Cap.

8 ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR Metoda comparaiei directe utilizeaz procesul de lucru n care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare i comparnd apoi aceste proprieti cu cea n evaluare. Estimarea chiriei pe pia, a costurilor, uzura i ali parametrii ai valorii, pot fi obinui prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate n metoda comparaiei directe pentru a determina coreciile ce trebuie fcute la preurile de vnzare a proprietilor comparabile. Premiza major a metodei comparaiei directe este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este direct n relaie cu preurile unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzacii, care influeneaz valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferenele n drepturile de proprietate evaluate, motivaia cumprtorilor i a vnztorilor, condiiile de finanare, situaia pieei la momentul vnzrii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice i caracteristicile economice, dac proprietile produc venituri. Criteriile de comparaie sunt testate fa de datele pieei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare i cum afecteaz ele valoarea. 8.1 Relaia cu principiile evalurii Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i cumprtori, iar dac cererea pentru o proprietate este mare, preurile tind s creasc. Deplasrile n oferta unor proprieti mbuntite, sunt deseori n urma deplasrilor n cerere, deoarece oferta este creat de noile construcii ce necesit timp de realizare i este micsorat de transformarea pentru alte utilizri, n timp ce cererea ce trebuie satisfcut se poate schimba rapid. Analiza pieelor imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i oferta. Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea n vedere numrul de utilizatori poteniali a unui anumit tip de proprietate imobiliar, puterea lor de cumprare, gusturile i preferinele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietile existente nevndute sau libere, precum i proprietile ce sunt n construcie, transformare sau planificate a fi construite. Modificrile n oricare din aceste elemente pot duce la variaia preurilor proprietii analizate i a proprietilor comparabile. Principiul substituiei aplicat la metoda comparaiei directe, arat c valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda comparaiei directe este mai puin adecvat dac nu exist pe pia proprieti de substituie. Forele cererii i a forei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodat, ci acesta se schimb continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este c relaia dintre teren i construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru pentru ca proprietatea s reflecte valoarea de pia real. Evaluatorul va analiza mprejurimile proprietii evaluate pentru a identifica toate influenele externe semnificative i care se reflect n coreciile pe care le face proprietilor competitive pentru comparabilitate. Dou proprieti imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de pia mult diferite dac una din proprieti are mprejurimi mai puin atractive. Factori precum: condiiile

de iluminat a strzilor, facilitile de transport, protecie adecvat din partea poliiei, respectarea reglementrilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimentaie public, trebuie luai n considerare de evaluator pentru a determina dac ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii. 8.2 Aplicabilitatea i limitele metodei Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare cnd exist suficiente tranzacii recente, cu date sigure care s indice caracteristicile valorii sau tendinele de pe pia. Dac n schimb numrul de tranzacii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitat. De exemplu, metoda comparaiei directe se aplic rareori la proprieti cu destinaie special, pentru c pe pia (chiar dac e ntins geografic) se vnd puine asemenea proprieti. Metoda d, de regul, indicaii de prim mn, referitoare la valoarea de pia n evaluarea proprietilor imobiliare ce nu sunt cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuin pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaii privind valoarea unor proprieti industriale sa comerciale exploatate de proprietar. Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei, pot limita aplicabilitatea metodei comparaiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementrilor de urbanism, existena i costulfinanrii, restriciile de construire i de dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat, un numr mic de vnzri comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor asemenea schimbri pe un anumit interval de timp. n plus, inflaia rapid poate pune sub semnul ntrebrii coreciile fcute de evaluator. Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaiei directe, evaluatorul trebuie s verifice datele de pia obinute i s neleag deplin caracteristicile de comportament al cumprtorilor i al vnztorilor implicai n tranzaciile imobiliare. El va fi circumspect fa de informaiile oferite de teri. n acelasi timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, dac evaluatorul se bazeaz numai pe date statistice, fr a lua n considerare motivarea prilor aflate n tranzacie. Este absolut necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze punctele tari i punctele slabe ale proprietii, din datele prelucrate i din analizele comparative efectuate. Toate faptele relevante, dar i opiniile trebuie s fie scrise n raportul de evaluare. La analiza rezultatelor obinute prin aplicarea metodei comparaiei directe, dar i la analiza final a rezultatelor, trebuie s se exprime clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate i a concluziilor privind valoarea. Metoda comparaiilor directe constituie o parte esenial a procesului de evaluare, chiar cnd aplicabilitatea ei este limitat. De multe ori datele necesare n aplicarea altor metode (rata de capitalizare, uzura funcional, etc.) se obin printr-o tehnic de analiz comparativ. 8.3 Datele necesare i sursele de informaii Pentru a aplica metoda comparaiei directe, evaluatorul culege date despre tranzacii, contracte, oferte, refuzuri, opiuni i liste de proprieti imobiliare, considerate competitive i comparabile cu proprietatea evaluat.

