EVOLUCIN HISTORICA DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES En la poca Primitiva de la barbarie, el hombre nmada se vale de la caza y la pesca para

satisfacer sus necesidades vitales. Estos son bienes muebles, que sirven para solucionar los problemas del grupo en la sociedad primitiva. Cuando el hombre se hace Sedentario, que cobran importancia los bienes inmuebles. En modo de produccin esclavista, la propiedad inmobiliaria adquiere transcendencia, "sobre todo en el campo de las actividades agraria y minera". En la sociedad feudal, la propiedad inmueble, la tierra inmuebles. Es aqu donde encontramos la raz de que el cdigo de napolen, pionero de todos, otorgue inusitada importancia a los inmuebles. La sociedad capitalista termina reconociendo finalmente la relevancia de los bienes muebles, producidos el intercambio de los bienes y servicios (bsicamente, muebles) estos resultan ser decisivo. Adems, el dinero, las acciones y bonos, los ttulos valores, son muebles. Y la sociedad annima, la figura por antonomasia de la persona jurdica, hoy esta representada por valores. En la sociedad socialista , desaparece la gran propiedad privada de los medios de produccin y el comercio particular, y se reconoce la propiedad de bienes de uso y de consumo; independientemente de la consideracin de ser muebles o inmuebles, se busca la satisfaccin de las necesidades ms elementales del hombre. ESCUELAS Derecho Romano El origen de los bienes muebles e inmuebles solo fue conocido en el ultimo periodo del derecho romano, especialmente con Justiniano, es decir, se hace ntida en el periodo posclsico, donde la practicaron y la reconocieron en la poca de las XII tablas. Para los romanos solo se aplicaba a las cosas corporales: fue una sub visin. Derecho medieval El derecho medieval y, sobre todo, el feudal, atribua importancia preponderante a la propiedad inmobiliaria. Los antiguos derechos francs y espaol, entre otros, as lo hicieron. En el antiguo derecho consuetudinario francs, la tierra es el elemento esencial del patrimonio y, aun, de riqueza. Este hecho de priorizar la tierra sobre los dems bienes, originaba ciertas consecuencias explicables: de una parte, la propiedad inmobiliaria gozaba de todo tipo de proteccin y garantas. Resulta sintomtico que los inmuebles en caso de matrimonio de su propietario, no entraban en la comunidad. Adems del elemento de la movilidad, del antiguo derecho francs admitida otro principio de clasificacin, que tenia en cuenta ante todo la duracin y la utilidad de la cosa como productiva. Derecho Revolucionario Francs. poca Moderna Con la revolucin francesa se suprimen los derechos seoriales y los oficios y al similar las rentas a los crditos ordinarios desaparecen una parte considerable de los inmuebles. Sin embargo la distincin entre los bienes muebles e inmuebles no solo conservo su antigua importancia sino, se elevo. El code, en sustancia, mantuvo la poltica de dar mayor importancia a la propiedad inmobiliaria, que no slo haba sido de honores y fortuna sino el eje en que haba descansado por

varios siglos toda la organizacin social, econmica y poltica de la edad media y la edad moderna, la propiedad mueble, en cambio no fue bien protegida; continuo siendo mal vista, a pesar de que, en opinin de la mayora de historiadores y juristas, los bienes muebles ya tenan cierta trascendencia. Derecho Contemporneo Se mantiene el dualismo en los bienes ; en la separacin de bienes muebles o inmuebles entra la consideracin de su movilidad o inmovilidad, por encima de su valor econmico. Contemporneamente, la distincin entre los bienes muebles e inmuebles se ha basado, en la aptitud o cualidad de los bienes para ser traspasados o trasladados de un lugar a otro bien sea por voluntad propia o por fuerza externa, sin que se altere su sustancia, siendo en consecuencia muebles los que tienen tal aptitud e inmuebles los arraigados al suelo y carentes de movibilidad. LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES EN EL DERECHO VENEZOLANO El artculo 525 del CC. Venezolano seala summa, divissio de los bienes al preceptuar: Todas las cosas que pueden ser objeto de la propiedad pblica o privada son bienes muebles e inmuebles. CRITERIO DE DISTINCIN ENTRE MUEBLES E INMUEBLES El criterio fsico es que los diferencia. Los bienes muebles son aquellos que pueden desplazarse de un lugar a otro, es decir, los cuerpos mviles que pueden transportarse de un sitio a otro, por su propia fuerza, como los animales; o, movidos por una fuerza exterior. aquellos que pueden transportarse de un lugar a otro sin cambiar su naturaleza. Los bienes inmuebles, aquellos que estando adheridos a la tierra, su desplazamiento se hace imposible y por su ubicacin fija no se pueden transportar de un sitio a otro, como los terrenos, edificios. BIENES INMUEBLES Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes races, por tener de comn la circunstancia de estar ntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a l. Etimolgicamente su denominacin proviene de la palabra inmvil. A efectos jurdicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen consideracin semejante a la de los bienes inmuebles. CLASIFICACIN: Segn l articulo 526 del cdigo civil Los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinacin o por el objeto a que se refieren.

