Working Paper

17 de septiembre de 2013

ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA (II)
SPATIAL PLANNING AND HOUSING (II) LURRALDEAREN ANTOLAKETA ETA ETXEBIZITZA (II)

As a Working Paper, it does not reflect any institutional position or opinion neither of EKAI Center, nor of its sponsors or supporting entities. EKAI Center seeks to do business with companies or governments covered in its reports. Readers should be aware that we may have a conflict of interest that could affect the objectivity of this report. Investors should consider this report as only a single factor in making their investment decision.
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ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA (II)

1.

Al abordar la cuestión de la vivienda en el área funcional de Donostialdea/Oraso-Bidasoa (DOB), se debe de partir de una serie de criterios que en el momento actual están mínimamente compartidos por la mayoría de los agentes participantes, por lo menos en un plano conceptual. Otra cosa es si su traslación al terreno resulta adecuada o no, si tales principios o criterios se mantienen en la planificación o por el contrario se aplican con fisuras que las desnaturalizan.

4.

Así pues, esta memoria menciona como criterios generales para la ordenación del parque residencial los siguientes: a. Reordenación interna y mejor aprovechamiento de tejidos urbanos existentes de tal modo que se aprovechan las infraestructuras existentes b. Asunción de un stock de viviendas desocupadas y de aquellas que son utilizadas como segunda vivienda c. Establecimientos destinados a oficina y trabajo d. La existencia de residencias colectivas, apartamentos tutelados, etc.

2.

Los principios a los que hacemos referencia son principalmente los siguientes: a. La planificación urbanística debe de tener por objeto la reducción de la huella ecológica b. Debe de primarse la reutilización, regeneración, rehabilitación de terrenos ya ocupados y utilizados sobre el uso de espacios no utilizados c. En coherencia con lo anterior, la calificación de terrenos como urbanizables debe de obedecer a que sea la única alternativa en base a criterios estrictamente técnicos o científicos d. El urbanismo, y en consecuencia la vivienda, debe obedecer a pautas de una mayor densificación, mayor eficiencia en el consumo de energía y otros recursos, y proximidad

5.

Se observa por tanto que existe una mención a que el criterio guía debería de ser el de no ocupar nuevo suelo.

6.

Continuando con lo recogido en la memoria, ésta establece una metodología de cálculo de las necesidades de nueva vivienda cuya valoración no es objeto de este documento, pero sí las conclusiones a que llega y los planteamientos que realiza. Así, una vez efectuados los cálculos oportunos, propone una reducción del incremento de la vivienda para todo el área funcional, y a continuación establece una horquilla para cada subzona (Oarsoaldea, Bajo Oria, Txingudi, Centro de Donostia y Urumea, y Andoain-Urnieta.

3.

La memoria del Plan Territorial Parcial para el área funcional de DOB menciona algunos de estos principios como criterios por los que se debe guiar la actuación urbanística relativa a la construcción de nueva vivienda.

7.

La propuesta contenida en el documento modula las previsiones de vivienda anteriores, mucho más orientadas si cabe a la construcción de vivienda nueva en nuevos terrenos. Pero al mismo tiempo, sigue una línea parecida de ocupación del territorio, y no recoge propuestas de redinsificación de los barrios y pueblos.

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ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA (II)

8.

Estudiando las cantidades propuestas por la memoria, vemos que existe un incremento notable de vivienda a pesar de que se ajusta la propuesta anterior, y las zonas en que se plantea la construcción de estas viviendas
Zona Txingudi Oarsoaldea Ajuste vivienda 2010 8.770/11.720 Se incrementa parque, sin cifras 22.000 2.840/3.440 1.760/2.240 35.370/39.400 el

de Urumea en Donostialdea y Bajo Oria. Ocurre poco más o menos lo mismo en Andoain y Urnieta. Tan solo se plantea la reutilización de terrenos en Irun, con los terrenos de CAF, en Loiola, con los terrenos de los cuarteles del ejército, y en Pasaia con la rehabilitación del puerto.

12.

Centro Donostia-Urumea Bajo Oria Andoain-Urnieta TOTAL NUEVA VIVIENDA

Estas tres operaciones presentan grandes incertidumbres ya que en el caso de CAF y de los cuarteles de Loiola, estas instalaciones no dejan de existir, sino que se sacan del núcleo urbano permitiendo la construcción de viviendas, pero se vuelven a construir ocupando zonas rurales o periurbanas. De este modo se vuelve a incurrir en la problemática ya expuesta.

13.

9.

Atendiendo a estas cifras, y visto que no existe propuesta de cifras concretas para Oarsoaldea, no es descabellado pensar que en función de las actuaciones de construcción de viviendas para esta comarca en Pasaia y en Oiartzun-Errenteria, nos acercaríamos a las 50.000 viviendas nuevas para el área funcional de DOB.

A pesar de que es cierto que no existe una mención de un terreno concreto como destino para la mayoría de las viviendas proyectadas, pero la reserva de suelo planificada apunta en esas dirección de ocupación de espacios no utilizados (rurales o periurbanos).

14.

10.

Las actuaciones se plantean en terrenos no construidos hasta el momento, a pesar de que el primero de los criterios generales para el ordenamiento del parque residencial desaconseje esta práctica (las razones ya se han expuesto, pero pasan por no deteriorar el medioambiente y las zonas periurbanas, y aprovechar las infraestructuras sin crear gastos adicionales que carguen a las administraciones).

Por otro lado, el documento de la memoria no contiene consideración económico financiera alguna, y lo que es más notable, tampoco se tienen en cuenta ni los datos de vivienda vacía, ni el hecho de que según muchas previsiones, la zona no va a incrementar el número de habitantes, o no al menos de forma notoria (se prevé un leve aumento de población durante los próximos años).

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11.

Así se plantearon –y en algunos casos ya se han ejecutado- nuevos barrios ocupando espacios no urbanizados tales como AuditzAkular, Zubieta y algunos espacios del corredor

Bien es cierto que el área funcional de DOB es una de las zonas con mayor demanda de vivienda en la CAV. Pero al mismo tiempo parece ser que la memoria de 2010 obvia la existencia de vivienda vacía y no utilizada. La única solución que se plantea ante esta demanda de vivienda es la construcción de nueva vivienda. Por ello merece la pena detenerse en los datos que se manejan y en la tendencia demográfica, de leve

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ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA (II)

aumento hasta 2020 de la población de la CAV, que se prevé para los siguientes años.

19.

16.

La demanda de vivienda en el área funcional objeto de estudio es de 20.000 solicitudes efectuadas en Etxebide en 2012. La tendencia de la demanda en el momento actual es decreciente, debido, seguramente, a la incertidumbre derivada de la situación de crisis que vivimos.

17.

Si unimos este dato de la demanda al de la vivienda no utilizada, vemos que esta última es asumible mediante el uso de la vivienda no utilizada. Bien es cierto que siempre se debe considerar la existencia de una cantidad de vivienda que no estará ocupada (segundas viviendas, reservas de los propietarios, etc.), pero eso no significa que no se deba influir sobre la vivienda desocupada desde esferas públicas para que se pueda cumplir con el deber constitucional de garantizar el derecho a la vivienda. Es decir que esta cantidad de vivienda no debe ser ajena e inaccesible para la administración, sino que debe de considerarse como una de las áreas que se deben de considerar a la hora de elaborar normas de ordenación urbana, planes territoriales, etc.

Las prospecciones del Observatorio Vasco de la Vivienda informan de un aumento de hogares de entre 4.200 y 5.000 en toda la CAV hasta el año 2020. Entre tanto el área funcional analizada planifica construir en el mismo periodo más o menos esa misma cantidad, por lo que existe una notoria desproporción entre lo planteado en la memoria y lo previsto por el Observatorio. Esta misma prospección estima que hasta el 2020 no van a ser más que 6.750 los hogares que se van a crear en el área funcional DOB. Las previsiones de casi 50.000 viviendas planificadas chocan con estas previsiones.

20.

Con estos datos nos encontramos con que la vivienda vacía en el área funcional que se está estudiando es del 7,2%. Es una de las cantidades más bajas de vivienda vacía de la CAV, tan solo superada por el área de Bilbao. Las deshabitadas alcanzan el 5,5%. También de las más bajas de la CAV. De éstas las viviendas gestionables, es decir, aquellas que pueden destinarse a alquiler y que en el momento actual no tienen ese fin son en 2011 el 38,9% de las vacías (esta proporción varía tanto al alta como a la baja de forma notable de un año a otro).

18.

Se pueden oponer reparos a este cruce entre demanda y vivienda desocupada aduciendo también que la demanda de vivienda es más amplia que la registrada a través de Etxebide, lo cual es cierto. Pero el ejercicio que hemos planteado en los puntos anteriores no se ha realizado o no se ha tenido en cuenta hasta el momento, y tal y como ya se ha mencionado más arriba, no se puede disociar la solicitud de vivienda de la vivienda vacía existente, dejando esta tan solo a merced de la voluntad de sus propietarios y sin incidir facilitando su acceso al mercado.

21.

Las políticas que deben acompañar a la ordenación territorial son muy importantes de cara a planificar la respuesta a las necesidades de vivienda de cada área funcional. Esta ordenación no se puede disociar de la toma en consideración de las viviendas vacías. Estas viviendas son susceptibles de ser absorbidas para los nuevos hogares previstos, y para responder a la demanda existente.

22.

Ciertamente, si las políticas urbanísticas y de vivienda cambian y toman más en consideración las obligaciones constitucionales (derecho universal, proscripción de la especulación, reversión social de la plusvalía, etc.), ello va a suponer un aumento de la

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ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA (II)

demanda que en estos momentos debido a la situación de crisis, a la preeminencia de la vivienda nueva en propiedad, y a la incertidumbre general se ha contraído. Este aumento se deberá sobre todo a la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda. Pero en el momento actual no ha ocurrido, por lo que difícilmente se puede entender la cantidad de vivienda planificada contendía en el PTP y en las normas de planificación de los municipios del área funcional.

implicadas tienen facultades competenciales que permiten actuar de otra forma favoreciendo el alquiler, ofreciendo garantías a los propietarios que alquilan, y permitiendo de esta forma que la vivienda gestionable que no ha aflorado al mercado, salga al mismo.

24.

23.

De cualquier forma, las administraciones implicadas deben de abstenerse de responder sistemáticamente tal y como se hace en la memoria de 2010 a las necesidades de vivienda de Donostialdea con construcción de nueva vivienda y ocupación de terrenos calificados como urbanizables. Las administraciones

En este sentido, la concreción del PTP para la zona no se puede desvincular de otras políticas relativas a la vivienda a las que ya hemos hecho referencia, dado que la influencia en el contenido del PTP es crucial. Entre estas políticas entran tanto el fomento del alquiler, como la desincentivación de la vivienda vacía sin uso, la rehabilitación de viviendas y barrios, etc. Un paquete político de medidas en este sentido ofrecerían un avance del PTP de características muy diferentes a las actuales.

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