La nceput, evaluatorul cerceteaz cu atenie preurile, drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, motivaia vnztorilor i cumprtorilor i data efecturii tranzaciilor. Apoi analizeaz n detaliu fiecare amplasament, starea fizic i funcional i caracteristicile economice. Sursele primare de informaii sunt cele legate de publicitatea imobiliar, publicaiile periodice cu subiect imobiliar i discuiile cu prile n tranzacie, angajaii lor, avocai, consilieri, ageni de intermediere, administratori imobiliari, proprietari i promotori. Informaiile din alte surse tere trebuie privite cu atenie pentru c ar putea fi n favoarea unei anumite pri implicate n tranzaciile imobiliare i nu totdeauna au obiectivitatea necesar. Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura i tipul proprietii evaluate i trebuie s cuprind suficiente proprieti comparabile tranzacionate ntr-un trecut nu prea ndeprtat. Proprietile imobiliare au pia local, regional, naional sau internaional. Preurile de vnzare reflect o serie de factori care influeneaz mai mult sau mai puin valoarea proprietii; pentru a determina influena relativ a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative i calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativ relativ, analiza evoluiei, analiza datelor n perechi, analiz statistic i grafic, analiza sensibilitii. Dac nu exist suficiente date pentru a fundamenta o analizcantitativ, evaluatorii analizeaz relaiile calitative prin comparaie direct a datelor de pia i analiza evoluiei pieelor. Dup ce au fost adunate i analizate datele de pia, ele pot fi ordonate n mai multe moduri. O metod obisnuit este s fie aranjate pe o gril de date. Fiecare diferen important ntre proprietatea analizat i proprieti comparabile ce ar putea influena valoarea e considerat ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rnd pe gril i preurile totale sau unitare ale proprietilor comparabile sunt corectate ca s reflecte valoarea acestor diferene. Coreciile fcute, reflect procesul de gndire i judecat efectuat de un cumprtor, nainte de a face oferta de cumprare sau nainte de a cumpra. 8.4 Procedura Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt: Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluat n ceea ce priveste tipul de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c tranzaciile au fost obiective; Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elementele de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau dac nu e posibil compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.

 Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau la o marj de valori. ntr-o pia nedecis i foarte dinamic, o marj de valori poate fi o concluzie mai bun dect o singur valoare. 8.4.1 Criterii de comparaie Fiecare pre de vnzare ar trebui exprimat funcie de niste criterii de comparaie adecvate, adic niste componente ale proprietii imobiliare definite n scopul comparaiei. Alegerea lor depinde de scopul evalurii i de natura proprietii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza preului pe camer, dar i pe baza preului pe mp construit. Proprietile industriale i depozitele se analizeaz pe baza preului pe mp sau m cub. Hotelurile de regul sunt analizate n pre pe camer; restaurantele, teatrele, bisericile, slile polivalente n pre/loc; terenurile de golf n pre/hectar i gaur; campingurile n pre pe lot; terenurile de tenis n pre/teren sau pe numr de membri; debarcaderele n pre pe dan; service auto n pre/loc de reparaii. Pentru case de locuit unitatea tipic de comparaie este preul total sau preul pe mp util. Aplicarea mai multor criterii de comparaie pot duce la rezultate diferite i evaluatorul trebuie s analizeze i s explice diferenele. Acest lucru l va ajuta s aleag cele mai adecvate criterii de comparaie pentru situaia dat. Este util, dac sunt suficiente date, s se fac analize statistice, pe baza criteriilor pentru a obine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate. Criterii de comparaie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu se ajusteaz, dar evaluatorul trebuie s analizeze cauzele diferenelor aprute la diferite proprieti i va alege acele valori care sunt cele adecvate i fundamentate pentru comparabilitatea cu proprietatea evaluat. 8.4.2 Elemente de comparaie Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au consecin variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar. Evaluatorul ia n considerare i compar toate diferenele rezonabile ntre proprietile comparabile, diferene care le influeneaz valoarea. Cercetarea pieei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietilor imobiliare este deosebit de sensibil. Pe baza acestor diferene se fac ajustri ale preurilor pentru fiecare proprietate comparabil pentru a face proprietile echivalente la preul unitar sau la preul total, dar metoda trebuie aplicat uniform pe toat durata analizei. Totodat, evaluatorul trebuie s aib grij ca ajustrile datorate unei diferene s fie fcute o singur dat. n metoda comparaiei directe sunt nou elemente de comparaie de baz: - drepturile de proprietate transmise; - condiiile de finanare; - condiiile de vnzare; - condiiile pieei; - localizarea;

