DERECHOS REALES DE GARANTA LA HIPOTECA.

Definicin: Expresa nuestro Cdigo Civil (artculo 822) que: La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligacin. La definicin que da el Cdigo Civil, determina la naturaleza jurdica de la hipoteca, al considerarla como derecho real y de carcter inmobiliario. b) Caractersticas y extensin: 1) Caractersticas: 1 La hipoteca es un derecho real: porque se encuentra en ella importantes elementos de todo derecho real, como son la inmediatividad, la absolutividad, como sujecin directa de la persona sobre el bien; 2 La hipoteca es de carcter inmobiliario: posee dicha caracterstica por la naturaleza de los bienes en que recae, o sea, bienes inmuebles (aunque en la doctrina moderna se habla ya de hipoteca mobiliaria); 3 La hipoteca es un derecho accesorio: esta caracterstica hace referencia al carcter dependiente de este derecho, puesto que su existencia est supeditada al negocio principal que contiene la obligacin a cumplir, cuya seguridad est fincada en la hipoteca; y, 4 La hipoteca es indivisible: esta caracterstica alude a la circunstancia de que mientras no se cumpla totalmente con la condicin u obligacin, la garanta hipotecaria subsiste ntegra sobre todas y cada una de las partes del inmueble. As, pues, nuestro Cdigo Civil (artculo 825) estipula que: La hipoteca es indivisible y como tal, subsiste ntegra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligacin; sin embargo, sigue expresando la citada ley (artculo 826) que: El deudor tiene el derecho irrenunciable de pedir al acreedor la reduccin de la garanta mediante la liberacin del gravamen hipotecario que pesa sobre alguna o varias fincas, cuando hubiere pagado ms del 50% de la deuda y siempre que el valor de los inmuebles que continen gravados, guarden una justa relacin con el saldo del deudor. Si la determinacin de las fincas que deben quedar excluidas de la hipoteca no pudiere hacerse de comn acuerdo, se har judicialmente por medio de juicio oral. Asimismo, el artculo 827 del citado cdigo seala que: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito, todas ellas respondern conjuntamente de su pago. Sin embargo, los interesados podrn asignar a cada finca la cantidad o parte de gravamen que debe garantizar. En este caso, el acreedor no podr ejercer su derecho en perjuicio de tercero sobre las fincas hipotecadas, sino por la cantidad que a cada una de ellas se le hubiere asignado; pero podr ejercerlo sobre las mismas fincas no mediando perjuicio de tercero, por la cantidad que alguna de ellas no hubiere alcanzado a cubrir. 2) Extensin: La hipoteca afecta nicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado personalmente ni aun por pacto expreso (no hay saldo insoluto). La hipoteca se extiende: 1 A las accesiones naturales y mejoras; 2 A los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; 3 A los derechos del deudor en los excesos de la superficie

del inmueble; 4 A las indemnizaciones que se refieran a los bienes hipotecados, concedidas o debidas al propietario por seguros, expropiacin forzosa o daos y perjuicios; y, 5 A las servidumbres y dems derechos reales a favor del inmueble. Formalidades para constituirla: Expresa el artculo 1125, numeral 2 en su parte conducente, del Cdigo Civil que: En el Registro (de la Propiedad) se inscribirn: 2 Los ttulos... en los que se constituyan... hipoteca.... Asimismo, el artculo 1576 en su primer prrafo, del citado cuerpo legal, establece que: Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, debern constar en escritura pblica; y siendo que la hipoteca adems de ser un derecho real, es un contrato accesorio, sta deber constar necesariamente en escritura pblica y, por ende, estar inscrita en el Registro de la Propiedad. La escritura pblica en que se constituya una hipoteca deber llenar, por lo menos, los siguientes requisitos: 1 Nmero de orden, lugar, da, mes y ao en que se otorga; 2 Comparecencia del deudor y propietario del inmueble que se hipoteca; y, del acreedor o, en su caso, del mandatario legal si ste se encontrare ausente o de su representante legal si se tratare de persona jurdica colectiva, con especificacin de los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesin, ocupacin u oficio y domicilio de cada uno de los otorgantes (si alguno o ambos de los comparecientes es mandatario o representante legal, el notario dar razn de haber tenido a la vista los documentos fehacientes que acrediten la representacin legal de los comparecientes en nombre de otro, describindoles e indicando lugar, fecha y funcionario o notario que los autoriza, haciendo constar que dicha representacin es suficiente conforme a ley y, a su juicio, para el contrato); 3 Confesin de la obligacin contrada, detallndola en cantidad, clase de moneda, plazo, intereses si se convienen, forma y lugar para el pago de los mismo y del capital; si es o no prorrogable, casos en que puede darse por vencido el plazo, prohibiciones en que se convenga sobre usufructo, uso, habitacin, arrendamiento o nuevas hipotecas, renuncia del domicilio y las dems que se acuerden, teniendo presente que ni los trminos ni los procedimientos que la ley establece para las ejecuciones son renunciables; e indicando si la obligacin es o no cedible sin necesidad de dar noticia al deudor; 4 Constitucin expresa de la hipoteca a favor del acreedor, identificando el inmueble hipotecado y citando el nmero, folio y libro de su inscripcin en el Registro de la Propiedad; si la hipoteca se constituye sobre dos o ms inmuebles conviene determinar la suma de que responder cada uno; 5 Declaracin expresa del propietario del inmueble sobre el orden de preferencia que corresponda a la hipoteca que constituye y de que aqul no tiene ningn gravamen o limitacin que pueda afectar los derechos del acreedor; o si los tuviere, especificarlos detalladamente; 6 Aceptacin expresa del acreedor de la hipoteca que se constituye a su favor; 7 Advertencia de que para el caso de ejecucin se estar a los procedimientos establecidos en el Cdigo Procesal Civil y Mercantil y que los gastos de la escritura, su registro y cobranza judicial o extrajudicial, son por cuenta del deudor; y, 8 El notario dar fe: de todo lo contenido en el instrumento pblico; de tener a la vista el ttulo de propiedad del inmueble hipotecado y de que advirti a los otorgantes de los efectos legales del contrato y lo relativo a la presentacin del testimonio en el Registro de la Propiedad para su inscripcin; de que el instrumento fue ledo a los interesados; la lectura as como la firma, se harn en un solo acto estando reunidos los

otorgantes y el notario, quien la dar tambin de que fue ratificado, aceptado y firmado por todos los que intervienen en l. Cuando alguno de los otorgantes no sepa o no pueda firmar, pondr la impresin digital de su dedo pulgar derecho y en su defecto, otro que especificar el notario, firmando por l un testigo. Bienes y derechos no hipotecables: No podrn hipotecarse: 1 El inmueble destinado a patrimonio de familia; y, 2 Los bienes adquiridos por herencia, legado o donacin, cuando el causante haya puesto dicha condicin, pero sta no podr exceder del trmino de cinco aos. Para los menores de edad dicho trmino se cuenta desde que cumplan la mayora de edad. Contenido: El contenido de una institucin se puede sintetizar en los derechos y obligaciones, tanto del acreedor como de deudor hipotecario. Derechos y obligaciones del acreedor: 1 Derechos, estn regulados en los artculos 824, 845 y 849 del Cdigo Civil; y, 316 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil; y, 2 Obligaciones, la nica obligacin que deriva para el acreedor hipotecario es la aceptacin del pago cuando se cancela totalmente la obligacin garantizada. Derechos y obligaciones del deudor hipotecario: 1 Derechos, estn regulados en los artculos 826, 836, 1408, 1409 y 1946 del Cdigo Civil; y, 2 Obligaciones, estn reguladas en los artculos 845, 854, 1387 y 1946 del Cdigo Civil. f) Subhipoteca (hipoteca de crdito): Expresa el Cdigo Civil (artculo 852) que: El crdito garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenndose las formalidades aplicables establecidas para la constitucin de la hipoteca. g) Hipoteca mobiliaria: La hipoteca mobiliaria es aqulla que se constituye sobre bienes muebles. Nuestro Cdigo Civil, no incluye este tipo dentro de las clases de la hipoteca que contempla. Sin embargo, del estudio global e integral de nuestra legislacin, especficamente del artculo 904 la prenda sin desplazamiento, se concluye que el mismo contempla la hipoteca mobiliaria, aun cuando no lo legisla expresamente, por lo extensivo de dicha norma, ya que el precitado artculo, indistintamente abarca bienes, tanto de la hipoteca mobiliaria como de la prenda sin desplazamiento. h) Regulacin legal: Todo lo relacionado con este punto est regulado en los artculos 822 al 879 del Cdigo Civil.