Bienes Inmuebles por su Naturaleza: Artculo 527 CC. Son cosas que responden esencialmente a la definicin de inmuebles, que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere su sustancia. Son inmuebles por su naturaleza las cosas corporales que por su manera de ser prestan utilidad permaneciendo (relativamente) fijas. El carcter inmobiliario de estos bienes deriva pues de su propia manera de ser (por eso se dice que son inmuebles por su naturaleza). Como se ha dicho, la fijeza que los caracteriza no es absoluta sino relativa: no excluye ni el movimiento universal ni tampoco la posibilidad de desplazar alguno de sus elementos o la totalidad de ellos, por medio de sencillas o complicadas acciones (como ocurre incluso con el suelo y las construcciones). BIENES INMUEBLES POR SU DESTINACIN. ART. 528 y 529 Cdigo Civil Son aquellas cosas muebles que la ley reputa inmuebles por una ficcin, como consecuencia de estar destinadas permanentemente al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, no obstante de que puedan separarse sin deterioramiento. Los motivos de la ficcin que constituyen los inmuebles por destinacin son de orden prctico. Se persigue evitar que con la separacin de esas cosas se menoscabe la utilidad o productividad econmica del inmueble principal. Por ello, en principio, se entienden comprendidos los inmuebles por destinacin en la venta de una finca en la hipoteca sobre bienes races, en la especie que se lega Decimos en principio, porque la voluntad de las partes puede excluir los inmuebles por destinacin de los actos jurdicos mencionados. Las cosas que tienen carcter de inmueble por destinacin lo pierde cuando el propietario manifiesta su voluntad de cesar su destinacin. Condiciones para la existencia de inmuebles por destinacin: A- Que exista una cosa que por su naturaleza sea mueble y otra que por su naturaleza sea inmueble. B- Que ambas cosas tengan un mismo propietario. C- Que exista relacin de destinacin de la cosa muebles a la cosas inmuebles. D- Que la destinacin -expresa o tcita- haya sido manifestada de modo que pueda ser conocida por los terceros. BIENES INMUEBLES POR EL OBJETO AL CUAL SE REFIEREN. Artculo 530 del Cdigo Civil. Dentro de las categoras de bienes inmuebles por el objeto al cual se refieren encontramos derechos y acciones. Ahora bien, los derechos y acciones son entidades incorporales (aunque no sean incorporales en sentido jurdico de la expresin), de modo que, por su propia naturaleza es imposible calificarlos de muebles o de inmuebles. En consecuencia, al aplicarles esta clasificacin el legislador no se gui por la naturaleza de los derechos y acciones sino por la naturaleza de su objeto. Derechos que son inmuebles por el objeto a que se refieren: 1.) Derechos reales: Estos son inmuebles cuando tienen por objeto bienes inmuebles por naturaleza o destinacin. 2.) Derechos de crdito: Sucede en muy pocos casos y es uno de ellos la obligacin de hacer o no hacer, se tendr que estudiar el caso. Por ejemplo: Si una urbanizadora vendiera parcelas de caractersticas determinadas, con la clusula de que la determinacin de la parcela corresponder a cada comprador por medio de un sorteo. Entonces, mientras las parcelas genricamente

