Introduo

1.1. Locao noo e importncia do instituto

Noo: Locao o 1) contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o 2) gozo 3) temporrio de uma coisa, mediante 4) retribuio. (1022. CCiv). A locao um gnero amplo, onde participam duas espcies fundamentais: o arrendamento e o aluguer.

1.2.

Caracteres definidores do conceito legal de locao

Na definio do 1022. CCiv, emergem os seguintes traos caractersticos: 1- Contrato: Antes de mais a locao definida como um contrato (1022. CCiv). E uma vez que este contrato se encontra tipificado na lei (1022. ss. CCiv), um contrato tpico. Admite-se frequentemente na doutrina que tal princpio no ser absoluto, comportando desvios. Apresentamos de seguida os dois casos mais relevantes: 1. Excepo - Contrato de Promessa a que tenha sido dado execuo especfica nos termos do 830. CCiv A questo controvertida: JANURIO GOMES defende que o arrendamento, nestes casos, constitudo por sentena (a sentena da execuo especfica); PINTO FURTADO defende que o arrendamento ainda constitudo por contrato, uma vez que a deciso do juiz no alheia vontade das partes, mas limita-se a impor a observncia do que elas ajustaram no contrato de promessa, sendo o contrato prometido a moldar a relao arrendatcia e no a sentena judicial. 2. Excepo Arrendamento em caso de divrcio/separao judicial de pessoas e bens (1793. e 1794. CCiv; 4. Lei 7/2001) Neste caso, o tribunal pode dar de arrendamento a qualquer dos cnjuges, a seu pedido, a cada de morada de famlia, quer seja comum quer prpria de outro. Este arrendamento fica sujeito s regras do arrendamento para habitao, mas o tribunal pode definir as condies. O n. 2 do 1793. CCiv denomina este arrendamento de contrato, no entanto, entende PINTO FURTADO que a qualificao no a mais adequada, uma vez que no h acordo de vontades na constituio da relao arrendatcia. Assim, em vez de contrato, temos aqui um despacho do juiz, sendo esta a real fonte da relao arrendatcia.

2- Obrigao de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa corprea (1022.; 1031./b) CCiv) A obrigao que impende sobre o locador de proporcionar o gozo de uma coisa, desdobra-se em trs noes: A da obrigao, ou seja, o vnculo a que fica adstrito o locador pelo contrato; A do gozo que pode ser estipulado; E a de coisa susceptvel de ser locada. A Obrigao Tal obrigao executa-se atravs de duas prestaes distintas (1031. CCiv): A de entrega da coisa locada (prestao de dare); A de assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina (1037./1 a contrario CCiv), podendo ser: o (prestao de facere): realizao de reparaes e ou despesas necessrias ao gozo da coisa (1036. CCiv); ou, o (prestao non facere): no perturbar o gozo da coisa (excepes: 1038./b) e e) CCiv). Esta prestao constitui uma obrigao de execuo continuada, porque se prolonga ininterruptamente no tempo. O Gozo Este vocbulo designa um conceito amplo que compreende dentro de si duas noes mais restritas e precisas: Uso -> Aproveitamento das utilidades das coisas, para satisfao de necessidades Fruio -> Aproveitamento dos frutos da coisa

Gozo

Pode haver locao s de uso, de mera fruio ou locao de uso e fruio. (Locao s de uso: aluguer de veculos automveis terrestres sem condutor; Locao de mera fruio: sublocao total). O gozo proporcionado ao locatrio pode compreender a generalidade das utilidades da coisa, ou restringir-se a alguma delas (ex: quando num prdio urbano se concede unicamente a utilizao da superfcie da sua fachada ou de um muro, para afixao de cartazes publicitrios). A Coisa Nos termos do 204./1 CCiv so coisas imveis: Os prdios urbanos e rsticos; As guas; As rvores, os arbustos e os frutos naturais ligados ao solo; Os direitos inerentes aos imveis mencionados nas alneas anteriores; As partes integrantes dos prdios rsticos e urbanos. Dispe ainda o 205./1 do CC que so mveis todas as coisas no compreendidas no artigo anterior. 2

Assim, devemos concluir que o contrato de arrendamento abrange a locao de um prdio rstico ou urbano, de guas do domnio privado, de rvores, arbustos ou frutos ligados ao solo ou de um direito inerente a tais imveis. De forma diversa, de uma forma geral, podemos afirmar que o contrato de aluguer consiste na locao de qualquer coisa no compreendida na noo anterior. 3- Carcter temporrio A locao no pode celebrar-se por mais de 30 anos (1022.; 1025. CCiv). Esta uma norma imperativa, no estando disponvel para ser alterada pelas partes. O 1099. ss. CCiv permite, ainda, que o arrendamento possa ser celebrado como contrato de durao indeterminada, sendo que, tal, no coloca obstculos sua natureza temporria (o contrato temporrio, no est definido o seu trmino). No que toca ao locao de bens imveis (arrendamento), o carcter temporrio no impede a sua prorrogao sucessiva. Neste caso, o prazo de 30 anos corresponde apenas ao limite mximo do prazo inicial do contrato e no ao seu limite de durao, pelo que ocorrendo a renovao do prazo, nos termos do 1054. CCiv, naturalmente que nada impedir que tal leve a que o contrato de arrendamento tenha uma durao mxima superior a 30 anos. 4- Retribuio A retribuio a contrapartida, a que fica obrigado o locatrio, pelo gozo temporrio da coisa, que lhe facultado pelo locador. No h locaes gratuitas (1038./a) CCiv), no havendo a retribuio, estaramos perante um contrato de comodato. A retribuio pode ser constituda por quaisquer bens econmicos uma coisa ou uma prestao quando isso no esteja concretamente proibido e no conduza configurao de um novo tipo legal de contrato (Ex: uma quota de frutos). No 1075./1 CCiv prev que, para o arrendamento urbano, a retribuio ser constituda por uma prestao pecuniria peridica. A retribuio dever ser determinada (ou determinvel). No entanto, retribuio determinada no quer dizer que esta tenha de ser fixa, em princpio, admissvel a estipulao de rendas escalonadas.

1.3.

Espcies bsicas da locao no Direito portugus: aluguer e arrendamento

Nos termos do 1023. CCiv possvel distinguir entre duas modalidades de locao: Aluguer: quando recai sobre coisa mvel. Arrendamento: quando recai sobre coisa imvel. Regimes legais de arrendamento Regime no mbito do RAU: (DL 321-B/90; DL 257/95) Arrendamento para habitao Arrendamento para comrcio e indstria 3

Arrendamento para exerccio de profisso liberal Arrendamento para fins no habitacionais

Regime no mbito do NRAU (e actual) (1067. CCiv): (L 6/2006 e 31/2012) Arrendamento urbanos: quando recai sobre prdios urbanos, para fins: Habitacionais (1092. ss. CCiv): Prazo certo (1095. a 1098. CCiv) Durao indeterminada (1099. a 1107. CCiv) Antigo arrendamento vinculstico (doutrina!!) No Habitacionais (1108. ss. CCiv): Arrendamento rstico para fim no sujeito a regime especial; Arrendamento para fim comercial ou industrial Arrendamento para exerccio de profisso liberal Arrendamento para fim desportivo Arrendamento para fim associativo, recreativo, poltico e outros Arrendamento rstico: quando recai sobre prdios rsticos, e pode ser: Rural: quando tenha fins agrcolas, florestais ou outras actividades de produo de bens e servios associados agricultura, pecuria e floresta (2./1 DL 294/2009); No Rural: quando for destinado a outros fins.

Se o arrendamento recair sobre prdios rsticos, presume-se arrendamento rural (2./1 DL 294/2009). O conceito de prdio encontra-se no 204./2 CCiv.

Arrendamento Urbano
2.1. Natureza Jurdica do Direito do Arrendatrio
A natureza jurdica do arrendatrio controvertida na doutrina. 1. Posio (minoritria): o direito do arrendatrio um DIREITO REAL de gozo (Tese Realista) Argumentos: 1) H um poder directo e imediato do locatrio sobre a coisa, o que caracteriza os direitos reais (1031./b) CCiv). Crtica: o gozo da coisa pelo locatrio est limitado aos fins expressos no contrato (1083./2 CCiv) 2) O locatrio pode recorrer ao contencioso possessrio, o que significa que possuidor; e o que pode ser objecto de posse so os direitos reais de gozo (1037./2 CCiv). Crtica: o locatrio um mero detentor (1253./c) CCiv); h titulares de direitos de crdito que tambm podem recorrer ao contencioso possessrio (1188./2; 1125./2; 1133./2 CCiv); se o locatrio fosse titular de um direito real de gozo no era preciso 4

dizer que ele pode propor aces possessrias pois j se sabe que os titulares de direitos reais de gozo as podem propor (princpio da utilidade das normas). 3) H casos em que se reconhece o direito de propriedade, sendo possvel recusar a restituio da coisa (1311./2 CCiv) Critica: h outros direitos obrigacionais que levam improcedncia da aco de reivindicao (ex. comodato). 4) Quando h uma transmisso da posio do locador, o locatrio conserva intactos os seus direitos e obrigaes (1057. CCiv) Critica: o direito do locatrio, na verdade, tem uma eficcia meramente relativa, ou seja, o direito do locatrio s oponvel ao locador, o que mais de resto uma caracterstica dos direitos de crdito. 2. Posio (maioritria): o direito do arrendatrio um direito de crdito (Tese Personalista) Argumentos: 1) Argumento de Coerncia Sistmica: Todos os direitos reais de gozo encontram-se elencados no Livro III do CCiv, excepcionando o direito real de habitao peridica, vulgo Time Sharing, que est previsto em legislao avulsa. Ora, o direito do locatrio est previsto no Livro II do mesmo diploma. 2) Argumento Literal: O prprio legislador chama ao arrendamento um direito pessoal de gozo, ou seja, um direito de crdito (1682.-A/1/a) CCiv). A mesma lgica est patente no 1682.-A/2 CCiv. 3) Argumento Conceptual (1022. CCiv): Este argumento traduz-se no conceito de locao. Aqui o locatrio tem apenas o direito de exigir ao locador o gozo da coisa, ou seja, tem uma prestao. Ao ter uma prestao, tem um direito de crdito.

2.2. mbito do objecto do contrato de arrendamento urbano

Nos termos do 1064. CCiv o contrato de arrendamento urbano tem, normalmente (excepo 1108./in fine; 1109. CCiv), por objecto prdios urbanos, podendo abranger tanto a totalidade como parte da coisa sobre que incide (1064. CCiv). (ex: partes do prdio, muros e terraos (publicidade; instalao de antenas) ou janelas e varandas (para assistir a cortejos)). Reviso: Contrato Misto vs. Unio de Contratos Contratos Mistos Unidade Contratual Um nico negcio jurdico Elementos essenciais contratuais distintos de tipos de Unio de Contratos Pluralidade Contratual Cada negcio jurdico tem autonomia prpria Os contratos no vivem separadamente Finalidade econmica comum Vicissitudes de um repercutem-se no outro

Contrato Misto (Def.): aquele que resulta da fuso de dois ou mais contratos ou partes de contratos distintos, ou incluso num contrato de aspectos prprios de outros negcios jurdicos (405./2 CCiv). Assim, Caso o contrato tenha por objecto no apenas um prdio urbano, mas tambm elementos de outra natureza, como mveis, acessrios ou uma parte rstica, estar-se- perante um contrato misto (e no um contrato de arrendamento tpico). Qual o regime que regula o contrato misto? H vrias teorias: 1. Teoria: Teoria da Absoro -> o regime de arrendamento deve absorver a situao do aluguer; 2. Teoria: Teorias da Combinao -> devem aplicar-se combinadamente os dois regimes; 3. Teoria: Teoria da Analogia -> o regime deve considerar-se lacunoso, a integrar por analogia. Tendo os vrios regimes em mente, vamos observar as duas situaes previstas no CCiv: 1. Situao: Locao de imveis mobilados e seus acessrios (1065. CCiv): Originalmente, o CCiv determinava a aplicao da teoria da absoro, considerando arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preo locativo. No entanto, o NRAU determinou a extino do vinculismo arrendatcio deixando de se estabelecer imperativamente a teoria da absoro, passando esta a constituir, agora, uma mera presuno, que as partes podem afastar. Regra: Presuno da absoro do regime do aluguer pelo do arrendamento. Excepo: As partes podem afastar a presuno. 2. Situao: Arrendamento conjunto de parte urbana e parte rstica (1066. CCiv): Neste caso, estabelece-se que a vontade dos contraentes que determina a qualificao do arrendamento como urbano ou rural, funcionando o fim principal do contrato e a renda atribuda a cada uma das partes apenas como critrios de resoluo de casos dubitativos, sendo que, na falta ou insuficincia de qualquer desses critrios, o arrendamento ser havido como urbano. Assim: 1. Critrio: Vontade dos contraentes (n.1); no sendo possvel apurar a sua vontade, aplicase, 2. Critrio: Correspondncia com a parte principal do contrato/valor da renda atribuda (n. 2); na falta/insuficincia de qualquer dos primeiros dois critrios, aplica-se, 3. Critrio: Regime do arrendamento urbano (n. 3).

