ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL ZEIS De acordo com o Plano Diretor as ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL – ZEIS são porções do território destinadas, prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e produção de Habitações de Interesse Social – HIS ou do Mercado Popular HMP, incluindo a recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e culturais, espaços públicos, serviço e comércio de caráter local. OBJETIVOS _Incorporar a cidade clandestina à cidade legal _Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento urbano (x padronização dos critérios e intervenções) _Estender o direito à cidade e à cidadania _Associar de desenvolvimento urbano à gestão participativa _Estimular a produção de Habitação de Interesse Social _Estimular a regularização fundiária _Estimular ampliação da oferta de serviços e equipamentos urbanos TIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SÃO PAULO ZEIS 1 Favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais de interesse social, nos quais podem ser feitas intervenções de recuperação urbanística, regularização fundiária, produção e manutenção de habitações de interesse social. ZEIS 2 Terrenos baldios ou subutilizados, nos quais deve ser proposta a produção de moradias de interesse social, equipamentos sociais, culturais, etc. ZEIS 3 Terrenos ou imóveis subutilizados em áreas com infra-estrutura urbana, serviços e oferta de emprego (geralmente na região central), nos quais se propõe a produção e reforma de moradias para a habitação de interesse social, assim como de mecanismos de alavancagem de atividades de geração de emprego e renda. ZEIS 4 Glebas ou terrenos em áreas de proteção aos mananciais dotados de infra-estrutura urbana, nos quais se permite a produção de habitações de interesse social, exclusivamente destinadas à população transferida de áreas de risco e das margens das represas. ZEIS – ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL Versão integrante dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras de São Paulo POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO Versão integrante do Plano Diretor Estratégico do município de São Paulo ZEIS INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS GESTÃO URBANA INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS ZEIS 1 Em lotes com área superior a 250 m², é exigida a construção de: 50% (no mínimo)para HIS 30% (no mínimo) para HIS ou HMP 20% (no máximo) para outros usos do total de área construída computável Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,2 Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento máximo = 2,5 (excetuado na Macrozona de Proteção Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento máximo será de 1,0) Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de aproveitamento máximo, em lote com área superior a 250m², se previsto em Plano de Urbanização. Obs: O total exigido de HIS poderá ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanização). REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 21 – São Remo av. corifeu de azevedo marques r. são remo favela são remo Área da ZEIS -1 destinada à favela São Remo é insuficiente para atender a demanda por habitação, garantindo as mínimas condições de infra-estrutura, salubridade e acessibilidade. Densidade máxima permitida = 1000 hab/ha Densidade da favela = 1711,25 hab/ha Propõe-se, então, que a área dessa ZEIS abranja uma parte da área do Batalhão da Polícia Militar e uma quadra da USP, que atualmente apresentam ociosidade e abandono. Em vista do caráter segregador do mercado imobiliário, as duas áreas ao lado dessa ZEIS estão inseridas em uma região dotada de uma infra-estrutura melhor em relação a outras regiões, no entanto não usufruem dela. Portanto, seria muito mais proveitoso que essas áreas, ao invés de continuarem sendo vazios urbanos, fossem revertidas para a habitação de interesse social. USP localização ZEIS 1 batalhão entrada situação atual da favela São Remo proposta para a favela REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 21 – São Remo Propostas _ Urbanização da favela; _ Reassentamento de construções que estejam localizadas em áreas de risco em encostas, margens do rio, áreas que estejam obstruindo o sistema viário segundo a hierarquia identificada e ocupando áreas non aedificandi. _ Remover moradias precárias com a finalidade de garantir as condições de acessibilidade e B salubridade na quadra. No total serão 80 as famílias que deverão ser removidas para a quadra do Riacho Doce, onde será construído um conjunto de edifícios habitacional. A N B Planta de proposta para conjunto de HIS na quadra do Riacho Doce A Alguns instrumentos utilizados Por serem terrenos de propriedade pública (governo do Estado de São Paulo), serão utilizados os seguintes instrumentos previstos no Estatuto da Cidade: _ Transferência do Direito de Construir; _ Concessão do direito real de uso em áreas públicas. Corte AA ZEIS 2 Em lotes com área superior a 250 m², é exigida a construção de: 40% (no mínimo)para HIS 40% (no mínimo) para HIS ou HMP 20% (no máximo) para outros usos do total de área construída computável Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,2 Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento máximo = 2,5 (excetuado na Macrozona de Proteção Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento máximo será de 