41213 กฎหมายว่ าด้ วยทรัพย์สิน

(Property Law)

หน่ วยที 1 ความหมาย ประเภท และความสั มพันธ์ ของทรัพย์ สิน
1. คําว่า “ทรัพย์” และ “ทรัพย์สิน” มีความหมายแตกต่างกัน กล่าวคือ ทรัพย์สินนันมีความหมายกว้างกว่า
และครอบคลุมถึงทรัพย์ดว้ ย ทรัพย์จึงเป็ นส่ วนหนึงของทรัพย์สิน
2. ทรัพย์สินอาจแบ่งออกได้เป็ นหลายประเภท ทังนีขึนอยูก่ บั จะใช้เกณฑ์ใดเป็ นหลักในการแบ่ง แต่การ
แบ่งประเภททีสําคัญคือ การแบ่งเป็ นสังหาริ มทรัพย์ และอสังหาริ มทรัพย์
3. ทรัพย์สินนัน โดยเฉพาะตัวทรัพย์อาจมีความสัมพันธ์เกียวข้องกับทรัพย์อืนๆ ในลักษณะทีเป็ นส่ วน
ควบ อุปกรณ์ หรื อดอกผลของทรัพย์อืน
ความหมายและประเภทของทรัพย์ สิน
1. ทรัพย์หมายถึง วัตถุทีมีรูปร่ าง มีตวั ตนในสภาพธรรมชาติ สามารถจับต้องสัมผัสได้
2. ทรัพย์สินหมายถึง ทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่ าง ซึงอาจมีราคาและอาจถือเอาได้
3. ทรัพย์สินอาจแบ่งออกเป็ นประเภท ทังนีขึนอยูก่ บั การทีจะยึดเกณฑ์ใดเป็ นตัวแบ่งทรัพย์สินเหล่านัน
4. อสังหาริ มทรัพย์ หมายถึง ทีดิน ทรัพย์ทีติดอยูก่ บั ทีดินเป็ นการถาวร ทรัพย์ทีประกอบเป็ นอันเดียวกับ
เนือทีดิน และรวมทังทรัพย์สิทธิทีเกียวกับทีดิน หรื อทรัพย์ทีติดอยูก่ บั ทีดิน หรื อประกอบเป็ นอันเดียวกับทีดิน
นัน
5. สังหาริ มทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์สินอืนทีไม่ใช่อสังหาริ มทรัพย์ และหมายรวมถึงสิ ทธิอนั เกียวกับ
ทรัพย์สินทีทีเป็ นสังหาริ มทรัพย์นนด้
ั วย
6. ทรัพย์แบ่งได้ คือทรัพย์ทีแบ่งออกจากกันเป็ นส่ วนๆ แล้วยังคงรู ปบริ บรู ณ์ดงั เช่นทรัพย์เดิม
7. ทรัพย์แบ่งไม่ได้ คือ ทรัพย์ทีไม่อาจแบ่งแยกออกจากกัน โดยให้คงภาวะเดิมของทรัพย์และหมายรวมถึง
ทรัพย์ทีมีกฎหมายกําหนดว่าแบ่งไม่ได้ดว้ ย
8. ทรัพย์นอกพาณิ ชย์ คือทรัพย์สินทีไม่อาจถือเอาได้ และโอนแก่กนั มิได้ โดยชอบด้วยกฎหมาย
9. ทรัพย์ในพาณิ ชย์ คือ ทรัพย์สินทีสามารถซือขายกันได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
1.1

ความหมายของทรัพย์ และทรัพย์ สิน
สิ งทีเป็ นวัตถุทีมีรูปร่ าง และพิจารณาว่า เป็ น “ทรัพย์” หรื อไม่

1.1.1

2

หนังสื อ ปากกา แว่นตา นาฬิกา สร้อยคอ บ้าน โต๊ะ เก้าอี ศาลา รถยนต์ จักรยาน เสื อ รองเท้า ต้นไม้
แก้วนํา ร่ ม กระถาง กระป๋ อง ตะกร้า ถังขยะ
วัตถุทีมีรูปร่ างดังทียกตัวอย่างมาเป็ น “ทรัพย์” ทังหมดเพราะเป็ นวัตถุทีมีรูปร่ าง อาจมีราคาและถือเอา
ได้
วัตถุทีไม่มีรูปร่ าง และเหตุผลว่าทําไมแต่ละตัวอย่างเป็ น “ทรัพย์สิน” แต่ไม่เป็ น “ทรัพย์”
วัตถุไม่มีรูปร่ าง เช่น ลิขสิ ทธ์ สิ ทธิบตั ร เครื องหมายการค้า สิ ทธิการเช่า สิ ทธิในชือเสี ยงการค้า (Goods
Will) สิ ทธิในการใช้สือและสู ตรในการกระกอบการค้า (Franchise) สิ ทธิจาํ นํา สิ ทธิจาํ นอง สิ ทธิเรี ยกร้องให้
ชําระหนี
ตัวอย่างทียกมาเป็ น “ทรัพย์สิน” เพราะ (เป็ นวัตถุ) ไม่มีรูปร่ าง ซึงอาจมีราคาและอาจถือเอาได้
ประเภทของทรัพย์ สิน
นิยามของ “อสังหาริ มทรัพย์” นันประกอบด้วยทรัพย์ประเภทใดบ้าง
อสังหาริ มทรัพย์ประกอบด้วย
(1) ทีดิน ตัวอย่างเช่น ทีดินมีโฉนด ทีดินมี น.ส. 3 และสิ ทธิภาระจํายอมบนทีดิน เป็ นต้น
(2) ทรัพย์อนั ติดอยูก่ บั ทีดินอย่างถาวร ตัวอย่างเช่น บ้าน ต้นมะขาม สะพาน
(3) ทรัพย์ทีประกอบเป็ นอันเดียวกับทีดิน ตัวอย่างเช่น เนือดิน แร่ ธาตุในดิน
(4) ทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับทีดิน ตัวอย่างเช่น กรรมสิ ทธิในทีดิน สิ ทธิครอบครอง ในทีดิน น.ส. 3 และ
สิ ทธิภาระจํายอมบนทีดินเป็ นต้น
ยกตัวอย่าง “ทรัพย์ทีแบ่งได้” และ “ทรัพย์ทีแบ่งไม่ได้”
ทรัพย์ทีแบ่งได้คือ ข้าวสาร นําตาล ขนมปัง กะปิ นําปลา เชือก นํา เงินตรา นํามัน ทีดิน ส่ วนทรัพย์ที
แบ่งไม่ได้ คือ รถยนต์ จักรยาน ร่ ม หนังสื อ ปากกา แว่นตา นาฬิกาข้อมือ รองเท้า ช้อนส้อม กางเกง
อธิบายความหมายของ “ทรัพย์นอกพาณิ ชย์” และยกตัวอย่างทรัพย์นอกพาณิ ชย์
ทรัพย์นอกพาณิ ชย์คือ ทรัพย์ทีไม่อาจถือเอาได้โดยสภาพ และรวมทังทรัพย์ทีโอนแก่กนั มิได้โดยชอบ
ด้วยกฎหมาย
ตัวอย่างทรัพย์ทีไม่อาจถือเอาได้ เช่น ก้อนเมฆ ทีดินบนดวงจันทร์ และทรัพย์ทีโอนแก่กนั มิได้เช่น ปื น
เถือน ยาบ้า ทีสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
1.1.2

ความสั มพันธ์ ของทรัพย์ สิน
1. ส่ วนควบ คือ ส่ วนซึงโดยสภาพแห่งทรัพย์หรื อโดยจารี ตประเพณี แห่งท้องถินเป็ นสาระสําคัญในความ
เป็ นอยูข่ องทรัพย์นนั และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทําลาย ทําให้บุบสลาย หรื อทําให้ทรัพย์นนั
เปลียนแปลงรู ปทรงหรื อสภาพไป เจ้าของทรัพย์ยอ่ มมีกรรมสิ ทธิในส่ วนควบของทรัพย์นนั
1.2

3

2. อุปกรณ์ คือ สังหาริ มทรัพย์ซึงโดยปกตินิยมเฉพาะถินหรื อโดยเจตนาชัดแจ้งของทรัพย์ทีเป็ นประธาน
เป็ นของใช้ประจําอยูก่ บั ทรัพย์ทีเป็ นประธานเป็ นอาจิณ เพือประโยชน์แก่การจัดดูแล ใช้สอย หรื อรักษาทรัพย์ที
เป็ นประธาน และเจ้าของทรัพย์ได้นาํ มาสู่ทรัพย์ทีเป็ นประธานโดยการนํามาติดต่อหรื อปรับเข้าไว้ หรื อทําโดย
ประการอืนใดในฐานะเป็ นของใช้ประกอบกับทรัพย์ทีเป็ นประธานนัน
อุปกรณ์ทีแยกออกจากทรัพย์ทีเป็ น
ประธานเป็ นการชัวคราวก็ยงั ไม่ขาดจากการเป็ นอุปกรณ์ของทรัพย์ทีเป็ นประธานนัน อุปกรณ์ยอ่ มตกติดไปกับ
ทรัพย์ทีเป็ นประธานเว้นแต่จะมีการกําหนดไว้เป็ นอย่างอืน
3. ดอกผลธรรมดา คือ สิ งทีเกิดขึนตามธรรมชาติของทรัพย์ ซึงได้มาจากตัวทรัพย์โดยการมีหรื อใช้ทรัพย์
นันตามปกตินิยม และสามารถถือเอาได้เมือขาดจากทรัพย์นนั
4. ดอกผลนิตินยั คือ ทรัพย์หรื อประโยชน์อย่างอืนทีได้มาเป็ นครังคราวแก่เจ้าทรัพย์จากผูอ้ ืนเพือการทีได้
ใช้ทรัพย์นนั และสามารถคํานวณและถือเอาได้เป็ นรายวันหรื อตามระยะเวลาทีกําหนดไว้
ส่ วนควบของทรัพย์
ทรัพย์อย่างหนึงนันสามารถเป็ นส่ วนควบของทรัพย์อีกอย่างหนึงหรื อไม่ และทรัพย์นนๆประกอบด้

วย
ส่ วนควบอะไรบ้าง
ตัวอย่างของทรัพย์ทีมีลกั ษณะเป็ นส่ วนควบ ตามมาตรา 144
(1) เข็มนาฬิกาเป็ นส่ วนควบของนาฬิกา
(2) หิ นเป็ นส่ วนควบกับพืนคอนกรี ตของบ้าน
(3) เส้นด้ายเป็ นส่ วนควบกับเสื อ
(4) ขาโต๊ะเป็ นส่ วนควบของโต๊ะ
(5) หูฟังโทรศัพท์เป็ นส่ วนควบของเครื องโทรศัพท์
กรณี บา้ น เรื อน อาคาร หรื อสังหาริ มทรัพย์อืนทีปลูกอยูบ่ นทีดินและไม่ตกเป็ นส่ วนควบกับทีดินนัน
ตัวอย่างของอสังหาริ มทรัพย์ทีเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 ไม่ตกเป็ นส่ วนของทีดิน
(1) บ้านทีปลูกบนทีดินเช่า
(2) บ้านทีปลูกบนทีดินทีทีผูป้ ลูกมีสิทธิเหนือพืนดิน
(3) ตึกแถวทีปลูกบนทีดินเช่า
(4) ต้นทุเรี ยนทีปลูกในทีเช่าเพือทําสวน
(5) ถนนทีสร้างโดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของทีดิน
มาตรา 144 ส่ วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่ วนซึงโดย สภาพแห่งทรัพย์ หรื อโดยจารี ตประเพณี
แห่ งท้องถินเป็ นสาระสําคัญ ในความเป็ นอยูข่ องทรัพย์นนั และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะ ทําลาย ทําให้
บุบสลาย หรื อทําให้ทรัพย์นนเปลี
ั ยนแปลงรู ปทรงหรื อ สภาพไป
เจ้าของทรัพย์ยอ่ มมีกรรมสิ ทธิในส่ วนควบของทรัพย์นนั
1.2.1

4

มาตรา 145 ไม้ยนื ต้นเป็ นส่ วนควบกับทีดินทีไม้นนขึ
ั นอยู่ ไม้ลม้ ลุกหรื อธัญชาติอนั จะเก็บเกียวรวง
ผลได้คราวหนึง หรื อหลายคราวต่อปี ไม่เป็ นส่ วนควบกับทีดิน
มาตรา 146 ทรัพย์ซึงติดกับทีดินหรื อติดกับโรงเรื อนเพียงชัวคราว ไม่ถือว่าเป็ นส่ วนควบกับทีดินหรื อ
โรงเรื อนนัน ความข้อนีให้ใช้บงั คับ แก่โรงเรื อนหรื อสิ งปลูกสร้างอย่างอืนซึงผูม้ ีสิทธิในทีดินของผูอ้ ืนใช้ สิ ทธิ
นันปลูกสร้างไว้ในทีดินนันด้วย
อุปกรณ์ ของทรัพย์
สังหาริ มทรัพย์รอบตัวว่าสิ งใดเป็ นอุปกรณ์ของทรัพย์ใด
ตัวอย่างสังหาริ มทรัพย์ทีเป็ นอุปกรณ์ของทรัพย์ประธาน
- เครื องมือซ่อมรถยนต์เป็ นอุปกรณ์ของเครื องยนต์
- ลําโพงเป็ นอุปกรณ์ของเครื องกระจายเสี ยง
- เตาเป็ นอุปกรณ์ของครัว
- ลูกกุญแจเป็ นอุปกรณ์ของแม่กญ
ุ แจ
- กลอนเป็ นประตูบา้ นเป็ นอุปกรณ์ของบ้าน
ก. ทําสัญญาซือรถยนต์คนั หนึงจาก ข. โดยมิได้มีขอ้ ตกลงเกียวกับเครื องเสี ยงทีติดตังอยูใ่ นรถคัน
ดังกล่าว เมือถึงกําหนดเวลาส่ งมอบ ข. จะถอดเครื องเสี ยงนันออกก่อนส่ งมอบรถยนต์คนั ดังกล่าว แต่ ก. ไม่
ยินยอมโดยอ้างว่าเครื องเสี ยงติดตังอยูใ่ นรถยนต์ยอ่ มเป็ นอุปกรณ์ของรถยนต์ ข. จึงต้องส่ งมอบเครื องเสี ยงนัน
ให้แก่ตนด้วย ดังนีให้วนิ ิจฉัยว่าข้ออ้างของ ก. รับฟังได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ปพพ. มาตรา 147 อุปกรณ์หมายความว่า สังหาริ มทรัพย์ซึงโดยปกตินิยมเฉพาะถิน หรื อโดยเจตนา
ชัดแจ้งของเจ้าของทรัพย์ทีเป็ นประธาน เป็ นของใช้ประจําอยูก่ บั ทรัพย์ทีเป็ นประธานเป็ นอาจิณ เพือประโยชน์
แก่การจัดการ ดูแล ใช้สอย หรื อรักษาทรัพย์ทีเป็ นประธาน และเจ้าของทรัพย์ได้นาํ มาสู่ทรัพย์ทีเป็ นประธาน
โดยการนําติดต่อหรื อปรับเข้าไว้ หรื อทําโดยประการอืนใดในฐานะเป็ นของใช้ประกอบทรัพย์ทีเป็ นประธาน
นัน
อุปกรณ์ทีแยกออกจากทรัพย์ทีเป็ นประธานเป็ นการชัวคราว ก็ยงั ไม่ขาดจากการเป็ นอุปกรณี ของทรัพย์
ทีเป็ นประธานนัน
อุปกรณ์ยอ่ มตกติดไปกับทรัพย์ทีเป็ นประธานเว้นแต่จะมีการกําหนดไว้เป็ นอย่างอืน
ตามปัญหาเครื องเสี ยงทีติดตังอยูใ่ นรถคันดังกล่าว แม้จะเป็ นของใช้ประจําอยูใ่ นรถยนต์นนั แต่กเ็ ป็ น
เพียงทรัพย์ทีมีไว้เพือประโยชน์แก่เจ้าของรถยนต์มิใช่เพือประโยชน์แก่การทีจะจัด ดูแล ใช้สอย หรื อรักษา
รถยนต์นนั เครื องเสี ยงทีติดตังอยูใ่ นรถยนต์จึงมิใช่อุปกรณ์ของรถยนต์ ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 147
วรรคแรก ดังกล่าว เครื องเสี ยงมิใช่อุปกรณ์ของรถยนต์จึงไม่ตกติดไปกับรถยนต์ ตามมาตรา 147 วรรคสาม
ดังกล่าว ข. จึงไม่ตอ้ งส่ งมอบเครื องเสี ยงนันให้ ก.
ฉะนันข้ออ้างของ ก. จึงรับฟังไม่ได้ตามเหตุผลดังกล่าว
1.2.2

5

มาตรา 147 อุปกรณ์ หมายความว่า สังหาริ มทรัพย์ซึงโดย ปกตินิยมเฉพาะถิน หรื อโดยเจตนาชัดแจ้ง
ของเจ้าของทรัพย์ทีเป็ น ประธานเป็ นของใช้ประจําอยูก่ บั ทรัพย์ทีเป็ นประธานเป็ นอาจิณเพือ ประโยชน์แก่การ
จัดดูแล ใช้สอย หรื อรักษาทรัพย์ทีเป็ นประธาน และ เจ้าของทรัพย์ได้นาํ มาสู่ ทรัพย์ทีเป็ นประธานโดยการนํามา
ติดต่อหรื อ ปรับเข้าไว้ หรื อทําโดยประการอืนใดในฐานะเป็ นของใช้ประกอบกับ ทรัพย์ทีเป็ นประธานนัน
อุปกรณ์ทีแยกออกจากทรัพย์ทีเป็ นประธานเป็ นการชัวคราวก็ ยังไม่ขาดจากการเป็ นอุปกรณ์ของทรัพย์
ทีเป็ นประธานนัน
อุปกรณ์ยอ่ มตกติดไปกับทรัพย์ทีเป็ นประธาน เว้นแต่จะมีการ กําหนดไว้เป็ นอย่างอืน
ดอกผลของทรัพย์
ทรัพย์ใดเป็ น “ดอกผลธรรมดา” ของทรัพย์ใด
ดอกผลธรรมดา คือ
- ลูกมะพร้าวเป็ นดอกผลของต้นมะพร้าว - ลูกกระต่ายเป็ นดอกผลของกระต่ายตัวเมีย
- ดอกกล้วยไม้เป็ นดอกผลของต้นกล้วยไม้ - ผลแตงโมเป็ นดอกผลของต้นแตงโม
- ขอแกะเป็ นดอกผลของแกะ
ทรัพย์ใดเป็ น “ดอกผลนิตินยั ” ของทรัพย์ใด
ดอกผลนิตินยั คือ
- ค่าเช่า - ดอกเบีย – เงินปั นผลหุน้ – ค่าหน้าดิน – ค่าผ่านทาง เป็ นต้น
มาตรา 148 ดอกผลของทรัพย์ ได้แก่ ดอกผลธรรมดาและ ดอกผลนิตนิ ัย ดอกผลธรรมดา หมายความ

นิยม และ
ว่า สิ งทีเกิดขึนตามธรรมชาติของ ทรัพย์ซึงได้มาจากตัวทรัพย์ โดยการมีหรื อใช้ทรัพย์นนตามปกติ
สามารถถือเอาได้เมือขาดจากทรัพย์นนั
ดอกผลนิตินยั หมายความว่า ทรัพย์หรื อประโยชน์อย่างอืนที ได้มาเป็ นครังคราวแก่เจ้าของทรัพย์จาก
ผูอ้ ืนเพือการทีได้ใช้ทรัพย์นนั และสามารถคํานวณและถือเอาได้เป็ นรายวันหรื อตามระยะเวลาที กําหนดไว้
1.2.3

แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 1
1. ความแตกต่างระหว่างความหมายของคําว่า “ทรัพย์” และ “ทรัพย์สิน” คือ ทรัพย์ตอ้ งมีตวั ตน แต่
ทรัพย์สินอาจมีควั ตนหรื อไม่มีกไ็ ด้
2. สิ งทีเป็ นทรัพย์สิน แต่ไม่เป็ นทรัพย์ได้แก่ ลิขสิ ทธิ และ สิ ทธิบตั ร
3. ทรัพย์สินทีจัดว่าเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ได้แก่ ต้นมะพร้าวทีปลูกในสวน และ สิ ทธิเก็บกิน (พวกเอกสาร
แสดงสิ ทธิในทีดิน ต้นข้าวทีปลูกในนา และดินทีถูกเคลือนย้ายเพือไปถมที อากาศธาตุทีอยูเ่ หนือพืนดิน ไม่ใช่
อสังหาริ มทรัพย์)

6

4. ทรัพย์สินต่อไปนีเป็ นสังหาริ มทรัพย์ สิ ทธิบตั รในการประดิษฐ์หุ่นยนต์ สิ ทธิจาํ นํา (อากาศทีพัดไปมา
นําทะเลในท้องทะเล ดินใต้ทอ้ งนํา สถานีรถไฟใต้ดิน ไม่ใช่ทรัพย์สินทีเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ )
5. ทรัพย์สินนอกพาณิ ชย์ได้แก่ ยาบ้า ทีวัด (ปื น ดอกไม้ไฟ นํายาเคมี ไม่ถือว่าเป็ นทรัพย์สินนอกพาณิ ชย์)
6. ทรัพย์ของรถยนต์ทีไม่เป็ นส่วนควบกับรถยนต์ได้แก่ ยางอะไหล่ ล้ออะไหล่ (กันชน ไฟท้าย กระจก
มองข้าง เครื องยนต์ จัดเป็ นส่ วนควบของรถยนต์)
7. สิ งปลูกสร้างทีทําขึนทีไม่ตกเป็ นส่ วนควบกับทีดินได้แก่ บ้านทีปลูกอยูบ่ นทีดินเช่า (สะพาน เรื อนครัว
ทีปลูกแยกจากตัวบ้าน รัวบ้าน ยุง้ ข้าว จะตกเป็ นส่ วนควบกับทีดิน)
8. ทรัพย์ทีใช้ประจําอยูใ่ นบ้านทีจัดเป็ นอุปกรณ์ของบ้านได้แก่ กลอนประตู ขอสับหน้าต่าง (หน้าต่าง ฝา
กันห้อง พัดลม และหลังคาโรงครัว ไม่ใช่อุปกรณ์ของบ้าน)
9. ทรัพย์ทีจัดว่าเป็ นดอกผลธรรมดาคือ ขนแกะทีตัดจากตัวแกะ ลูกสุ นขั
10. ทรัพย์สินทีถือว่าเป็ นดอกผลนิตินยั คือ ค่าเช่านาทีจ่ายเป็ นข้าวเปลือก ลูกของสุ นขั ตัวผูท้ ีได้จากการเอา
ไปเป็ นพ่อพันธุ์

หน่ วยที 2 สภาพของทรัพย์ สิทธิและบุคคลสิ ทธิ
1. ทรัพย์สิทธิเป็ นสิ ทธิของบุคคลทีมีอยูเ่ หนือทรัพย์สิน โดยมีวตั ถุแห่ งสิ ทธิเป็ นทรัพย์สิน
2. ทรัพย์สิทธิมีอยูห่ ลายชนิด เท่าทีปรากฏโดยการบัญญัติไว้ใน บรรพ 4 ประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิ ชย์ มีตวั อย่างเช่น กรรมสิ ทธิ สิ ทธิครอบครอง สิ ทธิอาศัย ภาระจํายอม สิ ทธิเหนือพืนดิน สิ ทธิเก็บกิน และ
ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์
3. การทรงทรัพย์สิทธิหรื อการแสดงออกซึงการมีทรัพย์สิทธินนั กฎหมายเห็นเป็ นเรื องสําคัญ บางกรณี จึง
กําหนดให้แสดงออกทางทะเบียนให้ชดั เจน
4. ทรัพย์สิทธิอาจระงับสิ นไปโดยผลแห่งการแสดงเจตนา โดยผลของกฎหมาย และโดยสภาพธรรมชาติ
บ่ อเกิดและความหมายของทรัพย์ สิทธิและบุคคลสิ ทธิ
1. ทรัพย์สิทธิเป็ นสิ ทธิของบุคคลทีมีอยูเ่ หนือทรัพย์สิน โดยมีวตั ถุแห่งสิ ทธิเป็ นทรัพย์สิน ส่ วนบุคคลสิ ทธิ
เป็ นสิ ทธิของบุคคลทีมีอยูเ่ หนือบุคคลทีตนมีนิติสมั พันธ์ดว้ ย โดยมีวตั ถุแห่ งสิ ทธิเป็ นการกระทําการ หรื องดเว้น
กระทําการ
2. ทรัพย์สิทธิสามารถก่อตังขึนแต่โดยอาศัยอํานาจแห่งนิติบญั ญัติของกฎหมายเท่านัน แต่บุคคลสิ ทธิอาจ
ก่อตังขึนโดยนิติกรรมสัญญาหรื อโดยนิติเหตุ หรื อโดยบัญญัติแห่งกฎหมายอืนๆ ก็ได้
2.1

7

ความหมายของทรัพย์ สิทธิและบุคคลสิ ทธิ
ทรัพยสิ ทธิและบุคคลสิ ทธิมีความหมายแตกต่างกันอย่างไร
ทรัพย์สิทธิและบุคคลสิ ทธิมีความหมายแตกต่างกันดังนี
1) ทรัพยสิ ทธิเป็ นสิ ทธิทีมีอยูเ่ หนือทรัพย์สินเป็ นวัตถุแห่งสิ ทธิ ตามมาตรา 1336 ส่ วนบุคคลสิ ทธิเป็ น
สิ ทธิทีมีอยูเ่ หนือบุคคลโดยมีวตั ถุแห่ งสิ ทธิเป็ นการกระทํางดเว้นการกระทําส่ งมอบทรัพย์สิน มาตรา 194
2) ทรัพยสิ ทธิโดยปกติสามารถใช้อาํ นาจ แห่งสิ ทธิยนั ต่อบุคคลได้ทวไปเรี

ยกว่าสิ ทธิเด็ดขาด ส่ วน
บุคคลสิ ทธิโดยปกติเป็ นสิ ทธิเรี ยกร้องได้เฉพาะบุคคลผูเ้ ป็ นลูกหนีแห่ งสิ ทธิจึงเป็ นสิ ทธิสมั พัทธ์
3) ทรัพยสิ ทธิเป็ นสิ ทธิเหนือทรัพย์ ผูท้ รงสิ ทธิจึงสามารถได้ดว้ ยตนเองโดยตรงไม่จาํ ต้องขอใช้สิทธิ
นันๆ ผ่านทางศาล ส่ วนบุคคลสิ ทธิทีต้องใช้บงั คับบุคคลอีกบุคคลหนึงการใช้สิทธิจึงต้องใช้สิทธิผา่ นทางศาลที
มีอาํ นาจวินิจฉัย
4) ปกติทรัพยสิ ทธิทีมีแต่อายุความได้สิทธิ (ยกเว้นภาระจํายอม ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์ทีจะ
สิ นไปเมือใช้สิทธิ) แต่บุคคลสิ ทธิไม่มีอายุความเสี ยสิ ทธิมีแต่เมือผูท้ รงสิ ทธิไม่ใช้สิทธิทางศาลภายในในกําหนด
ก็จะเสี ยสิ ทธิเรี ยกว่าสิ ทธิเรี ยกร้องขาดอายุความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/9
5) ทรัพยสิ ทธิสามารถก่อตังได้ดว้ ยอาศัยอํานาจตามกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 1298 ส่ วนบุคคลสิ ทธิ
สามารถก่อตังได้ดว้ ยอาศัยนิติกรรมหรื อนิติเหตุ หรื อโดยบทบัญญัติของกฎหมาย
การศึกษาเรื องทรัพยสิ ทธิและบุคคลสิ ทธิให้ประโยชน์อย่างไรบ้าง
การศึกษาเรื องทรัพยสิ ทธิและบุคคลสิ ทธิทาํ ให้เกิดประโยชน์แก่ผทู ้ าํ การศึกษาสองประการคือ
(1) เกิดความเข้าใจความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายลักษณะหนีและกฎหมายลักษณะทรัพย์
(2) ทําให้เกิดประโยชน์ในการพิจารณาเพือนําไปฟ้ องร้องคดีต่อศาลเป็ นต้นว่า
- ถ้าฟ้ องในฐานะเป็ นเจ้าของทรัพยสิ ทธิ โจทก์ตอ้ งเป็ นผูท้ รงทรัพย์สิทธินนั แต่หากฟ้ องโดย
อาศัยมูลบุคคลสิ ทธิเป็ นสภาพข้อหาต้องอาศัยการทีโจทก์เป็ นคู่สญ
ั ญา จึงจะทําให้โจทก็ทงสองกรณี

เป็ นโจทก์ที
ชอบด้วยกฎหมาย
- อายุความฟ้ องร้อง ถ้าหากฟ้ องโดยอาศัยมูลทรัพย์สิทธิตามปกติไม่มีกาํ หนดอายุความ แต่หาก
ฟ้ องโดยอาศัยมูลบุคคลสิ ทธิ จะต้องดําเนินการในกําหนดอายุความของบุคคลสิ ทธิประเภทนันๆ
2.1.1

บ่ อเกิดของทรัพย์ สิทธิและบุคคลสิ ทธิ
บ่อเกิดแห่ งทรัพยสิ ทธิมีอะไรบ้าง
ทรัพยสิ ทธิมีบ่อเกิดทางเดียว คือ โดยอํานาจของกฎหมายต่างๆ ทีได้บญั ญัติการก่อตังไว้แล้ว ซึง
อํานาจดังกล่าวอาจเห็นได้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์หรื อกฎหมายเฉพาะอืน เช่น พระราชบัญญัติ
ลิขสิ ทธิ พ.ศ. 2537 พระราชบัญญัติสิทธิบตั ร พ.ศ. 2522 พระราชบัญญัติเครื องหมายการค้า พ.ศ. 2534
บ่อเกิดแห่ งบุคคลสิ ทธิมีอรไรบ้าง
2.1.2

8

บุคคลสิ ทธิมีบ่อเกิดได้หลายทางเป็ นต้นว่า
1) โดยอาศัยนิติกรรมหรื อสัญญา จาก ป.พ.พ. มาตรา 149 กึงมาตรา 181 และมาตรา 354 ถึงมาตรา
368
2) โดยมูลละเมิด จาก ป.พ.พ. มาตรา 420
3) โดยมูลจัดงานนอกสัง จาก ป.พ.พ. มาตรา 395 ถึง มาตรา 405
4) โดยมูลลาภมิควรได้ จาก ป.พ.พ. มาตรา 406 ถึง มาตรา 419 หรื อ
5) โดยบทบัญญัติอืนๆ ของกฎหมายเช่น ป.พ.พ. มาตรา 1461 สิ ทธิทีจะได้รับอุปการะเลียงดู มาตรา
1564 สิ ทธิทีจะได้รับการอุปการะด้านการศึกษาตามสมควร
ประเภทของทรัพย์ สิทธิ
1. ทรัพย์สิทธิอาจแบ่งได้เป็ นสองประเภทใหญ่ๆ คือ ทรัพย์สิทธิประเภทกรรมสิ ทธิและทรัพย์สิทธิ
ประเภทตัดทอนกรรมสิ ทธิ
2. ทรัพย์สิทธิประเภทกรรมสิ ทธิแบ่งได้เป็ น 5 ชนิด คือ กรรมสิ ทธิ สิ ทธิครอบครอง ลิขสิ ทธิ สิ ทธิบตั ร
และเครื องหมายการค้า
3. ทรัพย์สิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิ ทธิแบ่งได้เป็ น 9 ชนิด คือ ภาระจํายอม สิ ทธิอาศัยในโรงเรี ยน สิ ทธิ
เหนือพืนดิน สิ ทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์ สิ ทธิจาํ นอง สิ ทธิจาํ นํา สิ ทธิยดึ หน่วงและบุริมสิ ทธิ
2.2

ทรัพย์ สิทธิประเภทกรรมสิ ทธิ
ทรัพยสิ ทธิประเภทกรรมสิ ทธิมีกีชนิด
ทรัพยสิ ทธิประเภทกรรมสิ ทธิตามกฎหมายอาจมีอยู่ 5 ชนิด คือ
1. กรรมสิ ทธิ ป.พ.พ. มาตรา 1336
2. สิ ทธิครอบครอง ป.พ.พ. มาตรา 1367
3. ลิขสิ ทธิ พ.ร.บ. ลิขสิ ทธ์ พ.ศ. 2537
4. สิ ทธิบตั ร พ.ร.บ. สิ ทธิบตั ร พ.ศ. 2537
5. เครื องหมายการค้า พ.ร.บ. เครื องหมายการค้า พ.ศ. 2534
2.2.1

ทรัพยสิ ทธิประเภทตัดทอนกรรมสิ ทธิ
ทรัพย์สินประเภทตัดทอนกรรมสิ ทธิมีอะไรบ้าง
ทรัพย์สินประเภทตัดทอนกรรมสิ ทธิมีดงั นี
1. ภาระจํายอม
2. สิ ทธิอาศัยในโรงเรื อน
3. สิ ทธิเหนือพืนดิน
2.2.2

9

4.
5.
6.
7.
8.
9.

สิ ทธิเก็บเงิน
ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์
สิ ทธิจาํ นอง
สิ ทธิจาํ นํา
สิ ทธิยดึ หน่วง
บุริมสิ ทธิ

การทรงทรัพย์ สิทธิและการสิ นไปของทรัพย์ สิทธิ
1. การแสดงออกซึงทรงทรัพย์สิทธิ เพือให้บุคคลอืนรู ้ถึงการมีอยูข่ องทรัพย์สิทธิและบุคคลผูท้ รงสิ ทธิ ซึง
ก่อให้เกิดหน้าทีทีจะต้องงดเว้นไม่เข้าใจไปรบกวนขัดทรัพย์สินนัน
2. การทรงทรัพย์สิทธิแบ่งออกเป็ น 2 วิธี คือโดยทางทะเบียน โดยการครอบครอง
3. บุคคลเท่านันทีสามารถเป็ นผูท้ รงทรัพย์สิทธิ
แต่ทรัพย์ดว้ ยกันเองไม่วา่ ทรัพย์นนจะเป็

นสิ งมีชีวิต
หรื อไม่ ก็ไม่สามารถอยูใ่ นฐานะเป็ นผูท้ รงทรัพย์สิทธิได้
4. ทรัพย์สิทธิยอ่ มสิ นสภาพไปได้ 3 ทางคือ สิ นไปโดยสภาพแห่งธรรมชาติของทรัพย์สิทธินนั สิ นไปโดย
ผลแห่ งเจตนาและสิ นไปโดยผลของกฎหมายเป็ นเหตุให้ผทู ้ รงสิ ทธิไม่สามารถอ้างทรัพย์สิทธิเป็ นประโยชน์แก่
ตนได้อีกต่อไป
2.3

ลักษณะทัวไปของการเป็ นผู้ทรงทรัพยสิ ทธิ
การแสดงออกซึงการทรงทรัพยสิ ทธิแบ่งออกเป็ นกีวิธี
และการทีกฎหมายกําหนดให้การซือขาย
อสังหาริ มทรัพย์ตอ้ งทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนนันเป็ นการควบคุมในทางใด
สามารถแบ่งออกได้ 2 วิธี คือแสดงออกโดยการครอบครองและแสดงออกโดยทางทะเบียน อนึงการ
ซือขายอสังหาริ มทรัพย์นนกฎหมายกํ

าหนดให้ตอ้ งทําตามแบบของนิติกรรมทีกําหนดไว้ ดังปรากฏในประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์ มาตรา 456 วรรคแรก และเป็ นการควบคุมในทางเปิ ดเผย
2.3.1

การทรงทรัพย์ สิทธิในสั งหาริมทรัพย์
การแสดงออกซึงการทรงทรัพยสิ ทธิในสังหาริ มทรัพย์นนโดยทั

วไปแล้วจะแสดงออกโดยการ
ครอบครอง แต่มีสงั หาริ มทรัพย์บางชนิดทีต้องการแสดงออกโดยทางทะเบียน สังหาริ มทรัพย์เหล่านันได้แก่
อะไรบ้าง
2.3.2

10

สังหาริ มทรัพย์ทีกฎหมายกําหนดการแสดงออกซึงการทรงทรัพยสิ ทธิทางทะเบียน ได้แก่เรื อกําปัน
เรื อมีระวางตังแต่หกตันขึนไป เรื อกลไฟ หรื อเรื อยนต์มีระวางตังแต่หา้ ตันขึนไป แพ สัตว์พาหนะ เครื องจักร
บางชนิด และพวกทรัพย์สินไม่มีรูปร้าง
การทรงทรัพย์ สิทธิในอสั งหาริมทรัพย์
อสังหาริ มทรัพย์นนั โดยหลักแล้วต้องแสดงออกซึงการทรงทรัพยสิ ทธิโดยทางทะเบียน หากไม่
แสดงออกทางทะเบียน ผลทางกฎหมายจะเป็ นอย่างไร
อสังหาริ มทรัพย์นนั หากไม่แสดงออกทางทะเบียน จะไม่มีผลเป็ นทรัพย์สิทธิทีใช้ยนั ได้แก่บุคคล
ทัวไป นอกจากนันยังอาจเสี ยสิ ทธิแก่ผสู ้ ุ จริ ตได้
ใน ป.พ.พ. มีนิติกรรมใดบ้างทีทําให้บุคคลได้มาซึงทรัพยสิ ทธิอย่างใดอย่างหนึง
นิติกรรมซือขายแลกเปลียน ให้เช่าทรัพย์ เช่าซือ ยืม จ้างทําของ จํานอง จํานํา ประณี ประนอมยอม
ความ ตัวเงิน และนิติกรรมอืนๆ ทีคู่กรณี ตกลงกันและมีผลทําให้บุคคลได้มาซึงทรัพยสิ ทธิอย่างใดอย่างหนึง
เช่น การเล่นแชร์เปี ยหวย เป็ นต้น
การเพิกถอนทะเบียนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 นัน มีขอ้ ยกเว้นอย่างไรบ้าง
มีขอ้ ยกเว้นว่า จะต้อสู บ้ ุคคลภายนอกผูส้ ุ จริ ตและเสี ยค่าตอบแทนไม่ได้
2.3.3

การสิ นไปของทรัพย์ สิทธิ
การทีทรัพย์สินสิ นไปโดยสภาพธรรมชาตินนั ทําให้ทรัพยสิ ทธิสินไปได้อย่างไร
การทีจะมีทรัพยสิ ทธิขึนมาได้ จะต้องมีตวั ทรัพย์สินขึนมาก่อน ดังนันหากทรัพย์สินสู ญสิ นไปทรัพย
สิ ทธิจึงต้องสูญสิ นตาม ไปด้วยเช่น แก๊สระเหยออกไปในอากาศย่อมทําให้กรรมสิ ทธิในแก๊สนันสิ นไปด้วย
เจตนาของบุคคลทําให้ทรัพยสิ ทธิสินไปได้อย่างไร
ทรัพยสิ ทธิจะสิ นไปหรื อไม่จะต้องดูวา่ บทบัญญัติของกฎหมายกําหนดให้คู่กรณี แสดงเจตนาเลิกหรื อ
ระงับทรัพยสิ ทธินนๆ
ั ได้หรื อไม่ เช่น ภาระจํายอม คู่สญ
ั ญาอาจตกลงเลิกกันได้เป็ นต้น
การทีทรัพยสิ ทธิสินไปโดยผลของกฎหมายนันมีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง
การทีทรัพยสิ ทธิสินไป จะต้องแล้วแต่ชนิดทรัพยสิ ทธิ เพราะกฎหมายบัญญัติไว้แตกต่างกันตาม
ประเภทของกฎหมาย
2.3.4

แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 2
1. สิ ทธิของบุคคลทีมีเหนือทรัพย์สินเรี ยกว่า ทรัพย์สิทธิ
2. สิ ทธิทีมีวตั ถุแห่งสิ ทธิเป็ นทรัพย์สินเรี ยกว่า ทรัพย์สิทธิ
3. สิ ทธิสมั พันธ์เป็ นสิ ทธิทีนักกฎหมายใช้เรี ยกสิ ทธิ บุคคลสิ ทธิ

11

4. นักกฎหมายเยอรมันเรี ยกบุคคลสิ ทธิวา่ สิ ทธิสมั พัทธ์
5. สิ งของ ไม่ใช่วตั ถุแห่งหนี (การกระทํา การส่ งมอบ การงดเว้นกระทํา เป็ นวัตถุแห่งหนี)
6. การได้ทรัพย์สิทธิทีไม่ตอ้ งจดทะเบียนได้แก่ ลิขสิ ทธิ
7. จ้างแรงงานทีทําขึนบนอสังหาริ มทรัพย์ ไม่ใช้บุริมสิ ทธิพิเศษเหนืออสังหาริ มทรัพย์

8. คาแรงงานเพื
อกสิ กรรม ไม่ใช่บุริมสิ ทธิพิเศษเหนือสังหาริ มทรัพย์

9. คาปลงศพ
เป็ นบุริมสิ ทธิสามัญ
10. ค่าจ้างเสมียนทํางานในบริ ษทั มีบุริมสิ ทธิ ทียังค้างจ่ายถอยหลัง 4 เดือนไม่เกิน 100,000 บาท
11. บุริมสิ ทธิค่าอุปโภคประจําวันมี ค้างชําระอยูถ่ อยหลังไป 6 เดือน
12. บุริมสิ ทธิในผูพ้ กั อาศัยในโรงแรมมีเหนือ เครื องเดินทางของผูอ้ าศัย
13. การก่อตังทรัพย์สิทธิทาํ ได้โดย อาศัยอํานาจของกฎหมาย
14. เช้าซือบ้าน ไม่ถือเป็ นทรัพย์สิทธิ (ภาระจํายอม สิ ทธิอาศัย สิ ทธิเก็บกิน ถือเป็ นทรัพย์สิทธิ)
15. สิ ทธิเก็บกินมีได้ใน ทรัพย์สินทุกชนิด
16. สิ ทธิบตั ร เป็ นทรัพย์สินประเภทกรรมสิ ทธิ
17. ทรัพยสิ ทธิประเภทตัดทอนกรรมสิ ทธิ ได้แก่ สิ ทธิยดึ หน่วง
18. ทรัพย์สิทธิในทรัพย์สินของผูอ้ ืนคือ ภาระจํายอม
19. สังหาริ มทรัพย์ทีไม่ตอ้ งจดทะเบียนการได้มาคือ เครื องบิน (เรื อกําปัน เรื อนแพ สัตว์พาหะนะ ต้องจด
ทะเบียน)

หน่ วยที 3 กรรมสิ ทธิและกรรมสิ ทธิรวม
1. กรรมสิ ทธิเป็ นสิ ทธิทีได้มาตามกฎหมาย (de jure) กล่าวคือกฎหมายบัญญัติรับรองให้บุคคลมีอาํ นาจอยู่
เหนือทรัพย์สิน ฉะนันอํานาจแห่งกรรมสิ ทธิ เจ้าของทรัพย์สินจึงมีสิทธิใช้สอย จําหน่ายได้ดอกผล ติดตามเอา
คืนและขัดขวางมิให้ผอู ้ ืนสอดเข้าเกียวข้องกับทรัพย์สินของตนโดยมิชอบด้วยกฎหมาย นอกจาก นีกฎหมายยัง
บัญญัติให้เจ้าของทีดินมีแดนกรรมสิ ทธิ
รวมทังบัญญัติให้เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์มีสิทธิขจัดเหตุเดือดร้อน
รําคาญด้วย
2. กรรมสิ ทธิรวม เป็ นเรื องของบุคคลหลายคนต่างก็เป็ นเจ้าของทรัพย์สินอันเดียวกัน โดยเจ้าของทุกคน
ต่างก็เป็ นเจ้าของทุกส่ วนของทรัพย์สินอันเดียวกันนัน เจ้าของรวมทุกคนต่างก็มีอาํ นาจในฐานะของกรรมสิ ทธิ
เช่นเดียวกัน แต่จะต้องใช้สิทธิไม่ขดั แย้งต่อเจ้าของรวมคนอืน ฉะนันกฎหมายจึงต้องบัญญัติสิทธิและหน้าทีของ
เจ้าของรวมไว้เป็ นการเฉพาะ

12

กรรมสิ ทธิ
1. กรรมสิ ทธิมีลกั ษณะสําคัญ 7 ประการ คือ เป็ นสิ ทธิทีกฎหมายให้อาํ นาจบุคคลมีอยูเ่ หนือทรัพย์สินเป็ น
ทีประชุมแห่งสิ ทธิทงปวง

เป็ นทรัพย์สิทธิชนิดหนึงทีมีอาํ นาจเหนือกว่าทรัพย์สินอืนๆ เป็ นสิ ทธิทีมีตวั ทรัพย์
เป็ นวัตถุแห่ งสิ ทธิ เป็ นสิ ทธิเด็ดขาด เป็ นสิ ทธิทีก่อให้เกิดอํานาจหวงกันไว้โดยเฉพาะ และเป็ นสิ ทธิถาวร
กฎหมายบัญญัติรับรองให้เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิพืนฐาน 5 ประการคือ สิ ทธิใช้สอย จําหน่าย ได้ดอกผลติดตาม
เอาคืนและขัดขวางมิให้ผอู ้ ืนสอดเข้าเกียวข้องกับทรัพย์สินของตน โดยมิชอบด้วยกฎหมาย
2. เจ้าของทีดินย่อมมีแดนกรรมสิ ทธิ บนพืนดิน เหนือพ้นพืนดิน และใต้พืนดินนัน นอกจากนีการใช้สิทธิ
ทีเป็ นเหตุให้เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ได้รับความเสี ยหายทีเกิดควรคาดคิด หรื อคาดหมายได้วา่ จะเป็ น ไป
ตามปกติและเหตุอนั ควร ในเมือเอาตําแหน่งทีอยูแ่ ห่งทรัพย์นนมาคํ

านึงประกอบ เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์นนมี

สิ ทธิทีจะปฏิบตั ิการเพือยังความเสี ยหายหรื อเดือดร้อนนันให้สินไป
3.1

อํานาจแห่ งกรรมสิ ทธิ
ทองบรรจุพระเครื องไว้ในเจดียบ์ รรจุกระดูกของบรรพบุรุษ ซึงตังอยูบ่ ริ เวณอุโบสถวัด ทุกปี
ลูกหลานก็จะไปเคารพกราบไหว้โดยตลอดมาเป็ นเวลากว่า 10 ปี ภายหลังวัดจะสร้างอุโบสถใหม่ทางวัดจึง
เคลือนย้ายเจดียอ์ อกจากบริ เวณอุโบสถและเจาะเอพระเครื องไปเก็บไว้ ทองทราบเรื องจึงไปขอคืน แต่กรรมการ
วัดอ้างว่าหมดอายุความเรี ยกคืนแล้ว ดังนีให้วินิจฉัยว่าข้ออ้างของกรรมการวัดรับฟังได้หรื อไม่เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจําหน่าย
ทรัพย์สินของตนและได้ดอกผลแห่ งทรัพย์สินนัน กับทังมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึงทรัพย์สินของตนจากบุคคล
ผูไ้ ม่มีสิทธิจะยึดถือไว้และมีสิทธิขดั ขวางมิให้ผอู ้ ืนสอดเข้าเกียวข้องกับทรัพย์สินนัน โดยชอบด้วยกฎหมาย
ตามปัญหา ทองบรรจุพระเครื องไว้ในเจดียบ์ รรจุกระดูกของบรรพบุรุษซึงตังอยูบ่ ริ เวณอุโบสถของ
วัดทุกปี ลูกหลานก็ไปเคารพกราบไหว้โดยตลอดมาเป็ นเวลากว่า 10 ปี แล้ว เห็นได้วา่ ทองไม่มีเจตนาสละละทิง
พระเครื องซึงบรรจุไว้ในเจดียด์ งั กล่าวแต่ประการใด เช่นนี พระเครื องดังกล่าวยังเป็ นกรรมสิ ทธิของทองอยูเ่ มือ
ทางวัดเคลือนย้ายเจดียน์ นออกไปจากพระอุ

โบสถและเจาะเอาพระเครื องนันไปเก็บไว้ ทองทราบเรื องจึงไปขอ
คืน แต่ทางกรรมการวัดอ้างว่าหมดอายุความเรี ยกคืนแล้ว เช่นนีเป็ นข้ออ้างทีมิชอบด้วยกฎหมาย เพราะจ้าของ
กรรมสิ ทธิย่อมมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึงทรัพย์สินของตนจากบุคคลผูไ้ ม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา
1336 ดังกล่าว ทังนีมีสิทธิติดตามเอาคืนโดยอํานาจแห่งเจ้าของกรรมสิ ทธิดังกล่าวไม่มีกาํ หนดอายุความ
ฉะนันข้ออ้างของกรมการวัดจึงรับฟังไม่ได้ตามเหตุผลดังกล่าว
ก. ได้ยกั ยอกกําไลหยกโบราณของ ข. ไปขายให้ ค. ซึงเป็ นพ่อค้าขายของเก่าในราคา 200,000 บาท
โดย ค.ไม่ทราบว่าเป็ นของทียักยอกมาและได้ขายต่อให้กบั บุคคลอืนไปโดยไม่ทราบชือในราคา 300,000 บาท
เมือ ข. ทราบเรื องจึงแจ้งให้ ค.ส่ งมอบเงินกําไร 100,000 บาท ให้แก่ตนมิฉะนันจะฟ้ องร้องดําเนินคดี ดังนี ให้
วินิจฉัยว่า ข. มีสิทธิจะเรี ยกเงินกําไรดังกล่าวจาก ค.ได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
3.1.1

13

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจําหน่าย
ทรัพย์สินของตน และได้ดอกผลแห่ งทรัพย์สินนัน กับทังมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึงทรัพย์สินของตนจาก
บุคคลผูไ้ ม่มีสิทธิจะยึดถือไว้
และมีสิทธิขดั ขวางมิให้ผอู ้ ืนสอดเข้าเกียวข้องกับทรัพย์สินนันโดยมิชอบด้วย
กฎหมาย
ตามปั ญหา ค.พ่อค้าขายของเก่ารับซือกําไลหยกโบราณจาก ก.โดยไม่ทราบว่าเป็ นของที ก.ยักยอกมา
จาก ข. และ ค. ได้ขายกําไลหยกนันให้แก่บุคคลอืนโดยไม่ทราบชือ ค.ได้กาํ ไรจากการนีหนึงแสนบาท เมือ ข.
เจ้าของทีแท้จริ งทราบเรื องจึงเรี ยกให้ ค. ส่ งมอบเงินกําไรดังกล่าวคืนให้แก่ตนนัน ข.ในฐานะเจ้าของทรัพย์มี
สิ ทธิติดตามและเอาคืนทรัพย์สินของตน ซึงก็คือกําไลหยกดังกล่าวจากผูไ้ ม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตามมาตรา 1336
ดังกล่าว บุคคลทียึดถือกําไลหยกซึงเป็ นทรัพย์สินของ ข.ไว้กค็ ือบุคคลทีไม่ทราบชือซึงได้ซือไปจาก ค.ดังนี ค.
จึงมิใช่บุคคลทียึดถือทรัพย์สินของ ข. ไว้ แม้ ค.จะได้กาํ ไรจากการขายทรัพย์สินของ ข. แต่ ค. ได้ทาํ การโดย
สุ จริ ตจึงไม่ตอ้ งรับผิดต่อ ข. แต่ประการใด
ฉะนัน ข. จึงมีสิทธิติดตามเอาคืนกําไลหยกของตนจากบุคคลผูไ้ ม่ทราบชือซึงยึดถือทรัพย์สินไว้
เท่านัน หาทีจะมีสิทธิทีจะเรี ยกเงินกําไรดังกล่าวจาก ค. ได้ไม่
แดนกรรมสิ ทธิและสิ ทธิขจัดเหตุเดือดร้ อนรําคาญ
เทียนกับธูปมีบา้ นอยูต่ ิดกัน และหลังคาบ้านบางส่ วนของเทียนยืนลําเข้าไปในเขตทีดินของธูป เทียน
ซือทีดินพร้อมบ้านหลังนีมาจากเจ้าของเดิมและอยูอ่ าศัยมาเป็ นเวลา 8 ปี แล้ว โดยธูปก็รู้เรื องการลุกลําดังกล่าว
มาโดยตลอด แต่กม็ ิได้วา่ กล่าวประการใด ต่อมาเทียนกับธูปมีเรื องผิดใจกัน ธูปจึงเรี ยกให้เทียนรื อถอนหลังคา
ส่ วนทียืนลําออกไป แต่เทียนต่อสู ว้ า่ หลังคาบ้านของตนยืนไปในอากาศไม่เกียวกับทรัพย์สินของธูป และถ้าผิด
ธูปก็เห็นมาเป็ นเวลากว่า 8 ปี แล้ว คดีเป็ นอันขาดอายุความ ดังนี ให้วนิ ิจฉัยว่า ข้อต่อสู ข้ องเทียนรับฟังได้หรื อไม่
เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1335 แดนกรรมสิ ทธิทีดินนันกินทังเหนือพ้นพืนดิน และใต้พืนดินด้วย มาตรา
1336 เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิขดั ขวางมิให้ผอู ้ ืนสอดเข้าเกียวข้องกับทรัพย์สินนัน โดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ตามปัญหา หลังคาบ้านบางส่ วนของเทียนทียืนลําเข้าไปในเขตทีดินของธูป จึงเป็ นการรุ กลําแดน
กรรมสิ ทธิทีดินของธูปในเขตเหนือพืนดินตามมาตรา 1335 ดังกล่าว ธูปในฐานะเจ้าของทรัพย์สินจึงมีสิทธิ
ขัดขวางมิให้ผอู ้ ืนสอดเข้าเกียวข้องกับทรัพย์สินนัน โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามมาตรา 1336 ทังนีสิ ทธิของ
เจ้าของกรรมสิ ทธิตามมาตรา 1336 นัน ไม่อยูใ่ นบังคับของบทบัญญัติแห่ งกฎหมายว่าด้วยอายุความ
ฉะนันข้อต่อสูข้ องเทียนจึงรับฟังไม่ได้ ตามเหตุผลดังกล่าว
บ้านของแดงมีทางออกทางเดียวคือด้านทีติดกับถนนของเทศบาล ไม่มีทางออกทางอืนเพราะด้านอืนมี
ทีดินผูอ้ ืนล้อมอยู่ ต่อมาเทศบาลได้สร้างสะพานลอยข้ามถนนโดยมีทางขึนด้านหนึงกีดขวางทางเข้า ออกบ้าน
ของนายแดง จนนายแดงไม่สามารถเข้าออกได้ นอกจากต้องปื นข้ามราวสะพานดังกล่าวด้วยความยากลําบาก
นายแดงจึงร้องเรี ยนให้เทศบาลรื อทางขึนสะพานลอยนันเสี ย แต่เทศบาลไม่ยนิ ยอมโดยอ้างว่าทางเทศบาลสร้าง
3.1.2

14

ทางขึนสะพานลอยบนทางเท่าสาธารณะมิได้รุกลําทีดินของนายแดงแต่ประการใด อีกทังเทศบาลได้กระทําโดย
สุ จริ ตเพือสาธารณะประโยชน์จึงไม่อาจรื อถอนได้ดงั นี ให้วินิจฉัยว่านายแดงจะมีขอ้ ต่อสูอ้ ย่างใดหรื อไม่
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็ นเหตุให้เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ได้รับความ
เสี ยหายหรื อเดือดร้อนเกินทีควรคิดหรื อคาดหมายได้วา่ จะเป็ นไปตามปกติและเหตุอนั ควร เมือเอาสภาพและ
ตําแหน่งทีอยูแ่ ห่ งทรัพย์นนมาคํ

านึงประกอบไซร้ ท่านว่าเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์มีสิทธิปฏิบตั ิการเพือยังความ
เสี ยหายหรื อเดือดร้อนนันให้สินไป ทังนีไม่ลบล้างสิ ทธิทีจะเรี ยกเอาค่าตอบแทน
ตามปัญหา เทศบาลได้สร้างสะพานลอยข้ามถนนโดยมีทางขึนลงด้านหนึงกีดขวางทางเข้าออกบ้าน
ของนายแดง จนนายแดงไม่สามารถเข้าออกได้นอกจากต้องปี นข้ามราวสะพานดังกล่าวด้วยความยากรําบาก
ดังนีเห็นได้วา่ การกระทําของเทศบาลเป็ นเหตุให้นายแดงซึงเป็ นเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ได้รับความเสี ยหายและ
เดือดร้อนเกินทีควรคิดหรื อคาดหมายได้วา่ จะเป็ นไปตามปกติและเหตุอนั ควรแล้ว
นายแดงเจ้าของ
อสังหาริ มทรัพย์จึงมีสิทธิปฏิบตั ิการเพือยังความเสี ยหายหรื อเดือดร้อนให้สินไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337
ดังกล่าว อนึงมาตรา 1337 นันใช้บงั คับแก่บุคคลทัวไปรวมทังเทศบาลด้วย แม้เทศบาลจะได้กระทําโดยสุ จริ ต
เพือสาธารณะประโยชน์กไ็ ม่มีกฎหมายใดให้อาํ นาจเทศบาลทีจะไม่ตอ้ งปฏิบตั ิตามมาตรา 1337
ดังนีนายแดงจึงมีขอ้ ต่อสู เ้ ทศบาลโดยยก ป.พ.พ. มาตรา 1337 ดังกล่าวขึนเป็ นข้อตอ่สูเ้ พือให้เทศบาล
รื อถอนทางขึนสะพานนันออกไปได้
กรรมสิ ทธิรวม
1. กรรมสิ ทธิรวมเป็ นเรื องของบุคคลหลายคนถือกรรมสิ ทธิรวมกันในทรัพย์สินอันเดียวกัน และทุกคน
เป็ นเจ้าของทุกส่ วนของทรัพย์สินนันรวมกัน โดยลักษณะดังกล่าว กฎหมายจึงกําหนดให้เจ้าของรวมมีส่วนตาม
ข้อสันนิษฐานของกฎหมาย มีสิทธิจดั การทรัพย์สิน ต่อสู บ้ ุคคลภายนอกใช้ทรัพย์สินและได้ซึงดอกผลจําหน่าย
หรื อก่อภาระติดพัน รวมทังมีหน้าทีออกค่าใช้จ่ายตามส่ วน
2. เจ้าของมีสิทธิเรี ยกให้แบ่งทรัพย์นนได้

โดยแบ่งทรัพย์นนเองระหว่

างเจ้าของรวม หรื อขายทรัพย์สิน
แล้วเอาเงินทีขายได้แบ่งกัน โดยเจ้าของรวมคนหนึงๆ ต้องรับผิดชอบตามส่ วนของตนเช่นเดียวกับผูข้ ายใน
ทรัพย์สิน ซึงเจ้าของรวมคนอืนๆได้รับไปในการแบ่งนัน รวมทังต้องรับผิดร่ วมกันต่อบุคคลภายนอกในหนีอัน
เกียวกับทรัพย์สินรวม และรับผิดต่อเจ้าของรวมคนอืนในหนีซึงเกิดจากการเป็ นเจ้าของรวมด้วย
3.2

ลักษณะและผลของกรรมสิ ทธิรวม
เอก โท และ ตรี เป็ นเจ้าของโรงแรมเล็กๆ แห่งหนึงร่ วมกันโดยเอกเป็ นเจ้าของ 1 ส่ วน โท 2 ส่ วน และ
ตรี 3 ส่ วน เอกกับโทมีความเห็นร่ วมกันว่า ต้องปรับปรุ งโรงแรมใหม่โดยเปลียนจากระบบพัดลมเป็ นระบบ
เครื องปรับอากาศ เพือยกระดับโรงแรมและเพิมค่าเช่าห้องให้สูงขึน แต่ตรี คดั ค้าน โดยอ้างว่าตนเป็ นหุน้ ส่ วน
ใหญ่ เมือตนไม่เห็นด้วย หากเอกกับโทดําเนินการกันไปเอง ย่อมเป็ นการกระทําทีไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนี ให้
วินิจฉัยว่าข้ออ้างของตรี รับฟังได้หรื อไม่
3.2.1

15

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสาม ในเรื องการจัดการอันเป็ นสาระสําคัญ ท่านว่าข้อตกลงกันโดย
คะแนนข้างมากแห่ งเจ้าของรวมและคะแนนข้างมากนัน ต้องมีส่วนไม่ตากว่
ํ าครึ งหนึงแห่งค่าทรัพย์สิน
ตามปั ญหาการปรับปรุ งโรงแรมใหม่โดยเปลียนจากระบบพัดลมเป็ นระบบเครื องปรับอากาศนัน เป็ น
การจัดการทรัพย์สินโดยวิธีทีต่างไปจากการจัดการธรรมดาจึงเป็ นเรื องของการจัดการอันเป็ นสาระสําคัญ ตาม
มาตรา 1358 วรรคสามดังกล่าว กําหนดให้ตอ้ งตกลงกันโดยคะแนนเสี ยงข้างมากของเจ้าของรวมและคะแนน
ข้างมากนัน ต้องมีส่วนไม่ตากว่
ํ าครึ งหนึงแห่งค่าทรัพย์สิน เมือเอกกับโทมีความเห็นร่ วมกันจึงนับเป็ นเสี ยงข้าง
มากของเจ้าของรวม และมีส่วนของความเป็ นเจ้าของรวมกันได้ 3 ส่ วน ซึงเป็ นครึ งหนึงของทรัพย์สินทังหมด
จึงมีส่วนไม่ตากว่
ํ าครึ งแห่งมูลค่าทรัพย์สิน ตามมาตรา 1358 วรรคสามดังกล่าวแล้ว เอกกับโคจึงดําเนินการใน
เรื องจัดการอันเป็ นสาระสําคัญดังกล่าวได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
ฉะนันข้ออ้างของตรี จึงรับฟังไม่ได้ การทีเอกกับโท ตกลงกันย่อมเป็ นคะแนนข้างมากแห่ งเจ้าของรวม
และคะแนนข้างมากนันมีส่วนไม่ตากว่
ํ าครึ งหนึง แห่งค่าทรัพย์สิน ตามมาตรา 1358 วรรคสามแล้ว
เด่นกับดังเป็ นเจ้าของรถบรรทุกคันหนึงร่ วมกันโดยเด่นถือกรรมสิ ทธิ 2 ใน 3 และดังถือกรรมสิ ทธิ 1
ใน 3 ทังสองตกลงกันว่าใครจะเอาไปใช้เมือใดก็ไก้ แต่ขอให้บอกกันให้รู้ล่วงหน้า และจะไม่ใช้ซากั
ํ น ปรากฏ
ว่าในระหว่างทีเด่นนําไปใช้หนึงเดือนนัน ต้องจ่ายค่าซ่อมเครื องยนต์ไป 30,000 บาท และค่านํามันเชือเพลิง
12,000 บาท เด่นจึงเรี ยกให้ดงั ออกค่าใช้จ่ายค่าซ่อมเครื องยนต์และค่านํามันเชือเพลิงดังกล่าว คนละครึ งดังนีให้
วินิจฉัยว่า ดังจะมีขอ้ ต่อสู เ้ พียงใด
ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1362 เจ้าของรวมคนหนึงๆ จําต้องช่วยเจ้าของรวมคนอืนๆตามส่ วนของตนในการ
ออกค่าจัดการ ค่าภาษีอากร และค่ารักษา กับทังค่าใช้ทรัพย์สินรวมกันด้วย
ตามปั ญหา เด่นกับดังเป็ นเจ้าของรถรถบรรทุกคันหนึงร่ วมกัน โดยเด่นถือกรรมสิ ทธิ 2 ใน 3 และดัง
ถือกรรมสิ ทธิ 1 ใน 3 ปรากฏว่าในระหว่างทีเด่นนําไปใช้เป็ นเวลา 1 เดือนนัน ต้องจ่ายค่าซ่อมเครื องยนต์ไป
30,000 บาท ค่าซ่อมเครื องยนต์ดงั กล่าวเป็ นค่ารักษาทรัพย์สิน ดังต้องช่วยออก 1 ใน 3 ตามส่วนของตน ตาม
มาตรา 1362 ดังกล่าวนันคือ 10,000 บาท สําหรับค่านํามันเชือเพลิงมิใช่ทรัพย์สินรวมกัน แต่เป็ นค่าใช้จ่ายทรัพย์
เป็ นส่ วนตัว ดังจึงไม่มีหน้าทีต้องช่วยออกค่าทรัพย์ใช้ทรัพย์สินเป็ นการส่ วนตัวแต่อย่างใด
ฉะนัน ดังจึงมีขอ้ ต่อสู โ้ ดยออกค่าใช้จ่ายเฉพาะค่าซ่อมเครื องยนต์ อันเป็ นค่ารักษาทรัพย์สินตามตาม
ส่ วนของตนเท่านัน
การแบ่ งทรัพย์ สินอันเป็ นกรรมสิ ทธิรวม
นกกับแมวซือทีดินหน้ากว้าง 6 เมตร ยาวตลอดแนวเพือทําถนนเข้าทีดินของแต่ละคน โดยถือ
กรรมสิ ทธิคนละครึ ง ต่อมานกต้องการปรับปรุ งถนนจากดินลูกรังเป็ นคอนกรี ตแต่แมวคัดค้านโดยอ้างเหตุวา่
เป็ นการสิ นเปลืองและเกินความจําเป็ น หากจะทําก็ขอให้นกออกค่าใช้จ่ายแต่เพียงฝ่ ายเดียวนกโกรธมากจึงเรี ยก
ให้แบ่งถนนคนละครึ ง คือแบ่งตามหน้ากว้าคนละ 3 เมตรเพือจะได้ถนนคอนกรี ตในส่ วนของตนดังนี ให้
วินิจฉัยว่าข้อเรี ยกร้องให้แบ่งถนนคนละครึ งของนกรับฟังได้หรื อไม่เพราะเหตุใด
3.2.2

16

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1363 วรรคแรก เจ้าของรวมคนหนึงๆ มีสิทธิเรี ยกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมี
นิติกรรมขัดอยู่ หรื อถ้าวัตถุทีประสงค์ทีเป็ นเจ้าของรวมกันนันมีลกั ษณะเป็ นการถาวร ก็เรี ยกให้แบ่งไม่ได้ ตาม
ปั ญหานกกับแมวซือทีดินหน้ากว้าง 6 เมตรยาวตลอดแนวเพือทําถนนเข้าทีดินของแต่ละคน โดยถือกรรมสิ ทธิ
คนละครึ ง เช่นนีเห็นได้วา่ วัตถุประสงค์ทีเป็ นเจ้าของถนนรวมกันนันมีลกั ษณะเป็ นการถาวร นกจึงเรี ยกให้แบ่ง
ถนนคนละครึ งตามหน้ากว้างคนละ 3 เมตร เพือจะได้ทาํ ถนนคอนกรี ตเฉพาะส่ วนของตนไม่ได้เป็ นการขัดต่อ
บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1363 วรรคแรกดังกล่าว
ฉะนันข้อเรี ยกร้องให้แบ่งถนนคนละครึ งของนกจึงรับฟังไม่ได้เพราะวัตถุประสงค์ของการเป็ น
เจ้าของรวมกันนัน มีลกั ษณะเป็ นการถาวรต้องห้ามตามมาตรา 1363 วรรคแรก
หนึง สอง และสาม เป็ นเจ้าของโคฝูงหนึงร่ วมกันโดยแต่ละคนถือกรรมสิ ทธิเท่ากัน ต่อมาทังสามคน
ตกลงแบ่งโคกันตามส่ วนคนละ 100 ตัว แต่ปรากฏว่าโคส่ วนของสามทีได้รับแบ่งไปนันตายทังหมดเพราะป่ วย
เป็ นโรคร้ายอยูก่ ่อนแล้ว ต้องทําลายซากทังหมด ในส่ วนทีโคตายทังหมดนัน คิดเป็ นเงิน 600,000 บาท สามจึง
เรี ยกให้หนึงและสองชดใช้คา่ เสี ยหายให้ตนคนละ 300,000 บาท เช่นนี ให้วินิจฉัยว่าหนึงและสองจะมีขอ้ ต่อสู ้
เพียงใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1366 เจ้าของรวมคนหนึงๆ ต้องรับผิดตามส่ วนของตนเช่นเดียวกับผูข้ ายใน
ทรัพย์สินซึงเจ้าของรวมคนอืนๆ ได้รับไปในการแบ่ง
ตามปัญหา หนึง สอง และสาม เป็ นเจ้าของโคฝูงหนึงร่ วมกันโดยแต่ละคนถือกรรมสิ ทธิเท่ากัน
ภายหลังการแบ่งทรัพย์สิน ปรากฏว่าโคส่ วนของสามทีได้รับแบ่งไปตามทังหมด เพราะป่ วยเป็ นโรคร้ายอยูก่ ่อน
แล้ว เช่นนี หนึง สองต้องรับผิดในความชํารุ ดบกพร่ อง ตามส่ วนของตนเช่นเดียวกับผูข้ าย ตามมาตรา 1366
ดังกล่าว เมือโคทีส่ วนของสามทีตายทังหมด คิดเป็ นเงิน 600,000 บาท แต่ละคนจะต้องรับผิดชอบตามส่ วนคือ
คนละ 200,000 บาท สามจึงเรี ยกให้หนึงและสอง ชดใช้ค่าเสี ยหายให้ตนได้ คนละ 200,000 บาท
ฉะนัน หนึงและสองจึงมีขอ้ ต่อสู ว้ า่ จะต้องรับผิดตามส่ วนของตนคือคนละ 200,000 บาท มิใช่
300,000 บาท ตามทีสามเรี ยกร้อง
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 3
1. สัตว์เลียงของ ก. ถูกขโมยบ่อยๆ ก. จึงนํามาฆ่าเป็ นอาหารกินเสี ยทังหมด เช่นนี เป็ นสิ ทธิตาม สิ ทธิ
จําหน่าย ของเจ้าของทรัพย์
2. แดนกรรมสิ ทธิมีได้เฉพาะกับทรัพย์สินประเภท ทีดินเท่านัน
3. บทบัญญัติเรื องเหตุเดือดร้อนรําคาญ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 นันมุ่งคุม้ ครอง เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์
มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็ นเหตุให้เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ ได้รับความเสี ยหาย หรื อเดือดร้อน
เกินทีควรคิดหรื อคาดหมายได้วา่ จะเป็ นไป ตามปกติ และเหตุอนั ควรในเมือเอาสภาพและตําแหน่งทีอยูแ่ ห่ง

17

ทรัพย์สินนันมา คํานึงประกอบไซร้ ท่านว่าเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบตั ิการเพือยัง ความเสี ยหาย
หรื อเดือดร้อนนันให้สินไป ทังนีไม่ลบล้างสิ ทธิทีจะเรี ยกเอาค่า ทดแทน
4. ผูก้ ่อเหตุเดือดร้อนรําคาญ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 นันจะเป็ น บุคคลใดก็ได้
5. เจ้าของรวมคนหนึงจะอ้างภาระจํายอมโดยอายุความขึนยันเจ้าของรวมคนอืน ไม่ได้เพราะเจ้าของรวม
ทุกคนย่อมเป็ นเจ้าของทุกส่วนของทรัพย์สินนัน
6. เจ้าของรวมคนหนึงๆ จะทําการเพือรักษาทรัพย์สิน กระทําได้เสมอ
7. ก. กับ ข. เป็ นเจ้าของรถยนต์คนั หนึงรวมกันโดย ก. ถือกรรมสิ ทธิ 2 ส่ วน และ ข. ถือกรรมสิ ทธิ 1 ส่ วน
ทังสองตกลงผลัดกันใช้ตามความจําเป็ นในระหว่างที ก. นํารถไปใช้ 1 เดือน ต้องจ่ายค่านํามันไป 3,000 บาท
่ ทรัพย์สินเพือประโยชน์รวมกัน
เช่นนี ก. จะเรี ยกให้ ข. ช่วยจ่ายค่านํามันนัน ไม่ได้ เพราะมิใช่คาใช้
8. สิ ทธิเรี ยกให้แบ่งทรัพย์สินอันเป็ นกรรมสิ ทธิรวมนันจะตัดโดยนิติกรรม ได้คราวละไม่เกิน 10 ปี
9. การแบ่งทรัพย์สินอันเป็ นกรรมสิ ทธิรวม โดยการตกลงกันเองนันจะต้องใช้คะแนนเสี ยงของ จํานวน
เจ้าของรวมทังหมดเห็นชอบ
10. ถ้าเจ้าของรวมต้องรับผิดร่ วมกันต้อบุคคลภายนอกในหนีอันเกียวกับทรัพย์สินรวม ในเวลาแบ่งการจะ
เรี ยกให้เอาทรัพย์สินรวมนันชําระหนีเสี ยก่อน กฎหมายกําหนดให้เป็ นสิ ทธิของ เจ้าของรวมด้วยกันเอง
11. ลักษณะของกรรมสิ ทธิ เป็ นสิ ทธิทีกฎหมายให้อาํ นาจบุคคลมีอยูเ่ หนือทรัพย์สิน
12. ก. ให้สิทธิอาศัยแก่ ข. ในโรงเรื อนของตนเอง เช่นนี เป็ นสิ ทธิตาม สิ ทธิจาํ หน่าย ของเจ้าของทรัพย์สิน
13. แดนกรรมสิ ทธิครอบคลุมพืนทีบริ เวณ บนพืนดิน เหนือพ้นพืนดิน ใต้พืนดิน
14. เจ้าของรวมคนใดจะอ้างอายุความครอบครองปรปักษ์ขึนยันเจ้าของรวมคนอืนไม่ได้ เว้นแต่ในกรณี
เจ้าของรวมได้แยกการครอบครองกันเป็ นสัดส่ วนแล้ว
15. ในเรื องการจัดการตามธรรมดา เจ้าของรวมคนหนึงๆ จะกระทําได้หากเจ้าของรวมฝ่ ายข้างมาก
เห็นชอบ
16. ก. กับ ข. เป็ นเจ้าของบ้านหลังหนึงรวมกัน โดย ก. ถือกรรมสิ ทธิ 1 ส่ วน และ ข. ถือกรรมสิ ทธิ 2 ส่ วน
ก. ตกลงให้ ข. ครอบครองบ้านนันแต่ฝ่ายเดียว ต่อมา ข. ได้จ่ายค่าซ่อมบ้านไป 30,000 บาท เช่นนี ข. จะเรี ยกให้
่ ายค่าซ่อมดังกล่าว ได้ จํานวน 10,000 บาท ตามส่ วนเพราะเป็ นค่ารักษาทรัพย์สิน
ก. ชวยจ่
17. ถึงแม้วา่ วัตถุประสงค์ทีเป็ นเจ้าของรวมกันนัน มีลกั ษณะเป็ นการถาวร เจ้าของรวมคนหนึงๆ จะเรี ยกให้
แบ่งทรัพย์สินนัน ไม่ได้โดยเด็ดขาด
18. การแบ่งทรัพย์สินอันเป็ นกรรมสิ ทธิรวม โดยการตกลงกันนัน จะต้องเป็ นไปตามสัดส่ วนการถือ
กรรมสิ ทธิหรื อไม่ คําตอบ อาจแบ่งกันต่างไปได้ตามแต่ขอ้ ตกลงของเจ้าของรวม
19. เจ้าของรวมต้องรับผิดชอบตามส่ วนของตน ในทรัพย์สินซึงเจ้าของรวมคนอืนๆได้รับไปในการแบ่ง
เช่นเดียวกับ ผูข้ าย

18

หน่ วยที 4 การได้ มาซึงกรรมสิ ทธิ
1. การได้มาซึงกรรมสิ ทธินัน อาจได้มาโดยหลักส่ วนควบ ตามหลักทีว่าเจ้าของทรัพย์ยอ่ มมีกรรมสิ ทธิใน
ส่ วนควบของทรัพย์นนั
ซึงมีทงการได้

กรรมสิ ทธิมาในกรณี ส่วนควบของทีดิน และในกรณี ส่วนควบของ
สังหาริ มทรัพย์
2. การเข้าถืออสังหาริ มทรัพย์ไม่มีเจ้าของหรื อของตกหายในบางกรณี อาจเป็ นเหตุให้ได้มาซึงกรรมสิ ทธิ
ได้รวมทังการเป็ นผูร้ ับโอนโดยสุ จริ ต หากเข้าข้อยกเว้นหลักผูร้ ับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผูโ้ อน ก็อาจเป็ นเหตุให้
ได้มาซึงกรรมสิ ทธิเช่นเดียวกัน
การได้ มาโดยหลักส่ วนควบ
1. การได้มาซึงกรรมสิ ทธิในกรณี ส่วนควบของทีดินนัน อาจมีได้ 6 กรณี คือ กรณี ทีงอกริ มตลิง กรณี สร้าง
โรงเรื อนในทีดินของผูอ้ ืน
กรณี สร้างโรงเรื อนรุ กลําเข้าไปในทีดินของผูอ้ ืน กรณี ผเู ้ ป็ นเจ้าของทีดินโดยมี
เงือนไขสร้างโรงเรื อน กรณี การก่อสร้างและเพาะปลูกในทีดิน และกรณี เอาสัมภาระของผูอ้ ืนมาปลูกหรื อสร้าง
ในทีดินของตนเอง
2. การได้มาซึงกรรมสิ ทธิในกรณี ส่วนควบของสังหาริ มทรัพย์ อาจมีได้ 2 กรณี คือ กรณี เอา
สังหาริ มทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมกันและกรณี ใช้สมั ภาระของบุคคลอืนทําสิ งใดขึนใหม่
4.1

การได้ มาในกรณีส่วนควบของทีดิน
แดงมีทีดินมีโฉนดแปลงหนึงอยูต่ ิดกับแม่นาํ ต่อมาเกิดดินทับถมกันจนเป็ นทีดอนกลางแม่นานั
ํ น และ
ดินทีตืนเขินงอกเข้ามาจนจรดทีดินของแดง เป็ นเนือทีประมาณ 50 ตารางวา แดงจึงเข้าครอบครองทํากินในทีดิน
นัน เมือทางราชการทราบเรื องจึงยืนคําขาดให้แดงออกจากทีดินดังกล่าวมิฉะนันจะฟ้ องร้องดําเนินคดี ดังนี ให้
วินิจฉัยว่าแดงจะมีขอ้ ต่อสู เ้ พียงใด
ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1308 ทีดินแปลงใดเกิดทีงอกริ มตลิง ทีงอกย่อมเป็ นทรัพย์สินของทีดินแปลงนัน
มาตรา 1309 เกาะทีเกิดในทะเลสาบ หรื อในเขตน่านนําของประเทศก็ดี และท้องนําทีเขินขึนก็ดี เป็ น
ทรัพย์สินของแผ่นดิน
ตามปั ญหาทีดอนทีเกิดขึนกลางแม่นาและดิ

นตืนเขินงอกเข้ามาจนจรดทีดินของแดงเป็ นเนือทีแปะ
มาณ 50 ตารางวานัน ย่อมมีสภาพเป็ นเกาะหรื อท้องนําตืนเขิน อันเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินตามมาตรา 1309
มิใช่ทีงอกริ มตลิง อันจะตกเป็ นกรรมสิ ทธิของเจ้าของทีดินริ มตลิงนัน ตามมาตรา 1308 เพราะทีงอกริ มตลิง
จะต้องเป็ นทีงอกออกจากตลิงไปในแม่นาํ มิใช่งอกจากทีดอนกลางแม่นาเข้
ํ าหาตลิง
ฉะนัน แดงไม่มีขอ้ ต่อสู ก้ บั ทางราชการ และต้องออกจากทีดินดังกล่าวเพราะทีดินนันมีสภาพเป็ น
ทรัพย์สินของแผ่นดิน มิใช่ทีงอกริ มตลิง
4.1.1

19

เสื อสร้างบ้านหลังหนึง แต่ได้ทาํ ถังส้วมซีเมนต์รุกลําเข้าไปฝังอยูใ่ นทีดินของช้าง โดยเข้าใจว่าอยูใ่ น
เขตทีดินของตน เมือมีการรังวัดตรวจสอบเขตจึงทราบข้อเท็จจริ งดังกล่าว เสื อจึงเสนอเงินตอบแทนแก่ชา้ งเป็ น
ค่าทีดิน แต่ชา้ งไม่ยอมและยืนยันให้เสื อรื อถอนออกไป ดังนีให้วนิ ิจฉัยว่า เสื อจะได้รับการคุม้ ครองตาม
กฎหมายอย่างใด หรื อไม่
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคหนึง บุคคลใดสร้างโรงเรื อนรุ กลําเข้าไปในทีดินของผูอ้ ืนโดยสุ จริ ต
ไซร้ท่านว่าบุคคลนันเป็ นเจ้าของโรงเรื อนทีสร้างขึน แต่ตอ้ งเสี ยเงินให้แก่เจ้าของทีดินเป็ นค่าใช้ทีดินนัน และจด
ทะเบียนเป็ นภาระจํายอม
ตามปั ญหาเสื อทําถังส้วมซีเมนต์รุกลําเข้าไปฝังอยูใ่ นทีดินของช้างโดยเข้าใจว่าอยูใ่ นเขตทีดินของตน
แต่ถงั ส้วมซีเมนต์มิใช่โรงเรื อนและอยูน่ อกโรงเรื อนไม่เป็ นส่ วนหนึงของโรงเรื อน แม้เสื อจะกระทําโดยสิ จริ ตก็
ไม่ได้รับการคุม้ ครองตามมาตรา 1312 วรรคหนึงดังกล่าว แม้เสื อจะเสนอเงินตอบแทนแก่ชา้ งเป็ นค่าใช้ทีดินแต่
ช้างไม่ยอม เสื อก็ตอ้ งรื อถอนถังส้วมซีเมนต์นนออกไป

ฉะนัน เสื อจึงไม่รับการคุม้ ครองตามมาตรา 1312 วรรค 1 แต่ประการใด
การได้ มาในกรณีส่วนควบของสั งหาริมทรัพย์
จําปี เช่าซือรถยนต์คนั หนึงซึงไม่มีตวั ถังจากจําปา และจําปี ได้วา่ จ้างต่อตัวถังรถขึนเพือใช้ในการขนส่ ง
ของ ต่อมาจําปี และจําปาตกลงเลิกสัญญาเช่าซือต่อกันให้ถือว่าเช่าซือเป็ นค่าเช่ารถยนต์นนั แต่ไม่ได้ตกลงกันใน
เรื องตัวถังรถดังกล่าว เมือจําปามารับมอบรถยนต์นนคื
ั นจําปี ได้ยนข้
ื อเรี ยกร้องให้จาํ ปารื อตัวถังรถซึงต่อเติมขึน
นันคืนแก่ตน ดังนีให้วนิ ิจฉัยว่าจําปาจะมีขอ้ ต่อสูอ้ ย่างไร
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1316 บัญญัติวา่ “ถ้าอสังหาริ มทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้ากันจนเป็ นส่ วน
ควบหรื อแบ่งแยกไม่ได้ไซร้ท่านว่าบุคคลเหล่านันเป็ นเจ้าของรวมแห่งทรัพย์ทีรวมเข้ากันแต่ละคนมีส่วน ตาม
ค่าแห่งทรัพย์ของตนในเวลาทีรวมเข้ากับทรัพย์อืน”
ถ้าทรัพย์อนั หนึงอาจถือได้วา่ เป็ นทรัพย์ประธานไซร้
ท่านว่าเจ้าของทรัพย์นนเป็
ั นเจ้าของทรัพย์ที
รวมเข้ากันแต่ผเู ้ ดียว แต่ตอ้ งใช้ค่าแห่งทรัพย์อืนๆ ให้แก่เจ้าของทรัพย์นนๆ

ตามปั ญหา จําปี เช่าซือรถยนต์คนั หนึงซึงไม่มีตวั ถังจากจําปา และจําปี ได้วา่ จ้างต่อตัวถังรถขึนเพือใช้
ในการขนส่ งของ เช่นนีจึงเป็ นการเอาสังหาริ มทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้ากันจนเป็ นส่ วนควบ หรื อ
แบ่งแยกไม่ได้ แต่ตวั รถยนต์ของจําปาถือได้วา่ เป็ นทรัพย์ประธาน จําปาเจ้าของตัวรถยนต์จึงเป็ นเจ้าของตัวถังที
รวมเข้าด้วยกันแต่ผเู ้ ดียว แต่ตอ้ งใช้ค่าแห่งทรัพย์อืนให้แก่เจ้าของทรัพย์นนั ตามมาตรา 1316 วรรค สองดังกล่าว
ฉะนัน จําปาจึงมีขอ้ ต่อสู ท้ ีจะไม่ตอ้ งรื อตัวถังซึงต่อเติมขึนนันคืน แต่ตอ้ งชดใช้คา่ ใช้จ่ายในการต่อ
ตัวถังรถยนต์นนแก่
ั จาํ ปี
เงินถือวิสาสะขณะทีทองไม่อยู่ นําไม้สกั ทองไปแกะสลักเป็ นทับหลังนารายณ์บรรทมสิ นธุ์ และนําไป
ตังแสดงในงานนิทรรศการ
ทองทราบเรื องจึงตามทวงคืนโดยยินดีจะชําระค่าแกะสลักให้ตามมูลค่าจริ งคือ
4.1.2

20

20,000 บาท เงินไม่ยอมคืน แต่ยนิ ดีชาํ ระค่าไม้สกั ทีได้แกะสลักแล้วให้ตามมูลค่าจริ งคือ 19,990 บาท ดังนัน ให้
วินิจฉัยว่าเงินกับทองใครมีสิทธิในงานไม้แกะสลักนันดีกว่ากัน
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1317 บุคคลใดใช้สมั ภาระของบุคคลอืนทําส่ งใดขึนใหม่เจ้าของสัมภาระเป็ น
เจ้าของสิ งนัน โดยมิตอ้ งคํานึงว่าสัมภาระนันจะกลับคืนตามเดิมได้หรื อไม่ แต่ตอ้ งใช้ค่าแรงงาน
แต่ถา้ แรงงานเกินกว่าค่าสัมภาระทีใช้นนมาก

ผูก้ ระทําเป็ นเจ้าของทรัพย์ทีทําขึนแต่ตอ้ งใช้ค่าสัมภาระ
ตามปั ญหา
เงินใช้ไม้สกั ซึงเป็ นสัมภาระของทองทําสิ งใหม่ขึนคือแกะสลักเป็ นทับหลังนารายณ์
บรรทมสิ นธุ์ โดยค่าแกะสลักหรื อแรงงานนันมีมูลค่าเกินกว่าค่าสัมภาระเพียง 10 บาท ซึงถือได้วา่ เกินกว่าเพียง
เล็ก น้อยเท่านัน ค่าแรงงานมิได้เกินกว่าค่าสัมภาระมาก จึงไม่ตอ้ งด้วยข้อยกเว้นตามมาตรา 1317 วรรคสอง
ฉะนันเจ้าของสัมภาระจึงเป็ นเจ้าของสิ งนันตามมาตรา 1317 ดังนันทองจึงมีสิทธิในงานไม้แกะสลักนันดีกว่าเงิน
การได้ มาซึงทรัพย์ สินไม่ มีเจ้ าของและการรับโอนโดยสุ จริต
1. การได้มาซึงทรัพย์สินไม่มีเจ้าของนัน กรณี สงั หาริ มทรัพย์ไม่มีเจ้าของบุคคลอาจได้มาซึงกรรมสิ ทธิ
โดยการเข้าถือเอา สําหรับกรณี ทรัพย์สินทีไม่มีผคู ้ รอบครอง อาจได้กรรมสิ ทธิในกรณี เดียวคือ ผูเ้ ก็บได้ซึง
ทรัพย์สินหายแล้วผูม้ ีสิทธิจะรับทรัพย์สินมิได้เรี ยกเอาภายในหนึงปี นับแต่วนั ทีเก็บได้
2. การได้มาโดยการรับโอนโดยสุ จริ ตนัน เป็ นการได้มาโดยพฤติการณ์พิเศษอันเป็ นการคุม้ ครองบุคคล
ภายนอกผูร้ ับโอนโดยสุ จริ ต ซึงมีกรณี สาํ คัญๆ คือกรณี บุคคลหลายคนเรี ยกเอาสังหาริ มทรัพย์เดียวกัน โดยอาศัย
หลักกรรมสิ ทธิต่างกัน กรณี ได้ทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด ตามคําสังศาลหรื อเจ้าพนักงานพิทกั ษ์ทรัพย์ใน
คดีลม้ ละลาย กรณี สิทธิของบุคคลผูไ้ ด้เงินตราและกรณี ซือทรัพย์สินในการขายทอดตลาดในท้อง ตลาดหรื อจาก
พ่อค้าซึงขายของชนิดนัน
4.2

การได้มาซึงทรัพย์สินไม่มีเจ้าของ
สมชายทะเลาะกับแฟนสาวและโกรธทีแฟนสาวคืนแหวนทองซึงตนให้เป็ นของขวัญจึงขว้างแหวน
ทองนันทิงไปในกองขยะแล้วจากไป สมศรี เห็นเหตุการณ์จึงเข้าไปค้นหาจนพบแหวนทองนัน สุ ดสวยอยูใ่ น
เหตุการณ์ดว้ ยเห็นว่าแหวนนันสวยมากจึงขอซือ สมศรี เกรงว่าเก็บไว้อาจมีปัญหายุง่ ยากจึงขายแหวนทองนันให้
สุ ดสวยไป ในวันรุ่ งขึน สมชายนึกเสี ยดายแหวนทองนันจึงกลับมาหาทีเดิมและทราบความจริ งว่าสุ ดสวยเป็ น
คนรับซือแหวนนันไป สมชายจึงตามไปทวงแหวนคืนจากสุ ดสวย ดังนีให้วนิ ิจฉัยว่าสุดสวยจะมีขอ้ ต่อสู อ้ ย่างไร
หรื อไม่
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1319 ถ้าเจ้าของสังหาริ มทรัพย์เลิกครอบครองทรัพย์ดว้ ยเจตนาสละกรรมสิ ทธิ
ั มีเจ้าของ
ไซร้ ท่านว่าสังหาริ มทรัพย์นนไม่
มาตรา 1318 บุคคลอาจได้มาซึงกรรมสิ ทธิแห่งสังหาริ มทรัพย์อนั ไม่มีเจ้าของโดยเข้าถือเอา เว้นแต่
การเข้าถือเอาต้องห้ามด้วยกฎหมาย หรื อฝ่ าฝื นสิ ทธิของบุคคลอืนทีจะเข้าถือเอาสังหาริ มทรัพย์นนั
4.2.1

21

ตามปั ญหา สมชายทะเลาะกับแฟนสาวและโกรธทีแฟนสาวคืนแหวนทองซึงตนให้เป็ นของขวัญจึง
ขว้างแหวนทองนันทิงไปในกองขยะ
ถือได้วา่ สมชายได้เลิกครอบครองสังหาริ มทรัพย์ดว้ ยเจตนาสละ
กรรมสิ ทธิแล้ว แหวนทองนันจึงเป็ นสังหาริ มทรัพย์ทีไม่มีเจ้าของตาม ป.พ.พ. มาตรา 1319 ดังกล่าว
สมศรี เข้าไปค้นหาจนพบแหวนทองนัน จึงถือได้วา่ สมศรี ได้มาซึงกรรมสิ ทธิแห่งแหวนทองนันซึง
เป็ นสังหาริ มทรัพย์อนั ไม่มีเจ้าของ โดยเข้าถือเอา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1318 ดังกล่าว สุ ดสวยเป็ นผูร้ ับซือแหวน
ทองนันจากสมศรี ผเู ้ ป็ นเจ้าของกรรมสิ ทธิ สุ ดสวยจึงได้กรรมสิ ทธิในแหวนทองนันโดยชอบ
ฉะนัน สุ ดสวยจึงมีขอ้ ต่อสูต้ ามหลักกฎหมายดังกล่าว
กรณี โบราณวัตถุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1325 วรรคสองต่างกับกรณี สงั หาริ มทรัพย์มีค่าตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1328 ในประเด็นสําคัญอย่างไร
กรณี โบราณวัตถุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1325 วรรคสองต่างกับกรณี สงั หาริ มทรัพย์มีค่า ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1328 ในประเด็นสําคัญ 5 ประการ ดังต่อไปนี
(1) โบราณวัตถุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1325 วรรคสอง นัน จะเป็ นสังหาริ มทรัพย์มีค่าหรื อไม่กไ็ ด้แต่
ต้องเป็ นโบราณวัตถุ ในทางกลับกัน สังหาริ มทรัพย์มีค่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 1328 นัน จะเป็ นโบราณวัตถุ
หรื อไม่กไ็ ด้ แต่ตอ้ งเป็ นสังหาริ มทรัพย์มีค่า
(2) โบราณวัตถุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1325 วรรคสองนัน จะต้องเป็ นทรัพย์สินหาย แต่สงั หาริ มทรัพย์มี
ค่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 1328 นัน จะต้องเป็ นทรัพย์ทีซ่อนหรื อฝังไว้เท่านัน หากเป็ นทรัพย์ทีตกหล่นอยูโ่ ดยไม่ได้
ซ่อนหรื อฝังไว้ ไม่เป็ นสังหาริ มทรัพย์มีค่าตามมาตรา 1328
(3) โบราณวัตถุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1325 วรรคสองนัน โดยพฤติการณ์อนั มีผอู ้ า้ งว่าเป็ นเจ้าของได้ แต่
สังหาริ มทรัพย์มีค่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 1328 นัน โดยพฤติการณ์ตอ้ งไม่มีผใู ้ ดสามารถอ้างว่าเป็ นเจ้าของได้
(4) โบราณวัตถุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1325 วรรคสองนัน กรรมสิ ทธิจะตกเป็ นของแผ่นดินต่อเมือต้อง
รอให้พน้ 1 ปี ตามมาตรา 1325 วรรคแรกเสี ยก่อน นันคือ ผูม้ ีสิทธิจะรับทรัพย์สินนัน มิได้เรี ยกเอาภายใน 1 ปี
นับแต่วนั ทีเก็บได้ กรรมสิ ทธิในโบราณวัตถุนนจึ
ั งจะตกเป็ นของแผ่นดิน แต่สงั หาริ มทรัพย์มีค่าตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1328 นัน กรรมสิ ทธิตกเป็ นของแผ่นดินในทันทีทีมีผเู ้ ก็บได้ ไม่ตอ้ งรอให้พน้ 1 ปี ดังเช่นในกรณี ตาม
มาตรา 1325 วรรคสอง
(5) โบราณวัตถุตามมาตรา 1325 วรรคสองนัน ผูเ้ ก็บได้มีสิทธิจะได้รับรางวัลร้อยละ 10 (หรื อ 1 ใน
10) แห่ งค่าทรัพย์สินนัน แต่สงั หาริ มทรัพย์มีค่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 1328 นัน ผูเ้ ก็บได้มีสิทธิทีจะได้รับรางวัล 1
ใน 3 แห่งค่าทรัพย์สินนัน
การได้มาโดยการรับโอนโดยสุ จริ ต
ก. ตกลงขายเงินตราสมัยรัชการที 5 ให้กบั ค. โดยนัดชําระราคาและส่ งมอบในวันรุ่ งขึน แต่ยงั ไม่ทนั
ได้ส่งมอบ ข. ซึงเป็ นบุตรของ ก. เข้าใจว่าอย่างไรเสี ย ก. ก็ตอ้ งยกเงินตรานันให้เป็ นมรดกตกทอดแก่ตน ข. จึง
ถือวิสาสะนําเงินตรานันไปขายให้ ง. โดย ง. รับซือไว้ดว้ ยความสุ จริ ตและได้ชาํ ระราคาพร้อมทังรับมอบเงินตรา
4.2.2

22

นันไว้เรี ยบร้อย เมือ ค. ทราบเรื องจึงติดตามทวงถามเงินตรานันคืนจาก ง. แต่ ง. ไม่ยนิ ยอมโดยอ้างว่าทรัพย์ทีตน
ซือไว้เป็ นเงินตราอีกทังตนได้ครอบครองไว้แล้วจึงได้รับการคุม้ ครองตามกฎหมายดังนี
ให้ท่านวินิจฉัยว่า
ข้ออ้างของ ง. รับฟังได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1303 วรรค 1 ถ้าบุคคลหลายคนเรี ยกเอาสังหาริ มทรัพย์เดียวกัน โดยอาศัยหลัก
กรรมสิ ทธิต่างกันไซร้ ท่านว่าทรัพย์สินนันตกอยูใ่ นครอบครองของบุคคลใด บุคคลนันมีสิทธิยงกว่
ิ าบุคคลอืนๆ
แต่ตอ้ งได้ทรัพย์นนมาโดยมี

ค่าตอบแทนและได้การครอบครองโดยสุ จริ ต
มาตรา 1331 สิ ทธิของบุคคล ผูไ้ ด้เงินตรามาโดยสุ จริ ตนัน ท่านว่ามิเสี ยไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้
ว่าเงินนันมิใช่ของบุคคลซึงได้โอนให้มา
ตามปั ญหา ก. ตกลงขายเงินตราสมัยรัชการที 5 ให้กบั ค. แม้จะยังไม่ได้ชาํ ระราคาและส่ งมอบ
กรรมสิ ทธิในเงินตรานันก็โอนไปยัง ค. นับแต่ตกลงซือขายแล้ว ในเรื องนีกรณี การชําระราคาและการส่ งมอบ
เป็ นเพียงวัตถุแห่ งหนี ไม่เกียวกับการโอนกรรมสิ ทธิในทรัพย์สินแต่ประการใด ส่ วนการที ข. ถือวิสาสะนํา
เงินตรานันไปขายให้กบั ง. แม้ ง. จะได้ครอบครองเงินตรานันไว้โดยสุ จริ ตและมีค่าตอบแทน แต่ ง. มิได้ซือ
เงินตรานันจากบุคคลคนเดียวกับทีขายให้ ค. หากเป็ นการซือจาก ข. ซึงเป็ นบุคคลทีไม่มีอาํ นาจจะขายให้ ฉะนัน
ง. จะอ้างการครอบครอง โดยอาศัยหลักกรรมสิ ทธิต่างกันตามมาตรา 1303 วรรค 1 ขึนต่อสู ก้ บั ค. หาได้ไม่
อีกทังเงินตราตามปัญหาดังกล่าว เป็ นเงินตราสมัยรัชการที 5 ซึงเป็ นเงินตราทียกเลิกไปแล้วมิใช่
เงินตราทีใช้ชาํ ระหนีได้ตามกฎหมาย ฉะนัน ง. จึงไม่ได้รับการคุม้ ครองตามมาตรา 1331 ดังกล่าว
ดังนัน ข้ออ้างของ ง. จึงรับฟังไม่ได้ตามเหตุผลดังกล่าว
ทวนซือช้างเชือกหนึงจากการขายทอดตลาดในการบังคับคดีตามคําพิพากษาของศาล ทองเจ้า ของที
แท้จริ งเห็นว่า เป็ นการขายทอดตลาดทีมิชอบ จึงยืนคําร้องขอให้ศาลเพิกถอนการขายทอดตลาดนัน และคดีอยู่
ระหว่างการพิจารณาคดีของศาล ทวนได้จดทะเบียนโอนขายช้างดังกล่าวให้แก่แทน โดยแทนรับโอนไว้โดย
สุ จริ ต ต่อมาศาลพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดนัน ทองจึงเรี ยกให้แทนส่ งมอบช้างดังกล่าวคืนแก่ตน
แต่แทนต่อสูว้ า่ ตนรับโอนมาจากทวนผูซ้ ือทรัพย์สินมาจากการขายทอดตลาด และตนเป็ นผูร้ ับโอนโดยสุ จริ ต
เสี ยค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุ จริ ตแล้ว ย่อมได้รับการคุม้ ครองตามกฎหมาย ดังนี ให้ท่านวินิจฉัยว่าข้อ
ต่อสูข้ องแทนรับฟังได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 สิ ทธิของบุคคลผูซ้ ือทรัพย์สินโดยสุ จริ ตในการขายทอดตลาดตามคําสังศาล
หรื อคําสังเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีลม้ ละลายนัน ท่านว่ามิเสี ยไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้วา่ ทรัพย์นนั
มิใช่ทรัพย์ของจําเลย หรื อลูกหนีโดยคําพิพากษาหรื อผูล้ ม้ ละลาย
ตามปัญหา ทวนซือช้างเชือกหนึงจากการขายทอดตลาดในการบังคับคดีตามคําพิพากษาของศาล แต่
ต่อมาศาลได้พพิ ากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดนัน จึงถือว่าไม่มีการขายทอดตลาดช้างดังกล่าว และไม่มี
การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมการโอนกรรมสิ ทธิในช้างนันแก่ทวนแต่ประการใด
ทวนจึงไม่ได้รับการ
คุม้ ครองตามมาตรา 1330 เมือทวนผูโ้ อนไม่มีสิทธิในช้างนันด้วย ตามหลักผูร้ ับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผูโ้ อน แทน
จึงต้องส่ งมอบช้างดังกล่าวคืนแก่ทองเจ้าของทีแท้จริ ง

23

ฉะนัน ข้อต่อสู ข้ องแทนจึงรับฟังไม่ได้ ตามเหตุผลดังกล่าว
บริ ษทั ก. ได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ประกอบธุรกิจซือขายแลกเปลียนรถยนต์ บริ ษทั ก. ได้ซือ
รถยนต์คนั หนึงจากนายแดงซึงนํามาขาย ณ ทีทําการของบริ ษทั แต่แท้ทีจริ งแล้วรถยนต์คนั ดังกล่าวเป็ นของ
บริ ษทั ข. ซึงประกอบธุรกิจซือขายแลกเปลียนรถยนต์เช่นเดียวกัน แต่รถยนต์คนั ดังกล่าวถูกคนร้ายฉ้อโกงไป
เมือ 3 ปี ก่อน บริ ษทั ข. ทราบเรื องจึงได้ทวงรถยนต์คนั ดังกล่าวคืนจากบริ ษทั ก. ดังนีให้วินิจฉัยว่า บริ ษทั ก. จะ
มีขอ้ ต่อสูอ้ ย่างไร หรื อไม่
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1332 บุคคลผูซ้ ื อทรัพย์สินมาโดยสุ จริ ตในการขายทอดตลาด หรื อในทาง
ท้องตลาด หรื อจากพ่อค้าซึงขายของชนิดนันไม่จาํ ต้องคืนแก่เจ้าของทีแท้จริ ง เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาทีซือ
มา
ตามปัญหา บริ ษทั ก. ได้ซือรถยนต์คนั หนึงจากนายแดงซึงนํามาขาย ณ ทีทําการของบริ ษทั ดังนี
บริ ษทั ก. จึงมิใช่ผซู ้ ือทรัพย์สินมาจากการขายทอดตลาด หรื อในท้องตลาดและไม่ปรากฏว่านายแดงเป็ นพ่อค้า
ซึงขายของชนิดนันแต่ประการใด บริ ษทั ก. จึงไม่มีสิทธิทีจะยึดถือรถยนต์คนั ดังกล่าวไว้ ตามมาตรา 1332
ดังกล่าว บริ ษทั ก. ต้องคืนรถยนต์คนั ดังกล่าวให้แก่บริ ษทั ข. เจ้าของทีแท้จริ งโดยไม่ได้รับการคุม้ ครองในส่ วน
ของราคาทีซือมาแต่ประการใด
ฉะนัน บริ ษทั ก. จึงไม่มีขอ้ ต่อสูแ้ ต่ประการใด ตามนัยสําคัญแห่งมาตรา 1332 ดังกล่าว
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 4
1. บุคคลใดสร้างโรงเรื อนในทีดินของบุคคลอืนโดยสุ จริ ต กฎหมายบัญญัติให้ผใู ้ ดเป็ นเจ้าของโรงเรื อน
คําตอบ เจ้าของทีดิน
2. บุคคลใดสร้างโรงเรื อนในทีดินของผูอ้ ืนโดยสุ จริ ตกฎหมายบัญญัติให้เจ้าของทีดินเป็ นเจ้าของโรงเรื อน
่ ดินเพียงทีเพิมขึนเพราะสร้างโรงเรื อนนัน
แต่จะต้องชดใช้ให้แก่เจ้าของโรงเรื อน โดยชดใช้คาที
3. กรณี ใดกฎหมายบัญญัติให้จดทะเบียนสิ ทธิเป็ นภาระจํายอมได้ คําตอบ สร้างโรงเรื อนรุ กลําเข้าไปใน
ทีดินของผูอ้ ืนโดยสุ จริ ต
4. การจดทะเบียนภาระจํายอมในกรณี สร้างโรงเรื อนรุ กลําเข้าไปในทีดินของผูอ้ ืนโดยสุ จริ ตนัน กฎหมาย
บัญญัติให้เจ้าของทีดินจะเรี ยกให้เพิกถอนได้ในกรณี โรงเรื อนนันสลายไปแล้ว
5. กรณี ผเู ้ ป็ นเจ้าของทีดินโดยมีเงือนไข สร้างโรงเรื อนในทีดินนัน และภายหลังทีดินตกเป็ นของบุคคลอืน
ตามเงือนไข กฎหมายให้นาํ บทบัญญัติในเรื องใดมาใช้บงั คับ คําตอบ ลาภมิควรได้
6. กรณี ผเู ้ ป็ นเจ้าของทีดินโดยมีเงือนไข สร้างโรงเรื อนในทีดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1313 นัน ข้อทีเป็ น
เงือนไขดังกล่าวคือ เจ้าของทีดินจะต้องโอนทีดินนันคืนแก่เจ้าของเดิมหรื อบุคคลอืน

24

7. กรณี สงั หาริ มทรัพย์มารวมเข้ากันจนเป็ นส่ วนควบโดยไม่มีทรัพย์ประธาน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1316
วรรคแรกนัน ใครเป็ นเจ้าของทรัพย์ทีรวมเข้าด้วยกัน คําตอบ แต่ละคนมีส่ วนเป็ นเจ้าของตามค่าแห่งทรัพย์ของ
ตน
8. บุคคลใดใช้สมั ภาระของบุคคลอืนทําสิ งใดขึนใหม่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1317 วรรคแรกนัน ใครเป็ น
เจ้าของสัมภาระ คําตอบ เจ้าของสัมภาระ
9. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1318 บุคคลอาจได้มาซึงกรรมสิ ทธิแห่ งสังหาริ มทรัพย์ไม่มีเจ้าของโดยวิธีใด
คําตอบ การแสดงเจตนายึดถือ
10. สัตว์ป่าทีคนจับได้นนั ถ้ามันกลับคืนอิสระและเจ้าของไม่ติดตามภายในเวลา โดยพลัน กฎหมายบัญญัติ
ให้เป็ นสัตว์ป่าไม่มีเจ้าของ
11. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1323 (3) บุคคลเก็บได้ซึงทรัพย์สินหาย ต้องส่ งมอบทรัพย์นนแก่
ั พนักงานเจ้าหนีที
ภายในเวลาภายใน 3 วัน
12. กรณี บุคคลหลายคนเรี ยกเอาสังหาริ มทรัพย์เดียวกันโดยอาศัยหลักกรรมสิ ทธิต่างกัน ในการวินิจฉัยว่า
ใครจะมีสิทธิดีกว่ากันนัน กฎหมายยึดหลัก การครอบครองเป็ นเกณฑ์
13. สิ ทธิของบุคคลผูไ้ ด้มาซึงทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุ จริ ตนันไม่เสี ยไป แม้วา่ ผูโ้ อนให้จะได้
ทรัพย์ สิ นนันมาโดยนิติกรรมทีมีลกั ษณะ โมฆียะ
14. กรณี อสังหาริ มทรัพย์มารวมเข้ากันจนเป็ นส่ วนควบโดยมีทรัพย์ประธานตาม ป.พ.พ. มาตรา 1316
วรรคสองนัน ใครเป็ นเจ้าของทรัพย์ทีรวมเข้าด้วยกัน คําตอบ เจ้าของทรัพย์ประธาน
15. บุคคลใดใช้สมั ภาระของบุคคลอืนทําสิ งใดขึนใหม่กฎหมายให้ผทู ้ าํ เป็ นเจ้าของทรัพย์ทีทําขึนในกรณี

คาแรงเกิ
นกว่าค่าสัมภาระนันมาก
16. สังหาริ มทรัพย์อาจมีสภาพเป็ นทรัพย์ไม่มีเจ้าของได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1319 หากเจ้าของได้กระทําการ
เลิกการครอบครองโดยเจตนาสละกรรมสิ ทธิ
17. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1320 วรรค สาม สัตว์ป่าซึงเลียงเชืองแล้ว จะกลายเป็ นสัตว์ไม่มีเจ้าของหาก มันทิง
ทีไป
18. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1323 (2) บุคคลเก็บได้ซึงทรัพย์สินหายต้องแจ้งแก่ผมู ้ ีสิทธิจะรับทรัพย์สินนัน
ภายในเวลา โดยมิชกั ช้า
19. กรณี บุคคลหลายคนเรี ยกเอาสังหาริ มทรัพย์เดียวกันโดยอาศัยหลักกรรมสิ ทธิต่างกันนัน ไม่ใช้บงั คับกับ
กรณี ทรัพย์สินหาย
20. ผูซ้ ือทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดในท้องตลาดหรื อจากพ่อค้าซึงขายของชนิดนันศาลฎีกาได้ตีความ
“ผูซ้ ือ” ให้หมายความรวมถึง “ผูเ้ ช่าซือ” ด้วย

25

หน่ วยที 5 การใช้ สิทธิและข้ อจํากัดในการใช้ สิทธิ
1. บุคคลแม้จะมีสิทธิและสามารถใช้สิทธิตามทีกฎหมายรับรอง และคุม้ ครองให้ซึงก่อให้เกิดหน้าทีแก่
บุคคลคลอืนทีจะต้องไม่ละเมิดหรื อก้าวล่วงในสิ ทธิของตนก็ตาม แต่กม็ ีขอ้ จํากัดในการใช้สิทธิตามหลักทัว ไป
คือต้องใช้สิทธิโดยสุ จริ ต และไม่ทาํ ความเสี ยหายแก่ผอู ้ ืน และยังมีขอ้ จํากัดในการใช้สิทธิเฉพาะกรณี ตามที
กฎหมายหรื อหรื อข้อตกลงในนิติกรรมสัญญาจํากัดการใช้สิทธิ
2. ข้อจํากัดในการใช้สิทธิของเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ เป็ นข้อจํากัดในการใช้สิทธิของเจ้าของสิ ทธิเฉพาะ
กรณี ซึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์บญั ญัติจาํ กัดการใช้สิทธิของเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ หรื อเจ้าของ
ทีดินไว้เพือประโยชน์ซึงกันและกันของเจ้าของทีดินทีมีเขตติดต่อกัน หรื อเพือประโยชน์แก่บุคคลทัวไป หรื อ
สาธารณประโยชน์
การใช้ สิทธิและข้ อจํากัดในการใช้ สิทธิโดยทัวไป
1. สิ ทธิหมายถึงอํานาจหรื อประโยชน์ทีบุคคลมีอยูโ่ ดยกฎหมายรับรอง และคุม้ ครองให้ซึงเจ้าของสิ ทธิ
ย่อมมีอาํ นาจหรื อมีความสามารถทีจะใช้สิทธิของตน หรื อกระทําการต่างๆ ได้ภายในของเขตทีกฎหมายรับรอง
ไว้
2. เจ้าของสิ ทธิหรื อผูท้ รงสิ ทธิ แม้จะมีอาํ นาจในการใช้สิทธิของตนโดยสุจริ ต มีความรับผิดชอบต่อบุคคล
อืน ไม่ทาํ ความเสี ยหายให้แก่บุคคลอืน แม้จะไม่มีกฎหมายหรื อข้อสัญญากําหนดห้ามไว้โดยเฉพาะก็ตาม ซึง
เป็ นข้อจํากัดในการใช้สิทธิตามหลักทัวไป นอกจากนีเจ้าของสิ ทธิหรื อผูท้ รงสิ ทธิ อาจถูกกฎหมายหรื อข้อตกลง
ในนิติกรรมสัญญาจํากัดการใช้สิทธิของตนก็ได้ซึงเป็ นข้อจํากัดในการใช้สิทธิเฉพาะกรณี
5.1

สิ ทธิและการใช้ สิทธิ
สิ ทธิตามกฎหมายหมายความว่าอย่างไร
สิ ทธิตามกฎหมาย (Legal Rights) หมายถึงอํานาจหรื อประโยชน์อนั บุคคลมีอยูโ่ ดยกฎหมายรับรอง
และคุม้ ครองให้ซึงไม่หมายรวมถึงสิ ทธิอืนๆ ทีไม่มีค่าบังคับทางกฎหมาย เช่น สิ ทธิทางศีลธรรม สิ ทธิทาง
ธรรมชาติหรื อสิ ทธิมนุษยธรรม แต่ถา้ มีกฎหมายบัญญัติรับรองสิ ทธิดงั กล่าวไว้สิทธินนก็
ั กลายเป็ นสิ ทธิตาม
กฎหมาย
สิ ทธิตามกฎหมายอาจแยกเป็ นสิ ทธิทีเกียวกับสภาพบุคคลประการหนึง และสิ ทธิทีเกียวกับทรัพย์สิน
อีกประการหนึง
5.1.1

ข้ อจํากัดในการใช้ สิทธิ
หลักกฎหมายทัวไปทีว่า “ผูท้ ีใช้สิทธิของตน ย่อมไม่ทาํ ความเสี ยหายแก่บุคคลอืน” หมายความว่า
อย่างไร และมีบญั ญัติไว้ในกฎหมายไทยหรื อไม่อย่างไร
5.1.2

26

“ผูท้ ีใช้สิทธิของตน ย่อมไม่ทาํ ความเสี ยหายแก่บุคคลอืน” ซึงเป็ นหลักกฎหมายทัวไปตามสุ ภาษิต
โรมันนัน หมายความว่าแม้เจ้าของสิ ทธิจะมีอาํ นาจในการใช้สิทธิตามกฎหมายของตนได้แก่การใช้สิทธินนก็

อาจกระทบต่อสิ ทธิของเจ้าของสิ ทธิคนอืนได้เช่นกัน ดังนัน เจ้าของสิ ทธิหรื อผูใ้ ช้สิทธิจึงต้องใช้สิทธิโดยมี
ความรับผิดชอบทีจะไม่กา้ วล่วงสิ ทธิของบุคคลอืน หรื อทําความเสี ยหายให้แก่บุคคลอืนแม้จะไม่มีกฎหมายหรื อ
ข้อตกลงในนิติกรรมและสัญญากําหนดห้ามไว้กต็ าม
ป.พ.พ. ได้นาํ หลักกฎหมายทัวไปดังกล่าวมาบัญญัติไว้ในมาตรา 5 และมาตรา 421 ดังนี
“มาตรา 5 ในกรณี ใช้สิทธิแห่ งตนก็ดี ในการชําระหนีก็ดี บุคคลทุกคนต้องกระทําโดยสุ จริ ต”
“มาตรา 421 การใช้สิทธิซึงมีแต่จะให้เกิดเสี ยหายแก่บุคคลอืนนัน ท่านว่าเป็ นการอันมิชอบด้วย
กฎหมาย”
ข้ อจํากักในการใช้ สิทธิของเจ้ าของอสั งหาริมทรัพย์
1. ข้อจํากัดแห่งเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ซึงกฎหมายกําหนดไว้นนไม่
ั ตอ้ งจดทะเบียน แต่ตอ้ งการถอนหรื อ
แก้ไขหย่อนลงต้องทํานิติกรรมเป็ นหนังสื อ และจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าทีสําหรับข้อจํากัดซึงกําหนดไว้
สําหรับสาธารณะประโยชน์ กฎหมายนันห้ามมิให้ถอนหรื อแก้ให้หย่อนลงทังสิ น
2. ทําเลทีตังของทีดินสู งหรื อตําตามธรรมชาติ เป็ นทีมาของข้อจํากัดสิ ทธิทีทําให้เจ้าของทีดินตําจํา ต้องรับ
นําซึงไหลตามธรรมดาหรื อไหลเพราะการระบายนํานันจากทีดินสูงมาในทีดินของตน และเจ้าของที ดินริ มทาง
นําจะชักนําเอาไว้เกินความจําเป็ นแก่ตนจนเป็ นเหตุเสื อมเสี ยแก่ทีดินแปลงอืนซึงอยูต่ ามทางนํานันมิได้
3. เจ้าของทีดินซึงมีแนวเขตทีดินติดต่อกับทีดินแปลงอืน อาจมีปัญหาเกียวกับการใช้สิทธิในทีดินตาม
หลักกรรมสิ ทธิและแดนกรรมสิ ทธิ กฎหมายจึงจํากัดสิ ทธิของเจ้าของกรรมสิ ทธิไว้บา้ งบางประการโดยกํา หนด
ไว้อย่างชัดเจน หรื อกําหนดไว้เป็ นข้อสันนิษฐานของกฎหมายเพือประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของทีดินติด ต่อกัน
ทังสองฝ่ าย และเพือขจัดปัญหาข้อขัดแย้งหรื อข้อพิพาทเกียวกับการใช้สิทธิในทีดินของเจ้าของทีดินติดต่อกัน
นัน
4. ทีดินแปลงหนึงอาจถูกทีดินแปลงอืนล้อมอยูจ่ นไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ กฎหมายจึงให้สิทธิ
แก่เจ้าของทีดินแปลงทีถูกล้อมผ่านทีดินซึงล้อมอยูไ่ ปสู่ ทางสาธารณะได้ตามความจําเป็ นซึงเจ้าของทีดินแปลงที
ถูกล้อมต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของทีดินแปลงทีเปิ ดทางจําเป็ นเพือความเสี ยหายอันเกิดจากเหตุนนั ถ้าไม่มี
ทางออกเพราะเกิดจากความแบ่งแยกหรื อแบ่งโอนทีดินซึงเดิมมีทางออกอยูแ่ ล้วนัน แปลงทีไม่มีทางออกเพราะ
เหตุดงั กล่าวมีสิทธิเรี ยกเอาทางจําเป็ นได้เฉพาะบนทีดินแปลงทีได้แบ่งแยกหรื อแบ่งโอนกันเท่านัน และไม่ตอ้ ง
เสี ยค่าทดแทนแต่จะเรี ยกเอาทางเดินจากทีดินแปลงอืนไม่ได้

5. บุคคลทัวไปก็อาจเข้าไปใช้ประโยชน์ในทีดินของบุคคลอืนได้ ถ้าเจ้าของไม่ได้กนและมิ
ได้หวงห้าม
ตามทีกฎหมายกําหนดไว้ หรื อในกรณี มีประเพณี แห่งท้องถินให้ทาํ ได้และเจ้าของไม่หา้ มเฉพาะการเข้าไปใช้
ประโยชน์บางประการ ทังนีเพือให้ทีดินทีเจ้าของมิได้ทาํ ประโยชน์และมิได้หา้ มเกิดประโยชน์แก่บุคคลอืนบ้าง
ตามสมควร
5.2

27

การจดทะเบียนถอนหรือเปลียนแปลงข้ อจํากัด
เอกและโทเป็ นเจ้าของทีดินติดกันตกลงทํานิติกรรมเป็ นหนังสื อ ห้ามมิให้คู่สญ
ั ญาขุดบ่อ สระหลุมรับ
นําโสโครก ในระยะสองเมตรจากแนวเขตทีดินตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1342 วรรคหนึง ต่อมาเอก
ต้องการเลียงปลาแรดเพือขายในช่วงเศรษฐกิจตกตํา จึงขุดบ่อขนาดใหญ่ห่างจากแนวเขตทีดินติดกับทีดินของ
โทเพียงหนึงเมตร โทจึงว่าเอกทําผิดสัญญาแต่เอกอ้างว่าสัญญานันเป็ นโมฆะใช้บงั คับกันไม่ได้ เพราะการทํานิติ
กรรมเช่นนันต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที จึงจะมีผลสมบูรณ์ใช้บงั คับกันได้ ให้
วินิจฉัยว่าข้ออ้างของเอกชอบด้วยกฎหมายหรื อไม่ เพราะเหตุใด
ป.พ.พ. มาตรา 1338 วรรคหนึง บัญญัติวา่
“ข้อจํากัดสิ ทธิแห่ งเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ซึงกฎหมายกําหนดไว้ ท่านว่าไม่จาํ ต้องจดทะเบียน”
กรณี ตามปัญหาเป็ นเรื องการขุดบ่อสระ หลุมรับนําโสโครก หรื อหลุมรับปุ๋ ย หรื อขยะมูลฝอยซึง
มาตรา 1342 วรรคหนึง กําหนดว่าจะขุดในระยะสองเมตรจากแนวเขตทีดินไม่ได้ บทบัญญัติในมาตราดังกล่าว
จึงเป็ นข้อจํากัดสิ ทธิแห่ งเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ซึงกฎหมายกําหนดไว้จึงไม่จาํ ต้องจดทะเบียนตามมาตรา 1338
วรรคหนึงแต่ถา้ จะถอนหรื อแก้ขอ้ จํากัดตามมาตรา 1342 ให้หย่อนลงนัน จะต้องทํานิติกรรมเป็ นหนังสื อและจด
ทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที จะทํานิติกรรมตกลงกันเองไม่ได้ตามมาตรา 1338 วรรคหนึง ข้อตกลงของเอก
และโททีได้ทาํ นิติกรรมเป็ นหนังสื อห้ามมิให้คู่สญ
ั ญาขุดบ่อสระ หลุมรับนําโสโครกนับเป็ นข้อตกลงซึงเป็ น
ข้อจํากัดสิ ทธิของเจ้าของกรรมสิ ทธิ ที ป.พ.พ. กําหนดไว้อย่างชัดเจนแล้ว จึงไม่ตอ้ งจดทะเบียนดังนันข้ออ้าง
ของเอกทีอ้างว่า “สัญญานันเป็ นโมฆะใช้บงั คับกันไม่ได้ เพราะการทํานิติกรรมเช่นนันต้องทําเป็ นหนังสื อและ
จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าทีจึงจะมีผลสมบูรณ์ใช้บงั คับกันได้” นันจึงเป็ นข้ออ้างทีไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ตามมาตรา 1338 และมาตรา 1342 ดังกล่าว
5.2.1

ข้ อจํากัดเกียวกับการรับนําตามสภาพทางธรรมชาติของทีดิน
เสรี เจ้าของทีดินสู งได้ระบายนําจากบ่อเลียงปลาช่อนของตนลงสู่ทีดินของสิ ทธิซึงอยูต่ ากว่
ํ า สิ ทธิใน
ฐานะเพือนบ้านจึงแจ้งให้เสรี ทราบว่าไม่มีสิทธิระบายนํานันลงมาทีดินของตน แต่เสรี กบั อ้างว่าสิ ทธิเป็ นเจ้าของ
ทีดินตําจําต้องรับนําทีไหลเพราะการระบายจากทีดินสู งมาในทีดินของตน และสิ ทธิกไ็ ม่ได้รับความเสี ยหาย
เพราะการระบายนํานันแต่อย่างใด สิ ทธิจึงไม่มีสิทธิหา้ มมิให้ตนระบายนํานันจากทีดินของตน ให้วนิ ิจฉัยข้ออ้าง
ของเสรี ชอบด้วยกฎหมายหรื อไม่ เพราะเหตุใด
ป.พ.พ. มาตรา 1340 วรรคหนึงบัญญัติวา่
“เจ้าของทีดินจําต้องรับนําซึงไหลเพราะระบายจากทีดินสูงลงมาในทีดินของตนถ้าก่อนทีจะระบาย
นันนําได้ไหลเข้ามาในทีดินของตนตามธรรมดาอยูแ่ ล้ว”
ตามปั ญหาเป็ นกรณี ทีเสรี เจ้าของทีดินสูงได้ระบายนําจากบ่อเลียงปลาช่อนของตนลงสู่ทีดินของสิ ทธิ
ซึงอยูต่ ากว่
ํ า ไม่ใช่การระบายนําตามธรรมชาติเช่นนําฝนซึงก่อนทีจะระบายนํา นําได้ไหลเข้ามาในทีดินของ
5.2.2

