You are on page 1of 7

ETAIRANJEM DO VLASNIKIH OVLASTI

1. UVOD
Danas na mnogim izgraenim graevinskim esticama imamo suvlasnike koji svoje djelove nekretnine koriste iskljuivo samostalno, tj. neovisno od drugih suvlasnika. esto su to obiteljske kue koje su podijeljene po vertikali na dvije zasebne cjeline, iji je sastavni dio dvorite ili vrt, dvoetane stambene zgrade sa dvoetanim stanovima i pripadajuim dvoritima - vrtovima i sl.. Nekretnina moe biti i u samovlasnitvu, ali razliite namjene prostora npr. poslovno - stambena graevina koja je po vertikali odijeljena na zasebnu poslovnu tj. stambenu cjelinu, a te cjeline vlasnik ne eli jednako tretirati. Iz navedenog je vidljivo da suvlasnici ili vlasnici takvih nekretnina imaju interes nekretnine razdvojiti u pravnom smislu na zasebne cjeline. Poto su takve graevine tlocrtno djeljive kroz sve etae, a dvorite ili vrtovi izmeu suvlasnika ograeni kao zasebni dijelovi, prije donoenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom ureenju takve smo izgraene graevinske estice rjeavali diobom nekretnine ili parcelacijom radi rjeavanja imovinsko pravnih odnosa. Takvi geodetski elaborati potvrivani su samo od katastarskih ureda te kao takvi bili provedeni kroz katastarski operat i zemljine knjige. Donoenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom ureenju (lankom 20. izmijenjen je lanak 43. Zakona o prostornom ureenju, objavljeno u Narodnim Novinama br. 100/04) propisano je da se parcelacija zemljita unutar graevinskog podruja moe provoditi samo u skladu s lokacijskom dozvolom, detaljnim planom ureenja ili rjeenjem o utvrivanju graevne estice. Nakon donoenja Zakona, na terenu su i dalje ostali stvarni problemi, npr. oni izmeu suvlasnika koji svoja prava na svom vlasnikom dijelu ele ostvarivati neovisno od ostalih suvlasnika (pravo zaloga - hipoteka, kupoprodaja i sl.) ili kada vlasnik eli poslovni prostor vezati uz svoj poslovni plan i rizik, a stambeni dio graevine samo uz privatni ivot. Vlasnici nekretnina i dalje dolaze s takvim problemima u geodetske urede s namjerom da ih rijee. esto se kod takvih problema stranku ne moe uputiti na izradu lokacijske dozvole po kojoj bi se formirale dvije ili vie estica. Razlozi mogu biti razliiti, npr. graevna dozvola izdana za objekt tretira objekt kao jedan tj. kao nedjeljivu cjelinu, parcela na kojoj je izgraen objekt ne zadovoljava kriterije prostornog plana u smislu povrine ili dimenzija koji bi bili rezultat podjele izmeu suvlasnika, svaki suvlasnik ne moe ostvariti pristup na javno dobro put sa svog dijela nekretnine ako ne postoji zajedniki prolaz do tog puta i sl.. U takvim sluajevima stranke upuujemo na izradu etanog elaborata - etairanje. vlasnitvo) proizlazi i ostaje neodvojivo s odgovarajuim suvlasnikim (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno. Ono takoer ovlauje suvlasnika na ijem je suvlasnikom dijelu uspostavljeno, da upravljajui tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvrava sve vlasnike ovlasti i dunosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasnitvo te da s tim dijelom i koristima od njega ini to ga je volja te svakog drugog iz tog iskljui. Vlasnitvo posebnog dijela moe biti uspostavljeno na dijelu suvlasnike nekretnine koji ini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvravanje suvlasnikovih ovlasti. Posebni dio moe biti npr. stan, poslovna prostorija, garaa ili slian samostalni prostor. Uz stan ili neku drugu samostalnu prostoriju, vlasnitvo posebnog dijela nekretnine moe se protezati i na sporedne djelove kao to su balkoni, terase, podrumi, tavani, kuni vrtovi ili mjesta u dvoritu za ostavljanje do dva motorna vozila. Da bi vlasnitvo posebnog dijela obuhvaalo i neki sporedni dio on mora biti jasno razgranien od ostalih dijelova nekretnine i dostupan s mee nekretnine ili iz njezinih zajednikih dijelova ili iz stana tj. samostalnog prostora kojeg je sporedni dio.

