Bani noi dintr-o casă veche

învaţă o metodă eficientă de investiţie imobiliară care
poate fi folosită de începători
1
Cuprins
Elemente de bază
Identificarea şi analiza proprietăţii
Negocierea şi achiziţionarea
Rezolvarea problemelor
Valorificarea proprietăţii
La final
Atenţionare
2
Elemente de bază
i!ing"l este "na din investiţiile imobiliare cele mai accesibile# El se pretează în special
pentr" investitorii începători$ pentr" că prezintă "n grad scăz"t de risc şi posibilităţi cresc"te
de a obţine profit #
Definiţie
Este procede"l prin care investitor"l achiziţionează o proprietăţe imobiliară c" probleme de
nat"ră specifică pe care pe care le va rezolva în vederea creşterii valorii$ în scop"l vînzării în
profit#
Probleme de natură specifică pot fi la:
• finisa%e &distr"se$ îmbatrînite$ mai m"lte finisa%e din epoci diferite$ neadaptate temei
clădirii sa" vecinătăţilor'
• compartimentare &compartimente mici$ înghes"ite$ lipsa ane!elor esenţiale(baie$
b"cătărie$ etc#'
• izolaţii &igrasie$ infiltraţii prin acoperiş$ pe lîngă ferestre$ etc#'
• instalaţii &distr"se$ învechite$ s"bdimensionate$ ine!istente$ etc#'
• ane!e &care sînt red"ndante sa" n" mai sînt necesare noii destinaţii(gra%d"ri$ coteţe$
hale$ etc#'
• împre%m"ire &ine!istentă$ învechită$ ineficientă$ etc#'
• teren"l pe care se află proprietăţea &mlaştinos$ in"ndabil$ s"rpabil$ erodabil$ pol"at$
etc#'
• vecinătăţi &pol"are fonica$ chimica$ vecini(problemă$ etc#'
• acte$ doc"mentaţii$ aprobări &lipsă$ c" probleme legate de no"a legislaţie$ c" probleme
de s"ccesi"ne$ acte pierd"te$ înstrăinate$ etc#'
ATENŢE! N" se c"mpără proprietăţi c" probleme str"ct"rale sa" probleme care n" pot fi
rezolvate de investitor$ din lipsă de e!perienţă$ capital sa" pîrghii specifice#
3
Etapele investiţiei
)# identificarea şi analiza proprietăţii
*# st"di" de sol"ţie a problemelor şi b"getarea
+# negocierea şi achiziţionarea
,# fi!ing"l &rezolvarea problemelor'
-# vînzarea
Avanta"e#
• investitor"l contrib"ie la ridicarea valorii proprietăţii deci creşte posibilitatea obţinerii
profit"l"i
• proprietăţea este c" probleme ceea ce "ş"rează considerabil proces"l de negociere
• proprietăţea este c" probleme ceea ce scade din preţ"l de achiziţie deci din capital"l
necesar
• la proprietăţile de mici dimensi"ni$ investitor"l care are e!pertiză în domeni" poate
realiza "nele$ dacă n" toate etapele fi!ing"l"i$ ceea ce red"ce m"lt chelt"ielile
Dezavanta"e
• analiza problemelor şi b"getarea poate să depăşească e!perienţa "n"i investitor
începator
$ursa profitului
)# negocierea s"b valoarea reală &facilitată de problemele proprietăţii'
*# proces"l de fi!ing $ ce creşte valoarea proprietăţii
+# realizarea l"crărilor de fi!ing în regie proprie sa" prin implicarea personală
,# pe o piaţă c" trend ascendent$ timp"l necesar fi!ing"l"i poate fi "n avanta%$ crescînd
valoarea proprietăţii prin creşterea generală a pieţei imobiliare
Capcane
• analiza iniţială a proprietăţii poate fi ins"ficientă$ incompletă$ nesesizînd an"mite
defecte ma%ore &str"ct"rale' sa" de alta nat"ră$ care vor apare "lterior$ d"pă începerea
l"crărilor. b"get"l calc"lat va deveni ins"ficient$ terminarea l"crării se va face în
detriment"l profit"l"i
• b"getarea nerealistă poate cond"ce la "n calc"l general al investiţiei care să împiedice
realizarea profit"l"i
• "n investitor începator poate crede că e capabil să rezolve problemele proprietăţii$ dar
acestea îi depăşesc e!pertiza şi capital"l disponibil
4
dentificarea %i analiza proprietăţii
Identificare a "nei proprietăţi în vederea achiziţiei este com"nă t"t"ror investiţiilor imobiliare#