determinadas no sean individualizadas por obra del sorteo, los compradores no se hacen propietarios sino que slo tienen frente a su vendedor un derecho de crdito cuya prestacin es dar un inmueble. 3.) Crditos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Acciones inmuebles por el objeto a que se refieren: 1.) Acciones reales sobre inmuebles: Evidentemente toda accin relativa a derechos reales sobre una cosa inmuebles es inmueble. Estas acciones se dividen en acciones petitorias -las fundadas en la titularidad del derecho- y acciones posesorias -las fundadas en la posesin-.En consecuencia, pues, sin duda alguna, son acciones inmobiliarias, entre otras, la accin reivindicatoria de un inmuebles, la accin confesoria del derecho de usufructo sobre un inmueble, del derecho de habitacin o de una servidumbre; las correlativas acciones negatorias, etc. Con la accin petitoria se persigue el reconocimiento del derecho de propiedad o de otro derecho real inmobiliario (servidumbre, etc.), mientras que con la accin posesoria se persigue nicamente la proteccin de la posesin. En material real mobiliaria se debe ejercer la accin petitoria en caso de turbacin o desposesin, ya que no existen las acciones posesorias. 2.) Otras acciones inmobiliarias: Estas son las acciones inmobiliarias que se dirigen a hacer ineficaz un acto jurdico por el cual se transmiti la propiedad u otro derecho real sobre una cosa inmueble o se constituyo un derecho real sobre una cosa inmueble. As, entre otras, quedaran comprendidas: las acciones de nulidad y resolucin de la venta, permuta u otro contrato traslativo de la propiedad de un inmueble; las acciones de nulidad y de resolucin de los contratos por los cuales se constituye una enfiteusis, usufructo, derecho de uso, derecho de habitacin servidumbre o hipoteca sobre un inmueble o se transmite a otra persona un derecho real en casa ajena constituido sobre un inmueble por venta, permuta, donacin, etc.; las acciones de nulidad o de reduccin de legado de la propiedad u otro derecho real sobre inmuebles; la accin de revocacin de la donacin de la propiedad u otro derecho real sobre inmueble; etc. BIENES MUEBLES Los bienes muebles son aquellos que pueden desplazarse de un lugar a otro, es decir, los cuerpos mviles que pueden transportarse de un sitio a otro, por su propia fuerza, como los animales; o, movidos por una fuerza exterior. CLASIFICACIN. Los son muebles por su naturaleza, por el objeto al que se refieren o por determinarlo as la ley (art. 531).La clasificacin legal enumera tres categoras, pero si embargo, las ltimas dos pueden considerarse como una sola puesto que el Cdigo siempre trata de las mismas conjuntamente. Aun cuando no figure en la enumeracin legal existe otra categora la cual se denomina muebles por anticipacin. BIENES INMUEBLES POR SU NATURALEZA Son bienes por su naturaleza los bienes que pueden cambiar de lugar, bien por si mismos o movidos por una fuerza exterior. (art. 532).Ej. Una silla, un vehiculo, etc. Entre los muebles por su naturaleza forman una categora especial integrada por aquellos que, como las naves, aeronaves y vehculos de

