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Master Finance, Banque et Marchs

Sujet :

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

Travail de : Anas Abou El Fahm Sous la direction de : Dr.Malhouf

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

Table des matires

Introduction gnrale .................................................................................... 3 Prsentations des deux organismes tudier ................................................... 3


DAR ASSAFAE ...................................................................................................................................... 3 Quest ce quun contrat Mourabaha ? ........................................................................................... 3 BANQUE POPULAIRE........................................................................................................................... 4

Etude comparative entre les deux formules ................................................... 5


DAR ASSAFAE : .................................................................................................................................... 5 BANQUE POPULAIRE :......................................................................................................................... 6 Paragraphe descriptif de la comparaison : ........................................................................................ 8 Quel choix doit-on faire ? ................................................................................................................... 9

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

Introduction gnrale
Dans le cadre de la matire FINANCE ISLAMIQUE , une tude comparative entre le crdit logement traditionnel (par les banques commerciales), et par la filiale dATTIJARIWAFA banque, DAR ASSAFAE dont la caractristique est quelle offre des produits alternatifs dits islamiques. Le but tant de dterminer le cot de chaque formule, en prcisant le choix le plus rationnel. Pour se faire, on va comparer entre deux simulations celle relative dar ASSAFAE et une autre la BP (banque populaire).

Prsentations des deux organismes tudier


DAR ASSAFAE Une nouvelle formule pour financer vos projets EN TOUTE CLARTE S'appuyant sur un savoir faire spcifique dans les services financiers alternatifs, DAR ASSAFAA, premire socit de financement marocaine strictement conforme aux pratiques internationales en matire de finance alternative, a obtenu l'agrment de Bank Al Maghrib le 13 mai 2010.
Quest ce quun contrat Mourabaha ?

Il sagit dune solution de financement dun bien existant la date de signature acquis par DAR ASSAFAA et revendu au client major dune marge bnficiaire connue davance et convenue avec vous. Le rglement se fait alors par redevance constante sur une dure pralablement fixe. La marge bnficiaire correspond aux services rendus par DAR ASSAFAA (frais de gestion du dossier, impts, charges diverses...) et elle ne peut en aucun cas tre revue par la suite la hausse. A mme de couvrir tous vos besoins en financement, DAR ASSAFAA met votre service des solutions la hauteur de vos attentes. Safaa Immo : pour financer tous vos projets immobiliers Safaa Auto : pour acqurir un vhicule neuf ou ancien Safaa Conso : pour lachat de produits et services Safaa Tahjiz : pour quiper votre logement

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

BANQUE POPULAIRE Le Crdit Populaire du Maroc est un groupement de banques constitu par la Banque Centrale Populaire et les Banques Populaires Rgionales. Fidle son esprit dentreprise, le Crdit Populaire du Maroc sest fix comme objectif daccompagner toutes entreprises moyennes ou petites, artisanales, industrielles ou de services par la distribution de crdit court, moyen et long terme. Il propose une gamme largie et complte de services et produits financiers rpondant l'ensemble des besoins de sa clientle. Il dveloppe galement ses activits travers quatre orientations stratgiques majeures : Cet axe concerne le dveloppement des activits dintermdiation et de march du groupe. Le GBP acclre le dveloppement de ses activits de banque de dtail par une stratgie volontariste dextension de ses points de vente, de la collecte de ressources et de la distribution des crdits. Disposant du plus large rseau de secteur bancaire, le groupe ouvre une centaine dagences chaque anne. Grce ce dispositif, la collecte des ressources progresse plus vite que la moyenne enregistre par le pass. Les crdits enregistrent galement un dveloppement soutenu en matire des crdits entreprises avec les offres de la Banque Entreprise, consistant en une nouvelle approche Banque Populaire dans ses relations avec la clientle des entreprises. Les crdits immobiliers et les crdits la consommation enregistrent galement un trend haussier, et le groupe a lambition daugmenter sensiblement ses parts de march dans ces catgories de crdits.