- caracteristicile fizice; - caracteristicile economice; - utilizarea; - componente non-imobiliare ale valorii. Desi n majoritatea cazurilor aceste nou elemente acoper toi factorii semnificativi, se pot considera i alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricii guvernamentale, condiii de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaie se pot mpri n subcategorii pentru a face analiza mai specific. 8.4.2.1 Drepturi de proprietate transmise O tranzacie este ntotdeauna axat pe dreptul de proprietate transmis. Cnd este vorba de vnzarea unei proprieti nchiriate, evaluatorul va face coreciile care s reflecte diferena ntre proprietile nchiriate cu chiria pieei i cele nchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieei, iar durata rmas a nchirierii afecteaz aceste corecii. Etapa preliminar n procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat i odat acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieei. Evaluatorul trebuie s stabileasc precis i drepturile de proprietate transmise n tranzaciile comparabile selectate pentru analiz. 8.4.2.2 Condiiile de finanare Preul tranzaciei pentru o proprietate imobiliar poate fi diferit de cel al unei proprieti identice din cauza aranjamentelor financiare diferite. n cazurile cnd cumprtorul obine din partea vnztorului o finanare sub preurile pieei el va plti probabil un pre mai mare pentru proprietatea achiziionat. O corecie pe motive de finanare poate sau nu s includ o corecie pentru condiiile de vnzare. Definiia valorii de pia recunoaste termenii de plat ca fiind plat integral cash. De multe ori reducerea determinat prin calculele de actualizare nu este recunoscut integral pe pia, pentru c atunci condiiile de vnzare pot evidenia alte interese non-economice din partea cunprtorilor sau vnztorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie s foloseasc cu atenie calculele de echivalen cash i s rein c n final corecia este cea dedus din datele de pe pia. Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod constient la: - suma investit n active; - plata periodic a creditului plus dobnzile. Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea mprumutului i cu costul creditului. La analiza datelor n perechi se combin, de obicei, calculele de actualizare cu coreciile datorate condiiilor de vnzare atipice.

