilor, faptelor, drepturilor personale i altor raporturi juridice aflate n legtur cu imobilele nscrise. Pe de alt parte, am considerat justificat analiza strict instituional a crii funciare, ca mijloc de eviden juridic a imobilelor, carte care st la baza organizrii i funcionrii sistemului propriu de publicitate imobiliar. n ceea ce privete nregistrarea i evidena imobilelor supuse nscrierii n cartea funciar, se cuvine s reamintim cteva consideraii, aceasta ntruct Legea nr. 247/2005 a introdus unele dispoziii care modific fundamental procedura de nscriere. Prima problem privete 110

dispoziiile art. 21 alin. 1, pct. A, lit. a din Legea nr. 7/1996 referitoare la numrul de ordine i cel cadastral al imobilului . n redactarea anterioar modificrilor acestui text, descrierea se referea la numrul de ordine i numrul cadastral al fiecrui imobil, prin imobil nelegndu-se parcela de teren cu sau fr construcii. n temeiul acestor dispoziii, fiecare parcel se nscria n foaia A din cartea funciar sub un numr de ordine i unul cadastral. Reglementarea n vigoare, prin prevederile art. 1 alin. 3 din Lege, redefinete imobilul, prin care nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, iar prin parcel se desemneaz suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. Cerina nscris n art. 17 alin. 2 din Lege a identificrii imobilului printr-un numr cadastral unic i a nscrierii ca atare ntr-o carte funciar modific esenial evidena de carte funciar, astfel cum aceasta a fost preluat din Legea nr. 115/1938. Rezultatul la care se va ajunge din punct de vedere al nscrierilor, const n concentrarea tuturor parcelelor unui imobil, indiferent de categoriile lor de folosin, ntr-o singur eviden de numr cadastral. Cea de-a doua problem are n vedere anexa la partea I a crii funciare, introdus tot prin Legea nr. 247/2005, referitoare la planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte. Acest element a nlocuit amplasamentul i vecintile, folosite n descrierea imobilului din redactarea anterioar modificrilor, meniuni care nu pot constitui repere de identificare a imobilelor ntr-un sistem real de publicitate, bazat pe evidena cadastral. n prezentarea principiilor care cluzesc crile funciare, am ncercat s determinm regulile fundamentale care guverneaz instituia crilor funciare. Valorificnd teoriile enunate n doctrin n cadrul actualelor reglementri pot fi reinute urmtoarele principii ale 111

crilor funciare: principiul publicitii integrale a nscrierilor principiul legalitii principiul relativitii nscrierilor principiul legalitii principiul principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale

specialitii principiul prioritii nscrierilor principiul forei probante. Din aceast perspectiv am analizat consecina abandonrii de ctre Legea nr. 7/1996 a principiului efectului constitutiv de drepturi consacrat de Legea nr. 115/1938, n condiiile n care drepturile reale imobiliare se transmit, constituie, modific sau sting n mod valabil ntre pri n momentul realizrii acordului de voin, potrivit prevederilor art. 971, 1295 Cod civil. Prin urmare, n concepia Legii cadastrului i publicitii imobiliare, transferul proprietii are loc indiferent dac operaiunea juridic este fcut sau nu public, ns acest efect vizeaz doar prile contractante. Art. 1 din Legea nr. 7/1996, modificat d o nou interpretare noiunii de imobil. Potrivit dispoziiilor Legii prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. n cadrul capitolului dedicat aciunilor de carte funciar, am dezvoltat aplicabilitatea n aceast materie a prevederilor Legii nr. 115/1938 pentru actele juridice ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii cadastrului i publicitii imobiliare. Toate elementele referitoare la crile funciare pe care le-am prezentat n cadrul acestei lucrri, scot, n cele din urm, n eviden, faptul c prin Legea nr. 7/1996 s-a deschis cadrul instituional al publicitii imobiliare reale prin cartea funciar, avnd ca surs de inspiraie cartea funciar din inuturile istorice ale Ardealului i Bucovinei de Nord iar ca scop extinderea crii funciare dincolo de Carpai, prin generalizarea crii funciare pentru ntreg teritoriul rii. Chiar dac importana reglementrii nu este perceput, poate, n momentul 112

