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SUPERVISION DE OBRAS DE
EDIFICACION PRIVADAS RELEVANTES EN
LA CIUDAD DE LIMA
Realizado por:
LIMA – PERU
2002
DEDICATORIA:
A MI MAMÁ MARINA,
EJEMPLO DE FUERZA DE VOLUNTAD.
AGRADECIMIENTO:
AL INGENIERO ALBERTO PEREZ ANDERSEN,
POR SU ASESORÍA E INVALUABLE APOYO.
Ing. David Rejavinski Ramos
CIUDAD DE LIMA
CONTENIDO
INTRODUCCIÓN 3
1.2 El Anteproyecto 8
1.3 El Proyecto 8
1.5 El Supervisor 11
2.1 El Liderazgo 16
3.3 La Propiedad 28
4.1 La Contratación 33
MCI – 2001
Ing. David Rejavinski Ramos
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 73
ANEXOS 75
BIBLIOGRAFÍA 104
MCI – 2001
Ing. David Rejavinski Ramos
INTRODUCCIÓN
Las obras públicas tienden a ser relevantes, porque además del servicio
público al cual estarán destinadas muestran la capacidad de gestión de los
líderes de los gobiernos de turno, por esto es indudable que obras como las
vías expresas, los intercambios viales, el aeropuerto, el centro cívico u otras
infraestructuras en la ciudad de Lima aún están vigentes y cobran importancia
en la medida que cumplen los objetivos para los cuales fueron proyectados y
construidos.
También se podría decir lo mismo de las pequeñas obras para los poblados
marginales, una conexión de agua en un asentamiento humano es una de las
1.2 El Anteproyecto
La identificación de las necesidades o de lo requerido por el Propietario es el
inicio del proceso para la creación de un nuevo Proyecto, en este proceso se
definirán los alcances, el tamaño y la ubicación del Proyecto.
1.3 El Proyecto
Son comunes las situaciones donde se inician los proyectos con las oficinas
de arquitectura, contratando a continuación al resto de especialidades. Se
incluye también la participación de la Supervisión, que interviene como un
asesor durante esta etapa o para incentivar al Propietario en la posterior
contratación de sus servicios.
Este equipo permanece hasta el inicio de las obras, donde los proyectistas
intervienen de alguna manera en el proceso de ejecución y responden a
1.5 El Supervisor
La posición del Supervisor requiere de los conocimientos y la experiencia
para poder desempeñar las funciones antes mencionadas y tiene que haber
• valores éticos,
• objetividad,
• buen juicio,
• autocontrol,
• organizada,
• habilidades de trabajo en equipo,
• excelente capacidad de comunicar y dialogar,
• desarrollo de criterio,
• además de haber perfeccionado sus destrezas y actualizado sus
conocimientos profesionales de orden técnico y administrativo.
El poder del Supervisor de paralizar los trabajos hasta que se satisfagan los
requerimientos técnicos tiene implicancias de orden económico y afecta el
plazo, es en estos casos donde se pone a prueba la calidad del trabajo del
Supervisor.
debe contar con los recursos tanto humanos como materiales. El equipo de
trabajo implementado adecuadamente es el recurso necesario con que debe
contar la Supervisión, para lo que se establece el organigrama y las funciones
de los miembros de la organización. El anexo 01 muestra organigramas de
empresas de Supervisión.
2.1 El Liderazgo
¿Cómo manejar un grupo de organizaciones sin tener una autoridad directa
sobre ellos? La respuesta es ejerciendo liderazgo. Las personas pertenecientes
a las organizaciones involucradas llámese proyectistas, contratistas,
proveedores e incluso representantes del Propietario se mueven por
motivaciones de cumplimiento de las responsabilidades inherentes a su propia
empresa, al cumplimiento dentro del marco contractual que les compete y
obedecen a una línea de autoridad directa dentro de cada organización.
Perú, se comenta que el sistema ha sido aplicado con éxito al proyecto minero
más grande del país.
3.3 La Propiedad
El saneamiento de la propiedad es el primer paso dentro de los actos legales
con el propósito de tener expedito el camino para el inicio de las obras. Las
divergencias entre las medidas perimétricas y de áreas que aparecen en
Registros Públicos y la realidad física es una constante en la mayoría de los
casos. Las deficiencias en las inscripciones de las propiedades obligan a un
proceso de regularización muchas veces engorroso. Los procedimientos a
través de los departamentos legales es lento y tedioso, la revisión de los
antecedentes de la propiedad conlleva a buscar documentación de larga data.
De existir un inmueble a demoler se debe contar con la declaratoria de fábrica
de dicho inmueble. Cuando se adquieren varios terrenos estos deben ser
acumulados para convertir la propiedad en una sola donde se ejecutará el
Proyecto. En algunas municipalidades se exige la elaboración de un
anteproyecto cualquiera para poder proceder a la demolición de la fábrica
existente. Los terrenos deben de contar por lo menos con Proyecto de
habilitación urbana.