Resumindo, Total Quanto ao mbito Parcial Arrendamento Urbano

Contrato Tpico Quanto ao objecto

Imvel Urbano Imvel + Mvel

Contrato Misto Urbano + Rstico 2.2.1. Arrendamento para habitao Arrendamento urbano para habitao (Def): locao de prdio ou parte de prdio urbano para fim habitacional (1064.; 1067. CCiv). Habitao O significado de habitao sinnimo de uso residencial (1092. CCiv) ou morada (1484/2; 1682-A/2; 1682-B/2; 1793/1 CCiv). 2.2.1.1. Espcies Legais de Arrendamento Urbano para Habitao O VINCULSMO Apesar de o homem ser um ser eminentemente social, em certos aspectos da sua vida quotidiana (repouso, procriao, defesa prpria e dos filhos de tenra idade), carece de se apartar da comunidade para realiz-los em casa, dentro do ncleo restrito e fechado da famlia. Habitar, residir, morar, significa, pois, a vida ntima familiar (no comunitria) que decorre dentro de casa vida domstica. No nosso direito importante distinguir, em matria de arrendamento, a habitao no permanente da habitao estvel (habitao permanente ou primria). Presume-se, quando se fale de habitao, sem nada mais acrescentar, que nos referimos habitao estvel. Assim, O prdio arrendado s ser considerado de habitao se lhe for dado um uso residencial, i, nele se faa decorrer a vida no comunitria, no sendo essencial que se desenvolva exclusivamente num nico edifcio. No incomum repartir-se a vida domstica por mais de um edifcio (ex. casa da cidade, casa do campo, casa na praia, sendo ambas adequadas vida privada que se faz em diferentes pocas do ano)

Neste sentido, o arrendamento de uma ou vrias casas com fim de lazer compatvel com a existncia de um arrendamento urbano para habitao permanente do agregado familiar. O que no se admite a cumulao de dois ou mais arrendamentos vinculsticos para habitao permanente alternada, pois tal desvirtua a racio legis do vinculismo, enquanto sistema legalmente imposto, por perodo transitrio, com o fim de obviar escassez de casas perante as imperiosas exigncias sociais da procura. Acresce que, a aptido que estas casas tm para a realizao de actividades que no propriamente os actos da vida domstica, pode atrair o arrendatrio, no sentido de tentar modificar o destino contratualmente atribudo, realizando nele o comrcio, indstria ou profisso liberal, a par da vida domstica. Essa ampliao do fim consignado no contrato poder constituir fundamento de resoluo por parte do senhorio. No entanto, o legislador admitiu a legitimidade do exerccio de certas actividades, que pela pequena dimenso e recatado aproveitamento que fazem da casa, no descaracterizam o seu uso habitacional. Excepes resoluo com fundamento em ampliao do fim do contrato Exerccio de pequena indstria domstica (1092. CCiv) Hospedagem a no mais que trs hospedes (1093. CCiv) 1. Situao - Exerccio de pequena INDSTRIA DOMSTICA (1092. CCiv) Este preceito foi institudo com o fim de proteger a situao dos trabalhadores artesanais que realizem a profisso na prpria residncia. Existe, porm, quem censure esta disposio, por entender que as indstrias domsticas so, hoje, uma forma de explorao do trabalho infantil ou clandestino, defendendo que o preceito deveria inverter-se: o seu exerccio seria proibido, salvo clusula em contrrio MENEZES CORDEIRO. Segundo o 1092. CCiv so trs os elementos caracterizadores da indstria domstica: Ser a indstria domstica exercida pelo arrendatrio: Indstria domstica deve entender-se como: PINTO FURTADO o exerccio, ainda que tributado, das actividades laborais que costumam desenvolver-se no mbito das paredes domsticas (ex: trabalho a domiclio, a empresa artesanal, o ensino particular, o exerccio de profisso liberal em escala domstica) e j no, as prprias indstrias que, mesmo de pequena dimenso, sejam, pelas suas caractersticas, incompatveis com o exerccio domstico, designadamente por se revelarem incmodas, perigosa, insalubres ou txicas. JURISPRUDNCIA MAIORITRIA a qualificao legal de uma indstria como domstica depende apenas da verificao dos requisitos constantes deste artigo, no interessando a quantidade de objectos produzidos ou transformados, nem a sua espcie ou qualidade.

Devendo partir-se da ideia bsica de que ser industrial "toda a actividade que transforma matrias-primas ou produtos, noutros produtos ou objectos, que se tornam mais valiosos por via dessa transformao", com o que se pretende criar riqueza Anotaes ao Regime do Arrendamento Urbano (5. Ed., pg. 63 e 242). Assim, fica de fora a actividade comercial, que se caracteriza fundamentalmente pela compra de bens naturais ou de produtos para revenda, intervindo o comerciante na circulao da riqueza atravs de uma actividade de mediao e, ainda, o exerccio de profisses liberais (entendendo alguns autores, que neste ltimo caso, depender de existir ou no uma dependncia na casa arrendada destinada directa/indirectamente ao exerccio da profisso). Na casa de habitao; Sem ocupar mais de trs auxiliares assalariados (o arrendatrio realiza pessoal e isoladamente a indstria domstica, ou realiza-a com os seus auxiliares assalariados, familiares ou no).

Se a actividade exercida no tiver alguma das caractersticas acima, o arrendatrio estar, com ela, a aplicar casa um fim diverso ao que foi destinado, incorrendo assim, no fundamento de resoluo pelo senhorio (1083./2/c) CCiv). O mesmo se conclu no caso de o arrendatrio exercer qualquer indstria domstica violando clusula contratual que proba a sua prtica (1083./1 CCiv). 2. Situao - HOSPEDAGEM a no mais que trs hospedes (1093. CCiv) O uso residencial do prdio, no arrendamento para habitao, concilivel com a prestao de hospedagem a no mais de trs pessoas, salvo clusula em contrrio. Obviamente que, este limite mximo admitido deve ser compatvel com a capacidade de ocupao concreta da casa. Assim, como afirma MRIO FROTA: Trs hspedes so demais para um T-0. A prtica de hospedagem nessas condies tem de ser equiparada ao excesso do limite legal, ainda que igual ou inferior a trs, o nmero de hspedes subsumindo-se ao fundamento de resoluo previsto no 1083./2/b) CCiv, por utilizao contrria aos bons costumes. No se incluem no nmero de hspedes, os que vivam com o arrendatrio em economia comum (1093./1/a) CCiv). Assim, todas as pessoas previstas no n. 2 do 1093. CCiv podem residir com o arrendatrio, so eles: Pessoa que com ele viva em Unio de Facto; Os seus parentes ou afins na linha reta; Os colaterais at ao 3. grau; Qualquer pessoa relativamente qual haja obrigao de convivncia ou alimentos (2009./1 CCiv; empregadas domsticas residentes). A presuno do 1093./2 CCiv iuris et de iure (inilidvel). No entanto, apesar da ilimitada permisso do 1093/1/a) CCiv, esta estar sempre condicionada capacidade de alojamento, dentro de uma utilizao prudente, por fora do 1083./2 promio incumprimento que, pela sua gravidade e consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento.

2.2.1.2. Espcies Legais de Arrendamento Urbano para Habitao Prazo Certo (1095. a 1098. CCiv) As linhas estruturais deste subtipo legal de arrendamento urbano para habitao, so as seguintes: um arrendamento de prdio urbano (1064. CCiv); Por prazo no superior a 30 anos (1095./2 CCiv); Em que o Senhorio e Arrendatrio tm direito livre oposio renovao (1096./3; 1097. e 1098./1 e 2 CCiv); O arrendatrio, alm da livre oposio renovao, tem direito de denncia (1098./3 a 5 CCiv); Renova-se automaticamente, caso no haja oposio renovao, denncia (1096./1 CCiv), excepto, nos contratos celebrados por prazo inferior a 30 dias (n. 2). Esta , no entanto, uma norma supletiva, permitindo-se estipulao em contrrio (1096./1 ab initio; 1096./2 ab initio CCiv). Assim, as partes podem definir: o A durao inicial do contrato; o Os perodos de renovao (que podem ser diferentes do perodo inicial ex. prazo certo: 6 anos, renovao: 3 em 3); ou, simplesmente, o Afastar a renovao automtica. O prazo deve constar de clusula inserida no contrato (1095./1 CCiv). Oposio Renovao pelo Senhorio (1097. CCiv): Sendo a oposio realizada pelo senhorio, a mesma tem que ser efectuada nos seguintes prazos: 240 dias -> prazo de durao inicial/renovao 6 anos; 120 dias -> 6 anos prazo de durao inicial/renovao 1 ano 60 dias -> 1 ano prazo de durao inicial/renovao 6 meses; 1/3 do prazo de durao inicial/renovao-> prazo de durao inicial/renovao do prazo 6 meses. Caso Prtico: Contrato celebrado (hoje). Durao inicial: 6 anos Renovvel por perodos sucessivos de 1 ano. Senhorio pretende opor-se renovao, quando pode faz-lo? 6 anos
240 dias

1 1 1 ano ()

120 dias

- No caso de oposio para o termo do prazo de durao inicial -> 240 dias (n. 1/a)) - No caso de oposio para o termo do prazo de uma das renovaes -> 120 dias (n. 1/b)). Comunicao da oposio (9./1, 3, 6 NRAU) O comprovativo da comunicao acompanhado do contrato constitui pressuposto necessrio ao processo especial de despejo (15./2/c) NRAU). 10

Oposio Renovao pelo Arrendatrio (1098./1 e 2 CCiv) Sendo a oposio renovao realizada pelo arrendatrio, a mesma tem de ocorrer nos seguintes prazos: 120 dias -> prazo de durao inicial/renovao 6 anos; 90 dias -> 6 anos prazo de durao inicial/renovao 1 ano 60 dias -> 1 ano prazo de durao inicial/renovao 6 meses; 1/3 do prazo de durao inicial/renovao-> prazo de durao inicial/renovao do prazo 6 meses. Caso Prtico: Contrato celebrado (hoje). Durao inicial: 6 anos Renovvel por perodos sucessivos de 1 ano. O Arrendatrio pretende opor-se renovao, quando pode faz-lo? 6 anos
120 dias

1
90 dias

1 1 1 ano ()

- No caso de oposio para o termo do prazo de durao inicial -> 120 dias (n. 1/a)) - No caso de oposio para o termo do prazo de uma das renovaes -> 90 dias (n. 1/b)). A comunicao do arrendatrio produz efeitos no final do prazo inicial do contrato ou no final do prazo de cada perodo de renovao. Denncia pelo Arrendatrio (1098./3 a 5 CCiv) O arrendatrio pode, ainda, decorrido 1/3 do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, denunci-lo a todo o tempo, mediante comunicao ao senhorio, com a antecedncia seguinte: 120 dias do termo pretendido -> prazo de durao inicial/renovao 1 ano; 60 dias do termo pretendido -> prazo de durao inicial/renovao 1 ano

