You are on page 1of 30

I NOIUNEA, TRSTURILE CARACTERISTICE, DELIMITAREA

CONTRACTULUI DE ARENDA FA DE ALTE CONTRACTE


1.1 Aspecte privind istoricul arendei i contractul de arend

1.2. Noiunea i reglementarea contractului de arend 1.3. Trsturile caracteristice ale contractului de arend 1.4. Delimitarea contractului de arend fa de alte contracte.

II CONDIIILE DE VALIDITATE, EFECTELE (CONINUTUL) CONTRACTULUI DE AREND


2.1. Analiza condiiilor de validitate ale contractului de arend

2.2 Elementele contractului de arend 2.3 Drepturile i obligaiile prilor

III NCHEIEREA I NCETAREA CONTRACTULUI DE AREND


3.1 ncheierea, nregistrarea i modificarea contractului de arend 3.2 suportarea riscurilor 3.3 Subarenda terenurilor agricole. Rspunderea prilor 3.4 rezilierea i ncetarea contractului de arendare

ntroducere:

Orice lucru din viata noastr este guvernat de contracte, din primul moment viata este sub semnul lor cci orice miscare faci, conduce la acceptarea unui contract. Conform definitiei juridice contrctul este un act juridic civil, concretizat in acordul de vointa a doua sau mai multe persoane, incheiat in scopul de a crea, modifica sau stinge intre ele drepturi si obligatii. Dup cum cunoatem deosebim o varietate de contracte care se aplic n mai multe domenii cum ar fi contractele comerciale, contractele de munc, contractele civile. Din categoria contractelor civile face parte i contractul de arend. Putem meniona c arenda n semnificaia ei juridic, presupune folosirea temporal a bunului pe baz contractual. Subiectul cu priveire la contractul de arend este abordat att n legislaia Republicii Moldova ct i n legislaia Romn. Fiind o problem actual i cu care frecvent ne ntlnim, am i ales ca tem pentru lucrarea de an contractul de arend cci dupa cum spunea un prestigios autor romn : Arenda n lumea modern este unul din contractele care exercit cea mai mare nrurire asupra prosperitii publice se crede n revitalizarea contractului de arend, la lrgirea sferei lui de aplicare n contextul unei proprieti private proporionalen prezent este greu de gsit pe cineva care n mod obiectiv s-ar impotrivi procesului de rspndire n societate a relaiilor de arend, n-ar aprecia la nalt nivel importana i nu n ultimul rnd esena problemei date. Obiectivele generale care au stat la baza atingerii scopului propus a fost prezentarea definiiei legale, doctrinare a contractului de arend n comparaie cu alte ri, analizarea condiiilor de validitate, descrierea cazurilor n care nceteaz contractul de arend. Pentru a prezenta cu desvrire contractul de arend i a atinge scopul propus conform obiectivelor menionate mai sus, studiind n profunzime legislaia din Republica Moldova ct i din alte ri precum i doctrina juridic am structurat lucrarea n trei capitole care mai conin i subcapitole numrul crora depinde de volumul materiei. Pentru o prezentare general i introductiv este necesar de specificat tematica fiecrui capitol, astfel n cadrul capitolui unu ,,Noiunea, trsturile caracteristice, delimitarea contractului de arenda fa de alte contractesunt prezentate informaii generale i anume Aspecte privind istoricul arendei i contractul de arend, noiunea i reglementarea, trsturile caracteristice ale contractului de arend precum si delimitarea acestuia de alte contracte civile. Cel de-al doilea capitol ,,Condiiile de validitate, efectele (coninutul) contractului de arend conine date despre condiiilor de validitate, elementele, drepturile i obligaiile prilor n contractul de arend. n cel de-al treilea capitol care este si ultimul am prezentat informaii cu privire la ,, ncheierea i ncetarea contractului de arend i anu,enregistrarea i modificarea contractului de arend,

suportarea riscurilor, subarenda terenurilor agricole, rspunderea prilor, rezilierea i ncetarea contractului de arend. Astfel fiind structurat lucrarea dat ofer posibilitatea de a intra n esena clauzelor eseniale ce in de contractul de arend, cci conform unui sondaj realizat de ctre Centrul de Investigaii Strategice i Reforme din 2001 pe un eantion compus din 464 arendai i 1476 de proprietari de cote de pmnt care le-au dat n arend. Chestionarea a fost efectuat n 326 de sate sau 1/3 din toate localitile rurale din ar dovad c contractul de arend este pe larg folosit n agricultur cci dup cum cunoatem agricultura a constituit ntotdeauna baza economiei naionale a Moldovei. Scopul arendrii bunurilor agricole este acela de a fi destinate exploatrii agricole, dac folosina bunurilor este transmis n alte scopuri, cotractul nu va mai fi de arendare ci se vor aplica principiile de drept comun prevzute de codul civil pentru locaiune. Scopul urmrit pe parcursul elaborrii acestei lucrri este de a prezenta informaia cu privire la contractul de arend n detalii de la apariia primelor reglementri pn n prezent n conformitate cu Codul civil, cu legislaia n vigoare precum i cu doctrina juridic. Cci dup cum reese din definiie c ,, contractul de arend este un acord ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole (arendator) i alt parte (arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri. rezult c la ncheierea contractului prile trebuie s cunoasc drepturile, obligaiile, termenele contractului i anume termenul i modalitatea de achitare a contractului precum i durata acestuia. La ncheierea contractului dup cum cunoatem trebuie de inut cont de mai multe detalii ale coninutului arendei, aceste date le-am prezentat amnunit pentru a nelege mai bine i a putea implimenta n practic. La elaborarea acestei lucrri am folosit metoda comparativ, metoda deduciei i metoda logic aceste metode m-au ajutat sa mi exprim punctul de vedere asupra temei prezentate.

1.1 Aspecte privind istoricul arendei i contractul de arend Primele reglementri n materie contractual aprute n dreptul geto-dac i n dreptul Daciei romane. n ceea ce privete dreptul geto-dac, datorit faptului c nu s-au pstrat textele vechilor legi, nu exist nici o informaie cu privire la instituiile juridice. Odat cu extinderea relaiilor sclavagiste, intensificarea schimburilor comerciale i a circulaiei monedei au implicat, n mod cert, existena unor norme corespunztoare obligaiilor i contractelor. Obligatiile, in primul rand cele contractuale, sunt supuse unui regim juridic extrem de complex, rezultat din impletirea unor elemente de drept civil, de drept al gintilor si de drept autohton. Forma, elementele si efectele contractelor de vanzare, locatiune, asociere sau imprumut, care sau aplicat frecvent in Dacia, ne indica faptul ca o serie de reguli si principii ale dreptului roman au fost deviate de la menirea lor originara, capatand, in noile conditii, o serie de functii si de finalitati noi. In conditiile feudalismului dezvoltat, institutiile juridice pastreaza un important fond de norme stravechi, la care se vor adauga si reguli noi.Legea tarii consacra ca izvor al obligatiilor contractele si delictele, cu tendinta spre raspunderea personala, dupa cum arata cronicarul Miron Costin: pre lege dreapta nici fecior pentru fapta tatane-sau nici parintele pentru fapta fecioru-i de varsta nu-i platnic1 O evolutie deosebita cunosc institutiile dreptului civil in perioada regimului turco-fanariot, perioada in care izvoarele bizantine isi pierd din influenta, in schimb sunt preluate si adaptate o serie de principii si institutii proprii codurilor burgheze. Astfel, Codul Calimach si Codul Caragea dezvolta o adevarata teorie a obligatiilor, prin receptarea celor mai noi reglementari in materie. Sunt tratate intr-o forma sistematica numeroase aspecte privind izvoarele obligatiilor, criteriile de clasificare a acestora, elementele esentiale ale contractelor si elementele specifice fiecarui contract. Codul Calimach sau Codica Tivila a Moldovei, intrat in vigoare la 1 iunie 1817, reprezenta o sinteza a tot ceea ce era mai valoros in domeniul dreptului civil pentru epoca respectiva, avand ca izvoare Codul civil francez de la 1804 si Codul civil austriac de la 1811. Potrivit acestui Cod, izvoarele obligatiilor sunt: legea, tocmeala (contractul) si vatamarea adusa cuiva (delictul) (art. 1150) Legiuirea Caragea, intocmita si publicata in anul 1818, din ordinul domnitorului Tarii Romanesti, Ioan Gheorghe Caragea, urmand a intra in vigoare cu un an mai tarziu, s-a aplicat, ca si Codul Calimach, pana la intrarea in vigoare a Codului civil roman. Codul Caragea introduce, pentru prima oara, principiul cauzei licite, astfel incat un contract nu se putea incheia in mod valabil impotriva dispozitiilor legii si bunelor moravuri (II, 14).
M. Costin, Letopisetul Tarii Moldovei, in Opere, 1958, p. 75.

