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El contrato de Arrendamiento
Antecedentes y generalidades. En el derecho romano, el arrendamiento no se inició
como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba
una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las
conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que este
contrato adquiriera identidad propia, en atención a la necesidad de viviendas para aquellas
personas de escasos recursos. Se daba una cosa para el uso, con la obligación para el
usuario de pagar una renta.

Luego, se agruparon bajo el concepto de la cesión para su goce de una cosa, la prestación
de un trabajo o servicio y la de una obra, mediante una remuneración o renta.

Siguiendo esa línea general del derecho romano, el Código Civil francés adoptó el
arrendamiento: de cosas y de obra.

El Código Civil chileno, por su parte, siguió más de cerca la triple clasificación del derecho
romano y reguló el arrendamiento de cosas, de servicios y de obra.

Tal como fue acogido en la legislación privada chilena se incorporó en nuestra legislación
secundaria. De ahí que el Código Civil nos hablará inicialmente de arrendamiento de cosas,
de criados domésticos, de confección de obra material, de servicios inmateriales y de
transporte, y particularmente defina el contrato de arrendamiento en general, como aquel en
que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un
precio determinado.

Modernamente, se ha ido separando la presentación de la locatio conductio, hasta el extremo


que la prestación de servicios forma parte de la legislación social del trabajo, con desarrollo y
conceptos propios. Tan solo rige un aspecto del arrendamiento de servicios, el reglamentado
en el Art. 1794 del Código Civil, sobre obras inmateriales, es decir, donde predomina la
inteligencia sobre la obra de mano, sin carácter permanente de servicio y sin subordinación.
Asimismo, la ejecución de obra material está adquiriendo una modalidad, actualmente, que
se aparta, en su aplicación, del contrato de arrendamiento, para imponerle casi una propia
clasificación: contrato de obra.

También el arrendamiento de transporte, de que tratan los Arts. 1801 a 1809 del Código Civil,
ha perdido vigencia, en virtud de la regulación especial que hace el Código de Comerció, en
los Arts. 1313 a 1343 del Contrato de Transporte.

Es por ello que, en el caso del presente contrato, nos detendremos a estudiar el
arrendamiento de cosas y el contrato de obra.

Del arrendamiento de cosas. Alcances. No se puede desconocer que la


necesidad de las viviendas es uno de los factores que más incide en la estabilidad social de
los países de bajos ingresos per cápita. La imposibilidad de adquirir vivienda determina,
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frecuentemente, que se tenga que procurar el goce de un bien temporalmente para atender,
así, es manifestación primaria de las personas.

El arrendamiento de cosas sirve, indiscutiblemente, para satisfacer, aunque sea de una


manera imperfecta, esa necesidad. Claro está, que esas mismas circunstancias sociales han
permitido en casi todos los países, que se legisle con un criterio de protección hacia el
arrendatario. En Alemania, Francia, Italia, etc., encontramos normas que conceden derechos
para la continuidad el uso y goce de las cosas. Se ha ido quebrantando el principio de la
libertad contractual para darle cabida, con acierto, al interés social sobre el particular.

Definición. El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y está a pagar, como
contraprestación, un precio determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario.
También se le conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas,
almacenes u otros edificios, y colono cuando el goce radica en predio rústico. Son
expresiones que, indistintamente, hace uso el Código Civil, por ejemplo, en los Arts. 1707,
1758 y 1767, respectivamente.

Características. Generalidades. El contrato de arrendamiento participa de casi


todas las características de la compraventa, salvo los elementos de solemnidad y la forma en
que se cumplen las obligaciones. En tal sentido, el contrato de arrendamiento es bilateral,
consensual, oneroso, nominado y de ejecución sucesiva.

El arrendamiento implica actos de administración. Indiscutiblemente el


contrato de arrendamiento conlleva simplemente, actos de administración, por cuanto la
parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto del uso y goce. Subsiste, por
tanto, en cabeza del propietario el carácter de dueño. Se confiere tan solo, la tenencia de la
cosa. No hay, por parte del arrendante, la intención de traspasar el dominio del bien.
Concede o permite el disfrute temporal del bien. No se puede, por tal motivo, pensar que el
arrendamiento encierra actos de disposición. Es la tenencia lo que protege el contrato.

Distinción entre el arrendamiento y otros actos jurídicos. Es importante


separar el arrendamiento de otros actos jurídicos con que mantiene aspectos comunes, pero
que se distinguen sustancialmente.

Con el comodato. Tienen en común que se permite el uso y goce de una cosa, que se
concede la tenencia; pero se diferencian que en el arrendamiento el uso y el goce es
mediante una contraprestación en dinero o en frutos de la misma cosa, en el comodato se
proporciona el disfrute sin contraprestación por parte de quien recibe la cosa. En otras
palabras: el arrendamiento es oneroso; el comodato es gratuito.

