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Avaliao de imveis habitacionais em espao rural

Um caso prtico no concelho de Alcobaa




Lus Antnio Teodoro Serrano

Dissertao para obteno do Grau de Mestre em
Engenharia Agronmica


Orientador: Doutor Francisco Ramos Lopes Gomes da Silva

Jri:
Presidente: Doutor Fernando Silva Oliveira Baptista, Professor Catedrtico do Instituto
Superior de Agronomia da Universidade Tcnica de Lisboa.
Vogais: Doutor Francisco Ramos Lopes Gomes da Silva, Professor Auxiliar do Instituto
Superior de Agronomia da Universidade Tcnica de Lisboa.
Doutor Carlos Manuel de Almeida Cabral, na qualidade de especialista.





Lisboa, 2009



Ao meu av Lus Serrano
Um homem prtico

Agradecimentos

Num encontro ocorrido quase dois anos, a Eng. Cristina Domingues aventou a hiptese
de quatro amigos frequentarem um mestrado, O Eng. Fernando Ribeiro dissertou sobre o
assunto, o Eng. Vtor Lopes props um perodo de reflexo e A frequncia de um
mestrado, com a inerente elaborao de uma dissertao, uma trabalho solitrio,
contudo a entreajuda entre todos mostrou-se fundamental, o meu obrigado aos colegas das
longas noites.
Ao meu orientador uma palavra de agradecimento pela sua pacincia, sugestes e
incentivo.
Aos meus colegas de trabalho Eng. Jos Silva Ferreira, Dr. Maria Joo Viana, Eng. Nuno
Fazenda e Dr. Susana Oliveira agradeo a colaborao e incentivo para continuar.
Direco da FENACAM e ao Coordenador do SATA o meu obrigado pelo apoio financeiro e
facilidades na frequncia do Mestrado.
Uma palavra de agradecimento minha famlia no apoio dado durante longos meses na
frequncia deste Mestrado.
Por fim o meu muitssimo obrigado ao Prof. Oliveira Baptista, por h muitos anos atrs, me
ter ensinado que mundo no s economia.

Lisboa, Fevereiro de 2009
Resumo

Na generalidade das situaes de avaliao de imveis, recorrendo a qualquer um dos trs
mtodos bsicos de avaliao mtodo comparativo, mtodo do rendimento e mtodo do
custo a estimativa do valor de mercado obtida semelhante. As alteraes verificadas no
mundo rural podero ter conduzido a situaes em que existiro diferenas assinalveis nas
estimativas do valor de mercado obtidas pela utilizao de diferentes metodologias.
Na presente dissertao apresentam-se as duas metodologias de avaliao usualmente
designadas como mtodo comparativo e mtodo do rendimento e exemplifica-se a sua
aplicao a um caso prtico um imvel habitacional situado em espao rural no concelho
de Alcobaa.
Da utilizao dos dois mtodos de avaliao obtiveram-se duas estimativas do valor de
mercado as quais apresentam uma diferena com carcter estatisticamente significativo e
que confirma, para o caso prtico analisado, a existncia de diferenas na valorizao dos
imveis resultantes da utilizao de dois mtodos de avaliao distintos mtodo
comparativo e mtodo do rendimento.


Palavras-chave: Avaliao, Imveis, Mtodos, Alcobaa.











Abstract

In most cases the evaluation of properties, using any one of the following three basic
methods of evaluation - comparative method, method of income and the cost method - the
estimated market value obtained is similar. The changes in rural areas may lead to
situations where there are substantial differences in estimates of the market value obtained
by the use of different methodologies.
This dissertation shows the two methods of assessment commonly referred to as
comparative method and the income method, and illustrates its application to a case study -
a residential property located in a rural area in the municipality of Alcobaa.
With the use of two methods of evaluation, were obtained two estimates of the market
value which have a statistically significant difference and confirm that, for the case
examined, the differences in evaluation of properties resulting from the use of two methods
of evaluation - Comparative method and method of income.


Keywords: Valuation, Properties, Methods, Alcobaa.

Extended Abstract

Since the admission of Portugal to the European Economic Community, the paradigm
started in the years 50-60 of the last century, found in rural Portuguese zones, has change
from, a time where the predominant agricultural activity had the objective of production to
another where multifunctionality is the general rule, the purpose of farming is in some
cases, the inactivity subsidized and the difference to the urban area is marked only by the
size of population. The changes in rural areas may have led to situations where we can
found substantial differences in estimation market value obtained by different methods of
evaluation.
The three basic evaluation methods are: the comparative method, the method of income
and the cost method. The comparative method relates the value of the property subject to
assessment, with data on transactions of properties with similar characteristics through a
process of comparison. The method of income relies on the capacity to generate income
during a given period, based on normal market conditions, and the conversion of income in
value. The method of cost is based on comparing on the value of a property, with the costs
resulting from the acquisition of land "substitute" and the construction of a replica of the
property or one that can perform the same functions.
This dissertation shows the two methods of assessment commonly referred to as
comparative method and the method of income and illustrates its application to a case study
- a residential property located in rural areas in the municipality of Alcobaa.
From the use of two methods of evaluation, were obtained two estimates of market value
with a significant statistical difference, which confirms, for the case study examined, the
differences in valuation of property resulting from the use of two methods of assessment
different - the comparative method and method of income.



ndice
LISTA DE QUADROS ............................................................................................................. I
LISTA DE FIGURAS............................................................................................................ III
LISTA DE ABREVIATURAS.................................................................................................. IV
1. INTRODUO ...............................................................................................................1
2. MATERIAL E MTODOS.................................................................................................6
2.1. OS CONCEITOS ................................................................................................................6
2.1.1. Avaliao..................................................................................................................6
2.1.2. Imvel Urbano..........................................................................................................7
2.1.3. Imveis Comparveis ................................................................................................8
2.1.4. Mundo Rural .............................................................................................................8
2.1.5. Valor de Mercado......................................................................................................8
2.2. AS METODOLOGIAS.........................................................................................................12
2.2.1. Mtodo Comparativo ...............................................................................................12
2.2.1.1. Recolha e Verificao ................................................................................................. 13
2.2.1.2. Determinao da Unidade de Comparao ................................................................... 13
2.2.1.3. Homogeneizao da Amostra ...................................................................................... 13
2.2.1.4. Tratamento Estatstico................................................................................................ 14
2.2.2. Mtodo do Rendimento ...........................................................................................18
2.2.2.1. O Modelo de Anlise................................................................................................... 18
2.2.2.2. O Horizonte Temporal do Rendimento ......................................................................... 20
2.2.2.3. O Rendimento Lquido Expectvel ................................................................................ 21
2.2.2.4. O Valor Residual ........................................................................................................ 27
2.2.2.5. A Taxa de Actualizao............................................................................................... 29
2.2.2.6. Tratamento Estatstico................................................................................................ 31
2.3. A ANLISE ESTATSTICA...................................................................................................32
2.3.1. Teste t ...................................................................................................................32
2.3.2. Teste F...................................................................................................................35
2.4. O IMVEL A AVALIAR.......................................................................................................36
3. RESULTADOS ..............................................................................................................38
3.1. VALOR DE MERCADO MTODO COMPARATIVO......................................................................38
3.1.1. Imveis Comparveis ..............................................................................................38
3.1.2. Homogeneizao da Amostra...................................................................................41
3.1.3. Saneamento da Amostra .........................................................................................42
3.1.4. Intervalo de Confiana ............................................................................................43
3.2. VALOR DE MERCADO MTODO RENDIMENTO.......................................................................44
3.2.1. Rendimento Bruto...................................................................................................44
3.2.1.1. Seleco da amostra .................................................................................................. 44

ndice


3.2.1.2. Homogeneizao da amostra ...................................................................................... 47
3.2.2. Imposto Municipal Sobre Imveis.............................................................................48
3.2.3. Valor Residual.........................................................................................................49
3.2.4. Clculo do Valor de Mercado....................................................................................50
3.2.5. Intervalo de Confiana ............................................................................................57
3.3. ANLISE ESTATSTICA......................................................................................................58
3.3.1. Teste F Igualdade de varincias............................................................................58
3.3.2. Teste t Igualdade de mdias.................................................................................58
4. CONCLUSES..............................................................................................................60
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .......................................................................................65
ANEXOS ..............................................................................................................................68

I
Lista de Quadros
Quadro 1 Superfcie agrcola utilizada (ha) por localizao geogrfica (Regio Agrria)
Bienal; INE, Inqurito s Estruturas das Exploraes Agrcolas ...........................................1
Quadro 2 Critrio de Chauvenet para rejeio de elemento da amostra.......................... 16
Quadro 3 Taxa de variao mdia dos ltimos 12 meses do subgrupo Rendas efectivas
pagas por inquilinos % Nacional .............................................................................. 22
Quadro 4 Taxa de variao mdia dos ltimos 12 meses do subgrupo seguros
relacionados com a habitao % Nacional................................................................. 23
Quadro 5 Coeficientes de ajustamento de reas a aplicar em prdios destinados a
habitao .................................................................................................................... 25
Quadro 6 Prdios urbanos destinados a habitao - Elementos de qualidade e conforto -
Coeficientes majorativos. .............................................................................................. 25
Quadro 7 Prdios urbanos destinados a habitao - Elementos de qualidade e conforto -
Coeficientes minorativos. .............................................................................................. 26
Quadro 8 Coeficiente de vetustez a habitao - Coeficientes ......................................... 26
Quadro 9 Taxa de variao mdia dos ltimos 12 meses % Nacional ....................... 27
Quadro 10 Taxas de rendibilidade de obrigaes de tesouro 10 anos, mdia dos ltimos
12 meses - %.............................................................................................................. 30
Quadro 11 Valores assumidos para as caractersticas de comparao Mtodo
Comparativo ................................................................................................................ 41
Quadro 12 Matriz de homogeneizao Mtodo Comparativo ....................................... 42
Quadro 13 Amostra de valores de mercado recorrendo ao mtodo comparativo () ........ 43
Quadro 14 Aplicao do Critrio de Chauvenet Mtodo Comparativo ........................... 43
Quadro 15 Valores assumidos pelas caractersticas de comparao Mtodo do
Rendimento ................................................................................................................. 47
Quadro 16 Matriz de homogeneizao Mtodo do Rendimento ................................... 48
Quadro 17 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 1........... 51
Quadro 18 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 2........... 52

Lista de Quadros

II
Quadro 19 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 3........... 53
Quadro 20 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 4........... 54
Quadro 21 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 5........... 55
Quadro 22 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 6........... 56
Quadro 23 Amostra de valores de mercado recorrendo ao mtodo do rendimento () ..... 57
Quadro 24 Aplicao do Critrio de Chauvenet Mtodo do Rendimento ....................... 57
Quadro 25 Parmetros estatsticos das amostras.......................................................... 58
Quadro 26 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento a preos
constantes.............................................................................................................. 63


III
Lista de Figuras
Figura 1 Preo de equilbrio entre oferta e procura (IVSC, 2005).................................... 11
Figura 2 Fotografia area da povoao do Gaio............................................................ 36
Figura 3 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 1................................ 38
Figura 4 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 2................................ 39
Figura 5 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 3................................ 39
Figura 6 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 4................................ 39
Figura 7 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 5................................ 40
Figura 8 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 6................................ 40
Figura 9 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 7................................ 40
Figura 10 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 1........................... 44
Figura 11 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 2........................... 45
Figura 12 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 3........................... 45
Figura 13 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 4........................... 46
Figura 14 Mtodo do Rendimento Ficha de prospeco da amostra 5.......................... 46
Figura 15 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 6........................... 46
Figura 16 Representao do intervalo de confiana da mdia das duas amostras ............ 60










IV
Lista de Abreviaturas
Nvel de significncia;
CIMI Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis;
CMVM Comisso do Mercado de Valores Mobilirios;
DCF Discounted cash flow analysis;
d Valor absoluto da diferena entre o elemento da amostra e a mdia desta;
E Intervalo de confiana;
- Unidade monetria Euro;
Ha Hectare;
i.e. isto ;
INE Instituto Nacional de Estatstica;
ISP Instituto de Seguros de Portugal;
IVSC The International Valuation Standards Committee;
m
2
Metros quadrados;
OA Objecto de avaliao;
p.e. Por exemplo;
S Desvio padro da amostra;
Desvio padro da populao;
t Taxa de actualizao;
TEGoVA The European Group of Valuers' Associations;
TIR Taxa interna de rentabilidade;
Mdia da populao;
UTA Unidade de Trabalho Ano;
VAL Valor actual lquido;
VM Valor de mercado;

Lista de Abreviaturas
V
x Mdia da amostra;
xi
- Elemento da amostra;























1
1. Introduo
O presente trabalho tem por objectivo contribuir para a clarificao das metodologias a
utilizar na avaliao de prdios urbanos destinados a habitao em espao rural, tendo como
questo de fundo, as eventuais diferenas na valorizao dos imveis resultantes da
utilizao de dois mtodos de avaliao distintos mtodo comparativo e mtodo do
rendimento.
O mundo rural sofreu uma profunda mutao nos ltimos cinquenta anos, de um tempo em
que (...) a agricultura e a sociedade rural alcanavam em Portugal a sua maior expresso
demogrfica () para outro onde A perda de importncia da agricultura na economia e na
sociedade foi acompanhada, (), por uma acentuada retraco da rea cultivada e do
nmero dos que nela trabalham (Baptista, 2001).
Segundo Rodrigues (2000) esta retraco da rea cultivada advm da sua inutilidade para o
abastecimento interno e da sua reduzida competitividade em relao aos mercados externos.
O acentuar destas tendncias com a adeso de Portugal Comunidade Econmica Europeia
em 1986, conduziu situao actual existncia de zonas do territrio onde o acesso a p
deixou de ser possvel pois a natureza retomou o seu lugar.
Este facto comprova-se pelo indicador superfcie agrcola utilizada, que no perodo de 1989 a
2005, se reduziu em 8% em Portugal e na regio agrria do Ribatejo e Oeste esta reduo
ascendeu a 10% (Quadro 1).
Quadro 1 Superfcie agrcola utilizada (ha) por localizao geogrfica (Regio Agrria)
Bienal; INE, Inqurito s Estruturas das Exploraes Agrcolas
2005 2003 1999 1997 1995 1993 1989
Portugal 3.679.587 3.725.190 3.863.094 3.822.125 3.924.621 3.949.550 4.005.573
Ribatejo e Oeste 412.093 381.558 447.853 494.427 483.831 498.887 456.544
Perodo de referncia dos dados Localizao Geogrfica
(Regio Agrria)
ltima actualizao destes dados: 02 de Outubro de 2007
A reduo da superfcie agrcola utilizada foi acompanhada por uma reduo na populao
activa agrcola e dos habitantes no mundo rural. Tendo por base os dados coligidos por
Baganha e Marques (2001) no distrito de Leiria a populao manteve uma tendncia de
crescimento desde 1864 (173.916) at 1991 (426.172), exceptuando a dcada de 1960 em
que se verificou um decrscimo. No perodo de 1999 a 2005, comparando os dados do
Recenseamento Geral da Agricultura 1999 Ribatejo e Oeste e o Inqurito s Estruturas
das Exploraes Agrcolas 2005, verificou-se uma reduo da mo-de-obra agrcola utilizada