de fa la adevratele ei dimensiuni, dincolo de inconvenientele implementrii i indiferent de modificrile sau completrile care vor surveni n timp, Legea nr. 7/1996 este pentru viitor principalul element n statornicirea tuturor elementelor legate de noile cri funciare.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV A)TRATATE I CURSURI UNIVERSITARE 1. Adam Ioan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale. Editura Europa Nova, Bucureti 1998;

113

2. Adam Ioan, Drept civil. Drepturi reale, Editura CH Beck, Bucureti, 2002; 3. Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2005 4. Albu Ion, Noile cri funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997; 5. Alexandresco D., Explicaiunea teoretic si practic a dreptului civil romn, vol. III, Bucureti,1909; 6. Brsan Corneliu, Dreptul civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001; 7. Brsan Corneliu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2007; 8. Beleiu Gheorghe, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil., Editura Casa de editur i pres ANSA, Bucureti, 1994; 9. Beleiu Gheorghe, Drept civil roman. Introducere in dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Ediia a X-a revzut i adugit de M. Nicolae i P. Truc, editura Universul Juridic, Bucureti 2005; 10. Boroi Gabriel, Drept civil. Partea general. Persoanele, Editura AII Beck, Bucureti, 2002; 11. Boroi Gabriel, Mona Maria Pivnicieru, Tudor Vlad Rdulescu, Lucia Irinescu, Drept civil. Partea general, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008; 12. Boroi Gabriel, Stnciulescu Liviu, Drept civil. Curs selectiv, Editura All Beck, Bucureti, 2003; 13. Buga Constantin, Regimul juridic al fondului funcia, Editura Jus R.B.A., Bucureti 1995; 14. Burghelea Dumitru, Drept funciar i cadastru romn, Vol I Moldova, Bucureti 1994; 15. Chelaru Eugen, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura CH Beck, Bucureti 2006; 16. Chelaru Eugen, Curs de drept civil. Drepturile reale principale , Editura All Beck, Bucureti 2000; i II, Editura

114

17. Corsiuc Olia Maria, Drept civil pentru nvmntul universitar economic , Editura Lumina Lex, Bucureti, 2006; 18. Deleanu Ioan, Prile i terii. Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, repere, Editura Rosetti, Bucureti, 2002; 19. Dissescu C. G., Originea i condiiunea proprietii n Romnia, Tipografia Carol Gbl, Bucureti, 1881; 20. Dogaru Ion, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Editura CH Beck, Bucureti, 2003; 21. Dumitrescu G., Drept roman, vol. I. Isvoare. Procedur. Persoane. Drepturi reale, Imprimeriile Independena, Bucureti, f.a.; 22. Filipescu I., Dreptul de proprietate i alte drepturi reale , Editura Actami, Bucureti, 1998; 23. Filipescu P. Ion, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale , Ed. Actami, Bucureti, 1996; 24. Gh. Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil , ed. a V-a, Casa de editur i pres ansa S. R. L., Bucureti, 1998; 25. Hamangiu C., Rosetti - Blnescu I., Bicoianu Al., Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All, Bucureti, 1998; 26. Deleanu Ion, Drepturile subiective civile i abuzul de drept , Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1988; 27. Iliescu Nicolae, Transformarea dreptului de proprietate de la fondarea Romei pn n zilele noastre, Editura Curierul Judiciar, Bucureti, 1914; 28. Ionacu Tr., Bredeanu, Salvador, Dreptul de proprietate socialist i alte drepturi reale principale de tip nou n dreptul R.P.R., Editura tiinific, Bucureti, 1964; 29. Jora Cristian, Drept civil. Drepturi reale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2007; 30. Lupulescu Dumitru, Drept Civil. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002; 31. Luescu George N., Teoria general a drepturilor reale, Imprimeria Vcreti, Bucureti, 1947;

115

32. Molcu Emil, Oancea Dan, Drept roman, Casa de editur i pres ansa S.R.L., Bucureti, 1995; 33. Motica I. Radu, Trilescu Anton, Drept funciar i publicitate imobiliar, Editura All Beck, Bucureti, 2001; 34. Nicolae Marian, Prescripia extinctiv, Editura Rosetti, Bucureti, 2004; 35. Nicolae Marian, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Editura Mihaela Press, Bucureti, 2000; 36. Nicolae Marian, Tratat de publicitate imobiliar. Introducere n publicitatea imobiliar, editura Universul Juridic, Bucureti, 2006; 37. Plastara George, Curs de drept civil romn, vol. II, Editura Cartea Romneasc, Bucureti, 1914; 38. Platon Ioan, Istoria dreptului romnesc, Editura Sylvi, Bucureti, 1994; 39. Pop Liviu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006; 40. Pop Liviu, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001; 41. Pop Liviu, Harosa Liviu-Marius, Drept civil. Drepturile reale principale, editura Universul Juridic, Bucureti, 2006; 42. Romano E. Safta, Dreptul de proprietate privat i dreptul de proprietate public n Romnia, Editura Graphix, Iai, 1993; 43. Romoan I., Dreptul civil. Drepturi reale., Editura Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996; 44. RUSU Aurelia, Publicitate imobiliar. Crile funciare. Practic judiciar , editura Hamangiu, Bucureti, 2006; 45. Serafim Constantin I., Dreptul de proprietate n dreptul roman i romn , Caracal, 1904; 46. Sttescu C., Brsan C., Drept civil. Teoria general a drepturilor reale , Universitatea din Bucureti, 1988; 47. Sttescu C., Drept civil. Persoana fizic. Persoana juridic. Drepturile reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1970; 48. Stoica Valeriu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Humanitas, Bucureti, 2004; 116

49. Tomulescu C. St., Drept privat roman, Bucureti, 1973; 50. Turianu Corneliu, Gh. Stancu, Curs de drept civil - Drepturile reale. Teoria generala a obligaiilor, Editura Universitar, Bucureti, 2002; 51. Ungureanu Ovidiu, Munteanu Cornelia, Drept civil. Drepturile reale, ed. a II-a, Editura Lumina Lex, Bucureti 2003; 52. Ungureanu Ovidiu, Munteanu Cornelia, Tratat de Drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008; 53. Vidra Vasile Gh., Noiunea actual a dreptului de proprietate, Tipografia Cuvntul Romnesc., Bucureti, 1938. B)REVISTE DE SPECIALITATE 1. Apostol Tofan D., Aspecte controversate privind regiile autonome n raport cu legislaia de dup 1990, n Revista Dreptul, nr. 4/2000; 2. C. Brsan, Limitrile dreptului de proprietate reglementate de Convenia european a drepturilor omului, n Pandectele Romne nr. 3/2003, pp. 165-197. 3. Flavius Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, Dreptul nr. 4/1 995; 4. Frenescu L., Noiunile de domeniu public i domeniu privat al statului. Coninut i regim juridic, n Revista Dreptul, nr. 10-11/1993, pp. 45-47; 5. Geagiu, Sonia, Iftene, Cristi, Titularii dreptului de proprietate i de administrare a domeniului public, n Analele Universitii Ovidiu - Seria Drept i tiine Administrative,vol. I, Editura University Press, Constana, 2003, pp. 3548; 6. Giurgiu Liviu, Consideraii n legtur cu domeniul public, n Revista Dreptul, nr. 8/1995, pp. 40-42; 7. M. Nicolae, Consideraii asupra Legii 213/1998, privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n Revista Dreptul, nr. 6 /1999, pp. 3-21; 8. M., Eliescu, Rspunderea civil delictual, Editura Academiei, Bucureti, 1972;

117

9. Ptulea V., Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor statului i unitilor administrativ-teritoriale , n Revista Dreptul, nr. 8/1997, pp. 33-34; 10. Stoica V., Limitele judiciare stabilite n interes privat, n materie imobiliar, n cadrul raporturilor de vecintate, n Dreptul nr. 12/2003, pp. 73-81; 11. Stoica, V., Servitutea legal de trecere, n Revista Dreptul nr. 11/2003, pp. 53-65; C)PRACTIC JUDICIAR 1. C.S.J., s. civ., dec. nr. 2102 din 22 mai 2003, nepublicat, apud Valeriu, Stoica, op. cit., Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 296. 2. C.S.J., s. civ., dec. nr. 2617/1991, n Dreptul nr. 7/1992, p. 78; 3. C.S.J., s. civ., dec. nr. 2788/1987, n Revista romn de drept nr. 9/1988, p. 77; 4. C.S.J., s. civ., dec. nr. 459/1994, n Dreptul nr. 12/1994, p. 75; 5. Curtea Suprem de Justiie, Secia de contencios administrativ, Decizia nr. 152/1994, n Revista Dreptul, nr. 6/1995; 6. Dec. C.S.J., nr. 2275/1991, n Dreptul nr. 8/1992, p. 85; 7. Decizia civil nr. 49/1994, nepublicat, a Curii de Apel Suceava citat n P. Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n materie civil , n Dreptul nr. 5/1995, p. 44; 8. Decizia nr. 152/1994 a Curii Supreme de Justiie, secia de contencios administrativ, n Buletinul jurisprudenei 1994; Trib. jud. Suceava, dec. civ. nr. 704/1983, n Revista romn de drept nr. 11/1983, p. 73; 9. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 1264/1968, nepublicat, citat n C. Sttescu, Drept civil. Persoana fizic. Persoana juridic. Drepturile reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1970; 10. Trib. Suprem, sec. civ., dec. nr. 2487/1987, n Revista romn de drept nr. 6/1988, p. 70. D)LEGISLAIE CU PRIVIRE LA INSTITUIA PROPRIETII 118

1. Constituia Romniei, forma actualizat a Constituiei din 1991, revizuite prin Legea nr. 429/2003, aprobat prin referendumul naional din 18-19 octombrie 2003, confirmat prin hotrrea Curii Constituionale nr. 3 din 22 octombrie 2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei , Partea I, nr. 767 din 31 octombrie 2003; 2. Decretul nr. 31/1954, publicat n Buletinul Oficial nr. 8 din 30/01/54; 3. Legea nr. 16/1996, cu privire la Arhivele naionale, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 71 din 9 aprilie 1996; 4. Legea nr. 18/1991, cu privire la fondul funciar, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 37 din 20 februarie 1991, modificat, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998; 5. Legea nr. 182/2000, privind protejarea patrimoniului naional mobil, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 530 din 27 octombrie 2000; 6. Legea nr. 219/1998, privind regimul concesiunilor publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 459 din 30 noiembrie 1998; 7. Legea nr. 247/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005, rectificat n monitoarele oficiale nr. 955 din 27 octombrie 2005 i 294 din 31 martie 2006; 8. Legea nr. 312/2005, privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr. 1008/14.11.2006; 9. Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru utilitate public, Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994; 10. Legea nr. 350 din 6 iulie 2001, privind amenajarea teritoriului i urbanismul, Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 373, din 10 iulie 2001;

119

11. Legea 2001;

nr.

422/2001,

privind

protejarea

monumentelor

istorice,

publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 407 din 24 iulie 12. Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004; 13. Legea nr. 544/2004, privind contenciosul administrativ, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 1154, din 7 decembrie 2004; 14. Legea petrolului nr. 238/2004, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 535 din 15 iunie 2004; 15. Legea nr.7/1996; 16. Legea nr.115/1938; 17. Codul Civil, editura All Beck, 2005;

120