You are on page 1of 8

1 HARGA PERUMAHAN (HEDONIC PRICE) Definisi Metode Harga Hedorik Definisi hedonic (secara kamus) adalah berarti atau

berhubungan dengan utilitas. Secara bahasa, yaitu yang berhubungan dengan kesenangan (pleasure). Suatu model ekonometrik hedonic adalah model dimana variabel independen berhubungan dengan kualitas, misalnya kualitas dari suatu produk yang ingin dibeli. Metode hedonic price banyak diterapkan dalam studi ekonomi lingkungan, karena dalam studi ekonomi lingkungan banyak harga-harga barang yang tidak nyata (implisit) namun melekat pada barang tersebut. Misalnya pengaruh polusi udara terhadap harga properti, demikian pula pengaruh lingkungan yang bersih terhadap harga properti. Untuk mengestimasi harga rumah, Metode persamaan hedonic price adalah salah satu cara pengeluaran untuk perumahan yang dapat diuraikan dalam harga dan kuantitas yang terukur, sehingga sewa untuk setiap rumah yang berbeda atau rumah yang sama dilokasi yang berbeda dapat diprediksi dan dibandingkan. Secara sederhana, persamaan hedonic adalah regresi dari pengeluaran (sewa atau nilai) karakteristik rumah. Variabel independen mempresentasikan karakteristik individual rumah, dan koefesien regresi dapat dijadikan estimasi harga implisit karakteristik-karakteristik tersebut. Metode hedonic price dapat menjelaskan nilai real estate melalui feature dari properti tersebut. Feature dari properti terdiri dari 3 komponen yaitu komponen fisik, aksesibilitas dan lingkungan sekitar. Harga hedonik adalah alat yang berguna dalam assessment dari nilai amenity. Asal mula metode ini adalah menghubungkan nilai ciri-ciri tempat tinggal dengan amenity lingkungan pemukimannya. Metode ini digunakan kebanyakan untuk menduga kebersediaan membayar bagi variasi dalam nilai property karena adanya atau tidak adanya atribut lingkungan khusus, seperti kualitas udara, kebisingan, dan pemandangan alam. Dengan membandingkan nilai pasar dari dua property yang mempunyai derajat yang berbeda atas atribut spesifik, analisis mengekstrak nilai implisit atribut tersebut atas penjual dan pembeli property. Metode ini didasarkan pada gagasan bahwa barang pasar menyediakan pembeli dengan sejumlah jasa yang beberapa diantaranya bisa merupakan kualitas lingkungan. Misalnya bangunan rumah dengan kualitas udara segar di sekitarnya, maka orang akan membayar lebih dibandingkan dengan rumah yang kualitas sama tetapi berada pada lingkungan yang jelek. Penggunaan utama dari metode harga hedonik adalah untuk mengidentifikasi faktor-faktor harga berdasarkan pada premis bahwa harga ditentukan baik oleh karakteristik internal dan eksternal barang dan jasa. Hal ini mungkin terdengar membingungkan tetapi Anda mungkin lebih akrab dengan harga hedonis daripada yang Anda sadari. Aplikasi yang paling dasar harga hedonik dapat dilihat ketika digunakan dalam pasar perumahan. Menggunakan metode ini, harga properti ditentukan oleh karakteristik rumah (ukuran, tampilan, fitur, kondisi) serta orang-orang dari lingkungan sekitarnya (aksesibilitas ke sekolah dan berbelanja, tingkat kriminalitas, tingkat pencemaran air dan udara , nilai dari rumah lainnya, kebisingan, lalu lintas, dll). KKN UNRAM

2 Terlepas mana yang digunakan, harga hedonis memberikan perkiraan dari sejauh mana setiap faktor mempengaruhi harga. Dengan kata lain, harga adalah nilai tinggi atau rendah dibandingkan dengan fitur langsung dan tidak langsung produk (atau rumah, dari atas). Ketika perbandingan perubahan harga diukur dari waktu ke waktu, penentuan dibuat apakah perubahan ini merupakan harga rendah atau tinggi dibandingkan dengan periode pelaporan sebelumnya Mari kita lihat sebuah contoh nyata dari harga hedonik. Biro Statistik Tenaga Kerja melakukan analisis harga set televisi untuk keperluan perhitungan IHK pada tahun 2005, mencatat harga tetap berada di $ 329,99 selama beberapa bulan. Namun demikian, peningkatan signifikan telah dibuat seperti layar yang lebih baik. Menggunakan harga hedonis, yang menyimpulkan BLS perbaikan ini mengakibatkan peningkatan penilaian dari televisi set lebih dari $ 135. Jadi, ketika menentukan data inflasi untuk produk ini, BLS mengurangi nilai harga televisi ini set oleh 29 persen (efek deflasi) karena perbaikan, meskipun harga jual tetap pada $ 329,99. Kedengarannya seperti "akuntansi Enron".

KONDISI TAPAK /LINGKUNGAN PERUMAHAN Yang Harus Diperhatikan : Kelerengan / kemiringan Air Bersih Pondasi Perkolasi ( Daya Serap ) Tanah Banjir Prasarana Kota Jarak Tempuh ke kawasan urban lainnya KELERENGAN / KEMIRINGAN a. Masalah yang dapat terjadi bila tanah terlalu landai : Air permukaan tidak mengalir Persyaratan teknis untuk instalasi air kotor Masalah Konstruksi

b. 3 ( Tiga ) Klasifikasi Kelerengan Lahan : 1. 0o - 5o 2. 6o - 15o 3. Di atas 15o Untuk perumahan biasanya klasifikasi no 1 & 2 Bila bangunan dibangun di atas lahan dengan kemiringan lebih dari 15o, maka biaya akan jauh lebih mahal karena adanya proses cut and fill. Bila kemiringan lahan lebih dari 30o, maka biasanya tidak ada bangunan dan digunakan untuk jalur hijau.

KKN UNRAM

3 Tanah dengan kemiringan seseuai peta :


6o - 15o 16o - 30o 6o - 15o Untuk permukiman Biasa 0o - 5o Lahan Mahal, Untuk Rumah mahal / Villa

Terlalu curam,Untuk Jalur Hijau

JALAN

PONDASI Pemilihan Pondasi dilihat dari segi geologis tanah, yaitu : 1. Tanah Lumpur 2. Tanah Keras 3. Tanah Berpasir PERKOLASI TANAH Jika Air tanah cukup tinggi, maka perkolasi tanah tidak baik, misal di Jakarta Utara. Air Tanah Tinggi, tidak dapat mengandalkan sistem resapan air biasa untuk air kotor. Untuk pembuangan air kotor biasanya digunakan SISTEM GRAVITASi

Bila kemiringan tanah dibanding kelandaian air kotor jaraknya jauh, maka pipa letaknya dalam dan digunakan pompa untuk mengumpulkan air kotor tersebut untuk dialirkan keluar.

PERMUKAAN TANAH

PIPA

ALIRAN AIR KOTOR POMPA

BANJIR JENIS BANJIR DIBAGI ATAS : 1. BANJIR TAHUNAN 2. BANJIR 10 TAHUNAN 3. BANJIR 50 TAHUNAN 4. BANJIR 100 TAHUNAN Banjir besar dapat disebabkan karena pasang laut / daya tarik bulan bersamaan dengan curah hujan yang besar. PETA BANJIR : untuk menentukan bangunan yang akan dibangun, daerahmana yang dapat dibangun, serta bagaimana mempersiapkan infrastrukturnya. KKN UNRAM

4 PRASARANA KOTA Yang termasuk dalam Prasarana Kota : Transportasi, Air Bersih, Air Kotor, Sampah, Listrik, Telepon, dsb. Banyaknya macam prasarana kota dalam suatu kawasan permukiman tergantung pada besaran tapak dan jumlah penduduknya.

KEBIJAKAN PERUMAHAN Alasan Intervensi Pemerintah Beberapa pemerintahan di negara-negara berkembang telah menerapkan sejumlah program pada sisi permintaan untuk meningkatkan akses pelayanan perumahan bagi orang miskin. Dari perspektif jaringan pengaman sosial, alasan utama pentingnya memberikan bantuan pelayanan perumahan adalah anggapan bahwa tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar yang merupakan tanggung jawab pemerintah untuk turut serta dalam menyediakan tempat tinggal, terutama dalam situasi yang sulit. Di negara-negara transisi, memberikan bantuan bagi orang miskin melalui pendanaan di sektor perumahan dapat meringankan situasi sulit yang tengah dihadapi akibat dari kebijakan pemerintah untuk meningkatkan harga. Pemberian bantuan di bidang perumahan dalam beberapa kasus dapat membantu untuk melaksanakan sejumlah reformasi kebijakan, seperti pada kasus kenaikan harga ataupun deregulasi. Program bantuan di bidang perumahan dapat memenuhi tujuantujuan kebijakan penting lainnya seperti mendorong kepemilikan tempat tinggal dan mengembangkan sektor perumahan yang berbasis mekanisme pasar. Perumahan dan program infrastruktur yang terkait juga dapat mendukung pembangunan ekonomi dengan membantu masyarakat untuk membangun industry rumah tangga dan mendorong pengembangan komunitas atau revitalisasi insiatif-inisiatif lokal. Deskripsi Program Ada dua bentuk program subsidi sisi permintaan yang umumnya saat ini lebih sering direkomendasikan dan diimplementasikan di bidang perumahan, yaitu hibah modal (capital grants) dan tunjangan perumahan. Subsidi jenis ini diberikan secara langsung kepada rumah tangga atau dibayarkan secara langsung kepada penyedia jasa perumahan atas nama rumah tangga yang menyewa rumah tersebut Hibah modal. Hibah modal adalah subsidi yang diberikan satu kali, dimana rumah tangga dapat menggunakan modal itu untuk membeli, membangun ataupun melengkapi unit rumah atau merehabilitasi rumah yang sudah ada. Hibah ini umumnya bersumber dari proses alokasi dana yang dikeluarkan secara ekplisit dari anggaran pemerintah, sehingga dana yang dikeluarkan tersebut menjadi transparan bagi masyarakat. Terkadang hibah modal cukup sulit untuk diberikan secara tepat karena umumnya jumlah uang hibah per penerima cukup besar. Sekali dialokasikan dari anggaran negara, hibah ini dapat digunakan untuk membantu penerima tertentu. Hal ini membuat program hibah modal menjadi menarik bagi beberapa kalangan politisi. Untuk menghindari terjadinya penyalahgunaan dan KKN UNRAM

5 pemborosan dana, hibah yang diberikan kepada sebuah rumah tangga dapat diberikan secara bertahap mengikuti perkembangan yang terjadi atau seberapa jauh pekerjaan telah diselesaikan dari pembangunan sebuah rumah. Biaya perumahan yang disubsidi ini mencakup mulai dari subsidi yang secukupnya hingga subsidi atas keseluruhan biaya dari tempat tinggal. Program hibah modal menjadi populer di Amerika Selatan, dimanabeberapa pemerintahan mengikuti apa yang disebut model Chili. Model ini menekankan pemerintah untuk melakukan kebijakan dengan cara: i. ii. memindahkan tanggung jawab penyediaan perumahan dari pemerintah ke sektor swasta. hibah diberikan sekali saja yang digunakan untuk membeli rumah dan disaat bersamaan pemerintah juga memangkas subsidi yang tidak langsung lainnya, kemudian. iii. membentuk mekanisme yang transparan dalam menyeleksi penerima hibah yang didasarkan oleh pendapatan serta tabungan dari rumah tangga. Tunjangan Perumahan. Tunjangan perumahan adalah subsidi berkala yang diberikan secara terus menerus kepada pemilik rumah atau kepada pemberi sewa rumah untuk menggantikan sejumlah biaya atas pembelian rumah mereka atau jasa-jasa perumahan. Tunjangan dapat terdiri dari dua bentuk. Dalam bentuk pertama, rumah tangga menerima subsidi yang bersifat tetap dan besarnya subsidi ini tergantung pada harga-harga komponen perumahan di pasar dan rumah tangga tersebut harus membayar selisih antara subsidi yang diberikan dengan total biaya yang dikeluarkan untuk menyewa rumah (atau total biaya untuk pengeluaran perumahan). Dampaknya, setiap rumah tangga akan memiliki kontribusi dana yang bervariasi tergantung pada sejauh mana masing-masing rumah tangga dapat menemukan biaya komponen perumahan yang ekonomis. Pendekatan berbasis norma (norm based) ini memberikan insentif yang besar pada rumah tangga untuk mencari sendiri kebutuhan perumahan yang terbaik menurut mereka.. Pada pendekatan yang kedua, pemerintah menentukan sejumlah dana tetap yang harus diberikan oleh sebuah rumah tangga bila ia ingin memiliki rumah sendiri (umumnya ditentukan berdasarkan persentase pendapatannya) tanpa memperhitungkan keseluruhan biaya dari sebuah rumah. Kemudian Pemerintah membayar selisih antara dana yang diberikan oleh rumah tangga tersebut dengan biaya sewa yang harus dibayar semestinya (atau total pengeluaran perumahan) dari sebuah rumah. Dalam sistem seperti ini, yang pada umumnya disebut dengan burden limit, jumlah subsidi akan bervariasi tergantung dari dana yang diberikan oleh rumah tangga. Pendekatan kedua ini memberikan sedikit insentif kepada rumah tangga untuk berbelanja barang-barang kebutuhan perumahan yang terbaik karena dengan pendekatan ini tiap-tiap rumah tangga dapat memberikan jumlah dana yang sama sekalipun dalam scenario yang berbeda. Tunjangan perumahan, sekalipun namanya demikian,sebenarnya merupakan bentuk subsidi atas berbagai pengeluaran yang terkait dengan perumahan, seperti biaya utilitas dan pemeliharaan. Kenyataannya, banyak program tunjangan perumahan yang didasari pada konsep pengeluaran kotor untuk perumahan, yang mana tunjangan ini merupakan komponen tambahan dalam membiayai KKN UNRAM