Introduo
2
na regio agrria do Ribatejo e Oeste expressa em UTA de 75.672 em 1999 para 50.047 em
2005.
Ao longo dos ltimos 30 anos, progressiva e inexoravelmente, o papel da agricultura no
mundo rural foi-se esbatendo. No sul da Europa a procura do mundo rural por residentes em
espao urbano recente e territorialmente centrada no suporte a um turismo lazer e a
residncia secundrias (Rodrigo, 2003). Dada a inexistncia de alternativas vlidas para a
sobrevivncia das populaes, estas foram abandonando o mundo rural. So conhecidos os
casos de aldeias sem qualquer habitante.
A desertificao econmica e fsica conduziram a alteraes na valorizao dos imveis do
mundo rural. Num contexto de um reduzido volume de procura e luz dos modelos
econmicos maioritariamente aceites, conduz a uma presso para uma reduo do valor de
equilbrio. Entre um volume de oferta elevada e um volume de procura tendencialmente nula
o valor de equilbrio ser tendencialmente nulo.
Por outro lado, os imveis que so objecto de uma explorao econmica p.e. prdios
rsticos num contexto onde as rentabilidades lquidas so, na generalidade das culturas /
actividades, muito reduzidas ou nulas, sob um ponto de vista da anlise da rentabilidade
econmica destes investimentos, resulta necessariamente num valor actual lquido muito
reduzido qui negativo.
Contudo, se de um ponto de vista de anlise econmica seria espectvel que os valores de
oferta e/ou de transaco de imveis no mundo rural reflectissem esta realidade scio
econmica na prtica os valores apresentam diferenas. No tendo sido verificada uma
correlao directa entre variaes de rentabilidades e valores do oferta e/ou transaco de
imveis.
No sendo objecto da dissertao a explicao das motivaes sociolgicas desta diferena,
elas tm nele profundas implicaes. Em virtude do valor de um imvel calculado pelo
mtodo do rendimento resultar de uma avaliao do seu potencial econmico e o valor
calculado pelo mtodo comparativo resultar de uma avaliao do potencial mercantil. Sendo
que no passado o valor calculado era da mesma ordem de grandeza, na presente poca,
podero existir diferenas.
A estrutura do mercado imobilirio segundo Pinheiro (2005), no nem de concorrncia
perfeita nem de monoplio o que aliado ao facto do mercado no ser homogneo, o
reduzido nmero de transaces e o facto ser reduzida a sua transparncia torna necessrio

Introduo
3
estimar o valor dos bens. Pois caso contrrio, o valor dos bens seria do conhecimento de
todos os agentes econmicos.
O processo de avaliao visa estimar o valor de mercado de um imvel, o qual um conceito
utilizado por diversas entidades quer a nvel nacional quer a nvel internacional e que, sem
grandes preocupaes de rigor, se poder definir como o provvel valor de transaco entre
um comprador e um vendedor interessado e conhecedores do mercado onde actuam
1
. Como
conceito terico que , o seu valor monetrio, resulta sempre de uma inferncia atravs do
recurso a mtodos de avaliao imobiliria. Para a avaliao de terrenos e construes
somente existem trs mtodos bsicos o mtodo comparativo, o mtodo do rendimento e
o mtodo do custo, apesar de existirem diferenas na sua aplicao e de nomenclatura nas
diferentes partes do mundo (TEGoVA, 2003).
O mtodo de comparao, sendo a metodologia mais utilizada e aconselhada pelas diversas
entidades oficiais, consiste na estimao do valor do valor de mercado de um imvel em
funo das transaces passadas de imveis semelhantes. Assim, se no passado um
conjunto de imveis com caractersticas semelhantes ao que se pretende avaliar foi
transaccionado pelo preo X (pressupondo que as partes actuavam independentemente uma
da outra e com conhecimento do mercado), expectvel que o valor de transaco do
imvel a avaliar, se colocado no mercado, seja tambm o preo X valor de mercado. Esta
metodologia, como acima se refere, permite reflectir no valor do imvel a avaliar a
valorizao que na realidade se pratica no mercado imobilirio para imveis semelhantes
independentemente da sua capacidade para gerar proveitos.
Ao invs o mtodo do rendimento consiste na estimao do valor de mercado de um imvel
em funo de sua capacidade de gerar rendimentos futuros e a sua converso no valor
actual (TEGoVA, 2003). Assim, os rendimentos futuros so convertidos no seu valor actual
atravs de um processo de actualizao. Na prtica o valor de mercado (VM) de um imvel
funo dos rendimentos (R) gerados ao longo de um perodo (considerando eventualmente o
seu valor residual - Vr) actualizados atravs da respectiva taxa de actualizao (t) segundo a
expresso:
) 1 ( ) 1 ( 1 t
Vr
t
R
n
n
m
m
m
+
+
+
=

=
VM

1
Ver adiante 2.1.5 Valor de Mercado

Introduo
4
Neste caso a taxa t, sob um ponto de vista de anlise de investimentos, a TIR Taxa
Interna de Rentabilidade, i.e., a taxa de actualizao dos rendimentos futuros que torna o
valor actual lquido (VAL) igual a zero, de acordo com a expresso:
VAL =
) 1 ( ) 1 ( 1 t
Vr
t
R
n
n
m
m
m
+
+
+

=

I = 0
Considerando o investimento (I) como sendo o valor de mercado do imvel, ento a
expresso pode ser substituda pela seguinte:
VAL =
) 1 ( ) 1 ( 1 t
Vr
t
R
n
n
m
m
m
+
+
+

=

= VM
Como natural a taxa a utilizar ter de ser temporalmente coerente com a periodicidade do
rendimento, i.e., se o rendimento anual a taxa a utilizar ser uma taxa anual. Se o
rendimento calculado a preos correntes a taxa de actualizao ser uma taxa nominal.
Embora no seja objecto de anlise e comparao, julgamos til referir que a metodologia
do custo se baseia na comparao do valor de um imvel com o resultante dos custos
inerentes aquisio de um terreno substituto e da construo de uma rplica do imvel
ou de um que possa desempenhar iguais funes (IVSC, 2005).
A metodologia a utilizar na avaliao de um imvel deve ser escolhida pelo avaliador em
funo do objectivo da avaliao e do imvel. Se o objectivo da entidade que contratou a
avaliao a explorao econmica do imvel ou o imvel gera rendimentos o mtodo mais
adequado o mtodo do rendimento (Figueiredo, 2004). Existem tambm situaes onde
so definidos pelo legislador ou entidade que solicita a avaliao quais os mtodos e/ou o
nmero de mtodos a utilizar. A ttulo de exemplo no regulamento da CMVM n 8/2002
Fundos de Investimento Imobilirio, refere, no artigo 16, que o avaliador deve utilizar dois
dos seguintes mtodos enumerando-os em seguida (comparativo, rendimento e custo).
A utilizao de dois mtodos de avaliao remete-nos para o tema da presente tese e para a
questo que pretendemos abordar existiro diferenas na valorizao dos imveis
destinados habitao em espao rural, resultantes da utilizao de dois mtodos de
avaliao distintos mtodo comparativo e mtodo do rendimento, utilizando as taxas de
actualizao usuais para o investimento imobilirio, i.e., em funo da tipologia de
investimento, nomeadamente o risco inerente ao investimento em prdios urbanos em
espao urbano. De salientar que segundo Baptista (2001) a sociedade rural actual encontra-

Introduo
5
se aberta e interligada ao exterior o urbano, por conseguinte as lgicas de valor podero
ser semelhantes e por conseguinte as respectivas taxas de actualizao.
Assim, no presente trabalho, tendo como ponto de partida um imvel em particular ser
estimado o seu valor de mercado atravs do mtodo do rendimento utilizando a taxa de
actualizao usual em espao urbano, simultaneamente ser utilizado o mtodo comparativo
na estimao do respectivo valor de mercado.
Da metodologia utilizada em ambos os mtodos resultam dois conjuntos de valores mercado
para o imvel, um conjunto obtido pelo mtodo do rendimento e outro pelo mtodo
comparativo.
Os valores de mercado calculados por ambos os mtodos sero posteriormente objecto de
tratamento estatstico como o objectivo de detectar se as diferenas existentes tero
carcter estatisticamente significativo, corroborando a tese em anlise: Da existncia de
eventuais diferenas na valorizao dos imveis destinados habitao em espao rural,
resultantes da utilizao de dois mtodos de avaliao distintos.


6
2. Material e Mtodos
Neste captulo da dissertao apresentar-se- as principais definies inerentes realizao
de avaliaes, as metodologias de avaliao, a forma de obteno dos dados de modo a criar
uma amostra do valor de mercado do imvel a avaliar e o inerente tratamento estatstico.
2.1. Os Conceitos
2.1.1. Avaliao
Avaliao, sob uma ptica genrica, apreciao do mrito, estimativa,
mas, o conceito tcnico da avaliao para identificar o valor de um bem,
contm carcter cientfico, incluindo a vistoria, a pesquisa e a explicao
racional. (Gomide, 2007)
A definio acima resulta do facto de avaliao imobiliria envolver ainda uma quota-parte de
experincia profissional do avaliador, contudo, como refere Henriques (2007), ela envolve
tambm uma diversidade de ramos de saber como a engenharia civil, a economia, o direito do
urbanismo, a engenharia mecnica, a engenharia do territrio, as cincias sociais e humanas
e etc.
Por outro lado existe ainda uma assumpo geral de que a avaliao opinio, mas como diz
Gomide A avaliao determina o valor real, o melhor que se pode calcular, enquanto a
opinio sugere um quantum hipottico e suspeito Opinio suposio, Avaliao
determinao.
A avaliao imobiliria visa estimar o valor que um imvel tem para a sociedade num dado
momento. No conceito acima referido h duas vertentes a salientar: a questo temporal e a
questo social. A questo temporal resulta do valor dos bens ser mutvel no tempo. Quanto
questo social decorre do facto que o valor de mercado no o supostamente atribudo por
um elemento concreto da sociedade mas o que resulta da aco de todos os elementos na
sua actividade econmica.
A norma espanhola para a avaliao de imveis Orden ECO/805/2003 - define um conjunto
de princpios que devero ser tidos em considerao na realizao de avaliaes, dos quais
destacamos: o princpio da antecipao segundo o qual o valor de um imvel que se
encontre em explorao econmica funo das expectativas de rendimento que

Material e Mtodos
7
previsivelmente proporcionar no futuro; o princpio da prudncia segundo o qual perante
vrios cenrios, com igual probabilidade de ocorrncia, dever ser escolhido o que resulte
num menor valor de avaliao; o princpio da substituio segundo o qual o valor de um
imvel equivalente a outros de similares caractersticas e sejam seus substitutos e o
princpio da temporalidade segundo o qual o valor dos imveis varivel ao longo do
tempo. De salientar que a presente tese tem nos princpios acima enunciados, a sua base de
anlise nomeadamente no que se refere aos princpios da antecipao e ao da substituio.
2.1.2. Imvel Urbano
De acordo com o IVSC The International Valuation Standards Committee (2005) imvel a
terra e todas as coisas que sejam parte natural destas incluindo minerais e rvores, bem
como todos os melhoramentos efectuados pelo homem ligados a esta com carcter
permanentemente. O cdigo do imposto municipal sobre imveis define como prdio:
toda a fraco de territrio, abrangendo as guas, plantaes, edifcios e
construes de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com
carcter de permanncia, desde que faa parte do patrimnio de uma
pessoa singular ou colectiva e, em circunstncias normais, tenha valor
econmico. (Decreto Lei n 287/2003).
Tambm este cdigo define como Prdios Urbanos todos aqueles que no devam ser
classificados como rsticos e que se podem dividir em habitacionais, servios, comerciais ou
industriais em funo da sua principal utilizao. A ttulo informativo referimos que o
legislador na definio de imvel na primeira parte procura abranger todos os imveis e na
segunda parte impe duas restries faam parte patrimnio de pessoa singular / colectiva
e tenham valor econmico. Obviamente que estas duas restries decorrem uma da prpria
natureza do cdigo (cdigo de imposto) em que necessrio existir um contribuinte e outra
de uma questo de justia tributria, se o imvel no tem valor econmico porqu o
pagamento do imposto?
De acordo com Ascenso (2000), o cdigo civil considera que prdio urbano engloba no
apenas o solo em que assenta (o conjunto edificado), mas os terrenos adjacentes, mesmo
que agricultados, que lhe sirvam de logradouro, sendo que este conceito ser o utilizado na
presente dissertao.

Material e Mtodos
8
2.1.3. Imveis Comparveis
A definio de imveis comparveis tem sempre por base um imvel relativamente ao qual se
efectua a comparao e de um modo geral qualquer imvel s comparvel a outro se
ambos competirem no mesmo mercado imobilirio, i.e., se forem substitutos (princpio da
substituio).
A norma espanhola relativa avaliao imobiliria - Orden ECO/805/2003 refere que so
imveis comparveis os que se consideram semelhantes ao objecto de avaliao ou
adequados para aplicar o processo de homogeneizao. Por outro lado, imveis comparveis
so aqueles cujas caractersticas so semelhantes s do imvel objecto de avaliao (IVSC,
2005). So particularmente relevantes as caractersticas cuja variao tem influncia
significativa e directa na valorizao do imvel, como por exemplo a rea do imvel, outras
caractersticas h, cuja variao, no tem influncia significativa no valor dos imveis (p.e.
tipo de telha).
2.1.4. Mundo Rural
O conceito de mundo rural consequncia da revoluo industrial e delimitado em
contraponto ao da cidade industrial. Nos ltimos 50 anos este sofreu uma profunda mutao e
hoje em dia dos elementos caracterizadores do passado o predomnio da agricultura sobre o
espao e do proprietrio fundirio sobre a sociedade, entre outros resta a pequena
dimenso dos aglomerados (Baptista, 2001).
Rolo (2006) tendo por base a populao residente isoladamente ou em aglomerados com
menos de 2000 habitantes e o quociente entre populao activa agrcola e a populao activa
total delimitou, em Portugal continental, quatro tipos de rural: Urbano, Industria e servios,
Agrcola e Baixa densidade. Assim, e tendo em considerao a delimitao efectuada por Rolo
(2006) o local em anlise situa-se no denominado Rural urbano.
2.1.5. Valor de Mercado
do senso comum que o valor de mercado de um bem o preo pelo qual o mesmo
transaccionado de forma livre num dado momento. Todavia a sua traduo terica objecto
de vrias definies consoante o organismo ou pessoa que formula o conceito. As diferenas
existentes estendem-se inclusivamente prpria denominao, sendo que em Portugal, merc