Materia contractelor este amplu reglementata atat in Codul Calimach, cat si in Legiuirea Caragea, punandu-se accent in special pe vanzare, inchiriere, arenda, schimb, depozit, comodat, mandat, sechestru, chezasie, zalog. Rscoala rneasc din 1907 a avut ca principala cauz nemulumirea ranilor legat de inechitatea deinerii pmnturilor, aflat n minile a doar ctorva mari proprietari, deoarece totalitatea pmnturilor n proprietatea coroanei i majoritatea pmnturilor n proprietatea Bisericii Ortodoxe erau date n arend, la fel ca cea mai mare parte din pmntul aflat n proprietatea boierilor; aproape 59% din ntreg pmntul arabil al moierlor se afla n regim de arend. Arendaul pltea o sum fix pentru pmntul n chirie i administraie, nce rcnd apoi s scoat un profit maxim prin exploatarea ranilor. n Moldova, de unde a izbucnit rscoala, 40% dintre arendai erau evrei i ali 10% indivizi de alt etnicitate dect cea romn. Majoritatea marilor proprietari funciari n anii premergtori rscoalei preferau s locuiasc n orae, i nu doreau s se ocupe direct de administraia proprietilor lor. Prin urmare, nchiriau domeniile lor unor intermediari (arendai), primind n schimb o sum fix (arend). Arendaii, la rndul lor, ncercau s obin profituri ct mai mari ntr-o perioad ct mai scurt de timp. Anterior instaurarii puterii comuniste, contractul de arenda a fost utilizat frecvent in Romania, fiind cunoscut inca din secolul al XIX-lea si reglementat de urmatoarele acte normative: Codul civil (art. 1413 si urm.); Legea pentru tocmeli agricole si pentru exploatarea lor, intrata in vigoare in anul 1866, fiind modificata ulterior in anii 1872, 1882 si 1893; Legea pentru invoieli agricole, adoptata la data de 23 decembrie 1907, modificata in anii 1908 si 1909; Legea pentru arendarea obligatorie, adoptata in anul 1918 ; Legea agrara din 17 iulie 1921; Legea referi toare la organizarea si incurajarea agriculturii, adoptata in anul 1937, prin care s-au reluat unele prevederi din Legea pentru invoieli agricole, din anul 1907; Legea pentru reglementarea arendasiei din anul 1941. Codul civil a reglementat contractul de locatiune in Cartea a III a, Titlul VII, Cap. IV, Despre regulile particulare la arendare, ca o varitate aparte a contractului de locatiune, ca un instrument juridic specific de inchiriere a fondurilor funciare. Arenda este o forma de inchiriere a terenurilor agricole, cu o sfera destul de larga de aplicare pana la insta urarea comunismului. Astfel, in anul 1945, prin adoptarea si punerea in aplicare a Legii nr. 187 pentru infaptuirea reformei agrare, contractul de arenda a devenit inaplicabil, desi textele din Codul civil care il reglementeaza nu au fost abrogate in mod expres. Ulterior, Decretul nr. 115/1959 pentru lichidarea ramasitelor oricaror forme de exploatare a omului de catre om in agricultura a prohibit expres acest contract, fara a modifica, totusi, Codul civil. Drept urmare, doctrina juridica a vremii cat si practica juridica din acea perioada au considerat acest contract ca fiind specific dreptului burghez si in
4

consecinta ca fiind impotriva ordinii politice, sociale si economice a tarii. Sanctiunea fireasca a acestui tip de contract era nulitatea absoluta. Decretul nr. 115/1959 pentru lichidarea ramasitelor oricaror forme de exploatare a omului de catre om in agricultura, prin care s-a prohibit implicit contractul de arenda, dupa decembrie 1989, fiind considerat un act normativ antidemocratic, a fost abrogat integral prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. In urma adoptarii Legii nr. 18/1991, privind fondul funciar, a fost adoptata si Legea nr. 16 din 5 aprilie 1994, cunoscuta sub denumirea de legea arendarii. Transmiterea terenului n arendare, asemeni cum i vnzarea, schimbul, donarea, transmiterea n administrare fiduciar, ipotecarea etc. este una din posibilitile juridice de exercitare a dreptului de proprietate. Funcionarea eficient a relaiilor de arendare a terenurilor este un element indispensabil al economiei de pia. nsemntatea contractului de arendare se manifest i n faptul c n jurul a 70 la sut din terenurile cu destinaie agricol, deja atribuite n proprietatea privat a cetenilor cu drept la cota de teren echivalent sunt transmise n folosin n baza contractului de arendare, fiind valorificate n comun n cadrul gospodriilor rneti (de fermier), cooperativelor agricole de producie, n cadrul altor ntreprinderi agricole. Astfel, n baza contractului de arendare a terenurilor, are loc i soluionarea problemei parcelelor mici, comasarea (consolidarea) terenurilor i crearea exploataiilor agricole mai mult sau mai puin compacte. O dat cu ncheierea programului naional Pmnt majoritatea locuitorilor din mediul rural au devenit proprietari funciari. Mai mult de 600 mii de rani ctre nceputul anului 2001 au cptata titlul de proprietate funciar, iar mai mult de 701 mii de hectare de terenuri agricole au fost mprite, n mediu proporiile unei cote funciare atingnd 2,5 ha. Pe piaa funciar nou format arenda a devenit n perioada de dup 1999-2000 forma de concentrarea pmntului. Comparative cu vnzarea cumprarea, ipoteca precum i alte forme de tranzacii anume arenda este cea mai potrivit form acceptat att de ctre proprietarii funciari ct i de arendai.

1.2. Noiunea i reglementarea contractului de arend Referitor la natura contractului de arend, odat cu adoptarea noului Cod civil au aprut multe discuii. Astfel, unii leag arenda doar numai de locaiunea terenurilor agricole, alii atribuie contractului de arend un caracter de contract comercial i prin urmare l consider caracteristic i pentru alte categorii de bunuri, dect terenurile agricole. Totusi Codul civil al Republicii Moldova stabilete c contractul de arend este un acord ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole (arendator) i alt parte (arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri.2 Totodat, un alt alineat al articolului din Codul civil stabilete, c dispoziiile cu privire la arend, prin convenirea prilor, se poate referi i la locaiunea altor bunuri imobile. Deci, avnd n vedere c arenda este un tip al locaiunii, referind-o la bunurile imobile altele dect terenurile agricole, deasemenea o putem determina drept arend, iar prin urmare aceasta ne d de neles, c arenda nu se poate limita doar cu terenurile i inventarul agricol. n baza contractului de arend a terenurilor, are loc i soluionarea problemei parcelelor mici, comasarea (consolidarea) terenurilor i crearea exploataiilor agricole mai mult sau mai puin compacte n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend. Noiunea relaiilor de arend e luat n discuie n art. 2 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend di 14.01.1992 unde se menioneaz c n relaiile de arend arendaul pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunurile ce aparin persoanei care d n arend. O abordare mai larg a relaiilor se conine n Legea cu privire la arenda n agricultur unde deasemenea ne este oferit noiunea contractului de arend acord ncheiat ntre o parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor i altor bunuri agricole, denumit arendator, i alt parte, denumit arenda, n vederea exploatrii acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri.3 O alt definiie oferit de ctre doctrinari este c contractul de arend const n transmiterea de ctre arendator, arendaului, a terenului descris n contract, n vederea exploatrii (produciei) agricole a acestuia de ctre arenda, pe o perioad determinat, n schimbul achitrii unui pre numit arend. Definiia contractului de arend reflect destinaia i particularitile acestui contract. Esena luic onst n reglementarea transmiterii n scopul exploatrii temporare a unui teren i altor bunuri agricole. Importana acestui contract const anume n transmiterea bunurilor nu numai n posesiune i folosin temporatr, fapt care are loc n contractulde locaiune, dar pentru expluatarea lor. Exploatarea presupune efectuarea fa de obiectul contractului a tuturor
2