3. ETANI ELABORAT
Da bi se etano vlasnitvo uspostavilo potrebno je izraditi plan posebnih dijelova nekretnine. Izradom plana posebnih dijelova nekretnine utvruju se posebni dijelovi nekretnine (sa njima sporednim dijelovima) i zajedniki dijelovi nekretnine kao i njihova veliina te se oznaavaju vlasnici pojedinih dijelova. Etairanje obavljaju za to osposobljene strune osobe, sudski vjetaci, koji na zahtjev suvlasnika rade elaborat etairanja. Za izradu elaborata etairanja, potrebno je imati tehniku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive povrine pojedinih posebnih, sporednih i zajednikih dijelova objekta te nacrt podjele zemljita - dvorita oko objekta ako je on jasno razgranien meu suvlasnicima. Tehnika dokumentacija zgrade je esto manjkava te se pristupa i dodatnim izmjenama objekta, dok se za podjelu dvorita najee trai snimak stvarnog stanja katastarske estice uz prisustvo suvlasnika koji su duni pokazati meusobna razgranienja. Kod ovih izmjena angairamo se mi, geodetski strunjaci, kao nosioci posla, u suradnji sa sudskim vjetacima. Kada se sakupi sva potrebna dokumentacija izrauje se elaborat etairanja iji je osnovni dokument Plan posebnih dijelova koji sadri: nalaz zakljuak prilog: nacrti nekretnine, izvadak iz zemljine knjige, kopiju katastarskog plana, rjeenje o imenovanju stalnim sudskim vjetakom, podaci o upisu u glavnu knjigu sudskog registra (primjer)

|||| || | mala kola geodezije ||||| ||

2. ETAIRANJE
Etairanje je postupak uspostave vlasnitva nad posebnim dijelom nekretnine. Vlasnitvo odreenog posebnog dijela nekretnine (etano

23

Primjer Naslovna: NARUITELJ: Marin Marini, Samobor, Tonijeva 8 Ivan Ivanovi, Samobor, Tonijeva 8 PREDMET: Plan posebnih dijelova nekretnine u Samobor, Tonijeva 8 PLAN POSEBNIH DIJELOVA USPOSTAVA REALNOG STANJA Sadraj: SADRAJ 1. NALAZ str 2-6 2. ZAKLJUAK str 7-8 PRILOZI: -NACRTI 1-7 - KOPIJA IZVATKA IZ ZEMLJINE KNJIGE
- KOPIJA KATASTARSKOG PLANA - RJEENJE O IMENOVANJU STALNIM SUDSKIM VJETAKOM - PODACI O UPISU U GLAVNU KNJIGU SUDSKOG REGISTRA

Izradio:

Zagreb, 26. travnja 2004. Nalaz sa izraunom i iskazom povrina: Dana 19.04.2004. naruili su Marin Marini iz Samobora, Tonijeva 8 i Ivan Ivanovi iz Samobora, Tonijeva 8, plan posebnih dijelova za kuu i dvorite koje su sagraene na k.. 1100/2 K.o. Samobor, upisane u z.k. ul. 9850 K.o. Samobor. Predmetna k.. ima 728 m2. Sadanje stanje upisanog vlasnitva u z.k. ul. 9850 K.o. Samobor je slijedee: U popisnom listu pod A upisana je kua br. 8 i dvorite ukupne povrine 728 m2. Pod B u vlasnikom listu upisani su suvlasnici: 1. Marin Marini, Samobor, Tonijeva 8 u 1/2 2. Ivan Ivanovi, Samobor, Tonijeva 8 u 12Pod C u teretnom listu zabiljeeno je da je kua bez uporabne dozvole. Voljom suvlasnika temeljem ove elaboracije razvrgava se postojee stanje i uspostavljaju se udjeli posebnih dijelova prema realnom stanju. Sve izmjere izvrila je tvrtka ING Z. d.o.o. iz Samobora, a sve korisne povrine izraunate su u ACAD-u 2002LT. Nakon to je stalni sudski vjetak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Marko Mari dipl. ing. gra., dana 21.04.2004. godine obavio oevid na licu mjesta u Samoboru, Tonijeva 8 i tom prilikom preuzeo potrebne podatke, te prouio dokumentaciju daje se nalaz i plan posebnih dijelova kako slijedi. 1. NALAZ