Material e Mtodos
9
da traduo da literatura anglo-saxnica de algumas denominaes, resulta em uma maior
panplia de conceitos.
O Instituto de Seguros de Portugal na norma n. 16/99-R (1999) que estabelece as regras
para a realizao de avaliaes dos terrenos e edifcios das empresas de seguros e dos fundos
de penses, define como valor de mercado:
() preo pelo qual o terreno ou edifcio poderia ser vendido, data da
avaliao, por contrato privado entre um vendedor e um comprador
interessados e independentes, subentendendo-se que o bem objecto de
uma oferta pblica no mercado, que as condies permitem uma venda
regular e que se dispe de um prazo normal para negociar a venda, tendo
em conta a natureza do bem.
Sendo que esta definio resulta da transposio da Directiva 91/674/CEE do Conselho
(1991).
A Comisso do Mercado de Valores Mobilirios no regulamento dos fundos de investimento
imobilirio embora no defina em concreto o valor de mercado refere no artigo 15 do
Regulamento n 8/2002:
A avaliao de um imvel deve ser efectuada como o intuito de fornecer
informao rigorosa relativamente ao melhor preo que poderia ser obtido,
caso o imvel fosse alienado no momento da avaliao, em condies
normais de mercado.
O Banco de Portugal no seu aviso n. 5/2007 e no mbito da definio das obrigaes das
instituies de crdito e empresas de investimento relativamente ao nvel dos fundos prprios
e aos limites dos riscos de crdito define como valor de mercado:
() o preo pelo qual o bem imvel pode ser vendido mediante contrato
entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para
realizar a transaco, data da avaliao, no pressuposto de que o imvel
colocado venda publicamente, de que as condies de mercado permitem
uma transmisso regular do bem e de que se dispe de um perodo normal,
tendo em conta a natureza do imvel, para a negociao da venda.
A Normal Internacional de Contabilidade IAS 16 (Comisso das Comunidades Europeias, 2004)
apresenta a definio do Justo Valor como sendo:

Material e Mtodos
10
() a quantia pela qual um activo pode ser trocado entre partes
conhecedoras, dispostas a isso, numa transaco em que no exista
relacionamento entre as mesmas.
De acordo com o IVSC The International Valuation Standards Committee a definio de
valor de mercado a seguinte:
Market Value is the estimated amount for which a property should
exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing
seller in an arms-length transaction after proper marketing wherein the
parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion
(IVSC, 2005).
Entendido como Valor de Mercado a estimativa do valor monetrio pela qual uma
propriedade poderia ser transaccionada na data da avaliao entre um comprador e um
vendedor interessados, numa transaco normal, aps uma devida publicitao e onde as
partes ajam com conhecimento do mercado, prudncia e sem presso.
As vrias definies tm em comum alguns aspectos. Trata de uma estimativa e no de um
valor que se tenha verificado efectivamente ou que se venha a verificar. Isto , o conceito
terico de valor de mercado, no implica a existncia de transaco efectiva do bem. O valor
de mercado estimado num momento concreto na data da avaliao o que resulta do
pressuposto que o valor de mercado de um bem no imutvel, variando ao longo do tempo.
Assim, resulta que quando se refere a um valor deve-se ter sempre associada uma data. E
finalmente as partes envolvidas na hipottica transaco tero de possuir trs caractersticas
bsicas: estarem interessadas na transaco, actuarem de modo independente e terem
conhecimento do mercado.
Como natural se uma das partes no est interessada na concretizao da transaco, o
valor que essa parte atribui ao bem ser por conseguinte diferente (menor se for o comprador
ou maior se for o vendedor) do valor atribudo por mesma parte numa situao normal. Por
outro lado, se uma parte est muito interessada na concretizao da transaco verifica-se a
situao inversa e o valor que essa parte atribui ao bem ser por conseguinte tambm
diferente de uma situao normal (maior se for o comprador ou menor se for o vendedor).
A necessidade das partes envolvidas actuarem de forma independente, resulta do facto de
que em situaes onde as partes tm relacionamento, p.e. transaco entre dois familiares
directos ou empresas propriedade da mesma entidade, o valor poder, inclusivamente, ser

Material e Mtodos
11
meramente simblico, no reflectindo a situao normal de mercado. Da inexistncia de
relacionamento / actuao com independncia das partes envolvidas, resulta que cada uma
procurar salvaguardar os seus interesses do melhor modo.
O conhecimento do mercado pelas partes envolvidas na transaco significa por um lado que
na data da avaliao o comprador tem conhecimento do valor de oferta / transaco de
imveis semelhantes e poder optar pelo melhor valor (menor). Simultaneamente existe um
conjunto de potenciais compradores que tm conhecimento do negcio e por conseguinte
podero estar interessados no mesmo efectuando ofertas de valores sucessivamente maiores.
O valor de mercado ser portanto o valor de equilbrio entre a oferta e a procura num
determinado momento data de avaliao, conforme Figura 1.

Figura 1 Preo de equilbrio entre oferta e procura (IVSC, 2005)
No caso de no verificao das condies referidas na definio de valor de mercado (IVSC,
2005) conduz a situaes em que, com alguma frequncia, se verifica diferenas entre o valor
de mercado calculado numa avaliao de um bem e o valor de transaco efectivamente
verificado. Esta diferena ser tanto mais ampla quanto mais se afastar a situao concreta da
transaco da situao considerada ideal.

Material e Mtodos
12
2.2. As Metodologias
So basicamente trs as metodologias utilizadas para a avaliao de imveis, a saber: o
mtodo comparativo, o mtodo do rendimento e o mtodo do custo. No presente trabalho
somente duas destas metodologias sero utilizadas na estimativa do valor de mercado dos
prdios urbanos destinados a habitao em espao rural, o mtodo comparativo e o mtodo
do rendimento, as quais sero desenvolvidas nos captulos seguintes.
2.2.1. Mtodo Comparativo
O mtodo comparativo decorre do reconhecimento de que o valor de um imvel
determinado pelo mercado imobilirio onde o mesmo se insere. O IVSC (2005), refere que
quando existe evidncia do valor de transaco de imveis o mtodo comparativo a
abordagem mais directa e sistemtica para estimar o valor de mercado.
O mtodo de comparao de mercado consiste em relacionar o valor do imvel objecto de
avaliao, com os dados relativos a transaces de propriedades com caractersticas
semelhantes, atravs de um processo de comparao. De salientar que os dados relativos a
valores requeridos quer por parte do comprador, quer por parte do vendedor, tambm podem
ser considerados para efeitos de comparao (IVSC, 2005).
A aplicao deste mtodo ser executada nas seguintes fases:
- 1 Fase - Recolha e verificao da informao de mercado;
- 2 Fase - Determinao da unidade de comparao;
- 3 Fase - Homogeneizao da amostra;
- 4 Fase Estimao do valor de mercado.
Estas fases esto de acordo com o referido na Orden ECO/805/2003, onde o procedimento
para o clculo do valor por comparao deve seguir as seguintes regras gerais: Seleco das
caractersticas do imvel objecto de avaliao que explicam o seu valor; anlise do mercado
imobilirio de imveis comparveis recolhendo informao sobre valores de transaco e/ou
oferta devidamente corrigidos; da informao obtida, seleccionar uma amostra representativa;
a amostra obtida ser homogeneizada recorrendo a critrios, coeficientes ou ponderaes
adequadas para o imvel.

Material e Mtodos
13
2.2.1.1. Recolha e Verificao
A aplicao deste mtodo requer a recolha de informao relativa a transaces efectivas,
ofertas de venda ou ofertas de compra. Esta informao dever ser em quantidade e
qualidade de forma a caracterizar correctamente o mercado imobilirio (Figueiredo, 2004).
Efectuou-se uma prospeco de mercado, tentando obter uma amostra de imveis similares,
com a qual fosse possvel efectuar uma correcta homogeneizao dos dados. A pesquisa foi
efectuada em imveis que se encontram no mercado para venda recorrendo a empresas de
mediao imobiliria ou atravs dos diferentes rgos de promoo imobiliria existentes.
2.2.1.2. Determinao da Unidade de Comparao
No mercado imobilirio onde se inserem os imveis em anlise / avaliao prdios urbanos
localizados em espao rural e destinados a habitao a unidade de comparao usual o
valor por unidade de rea habitacional (/m), este facto encontra-se espelhado nos diversos
sites de empresas de mediao imobiliria onde inclusivamente se pode ordenar os imveis
por maior ou menor valor unitrio. Por outro lado, usual nas conversas tidas entre os
diversos intervenientes no mercado, questionar qual /foi o valor unitrio de transaco.
Esta escolha est de acordo com sugerido pelo IVSC (2005) pois segundo este, a unidade de
comparao s ser til se consistentemente utilizada pelos actores no mercado imobilirio
para comparao entre propriedades.
2.2.1.3. Homogeneizao da Amostra
Os valores recolhidos sero analisados e ajustados ao OA consoante as diferenas
/semelhanas existentes nas caractersticas de comparao (IVSC, 2005). A este processo
Figueiredo (2004) denomina de homogeneizao e visa aproximar a informao recolhida ao
imvel objecto de avaliao.
f f f
V V
ccn cc cc
A H A
= ...
2 1
1 1

Onde,
V H A1
- Valor da amostra 1 homogeneizado para o OA ();
V A1
- Valor unitrio da amostra 1 ();
f
cc1
- Factor de homogeneizao do valor unitrio da amostra 1 para a caracterstica de
comparao 1;

Material e Mtodos
14
f
cc2
- Factor de homogeneizao do valor unitrio da amostra 1 para a caracterstica de
comparao 2;
f
ccn
- Factor de homogeneizao do valor unitrio da amostra 1 para a caracterstica de
comparao n.
Segundo Figueiredo (2004) trabalho de homogeneizao dever ser feito tendo os seguintes
cuidados: as caractersticas de comparao devero ter valores distintos no imvel objecto de
avaliao e em pelo menos num dos imveis comparados. A fixao dos coeficientes de
ajustamento para uma caracterstica de comparao dever ser efectuada assumindo que
todas as restantes so idnticas. As caractersticas de comparao no devero apresentar
interdependncia significativa. Por ltimo, o processo de homogeneizao dever conduzir a
uma convergncia dos valores das diferentes amostras.
Segundo o IVSC (2005) as caractersticas de comparao podero incluir entre outras a
localizao, as caractersticas fsicas, as caractersticas econmicas, condies de venda,
condies de pagamento.
Norma Espanhola sobre avaliaes de bens imveis (Orden ECO/805/2003) considera que a
localizao, o seu uso, tipologia, rea, idade, estado de conservao, ou outro aspecto fsico
relevante so caractersticas que podero ser usadas para comparao.
Henriques e Ribeiro (2008) referem para o caso do valor de fraces destinadas a escritrios
explicado principalmente por cinco variveis: localizao, equipamentos envolventes,
caractersticas arquitectnicas, desempenho tecnolgico e a rea bruta privativa da fraco.
Figueiredo (2004) refere que cabe ao avaliador, tendo por base as caractersticas do imvel
objecto de avaliao e as caractersticas dos imveis comparveis, definir o conjunto de
caractersticas de comparao bem como os factores de homogeneizao. No entanto casos
existem em que o avaliador no dispe de to ampla possibilidade de opo, segundo o
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo (2005), na
homogeneizao de imveis urbanos define um conjunto de caractersticas de comparao e
sugere o prprio factor de homogeneizao (factor oferta consagrado de 0,9).
2.2.1.4. Tratamento Estatstico
Os valores obtidos atravs da homogeneizao so uma amostra do valor de mercado do
imvel calculado pelo mtodo comparativo. Pressupondo que o conjunto de medies segue

Material e Mtodos
15
uma distribuio normal, torna-se necessrio proceder eliminao, na amostra, de valores
aberrantes.
No processo de eliminao de elementos aberrantes recorrer-se- utilizao do Critrio de
Chauvenet, segundo o qual um valor pode ser considerado anmalo se a probabilidade da
sua ocorrncia numa distribuio normal for menor que 1/2n. Assim, em funo no nmero de
elementos da amostra pode ser estabelecida (e por conseguinte o valor da probabilidade
1/2n) a razo entre o desvio mximo aceitvel e o desvio padro.
A aplicao deste critrio de saneamento estatstico efectuada por fases (Figueiredo, 2004).
Assim, segundo este Autor as fases so as seguintes:
a) Clculo do valor mdio da amostra de acordo com a seguinte formula:

=
=
n
i
i X
n
X
1
1

Onde,
X - Mdia da amostra;
Xi
- Elemento da amostra,
n Nmero de elementos da amostra;
b) Clculo do desvio padro da amostra de acordo com a seguinte formula:
( )
=

=
n
i
i X X
n
S
1
2
1
1

Onde:
X - Mdia da amostra;
Xi
- Elemento da amostra;
n Nmero de elementos da amostra;
c) Identificao dos elementos da amostra extremos valor mximo e valor mnimo;
d) Determinao da razo entre o desvio mximo aceitvel e o desvio padro,
/
max
d
crtico
em funo do nmero de elementos da amostra com recurso tabela de
Chauvenet (Quadro 2);


Material e Mtodos
16

Quadro 2 Critrio de Chauvenet para rejeio de elemento da amostra
Nmero de leituras,
n
Razo entre o desvio mximo
aceitvel e o desvio padro,
/
max
d
3 1,38
4 1,54
5 1,65
6 1,73
7 1,80
8 1,85
9 1,91
10 1,96
15 2,13
25 2,33
50 2,57

e) Determinao da razo S d / para os elementos extremos da amostra, onde d o
valor absoluto da diferena entre o valor do elemento extremo e o valor da mdia;
f) Teste dos elementos extremos, se a razo S d / > /
max
d
crtico
, procede-se
eliminao deste elemento.
De salientar que em caso de sucessivas eliminaes de elementos da mostra, poder-se-
equacionar duas hipteses: que a amostra seja extremamente varivel, ou que exista alguma
falha na seleco da amostra.
Tal como anteriormente referimos, pressupomos que o conjunto de medies do valor de
mercado segue uma distribuio normal, desconhecendo o seu desvio padro. Tendo-se
procedido ao saneamento da amostra relativamente a elementos anmalos e atendendo
facto da amostra utilizada ser em nmero inferior a 30, poderemos calcular a mdia e o seu
intervalo de confiana com recurso distribuio t-Student, de acordo com a expresso:
= E X
Sendo,
Mdia do valor de mercado do imvel;
X - Mdia do valor de mercado da amostra;
E Intervalo de confiana,
n
S
t
E =
) 2 / 1 (
.

Material e Mtodos
17
Onde,
t(1-/2))
valor do percentil da distribuio t-Student com n-1 graus de liberdade;
S Desvio padro da amostra;
n nmero de elementos da amostra.
O valor t(1-/2) obtido com base nos valores da distribuio t-Student com n-1 graus
de liberdade (Anexo 1). Sendo o nvel de significncia, que no caso em apreo
consideramos 0,05. Assim, existe a probabilidade de 0,05 da mdia da populao se
situar fora do intervalo calculado.