Cod civil

Legea Nr. 198 din 15.05.2003cu privire la arend n agricultur 6

operaiilor pentru posesie, folosire, prelucrare, mbuntire i altele, care sunt necesare pentru obinerea unui fruct scopul final al acestui contrtact. n legislaia romn prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti.4 Studiind legea arendri din Romnia i legislaia Republicii Moldova observm c n ce privete definiia atribuit contractului de arend este aceeai, nc o dovad c legislaia noastr nu difer prea mult de legislaia romn. Conform definiiei oferite de ctre Federaia Rus arenda este o form de contract de proprietate n care proprietatea este transmis n posesiune i folosin temporar (sau numai pentru uz temporar) locatarului pentru chirie. De exemplu, n sectoarele agricol i minier pltit de utilizare temporar a terenului sau a resurselor naturale. Include arenda, amortizarea, interesul pentru utilizarea activelor tangibile. Fructele i veniturile primite ca urmare a arendei bunului n conformitate cu contractul, sunt proprietatea persoanei care arendeaz bunul.5 Cu toate c deasemenea nu se observ o diferen prea mare ntre definiia oferit de legislaia rus ns putem meniona c din aceasta rezult c preul se numete chirie i dup o anmit perioad arendaul poate deveni proprietarul bunului. n Republica Moldova dup cum cunoatem toate legile care reglementeaz relaiile sociale nu trebuie s contravin Constituiei Republicii Moldova care este legea suprem a societii i a statului n cadrul creia este expres prevzut c : ,,statul garanteaz realizarea dreptului de proprietate n formele solicitate de titular, dac acestea nu vin n contradicie cu interesele societii6. Dup cum reese din definiie o parte arendatorul deinnd dreptul de proprietate asupra terenului sau alt bun imobil destinat agriculturii are dreptul de al oferi n arend, de aici putem meniona c relaiile de arend n agricultur snt reglementate de Codul civil, de Codul funciar, de legea cu privire la arend n agricultur, legea cadastrului bunurilor immobile precum i de alte acte normative care au rolul de a completa unele articole dup cum legea RM Nr.237XIV din 23.12.98 privind modificarea i completarea unor acte legislative, Legea RM Nr.311XIV din 10.03.99 pentru completarea art.9 din Legea cu privire la arend., precum i de tratatele internaionale la care Republica Moldova este parte Hotrrea Guvernului privind implementarea, inclusiv Regulamentul privind modul de inere n cadrul primriilor a registrelor contractelor de arend a terenurilor.

4
5 6

Legea arendrii adoptat de parlamentul Romniei aprut n monitorul oficial nr. 91 din 7 aprilie 1994 art 2
wikipedia.org/wiki/_ Constitui rm art 127

1.3. Trsturile caracteristice ale contractului de arend Caracterele juridice ale contractului de arend sunt: a) negociabil de pri b) cu titlu oneros c) sinalagmatic d) solemn e) negociabil f) numit g) cu executare succesiv h) netranslativ de proprietate i) comutativ O dat enumerate caracterele juridice ale contractului de arend trebuie prezentate clar i desluit dup cum urmeaz: Contractul de arend este negociabil de pri, deoarece proprietarul terenului (arendatorul) i arendaul au dreptul i libertatea de a negocia ntre eicondiiile contractului, inclusiv modul de formulare i includere n contract a clauzelor obligatorii stabilite de lege, precum i a unor clauze suplimentare, liber convenite de pri,avnd n vedere drepturile i interesele economice ale prilor n fiecare caz concret n parte; Prin definiie esenialmente este un contract cu titlu oneros, ceea ce nseamn c att arendatorul ct i arendaul terenului vor obine beneficii materiale concrete, inclusive financiare, n rezultatul executrii contractului de arendare. Dac un bun agricol se transmite, n vederea folosinei sau exploatrii temporare, cu titlu gratuit, acesta nu poate fi calificat drept contract de arendare este un contract nul, dar consideram ca poate fi recunoscut valabil ca un imprumut de folosinta (comodat), daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate prevazute de lege pentru comodat, la care se adauga insa si interdictiile prevazute de lege in materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit ; Deoarece la contract particip dou pri contractul de arend este unul bilateral (sinalagmatic), la care particip: proprietarul terenului (arendatorul) i arendaul ce d natere la obligaii reciproce ntre pri, arendatorul obligndu-se s asigure folosina provizorie a terenului arendat, iar arendaul se oblig s plteasc arendatorului plata de arend; Conform prevederilor legale contractul de arend este un contract solemn, n sensul c trebuie ncheiat n form scris, deoarece dreptul de folosin a bunurilor agricole arendate apare la ncheierea contractului de arend, din momentul semnrii actului de predare-preluare a
8

bunurilor.7 Acest fapt fiind prevzut n mod cert i n Codul civil al RM n articolul 912 precum c:,, Contractul de arend se ncheie n scris. Astfel fiind, se pune intrebarea, ce se intampla in cazul nerespectarii formei scrise sau in cazul neinregistrarii? Daca contractul nu a fost pus in executare, nu sunt probleme; nici una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte. Dar dac contractul ncheiat verbal sau nenregistrat a fost pus n executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat si arendasul a inceput sa-l lucreze)? ntruct contractul este nul i nulitatea este imputabil ambelor pri, raporturile dintre ele nu pot fi soluionate n conformitate cu dispoziiile care guverneaz arendarea, dar n lumina regulilor i principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale. Este un contract numit deoarece corespunde unei operaiuni juridice determinate i este nominalizat n legislaia civil att n Codul civil, ct i n legi civile speciale precum legea cu privire la arenda n agricultur. Un contract negociat este deoarece la ncheierea sa prile negociaz toate clauzele contractului. Alt caracter al contractului este executare succesiv, deoarece executarea contractului de arendare dureaz n timp i n toat perioada de valabilitate, de la ncheiere i pn la ncetarea relaiilor de arendare i rezilierea contractului ncontinuu, fr ntrerupere, este obligatoriu att pentru arendator ct i pentru arendaul terenului, acetia fiind obligai s respecte ntocmai i s execute n totalitate prevederile contractului semnat; Ultima trstur caracteristic a contractului de arend ese manifest prin faptul c este netranslativ de proprietate, deoarece transfer numai dreptul de folosin asupra terenului pentru o durat determinat. Contractul de arend e comutativ, fiindc din momentul ncheierii prile cunosc ntinderea prestaiilor la care se oblig.

Legea Nr. 198 din 15.05.2003 cu privire la arenda in agricultura art 6

1.4. Delimitarea contractului de arend fa de alte contracte. Optica doctrine franceze, romneti i moldoveneti Avnd n vedere faptul, c anume contractele sunt acea categorie de acte care au menirea de a reglementa n detaliu o bun parte a raporturilor juridice cotidiene, iar spectrul divers al raporturilor prin urmare dicteaz i o diversitate de categorii de contracte, corespunztor este necesar aplicarea corect a regimului juridic pentru fiecare din categoria de contracte. Legislaia civil n vigoare reglementeaz expres regimul unor categorii de contracte, cum ar fi cele de vnzare-cumprare,donaie, schimb, arendare, concesiune, ipotec care pentru a le nelege mai bine i a le diversifica correct este necesar o anumit delimitare a contractelor date. Pentru nceput este necesar de menionat c la baza delimitrii vor sta urmtoarele criterii: caracterele juridice forma contractului prile obiectul contractului modul de ncetare

Contractul de vnzare cumprare este un contract prin care proprietarul bunului imobil transmite dreptul de proprietate asupra acestuia unei alte personae n schimbul unei anumite sume de bani, pe cnd prin contractul de arend proprietarul transmite celeilalte pri doar dreptul de folosin nu i cel de proprietate. Din cele spuse reese c contractual de vnzare cumprare este translativ de proprietate, iar contractual de arend este netranslativ de proprietate. Forma cerut pentru ambele contracte este forma solemn, ns pentru cel de vnzare cumprare este cerut forma autentic, iar pentru cel de arend forma scris, deasemenea ambele sunt cu titlu oneros i negociabile de pri. Prile n contractual de vnzare cumprare sunt: vnztorul i cumprtorul, iar n cadrul contractului de arend: arendator i arenda. n amndou contraacte prile trebuie s fie personae fizice cu capacitate juridic sau persoane juridice , n ce privete vnztorul i arendatorul trebuie s dein dreptul de proprietate asupra bunului pentru a transmite dreptul celeilalte pri care att cumprtorul ct i arendaul pe lng capacitate juridic trebuie s respecte condiia de a avea domiciliu sau sediu n Republica Moldova aceastei condiii se supune cumprtorul dac drept obiect al contractlui de vnzare cumprare este un teren cu destinaie agricol. Un alt contract care l trecem prin prisma comparativ cu contractual de arend este contractual de schimb care are aceleai caractere juridice i anume este negociabil, cu titlu oneros,sinalagmatic i oneros, ns spre deosebire de contractual de arend care e netranslativ
10

acesta este translativ de proprietate pe cnd n ceea ce privete preul care n contractual de arend este ntlnit sub nume de arend n contractual de schimb acceste lipsete cu toate ca exist i excepii cnd se achit diferena de pre numit sult, care nu trebuie s depeasc valoarea bunului. Ca condiie de valabilitate pentru contractual de schimb se cere forma autentic spre deosebire de forma scris a contractului de arend. Prile n contractul de schimb poart acelai nume precum prile n cadrul contractului de vnzare cumprare. Din definiia contractului de donaie reese una din deosebiri ce ine de contractual de arend i anume c este cu titlu gratuit, unilateral i real pe cnd cel de arend dup cum am menionat i mai sus este sinalagmatic, cu titlu oneros si forma scris trebuie respectat pe cnd la donaie forma autentic cu nregistrarea dreptului de proprietate n registrul bunurilor immobile. Prile n cadrul donaiei sunt donatorul care poate fi persoana fizic din Republica Moldova ct si un cetean strin proprietar de teren iar n calitate de donatarul pot fi cetenii Republicii Moldova Precum i persoanele juridice autohtone necomerciale. Deasemenea spre deosebire de alte contracte inclusive i contractual de arend , donaia se revoc i anume cnd: donatarul a atentat la viaa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia, dac se face vinovat de o alt fapt ilicit fa de donator sau fa de o rud apropiat a acestuia, situaii care atest o ingratitudine grav, sau dac refuz fr motive ntemeiate s acorde donatorului ntreinerea datorat. Dac donaia este revocat, se poate cere restituirea terenului donat. n ce privete contractual de arend acesta poate fi reziliat : prin acordul comun al prilor contractante sau prin hotrre a instanei judectoreti, la cererea uneia dintre prile contractante, n legtur cu neexecutarea de ctre cealalt parte a obligaiilor contractuale.