Elementi u ovom vjetakom elaboratu utvreni su oevidom na licu mjesta i uvidom u z.k.ul.br. 9850 K.o. Samobor. Na licu mjesta u Samoboru, Tonijeva 8, zateena je prizemna kua sa visokim potkrovljem. 1.1. PRORAUN NETTO KORISNIH POVRINA (NKP) Proraun netto korisnih povrina kao i brutto razvijenih povrina razvijen je prema odredbama HRN.U.C2.100 i lanaka 74. Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima. IZRAUN KORISNIH POVRINA POSEBNIH DIJELOVA ZA KUU U SAMOBORU, TONIJEVA 8 Korisne povrine utvene su nakon izmjere, programom ACAD 2002LT, koju je izvrio geodetski ured ING Z. d.o.o iz Samobora, Perkoveva 15. A KORISNE POVRINE POSEBNIH, SPOREDNIH I ZAJEDNIKIH DIJELOVA KUE NA K.. 1100 /2 U SAMOBORU, TONIJEVA 8 VLASNIK POSEBNI DIO PROSTORIJA POVRINA UTVRENA

24

|||| || | mala kola geodezije ||||| ||

1. Marin Marini kosa rafura Dvoetani stan lijevo

1 Dnevni boravak i blagovaonica u prizemlju 2 Kuhinja u prizemlju 3 Kupaonica s WC u prizemlju 4 WC u prizemlju 5 Spavaonica u prizemlju 6 Spavaonica u prizemlju 7 Spavaonica u prizemlju 8 Ulazni prostor u prizemlju 9 Vjetrobran i stubite 10 Kupaonica u potkrovlju 11 WC u potkrovlju 12 Spavaonica u potkrovlju 13 Spavaonica u potkrovlju 14 Spavaonica u potkrovlju 15 Spavaonica u potkrovlju 16 Predsoblje u potkrovlju i stubite 17 Garderoba u potkrovlju 18 Balkon 20 Dnevni boravak i blagovaonica u prizemlju 21 Kuhinja u prizemlju 22 Kupaonica s WC u prizemlju 23 WC u prizemlju 24 Spavaonica u prizemlju 25 Spavaonica u prizemlju 26 Spavaonica u prizemlju 27 Ulazni prostor u prizemlju 28 Vjetrobran i stubite 29 Kupaonica u potkrovlju 30 WC u potkrovlju 31 Spavaonica u potkrovlju 32 Spavaonica u potkrovlju 33 Spavaonica u potkrovlju 34 Spavaonica u potkrovlju 35 Predsoblje u potkrovlju i stubite 36 Garderoba u potkrovlju

20,86 m2 4,16 m2 3,46 m2 1,41 m2 7,38 m2 10,62 m2 7,16 m2 3,29 m2 7,48 m2 4,05 m2 2,50 m2 22,21 m2 19,58 m2 10,56 m2 13,81 m2 6,52 m2 4,08 m2 149,13 m2 1,50 m2 20,86 m2 4,16 m2 3,46 m2 1,41 m2 7,38 m2 10,62 m2 7,16 m2 3,29 m2 7,48 m2 4,05 m2 2,50 m2 22,21 m2 19,58 m2 10,56 m2 13,81 m2 6,52 m2 4,08 m2 149,13 m2

Ukupno dvoetani stan lijevo 2. Ivan Ivanovi mreasta rafura Dvoetani stan desno

Ukupni dvoetani stan desno


Sporedni dijelovi dvoetanog stana

sae rafura

37 Balkon 38 Dvorite

1,50 m2 285,00 m2 150,00 m2

Ukupno sporedni dijelovi dvoetanog stana ZAJEDNIKI DIO tokasta rafura

|||| || | mala kola geodezije ||||| ||

39 Zajedniki dio u dvoritu

150,00 m2

ISKAZ POSEBNIH DIJELOVA SA ISKAZANIM KORISNIM POVRINAMA TE IZRAUNOM UDJELA

1. 2.

Naziv posebnog dijela Dvoetani stan u prizemlju i potkrovlju lijevo Dvoetani stan u prizemlju i potkrovlju desno

m2 149,13 149,13

Udio 500 /1000 500 /1000

U prethodnom tekstu elaborata dani su iskazi povrina i udjeli u odnosu na cjelinu graevine. Iz svega datog izveden je zakljuak da je predviena struktura vlasnitva, glede posebnih dijelova zgrade u etanom vlasnitvu na temelju relevantne dokumentacije u trenutku izrade ovog elaborata slijedea:

25

1. 2.