motor, estn sujetos a una matricula administrativa. Ello supone que dichos bienes sean susceptibles de identificacin o individualizacin, aunque no todos los bienes identificables estn sometidos al rgimen de matriculacin. BIENES INMUEBLES POR EL OBJETO AL CUAL SE REFIEREN O POR DETERMINARLO AS LA LEY Los derechos (derechos reales, derecho de propiedad sobre bienes muebles; el derecho de enfiteusis; derecho de usufructo y de uso sobre las cosas inmuebles y tambin el de habitacin; derecho de Hipoteca; La Prenda, la Anticresis) Las obligaciones (los derechos de crdito) Las acciones que tienen por objeto cosas muebles. Sin embargo la enumeracin no es completa. En la consideracin de que todos los derechos y acciones particulares son muebles o inmuebles, la tradicin ha impuesto el criterio de que todos esos derechos o acciones que no son inmuebles son muebles. Se a discutido si son muebles o inmuebles, los derechos sobre las cosas incorporables, en inters practico de la cuestin estriba en que si se los considera inmuebles la perturbacin de su posesin podra ser combatida mediante el interdicto de amparo, lo que no ocurrira en caso contrario. En el campo de los derechos de autor la ley vigente confiere en todo caso acciones tan energticas para su proteccin que puede decirse que ese inters prctico no existe; pero no ocurre lo mismo con la propiedad industrial. Sin embargo, y a pesar de ciertas analogas entre el rgimen jurdico de dichos derechos y el rgimen inmobiliario adherimos a la tesis de que los derechos sobre esas cosas incorporales son muebles. PRINCIPALES COSAS MUEBLES INCORPORALES 1.) Derechos reales mobiliarios. Ej. La propiedad y los derechos de usufructo y de uso sobre muebles, la prenda, la hipoteca. 2.) Derechos llamados propiedades intelectuales. Ej. Los derechos de propiedad industrial, los derechos de autor y los afines al derecho de autor. 3.) Derechos de crdito. (Con la salvedad de los derechos inmuebles por el objeto al cual se refieren). 4.) Rentas. Bienes muebles por anticipacin: La doctrina considera muebles por anticipacin todos los bienes inmuebles por incorporacin que sean objeto de un contrato en orden a cuyo cumplimiento ha de procederse a la desincorporacin. Tambin son cosas muebles, los siguientes: Artculos: 534, 535, 536 y 537 del Cdigo Civil. BIENES EN RELACION A LAS PERSONAS A QUIENES PERTENECEN Por dominio pblico (tambin llamado demanio) se entiende el conjunto de bienes y derechos de titularidad pblica, destinados al uso pblico (como las calles, plazas y caminos pblicos), o a un servicio pblico (como un hospital pblico, un centro escolar pblico, las oficinas de un Ayuntamiento) o aquellos a los que una Ley califica como demaniales para impedir su apropiacin por los particulares (como las playas, las aguas o las minas y cuyo uso privativo, en su caso, requiere una concesin administrativa, que slo la administracin pblica puede otorgar).

Las obras protegidas por derechos de autor pasan al dominio pblico pasados 50 aos desde la muerte de su autor, en concordancia con el Convenio de Berna, aunque dicho convenio reconoce el derecho a los pases signatarios a ampliar el plazo de la proteccin. En Espaa, el derecho sobre la propiedad intelectual se ejerce hasta 70 aos aos despus del fallecimiento del autor, salvo en el caso de obras anteriores a 1987, que es de 80 aos. En algunos pases, el autor puede ceder al dominio pblico una obra. CONCEPTO DE BIENES DEL DOMINIO PBLICO. Las Administraciones Pblicas, con personalidad jurdica son titulares de bienes, esta titularidad pblica tiene un rgimen jurdico especial y distinto del rgimen de la propiedad del derecho privado. Las propiedades que tienen como titular a una Administracin Pblica pueden ser de carcter administrativo, que son las que constituyen el dominio pblico; o bien de carcter civil que son las que integran los bienes patrimoniales de la Administracin. Por lo que se refiere al dominio pblico o demanio, es decir, aquellas propiedades de carcter administrativos se han dado mltiples definiciones en relacin al derecho de propiedad que corresponde a la Administracin y que recae sobre determinados bienes sometidos a un rgimen exorbitante por razones de inters general. Siguiendo Hauriou, se puede considerar que el dominio pblico est constituido por aquellas propiedades administrativas afectas a la utilidad pblica y que como consecuencia de esa afectacin resultan sometidas a un rgimen especial de utilizacin y de proteccin. CARACTERES DE LOS BIENES DEL DOMINIO PBLICO. De la definicin anterior, los bienes del dominio pblico tienen los siguientes elementos: El dominio pblico supone una relacin de propiedad. Se trata de propiedades administrativas, o propiedades especiales, con notas que la separan de la propiedad comn, pues su titular es una Administracin Pblica.

Se trata de bienes que estn formalmente afectados a la utilidad pblica, es decir, son bienes destinados a fines de carcter pblico: bien al uso pblico, bien algn servicio pblico, o al fomento de la riqueza nacional. Estn sometidos a un rgimen jurdico especial, con el objeto de garantizar su destino la utilidad pblica a la que estn afectos. Se caracteriza por cuanto son incomerciables y de este modo se rigen por los principios de la imprescriptibilidad, inalenaleabilidad y la inembargabilidad