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

Etude comparative entre les deux formules


Pour simplifier les calcules en va se bas sur les informations suivantes pendant ltude :

Acquisition dun appartement Prix dappartement : 1.000.000 DH Dure de remboursement : 5, 10, 15, 20 ans
DAR ASSAFAE : Ces tableaux sont des simulations par Excel prsent par le charg de clientles de DAR ASSAFAE, on va prsenter une multitude par dures (5, 10, 15, 20). Client Dossier MONTANT FINANCE DUREE APPORT Echance Prix de vente Anas Abou El Fahm K434150 1000000 5 Non 20133,12 1207987,42

Client Dossier MONTANT FINANCE DUREE APPORT Echance Prix de vente

Anas Abou El Fahm K434150 1000000 10 Non 12206,86 1464823,44

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

Client Dossier MONTANT FINANCE DUREE APPORT Echance Prix de vente

Anas Abou El Fahm K434150 1000000 15 Non 9765,50 1757790,72

Client Dossier MONTANT FINANCE DUREE APPORT Echance Prix de vente

Anas Abou El Fahm K434150 1000000 20 Non 8659,25 2078221,02

BANQUE POPULAIRE : Pour que lanalyse soit valider de point de vue scientifique, on va se consacr sur le prt immobilier taux fixe qui sera prsenter comme suit :
Tableau des taux

D < 7 ans
5.77% 5.93%

7 <= D < 15 ans


6% 6.25%

15 <= D < 20
6.25% 6.50%

20 <= D <= 25
6.50% 6.75%

QF <= 50% QF > 50%

Prsentation des mensualits par dure (5, 10, 15, et 20 ans). On va considrer que la BP finance 100% lachat de lappartement ; 1.000.000,00 Montant du prt en Dhs

Taux annuel HT en % Dure du prt Mensualit TTC Montant du cout de lemprunt

5.93 5 ans 19577,00 174.615,00

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

Montant du prt en Dhs Taux annuel HT en % Dure du prt Mensualit TTC Montant du cout de lemprunt

1.000.000,00 6.25 10 ans 11.547,00 385.583,00

Montant du prt en Dhs Taux annuel HT en % Dure du prt Mensualit TTC Montant du cout de lemprunt

1.000.000,00 6.5 15 ans 9.072,00 633.032,00

Montant du prt en Dhs Taux annuel HT en % Dure du prt Mensualit TTC Montant du cout de lemprunt

1.000.000,00 6.75 20 ans 8.010,00 922.432,00

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

Paragraphe descriptif de la comparaison : Tout dabord, il faut avancer que le crdit logement dit alternatif est plus cher que celui dit traditionnel, ceci est d plusieurs raisons : Si on prend la dure de 10 ans comme rfrence, on remarque que la mensualit est comme suit : o DAR ASSAFAE : 12.206,86 DHS o BP : 11.547,00 DHS Donc il y a une marge de : 659,86 DH par mois. Pour ce qui est du cot global : o DAR ASSAFAE : 1.464.823,44 DHS o BP : 1.385.583,00 DHS Donc une marge globale de : 79.240,44 DHS Dautre part, il ne faut pas oublier que : o DAR ASSAFAE : frais de dossiers 0.3% qui peuvent aller jusqu 4000 DHS, ainsi quune assurance : Si le prix est <= 250.000 DHS : elle est unique. Si non : elle est mensualise et intgre lchance. o BP : frais de dossiers ngligeable, et une assurance obligatoire qui monte jusqu 3%. A ajouter que lors dun contentieux ou de non payement dune mensualit : o DAR ASSAFAE : 6% de majoration pour le premier impay, avec le deuxime il y a rsiliation du contrat et intervention du tribunal.

Comparaison entre un crdit logement traditionnel et islamique

o BP : augmentation du taux dintrt selon les impayes et souplesse en matire de ngociations.

Quel choix doit-on faire ?

Si on se rfre la charia, le crdit intrt usuraire est illicite pour les musulmans. Sauf quil faut dire ou rappeler que parmi les principes fondamentaux de lislam on trouve Mercy , et si lislam pour objet laide du pauvre. Donc, pour celui qui na pas de logement, il a intrt prendre un crdit traditionnel puisquil est moins cher. En plus, je rappel que ceci est limiter au contexte marocaine ou il ny a que la commercialisation dun seul produit islamique qui est Mourabaha. Donc, pour moi le choix faire pour celui ne disposant daucun logement propre lui est la formule traditionnelle, puisque les produits alternatifs ne sont que des camouflages dont lintrt est daugmenter leurs portefeuilles clients.

Rfrence :
Documentations et entretient :
BANQUE POPULAIRE AGENCE BOULVARD EN FACE LA GRANDE POSTE DAR ASSAFAE A CASA BARATA