No esquecer dos dois pressupostos cumulativos: Decorrido 1/3 do prazo de durao inicial/renovao; Comunicao com a antecedncia exigida nas al. a) ou b) do 1098./3 CCiv. Caso Prtico: Contrato celebrado (hoje). Durao inicial: 6 anos Renovvel por perodos sucessivos de 1 ano. O Arrendatrio pretende denunciar (para o prazo mnimo), quando pode faz-lo? 6 anos
2 anos

1 1 1 ano ()

11

+ 120 dias (1/3 -> 4 meses) + 120 dias - No caso de denncia durante o prazo de durao inicial -> 2 anos + 120 dias (n. 3/a)) - No caso de denncia durante o prazo de uma das renovaes -> 4 meses + 120 dias (n. 3/a)).
1/3

A denncia do contrato s produz efeitos no FINAL do ms calendar, a contar da comunicao (ex: prazo antecedncia: 120 (4 meses); comunicao: 20/01/2013; Efeitos: 31/05/2013, o que resulta que o contrato, neste caso concreto, s se extingue 131 dias aps a comunicao!!) Que dizer, porm, dos contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do regime anterior? Antnio, arrendatrio, celebrou um contrato de arrendamento de uma habitao por prazo certo, com prazo inicial de 6 anos, renovando-se automaticamente de 3 em 3 anos. O prazo inicial termina em 30/06/2013. Hoje (01/01/2013), Antnio pretende opor-se sua renovao. Quid Iuris? O 1098/1 CCiv, na redaco da L 6/2006, previa que a oposio renovao automtica, por parte do arrendatrio, fosse comunicada ao senhorio com a antecedncia mnima de 120 dias do termo do contrato ou seja, at 01/03/2013. Neste caso, Antnio estaria dentro do prazo para oposio. Em 14/11/2012 foi dada nova redaco ao 1098. CCiv, pela L 31/2012, prevendo regras diferentes para a oposio renovao, sem, contudo, ser institudo regime transitrio para contratos antigos. Assim, nos termos da nova lei, Antnio deveria ter comunicado a oposio renovao, 240 dias antes do termo do contrato, ou seja, em 01/11/2012, apesar da L 31/2012 nem sequer estar ainda em vigor nessa data!!!!! Por no fazer qualquer sentido e ser lesivo dos direitos do arrendatrio/senhorio, entende a doutrina que, nestes casos, se aplica o regime antigo! O mesmo acontece no que diz respeito mudana de regras referentes habitao no permanente, antes no sujeita renovao automtica, facto que veio a ser alterado com a nova lei, onde agora se exige oposio renovao (1096. CCiv, comparar ambas as redaes).

2.2.1.3. Espcies Legais de Arrendamento Urbano para Habitao DURAO INDETERMINADA Quando as partes no estipulam prazo, o contrato presume-se de dois anos (com aplicao apenas aos contratos celebrados a partir de 14/11/2012). Questo: O limite de trinta anos, estabelecido no 1025. CCiv para a locao aplica-se tambm aos contratos de arrendamento de durao indeterminada? PINTO FURTADO a existncia de tal limite destina-se essencialmente a evitar que, pela indeterminao temporal, se forme uma locao perptua, No haver, pois, razo para fazer funcionar semelhante limite perante um arrendamento de durao indeterminada, quando seja passvel, como no nosso Direito positivo o , de denncia suscitada livremente por qualquer das partes

12

Denncia: O arrendamento com durao indeterminada admite amplamente a denncia pelo arrendatrio, obrigando apenas a uma antecedncia mnima de 120 ou mesmo 60 dias se o contrato tiver at um ano de durao efectiva (1100. CCiv). Com relao faculdade de denncia do senhorio existem alguns limites. Vejamos, Denncia pelo arrendatrio (1100. CCiv): O 1100. CCiv prev para o arrendatrio uma denncia ad nutum (sem justificao). Exige-se apenas uma comunicao ao senhorio com antecedncia no inferior a: 120 dias -> quando o contrato tenha a durao efectiva superior a 1 ano; 60 dias -> quando o contrato tenha a durao efectiva de 6 meses a 1 ano; 30 dias -> quando o senhorio impea a sua renovao automtica, independentemente da sua durao efectiva. A comunicao ao senhorio deve ser feita por carta registada com aviso de recepo (9./1 NRAU). Se estivermos perante a casa de morada de famlia, a denncia carece do consentimento de ambos os cnjuges (1682.-B/a) CCiv), sendo a comunicao subscrita por ambos (12./3 NRAU). A denncia produz efeitos no final de um ms correspondente do calendrio gregoriano, a contar da comunicao (1100./3 CCiv). Caso no seja respeitado o prazo de pr-aviso, o contrato cessa, mas o arrendatrio ter de pagar as rendas correspondentes ao perodo do pr-aviso (1100./4; 1098./6 CCiv). Denncia pelo senhorio c/ fundamento: para habitao do senhorio ou dos seus descendentes de 1. grau (1101/a) CCiv): Pagamento ao arrendatrio do equivalente a um ano de renda (1102./1 promio CCiv), no momento da entrega do locado (1103./8 CCiv); Ser o senhorio proprietrio/comproprietrio/usufruturio do prdio h mais de 2 anos, salvo se tiver adquirido por sucesso (1102./1/a) CCiv); No ter, h mais de 1 ano, na rea dos concelhos de Lisboa/Porto ou limtrofes ou na respectiva localidade (quanto ao resto do pas), casa prpria ou arrendada que satisfaa as suas necessidades de habitao prpria ou dos seus descendentes em 1. grau (1102./1/b) CCiv); O contrato tenha tido a durao efectiva de pelo menos dois anos (1103./10 CCiv); O senhorio ter de dar ao local a utilizao invocada no prazo de 3 meses e por um perodo mnimo de 2 anos, salvo por motivo que no lhe seja imputvel (1103./5 CCiv). A violao desta obrigao obriga o senhorio a pagar ao arrendatrio uma indemnizao correspondente a 10 anos de renda (1103./9 CCiv).

Denncia pelo senhorio c/ fundamento: para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos:

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A denncia com algum destes fundamentos objecto de legislao especial (1103./11 -> 6. ss. do RJOPA Regime Jurdico das Obras em Prdios Arrendados)

1. Fundamento: Denncia com fundamento em remodelao ou restauro profundos: A denncia com base num destes fundamentos obtm-se mediante acordo das partes entre duas alternativas: 1. Opo: Pagamento de uma indemnizao correspondente a um ano de renda (1103./6/a) CCiv; 6./1/a) RJOPA); OU 2. Opo: Garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo concelho, em condies anlogas s que j detinha (quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos) (1103./6/b) CCiv; 6./1/b), 3 a 5 RJOPA) Na falta de acordo, no prazo de 30 dias aps comunicao, prevalece a primeira opo, a ttulo supletivo (1103./4 CCiv; 6./2 RJOPA). 2. Fundamento: Denncia com fundamento em demolio do imvel (7./1 RJOPA) Neste caso aplicam-se, tal como no fundamento anterior, uma das opes acima, definida por acordo das partes ou a primeira opo (supletivamente), no caso de no haver acordo. No entanto, o senhorio no estar obrigado a qualquer das opes no caso de: A demolio ser ordenada nos termos do 89./3 e 57. RJUE Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (7./2/a) RJOPA); Ser necessria por fora da degradao do prdio, a atestar pelo municpio (7./2/b) RJOPA); Decorrer de plano de pormenor de reabilitao urbana (7./2/c) RJOPA)

A denncia com os fundamentos do 1101./b) CCiv feita mediante: -> Comunicao ao arrendatrio com a antecedncia no inferior a 6 meses sobre a data pretendida para desocupao ( suficiente escrito assinado pelo declarante, remetido em carta regista com aviso de recepo 9./1 NRAU); -> Devendo constar da comunicao de forma expressa o fundamento da denncia; -> A comunicao, sob pena de ineficcia, dever ser acompanhada da demostrao de que ir ser efectivamente realizada a operao urbanstica (1103./2/a) e b), 3; 8./2/a) e b), 3, 7; 24./2 RJOPA). Denncia pelo senhorio s/ fundamento: O senhorio pode ainda denunciar o contrato mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a 2 anos sobre a data em que pretenda a cessao (1101./c) CCiv).

2.3.

O Contrato de Arrendamento CARACTERSTICAS

Antes de mais, vamos fazer uma reviso matria de Teoria Geral do Direito Civil, no que toca classificao dos negcios jurdicos, 14

Os negcios jurdicos classificam-se em consensuais e formais, sob o critrio classificativo da sua forma. So consensuais aquele para cuja celebrao suficiente o consenso das partes, no sendo necessria uma forma especial de expresso da declarao negocial ou de documentao do negcio, nem a prtica de uma especial formalidade como a entrega, real ou simblica, da coisa que objecto de negcio (219. CCiv). So formais os negcios para cuja celebrao ou titulao a lei exija uma forma especial. A violao das exigncias legais de forma acarreta a nulidade do negcio (220. CCiv). Os negcios podem ser classificados em obrigacionais ou reais. So classificados como obrigacionais os negcios jurdicos dos quais resulte a vinculao das partes, ou de alguma delas, execuo de prestaes, i, a comportamentos devidos (ex: mandato; comodato; arrendamento). Negcios jurdicos reais so, por outro lado, os que tm efeitos de direitos reais eficcia real e, por outro, os que se materializam com a entrega da coisa que constitui o seu objecto. Os primeiros, aqueles que tm eficcia real constituem uma subclasse: a dos negcios jurdicos reais quoad effectum (ex: compra e venda opera com a transmisso da propriedade em consequncia da simples celebrao do contrato, e ainda que no haja entrega da coisa vendida). Os segundos, aqueles contratos que se fecham sem que ocorra a entrega da coisa, constituem a subclasse dos negcios jurdicos reais quoad constitutionem (ex: mtuo e o depsito tpicos). A classificao dos negcios jurdicos em sinalagmticos ou no sinalagmticos tem como critrio a existncia no contedo do negcio de um especial vnculo entre as prestaes e contraprestaes das partes, entre as atribuies patrimoniais implicadas pelo negcio, vnculo este designado sinalagma. No caso dos negcios sinalagmticos a prestao ou a atribuio patrimonial de uma das partes constitui a razo de ser e o fundamento jurdico da sua contraprestao ou da atribuio patrimonial correspectiva, em termos tais que a falta de uma tem como consequncia que a outra no seja exigvel ou seja restituda. Os contratos onerosos, subclassificam-se em comutativos, aleatrios e parcirios, assentando no critrio do modo de ser da contrapartida que prpria da onerosidade. Nos negcios comutativos a onerosidade , em princpio, perfeita. Quer dizer que atribuio patrimonial de uma das partes corresponde uma atribuio patrimonial da outra parte de valor, pelo menos, equivalente (ex: compra e venda) (237./2. parte CCiv). Nos negcios aleatrios existe, no prprio tipo de negcio ou como sua caracterstica essencial, uma lea, i, um risco que d ao negcio o seu sentido jurdico. Os negcios aleatrios so negcios de risco. Aos decidirem da sua celebrao, as partes assumem voluntria e conscientemente o risco da eventualidade do desequilbrio patrimonial (ex: jogo e aposta; contratos de seguro). Os negcios parcirios so aqueles que se caracterizam pela participao de uma ou de ambas as partes no resultado de um acto ou de uma actividade econmica. Nestes negcios, a atribuio patrimonial de uma ou de mais partes traduz-se numa participao, que muitas vezes uma percentagem, do resultado econmico da operao econmica subjacente. Esta 15