BIENES DEL DOMINIO PBLICO DE LA REPBLICA. La Constitucin de La Repblica, establece en el TTULO II, el ESPACIO GEOGRFICO Y LA DIVISIN POLTICA, en su Captulo I, referido al Territorio y dems Espacios Geogrficos, dispone, como bienes del Dominio Pblico de La Repblica, los siguientes: 1) El territorio definido, y dems espacios geogrficos de la Repblica son los que correspondan a la Capitana General de Venezuela antes de la transformacin poltica iniciada el 19 de abril de 1810, con las modificaciones resultantes de los tratados y laudos arbitrales no viciados de nulidad. (Artculo 10) 2) Los espacios continental e insular, lacustre y fluvial, mar territorial, reas marinas interiores, histricas y vitales y las comprendidas dentro de las lneas de base recta que ha adoptado o adopte la Repblica; el suelo y subsuelo de stos; el espacio areo continental, insular y martimo y los recursos que en ellos se encuentran, incluidos los genticos, los de las especies migratorias, sus productos derivados y los componentes intangibles que por causas naturales all se hallen. El espacio insular de la Repblica comprende el archipilago de Los Monjes, archipilago de Las Aves, archipilago de Los Roques, archipilago de La Orchila, isla La Tortuga, isla La Blanquilla, archipilago Los Hermanos, islas de Margarita, Cubagua y Coche, archipilago de Los Frailes, isla La Sola, archipilago de Los Testigos, isla de Patos e isla de Aves; y, adems, las islas, islotes, cayos y bancos situados o que emerjan dentro del mar territorial, en el que cubre la plataforma continental o dentro de los lmites de la zona econmica exclusiva. Sobre los espacios acuticos constituidos por la zona martima contigua, la plataforma continental y la zona econmica exclusiva, la Repblica ejerce derechos exclusivos de soberana y jurisdiccin en los trminos, extensin y condiciones que determinen el derecho internacional pblico y la ley. Corresponden a la Repblica derechos en el espacio ultraterrestre suprayacente y en las reas que son o puedan ser patrimonio comn de la humanidad, en los trminos, extensin y condiciones que determinen los acuerdos internacionales y la legislacin nacional. (Artculo 11) 3) Los yacimientos mineros y de hidrocarburos, cualquiera que sea su naturaleza, existentes en el territorio nacional, bajo el lecho del mar territorial, en la zona econmica exclusiva y en la plataforma continental, pertenecen a la Repblica, son bienes del dominio pblico y, por tanto, inalienables e imprescriptibles. Las costas marinas son bienes del dominio pblico.( Artculo 12). De lo que se colige, que por primera vez, a diferencia de otras Constituciones, la Ley Fundamental, en el artculo 11, hace referencia expresa a la terminologa DE BIENES DEL DOMINIO PBLICO, e incluso alude a sus caractersticas como lo son inalienabilidad e imprescriptibibilidad. Advirtiendo, en su artculo 13, que el territorio podr ser jams cedido, traspasado, arrendado, ni en forma alguna enajenado, ni aun temporal o parcialmente, a Estados extranjeros u otros sujetos de derecho internacional. El espacio geogrfico venezolano es una zona de paz. No se podrn establecer en l bases militares extranjeras o instalaciones que tengan de alguna manera propsitos militares, por parte de ninguna potencia o coalicin de potencias. Los Estados extranjeros u otros sujetos de derecho internacional slo podrn adquirir inmuebles

