You are on page 1of 8

Capitolul V.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

Seciunea I. NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I REGLEMENTAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE


1. 1. Noiunea i reglementarea contractului de nchiriere nchirierea de locuine este un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit chiria (locatar), folosina temporar, total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani, numit chirie. nchirierea se deosebete de contractul de locaiune prin obiectul ei specific - locuina. Drept urmare, contractului de nchiriere i se aplic dispoziiile dreptului comun care reglementeaz locaiunea, n msura n care legislaia locativ nu conine norme speciale (art. 72 din Legea locuinei nr.114/1996). n prezent nchirierea locuinelor este reglementat de Legea locuinei nr. 114/1996, republicat, cu modificrile ulterioare i de Seciunea a 2-a din Codul civil, intitulat Reguli particulare n materia nchirierii locuinelor, art. 1824-1835 Cod civil. 1.2.Caracterele juridice ale contractului de nchiriere Contractul de nchiriere, ca i locaiunea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiv, vremenic, translativ a dreptului de folosin temporar asupra locuinei.

Seciunea a II-a. NCHEIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE


2. 1. Prile contractante 1. Locatorul. Este proprietarul, persoan fizic sau persoan juridic care pune la dispoziie locuina sau o persoan care are un alt drept real sau de crean care-l ndreptete s ncheie un contract de nchiriere, n condiiile Legii nr.114/1996. Locuinele proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale se nchiriaz n calitate de locator de persoana juridic care are n administrare imobilul sau de organul prevzut de lege. Locuinele de serviciu i de intervenie, fiind accesorii la contractul de munc al locatarului, se nchiriaz de cel care angajeaz, anume de angajator. 2. Locatarul (chiriaul). Persoana care ncheie contractul de nchiriere este titularul contractului, iar dac se nchiriaz n aceeai calitate de mai multe persoane (soi, frai), ei sunt cotitulari ai contractului de nchiriere, avnd toate drepturile i obligaiile care deriv din aceast calitate. Referitor la soi, art. 323 din Codul civil prevede c, n cazul n care locuina este deinut n temeiul unui contract de nchiriere, fiecare so are un drept locativ propriu, chiar dac numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este ncheiat nainte de cstorie. Ascendenii i descendenii titularului de contract dobndesc drepturi locative numai dac sunt menionai n contractul de nchiriere i dac au locuit mpreun cu chiriaul.

Calitatea de chiria n ce privete locuinele cu destinaie special o pot avea persoanele aflate n nevoie, enumerate n art. 43 din Legea locuinei (pentru locuinele sociale), angajaii instituiilor sau agenilor economici (pentru locuinele de serviciu i de intervenie), persoanele a cror locuine sunt - temporar - inutilizabile (pentru locuinele de necesitate) i persoanele alese sau numite n unele funcii sau demniti publice (pentru locuinele de protocol). 2. 3. Obiectul contractului de nchiriere 1. Locuina nchiriat. Legea se aplic numai dac lucrul nchiriat este o locuin, adic o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile si utilitile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii. Locuina nchiriat, anexele i dotrile aferente, cu inventarul corespunztor trebuie s fie prevzute n contract. Locatarul este ndreptit s foloseasc prile comune care asigur exercitarea normal a drepturilor asupra suprafeei locuibile i dependinelor, de exemplu, scara interioar, curtea necesar folosinei locuinei, chiar dac n contract nu este prevzut acest drept. 2. Chiria. Chiria reprezint suma de bani pe care chiriaul este obligat s o plteasc locatorului n schimbul folosului locuinei. Cuantumul chiriei lunare, modul de plat i regulile de modificare a acesteia trebuiesc precizate n cuprinsul contractului. Legea locuinei a fost completat de dispoziiile cuprinse n O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuin care a fost i ea modificat prin Legea nr.71/2011. Cu referire la determinarea cuantumului chiriei, ordonana distinge ntre dou categorii de locuine: locuinele aparinnd statului i persoanelor juridice prevzute n art. 26 i locuinele proprietate privat, prevzute n art. 32. A. O:U.G: 40/1999 prevede n art. 26 c pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori unitilor administrative ale acestuia, precum i pentru locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i cminele pentru salariai ale societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i ai regiilor autonome, chiria se calculeaz pornindu-se de la un tarif de baz lunar, n funxie de suprafaa util. B. Articolul 32 din aceeai ordonan prevede c pentru locuinele proprietate particular a persoanelor fizice i juridice, chiria se stabilete prin negociere ntre proprietar i chiria, odat cu ncheierea contractului de nchiriere.