participao usualmente proporcional ao valor da entrada ou da actividade da parte, mas no tem necessariamente de o ser (ex: parceria; associao em participao, a comandita e a prpria sociedade). In Teoria Geral do Direito Civil, de PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, pg. 441 a 450 Agora sim, vamos analisar as caractersticas do contrato de arrendamento: 1- Contrato nominado e tpico: Possui denominao (nomem iuris) e regime regulado pela lei (1022. e ss; 1064. e ss. CCiv); 2- Contrato consensual: O contrato de arrendamento no exige, para seu acabamento, que haja entrega do bem arrendado. No pois um contrato real quoad constitutionem. Como salienta expressamente o 1022. CCiv, este, completa-se com a estipulao da simples obrigao de proporcionar o seu gozo ao arrendatrio. , portanto, um contrato consensual (fica perfeito, completo ou acabado no prprio momento em que se exprime o consenso). 3- Contrato formal: Forma escrita (1069. CCiv); No cumprindo a forma o contrato nulo (220.; 289. CCiv). O contrato sob forma escrita pressuposto necessrio para se recorrer ao procedimento especial de despejo, previsto no 15. L 6/2006. 4- Contrato obrigacional: O contrato de arrendamento no transfere, por si, um direito real de gozo para o arrendatrio, nem um simples gozo de natureza obrigacional, mas, antes, a obrigao de o senhorio proporcionar ao arrendatrio o gozo do prdio arrendado e de, para o efeito, lhe fazer a respectiva entrega, a qual representa j a execuo do contrato, e no um elemento constitutivo deste. No , por conseguinte, real quoad effectum, mas um contrato obrigacional. Com efeito, na falta de entrega, no poder o arrendatrio utilizar os meios possessrios (1037./2 CCiv), contra o senhorio, visto o contrato ser obrigacional e no conferir, por si, a equivalncia da posse do objecto do arrendamento. Assim, o arrendamento um direito pessoal de gozo, contraposto a uma obrigao positiva do senhorio (1031./b) CCiv), resultando em que: a) O senhorio tem a obrigao de assegurar o gozo da coisa (1032.; 798. CCiv); b) O senhorio pode constituir validamente o contrato, mesmo no sendo proprietrio da coisa locada, apenas respondendo por incumprimento se no conseguir proporcionar o gozo da coisa ao arrendatrio (1034. CCiv); c) O direito do arrendatrio tutelvel atravs de aco de cumprimento (817. CCiv). 5- Contrato oneroso: Implica sacrifcios de ambas as partes (o senhorio abdica do gozo da coisa; o arrendatrio paga o correspondente preo locativo); 16

6- Contrato sinalagmtico: Ambos os contraentes esto sujeitos a obrigaes recprocas (o senhorio de proporcionar o gozo da coisa -1031./b); o arrendatrio de pagar a renda 1038./a) CCiv). um contrato bilateral. H um nexo de interdependncia entre as prestaes das partes (toma-l-d-c cf. MANUEL DE ANDRADE). Da qualificao do arrendamento como contrato sinalagmtico, resulta a aplicao de vrios institutos jurdicos: a) Excepo de no cumprimento (428. ss.; 1040. CCiv) podendo o locatrio efectuar a reduo da renda proporcional privao ou diminuio do gozo da coisa; b) Resoluo por incumprimento (801./2; 1083. ss. CCiv). A resoluo no tem eficcia retroactiva uma vez que o arrendamento constitui contrato de execuo duradoura (434./2 CCiv); c) Caducidade por impossibilidade no culposa de uma das prestaes (795./1 ex: 1051./e) a g) CCiv). 7- Contrato comutativo: As prestaes (concesso de gozo vs. pagamento do preo) de ambas as partes so certas e no aleatrias. 8- Contrato de execuo duradoura: As prestaes de qualquer das partes aparecem relacionadas com um certo perodo de tempo que delimita o seu contedo e extenso (sobre as Modalidades das Prestaes, remeto para a sebenta facultada pela Professora de Obrigaes I pg. 11 e ss. Dr. Ctia Cebola) A prestao do senhorio (proporcionar o gozo da coisa) uma prestao contnua (no sofre qualquer interrupo, antes, exercida de forma constante). A prestao do arrendatrio (pagar a renda) uma prestao peridica (no executada ininterruptamente, mas renova-se em sucessivos perodos de tempo). O facto de o contrato de arrendamento ser de execuo duradoura implica que: a) Se aplique o instituto de denncia do contrato, sempre que este seja celebrado com durao indeterminada (1099. ss. CCiv); b) Exista um regime especial de resoluo, sem eficcia retroactiva (434./2 CCiv) e, quando exercida pelo senhorio, esteja sujeita a fundamentos mais restritos, em ordem a tutelar a parte mais fraca o arrendatrio (1083./2 CCiv). Caso Pratico: A e mulher so proprietrios de uma fraco autnoma do prdio X, sito na Estrada N1, concelho de Pombal. A e mulher declararam arrendar a C a referida fraco (denominada "unidade habitacional), incluindo todo o seu mobilirio, com incio em 1 de Dezembro de 2012 e mediante a retribuio mensal global de 400 euros. 1) Tendo em conta os factos enunciados pronuncie-se sobre a qualificao do contrato. Justifique a sua resposta. -> Definio de contrato locao (1022. CCiv); -> Espcies de locao: arrendamento e aluguer (1023. CCiv); 17

-> Definio de contrato misto -> Presuno do 1065. CCiv o arrendamento sobrelevar ao aluguer, considerandose arrendamento de prdio urbano todo o contrato. 2) O contrato de arrendamento foi celebrado oralmente. Quid Juris? -> Forma escrita (1069. CCiv) -> Nulidade (220. e 289. CCiv) as partes devem ser restitudas forma anterior. 3) Imagine que o contrato foi celebrado e que as partes nada dizem sobre o prazo de durao do contrato. Entretanto a 1 de Setembro de 2014, C pretende opor-se renovao do contrato. Pode faz-lo? Se a resposta for afirmativa, qual a forma para o fazer? -> Prazo certo (1094./3 CCiv); -> No silncio das partes considera-se celebrado por 2 anos, renovvel por perodos de igual durao (1096./1 CCiv). -> Oposio renovao pelo arrendatrio (C) 1098./1/b) 90 dias; -> Comunicao 9./1, 6 NRAU. 4) Suponha que, para alm de C, passaram a residir no locado Eneida e Francisca, primas de C e foram tambm viver com eles Maria, Joana, Lusa e Snia, tendo sido estipulado pelo arrendatrio, como contrapartida, o pagamento de uma retribuio. Quid iuris? -> Vivem em economia comum (1093./1/a) e 2 CCiv); -> Mximo de 3 Hspedes (1093./1/b) CCiv); -> Resoluo do contrato (1083./2/c); 1047. CCiv); -> Prescrio do direito de resoluo do contrato 1 ano (1085./1 CCiv); -> Procedimento (15./2/e) NRAU). 5) Imagine que C residia sozinho, a solido incomodava-o e o tempo livre era muito. Decidiu prestar servios de engomagem para fora. Todavia, a situao em causa veio a demonstrar-se demasiado trabalhosa para C. Em consequncia, contratou uma pessoa para o ajudar nos servios domsticos, ficando contratualmente estipulado que a mesma, para alm do montante salarial pago em dinheiro, teria direito a residir no local. Quid Juris? -> Limite de 3 pessoas Pequena Indstria Domstica (1092./2 CCiv); -> Unio de contratos (Contrato de Prestao de Servios + Contrato de Hospedagem) so dois contratos autnomos, mas na dependncia um do outro, no sobrevivendo um sem o outro, se um findar o outro tambm finda (e aqui esto trs formas diferentes de dizermos a mesmssima coisa.)

2.4.

O Contrato de Arrendamento A Promessa de Arrendamento

A susceptibilidade de as partes, em vez de celebrarem imediatamente o contrato final, comearem por se vincular to-somente celebrao de contrato futuro, amplamente reconhecida, em geral, na nossa ordem jurdica (410. ss. CCiv).

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A Promessa pode formar um: Negcio jurdico unilateral, pelo qual certa pessoa se obriga, solitariamente, prestao de um contrato futuro (457. CCiv); Contrato (Contrato-Promessa), podendo este ser: o Bilateral, em que as duas partes se vinculam celebrao do futuro contrato; o Unilateral, em que s uma das partes se vincula (411. CCiv). Forma: O contrato de promessa de arrendamento dever constar de documento particular assinado, uma vez que para o contrato de arrendamento exigida a forma escrita (cjg. 1069. e 410./2 CCiv). Prazo: O contrato-promessa no tem de conter clusula a estabelecer o prazo em que ser celebrado o contrato prometido. Assim, se o contrato for: Unilateral (411. CCiv): o tribunal poder fixar outra parte um prazo para o exerccio do direito, a requerimento do promitente; Bilateral (777. CCiv): qualquer dos contraentes poder, em qualquer altura, exigir do outro o cumprimento. Contrato bilateral assinado s por um dos contraentes: Neste caso, dever-se- recorrer ao mecanismo da reduo e admitir que o negcio ser vlido como promessa unilateral, salvo se se mostrar que no teria sido concludo sem a parte viciada (292. CCiv; 410./2; 411. CCiv). Incumprimento do contrato Existe incumprimento definitivo quando a prestao se tornou impossvel ou deixou de ter interesse para a parte no faltosa e incumprimento temporrio quando existe apenas uma demora ou atraso. No caso de incumprimento definitivo, sobressaiam trs direitos ao no faltoso: Indemnizao; Resoluo do contrato; Direito execuo especfica. Direito execuo especfica O beneficirio de uma promessa de contrato, no cumprida, pode, na falta de conveno contrria, obter sentena que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso, desde que a tal no se oponha a natureza da obrigao (830./1 CCiv). O direito execuo especfica poder ser afastado nos termos do 830./1 e 2 CCiv), ou seja, quando: Houver conveno em contrrio; Tiver sido fixado sinal; Tiver sido estipulada clusula penal

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Questo: Para a execuo especfica, bastar que conste do documento escrito a assinatura do contraente remisso, ou dever figurar ainda a assinatura do seu cnjuge, quando a interveno deste seja necessria para assegurar a legitimidade negocial do contrato definitivo? STJ -> considerou a execuo inadmissvel, se o no interveniente se recusar celebrao do contrato definitivo, tendo apenas cabimento a indemnizao por incumprimento da promessa (Supremo 28-6-1984 - BMJ n. 338, p. 409; Supremo, 21-3-1985 - BMJ n. 345, p. 408; Supremo, 31-10-1985 BMJ n. 350, p. 336). Admitindo, porm, Que, para a hiptese de falecimento do signatrio da promessa, se admite expressamente a execuo especfica, no obstante a falta de subscrio da promessa do cnjuge suprstite (Supremo 7-10-1993 Ver. Leg. Jurs. 126., p. 296) se o casamento se dissolveu, cessam, cf. disposto no 1688 CC, as relaes patrimoniais a que o casamento deu origem, e j no h que aplicar a regra do 1682-A CPC, tornando-se admissvel a execuo especfica PINTO FURTADO -> no subscreve este entendimento, assim, entende que: Para a validade do contrato-promessa sem eficcia real, suficiente a sua celebrao por apenas um dos cnjuges, pois ele no implica, em si, a alienao, onerao, arrendamento, ou constituio de outros direitos pessoais de gozo sobre imveis que exijam dupla interveno conjugal (1682 e 1682-A CCiv). Isto porque, mais do que uma obrigao de alienar, onerar ou arrendar, tal contrato, envolve, por sua natureza, uma obrigao de contratar. Acresce que, o efeito jurdico da execuo especfica, no executar uma obrigao, mas emitir um como-que-contrato-prometido. Assim, o tribunal no estaria a impor a cnjuge no subscritor o cumprimento de uma obrigao que ele no assumiu, mas apenas a emitir um sucedneo do contrato prometido, com a vinculao de um s dos cnjuges, permitindo, ao cnjuge no subscritor o direito de impugnao que este teria, se em vez da promessa, se tivesse logo subscrito, solitariamente, o contrato definitivo. No se entende que por se extinguir o estatuto familiar, se exclua o direito impugnao, uma vez que se a obrigao de contratar constituda pela promessa, transmitida aos herdeiros, f-lo nos estritos termos em que foi subscrita. A extino do estatuto familiar, produzida pela dissoluo, s opera para o futuro e no, relativamente a uma obrigao herdada, que a sentena de execuo especfica se limita a projectar para o como-que-contrato prometido. Posto isto, Diz, ainda, PINTO FURTADO que compreender-se-ia que o tribunal se recusasse a decretar a execuo especfica se o contrato definitivo resultante fosse nulo. O que, porm, de modo algum pode conceber-se que se considere inadmissvel a execuo especfica em virtude de o contrato definitivo, que de tal execuo resultaria, estar sujeito a uma eventual impugnao do cnjuge do promitente faltoso, pois isso, implicaria, necessariamente, um conhecimento oficioso da anulabilidade, proibido por lei (287. CCiv). O que pode admitir-se que, tendo o cnjuge do faltoso sido chamado execuo especfica, imediatamente proteste que arguir a anulabilidade, nesse caso faz sentido o tribunal pr termos ao processo, sob pena de praticar acto intil.