para sedes de sus representaciones diplomticas o consulares dentro del rea que se determine y mediante garantas de reciprocidad, con las limitaciones que establezca la ley. En dicho caso quedar siempre a salvo la soberana nacional. 4) Las tierras baldas existentes en las dependencias federales y en las islas fluviales o lacustres no podrn enajenarse, y su aprovechamiento slo podr concederse en forma que no implique, directa ni indirectamente, la transferencia de la propiedad de la tierra. 5) De igual forma, son bienes del dominio pblico de la Repblica, atendiendo al Artculo 156 constitucional: Los bienes, para prestar los servicios de identificacin; los bienes necesarios para ejercer la actividad de polica nacional; as como para la seguridad, la defensa y el desarrollo nacional, y la organizacin y rgimen de la Fuerza Armada Nacional; los bienes para ejercer la administracin de riesgos y emergencias; el Banco Central de Venezuela y la Comisin de Valores, y todos aqullos se ejerce la actividad tendente a la regulacin de la banca central, del sistema monetario, del rgimen cambiario, del sistema financiero y del mercado de capitales; la emisin y acuacin de moneda; los bienes destinados a la creacin, organizacin, recaudacin, administracin y control de los impuestos sobre la renta, sobre sucesiones, donaciones y dems ramos conexos, el capital, la produccin, el valor agregado, los hidrocarburos y minas, de los gravmenes a la importacin y exportacin de bienes y servicios, los impuestos que recaigan sobre el consumo de licores, alcoholes y dems especies alcohlicas, cigarrillos y dems manufacturas del tabaco, y de los dems impuestos, tasas y rentas no atribuidas a los Estados y Municipios por esta Constitucin o por la ley; los bienes destinados a las aduanas; las minas e hidrocarburos, los bosques, suelos, aguas y otras riquezas naturales del pas; las obras pblicas de inters nacional; los bienes que sustentan la organizacin del sistema de seguridad social; los sistemas de navegacin y del transporte areo terrestre, martimo, fluvial y lacustre, de carcter nacional; el sistema de vialidad y de ferrocarriles nacionales; los bienes para prestar el servicio de correo y de las telecomunicaciones, as como el rgimen y la administracin del espectro electromagntico; entre otros. DIVISIN DE LOS BIENES DEL DOMINIO PBLICO Y BIENES DEL DOMINIO PRIVADO Los bienes que pertenecen a la Repblica, Estados y Municipios se dividen en bienes del dominio pblico y bienes del dominio privado. Los bienes de dominio pblico son aquellos que por su naturaleza o su destino, no son susceptibles de propiedad privada, su apropiacin no puede concebirse. Por ejemplo, los ros, caminos, riberas del mar, puertos; pero no slo abarca a este tipo de bienes sino a todos aquellos afectados al funcionamiento de servicios pblicos. Los bienes de dominio pblico son inalienables (que por naturaleza o por ley no se pueden enajenar o transferir, traspasar a otro su dominio). Los bienes de dominio pblico son de uso pblico o de uso privado de la nacin, de los estados y de los municipios. Los bienes de dominio privado. Se rigen por normas de derecho comn (privado), salvo disposiciones especiales. Todas las tierras que, estando dentro de los lmites territoriales, carecen de otro dueo, pertenecen al dominio privado de la Nacin. Los bienes de dominio privado pueden

enajenarse de conformidad con las leyes que les conciernen. El artculo 16 de la Ley Orgnica de Hacienda Pblica establece Los bienes, rentas, derechos o acciones pertenecientes a la Nacin, no estn sujetos a embargos, secuestro, hipoteca o ninguna otra medida de ejecucin preventiva o definitiva. Los bienes de dominio privado son fuente de ingresos extraordinarios cuando se enajenan. Las privatizaciones de activos pblicos son una fuente de ingreso que puede dar ganancias de eficiencia, al permitir ingresos extraordinarios y a la vez puede permitir una mejor efectividad en la actividad que se est realizando. DERECHOS REALES. El estudio del derecho civil se estructura en 4 bloques: derecho de la persona, derechos de obligacin, derechos reales y derecho de familia y sucesiones. Vemos por tanto, que el derecho real es uno de los pilares del derecho civil. Su importancia radica en que regulan, en general, todas las relaciones entre personas y cosas. CONCEPTO: Es difcil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real. Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximacin, podemos decir que el derecho real supone una relacin entre persona y cosa. Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distincin entre este y el derecho de crdito u obligacin. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligacin es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestacin (de dar hacer o no hacer) a un tercero. Hay teoras que niegan los derechos reales basndose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teoras las relaciones seran entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relacin entre personas, derivada de la obligacin de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligacin de Derecho pblico, de respeto de las situaciones jurdicas de los terceros y aplicable a todos los mbitos de la normatividad. Las notas caractersticas de los derechos reales son: - Inmediatividad. En los derechos reales hay una relacin directa e inmediata entre una persona y una cosa.

- Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relacin con la cosa. - Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO La doctrina cientfica ha fijado como diferencias ms significativas las siguientes: Por razn de las personas. En el derecho de obligacin figuran dos sujetos, el que puede pedir la prestacin (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa. EL IUS AD REM, LOS DERECHOS REALES IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el derecho de obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que sta se produzca en el futuro. Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico. As, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se deca que no tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo. El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una cosa esta no haba sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs de dos supuestos: Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de derechos reales o de obligacin, la doctrina cientfica es ms partidaria de encuadrarlos dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestacin no es autnoma sino que va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo estn las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones peridicas. Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligacin que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categora habra que distinguir entre: La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos comunes. Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligacin. As por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crdito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta. Las obligaciones propter rem o ambulatorias son aquellas que estn vinculadas a un derecho real, y

se transmite la obligacin junto con ese derecho. Como ejemplo de una obligacin de este tipo podemos mencionar el caso de los condominios, que poseen ambos sobre una misma cosa, un derecho real, y tienen a su vez obligaciones recprocas de contribuir a la conservacin de la cosa comn,. Otro ejemplo sera el del usufructuario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce. Si el condmino transmite su derecho real sobre la cosa, tambin transmitir al nuevo adquirente, la obligacin correspondiente; por eso se llaman ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real. Otra forma de liberarse de la obligacin ambulatoria es haciendo abandono de la cosa. No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligacin ambulatoria, con sta propiamente dicha. En el caso del condominio, cada condmino tiene un derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relacin directa entre sujeto y cosa), pero adems tienen una obligacin con respecto al otro condmino que se convierte en acreedor (ambos condminos son acreedores y deudores recprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o por el pago de las expensas comunes. CLASES DE DERECHOS REALES. CLASES DE DERECHOS REALES A.- Derechos Reales sobre cosas incorporales Propiedad intelectual Propiedad industrial. B.- Derechos reales sobre cosas corporales De proteccin provisional por el ordenamiento jurdico. La posesin De proteccin definitiva o de contenido pleno. La propiedad o de contenido limitado 1.- Derechos reales de goce. usufructo, uso, habitacin, servidumbre, censo y superficie. 2.- Derechos reales de garanta. Prenda, hipoteca, anticresis. 3.- Derechos reales de adquisicin. Derecho de Retracto: existe el retracto convencional, tambin conocido como pacto de retro y es "el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva". Es un elemento adicional que se incluye en el contrato por la libre voluntad de las partes, y que supone la introduccin, en el contrato de compraventa original, de una condicin resolutoria con efectos retroactivos que funciona en base a la voluntad del vendedor. En segundo lugar, se da el retracto legal, derecho otorgado por imperativo de ley a las personas que estn en una determinada situacin jurdica. Propio de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto legal permite que el arrendatario se coloque, en una eventual compraventa del bien arrendado, en la posicin contractual del

comprador, con sus mismas condiciones. La subrogacin se produce slo en los elementos subjetivos del contrato, mantenindose el resto inalterado. EL DERECHO DE TANTEO O PREFERENCIA. El derecho de tanteo o preferencia: Es la capacidad de una persona de exigir a otra, con relacin a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a l por el precio que ya tena acordado con un tercero CLASIFICACIN Sobre la base de lo expuesto anteriormente podemos hacer la siguiente clasificacin de los derechos reales: a) Propiedad: Todos los poderes sobre una cosa (uso, disfrute y disposicin). b) Derechos reales sobre cosas ajenas (iura in re aliena): Son limitaciones del dominio por cuanto obstaculizan, enervan o impiden el pleno ejercicio de las facultades dominiales: b-1) Derechos Reales de Disfrute: permiten a su titular la utilizacin o explotacin total o parcial de un bien ajeno: usufructo, uso, habitacin, superficie, servidumbres. b-2) Derechos Reales de Garanta: Tambin llamados derechos reales de realizacin de valor. Otorgan a su titular la facultad de exigir o imponer la enajenacin de una cosa para obtener el valor pecuniario de la misma, asignando el cumplimiento de una obligacin. El propietario queda en situacin de sujecin: hipoteca, prenda, anticresis, retencin. Derechos reales dudosos: arrendamiento, opcin de compra-venta, tanteo y retracto. Estos dos ltimos se llaman derechos de adquisicin preferente. Derechos reales regulados en otras leyes: concesin minera; confiere al concesionario un derecho real que se ejerce sobre un slido de profundidad indefinido limitado por los planos vrtices correspondientes a un cuadrado, rectngulo o poligonal cerrado. Derechos reales administrativos: *) Titularidad de la administracin sobre sus bienes patrimoniales; *) El derecho administrativo constituye fuente de menos derechos reales, titularidad y concesin sobre bienes de dominio pblico.