Iată cîteva recomandări generale/
)# instr"iţi e!perţii să vă facă o analiză a problemelor tehnice ce treb"ie remediate şi să
v(o prezinte$ de asemenea să înceapă m"nca pentr" f"rnizarea sol"ţiei de rezolvare şi
estimarea cost"rilor de realizare#
*# s"rsele de informaţii sînt dobîndite pasiv &prin cons"ltarea ziarelor c" an"nţ"ri de
imobiliare$ prel"area de informaţii de pe internet$ de la agenţii imobiliare$ etc#' şi activ
&sp"nînd prietenilor ce tip de proprietăţe doriţi să achiziţionaţi$ 0anga%înd1 administratorii
de bloc din zonele de interes$ pentr" a fi informaţi dacă sînt apartamente scoase la
vînzare$ patr"lînd zonele de interes în vederea găsirii de an"nţ"ri pe stîlpi$ pe clădiri$
etc#'
+# se face o listă de vizitare# 2e trece la vizionarea proprietăţilor$ 3N4546EA7NA c"
aparat"l foto digital pentr" a l"a imagini# N" "itaţi să cereti accept"l proprietar"l"i
pentr" aceasta# 2e ia" cît mai m"lte instantanee$ din toate zonele de interes$ mai ales
acolo "nde sînt necesare reparaţii#
5
,# dacă n" aveţi e!pertiză în constr"ctii şi instalaţii$ anga%aţi "n specialist pentr" a
identifica problemele ce treb"ie rezolvate$ pe secţi"ni# 5 listă a posibilelor probleme o
aveţi în capitol"l c" elementele de bază ale fi!ing"l"i#
5. restringeţi lista de proprietăţi la cîteva# 2elecţia se face în f"ncţie de preţ"l cer"t de
proprietar$ disponibilitatea acest"ia la negociere$ e!tinderea problemelor$ o analiză
iniţială la prima vedere a cost"rilor de fi!ing# N7 ALE8E9I proprietăţi care vă depăşesc
capacitatea de rezolvare a problemelor sa" b"get"l#
:# cereţi actele de proprietate as"pra imobil"l"i şi "n e!tras de carte f"nciară &de cel m"lt
o zi(do"ă'# ;roprietatea e recomandabil să aiba "n sing"r proprietar şi să fie liberă de
sarcini &ipoteci$ etc#'
7. dacă sînt mai m"lţi proprietari$ vorbiţi c" fiecare în parte şi asig"raţi(vă de acord"l lor
as"pra vînzarii#
Acestea sînt cîteva recomandări pentr" identificarea şi analiza proprietăţii#
N" ignoraţi nici o etapă#
6acă n" aveţi c"nostinţe sa" e!perienţă în constr"cţii$ n" vă zgîrciţi să plătiţi e!perţi tehnici$
ei vă pot da o estimare cît de cît e!actă as"pra problemelor# 6acă aţi av"t o colaborare b"nă
c" ei$ incl"deţi(i în echipa de specialişti pe care o folosiţi#
<el mai important$ n" săriţi peste etapele : şi =# <înd aveţi d"bii în legăt"ră c" actele sa"
proprietarii$ cereţi e!tras"l de < înainte de a ad"ce e!perţii# 3n fel"l acesta p"teţi economisi
ta!a de analiză#
6
Ne&ocierea %i achiziţionarea
Negocierea$ fie că e vorba de achiziţia sa" valorificarea "nei proprietăţi$ este o parte esenţială
în obţinerea profit"l"i# 6eşi n" voi intra în detalii$ voi p"ncta cîteva din elementele esenţiale#
• americanii a" o vorbă/ profit"l apare la c"mpărare$ n" la vînzare. afirmaţia n" se referă
neaparat la fapt"l că treb"ie să negociezi agresiv la c"mparare$ cît la alegerea
investiţiei# <" toate acestea$ "n disco"nt la preţ"l de achiziţie$ obţin"t prin negociere$
se ada"gă la profit
• pentr" a avea baza de negociere$ treb"ie să(ţi faci lecţia. ad"ci la tratative fotografiile
l"ate în etapa de eval"are şi analiză$ pe cele care arată cele mai grave probleme ale
proprietăţii$ sp"nînd că aceste fotografii sînt doar cîteva din cele l"ate. ad"ci o lista c"
remedierile necesare şi aprecierea br"tă a specialistilor c" privire la cost"l reparaţiilor
necesare# <înd prezinţi aceste arg"mente$ n" te grăbeşti$ atenţionînd interloc"tor"l să
n" te întrer"pă# La final$ concl"zionezi că vrei să c"mperi proprietatea$ în ci"da stării
%alnice pe care o are$ n"mai pentr" că> şi sp"i arg"ment"l ta"$ dar preţ"l de