Seciunea a III-a. DISPOZIII PARTICULARE N MATERIA NCHIRIERII DE LOCUINE


Noul Cod civil prevede n art. 1824-1835 un set de reguli particulare n materia nchirierii locuinelor. Dispoziiile din O.U.G. nr. 40din 1999 referitoare la rennoirea contractului i dreptul de preemiune al chiriaului au fost abrogate de Legea nr. 71/2011. Potrivit art. 1826 Cod civil, n contractul de nchiriere a locuinei, este considerat nescris orice clauz n temeiul creia: a) chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurtor impus de locator; b) se prevede rspunderea solidar sau indivizibil a chiriailor din apartamente diferite situate n acelai imobil, n cazul degradrii elementelor de construcii i a instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente prilor comune ale imobilului; 2

c) chiriaul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de locator; d) locatorul este ndreptit s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat prin contract. Art. 1828 din Noul Cod civil reglementeaz dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere. Astfel, potrivit acestui text legal, la ncheierea unui nou contract de nchiriere a locuinei, chiriaul are, la condiii egale, drept de preferin. El nu are ns acest drept atunci cnd nu i-a executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare. Dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune n materia vnzrii sunt aplicabile n aceast materie. n cldirile cu mai multe apartamente, chiriaii au dreptul de a ntrebuina prile i instalaiile de folosin comun ale cldirii potrivit cu destinaia fiecreia. Chiriaii sunt obligai s contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, nclzirea, curarea prilor i instalaiilor de folosin comun, precum i la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilete n sarcina lor. n lipsa unei interdicii stipulate n acest sens, i alte persoane pot locui mpreun cu chiriaul, caz n care vor fi inute solidar cu acesta, pe durata folosinei exercitate, pentru oricare dintre obligaiile izvorte din contract. n ce privete efectele contractului de nchiriere, respectiv obligaiile prilor se aplic regulile din dreptul comun de la locaiune. Subnchirierea i cesiunea contractului de nchiriere Potrivit art. 1.833 din Codul civil, chiriaul poate ceda contractul de nchiriere a locuinei sau subnchiria locuina numai cu acordul scris al locatorului, caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.

Seciunea a IV-a. NCETAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE


5. 1. Enumerarea cazurilor de ncetare ncetarea, din orice cauz, a contractului de nchiriere, precum i hotrrea judectoreasc de evacuare a chiriaului sunt de drept opozabile i se execut mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fr titlu, mpreun cu chiriaul. Cauzele pentru ncetarea contractului de nchiriere sunt: expirarea termenului, denunarea unilateral a contractului de ctre chiria, rezilierea contractului, decesul chiriaului.