1,0) Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de aproveitamento máximo, em lote com área superior a 250m². Obs: O total exigido de HIS poderá ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanização). REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 13 - Heliópolis _Garantir melhores conexões intra-urbanas. _Impossibilidade de reconstrução do bairro _Intervenção em áreas críticas. Mapa das ZEIS - 2 próximas REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 13 - Heliópolis Implantação de infra-estrutura urbana, como garantir largura mínima para as vias. Desadensamento populacional. Regularização fundiária. Manutenção de usos diversificados. Favelas integradas à cidade formal do ponto de vista urbanístico. Garantia de transporte público integrado. Utilização do instrumentos e programas: _Concessão de Uso para Fins de Moradia _Locação social _Doação do terreno _Venda do terreno _DIS (Desapropriação de Interesse Social). ZEIS 3 Em lotes com área superior a 500 m², é exigida: 40% (no mínimo)para HIS 40% (no mínimo) para HIS ou HMP 20% (no máximo) para outros usos do total de área construída computável coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,3 Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento máximo = 4,0 Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de aproveitamento máximo, em lote com área superior a 500m2. Mediante aprovação do Conselho de Política Urbana, o proprietário de edificação subutilizada poderá transferir o potencial construtivo correspondente a até toda a área construída do imóvel para outros imóveis. Obs: O total exigido de HIS poderá ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanização). REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 10 - Luz _Diversificação das atividades econômicas _Uso misto das edificações (térreo comercial e habitações). _Transferência do potencial construtivo para edificações localizadas em ZEPEC. _Direito de utilizar o dobro do Coeficiente de Aproveitamento para proprietários que ampliarem recuo de frente ou criarem espaços abertos no interior do lote para uso coletivo. _Produção de unidades habitacionais para diferentes faixas de renda, destinadas a diferentes composições familiares. _Estimular a implantação de garagens subterrâneas e de calçadões. _Contradição da ZEIS 3 com PRIH Luz (mesmo limite). Áreas a serem demolidas Áreas atualmente ociosas Área da Eletropaulo Perímetros tombados Comércio e Serviços Institucional Residencial Misto (térreo comercial ou sob pilotis) REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 3 - Brás _Desenho urbano que retome a continuidade espacial do bairro. _Parâmetros das ZEIS deveriam levar em consideração os critérios do desenho urbano. _Promover suporte às habitações, ou seja, áreas de serviços, comércios, etc. _Manter linguagem das construções pré-existentes no local. _Inclusão de novas quadras no perímetro da ZEIS, pelo interesse histórico das edificações e pelo potencial de desenvolvimento cultural. REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 18 – Santa Cecília Área do terreno = 1000 m² CA = 4,0 TO = 0,5 Área total construída = 4000 m² HMP 3 pavimentos 1500 m² = 37,5% ATC HIS - 4 pavimentos 2000 m² = 50 % ATC HMP - 11 pavimentos 2 aptos/andar – 145,5 m²/andar A HMP = 1600 m² = 40% A TC HIS - 8 pavimentos 4 aptos/andar - 200 m²/andar A HIS = 1600 m² = 40% A TC Outros - 1 pavimentos 500 m² = 12,5 % ATC Outros - 8 pavimentos 100 m² andar A OUT = 800 m² = 20% A TC REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 2 – Barra Funda Estudo dos Coeficientes de Aproveitamento Cálculo inicial Área do terreno: Total = 150.409 m2 80% = 120.327,2 m2 20% = 30.081,8 m2 CA = 4,0 HMP (375m2, 10 andares, 4 aptos/ andar) densidade resultante = 1.707 hab/ha HIS (315m2, 6 andares, 6 aptos/andar) densidade resultante = 3.048 hab/ha Cálculo corrigido Coeficiente de aproveitamento = 2,5 Taxa de Ocupação = 70% Conclui-se que, a área construída para HMP é praticamente o dobro da de HIS, o que sai da proporção de ZEIS. Para manter a proporção (40% HMP e 40% HIS), procuramos aproximar os valores de áreas construídas chegando ao resultado de 35 edifícios para HIS e 15 edifícios com 12 andares para a tipologia de HMP. REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 27 – Santa Cecília REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 27 – Santa Cecília Apesar do limite abrangente, a ZEIS se aplica a poucos lotes, pois devido ao excessivo parcelamento dos lotes, apenas 7 possuem área superior a 500m2 e alguns destes já estão edificados A Proposta 1 promove todos os remembramentos possíveis (para que atinjam o mínimo de 500m2), mantendo apenas os imóveis já edificados e utilizados para habitação e permite a construção de 1097 novas unidades A Proposta 2 só utiliza os lotes maiores de 500m2 com eventual incorporação de terrenos adjacentes subutilizados, permitindo a construção de 798 unidades A possibilidade de remembramento de lotes foi considerada inviável na maioria dos casos A existência de dois grandes imóveis à venda representa uma boa oportunidade à prefeitura para aquisição e produção de HIS na ZEIS Há uma área do PRIH Santa Cecília que não está demarcada como ZEIS mas que deveria ser, pois apresenta melhor aplicabilidade do instrumento para promoção de HIS, até mesmo que a área efetivamente demarcada REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 21 – Santa Cecília Visto que há poucos terrenos maiores