LA PRENDA. Definicin: Expresa nuestra ley sustantiva civil (artculo 880) que: La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para garantizar el cumplimiento de una obligacin. Es decir, que la prenda no es ms que el contrato por el cual el deudor de una obligacin, cierta o condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de que la obligacin ha de ser cumplida. Clasificacin: Nuestra legislacin admite las siguientes clases de prenda: 1) La prenda comn o tpica: es un derecho real que grava bienes muebles para garantizar el cumplimiento de una obligacin. 2) La prenda sucesiva: cuando un objeto puede darse en prenda a varias personas sucesivamente, con previo aviso en forma autntica a los acreedores que ya tienen la misma garanta. Los acreedores seguirn el orden en que han sido constituidas las prendas para el efecto de la preferencia en el pago. El primer acreedor tendr derecho de sustituir al depositario. 3) La prenda de ttulos nominativos: se constituir por medio de endoso al celebrarse el contrato que es objeto de la garanta y el deudor recibir un resguardo con el fin de hacer constar el objeto del endoso. En este caso, el deudor dar aviso de la pignoracin a la institucin emisora para que no se haga ningn traspaso de los ttulos pignorados, mientras estn afectos a la obligacin que garanticen. La prenda de ttulos al portador se hace por la mera tradicin de stos, describindolos en el contrato respectivo, y el deudor recibir un resguardo para su propia garanta. 4) La prenda de crditos: siempre que la prenda fuere un crdito, el depositario estar obligado a hacer lo que sea necesario para que no se altere ni menoscabe el derecho que aqul representa. Las cantidades que reciba las aplicar a la amortizacin de intereses y capital, si fuere el caso, salvo lo que las partes convengan en el contrato. 5) La prenda de facturas: cuando la garanta consista en facturas por cobrar, el depositario de la prenda har el cobro, retendr su valor en depsito y lo har saber a los interesados. Si consistiere en facturas de mercadera por recibir, tomar la mercadera y la conservar en prenda, dando aviso a los interesados. 6) La prenda constituida por un tercero: si el bien pignorado no pertenece al deudor sino a un tercero que no ha consentido en el gravamen, la prenda no subsiste y el acreedor podr exigir que se le preste otra garanta a su satisfaccin, o se le pague inmediatamente su crdito; pero si el acreedor hubiere procedido de mala fe, no tendr los derechos a que se refiere el artculo 889 del Cdigo Civil. El tercero no podr exigir del acreedor la restitucin de la prenda sin reembolsar a ste el valor del crdito y sus intereses, cuando el que prest la garanta negocie en cosas anlogas o las hubiere adquirido en feria o venta pblica.

