INTRODUCCIN I. II. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL PERUANO EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL A. CONCEPTO DE BUENA FE. B.

LA BUENA FE COMO PRINCIPIO GENERAL DEL DERECHO. C. PRESUNCION DE LA BUENA FE D. LA BUENA FE REGISTRAL E. PRINCIPIO DE LA BUENA FE PBLICA REGISTRAL. III. FUNDAMENTOS DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL A. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL B. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO C. LA INEXACTITUD REGISTRAL D. LA ADQUISICIN INMOBILIARIA A NON DOMINO. IV. REQUISITOS PARA QUE EL PRINCIPIO DE BUENA FE TENGA EFECTOS A. B. C. ADQUISICIN VLIDA DE UN DERECHO PREVIA INSCRIPCIN DEL DERECHO TRANSMITIDO. INEXPRESIVIDAD REGISTRAL RESPECTO DE CAUSALES DE INEFICACIA DEL DERECHO TRANSMITIDO. D. E. ONEROSIDAD EN LA TRANSMISIN DEL DERECHO BUENA FE DEL ADQUIRENTE a) TITULARIDAD DE LA BUENA FE.

b) OPORTUNIDAD EN QUE SE DEBE TENER LA BUENA FE. c) V. VI. DURACIN DE LA BUENA FE.

INSCRIPCIN DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE. BENEFICIARIO DE LA FE PBLICA REGISTRAL: A. EL TERCERO REGISTRAL B. CARACTERISTICAS DEL TERCERO REGISTRAL C. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL.

CONCLUSIONES BIBLIOGRAFIA

INTRODUCCIN

El comercio en una economa globalizada requiere no slo rapidez, sino tambin y fundamentalmente seguridad, tal como lo seala Felipe Salgado Padilla en su Manual de Derecho Registral se requiere proteger el trfico jurdico de bienes y derechos. Dentro de este contexto, hemos realizado este trabajo para analizar EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL, mediante el anlisis de cada uno de los requisitos exigidos para el despliegue de sus efectos. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL es un principio que ha significado un avance trascendental en materia de Derecho Registral y que, a la vez, constituye la mdula de su estructura y la expresin ms clara de los alcances de la proteccin que el Registro brinda a los actores inmersos en dicho trfico. En lneas generales, la proteccin que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqul que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqullos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro. La proteccin del titular registral surge a travs del principio de legitimacin registral en la medida que de la presuncin relativa de exactitud que impone, se desprende que aqul no podr ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervencin. Por su parte, la proteccin de los terceros, adems del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pblica registral. Este, en lneas generales, establece que, aqullos no podrn ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisicin. El principio de fe pblica registral, adquiere especial importancia dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero. Como veremos al finalizar el trabajo, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a ttulo oneroso ha adquirido algn derecho de persona que, en el Registro, apareca como titular y facultado para disponerlo. La proteccin despliega su eficacia en la adquisicin a non domino.

EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL

PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL PERUANO Los principios registrales son reglas fundamentales y orientadoras de un sistema registral, aplicables bsicamente en el procedimiento registral en cada pas son universales porque se aplican en todos los sistemas registrales, diferencindose en la priorizacin o nfasis de uno u otro principio...1 Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurdico peruano, son los que a continuacin se enumeran: 1) Principio de Legalidad. 2) Principio de Rogacin. 3) Principio de Especialidad. 4) Principio de Titulacin Autntica. 5) Principio de Publicidad. 6) Principio de Legitimacin. 7) Principio de Fe Pblica Registral. 8) Principio de Tracto Sucesivo. 9) Principio de Prioridad Excluyente. 10) Principio de Prioridad Preferente. Estos principios se encuentran consagrados en el Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos y en el Ttulo I del Libro IX del Cdigo Civil (a excepcin del Principio de Especialidad), adems se consagran principios registrales en el Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001. En los Reglamentos Registrales especiales y otras normas tambin se consagran principios registrales. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL CONCEPTO DE BUENA FE. Tambin se le denomina principio de probidad. La palabra buena fe proviene del latn bona fides, el cual es un principio general del derecho, consistente en el estado mental de honradez, de conviccin en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, hecho u opinin, o la rectitud de una conducta. Ella exige una conducta recta u honesta en relacin con las partes interesadas en un acto, contrato o proceso2. Para efectos del derecho procesal, Eduardo Couture lo defina a la buena fe como la " calidad jurdica de la conducta legalmente exigida de actuar en el proceso con probidad, con el sincero convencimiento de hallarse asistido de la razn". En este sentido, este principio busca impedir las actuaciones abusivas de las partes, que tengan por finalidad dilatar un juicio. La buena fe es aplicada en diversas ramas del Derecho. En el Derecho civil, por ejemplo, a efectos de la prescripcin adquisitiva de un bien, en virtud de cual, quien lo ha posedo de buena fe" se le exige un menor tiempo que a aquel lo ha hecho de mala fe. En general, en las diversas ramas del Derecho reciben un tratamiento diferenciado las personas que actuaron de buena o de mala fe.