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Transmisso No tocante transmisso das posies negociais dos promitentes rege o 412. CCiv. Assim: A transmisso entre vivos: Sujeita-se s regras gerais (n. 2); A transmisso mortis causa: Aplica-se o disposto no n. 1, i, os direitos e obrigaes transmitem-se aos sucessores das partes, excepto se forem exclusivamente pessoais. Assim, no caso de: 1. Situao: Falecimento do Senhorio: A posio do de cujus transmissvel aos seus sucessores, tendo estes de cumprir a promessa daquele, no fincando tambm arrendatrio desvinculado perante do falecimento do de cujus. 2. Situao: Falecimento do Arrendatrio: Esta situao controvertida, assim: 1. Posio: PEREIRA COELHO: O arrendamento para habitao -> o promitente senhorio deixa de estar obrigado a realizar o contrato prometido, pois no poder nesse tipo de arrendamento, invocar-se a analogia do 1106. CCiv; O arrendamento para fim comercial, industrial ou exerccio de profisso liberal -> a transmissibilidade impor-se- face ao disposto no 1113. CCiv e os herdeiros do promitente arrendatrio podero exigir ao promitente senhorio a outorga do contrato Em qualquer dos tipos de arrendamento, os sucessores do promitente arrendatrio no ficaro vinculados promessa. 2. Posio: PINTO FURTADO: Especificamente para a promessa, no se vislumbra, na prtica, um s caso em que os direitos e obrigaes do promitente arrendatrio no sejam exclusivamente pessoais (412./1 CCiv); Assim, sendo de natureza pessoal, a posio do arrendatrio intransmissvel, no podendo exigir-se a celebrao do contrato prometido, nem ao promitente senhorio nem ao sucessor do promitente arrendatrio.

2.5.

O Contrato de Arrendamento OS SUJEITOS

Os sujeitos do contrato so aqueles que nele assumem a posio de contraentes: O senhorio (aquele que presta arrendamento); O arrendatrio (aquele que adquire arrendamento). Convm, todavia, no cair no equvoco de identificar estritamente a pessoa deste com a do utente do prdio, em virtude do contrato celebrado, uma vez que no foroso que as posies de arrendatrio e de utente do prdio coincidam.

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COMUNICABILIDADE (1068. CCIV) O direito de arrendatrio ser comunicvel ao cnjuge nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente, assim: Regime Comunho Geral OU Comunho de Adquiridos ANTERIOR ao contrato de arrendamento -> o direito do arrendatrio COMUNICA-SE ao outro cnjuge nos termos gerais (a contrario no 1733. ex-vi 1732. e 1724./b) CCiv); Regime de Separao OU Comunho de Adquiridos POSTERIOR ao contrato de arrendamento -> NO SE COMUNICA o direito do arrendatrio (1735. e 1722./1/a) CCiv). Apesar se no haver lugar comunicabilidade, casos estejamos na presena de um arrendamento para habitao, poder haver lugar transmisso ( comunicabilidade) do arrendamento, nos termos do 1105. e 1106. CCiv (e de que falaremos mais tarde). CAPACIDADE (tutela os interesses do contratante) A locao constitui para o locador um acto de administrao ordinria (de importncia patrimonial e risco econmico negligenciveis, correntes), sempre que for celebrada por prazo inferior a 6 anos e, a contrario, um acto de administrao extraordinrio (os que possam afectar seriamente o patrimnio a que reportem) quando celebrada por prazo superior a 6 anos ou com durao indeterminada (1024./1 CCiv). Tal disposio aplica-se ao arrendamento urbano. Assim, Pessoas singulares: Tm capacidade para celebrar contratos de arrendamento com durao: At 6 anos com prazo certo (1095. ss. e 1110. CCiv) Todos os que podem contratar e administrar os seus bens (no caso dos incapazes menores, interditos e inabilitados ser o representante legal que poder celebrar os respectivos contrato, caducando o contrato de locao com a cessao dos poderes legais de administrao 122. ss; 138. ss.; 152. ss; 1051./c) CCiv); O maior de 16 anos, quando o imvel for adquirido com o produto do seu trabalho (127./1/a) CCiv). Superior a 6 anos (1095./2 e 1110. CCiv) ou de durao indeterminada (1099. ss. e 1110. CCiv) Senhorios -> uma vez que se trata de acto de administrao extraordinria, s podero ser celebrados nessa qualidade por pessoas com capacidade para a prtica desses actos; Arrendatrio -> para este, o arrendamento, ainda que superior a 6 anos ou por durao indeterminada, constitui um acto de administrao ordinria.

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Pessoas colectivas Quanto s pessoas colectivas (160. CCiv), tambm estas tm capacidade jurdica excepto quanto quilo que indissocivel da pessoa singular (1051./d) casos de caducidade; 1059./1 CCiv transmisso da posio do locatrio). Uma vez que o arrendamento para habitao atributo prprio de pessoas singulares, no est a pessoa colectiva em condies de exercer os correspondentes direito, poder, no entanto, faz-lo a favor de terceiro. Questo: Pode um representante dar de arrendamento a si prprio? Em princpio no, o representante no pode dar de arrendamento a si prprio pois o negcio consigo mesmo anulvel (261. CCiv). Porm, existem Excepes: Se o representado tiver especificamente consentido na celebrao; OU Se o negcio excluir por sua natureza a possibilidade de um conflito de interesses.

Questo: Pode o representante dar de arrendamento ao seu cnjuge? J no se aplicam as regras do negcio consigo mesmo pois est em causa o cnjuge, mas entende-se que tambm este negcio anulvel pois na opinio da doutrina deve aplicar-se aqui analogicamente o 281. CCiv. LEGITIMIDADE (tutela os interesses de terceiros) Legitimidade para dar de arrendamento Contratos de Arrendamento celebrados por prazo superior a 6 anos ou com durao indeterminada Proprietrio (1305. CCiv); + Importantes Usufruturio (1444. CCiv); Fiducirio (2290./1 CCiv); Procurador com poderes especiais para o acto; Arrendatrio, se se encontrar autorizado a subarrendar o prdio, total ou parcialmente (1038./f); 1109./2 e 1112./1 CCiv); Pais ou tutores, com autorizao do tribunal (1889./1/m); 1938./1/a) CCiv).

Contratos de Arrendamento celebrados por prazo inferior a 6 meses Qualquer das pessoas com poderes para celebrar arrendamento pelo prazo superior a 6 anos ou com durao indeterminada, acima referidos; Mandatrio com poderes gerais de administrao (1159./1 CCiv); Pais, tutores, curadores ou administradores de bens de menores interditos ou inabilitados (a contrario 1889./m); 1935.; 1971.; 139. 154. CCiv); Curadores provisrios ou definitivos do ausente (94. e 110. CCiv); Consignatrio de rendimentos (661./1/b) CCiv); Cabea-de-Casal (2079.; 2087./1 CCiv); 23

Administradores de sociedades e outras pessoas colectivas; Administrador da Insolvncia (55. CIRE); Depositrio judicial de bens penhorados, arrolados, arrestados ou consignados em depsito (843./1; 424./5; 406./2; 1024./2 CPC).

Casos Especiais: Compropriedade -> exige consentimento, por escrito, dos comproprietrios (1024./2 CCiv); Cnjuges -> carece do consentimento de ambos os cnjuges: a) O arrendamento de bens imveis prprios ou comuns, quando o regime no o de separao de bens (1682.-A/1/a) CCiv); b) o arrendamento da casa de morada de famlia, independentemente do regime (1682.-A/2 CCiv). Casa de morada da famlia -> edifcio incorporado no solo, onde se estabelece a habitao prpria permanente da famlia nuclear. Legitimidade para tomar de arrendamento Mandatrio com poderes gerais de administrao (1159. CCiv) Pais em representao do menor (a contrario 1889./h) CCiv), uma vez que este pode denunciar o contrato uma vez atinja a maioridade; Tutor, administrador de bens ou curador, para assegurar habitao ao pupilo ou tal se mostre necessrio administrao do patrimnio deste (1938./1/d); 1971.; 94. CCiv); Qualquer dos cnjuges, sem necessidade do consentimento do outro (1690./1 CCiv), ainda que depois no possa isoladamente dispor dele se o arrendamento se comunicar ao outro cnjuge (1068.; 1682.-B CCiv) (o pagamento das rendas da responsabilidade de ambos os cnjuges 1691./1/b) CCiv).

2.6.

O Contrato de Arrendamento OPONIBILIDADE A TERCEIROS

Quando por contratos sucessivos, se constiturem, a favor de pessoas diferentes, sobre a mesma coisa, direitos pessoais de gozo incompatveis, prevalece o direito mais antigo em data, sem prejuzo das regras prprias do registo (407. CCiv). De acordo com o 2./1/m) do CRPredial apenas esto sujeitos a registo os arrendamentos cuja durao se fixe em mais de seis anos. Isto significa que, no caso de o senhorio haver arrendado o mesmo imvel a mais do que um arrendatrio, prevalecer o direito daquele que houver registado primeiro (6./1 CRPredial). Mas, tal regra, s poder ser aplicada no caso de os dois contratos terem durao superior a seis anos, caso contrrio no faria sentido. Assim, se o prazo convencionado de qualquer um dos contratos ou de ambos os contratos for inferior a seis anos, impor-se- o que haja sido celebrado primeiro.

2.7.

O Contrato de Arrendamento forma

Diferentemente do que sucede com a locao em geral, que em princpio no est sujeita a forma especial (princpio da liberdade de forma 219. CCiv), o contrato de arrendamento urbano est sujeito a forma escrita.

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A falta de forma escrita determina a nulidade do contrato de arrendamento urbano (220. CCiv). A falta de forma no pode ser suprida atravs de exibio de recibo de renda. No entanto, pode ocorrer uma inalegabilidade formal, o que consubstanciaria abuso de direito. A inalegabilidade formal Este tipo de abuso de direito consiste na invocao da invalidade formal de um negcio pela parte que provocou intencionalmente a ocorrncia do vcio de que decorre (actuao dolosa) ou que, embora no a tenha provocado participou na sua prtica (actuaes ingnua, confiante, oportunista e contraditria). A invocao do vcio formal, nestas circunstncias, constitui um comportamento contraditrio, que frustra a expectativa da outra parte, contraria a boa-f e desconforme com os bons costumes. Este caso tem sido tratado em numerosas decises judiciais que o qualificam, bem, como venire contra factum proprium: num primeiro tempo o agente daria azo a uma nulidade formal, prevalecendo-se do negcio (nulo) assim mantido enquanto lhe conviesse; na melhor (ou pior) altura, invocaria a nulidade, recuperando a sua liberdade. Haveria uma grosseira violao da confiana com a qual o sistema no poderia pactuar.

2.8.