No obstante lo antes señalado, es necesario reparar, en relación con la propiedad, que


derechos o derecho son los que tiene un arrendatario producto de un contrato de
arrendamiento. Es así como algunos autores en relación al carácter exclusivo del dominio, el
propietario pleno tiene los tres atributos conocidos desde el derecho romano: El jus utendi o
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facultad de servirse de la cosa, el jus fruendi para obtener sus frutos o productos y el jus
abutendi o facultad para disponer de ella. Si el propietario se desprende de uno de estos
atributos, como ocurre en el usufructo, la propiedad se denomina mera o nudo propiedad. En
el usufructo, el propietario del predio se desprende del jus utendi y el jus fruendi, quedando
con la facultad dispositiva (jus abutendi) o sea con el poder de enajenarla; en el caso del
arrendamiento, el propietario se desprende únicamente del jus utendi, por lo que no es del
todo cierta la afirmación que se hace de que el arrendatario dispone del uso y goce del bien
dado en arriendo, por el contrario, solo dispone del jus utendi o uso.

Con el usufructo. El derecho de usufructo conlleva la facultad de gozar de una cosa


con cargo de conservar su forma y sustancia, Art. 769 C. Y en este aspecto precisamente, se
confunde con el arrendamiento. La distinción aparece en la naturaleza del derecho: en el
arrendamiento es personal, aun cuando, a veces concede ciertas ventajas como las previstas
en el Art. 1750 para el arrendamiento por escritura pública, el usufructo, por el contrario, es
real, y como tal, participa de las garantías que la ley reviste a esta clase de derechos. El
usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, el arrendamiento pasa a los herederos
que constituyen la continuidad patrimonial del causante. El usufructo puede ser gratuito u
oneroso; el arrendamiento siempre es oneroso. El usufructo es solemne, esto es, se
constituye por medio de escritura pública. El arrendamiento es consensual.

Con la anticresis. La anticresis, según la definición que trae el Art. 2181 del Código
Civil, es un contrato en que se entrega un bien raíz para que se pague con sus frutos. Es
decir, supone la existencia de una obligación a cargo de la persona que entrega el inmueble,
que no se presenta en el arrendamiento. Solamente es pertinente sobre finca raíz. El
arrendamiento se extiende a cualquier cosa corporal o incorporal. El uso que se da tiene
como finalidad la explotación del bien para pagar, con los frutos, el crédito. En el
arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo al contrato, a la naturaleza
del objeto o a la costumbre del lugar o al espíritu que rodee el contrato. El uso, pues, es
independiente de los frutos que produzca la cosa.

Con el uso y la habitación. El derecho de uso es la facultad de gozar de parte limitada


de las utilidades y productos de una cosa. Cuando esa utilidad se refiere a una cosa se
llama, específicamente, habitación, al tenor de lo dispuesto en el Art. 813 del Código Civil.
Esto es: tanto el arrendamiento como el uso y habitación conceden o permiten el goce de
una cosa. Pero el derecho de uso es real, el arrendamiento personal. Aquel, como el
usufructo, se constituye solemnemente: el arrendamiento es esencial.

Requisitos. Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo
contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos, tal como lo establece el Art. 1316
del Código Civil. Además, requiere del precio o renta, porque sí este falta degenerara el uso y
goce en otro negocio jurídico.

En cuanto al consentimiento, el arrendamiento es eminentemente consensual. Si la cosa que


se arrienda es mueble o inmueble sigue sustancialmente la misma trayectoria de
perfeccionamiento. No hay distinción sobre la clase de la cosa arrendada; todos están
incluidos en el mismo patrón: acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.
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Claro está que se acostumbra recoger ese consentimiento en un escrito, pero no por ser un
requisito para la conformación del negocio sino como un medio para acreditar el vínculo
contractual. Es un instrumento de prueba, no de solemnidad.

Es indudable la importancia que tiene recoger el consentimiento en un documento privado,


bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes, o bien que se extienda ante dos
testigos. Cuando así se logra, las partes disponen del medio adecuado para acreditar la
celebración del negocio jurídico y no se exponen a la contingencia probatoria del Código de
Procedimientos Civiles o de cualquiera otra índole. Pero se insiste: como manifestación
probatoria.

Sin perjuicio de lo antes expresado, las partes pueden pactar que el arrendamiento no se
repute perfecto hasta tanto no se firme escritura, es decir, pueden hacer que
convencionalmente el contrato revista solemnidad. Esto es viable en consideración al
principio de la libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el carácter
consensual del arriendo. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo,
como dice el Art. 1709 C., “…podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se
haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervienen arras,
se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa”.

En cuanto al objeto, este se confunde con la cosa arrendada. Sin cosa no se puede hablar de
arrendamiento, ya que constituye un elemento esencial del contrato.

El Art. 1704 C., dispone que. “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales
o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe
arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”.

Requisitos de la cosa arrendada. De acuerdo con el artículo citado y los conceptos


doctrinarios oportunamente vistos, se requiere:

a.- Que la cosa sea corporal o incorporal. Excluyendo las consumibles, por
cuanto se oponen a la naturaleza del contrato. Sabido es que con el arrendamiento se
procura un goce o uso de la cosa, obligándose el arrendatario a conservarlo en las mismas
condiciones en que la recibe. Pues bien: si con el uso y goce la cosa se consume,
desaparece el objeto, y por ende, pierde vigencia el contrato. Encerraría, más bien, una
venta. Pero hay que entender que la cosa no se consuma con el disfrute, porque se puede
dar el caso que se arriende una cosa que por su naturaleza es consumible pero que el uso
que se le da no implica su consumo, como, por ejemplo, se arrienda una botella de vino
añejo para mostrarlo en una vitrina o exhibirlo de cualquier manera.

b.- Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se


espere llegue a existir. Nada dice el Código Civil sobre este requisito. Empero, es
válido darle aplicación jurídica al Art. 1617 del Código Civil, sobre la cosa vendida, por no
oponerse a la naturaleza del arrendamiento en este aspecto. Lo normal es que cuando se
emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración que la cosa
existe. Pero, asimismo, puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se
supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al
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cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes. Si la cosa no llega a


existir no produce efecto alguno por cuanto no hay objeto en el contrato.