Material e Mtodos
18
2.2.2. Mtodo do Rendimento
O mtodo do rendimento tambm conhecido como mtodo indirecto ou
analtico, por permitir obter resultados generalizveis e comparveis, deve
merecer a preferncia dos avaliadores (Pinheiro, 2006).
O TEGoVA (2003) refere que o mtodo do rendimento pode ser usado para calcular o valor de
mercado de um imvel, salientado que, neste caso todos os dados e hipteses tm de ser
baseadas em informaes recolhidas do mercado.
O mtodo do rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos
durante um determinado perodo, tendo por base as condies normais do mercado e na
converso desses rendimentos, numa valorizao actual (princpio da antecipao). E
particularmente importante na estimativa do valor de mercado dos imveis que so
transaccionados baseados nos proveitos potencialmente gerados pelo mesmo, desde que
exista informao de mercado que possa sustentar a estimativa (IVSC, 2005).
Assim, este mtodo decorre de um modelo de anlise de investimento onde os custos e
proveitos que ocorrem em momentos temporais distintos so convertidos ao momento actual
(actualizados) com base numa taxa de desconto ou actualizao.
Para que seja possvel a utilizao deste mtodo necessrio:
- Um modelo de anlise;
- Um horizonte temporal para a existncia de rendimento;
- Um rendimento lquido espectvel;
- Um valor residual do bem;
- Uma taxa de actualizao. (TEGoVA, 2003)
2.2.2.1. O Modelo de Anlise
O modelo a utilizar baseia-se no desconto dos fluxos de caixa (Cash-flow) gerados pelo
imvel durante o perodo em anlise. O rendimento lquido anual que o imvel proporciona
descontado temporalmente atravs de uma taxa de actualizao que traduz o custo do capital
e um prmio de risco na seguinte expresso:
) 1 ( ) 1 ( 1 t
Vr
t
R
n
n
m
m
m
+
+
+
=

=
VM

Material e Mtodos
19
Sendo:
VM Valor de mercado;
R
m
Rendimento lquido gerado no ano m;
Vr Valor residual;
t Taxa de actualizao;
n Nmero de anos em que gerado rendimento.
Numa situao onde os rendimentos sejam peridicos, constantes e perptuos a expresso
anterior reduz-se, pelo facto de Vr/(1+t)
n
ser nulo, decorrente da perpetuidade dos
rendimentos, seguinte expresso:

=
+
=
n
m
m
m
t
R
1
) 1 (
VM
Tendo em considerao que o somatrio supra se tratar da soma dos termos de uma
progresso geomtrica de razo 1/(1+t) inferior unidade por via da taxa ser superior a
zero. O seu valor igual ao primeiro termo menos o ltimo, vezes a razo a dividir por um
menos a razo. Como o ltimo termo tende para zero por via do nmero infinito de termos,
ento a expresso acima transforma-se em:
( )
( )
t
R
t t
t R
t
t
t
R
t
t
t
R
t
t
R
=
+
+
=
(

+
(

+
=
(

+
+
(

=
(

\
|
+

\
|
+

=
) 1 (
1
1
1
1
1 1
1
0
1
1
1
1
1
0
VM
Em face do exposto, resulta que o mtodo do rendimento pode ser aplicado usando duas
tcnicas distintas: A tcnica da actualizao (DCF Discounted Cash Flow analysis) e A
tcnica da capitalizao directa (Direct Capitalisation) - no caso de rendimentos
tendencialmente peridicos, constantes e perptuos.
A tcnica da capitalizao directa usa-se para converter as expectativas de renda num valor
indicativo do imvel ao aplicar uma taxa de retorno adequada renda estimada (TEGoVA,
2003), no reflectindo desta forma qualquer potencial crescimento no rendimento do imvel
durante o tempo. Segundo o IVSC (2005) a tcnica da capitalizao directa utilizada em
mercados com a informao abundante e disponvel.

Material e Mtodos
20
A tcnica da actualizao um modelo financeiro baseado em hipteses fiveis das
expectativas de receitas e despesas de uma propriedade ou negcio. Sendo que ambas as
tcnicas desde que aplicadas correctamente conduziro a valores semelhantes (IVSC, 2005).
No presente trabalho o valor de mercado estimado pelo mtodo do rendimento utilizar a
tcnica da actualizao, que tem vindo a ganhar popularidade e de uso habitual entre os
avaliadores (TEGoVA, 2003).
2.2.2.2. O Horizonte Temporal do Rendimento
A utilizao deste mtodo requerer a definio de um horizonte temporal para a existncia de
rendimento, tanto para a tcnica da capitalizao directa (perpetuidade) como na tcnica da
actualizao. Sendo que na prtica os modelos financeiros procuram reflectir o perodo usual
de posse de um imvel ou a vida til restante do imvel objecto de avaliao (TEGoVA, 2003).
Assim, tendo em considerao o facto de no estar disponvel informao fivel sobre o
perodo de tempo usual de posse de um imvel habitacional em espao rural, optamos por
efectuar os clculos com base no perodo de vida til restante do imvel.
A vida til de um imvel no um valor imutvel, pois em muitos casos a conservao,
reabilitao e ampliao tornam possvel a existncia de edifcios habitacionais (para no falar
de edifcios histricos) com idades muitas vezes superiores aos 100 200 anos. Contudo, para
que seja possvel aos edifcios atingir idades to provectas so necessrios investimentos, por
vezes muito significativos, e consequentemente teriam de ser reflectidos no modelo
financeiro. Deste modo a vida til poder ser encarada como o perodo de tempo entre a data
de edificao do imvel ou a sua profunda reabilitao e a necessidade de realizao de nova
interveno, alis no CIMI Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis, o coeficiente de
vetustez funo do perodo decorrido entre a data actual e a data de emisso da licena de
utilizao, quando exista, ou a data de concluso das obras de edificao (Dec.- Lei n
287/2003).
No mbito do cadastro e inventrio dos bens do estado determina que o perodo de vida til
dos imveis funo dos materiais e tecnologias utilizadas e regra geral a seguinte:
Alvenaria de pedra 150 anos;
Alvenaria pr-pombalina ou pombalina e similares 150 anos;
Beto armado com percentagem de alvenaria de tipo tijolo 80 anos;
Alvenaria de tipo gaioleiro 60 anos;

Material e Mtodos
21
Construes ligeiras 20 anos. (Portaria n 671/2000)
Sendo os valores acima prudentes face natureza e ao objectivo dos mesmos (princpio da
prudncia), optamos por adopt-los no presente trabalho, para a determinao da vida til
dos imveis. A vida til restante dos imveis no novos ser a diferena em anos entre a sua
idade data da avaliao e vida til total.
2.2.2.3. O Rendimento Lquido Expectvel
A metodologia do rendimento requer que sejam estimados os rendimentos futuros do imvel
objecto de avaliao. A tcnica da actualizao requer ou que sejam estimadas as receitas e
despesas futuras (durante o horizonte temporal) as quais sero actualizados recorrendo a
uma taxa de adequada, ou a estimativa do rendimento lquido gerado em cada perodo, o qual
actualizado.
No clculo rendimento lquido expectvel dos imveis habitacionais urbanos, o mesmo o
resultante da subtraco ao rendimento bruto (renda recebidas do inquilino) dos encargos
directos do imvel. Sendo que, de acordo com o IVSC (2005), ambas devero reflectir os
montantes usualmente praticados no mercado. No que se refere tipologia de despesas
directas as mesmas devero ser recolhidas pelo avaliador junto do mercado imobilirio.
Os encargos directos para o senhorio so usualmente os seguintes: seguro do imvel
excluindo o recheio e o imposto municipal sobre imveis. Outras despesas como sejam as
inerentes ao fornecimento de energia, gua, taxa de saneamento so usualmente da
responsabilidade do inquilino. Assim, o rendimento lquido poder ser expresso do seguinte
modo:
D D R R IMI Seguro Bruto Lquido
=
Onde,
R
Lquido
Rendimento lquido;
R
Bruto
Rendimento anual bruto renda mensal paga pelo inquilino x 12 meses;
D
Seguro
Despesa com seguro contra incndios;
D
IMI
Imposto municipal sobre imveis.
Julgamos til explicitar que, por simplificao, consideramos que o valor da renda pago
anualmente de uma s vez semelhana das despesas. E que, atendendo ao facto da ser
necessrio existir coerncia entre a taxa de actualizao a utilizar e o rendimento lquido a

Material e Mtodos
22
considerar, optamos por em ambos os casos excluir quer imposto sobre capitais (no caso da
taxa de actualizao) quer o imposto sobre os rendimentos de pessoas singulares ou
colectivas (no caso do rendimento bruto). Naturalmente, atendendo natureza do rendimento
sobre capitais valor fixo de 20% e natureza do imposto sobre o rendimento de pessoas
singulares ou colectivas, varivel em funo do nvel de rendimento da pessoa singular
varivel entre 0% e 42% e fixo no valor de 25% no caso de pessoas colectivas, podero
existir algumas diferenas as quais julgamos que no sero significativas.
Tendo em considerao o acima exposto torna-se necessrio estimar para o perodo em
anlise o valor das componentes para o clculo do rendimento lquido expectvel e sua
evoluo ao longo do tempo.
2.2.2.3.1. O Rendimento Bruto
A estimativa do valor da renda anual a pagar pelo inquilino ser efectuada utilizando a
metodologia de comparao referida no captulo 2.2.1 Mtodo Comparativo, s que no
presente caso, o objectivo a estimativa do valor de mercado da renda mensal (que ser
convertida em anual) e no o valor de mercado do imvel.
O montante da renda estimado data actual sendo objecto de uma inflao anual ao longo
do perodo em anlise. Assim, torna-se necessrio em cada ano estimar o valor desta rubrica.
Baseando-nos no subgrupo Rendas efectivas pagas por inquilinos do ndice de Preos no
Consumidor (IPC) publicado pelo INE (2008) possvel calcular mdia das taxas variao
mdia anual verificadas nos ltimos doze meses conforme quadro seguinte:
Quadro 3 Taxa de variao mdia dos ltimos 12 meses do subgrupo Rendas efectivas
pagas por inquilinos % Nacional
2007 2008
Nov. Dez. Jan. Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out.
Mdia
2,83 2,92 2,93 2,97 2,97 2,98 2,99 3,03 3,04 3,05 3,06 3,05 2,98
Fonte: INE - 2008
Assim, o valor em cada ano futuro ser resultante da seguinte expresso:
( ) t V V
n
n +
=
1 0

Onde,
Vn
Valor no ano n;

Material e Mtodos
23
V0
Valor no ano zero (actual);
t taxa de inflao mdia anual;
n Ano.
2.2.2.3.2. Despesa Seguro
Para estimar a despesa inerente ao seguro contra incndios, obrigatrio de acordo com a
legislao em vigor, optamos por recorrer a um agente de uma seguradora, o qual de acordo
com os dados relativos ao imvel em objecto de avaliao, efectuou a respectiva simulao.
Obviamente, que o montante a pagar varia consoante a seguradora, contudo no se
considera que as variaes do prmio anual produzam um impacto significativo na valorizao
dos imveis, atendendo a seu montante.
O custo do seguro calculado data actual - e pago anualmente sendo objecto de uma
inflao anual durante o perodo em anlise. Assim, torna-se necessrio em cada ano estimar
o valor desta despesa. Baseando-nos no subgrupo seguros relacionados com a habitao do
ndice de Preos no Consumidor (IPC) publicado pelo INE (2008) possvel calcular mdia das
taxas variao mdia anual verificadas nos ltimos doze meses conforme quadro seguinte:
Quadro 4 Taxa de variao mdia dos ltimos 12 meses do subgrupo seguros
relacionados com a habitao % Nacional
2007 2008
Nov. Dez. Jan. Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out.
Mdia
0,09 0,00 0,03 0,11 0,57 0,83 0,93 1,00 1,08 1,12 1,15 1,18 0,67
Fonte: INE - 2008
Assim, o valor em cada ano futuro ser calculado de acordo com o referido no 2.2.2.3.1 O
Rendimento Bruto.

2.2.2.3.3. Despesa IMI
Para o clculo do valor a pagar anualmente relativo ao Imposto Municipal sobre Imveis o
resultante da aplicao da taxa sobre o valor patrimonial tributrio. Assim, e tendo em
considerao o facto de para efeitos de avaliao existe uma transaco do imvel, a taxa a
aplicar de acordo com o cdigo (Dec.-Lei n 287/2003) varivel entre 0,2% a 0,4% para

Material e Mtodos
24
prdios urbanos inscritos ou transaccionados aps 1 de Dezembro 2003, sendo a taxa
concreta definida localmente pelo municpio. No caso em apreo a taxa a aplicar em 2008
de 0,4 %.
De acordo com o CIMI, a determinao do Valor Patrimonial Tributrio (Vt) depende da
utilizao do imvel (habitao, comrcio, servios e etc.), dimenso, caractersticas
especficas e localizao de acordo com a seguinte expresso:
Vt =Vc A Ca Cl Cq Cv
Onde:
Vt Valor patrimonial tributrio ();
Vc Valor base dos prdios edificados (/m
2
);
A rea equivalente (m);
Ca Coeficiente de afectao;
Cl Coeficiente de localizao;
Cq Coeficiente de qualidade e conforto;
Cv Coeficiente de vetustez.
A rea calculada de acordo com a seguinte expresso:
A = (Aa + 0,3 x Ab) Caj +0,025 x Ac + 0,005 x Ad
Sendo,
Aa rea bruta privativa (rea referente funo principal);
Ab rea bruta dependente (rea referente garagens, arrecadaes, lavandarias, instalaes
para animais, stos, );
Ac rea livre prxima (rea de terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de
implantao);
Ad rea livre distante (rea de terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de
implantao);
Caj - Coeficiente de ajustamento de reas o qual ser aplicado de acordo com o quadro
seguinte.