8.4.2.3 Condiiile de vnzare Ajustrile pentru condiiile de vnzare de regul reflect motivaia cumprtorului i a vnztorului i n multe cazuri condiiile de vnzare influeneaz semnificativ preul de vnzare. De exemplu, o vnzare poate fi sub preul pieei dac vnztorul are nevoie imediat de bani sau un cumprtor va oferi un pre mai mare pentru o proprietate ce a aparinut cndva familiei sale. Dac se descoper condiii de vnzare neobisnuite ntr-o tranzacie, aceasta ar putea s fie folosit ca o proprietate comparabil numai cu precauii deosebite, iar condiiile speciale trebuie evideniate n raportul de evaluare. 8.4.2.4 Condiiile pieei Tranzaciile comparabile ce au avut loc n alte condiii ale pieei dect cea evaluat la data evalurii, necesit ajustri pentru toate diferenele ce influeneaz valoarea. O ajustare normal pentru condiiile pieei se refer la diferena ntre momentele tranzaciilor. Cauzele pot fi: inflaia i percepia investitorilor privind schimbarea condiiilor pieei. Schimbrile n condiiile pieei pot fi i modificarea legilor privind taxele i impozitele, procesul de obinere a autorizaiilor de construcie i fluctuaiile cererii i ofertei. Uneori efectele acestor factori se combin cu influene ce se adun sau se compenseaz. Desi ajustrile pentru condiiile pieei se refer deseori la timp, nu timpul este cauza, ci schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul timpului. Ca moment de referin trebuie luat cel al ncheierii contractului i nu cel al nceperii negocierilor. Mrimea ajustrii se estimeaz prin analiza mai multor tranzacii ce au aprut n jurul aceluiasi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiv a reflectrii n pre a schimbrii condiiilor pieei. 8.4.2.5 Localizarea Ajustrile pe motivul localizrii se fac atunci cnd caracteristicile de amplasare ale proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii evaluate. Diferenele prea mari impun eliminarea din rndul proprietilor comparabile. Ajustrile se exprim de regul procentual i reflect cresterea sau descresterea n valoare a unei proprieti, datorate amplasrii ntr-o zon. Chiar i n aceeasi zon apar diferene; de exemplu, o cas cu vedere la parc i alta puin mai departe. Evaluatorul trebuie s sesizeze c piaa recunoaste c o locaie e mai bun dect alta din diferite motive.

n absena unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferene n localizarea a dou proprieti de altfel complet comparabile, poate fi echivalent cu diferena n valoarea terenului corespunztoare celor dou proprieti. Evaluatorul trebuie s fie atent i s evite ajustarea pentru aceeasi influen asupra valorii, cum ar fi localizarea i caracteristicile fizice. 8.4.2.6 Caracteristicile fizice Fiecare diferen ntre carateristicile fizice ale proprietilor comparabile i proprietatea evaluat, necesit analiz comparativ i ajustare. Diferenele fizice nseamn diferene n dimensiunile cldirii, calitatea construciei, stilul arhitectural, materiale de construcie, vrsta, condiia, utilitatea funcional, dimensiunile terenului, atractivitatea i alte avantaje. Condiiile de mediu trebuie luate n considerare i sunt foarte importante. Cstigul sau pierderea n valoare prin prezena sau absena unui element nu sunt de regul egale cu costul instalrii sau demontrii elementului. Uneori cumprtorii nu vor s plteasc un pre mai mare pentru un anumit element sau avantaj n plus. La fel existena unui avantaj suplimentar poate adauga o valoare mai mare dect costul de obinere a avantajului. 8.4.2.7 Caracteristicile economice Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprieti imobiliare care afecteaz profitul net. Acest element de comparaie este de regul aplicat proprietilor productoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, condiiile de nchiriere, data expirrii contractului de nchiriere, opiunile de rennoire i clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investiii. Evaluatorul trebuie s fie atent ca diferenele datorate drepturilor de proprietate transmise sau schimbrii datorate condiiilor de pia, s nu fie atribuite caracteristicilor economice. 8.4.2.8 Utilizarea Evaluatorul trebuie s evidenieze orice diferen ntre utilizarea existent sau cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare comparabile i utilizarea proprietii evaluate. n evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importani n determinarea celei mai bune utilizri. O diferen n utilizrile permise n dou zone, nu necesit neaprat o ajustare dac loturile au aceeasi utilizare. Cnd preurile de vnzare sunt exprimate unitar (pre/mp), pot exista totusi diferene datorate cerinelor de clasificare zonal. De exemplu, din cauza diferenelor n cerinele de parcare sau de amenajare peisagistic, costul de mbuntire a amplasamentului este diferit desi loturile au aceeasi cea mai bun utilizare. Aceste diferene trebuie luate n considerare. 8.4.2.9 Componente non-imobiliare ale valorii