11

2.1. Analiza condiiilor de validitate i elementele contractului de arend Orice contract, pentru a produce efecte, urmeaz a fi ncheiat valabil. Pentru considerarea valabilitii ncheierii contractului, este necesar respectarea condiiilor de validitate aleacestuia. Literatura de specialitate definete condiiile de validitate a contractului, ca fiind aceleelemente structurale, obligatorii pentru orice contract, care sunt determinate de lege drept elemente obligatorii, respectarea lor fiind impus sub sanciunea nulitii.8Totodat, lista acestor c ondiii poart caracter exhaustiv i sunt stabilite prin lege. n practica ncheierii contractelor sunt cunoscute multe cazuri n care prile, la negocierea clauzelor contractuale pot stabili i alte condiii dect cele pe care le stabilete legislaia. Astfel, pentru exemplu,putem vorbi despre contractul de arend aunui bun imobil ncheiat ntre dou persoane, la care termenul de aren nu depete trei ani, iar respectiv legea nu cere nregistrarea cadastral obligatorie, dar unde prile au stabilit obligativitateanregistrrii, iar prin urmare i condiia constatrii validitii in momentul nregistrrii. In aceast ordine de idei vorbim despre faptul, c n unele cazuri prile pot stabili i condiii suplimentare pentru care se va putea induce valabilitatea contractului, iar n rezultat i producerea efectelor. ncepnd cu acest exemplu prezentat mai sus si cu date generale cu privire la condiiile de validitate conform doctrine si prevederilor din legislaia n vigoare care enun urmtoarele condiii de valabilitate ale contractului de arend: - Legalitatea; - Capacitatea de a contracta; - Consimmntul la ncheierea contractului; - Obiectul contractului; - Cauza sau scopul contractului; - Forma contractului. Legalitatea drept condiie de validitate prezum corespunderea coninutului i efectelor produse de contract prevederilor legislaiei n vigoare. Totodat condiia respectiv stabilete ccontractul nu trebuie n fond s contravin legii. Prin capacitate de a ncheia contracte se neleg e aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi subiective i obligaii civile prin ncheierea personal a contractelor . Condiia principal a deinerii capacitii de a contracta este prezena discernmntului. n
8

A. M. Luca, Drept civil. Noiuni generale despre obligaii. Contracte civile, Iai, 1994, pag 78

12

funcie de categoria de subiect, prezena capacitii de a ncheia contractului este posibil de a fi constatat n mod diferit. Regula general, ns, care guverneaz capacitatea de a contracta este, c poate contracta orice persoan, dac nu este limitat capacitatea sa prin lege.. Capacitatea persoanei juridice de a contracta este guvernat de principiul este admis totul ce este prescris prin actul de constituire sau lege. Legislaia RM este liberal n privina statutului juridic al arendaului, deoarece stabilete o singur condiie pentru persoanele fizice i juridice arendai, i anume: s aib domiciliu (sediu) n RM (art. 2 din Legea cu privire la arenda n agricultur).n aceast privin exist o discrepan major dintre prevederile Legi cu privire la arenda n agricultur (art.2) i prevederile art. 41din Codul funciar, care prevede necondiionat dreptul de a da terenurile n arend att persoanelor fizice i juridice din RM, ct i celor din alte state, precum i organizaiilor i asociaiilor internaionale. Astfel, Legea cu privire la arenda n agricultur fr just temei a restrns dreptul persoanelor fizice i juridice strine de a arenda terenuri agricole n RM. Consimmntul constituie acea condiie esenial de fond i general a contractului careconst n hotrrea prilor de a ncheia contractul prin atingerea acordului de voin. Avnd nvedere faptul, c consimmntul este nu altceva dect o exteriorizare a unui act de voin interior i real, este necesar ca manifestarea acestuia s fie realizat cu respectarea anumitor condiii. Astfel, n vederea constatrii valabilitii consimmntului este necesar de a respectaurmtoarele condiii: s provin de la o persoan cu discernmnt; s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice; s fie exteriorizat; s nu fie viciat. Intenia de a produce efecte privete certitudinea exprimrii voinei de a ncheia contractul i de a produce prin acesta efectele concrete. Astfel nu se consider c a fost iniiat contractarea ntru producerea efectelor dac: e constatat fictivitatea contractului; manifestarea de voin a fost fcut vag; manifestarea de voin a fost fcut n glum; manifestarea de voin a fost fcut sub condiie potestativ; Prin consimmnt exteriorizat se nelege c pentru atestarea valabilitii contractului, iar n unele cazuri nsi faptul ncheierii lui este necesar respectarea anumitei forme. Astfel contractul deseori mbrac o hain distinct: simpla manifestare de voin ntr-o form verbal, n scris sau svrirea unui act, cum ar fi spre exemplu, transmiterea bunului ce constituie obiect al contractului.

13

Vicierea consimmntului constituie o situaie de exprimare a actului de voin ns n virtutea unor mprejurrii, numite vicii, acest act fiind alterat. Astfel, sunt considerate vicii de consimmnt : eroarea, dolul, violena i leziunea. Daca ar fi s facem o trimitere la legislaia romn atunci am putea s mai menionm c aceasta mai ,,interzice functionarilor publici si salariatilor din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutiilor si statiunilor de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerci-ale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat sa ia n arenda orice fel de bunuri destinate exploatarii agricole.9 Legiuitorul a formulat acest criteriu fa de forma contractului de arend lund n consideraieobiectul, scopurile prilor, termenul contractului i altele. Aceast norm este condiionat ,de asemenea, de necesitateaasigurrii intereselor patrimoniale ale prilor, de necesitatea evitrii consecinelor negative n caz de nerespectare a obligaiilor contractuale.Forma scris a contractului de arend se aplic indiferent de faptul cine este parte a contractului- persoan fizic sau juridic. n afar de norma general stipulat n acest atricol fa de forma contractului de arend, pentru acest contract se aplic de asemenea i condiiile suplimentare prevzute de lege n dependen de obiectul i termenul contractului. Astfel, conform aliniatului 2 al art. 877 CC RM contractul de arend a unui teren ncheiat pe un termen ce depete trei ani trebuie s fie nscris n registrul bunurilor imobile. Aceast regul se conine de asemenea n art. 4 al Legii 1543/1998 i n art. 41 al Legii 828/1991 n redacia Legii 1006/2002. n alin. 2 al atr. 41 al aceleiai Legi se mai stipuleazc contractul de arend a terenului pe un termen mai mic de trei ani se nregistreaz de ctre primria satului (comunei),oraului, municipiului, n al crei teritoriu este situat terenul i care va ine registrul unor asemenea contracte de arend

Legea arendarii nr.16/1994 din Romnia art 16

14

2.2 Elementele contractului de arend Contractul de arend dup cum reese din definiie este un acord ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole (arendator) i alt parte (arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri. Utiliznd definiia menionat mai sus putem preciza care sunt elementele contractului de arend i anume: prile obiectul preul termenul Prile contractului de arend dup cum am menionat i n alte subcapitole mai sus se numesc arendator i arenda. Arendator este persoana fizic sau persoana juridic care d terenul n arend. n calitate de arendator poate fi doar proprietarul sau alt posesor legal al terenului. Posesor legal poate fi considerat i arendaul terenului n cazul n care arendatorul i acord acestuia n scris dreptul de a transmite terenul unei tere persoane n subarend. n calitate de arenda de terenuri agricole poate fi persoana fizic sau persoana juridic, cu domiciliul (sediul) n RM. Conform art. 15 (4) din Legea cu privire la arenda n agricultur prevede c arendaul beneficiaz de dreptul de preemiune n cazul nstrinrii de ctre proprietar a bunurilor date n arend. Dreptul de preemiune al arendaului este necondiionat. O particularitate esenial const n odiectul contractului de arend n etapa actual ca obiect pot fi bunurile care pot forma obiectul contractului de arendare sunt urmtoarele: terenuri agricole productive arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, pomicole, de arbuti fructiferi, plantaii de hamei i duzi terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care deserves nevoile produciei agricole, terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol, precum i animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte bunuri destinate exploatrii agricole. Bunurile care formeaz obiectul contractului trebuie s fie complete i precis determinate. Arendaul folosind bunurile care nu-i aparin are dreptul de a le exploata, de a se ocupa cu activitatea de antreprenoriat, de a produce alte bunuri i de a obine profit sau cum e menionat n lege are dreptul de a desfura de sine stttor o activitate economic sau de alt natur. Potrivit art. 913 Cod civil, arendatorul i arendaul trebuie s ntocmeasc, la nceputul arendrii, un act n care se descrie bunul arendat i starea n care se afl n momentul predrii. n toate cazurile, pentru a fi n prezena unui contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie destinate produciei agricole. Dac folosina unor bunuri a gricole se
15