28

สิ ทธิซึงอยูต่ ากว่
ํ าตามธรรมดาอยูแ่ ล้วตามหลักกฎหมายในมาตรา 1340 ซึงเป็ นข้อจํากัดสิ ทธิของเจ้าของทีดินตํา
ทีจําต้องยอมรับนํานัน การระบายนําเช่นนีจึงเป็ นการกระทําโดยไม่มีสิทธิตามกฎหมาย แม้สิทธิจะมิได้รับความ
เสี ยหายเพราะการระบายนําก็ตาม แต่สิทธิยอ่ มมีสิทธิทีจะห้าม หรื อฟ้ องร้องมิให้เสรี ระบายนําจากบ่อเลียงปลา
ช่อนลงสู่ทีดินของตนในฐานะเจ้าของกรรมสิ ทธิในทีดินตามมาตรา 1336 ข้ออ้างของเสรี จึงเป็ นข้ออ้างทีไม่ชอบ
ตามกฎหมาย
ข้ อจํากัดเพือประโยชน์ แห่ งเจ้ าของอสั งหาริมทรัพย์ หรือเจ้ าของทีดินติดต่ อกัน
ยิงและยอดเป็ นเจ้าของทีดินติดต่อกัน ได้ร่วมกันปลูกต้นตะโกโดยทําเป็ นรัวต้นไม้ตามแนวเขตทีดิน
ต่อมายิงต้องการจะตัดรัวต้นไม้
เพือใช้เป็ นแนวแบ่งเขตทีดินทังสองแปลงตามแนวหลักเขตของกรมทีดิน
ดังกล่าวเพราะต้นตะโกได้ขยายแนวรุ กลําเข้าไปในเขตทีดินของตนโดยจะก่อกําแพงเป็ นแนวเขตแทนและ
ขอให้ยอดร่ วมออกค่าใช้จ่ายในการตัดรัวต้นไม้และการก่อกําแพงด้วย แต่ยอดไม่ยอมให้ตดั โดยอ้างว่าต้นตะโก
นันนอกจากจะใช้เป็ นรัวและยังใช้เป็ นหลักเขตอีกด้วย ให้วนิ ิจฉัยว่ายิงมีสิทธิตดั ต้นตะโกโดยให้ยอดร่ วมออก
ค่าใช้จ่ายและก่อกําแพงหรื อไม่ เพราะเหตุใด
ป.พ.พ. วางหลักไว้วา่
“เมือรัวต้นไม้ หรื อคูซึงมิได้ใช้เป็ นรางระบายนําเป็ นของเจ้าของทีดินทังสองข้างรวมกัน ท่านว่า
เจ้าของข้างใดข้างหนึงมีสิทธิทีจะตัดรัวต้นไม้หรื อถนนคูนนได้
ั ถึงแนวเขตทีดินของตน แต่ตอ้ งก่อกําแพง หรื อ
ทํารัวตามแนวเขตนัน” มาตรา 1345
“เจ้าของแต่ละฝ่ ายจะต้องการให้ขดุ หรื อตัดต้นไม้กไ็ ด้ ค่าใช้จ่ายในการนันต้องเสี ยเท่ากันทังสองฝ่ าย
แต่ถา้ เจ้าของอีกฝ่ ายหนึงสละสิ ทธิในต้นไม้นนไซร้

ฝ่ายทีต้องการขุดหรื อตัดต้องเสี ยค่าใช้จ่ายฝ่ ายเดียว ถ้าต้นไม้
นันเป็ นหลักเขตและจะหาหลักเขตอืนไม่เหมาะเหมือน ท่านว่าฝ่ ายหนึงฝ่ ายใดจะต้องการให้ขดุ หรื อตัดไม่ได้”
มาตรา 1346 วรรคสอง
กรณี ตามปั ญหาเมือต้นตะโกซึงอยูบ่ นแนวเขตทีดินเป็ นของยิงและยอดเจ้าของทีดินทังสองข้าง
ร่ วมกันโดยเจตนาปลูกเพือใช้เป็ นรัวต้นไม้แบ่งเขตทีดินตามแนวหลักเขตของกรมทีดิน ยิงซึงเป็ นเจ้าของร่ วม
ฝ่ ายหนึงจะขุดหรื อตัดต้นตะโกซึงใช้เป็ นรัวต้นไม้นนได้
ั ถึงแนวเขตทีดินของตน แต่ตอ้ งก่อกําแพงหรื อทํารัว
ตามแนวเขตทีดินนันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1345 ยอดจะไม่ยอมให้ตดั ไม่ได้เพราะเป็ นข้อจํากัดกรรมสิ ทธิอีกทังรัว
ต้นตะโกไม่ใช่หลักเขตตามมาตรา 1346 วรรคสอง แม้จะมีเจตนาปลูกเพือให้เป็ นเครื องหมายแบ่งเขตทีดินก็ตาม
เพราะมีหลักเขตของกรมทีดินอยูแ่ ล้ว สําหรับค่าใช้จ่ายในการตัดต้นตะโกนัน หากยอดต้องการต้นตะโกซึงตน
เป็ นเจ้าของร่ วมด้วยนัน ยอดก็ตองเสี ยค่าใช้จ่ายในการตัดร่ วมเท่ากันทังสองฝ่ าย แต่ถา้ ยอดสละสิ ทธิในต้นตะโก
ยิงซึงเป็ นฝ่ ายต้องการตัดก็ตอ้ งเสี ยค่าใช้จ่ายฝ่ ายเดียว มาตรา 1346 วรรคสอง และต้องเสี ยค่าใช้จ่ายในการก่อ
กําแพงตามแนวเขตนันแต่เพียงผูเ้ ดียวตามมาตรา 1345 ด้วยเช่นกัน
ฟ้ าได้ขออนุญาตเดือนเจ้าของทีดินติดต่อกันเพือเข้าไปวางบันไดติดตังกันสาดและรางนําฝนของตน
ซึงอยูใ่ กล้แนวเขตทีดิน และขอวางท่อระบายนําผ่านทีดินของเดือนไปสู่ทางระบายนําสาธารณะด้วยเพราะไม่มี
5.2.3

29

ทางอืนทีจะระบายออกสู่ทางระบายสาธารณะได้ โดยฟ้ ายินดีจ่ายค่าทดแทนตามทีเดือนจะเสนอมา แต่เดือนไม่
ยอมให้ฟ้าเข้าไปในทีดินของตนเพือติดตังกันสาดและรางนําฝน และบอกฟ้ าว่าหากเสนอค่าทดแทนในการวาง
ดังนีให้
ท่อระบายนําให้ตามสมควรแก่ความเสี ยหายของตนแล้วจะอนุญาตให้ทาํ ได้ตามทีต้องการทังหมด
วินิจฉัยว่าฟ้ ามีสิทธิกระทําการดังกล่าวหรื อไม่
ป.พ.พ. วางหลักไว้วา่
“มาตรา 1351 เจ้าของทีดิน เมือบอกล่วงหน้าตามสมควรแล้วอาจใช้ทีดินติดต่อเพียงทีจําเป็ นในการ
ปลูกสร้างหรื อซ่อมแซมรัวกําแพง หรื อโรงเรื อน ตรงหรื อใกล้แนวเขตของตนแต่จะเข้าไปในโรงเรื อนทีอยูข่ อง
เพือนบ้านข้างเคียงไม่ได้ เว้นแต่ได้รับคํายินยอม” มาตรา 1351 วรรคหนึง
“ท่านว่าเจ้าของทีดินได้รับค่าทดแทนตามสมควรแล้วต้องยอมให้ผอู ้ ืนวางท่อนํา
ท่อระบายนํา
สายไฟฟ้ าหรื อสิ งอืนซึงคล้ายกันผ่านทีดินของตน เพือประโยชน์แก่ทีดินติดต่อ ซึงถ้าไม่ยอมให้ผา่ นก็ไม่มีทาง
จะวางท่อได้ หรื อถ้าจะวางได้กเ็ ปลืองเงินมากเกินควร แต่เจ้าของทีดินอาจยกเอาประโยชน์ของตนขึนพิจารณา
ด้วย” มาตรา 1352 วรรคหนึง
กรณี ตามปัญหา เมือฟ้ าได้ขออนุญาตเดือนแล้ว ฟ้ าย่อมมีสิทธิเข้าไปใช้ทีดินของเดือนเพือวางบันใด
ติดตังกันสาดและรางนําฝน แม้เดือนจะไม่อนุญาตก็ไม่มีความผิดทังทางแพ่งและทางอาญาเป็ นการเข้าไปเพียงที
จําเป็ นในการติดตังกันสาดและรางนําฝนตามมาตรา 1351 วรรคหนึง ซึงเป็ นบทจํากัดสิ ทธิของเจ้าของ
กรรมสิ ทธิ ส่ วนการวางท่อระบายนํานันแม้จะเป็ นข้อจํากัดสิ ทธิของเจ้าของทีดินตามมาตรา 1352 เช่นเดียวกันก็
ตาม แต่ฟ้าต้องเป็ นฝ่ ายเสนอค่าทดแทนให้เดือน และจะวางท่อระบายนําได้เมือเดือนได้รับค่าตอบแทนตาม
สมควรแล้วตามมาตรา 1352 วรรคหนึงเท่านัน
ข้ อจํากัดเกียวกับทางจําเป็ นกับการใช้ ทดิี นเพือประโยชน์ แก่บุคคลทัวไป
สุ ดใจมีทีดินสองแปลง แปลงแรกติดทางสาธารณะ แปลงทีสองอยูห่ ลังทีดินแปลงแรกไม่ติดทาง
สาธารณะ สุ ดใจให้สุดทางเช่าทีดินแปลงทีสองโดยให้สุดทางใช้ทีดินแปลงแรกผ่านๆไปสู่ทางสาธารณะได้
ต่อมาสุ ดใจได้ให้ชอบจิตเช่าทีดินแปลงแรกเพือสร้างห้องแถว ชอบจิตได้สร้างห้องแถวบนทีดินแปลงแรกเต็ม
พืนทีจนทําให้สุดทางไม่สามารถผ่านทีดินแปลงแรกออกสู่ ทางสาธารณะได้
ให้วนิ ิจว่าสุ ดทางจะฟ้ องขอให้
เปิ ดทางจําเป็ นได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึงบัญญัติวา่ “ทีดินแปลงใดทีมีทีดินแปลงอืนล้อมอยูจ่ นไม่มีทางออกถึง
ทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของทีดินแปลงนันจะผ่านทีดินซึงล้อมอยูไ่ ปสู่ ทางสาธารณะได้”
กรณี ตามปั ญหาผูท้ ีจะได้สิทธิใช้ทางจําเป็ นผ่านทีดินแปลงอืนซึงล้อมทีดินของตนจนไม่มีทางออกถึง
ทางสาธารณะได้ตามมาตรา 1349 นัน ต้องเป็ นเจ้าของทีดินซึงถูกล้อมอยูต่ ามแนวคําพิพากษาฎีกาที 2196/2514
หากเป็ นเพียงเจ้าของโรงเรื อนหรื อผูเ้ ช่าทีดิน
แม้จะถูกทีดินอืนล้อมอยูก่ ไ็ ม่มีสิทธิฟ้องร้องหรื อเรี ยกร้องทาง
จําเป็ น ดังนันสุ ดทางผูเ้ ป็ นผูเ้ ช่าจึงฟ้ องขอให้เปิ ดทางจําเป็ นไม่ได้ อีกทังการเรี ยกร้องให้เปิ ดทางจําเป็ นนันต้อง
เป็ นทีดินต่างแปลงต่างเจ้าของกัน (คําพิพากษาฎีกาที 517/2509) แต่กรณี นีแม้จะเป็ นทีดินต่างแปลงกัน แต่ต่างก็
5.2.4

30

เป็ นทีดินของเจ้าของเดียวกันจะเรี ยกร้องเอาจากบุคคลอืนซึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิ ทธิในทีดินก็ไม่ได้
บทบัญญัติในมาตรา 1349 เป็ นข้อจํากัดสิ ทธิของเจ้าของกรรมสิ ทธินันเอง

เพราะ

แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 5
1. บุคคลสิ ทธิ เป็ นสิ ทธิทีเกียวกับทรัพย์สิน
2. การใช้สิทธิซึงมีแต่จะให้เกิดเสี ยหายแก่บุคคลอืนนัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์ บัญญัติวา่ เป็ น
การกระทําที ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
3. การนํางานอันมีลิขสิ ทธิของผูอ้ ืนไปจัดพิมพ์เผยแพร่ โดยไม่ได้รับอนุญาตเป็ นการกระทําที ไม่มีสิทธิ
กระทํา
4. ข้อจํากัดสิ ทธิแห่ งเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ซึงกฎหมายกําหนดไว้นนจะถอนหรื

อแก้ให้หย่อนลง ได้โดย
ทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที
5. เอกและโทเป็ นเจ้าของทีดินติดต่อกัน เอกได้ถมทีดินของตนให้สูงขึนเพือไม่ให้นาท่
ํ วมทีดินของตนเมือ
ฝนตกนําจึงไหลจากทีดินของเอกลงสู่ทีดินของโท โทจึงทําคันดินกันไว้ไม่ให้นาไหลท่

วมทีดินของตนเอกอ้าง
ว่าโทไม่มีสิทธิทาํ เช่นนัน เพราะโทเป็ นเจ้าของทีดินตําจึงต้องรับนําซึงไหลจากทีดินสูงตามกฎหมายกรณี นีโท
ต้องเปิ ดทางระบายนําให้เอกตามข้ออ้างดังกล่าวหรื อไม่ เพราะเหตุใด คําตอบ ไม่ตอ้ งเปิ ด เพราะทีดินของเอก
ไม่ใช่ทีดินสูงตามธรรมชาติ
6. ถ้าเอกต้องการขุดร่ องเพือวางท่อระบายนําลึกหนึงเมตร เอกต้องขุดห่ างจากแนวเขตทีดินอย่างน้อย ห้า
สิ บเซนตริ เมตร
7. หนึงและสองเจ้าของทีดินติดต่อกันได้ร่วมกันขุดคูเป็ นแนวเขตทีดิน ถ้าหนึงต้องการถมคูเพราะเกรงว่า
จะเป็ นอันตรายแก่บุตรของตน หนึงมีสิทธิทาํ ได้หรื อไม่ คําตอบ ได้แต่ตอ้ งถมถึงแนวเขตของตนเท่านัน และ
ต้องทํารัวตามแนวเขตทีดิน
8. เจ้าของทีดินจะตัดรากไม้ กิงไม้ ซึงรุ กลําเข้ามาจากทีดินติดต่อกันและเอาไว้เสี ยเลยได้หรื อไม่ คําตอบ
ได้โดยไม่ตอ้ งบอกกล่าวเฉพาะรากไม้ แต่กิงไม้ตอ้ งบอกกล่าว ถ้าไม่ตดั จึงตัดเอาเสี ยได้
9. เทพได้แบ่งแยกทีดินแปลงหนึงของตน ซึงอยูต่ ิดกับทางสาธารณะออกเป็ น 10 แปลง ทีให้ทีดินแปลงที
แบ่งแยกแปลงหนึงที หนู เป็ นผูซ้ ือไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ เพราะถูกทีดินแปลงอืนอีก 9 แปลงทีเกิดจาก
การแบ่งทีดินปิ ดล้อม หนูจะขอให้เจ้าของทีดินแปลงทีแบ่งแยกแปลงใดแปลงหนึงเปิ ดทางจําเป็ นให้ได้หรื อไม่
อย่างไร และต้องเสี ยค่าทดแทนหรื อไม่ คําตอบ ได้โดยไม่ตอ้ งเสี ยค่าทดแทนใดๆ
ั ว และไม่ได้ทาํ ประโยชน์แต่อย่างใด ฉวยจะ
10. แคบเป็ นเจ้าของทีดินแปลงใหญ่แปลงหนึงโดยไม่ได้กนรั
พาฝูงวัวของตนเข้าไปเลียงกินหญ้ากินนําในทีดินของแคบได้หรื อไม่ คําตอบ ได้ เพราะเป็ นข้อจํากัดในการใช้
สิ ทธิ แต่แคบย่อมห้ามได้เสมอ

31

11. บุคคลสิ ทธิ ไม่ใช่สิทธิเกียวกับสภาพบุคคล
12. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์มาตรา 5 บัญญัติหลักทัวไปในการใช้สิทธิ และในการชําระหนีไว้ให้
กระทําโดยสุจริ ต
13. การผลิตไข่เค็มทีจังหวัดเชียงใหม่โดยใช้ชือว่า “ไข่เค็มไชยา” ในขณะทียังไม่มีกฎหมายทรัพย์สินทาง
ปั ญญาเกียวกับสิ งบ่งชีทางภูมิศาสตร์ เป็ นการกระทําที มีสิทธิกระทําโดยชอบด้วยกฎหมาย
14. ข้อจํากัดสิ ทธิแห่งเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ซึงกําหนดไว้เพือสาธารณะประโยชน์นนั จะถอนหรื อแก้ไข
ให้หย่อนลงได้หรื อไม่ คําตอบ ไม่ได้ เว้นแต่จะออกเป็ นกฎหมาย
15. เสรี เจ้าของทีดินตําได้ทาํ คันดินปิ ดกันมิให้นาซึ
ํ งไหลตามธรรมดาจากทีดินของอํานาจซึงอยูส่ ูงกว่าลงสู่
ทีดินของตน จนทําให้นาท่
ํ วมทีดินของอํานาจ กรณี นีเสรี มีสิทธิกระทําดังกล่าวได้หรื อไม่ คําตอบ ไม่มีสิทธิ
เพราะเป็ นทีดินสูงตําตามธรรมชาติ
16. ยิมต้องการขุดหลุมส้วมลึก 2.20 เมตร ยิมต้องขุดห่างจากแนวเขตที กว่า 2 เมตร
17. กบและเขียดเป็ นเจ้าของรัวต้นไม้ทงสองข้

างร่ วมกัน
กบจะตัดรัวต้นไม้นนโดยเขี

ยดไม่อนุญาตได้
หรื อไม่ คําตอบ ตัดได้แต่ตอ้ งตัดถึงแนวเขตทีดินของตนเท่านันละก่อสร้างกําแพงหรื อทํารัวตามแนวเขตนัน
18. ฟ้ าและดินเป็ นเจ้าของทีดินติดกัน ต่างก็ปลูกมะม่วงในทีดินของตน แต่กิงต้นมะม่วงของฟ้ ารุ กลําเข้าไป
ในทีดินของดินเกือบทุกต้น ทําให้ผลมะม่วงหล่นลงในทีดินของดินจํานวนมาก ผลมะม่วงทีหล่นนันเป็ นของ
ใคร คําตอบ เป็ นของดิน เว้นแต่จะพิสูจน์ได้วา่ หล่นจากต้นของตน
19. น้อยสร้างบ้านพักอาศัยบนทีดินตาบอด ซึงไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะซึงเป็ นทีดินทีน้อยเช่าจากนิด
น้อยจะขอผ่านทีดินแปลงทีล้อมอยูไ่ ปสู่ ทางสาธารณะได้หรื อไม่ คําตอบ ไม่ได้ เพราะน้อยไม่ใช่เจ้าของทีดิน
20. ยอดจะเข้าไปในทีดินของยิงซึงเป็ นทีป่ าเพือเก็บผลไม้ป่า และเห็ดทีขึนโดยธรรมชาติได้หรื อไม่ คําตอบ
ได้ ถ้ามีจารี ตประเพณี แห่งท้องถินให้ทาํ ได้ และ ยิงไม่หา้ ม

หน่ วยที 6 สิ ทธิครอบครอง
1. ลิทธิครอบครองเป็ นทรัพย์สิทธิชนิดหนึง ซึงได้มาตามข้อเท็จจริ ง (de facto) ต่างกับสิ ทธิอืนๆ ซึงต้อง
ได้มาตามกฎหมาย (de jure) สิ ทธิครอบครองจึงอาจได้มาโดยการยึดถือด้วยเจตนายึดถือเพือตน โดยไม่ตอ้ ง
คํานึงว่าจะได้มาโดยชอบด้วยกฎหมายหรื อไม่ และอาจสิ นสุ ดลงเมือขาดจากการยึดถือด้วยเจตนายึดถือเพือตน
2. ผูท้ รงสิ ทธิครอบครองมีอาํ นาจเหนือทรัพย์สินนันใกล้เคียงเจ้าของกรรมสิ ทธิ
สามารถใช้ต่อสู ห้ รื อ
ยกขึนยันแก่บุคคลทัวไปได้โดยไม่จาํ กัด เว้นแต่เจ้าของกรรมสิ ทธิเท่านัน และการครอบครองโดยปรปักษ์อาจ
เป็ นเหตุให้ได้มาซึงกรรมสิ ทธิในทรัพย์สินนันได้

32

ลักษณะ การได้ มาและการสิ นสุ ดซึงสิ ทธิครอบครอง
1. สิ ทธิครอบครองเป็ นทรัพย์สิทธิชนิดหนึงทีได้มาตามข้อเท็จจริ ง อาจมีได้ทงสั
ั งหาริ มทรัพย์และอสัง หา
ริ มทรัพย์ เป็ นสิ ทธิทีมีอยูไ่ ด้ตราบเท่าทีครอบครองและอาจอยูไ่ ด้โดยลําพังหรื อแทรกอยูใ่ นสิ ทธิอืนๆ ก็ได้ และผู ้
ทรงสิ ทธิอาจเป็ นเจ้าของหรื อมิได้เป็ นเจ้าของทรัพย์สินก็ได้ เหตุทีกฎหมายรับรองสิ ทธิครอบครอง ก็เพือการ
รักษาความสงบเรี ยบร้อยของบ้านเมือง เป็ นประโยชน์ในการใช้บงั คับกฎหมาย และการใช้ประโยชน์ในทาง
เศรษฐกิจ นอกจากนีสิ ทธิครอบครองยังเกียวข้องกับหลักเกณฑ์ทางกฎหมาย ทังในทางแพ่งและใน ทางอาญา
2. สิ ทธิครอบครองอาจได้มาโดยการยึดถือด้วยตนเอง ผูอ้ ืนยึดถือไว้ให้หรื อได้มาโดยการเปลียนลักษณะ
แห่งการยึดถือก็ได้ และสิ ทธิครอบครองอาจสิ นสุ ดไปโดยการถูกแย่งการครอบครองการสละเจตนาครอบครอง
หรื อการโอนการครอบครองก็ได้
6.1

ลักษณะของสิทธิครอบครอง
สิ ทธิครอบครองมีลกั ษณะสําคัญอย่างไร
สิ ทธิครอบครองมีลกั ษณะสําคัญ 7 ประการดังต่อไปนี
1) สิ ทธิ ครอบครองเป็ นทรัพย์สินชนิ ดหนึ ง
2) สิ ทธิ ครอบครองเป็ นสิ ทธิ ทีได้มาตามข้อเท็จจริ ง
3) สิ ทธิ ครอบครองอาจมีได้ทงในสั
ั งหาริ มทรัพย์และอสังหาริ มทรัพย์
่ ด้ตราบเท่าทีครอบครอง
4) สิ ทธิ ครอบครองมีอยูไ
่ ด้โดยลําพัง
5) สิ ทธิ ครอบครองเป็ นสิ ทธิ ทีอาจอยูไ
6) สิ ทธิ ครอบครองอาจแทรกอยูใ่ นกรรมสิ ทธิ บุคคลสิ ทธิ และทรัพย์สินอืนๆ ได้
7) สิ ทธิ ครอบครองมีได้ทงกรณี

ผทู ้ รงสิ ทธิเป็ นเจ้าของ และมิได้เป็ นเจ้าของทรัพย์สิน
ยกตังอย่าง ข้อสันนิษฐานของกฎหมายทีเป็ นประโยชน์แก่ผคู ้ รอบครอง มา 5 กรณี
(1) บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ให้สน
ั นิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลนันยึดถือเพือตน (ตาม ป.พ.พ. มาตรา
6.1.1

1366)
ผูค้ รอบครองนันให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่า ครอบครองโดยสุ จริ ต โดยความสงบ และโดยเปิ ดเผย
(ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1370)
(3) ถ้าพิสูจน์ได้วา่
บุคคลใดครองทรัพย์สินเดียวกันสองคราวให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลนันได้
ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1371)
(4) สิ ทธิ ทีผูค
้ รอบครองใช้ในทรัพย์สินทีครอบครองนัน
ให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าเป็ นสิ ทธิทีผู ้
ครอบครองมีตามกฎหมาย (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1371)
(5) ดอกผลของต้นไม้ทีหล่นตามธรรมดาลงในทีดินแปลงใด ให้สน
ั นิษฐานไว้ก่อนว่า เป็ นดอกผล
ของทีดินแปลงนัน (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1348)
(2)

33

เข้าไปในอสังหาริ มทรัพย์ของตนเอง อาจเป็ นความผิดฐานบุกรุ ก ตาม ปอ.มาตรา 362 ได้หรื อไม่
การเข้าไปในอสังหาริ มทรัพย์ของตนเองก็อาจเป็ นความผิดฐานบุกรุ กตาม ปอ.มาตรา 362 ได้ดงั กรณี
ต่อไปนี
ในกรณี ทีเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ได้ส่งมอบการครอบครองให้ผอู ้ ืนเช่าหรื ออาศัยแล้วเข้าไป
รบกวนการครอบครองของเขา ก็เป็ นการผิดบุกรุ กได้
2) กรณี อสังหาริ มทรัพย์นนถู
ั กผูอ้ ืนครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิ ทธิแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา
1382 แม้ทีดินจะมีชือปรากฏเป็ นเจ้าของตามเอกสารแสดงกรรมสิ ทธิ แต่การบุรุกเข้าไปในอสังหาริ มทรัพย์นนก็

เป็ นการผิดบุกรุ กได้
1)

การได้ มาและการสิ นสุ ดซึงสิ ทธิครอบครอง
แดงจ้างดําเข้าไปครอบครองทีดินทีดินมือเปล่าแปลงหนึงทีมีผทู ้ อดทิงให้เป็ นทีรกร้างว่างเปล่ามานาน
แล้ว เพือทีแดงจะได้เข้าไปทํากินในภายหลัง อีกปี เศษต่อมาแดงจะเข้าไปทํากินในทีดินแปลงดังกล่าวแต่ดาํ ไม่
ยินยอมโดยอ้างว่า ตนเป็ นผูม้ ิสิทธิครอบครองเพราะสิ ทธิครอบครองนันต้องยึดถือตามความเป็ นจริ ง เมือแดง
มิได้เป็ นผูค้ รอบครองทีแท้จริ งจึงหามีสิทธิครอบครองไม่ และตนยินดีจะคืนเงินค่าจ้างทังหมดให้ ดังนีให้
วินิจฉัยว่า ข้ออ้างของดํารับฟังได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1368 บุคคลอาจได้มาซึงสิ ทธิครอบครองโดยผูอ้ ืนยึดถือไว้ให้
ตามปั ญหา แดงจ้างดําเข้าไปครอบครองทีดินมือเปล่าแปลงหนึงทีมีผอู ้ ืนทอดทิงไว้เป็ นทีรกร้างว่าง
เปล่ามาเป็ นเวลานานแล้วเพือทีแดงจะได้เข้าไปทํากินในภายหลังนัน เห็นได้วา่ ดําเข้ายึดถือโดยอาศัยสิ ทธิของ
แดงและเป็ นการยึดถือแทนแดง ดําไม่ได้ใช้สิทธิครอบครอง แดงจึงเป็ นผูไ้ ด้มาซึงสิ ทธิครอบครองโดยดํายึดถือ
ไว้ ตามมาตรา 1368 ดังกล่าว โดยไม่จาํ เป็ นต้องครอบครองด้วยตนเองแต่ประการใด
ฉะนันข้ออ้างของดําจึงรับฟังไม่ได้
ชาติยอมออกจากทีดินมือเปล่าของตนเพราะหลงเชือคําบอกกล่าวของของพนักงานว่า ทีดินนันเป็ นที
สาธารณะ ภายหลัง 10 ปี เศษต่อมา มีการรังวัดสอบเขตทีดินใหม่ ปรากฎว่าทีดินดังกล่าวอยูน่ อกเขตพืนที
สาธารณะ ดังนีให้วินิจฉัยว่า ชาติจะเรี ยกร้องทีดินดังกล่าวคืนได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 ถ้าผูค้ รอบครองสละเจตนาครอบครอง หรื อไม่ยดึ ถือทรัพย์สินต่อไปไซร้
การครอบครองย่อมสิ นสุ ดลง
ถ้าเหตุอนั มีสภาพเป็ นเหตุชวคราวมี

มาขัดขวางมิให้ผคู ้ รอบครองถือทรัพย์สินไว้ไซร้
ท่านว่าการ
ครอบครองไม่สินสุ ด
ตามปั ญหาการทีชาติยอมออกจากทีดินมือเปล่าของตนเพราะหลงเชือคําบอกกล่าวของเจ้าพนักงาน
ทีดินนันเป็ นทีสาธารณะ ภายหลัง 10 ปี เศษต่อมา มีการรังวัดสอบเขตทีดินใหม่ ปรากฏว่าทีดินดังกล่าวอยูน่ อก
เขตทีสาธารณะนัน เห็นได้วา่ ชาติยนิ ดีออกจากทีดินดังกล่าวเป็ นเวลาถึง 10 ปี เศษแล้ว ถือไม่ได้วา่ จะมีเหตุอนั มี
สภาพเป็ นการชัวคราวมาขัดขวาง มิให้ชาติยดึ ถือทรัพย์สิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 วรรคสอง จึงถือได้วา่ ชาติ
6.1.2

34

สละเจตนาครอบครองหรื อไม่ยดึ ถือทีดินนันต่อไป การครอบครองของชาติจึงสิ นสุ ดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา
1377 วรรคหนึง คําพิพากษาฎีกาที 2954/2523
ดังนัน ชาติจะเรี ยกร้องทีดินดังกล่าวคืนไม่ได้
ผลของลิทธิครอบครองและการครอบครองปรปักษ์
1. ผูท้ รงสิ ทธิครอบครองย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมาย
และมีสิทธิในการปลด
เปลืองการรบกวนและการเอาคืนซึงการครอบครอง มีขอ้ ต่อสู ก้ บั ผูม้ ีสิทธิเอาทรัพย์คืน ตลอดจนมีอาํ นาจในการ
โอนสิ ทธิครอบครองนัน
2. บุคคลผูค้ รอบครองทรัพย์สินของผูอ้ ืนไว้โดยสงบ และโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของ ถ้าได้
ครอบครองติดต่อกันตามหลักเกณฑ์ทีกฎหมายกําหนด ผูค้ รอบครองย่อมได้กรรมสิ ทธิในทรัพย์สินนันโดยการ
ครอบครองปรปั กษ์
6.2

ผลของสิ ทธิครอบครอง
ผูค้ รอบครองทรัพย์สินสองคราวตาม ป.พ.พ. มาตรา 1371 นัน จะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐาน
ของกฎหมาย ก็ต่อเมือต้องปรากฏข้อเท็จจริ งประการใดเสี ยก่อน
ผูค้ รอบครองทรัพย์สินสองคราว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1371 นัน จะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐาน
ของกฎหมาย ต่อเมือต้องปรากฏข้อเท็จจริ ง 2 ประการดังนี
(1) ต้องครอบครองทรัพย์สินเดียวกันเท่านัน หากมิใช่ทรัพย์สินเดียวกัน จะอ้างประโยชน์จากข้อ
สันนิษฐาน ตามมาตรา 1371 ไม่ได้
(2) ต้องครอบครองทรัพย์สินนันสองคราว คือคราวแรกกับคราวหลัง จะทําให้ได้รับประโยชน์ใน
ช่วงกลาง คือกฎหมายให้สนั นิษฐานว่าได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา หากพิสูจน์ได้เพียงว่าครอบครอง คราว
แรกหรื อคราวหลังเพียงคราวเดียวเท่านัน ก็ไม่ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐาน ตามมาตรา 1371 ดังกล่าว
สิ ทธิฟ้องคดีเพือปลดเปลืองการรบกวนการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1374 วรรคสองแตกต่าง
กับสิ ทธิทีจะปฏิบตั ิการเพือยังความเสี ยหายหรื อเดือดร้อนให้สินไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 ในประเด็นสําคัญ
อย่างไร
สิ ทธิฟ้องคดีเพือปลดเปลืองการรบกวนการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1374 วรรคสอง ต่างกับ
สิ ทธิทีจะปฏิบตั ิการเพือยังความเสี ยหายหรื อเดือดร้อนให้สินไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 ในประเด็นสําคัญคือ
มาตรา 1337 นันมุ่งคุม้ ครองเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์หากเป็ นเพียงผูค้ รอบครองทีมิใช่เจ้าของจะใช้สิทธิตาม
มาตรา 1337 โดยลําพังไม่ได้ แต่มาตรา 1374 นัน มุ่งคุม้ ครองผูค้ รอบครองซึงจะเป็ นเจ้าของหรื อไม่กไ็ ด้ และ
สิ ทธิตามมาตรา 1337 นัน อาจใช้สิทธิได้โดยไม่ตอ้ งฟ้ องร้องในศาล แต่สิทธิทีจะให้ปลดเปลืองการรบกวนการ
ครอบครองตามมาตรา 1374 จะต้องฟ้ องคดีในศาลเท่านัน
6.2.1

35

นิลกับหยกต่างก็มีทีดินอยูต่ ิดต่อกัน แต่แนวเขตทีดินไม่ชดั เจน ทังสองต่างก็กนั ไม่ให้อีกฝ่ ายหนึงเข้า
เกียวข้องในทีดินพิพาท ซึงเป็ นป่ ากระถินอยูบ่ ริ เวณแนวเขตทีดินทีติดต่อกันนัน ต่อมาหยกได้ยา้ ยไปอยู่
ต่างจังหวัดนิลได้โอกาสจึงเข้าไปตัดฟันป่ ากระถินออกและปลุกโรงเรื อนอยูอ่ าศัย ในเขตทีดินพิพาทดัง กล่าว
โดยหยกไม่ทราบเรื อง อีกปี เศษต่อมาหยกจะขายทีดินนันจึงทราบเรื อง และให้เจ้าพนักงานรังวัดสอบเขตปรากฏ
ว่าทีดินทีเคยพิพาทกันนันอยูใ่ นเขตทีดินของหยก และโรงเรื อนของนิลทีปลูกบนทีดินพิพาทนันรุ กลําเข้าไปใน
เขตทีดินของหยกทังหลัง หยกจึงยืนคําขาดให้นิลรื อถอนโรงเรื อนดังกล่าวออกไปและส่ งมอบทีดินคืน ให้
วินิจฉัยว่า นิลจะมีขอ้ ต่อสูอ้ ย่างไร หรื อไม่
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 “ถ้าผูค้ รอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่า
ผูค้ รอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึงการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ ายหนึงมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึงจะเป็ นเหตุให้
เรี ยกคืนจากผูค้ รอบครองได้
การฟ้ องคดีเพือเอาคืนซึงการครอบครองนัน
ท่านว่าต้องฟ้ องภายในหนึงปี นับแต่เวลาถูกแย่งการ
ครอบครอง”
ตามปั ญหา นิลกับหยกต่างก็มีทีดินมือเปล่าอยูต่ ิดต่อกันและพิพาทกันในทีดินแนวเขตส่ วนทีเป็ นป่ า
กระถิน เมือนิลเข้าไปตัดฟันป่ ากระถินออกและปลูกโรงเรื อนอยูอ่ าศัยในเขตทีดินดังกล่าว ย่อมถือได้วา่ เป็ นการ
แย่งการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง เมือหยกทราบเรื องภายหลังถูกแย่งการครอบครองเป็ น
เวลาเกินหนึงปี หยกจึงไม่อาจฟ้ องเรี ยกคืนซึงทีดินพิพาทดังกล่าวได้
ฉะนัน นิลจึงมีขอ้ ต่อสู ต้ าม ป.พ.พ. มาตรา 1375 ดังกล่าว
การครอบครองปรปักษ์
ขนุนปลอมหนังสื อมอบอํานาจของบิดาไปจดทะเบียนขายเรื อนแพให้แก่ทุเรี ยน โดยทุเรี ยนไม่ทราบ
เข้าใจว่าเป็ นการโอนโดยชอบ อีก 6 ปี ต่อมา บิดาของขนุนทราบเรื องจึงเรี ยกให้ทุเรี ยนส่ งมอบเรื อนแพนันคืนแก่
ตน มิฉะนันจะฟ้ องร้องดําเนินคดี ดังนีให้วินิจฉัยว่าทุเรี ยนจะมีขอ้ ต่อสู อ้ ย่างไร หรื อไม่
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินผูอ้ ืนไว้โดยความสงบ และโดยเปิ ดเผยด้วย
เจตนาเป็ นเจ้าของ ถ้าเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาสิ บปี ถ้าเป็ นสังหาริ มทรัพย์ได้
ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาห้าปี ไซร้ ท่านว่าบุคคลนันได้กรรมสิ ทธิ
ตามปัญหาทุเรี ยนซือเรื อนแพมาจากขนุน และได้จดทะเบียนโอนกันเรี ยบร้อย โดยทุเรี ยนไม่ทราบว่า
ขนุนปลอมหนังสื อมอบอํานาจของบิดา เข้าใจ่เป็ นการโอนโดยชอบ จึงเห็นได้วา่ ทุเรี ยนกระทําโดยสุ จริ ตและได้
ครอบครองเรื อนแพนันด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของ
และไม่ปรากฏว่าทุเรี ยนครอบครองโดยไม่สงบหรื อโดยไม่
เปิ ดเผยแต่ประการใด แม้เรื อนแพนันจะมิใช่ของขนุนผูข้ าย แต่เมือทุเรี ยนได้ครอบครองแทนผูอ้ ืน แต่ได้
ครอบครองโดยความสงบ
และโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของสําหรับเรื อนแพซึงเป็ นสังหาริ มทรัพย์
ติดต่อกันเป็ นระยะเวลาเกินห้าปี ทุเรี ยนจึงได้กรรมสิ ทธิ ตามมาตรา 1382 ดังกล่าว
ฉะนัน ทุเรี ยนจึงมีขอ้ ต่อสู โ้ ดยอ้างการครอบครองปรปั กษ์ได้ตามมาตรา 1382 ดังกล่าว
6.2.2

36

ธนเข้าไปทํากินในทีดินมีโฉนดแปลงหนึงของเทพ โดยสําคัญผิดว่าเป็ นทีดินของตนเอง แท้จริ งแล้ว
ทีดินของธนเป็ นอีกแปลงหนึงซึงอยูใ่ กล้เคียงกัน 10 ปี เศษต่อมา เทพทราบเรื องจึงเรี ยกให้ธนออกจากทีดินแปลง
ดังกล่าว โดยอ้างว่าการครอบครองโดยสําคัญผิดว่าเป็ นของตนเองนัน เป็ นการครอบครองโดยไม่รู้วา่ เป็ นของ
บุคคลอืน แม้จะครอบครองเป็ นเวลานานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิ ทธิ ดังนี ให้วนิ ิจฉัยว่า ข้ออ้างของเทพรับฟังได้
หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผูอ้ ืนไว้โดยความสงบและโดยเปิ ดเผย
ด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของ ถ้าเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ได้ครอบครองเป็ นเวลาติดต่อกันเป็ นสิ บปี ถ้าเป็ นสังหาริ มทรัพย์
ได้ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาห้าปี ไซร้ ท่านว่าบุคคลนันได้กรรมสิ ทธิ
ตามปั ญหาธนเข้าไปครอบครองทีดินมีโฉนดแปลงหนึงของเทพ โดยสําคัญผิดว่าเป็ นทีดินของตนเอง
มาเป็ นเวลา 10 ปี เศษแล้ว จึงเห็นได้วา่ ธนเข้าไปครอบครองทีดินของผูอ้ ืนโดยสงบและโดยเปิ ดเผย ด้วยเจตนา
เป็ นจ้าของเมือครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาสิ บปี ธนย่อมได้กรรมสิ ทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา
1382 ดังกล่าว การครอบครองปรปั กษ์ตามบทบัญญัติในมาตรา 1382 นัน ต้องเป็ นการครอบครองทรัพย์สินของ
บุคคลอืน แม้สาํ คัญผิดว่าเป็ นของตนเอง ก็ถือว่าเป็ นของบุคคลอืนอยูน่ นเอง

หาจําเป็ นต้องครอบครองโดยรู ้วา่
เป็ นของบุคคลอืนไม่
ฉะนัน ข้ออ้างของเทพจึงรับฟังไม่ได้ ธนมีขอ้ ต่อสูโ้ ดยการครอบครองปรปั กษ์ดงั กล่าว
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 6
1. สิ ทธิทีไม่ใช่ลกั ษณะของสิ ทธิครอบครองได้แก่ สิ ทธิทีได้มาตามกฎหมาย และ บุคคลสิ ทธิ
2. สิ ทธิครอบครองทีเกียวข้องกับความสมบูรณ์ของนิติกรรมได้แก่ การให้สงั หาริ มทรัพย์
3. การเปลียนลักษณะแห่ งการยึดถือ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 นันกําหนดให้ทาํ ได้โดยวิธี บอกกล่าว
4. การฟ้ องคดีเพือเอาคืนซึงการครอบครองนัน ต้องฟ้ องภายในระยะเวลา 1 ปี นับแต่ถูกแย่งการ
ครอบครอง
5. ในเรื องการสละเจตนาครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 นัน ไม่มีแบบของการแสดงเจตนา
6. ป.พ.พ. มาตรา 1370 ให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่า ผูค้ รอบครองได้ครอบครอง โดยสุ จริ ต และ โดยสงบและ
เปิ ดเผย
7. ถ้าผูค้ รอบครองถูกรบกวนการครอบครองทรัพย์สินโดยมิชอบ ผูค้ รอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลือง
การรบกวนนันได้ และถ้าเป็ นทีน่าวิตกว่าจะยังมีการรบกวนอีก ผูค้ รอบครองมีสิทธิ ขอต่อศาลให้สงห้
ั าม
8. ถ้าผูร้ ับโอนยึดถือทรัพย์นนอยู
ั แ่ ล้ว การโอนไปซึงการครอบครองจะต้องกระทํา เพียงแสดงเจตนา
9. การครอบครองปรปั กษ์จะกระทําได้กบั ทรัพย์สินประเภท ทรัพย์สินทีมีกรรมสิ ทธิเท่านัน
10. การครอบครองปรปั กษ์แพทีอยูอ่ าศัยของผูอ้ ืนโดยสําคัญผิดว่าเป็ นของตนเอง ต้องครอบครองมาเป็ น
เวลา นาน 5 ปี จึงจะได้กรรมสิ ทธิ

37

11. สิ ทธิครอบครองทีเกียวข้องกับหลักฐานแห่งสัญญา ได้แก่ สัญญาจะซือจะขายอสังหาริ มทรัพย์
12. การบอกกล่าวเปลียนเป็ นลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 นัน ต้องกระทําโดยวิธี บอก
กล่าวด้วยวาจาหรื อโดยปริ ยายก้ได้
เป็ นการแย่งการ
13. กรณี ทีมีนิติสมั พันธ์ต่อกันมาก่อน
การบอกกล่าวเปลียนเจตนาแห่งการยึดถือ
ครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 แล้ว
14. การละทิงทรัพย์สินเพราะเหตุ ฝนตกหนักจนนําท่วมเข้าไปครอบครองไม่ได้ ยังไม่ถือว่าเป็ นการสละ
เจตนาครอบครอง
15. กรณี ครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองคราว กฎหมายให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลนันได้ครอบครอง
ติดต่อกันตลอดเวลานัน คราวแรกกับคราวหลังจะห่างกันเท่าใดยังไม่มีกาํ หนดระยะเวลาในกรณี นี
16. พฤติกรรมทีถือว่าเป็ นการรบกวนการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1374ได้แก่ (1) เข้าทํารัวในที
ครอบครองของผูอ้ ืน (2) เข้าไปกรี ดยางในทีครอบครองของผูอ้ ืน (3) จอดแพอยูใ่ นลําคลองบังหน้าทีดินของ
ผูอ้ ืน (4) เอาพืชผลเข้าไปปลูกในทีครอบครองของผูอ้ ืน
17. ถ้าจะส่ งมอบทรัพย์สินคืนแก่บุคคลผูม้ ีสิทธิเอาคืนนัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1376 ให้นาํ บทบัญญัติใน
เรื อง ลาภมิควรได้ มาใช้บงั คับโดยอนุโลม
18. ทีดินมี น.ส. 3 จะครอบครองปรปักษ์ได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด คําตอบ ไม่ได้ เพราะเจ้าของมีเพียงสิ ทธิ
ครอบครอง
19. กรณี ถูกแย่งครอบครองสังหาริ มทรัพย์ และยืนฟ้ องต่อศาลภายใน 1 ปี แต่กว่าจะได้กลับคืนมาจริ งก็
เวลาเลยไป 2 ปี เศษ แล้ว เช่นนีจะถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลงหรื อไม่ เพราะเหตุใด คําตอบ ไม่สะดุด
หยุดลง เพราะได้ยนฟ้
ื องภายใน 1 ปี

หน่ วยที 7 ภาระจํายอม
1. ภาระจํายอมเป็ นทรัพยสิ ทธิชนิดทีจํากัดตัดตอนกรรมสิ ทธิอย่างหนึง ซึงเป็ นเหตุให้เจ้าของอสังหา ริ ม
ทรัพย์ตอ้ งรับกรรมหรื องดเว้นการใช้สิทธิบางอย่าง เพือประโยชน์แก่อสังหาริ มทรัพย์อืน ภาระจํายอมนันอาจ
ได้มาโดยผลของกฎหมาย โดยนิติกรรม และโดยอายุความ นอกจากนีภาระจํายอมยังมีลกั ษณะสําคัญแตกต่าง
จากสิ ทธิอืนๆ
2. เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิทาํ ให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยะทรัพย์ แต่มีสิทธิทาํ การอันจําเป็ นเพือ
รักษาและใช้สอยภาระจํายอม ในขณะทีเจ้าของภารยทรัพย์กจ็ ะต้องไม่กระทําการใด อันเป็ นเหตุให้ประโยชน์
แห่งภาระจํายอมลดไปหรื อเสื อมความสะดวก แต่อาจเรี ยกให้ยา้ ยภาระจํายอมไปยังส่ วนอืนของทรัพย์ได้
3. ภาระจํายอมอาจระงับสิ นไป โดยผลของกฎหมาย โดยนิติกรรม และโดยอายุความ

38

ความหมาย การได้ มา และลักษณะของภาระจํายอม
1. ภาระจํายอมเป็ นทรัพย์สิทธิชนิดทีจํากัดตัดทอนกรรมสิ ทธิอย่างหนึง อันเป็ นเหตุให้เจ้าของอสังหา ริ ม
ทรัพย์หนึงซึงเรี ยกว่า ภารยทรัพย์ตอ้ งรับกรรมบางอย่างซึงกระทบถึงสิ ทธิของตน หรื อต้องงดเว้นการใช้สิทธิ
บางอย่างอันมีอยูใ่ นกรรมสิ ทธิทรัพย์สินนัน เพือประโยชน์แก่อสังหาริ มทรัพย์อืนซึงเรี ยกว่า สามยทรัพย์
2. ภาระจํายอมอาจได้มาโดย 3 ทาง ได้แก่ (1) โดยผลของกฎหมายกล่าวคือ เป็ นการได้มาตามบทบัญญัติ
แห่งกฎหมาย (2) โดยนิติกรรมกล่าวคือ เป็ นการได้มาตามเจตนาของคูก่ รณี และ (3) โดยอายุความกล่าวคือ เป็ น
การได้มาจากการใช้สิทธิโดยสงบเปิ ดเผย และเจตนาได้ภาระจํายอมติดต่อกันเป็ นเวลา 10 ปี
3. ภาระจํายอมมีลกั ษณะสําคัญ 5 ประการ ได้แก่ (1) ภาระจํายอมย่อมตกติดไปกับสามยทรัพย์ (2) ภาระจํา
ยอมย่อมตกติดไปกับภารยทรัพย์ (3) ภาระจํายอมย่อมมีอยูแ่ ก่ทุกส่ วนของภารยทรัพย์ทีแยกออกไป (4) ภาระจํา
ยอมย่อมมีอยูเ่ พือประโยชน์แก่ทุกส่ วนของสามยทรัพย์ทีแยกออกไป และ (5) ภาระจํายอมซึงเจ้าของรวมแห่ง
สามยทรัพย์คนหนึงได้มาหรื อใช้อยูน่ นมี
ั ผลต่อเจ้าของรวมทุกคนโดยความหมาย การได้มา และลักษณะสําคัญ
ของภาระจํายอมดังกล่าว ภาระจํายอมจึงมีลกั ษณะทีแตกต่างกับทางจําเป็ นและทรัพย์สิทธิอืนๆ ในหลาย
ประการ
7.1

ความหมายของภาระจํายอม
หลักเกณฑ์อนั เป็ นสาระสําคัญของภาระจํายอมมีอะไรบ้าง อธิบายโดยสังเขป
หลักเกณฑ์อนั เป็ นสาระสําคัญของภาระจํายอมนันมี 3 ประการดังต่อไปนี
(1) ทรัพย์สินทีเกียวเนืองกับภาระจํายอมต้องเป็ นอสังหาริ มทรัพย์และต้องประกอบด้วยอสังหาริ ม
ทรัพย์สองอสังหาริ มทรัพย์ต่างเจ้าของกัน
(2) เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์อนั เป็ นภารยทรัพย์ ต้องรับกรรมบางอย่างซึงกระทบถึงทรัพย์สินของตน
หรื อต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอันมีอยูใ่ นกรรมสิ ทธิทรัพย์สินนัน
(3) กรรมหรื อข้องดเว้นการใช้สิทธิดงั กล่าวจะต้องเป็ นประโยชน์โดยตรงแก่อสังหาริ มทรัพย์อืนอัน
เป็ นสามยทรัพย์นนั
เจ้าของโคยินยอมให้นาํ โคไปไถนาให้แก่เจ้าของนาได้ในทุกฤดูกาลทํานา ดังนีเป็ นภาระจํายอมได้
หรื อไม่ เพราะเหตุใด
เป็ นภาระจํายอมไม่ได้ เพราะภาระจํายอมต้องเป็ นกรณี อสังหาริ มทรัพย์สองอสังหาริ มทรัพย์ แต่โด
เป็ นสังหาริ มทรัพย์มิใช่อสังหาริ มทรัพย์ กรณี นีจึงไม่ใช่เป็ นเรื องของเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ตอ้ งรับกรรม เพือ
ประโยชน์แก่อสังหาริ มทรัพย์อืน ฉะนันจึงไม่ใช่ภาระจํายอม
เจ้าของทีดินแปลงหนึงยินยอมให้เจ้าของทีดินข้างเคียงรวมทังบริ วารเข้าไปจับปลาในหนองนําซึงอยู่
ในทีดินของเจ้าของทีดินนันได้ ดังนันเป็ นภาระจํายอมได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
7.1.1

39

เป็ นภาระจํายอมไม่ได้
เพราะภาระจํายอมต้องเป็ นประโยชน์โดยตรงแก่อสังหาริ มทรัพย์อนั เป็ น
สามยทรัพย์นนั แต่การยินยอมให้เข้าไปจับปลาในหนองนํา เป็ นประโยชน์แก่เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ซึงเป็ น
ประโยชน์เฉพาะแก่ตวั บุคคล โดยไม่เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์เลยฉะนันจึงเป็ นภาระจํายอมไม่ได้
การได้ มาซึงภาระจํายอม
ภาระจํายอมอาจได้มาโดยทางใดบ้าง
ภาระจํายอมอาจได้มาโดย 3 ทางคือ
(1) โดยผลของกฎหมาย
(2) โดยนิติกรรม
(3) โดยอายุความ
ภาระจํายอมซึงได้มาโดยนิติกรรมนัน หากมิได้ทาํ เป็ นหนังสื อและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที
ผลจะเป็ นประการใด
ภาระจํายอมซึงได้มาโดยนิติกรรมนันหากมิได้ทาํ เป็ นหนังสื อและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที
จะมีผลไม่บริ บูรณ์ในฐานะเป็ นทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 1 จึงไม่ตกติดไปกับภารยทรัพย์ และจะ
ยกเป็ นข้อต่อสู ก้ บั บุคคลภายนอกผูร้ ับโอนภารยทรัพย์นนไม่
ั ได้คงมีผลเรี ยกร้องบังคับกันได้ในระหว่าง คู่กรณี
เท่านัน
หนึงเดินผ่านทุ่งหญ้าเลียงสัตว์สาธารณะเป็ นเวลากว่า 10 ปี ติดต่อกันเช่นนีหนึงจะยกอายุความขึนอ้าง
สิ ทธิทางภาระจํายอมได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1306 ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึนเป็ นข้อต่อสู ก้ บั แผ่นดินในเรื องทรัพย์สินอัน
เป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน
ตามปั ญหา ทุ่งหญ้าเลียงสัตว์สาธารณะ เป็ นทรัพย์สินสําหรับพลเมืองใช้ร่วมกันย่อมเป็ นสาธารณะ
สมบัติของแผ่นดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ฉะนัน หนึงจึงต้องห้ามมิให้ยกอายุความขึนเป็ นข้อต่อสูก้ บั
แผ่นดินในเรื องทรัพย์สินอันเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1306 ดังกล่าว
ก. อาศัยเดินผ่านทีดินของ ข. มาเป็ นเวลาหลายสิ บปี แล้วเช่นนี ก. จะได้ภาระจํายอมโดยอายุความ
หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ภาระจํายอมอาจได้มาโดยอายุความท่านให้นาํ บทบัญญัติวา่ ด้วยอายุความได้
สิ ทธิ อันกล่าวไว้ในสาธารณะ 3 แห่ งบรรพหนีมาใช้บงั คับโดยอนุโลม
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผูอ้ ืนไว้โดยความสงบและโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนาเป็ น
เจ้าของ ถ้าเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาสิ บปี ท่านว่าบุคคลนันได้กรรมสิ ทธิ
ตามปั ญหา ก. อาศัยเดินผ่านทีดินของ ข. จึงเห็นได้วา่ ก. มิได้ใช้สิทธิโดยปรปั กษ์ต่อ ข. ฉะนัน แม้ ก.
จะเดินผ่านทีดินของ ข. เป็ นเวลานานเท่าใด ก็ไม่ได้สิทธิภาระจํายอมตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 แต่
ประการใด
7.1.2

40

ภาระจํายอมซึงได้มาโดยอายุความนัน หากมิได้ไปจดทะเบียนจะยกเป็ นข้อต่อสู บ้ ุคคลภายนอกได้
หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ภาระจํายอมซึงได้มาโดยอายุความนัน แม้มิได้นาํ ไปจดทะเบียนก็ยกเป็ นข้อต่อสู บ้ ุคคลภายนอกได้ไม่
อยูใ่ นบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ทังนีเพราะผูร้ ับโอนภารยทรัพย์มิใช่เป็ นผุไ้ ด้สิทธิในภาระจํา
ยอมหากแต่ภาระจํายอมทีตกติดไปนันเป็ นการรอนสิ ทธิผรู ้ ับโอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 480 ฉะนันภาระจํายอมที
ได้มาโดยอายุความจึงไม่อยูใ่ นบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง ตามทีมีคาํ พิพากษาฎีกาที 800/2502 ได้วนิ ิจฉัย
ไว้เป็ นบรรทัดฐาน
ลักษณะของภาระจํายอม
ก. เจ้าของทีดินแปลงหนึงจดทะเบียนให้ ข. เจ้าของทีดินแปลงข้างเคียงได้สิทธิทางภาระจํายอมผ่าน
ทีดินของตน ต่อมา ก.ได้จดทะเบียนโอนขายทีดินภารยทรัพย์นนให้
ั แก่ ค. และ ข. ได้จดทะเบียนสิ ทธิเก็บกินใน
ทีดินสามทรัพย์นนให้
ั แก่ ง. ดังนี ค. และ ง. ต้องผูกพันต่อภาระจํายอมหรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคหนึง ถ้ามิได้กาํ หนดไว้เป็ นอย่างอืนในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจํา
ยอมไซร้ ท่านว่าภาระจํายอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนซึงได้จาํ หน่าย หรื อตกไปในบังคับแห่ง
สิ ทธิอืน
ตามปั ญหา ก. เจ้าของภารยทรัพย์ได้จดทะเบียนโอนขายภารยทรัพย์นนให้
ั แก่ ค. ภาระจํายอมย่อม ตก
ติดไป กับภารยทรัพย์ ฉะนัน ค. จึงต้องผูกพันกับสิ ทธิภาระจํายอมนัน และ ข. ได้จดทะเบียนให้สิทธิเก็บกินใน
ทีดินสามยทรัพย์นนแก่

ง. ภาระจํายอมย่อมตกติดไปกับสามยทรัพย์ซึงได้จาํ หน่ายหรื อตกไปในบังคับของสิ ทธิ
อืนตามมาตรา 1393 วรรคหนึงดังกล่าว
ฉะนัน ง. จึงเป็ นผูท้ รงสิ ทธิภาระจํายอมผ่านทางในทีดินของ ค. ได้ทงั ค. และ ง. ต้องผูกพันต่อภาระจํา
ยอมนัน
หนึงจดทะเบียนให้สองได้สิทธิภาระจํายอมในการเดินผ่านทีนาของตนผ่านไปยังทีนาของสอง ต่อมา
สองได้แบ่งขายทีนาส่ วนหนึงของตนให้แก่สาม ดังนีหนึงจะปฏิเสธมิให้สามผ่านทีนาของตนโดยอ้างว่าตนให้
สิ ทธิภาระจํายอมแก่สองมิได้ให้แก่สาม ได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1395 ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ท่านว่าภาระจํายอมยังคงมีอยูเ่ พือประโยชน์แก่
ทุกส่ วนทีแยกออกนัน
ตามปัญหา สองได้แบ่งขายทีนาส่ วนหนึงของตนให้แก่สามภาระจํายอมยังคงมีอยูเ่ พือประโยชน์แก่
สามยทรัพย์ทุกส่ วนทีแยกออกไป ตามมาตรา 1395 ดังกล่าว ฉะนันภาระจํายอมจึงยังคงมีอยูเ่ พือประโยชน์แก่ที
นาส่ วนทีแบ่งแยกแก่สามด้วย ข้ออ้างของหนึงทีว่าตนได้ให้สิทธิภาระจํายอมแก่สองมิได้ให้แก่สามจึงรับฟัง
ไม่ได้เพราะภาระจํายอมย่อมมีอยูเ่ พือประโยชน์แก่อสังหาริ มทรัพย์มิใช่เจาะจงเพือประโยชน์แก่บุคคลใด
รวมทังภาระจํายอมยังคงมีอยูเ่ พือประโยชน์แก่ทุกส่ วนทีแยกออกไปนัน ตามมาตรา 1395 ดังกล่าว
ฉะนันหนึงจึงปฏิเสธมิให้สามผ่านทีนาของตนไม่ได้
7.1.3

41

ก. และ ข. เป็ นเจ้าของกรรมสิ ทธิรวมในทีดินแปลงหนึง ก. แต่ผเู ้ ดียวทีใช้สิทธิเดินผ่านทีดินของ ค.
จนได้ภาระจํายอมโดยอายุความ โดย ข. มิได้มีส่วนร่ วมด้วยเลยเพราะอยูอ่ าศัยในจังหวัดอืน ต่อมา ข. ได้ยา้ ยไป
อยูอ่ าศัยในทีดินแปลงดังกล่าว ดังนี ค. จะปฏิเสธมิให้ ข. เดินผ่านทีดินของตนได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา มาตรา 1396 ภาระจํายอมซึงเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึงได้มาหรื อใช้อยู่
นันท่านให้ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรื อใช้อยูด่ ว้ ยกันทุกคน
ตามปัญหา ก. และ ข. เป็ นเจ้าของกรรมสิ ทธิรวมในทีดินแปลงหนึง ก. แต่ผเู ้ ดียวได้ใช้สิทธิเดินผ่าน
ทีดินของ ค. จนได้ภาระจํายอมโดยอายุความแม้ ข. จะมิได้มีส่วนร่ วมด้วย แต่ภาระจํายอมซึงเจ้าของรวมแห่ง
สามยทรัพย์คนหนึงได้มาหรื อใช่อยูน่ นให้
ั ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรื อใช้อยูด่ ว้ ยกันทุกคน
ฉะนัน ข. จึงได้สิทธิภาระจํายอมนันด้วยตามมาตรา 1396 ดังกล่าว ค. จึงปฏิเสธมิให้ ข. เดินผ่านทีดิน
ของตนไม่ได้
ภาระจํายอมต่างกับทางจําเป็ นในประเด็นใดบ้าง
ภาระจํายอมต่างกับทางจําเป็ นในประเด็นทีสําคัญ 9 ประการ ดังต่อไปนี
(1) ทรัพย์สินอันเกียวกับภาระจํายอม
ต้องประกอบด้วยอสังหาริ มทรัพย์สองอสังหาริ มทรัพย์แต่
ทรัพย์สินอันเกียวกับทางจําเป็ นต้องเป็ นทีดินเท่านันไม่เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์อืน
(2) ภาระจํายอมไม่มีขอ้ จํากัดว่าจะเป็ นการใช้สิทธิประเภทใด แต่ทางจําเป็ นจํากัดเฉพาะในเรื องทาง
สัญจรเท่านัน ประโยชน์อืนจะอ้างทางจําเป็ นไม่ได้
(3) ในส่ วนของทางภาระจํายอมไม่จาํ ต้องถูกล้อมจนไม่มีทางออก แต่ทางจําเป็ นนันจํากัดเฉพาะกรณี
ทีดินถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้เท่านัน
(4) ในส่ วนของทางภาระจํายอมจะใช้เป็ นทางสัญจรไปสู่ ทีใดก็ได้ไม่มีขอ้ จํากัด แต่ทางจําเป็ นนัน
จํากัดเฉพาะกรณี ผา่ นทีดินทีล้อมออกไปสู่ ทางสาธารณะเท่านัน
(5) ภาระจํายอมนัน ภารยทรัพย์กบั สามยทรัพย์ไม่จาํ ต้องตังอยูต่ ิดต่อกันเสมอไป แต่ทางจําเป็ นจะต้อง
ผ่านทีดินทีอยูต่ ิดต่อกัน หรื ออยูต่ ่อเนืองกับทีดินทีติดต่อกันเ◌้ท่านัน
(6) ภาระจํายอมเป็ นสิ ทธิซึงเจ้าของสามยทรัพย์จะได้ใช้ แต่ทางจําเป็ นเป็ นข้อจํากัดสิ ทธิของเจ้าของ
ทีดินตามความหมายในมาตรา 1338
(7) ภาระจํายอมอาจได้มาโดยผลของกฎหมายโดยนิติกรรม หรื อโดยอายุความ แต่ทางจําเป็ นนันเป็ น
ข้อจํากัดสิ ทธิโดยผลของกฎหมายตามมาตรา 1349 และมาตรา 1350
(8) ในเรื องค่าตอบแทน
ภาระจํายอมทีได้มาโดยผลของกฎหมายอาจเสี ยค่าทดแทนหรื อไม่กไ็ ด้
แล้วแต่กรณี ภาระจํายอมทีได้มาโดยนิติกรรมขึนอยูก่ บั ความตกลงของคู่กรณี ส่ วนภาระจํายอมทีได้มาโดยอายุ
ความหาจําต้องเสี ยค่าทดแทนไม่ แต่ทางจําเป็ นนัน มาตรา 1349 วรรคท้ายกําหนดให้ตอ้ งชดใช้ค่าทดแทนเว้น
แต่กรณี ตามมาตรา 1350 กรณี เดียวทีไม่จาํ ต้องเสี ยค่าทดแทน
(9) ภาระจํายอมอาจสิ นไปโดยผลของกฎหมายโดยนิติกรรม หรื อโดยอายุความ แต่ทางจําเป็ นนันจะ
สิ นไปเมือหมดความจําเป็ นเท่านัน ไม่มีกรณี ระงับสิ นไปดังเช่นภาระจํายอม

42

สิ ทธิและหน้ าทีของเจ้ าของ สามยทรัพย์ และภารยทรัพย์
1. เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทาํ ให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์ แต่มีสิทธิทาํ การอันจําเป็ นเพือรักษา
และใช้สอยภาระจํายอม
2. เจ้าของภารยทรัพย์จะต้องไม่กระทําการใดเป็ นเหตุให้ประโยชน์แห่ งภาระจํายอมลดไปหรื อเสื อมความ
สะดวก แต่อาจเรี ยกให้ยา้ ยภาระจํายอมไปยังส่ วนอืนของทรัพย์ได้
7.2

สิ ทธิและหน้ าทีของเจ้ าของสามยทรัพย์
กรณี เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิทาํ การเปลียนแปลงในภารยทรัพย์หรื อสามยทรัพย์ซึงทําให้เกิด
ภาระเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์ ตามมาตรา 1388 กับกรณี ความต้องการแห่ งเจ้าของสามยทรัพย์เปลียนแปลงไป
ไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ทีจะทําให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยะทรัพย์ ตามมาตรา 1389 นัน แตกต่างกัน
อย่างไร
กรณี หา้ มทําให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์ ตามมาตรา 1388 กับมาตรา 1389 มีความแตกต่างกัน
ดังต่อไปนี
กรณี ตาม มาตรา 1388 ภาระทีเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์นนเกิ
ั ดจากการทีเจ้าของสามยทรัพย์กระทําการ
เปลียนแปลงภารยทรัพย์หรื อสามยทรัพย์ แต่กรณี ตามมาตรา 1389 ภาระทีเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์นนั เกิดจาก
ความต้องการแห่ งเจ้าของสามยทรัพย์เปลียนแปลงไป โดยมิได้กระทําการเปลียนแปลงใดๆ ในภารยทรัพย์หรื อ
ในสามยทรัพย์นนเลย

ก. ได้ภาระจํายอมโดยอายุความเดินผ่านทีดินของ ข. ซึงมีขอบเขตทางกว้าง 2 เมตร ต่อมา ก. จะทํา
การปรับปรุ งเป็ นทางคอนกรี ตและขยายทางให้กว้างเพิมขึนเป็ น 3 เมตร เพือให้สามารถนํารถเข้าออกได้สะดวก
ขึน เช่นนี ก. มีสิทธิกระทําการได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทาํ การเปลียนแปลงในภารยทรัพย์หรื อใน
สามยทรัพย์ซึงทําให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์
ตามปั ญหา เดิม ก. ได้ภาระจํายอมโดยอายุความเดินผ่านทีดินของ ข. ซึงมีขอบเขตทางกว้าง 2 เมตร
การที ก. จะทําการปรับปรุ งทางภาระจํายอมให้เป็ นทางคอนกรี ตนัน ไม่เป็ นการทําให้เกิดภาระเพิมขึนแก่
ภารยทรัพย์แต่ประการใด แต่การที ก. จะขยายทางให้กว้างเพิมขึนเป็ น 3 เมตรนัน ย่อมเป็ นการเปลียนแปลงใน
ภารยทรัพย์ ซึงทําให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์ ต้องห้ามตามมาตรา 1388
ฉะนัน ก. มีสิทธิทาํ การปรับปรุ งทางภาระจํายอมให้เป็ นทางคอนกรี ตได้แต่ไม่มีสิทธิขยายทางให้กว้าง
กว่าเดิม เป็ นการต้องห้ามตามมาตรา 1388
หนึงได้ภาระจํายอมในการชักนําจากลําลางของสองมาใช้ในทีดินของตนต่อมาลํารางนีตืนเขิน นํา
ไหลผ่านไม่สะดวก หนึงจะเข้าไปขุดลอกลํารางให้นาไหลผ่

านได้สะดวกเหมือนเดิมโดยไม่ตอ้ ขอความยินยอม
จากสองก่อนได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
7.2.1

43

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรค 1 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทาํ การทุกอย่างอันจําเป็ นเพือการรักษา
และใช้ภาระจํายอม
แต่ตอ้ งเสี ยค่าใช้จ่ายของตนในการนีเจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสี ยหายแก่
ภารยทรัพย์ได้กแ็ ต่นอ้ ยทีสุ ดตามพฤติการณ์
ตามปั ญหา หนึงได้ภาระจํายอมในการชักนําจากลํารางของสองมาใช้ในทีดินของตน ต่อมาลํารางตืน
เขินนําไหลไม่สะดวก หนึงในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์จึงมีสิทธิทาํ การทุกอย่างอันจําเป็ นเพือรักษาและใช้ภาระ
จํายอม ตามมาตรา 1391 วรรค 1 เช่นนีหนึงจึงมีสิทธิตามกฎหมายทีจะเข้าไปขุดลอกลํารางให้นาไหลผ่

านได้
สะดวกเหมือนเดิมโดยไม่ตอ้ งขอความยินยอมจากสองก่อน แต่ประการใด
ฉะนัน หนึงจะเข้าไปขุดลอกลํารางให้นาไหลสะดวกเหมื

อนเดิมได้โดยไม่ตอ้ งได้รับความยินยอม
ก่อนตามมาตรา 1391 วรรค 1 ดังกล่าว
สิ ทธิและหน้ าทีของเจ้ าของภารยทรัพย์
ก. เจ้าของสามยทรัพย์ได้ก่อสร้างสะพานเชือมตึก 2 หลังของตน โดยสะพานนันคร่ อมทางภาระจํา
ยอมสู งจากพืน 5 เมตร ไม่กีดขวางทางเดินรถเข้าออกของ ข.เจ้าของสามยทรัพย์เช่นนี ข. จะเรี ยกให้ ก. รื อถอน
สะพานนันออกไปได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็ นเหตุให้ประโยชน์
แห่ งภาระจํายอมลดไปหรื อเสื อมความสะดวก
ตามปัญหา ก. เจ้าของภารยทรัพย์ได้สร้างสะพานเชือมตึก 2 หลังของตน โดยสะพานนันคร่ อมทาง
ภาระจํายอมสูงจากพืน 5 เมตรเมือสะพานนันไม่กีดขวางทางเดินรถเข้าออกของ ข. เจ้าของสามยทรัพย์ การ
สร้างสะพานเชือมดังกล่าวจึงไม่เป็ นเหตุให้ประโยชน์แห่ งภาระจํายอมลดลงไปหรื อเสื อมความสะดวก
ไม่
ต้องห้ามตามมาตรา 1390 ดังกล่าว
ฉะนัน ข. จึงเรี ยกให้ ก. รื อสะพานนันออกไปไม่ได้ ตามเหตุผลดังกล่าว
เดิมทางภาระจํายอมผ่านทางทิศตะวันออกของทีดินของ ก. แต่ต่อมา ก. เรี ยกให้ยา้ ยทางภาระจํายอม
ไปทางทิศตะวันตกของภารยทรัพย์ โดยอ้างว่าจะทําให้ ข. เจ้าของสามยทรัพย์ผา่ นทางได้สะดวก เพราะ
ระยะทางใกล้ขึน และ ก. ยินยอมเสี ยค่าใช้จ่ายเอง แต่ตามข้อเท็จจริ งระยะทางเท่าเดิมมิได้ใกล้หรื อไกลขึนแต่
อย่างใด เช่นนี ข. จะคัดค้านมิให้ ก. ย้ายทางภาระจํายอมนันได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1392 ถ้าภาระจํายอมแตะต้องเพียงส่ วนหนึงแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นนอาจ

เรี ยกให้ยา้ ยไปยังส่ วนอืนก็ได้ แต่ตอ้ งแสดงได้วา่ การย้ายนันเป็ นประโยชน์แก่ตนและรับเสี ยค่าใช้จ่าย ทังนีต้อง
ไม่ทาํ ให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง
ตามปั ญหา ก. เรี ยกให้ยา้ ยทางภาระจํายอมโดยอ้างว่าจะทําให้ ข. เจ้าของสามยทรัพย์ผา่ นทางได้
สะดวก เพราะระยะทางใกล้ขึน แม้ ก. จะยินยอมเสี ยค่าใช้จ่ายเองแต่สิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์ทีจะย้ายภาระ
จํายอมนัน ความสะดวกมากขึนของเจ้าของสามยทรัพย์มิใช่เหตุผลสําคัญหากแต่หลักเกณฑ์ในการย้ายประการ
7.2.2

44

หนึงต้องแสดงได้วา่ การย้ายนันเป็ นประโยชน์แก่ตน เมือขาดหลักเกณฑ์ดงั กล่าวสิ ทธิการเรี ยกร้องให้ยา้ ยตาม
มาตรา 1392 จึงไม่เกิดขึน
ฉะนัน ข. จึงคัดค้านมิให้ ก. ย้ายภาระจํายอมได้ ตามเหตุผลดังกล่าว
การระงับสิ นไปแห่ งภาระจํายอม
1. ภาระจํายอมอาจระงับสิ นไปโดยผลของกฎหมาย ได้แก่ โดยภารยทรัพย์หรื อสามยทรัพย์สลายไป
ทังหมด โดยภารยทรัพย์หรื อสามยทรัพย์ตกเป็ นของเจ้าของคนเดียวกันในกรณี ภาระจํายอมมิได้จดทะเบียน
และโดยภาระจํายอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์
2. ภาระจํายอมอาจระงับสิ นไปโดยนิติกรรม ได้แก่ โดยกําหนดโดยระยะเวลาในนิติกรรม โดยความตกลง
ของคู่กรณี โดยการแสดงเจตนาสละภาระจํายอม โดยการบอกเลิกความยินยอม และโดยการเรี ยกให้พน้ จาก
ภาระจํายอม
3. ภาระจํายอมอาจระงับสิ นไปโดยอายุความ ได้แก่ การทีมิได้ใช้ภาระจํายอมนันเป็ นระยะเวลา 10 ปี
ติดต่อกัน
7.3

การระงับสิ นไปโดยผลของกฎหมาย
ภาระจํายอมระงับสิ นไปโดยผลของกฎหมายมีกรณี ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตราใดบ้าง
ภาระจํายอมระงับสิ นไปโดยผลของกฎหมาย มีกรณี ตามบทบัญญัติแห่ ง ป.พ.พ. ดังต่อไปนี
(4) ตามมาตรา 1397 กรณี ภารยทรัพย์หรื อสามยทรัพย์สลายไปทังหมด
(5) ตามมาตรา 1398 กรณี ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็ นของเจ้าของคนเดียวกันเฉพาะกรณี ภาระ
จํายอมซึงมิได้จดทะเบียน
(6) ตามมาตรา 1400 วรรค 1 กรณี ภาระจํายอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์
ถ้าภารยทรัพย์สลายไปเกือบทังหมด ยังเหลือแต่เพียงเล็กน้อย แต่กไ็ ม่เป็ นประโยชน์อะไรกับ
สามยทรัพย์นนอี
ั ก เช่นนี ภาระจํายอมจะระงับสิ นไปตามมาตรา 1397 หรื อไม่
กรณี ภารยทรัพย์สลายไปเกือบทังหมด เมือสลายไปยังไม่หมด แม้ยงั เหลืออยูเ่ พียงเล็กน้อย ภาระจํา
ยอมก็ยงั ไม่สินไปตามมาตรา 1397 แต่เมือภารยทรัพย์ทีเหลืออยูไ่ ม่เป็ นประโยชน์อะไรกับสามยทรัพย์อีก ภาระ
จํายอมก็ยงั ไม่สินไป ตามมาตรา 1400 วรรค 1
ก. และ ข. เป็ นเจ้าของกรรมสิ ทธิในทีดินแปลงหนึงร่ วมกัน และได้ภาระจํายอมโดยอายุความผ่าน
ทีดินของ ค. ต่อมา ก. และ ข. ได้ซือทีดินภารยทรัพย์ของ ค. มาเป็ นกรรมสิ ทธิร่ วมกันอีก ภายหลัง ก. และ ข. ได้
ขายทีดินอันเป็ นสามยทรัพย์เดิมให้ ง. เช่นนี ง. จะอ้างภาระจํายอมเดินผ่านทีดินของ ก. และ ข. อันเป็ น
ภารยทรัพย์เดิม ได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1398 ถ้าภารยทรัพย์ตกเป็ นเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะได้เพิกถอนการ
จดทะเบียนก็ได้ แต่ถา้ ยังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภาระจํายอมยังคงมีอยูใ่ นส่ วนบุคคลภายนอก
7.3.1

45

ตามปั ญหา ก. และ ข. เป็ นเจ้าของกรรมสิ ทธิในทีดินแปลงหนึงร่ วมกันและได้ภาระจํายอมโดยอายุ
ความผ่านทีดินของ ค. ต่อมา ก. และ ข. ได้ซือทีดินภารยทรัพย์ของ ค. มาเป็ นกรรมสิ ทธิร่ วมกันอีก จึงเท่ากับ
ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็ นเจ้าของคนเดียวกัน ในเมือเป็ นภาระจํายอมโดยอายุความโดยมิได้จดทะเบียน
ภาระจํายอมย่อมระงับสิ นไปตามมาตรา 1398 ดังกล่าวเมือภาระจํายอมระงับสิ นไปแล้ว แม้ ง.จะเป็ น
บุคคลภายนอกผูร้ ับโอนสามยทรัพย์เดิมนัน ก็ไม่ทาํ ให้ภาระจํายอมทีระงับสิ นไปแล้ว กลับมีขึนมาอีกแต่
ประการใดเว้นแต่จะก่อภาระจํายอมขึนใหม่ไม่เกียวกับภาระจํายอมเดิม
ฉะนัน ง. จะอ้างภาระจํายอมเดินผ่านทีดินของ ก. และ ข. อันเป็ นภารยทรัพย์เดิมไม่ได้
หนึงได้รับภาระจํายอมผ่านภารยทรัพย์ของสองไปขายของทีตลาด ซึงอยูต่ ิดกับภารยทรัพย์ของสอง
ต่อมาตลาดถูกขายกิจการและเปลียนไปเป็ นโรงงานซึงล้อมรัวโดยรอบ ทําให้ทางภาระจํายอมเดิมกลาย เป็ นทาง
ตัน หนึงไม่ได้ใช้ทางนันอีกต่อไป เช่นนี ภาระจํายอมนันจะสิ นสุ ดไปหรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1400 ถ้าภาระจํายอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภาระจํายอมนัน
สิ นไป....
ตามปัญหา หนึงได้ภาระจํายอมผ่านภารยทรัพย์ของสองไปขายของทีตลาดซึงตังอยูต่ ิดกับภารย ทรัพย์
ของสอง ต่อมาตลาดถูกขายกิจการและเปลียนไปเป็ นโรงงานซึงล้อมรัวโดยรอบ ทําให้ทางภาระจํายอมเดิม
กลายเป็ นทางตัน หนึงไม่ได้ใช้ทางนันอีกต่อไป เช่นนี เห็นได้วา่ ภาระจํายอมนันหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์
ภาระจํายอมย่อมสิ นไปตามมาตรา 1400 ดังกล่าว
ฉะนัน ภาระจํายอมนันย่อมระงับสิ นไป ตามเหตุผลดังกล่าว
การระงับสิ นไปโดยนิติกรรม
มีกรณี ใดบ้างทีภาระจํายอมระงับสิ นไปโดยนิติกรรม
ภาระจํายอมระงับสิ นไปโดยนิติกรรมนันมี 5 กรณี ดังต่อไปนี
(1) กรณี พน้ กําหนดระยะเวลาในนิติกรรม
(2) กรณี ความตกลงระงับของเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์
(3) กรณี ผทู ้ รงสิ ทธิแสดงเจตนาสละภาระจํายอม
(4) กรณี ของเจ้าภารยทรัพย์บอกเลิกภาระจํายอม
(5) กรณี เจ้าของภารยทรัพย์เรี ยกให้พน้ จากภาระจํายอม
หนึงตกลงด้วยวาจาให้สองชักนําจากคูนาของตนไปใช้

ในทีดินของสองได้ โดยมีกาํ หนดระยะเวลา 10
ปี เวลาผ่านไปเพียง 2 ปี หนึงก็ขายทีดินอันเป็ นภารยทรัพย์ของตนให้แก่สาม โดยสามรู ้อยูแ่ ล้วว่าหนึงกับสองมี
ข้อตกลงเช่นว่านัน ดังนี สามจะปฏิเสธไม่ให้สองชักนําจากคูนาภาระจํ

ายอมเดิมได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 1 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนีหรื อกฎหมายอืน
ท่านว่าได้มาโดยนิติกรรมซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพยสิ ทธิหรื อทรัพย์สินอันเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์นนไม่

บริ บูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทาํ เป็ นหนังสื อและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที
7.3.2

46

ตามปั ญหา หนึงกับสองตกลงก่อภาระจํายอมกันด้วยวาจา มิได้ทาํ เป็ นหนังสื อและจดทะเบียนการ
ได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที ภาระจํายอมนันจึงมีผลไม่บริ บูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 1 ดังกล่าว ซึงใช้
บังคับได้เฉพาะในระหว่างคูก่ รณี จะยกเป็ นข้อต่อสู บ้ ุคคลภายนอกมิได้ เช่นนี แม้สามจะได้รู้อยูแ่ ล้วว่ามีภาระจํา
ยอมเช่นว่านัน แต่เมือสามไม่ตกลงยินยอมด้วย แม้ภาระจํายอมนันยังเหลือเวลาอีกถึง 8 ปี ก็ชอบทีสองกับหนึง
จะว่ากล่าวกันเอง สองจะยกเอาสิ ทธิภาระจํายอมซึงมิได้จดทะเบียนขึนเป็ นข้อต่อสู ก้ บั สามไม่ได้
ฉะนัน สามจึงปฏิเสธมิให้สองชักนําจากคูนาภาระจํ

ายอมได้ ตามเหตุผลดังกล่าว
ก. จดทะเบียนให้ ข. ได้ภาระจํายอมผ่านทีดินของตนได้ ต่อมา ก. ได้แบ่งแยกภารยทรัพย์นนโอนขาย

ให้ ค. ส่ วนหนึงและ ง. ส่ วนหนึง ซึงส่ วนทีแบ่งแยกออกไปนันอยูน่ อกขอบเขตของทางภาระจํายอม ค. และ ง.
จึงเรี ยกให้ทีดินส่ วนของตนพ้นจากภาระจํายอม เช่นนี ข. จะคัดค้านได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1354 ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภาระจํายอมยังคงมีอยูย่ งั คงมีอยูแ่ ก่ทุก
ส่ วนทีแยกออก แต่ถา้ ในส่ วนใดภาระจํายอมนันไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรู ปการ ท่านว่าเจ้าของส่ วนนันจะเรี ยกให้
พ้นจากภาระจํายอมก็ได้
ตามปัญหา ก. จดทะเบียนให้ ข. ได้ภาระจํายอมผ่านทีดินของตนได้ ต่อมา ก. ได้แบ่งแยกภารยทรัพย์
นันโอนขายให้ ค. ส่ วนหนึงและ ง. ส่ วนหนึง ซึงในส่ วนทีแบ่งแยกออกไปนันอยูน่ อกขอบเขตของทางภาระจํา
ยอม เช่นนีเห็นว่าส่ วนของ ค. และ ง. ทีแยกออกไปนัน ภาระจํายอมย่อมไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรู ปการ ค. และ
ง. เจ้าของส่ วนทีแยกออกไปนันย่อมเรี ยกให้พน้ จากภาระจํายอมได้ ตามมาตรา 1394 ดังกล่าว
ฉะนัน ข. จะคัดค้านไม่ได้ เพราะ ค. และ ง. ใช้สิทธิเรี ยกให้พน้ จากภาระจํายอมได้โดยชอบด้วย
กฎหมายดังกล่าว
การระงับสิ นไปโดยอายุความ
ก. ได้สิทธิภาระจํายอมโดยจดทะเบียนผ่านทางในทีดินของ ข. ต่อมา ก. และ ข. ขัดผลประโยชน์กนั
ทางธุรกิจการค้า ข. ได้ข่มขู่คุกคามจน ก. ต้องย้ายจากสามยทรัพย์นนั ไปอยูท่ ีจังหวัดอืนเป็ นเวลาถึง 10 ปี เมือ ข.
เจ้าของสามยทรัพย์เสี ยชีวิตแล้ว ก. จึงกลับเข้ามาอยูอ่ าศัยในสามยทรัพย์เดิมนันอีก และจะใช้สิทธิภาระจํายอม
เดิมผ่านภารยทรัพย์นนั ดังนีทายาทของ ข. จะมีขอ้ ต่อสูห้ รื อไม่ เพราะเหตุใด
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ภาระจํายอมนันถ้ามิได้ใช้ 10 ปี ท่านว่าย่อมสิ นไป
ตามปั ญหา ก. ได้สิทธิภาระจํายอมโดยจดทะเบียน ผ่านทางในทีดินของ ข. ต่อมา ก. และ ข. ขัด
ผลประโยชน์กนั ทางธุรกิจการค้า ข. ได้ข่มขู่คุกคามจน ก. ต้องย้ายไปอยูจ่ งั หวัดอืน เป็ นเวลาถึง 10 ปี เช่นนี ภาระ
จํายอมนันย่อมมิได้ใช้สิบปี ภาระจํายอมนันย่อมสิ นไป ตามมาตรา 1399 ดังกล่าว ไม่วา่ การทีมิได้ใช้นนจะเกิ


จากสาเหตุใด เพราะกฎหมายพิเคราะห์เฉพาะผลทีเกิดขึนเท่านัน
ฉะนัน ทายาทของ ข. จึงมีขอ้ ต่อสูภ้ าระจํายอมนันระงับสิ นไปแล้วตามมาตรา 1399 ดังกล่าว
หนึงได้สิทธิภาระจํายอมผ่านทีดินของสองโดยอายุความ ต่อมาหนึงได้ไปทํางานต่างประเทศเป็ นเวลา
ถึง 9 ปี แล้วกับมาอยูเ่ มืองไทยและได้ใช้ทางภารยทรัพย์นนอี
ั กเพียง 6 เดือน ก็กลับไปทํางานต่างประเทศอีกเป็ น
7.3.3

47

เวลา 2 ปี จึงกลับมาอยูอ่ าศัยในสามยทรัพย์เดิมนัน แต่สองไม่ยอมให้หนึงผ่านทีดินของตนโดยอ้างว่า ภาระจํา
ยอมระงับสิ นไปแล้ว เช่นนีหนึงจะมีขอ้ ต่อสูอ้ ย่างไร
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ภาระจํายอมนัน ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ นไป
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 7
1. ทรัพย์สินทีจะตกอยูภ่ ายใต้ภาระจํายอมได้จะต้องเป็ นทรัพย์สินประเภท อสังหาริ มทรัพย์
2. การใช้สิทธิโดยการขออาศัยอาจเป็ นเหตุให้ได้มาซึงภาระจํายอมโดยอายุความ ไม่ได้ เพราะมิใช่เป็ น
การใช้สิทธิโดยเจตนาจะได้ภาระจํายอม
3. ในเรื องภาระจํายอมและทางจําเป็ น อาจได้สิทธิทงภาระจํ

ายอมและทางจําเป็ นในเส้นทางเดียวกันได้
4. ปั กเสาเดินสายไฟในทางภาระจํายอมเดิม เป็ นการทําให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์
5. ภาระจํายอมในประเทศไทยคดีทีขึนสู่ ศาลส่ วนใหญ่เป็ นเรื องเกียวกับ ทางสัญจร
6. กรณี เจ้าของสามยทรัพย์ตอ้ งเสี ยค่าใช้จ่ายของตนเองในการซ่อมแซมทีได้ทาํ ไปแล้ว
หากเจ้าของ
ภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ดว้ ย เจ้าของภารยทรัพย์ ต้องออกค่าใช้จ่ายด้วยตามส่ วนแห่ งประโยชน์
7. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1392 เจ้าของทรัพย์อาจเรี ยกให้ยา้ ยภาระจํายอมไปยังส่ วนอืนได้ในกรณี ภาระจํา
ยอมแตะต้องเพียงส่ วนหนึงแห่ งภารยทรัพย์
8. ถ้าภารยทรัพย์สลายไปทังหมด ภาระจํายอมจะมีผล สิ นไปโดยผลของกฎหมาย
9. ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ภาระจํายอมยังคงมีอยูแ่ ก่ทุกส่ วนทีแยกออกไป
10. ภาระจํายอมนันถ้าไม่ได้ใช้ไปภายในระยะเวลาเท่าใดย่อมสิ นไป คําตอบ ไม่มีการสิ นไปโดยไม่ใช้
11. ทรัพย์สินทีเป็ นสามยทรัพย์ได้จะต้องเป็ นทรัพย์สิน เฉพาะอสังหาริ มทรัพย์
12. การได้ภาระจํายอมโดยผลของกฎหมายแล้ว ต่อมาอาจได้ภาระจํายอมโดยอายุความอีกในกรณี เดียวกัน
ได้ หากได้ใช้สิทธิโดยครบหลักเกณฑ์ตามกฎหมาย
13. เรื องเกียวกับภาระจํายอมและทางจําเป็ น ภาระจํายอมไม่จาํ กัดประเภทสิ ทธิ แต่ทางจําเป็ นจํากัดเฉพาะ
กรณี ทางสัญจร
14. ทําทางภาระจํายอมเดิมจากโรยกรวดเป็ นเทคอนกรี ต ไม่เป็ นการทําให้เกิดภาระเพิมขึนแก่ภารยทรัพย์
15. ภาระจํายอมเป็ นทรัพยสิ ทธิชนิด จํากัดตัดทอนกรรมสิ ทธิ
16. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทาํ การทุกอย่างอันจําเป็ นเพือรักษาและใช้ภาระจํา
ยอม แต่จะก่อให้เกิดความเสี ยหายแก่ภารยทรัพย์ ได้กแ็ ต่นอ้ ยทีสุ ดตามพฤติการณ์
17. ถ้าภาระจํายอมแตะต้องเพียงส่ วนหนึงแห่งภารยทรัพย์นนอาจเรี

ยกให้ยา้ ยไปยังส่ วนอืนก็ได้ แต่ตอ้ ง
แสดงได้วา่ การย้ายนัน เป็ นประโยชน์แก่ตน
18. กรณี ถา้ มีความเป็ นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจํายอมได้ ภาระจํายอมนันอาจกลับมีขึนอีกได้นนั เป็ นกรณี
ภาระจํายอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์โดยสิ นเชิง

48

19. ภาระจํายอมทีได้จดทะเบียนไว้แล้ว
ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็ นของเจ้าของคนเดียวกัน
จะต้องเพิกถอนการจดทะเบียน มิฉะนันยังคงมีผลอยูใ่ นส่ วนบุคคลภายนอก
20. กรณี ไม่ได้ใช้ภาระจํายอมเป็ นเวลา 10 ปี ภาระจํายอมนันย่อมสิ นไปทุกกรณี ไม่มีขอ้ ยกเว้น

หน่ วยที 8 ทรัพย์ สิทธิอนๆ

1. สิ ทธิอาศัย สิ ทธิเหนือพืนดิน สิ ทธิเก็บกิน และภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์เป็ นทรัพย์สิทธิอนั
เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ ทีกําหนดให้บุคคลมีสิทธิใช้ได้ หรื อได้รับประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืน
หรื อกล่าวอีกนัยหนึงเป็ นทรัพย์สิทธิทีจํากัดตัดทอนสิ ทธิของเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้แห่ งสิ ทธิเหล่านี
2. การได้มา การเปลียนแปลง และการระงับสิ นไปของทรัพยสิ ทธิอืนๆ นัน จะต้องทําเป็ นหนังสื อและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที
3. ทรัพยสิ ทธิอืนๆนี อาจมีกาํ หนดเวลาหรื อกําหนดตลอดชีวิตของผูท้ รงสิ ทธิหรื อผุร้ ับประโยชน์หรื อ
เจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับสิ ทธินนๆ
ั หรื อมีกาํ หนดเวลาก็ได้
สิ ทธิอาศัย
1. สิ ทธิอาศัยเป็ นทรัพยสิ ทธิทีกําหนดให้ผทู ้ รงสิ ทธิ และบุคคลในครอบครัวอยูอ่ าศัยในโรงเรื อนของผูอ้ ืน
โดยไม่ตอ้ งเสี ยค่าเช่า
2. การได้มา การเปลียนแปลง และการระงับสิ นไปของสิ ทธิอาศัยนัน จะต้องทําเป็ นหนังสื อและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที
3. สิ ทธิอาศัยเป็ นสิ ทธิเฉพาะตัวของผูท้ รงสิ ทธิ จึงไม่อาจโอนหรื อรับมรดกกันต่อไปไม่ได้
4. สิ ทธิอาศัยอาจมีกาํ หนดเวลาหรื อกําหนดตลอดชีวิตของผูท้ รงสิ ทธิอาศัย หรื อไม่มีกาํ หนดเวลาก็ได้
8.1

ลักษณะของสิทธิอาศัย
ลักษณะของสิ ทธิอาศัยทีสําคัญมีอย่างไรบ้าง
สิ ทธิอาศัยมีหลักสํ าคัญดังต่ อไปนี
(1) สิ ทธิอาศัยเป็ นสิ ทธิทีให้บุคคลใดมีสิทธิอยูอ่ าศัยในโรงเรื อนของผูอ้ ืน โดยไม่เสี ยค่าเช่า และมีสิทธิ
เก็บดอกผลธรรมดาเพียงเท่าทีจําเป็ นแก่ความต้องการของครัวเรื อน
(2) สิ ทธิอาศัยจะได้มาโดยทางนิติกรรมเท่านัน และจะต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนการได้มา
นันต่อพนักงานเจ้าหน้าทีจึงจะมีผลเป็ นทรัพย์สิทธิใช้อา้ งยันบุคคลทัวไปได้
8.1.1

49

(3) สิ ทธิอาศัยเป็ นสิ ทธิเฉพาะตัวของผูท้ รงสิ ทธิอาศัยจึงโอนกันไม่ได้ แม้โดยทางมรดก
(4) สิ ทธิอาศัยอาจมีกาํ หนดเวลาหรื อไม่กไ็ ด้ และจะกําหนดตลอดชีวิตของผูท้ รงสิ ทธิอาศัยก็ได้
ก. ให้ ข. อาศัยอยูใ่ นบ้านของตนโดยไม่ตอ้ งเสี ยค่าเช่าบ้านมีกาํ หนด 10 ปี และได้ทาํ สัญญาต่อกันไว้
เป็ นหนังสื อ ต่อมา ข. อยูใ่ นบ้านของ ก. ได้ 5 ปี ก. ยกบ้านนันกับ ค. ค. ไม่ยอมให้ ข. อยูใ่ นบ้านนันต่อไป ข. ก็
ไม่ยอมออกจากบ้านนันโดยอ้างว่าตามสัญญาระหว่างตนกับ ก. นัน ตนมีสิทธิอาศัยในบ้านนีอีกเป็ นเวลา 5 ปี
และ ค. รับโอนบ้านนันไปโดยไม่สุจริ ตและไม่เสี ยค่าตอบแทน ดังนีระหว่าง ข. และ ค. ผูใ้ ดมีสิทธิในบ้าน
ดังกล่าวนีดีกว่ากัน
จากอุทาหรณ์ ค. ผูร้ ับโอนบ้านจาก ก. มีสิทธิดีกว่า ข. ผูอ้ าศัยในบ้านหลังนัน ส่ วน ข. นันแม้จะมี
สัญญาให้สิทธิอาศัยระหว่างตนกับ ก. แต่สญ
ั ญาดังกล่าวเป็ นเพียงบุคคลสิ ทธิใช้อา้ งยันได้ระหว่างตนกับ ก.
เท่านัน เนืองจากการได้มาซึงสิ ทธิอาศัยเป็ นการได้มาซึงทรัพย์สิทธิชนิดหนึงนัน จะต้องทําเป็ นหนังสื อและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีจึงจะบริ บูรณ์เป็ นทรัพย์สิทธิ แต่การได้มาซึงทรัพย์สิทธิอาศัยของ ข. นันเพียงแต่
ทําเป็ นหนังสื อแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีจึงไม่อาจใช้อา้ งยืนยันต่อ ค. ซึงเป็ นบุคคลภายนอกได้
สําหรับข้ออ้างของ ข. ทีว่า ค. ไม่สุจริ ตก็ไม่ปรากฏข้อเท็จจริ งว่า ค. ไม่สุจริ ตแต่ประการใด และไม่มีกฎหมาย
บัญญัติวา่ บุคคลภายนอกจะต้องสุ จริ ตหรื อไม่ การที ค. ไม่ได้เสี ยค่าตอบแทนนันก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติวา่
บุคคลภายนอกจะต้องเสี ยค่าตอบแทนหรื อไม่ ดังนันถ้า ค. ไม่ตอ้ งการให้ ข. อยูใ่ นบ้านนันต่อไป ค. ย่อมมีสิทธิ
ให้ ข. ออกจากบ้านนันได้
ผลของสิ ทธิอาศัย
ผูท้ รงสิ ทธิอาศัยมีสิทธิและหน้าทีอย่างไรบ้าง
ผูท้ รงสิ ทธิอาศัยมีสิทธิและหน้าทีดังต่อไปนี
สิ ทธิของผูท้ รงสิ ทธิอาศัย
(1) อยูอ่ าศัยในโรงเรื อนของผูอ้ ืนโดยไม่ตอ้ งเสี ยค่าเช่า
(2) เก็บดอกผลธรรมดาเพียงเท่าทีจําเป็ นแก่ความต้องการของครัวเรื อน
หน้าทีของผูท้ รงสิ ทธิอาศัย
(1) ใช้โรงเรื อนตามปกติประเพณี หรื อทีกําหนดไว้ในนิติกรรมก่อตังสิ ทธิอาศัย
(2) สงวนโรงเรื อนอย่างวิญ ูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตน และบํารุ งรักษาและซ่อมแซมเล็กน้อย
(3) ยอมให้ผอู ้ าศัยหรื อตัวแทนเข้าตรวจดูโรงเรื อนเป็ นครังคราว
(4) ไม่ดดั แปลงต่อเติมโรงเรื อน
(5) ส่ งคืนโรงเรื อนให้ผใู ้ ห้อาศัยเมือสิ ทธิอาศัยระงับสิ นไป
8.1.2

การระงับสิ นไปซึงสิ ทธิอาศัย
เหตุของการสิ นไปซึงสิ ทธิอาศัยมีอย่างไรบ้าง
8.1.3

50

เหตุของการระงับสิ นไปซึงสิ ทธิอาศัย
1) การระงับสิ นไปโดยผลแห่ งเจตนา ซึงแบ่งออกเป็ น
- เมือสิ นระยะเวลาทีกําหนดไว้
- เมือผูใ้ ห้สิทธิอาศัยบอกเลิกสิ ทธิอาศัย
- เมือผูท้ รงสิ ทธิสละสิ ทธิอาศัย
- เมือคู่กรณี ทงสองฝ่

ายตกลงกันเลิกสิ ทธิอาศัย
2) การระงับสิ นไปโดยผลแห่ งกฎหมาย ซึงแบ่งออกเป็ น
- เมือผูท้ รงสิ ทธิอาศัยตาย
- เมือสิ ทธิอาศัยกับกรรมสิ ทธิเกลือนกลืนกัน
3) การระงับสิ นไปโดยสภาพธรรมชาติ
สิ ทธิเหนือพืนดิน
1. สิ ทธิเหนือพืนดินเป็ นทรัพย์สิทธิทีกําหนดให้ผทู ้ รงสิ ทธิเป็ นเจ้าของโรงเรื อน สิ งปลูกสร้างหรื อสิ งเพาะ
ปลูกบนดินหรื อใต้ดินของผูอ้ ืน โดยไม่เป็ นส่ วนควบของเจ้าของทีดินนัน โดยจะเสี ยค่าเช่าเป็ นการตอบแทน
หรื อไม่กไ็ ด้
2. การได้มา การโอน การเปลียนแปลงและการระงับสิ นไปของสิ ทธิเหนือพืนดินนันจะต้องทําเป็ น
หนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที
3. สิ ทธิเหนือพืนดินมิใช่เป็ นสิ ทธิเฉพาะตัวของผูท้ รงสิ ทธิ จึงอาจโอนหรื อรับมรดกกันต่อไปได้
4. สิ ทธิเหนือพืนดินอาจมีกาํ หนดเวลาหรื อกําหนดตลอดชีวิตของเจ้าของทีดินหรื อของผูท้ รงสิ ทธิ หรื อไม่
มีกาํ หนดเวลาก็ได้
8.2

ลักษณะของสิทธิเหนือพืนดิน
ลักษณะของสิ ทธิเหนือพืนดินทีสําคัญมีอย่างไรบ้าง
สิ ทธิเหนือพืนดินมีลกั ษณะทีสําคัญดังต่อไปนี
(1) สิ ทธิเหนือพืนดินเป็ นสิ ทธิให้บุคคลมีสิทธิเป็ นเจ้าของโรงเรื อน สิ งปลูกสร้างหรื อสิ งเพาะปลูกใน
ทีดินของผูอ้ ืน โดยทรัพย์สินเหล่านันไม่ตกเป็ นส่ วนควบของเจ้าของทีดิน โดยจะเสี ยค่าเช่าหรื อผลประโยชน์
ตอบแทนหรื อไม่กไ็ ด้
(2) สิ ทธิเหนือพืนดินนันอาจได้มาโดยทางนิติกรรมและโดยทางอืนนอกจากนิติกรรม
(3) สิ ทธิเหนือพืนดินมิใช่เป็ นสิ ทธิเฉพาะตัวของผูท้ รงสิ ทธิเหนือพืนดิน จึงอาจโอนกันได้เสมอ
(4) สิ ทธิเหนือพืนดินอาจมีกาํ หนดเวลาหรื อไม่กไ็ ด้ และจะกําหนดเวลาไว้ตลอดชีวิตของเจ้าของทีดิน
หรื อตลอดชีวติ ของผูท้ รงสิ ทธิเหนือพืนดินก็ได้
8.2.1

51

ก. อนุญาตให้ ข. สร้างบ้านในทีดินของตนโดยทําสัญญากันเป็ นหนังสื อไว้ให้ ข. อยูใ่ นทีดินนันได้
ตลอดชีวิตของ ข. ต่อมา ก. ทําพินยั กรรมยกทีดินนันให้ ค. และ ก. ตายลง ค. จึงฟ้ องขับไล่ ข. ออกจากทีดิน
ดังนี ข. จะไม่ยอมออกจากทีดินนันได้หรื อไม่ โดยอ้างว่าตนมีสิทธิตามสัญญาตนกับ ก. ซึง ค. ต้องผูกพันด้วย
เพราะเป็ นผูไ้ ด้รับทีดินนันจาก ก.
จากอุทาหรณ์ ข. จะไม่ยอมรื อถอนบ้านออกจากทีดินของ ค. ไม่ได้ เพราะ ข. มีสิทธิเหนือทีดินทีไม่
บริ บูรณ์ เป็ นทรัพย์สิทธิ แต่เป็ นเพียงบุคคลสิ ทธิระหว่าง ก. กับ ข. เท่านัน เนืองจากการได้มาซึงสิ ทธิเหนือ
พืนดินของ ข. นันมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที จึงมิใช่ทรัพย์สิทธิทีจะใช้อา้ งยันต่อ ค. ซึงเป็ น
บุคคลภายนอก ค. จึงไม่ผกู พันโดยสิ ทธิเหนือพืนดินนัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 1
ผลของสิ ทธิเหนือพืนดิน
ผูท้ รงสิ ทธิเหนือพืนดินมีสิทธิและหน้าทีอย่างไร
ผูท้ รงสิ ทธิเหนือพืนดินมีสิทธิและหน้าทีดังนี
สิ ทธิของผูท้ รงสิ ทธิเหนือพืนดิน
(1) เป็ นเจ้าของโรงเรื อน สิ งปลูกสร้าง หรื อสิ งเพราะปลูกในทีดินของผูอ้ ืน
(2) โอนสิ ทธิเหนือพืนดินให้แก่บุคคลอืน
(3) รื อถอนโรงเรื อน สิ งปลูกสร้าง หรื อสิ งเพราะปลูกเมือสิ ทธิเหนือพืนดินระงับสิ นไป
หน้าทีของผูท้ รงสิ ทธิเหนือพืนดิน
(1) ชําระค่าเช่าให้เจ้าของทีดิน
(2) ปฏิบตั ิตามเงือนไขซึงระบุไว้ในนิติกรรมก่อตังสิ ทธิเหนือพืนดิน
(3) คืนทีดินและรื อถอนโรงเรื อน สิ งปลูกสร้าง และสิ งเพราะปลูกเมือสิ ทธิเหนือพืนดินระงับสิ นไป
8.2.2

การระงับสิ นไปซึงสิ ทธิเหนือพืนดิน
เหตุของการสิ นไปซึงสิ ทธิเหนือพืนดินมีอย่างไรบ้าง
เหตุของการสิ นไปซึงสิ ทธิเหนือพืนดิน
การระงับสิ นไปโดยผลแห่งเจตนาซึงแบ่งออกเป็ น
ก. เมือสิ นระยะเวลาทีกําหนดไว้
ข. เมือมีการบอกเลิกสิ ทธิเหนือพืนดินในกรณี ทีไม่มีกาํ หนดเวลา
ค. เมือเจ้าของทีดินบอกเลิกสิ ทธิเหนือพืนดินเมือผูท้ รงสิ ทธิไม่ปฏิบตั ิตามเงือนไขหรื อไม่ชาํ ระค่าเช่า
สองปี ติดต่อกัน
ง. เมือผูท้ รงสิ ทธิสละสิ ทธิเหนือพืนดิน
จ. เมือคู่กรณี ทงสองฝ่

ายตกลงกันเลิกสิ ทธิเหนือพืนดิน
ฉ. เมือเจ้าของทีดินตายในกรณี ทีสิ ทธิเหนือพืนดินก่อตังขึนตลอดชีวิตของเจ้าของทีดิน
8.2.3

52

ช. เมือผูท้ รงสิ ทธิเหนือพืนดินตายในกรณี ทีสิ ทธิเหนือพืนดิน ก่อตังขึนตลอดชีวิตของผูท้ รงสิ ทธิ
เหนือพืนดิน
ก. ให้ ข. ปลูกบ้านในทีดินของตนโดยมีสิทธิเหนือพืนดินเป็ นเวลา 10 ปี ต่อเมือ ข. อยูใ่ นทีดินนันได้ 5
ปี เกิดเพลิงไหม้บา้ นของ ข. หมดสิ น ข. จะปลูกสร้างใหม่ในทีดินนัน ก. ไม่ยอม ดังนี ข. จะมีสิทธิปลูกบ้านใหม่
หรื อไม่
จากอุทาหรณ์ ข. มีสิทธิปลูกบ้านขึนใหม่ในทีดินของ ก. เพราะสิ ทธิเหนือพืนดินของ ข. ในทีดินของ
ก. ไม่สินไป เพราะสภาพบ้านซึงเป็ นทรัพย์สินทีตนปลูกสร้างลงสิ นไปเพราะมิใช่ทีดินทีอยูภ่ ายใต้บงั คับสิ ทธิ
เหนือพืนดินสิ นไป และเป็ นไปตามบทบัญญัติมาตรา 1475
สิ ทธิเก็บกิน
1. สิ ทธิ เก็บกินเป็ นทรัพย์สิทธิ ทีกําหนดให้ผท
ู ้ รงสิ ทธิเข้าครอบครองใช้
และถือเอาประโยชน์จาก
อสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืน
2. สิ ทธิ เก็บกินเป็ นสิ ทธิ ทีให้ผท
ู ้ รงสิ ทธิใช้
หรื อถือเอาประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืนโดยไม่มี
ข้อจํากัดเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ กล่าวคือผูใ้ ห้สิทธิจะระบุจาํ กัดการใช้หรื อประโยชน์เฉพาะอย่างมิได้
3. การได้มา
การเปลียนแปลง และการระงับสิ นไปของสิ ทธิเก็บกินนันจะต้องทําเป็ นหนังสื อและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที
4. สิ ทธิ เก็บกินเป็ นสิ ทธิ เฉพาะตัวของผูท
้ รงสิ ทธิ จึงไม่อาจโอนหรื อรับมรดกกันต่อไปได้
5. สิ ทธิ เก็บกินอาจมีกาํ หนดเวลา หรื อกําหนดตลอดชี วิตของผูท
้ รงสิ ทธิเก็บกินหรื อไม่มีกาํ หนดเวลาก็ได้
8.3

ลักษณะของสิทธิเก็บกิน
ลักษณะของสิ ทธิเก็บกินทีสําคัญมีอะไรบ้าง
สิ ทธิเก็บกินมีลกั ษณะสําคัญดังต่อไปนี
(1) สิ ทธิเก็บกินเป็ นสิ ทธิทีให้บุคคลมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริ ม
ทรัพย์ของผูอ้ ืน โดยจะเสี ยค่าเช่าหรื อผลประโยชน์ตอบแทน หรื อไม่กไ็ ด้ และโดยมิได้ระบุจาํ กัดการใช้หรื อ
ถือเอาประโยชน์
(2) สิ ทธิเก็บกินนัน จะได้มาก็แต่ทางนิติกรรมเท่านัน และจะต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนการ
ได้มาซึงสิ ทธิเก็บกินต่อพนักงานเจ้าหน้าทีเพือให้บริ บูรณ์เป็ นทรัพย์สิทธิทีจะใช้อา้ งยันแก่บุคคลทัวไปได้
(3) สิ ทธิเก็บกินเป็ นสิ ทธิเฉพาะตัวของผูท้ รงสิ ทธิเก็บกิน จึงไม่อาจทรงสิ ทธิเก็บกินกันได้ แต่กอ็ าจมี
การโอนการใช้สิทธิเก็บกินกันได้ เพราะไม่ใช่การโอนถึงสิ ทธิเก็บกิน
(4) สิ ทธิเก็บกินนัน อาจมีกาํ หนดเวลา หรื อไม่มีกาํ หนดเวลา หรื อกําหนดตลอดชีวิตของผูท้ รงสิ ทธิ
เก็บกินก็ได้
8.3.1

53

ก. เป็ นเจ้าของทีดินแปลงหนึงได้ให้ ข. มีสิทธิเก็บกินในทีดินของตนโดยทํานิติกรรมถูกต้องตาม
กฎหมายแต่ไม่ได้ตกลงกันว่าจะให้ ข. มีสิทธิเก็บกินอยูน่ านเท่าใด ภายหลัง ก. ไม่พอใจ ข. และไม่ตอ้ งการให้ ข.
อยูใ่ นทีดินนันอีกต่อไป ก. จะเรี ยกทีดินนันคืนได้หรื อไม่
จากอุทาหรณ์ สิ ทธิเก็บกินระหว่าง ก. กับ ข. เป็ นสิ ทธิเก็บกินทีไม่มีกาํ หนดเวลาซึง ป.พ.พ. มาตรา
1418 วรรค 2 ให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าสิ ทธิเก็บกินมีอยูต่ ลอดชีวิตแห่งผูท้ รงสิ ทธิ ดังนัน ตามข้อสันนิษฐานของ
กฎหมาย ก. จะเรี ยกทีดินนันคืนไม่ได้ตราบใดที ข.ยังมีชีวิตอยู่ แต่ถา้ มีพฤติการณ์แสดงให้เห็นเป็ นอย่างอืน เช่น
ให้สินสิ ทธิไปเมือ ก. ไม่พอใจและเรี ยกเอาคืน ก. ก็ยอ่ มได้สิทธิเรี ยกทีดินคืนได้
ผลของสิ ทธิเก็บกิน
สิ ทธิและหน้าทีของผูท้ รงสิ ทธิเก็บกินมีอย่างไรบ้าง
ผูท้ รงสิ ทธิเก็บกินมีสิทธิและหน้าทีดังต่อไปนี
สิ ทธิของผู้ทรงสิ ทธิเก็บกิน
(1) ครอบครอง ใช้สอย ถือเอาประโยชน์และจัดการอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับสิ ทธิเก็บกิน
(2) โอนการใช้สิทธิเก็บกินให้บุคคลอืนเว้นแต่นิติกรรมก่อตังสิ ทธิเก็บกินจะห้าม
หน้ าทีของผู้ทรงสิ ทธิเก็บกิน
1) รักษาทรัพย์สินทีอยูภ่ ายใต้บงั คับสิ ทธิเก็บกินเสมอวิญ ูชนรักษาทรัพย์สินของตนเอง
2) สงวนภาวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปลียนไปในสาระสําคัญ
และบํารุ งรักษาปกติและซ่อมแซม
8.3.2

เล็กน้อย
3) ออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน
4) ประกันวินาศภัยทรัพย์สินทีอยูภ่ ายใต้บงั คับสิ ทธิเก็บกิน
5) ส่ งทรัพย์สินคืน
การระงับสิ นไปซึงสิ ทธิเก็บกิน
เหตุของการสิ นไปซึงสิ ทธิเก็บกินมีอย่างไรบ้าง
เหตุของการสิ นไปของสิ ทธิเก็บเงิน
(1) การระงับสิ นไปโดยผลแห่งเจตนา ซึงแบ่งออกเป็ น
- เมือสิ นระยะเวลาทีกําหนดไว้
- เมือมีการบอกเลิกสิ ทธิเก็บกินในกรณี ทีไม่มีกาํ หนดระยะเวลา
- เมือผูท้ รงสิ ทธิสละสิ ทธิเก็บกิน
- เมือคู่กรณี ทงสองฝ่

ายตกลงกันเลิกสิ ทธิเก็บกิน
(2) การระงับสิ นไปโดยผลแห่งกฎหมาย
- เมือผูท้ รงสิ ทธิตาย

8.3.3

54

- เมือสิ ทธิเก็บกินกับกรรมสิ ทธิเกลือนกลืนกัน
(3) การระงับสิ นไปโดยสภาพธรรมชาติ
ก. ทําพินยั กรรมให้ ข. มีสิทธิเก็บกินในทีดินของตนพร้อมบ้านทีปลูกอยูใ่ นทีดินนันเป็ นเวลา 20 ปี
ต่อมาเมือ ข. อยูใ่ นทีดินนันได้ 10 ปี บ้านนันถูกพายุพดั พังหมด ดังนี ก. จะให้ ข. ออกจากทีดินของตนโดยอ้าง
ว่าสิ ทธิเก็บกินสิ นสุ ดลงแล้วได้หรื อไม่
จากอุทาหรณ์สิทธิเก็บกินของ ข. ในทีดินของ ก. ไม่ระงับสิ นไป แม้บา้ นทีปลูกสร้างอยูใ่ นทีดินนันจะ
สิ นสลายไปก็ตาม ก. จะให้ ข. ออกจากทีดินไม่ได้ เพราะไม่ใช่กรณี ทีตังอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับสิ ทธิ
เก็บกิน คือ ทีดินสิ นสลายไป
ภาระติดพันในอสั งหาริมทรัพย์
1. ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์ เป็ นทรัพยสิ ทธิทีกําหนดให้ผรู ้ ับประโยชน์ได้รับชําระหนีจากอสังหา
ริ มทรัพย์ของผูอ้ ืนเป็ นคราวๆ ไป หรื อได้ใช้หรื อถือเอาประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืนตามทีระบุไว้
2. ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์เป็ นภาระทีเกียวกับตัวทรัพย์สินโดยตรง
3. การได้มา การเปลียนแปลง และการระงับสิ นไปของภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์นนจะต้

องทําเป็ น
หนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที
4. ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์เฉพาะตัวของผูร้ ับประโยชน์ จึงไม่อาจโอนหรื อรับมรดกกันต่อไปได้
เว้นแต่จะมีการระบุไว้เป็ นอย่างอืนในนิติกรรมก่อตังภาระติดพัน
5. ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์อาจมีกาํ หนดเวลา หรื อกําหนดตลอดชีวิตของผูร้ ับประโยชน์หรื อไม่มี
กําหนดเวลาก็ได้
8.4

ลักษณะของภาระติดพันในอสั งหาริมทรัพย์
ลักษณะของภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์ทีสําคัญมีอะไรบ้าง
ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์มีลกั ษณะดังต่อไปนี
(1) ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์เป็ นทรัพยสิ ทธิ
ทีทําให้ผรู ้ ับประโยชน์ได้รับชําระหนีจาก
อสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืนเป็ นคราวๆ ไป หรื อได้ใช้และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืนตามทีระบุ
ได้
(2) ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์นนอาจได้

มาก็แต่โดยทางนิติกรรมและโดยทางอืนนอกจากนิติ
กรรม
(3) ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์เป็ นสิ ทธิเฉพาะตัวของผูร้ ับประโยชน์ตามปกติ จึงไม่อาจโอน
หรื อรับมรดกกันได้เว้นแต่จะระบุไว้เป็ นอย่างอืนในนิติกรรมก่อตังภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์
8.4.1

55

ก. ให้ ข. เดินผ่านทีดินของตน เพือไปทํานาในทีนาของ ข. ซึงอยูถ่ ดั ออกไปเฉพาะฤดูกาลทํานาเป็ น
เวลา 20 ปี เมือทําสัญญามาได้ครบ 10 ปี ข. ตายลง ค. ซึงเป็ นบุตรของ ข. จะเข้าไปทํานาในทีดินของตน โดยเดิน
ผ่านทีดินของ ก. แต่ ก. จะไม่ให้ ค. เดินผ่านทีดินนัน ดังนี ก. จะมีสิทธิหา้ มไม่ให้ ค. เดินผ่านทีดินนันได้หรื อไม่
จากอุทาหรณ์ ก. มีสิทธิหา้ ม ค. มิให้เดินผ่านทีดินของตน เพราะภาระติดพันดังกล่าวนีระงับสิ นไปเมือ
ข. ผูร้ ับประโยชน์ตาย แม้ ค. จะเป็ นผูร้ ับมรดกจาก ข. ก็ตาม ค. ก็ไม่สามารถรับมรดกภาระติดพันนันได้เว้นแต่
ในนิติกรรมก่อตังภาระติดพันระหว่าง ก. กับ ข. จะระบุไว้วา่ ให้ทายาทของ ข. รับมรดกภาระติดพันนันได้ ดังที
บัญญัติไว้ในมาตรา 1431

ผลของภาระติดพันในอสั งหาริมทรัพย์
สิ ทธิและหน้าทีของผูร้ ับประโยชน์ในภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์มีอย่างไรบ้าง
สิ ทธิและหน้าทีของผูร้ ับประโยชน์ในภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์
สิ ทธิของผู้รับประโยชน์
(1) ได้รับประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับภาระติดพัน โดยได้รับชําระหนีเป็ นคราวๆ
จากอสังหาริ มทรัพย์ หรื อได้ใช้หรื อถือเอาประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ตามทีระบุไว้
(2) ขอให้ศาลตังผูร้ ักษาทรัพย์ หรื อให้เอาอสังหาริ มทรัพย์ออกขายทอดตลาด
(3) ทําการทุกอย่างเพือรักษาและใช้อสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับภาระติดพัน
หน้ าทีของผู้รับประโยชน์
1) ปฏิบตั ิตามเงือนไขอันเป็ นสาระสําคัญทีระบุไว้ในนิติกรรมก่อตังภาระติดพัน
2) ไม่ทาํ การเปลียนแปลงอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับภาระติดพัน
3) ไม่ทาํ การอันเป็ นการเพิมภาระแก่อสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับภาระติดพัน
4) หยุดกระทําการซึงเป็ นประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับภาระติดพันเมือภาระติด
พันนันระงับสิ นไป
8.4.2

การระงับสิ นไปซึงภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
เหตุระงับสิ นไปซึงภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์มีอย่างไรบ้าง
เหตุของการระงับสิ นไปซึงภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์
1) การระงับสิ นไปโดยผลแห่ งเจตนา ซึ งอาจแบ่ งออกเป็ น
(ก) เมือสิ นระยะเวลาทีกําหนดไว้
(ข) เมือมีการยกเลิกภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์ในกรณี ทีไม่มีกาํ หนดระยะเวลา
(ค) เมือเจ้าของทรัพย์สินบอกเลิกภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์ในกรณี ทีผูร้ ับประโยชน์ไม่
ปฏิบตั ิตามเงือนไข
8.4.3

56

(ง) เมือผูร้ ับประโยชน์สละภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์
(จ) เมือคู่กรณี ทงสองฝ่

ายตกลงเลิกภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์
(ฉ) เมือผูร้ ับประโยชน์ถึงแก่ความตายในกรณี ทีกําหนดเวลาไว้ตลอดชีวิตผูร้ ับประโยชน์
2) การระงับสิ นไปโดยผลแห่ งกฎหมาย ซึ งอาจแบ่ งออกเป็ น
(ก) เมือผูร้ ับประโยชน์ถึงแก่ความตายในกรณี ทีไม่ได้กาํ หนดระยะเวลาเอาไว้
(ข) เมือผูร้ ับประโยชน์ขอให้ศาลนําอสังหาริ มทรัพย์ทีอยูภ่ ายใต้บงั คับภาระติดพันออกขาย
ทอดตลาดเพือชําระหนีทีค้างอยู่
(ค) เมือเจ้าของอสังหาริ มทรัพย์ของให้อสังหาริ มทรัพย์นนพ้
ั นจากภาระติดพัน
(ง) เมือผูร้ ับประโยชน์มิได้ใช้อสังหาริ มทรัพย์นนเป็
ั นเวลา 10 ปี
(จ) เมือภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์หมดประโยชน์หรื อมีประโยชน์นอ้ ยลง
(ฉ) เมือภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์และกรรมสิ ทธิเกลือนกลืนกัน
3) การระงับสิ นไปโดยสภาพธรรมชาติ
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 8
1. บุคคลอาจได้มาซึงทรัพย์สิทธิต่างๆ ได้โดยทาง นิติกรรม และ ทางอืนนอกจากนิติกรรม
2. บุคคลอาจได้มาซึงทรัพยสิ ทธิต่างๆ เช่น สิ ทธิอาศัย สิ ทธิเหนือพืนดิน สิ ทธิเก็บกิน และภาระติดพันใน
อสังหาริ มทรัพย์โดยทาง นิติกรรม และ อายุความ
3. ทรัพยสิ ทธิทีเป็ นทรัพยสิ ทธิทีจํากัดตัดทอนอํานาจของกรรมสิ ทธิได้มากทีสุ ด คือ สิ ทธิเก็บกิน
4. สิ ทธิอาศัย คือ สิ ทธิทีก่อให้เกิดผลต่อ ผูท้ รงสิ ทธิมีสิทธิอยูอ่ าศัยในโรงเรื อนของผูอ้ ืนโดยไม่ตอ้ งเสี ยค่า
เช่า
5. ดําให้แดงอาศัยอยูใ่ นบ้านของตนโดยทําหนังสื อระหว่างกัน ต่อมาดําขายทีดินนันให้ขาว ขาวจึงฟ้ องขับ
ไล่แดง ดังนัน แดงจะมีสิทธิอาศัยอยูใ่ นบ้านนันหรื อไม่ คําตอบ แดงไม่มีสิทธิอาศัย เพราะสิ ทธิอาศัยนันไม่ได้
จดทะเบียน จึงไม่เป็ นทรัพยสิ ทธิทีจะใช้ยนั กับขาวได้
6. สิ ทธิเหนือพืนดิน คือสิ ทธิทีก่อให้เกิดผลต่อ ผูท้ รงสิ ทธิมีสิทธิเป็ นเจ้าของโรงเรื อน สิ งปลูกสร้าง หรื อ
สิ งเพาะปลูกทีอยูใ่ นทีดินของผูอ้ ืน
7. ขาวให้เขียวปลูกบ้านอยูใ่ นทีดินของตนโดยทําสัญญากันเอง
ต่อมาขาวขายทีดินนันให้เข้มไปดังนี
ระหว่างเขียวกับเข้มใครจะมีสิทธิในบ้านดีกว่ากัน คําตอบ เข้มมีสิทธิดีกว่า เพราะเขียวมิได้จดทะเบียนสิ ทธิ
เหนือพืนดินสิ ทธิของเขียวจึงไม่ผกู พันเข้ม
8. สิ ทธิเก็บกิน คือสิ ทธิทีก่อให้เกิดผลอย่างไรต่อผูท้ รงสิ ทธิเก็บกิน คําตอบ ผูท้ รงสิ ทธิมีสิทธิ ครอบครอง
ใช้สอย และถือประโยชน์จากอสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืน

57

9. นําเงินให้ม่วงมีสิทธิเก็บกินในทีสวนของตน ต่อมาม่วงโอนการให้สิทธิเก็บกินในทีดินนันให้ฟ้า ถ้าฟ้ า
ตัดต้นไม้ในสวนไปทําฟื นขายหมด ดังนันนําเงินจะเรี ยกให้ใครรับผิดชอบ คําตอบ นําเงินฟ้ องม่วงและฟ้ าให้
รับผิดชอบต่อตนได้ เพราะเป็ นกรณี ทีมีกฎหมายบัญญัติไว้
10. ภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์คือทรัพย์สิทธิทีก่อให้เกิดผลอย่างไรต่อผูร้ ับประโยชน์ คําตอบ ผูร้ ับ
ประโยชน์มีสิทธิได้รับชําระหนีเป็ นคราวๆ หรื อได้ใช้และถือเอาประโยชน์ตามทีระบุไว้จากอสังหาริ มทรัพย์
11. เหลืองให้แดงเข้าทํานาในทีดินของตนเฉพาะฤดูกาลทํานา ต่อมาแดงให้ดาํ เข้าไปทํานาในทีนานันแทน
ตน ดังนัน ถ้าดําทําให้ทีนานันเสี ยหาย เหลืองจะเรี ยกให้ใครรับผิดตามบทบัญญัติในเรื องทรัพย์สินได้บา้ ง
คําตอบ เหลืองฟ้ องแดงให้รับผิดชอบได้ เพราะแดงจะโอนภาระติดพันดังกล่าวให้ดาํ ไม่ได้
12. ขาวให้เขียวมีสิทธิอาศัยในบ้านของตนโดยทําพินยั กรรมไว้ เมือขาวตาย เขียวได้ให้เช่าบ้านหลังนันไป
และเหลืองได้เข้าครอบครองทีดินทีมีบา้ นนันจนได้สิทธิ เขียวจะยังมีสิทธิอาศัยในบ้านหลังนันหรื อไม่ คําตอบ
เขียวไม่มีสิทธิอาศัยในบ้าน เพราะไม่ได้จดทะเบียนสิ ทธิอาศัยจึงไม่อาจอ้างยันในฐานะทรัพยสิ ทธิต่อเหลืองได้
13. เขียวให้ขาวปลูกบ้านอยูในทีดินของตนโดยทําเป็ นหนังสื อระหว่างกัน ต่อมาเขียวขายทีดินนันให้เข้ม
ไปดังนีระหว่างขาวกับเข้มใครจะมีสิทธิในบ้านดีกว่ากัน คําตอบ เข้มมีสิทธิดีกว่า เพราะขาวมิได้จดทะเบียน
สิ ทธิเหนือพืนดิน สิ ทธิเหนือพืนดินของขาวจึงไม่ผกู พันเข้ม

หน่ วยที 9 การได้ มาซึงอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์ สินอันเกียวกับอสั งหาริมทรัพย์
1. การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์และทรัพย์สิทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ เป็ นกรณี ทีทําให้ผไู ้ ด้มาสามารถ
ใช้อาํ นาจแห่ งสิ ทธิทีได้มายกขึนต่อสู ก้ บั ผูอ้ ืน ดังนัน กฎหมายจึงจําเป็ นต้องบัญญัติหลักการแสดง ออกซึงสิ ทธิที
ได้มานันให้ชดั เจน เพือประโยชน์ต่อผูไ้ ด้มา (ผูท้ รงทรัพย์สิทธิ) แต่อย่างไรก็ดี กฎหมายก็ยงั ให้ความคุม้ ครอง
สิ ทธิของบุคคลภายนอกทีได้ทรัพย์สิทธินนมาโดยสุ

จริ ตและเสี ยค่าตอบแทน
2. การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์และทรัพย์สิทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์นนั ตามกฎหมายแบ่งออกเป็ น 2
ทาง คือ การได้มาโดยทางนิติกรรม และการได้มาโดยทางอืนนอกจากนิติกรรม
3. การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์และทรัพย์สิทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์บางกรณี อาจถูกเพิกถอนทะเบียน
ได้ทงนี
ั ต้องเป็ นไปตามหลักการตามทีกฎหมายกําหนดไว้
4. ทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์อาจเปลียนแปลงระงับหรื อกลับคืนมาได้
ทังนีกฎหมาย
กําหนดให้นาํ หลักการทางทะเบียนดังบัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1299 และ มาตรา 1300 มาใช้โดยอนุโลม
อนึง สังหาริ มทรัพย์ทีกฎหมายกําหนดให้มีการแสดงออกทางทะเบียน หากมีการได้มาหรื อมีการเปลียนแปลง
หรื อระงับ หรื อกลับคืนก็ตอ้ งแสดงออกให้ปรากฏทางทะเบียนเช่นกัน

58

การได้ มาโดยทางนิติกรรมซึงอสั งหาริมทรัพย์ และทรัพย์ สินอันเกียวกับอสั งหาริมทรัพย์
1. การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์
หรื อทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางนิติกรรมต้อง
ดําเนินการจดทะเบียนการได้มาซึงทรัพย์สิทธินนให้
ั ถูกต้อง มิฉะนัน ไม่บริ บูรณ์เป็ นทรัพย์สิทธิ
2. การได้มาโดยนิติกรรมซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์
9.1

หลักเกณฑ์ การได้ มาโดยทางนิติกรรม
ความในบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคแรกตอนต้นทีกล่าวว่า “ภายในบังคับแห่ งบทบัญญัติประมวล
กฎหมายนีหรื อกฎหมายอืน” หมายความว่าอย่างไร
หมายความว่า กรณี ทีจะนําบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคแรกมาใช้ ต้องเป็ นประเด็นซึงมิได้มี
บทบัญญัติใดใน ป.พ.พ. หรื อบทบัญญัติใดๆในกฎหมายอืนบัญญัติถึงการได้มาโดยนิติกรรมซึงอสังหาริ มทรัพย์
หรื อทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์นนๆไว้

เป็ นการเฉพาะเจาะจงเท่านัน ดังนัน หากเป็ นกรณี ซึงมี
บทบัญญัติแห่งกฎหมายบัญญัติไว้ในประเด็นการได้มา ดังกล่าวไว้เป็ นกรณี เฉพาะเจาะจงแล้วต้องเป็ นไปตาม
บทบัญญัติเฉพาะเจาะจงนันๆ กําหนดไว้ เช่น กรณี การซือขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 บัญญัติไว้เป็ นการ
เฉพาะเจาะจงแล้ว ย่อมไม่อาจนํามาตรา 1299 ไปใช้บงั คับแก่การซือขายทรัพย์สินดังกล่าวได้
การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยนิติกรรมตามบทบัญญัติ
มาตรา 1299 วรรคแรกมีกรณี ใดบ้าง
การได้มาโดยนิติกรรมซึงอสังหาริ มทรัพย์และทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ หมายถึงกรณี ที
คู่สญ
ั ญาแสดงเจตนาผูกนิติสมั พันธ์เพือก่อทรัพย์สิทธิขึน เช่นกรณี คู่สญ
ั ญาซึงมีนิติสมั พันธ์กนั อยูแ่ ต่เดิมแล้วฝ่ าย
หนึงซึงมีหน้าทีชําระหนีอันเนืองจากอีกฝ่ ายหนึงมีสิทธิเรี ยกร้อง แต่ไม่สามารถชําระหนีได้ ดังนัน คู่สญ
ั ญา
ดังกล่าวจึงทําความตกลงประนีประนอมยอมความกัน โดยให้ฝ่ายทีมีหน้าทีชําระหนีโดยยกทีดินดีใช้หนีให้แก่
ฝ่ ายทีเป็ นเจ้าหนี เช่นนี เป็ นกรณี การได้มาโดยนิติกรรมซึงอสังหาริ มทรัพย์ ต้องด้วยมาตรา 1299 วรรคแรก
สมศักดิใช้หนีเงินกูใ้ ห้สมบัติโดยการยกทีดินมีโฉนดแปลงหนึงให้แทนการชําระหนีตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์ มาตรา 321 หลังจากทีสมบัติครอบครองทีดินแปลงนีมาได้ 2 ปี สมศักดิเห็นว่าราคา
ทีดินแปลงนีสูงขึนมากจึงเรี ยกทีดินแปลงนีคืนจากสมบัติโดยอ้างว่าการยกทีดินให้แทนชําระหนีเงินกูน้ นตก

เป็ นโมฆะเพราะไม่ได้ทาํ เป็ นหนังสื อและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที ท่านเห็นด้วยกับข้ออ้าง
ของสมศักดิหรื อไม่ อย่างไร
การชําระหนีอย่างอืนแทนการชําระหนีทีได้ตกลงกันไว้ตามทีบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิ ชย์มาตรา 321 นัน ไม่ใช่บทบัญญัติทีกําหนดให้อยูใ่ นบังคับหรื อกําหนดให้ตอ้ งทําตามแบบซึงหากไม่ได้
กระทําการดังกล่าวจะทําให้มีผลเป็ นโมฆะดังนันการทีสมศักดิใช้หนีเงินกูใ้ ห้แก่สมบัติโดยการยกทีดินแปลง
หนึงให้แทนการชําระหนีเงินกูน้ นั แม้การยกให้จะไม่ได้ทาํ เป็ นหนังสื อและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงาน
เจ้าหน้าทีก็ไม่ทาํ ให้ผลตกเป็ นโมฆะแต้อย่างใด เพียงแต่มีผลให้การได้มาซึงทีดินแปลงนันไม่บริ บูรณ์ตามหลัก
กฎหมายทีบัญญัติในมาตรา 1299 วรรคแรกเท่านัน ซึงหมายความว่ายังไม่อาจถือหรื อไม่อาจบังคับได้ตามทรัพย์
9.1.1

59

สิ ทธินนๆเท่
ั านันแต่การได้มาซึงทีดินแปลงดังกล่าวนันหาเสี ยเปล่าไม่ โดยยังมีคงมีผลบังคับกันได้ในระหว่าง
คู่สญ
ั ญาในฐานะเป็ นบุคคลสิ ทธิ ในกรณี นีแม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาให้บริ บูรณ์ และสมบัติยงั
ครอบครองไม่ถึง 10 ปี ก็หาใช่เป็ นการครอบครองโดยปราศจากสิ ทธิไม่ ดังนันจึงไม่เห็นด้วยกับข้ออ้างของ
สมศักดิเพราะเป็ นข้ออ้างทีไม่ชอบด้วยหลักกฎหมาย
ผลของการได้ มาโดยทางนิตกิ รรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก
มาตรา 1299 วรรคแรก บัญญัติวา่ การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์และทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับ
อสังหาริ มทรัพย์โดยนิติกรรม “ไม่บริ บูรณ์” หมายความว่าอย่างไร
หมายความว่านิติกรรมทีทําให้บุคคลได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์ และทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับ อสังหา ริ ม
ทรัพย์นนั
ไม่สามารถทําให้ผไู ้ ด้มามีทรัพย์สิทธิทีจะใช้เพือยกต่อสูบ้ ุคคลทัวไป หากแต่ใช้บงั คับกันได้ใน
ระหว่างคู่สญ
ั ญาในฐานะเป็ นบุคคลสิ ทธิ หรื อสิ ทธิเหนือบุคคลทีเป็ นคู่สญ
ั ญาเท่านัน
การได้มาซึงทีดินมือเปล่าโดยทางนิติกรรม อยูใ่ นบังคับของบัญญัติมาตรา 1299 วรรคแรกหรื อไม่
ทีดินมือเปล่า มีบทบัญญัติใน ป.พ.พ. บัญญัติถึง การได้มาไว้เป็ นการเฉพาะแล้ว โดยมาตรา 1377
มาตรา 1378 ดังนัน หาอยูใ่ นบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 แต่ประการใดไม่
9.1.2

การได้ มาโดยทางอืน
นอกจากนิติกรรมซึงอสั งหาริมทรัพย์ และทรัพย์ สิทธิอนั เกียวกับ
อสั งหาริมทรัพย์
1. การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพย์สินอันเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอายุความ โดยการรับ
มรดก และโดยคําพิพากษาของศาล เป็ นการได้ทรัพย์สิทธิในทันทีโดยผลของกฎหมายไม่ตอ้ งนําไปจดทะเบียน
2. หากการได้มาจากข้อ 1 ผูไ้ ด้มา นําไปดําเนินการจดทะเบียนให้ถูกต้อง กฎหมายบัญญัติให้ผไู ้ ด้มาเช่นว่า
นันสามารถยกการได้มา ของตนขึนเป็ นข้อต่อสู ก้ บั บุคคลภายนอกแม้สุจริ ตและเสี ยค่าตอบแทนกับทังได้จด
ทะเบียนสิ ทธินนมาโดยสุ

จริ ตได้
9.2

การได้ มาโดยทางอายุความ
การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพย์สิทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอายุความหมายความ
9.2.1

อย่างไร
หมายความว่า เมือบุคคลใดได้กระทําข้อเท็จจริ งอย่างใดอย่างหนึงตามกําหนดเวลาทีกฎหมายเรี ยกว่า
อายุความ บุคคลนันย่อมได้มาซึงทรัพย์สิทธิทนั ทีทีครบกําหนดเวลาทีเรี ยกว่าอายุความ เช่น กรณี อายุความได้
สิ ทธิตามบทบัญญัติมาตรา 1382 ทําให้บุคคลนันได้กรรมสิ ทธิในทรัพย์สินทันที
นายโกง ครอบครองปรปั กษ์ทีมีกรรมสิ ทธิของนายกัน เป็ นเวลา 11 ปี โดยมิได้จดทะเบียนการได้
กรรมสิ ทธิ เช่นนี หากต่อมานายโกงถูกนายกันฟ้ องขับไล่ ท่านเห็นว่าตามข้อเท็จจริ งทีปรากฏผูใ้ ดมีสิทธิในทีดิน
ดีกว่ากัน

60

นายโกงมีสิทธิดีกว่านายกัน เพราะทรัพย์สิทธิซึงนายโกงได้มานันเป็ นการได้มาโดยทางอืนนอกจาก
นิติกรรมเมือข้อเท็จจริ งชัดเจนว่าเป็ นการได้โดยการครอบครองปรปักษ์เท่ากับได้ทรัพย์สิทธินนทั
ั นทีและใช้ยนั
นายกันได้ทนั ทีเช่นกัน
การได้ มาโดยทางมรดก
กรณี ใดบ้างทีเป็ นการได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์ และทรัพย์สิทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางมรดก
คือการได้รับมรดกทังในฐานะเป็ นทายาทโดยธรรมประเภทญาติและการได้มาซึงมรดกโดยทาง
พินยั กรรม
ทรัพย์สิทธิประเภทใดบ้างทีบุคคลไม่อาจได้รับมาโดยทางมรดกได้เลย
ทรัพย์สินประเภทสิ ทธิอาศัย สิ ทธิเก็บกินและภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์ตามนัยทีบัญญัติไว้ใน
มาตรา 1404 มาตรา 1418 และ 1431 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์
9.2.2

การได้ มาโดยคําพิพากษาของศาล
การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพยสิ ทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ โดยคําพิพากษาของศาลใน
ลักษณะใดทีเรี ยกว่าเป็ นการได้มาโดยทางอืนนอกจากนิติกรรม
หมายถึงการได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์ หรื อทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยคําพิพากษาชี
ขาดตัดสิ นคดีของศาลทีคดีดงั กล่าวนันมีการสื บพยาน และศาลตัดสิ นคดีโดยฟังจากพยานหลักฐานทีคู่ ความใน
คดีนาํ สื บ
การได้มาโดยคําพิพากษาตามยอมของศาล เรี ยกว่าเป็ นการได้มาโดยทางอืนนอกจากนิติกรรมหรื อไม่
ไม่ถือเป็ นการได้มาโดยทางอืนนอกจากนิติกรรม แต่เป็ นการได้มาโดยทางนิติกรรม ตามคําพิพากษา
ฎีกาที 9936/2539
9.2.3

ผลของการได้ มาโดยทางอืนนอกจากนิติกรรม
นาย ก. เป็ นเจ้าของทีดินมีโฉนดแปลงหนึง ได้มอบหมายให้นาย ข. ดูแลแทน แต่นาย ข. ได้ปลอมใบ
มอบอํานาจโดยลงลายมือชือนาย ก. เป็ นผูม้ อบให้ นาย ข. โอนขายทีดินแปลงนัน และนาย ข. ได้นาํ ทีดินแปลง
นันไปโอนขายให้แก่ นาย ค. ซึงซือไปโดยสุ จริ ต ครันนาย ก. ทราบการกระทําดังกล่าวของนาย ข. นาย ก. จึงได้
ฟ้ องขับไล่นาย ค. ออกไปจากทีดิน ดังนี นาย ค. จะมีขอ้ ต่อสู ก้ บั นาย ก. อย่างไร
หลักกฎหมายใน ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติวา่ “การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพย์
สิ ทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอืนนอกจากนิติกรรมสิ ทธิของผูไ้ ด้มานันถ้ายังมิได้จดทะเบียน ท่านว่า
จะมีการเปลียนแปลงทางทะเบียนมิได้ และสิ ทธิอนั ยังมิได้จดทะเบียนนันมิให้ยกขึนเป็ นข้อตู่สูบ้ ุคคลภายนอกผู ้
ได้สิทธิมาโดยเสี ยค่าตอบแทนและโดยสุ จริ ตและได้จดทะเบียนสิ ทธิโดยสุ จริ ตแล้ว”
หลักกฎหมายทัวไปบัญญัติวา่ “ผูร้ ับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผูโ้ อน”
9.2.4

61

จากบทบัญญัติขา้ งต้น การใช้มาตรา 1299 วรรค 2 บุคคลภายนอกได้สิทธิมาโดยเสี ยค่าตอบแทนโดย
สุ จริ ต และได้จดทะเบียนสิ ทธิโดยสุ จริ ตต้องเป็ นการได้ไปโดยทางทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย หากเป็ นการได้
อสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางทะเบียนทีไม่ถูกต้องจะอาศัยบทบัญญัติ
มาตรา 1299 วรรค 2 เพือต่อสูเ้ จ้าของเดิมไม่ได้ กรณี จึงต้องบังคับด้วยหลักกฎหมายทัวไปว่าผูร้ ับโอนไม่มีสิทธิ
ดีกว่าผูโ้ อน
ดังนัน นาย ค. ซือมาจากนาย ข. ซึงไม่ได้เป็ นเจ้าของกรรมสิ ทธิในทีดินเพราะนาย ข. โดยขายทีดิน
แปลงนัน กรณี จึงไม่ตอ้ งด้วยมาตรา 1299 วรรค 2 ฉะนันนาย ค. จึงไม่มีขอ้ ต่อสู ก้ บั นาย ก. ผูเ้ ป็ นเจ้าของ
กรรมสิ ทธิ
นาย ก. ทําสัญญาโอนขายทีดินมีโฉนดแปลงหนึงให้นาย ข. โดยไม่ได้ทาํ เป็ นหนังสื อและจดทะเบียน
ต่อพนักงานเจ้าหน้าที แต่ได้ส่งมอบทีดินให้นาย ข. เข้าครอบครองทํากินตลอดมาเป็ นเวลา 13 ปี เศษแล้ว ในปี ที
13 นี นาย ก. ได้จดทะเบียนทีดินแปลงนันให้แก่นาย ค. โดยนาย ค. ตรวจสอบทะเบียนเห็นว่าเป็ นชือของนาย ก.
อยูจ่ ึงรับซือไว้ เมือนาย ข. ทราบจึงฟ้ องเพิกถอนการโอน ดังนี ระหว่างนาย ข. และนาย ค. ใครเป็ นผูม้ ีสิทธิใน
ทีดินแปลงนันดีกว่ากัน
หลักกฎหมายใน ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติวา่ “มีผไู ้ ด้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์ หรื อทรัพย์
สิ ทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอืนนอกจากทางนิติกรรมสิ ทธิของผูไ้ ด้มานัน ถ้ายังมิได้จดทะเบียน
ท่านว่าจะมีการเปลียนแปลงทางทะเบียนไม่ได้และสิ ทธิอนั ยังมิได้จดทะเบียนนันมิให้ยกขึนเป็ นข้อต่อสู ต้ ่อ
บุคคลภายนอกผูไ้ ด้สิทธิมาโดยเสี ยค่าตอบแทนและโดยสุ จริ ต และได้จดทะเบียนโดยสุ จริ ตแล้ว”
การครอบครองปรปั กษ์เป็ นการได้กรรมสิ ทธิในทีดินมีโฉนดซึงเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ของผูอ้ ืนมาตาม
ความในบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรค 2 แต่เมือการได้มาของนาย ข. ยังไม่ได้จดทะเบียนสิ ทธิทาํ ให้กรรมสิ ทธิ
ของนาย ข. ซึงยังไม่ได้ทาํ การจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าทีนันไม่สามารถยกขึนเป็ นข้อต่อสูก้ บั
นาย ค. ซึงเป็ นบุคคลภายนอกผูไ้ ด้กรรมสิ ทธิในทีดินมาโดยเสี ยค่าตอบแทนและสุ จริ ต ทังยังได้จดทะเบียนสิ ทธิ
นันโดยสุ จริ ตจึงทําให้นาย ค. มีสิทธิดีกว่านาย ข. ฉะนัน นาย ข. จึงไม่อาจต่อสู ก้ บั นาย ค. ได้ จึงมีความเห็นว่า
ระหว่างนาย ข. กับ นาย ค. นาย ค. ย่อมเป็ นผูม้ ีกรรมสิ ทธิ ในทีดินดีกว่า
การเพิกถอนการได้ มาซึงอสั งหาริมทรัพย์และทรัพย์ สิทธิอนั เกียวกับอสั งหาริมทรัพย์ ทางทะเบียน
1. การเพิกถอนการจดทะเบียนเป็ นการแก้ปัญหาการจดทะเบียนให้แก่บุคคลทีอาจเสี ยเปรี ยบในการโอน
ทางทะเบียนตามกฎหมายมาตรา 1279
2. ผูม้ ีสิทธิเรี ยกให้เพิกถอนทะเบียนได้ตอ้ งเป็ นบุคคลผูอ้ ยูใ่ นฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิ ทธิของตนได้
ก่อนเท่านัน
3. การเรี ยกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเป็ นคนละเรื องกับการร้องขอเพิกถอนการฉ้อฉล
9.3

9.3.1

หลักเกณฑ์ การเพิกถอนการจดทะเบียน

62

หนึงเป็ นผูจ้ ดั การมรดกได้นาํ ทีดินมรดกแปลงหนึงซึงกําลังมีปัญหาข้อพิพาทกับสองทายาทอีกคน
หนึงของเจ้าของมรดกไปจดทะเบียนขายฝากกับสามเพือนําเงินมาต่อสูค้ ดีกบั สอง สามเห็นว่าคดีนีหนึงมีสิทธิที
จะชนะความจึงได้รับซือฝากทีดินแปลงนันไว้ แต่ต่อมาเมือศาลมีคาํ พิพากษาปรากฏว่าสองเป็ นฝ่ ายชนะคดีโดย
ศาลได้มีคาํ พิพากษาถึงทีสุ ดแล้ว ให้สองเป็ นทายาทผูม้ ีสิทธิได้รับมรดกในทีดินแปลงดังกล่าวแต่เพียงผูเ้ ดียว
เมือสามทราบเรื องจึงแจ้งให้หนึงนําเงินมาไถ่ทีดินคืนภายในกําหนดระยะเวลา ดังนีให้พิจารณาว่าสอง จะมีขอ้
ต่อสูอ้ ย่างไรหรื อไม่
ตามปั ญหาเมือหนึงผูจ้ ดั การมรดกนําทีดินมรดกแปลงทีพิพาทกับสองไปจดทะเบียนขายฝากกับสาม
และสามเห็นว่าคดีนีหนึงมีสิทธิจะชนะคดีความจึงรับซือฝากไว้เห็นได้วา่ สามรู ้อยูแ่ ล้วว่าทีดินดังกล่าวอยู่
ระหว่างมีขอ้ พิพาท การจดทะเบียนขายฝากของสามจากหนึงจึงเป็ นการกระทําโดยไม่สุจริ ต แม้สองทายาทของ
เจ้าของมรดกจะยังมีกรณี พิพาทอยูใ่ นศาล ก็ถือว่าสองเป็ นผูอ้ ยูใ่ นฐานะอันจะเรี ยกให้จดทะเบียนสิ ทธิได้ได้อยู่
ก่อนแล้ว เมือสามกระทําการใดๆโดยไม่สุจริ ต สองจึงเรี ยกให้เพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากนันได้ตามมาตรา
1300
ดังนัน สองมีขอ้ ต่อสู โ้ ดยเรี ยกให้เพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากได้
นายแดงทําสัญญาจะซือจะขายทีนากับนายดํา และนายดําผูซ้ ือจะได้วางมัดจําไว้กบั นายแดงด้วยเงิน
จํานวนหนึงเพียงแต่รอจะไปโอนโฉนดเมือสองฝ่ ายว่าง แต่ต่อมานายแดงได้นาํ โฉนดทีนาแปลงดังกล่าวไปจด
ทะเบียนโอนขายให้นางสาวเขียวโดยเสน่หาในความงาม เมือนายดําทราบจึงฟ้ องศาลให้เรี ยกเพิกถอนการจด
ทะเบียนโอนทีนาแปลงนัน ระหว่างนายแดงกับนางสาวเขียว แล้วให้นายแดงโอนทีนาแปลงนันขายให้กบั นาย
ดําต่อไป ดังนี ศาลควรจะตัดสิ นคดีนีอย่างไร
ตามปัญหา ถ้าเป็ นศาลควรจะตัดสิ นให้นายดําแพ้คดี เพราะนายดําไม่มีอาํ นาจฟ้ องคดีเนืองจากผูท้ ี
เพียงทําสัญญาจะซือจะขายและวางเงินมัดจํานัน ได้แต่เพียงบุคคลสิ ทธิตามสัญญาจะซือจะซือจะขายยังไม่ได้
ทรัพยสิ ทธิ จึงไม่ถือว่าเป็ นผูอ้ ยูใ่ นฐานะอันจะจดทะเบียนสิ ทธิได้ก่อน ดังนันนายดําจึงไม่มีอาํ นาจฟ้ องคดีให้
เพิกถอนการจดทะเบียนการโอนระหว่างนายแดงกับนางสาวเขียว
9.3.2

การเรียกให้ เพิกถอนทะเบียนได้ ตามมาตรา 1300 แตกต่ างจากการให้ เพิกถอนการฉ้ อฉลตาม

ปอ. มาตรา 237
อธิบายความแตกต่างระหว่างมาตรา 1300 และมาตรา 237 โดยสังเขป
มาตรา 1300 เป็ นกรณี บุคคลใช้สิทธิฟ้องศาลเพือขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนทรัพยสิ ทธิเป็ นที
เสี ยเปรี ยบผูอ้ ยูใ่ นฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิ ทธิได้ก่อน
ส่ วนมาตรา 237 เป็ นกรณี เจ้าหนีฟ้ องขอให้เพิกถอนนิติกรรมทีทําให้เจ้าหนีทังหลายเสี ยเปรี ยบ
การเปลียนแปลง การระงับ และการกลับคืนมาซึงทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสั งหาริมทรัพย์ ทมีี กฎหมาย
กําหนดให้ มีทะเบียน
9.4

63

1. การเปลียนแปลง การระงับ การกลับคืนซึงทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยนิติกรรมต้องจด
ทะเบียน มิฉะนันยกขึนยันบุคคลทัวไปไม่ได้
2. การเปลียนแปลงการระงับ การกลับคืนซึงทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอืนนอกจาก
นิติกรรม ถ้ายังไม่จดทะเบียนก็มีผลจะเปลียนแปลงทางทะเบียนไม่ได้
3. การเปลียนแปลง การระงับ การกลับคืนซึงทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอืนนอก จาก
นิติกรรม ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนจะใช้ยนั บุคคลภายนอกผูร้ ับโอนโดยสุ จริ ตเสี ยค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิ ทธิ
โดยสุ จริ ตมิได้
4. ถ้ามีการจดทะเบียนการเปลียนแปลง ระงับ และกลับคืนมาซึงทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์
เป็ นการเสี ยเปรี ยบแก่ผอู ้ ยูใ่ นฐานะอันจะให้จดทะเบียนการเปลียนแปลง ระงับ และกลับคืนมาได้อยูก่ ่อนแล้ว ผู ้
ทีอยูใ่ นฐานะเช่นนันย่อมมีอาํ นาจให้เพิกถอนการจดทะเบียนการเปลียนแปลง การระงับ การกลับมาได้ เว้นแต่
การจดทะเบียนเปลียนแปลง ระงับ และกลับคืนมานัน ได้กระทําโดยสุจริ ต เสี ยค่าตอบแทน จึงเพิกถอนมิได้
5. หลักการแสดงออกให้ปรากฏทางทะเบียนเกียวกับการได้มา การเปลียนแปลง ระงับ กลับคืน ใช้สาํ หรับ
สังหาริ มทรัพย์ทีกฎหมายกําหนดให้มีทะเบียนด้วย
การเปลียนแปลงซึงทรัพย์ สิทธิอนั เกียวกับอสั งหาริมทรัพย์
ก. และ ข. เป็ นเจ้าของกรรมสิ ทธิรวมในทีดินแปลงหนึง ต่อมา ก. และ ข. ตกลงแบ่งกรรมสิ ทธิรวม
โดยมิได้จดทะเบียน เช่นนีจะมีผลทางกฎหมายอย่างไร
การแบ่งกรรมสิ ทธิรวมเป็ นการเปลียนแปลงกรรมสิ ทธิ เมือไม่จดทะเบียนมีผลไม่สมบูรณ์ใช้บงั คับได้
ระหว่าง ก. และ ข. เท่านัน ยันบุคคลภายนอกไม่ได้
9.4.1

การระงับซึงทรัพย์ สิทธิอนั เกียวกับอสั งหาริมทรัพย์
ก. และ ข.ตกลงระงับสิ ทธิเหนือพืนดินที ข. ได้สิทธิปลูกบ้านและปลูกโรงเรื อนบนทีดิน ก. แต่ ก.
ไม่ได้จดทะเบียนข้อตกลง ระงับสิ ทธิเหนือพืนดินนัน ให้ปรากฏในทะเบียนทีดินของตน ในเวลาต่อมา ข. โอน
ขายสิ ทธิเหนือพืนดินนันให้ ค. ดังนี ก. จะอ้างกับ ค. ได้หรื อไม่วา่ สิ ทธิเหนือพืนดินดังกล่าวนันระงับแล้ว
ั ญาเท่านัน จะ
ก. อ้างสิ ทธิอาศัยระงับแล้วไม่ได้ เพราะการตกลงระงับเป็ นเรื องระหว่าง ก. กับ ข. คู่สญ
ใช้ยนั ต่อ ค. มิได้ เพราะ ค. เป็ นบุคคลภายนอก
9.4.2

การกลับคืนมาซึงทรัพย์ อนั เกียวกับอสั งหาริมทรัพย์
อธิบายการกลับคืนมาซึงทรัพย์สิทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์
การกลับคืนมา หมายถึงการทีทรัพย์สินอันเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ได้ถกู โอนไปอยูก่ บั อีกคนหนึงเป็ น
การชัวคราว แล้วจึงมีการกลับคืนมาเป็ นเจ้าของเดิมอีก โดยส่ วนมากจะเป็ นกรณี นิติกรรมทีมีเงือนไขบัง คับหลัง
คือมีเหตุการณ์ตามเงือนไขเกิดขึนจึงโอนกลับมาเป็ นเจ้าของเดิมอีก เช่น การไถ่คืนขายฝากเป็ นต้น
9.4.3

64

9.4.4

การนําบทบัญญัติมาตรา 1299 1300 1301 ไปใช้ กบั สั งหาริมทรัพย์ ทกฎหมายกํ

าหนดให้ มี

ทะเบียน
นายเกียรติได้ทาํ สัญญาขายช้างเชือกหนึง ซึงมีอายุ 4 ปี ให้แก่นายกอง เพือนําไปใช้ขีไปตามถนนใน
กรุ งเทพมหานคร โดยวัตถุประสงค์ของนาย ข. เพือให้ควาญช้างขีไปตามถนนเรี ยกให้ประชาชนทีพบเห็นซือ
กล้วยหรื ออ้อย ฯลฯ จากควาญช้างนันให้ชา้ งกินเป็ นอาการ และบางเวลาก็นาํ ช้างไปโชว์ในฐานะช้างไทยเพือให้
ชาวตะวันตกชม เช่นนี ตามกฎหมายการซือขายระหว่างนายเกียรติและนายกอง จะต้องทําอย่างไรจึงจะถือว่า
ชอบด้วยกฎหมาย
การทําสัญญาซือขายช้างทีอายุยงั ไม่ยา่ งเข้าปี ที 8 ตามกฎหมายพระราชบัญญัติสตั ว์พาหนะ 2482
สัญญาซือขายดังกล่าวไม่จาํ เป็ นต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที ดังนัน แม้การซือขาย
ดังกล่าวคู่สญ
ั ญาจะตกลงกันด้วยวาจาเท่านัน ก็เป็ นการชอบด้วยกฎหมายแล้ว
นายเอต้องการซือเรื อกลไฟลําหนึงซึงมีระวาง 3 ตันจากนายทักษิณ เพือใช้เป็ นเรื อประมงออกทะเลหา
ปลา แต่นายเอกลัวว่าการซือขายจะทําไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติเรื อไทย พ.ศ. 2491 นายเอ จึงได้มาพบและ
ปรึ กษานักกฎหมายเพือขอคําแนะนํา นักกฎหมายจะให้คาํ แนะนําอย่างไรแก่นายเอ การซือขายดังกล่าวจึงจะ
ชอบด้วยกฎหมาย
เมือนายเอมาปรึ กษาข้อกฎหมาย นักกฎหมายจะให้คาํ ปรึ กษาแก่นายเอ ว่าเรื อทีซือขายกันดังกล่าวเป็ น
เพียงเรื อกล คือเรื อทีเดินด้วยเครื องกําลังจากเครื องจักรและแม้อาจจะใช้พลังอืนเข้าช่วยด้วยหรื อไม่กต็ ามแต่เป็ น
เรื อกลทีเป็ นเรื อขนาดเล็กกว่ากฎหมายระบุนาหนั
ํ กเรื อทีต้องบังคับให้แสดงให้ปรากฏทางทะเบียนในการได้มา
ฉะนันเมือไม่ใช่กรณี กฎหมายบังคับไว้ดงั กล่าวในพระราชบัญญัติการเดินเรื อในน่านนําไทย 2456
ประกอบพระราชบัญญัติลกั ษณะปกครองท้องที พ.ศ. 2457 ซึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์มาตรา 1302
บัญญัติไว้ให้การได้มาต้องแสดงให้ปรากฏทางทะเบียน แม้การซือขายเรื อกลดังกล่าวทําขึนด้วยวาจามิได้ทาํ เป็ น
หนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที การซือขายก็ชอบด้วยกฎหมาย
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 9
่ าการได้มา
มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่ งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนีหรื อ กฎหมายอืน ทานว่
โดยนิติกรรมซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพยสิ ทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์นนไม่
ั บริ บูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะ
ได้ทาํ เป็ นหนังสื อและ ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที
ถ้ามีผไู ้ ด้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพยสิ ทธิอนั เกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ โดยทางอืนนอกจากนิติ
่ าจะมีการเปลียนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิ ทธิ
กรรม สิ ทธิของผูไ้ ด้มานัน ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ทานว่
อันยังมิได้จดทะเบียนนัน มิให้ยกขึนเป็ นข้อต่อสู บ้ ุคคลภายนอกผูไ้ ด้สิทธิมาโดยเสี ยค่าตอบแทนและ โดยสุ จริ ต
และได้จดทะเบียนสิ ทธิโดยสุ จริ ตแล้ว

65

1. ป.พ.พ. มาตรา 1299 บัญญัติถึงเรื องเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ในประเด็น การได้มา
2. คําว่าไม่บริ บูรณ์ ตามมาตรา 1299 วรรคแรก มีความหมาย สมบูรณ์เป็ นบุคคลสิ ทธิ
3. หากเป็ นกรณี การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์โดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรกโดยไม่
จดทะเบียนและฝ่ ายลูกหนีไม่ยนิ ยอมโอนทรัพย์ให้ทงฝ่
ั ายเจ้าหนีประสงค์ให้โอน ดังนี ฝ่ ายเจ้าหนี มีสิทธิฟ้อง
บังคับให้โอนได้ทนั ทีเพราะกฎหมายให้อาํ นาจไว้
4. ทีดินประเภท น.ส. 3 ข เมือมีการโอนทีดินต้องจดทะเบียนนิติกรรมการโอนกับเจ้าหน้าทีคือ นายอําเภอ
หรื อผูท้ าํ การแทน
5. การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 เมือได้จดทะเบียนแล้ว จะต่อสู ้
บุคคลภายนอกได้ทุกกรณี
6. ผลการได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอืนนอกจากนิติกรรมโดยไม่จดทะเบียนคือ เป็ นทรัพย์สิทธิ
ในทันทีทีได้มา
7. การได้อสังหาริ มทรัพย์มาโดยทางรับมรดกในฐานะผูร้ ับพินยั กรรม ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าเป็ นการได้มา
โดยวิธีการ นิติกรรม
8. นาย ก. ยอมให้นาย ข. ทําทางเดินทางเท้าในทีดินของตน แต่ไม่ได้จดทะเบียน มีผลทางกฎหมายคือ
ผูกพันถึงทายาทผูร้ ับมรดกของ ก.
9. นาย ก. เป็ นเจ้าของทีดินมีโฉนด และนาย ข. เข้าครอบครองทําประโยชน์ แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที จนระยะเวลาล่วงเลยมา 11 ปี ดังนีมีผลทางกฎหมายคือ นาย ข. ได้ทีดินโดยทางอืนนอกจาก
นิติกรรม
10. นาย ก. ได้ทีดินของนาย ข. เป็ นทางภาระจํายอมโดยทางนิติกรรม จะต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา
1299 วรรคแรกเพราะ ต้องบังคับตาม เพราะภาระจํายอมเป็ นทรัพยสิ ทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ประเภทหนึง
11. การได้รับทรัพยสิ ทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์มา แต่เป็ นประเภทรอนกรรมสิ ทธิ กฎหมายกําหนดไว้
อย่างไรจึงจะทําให้การได้มานันสมบูรณ์ คําตอบ ต้องจดทะเบียน เพราะกฎหมายมิได้ยกเว้นไว้วา่ ไม่ตอ้ งจด
ทะเบียน
12. การได้มาซึงทีดินทีมีแต่ใบตราจองต้องจดทะเบียนที สํานักงานทีดิน ทีทีดินนันตังอยูใ่ นเขต จึงจะ
ถูกต้องตามกฎหมาย
13. ข้อทีศาลฎีกาเห็นว่าไม่เป็ นการได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์โดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299
วรรคแรก คือ ได้มาโดยการครอบครองปรปั กษ์
14. การได้รับทีดินมาเพราะคําพิพากษาของศาลทีคู่ความสามารถตกลงประนีประนอมยอมความกันได้ เป็ น
การได้มาซึงอสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพย์สิทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอืนนอกจากนิติกรรม
15. ผูไ้ ด้อสังหาริ มทรัพย์หรื อทรัพยสิ ทธิเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 จะใช้
สิ ทธิ การขายไม่ได้

66

16. “ยกขึนต่อสู บ้ ุคคลภายนอกไม่ได้” หมายความว่า ยกขึนกล่าวอ้างต่อบุคคลภายนอกไม่ได้
17. “เจ้าหนีจาํ นอง” คือ “บุคคลภายนอก” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง
18. ผูท้ ีอยูใ่ นการอันจะให้จดทะเบียนสิ ทธิได้ก่อนทีจะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนตาม ป.พ.พ. มาตรา
1300 คือ เจ้าของรวมผูค้ รอบครองเป็ นส่ วนของตนมาเกิน 10 ปี แล้ว

หน่ วยที 10 ระบบทีดินและทีดินของรัฐ
1. ทีดินหมายถึงอาณาเขตบนพืนโลก ทีดินจึงหมายความถึงพืนดิน และพืนนํา เช่นแม่นาลํ
ํ าคลอง
ทะเลสาบ
2. ทีดินนันอาจแบ่งได้หลายประเภท แล้วแต่จะมองในแง่ใด แต่ส่วนใหญ่แบ่งเป็ นทีดินของรัฐและทีดิน
ของเอกชน
3. ทีดินของรัฐเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินทังสิ น แบ่งเป็ นสี ประเภทคือ ทีดินรกร้างว่างเปล่า ทีดิน
ของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ทีราชพัสดุ และทีสงวนหวงห้าม
4. ทีดินรกร้างว่างเปล่าเป็ นทีดินของรัฐประเภทเดียวเท่านันทีเอกชนจะได้มาตามกฎหมายทีดินได้
5. ทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันและทีราชพัสดุ เป็ นทีดินทีไม่สามารถมาจัดให้ประชาชนได้
อธิบดีกรมทีดินจึงจัดให้มีหนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงเพือแสดงเขตไว้เป็ นหลักฐาน
6. ทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรื อทีดินราชพัสดุ อาจถูกถอนสภาพโดยพระราชบัญญัติหรื อ
พระราชกฤษฎีกาทําให้ทีดินตกเป็ นทีรกร้างว่างเปล่าได้
7. ทีดินของวัดวาอารามในพระพุทธศาสนา จะถูกบุคคลใดมาแย่งการครอบครองหรื อครอบครองปรปั กษ์
ไม่ได้ และอาจจะโอนให้ราชการ รัฐวิสาหกิจหรื อเอกชนโดยพระราชบัญญัติหรื อพระราชกฤษฎีกา
8. ทีดินในศาสนาอืน เช่น ทีดินของวัดในศาสนาคริ สต์ ทีดินของมัสยิดอิสลาม และทีดินของศาลเจ้าก็อาจ
ถูกบุคคลใดมาแย่งการครอบครองหรื อครอบครองปรปักษ์ได้ เช่นเดียวกับทีดินของเอกชน
9. ทีดินของพระมหากษัตริ ยก์ จ็ ะถูกบุคคลใดแย่งการครอบครองหรื อครอบครองปรปั กษ์ไม่ได้
ระบบทีดิน
1. ความหมายของทีดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 และตามประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 1 มีความหมาย
เหมือนกัน คือทีดินหมายถึงอาณาเขตบนพืนโลก ทีดินจึงหมายรวมถึงพืนดินและพืนนําด้วย
2. ทีดินกับพืนดินมีความหมายไม่เหมือนกัน พืนดินประกอบด้วยแร่ ธาตุ กรวดทราย เป็ นทรัพย์ ประกอบ
เป็ นอันเดียวกับทีดินซึงเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ชนิดที 3 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139
3. ทีดินอาจแบ่งได้เป็ นทีดินของรัฐและทีดินของเอกชน
10.1

67

4. ทีดินอาจแบ่งได้เป็ นทีดินทียังไม่เป็ นของใคร ทีดินไม่อาจให้เป็ นกรรมสิ ทธิของผูใ้ ดได้โดยเด็ดขาด
ทีดินทีไม่เป็ นของผูใ้ ดโดยเฉพาะเจาะจงแต่รัฐให้ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน และทีดินทีมีเจ้าของแล้ว
5. ทีดินอาจจําแนกเป็ นประเภทเพืออนุรักษ์ทรัพยากรป่ าไม้คือ แบ่งเป็ นป่ าอนุรักษ์ และป่ าเศรษฐกิจ
ความเป็ นมาของทีดิน
ทีดินและพืนดินแตกต่างกันอย่างไร
ทีดินหมายถึงอาณาเขตบนพืนโลก ดังนัน อาณาเขตหนึงๆ จึงประกอบด้วยพืนดิน พืนนํา เช่นแม่นาํ
ลําคลอง ทะเลสาบด้วย ทีดินถือเป็ นอสังหาริ มทรัพย์ชนิดแรกตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 ส่ วนพืนดินเป็ น
อสังหาริ มทรัพย์ชนิดที 3 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 คือ เป็ นทรัพย์ประกอบอันเดียวกับทีดิน
แม่นาลํ
ํ าคลองเป็ นทีดินหรื อไม่ ถ้าถือว่าเป็ นจะเป็ นทีดินประเภทใด
แม่นาํ ลําคลอง ถือว่าเป็ นทีดินเหมือนกัน ตามประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 1 และถือว่าเป็ นทีดิน
ของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(2)
ทีดินของเอกชนจะประกอบด้วยพืนนําด้วยได้หรื อไม่
ทีดินเอกชนก็ประกอบด้วยพืนนําได้ เช่น ทีนาทีเจ้าของขุดเป็ นคูระบายนํา หรื อทีดินทีขุดเป็ นสระ
ว่ายนํา ซึงพืนนําเหล่านีถือว่าเป็ นส่ วนหนึงของอาณาเขตของเจ้าของทีดินคนนันนันเอง
10.1.1

การแบ่ งประเภทของทีดิน
ทีดินหลวงแบ่งออกได้เป็ นกีประเภท อะไรบ้าง
ทีดินหลวงแบ่งเป็ นหลายประเภทคือ
(1) ทีดินของชาติ กรมทีดินเป็ นผูด้ ูแล
(2) ทีดินของศาสนา กรมการศาสนาเป็ นผูด้ ูแล
(3) ทีดินของพระมหากษัตริ ย ์ สํานักงานทรัพย์สินส่ วนพระมหากษัตริ ยห์ รื อสํานักงานพระราชวัง

10.1.2

เป็ นผูด้ ูแล
(4) ทีดินของรัฐบาลหรื อทีราชพัสดุ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังเป็ นผูด้ ูแล
ทีดินของรัฐทียังไม่มีใครเป็ นเจ้าของและทีดินของรัฐทีมีเจ้าของมีลกั ษณะต่างกันอย่างไร
ทีดินของรัฐทียังไม่มีใครเป็ นเจ้าของ ได้แก่ทีดินรกร้างว่างเปล่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(1) ส่วน
ทีดินของรัฐทีมีเจ้าของแล้ว เจ้าของอาจจะเป็ นรัฐบาล (คือทีราชพัสดุ) หรื อเจ้าของอาจเป็ นองค์กรศาสนา เช่น
วัดวาอารามในพุทธศาสนา หรื อเจ้าของอาจเป็ นสํานักงานทรัพย์สินส่ วนพระมหากษัตริ ยก์ ไ็ ด้
10.2

ทีดินของรัฐ

68

1. ทรัพย์สินของแผ่นดินแบ่งออกเป็ น 2 ประเภทคือ ทรัพย์สินแผ่นดินธรรมดาทีสามารถจําหน่ายจ่ายโอน
ได้ จึงเป็ นทรัพย์ในพาณิ ชย์และสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน ซึงตามปกติจะโอนให้บุคคลใดไม่ได้จึงมีลกั ษณะ
เป็ นทรัพย์นอกพาณิ ชย์
2. สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภททีรกร้างว่างเปล่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(1) และประเภทใช้เพือ
ประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(3) จัดเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินทีใช้เพือสาธารณะ
ประโยชน์ ส่ วนสาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(2) ถือเป็ น
ทรัพย์สินของแผ่นดินประเภททีสงวนไว้เพือประโยชน์ส่วนรวม
3. สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทีชายตลิง แม่นาํ ลําคลอง เป็ นทีดินทีไม่
สามารถจัดให้ประชาชนได้ อธิบดีกรมทีดินจึงจัดให้มีการออกหนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงเพือแสดงเขตไว้
เป็ นหลักฐาน
4. สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภททีใช้เพือประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะหรื อทีราชพัสดุ คือทีดิน
ทีตังของหน่วยราชการทังทหารและพลเรื อน เช่น ทีตังศาลากลางจังหวัด ทีตังทีว่าการอําเภอ ทีดินทีตังกระทรวง
ทบวง กรม เป็ นต้น
5. สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภททีสงวนหรื อหวงห้าม เช่น ทีภูเขา ทีป่ าสงวนแห่งชาติ ทีอุทยาน
แห่งชาติ เขตรักษาพันธุ์สตั ว์ป่า
6. หนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงคือ หนังสื อสําคัญในทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันและในทีราช
พัสดุเท่านัน ไม่มีการออกในทีดินของรัฐประเภททีรกร้างว่างเปล่า
7. สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันอาจถูกถอนสภาพโดยพระราชบัญญัติหรื อพระ
ราชกฤษฎีกา ทําให้กลับกลายเป็ นทีดินของรัฐประเภททีรกร้างว่างเปล่าได้
ลักษณะทัวไปของสาธารณะสมบัติของแผ่ นดิน และทรัพย์ สินของแผ่นดินธรรมดา
ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดาแตกต่างจากทรัพย์สินของเอกชนอย่างไร
ทรัพย์สินของเอกชนสามารถถูกยึดได้ แต่ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดาห้ามยึดตาม ป.พ.พ. มาตรา

10.2.1

1307
ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดาแตกต่างกับสาธารณะสมบัติของแผ่นดินอย่างไร
ทรัพย์สินใดทีแผ่นดินถือไว้ในฐานะความเป็ นอยูเ่ สมือนบริ ษทั เอกชนใหญ่ มีทรัพย์สินไว้จาํ หน่าย
จ่ายโอน ทําผลประโยชน์หากําไรเข้าท้องพระคลังได้ ถือเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดา ถูกยึดไม่ได้ ถูก
ครอบครองปรปั กษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ได้
ทรัพย์สินใดทีแผ่นดินถือไว้ในฐานะเป็ นผูแ้ ทนของราษฎรและรักษาไว้เพือสาธารณะประโยชน์หรื อ
เพือประโยชน์ของราษฎรร่ วมกันโดยตรง ได้ชือว่าเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินมีลกั ษณะเป็ นทรัพย์นอก
พาณิ ชย์เพราะโอนไม่ได้ จะถูกยึดไม่ได้ บุคคลใดจะยกอายุความอายุความขึนต่อสู ก้ บั แผ่นดินก็ไม่ได้ ตาม ป.
พ.พ. มาตรา 1305 1306 และ 1307

69

สาธารณสมบัติของแผ่ นดินประเภททีรกร้ างว่ างเปล่า
ทีรกร้างว่างเปล่าหมายความว่าอย่างไร ทีป่ าถือว่าเป็ นทีรกร้างว่างเปล่าหรื อไม่
ทีดินรกร้างว่างเปล่า หมายความถึงทีดินทียังไม่ได้จดั ให้ราษฎรจับจอง ยังไม่ได้นาํ ไปออกโฉนด
หรื อ น.ส. 3 ให้ราษฎร ทีป่ าถือว่าเป็ นทีรกร้างว่างเปล่าได้ แต่ตอ้ งไม่ใช่ทีป่ าสงวนต้องเป็ นทีป่ าธรรมดาเท่านัน
บุคคลใดเป็ นผูด้ ูแลรักษาทีดินรกร้างว่างเปล่า
ตามประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 8 นัน อธิบดีกรมทีดินจะเป็ นผูด้ ูแลรักษาทีรกร้างว่างเปล่า แต่
ในทางปฏิบตั ิมีคาํ สังกระทรวงมหาดไทยที 890/2498 ลงวันที 16 สิ งหาคม 2498 มอบหมายให้จงั หวัด เทศบาล
หรื อสุ ขาภิบาลเป็ นผูด้ ูแลรักษาทีรกร้างว่างเปล่านันแทนอธิบดีกรมทีดิน
ทีดินรกร้างว่างเปล่าสามารถนํามาใช้ประโยชน์อย่างไรได้บา้ ง
ทีรกร้างว่างเปล่าสมารถนํามาดําเนินการได้ดงั นี
(1) สามารถนํามาจัดให้ประชาชนตามกฎหมายทีดินได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1334
(2) อธิบดีกรมทีดินสามารถนําทีดินรกร้างว่างเปล่ามาจัดหาผลประโยชน์ โดยวิธีการซือขายแลก
เปลียน ให้เช่าและให้เช่าซือได้ ตามประมวลกฎหมายทีดิน มาตรา 10 11
(3) รัฐมนตรี มหาดไทยสามารถนําทีดินรกร้างว่างเปล่ามาจัดขึนทะเบียนเพือให้ทบวงการเมืองใช้
ประโยชน์ในราชการได้ ตามประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 8 ทวิ
(4) รัฐมนตรี มหาดไทยสามารถนําทีดินรกร้างว่างเปล่ามาให้สมั ปทานแก่เอกชนหรื อให้เอกชนใช้
ในระยะเวลาอันจํากัดได้ ตามประมวลกฎหมายทีดิน มาตรา 12
10.2.2

สาธารณะสมบัติของแผ่ นดินประเภทพลเมืองใช้ ร่วมกัน
สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจําเป็ นต้องมีทะเบียนกําหนดไว้วา่ เป็ นทีดิน
ประเภทนีหรื อไม่
สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ไม่จาํ เป็ นจ้องมีทะเบียนว่าอยูท่ ีใด เนือที
เท่าใดเพราะการจะเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินชนิดนี ขึนอยูก่ บั ว่ามีราษฎรใช้ทีดินนันเพือประโยชน์ร่วม
กันหรื อไม่กพ็ อแล้ว
สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันมีผดู ้ ูแลรักษาหรื อไม่
สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน มีผดู ้ ูแลรักษาทังสิ น เช่น แม่นาํ ลําคลอง
กรมเจ้าท่าเป็ นผูด้ ูแล ทางหลวง กรมทางหลวงเป็ นผูด้ ูแล ทีเลียงสัตว์สาธารณะ หนองนําสาธารณะ ป่ าช้า
สาธารณะ นายอําเภอท้องทีเป็ นผูด้ ูแลรักษา
มีการออกหนังสื อสําคัญในทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรื อไม่ ถ้ามีออกหนังสื อชนิดใด
จะมีการออก “หนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวง” สําหรับทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่นมี
การออกในทีเลียงสัตว์สาธารณะ เป็ นต้น
10.2.3

70

สาธารณะสมบัติของแผ่ นดินประเภททีใช้ เพือประโยชน์ ของแผ่นดินโดยเฉพาะ
ทีราชพัสดุแบ่งเป็ นกีประเภทอะไรบ้าง
ทีราชพัสดุแบ่งเป็ น 2 ประเภทคือ
(1) ทีราชพัสดุทีเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน คือ เป็ นทีดินทีตังสถานทีราชการมาแต่ตน้
(2) ทีราชพัสดุทีเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดาเดิมเป็ นทีทีดินของเอกชน แต่รัฐบาลได้ทีดินนัน
มาจากเอกชน เช่น ยึดหรื อซือมาจากเอกชน แต่ยงั ไม่ได้นาํ ทีดินนันมาใช้ในราชการแต่อย่างใด
ทีราชพัสดุคือทีดินประเภทใด ใครเป็ นผูด้ ูแล
ทีราชพัสดุ คือทีดินทีตังกระทรวง ทบวง กรมในรัฐบาล ทังทหารและพลเรื อน แต่ไม่ใช่ทีดินของ
รัฐวิสาหกิจและไม่ใช่ทีดินของเทศบาลหรื อสุ ขาภิบาล ผูด้ ูแลรักษาทีราชพัสดุคือ กรมธนารักษ์ กระทรวง การ
คลัง
10.2.4

สาธารณะสมบัติของแผ่ นดินประเภททีสงวนหรือหวงห้ าม
การหวงห้ามทีดินก่อนหน้ามีการประกาศใช้ พ.ร.บ. ว่าด้วยการหวงห้ามทีดินรกร้างว่างเปล่าอันเป็ น
สาธารณะสมบัติของแผ่นดิน พ.ศ. 2478 จะต้องดําเนินการอย่างไร
การหวงห้ามทีดินก่อนมีการประกาศใช้ พ.ร.บ. ว่าด้วยการหวงห้ามทีดินรกร้างว่างเปล่า พ.ศ. 2478
จะดําเนินการประกาศหรื อออกกฎหมายเป็ นรายๆไป เช่นประกาศกรมโยธาธิการ ว่าด้วยการสร้างถนนเยาวราช
ร.ศ. 110 (พ.ศ. 2434) เป็ นต้น
ทีดินทีหวงห้ามไว้ตาม พ.ร.บ. หวงห้ามทีดินรกร้างว่างเปล่า พ.ศ. 2478 ยังคงเป็ นทีดินรกร้างว่าง
เปล่าอยูห่ รื อไม่
ทีดินรกร้างว่างเปล่าทีได้ทาํ การหวงห้ามไว้ตาม พ.ร.บ. หวงห้ามทีดินรกร้างว่างเปล่า พ.ศ. 2478 ไม่
เป็ นทีรกร้างว่างเปล่าอีกต่อไปแต่จะเป็ นทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรื อเป็ นทีราชพัสดุแล้วแต่กรณี
ทีเขา ทีภูเขา สามารถออกโฉนดได้หรื อไม่เพราะเหตุใด
ทีเขา ทีภูเขา ตามหลักทัวไปจะออกโฉนดไม่ได้ คือ บุคคลทีครอบครองทีเขา ทีภูเขา ตังแต่
ประกาศใช้ ประมวลกฎหมายทีดินนับตังแต่วนั ที 1 ธันวาคม 2497 เป็ นต้นไป แต่ถา้ บุคคลใดครอบครองทีเขา ที
ภูเขามาก่อนหน้าวันที 1 ธันวาคม 2497 และได้แจ้ง ส.ค. 1 แล้วก็มีสิทธิได้รับโฉนดได้ เพราะไม่ตอ้ งห้ามตาม
กฎหมาย เพราะกฎหมายห้ามออกโฉนดในทีภูเขา นับแต่วนั ทีประกาศใช้ ประมวลกฎหมายทีดิน เป็ นต้นมา
เท่านัน
10.2.5

การออกหนังสื อสํ าคัญสํ าหรับทีหลวง
หนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงจะออกในทีดินประเภทใดบ้าง
หนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงจะออกได้ในทีดิน 2 ประเภทคือ
10.2.6

71

(1) ทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทีเลียงสัตว์สาธารณะ ทีหนองนําสาธารณะ
(2) ทีราชพัสดุ เช่น ทีสนามบิน ทีตังสํานักราชการบ้านเมือง
หนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงเป็ นหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดินหรื อไม่
หนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงไม่ใช่หนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดิน แต่เป็ นหนังสื อทีแสดง
แนวเขตทีดินของราชการเท่านัน
การถอนสภาพสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน
ทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจะถูกถอนสภาพให้เป็ นทีดินรกร้างว่างเปล่าได้โดยวิธีการใด
10.2.7

ได้บา้ ง
ทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจะถูกถอนสภาพเป็ นทีรกร้างว่างเปล่าได้ 2 วิธีคือ
(1) ถูกถอนสภาพโดยพระราชบัญญัติ กรณี ทีทบวงการเมือง รัฐวิสาหกิจหรื อเอกชนหาทีดินแปลง
อืนมาให้พลเมืองใช้แทน
(2) ถูกถอนสภาพโดยพระราชกฤษฎีกา กรณี ทีพลเมืองเลิกใช้ประโยชน์ในทีดินนันแล้ว ป.ทีดิน
มาตรา 8 วรรค 2(1)
ทีดินราชพัสดุจะถูกถอนสภาพได้โดยอาศัยกฎหมายฉบับใด
ทีราชพัสดุนนเดิ
ั มการถูกถอนสภาพให้ใช้ ป.ทีดินมาตรา 8 วรรค 2(2) ต่อมาถึง พ.ศ. 2518 ได้มีการ
ประกาศใช้ พ.ร.บ. ทีราชพัสดุ มาตรา 8 , 9 เป็ นหลักเกณฑ์ในการถอนสภาพแทน
ทีดินของศาสนาและพระมหากษัตริย์
1. วัดในพระพุทธศาสนา สามารถได้มาซึงทีดินโดยได้รับการอุทิศจากราษฎร โดยซือจากราษฎร และเข้า
ครอบครองปรปั กษ์ทีดินของราษฎร
2. ทีดินของวัดในพุทธศาสนา จะถูกบุคคลใดแย่งการครอบครองหรื อครอบครองปรปั กษ์ไม่ได้
3. ทีดินของวัดในพุทธศาสนาจะโอนไปให้หน่วยราชการ หรื อบุคคลได้กต็ อ้ งอาศัยทางราชกฤษฎีกาหรื อ
พระราชกฤษฎีกาแล้วแต่กรณี
4. มิซซังโรมันคาทอลิก เป็ นวัดในศาสนาคริ สต์ซึงมีลกั ษณะเป็ นนิติบุคคล จึงมีสิทธิถือทีดินในประเทศ
ไทยได้
5. มัสยิดอิสลาม เป็ นนิติบุคคลตาม พ.ร.บ. มัสยิดอิสลาม 2490 จึงมีสิทธิถือทีดินได้ ซึงอาจได้มาซึงทีดิน
โดยทางนิติกรรมหรื อเข้าไปแย่งการครอบครองหรื อครอบครองปรปั กษ์ทีดินของเอกชนก็ได้
6. ศาลเจ้าทีตังอยูใ่ นทีดินของรัฐบาล หรื อแม้จะตังในทีดินของเอกชน แต่เอกชนอุทิศทีดินนันให้เป็ น
สมบัติของศาลเจ้า ทีดินชนิดนีเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน ใครจะยกอายุความครอบครองปรปั กษ์ขึนต่อสู ้
ไม่ได้
10.3

72

7. ศาลเจ้าทีตังอยูใ่ นทีดินของเอกชน และเอกชนมิได้อุทิศให้เป็ นของรัฐบาล ทีดินแบบนียังเป็ นของ
เอกชนอยู่ จึงอาจเสี ยสิ ทธิโดยถูกแย่งการครอบครอง หรื อถูกครอบครองปรปักษ์ได้
8. ทีดินของพระมหากษัตริ ยไ์ ม่วา่ จะเป็ นทีดินทีเป็ นทรัพย์สินส่ วนพระองค์
ทรัพย์สินส่ วนสาธารณะ
สมบัติของแผ่นดิน และทรัพย์สินส่ วนพระมหากษัตริ ย ์ เช่น ทีทรัพย์สิน บุคคลใดจะมาแย่งการครอบครองหรื อ
ครอบครองปรปั กษ์ไม่ได้
ทีดินในวัดวาอารามในพุทธศาสนา
ทีดินของวัดในพุทธศาสนามีอะไรบ้าง
มี 3 ประเภทคือ
(1) ทีวัด คือ ทีซึ งตังวัด ตลอดจนเขตของวัดนัน
(2) ทีธรณี สงค์ คือทีซึ งเป็ นสมบัติของวัด
(3) ทีกัลปนา คือทีซึ งมีผอ
ู ้ ุทิศแต่ผลประโยชน์ให้แก่วดั หรื อพระศาสนา (พ.ร.บ.คณะสงฆ์มาตรา 33)
การโอนทีดินของวัดในพุทธศาสนาจะทําได้โดยวิธีการใดบ้าง
ตามปกติ จะทําได้โดยพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ. คณะสงฆ์ มาตรา 34 วรรค 1) แต่อาจจะโอนโดยพระ
ราชกฤษฎีกาถ้าจะโอนทีวัดให้ส่วนราชการรัฐวิสาหกิจหรื อหน่วยงานอืนของรัฐเมือมหาเถรสมาคมไม่ขดั ข้อง
(พ.ร.บ. คณะสงฆ์มาตรา 34 วรรค 2)
10.3.1

ทีดินของวัดในศาสนาคริสต์ ในประเทศไทย
ทีดินของมิซซังโรมันคาทอลิกแบ่งเป็ นกีประเภท อะไรบ้าง
แบ่งเป็ นสองประเภทใหญ่ๆ คือ
(1) ทีดินทีใช้เป็ นวัด โรงเรื อน ตึกราม วัดบาดหลวง แยกย่อยเป็ นสองชนิดคือ
- สถานวัดบาดหลวง
- สถานพักสอนศาสนา
(2) ทีดินเพือประโยชน์ได้แก่ มิซซัง (พ.ร.บ. ลักษณะวัดบาทหลวงโรมันคาทอลิก ร.ศ. 128 มาตรา
10.3.2

6)
ทีดินของมิซซังหนองแสง มีอยูใ่ นเขตใดบ้าง
ทีดินมิซซังหนองแสงมีอยู่ 7 จังหวัด คือ (1) อุบลราชธานี (2) ศรี ษะเกษ (3) นครพนม (4)อุดรธานี
(5) หนองคาย (6) สกลนคร (7) เลย
ทีดินของมัสยิดอิสลาม
มัสยิดอิสลามจะได้มาซึงทีดิน โดยวิธีการใดบ้าง
อาจได้มาหลายวิธีดงั นี
10.3.3

73

(1) ได้มาโดยทางนิติกรรม เช่น ทําการซือขายแลกเปลียนหรื อมีผยู ้ กให้
(2) ได้มาโดยการเข้าไปครอบครองปรปักษ์ทีดินมีโฉนดของเอกชนเกิน 10 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1382)
และเข้าไปแย่งครอบครองทีดินมือเปล่าของเอกชนเกิน 1 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1375)
(3) ได้มาตามบทบัญญัติของศาสนาอิสลาม
ทีดินของศาลเจ้ า
ทีดินทีตังศาลเจ้า ถือเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินเสมอไปหรื อไม่
ไม่เสมอไป อาจแยกได้ดงั นีคือ
(1) ถ้าศาลเจ้านันตังอยูใ่ นทีดินของรัฐบาล หรื อแม้แต่จะตังอยูใ่ นทีดินของเอกชน แต่เอกชนอุทิศ
ทีดินนันให้เป็ นสมบัติของศาลเจ้าและอยูใ่ นความปกครองของรัฐบาล
ทีดินชนิดนีถือว่าเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน
(2) ถ้าศาลเจ้าตังอยูใ่ นทีดินของเอกชน และเอกชนมิได้อุทิศให้เป็ นของรัฐบาล ทีดินชนิดนันยังเป็ น
เอกชนอยู่ ไม่เป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน
10.3.4

ทีดินของพระมหากษัตริย์
ทรัพย์สินของพระมหากษัตริ ยแ์ บ่งเป็ นกีประเภท อะไรบ้าง
มี 3 ประเภทคือ
(1) ทรัพย์สินส่ วนพระองค์
หมายความว่าทรัพย์สินทีเป็ นของพระมหากษัตริ ยอ์ ยูแ่ ล้วก่อนขึน
ครองราชย์สมบัติ หรื อทรัพย์สินทีรัฐทูลเกล้าถวาย หรื อทรัพย์สินทีทรงได้มาไม่วา่ ทางใดและเวลาใด นอก จาก
ทีทรงได้มาในฐานะทีทรงเป็ นพระมหากษัตริ ย ์
(2) ทรัพย์สินส่ วนส่ วนสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน
คือทรัพย์สินในพระมหากษัตริ ยซ์ ึงใช้เพือ
ประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เช่น พระราชวัง
(3) ทรัพย์สินส่ วนพระมหากษัตริ ย ์ คือทรัพย์สินในพระมหากษัตริ ย ์ นอกจากทรัพย์สินส่ วนพระองค์
และทรัพย์สินส่ วนสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน เช่น ทีทรัพย์สิน เป็ นต้น
10.3.5

แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 10
1. ทีดินหมายความถึง อาณาเขตบนพืนโลก
2. ทีดินรกร้างว่างเปล่าหมายถึง ทีป่ าธรรมดา
3. ทีป่ าธรรมดาเป็ นทีดินประเภท ทีรกร้างว่างเปล่า

74

4. ทีป่ าสงวนเป็ นทีดินประเภท ทีสงวนหวงห้าม
5. ทีเลียงสัตว์สาธารณะทีไม่มีราษฎรคนใดใช้เป็ นทีเลียงสัตว์อีกต่อไปแล้ว อาจจะถอนสภาพให้เป็ นทีรก
ร้างว่างเปล่าได้โดยวิธีการ ออกเป็ นพระราชกฤษฎีกา
6. ทีชายตลิงซึงต่อจากทีดินเอกชนทีตืนเขินจนเป็ นทีงอกริ มตลิงแล้ว ไม่ตอ้ งถอนสภาพแต่ประการใด
เพราะทีดินตกเป็ นของเอกชนแล้ว
7. ทีธรณี สงฆ์คือ ทีดินทีตกเป็ นสมบัติของวัดเป็ นทีทําประโยชน์ของวัดนัน
8. ผูด้ ูแลรักษาทีเลียงสัตว์สาธารณะคือ นายอําเภอท้องที
9. ผูด้ ูแลทีดินทีตังกระทรวง ทบวง กรม ในรัฐบาลคือ อธิบดีกรมธนารักษ์
10. ทีทรัพย์สินเป็ นทรัพย์สินประเภท ทรัพย์สินส่ วนพระมหากษัตริ ย ์
11. ทีดินเกาะช้างมีสภาพเป็ น อุทยานแห่งชาติ
12. ทีดินรกร้างว่างเปล่านัน อธิบดีกรมทีดิน มีหน้าทีดูแลรักษาทีรกร้างว่างเปล่าตามกฎหมาย
13. ป่ าช้าสาธารณะ เป็ นทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน
14. ทีดินทีตังของมหาวิทยาลัยของรัฐ เป็ นทีดินทีราชพัสดุ
15. ทีดินประเภททีสามารถออกหนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงได้ ได้แก่ คลองชลประทาน
16. บุคคลผูท้ ีมีอาํ นาจออกหนังสื อสําคัญสําหรับทีหลวงได้แก่ อธิบดีกรมทีดิน
17. การโอนทีดินของวัดในพุทธศาสนาอาจทําได้โดย พระราชบัญญัติหรื อพระราชกฤษฎีกา
18. จังหวัดทีมีทีดินอยูใ่ นเขตของมิชซังหนองแสง คือ อุดรธานี
19. จังหวัดทีมีมสั ยิดมากทีสุ ดในประเทศไทยได้แก่ ปัตตานี

หน่ วยที 11 ทีดินของเอกชน
1. ทีดินของเอกชนมีสองประเภท คือ ทีดินทีเอกชนมีกรรมสิ ทธิในทีดินกับทีดินทีเอกชนยังไม่มี
กรรมสิ ทธิในทีดิน (หรื อทีดินมือเปล่า)
2. ตามปกติเอกชนจะมีกรรมสิ ทธิในทีดินเพราะมีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิ แต่ในบางกรณี เอกชน
อาจมีกรรมสิ ทธิในทีดินแปลงนันโดยยังไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิก็ได้
3. ทีบ้านทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 ถือว่าเป็ นทีดินทีมีกรรมสิ ทธิแม้เจ้าของจะไม่มีโฉนดทีดินก็
ตาม
4. ทีดินมือเปล่าคือ ทีดินทีเอกชนยังไม่มีกรรมสิ ทธิในทีดิน ทีดินมือเปล่าอาจมีหนังสื อสําคัญในทีดิน
บางอย่าง เช่นมี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส.3 ก หรื ออาจไม่มีหนังสื ออะไรเลยก็ได้

75

5. ทีดินมือเปล่าทีไม่มีหนังสื อสําคัญอะไรเลยได้แก่ ทีดินทีตกค้างการแจ้ง ส.ค. 1 และทีดินทีมีผู ้
ครอบครองทีดินโดยพละการเมือมีการประกาศใช้ประมวลกฎหมายทีดินแล้ว
6. ตามปกติคนไทยจะไม่ถูกจํากัดสิ ทธิในการถือครองทีดิน แต่คนต่างด้าวถูกจํากัดสิ ทธิในการถือครอง
ทีดิน
7. คนต่างด้าวจะได้มาซึงทีดินจะต้องเป็ นคนต่างด้าวของประเทศทีมีสนธิสญ
ั ญากับประเทศไทยที
กําหนดให้คนต่างด้าวของประเทศนันมีสิทธิถือทีดินในประเทศไทยได้ และจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
มหาดไทยด้วย
8. ทีดินของเอกชนอาจจะกลับคืนมาสู่ รัฐได้หลายวิธี เช่น การเวนคืนทีดินและการทอดทิงทีดิน เป็ นต้น
การแบ่ งประเภททีดินของเอกชน
1. ทีดินเอกชนมีสองประเภท คือ ทีดินทีเอกชนมีกรรมสิ ทธิในทีดิน และทีดินทีเอกชนยังไม่มีกรรมสิ ทธิ
ในทีดิน
2. เอกชนอาจจะมีกรรมสิ ทธิในทีดินโดยไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิก็ได้เช่น ได้ทีงอกริ มตลิง จาก
ทีดินทีมีโฉนดของตน การเข้าครอบครองปรปักษ์ในทีดินมีโฉนด ทีดินของบุคคลอืนจนครบ 10 ปี หรื อเป็ น
เจ้าของบ้าน ทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 ก็ได้
3. ถ้าบุคคลใดทําทีดินเป็ นทีบ้านหรื อทําเป็ นทีสวนผลไม้ยนื ต้นมาก่อน พ.ศ. 2475 ถือว่าเป็ นบ้านทีสวน
ตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 ซึงเป็ นทีดินกรรมสิ ทธิ แม้จะไม่มีโฉนดทีดินก็ตาม
4. คนทีมีชือใน น.ส. 3 น.ส. 3 ก หรื อ ส.ค. 1 ซึงเป็ นทีดินมือเปล่า แม้บุคคลนันจะไม่มีกรรมสิ ทธิในทีดิน
ก็ถือว่าบุคคลนันเป็ นเจ้าของทีดินได้
5. ตามหลักในประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 2 ถือหลักว่าทีดินมือเปล่าทุกชนิด ยังเป็ นของรัฐอยูแ่ ต่รัฐก็คง
ไม่ไปยุง่ เกียวขับไล่เจ้าของทีดินมือเปล่านันออกไปจากทีดิน ก็ยงั ปล่อยให้ครอบครองทีดินแปลงนันอยู่
6. ตามปกติ บุคคลทีเข้าครอบครองทีดินของรัฐโดยพละการ เมือประกาศใช้ประมวลกฎหมายทีดินแล้ว
จะมีความผิดและมีโทษตามกฎหมาย แต่ภายหลังกฎหมายทีดินกลับมีบทบัญญัติผอ่ นผันให้บุคคลดังกล่าวได้รับ
โฉนดทีดินโดยการประกาศทังตําบลได้ เมือเข้าหลักเกณฑ์ทีกฎหมายกําหนดไว้
11.1

ทีดินของเอกชนทีมีกรรมสิ ทธิ
บุคคลอาจจะมีกรรมสิ ทธิในทีดินโดยทีไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิทีดินแปลงนันเลยได้
หรื อไม่ ถ้ามีจะมีได้ในกรณี ใด
บุคคลอาจจะมีกรรมสิ ทธิในทีดินโดยทีไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดินได้ในกรณี
ดังต่อไปนี
(1) ได้มาซึงกรรมสิ ทธิในทีดินทีเป็ นทีงอกริ มตลิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1308
(2) ได้มาซึงกรรมสิ ทธิในทีดินโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
11.1.1

76

(3) ได้มาซึงกรรมสิ ทธิในทีดินโดยทางมรดก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599 และ 1600
ทีบ้ าน ทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทที 42
ทีบ้าน ทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 มีลกั ษณะอย่างไร และมีความสําคัญอย่างไร
ทีบ้าน ทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 ถือว่าเป็ นทีดินทีมีกรรมสิ ทธิโดยทีบุคคลนันไม่มี
หนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิแต่อย่างใดเลย โดยจะต้องเป็ นบุคคลทีสร้างบ้านหรื อสวนไม้ยนื ต้นมาก่อนปี
พ.ศ. 2475 ถ้าทําหลังปี พ.ศ. 2475 ไม่ถือว่าเป็ นกรรมสิ ทธิ ทีประเภทนีจะเสี ยสิ ทธิโดยถูกบุคคลอืนครอบครอง
ประโยชน์ครบ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
11.1.2

ลักษณะทัวไปของทีดินมือเปล่า
ทีดินมือเปล่าหมายความว่าอย่างไร
ทีดินมือเปล่า หมายความถึงทีดินทีเอกชนไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิอย่างหนึงอย่างใดในสี
อย่างและไม่ใช่ทีบ้าน ทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 ด้วยทีดินมือเปล่าอาจจะเป็ นทีดินทีมีหนังสื อบาง
อย่างเช่น น.ส. 3 น.ส. 3ก ส.ค. 1 หรื ออาจจะไม่มีหนังสื ออย่างไรเลยก็ได้
ทีดินมือเปล่าแตกต่างจากทีดินทีมีกรรมสิ ทธิอย่างไร
ทีดินมือเปล่าแตกต่างจากทีดินมีกรรมสิ ทธิทีสําคัญดังต่อไปนี
(1) ทีดินมีกรรมสิ ทธิ เจ้าของมีกรรมสิ ทธิ ทีดินมือเปล่า เจ้าของไม่มีกรรมสิ ทธิในทีดิน อย่างมาก
ทีสุ ดก็อาจมีแต่เพียงสิ ทธิครอบครองในทีดินเท่านัน
(2) ทีดินมีกรรมสิ ทธิ อาจถูกผูอ้ ืนครอบครองประโยชน์ครบ 10 ปี (มาตรา 1382) ทีดินมือเปล่าอาจ
เสี ยสิ ทธิในทีดินโดยถูกบุคคลอืนแย่งการครอบครองเกิน 1 ปี (มาตรา 1375)
11.1.3

ทีดินมือเปล่ าชนิดทีไม่ มีหนังสื อสํ าหรับทีดินแต่ อย่ างใด
ทีดินมือเปล่าชนิดทีไม่มีหนังสื อสําคัญในทีดิน ได้แก่ทีดินประเภทใด
ทีดินมือเปล่าชนิดทีไม่หนังสื อสําคัญในทีดินได้แก่
(1) ทีดินรกร้างว่างเปล่าทีราษฎรได้เข้าไปครอบครองและทําประโยชน์ในทีดิน ก่อนหน้า พ.ร.บ.
ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 พ.ศ. 2479 โดยไม่ได้มีหนังสื อแสดงการจับจองแต่อย่างใด
(2) ทีดินของรัฐทีมีผคู ้ รอบครองโดยพละการ สมัยใช้ พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 พ.ศ. 2479
และครอบครองตลอดมาจนปั จจุบนั
(3) ทีดินของรัฐทีมีผคู ้ รอบครองโดยพลการสมัยใช้ประมวลกฎหมายทีดิน
ทีดินทีมีผบู ้ ุกรุ กโดยพละการเมือประมวลกฎหมายทีดินประกาศใช้แล้ว จะมีสิทธิได้รับโฉนดทีดิน
หรื อไม่ ภายใต้หลักเกณฑ์และเงือนไขอย่างไร
11.1.4

77

ทีดินทีมีผบู ้ ุกรุ กโดยพลการเมือประมวลกฎหมายทีดินประกาศใช้แล้ว ก็มีสิทธิได้รับโฉนดทีดินโดย
มีหลักเกณฑ์ดงั ต่อไปนี
(1) มีสิทธิได้รับโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ทงตํ
ั าบล (น.ส. 3ก) ตามประมวล
กฎหมายทีดินมาตรา 38 เท่านัน ไม่มีสิทธิยนขอออกโฉนดที

ดินสายเฉพาะรายตาม ประมวลกฎหมายทีดิน
มาตรา 59
(2) จะได้รับโฉนดหรื อหรื อ น.ส. 3ก ได้ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าต้องการเกิน 50 ไร่ ก็ตอ้ งขออนุมตั ิต่อผูว้ า่
ราชการจังหวัดเป็ นการเฉพาะราย
(3) เมือได้โฉนดหรื อ น.ส. 3 ก แล้วจะถูกห้ามโอนภายใน 10 ปี เว้นแต่ทีดินจะตกทอดมาทางมรดก
หรื อโอนให้ทบวงการเมือง ฯลฯ
การถือสิ ทธิในทีดินของเอกชน
1. บุคคลทีมีสญ
ั ชาติไทย ไม่ได้ถูกจํากัดสิ ทธิในการถือทีดินแต่อย่างใด
2. บุคคลต่างด้าวถูกจํากัดสิ ทธิในการถือครองทีดินทังในด้านทีอยูอ่ าศัย การอุตสาหกรรม และการพาณิ ชย์
กรรม
3. คนต่างด้าวจะได้มาซึงทีดินจะต้องเป็ นคนต่างด้าว ของประเทศทีมีสนธิสญ
ั ญากับประเทศไทยทีกํา
หนดให้คนต่างด้าวของประเทศนันมีสิทธิถือทีดินได้
และจะต้องได้รับอนุมตั ิจากรัฐมนตรี วา่ การกระทรวง
มหาดไทยด้วย
4. บริ ษทั จํากัดทีจดทะเบียนในประเทศไทย ถ้ามีหุน้ ทีคนต่างด้าวถือเกินกว่าร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน
หรื อผูถ้ ือหุ น้ เป็ นคนต่างด้าวเกินกว่ากึงจํานวนผูถ้ ือหุน้ ให้ถือว่ามีสิทธิถือทีดินได้เสมือนคนต่างด้าว
5. การจัดสรรทีดินตามหลักเกณฑ์ใน พ.ร.บ. การจัดสรรทีดิน พ.ศ. 2543 จะต้องเป็ นการจัดสรรจําหน่าย
ทีดินติดต่อกันเป็ นแปลงย่อยมีจาํ นวนตังแต่สิบแปลงขึนไป ไม่วา่ ด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรื อประโยชน์
ไม่วา่ ทางตรงหรื อทางอ้อมเป็ นค่าตอบแทน
11.2

สิ ทธิในทีดินของบุคคลทีมีสัญชาติไทย
บุคคลสัญชาติไทยจะถูกจํากัดสิ ทธิในการถือครองทีดินในประเทศไทยหรื อไม่
บุคคลสัญชาติไทยสมัยเมือประมวลกฎหมายทีดินประกาศใช้ใหม่ๆ ถูกจํากัดสิ ทธิในการถือครอง
ทีดินคือจะถือทีดินเพือเกษตรกรรมไม่เกิน 50 ไร่ จะถือทีดินเพืออุตสาหกรรมไม่เกิน 10 ไร่ ต่อมาถึง พ.ศ. 2502
รัฐบาลได้ยกเลิกหลักเกณฑ์เรื องข้อจํากัดสิ ทธิของคนไทย โดยยกเลิกหลักในประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 3449 ไปทังหมด ดังนันในปั จจุบนั คนไทยจึงไม่ถูกจํากัดสิ ทธิในการถือครองทีดินแต่อย่างใด
11.2.1

สิ ทธิในทีดินของคนต่ างด้ าวและนิติบุคคลบางประเภท
คนต่างด้าวจะมีสิทธิถือทีดินในประเทศไทยภายใต้หลักเกณฑ์และเงือนไขอย่างไรบ้าง

11.2.2

78

คนต่างด้าวจะมีสิทธิถือทีดินในประเทศไทยได้ภายใต้หลักเกณฑ์ดงั ต่อไปนี
(1) ต้องเป็ นคนต่างด้าวของประเทศทีมีสนธิสญ
ั ญากับประเทศไทย โดยสนธิสญ
ั ญานันเป็ นสัญญา
ต่างตอบแทนกัน คือมีขอ้ ตกลงกันว่าให้คนไทยถือทีดินในประเทศนันได้ คนต่างด้าวมนประเทศนันจึงจะมีสิทธิ
ถือทีดินในประเทศไทยได้
(2) ต้องได้รับอนุมตั ิจากรัฐมนตรี วา่ การกระทรวงมหาดไทยก่อน
(3) จะถูกจํากัดในการถือครองทีดินดังนีคือ
- ทีอยูอ่ าศัย ครอบครัวละ ไม่เกิน 1 ไร่
- ทีใช้เพือพาณิ ชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
- ทีใช้เพืออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
- ทีดินเพือใช้เกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
- ทีใช้เพือการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
- ทีใช้เพือกุศลสาธารณะ ไม่เกิน 5 ไร่
- ทีใช้เพือสุ สานตระกูลละไม่เกิน 1 ไร่
การค้ าทีดินตามประมวลกฎหมายทีดิน และการจัดสรรทีดินตามกฎหมายพิเศษ
การจัดสรรทีดินหมายความว่าอย่างไร
ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรทีดิน พ.ศ. 2543 ได้วางหลักเกณฑ์การจัดสรรทีดินหมายความถึง การจัด
จําหน่ายทีดินติดต่อกันเป็ นแปลงย่อยมีจาํ นวนตังแต่ 10 แปลงขึนไปไม่วา่ ด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรื อ
ประโยชน์เป็ นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดําเนินการทีได้มีการแบ่งทีดินเป็ นแปลงย่อยไม่ถึง 10
แปลงและต่อมาได้แบ่งทีดินแปลงเดิมเพิมเติมภายใน 3 ปี เมือรวมกันแล้วมีจาํ นวนตังแต่ 10 แปลงขึนไป
11.2.3

วิธีการทีทีดินของเอกชนจะกลับคืนมาสู่ รัฐ
1. ผูม้ ีสิทธิในทีดินไม่วา่ จะเป็ นทีดินมีโฉนดทีดินหรื อทีดินมือเปล่าถ้าจะเวนคืนทีดินให้รัฐโดยสมัครใจให้
ไปยืนคําขอเวนคืนต่อพนักงานเจ้าหน้าที
2. การเวนคืนทีดินโดยสมัครใจทําให้ทีดินของเอกชนกลับมาเป็ นทีดินของรัฐประเภททีรกร้างว่างเปล่า
3. การเวนคืนโดยถูกบังคับตาม พ.ร.บ. เวนคืนสังหาริ มทรัพย์ 2530 ทีดินของเอกชนจะกลับมาเป็ นทีดิน
ของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรื อเป็ นทีราชพัสดุแล้วแต่กรณี
4. การทีเอกชนเป็ นเจ้าของทีดินมือเปล่าสละเจตนาครอบครอง หรื อไม่ยดึ ถือทีดินมือเปล่าต่อไปก็ทาํ ให้
ทีดินมือเปล่านันตกเป็ นของรัฐประเภททีรกร้างว่างเปล่าได้ แต่วิธีนีจะไม่ใช้กบั ทีดินมีกรรมสิ ทธิ
5. เอกชนเจ้าของทีดินมีโฉนดทีดิน ถ้าทอดทิงทีของตนเกิน 10 ปี ติดต่อกัน หรื อทอดทิงทีมี น.ส. 3 น.ส. 3
ก ของตนเกิน 5 ปี ติดต่อกัน ทําให้ทีดินตกเป็ นทีรกร้างว่างเปล่าได้
11.3

79

การเวนคืนตามประมวลกฎหมายทีดิน
การเวนคืนโดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายทีดินจะมีได้ในในทีดินประเภทใดบ้าง
การเวนคืนโดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายทีดินอาจมีได้ในทีดินดังต่อไปนี
(1) ทีดินทีมีโฉนดแผนทีโฉนดตราจอง ตราจองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้ว หรื อโฉนดทีดิน
(2) ทีดินมีใบไต่สวน
(3) ทีดินมีหนังสื อรับรองการทําประโยชน์
(4) ทีดินมี ส.ค. 1
(5) ทีดินทีตกค้างการแจ้งการครอบครอง

11.3.1

การอุทศิ ทีดินให้ เป็ นทางสาธารณะ
การทีเอกชนจะอุทิศทีดินของตนให้เป็ นทางสาธารณะมีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง
การทีเอกชนจะอุทิศทีดินของตนให้เป็ นทางสาธารณะนัน อาจเป็ นการแสดงออกเจตนาอุทิศโดยตรง
หรื อโดยปริ ยายก็ได้โดยไม่จาํ เป็ นต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีแต่อย่างใด และเมือมี
ประชาชนทัวไปมาใช้เป็ นทางสาธารณะแล้ว ก็เป็ นทางสาธารณะทันที
11.3.2

การสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ ยดึ ถือทีดินนันต่ อไป
การทีเจ้าของทีดินจะสละเจตนาครอบครอง หรื อไม่ยดึ ถือทีดินแปลงนันต่อไปและทําให้ทีดินแปลง
นันตกเป็ นของรัฐประเภททีรกร้างว่างเปล่านันจะทําได้ในทีดินประเภทใด
การทีเจ้าของทีดินจะสละเจตนาครอบครองหรื อไม่ยดึ ถือทีดินแปลงนันต่อไป และทําให้ทีดินแปลง
นันตกเป็ นของรัฐนัน จะทําได้เฉพาะทีดินมือเปล่าเท่านัน จะทําไม่ได้ในทีดินทีมีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิ
เพราะเจ้าของทีดินมีกรรมสิ ทธินันแม้เจ้าของจะได้สละเจตนาครอบครองหรื อไม่ยดึ ถือทีดินต่อไป กรรมสิ ทธิใน
ทีดินแปลงนันก็ยงั คงอยูต่ ่อไป
11.3.3

การเวนคืนตามกฎหมายเวนคืน
การเวนคืนโดยถูกบังคับตาม พ.ร.บ. เวนคืนอสังหาริ มทรัพย์ พ.ศ. 2530 แตกต่างกับการเวนคืนโดย
สมัครใจอย่างไร
การเวนคืนโดยสมัครใจตาม ประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 5 แตกต่างกับการเวนคืนโดยถูกบังคับ
ตาม พ.ร.บ. เวนคืนอสังหาริ มทรัพย์ พ.ศ. 2530 ดังนี
(1) เวนคืนโดยสมัครใจ ไม่ตอ้ งจดทะเบียนเวนคืน เวนคืนโดยถูกบังคับต้องจดทะเบียนเวนคืน
(2) เวนคืนโดยสมัครใจ ผูเ้ วนคืนจะไม่ได้รับค่าตอบแทนใดๆ ทังสิ นเวนคืนโดยถูกบังคับรัฐต้องให้
ค่าตอบแทนแก่ผถู ้ ูกเวนคืนทุกราย
11.3.4

80

(3) เวนคืนโดยสมัครใจ ทีดินทีเวนคืนกลับมาเป็ นทีรกร้างว่างเปล่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(1)
เวนคืนโดยถูกบังคับอาจกลับมาเป็ นทีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. 1304(2) หรื อกลับมา
เป็ นทีราชพัสดุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(3) แล้วแต่กรณี
การทอดทิงทีดินตามประมวลกฎหมายทีดิน
การทอดทิงทีดินของเอกชนและจะทําให้ทีดินตกเป็ นของรัฐนัน มีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง
เอกชนจะทอดทิงทีดินของตนและทําให้ทีดินตกเป็ นของรัฐนันมีหลักเกณฑ์ดงั ต่อไปนี
(1) ทอดทิงทีดินมีโฉนดทีดินเกิน 10 ปี
(2) ทอดทิงทีดินมี น.ส. 3 น.ส. 3 ก เกิน 5 ปี ติดต่อกัน
(3) อธิบดีกรมทีดินยืนคําร้องต่อศาลให้สอบสวนข้อเท็จจริ ง
(4) ศาลพิจารณาได้ความจริ งแล้วให้ศาลเพิกถอนโฉนดทีดินหรื อ น.ส. 3 น.ส. 3 ก แปลงทีมีการ
ทอดทิงและทําให้ทีดินแปลงนันตกเป็ นทีรกร้างว่างเปล่าต่อไป
11.3.5

แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 11
1. ทีดินมีกรรมสิ ทธิหมายถึงทีดินประเภท ทีบ้านตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42
2. การครอบครองปรปักษ์ทีบ้านหรื อทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 ต้องใช้เวลาคนอบครองนาน
10 ปี
3. ทีบ้านทีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็ จบทที 42 ต้องเป็ นบ้านหรื อทีทําเป็ นสวน ต้องทํามาก่อนหน้าการ
ประกาศใช้ ป.พ.พ. บรรพ 4 ว่าด้วยทรัพย์สิน (พ.ศ. 2475)
4. ทีดินมี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส. 3 ก. ถือว่าเป็ น ทีดินมือเปล่า
5. ทีดินมี น.ส. 3 จะต้องทอดทิงทีดินของตนเองเป็ นเวลา 5 ปี ทีดินจึงจะตกเป็ นของรัฐประเภททีดินรก
ร้างว่างเปล่าอีกครังหนึง
6. การเวนคืนทีดินโดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายทีดิน มาตรา 5 และการเวนคืนโดยถูกบังคับตาม
พ.ร.บ. เวนคืนอสังหาริ มทรัพย์ 2530 มีขอ้ แตกต่างในประเด็น การเวนคืนโดยสมัครใจทีดินจะกลับคืนมาเป็ นที
รกร้างว่างเปล่า แต่การเวนคืนโดยถูกบังคับจะไม่กลับมาเป็ นทีรกร้างว่างเปล่า แต่จะกลับมาเป็ นทีดินของรัฐ
ประเภทอืนแล้วแต่จุดมุ่งหมายของการเวนคืน
7. ทีสวนทีทํากินเมือปี พ.ศ. 2480 จะเสี ยสิ ทธิในทีดินโดยถูกคนอืนแย่งเป็ นระยะเวลา 1 ปี
8. การแย่งการครอบครองทีดินทีมี น.ส. 3 ก. ต้องใช้เวลา 1 ปี จึงจะได้สิทธิในทีดิน
9. ผูบ้ ุกรุ กทีดินของรัฐโดยพลการหลังประมวลกฎหมายทีดินประกาศใช้แล้ว เมือได้รับโฉนดทีดินมาแล้ว
กฎหมายกําหนดว่าภายในระยะเวลา 10 ปี นับแต่ได้รับโฉนดจะโอนทีดินให้บุคคลอืนไม่ได้ เว้นแต่จะเข้า
ข้อยกเว้น

81

10. คนต่างด้าวซึงมีสิทธิได้ทีดินในประเทศไทยนัน เมือได้ทีดินมาเพือจะใช้เป็ นทีอยูอ่ าศัย กฎหมาย
กําหนดให้ได้จาํ นวน 1 ไร่
11. คนต่างด้าวทีต้องการถือทีดินในประเทศไทยเพือใช้ในการอุตสาหกรรมนัน
กฎหมายทีดินกําหนด
จํานวนสู งสุ ดในการถือครองทีดินเพือทํากิจกรรมชนิดนีไว้ จํานวน 10 ไร่
12. คนต่างด้าวจะถือครองทีดินในประเทศไทยได้นนจะต้

องได้รับอนุญาตถือครองทีดินจาก
รัฐมนตรี วา่ การกระทรวงมหาดไทย
13. คนต่างด้าวจะได้มาซึงทีดินในประเทศไทย
จะต้องเป็ นคนต่างด้าวของประเทศทีมีสนธิสญ
ั ญากับ
ประเทศไทยให้พลเมืองของแต่ละประเทศถือทีดินต่างตอบแทนกันได้
14. บริ ษทั จํากัดทีจดทะเบียนในประเทศไทย ถ้ามีคนต่างด้าวถือหุ น้ ในบริ ษทั นันเกินกว่า ร้อยละ 49 ของ
ทุนจดทะเบียน มีผลทําให้บริ ษทั นันถือทีดินในประเทศไทยได้เสมือนกับคนต่างด้าว
15. การทีเอกชนอุทิศทีดินของตนให้เป็ นทางสาธารณะจะทําได้โดย อุทิศโดยตรงหรื อโดยปริ ยาย
16. ทีดินทีมีโฉนดทีดินถ้าเจ้าของทีดินทอดทิงทีดินเกิน 10 ปี ติดต่อกัน ทีดินนัน จะตกเป็ นของรัฐต่อเมือ
อธิบดีกรมทีดินยืนเรื องราวการทอดทิงทีดินต่อศาล และศาลได้พจิ ารณาแล้วก็สงเพิ
ั กถอนโฉนดแปลงทีมีการ
ทอดทิงนัน

หน่ วยที 12 การออกหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน
1. ก่อนหน้าการออกโฉนดแผนที หนังสื อสําคัญในทีดินทีทางราชการออกให้ราษฎรเป็ นหมายเก็บภาษี
ทังสิ น
2. โฉนดแผนทีเป็ นหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิฉบับแรกทีเกิดขึนในประเทศไทยมีอยู่ 2 สมัยคือ สมัย
แรก ร.ศ. 120 สมัยทีสอง ร.ศ. 127
3. โฉนดตราจองออกตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 ออกได้เฉพาะในมณฑลพิษณุโลก
4. ตราจองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้วเป็ นหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดินทีออกตาม พ.ร.บ. ออก
โฉนดทีดินฉบับที 6 พ.ศ. 2479
5. โฉนดทีดินออกตามประมวลกฎหมายทีดินปัจจุบนั มีอยูส่ องรู ปแบบ คือการออกโฉนดทีดินทังตําบล
(ป. ทีดินมาตรา 58) และการออกโฉนดทีดินเฉพาะราย (ป.ทีดินมาตรา 59)
6. ทุกครังก่อนออกโฉนดทีดิน เจ้าหน้าทีต้องทําใบไต่สวนก่อนเสมอ
7. หนังสื อรับรองการทําประโยชน์มีหลายแบบคือ หมายเลข 3 น.ส. 3 น.ส. 3 ก และ น.ส. 3 ข
8. ผูม้ ีหน้าทีแจ้งการครอบครองทีดิน (ส.ค. 1) คือบุคคลทีครอบครองทีดินมาก่อนหน้าวันที 1 ธันวาคม
2497 และยังไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดิน

82

9. บุคคลทีตกค้างการแจ้ง ส.ค. 1 ก็ยงั มีสิทธิได้รับโฉนดหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ ทังสาย
เฉพาะตําบลและสายเฉพาะราย
10. ใบจองเป็ นหนังสื ออนุญาตให้จบั จองตามประมวลกฎหมายทีดิน มีสองรู ปแบบคือ ใบจองในการจัด
ทีดินผืนใหญ่และใบจองในกรณี จดั ทีดินแปลงเล็กแปลงน้อย
11. เมือหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดินสูญหาย มีการออกใบแทนได้
12. ถ้ามีการออกหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดินไปโดยคลาดเคลือนหรื อไม่ชอบด้วยกฎหมายก็มีการเพิกถอน
หรื อแก้ไขได้ โดยอธิบดีกรมทีดิน หรื อศาลยุติธรรม
การออกหนังสื อสํ าคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดิน
1. ในสมัยกรุ งศรี อยุธยาและสมัยกรุ งรัตนโกสิ นทร์ตอนต้น ไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดิน
เลย มีแต่หนังสื อทีเป็ นหมายเรี ยกเก็บภาษีอากรทังสิ น
2. โฉนดแผนทีถือว่าเป็ นหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิฉบับแรกทีเกิดขึนในประเทศไทย
การสร้าง
หนังสื อชนิดนีได้นาํ เอาหลักการระบบทอเรนซ์ (Torrens system) ของต่างประเทศมาใช้
3. โฉนดตราจอง
12.1

โฉนดแผนทีและโฉนดตราจอง
โฉนดแผนทีมีดว้ ยกันกีสมัย
โฉนดแผนทีมีดว้ ยกัน 2 สมัยคือ
(1) โฉนดแผนทีตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดิน ร.ศ. 120
(2) โฉนดแผนทีตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดิน ร.ศ. 127
โฉนดตราจองออกตามกฎหมายฉบับใด จะออกได้ในท้องทีใดได้บ่าง
โฉนดตราจองออกตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 (เปลียนชือจากเดิมคือ พ.ร.บ. ออกตรา
จองชัวคราว ร.ศ. 121) โฉนดตราจองออกได้เฉพาะในเขตมณฑลพิษณุโลกเดิมทีเป็ นเขตจังหวัดพิษณุโลก
สุ โขทัย พิจิตร อุตรดิตถ์ และนครสวรรค์บางส่ วน
12.1.1

ตราจองทีตราว่ าได้ ทาํ ประโยชน์ แล้ว
บุคคลพวกใดบ้างทีมีสิทธิได้รับตราจองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้ว
บุคคลทีมีสิทธิได้รับตราจองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้วได้แก่บุคคลดังต่อไปนี
(1) บุคคลทีขออนุญาตจับจองเป็ นตราจองตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 พ.ศ. 2479 ถ้าทํา
ประโยชน์ครบ 3 ปี แล้ว จึงมีสิทธิยนขอตราจองที

ตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้วได้
(2) บุคคลทีได้ครอบครองและทําประโยชน์บนทีดินอยูก่ ่อน พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 พ.ศ.
2479 โดยยังไม่ได้รับหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิให้มาขึนทะเบียนทีดินเอาไว้ ต่อมาก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที
12.1.2

83

ออกตราจองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้วให้ต่อไป (พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 7 พ.ศ. 2486 มาตรา 13
มาตรา 15)
ผูไ้ ด้รับอนุญาตให้จบั จองเป็ นใบเหยียบยําตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 พ.ศ. 2479 เมือทํา
ประโยชน์ในทีดินครบ 2 ปี แล้วจะมีสิทธิได้รับตราจองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้วหรื อไม่
บุคคลทีได้รับอนุญาตให้จบั จองเป็ นใบเหยียบยําตาม พ.ร.บ. ออกโนดทีดินฉบับที 6 พ.ศ. 2479 เมือ
ทําประโยชน์ครบในทีดินครบ 2 ปี แล้ว แม้ตามมาตรา 11 ของ พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 จะดูคล้ายๆว่าจะ
มีสิทธิได้รับตราจองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้ว เหมือนผูไ้ ด้รับอนุญาตให้จบั จองเป็ นตราจอง แต่ในทางปฏิบตั ิ
แล้ว พนักงานเจ้าหน้าทีจะออกหนังสื อรับรองการทําประโยชน์แล้วเหมือนผูไ้ ด้รับอนุญาตให้จบั จองเป็ นตรา
จอง แต่ในทางปฏิบตั ิแล้ว พนักงานเจ้าหน้าทีจะออกหนังสื อรับรองการทําประโยชน์แล้วตามแบบหมายเลข 3
ให้แทน
โฉนดทีดิน
โฉนดทีดินจะออกให้ราษฎรได้โดยอาศัยหลักเกณฑ์ออย่างไร
โฉนดทีดินจะออกแก่ราษฎรได้โดยอาศัยหลักเกณฑ์ดงั นี
(1) ท้องทีนันต้องมีการสร้างระวางแผนทีก่อน
(2) จะต้องไม่ใช่ทีดินทีราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ใช่ทีภูเขาทีสงวนหวงห้าม ฯลฯ
(3) จะต้องเป็ นบุคคลประเภทที ประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 58 ทวิได้ระบุไว้เช่น เป็ นผูม้ ี ส.ค. 1
ใบจอง ใบเหยียบยํา น.ส. 3 น.ส. 3ก หรื อเป็ นผูต้ กค้างแจ้ง ส.ค. 1
การออกโฉนดทีดินทังตําบลและการออกโฉนดทีดินเฉพาะรายมีหลักสําคัญแตกต่างกันอย่างไร
การออกโฉนดทีดินทังตําบลและการออกโฉนดเฉพาะรายมีขอ้ แตกต่างทีสําคัญดังนี
(1) การออกโฉนดทังตําบลเป็ นการบังคับให้เจ้าของทีดินไปนําเดินสํารวจผูใ้ ดไม่ไปมีโทษปรับไม่
เกิน 500 บาท (ป. ทีดิน มาตรา 107)
การออกโฉนดเฉพาะราย ไม่เป็ นการบังคับ ใครจะมายืนขอออกก็ได้ตามใจสมัคร
(2) การออกโฉนดทังตําบลเจ้าของทีดินไม่ตอ้ งออกค่าใช้จ่ายใดๆ เว้นแต่คา่ โฉนดทีดิน 50 บาท
การออกโฉนดเฉพาะรายผูย้ นคํ
ื าขอต้องเสี ยค่าธรรมเนียม ค่ามัดจํา ค่าพาหนะเดินทาง ค่าคนงานทุก
อย่าง
(3) การออกโฉนดทังตําบลเจ้าหน้าทีจากส่ วนกลางคือ จากกรมทีดินมานําเดินสํารวจ
การออกโฉนดเฉพาะราย โดยปกติจะใช้เจ้าหน้าทีจากสํานักงานทีดินทีทีดินแปลงนันตังอยู่
(4) การออกโฉนดทีดินทังตําบลตามปกติรังวัดออกโฉนดด้วยแผนทีชันหนึงคือกล้องธีโอโดไลท์
การออกโฉนดเฉพาะราย ตามปกติจะรังวัดด้วยแผนทีชันสอง
12.1.3

12.2

การออกหนังสื อสํ าคัญในทีดินประเภทอืนทีไม่ ใช่ หนังสื อสํ าคัญแสดงกรรมสิ ทธิ

84

1. ผูม้ ีหน้าทีแจ้งการครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 คือผูท้ ีทําประโยชน์ในทีดินก่อนหน้าวันที 1 ธ.ค. 2497
และยังไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธ์
2. บุคคลทีเข้าหลักเกณฑ์ทีจะต้องแจ้ง ส.ค. 1 แต่ไม่แจ้งและครอบครองทีดินมาจนปัจจุบนั ถือว่าเป็ นการ
ตกค้างการแจ้งการครอบครอง ซึงมีสิทธิได้รับโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับเอาการทําประโยชน์เหมือนกัน แต่
จะต้องปฏิบตั ิให้ถูกต้องตาม ป. ทีดิน มาตรา 27 ตรี และมาตรา 59 ทวิ
3. ใบจองเป็ นหนังสื ออนุญาตให้จบั จองทีดินตามประมวลกฎหมายทีดินปัจจุบนั ออกได้สองวิธีคือ ใบจอง
ในการจัดทีดินผืนใหญ่ และใบจองในการจัดทีดินแปลงเล็กแปลงน้อยตาม ป. ทีดินมาตรา 33
4. การจัดทีดินตาม พ.ร.บ. จัดทีดินเพือการครองชีพมีการจัดทีดินได้สองรู ปแบบคือ แบบนิคมสร้างตนเอง
ของกรมประชาสงเคราะห์และแบบนิคมสหกรณ์ของกรมส่ งเสริ มสหกรณ์
5. หนังสื อรับรองการทําประโยชน์มีการออกได้ทงในการออกทั

งตําบลตาม ป. ทีดินมาตรา 58 และ ตาม
ป. ทีดินมาตรา 59 ได้เช่นเดียวกับการออกโฉนดทีดิน
6. ทุกครังก่อนออกโฉนดทีดิน เจ้าหน้าทีจะต้องทําให้ไต่สวนก่อนเสมอ
แบบแจ้ งการครอบครองทีดิน (ส.ค.1)
บุคคลผูม้ ีหน้าทีแจ้งการครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 จะต้องมีลกั ษณะอย่างไร
บุคคลผูม้ ีหน้าทีแจ้งการครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 ต้องมีคุณสมบัติดงั นี
(1) ต้องครอบครองและทําประโยชน์ในทีดินก่อนหน้าวันที 1 ธันวาคม 2497
(2) ยังไม่มีหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดินคือยังไม่มีโฉนดแผนที โฉนดตราจองหรื อตรา
จองทีตราว่าได้ทาํ ประโยชน์แล้ว
ผูม้ ี ส.ค. 1 และผูต้ กค้างการแจ้ง ส.ค. 1 จะมีสิทธิได้รับโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทํา
ประโยชน์เต็มเนือทีทีตนครอบครองหรื อไม่
ผูม้ ี ส.ค. 1 จะได้โฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์เต็มทีครอบครองหรื อไม่ ต้องดูวา่
เนือทีทีปรากฏใน ส.ค. 1 แตกต่างกับเนือทีทีรังวัดได้ตอนออกโฉนดทีดินหรื อไม่ คือเนือทีทีรังวัดได้ตอนออก
โฉนดทีดินมากกว่าหรื อน้อยกว่าทีปรากฏใน ส.ค. 1 ก็ออกให้ได้ตามจํานวนทีรังวัดได้ไม่ให้ถือตามเนือทีทีระบุ
ใน ส.ค. 1 (มาตรา 59 ตรี )
ส่ วนผูต้ กค้างการแจ้ว ส.ค. 1 จะมีสิทธิได้รับโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ได้ไม่
เกิน 50 ไร่ ถ้าต้องการจะได้เกิน 50 ไร่ จะต้องขออนุมตั ิจากผูว้ า่ ราชการจังหวัดเป็ นการเฉพาะราย (ตามระเบียบ
คณะกรรมการจัดทีดินแห่ งชาติฉบับที 12 พ.ศ. 2532 หมวด 1 ข้อ 5 และ ข้อ 6)
12.2.1

ใบเหยียบยําและตราจอง
ใบเหยียบยําทีออกหลังวันประกาศใช้ประมวลกฎหมายทีดินมีได้หรื อไม่ ถ้ามีจะมีได้กรณี ใด

12.2.2

85

ใบเหยียบยําทีออกหลังวันประกาศใช้ประมวลกฎหมายทีดินก็อาจมีได้ คือ ใบเหยียบยําตาม พ.ร.บ.
ให้ใช้ ป. ทีดินมาตรา 14 คือ บุคคลทียืนขอจับจองทีดินตามพ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 แต่ทางการยังไม่
อนุญาต ประมวลกฎหมายทีดินก็ประกาศใช้เป็ นกฎหมายเสี ยก่อน กฎหมายจึงกําหนดให้นายอําเภอมีอาํ นาจ
จัดการตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดทีดินฉบับที 6 ต่อไป คือให้นายอําเภอมีอาํ นาจออก “ใบเหยียบยํา” ให้แก่ผขู ้ อจับ
จองให้ แม้จะเป็ นเวลาเมือประกาศใช้ประมวลกฎหมายทีดินแล้วก็ตาม
ผูม้ ีใบเหยียบยําตาม ป. ทีดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง คือผูท้ ีมีใบเหยียบยําเมือ ป. ทีดินประกาศใช้
แล้ว ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ ป. ทีดินมาตรา 14 ทีว่า
“บุคคลใดได้ดาํ เนินการขอจับจองทีดินไว้ตอ้ พนักงานเจ้าหน้าที ก่อนวันทีพระราชบัญญัตินีใช้บงั คับ
แต่ยงั ไม่ได้รับอนุญาต ให้นายอําเภอมีอาํ นาจดําเนินการตามนัยแห่งพระราชบัญญัติออกโฉนดทีดิน ฉบับที 6
พุทธศักราช 2479 ต่อไปจนถึงทีสุ ดได้”
ใบจอง
ใบจองจะออกให้แก่ประชาชนได้ในกรณี ใดบ้าง
ใบจองจะออกให้ประชาชนได้ 2 กรณี คือ
(1) ใบจองในกรณี จดั ทีดินผืนใหญ่ ตาม ป. ทีดิน มาตรา 30
(2) ใบจองในกรณี จดั ทีดินแปลงเล็กแปลงน้อย ตาม ป.ทีดิน มาตรา 33
ผูร้ ับโอนโดยส่ งมอบการครอบครองจากผูม้ ีใบจองจะมีสิทธิได้รับโฉนดทีดิน หรื อหนังสื อรับรอง
การทําประโยชน์ หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ผูร้ ับโอนโดยส่ งมอบการครอบครองจากผูม้ ีใบจองไม่มีสิทธิได้รับโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรอง
การทําประโยชน์ ไม่วา่ สายทังตําบล (ป. ทีดิน มาตรา 58) ทวิ หรื อสายเฉพาะราย (ป. ทีดิน มาตรา 59)เพราะ
มาตรา 58ทวิ และมาตรา 59 ไม่ได้บญั ญัติไว้ ซึงแตกต่างจากผูร้ ับโอนโดยส่ งมอบการครอบครองจากผูม้ ี ส.ค. 1
ซึงกฎหมายอนุญาตให้ทาํ ได้
โฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ทีออกสื บเนืองจากใบจอง จะมีขอ้ กําหนดห้ามโอน
เสมอไปหรื อไม่
โฉนดทีดิน หรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ทีออกสื บเนืองจากใบจอง บางกรณี มีขอ้ กําหนด
ห้ามโอน บางกรณี กไ็ ม่มี โดยมีหลักดังนี
(1) โฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ทีได้ออกสื บเนืองมาจากใบจอง จะถูกห้ามโอน
5 ปี ถ้าใบจองนันออกก่อนวันที 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 และรัฐให้การช่วยเหลือด้านสาธารณูปโภค
(2) โฉนดทีดิน หรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ทีออกสื บเนืองจากใบจอง จะไม่ถกู บังคับห้าม
โอนเลย ถ้าใบจองนันออกก่อนวันที 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 และรัฐไม่ให้ความช่วยเหลือด้านสาธารณูปโภค
12.2.3

86

(3) โฉนดทีดิน หรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ทีออกสื บเนืองจากใบจอง จะถูกห้ามโอนมี
กําหนด 10 ปี ถ้าใบจองนันออกในหรื อหลังวันที 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 เป็ นต้นไป และไม่วา่ รัฐจะให้ความ
ช่วยเหลือในด้านสาธารณูปโภคหรื อไม่กต็ าม
หนังสื อแสดงการทําประโยชน์ ตาม พ.ร.บ. จัดทีดินเพือการครองชีพ พ.ศ. 2511
การจัดทีดินเพือการครองชีพแตกต่างจากการจัดทีดินเพือประชาชนตามประมวลกฎหมายทีดิน

12.2.4

อย่างไร
การจัดทีดินเพือการครองชีพแตกต่างกับการจัดทีดินเพือประชาชน ทีสําคัญดังนี
(1) การจัดทีดินเพือประชาชน เป็ นอํานาจของคณะกรรมการจัดทีดินแห่งชาติ
การจัดทีดินเพือการครองชีพเป็ นการจัดในรู ปนิคมมีสองประเภทคือนิคมสร้างตนเอง
ซึงมี
อธิบดีกรมประชาสงเคราะห์เป็ นผูด้ าํ เนินการและนิคมสหกรณ์ซึงมีอธิบดีกรมส่ งเสริ มสหกรณ์เป็ นผูด้ าํ เนินการ
(2) การจัดทีดินเพือประชาชน หลังจากคัดเลือกบุคคลแล้วก็จะจัดให้นายอําเภอท้องทีออกใบจองให้
ยึดถือหลักฐาน
การจัดทีดินเพือการครองชีพไม่มีการออกใบจองแต่จะออก น.ค. 2 แทน
(3) การจัดทีดินเพือประชาชน ผูไ้ ด้รับคัดเลือกต้องทําประโยชน์ในทีดินให้แล้วเสร็ จภายใน 3 ปี นับ
แต่ได้รับใบจอง
ํ า 5
การจัดทีดินเพือการครองชีพสมาชิกนิคมมีสิทธิครอบครองทําประโยชน์ในทีดินได้ไม่ตากว่
ปี และ เฉพาะสมาชิกนิคมสร้างตนเอง อธิบดีกรมประชาสงเคราะห์มีสิทธิขยายเวลาทําประโยชน์ต่อไปอีกคราว
ละ 1 ปี แต่ตอ้ งไม่เกิน 3 ปี คืออย่างมากไม่เกิน 8 ปี
หนังสื อรับรองการทําประโยชน์
หนังสื อรับรองการทําประโยชน์มีแบบฟอร์มอะไรบ้าง ใครเป็ นผูอ้ อก
หนังสื อรับรองการทําประโยชน์มี 4 แบบฟอร์มคือ
(1) แบบฟอร์มหมายเลข 3 นายอําเภอเป็ นคนออก
(2) แบบ น.ส. 3 นายอําเภอท้องทีเป็ นคนออก
(3) แบบ น.ส.3 ก ตามกฎหมายเก่านายอําเภอเป็ นคนออก แต่ตามกฎหมายใหม่เจ้าพนักงานทีดิน
เป็ นคนออก
(4) แบบ น.ส. 3 ข. เจ้าพนักงานทีดินเป็ นคนออก
ผูม้ ี ส.ค. 1 หรื อใบจองจะสามารถไปยืนขอออกโฉนดทีดินได้ทนั ทีหรื อไม่ จําเป็ นต้องยืนขอ น.ส. 3
เสี ยก่อนหรื อไม่ เพราะเหตุใด
ผูม้ ี ส.ค. 1 หรื อใบจอง สามารถไปยืนขอออกโฉนดทีดินเฉพาะรายได้ทนั ที ถ้าท้องทีนันมีการสร้าง
วางแผนทีเพือการออกโฉนดทีดินไว้แล้ว โดยไม่จาํ เป็ นต้องไปยืนขอ น.ส. 3 เสี ยก่อนแต่อย่างได
12.2.5

87

ใบไต่ สวน
ใบไต่สวนคืออะไร
ใบไต่สวนคือหนังสื อสอบสวนก่อนออกโฉนดทีดินคือทุกครังก่อนออกโฉนดทีดินเจ้าพนักงาน
จะต้องทําใบไต่สวนเสี ยก่อนเสมอ จะไม่ทาํ ไม่ได้ ตามปกติจะทําเป็ นสองฉบับ ฉบับหนึงเจ้าพนักงานเก็บไว้ อีก
ฉบับหนึงเจ้าของทีดินเก็บไว้เป็ นหลักฐานสําหรับไปขอรับโฉนดทีดินต่อไป ใบไต่สวนมีความสําคัญคือถ้าใบ
ไต่สวนสู ญหายทังสองฉบับจะสร้างโฉนดไม่ได้เลย ต้องออกไปรังวัดเดินสํารวจออกโฉนดใหม่
12.2.6

การเปลียนแปลงและการเพิกถอนหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน
1. โฉนดทีดินทีออกไปนานแล้ว การครอบครองของเจ้าของทีดินย่อมเปลียนไปจากรู ปแผนทีทีทําไว้ จึง
จําเป็ นต้องมีการสอบเขตทีดินกันขึน
2. ทีดินทีได้ทาํ การสอบเขตแล้วเจ้าพนักงานทีดินมีอาํ นาจทําโฉนดทีดินให้ใหม่แทนฉบับเดิม ส่ วนฉบับ
เดิมเป็ นอันยกเลิกและให้ส่งคืน
3. การรังวัดสอบเขตมีสองวิธีคือ การรังวัดสอบเขตโฉนดทีดินทังตําบลและการทํารังวัดสอบเขตโฉนด
ทีดินเฉพาะราย
4. ประเภทของการรังวัดทีจะขอรังวัดได้โดยใช้บริ การจากสํานักงานช่างวัดเอกชน ตาม พ.ร.บ. ช่างรังวัด
เอกชน พ.ศ. 2535 มีได้เฉพาะรังวัดสอบเขต รังวัดแบ่งแยกและรังวัดรวมโฉนดทีดิน
5. ถ้าโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์เกิดสูญหายหรื อชํารุ ด เจ้าพนักงานสามารถออกใบ
แทนให้ได้ เมือออกใบแทนแล้ว หนังสื อสําคัญฉบับเดิมเป็ นอันถูกยกเลิกใช้ไม่ได้ต่อไป
6. ถ้ามีการออกโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ไปโดยคลาดเคลือนหรื อไม่ชอบด้วย
กฎหมาย อธิบดีกรมทีดินหรื อผูว้ า่ ราชการจังหวัดสามารถแก้ไขหรื อเพิกถอนได้
12.3

การรังวัดสอบเขตโฉนดทีดินและการตรวจสอบเนือทีตามหนังสื อรับรองการทําประโยชน์
ในการรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพาะรายตาม ป. ทีดินมาตรา 69 ทวิ ถ้ามีผคู ้ ดั ค้าน กฎหมายให้เจ้า
พนักงานทีดินเป็ นผูส้ อบสวนไกล่เกลีย การสอบสวนไกล่เกลียต่างจากการสอบสวนเปรี ยบเทียบในกรณี โต้ แย้ง
คัดค้านในการออกโฉนดตามมาตรา 60 อย่างไร
การสอบสวนไกล่เกลียในการรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพาะรายตาม ป. ทีดิน มาตรา 69 ทังนีผู ้
สอบสวนไกล่เกลียไม่มีอาํ นาจสังการได้วา่ จะเห็นด้วยกับฝ่ ายใด จึงแตกต่างกับการสอบสวนเปรี ยบเทียบใน
กรณี โต้แย้งคัดค้านในการออกโฉนดทีดินตาม ป. ทีดินมาตรา 60 ซึงผูส้ อบสวนสามารถสังการได้วา่ ตนจะเห็น
ด้วยกับฝ่ ายใด คือจะเห็นด้วยกับผูย้ นขอออกโฉนดที

ดิน หรื อผูค้ ดั ค้านสิ ทธิของผูย้ นดั
ื งขอ
12.3.1

12.3.2

การออกใบแทนและการจัดทําหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดินขึนใหม่

88

กรณี ใดทีจะออกใบแทนโฉนดทีดินได้
กรณี ทีจะออกในแทนโฉนดทีดิน มีได้ 3 กรณี
(1) โฉนดทีดินนันเป็ นอันตรายทังฉบับ เช่น ถูกไฟไหม้จนกลายเป็ นเถ้าถ่าน
(2) โฉนดทีดินชํารุ ด
(3) โฉนดทีดินสูญหาย
เมือมีการออกใบแทนแล้ว
ต่อมาไปพบโฉนดทีดินทีคิดว่าหายเข้าในภายหลังจะต้องดําเนินการ
อย่างไร
เมือมีการออกใบแทนโฉนดแล้ว ต่อมาไปพบโฉนดทีดินทีคิดว่าหายเข้าในภายหลัง เช่นนีตามหลัก
แล้วเมือมีการออกใบแทน โฉนดทีดินเดิมเป็ นอันถูกยกเลิกไปแล้ว (ป. ทีดิน มาตรา 63) ดังนันถ้าเจ้าของ
ต้องการให้โฉนดเดิมยังคงใช้ได้ ก็ตอ้ งยืนคําร้องต่อศาล ขอให้ศาลมีคาํ สังว่าให้โฉนดทีดินเดิมเป็ นอันใช้ได้
ต่อไป โดยให้ยกเลิกใบแทนเสี ย
12.3.3

การเพิกถอนหรือแก้ ไขหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน

ทีออกไปโดยคลาดเคลือนหรือไม่ ชอบ

ด้ วยกฎหมาย
ถ้ามีการออกโฉนดทีดิน
หรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ออกไปทับทีเลียงสัตว์สาธารณะ
บุคคลใดบ้างทีจะมีสิทธิเพิกถอนหนังสื อสําคัญดังกล่าว
หรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ออกไปทับทีเลียงสัตว์สาธารณะ
ถ้ามีการออกโฉนดทีดิน
บุคคลผูม้ ีสิทธิ เพิกถอนโฉนดทีออกไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายนี
(1) อธิบดีกรมทีดิน
(2) รองอธิบดีกรมทีดินทีอธิบดีกรมทีดินมอบหมาย
(3) ศาลยุติธรรม ถ้ามีผยู ้ นคํ
ื าขอให้เพิกถอน ไม่วา่ ทีเลียงสัตว์สาธารณะนันจะอยูท่ ีใดก็ตาม (ป.
ทีดินมาตรา 61)
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 12
1. หนังสื อสําคัญในทีดินประเภท โฉนดตราจอง ถือว่าเป็ นหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดิน
2. หนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิในทีดินฉบับแรกทีเกิดขึนในประเทศไทยคือ โฉนดแผนที
3. หนังสื อสําคัญในทีดิน ทีถือว่าเป็ นหนังสื อสําคัญแสดงกรรมสิ ทธิฉบับแรกทีออกแทนโฉนดแผนทีใน
ท้องทีทีมีโฉนดแผนทีทียังรังวัดไปไม่ถึง คือ ตราจองชัวคราว
4. จังหวัดลําปาง เป็ นจังหวัดทีไม่มีการออกโฉนดตราจอง
5. โฉนดทีดินแปลงใด ทีมีการลงชือเจ้าพนักงานทีดินแต่ผเู ้ ดียวในโฉนดคือ น.ส. 4 จ.

89

6. การออกโฉนดทีดินในปัจจุบนั มี 2 รู ปแบบ คือการออกโฉนดทีดินทังตําบลตาม ป.ทีดิน มาตรา 58 และ
การออกโฉนดทีดินเฉพาะรายตามมาตรา 59
7. การโอนทีดินทีมี ส.ค. 1 จะทําได้โดย ส่ งมอบการครอบครองทีดินให้ผรู ้ ับโอน จึงจะถูกต้องตาม
กฎหมาย
8. ทีดินทีได้รับอนุญาตให้จบั จองเป็ นใบเหยียบยําเมือ พ.ศ. 2495 เป็ นทีดินประเภททีต้องทําการแจ้งการ
ครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที
9. การโอนทีดินทีมีใบจอง (น.ส. 2) จะต้องขอ น.ส. 3 เสี ยก่อนจึงจะนําทีดินแปลงทีมีใบจองเดิมนีไปทํา
การโอนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที จึงจะถูกต้องตามกฎหมายทีดิน
10. แบบฟอร์มของใบไต่สวนคือ น.ส. 5
11. แบบฟอร์มใบจองคือ น.ส. 2 ก.
12. ทีดินทีถือว่าเป็ นทีดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง (ตกค้างการแจ้ง ส.ค. 1) คือ ทีดินทีมีผบู ้ ุกรุ กโดย
พลการเมือ พ.ศ. 2495 แล้วไม่ยอมแจ้ง ส.ค. 1
13. ผูต้ กค้างการแจ้งการครอบครอง (ตกค้างการแจ้ง ส.ค. 1) จะต้องทํา เพือจะได้รับโฉนดทีดินทังตําบล
เมือท้องทีทีตนอยู่ ทางราชการได้ประกาศว่าจะเตรี ยมดําเนินการออกโฉนดทังตําบล คือ นําพนักงานเจ้าหน้าที
เดินสํารวจในทีดินของตน
14. ถ้ามีการออกโฉนดทีดินคลาดเคลือนหรื อไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผูม้ ีอาํ นาจเพิกถอนหรื อแก้ไขคือ เจ้า
พนักงานทีดิน หรื ออธิบดีกรมทีดิน
15. ในกฎหมายทีดินในปั จจุบนั พนักงานเจ้าหน้าทีผูม้ ีอาํ นาจลงชือในโฉนดทีดิน คือ เจ้าพนักงานทีดิน
16. เกียวกับการออกเอกสารสิ ทธิในทีดิน ใบจองมีการออกได้ 2 วิธีคือ ใบจองในการจัดทีดินผืนใหญ่
(มาตรา 30) และใบจองในการจัดทีดินแปลงเล็กแปลงน้อย (มาตรา 33)

หน่ วยที 13 การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรม
1. การจดทะเบียนสิ ทธิ เช่นจดทะเบียนการได้มาซึงการครอบครองปรปั กษ์ การจดทะเบียนมรดก การจด
ทะเบียนลงชือผูจ้ ดั การมรดก
2. การจดทะเบียนนิติกรรม เช่น การจดทะเบียนสัญญาซือขาย แลกเปลียน ให้เช่าหรื อจํานอง
3. การจดทะเบียนทรัพย์สินบางอย่างมีได้ทงการจดทะเบี

ยนสิ ทธิและการจดทะเบียนนิติกรรม เช่นสิ ทธิ
เหนือพืนดินอาจได้มาโดยนิติกรรมและอาจได้มาโดยทางมรดกด้วย

90

4. การจดทะเบียนในหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน เช่น โฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ อาจ
ทําได้ทงนิ
ั ติกรรมและไม่ใช่นิติกรรม เช่น จดทะเบียนซือขายทีดินทีมีโฉนดทีดินและจดทะเบียนมรดก ในทีดิน
ทีมีโฉนดทีดิน
5. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์นนั
ตามปกติจะต้องจดทะเบียนในท้องทีซึงมี
ทีดินแปลงนันตังอยู่ แต่อาจจะจดทะเบียนต่างท้องทีก็ได้ ถ้าการจดทะเบียนนันไม่มีการประกาศก่อนจดทะเบียน
หรื อไม่มีการรังวัดก่อนจดทะเบียน
6. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์
ถ้าทําไปโดยคลาดเคลือนหรื อไม่ชอบด้วย
กฎหมายก็อาจจะถูกแก้ไขหรื อเพิกถอนได้
7. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์ อาจถูกระงับชัวคราวเมือมีบุคคลใดมายืนขออายัด
ทีดินแปลงนันไว้และพนักงานเจ้าหน้าทีทีรับอายัดไว้แล้ว
หลักเกณฑ์ ทวไปในการจดทะเบี

ยนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับอสั งหาริมทรัพย์
1. การจดทะเบียนอสังหาริ มทรัพย์มีทงการจดทะเบี

ยนสิ ทธิ เช่น จดทะเบียนมรดกและการจดทะเบียนนิติ
กรรม เช่นจดทะเบียนสัญญาซือขายทีดิน
2. ตามปกติสถานทีสําหรับการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ คือสํานักงานทีดิน
จังหวัด และสํานักงานทีดินสาขา ซึงทุกจังหวัดจะมีสาํ นักงานทีดินจังหวัดตังอยูจ่ งั หวัดละ 1 แห่ง แต่บางจังหวัด
มีงานจดทะเบียนมากก็จะมีสาํ นักงานทีดินสาขาตังขึน เพือเป็ นการแบ่งเบาภาระของสํานักงานทีดินจังหวัด
3. ก่อนทีจะจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรม
พนักงานเจ้าหน้าทีจะสามารถสอบสวนคู่กรณี หรื อเรี ยกให้
บุคคลอืนมาให้ถอ้ ยคําเพือทีจะให้การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในทีดินเป็ นไปโดยถูกต้องและไม่ผดิ พลาด
4. ถ้าปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าทีว่า นิติกรรมทีคู่กรณี นาํ มาจดทะเบียนเป็ นโมฆะกรรม ก็ไม่ตอ้ งจด
ทะเบียนให้เลย
5. ถ้าปรากฏแก่พนักงานเจ้าทีว่านิติกรรมทีคู่กรณี นาํ มาจดทะเบียนเป็ นโมฆะกรรม พนักงานเจ้าหน้าที
สามารถรับจดทะเบียนได้ ถ้าคู่กรณี ทีอาจเสี ยหายยืนยันให้จดทะเบียน
6. ตามปกติการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์ คู่กรณี ตอ้ งมาทังสองฝ่ าย แต่มีบางกรณี ที
กฎหมายกําหนดให้มายืนของจดทะเบียนได้ฝ่ายเดียว เช่น การจดทะเบียนมรดกและการจดทะเบียนการได้มา
โดยการครอบครองปรปั กษ์ เป็ นต้น
7. ตามปกติค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมทีมีทุนทรัพย์ ให้เรี ยกเก็บร้อยละ 2 ของ
ราคาประเมินทุนทรัพย์
13.1

13.1.1

ประวัติความเป็ นมาและประเภทของการจดทะเบียนสิ ทธิ

และนิติกรรมเกียวกับ

อสั งหาริมทรัพย์
การจดทะเบียนสิ ทธิ และการจดทะเบียนนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์ คืออะไร อธิบาย

91

การจดทะเบียนสิ ทธิหมายถึง การจดทะเบียนสิ งทีบุคคลมีอยูห่ รื อได้มาโดยผลของกฎหมาย เช่น จด
ทะเบียนโอนมรดก โอนมรดกบางส่ วน แบ่งโอนมรดก จดทะเบียนลงชือผูจ้ ดั การมรดก จดทะเบียนการได้มาซึง
การครอบครองปรปั กษ์เป็ นต้น
การจดทะเบียนนิติกรรม หมายถึงการจดทะเบียนการมีอยูห่ รื อการได้มาทีเกิดจากการกระทําของ
บุคคลทีชอบด้วยกฎหมาย ก่อให้เกิดความผูกพันขึนระหว่างบุคคลทีไม่วา่ เป็ นการก่อ เปลียนแปลง โอน สงวน
หรื อระงับซึงสิ ทธิกต็ าม เช่น จดทะเบียนซือขาย ขายฝาก ให้ จํานอง เป็ นต้น
13.1.2

สถานทีและพนักงานเจ้ าหน้ าทีในการจดทะเบียนสิ ทธิ

และนิติกรรมเกียวกับ

อสั งหาริมทรัพย์
ใครเป็ นพนักงานเจ้าหน้าทีในการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์
พนักงานเจ้าหน้าทีในการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ตาม ป. ทีดินมาตรา
71 เดิมมีอยูส่ องสาย สายแรกคือ เจ้าพนักงานทีดินจังหวัดหรื อเจ้าพนักงานทีดินสาขารับจดทะเบียนสิ ทธิและนิติ
กรรมเกียวกับทีดินทีมีโฉนดหรื อใบไต่สวนและนายอําเภอท้องทีมีอาํ นาจรับจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมใน
ทีดินทีมีหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ ส.ค. 1 หรื อใบจอง และรับจดทะเบียนและนิติกรรมเกียวกับอาคาร
หรื อสิ งปลูกสร้างอย่างเดียว ไม่วา่ สิ งปลูกสร้างนันจะอยูใ่ นทีดินทีมีโฉนดทีดิน ใบไต่สวนหรื อทีดินมือเปล่า
อย่างอืนก็ตาม
ต่อมา ป. ทีดินมาตรา 71 ถูกแก้ไขใหม่เมือปี 2528 โดยมีหลักให้เจ้าพนักงานทีดินเท่านันเป็ นผูม้ ี
หน้าทีรับจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ไม่วา่ จะเป็ นทีดินมีโฉนดทีดิน
ใบไต่สวน
หนังสื อรับจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ ไม่วา่ จะเป็ นทีดินทีมีโฉนดทีดิน ใบไต่สวน
หนังสื อรับรองการทําประโยชน์หรื อทีดินประเภทใดก็ตามโดยตัดอํานาจนายอําเภอท้องที แต่นายอําเภอท้องที
ยังมีอาํ นาจตามบทเฉพาะกาลใน พ.ร.บ. แก้ไขเพิมเติม ป. ทีดินฉบับที 4 พ.ศ. 2528 มาตรา 19 คือ อํานาจของ
หัวหน้าเขต นายอําเภอยังมีหน้าทีรับจดทะเบียนทีดินทีมีหนังสื อรับรองการทําประโยชน์หรื ออาคารสถานทีอยู่
ต่อไป
จนกว่ารัฐมนตรี มหาดไทยจะยกเลิกอํานาจดังกล่าวเป็ นเขตๆ
ไปทัวราชอาณาจักรซึงในปัจจุบนั
รัฐมนตรี วา่ การมหาดไทยยกเลิกอํานาจหัวหน้าเขตในกรุ งเทพมหานคร และบางจังหวัดเท่านัน อํานาจของ
นายอําเภอในต่างจังหวัดหลายสิ บจังหวัดยังไม่ได้ยกเลิก
13.1.3

อํานาจและหน้ าทีของพนักงานเจ้ าหน้ าทีในการจดทะเบียนสิ ทธิ

และนิติกรรมใน

อสั งหาริมทรัพย์
ถ้าพนักงานเจ้าหน้าทีว่านิติกรรมทีเกียวกับทีดินทีคู่กรณี นาํ มาจดทะเบียนเป็ นโมฆียกรรม พนัก งาน
เจ้าหน้าทีจะรับจดทะเบียนให้ได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
ถ้าพนักงานเจ้าหน้าทีเห็นว่านิติกรรม
ทีเกียวกับทีดินทีคู่กรณี นาํ มาจดทะเบียนเป็ นโมฆียะกรรม
พนักงานเจ้าหน้าทีอาจจะรับจดทะเบียนให้กไ็ ด้ เมือคู่กรณี อีกฝ่ ายทีอาจเสี ยหายยืนยันให้จดทะเบียน

92

ผูเ้ ยาว์จะมาจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับทีดินจะทําได้หรื อไม่ ถ้าทําได้จะทําได้โดยวิธี การ
ใด
ผูเ้ ยาว์จะมาจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับทีดิน ผูเ้ ยาว์จะมาขอจดทะเบียนโดยลําพังไม่ได้ นิติ
กรรมจะเป็ นโมฆียะ แม้วา่ คู่กรณี อีกฝ่ ายหนึงจะยืนยันให้จดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าทีก็จะไม่จดทะเบียนให้
ผูเ้ ยาว์จะจดทะเบียนได้กต็ ่อเมือผูใ้ ช้อาํ นาจปกครองคือบิดามารดาของผูเ้ ยาว์ทงสองคน

(ถ้ายังมีชีวิตอยูท่ งคู
ั ่) ยืน
คําของร่ วมกันแสดงตัวเป็ นผูใ้ ช้อาํ นาจปกครองเพือทํานิติกรรมแทนผูเ้ ยาว์ (คําสังกรมทีดินที 8/2489 ลงวันที 26
ธันวาคม 2489 และหนังสื อกรมทีดิน ม.ท. 0612/1/ว 41051 ลงวันที 29 พฤศจิกายน พ.ศ. 2519)
การจดทะเบียนสิ ทธิและนิตกิ รรมในอสั งหาริมทรัพย์
ทีคู่กรณีต้องมาทังสองฝ่ ายและที
สามารถมาได้ ฝ่ายเดียว
การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์คกู่ รณี จาํ เป็ นต้องมาจดทะเบียนพร้อมกันทัง
สองฝ่ ายเสมอไปหรื อไม่ เพราะเหตุใด
ตามปกติ
การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์คู่กรณี จาํ เป็ นต้องมาจดทะเบียน
ด้วยกันทังสองฝ่ าย (ป.ทีดินมาตรา 72 วรรค 1) แต่มีบางกรณี ทีกฎหมายกําหนดมาเพียงฝ่ ายเดียวก็ได้
(1) การจดทะเบียนการได้มาซึงการครอบครองปรปักษ์ในทีดิน (ป.ทีดิน มาตรา 81)
(2) การจดทะเบียนไถ่ถอนจํานองหรื อการไถ่ถอนจากการขายฝาก เมือผูร้ ับจํานองหรื อผูข้ ายฝากได้
ทําหลักฐานเป็ นหนังสื อว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว (ป.ทีดินมาตรา 80)
(3) การจดทะเบียนการได้มา โดยทางมรดกในอสังหาริ มทรัพย์ (ป.ทีดินมาตรา 81)
(4) การจดทะเบียนลงชือผูจ้ ดั การมรดกในหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน (ป.ทีดินมาตรา 82)
13.1.4

ค่ าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสั งหาริมทรัพย์
ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์ชนิดทีมีทุนทรัพย์ตอ้ งเสี ยใน
อัตราเท่าไร
ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์ ถ้าเป็ นการจดทะเบียนชนิดที
มีทุนทรัพย์ เช่น ขาย ขายฝาก แลกเปลียน ให้ โอน ชําระหนี จํานอง โอนมรดก ต้องเสี ยร้อยละ 2 ของราคา
ประเมินทุนทรัพย์แต่มีขอ้ ยกเว้นคือ
(1) ถ้าเป็ นการโอนอสังหาริ มทรัพย์เฉพาะในกรณี ทีมูลนิติชยั พัฒนา หรื อมูลนิธิส่งเสริ มศิลปาชีพ
สมเด็จพระนางเจ้าสิ ริกิติ เป็ นผูร้ ับโอนหรื อผูโ้ อน เรี ยกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ร้อยละ 0.001 (ให้ดู
กฎกระทรวง ฉบับที 41 พ.ศ. 2534)
(2) ถ้าเป็ นการจดทะเบียนโอนมรดกหรื อให้ เฉพาะระหว่างผูบ้ ุพการี กบั ผูส้ ื บสันดานหรื อระหว่าง
คู่สมรส เรี ยกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ร้อยละ 0.5 (กฎกระทรวง ฉบับที 41 พ.ศ. 2534)
13.1.5

93

ประเภทของการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสั งหาริมทรัพย์
1. ทีดินมีโฉนดทีดินเมือถูกครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปี แล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แล้ว ผูค้ รอบครอง
ปรปักษ์มีกรรมสิ ทธิในทีดินนันทันที
แต่ถา้ ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองปรปั กษ์จะ
เปลียนแปลงทะเบียนไม่ได้
2. ผูไ้ ด้มาโดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องดําเนินการทางศาลให้ศาลมีคาํ พิพากษาว่าตนมีกรรมสิ ทธิใน
ทีดินโดยการครองครองแล้ว จึงจะมีสิทธินาํ เอาคําพิพากษามาแสดงต่อเจ้าพนักงานทีดินเพือให้เจ้าพนักงานใส่
ชือตนลงในโฉนดได้
3. การยืนคําขอจดทะเบียนการได้มาโดยทางมรดกในอสังหาริ มทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าทีจะรับจดทะเบียน
ในวันยืนคําขอไม่ได้ จะต้องประกาศให้คนมาคัดคานก่อนภายใน 30 วัน
4. การจดทะเบียนลงชือผูจ้ ดั การมรดกตามคําสังศาล พนักงานเจ้าหน้าทีดําเนินการจดทะเบียนให้ได้ตามคํา
ขอโดยไม่ตอ้ งประกาศให้คนมาคัดค้านก่อน
5. การจดทะเบียนลงชือผูจ้ ดั การมรดกตามพินยั กรรม พนักงานเจ้าหน้าทีจะต้องประกาศให้คนมาคัดค้าน
ก่อนภายใน 30 วัน จะจดทะเบียนไปในทันทีไม่ได้
6. การจดทะเบียนซือขายอสังหาริ มทรัพย์อาจมีการจดทะเบียนได้หลายประเภท เช่นขายเต็มแปลง ขาย
เฉพาะส่ วน แบ่งขาย ขายระหว่างจํานอง
7. การจดทะเบียนทรัพยสิ ทธิตาม ป.พ.พ. บรรพ 4 บางอย่างอาจได้มาโดยนิติกรรมเท่านัน เช่น สิ ทธิอาศัย
และสิ ทธิเก็บกินจะได้มาทางอืนนอกจากนิติกรรมเช่นทางมรดกไม่ได้
8. สิ ทธิเหนือพืนดินและภาระติดพันในอสังหาริ มทรัพย์อาจจะได้มาทังทางนิติกรรม และการรับมรดกก็ได้
13.2

การจดทะเบียนการได้ มาซึงทีดินโดยการครอบครองปรปักษ์
เมือผูค้ รอบครองปรปั กษ์ได้เอาคําพิพากษาของศาล
ซึงแสดงว่าตนมีกรรมสิ ทธิในทีดินโดยการ
ครอบครองปรปั กษ์มาแสดงต่อเจ้าพนักงานทีดิน
แต่ปรากฏว่าเจ้าของทีดินเดิมไม่ยอมส่ งมอบโฉนดให้เจ้า
พนักงานทีดินเพือนํามาจดทะเบียน เจ้าพนักงานทีดินจะดําเนินการอย่างไร
เมือผูค้ รอบครองปรปั กษ์ได้เอาคําพิพากษาซึงแสดงว่าตนมีกรรมสิ ทธิในทีดินโดยการครอบครอง
ปรปักษ์มาแสดงต่อเจ้าพนักงานทีดิน
แต่เจ้าของเดิมไม่ยอมส่ งมอบโฉนดให้เจ้าพนักงานทีดินทีนํามาจด
ทะเบียน กฎหมายให้ถือว่าโฉนดเดิมสู ญหายให้ออกใบแทนโฉนด โดยให้ผคู ้ รอบครองปรปั กษ์ไปดําเนินการ
ยืนคําร้องขอออกใบแทนในกรณี โฉนดสูญหายเมือได้ใบแทนแล้ว เจ้าพนักงานทีดินนันจะจดทะเบียนลงชือผู ้
ครอบครองปรปั กษ์ลงในโฉนดใบแทนต่อไป
13.2.1

การจดทะเบียนมรดกในอสั งหาริมทรัพย์
การจดทะเบียนมรดกในทีดินจะจดทะเบียนได้ในทีดินทุกประเภทหรื อไม่ เพราะเหตุใด

13.2.2

94

การจดทะเบียนมรดกในทีดินตามประมวลกฎหมายทีดินมาตรา 81 สามารถขอจดทะเบียนได้ในทุก
ประเภท ไม่วา่ จะเป็ นทีดินมีโฉนดทีดิน หนังสื อรับรองการทําประโยชน์ ใบไต่สวน ส.ค. 1 ใบเหยียบยําหรื อ
ทีดินทีไม่มีหนังสื อสําคัญแต่อย่างใดเลยก็ตาม
การจดทะเบียนผู้จัดการมรดกในหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน
การจดทะเบียนผูจ้ ดั การมรดกตามคําสังศาล และการจดทะเบียนผูจ้ ดั การมรดกโดยพินยั กรรม มี
วิธีดาํ เนินการแตกต่างกันอย่างไร
ถ้าเป็ นการจดทะเบียนผูจ้ ดั การมรดกตามคําสังศาลให้พนักงานเจ้าหน้าทีลงชือผูจ้ ดั การมรดกใน
หนังสื อแสดงสิ ทธิตามคําขอได้ทนั ทีโดยไม่ตอ้ งประกาศให้มีคนมาคัดค้านเสี ยก่อน
ถ้าเป็ นกรณี ผจู ้ ดั การมรดกโดยพินยั กรรม พนักงานเจ้าหน้าทีจะต้องสอบสวนและตรวจหลักฐานแล้ว
ดําเนินการประกาศตาม ป. ทีดินมาตรา 81 วรรค 2 ให้คนทังหลายมีโอกาสคัดค้านก่อน โดยทําเป็ นหนังสื อปิ ด
ไว้ในทีเปิ ดเผยมีกาํ หนด 30 วัน ถ้าไม่มีผใู ้ ดได้แย้งภายใน 30 วัน พนักงานเจ้าหน้าทีสามารถจดทะเบียนลงชือ
ผูจ้ ดั การมรดกโดยพินยั กรรมลงในหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดินตามคําขอนันได้
13.2.3

การจดทะเบียนสั ญญาซือขาย ขายฝาก แลกเปลียน ให้ เช่ า และจํานองอสั งหาริมทรัพย์
การจดทะเบียน “แบ่งขาย” และขาย “เฉพาะส่ วน” มีลกั ษณะแตกต่างกันอย่างไร
“แบ่งขาย” คือโฉนดทีดินนันมีชือเจ้าของคนเดียวเจ้าของแบ่งขายทีดินของตนบางส่ วนให้บุคคลอืน
เช่น ทีดินมีโฉนดเนือที 10 ไร่ เจ้าของแบ่งขายให้บุคคลอืนไป 3 ไร่ เป็ นต้น หรื อในโฉนดมีบุคคลหลายคนมีชือ
รวมกันในโฉนด เจ้าของรวมทุกคนได้แบ่งขายทีดินบางส่ วนให้ผอู ้ ืน โดยมีการรังวัดแบ่งแยกแล้วออกหนังสื อ
แสดงสิ ทธิแปลงใหม่ให้ผซู ้ ือ
“ขายเฉพาะส่ วน” หมายความว่าในโฉนดนันมีชือหลายคนเป็ นเจ้าของแต่ละคนไม่ทราบอาณาเขต
ของตนว่าอยูแ่ คไหน เช่น ก. ข. เป็ นเจ้าของร่ วมกันในโฉนดทีดินแปลงหนึงเนือที 10 ไร่ ก. ได้ขายเฉพาะส่ วน
ของตนให้ ค. โดย ค. เข้ามามีชือร่ วมกับ ข. ในโฉนดทีดิน 10 ไร่ นีตามเดิม การขายแบบนีเจ้าของรวมแต่ละคน
สามารถทําได้โดยไม่ตอ้ งไปขอความยินยอมจากเจ้าของคนอืน (ป.พ.พ.มาตรา 1361 วรรค 1)
การจดทะเบียน “แบ่งให้” และให้ “เฉพาะส่ วน” แตกต่างกันอย่างไร
“แบ่งให้” คือหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดินนันมีชือเจ้าของคนเดียว เจ้าของคนนันแบ่งให้ทีดินของตน
ให้ผรู ้ ับไปบางส่ วน
หรื อถ้าทีดินมีชือเจ้าของหลายคนเจ้าของทุกคนได้แบ่งให้ทีดินบางส่ วนโดยมีการรังวัด
แบ่งแยกและออกหนังสื อแสดงสิ ทธิแปลงใหม่ให้ (ป.ทีดิน มาตรา 79)
“ให้เฉพาะส่ วน” คือโฉนดทีดินนันมีชือเจ้าของหลายคน เจ้าของบางคนได้ให้เฉพาะส่ วนของตนไป
ให้บุคคลอืนเข้ามาเป็ นเจ้าของร่ วมในโฉนดแทนตน
การจดทะเบียน “จํานองเฉพาะส่ วน” และ “ขายระหว่างจํานอง” มีลกั ษณะอย่างไร
13.2.4

95

“จํานองเฉพาะส่ วน” หมายความว่าหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดินมีชือเจ้าของหลายคนเจ้าของบางคน
หรื อหลายคนแต่ไม่ทงหมด

จํานองเฉพาะส่ วนของตน ส่วนของคนอืนบางคนไม่ได้จาํ นองด้วย
“ขายระหว่างจํานอง” คือเจ้าของทีดินได้จาํ นองทีดินไว้แก่บุคคลหนึง แต่ยงั ไม่ได้ไถ่ถอนจํานอง
เจ้าของทีดินได้ขายทีดินให้บุคคลอืนไปโดยมีจาํ นองติดไปด้วย
การจดทะเบียนทรัพย์ สิทธิตาม ป.พ.พ. บรรพ 4
ทรัพยสิ ทธิตาม ป.พ.พ. บรรพ 4 ทีจดทะเบียนการได้มาโดยทางพินยั กรรมอย่างเดียวได้แก่อะไรบ้าง
ทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. บรรพ 4 ทีได้มาโดยทางนิติกรรมอย่างเดียวได้แก่ “สิ ทธิอาศัย” และ “สิ ทธิเก็บ
กิน” สองอย่างนีจะได้มาโดยทางอืนนอกจากนิติกรรม เช่น โดยทางมรดกไม่ได้
ถ้าเจ้าของทีดินสามยทรัพย์และภารยทรัพย์จดทะเบียนการได้มาซึงภาระจํายอมโดยนิติกรรมมี
กําหนด 10 ปี เมือครบ 10 แล้ว จะต้องจดทะเบียนเลิกภาระจํายอมหรื อไม่
เจ้าของทีดินสามยทรัพย์และภารยทรัพย์จดทะเบียนการได้มาซึงภาระจํายอมโดยนิติกรรมมีกาํ หนด
10 ปี เมือครบ 10 ภาระจํายอมก็สินไปตามระยะเวลา ไม่จาํ เป็ นต้องจดทะเบียนเลิกภาระจํายอมแต่อย่างใด
การจดทะเบียน “เลิกภาระจํายอม” จะมีได้ในกรณี ทีภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็ นเจ้าของคน
เดียวกันก็ให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้ (ป.พ.พ. มาตรา 1398)
13.2.5

13.2.6

การจดทะเบียนแบ่ งแยกทีดินแปลงเดียวออกเป็ นหลายแปลง และการรวมทีดินหลายแปลง

เข้ าเป็ นแปลงเดียว
การรวมทีดินหลายแปลงเข้าเป็ นแปลงเดียวกันมีวิธีดาํ เนินการอย่างไร
การรวมทีดินหลายแปลงเข้าเป็ นแปลงเดียวกันต้องให้พนักงานเจ้าหน้าทีไปทําการรังวัดรวมทีดิน
เสร็ จแล้วก็จะทําการออกโฉนดทีดินหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ทีรวมเป็ นแปลงเดียวเสร็ จแล้วให้กบั ผู ้
ขอต่อไป โดยไม่ตอ้ งทําการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมรวมทีดินแต่อย่างใด
การแบ่งแยกทีดินแปลงเดียวออกเป็ นหลายแปลงมีวิธีการดําเนินการอย่างไร
การแบ่งแยกทีดินแปลงเดียวออกเป็ นหลายแปลงต้องดําเนินการตาม ป. ทีดิน มาตรา 79 ดังนี
(1) เจ้าของทีดินต้องไปยืนคําขอแบ่งแยกต่อพนักงานเจ้าหน้าที แล้วนําหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน
ของตนไปแสดงต่อเจ้าหน้าที
(2) เมือพนักงานได้รับคําขอก็จะออกไปทําการรังวัดแบ่งแยกทีดินให้
(3) หลังจากหมดเรื องรังวัดผูย้ นคํ
ื าขอต้องมาจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมต่อพนักงานเจ้าหน้าที
ซึงอาจจะจดทะเบียนแบ่งขาย แบ่งให้ แบ่งในนามเดิม แบ่งกรรมสิ ทธิรวม เป็ นต้น
(4) หลังจากจดทะเบียนแบ่งแยกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าทีออกหนังสื อแสดงสิ ทธิฉบับใหม่ให้
ในทางปฏิบตั ิไม่ได้ออกหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดินฉบับใหม่ให้ในทีดินทีถูกแบ่งแยกทุกแปลงเช่น
ทีดินมีโฉนดแปลงหนึงมีการแบ่งแยกเป็ น 10 แปลง เจ้าหน้าทีจะออกโฉนดใหม่ให้เพียง 9 ฉบับ ในทีดิน 9

96

แปลง ส่ วนอีกแปลงหนึงมีการใช้โฉนดเดิม ซึงมีการแก้ไขแผนทีและเนือทีให้ตรงกับทีเหลืออยูเ่ รี ยกว่า “โฉนด
คงเหลือ”
การจดทะเบียนสิ ทธิและนิตกิ รรมในหนังสื อแสดงสิ ทธิในทีดิน
1. การจดทะเบียนในโฉนดทีดินอาจเป็ นไปทังการจดทะเบียนสิ ทธิ เช่น จดทะเบียนมรดก หรื อจด
ทะเบียนนิติกรรม เช่น จดทะเบียนสัญญาซือขาย แลกเปลียน หรื อให้เช่า เกินกว่า 3 ปี
2. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในทีดินมีโฉนดทีดิน ตามปกติไม่ตอ้ งประกาศให้คนทัวไปมาคัดค้าน
ก็สามารถจดทะเบียนได้ แต่มีบางกรณี เช่น การจดทะเบียนมรดกหรื อการจดทะเบียนลงชือผูจ้ ดั การมรดกที
ตังขึนโดยพินยั กรรม ต้องประกาศให้คนมาคัดค้านก่อนจดทะเบียน
3. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในทีดินมีโฉนด ตามปกติตอ้ งจดทะเบียนทีสํานักงานทีดินในท้องที
ซึงทีดินแปลงนันตังอยู่ แต่อาจจดทะเบียนข้ามท้องทีก็ได้ คืออาจจะจดทะเบียนทีสํานักงานทีดินแห่งใดก็ได้ทวั
ราชอาณาจักร ถ้าการจดทะเบียนไม่มีการประกาศก่อนหรื อไม่มีการรังวัดก่อนจดทะเบียน
4. การโอนทีดินทีมีหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ ก่อนหน้ามีการประกาศใช้ ป. ทีดิน มาตรา 4 ทวิ มี
การโอนได้สองอย่างคือ โอนโดยการทําเป็ นหนังสื อ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที หรื อโอนโดยส่ ง
มอบการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 แต่เมือมีมาตรา 4 ทวิแล้ว กฎหมายกําหนดให้โอนทีดินทีมี
หนังสื อรับรองการทําประโยชน์ให้ทาํ เป็ นหนังสื อและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าทีเท่านัน
5. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในทีดินทีมีใบไต่สวนหรื อหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ ตามปกติ
จะต้องจดทะเบียนในท้องทีซึงมีทีดินนันตังอยู่ แต่กอ็ าจจดทะเบียนต่างท้องทีได้ ถ้าการจดทะเบียนนันไม่มีการ
ประกาศก่อนจดทะเบียนหรื อไม่มีการรังวัดแต่อย่างใด
6. การซือขายทีดินทีมี ส.ค. 1 ไม่ตอ้ งตกอยูใ่ นบังคับ ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่ตอ้ งทําการซือขายกันเองและ
ส่ งมอบกันเอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 การโอนเป็ นอันสมบูรณ์ ไม่ตกเป็ นโมฆะตามมาตรา 456 แต่อย่างใด
13.3

การจดทะเบียนสิ ทธิและนิตกิ รรมในทีดินทีมีโฉนดทีดิน
นายแดงเป็ นเจ้าของทีดินมีโฉนดทีดินแปลงหนึงอยูจ่ งั หวัดเชียงราย นายแดงต้องการจะขายทีดิน
แปลงนีร่ วมกับบ้านทีปลูกอยูใ่ ห้นายเขียว โดยจะมายืนขอจดทะเบียนซือขายทีสํานักงานทีดินจังหวัดเชียงใหม่
จะทําได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
นายแดงเป็ นเจ้าของทีดินทีมีโฉนดทีดินแปลงหนึงอยูจ่ งั หวัดเชียงราย นายแดงต้องการจะขายทีดิน
แปลงนีรวมกับบ้านทีปลูกอยูใ่ ห้แก่นายเขียว โดยจะมายืนของจดทะเบียนซือขายทีดินแปลงนีทีสํานักงานทีดิน
จังหวัดเชียงใหม่สามารถทําได้ เพราะตามปกติการจดทะเบียนซือขายทีดินมีโฉนดทีดินเป็ นการจดทะเบียนไม่
ต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียนแต่อย่างใด (ป.ทีดิน มาตรา 72 วรรค 2)
นายเอกจะจดทะเบียนมรดกในทีดินทีมีโฉนดทีดินแปลงหนึงทีตังอยูท่ ีลําปาง นายเอกจะมายืนขอจด
ทะเบียนทีสํานักงานทีดินจังหวัดลําพูนได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
13.3.1

97

นายเอกจะมาจดทะเบียนมรดกในทีดินทีมีโฉนดทีดินทีตังอยูท่ ีจังหวัดลําปาง นายเอกจะมายืนขอจด
ทะเบียนทีสํานักงานทีดินจังหวัดลําพูนไม่ ได้ เพราะการจดทะเบียนมรดกจะต้องมีการประกาศให้คนมาคัดค้าน
ก่อน 30 วัน ตาม ป.ทีดินมาตรา 81 จึงยืนต่างท้องทีไม่ได้ ต้องห้ามตาม ป.ทีดิน มาตรา 72 วรรค 2
การจดทะเบียนสิ ทธิและนิตกิ รรมในทีดินทีมีหนังสื อรับรองการทําประโยชน์
นายสะอาดต้องการจะขายทีดินทีมี น.ส. 3 ทีตังอยูท่ ีพิษณุโลกให้นายกําธรคู่กรณี จะมายืนขอจด
ทะเบียนทีสํานักงานทีดินจังหวัดนครสวรรค์ได้หรื อไม่
นายสะอาดต้องการจะขายทีดินทีมี น.ส. 3 ทีตังอยูท่ ีพิษณุโลกให้นายกําธรคู่กรณี จะมายืนขอจด
ทะเบียนทีสํานักงานทีดินจังหวัดนครสวรรค์ไม่ได้เพราะตามปกติการจดทะเบียนทีดินทีมี น.ส. 3 ต้องประกาศ
ให้คนมาคัดค้านก่อนจดทะเบียนมีกาํ หนด 30 วัน (กฎกระทรวงฉบับที 35 พ.ศ. 2531)
นายวิษณุตอ้ งการจะขายทีดินทีมี น.ส. 3 ก. ทีตังอยูท่ ีจังหวัดนครพนมให้นายประสิ ทธิคู่กรณี จะมา
ยืนขอจดทะเบียนทีสํานักงานทีดินจังหวัดสกลนครจะได้หรื อไม่
นายวิษณุตอ้ งการจะขายทีดินทีมี น.ส. 3 ก. ทีตังอยูท่ ีนครพนมให้นายประสิ ทธิคู่กรณี จะมายืนขอจด
ทะเบียนทีสํานักงานทีดินจังหวัดสกลนครได้ เพราะการจดทะเบียนทีดินทีมี น.ส. 3 ก. ไม่จาํ เป็ นต้องมีการ
ประกาศให้คนมาคัดค้านก่อนจดทะเบียนแต่อย่างได (กฎกระทรวงฉบับที 35 พ.ศ. 2531)
13.3.2

การจดทะเบียนสิ ทธิและนิตกิ รรมในทีดินทีมีใบไต่ สวน
นายทะนงเป็ นเจ้าของทีดินทีมีใบไต่สวนแปลงหนึงซึงตังอยูจ่ งั หวัดสงขลา นายทะนงต้องการจะขาย
ทีแปลงนีให้นายธนูทีอยูจ่ งั หวัดยะลา คูก่ รณี จะมายืนขอจดทะเบียนซือขายทีแปลงนีทีสํานักงานทีดินจังหวัด
ยะลาจะทําได้หรื อไม่ เพราะเหตุใด
นายทะนงเป็ นเจ้าของทีดินทีมีใบไต่สวนแปลงหนึงตังอยูท่ ีจังหวัดสงขลา นายทะนงต้องการจะขาย
ทีแปลงนีให้นายธนูทีอยูท่ ีจังหวัดยะลาคู่กรณี จะมายืนของจดทะเบียนซือขายทีแปลงนีทีสํานักงานทีดินจังหวัด
ยะลาสามารถทําได้
เพราะตามปกติการซือขายทีดินทีมีใบไต่สวนไม่จาํ เป็ นทีจะต้องมีการประกาศให้คนมา
คัดค้านก่อนจดทะเบียน 30 วันแต่อย่างใด (ป.ทีดิน มาตรา 72 วรรค 2 กฎกระทรวงฉบับที 35/2531)
13.3.3

การจดทะเบียนสิ ทธิและนิตกิ รรมในทีดินทีมี ส.ค. 1
การซือขายทีดินทีมี ส.ค. 1 นัน จะต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีหรื อไม่

13.3.4

อย่างไร
การซือขายทีดินทีมี ส.ค. 1 นัน ไม่ตอ้ งทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีเพราะ
ทีดินทีมี ส.ค. 1 เป็ นทีดินทีเจ้าของมีเพียงสิ ทธิครอบครองไม่อยูใ่ นบังคับ ป.พ.พ. มาตรา 456 ประกอบกับ ป.
ทีดินมาตรา 4 ทวิ ระบุให้การโอนทีดินซึงมีสิทธิครอบครองประเภทหนังสื อรับรองการทําประโยชน์เท่านันที
ต้องโอนโดยการทําเป็ นหนังสื อจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที

98

อย่างไรก็ตาม การซือขายทีดินทีมี ส.ค. 1 นันสามารถกระทําได้โดยการส่ งมอบหรื อสละการ
ครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 และมาตรา 1338
การระงับการจดทะเบียนและการเพิกถอนการจดทะเบียนสิ ทธิและนิตกิ รรมเกียวกับ
อสั งหาริมทรัพย์
1. การอายัดทีดินเป็ นการให้ระงับการเปลียนแปลงทางทะเบียนทีดินไว้ชวระยะหนึ

ง จนกว่าจะได้วินิจฉัย
สิ ทธิซึงกันและกัน
2. ผูม้ ีส่วนได้เสี ยอันอาจจะฟ้ องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรื อเปลียนแปลงทางทะเบียนในทีดินแปลงนัน
ได้เท่านันทีมีสิทธิยนขออายั

ดได้
3. เมือมีการยืนขออายัดแล้วเมือเจ้าพนักงานทีดินได้สอบสวนหลักฐานเห็นว่าสมควรเชือถือได้กใ็ ห้รับ
อายัดไว้ได้มีกาํ หนด 30 วัน
4. การอายัดซํา คือการขออายัดทีดินแปลงเดียวกันหลายครังในกรณี เดียวกันจะทําไม่ได้
5. เมือมีการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสังหาริ มทรัพย์โดยคลาดเคลือนหรื อไม่ชอบด้วยกฎหมาย
อธิบดีกรมทีดินหรื อศาลสามารถแก้ไขหรื อเพิกถอนได้
13.4

การอายัดทีดิน
นายวิชยั ทําสัญญาจะซือทีดินมีโฉนดทีดินแปลงหนึงจากนายองอาจ
โดยมีหลักฐานเป็ นหนังสื อ
สัญญากันว่านายองอาจจะไปจดทะเบียนซือขายทีดินแปลงนีให้นายวิชยั ในวันที 10 ตุลาคม 2539 ต่อมานาย
องอาจไปทําสัญญาจะขายทีดินแปลงนีให้นายไพโรจน์ เช่นนี นายวิชยั มีสิทธิขออายัดทีดินแปลงนีหรื อไม่
เพราะเหตุใด
นายวิชยั ทําสัญญาจะซือทีดินทีมีโฉนดทีดินจากนายองอาจโดยมีหลักฐานเป็ นหนังสื อสัญญาว่าจะ
ไปจดทะเบียนซือขายกันในวันที 10 ตุลาคม 2539 ต่อมานายองอาจไปทําสัญญาจะขายทีดินแปลงนีให้นาย
ไพโรจน์ นายวิชยั มีสิทธิมาขออายัดทีดินแปลงนีไว้ก่อนได้ ตาม ป.ทีดินมาตรา 83 เพราะถือว่านายวิชยั ผูจ้ ะซือ
เป็ นผูม้ ีส่วนได้ส่วนเสี ยในทีดินอันอาจจะฟ้ องร้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรื อให้มีการเปลียนแปลงทาง
ทะเบียนให้แก่ตนได้
13.4.1

การเพิกถอนและการแก้ไขการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมในอสั งหาริมทรัพย์ ททํี าไปโดย
คลาดเคลือนหรือไม่ ชอบด้ วยกฎหมาย
ถ้ามีการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมให้บุคคลทีได้ปลอมตัวมาโดยเจ้าของทีดินจริ งๆไม่รู้เรื อง
บุคคลใดจะมีสิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว
13.4.2

99

ถ้ามีการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมให้บุคคลทีได้ปลอมตัวมาโดยเจ้าของทีดินจริ งๆไม่รู้เรื องถือว่า
เป็ นการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับอสังหาริ มทรัพย์ทีทําไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผูม้ ีสิทธิเพิก
ถอนการจดทะเบียนดังกล่าวคือ
(1) อธิบดีกรมทีดิน
(2) ศาล ถ้ามีบุคคลใดยืนคําร้องต่อศาลให้เพิกถอนการจดทะเบียนไม่วา่ การจดทะเบียนจะทําทีใดก็
ตาม ( ป.ทีดิน มาตรา 61)
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 13
1. พนักงานเจ้าหน้าที
ทีกฎหมายทีดินกําหนดให้เป็ นผูท้ าํ การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรม
เกียวกับอสังหาริ ม ทรัพย์ คือ เจ้าพนักงานทีดินท้องทีทีดินนันตังอยู่ และนายอําเภอท้องที
2. ตามกฎหมายทีดินปั จจุบนั
นายอําเภอท้องทียังเป็ นผูม้ ีหน้าทีจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรม
เกียวกับอสังหาริ ม ทรัพย์ อยู่ คือ ยังมีอาํ นาจจดทะเบียนอยู่ จนกว่ารัฐมนตรี มหาดไทยจะประกาศยกเลิกอํานาจ
ของนายอําเภอเป็ นเขตๆ ไปทัวราชอาณาจักร
3. ทีดินทีมีหนังสื อรับรองการทําประโยชน์ กฎหมายทีดินบังคับไว้วา่ การโอนทีดินชนิดนีต้องทําเป็ น
หนังสื อ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีเท่านัน จะโอนโดยส่ งมอบการครองครองไม่ได้
4. การจดทะเบียนมรดกในทีดิน พนักงานเจ้าหน้าทีต้องประกาศให้ผมู ้ ีส่วนได้ส่วนเสี ยคัดค้าน ภายใน
เวลา 30 วัน
5. การจดทะเบียนทีต้องมีการประกาศให้คนมาคัดค้านก่อนการจดทะเบียนคือ สัญญาซือขายทีดินทีมี
โฉนดตราจอง
6. การจดทะเบียนซือขายทีดินพร้อมบ้านในทีดินมีโฉนดทีดิน ไม่ตอ้ งมีประกาศให้คนมาคัดค้านก่อนจด
ทะเบียน
7. การซือขายทีดินมีโฉนดทีดินเพียงครึ งแปลง จะต้องมีการรังวัดทีดินก่อนการจดทะเบียน
8. การจดทะเบียนทีดินต่างท้องที จะทําได้โดยอาศัยหลักเกณฑ์ การจดทะเบียนนันจะต้องไม่มีการ
ประกาศก่อนการจดทะเบียน และ การจดทะเบียนนันจะต้องไม่มีรังวัดก่อนการจดทะเบียน
9. การซือทีดินมีโฉนดทีอยูท่ ีจังหวัดเชียงใหม่ คู่กรณี อาจ จะยืนคําขอได้จากสํานักงานทีดินทีแห่ งใดก็ได้
ทัวราชอาณาจักร
10. การจดทะเบียนต่างท้องทีจะกระทําไม่ได้ ถ้าการจดทะเบียนนันต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียน
11. การได้มาซึงการครอบครองปรปักษ์ในทีดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 นัน ผูไ้ ด้มาได้กรรมสิ ทธิในทีดิน
แปลงนันทันทีเมือปฏิบตั ิถูกต้องตามหลักเกณฑ์ที ป.พ.พ. มาตรา 1382 บัญญัติไว้
12. การทีผูม้ ีส่วนได้ส่วนเสี ยขออายัดทีดินนัน ถ้าพนักงานเจ้าหน้าทีสอบสวนแล้ว เห็นสมควรเชือถือได้ก็
ให้รับอายัดไว้ได้มีกาํ หนด 30 วัน นับแต่วนั ทีสังรับอายัด

10
0

13. ทีดินทีมี น.ส. 3 ในการโอนจําเป็ นต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีเท่านัน
14. ทีดินมี ส.ค. 1 ในการโอนต้องมีการโอนโดยส่ งมอบการครอบครองให้ผรู ้ ับโอนเพียงอย่างเดียว
15. ทีดินทีมีใบไต่สวน เป็ นทีดินทีสามารถทําการโอนโดยจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที และโอนโดย
การส่ งมอบการครอบครองให้ผรู ้ ับโอนได้ทงสองอย่

าง
16. การจดทะเบียนลงชือผูจ้ ดั การมรดกโดยพินยั กรรมลงในโฉนดทีดิน จําเป็ นต้องมี การประกาศก่อนการ
จดทะเบียน
17. การจดทะเบียนขายบ้านและทีดินพร้อมกัน ในทีดินทีมี น.ส. 3 ก. ไม่จาํ เป็ นต้องมีการประกาศก่อน
การจดทะเบียน

หน่ วยที 14 การปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
1. หลักการเบืองต้นของการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ครอบคลุมเนือหาสาระในส่วนของแนวคิดทีมา
ของการปฏิรูปทีดิน วิวฒั นาการของกฎหมายปฏิรูปทีดินในประเทศไทย นอกจากนีการศึกษาถึงความหมายของ
คําสําคัญตามกฎหมายปฏิรูปทีดินและกฎหมายอืนทีเกียวข้อง ก็ถือว่าเป็ นสาระสําคัญทีนําไปสู่ความเข้าใจใน
เนือหาของการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมยิงขึน
2. องค์กรทําหน้าทีดําเนินการปฏิรูปทีดิน ปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมนันประกอบไปด้วยหลายส่ วนทังที
เป็ นคณะกรรมการทีทําหน้าทีกําหนดนโยบายและแผน ตลอดจนองค์กรทีทําหน้าทีอนุมตั ิเพือการดําเนินการ
ตามโครงการปฏิรูปทีดิน ซึงมีอาํ นาจหน้าทีลดหลันกันลงไป โดยมีองค์กรทีเป็ นส่ วนราชการทังในส่ วนกลาง
และส่ วนภูมิภาค ทําหน้าทีดําเนินการตามนโยบายและแผนของคณะกรรมการ นอกจากนีในการปฏิรูปทีดินเพือ
เกษตรกรรมยังมีกองทุนทีใช้ในการปฏิรูปทีดิน อีกทังกรรมการด้านต่างๆ ทําหน้าทีทีเกียวข้องและสื บเนืองจาก
ผลการปฏิรูปทีดินเพือทําให้การปฏิรูปทีดินบรรลุวตั ถุประสงค์ตามเจตนารมณ์
3. การดําเนินงานปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม เป็ นผลจากการปฏิบตั ิให้เป็ นไปตามพระราชบัญญัติการ
ปฏิรูปทีดิน พ.ศ. 2518 โดยมีเนือหาในส่ วนทีเป็ นสาระสําคัญ กล่าวคือ การกําหนดเขตปฏิรูปทีดิน ประเภททีดิน
ทีนํามาใช้ในเขตปฏิรูปทีดิน อํานาจหน้าทีของสํานักงานการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ตลอดจนเจ้าพนักงาน
ในการดําเนินการปฏิรูปทีดิน การจัดทีดินให้เกษตรกร ผลภายหลังการจัดทีดินให้เกษตรกร ตลอดจนโครงการที
หน่วยงานของรัฐให้การส่ งเสริ มและพัฒนาเพือเพิมผลผลิตให้เกษตรกรในเขตปฏิรูปทีดิน
หลักเบืองต้ นของการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกร
1. การปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมมีแนวคิดมาจากการทีเกษตรกรขาดแคลนทีดินทํากิน หรื อมีขนาดทีดิน
ไม่เพียงพอกับการทํากิน ตลอดจนผลผลิตทางการเกษตรกรรมตกตํา ส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศตกตํา ทําให้
14.1

10
1

มีปัญหาต่อประเทศชาติในภาพรวม เนืองจากผลผลิตทางการเกษตรไม่เอือต่อการพัฒนาประเทศ รายได้ของ
เกษตรกรตําลงและการถือกรรมสิ ทธิในทีดินไม่มีการกระจายไปยังเกษตรกรทีจําเป็ นต้องใช้พืนทีดิน
จึงมี
แนวคิดในการปรับปรุ งแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยวิธีการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
2. การเปลียนแปลงทางเศรษฐกิจของประเทศจากการทําการเกษตรเพือยังชีพ เปลียนไปเป็ นเพือการ ค้ารัฐ
มีนโยบายให้การช่วยเหลือสนับสนุนการทําเกษตรกรรมโดยการจัดทําสาธารณูปโภค แต่ยงั คงมีปัญหาในเรื อง
การกระจายทีดินเกษตรกรใช้ทาํ กิน ซึงทําให้ผลผลิตทางการเกษตรตกตําตามแนวคิดในข้อ 1 ปั ญหาดังกล่าวมี
ทีมาจากการเกษตรกรขายทีดินทํากินให้แก่นายทุน ทําให้เกษตรกรกลายเป็ นผูเ้ ช่าทีดิน ส่ งผลให้เกษตรกรมี
ฐานะยากจนไม่สามารถมีชีวิตความเป็ นอยูไ่ ด้ดีเท่าทีควร กระทังมีเหตุการณ์เกิดการเรี ยกร้องทีดินทํากินในกลุ่ม
เกษตรกรทีเดินขบวนเข้ามาประท้วงรัฐบาล รวมทังยังมีเกษตรกรอีกส่ วนหนึงใช้วธิ ีการบุกรุ กป่ าสงวน ปั ญหา
ต่างๆทีเกิดขึนดังกล่าวผนวกกับแนวคิดของการปฏิรูปทีดินทีมีมาอยูก่ ่อนแล้ว
จึงได้มีการผลักดันให้เป็ น
นโยบายการปฏิรูปทีดิน ซึงในทีสุ ดได้มีผลใช้บงั คับเป็ นกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
3. พระราชบัญญัติการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีแก้ไข 2 ครัง ใน พ.ศ. 2519 และ พ.ศ.
2532 เพือให้เกิดความชัดเจน ความคล่องตัวและบรรลุตามเจตนารมณ์ของกฎหมายในการปฏิรูปทีดิน เพือ
เกษตรกรรม
4. การศึกษาถึงคําศัพท์สาํ คัญในกฎหมายปฏิรูปทีดินเป็ นสิ งจําเป็ นอย่างยิงเพือให้ทราบถึงความหมายของ
คําศัพท์บางคํา เช่น เขตปฏิรูปทีดิน ทีดินของรัฐ เกษตรกร ซึงในคําบางคํามีปัญหาในการปฏิบตั ิมากในการ
ตีความเพือให้เป็ นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมายทีดิน นอกจากนียังจําเป็ นต้องศึกษาและเข้าใจคําว่ากรรมสิ ทธิ
ซึงนําไปใช้กบั การถือครองทีดินของเกษตรกรในเขตปฏิรูปทีดินและตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปทีดินเพือ
เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีบทบัญญัติทีกําหนดให้เกษตรกรอาจมีกรรมสิ ทธิในทีดินทีตนถือครองจาก ส.ป.ก.
ด้วย
แนวคิดในการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
อธิบายความหมายของการปฏิรูปการเกษตร ปฏิรูปทีดินในความหมายอย่างแคบ และการปฏิรูป
ทีดินในความหมายอย่างกว้าง พร้อมเชือมโยงความสัมพันธ์ของความหมายการปฏิรูปการเกษตรกับการปฏิรูป
ทีดิน
การปฏิรูปการเกษตร
หมายถึงการปรับปรุ งเปลียนแปลงโครงสร้างทางการเกษตรทีไม่ถูกต้อง
หรื อไม่ดี
การปฏิรูปทีดินในความหมายอย่างแคบ หมายถึงการกระจายหรื อการถือครองทีดินจากผูท้ ีมีทีดิน
มากพอเพียงต่อการทํากิน นํามากระจายให้แก่ผทู ้ ีขาดแคลน หรื อมีปัญหาเกียวกับการมีทีดินหรื อถือครองทีดิน
เพือการประกอบอาชีพ
การปฏิรูปทีดินในความหมายอย่างกว้าง มีความหมายคลุมไปถึงการกระจายการถือครองทีดิน (ทีถือ
เป็ นการปฏิรูปทีดินในความหมายอย่างแคบ) และยังรวมไปถึงการดําเนินการของหน่วยงานของรัฐ เพือจัดทํา
14.1.1

10
2

กิจกรรมและโครงการด้านต่างๆ ทีมีลกั ษณะเอือประโยชน์ต่อการสนับสนุนให้เกษตรกรมีเศรษฐกิจและชีวิต
ความเป็ นอยูท่ ีดีขึน
ส่ วนความสัมพันธ์ของการปฏิรูปการเกษตรกับการปฏิรูปทีดิน คือ การปฏิรูปทีดินอย่างกว้างถือเป็ น
การปฏิรูปการเกษตร
ทีมาของการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
อธิบายทีมาของการปฏิรูปทีดิน และเหตุผลของการทีประเทศไทยจําเป็ นต้องมีกฎหมายปฏิรูปทีดิน
เพือเกษตรกรรม
ทีมาและเหตุผลทีประเทศไทยจําเป็ นต้องมีกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม เนืองมาจากการขาด
แคลนทีดินทํากินของเกษตรกร ปั ญหาความยากจนของเกษตรกร การไม่มีนโยบายเพือพัฒนาทางการเกษตรเพือ
เป็ นแนวทางหรื อสวัสดิการให้แก่เกษตรกรอย่างพอเพียง ซึงส่ งผลกระทบต่อประเทศในภาพรวม
14.1.2

วิวฒ
ั นาการของกฎหมายปฏิรูปทีดินในประเทศไทย
เหตุใดพระราชบัญญัติการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จึงมีการแก้ไขค่อนข้างเร็ วมาก
กล่าวคือแก้ไขในปี พ.ศ. 2519 ทังทีกฎหมายมีผลบังคับใช้ไม่ถึง 1 ปี
กฎหมายปฏิรูปทีดินเพือการเกษตรมีบทบัญญัติทีไม่รัดกุมและเหมาะสมทําให้เป็ นอุปสรรคต่อการ
ดําเนินการปฏิรูปทีดินอยูห่ ลายประการ
อธิบายเหตุผล
และสาระสําคัญของการแก้ไขกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมในครังทีสอง
โดยสังเขป
เหตุผลในการแก้ไขเพิมเติมกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือการเกษตรในครังทีสอง
เนืองจากยังคงมี
อุปสรรคทีทําให้ไม่อาจดําเนินการไปโดยเหมาะสมตามควร และสมควรขยายขอบเขตการจัดการปฏิรูปทีดินให้
กว้างขวางขึน ให้สามารถช่วยเหลือผูป้ ระสงค์จะเป็ นเกษตรกรได้ ตลอดจนการจัดทีดินเพือให้การดําเนิน งา
นครงวงจรภาคเกษตรกรรม
14.1.3

ความหมายของคําศัพท์ สําคัญในกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
คําว่า “เกษตรกร” มีความหมายประการใด โดยเปรี ยบเทียบกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
ฉบับปั จจุบนั กับกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมฉบับเดิม
เกษตรกร ตามความหมายของกฎหมายปฏิรูปทีดินฉบับเดิม หมายถึงผูป้ ระกอบอาชีพเกษตรกรรม
เป็ นหลัก ส่ วนคําว่าเกษตรกรตามความหมายของกฎหมายปฏิรูปทีดินฉบับปั จจุบนั
นอกจากจะหมายถึงผู ้
ประกอบอาชีพเกษตรกรเป็ นหลักแล้ว
ยังหมายความรวมถึงบุคคลผูย้ ากจนหรื อผูจ้ บการศึกษาทางด้าน
เกษตรกรรม หรื อผูเ้ ป็ นบุตรของเกษตรกร บรรดาซึงไม่มีทีดินเพือเกษตรกรรมเป็ นของตนเองและประสงค์จะ
ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็ นหลัก
14.1.4

10
3

ความหมายของคําว่า “กรรมสิ ทธิ ” และกรรมสิ ทธิทีมีความเกียวข้องกับกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือ
เกษตรกรรมอย่างไร
คําว่ากรรมสิ ทธิไม่มีกฎหมายใดให้คาํ นิยามไว้แต่ตามประมวลกฎหมายทีดินได้ให้ความหมายไว้วา่
กรรมสิ ทธิ ถือเป็ นส่ วนหนึงของสิ ทธิในทีดิน เป็ นสิ ทธิของเจ้าของทีจะดําเนินการอย่างไรก็ได้ในทรัพย์สินทีตน
เป็ นเจ้าของ (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 )
กรรมสิ ทธิมีความหมายเกียวข้องกับกฎหมายปฏิรูปทีดินในแง่ทีเกษตรกรสามารถมีกรรมสิ ทธิใน
ทีดินทีรัฐจัดให้ในเขตปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมได้
องค์ กรดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
1. คณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมถือเป็ นองค์กรหลัก ในการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมใน
ส่ วนทีเกียวกับการให้นโยบาย การกํากับดูแลส่ วนราชการทีดําเนินการปฏิรูปทีดินซึงมีโครงสร้างค่อนข้างใหญ่
และมีอาํ นาจหน้าทีตามทีกฎหมายกําหนดหลายประการ
2. สํานักงานการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม หรื อ ส.ป.ก. เป็ นองค์กรหลักในการดําเนินการเพือการ
ปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม เป็ นส่ วนราชการในระดับกรมสังกัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดยในการ
ดําเนินการปฏิรูปทีดินนี ส.ป.ก. จะมีแนวนโยบายและการกําหนดภารกิจหรื อขันตอนในการดําเนินการปฏิรูป
ทีดินให้เป็ นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย
3. คณะกรรมการปฏิรูปทีดินจังหวัด เป็ นองค์กรทีกําหนดนโยบายและกํากับดูแลส่ วนราชการทีเกียว ข้อง
กับการปฏิรูปทีดินในระดับจังหวัด ทีมีส่วนเกียวข้องกับองค์กรเพือการปฏิรูปทีดินในส่ วนอืนๆ อย่างเป็ นระบบ
มีโครงสร้างทีค่อนข้างใหญ่ และมีอาํ นาจหน้าทีและความรับผิดชอบตามกฎหมายหลายประการ
4. สํานักงานปฏิรูปทีดินจังหวัด หรื อ ส.ป.ก. จังหวัด เป็ นหน่วยงานในสังกัดของ ส.ป.ก. มีอาํ นาจหน้าที
ในการดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
ตามทีคณะกรรมการการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมและ
คณะกรรมการการปฏิรูปทีดินจังหวัดกําหนด
5. กองทุนการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมจัดตังขึนมาพร้อมกับ ส.ป.ก. โดยได้เงินและทรัพย์สินจากทัง
รัฐบาลและแหล่งเงินอืนๆ เพือเป็ นทุนหมุนเวียน และใช้จ่ายเพือการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ปั จจุบนั
กองทุนการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมนี เป็ นกองทุนทีทําให้การปฏิรูปทีดินบรรลุวตั ถุประสงค์ในหลายส่ วน
6. คณะกรรมการกําหนดเงินค่าทดแทนและคณะกรรมการอุทธรณ์ เป็ นองค์กรทีจัดตังขึนตามกฎหมาย
ทีดินเพือเกษตรกรรม และมีหน้าทีตามกฎหมายทีเกียวข้อง กรณี การกําหนดเงินค่าทดแทนจากการเวนคืนทีดิน
ของเอกชน ซึงหากผูท้ ีถูกเวนคืนไม่เห็นชอบด้วยกับจํานวนเงินทีคณะกรรมการกําหนดเงินค่าทดแทน ก็
สามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการอุทธรณ์ได้
14.2

14.2.1

คณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม

10
4

ปั จจุบนั คณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมมีการออกประกาศ และระเบียบเพือใช้ในการ
ดําเนินงานปฏิรูปทีดินเป็ นจํานวนมาก ให้ยกตัวอย่างระเบียบคณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมทีออก
ตามอํานาจหน้าทีและความรับผิดชอบ ตามมาตรา 19 พระราชบัญญัติการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม พ.ศ.
2518
ตัวอย่าง เช่น ระเบียบคณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ว่าด้วยการให้เกษตรกรและสถาบัน
เกษตรกรผูไ้ ด้รับทีดินจากการปฏิรูปทีดินเพือการเกษตรกรรมปฏิบตั ิเกียวกับการเข้าทําประโยชน์ในทีดิน พ.ศ.
2535
สํ านักงานการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
อธิบายภารกิจหรื อขันตอนในการดําเนินงานปฏิรูปทีดิน ของ ส.ป.ก. ว่ามีความสอดคล้องกับ
นโยบายที ส.ป.ก. ได้กาํ หนดไว้เพือการปฏิรูปทีดินประการใด
ขันตอนในการดําเนินการของ ส.ป.ก. ในการเตรี ยมการ การจัดทีดิน การพัฒนาโครงสร้างพืนฐาน
และการเพิมรายได้นนถื
ั อได้วา่ เป็ นการดําเนินงานของ ส.ป.ก. ทีมีความสอดคล้องกับนโยบายในการดําเนินงาน
ของ ส.ป.ก. เพือสนองนโยบายของรัฐและเพือให้การปฏิรูปทีดินบรรลุเป้ าหมายโดยเร็ วทีสุ ด
14.2.2