O Contrato de Arrendamento - INVALIDADE

A invalidade do contrato de arrendamento urbano, pode ocorrer sempre que: No seja celebrado pela forma legalmente exigida (1069.) -> nulidade (220. CCiv); Ocorra violao dos limites legais relativos ao objecto e fim negocial (280.; 281. CCiv) -> nulidade; Seja celebrado contra disposio de carcter imperativo (294. CCiv) -> nulidade; Haja incapacidade de exerccio de direitos (menoridade; inabilitao; interdio) -> anulabilidade; Ilegitimidade negocial: Do cnjuge -> um dos cnjuges presta arrendamento sem o consentimento do outro, quando isso lhe era exigvel (Casos Especiais) -> anulabilidade. A anulabilidade pode ser arguida pelo cnjuge/seu herdeiro no prazo de 6 meses a contar do conhecimento (1687./1 e 2 CCiv). Do consorte -> quando o consorte administrador presta arrendamento sem consentimento dos outros (1024./2 CCiv) -> nulidade atpica, que s pode ser invocada pelos outros consortes, mas no est sujeita a prazo e susceptvel de sanao atravs de confirmao (288./1 CCiv). A jurisprudncia tem entendido que nesta situao o contrato ineficaz em relao aos outros consortes; Dos pais/tutores -> na locao de bens por durao superior a 6 anos (1889./1/m) e 1938./1/a) CCiv) -> anulabilidade (1893./1; 1940. CCiv); Padea de vcio de vontade (culpa na formao; erro sobre os motivos; simulao () (240. ss. CCiv) Verificada uma situao de invalidade, ter as seguintes consequncias: Para o senhorio: Deixa de ser obrigado a assegurar o gozo do imvel; Perde o direito a receber a renda (devendo restituir aquelas que haja recebido). 25

Para o arrendatrio: Dever restituir o valor correspondente ao gozo locativo do imvel (289./1 CCiv). As duas obrigaes de restituio devem ser cumpridas simultaneamente (o que basicamente redundar em nada), sendo aplicveis as regras da excepo de no cumprimento do contrato (290. CCiv). Para obter a restituio do imvel, o senhorio ter de intentar: Aco de invalidade e consequente restituio do imvel (285. CCiv); OU Aco de reivindicao, no caso de o senhorio ser proprietrio do imvel (1311. CCiv); MAS J NO Aco de despejo, uma vez que esta destina-se a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento (que no caso, por efeito da invalidade do contrato, inexiste) (14. NRAU). Caso a invalidade do arrendamento ser imputvel ao senhorio, designadamente por este no ter aceite celebrar o arrendamento pela forma legalmente exigvel (A inalegabilidade formal)

2.9.

Efeitos do Contrato

2.9.1. Efeitos do Contrato - OBRIGAES DO SENHORIO Obrigaes do Senhorio - A ENTREGA Sendo a locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, a primeira e fundamental obrigao do senhorio, no arrendamento urbano, ser a de fazer a entrega do prdio arrendado ao arrendatrio, habilitando-o assim a goz-lo (1031./a); 1022. CCiv). Entrega -> todo o acto com idoneidade para pr disposio do arrendatrio o gozo da coisa arrendada. A entrega pode ser feita por: Tradio Material -> o senhorio leva pessoalmente o arrendatrio intimidade da casa arrendada, entregando-lhe a as chaves de entrada. Tradio Simblica -> o senhorio entrega as chaves da casa arrendada ao locatrio. Entrega indirecta/mediata -> entrega feita por terceiro. Tempo de entrega: Havendo prazo estipulado, cumprir-se- esse prazo (805./2/a) CCiv), nada havendo sido estipulado, ser aplicvel o disposto no 777. CCiv, podendo o arrendatrio exigila a todo o tempo, assim como o senhorio poder a todo tempo proceder entrega. Caso haja incumprimento da obrigao de entrega, pode esta ser exigida judicialmente (817. CCiv). Lugar: A tradio material do imvel, por fora da natureza das coisas, dever realizar-se no lugar onde se encontra o imvel, salvo estipulao das partes em sentido diverso (princpio da autonomia da vontade). 26

Obrigaes do Senhorio - PROPORCIONAR O GOZO (prestao positiva) Alm da entrega, cabe ao senhorio a obrigao consequente de realizar as prestaes necessrias ao cabal exerccio desse gozo. A obrigao a que o locador est adstrito, no se resume a no perturbar o uso ou fruio do locatrio, mas inclui prestaes positivas (comportamentos activos por parte do senhorio) pontuais ou especficas para que se possa materializar o gozo da coisa pelo locatrio, nos termos contratuais. Essas prestaes compreendem despesas a cargo do senhorio a fim de assegurar ao arrendatrio o gozo da coisa (1031./b) CCiv) e podem dividir-se em duas classes: Os encargos -> despesas necessrias para o imvel locado continuar a realizar a sua funo (aquelas que decorrem do funcionamento da coisa) (ex: despesas de condomnio; encargos tributrios) (1030. e 1078. CCiv); As benfeitorias -> todas as despesas de conservao do imvel, para os fins a que ele se destina e em conformidade com a legislao urbanstica aplicvel (1074./1; 1111./1 CCiv), salvo quando estas, por fora de estipulao no contrato, corram por conta do arrendatrio. Assim, embora se preveja supletivamente que sobre o senhorio que recai o dever de realizar obras, admite-se estipulao em contrrio, o que se justifica, uma vez que o valor da renda pode ser convencionado em funo dessa obrigao, como acontece nos casos da clusula de arrendamento de imvel no estado em que se encontra. Assim, o arrendatrio s poder efectuar obras no prdio se obtiver autorizao escrita do senhorio ou quando o contrato o permita (n. 2); Com EXCEPO (1036. ex-vi 1074./3 CCiv) das: o Obras urgentes que no se compadeam com delongas do procedimento judicial, e que no tenham sido levadas a cabo pelo senhorio em tempo til, tendo, o arrendatrio, direito ao seu reembolso (1036./1; 1074./3 e 4 CCiv); Obras urgentssimas (i, quando no se compadea com dilao alguma) e contanto avise o senhorio ao mesmo tempo, tendo, igualmente, direito ao seu reembolso (1036./2; 1074./3 e 4 CCiv); Obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato, MAS S para arrendamentos para fins no habitacionais (1111./2 CCiv)

Nos restantes casos, o arrendatrio ficar, em relao a elas, por via da sua ilicitude, equiparado ao possuidor de m-f (1046./1 CCiv), significando que perder as benfeitorias volupturias, no as podendo sequer levantar (1275./2 CCiv). Fundamento de resoluo No caso de as obras estarem a cargo do senhorio, a sua no realizao constitui fundamento de resoluo do contrato pelo arrendatrio (1083./1 CCiv).

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Garantia contra os vcios O cumprimento do contrato de arrendamento por parte do locador impe que se encontre a coisa locada isenta de vcio que lhe no permita realizar cabalmente o fim a que se destina. Ocorrendo vcio impeditivo da cabal realizao do fim, considera-se o contrato no cumprido, se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador no provar que, sem culpa, o desconhecia, ou mesmo se surgir s aps a entrega, mas por culpa sua (1032. CCiv). Excepo de no cumprimento No parece que, enquanto se mantiver o gozo do imvel, o arrendatrio possa utilizar a excepo de no cumprimento do contrato para se recusar a pagar a renda, em consequncia da no realizao das obras, apenas podendo efectuar a reduo da renda na medida proporcional privao ou diminuio do gozo (1040. CCiv) (Ac STJ 4/4/2006, Colectnea de Jurisprudncia -ASTJ 14 (2006), 2, pp. 33-42). Obras de remodelao ou restauro profundo do prdio urbano Sempre que o estado do prdio o justifique, a lei permite ao senhorio a realizao de obras de remodelao ou restauro profundo, que obrigam desocupao do locado (4./1 RJOPA). A denncia do contrato com tais fundamentos obriga a obteno de acordo (6./1/promio RJOPA) junto do arrendatrio, entre: Pagamento de indemnizao correspondente a um ano de renda (6./1/a) RJOPA); ou, Realojamento do arrendatrio por perodo no inferior a 2 anos em condies anlogas s que ele detinha (quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos) (6./1/b), 3 a 5 RJOPA). Na falta de acordo, aplica-se supletivamente a primeira soluo (6./2 RJOPA). (tratando-se de obra realizada no mbito do regime de reabilitao urbana, aplica-se o 73. RJRU por fora do 6./6 RJOPA). Obras de demolio do prdio urbano O senhorio pode denunciar o contrato quando pretenda efectuar a demolio do imvel (1101./b) CCiv). A denncia obriga o senhorio a indemnizar o arrendatrio ou a garantir o seu realojamento (ver tpico anterior; 7./1 RJOPA), com excepo das demolies: Ordenadas nos termos do 89./3 RJUE ou 57. RJRU (7./2/a) RJOPA), excepto quando ordem de demolio resultar de aco/omisso culposa do proprietrio (n. 3); Por fora da degradao do prdio, a atestar pelo municpio (7./2/b) RJOPA), excepto quando a necessidade de demolio resultar de aco/omisso do proprietrio (n. 3); Decorrentes do plano de pormenor de reabilitao urbana (7./2/c) RJOPA). Solicitao ao Municpio pela intimao do senhorio realizao de obras Quando a legislao urbanstica aplicvel imponha a realizao de obras, esse dever recair sobre o senhorio e no sobre o arrendatrio, podendo o municpio intimar aquele a fazer obras, ou a proceder sua realizao coerciva (89. RJUE). Apesar do RJOPA ter deixado de fazer referncia a qualquer requerimento do arrendatrio, MENEZES LEITO entende que no est excluda a possibilidade de o arrendatrio solicitar a intimao do senhorio realizao das obras (89./2 RJUE). possvel, no entanto, considerar certos casos como abuso de direito 28

por parte do arrendatrio quando apresente tal requerimento em desconformidade com o convencionado com o senhorio (334. CCiv). Determinao da realizao de obras pelo municpio e outras entidades O municpio/entidade gestora de operao de reabilitao urbana pode determinar a realizao de obras coercivas nos prdios arrendados, caso as mesmas no sejam realizadas pelos senhorios (12. RJOPA). A entidade promotora das obras coercivas pode (91. e 107. RJUE): Proceder ao despejo administrativo; Ocupar o prdio (total ou parcialmente); At ao perodo de um ano aps a data da concluso das obras (13. RJOPA). Para tal, dever: Assegurar os realojamento dos arrendatrios existentes em condies idnticas quanto (15./1 e 6./3 a 5 RJOPA): o Ao local; o Ao valor da renda; o Aos encargos. A obrigao do pagamento da renda pelo arrendatrio mantm-se, devendo este passar a deposit-la (15./2 RJOPA; 17. ss. NRAU). Arrendamento no habitacional -> a entidade promotora pode limitar-se a indemnizar o arrendatrio pelo valor de um ano de renda, caso (15./3 e 6./1 RJOPA): No seja possvel o seu realojamento Este no concorde com as condies oferecidas Para proceder s obras, a entidade promotora deve elaborar previamente um oramento, que envia ao senhorio por escrito, o qual representa o valor mximo pelo qual este ser responsvel (14. RJOPA). Antes da concretizao do despejo administrativo, o arrendatrio deve ser notificado com antecedncia no inferior a 30 dias (16.; 19. RJOPA; 17. NRAU) por: Carta registada; Edital na porta da casa; Afixao na sede da junta de freguesia. No caso de serem encontrados bens no local, aquando da sua ocupao, proceder-se- ao seu arrolamento (21. RJOPA). Depois de concludas as obras, o arrendatrio deve ser notificado para reocupar o local no prazo de 3 meses, salvo justo impedimento. Caso no reocupe o locado o contrato caduca (17. RJOPA). A entidade promotora recupera os gastos realizados nas obras recebendo os depsitos de renda que o arrendatrio obrigado a efectuar (19./1 e 18. RJOPA), no podendo ultrapassar o limite do oramento enviado ao senhorio (14. RJOPA). 29