7) La prenda abierta: puede constituirse prenda en garanta de obligaciones futuras a favor de instituciones bancarias. En este caso, es indispensable designar al acreedor, el monto mximo de las obligaciones que se garantizan y el trmino de vigencia de la garanta. Cuando se creen las obligaciones o se otorguen los prstamos, deber consignarse en el respectivo ttulo o contrato que ellos estn garantizados con la prenda preconstituida y que cada obligacin o prstamo quedar sujeta adems a las estipulaciones que se hubieren especificado en el contrato o ttulo respectivo. 8) La prenda sin desplazamiento (agraria, ganadera o industrial): es el derecho real que grava bienes muebles ajenos de difcil identificacin, que, situados en lugar determinado, continan en poder de su propietario en calidad de depsito, y que mediante la inscripcin registral garantiza el cumplimiento de una obligacin. A este respecto el artculo 904 del Cdigo Civil expresa que: Puede constituirse prenda con independencia de los inmuebles a que pertenezcan y quedan en posesin del deudor, sobre los bienes siguientes: 1 Los frutos pendientes, futuros o cosechados; 2 Los productos de las plantas y las plantas que slo pueden utilizarse mediante corte; 3 Las mquinas, aperos o instrumentos usados en la agricultura; 4 Los animales y sus cras; 5 Las mquinas e instrumentos usados en la industria; 6 Las materias primas de toda clase y los productos en cualquier estado de las fbricas o industrias; y, 7 Los productos de las minas y canteras. Tambin puede constituirse prenda sobre vehculos y adems muebles fcilmente identificables que constituyan garanta de una operacin comercial. Conviene aclarar que aunque la finca est hipotecada, pueden pignorarse los bienes a que se refiere el artculo transcrito anteriormente, mas debe darse la preferencia al acreedor hipotecario, quien puede ejercer este derecho dentro de 5 das contados desde que el deudor le haga saber en forma autntica, las bases del contrato que proyecta celebrar. Si el acreedor hipotecario no concede el crdito, no puede oponerse a que el deudor lo obtenga de otra persona sobre las mismas bases. Constitucin: La prenda debe constar en escritura pblica o documento privado, hacindose constar la especie y naturaleza de los bienes dados en prenda, su calidad, peso, medida, cuando fueren necesarios, y adems datos indispensables para su identificacin; nombre del depositario y especificacin de los seguros que estuvieren vigentes sobre los bienes pignorados. La aceptacin del acreedor y del depositario deber ser expresa. Sin embargo, conviene aclarar que si la prenda a constituirse es sin desplazamiento (agraria, ganadera o industrial), sta deber hacerse constar en escritura pblica, llenando con los requisitos que establece el artculo 50 del Cdigo de Notariado. Contenido: El contenido de una institucin se puede sintetizar en los derechos y obligaciones, tanto del acreedor como de deudor hipotecario. 1) Derechos y obligaciones del acreedor: 1 Derechos, stos estn regulados en los artculos 882, 883, 889, 890 y 898; y, 2 Obligaciones, stas pueden simplificarse en las siguientes: el acreedor tiene la obligacin de devolver el bien recibido en prenda cuando est pagada totalmente la obligacin garantizada; el de cuidar los bienes pignorados (los bienes pignorados, al constituirse la garanta, debern ser

depositados en el acreedor o en un tercero designado por las partes, o bien en el propio deudor si el acreedor consiente ello); y, cuando la garanta consista en factura por cobrar, el depositario de la prenda har el cobro, retendr, su valor en depsito y la har saber a los interesados (si consistiere en facturas de mercadera por recibir, tomar la mercadera y la conservar en prenda, dando tambin aviso a los interesados). Derechos y obligaciones del deudor: 1 Derechos, stos estn regulados en los artculos 891, 893, 898, 899, 900 y 901 del Cdigo Civil; y, 2 Obligaciones, stas pueden resumirse en las siguientes: el deudor pignoraticio tiene como obligacin satisfacer la deuda garantizada con la prenda; y, el deudor est obligado al saneamiento de la cosa dada en prenda mientras no haya pagado la totalidad de la deuda, salvo que siendo varios los bienes pignorados, los interesados hubieren convenido en asignar a cada cosa la cantidad por la que se debe responder. Extensin: La prenda afecta nicamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, sin que el deudor quede obligado personalmente, salvo pacto expreso (saldo insoluto). Si para obtener nueva maquinaria, vehculos o semovientes destinados al servicio de la finca hipotecada, se dieren en prenda los frutos pendientes, la garanta prendaria se entender extendida a los nuevos bienes adquiridos. Regulacin legal: Todo lo relativo a este punto se encuentra regulado en los artculos 880 al 916 del Cdigo Civil.