transmite n alte scopuri (de exemplu, terenul n scopuri turistice sau sportive), contractul nu va mai fi supus reglementrilor privind arenda, ci regulilor locaiunei. Conform prevederilor din cadrul Codului civil al Republicii Moldova plata arendei se face n natur, n bani sau n natur i n bani, potrivit acordului dintre pri, i se execut n termenul i n locul stabilit n contract. Elementele n funcie de care se determin arenda pentru fiecare categorie de folosin a bunului pot fi: suprafaa terenului, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul posibilitii de efectuare a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de depozitare, industrializare sau de comercializare, starea cldirilor , amenajrilor sau altor dotri, gradul de amortizare a tehnicii agricole arendate. Arenda n natur se stabilete ntr-o cantitate determinat de produse sau ntr-un procent din producie. Produsele cu care se pltete arenda se stabilesc de pri n funcie de specificul activitii agricole i de zon. Producia agricol eliberat de ctre arenda n contul plii pentru arenda terenurilor agricole se estimeaz la preuri, ce nu vor depi preurile la aceast producie, n vigoare pe piaa local la momentul eliberrii ei n cazul n care contractul nu prevede altfel..... Nu se pot isca careva probleme cnd plata se face n bani. Mai complicat este situaia, cnd plata se face n natur sau nform mixt. n acest caz, plata n natur se stabilete ntr-o cantitate determinat de produse sau ntr-un procent din producie. Dac plata arendei este mixt, apoi prile sunt obligate s stipuleze n contract n ce mrime(proporie) plata se efectueaz n bani i n ce mrime n natur. Dac plata n natur include cteva culturi agricole, apoi, respectiv i proporiile acestora. Doctrina prevede c arenda sau cum se mai spune plata de arend este al doilea obiect al contractului de arendare care reprezint preul arendrii i obiectul prestaiei arendaului. Plata pentru arend va constitui nu mai puin de 2% pe an din preul normativ al terenului arendat. Termenele i locul de plat n natur a arendei se stabilesc de pri, n funcie de felul produselor i de specificul obinerii lor. Acest moment este foarte important n cazul cnd plata arendei se face n natur sau n form mixt. Importana acestei condiii difer de la caz la caz, spre exemplu, dac este de o greutate impuntoare, este uor alterabil, dac necesit prelucrare, pstrare sau utilizare n stare proaspt i altele. Nu ntmpltor n legislatie se stipuleaz c termenul achitrii plii trebuie s coincid cu sfritul anului agricol, cu culesul roadei n genere sau a culturii respective. Locul achitrii plii n natur poate fi stabilit nemijlocit pe terenul arendat, la depozitul arendatorului sau arendaului, sau n alt loc. Dac mai mult de jumtate din fructele obinute prin arendare pier fortuit, arendaul poate cere re ducereaproporional a plii arendei. Dreptul la reducere subzist doar pn la separarea fructelor.
16

Contractul de arendare n mod obligatoriu trebuie s indice obiectul contractului: terenul dat i luat n arend, inclusiv numrul cadastral al terenului, documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra terenului, suprafaa acestuia, dup caz, adiacenii, precum i alte date, la solicitarea i acordul prilor. Achitarea plii pentru arenda terenurilor agricole se omologheaz printr-un document semnat de prile contractante. Arendatorul i arendaul sunt obligai s ntocmeasc actul de predare-preluare a terenului cu o descriere mai amnunit a terenului dat i luat n arend. Aa un act trebuie ntocmit n termen de 14 zile calendaristice din data ncheierii i semnrii contractului de arendare. Contractul de arendare trebuie s conin date precise privind data, la care ncepe arenda i data, cnd nceteaz arenda. Lipsa datelor privind termenul de arend, durata contractului, asemeni cum i n cazul altor clauze obligatorii, atrage dup sine nulitatea contractului. Dat fiind faptul, c obiectul contractului de arend este un teren i alte bunuri agricole exploatarea fructuoas a crora poate fi efectuat doar pe durata unei perioade minime de activitate, legislatorul stabilete termenul minimal al acestuia. Prin urmare prile trebuie s determine durata contractului, care nu trebuie s contravin prevederilor legale cci conform legii cu privire la arend n agricultur termenul de arend a terenului agricol nu poate fi stabilit mai mic de un an, dar nici mai mare de 30 de ani. n cazul n care prile contractului de arendare vor indica n contract un termen de 6 luni, 9, 11 luni sau 40, 50, 99 de ani, contractul se va considera ncheiat pe un an sau, respectiv, pe 30 de ani. De asemenea, n limitele de cel puin un an i cel mult 30 de ani, poate fi stabilit i termenul de arendare a terenului n scopul sdirii unor plantaii multianuale (viei de vie, livezilor), ns n acest caz, termenul contractului de arendare va fi stabilit de cel puin 25 ani, dac contractul nu prevede alt termen. Decizia final cu un termen de arend concret, i n acest caz, va fi luat n rezultatul negocierilor de ctre proprietarul i arendaul terenului. Dac proprietarul terenului (arendatorul) nu dorete s prelungeasc termenul de arend a terenului, acesta va comunica n scris despre aceasta arendaului cu 3 luni nainte de expirarea termenului de arend convenit iniial, deoarece aceasta este prevzut expres n codul civil precum:,,Cu trei luni nainte de expirarea arendei, arendatorul informeaz printr-un preaviz arendaul despre nedorina de a prelungi contractul de arend.10 Acest preaviz poate fi exprimat n orice form, fie verbal, fie n scris sau n alt mod.Principalul const n faptul c acest preaviz s ajung la destinaie. Dac arendatorul nu va face acest lucru, contractul de arend se consider prelungit cu un an, deasemenea atunci cnd termenul arendei expir, iar arendatorul nu cere s i se predea terenul i arendaul continu exploatarealui, contractul de arend se consider prelungit cu un an. Contractul de arendare poate fi prelungit cu acordul comun al prilor.

10

Cod civil art.915 alin 2

17

3.1 ncheierea,nregistrarea i modificarea contractului de arend La ncheierea contractul de arend a terenurilor acesta trebuie s includ, n mod obligatoriu, date privind: a) prile contractante, domiciliul ori sediul acestora; b) obiectul contractului; c) actul care autentific dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului de a da terenul agricol n arend; d) nregistrarea contractului n modul stabilit; e) termenul de arend; f) componena, forma i cuantumul plii de arend; g) modalitatea, termenul i locul achitrii plii pentru arend; h) drepturile i obligaiile prilor; i) rspunderea prilor; j) condiiile de modificare i de reziliere a contractului; k) condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului i a tehnicii agricole; l) condiiile de recultivare, dup caz; m) normele maximal admisibile de influen asupra mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea i la restituirea terenului cu acordul comun al prilor contractante. Neincluderea n contractul de arend a unei clauze eseniale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia. n ce privete nregistrarea contractului de arend a terenului agricol are loc, n funcie de durata contractului: a) n registrul contractelor de arend la primria localitii n a crei raz teritorial este situat terenul; b) n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral territorial n a crui raz teritorial este situat terenul. Nenregistrarea contractului de arend are ca efect inopozabilitatea contractului fa de teri. Contractul de arendare a terenurilor ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani se prezint oficiului cadastral teritorial, n a crui raz teritorial este situat terenul, pentru nregistrarea dreptului de arendare n registrul bunurilor imobile. nregistrarea benevol la oficiul cadastral teritorial a dreptului de arendare pe un termen de pn la 3 ani l scutete pe arenda de obligaia de a -l nregistra la primrie.
18

Contractul de arendare a terenurilor ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nscrie n registrul contractelor de arend inut de primria localitii n a crei raz teritorial este situate terenul arendat. n cazul n care terenul dat n arend este situat pe teritoriul mai multor localiti, contractul se nregistreaz la primria fiecreia dintre aceste localiti. Pentru nregistrarea contractului de arend la primrie, arendaul (reprezentantul acestuia) prezint: 3 exemplare ale contractului, dintre care unul este originalul sau o copie autentificat n condiiile legii; certificatul de nregistrare de stat al ntreprinderii arenda sau buletinul de identitate al arendaului persoan fizic; documentul ce confirm mputernicirile reprezentantului arendaului, dup caz; bonul de achitare a plii pentru nregistrare. Registrul contractelor de arend este inut de inginerul cadastral, de secretarul consiliului local sau de o alt persoan desemnat n modul stabilit. n registrul contractelor de arend se nscriu date privind: a) prile contractante, domiciliul ori sediul acestora; b) numrul cadastral, suprafaa, bonitatea i modul de folosin a terenului dat n arend; c) termenul de arend i data expirrii acestuia; d) pltitorul impozitelor aplicate asupra terenului arendat; e) alte date, dup caz.11 nregistrarea contractului el a de arend se i se confirm prin prin remit aplicarea tampilei primriei, cu de datei nregistrrii i Arendaului semntura persoanei mputernicite ale contractului

prin nscrierea n

efectuarea nregistrrii.

dou exemplare

arend nregistrat. nregistrarea contractelor de arend, a modificrilor introduse n ele, documentelor privind rezilierea acestor contracte, precum i eliberarea extraselor respective, se efectueaz contra plat, cuantumul maxim al acesteia fiind stabilit de Guvern. Plata menionat se vars la bugetul primriei. inerea registrului contractelor de arend se coordoneaz cu inerea cadastrului funciar, a sistemului informaional fiscal i a altor sisteme, n modul prevzut de legislaia n vigoare. Clauzele contractului de arendare a terenului se modific cu acordul comun al prilor contractante ori prin hotrre a instanei judectoreti. n cazul n care una dintre prile contractante intenioneaz s modifice clauzele contractului de arendare, ea va solicita avizul celeilalte pri cu cel puin 30 de zile pn la prezentarea propunerilor de modificare. La modificarea clauzelor contractului de arendare, prile contractante vor semna un acordadiional care va fi parte integrant a contractului de baz i l vor nregistra n modul stabilit de lege.

11

Legea cu priv la agri. Art 11

19

3.2. Drepturile i obligaiile prilor. Fiind un contract sinalagmatic, contractul de arend presupune drepturi i obligaii reciproce. Dreptul de folosin a terenului i altor bunuri agricole arendate apare din momentul semnrii actului de predare-preluare a terenului arendat. Arendatorul este n drept s verifice oricnd modul n care arendaul valorific terenul su dat n arend, ns fr a interveni n activitatea curent a acestuia. Arendatorul are, n vederea garantrii plii de arend, drept de amanet asupra bunurilor obinute de arenda i asupra fructelor terenului arendat, iar arendaul (sau deintorul terenului vecin cu cel arendat) are dreptul prioritar la ncheierea contractului de arendare pe un nou termen n cazul n care: a) i-a onorat obligaiile contractuale luate anterior; b) bunurile arendate se dau n arend pe un nou termen; c) accept noile clauze contractuale stabilite de arendator.12 Arendaul mai beneficiaz i de dreptul de preemiune n cazul nstrinrii de ctre proprietar a terenului dat n arend. Fiiindc legislaia Republicii Moldova ofer un spectru mai restrns de informaie n ceea ce ine de dreptul de preemiune al arendaului legislaia romn ne prezint acesta ntru-n mod puin mai respicat i anume menionnd urmtoarele: ,, arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Subliniem ca arendasul are drept de preemptiune numai daca: - este o persoana fizica; - arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan. Daca contactul are ca obiect alte bunuri agricole (animale, masini, utilaje etc.) sau terenuri agricole situate in intravilan ori terenuri neagricole, arendasul nu are drept de preemptiune. Iar daca, pe langa terenul agricol situat in extravilan, contractul are ca obiect si alte bunuri agricole, dreptul de preemptiune poate fi exercitat numai cu privire la acel teren (daca partile nu au incheiat un pact de preferinta avand ca obiect alte bunuri arendate); - instrainarea terenului agricol de catre arendator (proprietar) se face prin vanzare, iar nu prin alte acte translative de proprietate (schimb, donatie, contract de intretinere etc.), ori prin mostenire. Arendaul poate solicita schimbarea destinaiei terenului arendat, ns aa ceva poate avea loc doar cu acordul prealabil n scris al proprietarului i cu respectarea dispoziiilor legale.

12

drept civil. contracte si succesiuni. volumul iii de gheorghe chibac aurel baiesu, alexandru rotari, oleg efrim

editura cartier pag 124

20

O norm problematic se conine n art. 20, alin. 4 al Legii nr. 198/2003, care se refer la dreptul arendaului de a rscumpra bunul arendat. n baza acestei norme rscumprarea terenurilor agricole arendate nu se admite. Nu este clar din ce considerente legislatorul a stabilit o asemenea interdicie, care vine n contradicie cu normele Codului civil al Republicii Moldova, ale Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmnturilor din 25 iulie 1997, nr. 1308-XIII8 i cu alte acte normative, care admit vnzarea-cumprarea terenurilor agricole, inclusiv a celor de stat. Doar nimeni n prezent nu pune n discuie legalitatea participrii terenurilor agricole la circuitul civil. Dup cum cunoatem att din literatura de specialitate precum i in legislaia n vigoare care reglementeaz contractul de arend pe lnga drepturile de care beneficiaz persoanele care dein calitatea de arendator n cadrul contractului sunt stipulate i un anumit numr de obligaii ale arendatorului dup cum urmeaz: a) s predea terenul agricol dat n arend n termenul i n condiiile stipulate n contract; b) garantarea pe arenda mpotriva eviciunii; c) rspunde pentru viciile terenului i altor bunuri agricole date n arend; d) achit impozitele i taxele datorate pentru bunurile agricole arendate; e) s acioneze ntr-o manier care s nu mpiedice exploatarea normal a bunurilor date n arend; f) s efectueze din cont propriu reparaia capital a bunurilor date n arend n cazul n care contractul nu prevede altfel; g) s plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului de arend nainte de ncheierea anului agricol, valoarea fructelor care, dei nc neseparate, vor putea fi separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei gospodriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la momentul rezilierii contractului; h) s predea arendaului Cartea istoriei cmpurilor ntocmit cu cel puin trei ani pn la data ncheierii contractului de arend; i) s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract conform legii la ncheierea contractului de arend, arendatorul este obligat s-l informeze pe arenda despre drepturile terilor asupra bunurilor date n arend. Nerespectarea acestei prevederi acord arendaului dreptul de a revendica reducerea plii pentru arend, rezilierea contractului de arend, precum i despgubiri. O obligaie pe care o deine arendatorul de a le compensa cheltuielile,din motiv ca a cerut rezilierea anticipat. Pentru aplicarea acestei reguli este necesar, ca la momentul rezilierii contractuluil fructele s nu fie nc separate, dar acest lucru s fie posibil pn la sfritul anului
21

n condiiile gospodririi normale. Din aceast reiese, c dup rezilierea contractului activitatea ulterioar de expualare a obiectului contractului devine obligaia arendatorului. Obligaiile arendaului care rezult din prevederile legale sunt urmtoarele: a) s foloseasc cu bun-credin terenul arendat, conform legii, destinaiei i categoriei de folosin a terenului i clauzelor contractului; b) s menin potenialul productiv al terenului arendat, s restituie terenul, la expirarea termenului stipulat n contract, n starea corespunztoare clauzelor contractului, inndu-se cont de gradul de uzur; c) s achite plata de arend n termenul i n modul stabilit; d) s achite impozitele i alte pli, prevzute de lege, dac contractul nu prevede altfel; n cazurile relaiilor de arend subieci ai impunerii snt arendaii n cazul n care obiectul impunerii este arendat pe un termen mai mare de 3 ani i contractul de arend nu prevede altfel. n continuare snt expuse unele situaii specifice care pot aprea la aplicarea normelor fiscale n cazurile relaiilor de arend. 1) La darea n arend a terenurilor pn la 3 ani, subiect al impunerii cu impozitul funciar este arendatorul (persoana care d n arend). Arendaul (persoana care ia n arend) achit numai plata pentru arend; 2) La darea n arend a terenurilor pe un termen ce depete 3 ani i n contractul de arend este specificat c impozitul funciar se achit de ctre arendator (proprietar), arendaul de asemenea achit doar plata pentru arend; 3) La darea n arend a terenurilor pe un termen ce depete 3 ani i n contractul de arend nu este specificat subiectul impunerii sau se prevede c acesta este arendaul, subiectul impunerii este arendaul i modul de impozitare a acestuia depinde de forma organizatorico-juridic (gospodrie rneasc (de fermier), societate cu rspundere limitat, societate pe aciuni etc.). 13 e) achit cheltuielile de ncheiere a contractului, respective taxele de redactare i nregistrare a contractului de arend care sunt n sarcina acestuia; f) de a pune la dispoziia arendatorului bunurile agricole arendate precum i documentaia aferent pentru ca arendatorul s i exercite dreptul de control asupra modului n care se administreaz bunurile arendate; g) s execute alte condiii prevzute de lege sau de contract. h) s predea arendatorului Cartea istoriei cmpurilor ntocmit cu cel puin trei ani pn la data ncetrii sau rezilierii contractului de arend;
13