5. 2. Expirarea termenului Chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual, dac prile nu convin asupra rennoirii nchirierii. Convenia prilor de rennoire a contractului poate fi expres sau tacit, fiind aplicabile regulile dreptului comun privind tacita relocaiune. 5. 3. Denunarea unilateral a contractului de ctre chiria Potrivit art. 1824 din Noul Cod civil, atunci cnd contractul de nchiriere s-a ncheiat fr determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, chiriaul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. n acest caz, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun sau mai mare; b) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lun. Contractul ncheiat pe o durat determinat va produce efecte pn la expirarea termenului, dup care, prin acordul lor, prile pot prelungi efectele contractului sau pot ncheia un nou contract. n situaia n care nchirierea este pe durat detreminat, 5. 4. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria n cazul n care, fr justificare, una dintre prile contractului de nchiriere nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul la rezilierea contractului. De asemenea, locatorul poate cere instanei rezilierea contractului de nchiriere i n cazul n care chiriaul, membrii familiei sale sau alte persoane crora acesta din urm le-a ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acelai imobil sau n imobile aflate n vecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune. Dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului se face n baza unei hotrri judectoreti. Chiriaul este obligat la plata chiriei prevzute n contract pn la data eliberrii efective a locuinei, precum i la repararea prejudiciilor de orice natur cauzate locatorului pn la acea dat. 5. 5. Decesul chiriaului Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului. Soul supravieuitor, descendenii i ascendenii chiriaului au dreptul, n termenul prevzut de 30 de zile s opteze pentru continuarea contractului de nchiriere pn la expirarea duratei acestuia, dac sunt menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul. Aceste persoane, care au cerut continuarea contractului, desemneaz de comun acord persoana sau persoanele care semneaz contractul de nchiriere n locul chiriaului decedat. n cazul n care acetia nu ajung la un acord n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului, desemnarea se face de ctre locator.

Capitolul VI. CONTRACTUL DE ARENDARE


Seciunea I. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE
1. 1. Noiunea contractului de arendare Contractul de arendare era reglementat n Legea arendrii nr. 16/1994, cu modificrile i completrile ulterioare, dar care a a fost abrogat expres prin Legea de punere n aplicare a Noului Cod civil Legea nr. 71/2011. Noul Cod civil prevede n art. 1836-1850 cteva reguli particulare n materia arendrii care se completeaz cu dispoziiile dreptului comun din materia locaiunii. Contractul de arendare este acel contract prin care una dintre pri numit arendator transmite celeilalte pri numit arenda exploatarea unor bunuri agricole pe o durat determinat n schimbul unui pre, numit arend. 1. 2. Caracterele juridice ale contractului de arendare a) Arendarea este un contract solemn, fiind pretinse anumite formaliti ad validitatem. Astfel, potrivit art. 1838 din Codul civil, contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute. Sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local. Cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz teritorial sunt situate bunurile arendate. b) Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece d natere unor obligaii reciproce ntre pri, arendatorul obligndu-se s asigure folosina vremelnic a bunului agricol arendat, iar arendaul se oblig s plteasc arendatorului preul contractului, adic arenda. c) Arendarea este un contract cu titlu oneros, deoarece fiecare dintre pri urmrete un interes propriu. d) Arendarea este un contract cu executare succesiv, durata fiind de esena contractului. Astfel, proprietarul va asigura pe tot parcursul derulrii contractului folosina bunului agricol pn la ncetarea arendrii, iar arendaul are obligaia s plteasc arenda dup durata folosinei bunului agricol. e) Arendarea este un contract comutativ, deoarece existena i ntinderea obligaiilor sunt cunoscute de pri nc din momentul ncheierii contractului. f) Arendarea este un contract netranslativ de proprietate, deoarece transfer numai dreptul de folosin asupra unur bunuri agricole pentru o durat determinat. f) Arendarea este un contract intuitu personae, el ncetnd la decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului. g) Contractul de arendare poate fi ncheiat pe durat determinat sau nedeterminat. Dac durata nu este determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie contractul.