El caso del cierre de una fábrica y sus oficinas en las cercanías de los
pantanos de Villa en las afueras de Lima, es un ejemplo de cómo muchas
veces se contraponen los intereses públicos y privados.
En el caso del agua se requiere satisfacer la demanda del Proyecto con las
redes existentes y la empresa del agua autoriza la conexión hasta determinado
diámetro, por lo que el proyectista maneja diferentes variables como el volumen
de la cisterna, el caudal de consumo, el número de conexiones necesarias de
mayor diámetro para proporcionar el diseño más económico. Las verificaciones
de la Supervisión en el sitio de la obra comprueban los supuestos del
Proyectista y hace más fiable la provisión de agua.
Los diferentes rubros ambientales tales como aire, clima, agua, tierra,
aspectos biológicos, socio culturales y económicos sufren impactos que varían
en grado y magnitud, producto de la construcción y luego con la nueva
edificación, debido entre otras causas por los trabajos de ejecución de la obra,
aumento del tráfico vehicular y peatonal, aumento de la actividad comercial,
residuos sólidos y efluentes líquidos con la posibilidad de generar alteración de
la tranquilidad pública, contaminación ambiental, congestión vehicular y pérdida
del paisaje urbano existente.
Esta relación se desarrolla dentro del entorno que comienza a tomar forma
conforme avanza la obra. Tiene un marco legal a partir del contrato de obra,
objetivos comunes como es la terminación de la obra en los plazos, costos y
calidad esperados, lo cual implica el cumplimiento en los alcances de los
trabajos, el pago equitativo y oportuno y un producto final de acuerdo a los
estándares establecidos.
4.1 La Contratación
La Supervisión debe tener conocimiento de los instrumentos legales y sus
alcances para cuando se requiere enfrentar situaciones ambiguas o de
conflicto, deslindar responsabilidades y/o exigir el cumplimiento de las
obligaciones.
El Código Civil norma los contratos por Prestación de Servicios, en este caso
el Contrato de Obra, donde la construcción de la obra es el servicio a prestar.
• Oferta Económica
• Plazo Ofertado
• Propuesta Técnica
• Experiencia en Edificaciones similares
• Solvencia Económica y Financiera
0% 100 %
Llave en Mano
Suma Alzada
Precios Unitarios
Por Administración
Empleo Directo
100 % 0%
Las diferencias fundamentales de este sistema con respecto a los otros son
las responsabilidades que asumen las organizaciones en el Proyecto y donde
Consultor, Propietario y CM operan como Equipo tripartito de control de
proyectos y procesos constructivos que participa desde el principio del diseño
hasta el fin de la construcción.
Las reuniones de obra se inician con la definición del contratista, las cuales
serán más frecuentes al principio donde se incluirá a los proyectistas, conforme
se desarrollen los trabajos se debe graduar las reuniones y restringirlas a las
necesarias. Es muy importante definir quienes deben asistir a dichas reuniones,
con el propósito de hacerlas fluidas y precisas, dejando el trabajo detallista a
comités de trabajo bajo responsabilidad.
Colaborador en la solución de
Controlador
problemas
¿La toma de decisión fue la correcta? La decisión fue tomada sobre la base
de la información que se tenía en planos, la cual era incorrecta respecto a las
verdaderas dimensiones de la cisterna. No se procedió a la contratación de
servicios integrales de topografía, y se tomaron decisiones de cambio de
diseño que afectaron la volumetría útil final que ahondaron el problema.
MCI – 2001 Pág 41
Ing. David Rejavinski Ramos
Las condiciones del suelo de Lima son casi homogéneas como lo demuestra
la práctica, sin embargo casi no es 100% y no se debe bajo ninguna
circunstancia prescindir del correspondiente Estudio de Mecánica de Suelos.
El concreto tiene fuerte incidencia en los costos. Hoy en día nadie pensaría
en hacer vaciados para edificios altos o alguna edificación importante sin
concreto premezclado, inclusive el montaje de plantas de concreto cerca a las
obras es factible luego de un escrutinio económico. La Supervisión estará
preparada, en estos casos, para el control de plantas, camiones, procesos de
producción, ensayos en campo y recolección de información.