c"mpărare treb"ie să reflecte starea dezastroasă în care se află
clădirea ? apartament"l ? teren"l
• s"bliniezi că pentr" tine eval"area proprietăţii a reprezentat o chelt"ială s"plimentară
• treb"ie să porneşti negocierea de la o red"cere s"bstanţială a preţ"l"i de pornire. pe
parc"rs faci concesii la preţ dar n"mai în contrapartidă c" alte variante &red"cerea
avans"l"i$ plata în tranşe sa" pe o perioadă prel"ngită$ fară dobîndă$ etc#'
• în negociere foloseşti tehnica patefon"l"i stricat$ repetînd c" obstinaţie că proprietatea
este devastată şi necesită o groază de bani pentr" a fi ad"să într(o stare normală
7
6"pă ce aţi a%"ns la "n preţ acceptat de ambele parţi$ "rmează achiziţionarea propri"(zisă#
N" începe să pregăteşti formalităţile legale pînă n"/
)# vezi "n e!tras de carte f"nciară vechi de cel m"lt o zi$ pentr" a verifica proprietar"l de
drept şi fapt"l că proprietatea este liberă de sarcini
*# dacă e vorba de "n teren $ cere o ridicare topografică pentr" a fi sig"r de amplasament
+# dacă vrei să foloseşti proprietatea pentr" o activitate de prod"cţie sa" servicii$ asig"ră(
te mai întîi că n" vei întîmpina rezistenţă din partea vecinilor$ at"nci cînd vei cere
accept"l acestora pentr" a deschide activitatea în ca"ză
,# obţine acord"l ca actele să se realizeze la notar"l tă" &asta pres"p"ne că ai "n notar
c" care colaborezi@'# Notar"l va şti ce să verifice la proprietate$ din p"nct de vedere al
actelor legale$ l"cr"ri care ţie ar p"tea să(ţi scape#
4reb"ie să fii fle!ibil# <îteodată$ cînd simţi presi"nea altor c"mpărători$ e bine să dai "n
avans# N" te zgîrci$ semnează act"l provizori" la notar$ te poate scăpa de m"lte neplăceri# 3n
alte caz"ri$ poate e mai bine să faci direct act"l de vînzare(c"mpărare final# Indiferent de
sit"aţie$ asig"ră(te că incl"zi acest aspect în negociere$ arătînd că ai fac"t o concesie că ai
acceptat varianta contract provizori" ? contract final$ concesie ce treb"ie să se manifeste în
vre"n fel în cadr"l negocierii#
8
'ezolvarea problemelor
i!ing"l este etapa în care proprietatea achiziţionată primesşte întreaga voastră atenţie
pentr" a rezolva problema sa" problemele pe care le are$ în vederea vînzării# Aceste
probleme pot fi/
• legate de acte/ proprietăţi obţin"te prin moştenire dar fără realizarea s"ccesi"nii$
proprietăţi neintab"late sa" în c"rs de intab"lare$ proprietăţi care n" pot fi vînd"te din
lipsa de aprobări sa" acte administrative$ etc#
• legate de împărţire sa" f"ncţionalitate/ clădiri ane!e nef"ncţionale sa" fără folosinţă$
care treb"ie demolate$ reimpărţirea spaţi"l"i locativ &prin decompartimentare sa"
compartimentare'
• legate de instalaţii şi str"ct"ri e!terioare &instalaţii lipsă sa" nef"ncţionale$ "şi$ geam"ri$
acoperiş ce necesită reparaţii?înloc"ire$ etc#'
• legate de cosmetizare &vopsit$ z"grăvit$ c"raţenie'
2înt do"ă aspecte importante care treb"ie "rmarite/ b"get"l şi calitatea l"crărilor#
B()ET(*
6acă etapa de eval"are şi st"di"l de sol"ţie a" fost bine realizate$ ar treb"i să vă încadraţi în
b"get sa" să(l depaşiţi c" p"ţin# 6esig"r$ e!istă aşa n"mitele l"crări asc"nse &de obicei
str"ct"rale' care pot fi eval"ate doar parţial sa" de loc# 6e e!empl" p"tem descoperi că
pereţii interiori sînt realizaţi din văi"gă &pămînt băt"t' şi n" din cărămidă$ l"cr" evident doar
d"pă decopertarea lor &îndepărtarea tenc"ielii'#
3n caz"l în care$ pe parc"rs$ l"crările descoperă probleme s"plimentare$ pentr" a ne înscrie în
b"get este necesar realizarea de artificii$ care să incl"dă regîndirea întreg"l"i proces de
reparaţie# 6e e!empl"$ dacă t"b"rile sistem"l"i de încălzire$ sit"at în pardoseală$ sînt