6 pengeluaran sewa rumah, biasanya termasuk juga biaya untuk energi, air, saluran air dan pembuangan limbah. Dengan bentuk seperti ini, tidak mengherankan bila tunjangan perumahan telah banyak digunakan di negara-negara transisi selama beberapa decade yang lalu. Pada negara-negara transisi, tunjangan ini berbentuk seperti jaringan pengaman sosial dan sering ditujukan untuk melindungi rumah tangga dari dampak reformasi yangnmenyebabkan meningkatnya harga-harga pemeliharan, utilitas dan sewa. Bentuk mana yang tepat? Pembuat kebijakan harus dapat mempertimbangan keunggulan dan keterbatasan dari setiap bentuk yang ada dalam merancang bentuk subsidi mana yang akan digunakan, serta memasukkan kemungkinan adanya perbedaan kondisi masyarakat. Hibah modal. Kelemahan dari program hibah modal adalah karena program semacam ini umumnya amat kompleks secara administratif dan membutuhkan kemampuan institusional yang besar (meski kemampuan yang dibutuhkan pada program ini lebih kecil ketimbang program tunjangan perumahan dan program ini dapat diimplementasikan secara lebih cepat). Program ini amat berguna dalam situasi bencana alam, dalam mendukung upaya relokasi dan dalam melengkapi program pendanaan perumahan. Berhubung dana tersebut (hibah modal) dapat digunakan untuk membeli atau merehabilitasi rumah yang telah ada atau untuk membangun rumah yang baru, pendekatan hibah modal menjadi efektif pada situasi pasar perumahan yang ketat maupun longgar. Program hibah modal bekerja sangat bagus dalam keadaan dimana sektor swasta telah terbentuk dengan baik sehingga dapat memasok dan merehabilitasi unit rumah. Jika suatu negara memiliki sistem keuangan perumahan, program hibah modal dapat membuat rumah tangga mampu untuk melakukan pinjaman perumahan (dengan menurunkan tingkat suku bunga atas hutang). Dengan memberikan persyaratan kepada rumah tangga untuk turut serta berkontribusi dalam pendanaan perumahan, tingkat subsidi dari program hibah modal dapat secara bertahap diturunkan. Tunjangan. Program tunjangan perumahan umumnya lebih dapat diterima pada negaranegara yang memiliki kemampuan intitusi yang kuat, lahan tempat tinggal yang dijamin, dan pasokan perumahan yang berkualitas tinggi. Program tunjangan perumahan agaknya tidak cukup tepat untuk situasi di negara-negara miskin dimana negara biasanya menghadapi masalah dalam pembayaran subsidi secara berkala, dan dimana tidak cukup banyak dana bantuan yang dapat diberikan kepada penyewa rumah, atau digunakan untuk membuat rumah dalam jumlah yang besar kemudian diberikan kepada pemilik rumah yang masih memiliki rumah dibawah standar ataupun rumah informal. Selain itu, tunjangan perumahan mungkin tidak akan bekerja dengan baik dalam situasi pasar perumahan yang ketat karena program ini tidak seefektif program hibah modal dalam mendorong secara langsung pembuatan rumah baru. Program tunjangan yang berbasis norma lebih dianjurkan karena distorsi harga yang terjadi masih dalam batas yang diterima. Kesimpulan. Bila ekonom dan pembuat kebijakan ingin memutuskan program mana yang akan diambil, ada baiknya menghindari program subsidi perumahan yang diberikan secara KKN UNRAM

7 menyeluruh dimana program ini diharapkan sejalan dengan program yang berbentuk transfer uang, sementara program subsidi semacam itu sebagian masih didasari dari pengeluaran untuk perumahan. Jika pemerintah memiliki program yang berbentuk transfer uang adanya baiknya bila mereka mempertimbangkan untuk menggunakan uang tersebut pada subisidi di bidang perumahan, terutama bila subsidi itu tidak terlampau besar. Namun demikian, keinginan masyarakat atau pemerintah untuk mendorong konsumsi di bidang perumahan dan tingginya biaya potensial yang harus dikeluarkan seringkali membuat program ini tidak dapat dijalankan. Pada negara-negara yang berpendapatan rendah, besarnya biaya program hibah modal dan program tunjangan perumahan mungkin akan membatasi jangkauan programprogram ini untuk rumah tangga miskin. Meningkatkan fungsi perumahan dan infrastruktur yang telah tersedia mungkin akan menjadi jalan yang efektif dalam mengangkat kondisi kehidupan rumah tangga miskin yang banyak menempati rumah informal dengan lahan yang tidak terjamin. Mungkin hal yang terbaik dari pendekatan program hibah modal maupun tunjangan perumahan adalah program ini menghentikan secara bertahap program-program yang mengintervensi sisi penawaran, dengan cara membantu pemerintah untuk mengurangi keterlibatan mereka dalam membuat rumah secara langsung dan mendorong partispasi sektor swasta untuk turut terlibat.

URBAN RENEWAL (PEREMAJAAN KOTA) PENGERTIAN Upaya perawatan kembali suatu wilayahdengan mengganti sebagian atau seluruh unsur-unsur lama dengan unsur-unsur barudengan tujuan untuk meningkatkan vitalitas dan kualitas lingkungan sehingga kawasan tersebut memberikan konstribusi yang lebih baik bagi kota secara keseluruhan. (UU No 24 / Tahun 1992) Suatu Upaya atau pendekatan di dalam proses perencanaan kota yang diterapkan untuk menata kembali kawasan tertentu dengan tujuan untuk mendapatkan nilai tambah yang lebih memadai sesuai dengan potensi dan nilai ekonomi kawasan tersebut. ( Mohammad Danisworo, 1992) TUJUAN Ekonomi : pemanfaatan lahan sesuai dengan fungsi dan nilai yang tinggi Sosial : Memberi wadah bagi berlangsungnya interaksi sosial yang lebih baik Budaya : Memberi wadah bagi berlangsungnya transformasi budaya secara luas Fisik : Menciptakan lingkungan hidup yang nyaman dan menarik POLA URBAN RENEWAL Ada 5 pola urban renewal,yaitu : 1. Peremajaan Permukiman lama melalui KIP (Kampung Improvement polices) 2. Peremajaan pada Prasarana Kota 3. Membangun tanpa Menggusur 4. Fungsi dan Pemanfaatan berubah TOTAL KKN UNRAM

8 5. Renovasi bangunan dan Kawasan Lama Pendekatan URBAN RENEWAL Perkembangan Sosial Kultural Masyarakat Memanfaatkan sebanyak mungkin potensi yang ada Perkembangan Mutu Ekosistem Pengembangan Mutu Fasilitas Sustainable Development. KONSEP URBAN RENEWAL Urban Catalysts Zona Pengembangan Terpadu Peremajaan Lingkungan Kota Urban Catalysts Suatu Konsep pembentukan fisik kota dari bangunan atau elemen yang lebih kecil hingga suatu peremajaan lingkungan yang merupakan katalisator bagi terbentuknya proses peningkatan atau pengembangan kualitas ruang kota. Zona Pengembangan Terpadu Suatu Konsep yang berusaha mengintegrasikan proses pembangunan kota yang mendukung secara konkret skenario dan arah pembangunan Kota. Berupa Penanganan Pengelolaan Pembangunan dan Operasional Pasca Huni untuk mencapai tujuan Pembangunan Kota yang Komprehensif dan terintegrasi. Peremajaan Lingkungan Kota Suatu Konsep dan strategi pembangunan kota untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan \\mengantisipasi proses ekologi perubahan keruangan. Unsur Penentu Urban Renewal 3 (Tiga) Unsur yang menentukan urban renewal,yaitu : 1. Pelaku Pembangunan / Stake Holder 2. Sumber daya : Lahan dan Modal 3. Teknologi Permasalahan Urban Renewal di Indonesia 1. Perkembangan yang kurang harmonis antara unsur fisik lama dan unsur fisik baru. 2. Ketidak-serasian antara kegiatan ekonomis lama dan baru 3. Kesenjangan sosial - budaya

KKN UNRAM

You might also like