Caso o senhorio demonstre que as rendas so indispensveis para o sustento do seu agregado familiar/sustentabilidade econmica da pessoa colectiva, pode ser-lhe atribudo 50% dos depsitos (18./2 RJOPA). Quando a entidade promotora se encontrar integralmente ressarcida, notifica o arrendatrio no prazo de 10 dias, da cessao do dever de depositar a renda (19./2 RJOPA). Caso existam fogos devolutos (no arrendados) no prdio reabilitado, o municpio pode arrend-los (por concurso pblico, por prazo de 2 anos renovveis), a fim de ser reembolsado das obras realizadas (20./1 e 2 RJOPA; 1096. CCiv). A renda a praticar corresponde a 1/15 do valor do locado, avaliado nos termos do CIMI (35./2/a) e b) NRAU; 20./3 RJOPA). Entende-se por: RABC Rendimento Anual Bruto Corrigido (a correco feita nos termos do DL 266-C/2012) RMNA Retribuio Mnima Nacional Anual (vulgo, salrio mnimo) Obrigaes do Senhorio - NO IMPEDIR O GOZO (prestao negativa) Alm da obrigao positiva de manuteno do gozo da coisa, acresce uma obrigao negativa: a de no praticar actos impeditivos desse gozo ou susceptveis de o diminurem ou afectarem. Esta uma obrigao de carcter imperativa (1037./1 CCiv), uma vez que prevalece sobre a prpria conveno em contrrio, cedendo apenas nos casos previstos na lei, pelos usos ou pelo consentimento pontual do locatrio. Obrigaes do Senhorio - A COMPENSAO/INDEMNIZAO Certos factos durante o cumprimento do contrato ou por causa da sua cessao impem ao senhorio uma obrigao de: Compensao: o Por reparaes e outras despesas urgentes (1036./1 e 1074./3 e 4 CCiv); o Por reparaes urgentssimas (1036./2 e 1074./3 e 4 CCiv); o Por obras do arrendatrio, mediante autorizao escrita do senhorio (1074./5; 1273. e 1275. CCiv), nos termos aplicveis s benfeitorias realizadas por possuidor de boa-f, ou seja: Ter direito a ser indemnizados das benfeitorias necessrias (as que tm por fim evitar a perda, destruio ou deteriorao da coisa); Ter direito a levantar as benfeitorias teis (as que, no sendo indispensveis conservao da coisa, lhe aumentam, todavia, o valor) e as benfeitorias volupturias (as que, no sendo indispensveis conservao nem aumentando o valor da coisa, servem apenas para recreio do benfeitorizante), contanto o possa fazer sem detrimento do prdio ou fraco arrendada; Indemnizao: o Por denncia justificada dos contratos de durao indeterminada, com o fundamento em necessidade de habitao prpria ou dos seus descendentes em 1. grau -> indemnizao correspondente a 1 ano de renda (1101./a) CCiv);

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Por denncia justificada dos contratos de durao indeterminada, com fundamento em demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos (1101.b) e 1 CCiv), com as seguintes opes alternativas: Indemnizao correspondente a 1 ano de renda; OU Garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que este j detinha.

Obrigaes do Senhorio OBRIGAO DE PREFERNCIA O senhorio deve dar preferncia ao arrendatrio na: Compra e venda ou dao em cumprimento do prdio arrendado h mais de 3 anos (1091./1/a) CCiv); Celebrao de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato do arrendatrio (1091./1/b) CCiv), mantendo-se a obrigao de preferncia enquanto no for exigvel a restituio do prdio (1091./2; 1053. CCiv). O direito de preferncia do arrendatrio graduado imediatamente acima do direito de preferncia conferido ao proprietrio solo e sujeito ao regime geral dos art.s 416. a 418.; 1410. CCiv (1091./3 e 4 CCiv). 2.9.2. Efeitos do Contrato - Obrigaes do Arrendatrio Analisadas as obrigaes legais do senhorio, cabe agora passar quelas em que fica constitudo o arrendatrio. Obrigaes do Arrendatrio PAGAMENTO DA RENDA No 1038./a) CCiv exprime-se como a primeira das obrigaes do locatrio a de pagar a renda ou o aluguer. Diz-se renda, em tema de arrendamento, a prestao patrimonial, em dinheiro, espcie ou constituindo uma quota de frutos, peridica ou nica, a que se obriga o arrendatrio em contrapartida do gozo do imvel. No arrendamento urbano, estabeleceu-se que a renda corresponde a uma prestao pecuniria peridica (1075./1; 550. a 558. CCiv). A disciplina desta obrigao do locatrio encontra-se nos art.s 1039. a 1042. CCiv e, especificamente para o arrendamento urbano, nos 1075. a 1077. CCiv. Momento/tempo O momento do pagamento da renda disciplinado pelo 1039. CCiv, complementando-se pelo 1075./2 CCiv. Para o arrendamento urbano e salvo disposio em contrrio, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondncia com os meses do calendrio gregoriano, a primeira vencer-se no momento da celebrao do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia til do ms imediatamente a anterior quele a que diga respeito (1075./2 CCiv). Esta regra supletiva, podendo estipular-se uma antecipao superior, mas nunca superior a 3 meses (1076./1 CCiv). No correspondendo as rendas com os meses do calendrio gregoriano, aplicar-se- o disposto no 1039./1 CCiv, devendo a renda ser paga no ltimo dia do perodo a que respeita. 31

 legtima a correspondncia convencional das rendas a perodos diferentes do ms (rendas semanais, bimensais, trimestrais, semestrais e anuais), aplicando-se, na falta de clusula acerca do vencimento, a regra do 1039. CCiv. Lugar No havendo estipulao ou usos em contrrio, deve ser feito no domiclio do arrendatrio, presumindo-se que, caso no seja efectuado o pagamento da renda, tal se deveu ao facto de o senhorio no ter ido nem ter mandado receber a prestao no dia do vencimento (1039./2 CCiv). A mora Para a mora no pagamento da renda aplicvel a disciplina geral da locao, contida nos art.s 1041. e 1042. CCiv. A mora constitui fundamento de resoluo do contrato, pelo senhorio, podendo o arrendatrio fazer cessar a mora, realizando o pagamento da renda vencida dentro dos oito dias subsequentes ao vencimento (1041./2; 297. e 279./d) CCiv). Caso o atraso do arrendatrio exceda os oito dias subsequentes ao vencimento, o senhorio tem o direito de exigir, alm do valor correspondente renda ajustada, uma indemnizao equivalente a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (1041./1 CCiv). Recusando-se o senhorio a receber a renda, o arrendatrio poder consignar em depsito a renda no recebida (813.; 841.; 842. 1042./2 CCiv e 17. ss. NRAU ), devendo comunicar ao senhorio por escrito assinado pelo declarante, e remetido por carta registada com aviso de recepo (19./1 e 9./1 NRAU) (produz o efeito da comunicao, a juno do(s) duplicado(s) do(s) depsito(s) contestao em processo judicial instaurado pelo senhorio, por falta de pagamento de rendas - 19./2 NRAU). No entanto, pretendendo o senhorio cobrar as rendas em dvida, no necessita interpor aco judicial, dado que a lei (at ver) considera ttulo executivo o prprio contrato de arrendamento quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante da dvida (14.-A NRAU). A consignao em depsito no uma obrigao do arrendatrio (841./2 CCiv) Clusula penal moratria possvel estabelecer uma clusula penal moratria no contrato de arrendamento, tal faculdade assenta no princpio da liberdade contratual e aplicao a contrario do Regime da Locao. Resoluo de contrato com base na falta de pagamento da renda A resoluo do contrato com base na falta de pagamento da renda, pode ocorrer quando: A mora do arrendatrio for igual ou superior a dois meses (1083./3 CCiv), bastando comunicao do senhorio (9./7 NRAU; 1084./2 CCiv), pode, no entanto o arrendatrio por fim mora no prazo de 1 ms (1084./3 CCiv), faculdade que s pode exercer uma vez com referncia a cada contrato (n. 4); Se, no entanto, o arrendatrio proceder ao depsito das rendas e o senhorio decidir impugnar tal depsito, ter de instaurar aco de despejo (21./2 NRAU).

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O arrendatrio se constitua em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 12 meses, com referncia a cada contrato (1083./4 CCiv). Nesta situao, a lei j no concede ao arrendatrio a possibilidade de sanar a situao (n. 4 in fine).

Fixao da renda A renda no tem que estar determinada, no momento da celebrao do contrato, bastando que seja determinvel, sendo aplicvel a essa determinao os critrios do 883. ex-vi 939. CCiv (a questo controvertida -> a favor: MENEZES LEITO; PINTO LOUREIRO; JANURIO GOMES / contra: GALVO TELLES). Uma vez fixada a renda, o seu montante pode ser objecto de alterao, pela: Actualizao da renda por estipulao das partes (1077./1 CCiv), sendo admissvel a conveno de rendas escalonadas (incremento no valor da renda ao longo da vigncia do contrato ex: 1. ano: 200; 2. ano: 300; 3. ano: 400...); Actualizao anual da renda, de acordo com os coeficientes de actualizao vigentes (1077./2 CCiv e 24. NRAU), podendo a primeira actualizao ser exigida aps um ano de vigncia do contrato e as seguintes sucessivamente, um ano aps a actualizao anterior (1077./2/b) CCiv). A renda apurada arredondada para a unidade de cntimo imediatamente superior (25./1 e 2 NRAU). Para efeitos de actualizao o senhorio deve comunicar, por escrito e com a antecedncia mnima de 30 dias, o coeficiente de actualizao e a nova renda dele resultante (1077./2/c) CCiv; 9. ss NRAU). Garantias do pagamento da renda As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas (sobre garantias gerais e especiais ver Sebenta de Obrigaes II da Prof. Dr. Ctia Cebola pg. 49 ss.; Fianas pg. 62 ss.), o cumprimento das obrigaes respectivas (1076./2; 624./1 CCiv). A obrigao de pagamento da renda pode assim, nos termos gerais, ser objecto de qualquer garantia que as partes venham a estipular para a hiptese de incumprimento do arrendatrio. A forma mais comum de garantia de pagamento das obrigaes do arrendatrio a fiana, com renncia do fiador ao benefcio da excusso prvia (i, o fiador no se pode opor execuo dos seus bens para pagamento da dvida afianada ainda que no estejam esgotados os bens do devedor susceptveis de penhora.portanto, h que pensar duas vezes antes de). A fiana prestada mantm-se durante todo o perodo de vigncia do arrendamento, incluindo as suas renovaes (!!!), podendo as partes convencionar que o fiador apenas se obriga pelo perodo inicial de durao do contrato (excluindo as renovaes) ou que a fiana se extinga logo que ocorra qualquer alterao da renda. Obrigaes do Arrendatrio EVENTUAL PAGAMENTO DE ENCARGOS E DESPESAS DO IMVEL A lei prev que o regime dos encargos e despesas seja estipulado (por escrito) pelas partes (1078./1 CCiv), podendo, inclusive, acordar o pagamento de uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos/despesas, com acertos semestrais (n. 7) Caso as partes nada estipulem, aplica-se o regime supletivo (1078./2 a 6 CCiv), como segue:

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Encargos e despesas correntes respeitantes a fornecimento de bens e servios (gua/luz) -> so por conta do arrendatrio (n. 2); Despesas de condomnio -> so por conta do senhorio (n 3). Os encargos devem ser contratados no nome do responsvel pelo pagamento (n. 4) o Excepo: caso o arrendatrio seja responsvel por um encargo/despesa contratado em nome do senhorio: O Senhorio deve apresentar o comprovativo de pagamento ao arrendatrio, no prazo de 1 ms (n. 5) [a lei no esclarece quais as consequncias no caso do senhorio ultrapassar o ms, aparentemente remisso para a situao de mora do credor (813. ss. CCiv)]. A obrigao vence-se no final do ms seguinte ao da comunicao do senhorio (n. 6); O arrendatrio cumpre a obrigao simultaneamente com o pagamento da renda subsequente (n. 6).