Las coordinaciones con la obra civil deben partir de una comunicación muy
precisa con los especialistas de estos sistemas, de manera de obtener toda la
información necesaria para que la fase de trabajos de instalación sea lo más
fluida posible y se presenten los menores contratiempos. Para esto, también es
necesario que estos contratistas o proveedores conozcan al detalle las
Además dado que no todos los sistemas son idénticos y los proyectos están
sujetos a cambios durante la ejecución de los trabajos, todas las instalaciones
deben ser replanteadas y adecuadas según las nuevas exigencias.
realización de las soldaduras, las pruebas en el taller tanto con tintes como con
sonar, y principalmente las placas con rayos gamma para asegurar la correcta
ejecución de la unión soldada, sólo pueden ser evaluadas a través de un ojo
experto y por un inspector de mucha experiencia en el ramo.
• Prevenir accidentes.
• Proteger salud del personal.
Las causas más comunes son:
• A Suma Alzada: la Supervisión hace una propuesta con un monto fijo por un
plazo determinado de ejecución de obra para unos determinados alcances
del servicio. Este sistema debe de aplicarse cuando las condiciones y la
calidad de la prestación están bien definidas.
• Precios unitarios: en este sistema se hace una propuesta de precios
unitarios por partidas específicas y se paga en función de lo realmente
ejecutado.
• Porcentaje de Obra: en estos sistemas la Supervisión hace una propuesta
por un porcentaje del valor de la obra, se establecen partidas específicas y
se paga en función del avance.
• Administración Controlada: también se puede llamar Costo más Tarifa Fija,
donde la Supervisión hace una propuesta por concepto de utilidades o tarifa
fija y el Propietario reembolsa los gastos en los que incurre la Supervisión.
Las principales ventajas del método del porcentaje son que está basado en la
obtención de la máxima compensación posible y en estudios teóricos con
utilidades ideales.
Al final del servicio se presenta un informe final con los costos o liquidación
final de costos que incluye el impacto por adicionales y deductivos, el análisis
de los plazos y la calidad, el manejo de las relaciones con las diferentes
organizaciones, el desempeño de los involucrados sean proyectistas,
contratistas, o proveedores, las recomendaciones y conclusiones finales y las
fotos o videos del producto final.
Los tres pilares fundamentales para la culminación exitosa del Proyecto son:
costo, calidad y plazo. La calidad es el objetivo estratégico para lograr la
satisfacción del Cliente-Propietario y el éxito se medirá a través esa
satisfacción y de la consecuente ampliación en la participación del mercado.
Las fallas o errores son intrínsecos en el ser humano, nunca se consigue la
perfección y cuando se alcanzan determinados objetivos, se plantean niveles
de exigencia más elevados.
Tener éxito es hacer lo que se ha planificado, pero tener éxito a lo largo del
tiempo es hacerlo cada vez mejor, se puede decir que: “El éxito llama al éxito”.
Más allá de un buen trabajo, al Propietario hay que deleitarlo, elevar las
expectativas, realizar los "milagros" esperados, cumplirle con sus sueños. El
posicionamiento de la corporación está en función del poder del producto, de la
nueva imagen que proyecta a la ciudad.
CONCLUSIONES y RECOMENDACIONES
La palabra Supervisión, viene del latín ¨visus¨ que significa examinar y del
latín ¨super¨ que significa preeminencia, privilegio, ventaja o preferencia por
razón o mérito especial. Supervisión es pues, dar el visto bueno después de
ANEXOS
Ingeniero Consultor
Personal Auxiliar
Junta Directiva
Directorio
Gerencia General
Dpto Informática
División División
Dpto Técnico
01 N
Dpto Topografía
Órganos de Línea de Producción
PROPIETARIO
CONSULTOR SUPERVISION
PROYECTISTA
CONTRATISTA
GENERAL
Sub-Contratista
Sub- Contratista
Suministradores
PROPIETARIO
CONSULTOR
SUPERVISION
CONTRATISTA CONSULTOR
GENERAL PROYECTISTA
Sub-Contratista
Sub- Contratista
Suministradores
PROPIETARIO
GERENCIA
PROYECTO
SUPERVISION
PROYECTISTAS
CONTRATISTA
CONTRATISTA
PRINCIPAL
Sub-Contratista CONTRATISTA
Suministradores
PROPIETARIO
CONSULTOR CM
PROYECTISTA
SUPERVISION
CONTRATISTA
CONTRATISTA
CONTRATISTA
Suministradores
Efectividad
GC DB GP-S CM
-
+
GP-S CM
Efectividad DB
GC Fast Track Fast Track Fast Track
Efectividad
GC DB GP-S CM
-
Efectividad CM
GC DB GP-S
-
Todas las actividades anteriores son iterativas hasta lograr un producto óptimo.
Gestión del PROYECTO:
• Gestión de resultados: Se realiza el control del resultado económico y
financiero del PROYECTO en general, revisiones del presupuesto y otros
gastos.
• Se lleva en forma precisa el control del programa de ejecución de EL
PROYECTO, al igual que el flujo de caja.