Material e Mtodos
25
Quadro 5 Coeficientes de ajustamento de reas a aplicar em prdios destinados a
habitao
Aa + 0,3 Ab Caj Frmulas de ajustamento de reas
<= 100 m 1 Aa + 0,3 x Ab
>100-160 m 0,90 100 x 1,0 + 0,90 x (Aa + 0,3 x Ab 100)
>160-220 m 0,85 100 x 1,0 + 0,90 x (160-100) + 0,85 x (Aa + 0,3 x Ab 160)
>220 m 0,80
100 x 1,0 + 0,90 x (160-100) + 0,85 x (220-160) + 0,80 x (Aa + 0,3 x Ab
220)
Fonte: Dec.-Lei n 287/2003

Os diversos coeficientes e o valor base dos prdios edificados encontram-se definidos
legalmente atravs de portarias. No caso em anlise o valor base dos prdios edificados
para o ano de 2008 de 615 euros e o coeficiente de afectao 1 (Dec.-Lei n 287/2003 e
Portaria n 16-A/2008). O coeficiente de localizao e a percentagem dos terrenos para
construo so os resultantes do zonamento em vigor (Portarias ns 982/2004, 1426/2004 e
1022/2006). O coeficiente de qualidade e conforto ser funo das caractersticas do imvel
objecto de avaliao e resulta da adio unidade os coeficientes majorativos e subtraco
dos minorativos que constam dos quadros 6 e 7.
Quadro 6 Prdios urbanos destinados a habitao - Elementos de qualidade e conforto -
Coeficientes majorativos.
Elementos de qualidade e conforto Coef. Maj.
Moradias uni familiares At 0,20
Localizao em condomnio fechado 0,20
Garagem individual 0.04
Garagem colectiva 0,03
Piscina individual 0,06
Piscina colectiva 0,03
Campos de tnis 0,03
Outros equipamentos de lazer 0,04
Qualidade construtiva At 0,15
Localizao excepcional At 0,10
Sistema central de climatizao 0,03
Elevadores em edifcios de menos de quatro pisos 0,02
Localizao e operacionalidade relativas At 0,05
Fonte: Dec.-Lei n 287/2003


Material e Mtodos
26
Quadro 7 Prdios urbanos destinados a habitao - Elementos de qualidade e conforto -
Coeficientes minorativos.
Elementos de qualidade e conforto Coef. Min.
Inexistncia de cozinha 0,10
Inexistncia de instalaes sanitrias 0,10
Inexistncia de rede pblica ou privada de gua 0,08
Inexistncia de rede pblica ou privada de electricidade 0,10
Inexistncia de rede pblica ou privada de gs 0,02
Inexistncia de rede pblica ou privada de esgotos 0,05
Inexistncia de ruas pavimentadas 0,03
Inexistncia de elevador em edifcios com mais de trs pisos 0,02
Existncia de reas inferiores s regulamentares 0,05
Estado deficiente de conservao At 0,05
Localizao e operacionalidade relativas At 0,05
Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis, activas ou passivas 0,05
Fonte: Dec.-Lei n 287/2003
No que se refere ao coeficiente de vetustez (Cv) funo do nmero de anos decorridos
desde a data de emisso da licena de utilizao, quando esta exista, ou da data da concluso
das obras de edificao, de acordo com a tabela seguinte.
Quadro 8 Coeficiente de vetustez a habitao Coeficientes
Anos
Coeficiente de
Vetustez
Menos de 2 anos 1
De 2 a 8 anos 0,9
De 9 a 15 anos 0,85
De 16 a 25 anos 0,80
De 26 a 40 anos 0,75
De 41 a 50 anos 0,65
De 51 a 60 anos 0,55
Mais de 60 anos 0,40
Fonte: Dec.-Lei n 287/2003

De acordo com o art 138 do CIMI o valor patrimonial tributrio (e por conseguinte o imposto
municipal sobre imveis) de actualizao trienal com base na aplicao de factores
correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorizao da moeda fixados anualmente por
portaria do Ministro das Finanas para efeitos dos impostos sobre o rendimento.

Material e Mtodos
27
Face ao exposto e dado a inexistncia de coeficientes de desvalorizao da moeda para o
futuro, no modelo de anlise proposto, a actualizao ser efectuada trienalmente, com base
em 75% da taxa de inflao mdia anual verificadas nos ltimos doze meses conforme quadro
9 calculada e calculado de acordo com o referido em 2.2.2.3.1 O Rendimento Bruto.
Quadro 9 Taxa de variao mdia dos ltimos 12 meses % Nacional
2007 2008
Nov. Dez. Jan. Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out.
Mdia
2,4 2,5 2,5 2,5 2,6 2,6 2,6 2,7 2,7 2,8 2,9 2,9 2,6
Fonte: INE - 2008
2.2.2.4. O Valor Residual
A literatura refere que o valor residual do imvel pode ter um impacto significativo na
estimativa do valor de mercado efectuada pelo mtodo de rendimento utilizando a tcnica da
actualizao (DCF Discounted Cash Flow Analysis), quando o horizonte temporal para a
existncia de rendimento inferior a 10 anos (TEGoVA, 2003).
Existem diversos modos de estimar o valor residual dos imveis, sendo que um deles
estimar o valor futuro do imvel baseado no valor actual corrigido de mais-valias e/ou menos-
valias decorrentes da expectativa de evoluo da localizao, do uso, mercado e da
depreciao do imvel. (TEGoVA, 2003)
Segundo IVSC (2005) o valor residual do imvel objecto de avaliao poder ser baseada no
rendimento lquido do ano anterior ou do ltimo ano do perodo em anlise para o clculo do
valor actual lquido. Contudo, a tcnica utilizada, dever na prtica reflectir as actuaes dos
agentes do segmento do mercado imobilirio onde se insere o imvel objecto de avaliao.
Sendo que usual a utilizao tcnica da capitalizao directa com uma taxa de
capitalizao idntica taxa de actualizao utilizada no clculo do valor actual do imvel.
A Norma Espanhola sobre avaliaes de bens imveis (Orden ECO/805/2003), no caso de
fluxos de caixas de imveis arrendados, considera que o valor residual no final da vida til o
valor do terreno onde o imvel est edificado data de hoje, corrigido das mais-valias e/ou
menos - valias.
Tendo em considerao o referido para o horizonte temporal para a existncia de rendimento
- a vida til restante do imvel objecto de avaliao - o valor residual a considerar no nosso
modelo de anlise o valor do terreno onde se encontra edificado o prdio urbano.

Material e Mtodos
28
A avaliao do valor do terreno poder ser efectuada de acordo com as metodologias usuais
mtodo comparativo ou rendimento todavia, atendendo ao perodo de anlise, o seu
impacto na valorizao actual do imvel objecto de avaliao diminuta (TEGoVA, 2003).
Assim, e dada a existncia de uma metodologia expedita de determinao do valor
patrimonial tributrio e que de acordo com Linhas Fundamentais da Reforma da Tributao do
Patrimnio visa aproximar este do valor de mercado, optamos por utilizar esta metodologia.
De acordo com Rocha (2008) a frmula a utilizar ser de acordo com a seguinte expresso:
Vt =Vc A Ca Cl Cq
Onde,
Vt Valor patrimonial tributrio do terreno ();
Vc Valor base dos prdios edificados (/m);
A rea (m);
Ca Coeficiente de afectao;
Cl Coeficiente de localizao;
Cq Coeficiente de qualidade e conforto.
A rea calculada de acordo com a seguinte expresso:
A = (Aa + 0,3 x Ab ) x %T + (0,025 x Ac + 0,005 x Ad)
Sendo,
Aa rea bruta privativa (rea referente funo principal);
Ab rea bruta dependente (rea referente a garagens, arrecadaes, lavandarias,
instalaes para animais, stos, );
%T Percentagem da rea de implantao (percentagem do valor de construo das
edificaes autorizadas ou previstas nesse local, isto quota parte atribuda ao terreno);
Ac rea livre prxima (rea de terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de
implantao);
Ad rea livre distante (rea de terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de
implantao).
Tal como anteriormente foi referido, os diversos coeficientes e o valor base dos prdios
edificados encontram-se definidos legalmente atravs de portarias. No que se refere s reas

Material e Mtodos
29
a considerar sero as existentes no imvel objecto de avaliao, pressupondo que a
construo existente cumpre os critrios urbansticos pelo seu valor mximo. Assim, a
expresso anterior converte-se na seguinte:
Vt =615 x [(Aa + 0,3 x Ab ) x %T + (0,025 x Ac + 0,005 x Ad)] 1 Cl Cq.
O valor do terreno calculado data actual sendo que o mesmo s ser teoricamente
auferido no final da vida til do imvel. Assim, torna-se necessrio projectar este montante
para esse momento. No existindo dados suficientemente consolidados relativos inflao do
imobilirio em geral, e em particular relativa a prdio urbanos para habitao em espao rural,
optou-se por utilizar a taxa de variao mdia dos ltimos doze meses e que resulta da
comparao do nvel do ndice preos mdio dos ltimos doze meses com os doze meses
imediatamente anteriores. Tendo em considerao que, embora esta taxa, dado o perodo
alargado de tempo que abrangido para o seu clculo, seja menos susceptvel a variaes
pontuais, o valor a considerar projeco do valor residual ser a mdia dos ltimos doze
meses, conforme Quadro 9.
Assim, o valor residual do imvel ser calculado de acordo com o referido no captulo
2.2.2.3.1 - O Rendimento Bruto.
2.2.2.5. A Taxa de Actualizao
Tendo construdo o modelo de anlise e atravs da recolha de elementos do mercado
imobilirio, onde se insere o imvel objecto de avaliao, calculado o rendimento lquido no
perodo de anlise, torna-se necessrio definir a taxa de actualizao a utilizar no clculo do
valor de mercado do imvel.
Esta taxa utilizada para converter valores a receber no futuro em valores data actual e
teoricamente reflecte o custo de oportunidade do capital, i.e., a taxa de retorno que seria
possvel obter com o capital num investimento alternativo com igual risco (IVSC, 2005).
Segundo Figueiredo (2004) taxa de actualizao a utilizar ser real se os rendimentos lquidos
futuros forem estimados a preos constantes e ser uma taxa de actualizao nominal se os
rendimentos lquidos futuros forem estimados a preos correntes. Esta taxa deve reflectir o
valor temporal do dinheiro e o risco especfico inerente ao imvel objecto de avaliao
(TEGoVA, 2003), no tendo em considerao os impostos sobre o rendimento.
Assim, a taxa de actualizao a considerar nos clculos e semelhana do referido por Laia
(2003) resulta da seguinte expresso:

Material e Mtodos
30
) (
/ / min t t t t risco s mercado risco s al no
+ =
t
nominal
Taxa de actualizao nominal;
t
s/risco
Taxa nominal isenta de risco;
ndice de risco do investimento em anlise;
t
mercado
Taxa de remunerao nominal mdia do mercado imobilirio;
A taxa isenta de risco poder ser, segundo alguns autores, equivalente taxa anual nominal
mdia das obrigaes do tesouro (Figueiredo, 2004; Laia, 2003 e Orden ECO/805/2003).
Assim, tendo por base a informao disponvel, consideramos para efeitos de clculo o valor
mdio dos ltimos doze meses conforme quadro seguinte:
Quadro 10 Taxas de rendibilidade de obrigaes de tesouro 10 anos, mdia dos ltimos
12 meses - %
2007 2008
Nov. Dez. Jan. Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out.
Mdia
4,36 4,47 4,31 4,27 4,36 4,52 4,60 4,96 4,95 4,69 4,66 4,56 4,56
Fonte: BP 2008
a

No que se refere taxa de remunerao nominal mdia do mercado imobilirio, no existe
informao disponvel. Assim, tendo em considerao que a expresso: t
mercado
t
s/risco

equivalente ao prmio de risco mdio do mercado imobilirio no caso em anlise, Laia (2003),
numa anlise ao prmio de risco a considerar no sector imobilirio de construo refere ()
adoptamos o prmio de 6,5%. Este corresponde ao limite mximo admitido como razovel
para Portugal, tendo por base a rendibilidade esperada do PSI-20 e a rendibilidade at
maturidade das obrigaes do Tesouro a dez anos (). De acordo com Gameiro (2008) o
prmio de risco mdio no mercado accionista no perodo de Janeiro de 1995 a Outubro de
2008 em Portugal foi de 4,3%, entendido como taxa de desconto implcita num modelo de
avaliao de aces com base na actualizao dos cash flows futuros, deduzida da taxa de
juro sem risco. Atendendo ao longo perodo de tempo utilizado no clculo do valor de
mercado do imvel, optou-se por considerar um prmio de risco de 4,3%.
Quanto ao Beta ( ), dada a inexistncia de informao sustentada consideramos o valor
unitrio semelhana do efectuado por Laia (2003). De salientar que Laia (2004) considera
que os investidores s optam por investir no imobilirio se as taxas de rendibilidade esperadas
forem competitivas com aplicaes concorrentes (aces e obrigaes). Por conseguinte no

Material e Mtodos
31
mercado de capitais que se determina a taxa de rendibilidade requerida pelos investidores
imobilirios.
Assim, a taxa de actualizao a utilizar no clculo do valor de mercado recorrendo ao mtodo
do rendimento a seguinte:
T
nominal
= 4,56 + 1 x (4,3) = 8,86%
2.2.2.6. Tratamento Estatstico
Na sequncia da determinao do valor das diversas rubricas e perspectivando a sua evoluo
futura possvel efectuar o clculo do valor de mercado recorrendo ao mtodo do
rendimento. Sendo que em funo dos vrios rendimentos brutos homogeneizados resulta
uma amostra de valores de mercado do imvel calculado pelo mtodo do rendimento, os
quais sero objecto de tratamento estatstico, semelhana dos valores obtidos pelo mtodo
comparativo.

Material e Mtodos
32
2.3. A Anlise Estatstica
Aps a aplicao das metodologias descritas, para o imvel objecto de avaliao dispe-se de
uma amostra de valores de mercado obtidos segundo os dois mtodos mtodo comparativo
e mtodo do rendimento, importa por isso comparar as mdias das duas amostras e por
conseguinte validar ou no a tese em anlise: Existiro diferenas na valorizao dos imveis
destinados habitao em espao rural, resultantes da utilizao de dois mtodos de
avaliao distintos.
Trata-se por conseguinte de um teste de hipteses o qual tem por objectivo verificar, tendo
por base as duas amostras, a validade de uma hiptese (Dagnelie, 1973). No caso em anlise
pretende-se efectuar o teste de igualdade de duas mdias.
2.3.1. Teste t
Tendo em considerao o facto de desconhecermos a mdia e o desvio padro da populao
bem como o facto de pressupormos que esta tem uma distribuio normal. O teste de
igualdade de duas mdias para amostras ser realizado recorrendo a estatstica t-student,
considerando a hiptese nula, i.e., as mdias so iguais:
X X H R C
= :
0

Sendo:
XC
- Mdia da amostra obtida atravs do mtodo comparativo;
XR
- Mdia da amostra obtida atravs do mtodo do rendimento.
Assim, a regra de deciso ser, se o valor de t calculado, se situar no intervalo -t
crtico
< t <
+t
crtico
, aceita-se a hiptese nula, caso contrrio a hiptese nula ser rejeitada implicando que
se as mdias sejam distintas.
O valor de t
crtico
obtido a partir da distribuio t-Student (Anexo 1) com n
C
+n
R
-2 graus de
liberdade (se a varincia das populaes for igual ou k se for diferente) para um nvel de
significncia de =0,05 [(1-/2) = 0,975].
O valor de t ser calculado de acordo com a seguinte expresso:

Material e Mtodos
33
EPM
X X
D
R C
t

=
Sendo:
XC
- Mdia da amostra obtida atravs do mtodo comparativo;
XR
- Mdia da amostra obtida atravs do mtodo do rendimento;
EPM
D
Erro padro da diferena entre as mdias.
A frmula de clculo do EPM
D
e bem como o grau de liberdade a considerar na tabela de
distribuio t-Student em funo da varincia das amostras de valores de mercado
mtodo comparativo e valor de mercado mtodo do rendimento. No caso de as varincias
serem diferentes, a frmula de clculo do EPM
D
a seguinte:
n
S
n
S
EPM
R
R
C
C
D
2 2
+ =
Sendo:
n
C
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo
comparativo;
n
R
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do
rendimento;
S
C
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo comparativo;
S
C
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do rendimento;
A frmula de clculo do grau de liberdade a seguinte:
2
1 1
2
2
2
2
2 2
2

(
(
(
(
(
(
(
(
(
(

+
+
+
=
|

\
|
|

\
|
|

\
|
+
n
n
S
n
n
S
n
S
n
S
R
R
R
C
C
C
R
R
C
C
k

Material e Mtodos
34
Onde:
n
C
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo
comparativo;
n
R
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do
rendimento;
S
C
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo comparativo;
S
R
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do rendimento.
No caso de as varincias serem iguais a frmula de clculo do EPM
D
a seguinte:
(
(

+ =
n n
S EPM
R C
D
1 1 2
0

Sendo:
n
C
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo
comparativo;
n
R
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do
rendimento;
S
2
0
- Varincia conjugada, a qual calculada do seguinte modo:
( ) ( )
( ) ( ) 1 1
1 1
2 2
2
0
+
+
=

n n
S
n
S
n
S
R C
R
R
C
C

Sendo:
n
C
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo
comparativo;
n
R
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do
rendimento;
S
C
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo comparativo;
S
R
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do rendimento;
A frmula de clculo do grau de liberdade a seguinte:
K = n
c
+ n
r
2

Material e Mtodos
35
Sendo:
n
C
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo
comparativo;
n
R
nmero de elementos da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do
rendimento.
Tendo em considerao o acima exposto, e dado desconhecermos se a varincia das duas
amostras idntica ou distinta, torna-se necessrio comparar a varincia das duas amostras,
a qual ser efectuada recorrendo ao Teste F.
2.3.2. Teste F
Dagnelie (1973) refere que a comparao entre duas varincias pode ser realizada
correctamente recorrendo distribuio F-Snedecor. Considerando a hiptese nula, i.e., a
igualdade das duas varincias.
S S H R C
2 2
0
: = <> 1
2
2
=
S
S
R
C

Sendo:
S
C
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo comparativo;
S
R
Desvio padro da amostra do valor de mercado calculado pelo mtodo do rendimento.
Tendo em considerao que a distribuio F-Snedecor no simtrica pelo que, no possui a
rea da cauda superior igual a rea da cauda inferior e as tabelas das distribuies fornecem
apenas os valores superiores unidade, na prtica, limita-se a anlise razo das varincias a
que superior unidade (Dagnelie, 1973). Sendo a regra de deciso, o valor de F
calculado
< F
1-
/2
, aceita-se a hiptese nula, caso contrrio a hiptese nula ser rejeitada implicando que se
as varincias sejam distintas. O valor F
calculado
a razo entre as varincias das amostras de
acordo com a expresso:
S
Smx
2
min
2
F =
Onde:
Smx
2
- Varincia maior das duas populaes;

Material e Mtodos
36
S
2
min
- Varincia menor das duas populaes.
O valor F
1-/2
obtido a partir da distribuio F-Snedecor (Anexo 2) com K
1
graus de
liberdade do numerador (n-1) e K
2
graus de liberdade do denominador (n-1) para nvel de
significncia de 0,05 [(1-/2) = 97,5%].
2.4. O Imvel a Avaliar
A aplicao prtica das metodologias atrs descritas implica necessariamente a utilizao um
imvel, o qual ser objecto e avaliao. A forma de ser mais clere e simples a aplicao dos
mtodos exige que o imvel a avaliar no seja complexo i.e., composto por diversas
construes e eventualmente com terreno objecto de cultivo.
Assim, seleccionamos um imvel situado na aldeia do Gaio, freguesia do Vimeiro (Figura 2). A
localidade do Gaio uma pequena povoao de caractersticas marcadamente rurais,
possuindo casas de rs-do-cho na sua maioria e com alguma idade.

Figura 2 Fotografia area da povoao do Gaio
O imvel a avaliar um prdio urbano com 39 anos, dispondo de estrutura em beto armado,
paredes em alvenaria de tijolo, sendo a cobertura em telha cermica. O imvel de um s piso,
em razovel estado de conservao, destina-se a habitao, sendo composto por cinco
divises (cozinha, despensa, corredor, sala, dois quartos e casa de banho) e uma
dependncia. Na vistoria ao imvel procedeu-se recolha de elementos que permitiram
caracterizar fisicamente o imvel do seguinte modo.:
rea bruta privativa 97,5 m;
rea da dependncia 39 m;

Material e Mtodos
37
rea do ptio 100 m.
Os acabamentos interiores so: paredes de zonas secas rebocadas e pintadas sendo
parcialmente revestidas a azulejo nas zonas hmidas (cozinha e casa de banho). Os
pavimentos so em alcatifa nas zonas secas e em mosaico cermico nas zonas hmidas.


38
3. Resultados
3.1. Valor de Mercado Mtodo Comparativo
Neste captulo iremos apresentar os imveis considerados comparveis, o processo de
homogeneizao, o processo de saneamento da amostra obtida quanto a elementos
aberrantes, bem como, o clculo do valor de mercado mdio da amostra e respectivo
intervalo de confiana.
3.1.1. Imveis Comparveis
Tendo por base o imvel objecto de avaliao, seleccionamos um conjunto de imveis que
pelas suas caractersticas so comparveis. Assim, a amostra seleccionada constituda por
sete imveis cujas fichas de prospeco apresentamos em seguida:


Figura 3 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 1

Resultados

39

Figura 4 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 2

Figura 5 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 3

Figura 6 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 4

Resultados

40

Figura 7 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 5

Figura 8 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 6

Figura 9 Mtodo comparativo Ficha de prospeco da amostra 7

Resultados

41
Tendo por base o imvel objecto de avaliao e os imveis comparveis considerou-se para
efeito de homogeneizao as seguintes caractersticas: Tipo de valor, rea habitacional,
Estado de conservao, Localizao, reas cobertas anexas, rea descoberta. Ser
conveniente esclarecer que a caracterstica Tipo de Valor valor de oferta / valor de
transaco a nica descontnua. No quadro seguinte, encontram-se os valores assumidos
quer pelo imvel objecto de avaliao quer pelos imveis comparveis quanto as
caractersticas de comparao.
Quadro 11 Valores assumidos para as caractersticas de comparao Mtodo
Comparativo
Caractersticas de Comparao

Valor ()
Tipo de
Valor
Estado de
Conservao
Localizao
rea
Habitao
(m)
rea
Anexos
(m)
rea
Descoberta
(m)
OA ? Transaco Razovel Mdia 97,5 39 100
Amostra 1 90.000 Oferta Razovel Bom 120 81 500
Amostra 2 70.000 Oferta
Necessita de
obras
Mdia 75 220 1190
Amostra 3 95.000 Oferta Bom Bom 194 0 0
Amostra 4 75.000 Oferta
Necessita de
obras
M 100 0 600
Amostra 5 100.000 Oferta
Necessita de
obras
Bom 122 25 385
Amostra 6 105.000 Oferta Razovel Bom 132 0 224
Amostra 7 125.000 Oferta Muito Bom Muito Bom 176 0 975

3.1.2. Homogeneizao da Amostra
Tendo por base as caractersticas de comparao atrs referenciadas possvel estabelecer
uma matriz de homogeneizao e calcular o respectivo valor das amostras homogeneizadas
para o imvel objecto de avaliao, de acordo com a expresso:
f f f
V V
ccn cc cc
A H A
= ...
2 1
1 1

Onde,
V H A1
- Valor da amostra 1 homogeneizado para o OA ();

Resultados

42
V A1
- Valor da amostra 1 ();
f
cc1
- Factor de homogeneizao do valor da amostra 1 para a caracterstica de
comparao 1;
f
cc2
- Factor de homogeneizao do valor da amostra 1 para a caracterstica de
comparao 2;
f
ccn
- Factor de homogeneizao do valor da amostra 1 para a caracterstica de
comparao n.
Quadro 12 Matriz de homogeneizao Mtodo Comparativo
Coeficiente de homogeneizao

f
cc1
f
cc2
f
cc3
f
cc4
f
cc5
f
cc6


Valor
()
Tipo
de
Valor
Estado de
Conservao
Localizao
rea
Habitao
(m)
rea
Anexos
(m)
rea
Descoberta
(m)
Valor
homogeneizado
()
Amostra
1
90.000 0,9 1 0,9 0,95 0,975 0,95 64.100
Amostra
2
70.000 0,9 1,15 1 1,15 0,95 0,9 71.200
Amostra
3
95.000 0,9 0,975 0,9 0,825 1,025 1,2 76.100
Amostra
4
75.000 0,9 1,15 1,125 1 1,025 0,94 84.100
Amostra
5
100.000 0,9 1,15 0,9 0,95 1,025 0,98 88.900
Amostra
6
105.000 0,9 1 0,9 0,925 1,025 0,99 79.800
Amostra
7
125.000 0,9 0,8 0,9 0,875 1,025 0,925 67.200
3.1.3. Saneamento da Amostra
Decorrente do processo de homogeneizao, constitui-se uma amostra de valores de
mercado do imvel objecto de avaliao (Quadro 13) a qual importa sanear para a
eliminao de elementos aberrantes.

Resultados

43
Quadro 13 Amostra de valores de mercado recorrendo ao mtodo comparativo ()
Amostra 1 64.100,00
Amostra 2 71.200,00
Amostra 3 76.100,00
Amostra 4 84.100,00
Amostra 5 88.900,00
Amostra 6 79.800,00
Amostra 7 67.200,00
Utilizando a metodologia anteriormente descrita possvel verificar que nenhum dos
elementos da amostra dever ser eliminado de acordo com o critrio de Chauvenet (Quadro
14).
Quadro 14 Aplicao do Critrio de Chauvenet Mtodo Comparativo
Nmero de elementos da amostra 7
Mdia 75.914,29
Desvio padro (S) 9.023,20
Critrio de Chauvenet dmx/ 1,80
Maior elemento da amostra 88.900
d/S do maior elemento da amostra 1,44 Valor inferior ao valor crtico => no excluir
Menor elemento da amostra 64.100
d/S do menor elemento da amostra 1,31 Valor inferior ao valor crtico => no excluir
3.1.4. Intervalo de Confiana
Na sequncia do saneamento da amostra e consequentemente inexistncia de elementos
aberrantes, calculamos o intervalo de confiana para o valor da mdia da amostra com um
nvel de significncia de 0,05.
= =

n
S
t
E
) 2 / 1 (
2,447 x (9.023,20/2,65) 8.300
Assim,
= 75.900 8.300
i.e., existe uma probabilidade de 95% de o valor de mercado do imvel calculado pelo
mtodo comparativo se situar no intervalo de 84.200 e 67.600 .

Resultados

44
3.2. Valor de Mercado Mtodo Rendimento
Tendo por base a descrio do imvel objecto de avaliao, ir-se- apresentar as vrias
rubricas que compem o nosso modelo de anlise, o processo de saneamento da amostra
obtida quando a elementos aberrantes, bem como, o clculo do valor de mercado mdio da
amostra e respectivo intervalo de confiana.
Algumas das rubricas do modelo de anlise so de fcil estimao / clculo, nomeadamente
o horizonte temporal para a existncia de rendimento (80 anos 39 anos = 41 anos)
2
bem
como as despesas com seguro (62 Euros Anexo 2)
3
. Para as restantes, sero as mesmas
objecto de explicitao nos captulos seguintes.
3.2.1. Rendimento Bruto
O rendimento bruto anual potencialmente gerado pelo imvel ser baseado numa renda
mensal estimada de acordo com a metodologia do mtodo comparativo: seleco da
amostra e homogeneizao.
3.2.1.1. Seleco da amostra
Para estimar o valor da renda mensal consideramos os seguintes imveis como comparveis
ao imvel objecto de avaliao.

Figura 10 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 1

2
Ver captulo 2.2.2.2 O Horizonte Temporal do Rendimento
3
Ver captulo 2.2.2.3.2 Despesa Seguro

Resultados

45

Figura 11 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 2

Figura 12 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 3


Resultados

46

Figura 13 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 4

Figura 14 Mtodo do Rendimento Ficha de prospeco da amostra 5

Figura 15 Mtodo do rendimento Ficha de prospeco da amostra 6

Resultados

47
No quadro seguinte encontram-se os valores assumidos quer pelo imvel objecto de
avaliao quer pelos imveis comparveis quanto as caractersticas de comparao.
Quadro 15 Valores assumidos pelas caractersticas de comparao Mtodo do
Rendimento
Caractersticas de Comparao

Valor ()
Tipo de Valor
Estado de
Conservao
Localizao
rea total
(m)
rea
Descoberta
(m)
OA ? Arrendamento Razovel Mdia 136,5 100
Amostra 1 350 Oferta Razovel Bom 150 300
Amostra 2 250 Oferta
Necessita de
obras
Mdia 112 2.300
Amostra 3 225 Oferta Bom Mdia 80 0
Amostra 4 550 Oferta Muito Bom Muito Bom 330 600
Amostra 5 600 Oferta Bom Bom 372 4.100
Amostra 6 250 Oferta Muito Bom Mdia 56 364

3.2.1.2. Homogeneizao da amostra
Tendo por base as caractersticas de comparao atrs referenciadas possvel estabelecer
uma matriz de homogeneizao e calcular o respectivo valor de renda mensal das amostras
homogeneizadas para imvel objecto de avaliao, de acordo com a expresso:
f f f
V V
ccn cc cc
A H A
= ...
2 1
1 1

Onde,
V H A1
- Valor da amostra 1 homogeneizado para o OA ();
V A1
- Valor da amostra 1 ();
f
cc1
- Factor de homogeneizao do valor da amostra 1 para a caracterstica de
comparao 1;
f
cc2
- Factor de homogeneizao do valor da amostra 1 para a caracterstica de
comparao 2;

Resultados

48
f
ccn
- Factor de homogeneizao do valor da amostra 1 para a caracterstica de
comparao n.
Quadro 16 Matriz de homogeneizao Mtodo do Rendimento
Coeficiente de homogeneizao

f
cc1
f
cc2
f
cc3
f
cc4
f
cc5


Valor
()
Tipo
de
Valor
Estado de
Conservao
Localizao
rea total
(m)
rea
Descoberta
(m)
Valor
homogeneizado
()
Amostra
1
350 0,95 1 0,9 0,975 0,9 263
Amostra
2
250 0,95 1,25 1 1,025 0,825 251
Amostra
3
225 0,95 0,9 1 1,25 1,15 277
Amostra
4
550 0,95 0,8 0,85 0,8 0,875 249
Amostra
5
600 0,95 0,9 0,9 0,7 0,95 307
Amostra
6
250 0,95 0,8 1 1,45 0,85 234

3.2.2. Imposto Municipal Sobre Imveis
De acordo com o anteriormente referido
4
a frmula de clculo do valor patrimonial tributrio
a seguinte:
Vt =615 A 1 Cl Cq Cv
onde:
Vt Valor patrimonial tributrio ();
A rea equivalente (m);
Cl Coeficiente de localizao;
Cq Coeficiente de qualidade e conforto;