Ministerul Finanelor al Republicii Moldova Instruciune Nr. 11 din 4 septembrie 2001 Cu privire la modul de calculare i achitare la buget a impozitelor funciar i pe bunurile imobiliare

22

i) s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract 3.4 suportarea riscurilor Potrivit art. 920 Cod Civil, n contractul de arendare prile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile i limitele suportrii prejudiciilor cauzate de calamitile naturale, deoarece activitatea agricol este supus unor riscuri, care pot surveni independent de voina persoanelor implicate n aceast activitate. Articolul dat stabilete dreptul prilor contractului de arend printr-un acord comun de a stipulan contract o condiie separat, care se refer la consecinele calamitilor naturale. De asemenea, de comun acord, prile pot s prevad repartizarea pierderilor totale sau pariale a bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for major. n primul rnd prile trebuie s convin asupra cazurilor i parametrilor prejudiciilor cauzate de calamitile naturale suportate de fiecare din ele. De regul aceste cazuri pot fi calamitile naturale, care au loc n Republica Moldova cutremure de pmnt, alunecri de pmnt, ngheuri, grindin, revrsri de ap .a. Deasemenea prile pot conveniasupra limitelor n care fiecare din ele vor acoperi prejudiciul cauzat. Proporiile pot fi diferite: 50%x50%, 40%x60% .a. Lastabilirea acestor limite trebuie s se in cont de faptul cine poart, de regul, riscul pierii fortuite a bunului i cine va fi obligats asigure bunul arendat. n alin.1 al acestui contract se prevd dou categorii de bunuri obiectul contractului i fructele. Din aceste considerente ambele pri au un interes patrimonial i, n principiu, ambele trebuie s su porte consecinele calamitilor naturale. Riscul bunului, adic dauna rezultat din pieirea fortuit a bunurilor arendate, se suport, potrivit regulilor generale (art. 318 Cod Civil), de ctre proprietarul arendator. n domeniul contractului de arendare problema privind riscul contractului (soarta obligaiei arendaului de a plti arenda) se pune sub dou aspecte, i anume: a) n caz de pieire fortuit a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, n calitate de debitor al obligaiei (de a asigura folosina) imposibil de executat, care nu mai poate cere arendaului plata de arend. b) n caz de pieire fortuit a recoltei, produciei, fructelor riscul se suport de ambele pri. Potrivit art. 917 Cod Civil, dac mai mult de jumtate din fructele obinute prin arendare pier fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a plii de arend. Arendaul ns, va fi inut s fac dovada c pieirea s-a produs dintr-o cauz strin (for major sau caz fortuit), dar nu din culpa sa.14

14

Blosenco pag 75

23

4.1 Terenurile agricole se transmit n subarend numai cu consimmntul proprietarului, dat n form scris, i prin ncheierea unui contract separat. Arendatorul terenurilor agricole va indica n consimmntul su care dintre acestea pot fi date n subarend, pe ce termen i cu ce scop. Contractul de subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre contractul de arend i despre consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost ncheiat contractul de subarend.Darea n subarend a terenurilor agricole arendate nu absolv arendaul de rspunderea fa de arendator. Termenul contractului de subarend a terenurilor agricole nu poate depi termenul contractului de arend. ,,Partea contractant vinovat de nerespectarea condiiilor prevzute n contractul de arend poart rspundere conform legislaiei i conform clauzelor contractuale (condiiilor din contract). Litigiile (nenelegerile, conflictele) aprute la ncheierea i executarea contractului de arend se examineaz de ctre instana judectoreasc competent. Subarenda ulterioar nu se admite.15 Dac am face o paralel cu legislaia romn atunci observm c este o deosebire dac folosim drept punct de reper subarenda, deoarece arendaul nu poate subarenda, total sau parial, bunurile agricole arendate, chiar dac arendatorul ar fi de accord interzicndu-se expres subarendarea, Legea nr. 16/1994 permite cesiunea contractului de catre arendas. Arendatorul are, n vederea garaniei cererilor sale ce decurg din contractul de arend, drept de amanet asupra bunurilor aduse de arenda i asupra fructelor bunului arendat. Prin aceasta se nelege scopul pevederii legale de a proteja interesele patrimoniale ale arendatorului. Pentru asigurarea acestor interese legea stabilete dou tipuri de garanii: a) dreptul de amanet asupra bunurilor aduse de arenda b) dreptul de amanet asupra fructelor bunului arendat. Pentru exploatarea terenului arendaul poate procura diferite bunuri materiale, cum ar fi: tehnica agricol, uniti de transport,utilaj pentru prelucrarea produselor agricole i de alt destinaie, semine, animale .a. Totodat arendaul n rezultatul exploatrii obiectului arendat dobndete un product nou, cum ar fi: road, carne, lapte, vin, conserve .a. ns n caz de neexecutare a obligaiilor contractuale, n primul rnd pentru neachitarea la timp a plii arendei, cauzarea unui prejudiciu sau n caz dac exist alte cereri ale arendaului ele pot fi garantate prin amanent i n acest caz aplicnduse norma din codul civil. Pentru neexecutarea sau executarea de ctre pri a clauzelor contractului de arend, partea necorespunztoare

vinovat poart rspundere conform legislaiei n vigoare sau clauzelor contractuale. ncetarea aciunii contractului de arend nu absolv prile de rspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a clauzelor contractuale n perioada de aciune a acestuia.
15

http://www.avocatul.md/files/documents/62.pdf

24

3. ncetarea i rezilierea contractului de arend innd cont de faptul c contractului de arendare i se aplic regulile locaiunii, acesta nceteaz n baza acelorai temeiuri ca i locaiunea, cu unele derogri stabilite expres. Astfel denunarea unilateral nu este aplicabil contractului de arendare, deoarece el se ncheie pe o durat determinat. Potrivit art. 921 Cod Civil, arenda nceteaz odat cu expirarea termenului pentru care a fost convenit. Pentru aceasta ns arendatorul trebuie s informeze printr-un preaviz arendaul despre nedorina de a prelungi contractul cu 3 luni nainte de expirarea termenului de arendare. Dac termenul arendrii expir, iar arendatorul nu cere s i se predea terenul i arendaul continu exploatarea lui, contractul de arendare se consider prelungit cu un an (art. 915 Cod civil).Astfel, contractul de arend nceteaz n cazul: a) expirrii termenului de arend; b) declarrii nulitii acestuia; c) pieirii bunurilor arendate; d) rezilierii contractului; e) n alte cazuri prevzute de lege sau de contract Pe lng cauzele menionate mai sus legislaia romn mai prezint o cauz de ncetare a contractului de arend i anume moartea arendaului sau a arendatorului ar trebui s fie considerat o cauz de ncetare a contractului, n pofida dispoziiilor din materia locaiunii datorit faptului c arendarea este contractat intuitu personae. Totui legea prevede c arendarea poate continua n aceast situaie dac motenitorii majori doresc acest lucru (art. 211). Ei vor trebui s i comunice n scris inteniile lor i s obin acordul scris al celeilalte pri ntr-un termen de 30 de zile de la data decesului. Dac sunt mai muli motenitori, acetia pot continua mpreun executarea contractului sau pot desemna pe unul dintre ei. n cazul ncare ei nu ajung la o nelegere, arendatorul poate s desemneze el pe unul dintre urmaii arendaului, care ndeplinete condiiile cerute de lege, s continue contractul de arendare Contractul de arendare se reziliaz: a) prin acordul comun al prilor contractante; b) prin hotrre a instanei judectoreti, la cererea uneia dintre prile contractante, n legtur cu neexecutarea de ctre cealalt parte a obligaiilor contractuale. Acordul prilor contractante privind rezilierea contractului de arend se ncheie n form scris. Arendatorul este n drept s cear rezilierea contractului de arendare n cazul n care arendaul: a) nu a nregistrat contractul n termenele prevzute de lege; b) refuz s ia n arend bunurile agricole stipulate n contract; c) a schimbat modul de folosin a bunurilor arendate fr consimmntul arendatorului;
25