Seciunea a II-a. CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE


2. 1. Prile contractante A. Calitatea de arendator. n aceast calitate poate sta att un proprietar, ct i un uzufructuar sau alt deintor legal al bunurilor agricole, datorit caracterului netranslativ de proprietate al contractului de arendare. Prin derogare de la dreptul comun n materia locaiunii, arendaul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit art. 1847 din Noul Cod civil, subarendarea total sau parial este interzis, sub sanciunea nulitii absolute, fiind interzise de asemenea i oficiile de arendai. B. Calitatea de arenda o pot avea orice persoan fizic sau juridic. Art. 1846 din Noul Cod civil prevede c mai pot avea calitatea de arendai i cesionarii contractului de arendare, anume soul arendaului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendenii arendaului, care au mplinit vrsta de 18 ani, dar numai cu acordul scris al arendatorului. 2. 2. Obiectul contractului de arendare - l constituie bunurile agricole i arenda. A. Bunurile agricole Art. 1836 Cod civil prevede c pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a) terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol; b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole. B. Arenda este preul pe care arendaul l pltete n schimbul folosinei bunurilor agricole. Arenda poate fi stabilit fie n bani, fie n fructe (sub forma unei cantiti de produse agricole).

Seciunea a III-a. EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE


A. Obligaiile arendatorului Noul Cod civil nu prevede reguli speciale n privina obligaiilor arendatorului, prin urmare se va aplica dreptul comun din materia locaiunii. Arendatorul are astfel urmtoarele obligaii: s predea bunurile arendate la termenul i n condiiile stabilite n contractul de arendare; bunurile arendate trebuie s fie predate n stare bun, apte pentru exploatarea agricol preconizat, arendatorul fiind i obligat la acele reparaii care cad n sarcina proprietarului, dac prile nu au convenit altfel. s menin bunurile arendate n stare corespunztoare de folosin pe toat durata arendrii; s-l garanteze pe arenda pentru eviciune i vicii ascunse. B. Obligaiile arendaului a) Obligaia de a lua n primire bunurile arendate b) Obligaia de a folosi bunurile arendate cu pruden i diligen, ca un bun proprietar. Arendaul trebuie s foloseasc bunurile n scopul pentru care au fost arendate. Arendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare. 6

c) Obligaia de a plti arenda la termenele, locul i modalitile stabilite n contract. Potrivit dreptului comun, plata se face la domiciliul arendaului. Arenda se pltete n bani sau n fructe. n ce privete plata arendei n fructe , art. 1844 Cod civil prevede c atunci cnd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract, arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n scris de ctre arenda. Atunci cnd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din ea a pierit fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a arendei dac aceasta a fost stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse agricole. Dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea nu se va stabili dect la sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin. Arendaul nu poate obine reducerea arendei dac: pieirea recoltei a avut loc dup ce a fost culeas; cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului. n cazul n care arenda este stabilit ntr-o cot din fructe sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuit, total sau parial, a fructelor de mprit este suportat proporional i nu d niciuneia dintre pri aciune n despgubire mpotriva celeilalte. Legea instituie caracterul executoriu al contractului de arendare. Astfel, contractele de arendare ncheiate n form autentic, precum i cele nregistrate la consiliul local constituie, n condiiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract. d) Obligaia de a asigura bunurile luate n arend n vederea recuperrii daunelor produse de calamiti naturale. n acest sens, art. 1840 Cod civil prevede c arendaul este obligat, chiar n lips de stipulaie expres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale.. e) Obligaia de a restitui, la ncetarea contractului, bunurile arendate n starea n care le-a primit. n cazul nstrinrii bunurilor arendate, art. 1849 Cod civil prevede c arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate.

Seciunea a IV-a. NCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDARE


Contractului de arendare i se aplic cauzele generale de ncetare a locaiunii. Noul Cod civil reglementeaz urmtoarele cazuri speciale de ncetare a contractului de arendare: decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului (art. 1850 Cod civil). Este posibil cesionarea contractului de arendare de ctre arenda n favoarea soului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau n favoarea descendenilor majori ai arendaului, n ambele ipoteze cu acordul scris al arendatorului i cu respectarea cerinelor prevzute de lege pentru cesiune. Contractul de arendare se rennoiete de drept, pentru aceeai durat, dac nici una dintre pri nu a comunicat cocontractantului, n scris, refuzul su cu cel puin 6 luni nainte de expirarea termenului, iar n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an. Dac durata contractului de arendare este de un an sau mai scurt, termenele de refuz al rennoirii prevzute 7

anterior se reduc la jumtate.