4
Ver captulo 2.2.2.3.3 Despesa IMI

Resultados

49
Cv Coeficiente de vetustez.
Tendo em considerao as caractersticas do imvel relevantes para efeitos do clculo do
valor patrimonial tributrio, nomeadamente:
Coeficiente de localizao 0,45;
Idade do prdio 39 anos => coeficiente de vetustez 0,75
Elementos de qualidade e conforto
o Coeficientes majorativos
Moradia unifamiliar 0,0 (zero)
o Coeficientes minorativos
Inexistncia de rede pblica ou privada de gs 0,2
Inexistncia de rede pblica ou privada de esgotos 0,5
rea total do terreno 236,5 m;
rea bruta privativa 97,5 m;
rea bruta dependente 39 m;
rea de implantao 136,5 m.
Substituindo na frmula tem-se:
Vt =615 {100 x 1,0 + 0,90 x [(97,5 + 0,3 x 39) 100] + 0,025 x 100} 1 0,45 0,93
0,75 = 21.384,21
Assim, o valor do imposto municipal sobre imveis, no caso em apreo, de 21.384,21 x
0,4% = 85,54 /ano.
3.2.3. Valor Residual
O valor residual do imvel ser, de acordo com o anteriormente referido, o valor do terreno
onde se encontra implantada a moradia, calculado de acordo com o CIMI. Assim, o valor do
terreno ser calculado de acordo com a frmula:
Vt =615 x [(Aa + 0,3 x Ab ) x %T + (0,025 x Ac + 0,005 x Ad)] 1 Cl Cq.
Onde,
Vt - Valor patrimonial tributrio do terreno();

Resultados

50
Aa rea bruta privativa (rea referente funo principal);
Ab rea bruta dependente (garagens, arrecadaes, lavandarias, instalaes para animais,
stos, );
%T Percentagem da rea de implantao (percentagem do valor de construo das
edificaes autorizadas ou previstas nesse local, isto quota parte atribuda ao terreno);
Ac rea livre prxima (rea de terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de
implantao),
Ad rea livre distante (rea de terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de
implantao);
Cl - Coeficiente de localizao;
Cq Coeficiente de qualidade e conforto.
As caractersticas do imvel relevantes para efeitos do clculo do valor patrimonial tributrio
encontram-se referidas no captulo anterior (3.2.2 - Imposto Municipal Sobre Imveis)
excepo da percentagem da rea de implantao que de 15%.
Assim,
Vt =615 x [(97,5 + 0,3 x 39) x 0,15 + (0,025 x 100 + 0,005 x 0)] 1 0,45 0,93.
= 4.859,29
3.2.4. Clculo do Valor de Mercado
Com base nas diversas rubricas calculadas e nos elementos recolhidos possvel proceder
estimao do valor do imvel tendo por base os diversos valores de rendimento bruto anual
homogeneizado. Assim, nos quadros seguintes apresentam-se os clculos do valor de
mercado calculado pelo mtodo do rendimento tendo por base o valor do rendimento bruto
das diversas amostras.

Resultados

51
Quadro 17 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67
2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60
1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95
Seguro do imvel (/Ano) 62 62 63 63 64 64 65 65 65 66 66 67 67 68 68 69 69 69 70 70 71 71 72 72 73 73 74 74 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 80 80 81 82
Imposto municipal sobre
imveis (/Ano)
86 86 86 91 91 91 97 97 97 102 102 102 108 108 108 115 115 115 122 122 122 129 129 129 137 137 137 145 145 145 154 154 154 163 163 163 172 172 172 183 183 183
148 149 154 155 155 161 162 162 168 169 169 176 176 177 183 184 184 192 192 193 200 201 201 209 210 210 219 220 220 229 230 230 240 240 241 251 252 252 263 264 264
Rendimento bruto anual 3.156 3.250 3.347 3.447 3.549 3.655 3.764 3.876 3.992 4.111 4.233 4.359 4.489 4.623 4.761 4.903 5.049 5.199 5.354 5.514 5.678 5.847 6.021 6.201 6.386 6.576 6.772 6.974 7.182 7.396 7.616 7.843 8.077 8.317 8.565 8.820 9.083 9.354 9.633 9.920 10.215 10.520
Valor residual 4.859 13.919
3.250 3.347 3.447 3.549 3.655 3.764 3.876 3.992 4.111 4.233 4.359 4.489 4.623 4.761 4.903 5.049 5.199 5.354 5.514 5.678 5.847 6.021 6.201 6.386 6.576 6.772 6.974 7.182 7.396 7.616 7.843 8.077 8.317 8.565 8.820 9.083 9.354 9.633 9.920 10.215 24.439
3.102 3.198 3.292 3.395 3.500 3.603 3.715 3.830 3.943 4.065 4.190 4.314 4.447 4.584 4.719 4.865 5.015 5.162 5.322 5.485 5.647 5.821 6.000 6.176 6.366 6.561 6.755 6.962 7.175 7.387 7.613 7.846 8.077 8.325 8.579 8.832 9.102 9.380 9.657 9.952 24.175
Valor Mercado 48.100
Custos Totais
Proveitos Totais
Fluxo de caixa
Ano
Taxas de variao anual
Estimativa de custos
Estimativa dos proveitos
Rendas efectivas pagas por inquilinos
(%)
Seguros relacionados com a
habitao (%)
Inflao mdia anual (%)
75% da Inflao mdia anual (%)







Resultados

52
Quadro 18 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 2

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67
2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60
1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95
Seguro do imvel (/Ano) 62 62 63 63 64 64 65 65 65 66 66 67 67 68 68 69 69 69 70 70 71 71 72 72 73 73 74 74 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 80 80 81 82
Imposto municipal sobre
imveis (/Ano)
86 86 86 91 91 91 97 97 97 102 102 102 108 108 108 115 115 115 122 122 122 129 129 129 137 137 137 145 145 145 154 154 154 163 163 163 172 172 172 183 183 183
148 149 154 155 155 161 162 162 168 169 169 176 176 177 183 184 184 192 192 193 200 201 201 209 210 210 219 220 220 229 230 230 240 240 241 251 252 252 263 264 264
Rendimento bruto anual 3.012 3.102 3.194 3.289 3.387 3.488 3.592 3.699 3.810 3.923 4.040 4.160 4.284 4.412 4.544 4.679 4.818 4.962 5.110 5.262 5.419 5.580 5.747 5.918 6.094 6.276 6.463 6.656 6.854 7.058 7.268 7.485 7.708 7.938 8.174 8.418 8.669 8.927 9.193 9.467 9.749 10.040
Valor residual 4.859 13.919
3.102 3.194 3.289 3.387 3.488 3.592 3.699 3.810 3.923 4.040 4.160 4.284 4.412 4.544 4.679 4.818 4.962 5.110 5.262 5.419 5.580 5.747 5.918 6.094 6.276 6.463 6.656 6.854 7.058 7.268 7.485 7.708 7.938 8.174 8.418 8.669 8.927 9.193 9.467 9.749 23.959
2.953 3.045 3.135 3.233 3.333 3.431 3.538 3.648 3.755 3.871 3.991 4.109 4.236 4.367 4.496 4.634 4.778 4.918 5.070 5.226 5.380 5.546 5.717 5.885 6.066 6.252 6.436 6.634 6.838 7.039 7.255 7.478 7.698 7.934 8.177 8.418 8.675 8.941 9.204 9.486 23.695
Valor Mercado 45.900
Proveitos Totais
Fluxo de caixa
Taxas de variao anual
Estimativa de custos
Estimativa dos proveitos
Inflao mdia anual (%)
75% da Inflao mdia anual (%)
Custos Totais
Ano
Rendas efectivas pagas por inquilinos
(%)
Seguros relacionados com a habitao
(%)








Resultados

53
Quadro 19 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67
2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60
1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95
Seguro do imvel (/Ano) 62 62 63 63 64 64 65 65 65 66 66 67 67 68 68 69 69 69 70 70 71 71 72 72 73 73 74 74 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 80 80 81 82
Imposto municipal sobre
imveis (/Ano)
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148 149 154 155 155 161 162 162 168 169 169 176 176 177 183 184 184 192 192 193 200 201 201 209 210 210 219 220 220 229 230 230 240 240 241 251 252 252 263 264 264
Rendimento bruto anual 3.324 3.423 3.525 3.630 3.738 3.850 3.964 4.083 4.204 4.329 4.459 4.591 4.728 4.869 5.014 5.164 5.317 5.476 5.639 5.807 5.980 6.158 6.342 6.531 6.726 6.926 7.132 7.345 7.564 7.789 8.021 8.260 8.507 8.760 9.021 9.290 9.567 9.852 10.145 10.448 10.759 11.080
Valor residual 4.859 13.919
3.423 3.525 3.630 3.738 3.850 3.964 4.083 4.204 4.329 4.459 4.591 4.728 4.869 5.014 5.164 5.317 5.476 5.639 5.807 5.980 6.158 6.342 6.531 6.726 6.926 7.132 7.345 7.564 7.789 8.021 8.260 8.507 8.760 9.021 9.290 9.567 9.852 10.145 10.448 10.759 24.999
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Valor Mercado 50.800
Proveitos Totais
Fluxo de caixa
Taxas de variao anual
Estimativa de custos
Estimativa dos proveitos
Inflao mdia anual (%)
75% da Inflao mdia anual (%)
Custos Totais
Ano
Rendas efectivas pagas por inquilinos
(%)
Seguros relacionados com a habitao
(%)









Resultados

54
Quadro 20 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 4

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67
2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60
1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95
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Imposto municipal sobre
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148 149 154 155 155 161 162 162 168 169 169 176 176 177 183 184 184 192 192 193 200 201 201 209 210 210 219 220 220 229 230 230 240 240 241 251 252 252 263 264 264
Rendimento bruto anual 2.988 3.077 3.169 3.263 3.360 3.461 3.564 3.670 3.779 3.892 4.008 4.127 4.250 4.377 4.507 4.642 4.780 4.922 5.069 5.220 5.376 5.536 5.701 5.871 6.046 6.226 6.411 6.603 6.799 7.002 7.211 7.425 7.647 7.875 8.109 8.351 8.600 8.856 9.120 9.392 9.672 9.960
Valor residual 4.859 13.919
3.077 3.169 3.263 3.360 3.461 3.564 3.670 3.779 3.892 4.008 4.127 4.250 4.377 4.507 4.642 4.780 4.922 5.069 5.220 5.376 5.536 5.701 5.871 6.046 6.226 6.411 6.603 6.799 7.002 7.211 7.425 7.647 7.875 8.109 8.351 8.600 8.856 9.120 9.392 9.672 23.879
2.929 3.020 3.109 3.206 3.305 3.403 3.508 3.617 3.724 3.839 3.958 4.075 4.201 4.331 4.458 4.596 4.738 4.877 5.028 5.183 5.336 5.500 5.669 5.836 6.016 6.201 6.383 6.580 6.782 6.981 7.196 7.416 7.635 7.869 8.110 8.349 8.604 8.868 9.129 9.408 23.615
Valor Mercado 45.500
Proveitos Totais
Fluxo de caixa
Taxas de variao anual
Estimativa de custos
Estimativa dos proveitos
Inflao mdia anual (%)
75% da Inflao mdia anual (%)
Custos Totais
Ano
Rendas efectivas pagas por inquilinos
(%)
Seguros relacionados com a habitao
(%)








Resultados

55
Quadro 21 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 5

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67
2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60
1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95
Seguro do imvel (/Ano) 62 62 63 63 64 64 65 65 65 66 66 67 67 68 68 69 69 69 70 70 71 71 72 72 73 73 74 74 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 80 80 81 82
Imposto municipal sobre
imveis (/Ano)
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148 149 154 155 155 161 162 162 168 169 169 176 176 177 183 184 184 192 192 193 200 201 201 209 210 210 219 220 220 229 230 230 240 240 241 251 252 252 263 264 264
Rendimento bruto anual 3.684 3.794 3.907 4.023 4.143 4.267 4.394 4.525 4.660 4.798 4.941 5.089 5.240 5.396 5.557 5.723 5.893 6.069 6.250 6.436 6.628 6.825 7.029 7.238 7.454 7.676 7.905 8.140 8.383 8.633 8.890 9.155 9.428 9.709 9.998 10.296 10.603 10.919 11.244 11.579 11.924 12.280
Valor residual 4.859 13.919
3.794 3.907 4.023 4.143 4.267 4.394 4.525 4.660 4.798 4.941 5.089 5.240 5.396 5.557 5.723 5.893 6.069 6.250 6.436 6.628 6.825 7.029 7.238 7.454 7.676 7.905 8.140 8.383 8.633 8.890 9.155 9.428 9.709 9.998 10.296 10.603 10.919 11.244 11.579 11.924 26.199
3.645 3.758 3.869 3.988 4.111 4.233 4.363 4.498 4.630 4.773 4.920 5.065 5.220 5.381 5.539 5.710 5.885 6.058 6.244 6.435 6.625 6.828 7.037 7.245 7.466 7.694 7.921 8.163 8.413 8.661 8.925 9.198 9.469 9.758 10.055 10.352 10.667 10.992 11.316 11.661 25.935
Valor Mercado 56.400
Proveitos Totais
Fluxo de caixa
Taxas de variao anual
Estimativa de custos
Estimativa dos proveitos
Inflao mdia anual (%)
75% da Inflao mdia anual (%)
Custos Totais
Ano
Rendas efectivas pagas por inquilinos
(%)
Seguros relacionados com a habitao
(%)








Resultados

56
Quadro 22 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento Amostra 6

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67
2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60
1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95 1,95
Seguro do imvel (/Ano) 62 62 63 63 64 64 65 65 65 66 66 67 67 68 68 69 69 69 70 70 71 71 72 72 73 73 74 74 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 80 80 81 82
Imposto municipal sobre
imveis (/Ano)
86 86 86 91 91 91 97 97 97 102 102 102 108 108 108 115 115 115 122 122 122 129 129 129 137 137 137 145 145 145 154 154 154 163 163 163 172 172 172 183 183 183
148 149 154 155 155 161 162 162 168 169 169 176 176 177 183 184 184 192 192 193 200 201 201 209 210 210 219 220 220 229 230 230 240 240 241 251 252 252 263 264 264
Rendimento bruto anual 2.808 2.892 2.978 3.067 3.158 3.252 3.349 3.449 3.552 3.657 3.766 3.879 3.994 4.113 4.236 4.362 4.492 4.626 4.764 4.906 5.052 5.202 5.357 5.517 5.682 5.851 6.025 6.205 6.390 6.580 6.776 6.978 7.186 7.400 7.621 7.848 8.082 8.323 8.571 8.826 9.089 9.360
Valor residual 4.859 13.919
2.892 2.978 3.067 3.158 3.252 3.349 3.449 3.552 3.657 3.766 3.879 3.994 4.113 4.236 4.362 4.492 4.626 4.764 4.906 5.052 5.202 5.357 5.517 5.682 5.851 6.025 6.205 6.390 6.580 6.776 6.978 7.186 7.400 7.621 7.848 8.082 8.323 8.571 8.826 9.089 23.279
2.743 2.829 2.912 3.003 3.097 3.188 3.287 3.390 3.489 3.598 3.710 3.819 3.937 4.059 4.179 4.308 4.442 4.572 4.714 4.859 5.002 5.157 5.316 5.472 5.641 5.815 5.986 6.170 6.360 6.547 6.748 6.956 7.160 7.380 7.607 7.830 8.071 8.318 8.563 8.825 23.015
Valor Mercado 42.700
Proveitos Totais
Fluxo de caixa
Taxas de variao anual
Estimativa de custos
Estimativa dos proveitos
Inflao mdia anual (%)
75% da Inflao mdia anual (%)
Custos Totais
Ano
Rendas efectivas pagas por inquilinos
(%)
Seguros relacionados com a habitao
(%)