En el evento de que la cosa arrendada no exista, y el arrendante obró a sabiendas de esa


circunstancia, deberá la indemnización al arrendatario, de conformidad con los Arts. 1360 y
1619 del Código Civil.

c.- Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada. El principio
general es que todas las cosas se pueden arrendar. Las excepciones surgen de las
prohibiciones de la ley. Casi todas las cosas que se pueden vender son susceptibles de
arrendarse. En cambio, no todas las cosas que se pueden arrendar son susceptibles de
venderse; por ejemplo: un bien embargado o secuestrado puede ser arrendado, sin
autorización del juez o del acreedor, pero no puede ser vendido por tener objeto ilícito, al
tenor de lo dispuesto en el Art. 1335 C. La razón emana de la misma naturaleza del contrato
de arrendamiento que excluye cualquier posibilidad de disposición de la cosa.

No se pueden arrendar:

1. El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido;

2. El derecho del alimentario.

3. Los derechos estrictamente personales como el uso y la habitación.

4. Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público, etc.

Arrendamiento de cosa ajena. El inciso final del Art. 1704 C., hace válido el
arrendamiento de cosa ajena, pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Sobre este particular cabe anotar
que al arrendamiento de cosa ajena le son susceptibles las normas de la venta de cosa ajena
y las del saneamiento en la compraventa, que son susceptibles con la naturaleza de aquel
acto.

Mientras el arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa, no podrá interponer la


acción de saneamiento, ni pedir la terminación del contrato. Para que el saneamiento logre
vigencia requiere que se declare evicta la cosa. Igualmente, proporcionándose el goce
normal de la cosa, el contrato produce plenos efectos. El conocimiento que tenga el
arrendatario de que la cosa es ajena no modifica ni la validez ni el nexo contractual hasta
tanto no sea molestado en el uso del bien. Si la venta de cosa ajena es válida como mayor
razón el arrendamiento cuando apenas concede un disfrute temporal.

La doctrina francesa conviene en la validez del arrendamiento de cosa ajena, porque a


diferencia de la compraventa, que si es nula como se expreso en su oportunidad, con el
arrendamiento no se transmite el dominio sino que el arrendante se obliga a conceder y
permitir un uso pacífico de la cosa.
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Con todo, la validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueño, quien podrá, obviamente, demandar la restitución. Y es ahí, precisamente,
donde surge el verdadero saneamiento de evicción.

En cuanto al precio, este es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio
no se puede hablar de arrendamiento. Su falta convierte el acto jurídico en comodato, y que
es regulado por el Art. 1932 C.

Requisitos. La doctrina se ha encargado de definir estos requisitos, así:

a).- Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.


Así lo expresa el Art. 1705, cuando establece: “El precio puede consistir ya en dinero; ya en
frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad
determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha”.

b).- Que el precio sea determinado o determinable. Comúnmente arrendador y


arrendatario unen sus voluntades sobre la cosa y el precio. Ese es el medio más frecuente de
determinación del precio. Sin embargo, puede someterse a la fijación que haga un tercero,
quien procede como mandatario de los contratantes. La determinación que haga el tercero
obliga a las partes.

c).- Que el precio sea real. La contraprestación a cargo del arrendatario debe existir
ciertamente real. Si se señala un precio pero la intención de las partes es no pagar, ni recibir,
hay que entender que este elemento del contrato no se cumple, degenerando el acto en otro
negocio, v. gr., comodato, porque el propósito general es conceder el uso y goce sin
contraprestación real.

Denominación del precio. De acuerdo con el Art. 1705 C., inciso segundo, cuando el
precio se paga periódicamente se llama renta, que es el vocablo más acorde con la
significación legal.

Ordinariamente, el precio en el arrendamiento se pacta por períodos definidos o


determinados en el tiempo. Eso quiere denotar que cuando se señala un precio al contado, el
uso y el goce no pueden ser perpetuo, sino limitado en el tiempo, ya que se entiende que no
se puede proporcionar un disfrute perpetuo, por contrariar la índole misma del arrendamiento.

El pago periódico del precio del arrendamiento también es denominado canon, que, es un
concepto que actualmente está bastante generalizado.

Obligaciones del arrendador. Como ya se expresó, el arrendamiento genera


obligaciones para el arrendador y para el arrendatario por el carácter bilateral que encierra.
Unas y otras se encaminan a que las relaciones contractuales se coloquen en un pie de
igualdad jurídica. Mientras el Código Civil se encarga de señalar las obligaciones del
arrendador de manera expresa, las del arrendatario las consagra sin sistema y organización.

De conformidad con el Art. 1712, las obligaciones del arrendador son:

a) Entregar al arrendatario la cosa arrendada.


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b) Mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

c) Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

En cuanto a la entrega de la cosa al arrendatario , el Código Civil no dice nada respecto del
estado en que el arrendador debe entregar la cosa arrendada. Pero hay que entender que la
entrega debe hacerse en tal estado que permita al arrendatario realizar un uso y goce normal
del mismo. De ahí que el arrendador antes de entregar la cosa arrendada, deba realizar las
mejoras indispensables para que el arrendatario pueda aprovechar convenientemente el bien
arrendado. Eso sí, en el caso de que el arrendatario conozca del mal estado de la cosa y a
pesar de ese conocimiento conviene en celebrar el contrato, es indiferente el estado de la
cosa y, por tanto, no podrá pedir posteriormente el saneamiento. Esto se establece en virtud
del principio de que el contrato es una ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa
aceptado por las partes no tiene el carácter de exigencia de orden público. Así lo consagra el
Art. 1763 del Código Civil en su inciso final cuando dice: “Será especialmente responsable el
arrendador del mal estado del edificio, salvo que haya sido manifiesto o conocido del
arrendatario”.

Si en el proceso de entrega del bien, de manos del arrendador al arrendatario, el primero


incumple con esta obligación, hay que distinguir dos situaciones: a) El incumplimiento por la
imposibilidad de entregar la cosa, b) La mora del arrendador de entregar la cosa arrendada.

a).- Incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa. Si el arrendador


por un hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se coloca en mora de entregar la
cosa, el arrendatario está facultado para reclamar la indemnización de perjuicios y desistir del
contrato cuando para el arrendatario se disminuyese para el arrendatario la utilidad del
contrato (Art. 1714 C.). Pero, con todo, el arrendador podrá exonerarse del pago de los
perjuicios cuando el arrendatario conoció de la circunstancia que hacía imposible el
cumplimiento de la entrega o medie fuerza mayor o caso fortuito.

b).- Mora en entregar la cosa arrendada. Puede ocurrir que no haya


imposibilidad de entregar la cosa, sino que el arrendador se constituya, tan solo en mora de
hacer la entrega. Cuando esta se presenta, es indispensable, al tenor de lo dispuesto en el
Art. 1714, precisar en lo siguiente: si la mora o retardo no afecta el interés contractual del
arrendatario o, por el contrario, la mora o retardo “disminuye notablemente para el
arrendatario la utilidad del contrato”. Al registrarse lo primero el arrendatario tendrá,
solamente, el derecho de exigir la indemnización de perjuicios respectiva, pero manteniendo,
en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el arrendatario podrá desistir del contrato y exigir
el pago de los perjuicios “siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso
fortuito”. Es entendible este derecho, de desistimiento en la mora que lesiona el fin
contractual del arrendatario, por cuanto éste celebró el acto movido por un interés que puede
ser afectado o vulnerado por la mora o retardo en la entrega de la cosa.

Respecto de la obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada,


regulada en el Art. 1712, esta es una obligación de conservación. Por ello, el Art. 1715
reglamenta el alcance de esta obligación, preceptuando: “La obligación de mantener la cosa
arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones
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necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente el


arrendatario”.

“Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas si los deterioros que las
han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la
cosa arrendada”.

“Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”.

Obviamente, permitir el uso y goce normales, guarda relación con el estado de la cosa al
momento de arrendarse y a las convenciones hechas por las partes, porque si el arrendatario
aceptó la cosa en el estado en que se encontraba, por ejemplo, que carecía de inodoro y
tenía, en cambio fosa séptica, no podrá exigir luego, del arrendador, las reparaciones
necesarias. Por eso, hay que aplicar esa norma en el caso de que el arrendatario no
consienta en el estado de la cosa o estipule expresamente en el contrato una modificación a
la obligación consignada en el Art. 1715 del Código Civil.

La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias, o sea


aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se
destina. Por el contrario, las reparaciones locativas son a cargo, salvo estipulación en
contrario, del arrendatario, o sea aquellas especies o clases de deterioros que
ordinariamente se producen por el uso normal de la cosa, como descalabro de paredes,
cercas, albañales y acequias, rotura de cristales (Art. 1728); conservar la integridad interior
de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponer las piedras, ladrillos y tejas que se
quiebren o desencajen, reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques,
mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras (Art. 1759 C.). El
arrendador excepcionalmente, es obligado a las reparaciones locativas cuando los deterioros
se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad de la cosa arrendada.

Efectos de las reparaciones necesarias realizadas por el arrendatario.


Hemos dicho, al tenor de lo dispuesto en el Art. 1715 C., que las reparaciones necesarias
son a cargo del arrendador, por su obligación de mantener la cosa en buen estado. Pero
puede darse la circunstancia de que las reparaciones necesarias sean hechas por el
arrendatario, quien solamente puede exigir del arrendador el reembolso del costo de las
reparaciones indispensables o necesarias, cuando se presente: a) Que las reparaciones no
se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario; b) Que las haya hecho saber
oportunamente al arrendador, para que proceda a repararlas, lo más pronto posible o que no
haya sido posible darle noticia; c) Que a pesar de haberle dado noticia al arrendador o no
habiendo sido posible darse en tiempo no fueron hechas por éste (Art. 1723 C.); d) Que sea
probada por el arrendatario la necesidad de las reparaciones.

Mejoras útiles realizadas por el arrendatario. Son aquellas que no persiguen


como objetivo inmediato la conservación de la cosa, sino aumentar el valor venal de la
misma (Art. 1724 C.). Cuando el arrendatario pone mejoras sobre la cosa arrendada, el
arrendador no está obligado a reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que éste hubiese
consentido en ellas, con la expresa condición de abonarlas. Porque se entiende que el
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arrendador ha querido esas mejoras y esa autorización lo obliga frente al arrendatario, ya


que de lo contrario, estaríamos ante un caso de enriquecimiento sin causa.

Las mejoras útiles, no consentidas por el arrendador, permiten exclusivamente, que el


arrendatario separe y retire los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que
el arrendador esté dispuesto a abonar lo que valdrían los materiales, considerándolos
separados.

Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario. Son aquellas que sólo


consisten en objetos de lujo y de recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas
artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o solo la aumentan
en proporción insignificante (Art. 913 C.). Nada dice el Código Civil sobre las mejoras
voluptuarias puestas por el arrendatario. Para fijar sus efectos, es necesario dar aplicación al
Art. 1724, es decir, sobre lo que son las mejoras útiles y lo dispuesto en el Art. 913 del
Código Civil.

En cuanto a la obligación de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o


embarazo en el goce de la cosa arrendada; esta obligación se desprende del interés que
persigue el arrendatario de usar y gozar normal y eficazmente de la cosa arrendada. Por lo
tanto, el arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga o
merme ese goce o uso.

Extensión del saneamiento. La obligación de saneamiento, en el arrendamiento, se


refiere:

a).- A los actos de perturbación provenientes del mismo arrendador. No


puede el arrendador perturbar o embarazar el uso o goce que la ley le otorga al arrendatario.
Sin el consentimiento del arrendatario no se puede mudar la forma de la cosa arrendada, ni
hacer obras o trabajo alguno que complique el goce de ella.

Con todo el Art. 1716 permite al arrendador hacer reparaciones que puedan diferirse por más
tiempo, obligándose el arrendatario a sufrirlas, siempre y cuando que no lo priven del uso o
goce de gran parte de la cosa arrendada, en cuyo caso tendrá derecho a que se le rebaje el
precio o renta proporcionalmente a la parte afectada por las reparaciones. Cuando las
reparaciones afectan gran parte de la cosa, el Art. 1716, en sus incisos 1° y 2° fijan los
efectos.

Salvo la perturbación aceptada por el inciso 1° del Art. 1716, si el arrendador ejecuta otros
actos perturbatorios, tendrá que indemnizar los perjuicios que le causen al arrendatario. Se
extiende este grado de responsabilidad a la perturbación proveniente de persona a quien el
arrendador pueda vedarlo. Así lo precisa el Art. 1717 C.

b).- A los actos perturbatorios de terceros. Cuando son terceros los que
embarazan el uso y goce de la cosa es pertinente distinguir:

1.- Perturbaciones por vía de hecho. En estos casos es el mismo arrendatario quien
debe promover la defensa, por cuanto esos actos son ajenos, completamente, al contrato. De
suerte que el arrendatario podrá perseguir contra el tercero la reparación de los perjuicios
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que por el daño que le cause. Y si esta perturbación llega hasta el extremo en que el
arrendatario pierde la tenencia de la cosa, podrá interponer la acción restitutoria por despojo,
de que trata el Art. 929 del Código Civil, dentro de los seis meses siguientes al acto de
despojo.

2.- Perturbaciones por pretensiones de derecho. Estamos frente a casos de


saneamiento por evicción. Supone que la pretensión del tercero ataca el derecho de la cosa
arrendada, bien parcial o totalmente. En uno u otro caso el arrendatario debe poner en
conocimiento del arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada (Art. 1719 C.),
para lo cual debe notificarle de la perturbación o embarazo de derecho que aparezca,
denunciándole el pleito, si es el caso que la acción se promovió contra el arrendatario, con el
fin de que el arrendador entre a defender en derecho la cosa; si no lo hace o lo dilata
culpablemente responde de los perjuicios que se le causen al arrendador. Esta
consecuencia, señalada en el Art. 1719, se explica por sí sola: el arrendador debe saber de
las pretensiones de terceros cuando no se formulan directamente a él, para lograr una
protección de sus derechos.

Perturbación parcial de derecho. Si en el desarrollo de la pretensión de un tercero,


que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario
es turbado o molestado en el uso o goce, podrá exigir, proporcionalmente, una disminución
en el precio o renta por el tiempo restante, manteniéndose en firme el contrato, en virtud de
que la parte que afecta el contrato no es de consideración, ni quebranta el interés contractual
del arrendatario. Podrá, con todo, demandar del arrendador el pago de los perjuicios si la
causa del derecho, justificado por el tercero, fue o debió ser conocida por éste al tiempo del
contrato o con posterioridad al negocio, o siendo conocida intervino la obligación especial de
saneamiento.

En cambio, si la afectación, por la pretensión de derecho comprobado, es sobre gran parte


de la cosa arrendada, el arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y el pago de los
perjuicios cuando la causa haya sido o debía ser conocida por el arrendador, de acuerdo al
inciso cuarto del Art. 1718 C.

Perturbación total. En este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato,
por pérdida total del uso o goce de la cosa, que es, en el fondo, la causa que lo movió a
contratar, y exigir, igualmente, el resarcimiento de los perjuicios al arrendador, cuando éste
conoció o debió conocer las causas del derecho justificado por el tercero o fue expresamente
pactado en el contrato, como estipulación especial de saneamiento.

c).- A los vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada. Otra vez nos
toca distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o goce de la cosa arrendada,
entendiendo previamente, que para que el vicio sea redhibitorio se requiere: i) Que exista al
tiempo de celebrarse el contrato o que aparezca posteriormente. En este orden nos
apartamos de la noción o calidades del vicio redhibitorio de que trata el Art. 1660 C., porque
siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo se puede dar el caso que el vicio
aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y
afecte el interés del arrendatario de usar y gozar de la cosa, que siempre debe ser protegido
o garantizado por el arrendador. ii) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente
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y que sea de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por
menos precio. iii) No haberlos manifestado al arrendador y ser tales que el arrendatario haya
podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razón de su
profesión u oficio.

Vicios ocultos que afectan parte de la cosa arrendada. Cuando el vicio es


parcial corresponde al juez, previa demanda considerar si se puede dar por terminado el
contrato o concederse una rebaja proporcional en el precio o renta. Si se decreta la
terminación, el arrendador estará obligado a pagar el daño emergente si el vicio tuvo una
causa anterior al contrato.

Vicios ocultos que afectan el uso o goce total de la cosa arrendada. Ya


en este caso nos encontramos frente a una situación diferente: el vicio total no permite darle
el uso o goce que persigue el arrendatario al celebrar el contrato. Por ello, el Art. 1720,
confiere el derecho al arrendatario para pedir, judicialmente, la terminación del
arrendamiento y aun la rescisión del contrato. En esta acción judicial que promueva el
arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y exigir que se le indemnice el daño
emergente si el vicio era conocido del arrendador o era tal que debiera por antecedentes
preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante (Art.
1721 C.). La rescisión se presenta como consecuencia del vicio en la cosa arrendada.

Derecho de retención del arrendatario. Se encuentra regulado en el Art. 1725 C.


El arrendatario no podrá ser expelido o privado de la cosa arrendada, sino que previamente
se le pague o se le asegure el importe por el arrendador, en todos los casos en que se deba
indemnización. Es decir, la ley confiere al arrendatario una garantía especial: retener la cosa
arrendada hasta tanto no se le cubra el valor de la indemnización.

¿Cuándo procede la retención? A) Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los


perjuicios que le ha causado durante el desarrollo del contrato. B) Cuando el arrendatario ha
realizado mejoras útiles consentidas por el arrendador con la expresa obligación de
abonarlas (Art. 1724 C.). C) Cuando de conformidad con el Art. 1723 C., el arrendador se
obliga a pagar las reparaciones indispensables hechas por el arrendatario, de acuerdo a las
exigencias estampadas en esa norma.

Desafortunadamente, el Art. 1725 adolece de graves fallas, que desnaturalizan en cierto


modo, el derecho de retención allí consagrada: 1° Se presta a que el arrendador asegure el
importe de la indemnización mediante la presentación de una fianza, que muchas veces se
hace nugatoria al momento de la exigibilidad. 2° El inciso final del artículo citado, consagra
que el derecho de retención no se extiende a los casos de extinción involuntaria del derecho
del arrendador sobre la cosa arrendada. Esto quiere decir, que en los casos de extinción
involuntaria del derecho del arrendador (Arts. 1746 y 1747 C.), no procede la garantía de
retención de la cosa. Esto es, el principio preferencial, que se obtiene con esta garantía, se
quebranta por completo, al tenor de lo dispuesto en el inciso segundo del Art. 1725 C.
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Obligaciones del arrendatario

Generalidades. No sistematiza el Código Civil, las obligaciones del arrendatario, tal


como lo hace con las obligaciones del arrendador.

En consecuencia, las obligaciones del arrendatario se pueden extraer de la naturaleza del


contrato mismo, como de las normas diseminadas en el Código Civil. Es así como se pueden
señalar las siguientes:

1. Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato.

2. Velar por la conservación de la cosa arrendada.

3. Pagar el precio o renta convenido.

4. Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato.

1.- Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato. En cuanto
a la primera obligación, es cierto que el arrendatario puede usar y gozar de la cosa
arrendada, sin que para ello sea obligado; pero lo que si quiere la ley es que el arrendatario
disfrute de la cosa de acuerdo a lo convenido entre las partes o a falta de estipulación con los
criterios que el Art. 1996 señala.

De esta manera, el arrendatario está obligado a usar y gozar de la cosa: A) De acuerdo a lo


que expresamente hubieran pactado en el contrato o resulte del espíritu del mismo. Es esta
una aplicación al principio general de los contratos recogido en el Art. 1416 que dice: “Todo
contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”. B) Por la naturaleza de la
cosa arrendada. Si no se ha estipulado la manera de hacer el uso o goce el arrendatario, ni el
espíritu del contrato le permite deducir, tenemos que acudir a la naturaleza de la cosa
arrendada. Así, por ejemplo, quien recibe en arriendo un caballo de carrera, no se entenderá
que es para utilizarlo para carga, ya que la naturaleza del animal no orienta a precisar que se
arrendó para carreras. C) A falta de estipulación expresa, o por no poderse deducir de la
naturaleza de la cosa, por la costumbre del lugar donde se celebra el contrato.

Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa. Si el


arrendatario no le da el uso para el cual contrató o a falta de estipulación se aparta del
espíritu del contrato o de la naturaleza de la cosa arrendada o de la costumbre del lugar, se
coloca en circunstancia de incumplimiento del contrato. Como consecuencia de ello, el
arrendador tendrá derecho: a) Para pedir la terminación del contrato con indemnización de
perjuicios; b) Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios, manteniendo en
firme el contrato (Art.1726).

Facultad de usar o gozar la cosa por el arrendatario. La facultad de usar la


cosa, que tiene el arrendatario, es personal, esto es de darle un goce para sí, para las
personas señaladas en el contrato y no para terceras personas ajenas a la convención. De
esta manera, quien celebra un contrato de arrendamiento, se entiende que es para usarlo
directamente él, salvo, obviamente, estipulación en contrario. Cuando el arrendatario se
aparta de esos principios, nos situamos ante un caso de sub arriendo, o bien de cesión, que
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al tenor de lo establecido en el Art. 1734 C., están prohibidos: “El arrendador no tiene
facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente
concedido”.

Vale distinguir estas dos figuras: el subarriendo y la cesión, que, a pesar de estar
incorporadas su prohibición en un mismo texto, tienen perfiles y efectos propios.

Subarriendo. Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente da el uso o goce de


una cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a él concedidas o con las
circunstancias especiales que convenga con la tercera persona, pero manteniendo en firme
las relaciones contractuales con el arrendador. De tal suerte, que se origina un segundo
contrato de arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona.

El subarriendo puede ser total o parcial . Es parcial cuando el arrendatario tan solo permite
parte del uso o goce de la cosa arrendada. Es total, cuando el arrendatario entrega todo el
bien arrendado, pero manteniendo sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador, y
por su parte vinculándose, directamente, con la tercera persona o subarrendataria. El
arrendador inicial es ajeno, por completo, a ese segundo acto con relación a la cosa.

Tanto el subarriendo parcial, como total, producen un incumplimiento del contrato, cuando no
se ha consentido expresamente, confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la
terminación del contrato y el resarcimiento de los perjuicios.

Cesión. Se presenta esta figura cuando desaparece el primer arrendatario, entrando una
tercera persona a reemplazarlo en toda la relación contractual. En este caso, el cesionario
desplaza al arrendatario y de ahí en adelante se sigue rigiendo el contrato entre el
arrendador y la tercera persona o cesionario. La cesión trae como consecuencia un
incumplimiento del contrato, otorgando la facultad al arrendador de pedir la terminación del
contrato y el pago de los perjuicios correspondientes

2.- Obligación de velar por la conservación de la cosa. El Art. 1418 del


Código Civil señala, de manera general, la responsabilidad del deudor en los contratos que
se hacen para beneficio recíproco de las partes, diciendo que responden de la culpa leve.
Pues bien, el Art. 1727, consagra específicamente el alcance de la responsabilidad del
arrendatario deudor, prescribiendo que: “El arrendatario empleara en la conservación de la
cosa, el cuidado de un buen padre de familia”, o sea, en el fondo, repite el mandato del Art.
1418, ya que sabemos que, responder por culpa leve, de acuerdo con el Art. 42 del Código
Civil, es actuar como un buen padre de familia. Por tanto, la obligación de conservar la cosa,
implica que el arrendatario, el cuidado que dé al objeto, debe ser como si fuera propio; si se
aparta de esa conducta, se entiende que está incumpliendo el contrato, respondiendo de los
perjuicios, ante el arrendador.

3.- Obligación de pagar el precio o renta. Ciertamente que pagar el precio es la


obligación esencial del arrendatario, ya que sin este elemento no se puede hablar de contrato
para el arrendador, por cuanto entrega una cosa, para su uso, con el propósito de obtener,
en cambio, una renta. El Art.1730 del Código Civil establece esta obligación al decir que el
arrendatario está obligado al pago del precio o renta.
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Duración de la obligación de pagar el precio. Es importante estudiar el alcance


del Art. 1733, que instituye que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al
arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y
especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día que desahuciando
hubiera podido hacer cesar el arriendo, o que el arriendo hubiera terminado por desahucio”.

Prevé el citado artículo, que el arrendamiento que termine por culpa del arrendatario, antes
del vencimiento del contrato o antes de la notificación anticipada de darlo por terminado, o
sea el desahucio, cuando el contrato tiene duración indeterminada o ésta no se deriva de la
naturaleza de la cosa arrendada, o por la costumbre, obliga al arrendatario al pago de las
rentas por el tiempo que falta, de acuerdo al contrato, o al tiempo de la notificación anticipada
de terminación. Esto quiere decir: si el arrendatario, por ejemplo, al mes de celebrado un
contrato de arrendamiento sobre una cosa, de duración de un año, no quiere, por su gusto,
continuar usando la cosa, deberá pagar al arrendador, no sólo los periodos vencidos, sino
también los restantes once meses del contrato, en virtud de la aplicación de esa norma.