คณะกรรมการปฏิรูปทีดินจังหวัด
ให้อธิบายอํานาจหน้าทีและความรับผิดชอบของคณะกรรมการปฏิรูปทีดินจังหวัดพอสังเขป
อํานาจหน้าทีหลักของคณะกรรมการปฏิรูปทีดินจังหวัดคือ
การกําหนดมาตรการและวิธีการ
ปฏิบตั ิงานของสํานักงานการปฏิรูปทีดินจังหวัด และยังมีอาํ นาจหน้าทีในการพิจารณาให้ความเห็นชอบในเรื อง
ต่างๆ ทีสํานักงานการปฏิรูปทีดินจังหวัดเสนอติดตามการปฏิบตั ิงานของ ส.ป.ก. จังหวัดพิจารณาผลการ
ปฏิบตั ิงาน จัดทํางบประมาณค่าใช้จ่ายดําเนินการเกียวกับการเงินและกิจการอืนๆ ในการปฏิรูปทีดินเพือ
เกษตรกรรม ตลอดจนวางระเบียบหรื อข้อบังคับเกียวกับการปฏิบตั ิงานของ ส.ป.ก. จังหวัด
14.2.3

สํ านักงานคณะกรรมการปฏิรูปทีดินจังหวัด
ให้อธิบายอํานาจหน้าทีของสํานักงานปฏิรูปทีดินจังหวัด เกียวกับการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
ส.ป.ก. จังหวัดมีอาํ นาจหน้าทีในการดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ตามทีคณะกรรมการ
ปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม และคณะกรรมการปฏิรูปทีดินจังหวัดกําหนด
14.2.4

กองทุนการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
มีความคิดเห็นอย่างไรกับการบริ หารจัดการองค์กรของกองทุนการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม หาก
นําไปเปรี ยบเทียบกับองค์กรหรื อสถาบันการเงินทีต้องมีกาํ ไรหรื อเลียงตัวเองได้
14.2.5

10
5

กองทุนการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ไม่น่าจะนําไปเปรี ยบเทียบกับองค์กรหรื อสถาบันการเงิน
ทัวไปทีต้องมีกาํ ไรหรื อเลียงตัวเองได้ เนืองจากโดยวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์ของกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือ
การเกษตรกรรมเป็ นการกระจายการถือครองทีดินให้เกษตรกร ตลอดจนการพัฒนาความเป็ นอยูข่ องเกษตรกร
ให้ดีขึนมิใช่เป็ นการดําเนินการเพือหากําไร
คณะกรรมการกําหนดเงินค่ าตอบแทนและคณะกรรมการอุทธรณ์
อธิบายขันตอนการดําเนินงานของคณะกรรมการกําหนดเงินทดแทนและคณะกรรมการอุทธรณ์ ซึง
มีความหมายเกียวข้องกัน ในฐานะทีเป็ นองค์กรเสริ มเพือการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
คระกรรมการกําหนดเงินทดแทน จะมีหน้าทีกําหนดเงินทดแทนจากการเวนคืนทีดินของเอกชนโดย
พิจารณาปัจจัยหลายประการ เช่น ทําเลทีตังของทีดิน ความสมบูรณ์ของทีดิน ซึงหากเจ้าของทีดินทีได้รับแจ้ง
จํานวนเงินค่าทดแทน จากคณะกรรมการกําหนดเงินทดแทนแล้วไม่เห็นชอบด้วยกับจํานวนเงินทดแทน ก็มี
สิ ทธิอุทธรณ์จาํ นวนเงินค่าทดแทนต่อคณะกรรมการอุทธรณ์ได้
14.2.6

การดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
1. การดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ในส่ วนของการกําหนดเขตปฏิรูปทีดินถือเป็ นจุดเริ มต้นที
สําคัญของขันตอนในการปฏิบตั ิของ ส.ป.ก. และพนักงานเจ้าหน้าที โดยการเลือกพืนทีทีใช้ในการปฏิรูปที ดิน
เพือประกาศเป็ นเขตปฏิรูปทีดินโดยตราเป็ นพระราชกฤษฎีกาและจัดทําแผนทีแนบท้ายพระราชกฤษฎีกา
2. เพือให้การดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม เป็ นไปตามวัตถุประสงค์หลักในการมอบสิ ทธิใน
ทีดินแก่เกษตรกร ซึงจะต้องใช้ทีดินเป็ นจํานวนมาก จึงได้มีการนําทีดินทังของรัฐและของเอกชนมาใช้ในการ
ปฏิรูปทีดิน
3. พนักงานเจ้าหน้าทีทีอยูใ่ นเขตปฏิรูปทีดินของเอกชนเพือการสํารวจทีดิน
ตลอดจนทําเครื องหมาย
ขอบเขตหรื อแนวเขตโดยปั กหลักหรื อขุดร่ องแนว หรื อการสร้างหมุดหลักฐานแผนทีในเขตปฏิรูปทีดิน
4. ส.ป.ก. เป็ นส่ วนราชการหลักมีหน้าทีหลายประการในการดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม อาทิ
การนําทีดินสาธารณะสมบัติแผ่นซึงเป็ นทีดินของรัฐ การจัดซือหรื อการดําเนินการเวนคืนทีดินของเอกชน มาใช้
ในการปฏิรูปทีดิน ซึงในการดําเนินการของ ส.ป.ก. นี กฎหมายปฏิรูปทีดินก็มีบทบัญญัติพิเศษในส่ วนที
เกียวข้องกับการดําเนินการปฏิรูปทีดินของ ส.ป.ก. อีกด้วย
5. การจัดทีดินให้เกษตรกรเป็ นส่ วนหนึงในอํานาจหน้าทีของ ส.ป.ก. ในการดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือ
เกษตรกรรม โดยจะจัดให้เกษตรกรมีสิทธิถือครองได้ตามจํานวนทีเหมาะสมกับการประกอบการเกษตรในแต่
ละประเภท นอกเหนือจากการจัดทีดินให้เกษตรแล้ว ส.ป.ก. ยังสามารถจัดทีดินให้สถาบันเกษตรกร และผู ้
ประกอบกิจการอืนทีเป็ นการสนับสนุนหรื อเกียวเนืองกับการปฏิรูปทีดินให้สถาบันเกษตรกรรม
14.3

14.3.1

การกําหนดเขตปฏิรูปทีดิน

10
6

ให้อธิบายขันตอนการกําหนดเขตปฏิรูปทีดินพอสังเขป
ขันตอนการกําหนดเขตปฏิรูปทีดิน จะเริ มจากการพิจารณาความเหมาะสมของพืนทีทีจะใช้ในการ
ปฏิรูปทีดินโดยพิจารณาจากเกณฑ์ในการจัดอันดับความสําคัญก่อนหลัง จากนันจึงเสนอคณะกรรมการปฏิรูป
ทีดินเพือเกษตรกรรม หลังจากคณะกรรมการฯ อนุมตั ิแล้ว ส.ป.ก. จะจัดทําแผนทีเพือใช้แนบท้ายพระราช
กฤษฎีกาจากนันจึงส่ งร่ างไปยังสํานักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี เพือเสนอรัฐมนตรี ให้ความเห็นชอบ เมือ
คณะรัฐมนตรี ให้ความเห็นชอบแล้วก็จะนําทูลเกล้าฯ ถวายพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยูห่ วั ฯ เพือทรงลงพระ
ปรมาภิไธยประกาศในราชกิจจานุเบกษา
ทีดินทีนํามาใช้ ในการปฏิรูปทีดิน
เหตุใดทีดินของรัฐบางประเภท เมือนํามาใช้ในการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมแล้ว ไม่จาํ เป็ นต้อง
ดําเนินการถอนสภาพตามกฎหมายนันๆ
เนืองจากกฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
มีบทบัญญัติทีมีผลในการถอนสภาพการเป็ น
สาธารณะสมบัติของแผ่นดินโดยกฎหมายฉบับนี ซึงไม่จาํ เป็ นต้องดําเนินการถอนสภาพตามกฎหมายของทีดิน
ในส่ วนทีเกียวข้องนันๆอีก
อธิบายขันตอนการยืนคําร้องขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที ในกรณี ของเอกชนประสงค์จะขอมีสิทธิใน
ทีดินของตนเกินกว่าจํานวนทีกฎหมายกําหนดต่อไป
เจ้าของทีดินจะต้องยืนคําร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที พร้อมแสดงหลักฐานว่าตนได้ประกอบเกษตร
กรรมด้วยตนเองเกินกว่าจํานวนทีกฎหมายกําหนดมาแล้วไม่ตากว่
ํ า 1 ปี ก่อนทีกฎหมายปฏิรูปทีดินจะมีผล
บังคับใช้ และต้องแสดงได้วา่ ตนมีความสามารถและมีปัจจัยทีจะทําทีดินนันให้เป็ นประโยชน์ทางเกษตรกรรม
ได้ จากนันพนักงานเจ้าหน้าทีจะสอบสวนตามคําร้องและเสนอคณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมเพือ
อนุญาตให้ผรู ้ ้องขอมีสิทธิในทีดินของตนต่อไป
14.3.2

การดําเนินการปฏิรูปทีดินของพนักงานเจ้ าหน้ าที
อธิบายอํานาจหน้าทีของพนักงานเจ้าหน้าทีในการดําเนินการปฏิรูปทีดินพอสังเขป
อํานาจหน้าทีในการดําเนินการปฏิรูปทีดินของพนักงานเจ้าหน้าทีโดยหลักแล้ว จะเป็ นการเข้าไปใน
ทีดินทีอยูใ่ นเขตปฏิรูปทีดินซึงมีพระราชกฤษฎีกากําหนดเขตปฏิรูปทีดินในพืนทีแล้ว เพือการสํารวจรังวัด การ
ทําเครื องหมายขอบเขตหรื อแนวเขตโดยปักหลักหรื อขุดร่ องแนว หรื ออาจสร้างหมุดหลักฐานการแผนทีด้วยก็
ได้
14.3.3

อํานาจของ ส.ป.ก. ในการดําเนินการปฏิรูปทีดิน
ส.ป.ก. มีอาํ นาจนําทีดินของเอกชนมาใช้ในการปฏิรูปทีดินได้โดยวิธีใดบ้าง

14.3.4

10
7

ส.ป.ก. มีอาํ นาจนําทีดินของเอกชนมาใช้ในการปฏิรูปทีดินสองวิธี คือ การจัดซือและดําเนินการ
เวนคืนทีดิน
ทําไม ส.ป.ก. จึงไม่ใช้มาตรการในการเวนคืนทีดินของเอกชนมาใช้ในการปฏิรูปทีดิน
เนืองจาก ส.ป.ก. สามารถเจรจาขอจัดซือทีดินจากเอกชนได้เป็ นจํานวนทีมากพอแล้ว ประกอบกับ
สามารถนําทีดินอันเป็ นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินมาใช้ในการปฏิรูปทีดินได้ดว้ ย ประกอบกับการจัดซือทีดิน
จากเอกชนด้วย
การจัดทีดินให้ เกษตรกร
อธิบายหลักเกณฑ์และขนาดของทีดินที ส.ป.ก. จัดให้เกษตรกรและผูเ้ กียวข้องพอเป็ นสังเขป
การจัดทีดินให้เกษตรกรตามปกติ ส.ป.ก. จะจัดให้เกษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดียวกันมีสิทธิ
ถือครองทีดินได้ไม่เกิน 50 ไร่ สําหรับประกอบเกษตรกรรม และหากเป็ นการประกอบเกษตรกรรมเลียงสัตว์
ใหญ่สามารถถือครองทีดินได้ไม่เกิน 100 ไร่ และหากเกษตรกรถือครองทีดินของรัฐบาลก่อนกําหนดเวลาที
คณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมกําหนด เกษตรกรจะได้รับทีดินไม่เกิน 100 ไร่ แต่เกษตรกรอาจถือ
ครองทีดินได้เกินกําหนด 1 เท่าตัว หากแสดงได้วา่ ตนมีความสามารถและมีปัจจัยทีจะทําทีดินทีขอเพิมให้เป็ น
ประโยชน์ในทางเกษตรกรรมได้
นอกจากนี ส.ป.ก. สามารถจัดทีดินให้แก่สถาบันเกษตรกรได้ตามจํานวนทีคณะกรรมการปฏิรูป
ทีดินเพือเกษตรกรรมเห็นสมควร และ ส.ป.ก. ยังสามารถจัดทีดินให้แก่ผปู ้ ระกอบกิจการอืนทีเป็ นการ
สนับสนุนหรื อเกียวเนืองกับการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมได้อีกไม่เกิน 50 ไร่
14.3.5

ผลภายหลังการจัดทีดินให้ เกษตรกร
อธิบายหลักเกณฑ์ของข้อจํากัดในการโอนทีดินทีเกษตรกรได้มาจากที ส.ป.ก. จัดให้ตามกฎหมาย
ทีดินเพือเกษตรกรรม ในส่ วนของการอยูใ่ นระหว่างใช้สิทธิการเช่าหรื อเช่าซือ กับการได้กรรมสิ ทธิในทีดินของ
เกษตรกร
กฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมกําหนดมิให้เกษตรกรโอนสิ ทธิการเช่าหรื อหรื อเช้าซือให้แก่
ผูอ้ ืน โดยทีเกษตรกรจะมีหนังสื ออนุญาตให้เข้าทําประโยชน์ในทีดิน (ส.ป.ก. 4-01) และอยูใ่ นระหว่างการทํา
สัญญาเช่าหรื อเช่าซือทีดินจาก ส.ป.ก.
ส่ วนข้อกําหนดห้ามแบ่งแยกหรื อโอนกรรมสิ ทธิในทีดินให้แก่ผอู ้ ืนนัน
เป็ นผลภายหลังจากที
เกษตรกร ได้เช่าซือทีดินจาก ส.ป.ก. ได้ประสานงานกับกรมทีดินเพือโอนกรรมสิ ทธิในทีดินทีเกษตรกรเช่าซือ
ให้แก่เกษตรกร ทําให้เกษตรกรไม่สามารถแบ่งแยกหรื อโอนกรรมสิ ทธิในทีดินให้แก่ผอู ้ ืนได้
14.3.6

14.3.7

โครงการส่ งเสริมเพือพัฒนาและเพิมผลผลิตในเขตปฏิรูปทีดิน

10
8

โครงการต่างๆ
ตามเรื องทีศึกษา
มีความสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการปฏิรูปทีดินเพือ
เกษตรกรรมอย่างไร
เป็ นโครงการทีสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม ในส่ วนของการพัฒนา
อาชีพเกษตรกรรม
การใช้ทรัพยากรทีดินให้มีประสิ ทธิภาพด้วยการปรับปรุ งการผลิตให้บริ การสิ นเชือและ
การตลาดเพือให้เกษตรกรมีรายได้สูงขึน และยังเป็ นการจัดตังสถาบันเกษตรกร พัฒนาอาชีพนอกจากการเกษตร
บริ การสาธารณูปโภค เพือเพิมสวัสดิการและเสริ มสร้างความเจริ ญในท้องถินของเกษตรกร
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 14
1. การกระจายการถือครองทีดินให้เกษตรกร คือความสําคัญลําดับแรกทีรัฐจะต้องจัดให้มีในการปฏิรูป
ทีดินเพือเกษตรกรรม
2. การขุดคลอง ทีเป็ นตัวอย่างทีแสดงให้เห็นถึงพัฒนาการ ของการมีสาธารณูปโภคเพือใช้ในการเกษตร
กรรมได้แก่ คลองรังสิ ต
3. กระทรวงทีเข้ามาดูแลกองทุนการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมคือ กระทรวงการคลัง
4. สํานักงานปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม เป็ นองค์กรทีมีความสําคัญต่อการปฏิรูปทีดิน ในฐานะหน่วยงาน
ระดับกรม ซึงมีแนวนโยบายและการกําหนดการถือ หรื อขันตอนในการดําเนินการปฏิรูปทีดินให้เป็ นไปตาม
เจตนารมณ์ของกฎหมาย
5. ส.ป.ก.
อาจใช้วิธีการในขันตอนปกติทีสามารถดําเนินการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรมโดยไม่ตอ้ ง
ประกาศเป็ นเขตปฏิรูปทีดิน คือ การจัดซือทีดินเพิมจากเจ้าของทีได้ขายทีดินทังแปลง
6. กฎหมายปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม กําหนดให้ ส.ป.ก. มีอาํ นาจเวนคืนอสังหาริ มทรัพย์ได้ องค์กรที
ทําหน้าทีดูแลเกียวกับดําเนินการเวนคืนอสังหาริ มทรัพย์เพือให้เกิดความเป็ นธรรมแก่สงั คม คือ คณะกรรมการ
กําหนดเงินค่าทําแทน
7. ขันตอนการดําเนินการเพือการปฏิรูปทีดินของ ส.ป.ก. คือ พิจารณาความเหมาะสมของเขตพืนทีทีจะใช้
ในการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
8. นับตังแต่เวลา 1 ปี ทีพระราชกฤษฎีกากําหนดเขตปฏิรูปทีดินใช้บงั คับ กฎหมายบัญญัติหา้ มมิให้ผใู ้ ด
จําหน่ายด้วยประการใดๆ หรื อก่อให้เกิดภาระติดพันใดๆ ซึงทีดินในเขตปฏิรูปทีดิน
9. การถอนสภาพสาธารณะสมบัติของแผ่นดินสําหรับสําหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ใช้บงั คับตามกฎหมาย
ปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม
10. ตามปกติเกษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดียวกันมีสิทธิถือครองทีดินจากการปฏิรูปทีดินเพือ
เกษตรกรรมได้ไม่เกิน 50 ไร่
11. การปฏิรูปทีดินเพือการเกษตร คือความหมายของ การปฏิรูปทีดิน

10
9

12. ผูเ้ สนอความคิดในการจัดระบบการถือครองทีดินในสมุดปกเหลือง โดยมีเนือหาเกียวกับการจัดระบบ
การถือครองทีดิน และได้ถูกต่อต้านอย่างมากโดยถูกมองว่าเป็ นระบบคอมมิวนิสต์ คือ นายปรี ดี พนมยงค์
13. การแก้ไขกฎหมายปฏิรูปทีดินทีมีผลบังคับใช้ในปัจจุบนั มีการนําทีดินเขตป่ าสงวน มาเพิมเติมเพือใช้
ในการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม

างานเบืองต้นของ ส.ป.ก.
14. การเวนคืน ไม่ใช่ขนตอนในการทํ
15. ส.ป.ก. เริ มมีเงินประเดิมของกองทุนการปฏิรูปทีดินเพือการเกษตรกรรมเมือปี พ.ศ. 2520
16. คณะกรรมการอุทธรณ์
มีอาํ นาจวินิจฉัยเรื องราวกรณี ทีเจ้าของทีดินหรื ออสังหาริ มทรัพย์ไม่พอใจ
เกียวกับสิ ทธิทีจะได้เงินค่าตอบแทนกรณี อสังหาริ มทรัพย์ถูกเวนคืน
17. เหตุผลสําคัญทีมีการกําหนดเขตทีดินในเขตตําบลหรื ออําเภอเป็ นเขตปฏิรูปทีดิน โดยจะต้องหมายถึง
เฉพาะทีตังอยูน่ อกเขตเทศบาลและสุ ขาภิบาลคือ เป็ นเขตทีมีระดับการพัฒนาทีมักอยูใ่ นระดับตํากว่าเขตเมือง
18. จํานวนทีดินทีสู งทีสุ ดทีคณะกรรมการปฏิรูปทีดินเพือเกษตรกรรม จะพิจารณาอนุญาตให้เกษตรกรมี
สิ ทธิในทีดินเกินกําหนดได้ 200 ไร่
19. การเพิกถอนสาธารณะสมบัติของแผ่นดินสําหรับใช้ประโยชน์ของแผ่นดินหรื อราชพัสดุ โดยไม่ตอ้ ง
ดําเนินการครองสภาพทีดินดังกล่าวตามกฎหมายว่าด้วยทีราชพัสดุ สามารถทําได้โดย พระราชกฤษฎีกากําหนด
เขตปฏิรูปทีดิน
20. ในการเวนคืนทีดินของเอกชนเพือนํามาใช้ในเขตปฏิรูปทีดิน หาก ส.ป.ก. ได้ดาํ เนินการไปตามขันตอน
ของกฎหมายแล้ว ทําให้กฎหมายมีผลบังคับมิให้ผถู ้ ูกเวนคืนทําการจําหน่ายหรื อก่อให้เกิดภาระติดพันใดๆ ใน
ทีดินของตน ที ส.ป.ก. จะนํามาใช้ในการปฏิรูปทีดินจะมีผล เป็ นโมฆะ

หน่ วยที 15 กรรมสิ ทธิในอาคารชุ ด
1. กรรมสิ ทธิในอาคารชุด เป็ นรู ปแบบการถือกรรมสิ ทธิโดยผูถ้ ือหลายคนอย่างหนึง แต่มีลกั ษณะเฉพาะที
มุ่งใช้กบั การถือกรรมสิ ทธิในอาคารสู ง โดยกําหนดให้เจ้าของร่ วมแต่ละบุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิ ทธิ
ออกจากกันเป็ นสัดส่ วนได้ ซึงในต่างประเทศมีมาเป็ นเวลานานแล้ว แต่ในประเทศไทยเพิงบัญญัติเป็ นกฎหมาย
เฉพาะเมือ พ.ศ. 2522
2. กรรมสิ ทธิในอาคารชุดจําแนกออกเป็ น 2 ส่ วนคือ กรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิ ทธิร่ วม
ในทรัพย์ส่วนกลาง การถือกรรมสิ ทธิร่ วมทัง 2 ส่ วนส่ วนนีต้องควบคู่กนั เสมอ อาคารพร้อมทีดินใดทีเจ้าของ

11
0

ประสงค์จะให้อยูภ่ ายใต้กรรมสิ ทธิในอาคารชุด จะต้องจดทะเบียนเป็ นอาคารชุด และอาจเลิกอาคารชุดได้โดย
สมัครใจ หรื อโดยสภาพบังคับตามกฎหมาย
3. กรรมสิ ทธิในอาคารชุด เป็ นการจัดรู ปแบบการถือกรรมสิ ทธิในการอยูร่ ่ วมกัน ฉะนันเจ้าของร่ วมจึง
ต้องมีสิทธิและหน้าทีในการปฏิบตั ิต่อกัน ทังตามกฎหมายอาคารชุด และตามกฎหมายแพ่ง ทังนีเพือความสงบ
เรี ยบร้อยในการอยูร่ ่ วมกัน
ความหมาย ความเป็ นมา และลักษณะทัวไปของกรรมสิทธิในอาคารชุ ด
1. กรรมสิ ทธิในอาคารชุด เป็ นการจัดรู ปแบบการถือกรรมสิ ทธิในอาคารและทีดินขึนใหม่ โดยให้เจ้าของ
ร่ วมแต่ละคนสามารถแยกการถือกรรมสิ ทธิออกจากกันเป็ นสัดส่ วนได้ ซึงในต่างประเทศมีมาเป็ นเวลานานแล้ว
แต่ในประเทศไทยเพิงบัญญัติเป็ นกฎหมายเฉพาะคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
2. กรรมสิ ทธิในอาคารชุด
เป็ นรู ปแบบการถือกรรมสิ ทธิโดยผูถ้ ือหลายคนอย่างหนึง
ต่างไปจาก
กรรมสิ ทธิรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์ อาคารชุดเปรี ยบเสมือนการนําบ้านหลายๆหลังมาซ้อนอยู่

ทธิในทรัพย์ส่วนบุคคล
ร่ วมกันในอาคารและทีดินเดียวกัน จึงต้องจัดรู ปแบบการถือกรรมสิ ทธิให้มีทงกรรมสิ
และกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลาง ต่างไปจากการถือกรรมสิ ทธิในอาคารบ้าน อาคารแถว สหกรณ์อาคารชุด
และบริ ษทั อาคารชุด
15.1

ความหมายและความเป็ นมาของกรรมสิ ทธิในอาคารชุด
จงสรุ ปความหมายของคําว่าอาคารชุด
คําว่า “อาคารชุด” หมายถึงรู ปแบบของการจัดการถือกรรมสิ ทธิในอสังหาริ มทรัพย์ทีมีอาคารพร้อม
ทีดินเป็ นทรัพย์สินทีสําคัญ โดยเจ้าของร่ วมแต่ละคนสามารถแยกการถือกรรมสิ ทธิออกเป็ นส่ วนๆได้ ทังนีแต่
ละส่ วนต้องประกอบด้วยกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ในยุโรปได้มีบทบัญญัติในเรื องกรรมสิ ทธิ รวมในอาคารไว้โดยเฉพาะตังแต่เมือใด
และได้มีการ
พัฒนารู ปแบบการถือกรรมสิ ทธิจนเป็ นหลักกรรมสิ ทธิในอาคารชุดดังเช่นในปัจจุบนั ตังแต่เมือใด
อธิบาย
เหตุผลโดยสังเขป
ในยุโรปได้มีบทบัญญัติกฎหมายเรื องกรรมสิ ทธิรวมในอาคารชุดไว้โดยเฉพาะและถือปฏิบตั ิกนั มา
ตังแต่สมัยกลาง (Middle Age) ทังนีเพราะเมืองสําคัญๆ ของยุโรปในสมัยนันคับแคบไม่สามารถขยายขอบเขต
ออกไปได้ ทําให้ประชาชนอยูร่ วมกันอย่างหนาแน่น หรื อมิฉะนันก็เกิดจากกรณี ทีบ้านเมืองถูกทําลายโดย
อัคคีภยั หรื อภัยธรรมชาติ
เมือมีการก่อสร้างใหม่จึงมักนิยมก่อสร้างบ้านพักอาศัยร่ วมกันโดยเข้าเป็ นเจ้าของ
กรรมสิ ทธิรวมในอาคารทีก่อสร้างขึน
อย่างไรก็ดี หลักกรรมสิ ทธิรวมในอาคารทีใช้กนั อยูเ่ ดิมในสมัยกลางนัน ยังไม่มีหลักเกณฑ์ที
ครอบคลุมและชัดเจนเพียงพอ เมือความนิยมในเรื องกรรมสิ ทธิรวมในอาคารเพิมขึนอย่างรวดเร็ วในช่วงต้น
15.1.1

11
1

ศตวรรษที 20 ซึงส่ งผลให้เกิดปัญหาในทางปฏิบตั ิรุนแรงยิงขึน จึงได้มีการแก้ไขตัวบทกฎหมาย และพัฒนา
รู ปแบบการถือกรรมสิ ทธิ จนเป็ นกรรมสิ ทธิในอาคารชุดเช่นในปัจจุบนั
อธิบายเหตุผลของการบัญญัติกฎหมายอาคารชุดขึนเป็ นกฎหมายเฉพาะในประเทศไทย โดยสังเขป
เหตุผลของการบัญญัติกฎหมายเฉพาะในประเทศไทยนัน เนืองมาจากภาวการณ์ขาดแคลนทีอยูอ่ าศัย
ในเมืองเพราะอัตราความเจริ ญของเมือง ทังในเมืองหลวงและภูมิภาคเพิมขึนอย่างรวดเร็วทําให้เกิดปัญหาความ
ขาดแคลนทีดินเพือการอยูอ่ าศัยในเมือง การทีจะขยายมืองออกไปในทางราบก็เกิดปั ญหาด้านสาธารณูปโภค
และสาธารณูปการ การสิ นเปลืองพลังงาน การสูญเสี ยทีดินในภาคเกษตรกรรมตลอดจนดุลยภาพในสิ งแวดล้อม
ด้วยเหตุดงั กล่าว จึงจําเป็ นต้องขยายเมืองไปในทางสูง ซึงได้แก่การเพิมทีอยูอ่ าศัยในอาคารสู งนันเอง แต่ก็
ประสบปัญหาทางกฎหมาย เพราะหลักกรรมสิ ทธิในอสังหาริ มทรัพย์ ตาม ป.พ.พ. ไม่อาจตอบสนองความ
ต้องการของประชาชนซึงต้องอยูอ่ าศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่ วมกันมีกรรมสิ ทธิในอาคารนันแยกจากกันเป็ น
สัดส่ วนได้ จึงได้นาํ หลักกรรมสิ ทธิในอาคารชุดทีใช้กนั อยูใ่ นต่างประเทศมาใช้ในประเทศไทยโดยตราเป็ น
กฎหมายเฉพาะขึน คือพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ลักษณะทัวไปของกรรมสิ ทธิในอาคารชุด
อธิบายความแตกต่างระหว่างกรรมสิ ทธิในอาคารชุดกับกรรมสิ ทธิตาม ป.พ.พ. มาโดยสังเขป
กรรมสิ ทธิในอาคารชุด กับกรรมสิ ทธิตาม ป.พ.พ. แตกต่างกันในประเด็นสําคัญๆ ดังต่อไปนี
(1) ลักษณะของกฎหมาย กรรมสิ ทธิตาม ป.พ.พ. เป็ นกฎหมายทัวไปซึงใช้บงั คับกับทรัพย์สิน
ทัวไปทังสังหาริ มทรัพย์และอสังหาริ มทรัพย์ แต่กรรมสิ ทธิในอาคารชุดเป็ นกฎหมายพิเศษซึงมุ่งเน้นกรรมสิ ทธิ
ในอาคารและทีดินเป็ นสําคัญ
(2) การก่อตังกรรมสิ ทธิ ทรัพย์สินโดยทัวไปอยูใ่ ต้ขอ้ บังคับของกรรมสิ ทธิตาม ป.พ.พ. อยูแ่ ล้วแต่
กรรมสิ ทธิในอาคารชุดนันต้องจดทะเบียนก่อตังเป็ นอาคารชุดตามบทบัญญัติของกฎหมาย
(3) ลักษณะของกรรมสิ ทธิ กรรมสิ ทธิตาม ป.พ.พ. จําแนกได้เป็ น 2 ประเภท คือ กรรมสิ ทธิโดยผู ้
ถือคนเดียวและกรรมสิ ทธิรวม โดยแต่ละประเภทแยกต่างหากจากกัน สําหรับกรรมสิ ทธิในอาคารชุดนัน
จําแนกการถือกรรมสิ ทธิออกเป็ น 2 ส่ วน คือ กรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์
ส่ วนกลาง ในกรรมสิ ทธิทังสองส่ วนต้องอยูค่ วบคู่กนั จะแยกออกจากกันไม่ได้
(4) สิ ทธิในการจัดการทรัพย์สิน กรรมสิ ทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์นนั หากเป็ น
กรรมสิ ทธิโดยถือผูเ้ ดียว เจ้าของกรรมสิ ทธิย่อมมีสิทธิในการจัดการทรัพย์สินเป็ นเอกเทศของตนเอง ส่ วน
กรรมสิ ทธิรวมนันกฎหมายให้สิทธิเจ้าของรวมเป็ นผูจ้ ดั การทรัพย์สินรวมกัน สําหรับกรรมสิ ทธิในอาคารชุดนัน
หากเป็ นกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนบุคคล เจ้าของกรรมสิ ทธิย่อมมีสิทธิจดั การทรัพย์สินเป็ นเอกเทศของตนเอง
ทังนีอยูภ่ ายในบทบัญญัติของกฎหมาย หากเป็ นกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลาง กฎหมายอาคารชุดกําหนดให้มี
นิติบุคคลอาคารชุดเป็ นผูม้ ีอาํ นาจหน้าทีการจัดการ ซึงเจ้าของร่ วมเป็ นผูค้ วบคุมการจัดการของนิติบุคคลอาคาร
ชุด โดยผ่านการออกเสี ยงลงคะแนนในทีประชุม
15.1.2

11
2

อธิบายความแตกต่างระหว่างกรรมสิ ทธิในอาคารชุดกับอาคารแถว (Townhouse) ในประเด็นของ
การถือกรรมสิ ทธิ
กรรมสิ ทธิในอาคารชุดกับในอาคารแถวแตกต่างกันในประเด็นของการถือกรรมสิ ทธิดังต่อไปนี
กรรมสิ ทธิในอาคารแถวเจ้าของถือกรรมสิ ทธิใน 2 ส่ วนดังนี
(1) ส่ วนทีเป็ นบ้านและทีดินอาจถือกรรมสิ ทธิโดยบุคคลคนเดียวหรื อกรรมสิ ทธิรวมก็ได้
(2) ส่ วนทีเป็ นผนังของอาคารทีใช่ร่วมกันถือกรรมสิ ทธิร่ วมระหว่างเจ้าของทีใช้ผนังร่ วมกันนัน
สําหรับกรรมสิ ทธิในอาคารชุดนันเจ้าของร่ วมถือกรรมสิ ทธิใน 3 ส่ วนดังนี
(1) ส่ วนทีเป็ นห้องชุด สิ งปลูกสร้างอย่างอืน หรื อทีดินทีจัดไว้ให้เป็ นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
เป็ นการถือกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนบุคคล
(2) ส่ วนทีเป็ นทรัพย์ส่วนกลางเป็ นการถือกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลาง
(3) ส่ วนทีเป็ นฝาผนัง พืน หรื อเพดานทีกันระหว่างห้องชุดทีติดต่อกัน ถือเป็ นกรรมสิ ทธิรวม
ระหว่างเจ้าของห้องชุดทีติดต่อกันนัน ซึงเป็ นการถือกรรมสิ ทธิรวมเหมือนกับกรณี ของฝาผนังของอาคารแถว
หลักการ การก่ อตัง และการเลิกกรรมสิ ทธิในอาคารชุด
1. กรรมสิ ทธิในอาคารชุดนันเปรี ยบเสมือนการนําเอากรรมสิ ทธิโดยผูถ้ ือคนเดียว และกรรมสิ ทธิรวมมา
ควบคู่อยูใ่ นทรัพย์สินอันเดียวกันซึงตาม ป.พ.พ. แต่เดิมไม่เปิ ดช่องให้ทาํ ได้ โดยกําหนดให้มีกรรมสิ ทธิใน
ทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลาง การถือกรรมสิ ทธิทังสองส่ วนนีจะต้องควบคู่กนั เสมอ
จะแยกออกจากกันมิได้
2. อาคารพร้อมทีดิน ใดทีเจ้าของประสงค์จะให้อยูภ่ ายใต้กรรมสิ ทธิในอาคารชุดจะต้องจดทะเบียนอาคาร
ชุด พร้อมทังจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และข้อบังคับของอาคารชุด เมือจดทะเบียนแล้วจะต้องเปลียนแปลง
เอกสารแสดงสิ ทธิจากโฉนดทีดินเดิมเป็ นหนังสื อกรรมสิ ทธิห้องชุด
3. การเลิกกรรมสิ ทธิในอาคารชุด อาจทําโดยสมัครใจหรื อโดยสภาพบังคับ และผลของการเลิกจะต้องนํา
โฉนดทีดินเดิมกลับมาใช้อีกและจัดการทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย
15.2

หลักกรรมสิ ทธิในอาคารชุด
ข้อความทีว่า “กรรมสิ ทธิในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” หมายความว่าอย่างไร และบุคคลหลายคนจะ
ถือกรรมสิ ทธิ รวมในห้องชุดเดียวกันได้หรื อไม่
ข้อความทีว่า “กรรมสิ ทธิในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” นันหมายความว่าห้องชุดหนึงๆ เจ้าของจะขอ
จดทะเบียนแบ่งแยกห้องชุดนันเป็ นห้องชุดย่อยๆ ต่อไปอีกไม่ได้ทงนี
ั เพราะห้องชุดแต่ละห้องชุดโดยสภาพย่อม
สมบูรณ์และเหมาะแก่การใช้สอยอยูแ่ ล้วในขณะทีขอจดทะเบียนอาคารชุด หากยินยอมให้มีการแบ่งแยกห้องชุด
ต่อไปอีก อาจมีขอ้ ยุง่ ยากในเรื องการดัดแปลงต่อเติมรวมทังในส่ วนของการกําหนดอัตราส่ วนกรรมสิ ทธิใน
ทรัพย์ส่วนกลางด้วย
15.2.1

11
3

อย่างไรก็ดี บุคคลหลายคนจะถือกรรมสิ ทธิรวมในห้องรวมชุดเดียวกันตามหลักกรรมสิ ทธิรวมแห่ง
ป.พ.พ. ได้ แต่เจ้าของรวมนันจะขอแบ่งแยกกรรมสิ ทธิให้หอ้ งชุดนันอีกไม่ได้ดงั กล่าวแล้วฉะนัน การแบ่งใน
ระหว่างเจ้าของกรรมสิ ทธิรวมจึงต้องกระทําโดยการขายห้องชุดแล้วนําเงินทีได้มาแบ่งกันตามบทบัญญัติแห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์
อาคารชุดแห่ งหนึงมีหอ้ งชุดทังหมด 120 ห้อง แบ่งเป็ นห้องชุดแบบ ก. 100 ห้อง ราคาขณะทีขอจด
ทะเบียนอาคารชุดห้องชุดละ 500,000 บาท และห้องชุดแบบ ข. 20 ห้องชุด ราคาขณะทีขอจดทะเบียนอาคารชุด
ห้องชุดละ 2,000,000 บาท หากแดงถือกรรมสิ ทธิในห้องชุดแบบ ก. 1 ห้องชุด ดังนีแดงจะมีกรรมสิ ทธิร่ วมใน
ทรัพย์ส่วนกลางเท่าใด
แดงจะมีกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลางตามวิธีการคํานวณดังนี
ราคารวมของห้องชุดทังหมด
= (100X500,000) + (20X2,000,000) บาท
= 50,000,000+40,000,000
บาท
= 90,000,000
บาท
แดงมีกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลาง
= 500,000/90,000,000
= 1/180
เพราะฉะนันแดงมีกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลาง หนึงในหนึงร้อยแปดสิ บส่ วน
การก่ อตังกรรมสิ ทธิในอาคารชุ ด
เมือจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว จะมีผลประการใดต่อโฉนดทีดิน และจะมีเอกสารใดแสดงกรรม สิ ทธิ
ในอาคารชุดนัน
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 9 วรรคหนึงเมือพนักงานเจ้าหน้าทีรับจดทะเบียน
อาคารชุดแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าทีส่ งโฉนดทีดินทียืนตามมาตรา 6 ไปยังพนักงานทีดินท้องทีอาคารชุดนัน
ตังอยูภ่ ายใน 15 วัน เพือจดแจ้งในสารบัญสําหรับจดทะเบียนของโฉนดทีดินว่าทีดินนันอยูภ่ ายใต้บงั คับแห่ง
พระราชบัญญัตินี และให้เก็บรักษาโฉนดทีดินนันไว้
มาตรา 20 วรรคหนึง เมือได้จดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 7 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าทีดําเนินการ
ออกหนังสื อกรรมสิ ทธิห้องชุด ตามแผนผังอาคารชุดทีจดทะเบียนนันโดยไม่ชกั ช้า
ตามบทบัญญัติดงั กล่าว เพือพนักงานเจ้าหน้าทีรับจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว พนักงานเจ้าหน้าทีจะส่ง
โฉนดทีดินนันไปให้เจ้าพนักงานทีดินท้องทีทีอาคารชุดนันตังอยู่ เพือจดแจ้งในสารบัญและเก็บรักษาโฉนด
ทีดินนันไว้ (มาตรา 20 วรรคหนึง) สําหรับโฉนดทีดินทีเก็บไว้นนั จะถูกนํากลับมาใช้ใหม่ต่อเมือมีการเลิก
อาคารชุดนันแล้ว
สมชายจดทะเบียนอาคารชุดแห่ งหนึงแล้ว แต่มีปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน จึงมีความประสงค์จะ
โอนขายกรรมสิ ทธิในห้องชุดทังหมดให้แก่สมบัติโดยทียังมิได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จะกระทําได้
หรื อไม่ เพราะเหตุใด
15.2.2

11
4

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 31 วรรคหนึง การโอนกรรมสิ ทธิในห้องชุดให้แก่
บุคคลหนึงบุคคลใด โดยไม่เป็ นการโอนกรรมสิ ทธิในห้องชุดทังหมดในอาคารชุด ให้แก่บุคคลคนเดียวกันหรื อ
หลายคนโดยถือกรรมสิ ทธิรวม จะกระทําได้ต่อเมือผูโ้ อนและผูข้ อรับโอนกรรมสิ ทธิในห้องชุดดังกล่าวยืนคํา
ขอโอนกรรมสิ ทธิในห้องชุดพร้อมกับคําขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีสาํ เนาข้อบังคับและหลักฐาน
ในการจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที
ตามปั ญหาสมชายจดทะเบียนอาคารชุดแห่งหนึง แล้วประสงค์จะโอนมอบกรรมสิ ทธิในห้องชุด
ทังหมดให้แก่สมบัตินนั เป็ นการโอนกรรมสิ ทธิในห้องชุดทังหมดในอาคารชุด ให้แก่บุคคลคนเดียวมิใช่เป็ น
การโอนแต่ละห้องชุดให้แก่บุคคลเป็ นรายบุคคลเป็ นครังแรก
จึงเข้าข้อยกเว้นไม่จาํ เป็ นต้องยืนคําขอโอน
กรรมสิ ทธิในห้องชุดพร้อมกับคําขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 31 วรรคหนึงดังกล่าว
ฉะนันสมชายสามารถโอนขายกรรมสิ ทธิในห้องชุดทังหมดให้แก่สมบัติได้ โดยไม่จาํ เป็ นต้องจด
ทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
การเลิกกรรมสิ ทธิในอาคารชุ ด
อาคารชุดแห่งหนึงมีหอ้ งชุดทังสิ น 400 ห้อง ราคาห้องชุดขณะทีได้จดทะเบียนอาคารอาคารชุด
เท่าๆกัน ทุกห้องชุด โดยมีอาคาร 2 หลัง หลังเอมี 100 ห้องชุด หลังบีมี 300 ห้องชุด เจ้าของร่ วมในอาคารหลังบี
มี 300 ห้องชุด ประสงค์จะเลิกอาคารชุดในเฉพาะส่ วนอาคารหลังบีของตน จะกระทําได้หรื อไม่
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 51(2) อาคารชุดทีได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ดว้ ย
เหตุเจ้าของร่ วมมีมติเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุด
ตามปั ญหาเจ้าของร่ วมในอาคารหลัง บี ทัง 300 ห้อง ประสงค์จะเลิกอาคารชุดในเฉพาะส่ วนอาคาร
บี ของตนนันกฎหมายไม่เปิ ดช่องให้มีการเลิกอาคารชุดเฉพาะส่ วนได้ หากประสงค์จะเลิกอาคารชุดเจ้าของร่ วม
ทัง 400 ห้องชุด จะต้องมีมติเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุดตามมาตรา 51(2) ดังกล่าว หากมีเจ้าของห้องชุดเพียงราย
เดียวไม่ตกลงยินยอมด้วยก็ไม่อาจเลิกอาคารชุดได้
ฉะนัน แม้เจ้าของร่ วมในอาคารทังหลังบีมีความประสงค์จะเลิกอาคารชุดเฉพาะอาคารหลังบีของตน
ก็ไม่สามารถทําได้
มีกรณี ใดบ้างทีเจ้าภาพร่ วมไม่จาํ ต้องยืนคําขอจดทะเบียนเลิกอาคารชุด
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 51(4) อาคารชุดทีได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ดว้ ย
เหตุอาคารชุดถูกเวนคืนทังหมดตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริ มทรัพย์
มาตรา 56 วรรค 1 ในกรณี อาคารชุดเลิกเพราะเหตุตามมาตรา 51(4) ให้หนังสื อกรรมสิ ทธิห้องชุด
ของอาคารชุดนันเป็ นอันยกเลิก
ให้พนักงานเจ้าหน้าทีจดทะเบียนอาคารชุดและให้ประกาศจดทะเบียนเลิก
อาคารชุดนันในราชกิจจานุเบกษา
กรณี เจ้าของร่ วมไม่จาํ ต้องยืนคําขอเลิกอาคารชุดมีกรณี เดียวคือ
อาคารชุดถูกเวนคืนทังหมดตาม
กฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริ มทรัพย์ ตามมาตรา 51(4) ดังกล่าว ซึงเป็ นการยกเลิกโดยสภาพบังคับทําให้
15.2.3

11
5

อาคารชุดต้องถูกยกเลิกโดยผลของกฎหมายจึงเท่ากับอาคารชุดต้องเลิกโดยริ ยาย เจ้าของร่ วมจึงไม่ตอ้ งยืนคําขอ
จดทะเบียนเลิกอาคารชุดแต่ประการใด
อย่างไรก็ตาม แม้เจ้าของร่ วมจะไม่ตอ้ งยืนคําขอจดทะเบียนเลิกอาคารชุด แต่พนักงานเจ้าหน้าทีก็
จะต้องจดทะเบียนเลิกอาคารชุดและประกาศจดทะเบียนเลิกอาคารชุดนันในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 56
วรรค 1 ดังกล่าว
สิ ทธิและหน้ าทีของผู้ถือกรรมสิ ทธิในอาคารชุ ด
1. เจ้าของร่ วมย่อมมีสิทธิในฐานะเจ้าของกรรมสิ ทธิ มีสิทธิในการออกเสี ยงลงคะแนนและมีสิทธิในการ
จดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรม เมือมีสิทธิแล้วก็ยอ่ มต้องมีขอ้ จํากัดสิ ทธิดว้ ย ซึงทังข้อจํากัดสิ ทธิตามกฎหมาย
อาคารชุด และข้อจํากัดสิ ทธิตามหลักทัวไปในกฎหมายแพ่ง นอกจากนีคนต่างด้าวหรื อนิติบุคคลซึงกฎหมายถือ
ว่าเป็ นคนต่างด้าวอาจถือกรรมสิ ทธิในห้องชุดได้ ตามบทบัญญัติแห่ งกฎหมาย
2. เมือมีสิทธิยอ่ มมีหน้าทีควบคูก่ นั กฎหมายจึงกําหนดให้เจ้าของร่ วมมีหน้าทีในการปฏิบตั ิตามข้อบังคับ
และมติของเจ้าของร่ วม
15.3

สิ ทธิของผู้ถือกรรมสิ ทธิในอาคารชุด
มติในกรณี ใดบ้าง ทีจะต้องได้รับคะแนนเสี ยงเกินกึงหนึงของจํานวนคะแนนเสี ยงของเจ้าของร่ วม
15.3.1

ทังหมด
มติทีจะต้องได้รับคะแนนเสี ยงเกินกึงหนึงของจํานวนคะแนนเสี ยงของเจ้าของร่ วมทังหมดนันมี 4
กรณี ตามมาตรา 48 วรรคแรก และมาตรา 50 วรรคหนึง ประกอบวรรคห้า ดังนี
(1) การอนุญาตให้เจ้าของร่ วมคนใดคนหนึงทําการก่อสร้าง ต่อเติมทีมีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรื อ
ลักษณะภายนอกของอาคาร โดยค่าใช้จ่ายของผูน้ นเอง

(2) การแต่งตังหรื อถอดถอนผูจ้ ดั การนิติบุคคลอาคารชุด
(3) การกําหนดกิจการทีผูจ้ ดั การนิติบุคคลอาคารชุด มีอาํ นาจมอบหมายให้ผอู ้ ืนทําการแทนได้
(4) กรณี อาคารชุดเสี ยหายทังหมดหรื อเป็ นบางส่ วนแต่เกินครึ งหนึงของจํานวนห้องชุดทังหมด การ
ลงมติทีจะให้หรื อไม่ให้ก่อสร้างหรื อซ่อมแซมอาคารชุดทีเสี ยหายนัน
ข้อจํากัดสิ ทธิของเจ้าของร่ วมตามกฎหมายอาคารชุดมีกรณี ใดบ้าง
ข้อจํากัดสิ ทธิของเจ้าของร่ วม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มี 5 กรณี ดังต่อไปนี
(1) กรรมสิ ทธิในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้
(2) การถือกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลางจะแบ่งแยกออก
จากกันไม่ได้ ต้องถือควบคู่กนั เสมอ
(3) ทรัพย์ส่วนกลางเป็ นกรรมสิ ทธิร่ วมทีขอแบ่งแยกออกจากกันไม่ได้

11
6

(4) เจ้าของห้องชุดจะทําการใดๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันจะเป็ นการกระทบกระเทือนต่อ
โครงสร้างความมันคง และการป้ องกันความเสี ยหายต่อตัวอาคารมิได้
(5) การกระทําใดๆทีต้องห้ามตามข้อบังคับของอาคารชุด
นายหว่องชาวฮ่องกงกับเพือนชาวต่างประเทศได้นาํ เงินเข้ามาในราชอาณาจักร
เพือซือห้องชุด
ทังหมดในอาคารชุดแห่งหนึงในเขตกรุ งเทพมหานคร โดยมีทีดินทีตังอาคารชุดรวมกับทีดินสนามกอล์ฟ ซึง
เป็ นทรัพย์ส่วนกลางจํานวน 50 ไร่ เช่นนีจะกระทําได้หรื อไม่เพราะเหตุใด
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าว
หรื อนิติบุคคลตามทีระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิ ทธิ ในห้องชุดได้ เมือรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี
สิ บเก้าของเนือทีของห้องชุดทังหมดในอาคารชุดนัน ในขณะทีขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6
อาคารชุดใดทีจะมีคนต่างด้าวหรื อนิติบุคคลตามทีระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิ ทธิในห้องชุดเกิน
กว่าอัตราทีกําหนดไว้ในวรรคหนึง อาคารชุดนันจะต้องตังอยูใ่ นเขตกรุ งเทพมหานคร เขตเทศบาล หรื อเขต
ราชการส่ วนท้องถินอืนทีกําหนดในกฎกระทรวง
และมีทีดินทีตังอาคารรวมกับทีดินทีมีไว้เพือให้หรื อเพือ
ประโยชน์ร่วมกันสําหรับเจ้าของร่ วมทังหมดไม่เกินห้าไร่
การได้มาซึงกรรมสิ ทธิในห้องชุดตามวรรคสองของคนต่างด้าว
และนิติบุคคลตามทีระบุไว้ใน
มาตรา 19 ให้เป็ นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงือนไขทีกําหนดในกฎกระทรวง
มาตรา 19(5) คนต่างด้าวหรื อนิติบุคคลทีกฎหมายถือว่าเป็ นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิ ทธิในอาคาร
ชุดได้ หากได้นาํ เงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรื อถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลทีมีถินที
อยูน่ อกประเทศ หรื อถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
ตามปัญหา นายหว่องชาวฮ่องกงกับเพือนชาวต่างประเทศ ถือว่าเป็ นคนต่างด้าว แต่ได้นาํ เงินเข้ามา
ในราชอาณาจักรเพือซืออาคารชุด จึงเป็ นบุคคลต่างด้าวทีอาจถือกรรมสิ ทธิในอาคารชุดได้ ตามมาตรา 19(5)
ดังกล่าว
แต่โดยเหตุทีนายหว่องกับเพือนชาวต่างประเทศจะซืออาคารชุดในเขตกรุ งเทพมหานคร โดยมีทีดิน
ทีตังอาคารชุดรวมกับทีดินสนามกอล์ฟซึงเป็ นทรัพย์ส่วนกลางจํานวน 50 ไร่ นนั เกินข้อจํากัด 5 ไร่ ตามมาตรา
19 ทวิ วรรคสอง ดังกล่าว เงินนีนายหว่องกับเพือชาวต่างประเทศจึงไม่อาจซือห้องชุดทังหมดในอาคารชุดนัน
ได้จึงต้องอยูภ่ ายในบังคับของมาตรา 19 ทวิวรรคหนึง นันคือ นายหว่องกับเพือนชาวต่างประเทศจะถือ
กรรมสิ ทธิในห้องชุดได้เมือรวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนือทีของห้องชุดนัน ในขณะทีขอจดทะเบียน
อาคารชุด
ฉะนันนายหว่องชาวฮ่องกงกับเพือนชาวต่างประเทศจะซือห้องชุดดังกล่าวทังหมดไม่ได้จะซือได้ไม่
เกินร้อยละ 49 ของเนือทีของห้องชุดเท่านัน
15.3.2

หน้ าทีของผู้ถอื กรรมสิ ทธิในอาคารชุด

11
7

อธิบายหลักเกณฑ์การเฉลียค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่ วมในอาคารชุด และมาตรการในการบังคับชําระ
หนี
หลักเกณฑ์การเฉลียค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่ วม มีบญั ญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
มาตรา 18 ดังนี
มาตรา 18 เจ้าของร่ วมต้องร่ วมกันออกค่าใช้จ่ายทีเกิดจากกการบริ การส่ วนรวมและทีเกิดจาก
เครื องมือเครื องใช้ทีมีไว้เพือประโยชน์ร่วมกันตามส่ วนแห่ งประโยชน์ทีมีต่อห้องชุดทังนีตามทีกําหนดไว้ใน
ข้อบังคับ
เจ้าของร่ วมต้องร่ วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายทีเกิดขึนจากการดูแลรักษาและดําเนินการ
เกียวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่ วนทีเจ้าของร่ วมแต่ละคนมีกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
ตามบทบัญญัติดงั กล่าวอาจจําแนกการเฉลียค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่ วมออกเป็ นสองประเภทได้แก่
(1) ค่าใช้จ่ายตามส่ วนแห่ งประโยชน์ทีมีต่อห้องชุด (มาตรา 18 วรรคหนึง) ได้แก่ ค่าใช้จ่ายทีเกิดจาก
การบริ การส่ วนรวมและทีเกิดจากเครื องมือเครื องใช้ทีมีไว้เพือประโยชน์ร่วมกัน
(2) ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่ วนกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลาง (ตามมาตรา 18 วรรคสอง) ได้แก่
ค่าใช้จ่ายเกียวกับภาษีอากร การดูแลรักษา และการดําเนินการเกียวกับทรัพย์ส่วนกลาง
สําหรับมาตรการในการบังคับชําระหนีนันมีบญั ญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
มาตรา 41 ดังนี
(1) บุริมสิ ทธิเกียวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึง ให้ถือว่าบุริมสิ ทธิในลําดับเดียวกับ
บุริมสิ ทธิตามมาตรา 259(1) แห่ งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ชย์และมีอยูเ่ หนือสังหาริ มทรัพย์ทีเจ้าของห้อง
ชุดนันนํามาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิ ทธิเกียวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสองให้ถือว่าเป็ นบุริมสิ ทธิในลําดับเดียวกับ
บุริมสิ ทธิตามมาตรา 273(1) แห่ ง ป.พ.พ. และมีอยูเ่ หนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด
บุริมสิ ทธิตาม (2) ถ้าผูจ้ ดั การได้ส่งรายการหนีต่อพนักงานเจ้าหน้าทีแล้วให้ถือว่าอยูใ่ นลําดับก่อน
เจ้าของ
ตามบทบัญญัติดงั กล่าว อาจจําแนกมาตรการในการบังคับชําระหนีออกเป็ นสองกรณี ได้แก่
(1) กรณี ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่ วนแห่งประโยชน์ทีมีต่อห้องชุด ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิ ทธิใน
ลําดับเดียวกับการค้างค่าเช่าอสังหาริ มทรัพย์ และมีอยูเ่ หนือสังหาริ มทรัพย์ทีเจ้าของห้องชุดนันนํามาวางไว้ใน
ห้องชุดของตน
(2) กรณี ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่ วนกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลาง ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิ ทธิ
ในลําดับเดียวกับลูกหนีในการรักษาอสังหาริ มทรัพย์ และมีอยูเ่ หนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด
บุริมสิ ทธิในกรณี นี หากผูจ้ ดั การนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนีต่อพนักงานเจ้าหน้าทีแล้ว ให้ถือว่าอยูใ่ น
ระดับก่อนจํานอง

11
8

อาคารชุดแห่ งหนึงมีหอ้ งชุดทังสิ น 100 ห้อง ราคาในขณะขอจดทะเบียนอาคารชุดห้องชุดละ
600,000 บาท เท่ากันทุกห้อง ต่อมาห้องชุดถูกเวนคืนจํานวน 20 ห้องชุด โดยนาย ก. เป็ นเจ้าของห้องชุดถูก
เวนคืน 1 ห้องชุด นาย ก. จะได้รับชดใช้ราคาจากเจ้าของร่ วมทีห้องชุดไม่ถูกเวนคืน สําหรับทรัพย์สินส่ วนกลาง
ทีเหลืออยูเ่ ป็ นจํานวนเท่าใด หากทรัพย์สินส่ วนกลางทีเหลืออยูม่ ีมูลค่า 20 ล้านบาท
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 กรรมสิ ทธิส่ วนทีเป็ นเจ้าของร่ วมในทรัพย์
ส่ วนกลาง ให้เป็ นไปตามอัตราส่ วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุด กับราคารวมของห้องชุดทังหมดใน
ขณะทีขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 16
มาตรา 34 วรรคแรก ในกรณี ทีอาคารชุดถูกเวนคืนบางส่ วนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน
อสังหาริ มทรัพย์ ให้เจ้าของซึงถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลางทีเหลือจาการถูกเวนคืนในกรณี นี
ให้นิติบุคคลคนอาคารชุดจัดการให้เจ้าของร่ วมซึงไม่ถูกเวนคืนห้องชุด ร่ วมกันชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่ วมซึง
หมดสิ ทธิไปดังกล่าว ทังนีตามอัตราส่ วนทีเจ้าของร่ วมแต่ละคนมีกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลาง
ตามปัญหา นาย ก. เป็ นเจ้าของห้องชุด 1 ห้องชุด ราคา 600,000 บาท นาย ก. จึงมีกรรมสิ ทธิในทรัพย์
ส่ วนกลาง ตามมาตรา 14 ดังนี
600,000 / (600,000 X 100) = 1/100 ส่ วน
ในกรณี นี กฎหมายกําหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด จัดการให้เจ้าของร่ วมซึงไม่ถูกเวนคืนห้องชุด
ร่ วมกันชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่ วมซึงหมดสิ ทธิไปตามอัตราส่ วนทีเจ้าของร่ วมแต่ละคนมีกรรมสิ ทธิในทรัพย์
ส่ วนกลางตามมาตรา 34 วรรคแรกดังกล่าวและนาย ก. ก็ยอ่ มจะได้รับชดใช้จากเจ้าของร่ วมทีไม่ถูกเวนคืนตาม
อัตราส่ วนทีตนมีกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลางเช่นเดียวกันดังนี
(1/100) X 20,000,000 = 200,000 บาท
ดังนัน นาย ก. จะได้รับชดใช้จากเจ้าของรวมทีไม่ถูกเวนคืน สําหรับทรัพย์ส่วนกลางทีเหลืออยู่ เป็ น
จํานวน 200,000 บาท
หมายเหตุ นาย ก. ได้รับค่าเวนคืน สําหรับห้องชุดซึงเป็ นทรัพย์ส่วนบุคคลของตนเต็มจํานวน และจะ
ได้รับค่าเวนคืนสําหรับทรัพย์ส่วนกลางทีถูกเวนคืน ตามอัตราส่ วนทีตกเป็ นกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วน กลางด้วย
แบบประเมินผลการเรียนหน่ วยที 15
1. กฎหมายอาคารชุดของไทยอาศัยกฎหมายอาคารชุดของประเทศ ฝรังเศส รัฐฮาวาย และสหรัฐอเมริ กา
เป็ นแนวทางในการร่ าง

11
9

2. ทีดินทีจัดไว้เป็ นทีจอดรถของแต่ละห้องชุด เป็ นกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนบุคคล
3. กรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลางนัน กฎหมายอาคารชุดกําหนดให้เป็ นไปตาม อัตราส่ วนของราคาแต่
ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทังหมด
4. ทีดินและอาคารทีจะขอจดทะเบียนอาคารชุดได้ตอ้ งเป็ นไป เฉพาะทีเจ้าของมีกรรมสิ ทธิเท่านัน
5. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับห้องชุดจะกระทํามิได้จนกว่า จะได้กระทําการ จดทะเบียน
นิติบุคคลอาคารชุด
6. การเลิกอาคารชุดโดยสมัครใจ จะต้องอาศัยมติ เอกฉันท์
7. ในการลงคะแนนเสี ยงนัน กฎหมายอาคารชุดกําหนดให้นบั คะแนนเสี ยงตาม อัตราส่ วนทีมีกรรมสิ ทธิ
ในทรัพย์ส่วนกลาง
8. ตามกฎหมายอาคารชุด ต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่ภายในเวลา 6 เดือน นับแต่วนั ทีได้จดทะเบียนนิติ
บุคคลอาคารชุด
9. มติในเรื อง การแต่งตังหรื อถอดถอนผูจ้ ดั การ ทีต้องได้รับคะแนนเสี ยงเกินกึงหนึงของจํานวนคะแนน
เสี ยงของเจ้าของร่ วมทังหมด
10. กรณี ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่ วนแห่ งประโยชน์ทีมีต่อห้องชุดกฎหมายกําหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมี
บุริมสิ ทธิในลําดับเดียวกับ การค้างค่าเช่าอสังหาริ มทรัพย์
11. ส่ วนของฝาผนังกันระหว่างห้องชุด เป็ นส่ วนของอาคารชุดทีเจ้าของห้องชุดถือกรรมสิ ทธิรวมตาม ป.
พ.พ.
12. กรรมสิ ทธิในห้องชุดจะแบ่งแยก ไม่ได้ ต้องห้ามด้วยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย
13. กรรมสิ ทธิร่ วมในทรัพย์ส่วนกลาง กฎหมายอาคารชุดกําหนดให้เป็ นไปตามอัตราส่ วนระหว่างราคาแต่
ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทังหมดโดยคิดราคาในขณะ ขอจดทะเบียนอาคารชุด
14. การจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกียวกับห้องชุดจะกระทํามิได้จนกว่าจะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคาร
ชุด เว้นแต่กรณี จดทะเบียนไถ่ถอนจํานอง และ โอนกรรมสิ ทธิในห้องชุดให้แก่บุคคลคนเดียว
15. การเลิกอาคารชุดทีไม่ตอ้ งยืนคําขอเลิกอาคารชุดได้แก่ ในกรณี อาคารชุดถูกเวนคืนทังหมด
16. การประชุมใหญ่นนั ต้องมีผมู ้ าประชุมซึงมีคะแนนเสี ยงรวมกันไม่นอ้ ยกว่า 1 ใน 3 จึงจะเป็ นองค์
ประชุม
17. กรณี ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่ วนกรรมสิ ทธิในทรัพย์ส่วนกลาง กฎหมายกําหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมี
บุริมสิ ทธิในลําดับเดียวกับ มูลหนีในการรักษาอสังหาริ มทรัพย์
18. มติในเรื อง การแก้ไขอัตราส่ วนค่าใช้จ่ายร่ วมกันในข้อบังคับ ต้องได้รับคะแนนเสี ยงไม่นอ้ ยกว่า 3 ใน 4
ของคะแนนเสี ยงของเจ้าของร่ วมทังหมด
---------------------------------------------------