Gestión de obra:
Se realizan reuniones extensivas con la constructora y proyectistas para
coordinaciones de aspectos importantes de EL PROYECTO, tales como:
productividad, cronograma, planos, especificaciones técnicas, etc.
Gestión de entrega de EL PROYECTO:
Implica la recepción de EL PROYECTO de la constructora y entrega física al
PROPIETARIO. Así mismo, se llevan a cabo todos los trámites legales a cargo
de EL PROPIETARIO, es decir, conformidad de obra, declaratoria de fábrica y
reglamento interno de funcionamiento.
CUARTO: OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO
Las obligaciones de EL PROPIETARIO, sin perjuicio de las demás que pudiera
corresponderles, serán las siguientes:
• Designar a sus representantes autorizados como interlocutores ante EL
GERENTE para todas las coordinaciones que hubiera que efectuar.
• Facilitar la colaboración e información necesaria para el desarrollo de EL
PROYECTO, así como para que EL GERENTE pueda ejecutar las
obligaciones a su cargo, principalmente en lo referente a las gestiones que
deba realizar ante las instancias administrativas correspondientes para
obtener las licencias
• Gestionar la financiación que considere conveniente para la culminación de
EL PROYECTO.
• Poner a disposición de EL PROYECTO los inmuebles sobre los que se
ejecutará EL PROYECTO libres de cargas y gravámenes, embargos y otras
medidas judiciales o extrajudiciales que pudieran limitar su dominio o libre
disponibilidad. Queda especialmente acordado que esta obligación será
A. SUELDOS Y SALARIOS
a. Personal Profesional
1. .......................
2. ......................
3. ......................
b. Personal Técnico
c. Personal Auxiliar y de Servicios
B. ALQUILERES Y SERVICIOS
a. Alquiler de oficinas en Lima y en el campo, equipadas.
b. Alquiler de equipos topografía, cómputo, otros.
c. Alquiler de Vehículos.
d. Alquiler equipo de instrumentos de mediciones
C. MOVILIZACIÓN Y APOYO LOGÍSTICO
a. Pasajes.
b. Viáticos del Personal.
c. Movilización y Desmovilización.
D. MATERIALES Y ÚTILES DE OFICINA
a. Útiles de Oficina y Dibujo
b. Materiales fungibles de Topografía y Suelos
c. Copias y Reproducciones e Impresiones
d. Materiales Fotográficos, etc.
E. GASTOS GENERALES Y FINANCIEROS
F. HONORARIOS
SUB TOTAL
IGV
TOTAL
NOTA:
• El presente Formato contiene la estructura básica mínima del Presupuesto para los
servicios de un proceso de selección. Incrementar de acuerdo al plan de trabajo y de ser
necesario detallar en forma analítica, separar actividades y conceptos de gasto.
• En la propuesta económica considerar los costos necesarios que demanda el cumplimiento
de los trabajos y requisitos exigidos por las Bases, Términos de Referencia y Contrato.
• En el rubro de sueldos y salarios se incluyen las leyes y beneficios sociales del personal.
BIBLIOGRAFÍA
Libros
1. Negociaciones Eficaces – Pinkas Flint – 2001
2. A Guide to the Project Management Body of Knowledge – PMI - 2000
3. The CM Contracting System – C. Edwin Haltenhoff – 1999
4. La Ingeniería – Héctor Gallegos – 1999
5. La Inteligencia Emocional – Daniel Goleman – 1998
6. La Naturaleza de la Mercadotecnia de Servicios – Adrian Payne – 1996
7. De Poder a Poder – H. Campodónico, M. Castillo y A. Quispe – 1993
8. El Liderazgo en los Grupos de Trabajo – Fran Rees
Reglamentos, Normas
9. Reglamento Nacional de Construcciones – CAPECO - 2003
10. Ley Nº 27157 y su Reglamento – 2000
Material de Clases del MCI - 2001
11. La Consultoría – Ing. Raul Delgado Sayán
12. Supervisión de Obras en el Sector Privado – Ing. Alberto Pérez A.
13. Control de los Materiales – Ing. Manuel A. Olcese
14. Control Técnico de los Proyectos de Edificación – Arq. Sergio Vega
15. Innovación Tecnológica en la Construcción – Ing. Pablo Orihuela
16. Prevención de Riesgos – Ing. Carlos Montero
17. Area Legal – Dr. Max Arias Schreiber
18. Relaciones Humanas – Lic. Fernando Gil Sanguinetti
19. Gestión y Coordinación de las RR. HH. en el Proyecto – Lic. Ricardo Ruzo
Otros Varios
20. Plan de Seguridad y Calidad –Propuestas para Plaza Vea San Borja – 2002
21. Expediente Técnico de Nueva Sede del Interbank - 1998
22. Expediente Técnico de Nueva Sede del BIF – 1995