Además el arrendatario deberá reparar los perjuicios al arrendador por la terminación del
contrato, cuando la terminación se presente por culpa del arrendatario.

No obstante, permite el Art. 1733, en cierta forma, una especie de cesión legal, al autorizar la
sustitución por otra persona idónea por el tiempo que falte. Este mismo artículo exige la
prestación de una fianza y otra seguridad competente; pero es el caso que la Ley de
Inquilinato, suprimió todas las clases de cauciones en los contratos de arrendamiento de
predios urbanos, lo que determina que el arrendatario no se obliga a caucionar con la entrega
del predio urbano a un tercero en la circunstancia prevista en la parte final del Art. 1733.
Claro está, la sustitución del arrendatario, para que sea admisible, debe hacerse en una
persona idónea, esto es, con capacidad para continuar de acuerdo con las normas generales
y con capacidad económica, que sirva para garantizar el cumplimiento del contrato.

4.- Obligación de restituir la cosa arrendada a la finalización del


contrato. Comoquiera que la cosa que se entrega al arrendatario es por un titulo precario,
de simple tenencia, surge la obligación de entregar la cosa al terminar el contrato, tal como
se dispone en el Art. 1735 C.

Esta obligación de restituir lleva consigo que se haga en el estado en que le fue entregada
teniéndose en cuenta, eso sí, los deterioros por el uso y goce legítimos. Pero la parte final del
Art.1735 establece una presunción, en el evento de que no conste el estado en que se
entregó la cosa, diciendo que se entenderá haberla recibido en regular estado.

La restitución, cuando se trata de un bien raíz, se debe hacer desocupándolo enteramente y


poniéndolo a disposición del arrendador, y en caso de tener llaves, entregándolas al
arrendador o a la persona que éste designe. Por ello no se limita la restitución a la
desocupación del inmueble, sino que, además, es preciso hacer la entrega al arrendador.
Con la simple desocupación no se realiza a satisfacción la restitución.

De igual manera, la parte final del Art. 1735, consagra una presunción de culpa de carácter
legal, en cuanto a los daños o pérdidas sobrevenidas en la cosa arrendada, estableciendo
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que son a cargo del arrendatario, quien para eximirse de responsabilidad deberá demostrar
que no se asignaron por su culpa o por culpa de sus huéspedes, dependientes o
subarrendatarios, de acuerdo a la responsabilidad que le incumbe de gozar de la cosa como
un buen padre de familia.

Requerimiento para la restitución de la cosa arrendada. No basta el


vencimiento del término convenido para que el arrendatario se constituya en mora de restituir
la cosa arrendada sino que el Art. 1737 exige que el arrendador requiera al arrendatario, a
pesar de haberse pactado anticipadamente la terminación del contrato, por cuanto éste es
uno de los casos que, de acuerdo con el Art. 1416, para que se coloque en mora al deudor
arrendatario, es necesario constituirlo como tal, mediante el requerimiento correspondiente.
Si a pesar de ser requerido el arrendatario, no restituye la cosa arrendada, deberá resarcir
los perjuicios al arrendador, por la mora y por todos los demás que se produzcan por injusta
detentación.

El requerimiento que exige el Art. 1737, no es indispensable que sea judicial, se puede hacer
extrajudicialmente, es decir, con la notificación al arrendador de exigirle la entrega de la cosa
arrendada al arrendatario y con el conocimiento que tenga éste del pedimento de aquel.

Pero si, en el contrato de arrendamiento, el arrendatario renuncia al requerimiento, no será


necesario hacerlo, por cuanto esa renuncia es de orden privado, que es el que rige las
relaciones contractuales y no atentan contra el orden público. De esa manera, cuando hay
renuncia a los requerimientos se entiende que, de antemano, el arrendatario ha consentido
en la restitución en el tiempo convenido, sin la procedencia del requerimiento.

Una vez que se vence el término, o se hace desahucio, se constituye en mora el arrendatario
de restituir la cosa arrendada.

Efectos de la mora en restituir la cosa arrendada. Si el arrendatario se


constituye en mora, el arrendador podrá exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo
de la mora sino de los que se originen por la ilegal detentación. Ante la mora de restituir la
cosa arrendada, el arrendador goza de dos acciones. La personal con el fin de pedir la
terminación del contrato y obtener por esa vía la restitución de la cosa y la de dominio o
reivindicación, en el supuesto caso de que el arrendatario, desconociendo el contrato
pretenda alegar dominio o posesión de la cosa.

Expiración del arrendamiento. El arrendamiento, como cualquier contrato, expira


por cualquiera de los modos establecidos en el Art. 1438, que sean compatibles con la
naturaleza de este acto jurídico, o sea, por la convención de las partes, por la novación,
transacción, remisión, confusión, etc.

Pero el Código Civil establece, en el Art.1738, cuatro causales de terminación del contrato, a
saber: a) Por la destrucción total de la cosa arrendada, b) Por la expiración del tiempo
estipulado para la duración del contrato; c) Por la extinción del derecho del arrendador, y d)
Por la sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto.

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