d) a nrutit starea bunurilor astfel nct ea nu poate fi restabilit pn la expirarea termenului contractului; e)n-a achitat plata pentru arend n decursul a 3 luni de la data expirrii termenului prevzut; f) a ncheiat un contract de subarend fr consimmntul arendatorului. Arendatorul este n drept s cear rezilierea contractului de arend n cazul n care arendaul nu a achitat plata pentru arend n decursul a 3 luni de la data expirrii termenului prevzut n contract. Arendaul este n drept s cear rezilierea contractului de arend n cazul n care: a) arendatorul refuz s dea n arend terenul indicat n contract, nu l-a transmis la timp ori face imposibil exploatarea terenurilor arendate; b) terenul arendat, din motive ce nu depind de voina sa, a ajuns ntr-o stare inutilizabil; c) se afl n incapacitate de munc, este privat de libertate ori au survenit alte circumstan e care fac imposibil executarea de mai departe a contractului. Contractul de arendare a terenului poate prevedea i alte motive de reziliere a acestuia din iniiativa prilor. Partea contractant care intenioneaz s rezilieze contractul de arend ntiineaz n scris partea cealalt cu cel puin 3 luni nainte de recoltare. Restituirea terenului agricol arendat are loc n baza actului de predare-preluare. La expirarea termenului contractului de arendare, arendaul este obligat s restituie arendatorului terenul agricol arendat n starea n care l-a preluat, inndu-se cont de uzura terenului (bonitatea solului), specificat n contract. Arendaul este n drept s separe mbuntirile aduse terenului arendat, efectuate cu permisiunea arendatorului, care pot fi separate fr a deteriora terenul, ori s cear compensarea valorii lor de ctre arendator n cazul n care contractul nu prevede altfel. Prevzute sunt n cadrul codului civil consecinele rezilierii contractului de arend precum c: ,,dac rezilierea contractului de arend a unui teren agricol are loc pn la ncheierea anului agricol,arendatorul este obligat s plteasc arendaului valoarea fructelor care, dei nc neseparate, vor putea fi separate nainte de sfritul anului n condiiile unei gospodriri normale.Aceast norm presupune o regul general care admite rezilierea contractului de arend doar dup ncheierea anului agricol, cnd deja e culeas recolta i arendaul dispune de rezultatul total al muncii sale. Dac contractul este reziliat pe parcursul anului agricol, apoi se aplic o regul special stabilit de acest articol, care se manifest prin protejarea intereselor patrimoniale ale arendaului. Stabilind aceast regul legislatorul a luat n consideraie faptul, c arendaul a depus unele eforturi pentru a crete o road sau a dobndi un alt profit n rezultatul exploatrii obiectului arendat i dac nu obine nici un fruct din cauza rezilierii anticipate a contractului lui trebuie s-i fie restituite valoarea acestor fructe. Obligaia de a le compensa i aparine arendatorului, care a cerut rezilierea anticipat.
26

Concluzie

n urma efecturii lucrrii de an cu tema ,, Contractul de arend am avut ca scop prezentarea acestui contract ncepnd cu datele istorice i finaliznd cu rezilierea contractului. Lucrarea am structurato n trei caapitole ceea ce a facilitat prezentarea materialului ntr-o anumit ordine dup cum urmeaz: anumite aspecte istorice cu privire la contractul de arend care ne dovedesc c primele reglementri n materie contractual au fost aprute n dreptul geto-dac i n dreptul Daciei romane. ns un rol important totui la jucat Rscoala rneasc din 1907 a avut ca principala cauz nemulumirea ranilor legat de inechitatea deinerii pmnturilor unde aproape 59% din ntreg pmntul arabil al moierlor se afla n regim de arend. Arendaul pltea o sum fix pentru pmntul n chirie i administraie, ncercnd apoi s scoat un profit maxim prin exploatarea ranilor. n Moldova, de unde a izbucnit rscoala, 40% dintre arendai erau evrei i ali 10% indivizi de alt etnicitate dect cea romn. Aceste date comparndule cu cele din cadrul sondajului prezentat n cadrul aceluia capitol n care se prezint c mai mult de 600 mii de rani ctre nceputul anului 2001 au cptata titlul de proprietate funciar, iar mai mult de 701 mii de hectare de terenuri agricole au fost mprite, n mediu proporiile unei cote funciare atingnd 2,5 ha. Se tie c odat cu implientarea Programului Naional ,, Pmnt , ranii din Moldova nu au devenit mai bogai i soarta lor n mai multe privine este n minile benefctorilor arendai. Astfel, ranilor nu li s-au acordat posibiliti reale pentru lucrarea cotelor de teren primite. Primirea cotelor de pmnt le atribuie proprietarilor u ir de obligaii, ei fiind datori s foloseasc terenul n conformitate cu destinaia lui: ori s-l lucreze singuri, ori s-l dea n arend sau s dispun de pmnt n alt mod. Darea n arend fiind una din modalitile de folosire a pmntului. Pe piaa funciar nou format arenda a devenit n perioada de dup 1999 2000 forma de concentrarea pmntului.spre deosebire de legislaia anterioar cnd baza contractului se transmitea doar dreptul de folosin, acum volumul mputernicirilor arendaului a crescut vizibil cci n prezent se transmite nu numai dreptul de folosin, dar i de posesiune, ceea ce schimb esenial statutul legal al arendaului. Elementele contractului de arend i anume preul i termenul, care conform informaiei prezentate n cadrul lucrrii putem afirma c acestea sunt ntr-o concordan, deoarece dac preul poate fi stabilit n natur sau n bani atunci cuantumul preului depinde de obiectul contractului precum i de perioada pentru care a fost stabilit arenda care nu trebuie s fie mai mic de un an i nu mai mare de 30 de ani. Atunci cnd se d n arend pmntul, trebuie s se acorde o atenie deosebit condiiilor contractului n privina modului i procedeelor de plat a arendei s se stabileasc n detaliu termenele i modul de restituire a terenului de pmnt, precum i regulile de responsabilitate a prilor contractuale i s se reglementeze modul de soluionare a litigiilor aprute. Deasemenea putem preciza c pe
27

lng elementele contractului, de importan major este i coninutul contractului care precizeaz drepturile i obligaiile prilor care sunt stabilite la nceputul semnrii contractului respectnduse legislaia i evitarea violrii drepturilor uneia dintre pri, ns totui odat cu semnarea contractului fiecare parte dispune de dreptul de a modifica anumite clauze ale contractului cu acordul celeilalte pri. Dup cum am menionat mai sus tema cu privire la contractul de rend este actual i scopul propus la nceput de al prezenta n detalii i conform legislaiei noastre comparativ cu alte ri precum i a contractului dat cu alte contracte civile mi l-am atins. Obiectivele propuse la nceputul lucrrii date le-am desfurat, prezentndu-le n detalii.Deasemenea n urma efecturii acestei lucrri mi-am actualizat cunotinele din cadrul cursurilor precedente precum i am mai nsuit anumite date care nu le cunoteam pn la elaborarea i studierea aprofundat a contractului de arend fiind atent la toate clauzele stabilite de ctre codul civil, codul funciar precum i legi cu privire la arend. n concluzie a putea s precizez c pentru a evita fraudele trebuie de inut cont de prevederile legale i de respectat forma scris a contractului i de a evita forma verbal precum i de a ncheia i nregistra contractul la primrie sau la oficiile cadastrale din teritoriu n dependen de termenul acestuia, cci trim ntr-o ar democrat n care paii care i facem trebuie s fie cumptai, chibzuiii, s nu fie ilicii dar svrii democratic.

28

Bibliografie: Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994 art 127 Codul civil al Republicii Moldova Nr. 1107 din 06. 06. 2002 Codul funciar Nr. 828 din 25.12.1991 art 41 Legea nr. 198 din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur art 6 Legea cu privire la arend nr. 861 din 14.01.1992 Ministerul Finanelor al Republicii Moldova Instruciune Nr. 11 din 4 septembrie 2001 Cu privire la modul de calculare i achitare la buget a impozitelor funciar i pe bunurile imobiliare 7. Legea arendarii nr.16/1994 din Romnia art 16 8. Legea arendrii adoptat de parlamentul Romniei nr. 91 din 7 aprilie 1994 art 2 9. Aurel Baiesu, Gheorghe Chibac, Alexandru Rotari, Oleg Efrim Drept civil. Contracte i succesiuni. Volumul III de Editura Cartier pag 124 10. Blosenco pag 75 11. Eugenia Cojocari, Vitalie Cojocari Drept Civil Partea general i special n ntrebri i rspunsuri Ediia I Chiinu 2004 12. M. Costin, Letopiseul rii Moldovei, n Opere, 1958, p. 75 13. Deak F. Tratat de Drept Civil Contracte Speciale Universul juridic Bucureti 2001 14. Filipescu I. Drept Civil Teoria General a obligaiilor editura ACTAMI Bucureti 2000 15. Florescu D. Drept Civil Contracte speciale Editura Universitatea Titu Maiorescu Bucureti 2001 16. M. Luca, Drept civil. Noiuni generale despre obligaii. Contracte civile, Iai, 1994, pag 78 17. Radu Motica, Florin Moiu Contracte Civile special Editura Luminalex 2000 18. Toma T. Drept Civil Contracte Editura Fundaia Chemarea Iai 1998 19. Turianu C. problem speciale de drept civil Editura Fundaiei ,, Romnia de mine Bucureti 2000 20. Comentariu al practicii judiciare de repertoriu funciar. Aspecte teoretico practice Chiinu 2002 Editura ULYSSE pag 232 21. http://www.avocatul.md/files/documents/62.pdf 22. wikipedia.org/wiki/_ 1. 2. 3. 4. 5. 6.

29