de 500 m2, aplicar a isenção de pagamento para Outorga Onerosa, Consórcio Imobiliário, Redução da taxa de imposto sobre serviço (ISS) e Transferência de Potencial Construtivo para outro imóvel dentro da ZEIS, com o intuito de atrair a iniciativa privada para investir na área. Construção de térreo comercial nos edifícios que terão as unidades de HIS e HMP. Doação de propriedade (imóveis com dívida ativa de IPTU muito alta, inclusive por comodato de 5 a 10 anos para serem locacionadas socialmente. Em contrapartida recebe a reforma do edifício. REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 22 – Barra Funda _Adensamento populacional da região, explorando o potencial construtivo, chegando ao C.A. máximo com a possibilidade de isenção de pagamento da Outorga Onerosa. _Integração de uso habitacional, comercial com equipamentos públicos. _Mescla de ZEIS 1 e 3, onde se propõe HMP e HIS, com o intuito de equilibrar o potencial construtivo e o adensamento. _Instituição do Locação Social das unidades de HIS às famílias de baixa renda, ampliando o acesso à moradia, e melhor gestão do edifício habitacional. ZEIS 4 Em lotes com área superior a 250 m², é exigida: 70% (no mínimo)para HIS 30% (no máximo) para outros usos (inclusive HMP) do total de área construída Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,1 Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento máximo = 1,0 Obs: O total de HIS produzidas serão destinadas para o atendimento de famílias removidas de áreas de risco e de preservação permanente, ou ao desadensamento de assentamentos populares. REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 9 – Jardim Ângela ZEIS 1 _Adequação das vias existentes: calçamento permeável, arborização; _Liberação de margens e nascentes ocupadas: praças; _Criação de praça linear de contenção ao avanço da ocupação ao longo da área de preservação do Parque Guarapiranga, com trilhas e teleférico de incentivo ao turismo ecológico. LOCALIZAÇÃO ZEIS 4 _Implantação de equipamentos públicos: escola, creche, UBS, Complexo Cultural; _Implantação de HIS (obedecendo taxa de ocupação de 0,6 e gabarito máximo de 9,0m); _Conexão com as principais vias de acesso. Ocupação invadindo o Parque ZEIS 1 ZEIS 4 principais vias REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 9 – Jardim Ângela HIS – adequação à declividade do terreno, alta permeabilidade, taxa de ocupação de 0,6 (máx. permitida), gabarito máximo de 9,0m. Reformulação de vias existentes: calçamento permeável, arborização e adequação à declividade Praça linear de contenção do avanço da ocupação na área do Parque. REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP Grupo 6 – Cidade Ademar _Implantação em declividade. _Aproveitamento das margens da represa. _Análise das condições de conforto e salubridade das habitações. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE Poderá ser aplicado: 1. Utilização e construção compulsória 2. IPTU progressivo no tempo 3. Desapropriação com títulos da dívida pública nas seguintes situações _LOTE E GLEBA NÃO EDIFICADOS Terreno com área superior a 250,00m², onde o coeficiente de aproveitamento utilizado é igual a zero. _SOLO URBANO SUBUTILIZADO Terreno com área superior a 250,00m² onde o coeficiente de aproveitamento utilizado não atinge o mínimo definido no Plano Diretor. _EDIFICAÇÃO NÃO UTILIZADA OU SUBUTILIZADA Terreno com área superior a 500,00m², que tenha, no mínimo, 80% de sua área construída desocupada há mais de 5 anos. Obs: Instrumentos aplicáveis nos distritos da Sé, República, Bom Retiro, Consolação, Brás, Liberdade, Cambuci, Pari, Santa Cecília e Bela Vista, excetuados os casos em que decisões judiciais relativas ao imóvel impeçam a ocupação. PLANO DIRETOR – DISTRITOS CUJOS IMÓVEIS ESTÃO SUJEITOS À PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS GESTÃO URBANA GESTÃO URBANA PLANO DE URBANIZAÇÃO CONSELHO GESTOR PLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEIS Objetivos: I - Estabelecer condições e parâmetros específicos para a recuperação física e regularização fundiária de áreas ocupadas de forma irregular e espontânea pela população de baixa renda; II - Garantir a participação da população moradora em todas as etapas de planejamento e implementação das ações necessárias para a recuperação e regularização das áreas referidas no inciso I deste artigo; III - Equacionar soluções para as áreas de risco ocupadas por moradias. CONSELHO GESTOR Composição: Representantes do Poder Público Representantes dos moradores Representantes dos proprietários de imóveis localizados na ZEIS (Observada a paridade entre o número de representantes do Poder Público e da sociedade civil) O número de integrantes do Conselho Gestor será definido em função do número de moradores ou de famílias a serem atendidas na área abrangida pelo Plano de Urbanização, garantido: Mínimo de 4 integrantes Participação de 1 representante da SEHAB Participação de 1 representante da Subprefeitura BIBLIOGRAFIA Lei Federal nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade Lei Municipal nº 13.430/2002 – Plano Diretor Estratégico (São Paulo) Lei Municipal nº 13.885/2004 – Planos Diretores Regionais e Zoneamento (São Paulo) Trabalhos produzidos pelos estudantes da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, referentes à disciplina AUP-274, Desenho Urbano e Projeto dos Espaços da Cidade, 1o semestre 2005.
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