Vlasnik/Korisnik Ivan Ivanovi Marin Marinovi

REKAPITULACIJA KORISNIH POVRINA I UDJELA PO VLASNICIMA Naziv posebnog dijela m2 Udio Dvoetani stan u prizemlju i 149,13 500 /1000 potkrovlju lijevo Dvoetani stan u prizemlju i 149,13 500 /1000 potkrovlju desno 298,26 1000 /1000

Zakljuak: 2. ZAKLJUAK

Pravo vlasnitva na posebnim djelovima nekretnine i zemljita k.. 1100/2 K.o. Samobor, upisane u z.k.ul.br. 9850 k.o. Samobor utvruje se kako slijedi: 1. Dvoetani stan u prizemlju i potkrovlju lijevo, u kui u Samoboru , Tonijeva broj 8, povrine 143, 19 m2, to iznosi 500/1000 dijela nekretnina, sa pripadajuim sporednim prostorima: balkon povrine 1,50 m2 i dijelom dvorita povrine 285,00 m2 te pripadajuim udjelom u zajednikom dijelu, vlasnitvo je Ivanovi Ivana iz Samobora, Tonijeva br. 8. Dvoetani stan u prizemlju i potkrovlju lijevo, u kui u Samoboru , Tonijeva broj 8, povrine 143, 19 m2, to iznosi 500/ 1000 dijela nekretnina, sa pripadajuim sporednim prostorima: balkon povrine 1,50 m2 i dijelom dvorita povrine 285,00 m2 te pripadajuim udjelom u zajednikom dijelu, vlasnitvo je Marini Marina iz Samobora, Tonijeva br. 8.

2.

U Zagrebu 22.04.2004.

Prilog - nacrti:

|||| || | mala kola geodezije ||||| ||

Tlocrt prizemlja

26

Tlocrt kat

|||| || | mala kola geodezije ||||| ||

Tlocrt dvorita *Za oznaavanje vlasnikih cjelina uobiajeno je upotrebljavati razliite boje

27

4. PROVEDBA ELABORATA
Ovakav Plan posebnih dijelova podlijee potvrivanju od strane nadlenog Ureda dravne uprave, Slube za prostorno ureenje, zatitu okolia, graditeljstvo i imovinsko - pravne poslove. Da bi elaborat bio provediv potrebno je jo izraditi: Meusuvlasniki sporazum, koji odreuje odnose suvlasnika i koritenje nekretnine te Prijedlog za upis u zemljinu knjigu. To su pravna pitanja stoga se stranke najee uputi u odvjetniki ured koji, na temelju potvrenog Plana posebnih dijelova, sastavi gore navedene dokumente. Potvreni Plan posebnih dijelova i Meusuvlasniki sporazum zajedno s Prijedlogom za upis u zemljinu knjigu urudbiraju se u zemljino knjini odjel nadlenog Opinskog suda radi provedbe istog. Katastarska opina: SAMOBOR
Broj Redni katast.

Pri provedbi, vlasnitvo posebnog dijela koje je povezano s odgovarajuim suvlasnikim dijelom nekretnine, upisat e se na tom suvlasnikom dijelu, dakle u vlastovnici, uz naznaku posebnog djela i sporednih dijelova na koje se protee. U A - popisnom listu glavnog uloka stavlja se natpis Etano vlasnitvo te se opisuje u kojim se podulocima nalaze posebni dijelovi zgrada. Za suvlasniki dio, koji je povezan s vlasnitvom posebnog dijela nekretnine, otvara se poduloak koji takoer sadri posjedovnicu (opis suvlasnikog dijela nekretnine), vlastovnicu i teretovnicu. U vlastovnicu poduloka upisuje se vlasnik ili suvlasnici samo tog posebnog dijela i u teretovnicu samo optereenja tog posebnog dijela nekretnine. Rezultat provedbe prikazanog primjera, bio bi ovakav zemljino knjini upis: Zemljoknjini uloak: 9850 ha a 7 m2 28 Primjedba

A POPISNI LIST

1.

1102/2

kua br.8 i dvorite - Posebni dijelovi zgrade u podulocima 901 i 902 iste K.O.

Oznaka zemljita ETANO VLASNITVO

Redni

1. 2.