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Salgado Padilla, Amadeo Felipe. Manual de Derecho Registral, Editorial Imprenta Cadillo S.R.L. Lima, 2011, pag 26 http://es.wikipedia.org/wiki/Principio_de_buena_fe"

LA BUENA FE COMO PRINCIPIO GENERAL DEL DERECHO. Los principios generales del derecho son mximas o proposiciones y hasta aforismos de carcter lgico que fundamentan el ordenamiento positivo. Son ideas, postulados ticos, o criterios fundamentales, bsicos, positivizados o no, que condicionan y orientan la creacin, interpretacin e integracin del ordenamiento jurdico escrito (legal y jurisprudencial) y consuetudinario. Estos principios son fundamentales porque son el fundamento o fuente; son imperativos e interesan al orden pblico; universales, por ser generales y por qu regulan no solo un caso sino varios o muchos y se aplican a todo el ordenamiento o a una o varias ramas instituciones o normas suyas; tpicos, porque son lugares comunes; normas axiolgicas y deontolgicas, puesto que se ocupan del deber ser del derecho; y son explicitas o implcitamente positivas, porque se consagran o aplican expresamente por un rgano estatal o porque se extraen o inducen de normas particulares. La concepcin de los principios desde el punto de vista del positivismo y desde el enfoque del iusnaturalismo. Los positivistas los consideran directrices de un ordenamiento jurdico, o sea, criterios que sirven de fundamento e informan el derecho positivo de cada pas. Los iusnaturalistas creen que son criterios universales y eternos de justicia, con carcter suprapositivo, verdades jurdicas universales dictadas por la recta razn, que se hallan fuera del ordenamiento de un pas, por tanto previos y externos al derecho positivo. No hay consenso doctrinal sobre las funciones de los principios, pero en general se les atribuye el cumplimiento de tres funciones conexas, cuales son las de servir de fuente creadora de derecho, de integracin en caso de lagunas o vacos y de medio interpretativo3. La funcin creadora consiste en que los principios sealan las pautas que deben acatarse en la elaboracin, modificacin y derogacin de las normas. Para Anbal Torres Vsquez, cuando se trata de la funcin creadora "los principios son fuente material del derecho. Cuando cumplen la funcin integradora, son fuente formal". PRESUNCION DE LA BUENA FE A favor de los particulares, la presuncin de la buena fe apunta a garantizar los derechos de las personas en todas aquellas circunstancias en las que su ejercicio este supeditado a la actuacin de las autoridades y tambin de los particulares. A pesar de ser un supuesto necesario del buen desenvolvimiento de las relaciones de los particulares con las autoridades y con otros particulares, en el trmite de las diligencias que las personas deben adelantar ante los despachos oficiales la confianza fue sustituida por la sospecha general hacia el particular. El proceder honesto y legal de los ciudadanos se presume en muchas normas de nuestro ordenamiento jurdico hasta que se demuestre lo contrario es decir hasta que se demuestre la mala fe, as establece el artculo 665 del Cdigo Civil La accin reivindicatoria procede contra el tercero, que sin buena fe, adquiere los bienes hereditarios por efecto de contratos de contratos a ttulo oneroso celebrados por el heredero aparente que entro en posesin de ellos. Si se trata de bienes registrados la buena fe del adquirente se presume si, antes de la celebracin del contrato, hubiera estado debidamente inscrito, en el registro respectivo, el ttulo que amparaba al heredero aparente y la transmisin de dominio en su favor, y no hubiera anotado demanda ni medida precautoria que afecte los derechos inscritos... Por otro lado, emparentada con la garanta procesal de la presuncin de inocencia, la presuncin de buena fe hace que las diligencias de los particulares ante la autoridad y otros particulares sean
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La interpretacin y ejecucin de los contratos deben sujetarse en primer trmino a lo expresado en ellos y si esto no fuese posible por la discrepancia en la forma de pago del saldo del precio, es necesario someterlo a las reglas de la buena fe y comn intencin de las partes. Jurisprudencia: Exp. N 384 95- Lima, Marianella Ledesma N. Ejecutorias Supremas Civiles, 1993-1996, pg. 372.