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalitii cldirii, afacerea ce are loc n cldire i alte elemente care nu costituie pri ale proprietii imobiliare, dar fac parte din pre. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. n multe cazuri viaa economic, riscul de investiie asociat, rata de fructificare, garania pentru asemenea componente non-imobiliare difer de cele ce se refer la componentele imobiliare. Mobila, inventarul i echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de elemente ce definesc personalitatea. 8.4.3. Identificarea i cuantificarea coreciilor Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n dou categorii: a) cantitative: analiza pe perechi de date; analiza statistic; analiza grafic; analiza evoluiei; analiza costurilor; analiz a datelor secundare. b) calitative: analiza comparaiilor relative; analiza clasamentului; interviuri personale. Primul pas n analiza comparativ este de a identifica care elemente de comparaie influeneaz valoarea pe piaa specific. Fiecare din elementele de comparaie importante trebuie s fie ncercat prin una sau mai multe din tehnicile menionate mai sus, pentru a stabili dac este sau nu necesar o corecie. Evaluatorul trebuie s fie atent i s nu presupun c un element de comparaie influeneaz valoarea pn cnd piaa nu a indicat aceast influen. 8.4.3.1 Tehnicile cantitative Analiza pe perechi de date este un proces n care dou sau mai multe tranzacii sunt comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce se refer la o singur caracteristic. Ideal, tranzaciile comparate sa fie identice sub toate aspectele, cu excepia elementului analizat. Totusi, acest caz este foarte rar i deseori, evaluatorul trebuie s analizeze o serie de date perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.

Desi analiza pe perechi de date este teoretic corect, ea este uneori nepractic, din cauza insuficienei datelor privind proprieti similare. Analiza statistic a datelor de pe pia include analiza prin regresie i inferen. Regresia liniar sau multipl, reprezint a tehnic extrem de util i este limitat numai de numrul de elemente sau factori ce influeneaz preul. Analiza grafic este o variant a analizei statistice n care evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arta cum vede piaa variaiile n elementele de comparaie. Analiza evoluiilor este aplicabil cnd exist un volum mare de informaii de pe pia i este n special util cnd sunt puine date de tranzacii comparabile, dar sunt multe date referitoare la proprietile cu mai puine caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pieei la anumite elemente de comparaie. Analiza costurilor utilizeaz costurile estimate de autoriti pentru taxe de construcie sau impozit pe proprieti ca baz pentru corecii. Evaluatorul trebuie s se asigure c asemenea corecii sunt rezonabile i aproximeaz asteptrile pieei. Analiza datelor secundare este o metod de determinare a coreciilor bazat pe date ce nu se refer direct la proprietile comparabile, ci descriu piaa imobiliar n general. 8.4.3.2 Tehnicile calitative Analiza comparaiilor relative este studiul relaiilor indicate de datele pieei fr a recurge la cuantificare. Muli evaluatori utilizeaz aceast tehnic pentru c ea reflect natura imperfect a pieelor imobiliare. Pentru a aplica aceast tehnic, evaluatorul analizeaz tranzacii comparabile, n scopul de a determina dac acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fa de proprietatea evaluat. Analiza clasamentului este o variant a analizei comparaiilor relative prin care tranzaciilecomparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine ascendent sau descendent a atractivitii Apoi, evaluatorul analizeaz poziia proprietii evaluate n acest clasament. Interviuri personale evidenieaz opiniile unor indivizi cunosctori n materie i participani pe piaa imobiliar. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare i nu trebuie utilizate ca unice criterii de estimare a coreciilor. 8.4.3.3 Analiza comparativ Analiza comparativ este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaz fie analiza pe perechi de date sau analiza comparaiilor relative. n analiza comparativ, cele dou tehnici pot fi utilizate separat sau n combinaie. Procesul analitic are patru etape:

1. Identificarea elementelor de comparaie ce afecteaz valoarea tipului de proprietate evaluat; 2. Compararea atributelor fiecrei proprieti comparabile cu cele ale proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie (cantitativ i calitativ). Fiecare corecie trebuie explicat adecvat, astfel ca oricine altcineva s neleag raionamentul; 3. Obinerea coreciei nete pentru fiecare tranzacie comparabil i aplicarea ei asupra preului (sau chiriei); 4. Efectuarea unei comparaii globale a proprietilor comparabile corectate sau clasificate i extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat. 8. 5. Tipuri de corecii Coreciile obinute prin tehnici cantitative se aplic tranzaciilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolut. Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corecie, dar matematica nu trebuie s nlocuiasc judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului i a programelor mbuntesc viteza i precizia calculelor, dar estimarea valorii de pia nu e determinat numai de niste calcule precise. Evaluarea are i un aspect creativ n care evaluatorii si folosesc puterea de judecat n analiza i interpretarea datelor cantitative. Corecia procentual este utilizat pentru a reflecta modificrile n condiiile pieei i diferenele de localizare. Evaluatorul trebuie s fie constant n modul de exprimare a relaiei ntre proprietatea comparabil i cea evaluat i ea trebuie fcut ntr-o manier ce corespunde modului cum este perceput de pia. ntruct este cunoscut numai preul tranzaciei comparabile, corecia se face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate. Corecia absolut se calculeaz n uniti monetare ce se adun sau se scade la preul tranzaciilor comparabile. 8.6 Ordinea coreciilor Ordinea n care se aplic coreciile la tranzaciile comparabile este determinat de datele de pe pia i analiza pe care o face evaluatorul evaluatorul. n Tabelul 4.1.1. se arat un model ilustrativ. Totusi aceasta nu e singura secven de aplicare; piaa este cea care indic o anumit secven. Coreciile procentuale care se aplic preurilor unor tranzacii comparabile, reflect superioritatea sau inferioritatea proprietii comparabile, avnd n vedere elementele de comparaie. Tabelul 1. Ordinea coreciilor

10

Element de comparaie Pre de vnzare - Corecie pentru dreptul de proprietate transmis Pre corectat - Corecie pentru condiii de finanare Pre corectat - Corecie pentru condiii de vnzare Pre corectat - Corecie pentru condiii de pia Pre corectat - Corecii pentru: localizare caracteristici fizice caracteristici economice utilizare componente non-imobiliare - Valoarea estimat

Corecii date de pia

Corecii ale preului tranzaciilor comparabile (euro) 100.000 + 5.000 105.000 - 2.100 102.900 + 5.145 108.045 + 5.402 113.447

+ 5% - 2% + 5% + 5%

+ 3% - 5% - 5% + 2% + 3%

+ 3.403 - 5.672 - 5.672 + 2.269 + 3.403 111.178

Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila de pia care reprezint un tablou ce are pe linii elementele de comparaie, pe prima coloan proprietatea evaluat iar pe celelalte coloane, proprietile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparaie se aloc dou linii: una pentru comparare i alta pentru corecie. n partea de jos a grilei exist o seciune de analiz a rezultatelor cu dou linii: total corecii exprimate absolut i procentual din preul de vnzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzaciilor fat de proprietatea evaluat i s selecteze valoarea final. Tranzaciile care necesit cele mai mici corecii vor avea ponderea cea mai mare n alegerea valorii finale. n acelasi timp, ponderea va reflecta i ncrederea pe care o are evaluatorul n datele privind tranzaciile comparabile. 8.7 Alegerea valorii finale Alegerea valorii este ultima faz n analiz, n care apar dou sau mai multe valori rezultate i trebuie exprimat o opinie privind valoarea care ar conduce la preul cel mai probabil (vezi definiia valorii de pia).

11

Aceast opinie poate fi exprimat ntr-un interval de valori sau ca o singur valoare. Este important ca evaluatorul s ia n considerare punctele tari i punctele slabe ale fiecrui rezultat, examinnd sigurana i adecvarea informaiilor de pe pia care au stat la baza valorii, precum i tehnica aplicat. Raportul de evaluare trebuie s evidenieze clar raionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie. n metoda comparaiei directe, alegerea valorii poate include dou nivele de analiz. Primul nivel nseamn obinerea unei valori din corecia preurilor a dou sau mai multe tranzacii comparabile, considernd un singur criteriu de comparaie (exemplu: pre/mp). Al doilea nivel este analiza valorilor obinute, considernd mai multe criterii de comparaie. n procesul de alegere a valorii sunt dou elemente extrem de importante: - Primul const n faptul c evaluatorul trebuie s fie sigur c valoarea estimat este n concordan cu scopul evalurii i este corelat cu valorile obinute prin alte metode. Aici se va da o mare atenie corelrii datei evalurii cu data pentru care sunt disponibile informaiile de pe pia. - Al doilea element const n faptul c evaluatorul trebuie s in cont n mod esenial de diferenele n drepturile de proprietate transferate n tranzaciile comparabile. De cele mai multe ori aceste diferene duc la excluderea tranzaciilor din rndul celor comparabile i orice neglijen n analiza acestui aspect poate duce la concluzii eronate.

12