Mora Caso o arrendatrio entre em mora no pagamento dos encargos/despesas por prazo superior a 2 meses, o senhorio poder resolver o contrato (1083./3), mediante comunicao ao arrendatrio (1084./2 CCiv), nos termos do 9./7 NRAU. Podendo o arrendatrio pr fim mora no prazo de 1 ms (1084./3 CCiv), faculdade que s pode exercer uma vez com referncia a cada contrato (n. 4) Obrigaes do Arrendatrio USAR EFECTIVAMENTE O IMVEL O arrendatrio urbano deve usar efectivamente o imvel para o fim do contrato, no deixando de o utilizar por mais de um ano, sob pena de o senhorio poder resolver o contrato (1072./1; 1083./2/d) CCiv), exceptuam-se da ilicitude os seguintes casos (1072./2; 1083./2 in fine): De fora maior ou de doena; Da ausncia for devida ao cumprimento de deveres militares/profissionais, do cnjuge ou do unido de facto, no podendo perdurar mais de dois anos; De a utilizao for mantida por quem tenha o direito de usar o locado e quando o faa h mais de um ano; Da ausncia devida a prestao de apoios continuados a pessoas com deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo a familiares. Obrigaes do Arrendatrio - MANUTENO DO PRDIO Ao receber a coisa locada, o arrendatrio fica investido num dever jurdico de guarda ou custdia e de manuteno ou conservao do locado, deveres estes que emergem das obrigaes de utilizao prudente (1038./d) CCiv) e de comunicao ao senhorio de quaisquer vcios da coisa, ameaa de perigo ou de arrogao de direitos sobre a coisa por parte de terceiros (1038./h) CCiv). Obrigaes do Arrendatrio EXAME DO PRDIO O 1038./b) CCiv impe ao locatrio a obrigao de facultar o exame da coisa locada. O exame visa permitir ao senhorio controlar o bom estado do imvel, e eventualmente suprir deficincias ou exigir responsabilidade pelos danos, a este, causados. No entanto, este exame

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tem de ser exercido em termos moderados, sob pena de constituir abuso de direito (334. CCiv), perturbando o gozo do arrendatrio. A imposio no se limita ao exame do senhorio, mas alarga-se ainda ao dever que ocorre de mostrar a casa a quem pretenda receb-la em arrendamento, findo o contrato com o arrendatrio (1081./3 e 4 CCiv). A violao deste dever do arrendatrio confere ao senhorio o direito resoluo do contrato, se esse incumprimento, pela sua gravidade ou consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento (1083./2 CCiv). Obrigaes do Arrendatrio RESPEITAR AS LIMITAES IMPOSTAS AOS PROPRIETRIOS Os arrendatrios esto sujeitos s limitaes impostas aos proprietrios de coisas imveis, tanto nas relaes de vizinhana (1346. ss. CCiv) como nas relaes entre arrendatrios de partes de uma mesma coisa (1422. ss. CCiv). Em caso de incumprimento, o senhorio tem direito de indemnizao pelos danos causados, constituindo, ainda, fundamento de resoluo (1083./2/a) CCiv). Pluralidade de responsveis Os outros proprietrios ou condminos podero reagir contra o arrendatrio e contra o senhorio. O primeiro pela actuao em desrespeito dos limites propriedade imobiliria (483. CCiv), o segundo pela omisso em no impedir essa actividade do arrendatrio (486. CCiv), quando o poderia fazer, designadamente, atravs da resoluo do contrato. Assim, ambos respondem pelos danos a terceiro (490. CCiv), sendo a responsabilidade solidria e sendo o direito de regresso realizado na medida das respectivas culpas (497. CCiv). Obrigaes do Arrendatrio NO APLICAO PARA FIM DIVERSO A utilizao do arrendatrio, mesmo que prudente, no poder afastar-se do fim a que, pelo contrato ou por disposio da lei, se destina o prdio arrendado (1038./c) CCiv). A violao desta obrigao d ao senhorio fundamento para resoluo do contrato (1083./2/c) CCiv). Admitem-se, no entanto, excepes, so elas: A pequena indstria domstica (1092./1 CCiv); A hospedagem, para um mximo de e hspedes (1093./1/b) CCiv). Caso as partes no estipulem o fim do contrato de arrendamento? O local arrendado poder ser usado no mbito das suas aptides, resultantes da licena de habitao. No havendo licena de utilizao, o arrendamento vale como habitacional se o local for habitvel, ou como no habitacional, se o no for (1067./3 CCiv). Pluralidade de fins Neste caso h que distinguir duas situaes: 1. Situao: Se no houver subordinao de uns fins aos outros (1028./1 e 2 CCiv) Teoria da Combinao

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Observar-se-, relativamente a cada um deles, o regime respectivo, ainda que se admita que a invalidade ou resoluo de um dos elementos possa afectar igualmente o outro em caso de no ser possvel a discriminao ou haver solidariedade dos diversos elementos entre si. Exemplo: Se algum arrendar simultaneamente duas fraces, uma para instalao de um restaurante e outra para servir de armazm aos produtos desse restaurante, a invalidade ou resoluo do arrendamento relativo ao restaurante afectar igualmente o arrendamento relativo ao armazm, devido solidariedade existente entre os dois. 2. Situao: Se um dos fins for principal e os outro subordinados (1028./3 CCiv) Teoria da Absoro Sempre que exista um fim preponderante no arrendamento, ser aplicado a todo o contrato o regime daquele.

Obrigaes do Arrendatrio UTILIZAO IMPRUDENTE A obrigao do arrendatrio de no fazer da coisa locada uma utilizao imprudente est descrita no 1038./d) CCiv (e, ainda,1043./1 CCiv) A utilizao por, na verdade, situar-se dentro do fim a que se destina o gozo do prdio ou fraco, e vir a assumir, todavia, carcter imprudente. A caracterizao desta imprudncia tem de fazer-se caso a caso, atravs de um prudente arbtrio do juiz. A violao desta obrigao confere ao senhorio o direito resoluo do contrato, se esse incumprimento, pela sua gravidade ou consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento (1083./2 CCiv). Exemplo: sobrepovoamento do prdio por familiares ou pessoas em economia comum em nmero to elevado que constitua um uso imprudente que torne inexigvel a manuteno pelo senhorio em tais condies; ou o caso da clebre caso francs da idosa que tinha quase tantos gatos como a Carla27 ao todo!! Se ocorrer a destruio do imvel ou se verificarem deterioraes no mesmo no correspondentes a uma prudente utilizao, a lei presume a responsabilidade do arrendatrio, podendo, porm, este elidir a presuno demonstrando que no resultaram de causa que lhe seja imputvel nem a terceiro a quem tenha permitido a utilizao (1044. CCiv). Naturalmente, o arrendatrio no responsvel pelos estragos que a aco do tempo causa ao imvel, designadamente, a desvalorizao resultante da sua vetustez (1073. CCiv). Obrigaes do Arrendatrio TOLERAR REPARAES/OBRAS URGENTES Efectivamente pode haver necessidade de reparaes urgentes para evitar a deteriorao da coisa locada, sendo que por vezes a prpria autoridade pblica impe essas reparaes para evitar riscos maiores Nestes casos, ter o arrendatrio de suportar essa perturbao do gozo da coisa em ordem a evitar maiores riscos para o prdio (1038./e) CCiv), caso contrrio haver fundamento para resoluo do contrato (1083./2 promio; 1084./1 CCiv). 36

O 1083./4 CCiv considera inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento, se houver oposio do arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica, permitindo nesse caso a resoluo por comunicao outra parte, ainda que esta fique sem efeito, se o arrendatrio, no prazo de um ms, cessar essa oposio (1083./3; 1084./5 CCiv) Obrigaes do Arrendatrio NO PROPROCIONAR A OUTREM O GOZO DO PRDIO O 1038./f) CCiv impe ao arrendatrio a obrigao de no proporcionar a outrem o gozo total/parcial da coisa por meio de cesso onerosa/gratuita da sua posio jurdica, sublocao ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador autorizar. O preceito enumera, assim, 3 figuras de transmisso do gozo total/parcial: Cesso da posio jurdica de locatrio (qualquer das partes pode transmitir a terceiro a sua posio contratual, desde que o outro contraente consinta na transmisso 424./1 CCiv); Sublocao (1060. a 1063. CCiv); Comodato (1129. a 1141. CCiv). Estes trs casos no esgotam as hipteses em que est proibido o arrendamento urbano proporcionar o gozo do prdio a terceiro. Em qualquer hiptese, diferente destas, desde que no haja autorizao legal (ver quadro abaixo) ou convencional, o arrendatrio fica abrangido pela proibio. A sua violao considerada to grave que a lei sanciona com a faculdade do senhorio pedir nesse caso ao tribunal a resoluo do contrato, salvo se tiver reconhecido o beneficirio da cedncia como tal (1083./2/e); 1049. CCiv). Obrigaes do Arrendatrio COMUNICAO DA CEDNCIA DO GOZO DO PRDIO O 1038./g) CCiv estabelece que o locatrio obrigado a comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedncia de gozo da coisa, quando permitida ou autorizada. O prazo considera-se observado mesmo que venha o senhorio a ter conhecimento da comunicao s mais tarde. A comunicao no est sujeita a nenhum requisito especial de forma. No cumprindo o arrendatrio esta obrigao, no poder a cedncia ser oposta ao senhorio, a menos que este a tenha reconhecido, permitindo-lhe resolver o contrato. (1061.; 1049.; 1083./2/e) CCiv). Obrigaes do Arrendatrio CONHECIMENTO DE VICIO/PERIGO QUE AMECE O PRDIO O 1038./h) CCiv impe ao locatrio a obrigao de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vcios na coisa ou saiba que a ameaa algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relao a ela (implica um dever de custdia mnimo), desde que o facto seja ignorado pelo locador, sendo que a violao de tal obrigao constitu fundamento para resoluo, nos termos do 1083./2 promio CCiv (1084./1 CCiv). A violao deste dever jurdico pode constituir fundamento de resoluo do contrato de arrendamento urbano por parte do senhorio, face ao carcter aberto da norma do 1083. CCiv (se, pela sua gravidade, torne inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento), mas releva para efeitos da (ir)responsabilidade do locador por vcios da coisa locada (1033./d); 1032. CCiv). 37

Obrigaes do Arrendatrio RESTITUIR O PRDIO Estabelece o 1038./i) CCiv que obrigao do locatrio restituir a coisa locada findo contrato, obrigao, essa, que se regula pormenorizadamente nos arts 1043. a 1046. CCiv, assim: O prdio deve ser restitudo por ele, no estado em que foi recebido, ressalvadas as deterioraes (ou estragos, do latim, deter = pior) inerentes a uma prudente utilizao em conformidade com os fins do contrato (1043./1 CCiv) ou as que se destinem a assegurar o conforto ou comodidade, devendo, no entanto, estas ltimas ser reparadas (1073. CCiv); O locatrio responde pela perda ou da deteriorao da coisa (no includa no ponto anterior) salvo se resultarem de causa que lhe no seja imputvel nem a terceiro, a quem tenha permitido a utilizao (1044. CCiv); Se o prdio no for restitudo por qualquer causa, findo o contrato, o arrendatrio obrigado a pagar ao senhorio, a ttulo de indemnizao, a renda que estava estipulada (1045./1 CCiv) e, em caso de mora do arrendatrio, a indemnizao elevada ao dobro (n. 2); A desocupao do locado imediatamente exigvel (1081./1 CCiv), EXCEPTO: o Acordo das partes -> exigvel no momento por elas fixado; o Disposio legal -> como o caso da resoluo do contrato, em que a desocupao do locado s exigvel passado um ms aps a resoluo (salvo disposio em contrrio) (1087. CCiv). Ser exigvel no implica, porm, que a obrigao se vence automaticamente, apenas a partir da interpelao, que o arrendatrio entra em mora quanto restituio (777./1; 805./1 CCiv), com as respectivas consequncias legais em termos de indemnizao (804./1 CCiv) e inverso do risco pela perda ou deteriorao da coisa (807. CCiv). (ver Sebenta de Obrigaes II da Prof. Dr. Ctia Cebola pg. 130 e ss.) Se a restituio do imvel por parte do arrendatrio, aps a extino do arrendamento, for impedida por facto relativo ao senhorio, verifica-se uma situao de mora do credor (813. CCiv). Nessa situao, o senhorio: No ter o direito de reclamar a renda do arrendatrio ou indemnizao pelo atraso na restituio, Dever indemnizar as maiores despesas em que o arrendatrio tenha incorrido pelo facto da restituio no ter ocorrido na data prevista (816. CCiv) Dever suportar o risco por qualquer perda ou deteriorao posterior do imvel (814./1 CCiv). O arrendatrio tem, ainda, a faculdade de consignar em depsito o imvel (841./1/b) CCiv).

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Garantia do Cumprimento das Obrigaes de Arrendatrio Para garantia do cumprimento das diferentes obrigaes que impendem sobre o arrendatrio, pode ser-lhe exigido que preste fiana. (ver o que foi dito debaixo do tpico Garantias do pagamento da renda) BOM ESTUDO!! BOA FREQUNCIA! REMETAM!!!

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