B VLASNIKI LIST Upisi Temeljem meuvlasnikog sporazuma od 21. svibnja 2004. i plana posebnih dijelova zgrade potvrenog po Uredu dravne uprave, Slube za prostorno ureenje, zatitu okolia, graditeljstvo i imovinsko-pravne poslove, Ispostava Samobor, klasa: 35005/04-00/00 od 20. svibnja 2004. uknjieno je pravo vlasnitva na nekretninama upisanim u A, za korist: Marini Marin, Samobor, Tonijeva 8 500 /1000 Ivanovi Ivan, Samobor, Tonijeva 8 500 /1000 Uspostavlja se vlasnitvo na posebnom dijelu stambene zgrade i to na: -dvoetani stan u prizemlju i potkrovlju lijevo povrine 143,19 m2 sa pripadajuim sporednim prostorima: balkonom povrine 1.50m2 i dijelom dvorita povrine 285,00m2, te pripadajuim udjelom u zajednikom dijelu, povezan sa suvlasnikim dijelom od 500/1000 dijela upisan u poduloak 901 iste K.O. Uspostavlja se vlasnitvo na posebnom dijelu stambene zgrade i to na: -dvoetani stan u prizemlju i potkrovlju desno povrine 143,19 m2 sa pripadajuim sporednim prostorima: balkonom povrine 1.50m2 i dijelom dvorita povrine 285,00m2, te pripadajuim udjelom u zajednikom dijelu, povezan sa suvlasnikim dijelom od 500/1000 dijela upisan u poduloak 902 iste K.O. C TERETNI LIST Iznos KN

Primjedba

3.

4.

|||| || | mala kola geodezije ||||| ||

Redni i poduloak:

Tereta nema

Upisi

Primjedba

Katastarska opina: SAMOBOR Redni

1.

A Poduloak: 901 Posjedovnica poduloka uloak 9850 Primjedba Opis suvlasnikog dijela nekretnine 500/1000 dijela kbr. 1100/2 povezano sa vlasnitvom posebnog dijela i to: - dvoetani stan u prizemlju i potkrovlju lijevo povrine 143,19 m2, sa pripadajuim sporednim prostorima: balkonom povrine 1,50 m2 i dijelom dvorita povrine 285,00 m2 te pripadajuim udjelom u zajednikom dijelu

28

Redni

1. Redni

B VLASNIKI LIST Upisi Primjedba Temeljem meuvlasnikog sporazuma od 21. svibnja 2004. i plana posebnih dijelova zgrade potvrenog po Uredu dravne uprave, Slube za prostorno ureenje, zatitu okolia, graditeljstvo i imovinsko-pravne poslove, Ispostava Samobor, klasa: 35005/04-00/00 od 20. svibnja 2004. uknjieno je pravo vlasnitva na nekretninama upisanim u A, za korist: Ivanovi Ivan, Samobor, Tonijeva 8 500 /1000 C TERETNI LIST Upisi Iznos KN Primjedba Tereta nema dijela moe, bez konzultiranja s ostalim suvlasnicima cijele nekretnine, obaviti kupoprodaju, darovanje, dobiti hipotekarni kredit i sl.. Nadalje se, iz utvrenih vlasnikih udjela pojedinih suvlasnika, mogu utvrditi i trokovi upravljanja i odravanja nekretnine, tzv. izdavanja u zajedniku priuvu. Mnogo je razliitih primjera na kojima bi se mogla pokazati opravdanost investicije suvlasnika u izradu i provedbu etanog elaborata. Iz stalnog rasta uea izrade ovakvih elaborata meu svim dogovorenim poslovima, vidljivo je da se vlasnici i suvlasnici sve ee odluuju kroz etano vlasnitvo ostvarivati svoja vlasnika prava na svojim nekretninama. LITERATURA: - Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom ureenju - Zakon o zemljinim knjigama - Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima

est sluaj u postupcima etairanja su male tvrtke i njihovi vlasnici koji uz obiteljske kue imaju i poslovne prostore. Tada su nerijetko pravna osoba (tvrtka) i fizika osoba (vlasnik tvrtke) suvlasnici nekretnine. Provedbom plana posebnih dijelova nekretnine, gdje su jasno razdijeljeni poslovni prostor sa sporednim dijelovima od kue s okunicom i raspisani svaki u svoj poduloak, vlasnik tvrtke moe na ime posebnog dijela nekretnine, koji je u vlasnitvu tvrtke, zatraiti kredit s optereenjem samo na taj dio ili ga unijeti u temeljni kapital tvrtke bez bojazni da e poslovnim rizikom ugroziti stambene potrebe svoje obitelji.

5. ZAKLJUAK
Danas, kada su suvlasnici nekretnine sve vie svjesni ogranienja prava raspolaganja svojim dijelom nekretnine, a koje im donosi ba to suvlasnitvo, sve ee trae nain kako bi na svom dijelu nekretnine uspostavili samovlasnitvo ili barem neki vid samovoljnog raspolaganja tim dijelom nekretnine. Etairanje, kojim se uspostavlja vlasnitvo nad posebnim dijelom nekretnine, je pravi put do ostvarivanja tih prava. Nakon uspostave etanog vlasnitva vlasnik posebnog

Ivica Tuinec, ing. geodezije

|||| || | mala kola geodezije ||||| ||


29