tenidas de antemano como ajenas a toda intencin reprochable jurdicamente. Desde luego, los funcionarios pueden revisar razonablemente su contenido y la ley puede crear procedimientos para verificar lo manifestado por los particulares, lo que puede conducir a que los hechos y su prueba desvirten esta presuncin, porque si no, en contrario sensu, se incurrira en el absurdo de pensar que todas las personas por el simple hecho de ser particulares actan siempre y sin excepcin conforme a derecho, las buenas costumbres y el ordenamiento pblico. A nivel del derecho administrativo la presuncin de la buena fe establecida a favor de los particulares implica que las autoridades debern, entre otras obligaciones, tener por legtimos los documentos que acompae una persona a sus solicitudes. Entre ellos, los documentos pblicos aportados han de asumirse como ciertos y vlidos, y constituyendo as plena prueba, presumiendo buena fe de su otorgamiento, de su fecha y de las declaraciones que en ellos hagan los funcionarios que los autorizan. Aun cuando es menester Constitucional y legal proteger esa presuncin de buena fe frente al particular que se torna para estas instancias como una garanta, excepcionalmente, la ley puede establecer la presuncin contraria, es decir, la presuncin de mala fe. Por tanto, la presuncin de mala fe que ahora impera, en la prctica se convierte en una pesada carga para los ciudadanos honestos, para quienes la administracin no es otra cosa que un conjunto de ventanillas donde se hace cola. LA BUENA FE REGISTRAL Como toda figura jurdica, la la buena fe no es un fin en s mismo, sino un medio para encauzar la proteccin de determinados valores e intereses sociales. El contenido de la buena fe ms conocido es el que encontramos en el Cdigo Civil, en las normas referente a los derechos reales y a lo establecido respecto al tercero registral4 Con estas normas se protege a los titulares de dominio y a los que suplen el capital. La buena fe no se orienta aqu a la proteccin de deberes de lealtad, por ejemplo, de una persona frente a otra determinada, sino a garantizarles a los titulares que el ordenamiento sancionar a quienes adquieran bienes de personas sobre las cuales pueda haber sospechas respecto a su facultad para transferirlos. En lo que respecta a la figura del tercero registral, el concepto de buena fe se orienta a garantizarle a ste que la apariencia (bautizada fe pblica registral) que generan las constancias del Registro son superiores a la realidad de la titularidad. El concepto de la buena fe registral5 se define as por nuestra jurisprudencia "el desconocimiento por el tercer adquirente de la verdadera situacin jurdica del derecho adquirido en la parte no reflejada exacta o ntegramente en el Registro. La buena fe en trminos psicolgicos: es la creencia o la ignorancia excusable respecto a la titularidad del que nos transfiere y a la legalidad del negocio. El principio de la buena fe, el cual aparece del ordenamiento jurdico como una garanta de proteccin, por lo que en ltimas sera un mecanismo de proteccin para los individuos, de modo que, como tal, cumple su funcin de limitar los derechos ajenos. La buena fe como principio general del derecho, impregna la totalidad del ordenamiento jurdico.

Cdigo Civil: Artculo 2014 .- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de la persona que el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La Buena fe del tercero se presume mientas no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. 5 La buena fe es un presupuesto de la proteccin registral dado que el tercero resulta protegido en la medida en que ha contratado confiando en el registro. La proteccin registral es una proteccin a la fe pblica registral y esta fe es confianza en que la titularidad que el registro pblica es la verdadera titularidad. Un contratante o un adquirente que son conocedores de la inexactitud del registro no merecen una especial proteccin.

Las caractersticas de la vida moderna, con su creciente complejidad, exigen que este principio de la buena no sea simplemente un criterio de interpretacin y un lmite en el ejercicio de los derechos, sino su consagracin como garanta para los particulares. As, dentro de los mecanismos de proteccin de los derechos, pueden distinguirse los que apuntan a hacer eficaz la actuacin de los particulares y las autoridades administrativas como la prohibicin de la tramitomana los cuales tambin tienen aplicacin en la esfera de las actuaciones judiciales. PRINCIPIO DE LA BUENA FE PBLICA REGISTRAL. Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral, Este principio protege el trfico jurdico de bienes y derechos; y, en virtud del cual la realidad registral va a primar sobre la realidad extra registral u obligacional6. La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes.7 A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar, de oposicin o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho comn y tambin de derechos que emanan de principios y normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del derecho. Veamos cmo explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la seguridad del derecho. Segn el derecho comn, civil o extra registral, si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho comn establece que ser nulo tambin el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir ms de lo que tiene; y, por el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aqul que se transmite. Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extra registral, es sacrificada por lo que la doctrina denomina seguridad del trfico registral, que expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien y, en consecuencia, la nulidad del ttulo del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad del trfico registral sacrifica la aplicacin del derecho comn.8 Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicacin del principio de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario que el derecho comn sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como contrapeso, hacer ms difcil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad, a la rescisin y resolucin; en tanto el reglamento General de los registros
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Salgado Padilla, Amadeo Felipe. Obra Citada, pag 32. Comisin Revisora del Cdigo Civil. Exposicin de Motivos Oficial del Libro Registros Pblicos. En Cdigo Civil. Editora Normas Legales. Trujillo, 1999, pag. 823. Comisin Revisora del Cdigo Civil. . Ob. Cit. pag. 823.

Pblicos incluye, adems de las indicadas, la anulacin. Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de conformidad con la norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los beneficios de la pblica registral, se requieren las siguientes caractersticas: Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral, Que la adquisicin se a ttulo oneroso, Que el adquirente inscriba su derecho; y, Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo carcter legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe pblica registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercer FUNDAMENTOS DEL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL Garca Garca9 seala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el principio de fe pblica registral son: La confianza en la apariencia registral, La ineficacia del negocio jurdico precedente al del tercero, La inexactitud del registral y La adquisicin inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuacin desarrollamos cada uno de tales aspectos. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL El propsito del principio de fe pblica, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar proteccin al tercero registral. Pero, a diferencia de ste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones. Ya hemos anotado que el principio de fe pblica registral guarda estrecha relacin con el principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que integra el supuesto del principio de fe pblica registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo que, sobre la base de tal derecho (invlido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo inscribindolo en el Registro. En otros trminos, el principio que tratamos se plantea como hiptesis normativa la invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrogndose sobre el destino de los derechos ulteriores, derivados de aqul, tambin inscritos en el Registro. Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente slo a la anulabilidad, resolucin o rescisin como causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al negocio jurdico del cual deriva el derecho inscrito en el Registro. Tal circunstancia suscita una interrogante: Quedan
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Garcia Garcia, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993, Pg Ob. Cit., Pg. 227.

excluidas las causales de nulidad que, desde luego, tambin pueden provocar la invalidez e ineficacia de los negocios jurdicos? LA INEXACTITUD REGISTRAL El principio de fe pblica registral parte, tambin, de la consideracin que no siempre existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado representadas en la inscripcin. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad como sera, por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro no aparece anotada demanda alguna, en el mundo de la realidad se est discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien, hasta el momento, aparece como propietario del inmueble. A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos.10 Ahora, siendo que el vocablo causas que no consten en los registros pblicos que utiliza el Art. 2014 del C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado. En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pblica registral. Para nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas) hacen el Registro Pblico. De este modo, queda claro que en la determinacin del principio de fe pblica registral se debe tener en cuenta, nicamente, los diversos asientos de inscripcin (o anotaciones preventivas) de la partida registral a que corresponda el bien y cuyo mejor derecho se discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe considerar las dems partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros distintos, en cuanto tengan relacin directa con aquel. En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de fe pblica registral deber examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, la partida registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las partidas registrales referidas a otros Registros con el propsito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de ejercicio los mismos. LA ADQUISICIN INMOBILIARIA A NON DOMINO. El principio se plantea como supuesto normativo la adquisicin de un derecho mobiliario de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisicin a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo. Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el carcter a non dominio de la adquisicin debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisin o resolucin del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribi su derecho. Frente a tal situacin, el Art. 2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no sea perjudicado pues, mantiene su adquisicin. Lo mismo seala el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposicin, dispone que no perjudicar al tercero registral. En esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como fundamento del principio de fe pblica registral. As, por ejemplo, cuando el comprador adquiri el derecho de propiedad de persona que, segn el Registro, estaba legitimado para transferirlo (del vendedor
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Salgado Padilla, Amadeo Felipe. Ob. Cit., pag 34.

que, en el Registro, apareca como propietario del bien y sin ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisin la tom sobre la base de la confianza que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la inscripcin del derecho del comprador, se revela que ste adquiri el derecho de propiedad a non dominio porque, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble (el derecho de ste era ineficaz porque estaba afectado por causales de invalidez, rescisin o resolucin); el comprador no podr ser perjudicado. Mantendr su derecho. El propsito del principio de fe pblica, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar proteccin al tercero registral. Pero, a diferencia de ste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones. Ya hemos anotado que el principio de fe pblica registral guarda estrecha relacin con el principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente. REQUISITOS PARA QUE EL PRINCIPIO DE BUENA FE TENGA EFECTOS De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pblica registral despliegue sus efectos, son: Adquisicin vlida de un derecho, Previa inscripcin del derecho transmitido, Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, Onerosidad en la transmisin del derecho, buena fe del adquirente e inscripcin del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral. ADQUISICIN VLIDA DE UN DERECHO La proteccin que brinda el principio de fe pblica se despliega en favor de la adquisicin derivada que surge de un negocio jurdico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien hubiere contratado sobre la base de los asientos registrales. La doctrina ha excluido de la proteccin a las adquisiciones no-derivadas como seran las realizadas por ministerio de la ley, accesin, usucapin, etc., toda vez que el propsito del principio es proteger el trfico jurdico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a travs de la contratacin civil o comercial. Es importante tener en cuenta que la proteccin que brinda el principio despliega su eficacia, nicamente, respecto del negocio jurdico previamente inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mrito adquiere su propio derecho. PREVIA INSCRIPCIN DEL DERECHO TRANSMITIDO. Hemos insistido en que el principio de fe pblica registral despliega su eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues, confiere proteccin a quien adquiri un derecho de persona que, segn el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo. El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule... Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. seala: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,

anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos.... De las reglas glosadas se deduce que no ser beneficiario de la fe pblica registral quien, inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como primera de dominio, pues, aqu no se ha cumplido con el requisito de la previa inscripcin del derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio, tampoco se beneficia de ste principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido sobre la base de otro anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la prescripcin adquisitiva de dominio es la falta de conexin (tracto sucesivo) entre el derecho de peticionante y el ltimo que aparece en el Registro. En cuanto a la previa inscripcin del derecho que se adquiere, surge la siguiente inquietud: en qu oportunidad debe haberse realizado la inscripcin del derecho del transferente: en el momento de la celebracin del negocio jurdico por cuyo efecto el tercero adquiere el derecho o, en el momento en que ste inscribe aquel derecho? INEXPRESIVIDAD REGISTRAL RESPECTO DE CAUSALES DE INEFICACIA DEL DERECHO TRANSMITIDO. El principio de fe pblica registral no slo requiere la previa inscripcin del derecho que le sirve de antecedente. Adems, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de aqul derecho, esto es, la no-inscripcin de las causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aqul derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando seala: por virtud de causa que no consten en los registros pblicos. Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin del negocio jurdico no obstante que el Art. 2014 del C.C., nicamente, hace referencia literal a los tres ltimos. La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil ha planteado y resuelto el tema precisando que las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrn que ser slo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que tambin podrn ser causas rescisin o resolucin. Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de nulidad, rescisin o resolucin; utiliza la frase que no consten en los Registros Pblicos: De aqu surge una inquietud: Se refiere nicamente al Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los dems Registros? Al respecto, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil responde que estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble, sino que podran aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se encuentran legislado por el Cdigo civil (personal, mandatos, etc.). ONEROSIDAD EN LA TRANSMISIN DEL DERECHO Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurdico por el cual adquiri el derecho; se hubiera celebrado a ttulo oneroso, esto es, con prestaciones recprocas, este es un requisito sine qua non- indispensable- para la eficacia del principio de fe pblica registral11. El Art. 2014 del C.C. expresamente seala: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho... Adems de los tpicos negocios jurdicos onerosos bilaterales como son la compraventa, dacin en pago, transaccin, etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate pblico pues, tambin se trata de
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Salgado Padilla, Amadeo Felipe. Ob. Cit, pag 33.

negocios jurdicos bilaterales celebrados a ttulo oneroso donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente. Queda excluido de la proteccin registral que genera este principio aquellos que hubieran adquirido su derecho a ttulo gratuito, como es el caso de la donacin, anticipo de legtima y traslado de dominio inmobiliario por sucesin hereditaria. En estos casos, los adquirentes defendern su derecho con la proteccin registral que el derecho de su transferente ha obtenido del registro12. BUENA FE DEL ADQUIRENTE Seala Garca Garca13 que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo ms que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueo de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio. Garca Garca impugna el segundo criterio. Seala que el concepto de buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones jurdicas extrarregistrales. Dice: Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religin sino en Derecho Hipotecario. Diez-Picazo14 afirma que en la configuracin general de la buena fe de los actos y negocios y en las situaciones jurdicas en general, aparecen dos diferentes lneas de razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicolgico o psquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la actuacin diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria espaola, seala que la opinin general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe psicolgica. En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe psicolgica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la inexactitud registral. Justamente, a ella se refiere el artculo acotado cuando expone que: ... La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Por lo dems, la Exposicin Motivos del Cdigo Civil ratifica este criterio de interpretacin. Seala que la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicolgica. El adquirente de un derecho habr obrado con buena fe si desconoca la inexactitud registral. Por el contrario, habr actuado con mala fe quien conoca la inexactitud registral. Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pblica registral, no solo es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos ocupado al referirnos a la inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido). Tambin comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no debe haber conocido

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COMISIN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pg. 827 GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Ob. Cit., Pg. 305. 14 DIEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Volumen II, 2da. edicin, 1ra. Reimpresin, Editorial Tecnos S.A., Madrid, 1986, Pg. 378, 379.

las causales de invalidez o ineficacia del derecho, como seala la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, aun cuando no aparecan en el Registro. El Art. 2014 del C.C. seala que la buena fe se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. De aqu se desprende dos cosas: por un lado, que la buena fe puede ser enervada toda vez que admite prueba en contrario y, por otro, que procesalmente el adquirente no estar obligado a probar su buena fe pues, por efecto de aquella disposicin, la carga de la prueba corresponder al demandante. El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales cuestionamientos tenemos: a) Titularidad de la buena fe. Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: Quin debe haber obrado con buena fe: quin adquiere el derecho, quin lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C. destaca ntidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe. Seala: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso... La buena fe del tercero se presume mientras... Por ende, la buena fe del adquirente perdurar, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalsimo por lo que resulta quiz ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquirente y slo por l. Y, que la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer registral. b) Oportunidad en que se debe tener la buena fe. Por otro lado, la doctrina se ha planteado, tambin, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Respecto de ste asunto se ha fundado hasta tres teoras. La primera seala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripcin (Gmez Gmez, Sanz Fernndez). La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradicin (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico (Lacruz, Garca Garca, Diez-Picazo). Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teora pues, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate. As, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebracin del negocio como la oportunidad en que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso... Lo propio se desprende del Art. VIII del NRGRP en tanto seala: ... tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de... Juzgamos ilustrativa la explicacin que, sobre este criterio, expone Garca Garca. Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico del siguiente modo: la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formacin del conocimiento, a detenerse en el momento del otorgamiento del ttulo, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisicin a non domino se produce, pues, a partir de la inscripcin y en virtud del elemento de la inscripcin. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurdico, hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el ttulo. Es esa la razn y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del ttulo. No es, pues, porque la adquisicin del

derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisicin a non domino la adquisicin se produce a partir de la inscripcin. No es tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradicin, pues si el momento de la inscripcin no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradicin. Lo importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente. c) Duracin de la buena fe. Otro asunto que la doctrina tambin se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil ha resuelto el asunto sealando que debe permanecer hasta la inscripcin del derecho en el Registro. Dice: la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripcin del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pblica registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe hacer algn momento en el que todos ellos se produzcan y el nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin. Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto al momento que se debe tener buena fe. Conforme anota Garca Garca, una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del ttulo, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situacin extrarregistral por parte del adquirente, pues su buena fe qued cerrada y completa en el momento de la declaracin de su voluntad. Sera injusto y contrario al principio de seguridad jurdica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese ttulo por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que l no cont en el momento de celebrar el contrato y otorgar el ttulo. INSCRIPCIN DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE. El principio de fe pblica registral despliega sus efectos a favor de del adquirente, nicamente cuando ste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente del derecho slo ser tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho. TERCERO REGISTRAL O BENEFICIARIO DE LA BUENA FE PBLICA REGISTRAL. La Doctrina Espaola entiendo por tercero registral, a la persona que goza del efecto fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad15 El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos16. En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica registral. En un segundo significado, tambin es tercero
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DICCIONARIO JURDICO ESPASA. Espaa 1998. Editorial Espasa Calpe S.A. P. 954 ART. 2014 DEL C.C.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras que no se pruebe que conoca la inexactitud del registro ART. VIII DEL T.P. DEL R.G.R.P.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos. Siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asiento s registrales

registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal situacin jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose su posicin en invulnerable e inatacable. Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usar para defender su derecho, no las normas de derecho comn que le podran resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho registral, con las cuales su derecho est asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden pblico, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos de la misma naturaleza segn el artculo 2022 del Cdigo Civil. La Doctrina Espaola entiende por tercero registral, a la persona que goza del efecto fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos. En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica registral. En un segundo significado, tambin es tercero registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal situacin jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose su posicin en invulnerable e inatacable. CARACTERISTICAS DEL TERCERO REGISTRAL El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pblica registral, participa de ciertas caractersticas. a) El tercero registral debe ser extrao en la relacin jurdica previamente inscrita. El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado relacin jurdica (inscrita) precedente, esto es, en la relacin jurdica por cuyo mrito adquiri su derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero registral. b) El tercero registral debe ser parte en otra relacin jurdica. El tercero registral debe haber intervenido en otra relacin jurdica (tambin inscrita), distinta a la relacin jurdica previamente inscrita (perjudicada por causales que determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin). c) Debe existir conexin lineal entre las dos relaciones jurdicas. Entre las relaciones jurdicas antes referidas, esto es, la relacin jurdica donde el tercero registral no ha intervenido (relacin jurdica afectada por causales de invalidez o ineficacia) y la relacin jurdica donde el tercero registral ha sido parte; debe existir conexin lineal. d) La relacin jurdica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita. Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por las causales de ineficacia que afectan a la relacin jurdica inscrita precedente, de la cual deriva. El principio de fe pblica registral, impide que dicha amenaza se haga efectiva. e) El tercero registral debe ser un titular registral. Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero registral es registral en la medida que su derecho se encuentra inscrito en el Registro, Para que

el principio de fe pblica registral surta sus efectos a favor del adquirente, es preciso que este inscriba su derecho, slo as, operar a su favor17. f) El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe. El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia que afectaba a la relacin jurdica por la cual adquiri su derecho el antecesor. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL. En el numeral 4 del Captulo II de este artculo, se ha explicado en qu consiste la figura del tercero registral y en el numeral del mismo Capitulo el principio de buena fe pblica registral; de lo cual se ha dejado en claro que el fundamento constitucional esencial de los Registros Pblicos es la Seguridad Jurdica amparada en el Art. 38 de la Constitucin vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional del tercero registral tambin radica en el principio de Juricidad, materializndose expresamente en la seguridad del trfico registral, seguridad sta que sacrifica la seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los Registros Pblicos, por la presuncin que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de legitimacin, segn el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Por otro lado, los Registros Pblicos, hay que indicar, que forman parte de la Estructura del Estado; en consecuencia, su desempeo slo puede ser ejercitado dentro de los mrgenes establecidos por la Constitucin y el ordenamiento jurdico y, como lgica consecuencia, sometido, a su vez, a los controles constitucionales frente a los excesos de su denominada autonoma registral. Ahora bien, como todo acto jurdico registral (inscripciones, cierre de partidas, bloqueos, publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho administrativo con sujecin a las normas constitucionales, las disciplinas encargadas del estudio de la solucin a los conflictos que genera la administracin pblica, sern el Derecho Procesal Administrativo y el Derecho Procesal Constitucional, dentro de este ltimo se convierte en mecanismo procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales puede encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los registradores o servidores de los registros. Es as que, la accin de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200 de la Constitucin, que la consagra como aquella garanta constitucional que procede contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los dems derechos reconocidos por la Constitucin, con excepcin de los referentes a la libertad individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo procesal indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las Oficinas Registrales, cuando determinados actos vulneran o amenazan derechos constitucionales, como el derecho a la inviolabilidad de la propiedad, derecho de peticin, derecho a la juricidad, etc. De igual modo, la garanta constitucional de habeas data, tambin se constituye como mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los derechos a que se refiere el artculo 2, incisos 5 y 6 de la Constitucin, esto es, a solicitar sin expresin de causa la informacin que requiera y a recibirla de cualquier entidad pblica, en el plazo legal que suponga el pedido. Se exceptan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a que los servicios informticos, computarizados o no, pblicos o privados, no suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar.
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Salgado Padilla, Amadeo Felipe. Ob. Cit., pag 34

Por otro lado, la accin de cumplimiento, referida en el inciso 6 del artculo 200 de la Constitucin, est destinado a posibilitar el acatamiento por parte de los funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma legal o de un acto administrativo; como por ejemplo, cumplir con el principio de impenetrabilidad, referido en el Art. 2017 del C.C. o con el acto de cerrar una partida o ficha a causa de duplicidad de inscripcin. Pero, claro est, todo esto sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurrira el registrador y la consiguiente indemnizacin de daos y perjuicios por responsabilidad extracontractual, las cuales pueden ser ejercitadas en va penal, o excluyentemente, la ltima en la jurisdiccin civil. Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento constitucional del principio de la fe pblica registral y, por ende, la proteccin al tercero registral, no podemos establecer un mecanismo especfico amparado por la Constitucin para la proteccin del tercero registral; por ende, se constituye en una necesidad impostergable la de uniformar la jurisprudencia en materia registral y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con el objeto de viabilizar la justicia en defensa del mismo.

CONCLUSIONES Los principios generales del derecho son mximas o proposiciones y hasta aforismos de carcter lgico que fundamentan el ordenamiento positivo. Son ideas, postulados ticos, o criterios fundamentales, bsicos. El principio de la buena fe, el cual como una garanta de proteccin, es un mecanismo de proteccin para los individuos, de modo que, como tal, cumple su funcin de limitar los derechos ajenos. La buena fe como principio general del derecho, impregna la totalidad del ordenamiento jurdico. Se define EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL como el que protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes. En caso de conflictos de derechos, intereses y normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del derecho. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL guarda estrecha relacin con el principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al tercero. Es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica registral. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL, adquiere especial importancia dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz.

BIBLIOGRAFIA

COMISIN REVISORA DEL CDIGO CIVIL: Exposicin Oficial de Motivos del Cdigo Civil de 1984. Registros Pblicos Separata Especial. El Peruano del da 19 de Noviembre de 1990.

DICCIONARIO JURDICO ESPASA: Espaa 1998. Editorial Espasa Calpe S.A. P. 954.

DIEZ-PICAZO, LUIS: Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Volumen II, 2da. Edicin, 1ra. Reimpresin, Editorial Tecnos S.A., Madrid, 1986, Pg. 567.

GARCIA GARCIA, JOS MANUEL. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993, Pg Ob. Cit., Pg. 427.

SALGADO PADILLA, AMADEO FELIPE: Manual de Derecho Registral, Editorial Imprenta Cadillo S.R.L. Lima, 2011, pag 271.