Resultados

57
Assim, o valor de mercado do imvel calculado pelo mtodo do rendimento tendo por base o
rendimento bruto homogeneizado das vrias amostras encontra-se no quadro seguinte.
Quadro 23 Amostra de valores de mercado recorrendo ao mtodo do rendimento ()
Amostra 1 48.100,00
Amostra 2 45.900,00
Amostra 3 50.800,00
Amostra 4 45.500,00
Amostra 5 56.400,00
Amostra 6 42.700,00
Utilizando a metodologia anteriormente descrita possvel verificar que nenhum dos
elementos da amostra dever ser eliminado de acordo com o critrio de Chauvenet (Quadro
24).
Quadro 24 Aplicao do Critrio de Chauvenet Mtodo do Rendimento
Nmero de elementos da amostra 6
Mdia 48.233,23
Desvio padro (S) 4.833,91
Critrio de Chauvenet dmx/ 1,73
Maior elemento da amostra 56.400
d/S do maior elemento da amostra 1,69 Valor inferior ao valor crtico => no excluir
Menor elemento da amostra 42.700
d/S do menor elemento da amostra 1,14 Valor inferior ao valor crtico => no excluir
3.2.5. Intervalo de Confiana
Tendo por base os valores anteriores, calculamos o intervalo de confiana para o valor da
mdia da amostra com um nvel de significncia de 0,05.
= =

n
S
t
E
) 2 / 1 (
2,571 x (4.833,91/2,45) 5.100
Assim,
= 48.200 5.100
i.e., existe uma probabilidade de 95% de o valor de mercado do imvel calculado pelo
mtodo do rendimento se situar no intervalo de 53.300 e 43.100 .

Resultados

58
3.3. Anlise Estatstica
Decorrente da aplicao dos dois mtodos de avaliao mtodo comparativo e mtodo do
rendimento ao imvel objecto de avaliao resultou na constituio de duas amostras de
valores de mercado. Assim, importa testar se os valores das respectivas mdias apresentam
diferenas, recorrendo ao teste de t-student. Todavia o mesmo ter de ser precedido do
teste F-Snedecor relativo comparao das varincias, por forma a ser possvel efectuar o
teste de t-student.
3.3.1. Teste F Igualdade de varincias
Tendo por base os elementos das amostras saneadas referidos nos quadros 13 e 24
calculou-se a respectiva varincia (quadro 25).
Quadro 25 Parmetros estatsticos das amostras

Amostra
Mtodo Comparativo
Amostra
Mtodo Rendimento
Mdia 75.900 48.200
Varincia 81.418.095,24 23.366.666,67
Nmero de elementos da amostra 7 6
S
S
F
mx
2
min
2
calculado
= = 81.418.095,24/ 23.366.666,67= 3,48
O valor critico de F para um nvel de significncia de 0,05 [(1-/2) = 97,5%] obtido a
partir da distribuio F -Snedecor (Anexo 3) com K
1
graus de liberdade do numerador (n-1 =
6) e K
2
graus de liberdade do denominador (n-1 = 5) 6,98
Assim, 3,48 < 6,98 => F
calculado
< F
crtico

Pelo que no rejeitamos a hiptese nula, i.e. as varincias so consideradas iguais.
3.3.2. Teste t Igualdade de mdias
Tendo realizado o teste F relativo comparao das varincias e concludo que as varincias
podero ser consideradas iguais as formulas a utilizar quer para o EPM
D
quer para a
determinao do nmero de grau de liberdade a considerar, so as anteriormente referidas

Resultados

59
para o caso de varincias iguais. Assim, os graus de liberdade a considerar o seguinte: 7 +
6 - 2 = 11.

A varincia conjugada calculada do seguinte modo:
( ) ( )
( ) ( ) 1 6 1 7
,67 23.366.666 1 6 ,24 81.418.095 1 7
2
0
+
+
=
S
= 55.031.082,25

Pelo que o EPM
D
Erro padro da diferena entre as mdias calculado do seguinte modo:
(

+ =
6
1
7
1
,25 55.031.082
EPMD
= 4.127,16

Podemos ento calcular o valor de t, de acordo com a expresso:
16 , 127 . 4
200 . 48 900 . 75
= t = 6,712
O valor critico de t para um nvel de significncia de 0,05 [(1-/2) = 97,5%] obtido a partir
da distribuio t-student (Anexo 1) com 11 graus de liberdade de 2,201.
Assim, dado que o valor de t
calculado
> t
crtico
rejeitamos a hiptese nula, i.e., as diferenas
entre a mdia dos valores de mercado calculados pelo mtodo comparativo e a mdia dos
valores de mercado calculados pelo mtodo do rendimento podero ser consideradas reais,
com um nvel de significncia de 0,05.




60
4. Concluses
O perodo em que decorreu a recolha dos dados relativos presente dissertao Outubro
de 2007 a Novembro de 2008 foi caracterizado por uma crise financeira sem precedentes,
aliada a uma desacelerao marcada da economia portuguesa e em que se iniciou um
processo de ajustamento do mercado da habitao a nvel europeu (Banco de Portugal,
2008
b
). Estes factos tiveram impacto quer ao nvel das taxas de juro (com nveis
historicamente elevados para o Euro), quer ao nvel do valor de mercado dos imveis onde
se ampliou a diferena entre os valores de oferta e de transaco efectiva.
Assim, se por um lado o nvel das taxas de juro teve uma influncia negativa na valorizao
estimada pelo mtodo do rendimento (por via de uma taxa de actualizao mais elevada).
Por outro, o incio do ajustamento do mercado da habitao conduziu a uma presso no
sentido da reduo dos preos de transaco. Desconhecemos qual o grau de impacto de
cada facto no respectivo valor de mercado estimado pelos mtodos em estudo.
Da utilizao de duas metodologias de avaliao distintas, resultaram dois valores de
mercado distintos um valor mdio da amostra obtida pelo mtodo comparativo de
75.900 - cujo intervalo de confiana se situa entre 67.600 a 84.200 . E um valor mdio
da amostra obtido pelo mtodo do rendimento de 48.200 - cujo intervalo de confiana se
situa entre 43.100 a 53.300 , conforme figura seguinte.

53.300
84.200
43.100
67.600
48.200
75.900
30.000
55.000
80.000
Rendimento Comparativo
Mtodo

Figura 16 Representao do intervalo de confiana da mdia das duas amostras (euros)


Concluses

61
A grande diferena entre os valores o valor estimado pelo mtodo comparativo 1,57
superior ao valor estimado pelo mtodo do rendimento e o facto da anlise estatstica das
duas amostras, nos ter permitido concluir que, somente existe uma probabilidade de 5% de
as amostras obtidas segundo os dois mtodos terem como origem o mesmo valor de
mercado. Possibilitam encarar com elevado grau de probabilidade que para o imvel objecto
de avaliao se verifique o referido na tese em discusso da existncia de eventuais
diferenas na valorizao dos imveis destinados habitao em espao rural, resultantes
da utilizao de dois mtodos de avaliao distintos.
A ttulo de exemplo e utilizando o maior valor de renda homogeneizada para o imvel
objecto de avaliao 307 euros / mensais para que o valor obtido pelo mtodo do
rendimento igualasse o valor mnimo do intervalo de confiana da mdia da amostra do
mtodo comparativo a taxa de actualizao teria de ser aproximadamente 13% inferior
(7,54%).
A estimao do valor de mercado por intermdio do mtodo do rendimento foi efectuada a
preos nominais. Por conseguinte foi necessrio efectuar uma projeco das vrias rubricas
ao longo de um perodo alargado de tempo, o que torna a projeco passvel de elevado
grau de incerteza. Contudo, se a referida estimao fosse efectuada a preos constantes a
taxa de actualizao a utilizar teria de ser uma taxa real e calculada de acordo com a
expresso:
) 1 (
) 1 (
1
inf
min
t
t
t
al no
real
+
+
= +
Sendo:
t
real
Taxa de actualizao real;
t
nominal
Taxa de actualizao nominal;
t
inf
Taxa de inflao.
Assim,
061 , 1
) 026 , 0 1 (
) 0886 , 0 1 (
1 =
+
+
= +
treal
0=> t
a/real
= 6,1%
De salientar que este valor de 6,1% est linha com o estimado por Machado (2008), que
tendo por base as rendas habitacionais nas freguesias do concelho de Lisboa, a Yield
bruta, em termos mdios em 2008 era de 6,4%.

Concluses

62
Tendo em considerao o acima referido e o valor mdio das rendas mensais dos imveis
comparveis homogeneizadas para o imvel objecto de avaliao 263,5 /mensais, resulta
num valor mercado estimado pelo mtodo do rendimento de 45.500 (Quadro 26), embora
distinto do valor mdio estimado a preos nominais, no apresenta uma diferena percentual
elevada (- 5,6%).
No caso de utilizao da Yield bruta referida por Machado (2008) e do valor mdio das
rendas mensais dos imveis comparveis homogeneizadas para o imvel objecto de
avaliao 263,5 /mensais, a tcnica a utilizar para estimar o valor de mercado seria a da
capitalizao directa (Direct Capitalisation).
Assim,
400 . 49
064 , 0
12 5 , 263
=

= =
t
R
VM

Sendo:
VM Valor de mercado;
R
m
Rendimento gerado;
t Taxa de capitalizao;
Este valor de mercado estimado pela tcnica da capitalizao directa apresenta somente
uma diferena de + 2,5%, face ao valor mdio calculado pela tcnica da actualizao (DCF
Discounted Cash Flow analysis). A inexistncia de uma diferena significativa confirma o
facto referido pelo IVSC (2005), segundo o qual ambas as tcnicas desde que aplicadas
correctamente conduziro a valores semelhantes.
Tendo por base o valor mdio das rendas mensais dos imveis comparveis homogeneizadas
para o imvel objecto de avaliao 263,5 /mensais, a taxa de actualizao a utilizar para
que o valor de mercado estimado pelo mtodo do rendimento igualasse o valor mdio da
amostra de valores de mercado calculados pelo mtodo comparativo teria de ser 5,8%. O
que significa que o prmio de risco seria somente de 1,24%, tendo em considerao que a
taxa anual nominal mdia das obrigaes do tesouro considerada foi de 4,56%.
Segundo o IVSC (2005) a utilizao de metodologias distintas, habilitam o avaliador com um
conjunto de elementos analticos valores os quais devem ser reconciliados num valor
final da estimativa. No caso em anlise, embora exista informao disponvel para a
utilizao dos dois mtodos de avaliao (comparativo e do rendimento), a reconciliao

Concluses

63
Quadro 26 Clculo do valor de mercado pelo mtodo do rendimento a preos constantes

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
Seguro do imvel (/Ano) 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62 62
Imposto municipal sobre
imveis (/Ano)
86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86
148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148
Rendimento bruto anual () 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162
Valor residual () 4.859 4.859
3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 3.162 8.021
3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 3.014 7.873
Valor Mercado () 45.500
Estimativa dos proveitos
Proveitos Totais
Fluxo de caixa
Estimativa de custos
Custos Totais
Ano




Concluses

64
final do valor dever tender para o estimado pelo mtodo comparativo. Pois de acordo com
o IVSC (2005), o mtodo comparativo a abordagem mais sistemtica e directa para a
estimao do valor de mercado.
O reconhecimento que o valor de mercado do imvel estimado pelos dois mtodos distinto,
leva-nos a equacionar algumas hipteses para explicitao desta diferena:
- Uma primeira hiptese que o risco do investimento no imobilirio habitacional em espao
rural (prmio de risco de 1,24%) seja menor que o risco associado ao mercado de aces
(prmio de risco de 4,3%) e por conseguinte a estimativa de valor de mercado obtido pela
utilizao dos dois mtodos seria semelhante;
- Uma segunda hiptese que embora o risco associado ao investimento seja de facto
semelhante ou eventualmente at superior ao do mercado de aces, o investidor espera
que no longo prazo, por via da raridade do bem, seja expectvel um crescimento superior do
valor residual do imvel, decorrente de uma taxa de inflao do imobilirio superior taxa
de inflao mdia;
- A terceira hiptese seria a de o mercado imobilirio ainda no ter incorporado no valor de
mercado, a reduo da rendibilidade do investimento imobilirio habitacional em espao
rural, por conseguinte no mdio prazo os valores estimados pelos dois mtodos de avaliao
tenderiam a igualar-se;
Por ltimo, e em nossa opinio, a hiptese mais plausvel, que:
- O valor de mercado dos imveis em anlise no somente em funo do seu rendimento,
mas tambm, do status que proporciona ao seu proprietrio a propriedade em si mesma
gera uma satisfao no quantificvel economicamente situao diversa de outro tipo de
imveis como por exemplo os espaos de escritrios ou espaos comerciais em meio urbano.

Assim, e face ao exposto poder a existncia de diferenas nas estimativas de valor de
mercado, calculadas pelo mtodo comparativo e pelo mtodo do rendimento, ser outra
caracterstica marcadamente rural?


65
Referncias bibliogrficas
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Coimbra, Coimbra Editora, 431 p.
Baganha, Maria e Marques, Jos (2001), Populao, em Nuno Valrio (Coord.), Estatsticas
Histrias Portuguesas Volume 1, Lisboa, INE, pp. 33 126.
Banco de Portugal Aviso n. 5/2007 Define as obrigaes das instituies de crdito e
empresas de investimento relativamente ao nvel dos fundos prprios e aos limites dos
riscos de crdito, DR 2 Srie, n 82 de 27/04/2007, pp. 10971 11010.
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Banco de Portugal (2008
b
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CMVM Comisso do Mercado de Valores Mobilirios (2007), Regulamento n. 8/2002
Fundos de Investimento Imobilirio, DR 2 Srie, n 244 de 19/12/2007, pp. 36.626
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Comisso das Comunidades Europeias (2004), Regulamento (CE) n. 2238/2004 que altera o
Regulamento (CE) n. 1725/2003, que adopta certas normas internacionais de
contabilidade nos termos do Regulamento (CE) n. 1606/2002 do Parlamento Europeu
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Anexos


Anexos

69
Anexo 1

Fonte: Dagnelie, 1973


Anexos

70
Anexo 2



Anexos

71
Anexo 2 (Continuao)



Anexos

72
Anexo 3


Fonte: Dagnelie, 1973