compromise$ decît să spargem toata podea"a pentr" a înloc"i ţevile$ mai bine abandonăm
ţevile vechi în pardoseală şi refacem legăt"rile c" t"b"ri aparente#
9
6e m"lte ori este necesară o investiţie s"plimentară de imaginaţie şi mai p"ţin de bani# 6e
aceea este de o importanţă colosală alegerea "nor colaboratorii potriviţi# 7n constr"ctor care
găşeste sol"ţii costisitoare n" vă este "n b"n aliat# 6acă s"spectaţi acest l"cr"$ mai bine îl
concediaţi şi că"taţi alt"l decît să contin"aţi$ intrînd în depăşire de b"get şi în pierdere# 6in
păcate$ sînt caz"ri în care veţi găsi colaborator"l potrivit n"mai d"pă "n şir de ins"ccese#
CA*TATEA *(C'A'*+'
<hiar dacă aveţi "n constr"ctor b"n$ treb"ie să fiţi în permanenţă pe şantier# <alitatea
l"crărilor treb"ie verificată iar constr"ctor"l treb"ie să ştie că e verificat# <el mai bine este să
stabiliţi$ de com"n acord$ "n grafic de l"crări şi verificări pe parc"rs# 2ă n" se treacă la o
etapa no"ă pînă ce etapa e!ec"tată n" a fost verificată şi s(a dat acord"l de contin"are a
l"crarilor#
$elf fi,in& sau fi,in&-ul -n re&ie proprie
6acă sînteţi la încep"t"l investiţiilor imobiliare şi aveţi e!pertiză$ adică aveţi st"dii în domeni"l
constr"cţiilor sa" e!perienţă ca şi constr"ctor$ cel mai potrivit ar fi să alegeţi o l"crare pe care
o p"teţi realiza sing"ri# Aşa am încep"t e" şi soţia# ;rimele do"ă investiţii &o casă la ţară şi "n
gara%' le(am reparat şi cosmetizat împre"nă$ în AeeB(end("ri# A fost o e!perienţă
e!traordinară# <înd p"i mîna şi faci "n l"cr"$ cînd te pricepi la ceva îţi este m"lt mai "şor să
ceri calitate şi să e!plici ce vrei$ în termeni e!acţi#
2elf fi!ing("l este b"n şi din p"nct de vedere al chelt"ielilor# 6acă l"crările n" sînt de
anverg"ră şi le p"teţi realiza sing"ri$ investiţia în reparaţii se va rez"ma doar la c"mpărarea
materialelor# aceţi o economie importantă$ lasînd loc "n"i profit mai mare#
6intre toate etapele$ fi!ing("l propri"(zis este cea care vă cons"ma o b"nă parte a res"rselor
financiare# 6e aceea e bine să aveţi "n plan p"s la p"nct şi să vă asig"raţi de colaborarea
eficientă a constr"ctor"l"i# 2a" să faceti fi!ing("l în regie proprie#
10
*a final
<iteva recomandări de final/
• dacă sînteţi începatori în investiţiile imobiliare$ fi!ing("l este o opţi"ne c" m"lte
avanta%e pe care merită să o încercaţi
• sînteţi "n handC man ? Aoman &vă place să meşteriţi'D N" vă fie frică sa încercaţi
fi!ing("l$ probabil vi se potriveşte ca o măn"şă
• bani p"ţiniD începeţi c" l"cr"ri mici. bani m"lţiD dacă aveţi e!perienţă în fi!ing$ n"
ezitaţi să porniţi "n proiect de anverg"ră
• dacă vă place acestă metodă de investiţie imobiliară$ dacă v(aţi alcăt"it o echipă de
colaboratori fideli şi l"cr"rile merg str"nă$ ţineţi(o tot aşa# i!ing("l poate să prod"că
bani pe orice piaţă imobiliară# 9ineţi minte ce sp"ne american"l / 1If it ainEt broBe$ donEt
fi! it#1 Adică dacă n" e stricat$ n"(l repara# 3n caz"l vostr"$ dacă sînteţi as în fi!ing şi
banii c"rg$ n" încercaţi altceva@
11
ATENŢ+NA'E
Această carte electronică are scop p"r informativ# <onţin"t"l ei n" treb"ie considerat a fi "n
material pe baza căr"ia se pot l"a decizii financiare# ;entr" aceasta vă recomand să st"diaţi
literat"ra de specialitate şi să cons"ltaţi "n specialist în domeni"l financiar contabil#
6rept"l de copCright as"pra te!t"l"i acestei cărţi electronice aparţine în totalitate deţinător"l"i blog"l"i Filionar"l Fioritic#
Reprod"cerea sa$ parţială sa" în întregime$ pe orice tip de s"port se poate face n"mai c" acord"l proprietar"l"i#
12

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful