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1 Los derechos reales

1.1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LOS DERECHOS REALES. 1.1.1. Introducción. El ordenamiento jurídico concede la consideración de derecho (subjetivo) a la dominación del hombre sobre las cosas, tanto la dominación total que es el derecho de propiedad, como otros más concretos y limitados : erecho a los !rutos de la cosa o usu!ructo, obtener al"una utilidad concreta como la servidumbre# $ cualquiera de estos derechos en la cosa, se le llama derecho real# 1.1.2. El concepto de derec o re!l. El concepto de derecho real es producto de una "enerali%ación, hecha hasta cierto punto, ya en &oma, pero en el plano de las acciones# Lo que los romanos clásicos conocieron !ue sólo la contraposición entre actio in rem y actio in personam # 'a de esperarse hasta el erecho com(n para que la doctrina comience a distin"uir entre el ius in personam y el ius in re # )on todo, la distinción sólo alcan%a su madure% con las primeras codi!icaciones, a trav*s de la Escuela del erecho +atural# Los derechos en la cosa, e,presión del inter*s en la utilidad de los bienes, han representado siempre la !ortuna !eudal, aristocrática, a"raria y estática, preponderante en otros tiempos, en los que tener era más presti"ioso que ser acreedor, mientras la condición de deudor representaba, salvo para los más poderosos, un ries"o de ruina y servidumbre# En la economía moderna, más importante que tener (haber adquirido) es tener crédito # 1.1.". C!r!cteri#!ción $ener!l de lo% derec o% re!le%. .on características del derecho real, su inherencia a la cosa que le hace oponible !rente a todos (erga omnes) y su e,clusividad# a) La in erenci! si"ni!ica la posibilidad del titular de obtener de la cosa el provecho correspondiente a su derecho sin mediación de otra persona, no precisando de acto ajeno para satis!acer su inter*s# e la inherencia del derecho a la cosa se deriva la reipersecutoriedad que !alta en la obli"ación# b) $ !avor de la e&clu%i'id!d o absolutividad, el titular del derecho real puede impedir a los demás cualquier in!luencia sobre la cosa en perjuicio de su derecho# En consecuencia, el derecho si"ue a la cosa dondequiera que se halle y cualquiera que sea su poseedor# c) Estos caracteres del derecho real de poder !cer%e '!ler direct!(ente %o)re l! co%! * +rente ! todo% (e!icacia erga omnes ,, constituyen respectivamente sus elementos interno y externo / el se"undo, i"ual para cualquier derecho sobre la cosa, pues todos ellos, lo mismo la propiedad que el usu!ructo o la servidumbre son oponibles !rente a todos y se pueden hacer e!ectivos e,cluyendo a los demás (deber "eneral de abstención), mientras el primero tiene un contenido siempre diverso y caracteri%a cada derecho real#

1.2. DISTINCI-N ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS DE CR.DITO. 0

La di!erencia esencial entre el derecho real y el de cr*dito u obli"ación, es que aqu*l tutela la in!luencia directa e inmediata sobre la cosa sin intervención de otra persona, mientras *ste permanece en el ámbito de la vinculación entre dos o varios sujetos, sin dar acceso directo a los bienes# 1.2.1. Al$uno% criterio% di%tinti'o%. $1 .ujetos y le"itimación pasiva# La relación obli"atoria presupone la e,istencia de un acreedor (sujeto activo) y de un deudor (sujeto pasivo), individual o pluralmente considerados, se trate de relaciones contractuales propiamente dichas o e,tracontractuales lato sensu (responsabilidad civil, enriquecimiento injusto o cuasicontratos)# El derecho real, en cambio, se constituye por autonomasia mediante la e,istencia de un (nico sujeto que ostenta las !acultades de poder sobre la cosa en sí misma considerada# 2or el contrario, los derechos de cr*dito, en cuanto derechos relativos, conllevan que el acreedor requiera al cumplimiento a la persona que ostenta la posición de deudor u obli"ado# 31 4bjeto# El elemento objetivo de la relación obli"atoria es la prestación : )onducta que debe desple"ar el deudor (dar, hacer o no hacer al"o : $rt# 1#566 )c)# El elemento objetivo de cualquier derecho real es una cosa sobre la que recaen, de !orma directa e inmediata, los poderes del propietario o del titular del derecho real# )1 2ermanencia de los derechos reales# La mayor parte de los derechos reales son en "eneral derechos de duración prolon"ada y tendencialmente permanentes mientras no se modi!ique la situación !áctica que los creó# Los derechos de cr*dito atienden !undamentalmente al intercambio de bienes y servicios para satis!acer necesidades# En tal sentido, la mayor parte de las relaciones obli"atorias se caracteri%an por su transitoriedad y con vocación de autoe,tinción en cuanto el deudor lleve a cabo la ejecución de la prestación# 1 7orma y tradición# La tendencial permanencia de los derechos reales, sobre todo cuando recaen sobre bienes inmuebles conlleva que el ordenamiento jurídico requiera mayores requisitos de !orma para los actos o contratos constitutivos, modi!icativos o e,tintivos de los derechos reales que para la "eneralidad de los contratos o de las demás !uentes de las obli"aciones en sentido estricto# 2or otra parte, cuando la adquisición y transmisión de la propiedad y de los derechos reales tiene lu"ar mediante contrato, nuestro sistema jurísico e,i"e que, junto a la !orma prescrita le"almente, ten"a lu"ar tambi*n la tradición o entre"a de la cosa para que el e!ecto transmisivo se produ,ca# 1.2.2. Lo% derec o% re!le% con%titu/do% * lo% derec o% de cr0dito 1 L! i(por2 t!nci! pr3ctic! de l! di%tinción. La transmisión convencional del derecho real requiere que ten"a lu"ar la tradición en cualquiera de sus !ormas : 8unto a la causa, ori"en de la transmisión del dere- cho, debe darse la puesta a disposición del nuevo due9o o titular de otro derecho real de dicha cosa# :na ve% constituídos los derechos reales, su titular cuenta con una posición jurídica re!or%ada, en cuanto puede hacerla valer !rente a terceros y e,cluir todo tipo de perturbaciones posesorias# 2or el contrario los derechos de cr*dito nacidos de cualquier contrato de !inalidad traslativa se encuentran in itinere hacia el derecho real# El propio acreedor lo que desea es dejar de serlo y convertirse en titular real ;

para "aranti%ar una adquisición que, mientras tanto, depende de la voluntad de cumpli-miento del deudor transmitente#

1.". 4I56RAS INTER7EDIAS. 1.".1. El ius ad rem. .ituación de tránsito hacia el derecho real de quien adquiere una cosa que todavía no se le ha entre"ado# <nicialmente ius in re equivalía a derecho real (en sentido t*cnico) y el ius ad rem implicaba el derecho de cr*dito que se tenía contra el deudor obli"ado a entre"ar una cosa# 1.".2. Derec o% re!le% in faciendo. .e pre"unta la doctrina si son verdaderas obli"aciones o más bien resultado de un derecho real de quien pretende su cumplimiento, los deberes de hacer y de dar, que sur"en en la relación entre el titular del dominio y el de la servidumbre que "rava su !inca, o entre aqu*l y el usu!ructuario, o entre los condue9os, especialmente en las situaciones de propiedad hori%ontal o urbani%aciones colectivas, etc# 1.".". O)li$!cione% propter rem. $ estos deberes se les denomina obli"aciones propter rem porque van ínsitas en la cosa misma : Es la titularidad de *sta la que desi"na al sujeto pasivo de la deuda, y cuando aqu*lla cambia, por pasar la cosa a un nuevo titular, cambia tambi*n el deudor, si*ndolo ahora ese nuevo titular# =ambi*n se les llama obli"aciones ambu-latorias : 4bli"aciones accesorias del derecho real propiamente dicho# :na especialidad de las obli"aciones propter rem son las car"as reales : 4bli"ación de pa"o que viene impuesta sobre un inmueble en !avor de una persona por voluntad privada# En la doctrina se habla, a la ve% que de obli"aciones propter rem , de >derechos reales in faciendo >, como aspectos de un mismo !enómeno# )abría distin"uir ambas especies por la posibilidad de liberarse del facere , el a!ectado por el derecho in faciendo totalmente y con e!ecto retroactivo, abandonando la cosa, mientras el obli-"ado propter rem continuaría debiendo las prestaciones ya vencidas pese al aban-dono# Las obli"aciones propter rem son verdaderas obli"aciones inherentes al derecho real y con deudor desi"nado por una titularidad real, con la consi"uiente posibilidad de liberarse sin asentimiento del acreedor que ha renunciado a ella, mientras persista la "arantía del cumplimiento de la obli"ación propter rem , que puede hacerse e!ectiva erga omnes sobre el objeto# ada esta inherencia, la trasmisión de la obli"ación al adquirente de la cosa, que deviene deudor, es automática? : .i"ue a la trans!erencia de la cosa como un e!ecto a la causa sin concurrir la voluntad de las partes ('ay asunción de deuda, no interviniendo para nada el acreedor)#

1.8. SISTE7AS DEL N67ER6S CLA6S6S Y N67ER6S APERT6S EN LA CREA2 CI-N DE LOS DERECHOS REALES. octrina y jurisprudencia se pre"untan sobre si la voluntad del sujeto de derecho puede crear a su arbitrio nuevos derechos reales sobre las cosas : erechos dotados de carácter absoluto y oponible erga omnes distintos de los contemplados en las leyes o si son *stas las (nicas que pueden crear tales !i"uras# El dis!rute de los bienes inmuebles, se caracteri%ó desde el si"lo @ hasta !inales A

del @B<<< por la pluralidad de re"ímenes (nobles, plebeyos, siervos de la "leba, dominio directo y (til, etc) y el entrela%amiento y multiplicidad de los derechos de los diversos titulares# La &evolución !rancesa, al lan%ar a la circulación los bienes e,propiados a la noble%a y el clero, trató de simpli!icar ese caos, atribuyendo el )ódi"o civil, en principio, a un (nico sujeto, el propietario, el poder de "estión económica y el aprovechamiento de los bienes# El le"islador alemán modela los tipos de derecho real posibles, mientras en los ordenamientos con libertad de tipos, las partes pueden incluir en el concepto "eneral de >derecho real?, cualesquiera especies compatibles con los caracteres esenciales de tal concepto# 1.8.1. L! li)re cre!ción de derec o% re!le% en )!%e ! l! !utono(/! pri'!d!. 2or tipo de derecho real se entiende la descripción esencial de una in!luencia particulari%ada y especi!icada sobre la cosa, potencial o actual, dotada de inherencia y reipersecutoriedad# 2ara que haya tipo le"al no es indispensable que la ley lo de!ina, basta su aceptación# El sistema de numerus clausus que hace de los derechos reales moneda acu9ada circulando en el trá!ico con un valor !ijo y determinado, presta "ran se"uridad a los adquirentes y a los terceros# El numerus clausus sirve a los intereses de la claridad y la se"uridad jurídica, que aconsejan evitar la a"lomeración de clases y variedades in!initas de !enómenos# 2ara los partidarios del numerus apertus , la solución contraria es una camisa de !uer%a puesta a la voluntad privada : La espontaneidad social !orja para cada situación, instrumentos más adecuados que la ley# El propio &e"istro inmobiliario debe estar al servicio de la vida real, siendo apto para reco"er los instrumentos jurídicos que en cada caso resultan más a propósito para satis!acer las necesidades y aspira-ciones de los sujetos, y por tanto los derechos reales no típicos# =res te,tos le"ales son importantes en la discusión relativa a nuestro ordenamiento, y los C son de!ensores del numerus apertus # =al de!ensa se !unda : a) $plicación analó"ica del art# 1D00, que permite dar al contrato cualquier contenido# b) En el art# D#DE L', se"(n el cual son inscribibles los títulos re!eridos a >derechos de usu!ructo, uso, habitación, en!iteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otro% cu!le%29uier! re!le% (### todos los que invente el arbitrio privado)# c) $rt# A &', se"(n el cual no sólo son inscribibles los títulos relativos a los derechos reales que allí se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturale%a, asi como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, %in tener no()re propio en derec o modi!ique al"una de las !acultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales# .in embar"o, estos te,tos han sido objeto de otras interpretaciones# 1.8.2. De+en%! del n:(ero t!%!do de derec o% re!le%. :na postura intermedia que acepte un sistema restrin"ido de libertad de creación e,i"e que los derechos creados como reales, estructuralmente re(nan los elementos e,i"idos por el ordenamiento jurídico para ser considerados como tales# :na postura !avorable a un relativo numerus clausus se e,plica a trav*s del art# 0FG )c#, que autori%a al due9o para establecer en su !inca >las servidumbres que ten"a por conveniente y en el modo y !orma que bien le pareciere? : entro del concepto "eneral de servidumbre, unos contenidos tienen >nombre en derecho? y re"ulación en el )ódi"o, mientras que otros son con!i"urados por las partes, en uso de las !acultades que la ley les concede# 1.8.". Po%ición de l! Dirección 5ener!l de lo% re$i%tro% * del Not!ri!do. 2arte de la idea de que el erecho espa9ol permite la constitución de nuevas 6

su valor económico de utili%ación. por lo cual todos deben conocer la e. cuando el inter*s del titular pueda ser satis!echo a trav*s de ambos cauces# En "eneral.. la cual procede precisamente de su carácter e. La in!luencia directa y e.istencia de esos derechos reales que dan ori"en a tales deberes# e ahí que sean unos derechos que reclaman más ur"entemente que los F .clusiva del sujeto sobre la cosa en que consiste el derecho real. los derechos reales imponen un deber de abstención. 4 derechos de dis!rute.. puede alcan%ar a todos los aspectos de su dominación y entonces compone la propiedad plena : el derecho total sobre sus utilidades y posibilidades de servicio# 2ero puede tenerse sobre la cosa sólo al"una !acultad concreta# El derecho que se tiene entonces sobre ella es limitado.terno de derecho oponible !rente a todos ( erga omnes )# =ampoco que todos los derechos de obli"ación puedan traducirse en pretensiones erga omnes ni todos los iura in re en cr*ditos. restrin"ido a un aspecto. CLASI4ICACI-N DE LOS DERECHOS REALES. habitación. censos. a una !aceta de su aprovechamiento o utili%ación# Este derecho limitado se llama tambi*n >en cosa ajena?. aunque sean muy cercanas a otras le"almente re"uladas# $un admitiendo el principio de libre creación. sino su contenido : La clase de in!luencia directa que autori%a cada derecho sobre la cosa. uso. El valor en venta del bien ase"ura contra el eventual incumplimiento de una obli"ación pecuniaria# B" : erechos de prenda e hipoteca# Lo que caracteri%a a los derechos reales limitados y a la ve% los distin"ue entre sí. pues si la cosa es propia ya no sería derecho limitado sino !acultad del dominio# La in!luencia limitada sobre las cosas presenta caracteres jurídicos diversos se"(n su contenido. más intensa y prolon"ada. servidumbres y super!icie# &epresentan el dis!rute parcial o total de la cosa# Ese dis!rute se ejerce a trav*s de la posesión de una parte o de toda la cosa : )uanto mayor sea el contenido del derecho real de "oce. la e!icacia erga omnes y la tendencial permanencia de relación creada# 1. distin"ui*ndose : 1. a los intereses de conservación y estabilidad# Iientras en los derechos de cr*dito lo !undamental es la vinculación de un deudor que está obli"ado a prestar al"o al acreedor. no es la obli"ación de respeto de los no titulares. y *sta. y que puede ser muy variada# Esta in!luencia sobre la cosa ( elemento interno del derecho real ) describe la entidad del derecho. e. la H&+ es muy ri"urosa en la contemplación de los supuestos concretos ante ella planteados..!i"uras de derechos reales que no han sido contempladas por el le"islador. más restrin"ida verá el propietario su !acultad# 2ueden encontrar su ori"en en la ley o ser constituídos voluntariamente por su propietario# 1. 4unción econó(ic! de lo% derec o% re!le% de $!r!nt/!. i"ual para todos. C!r!cteri#!ción $ener!l de lo% derec o% re!le% de $oce. que incumben a todos.. al trá!ico y a los intereses de cambio y trans!ormación.2. la protección obli"acional y la real sirven a intereses diversos : $quella. en cambio.i"iendo que la trascendencia real de las relaciones jurísicas no contempladas por la le"islación en vi"or sea indiscutible..1.. por darse la inmediatividad. de respeto. sino sólo unos pocos. siendo el dato que contempla la ley en las de!iniciones de las di!erentes !i"uras concretas de derecho real# 'a de entenderse correctamente que el elemento interno del derecho real en cosa ajena no presta al derecho su realidad. comprende los derechos de usu!ructo.

5F. por sucesión testada o intestada.presa : La propiedad se adquiere por la ocupación.propiación !or%osa# En cambio. teniendo que ser.. por donación. por donación.. en casos determinados. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes.. y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.5F serían las !uentes del derecho real# 2ero el propósito y alcance de ambas enumeraciones no parece ser el mismo# El art# . especialmente a su adquisición. INTROD6CCI-N 1 LA AD<6ISICI-N DE LOS DERECHOS REALES. que el propietario enejane el bien que le pertenece cuando le ven"a en "ana# +o obstante. como re"la. El art# . dicha !acultad se encuentra coartada por entender la Ley que otros intereses prote"ibles deben primar sobre la libre disposición del due9o# La cate"oría de derechos reales conocidos como derechos de adquisición pre!e-rente comprende !undamentalmente los derechos de tanteo... la publicidad# El aparato o!icial destinado a anunciar las titularidades reales sólo tiene verdadera utilidad cuando versa sobre objetos !ácilmente reco"noscibles en el trá!ico : &e"istro de la 2ropiedad# 1. carecería de virtualidad normativa# $un en ese aspecto. parece "uardar cierta simetría con el 156F y su catálo"o de !uentes de las obli"aciones# Los modos del .e"(n la ley C00 de la )ompilación +avarra.u te. limitándose a ser un indice 15 . al presentar los modos de adquirir. . se echa de menos en *l. la normativa "eneral y la do"mática se han construído básicamente sobre la adquisición del dominio. retracto y opción# D La adquisición de los derechos reales 2. =>? Cc. por sucesión testada e intestada. El art# . el precepto pretende hacer un catálo"o de tales modos# . Pueden también adquirirse por medio de la prescripción .".e denomina Jdinámica de los derechos realesJ a las distintas vicisitudes por las que *stos pueden atravesar. 4!cult!d de di%po%ición * derec o% re!le% de !d9ui%ición pre+erente.. La !acultad de disposición permite.demás. sometido a las oportunas mati%aciones# entro del tema JLos di!erentes modos de adquirir la propiedad J. transmisión y e. . por hacerse una cosa accesoria de otra principal y por disposición de ley# 2. se adquieren y trasmiten por la ley. la sucesión mortis causa no es sólo un modo de adquirir la propiedad o titularidad real e incluso puede no trasmitir directamente los bienes desde el patrimonio del causante hasta su (ltimo destinatario# El art# .tinción# $unque el )c parece dar un tratamiento unitario a la propiedad y a los demás derechos reales sobre los bienes.to es ### La propiedad se adquiere por la ocupacion .5F es de pura ordenación.5F. la mención de la accesión y acaso la e.5F )c te. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción . en cada caso.1. la propiedad de las cosas se adquiere por acto de disposición mortis causa o por la entre"a de las mismas hecha por su propietario en virtud de convenio justi!icante de la transmisión# =ambi*n puede adquirirse por usucapion o prescripción adquisitiva.tualmente se e. y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición . LOS 7ODOS DE AD<6IRIR 1 EL ART..... La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley. en su !aceta de simple enumeración de unos modos de adquirir.2.

".5F se presenta como un precepto de limitada trascendencia práctica# Es. . y no comunica virtualidad a las !uentes en *l enumeradas ni pretende ser e. resultando inhábil para transmitir el propio dominio. L! u%uc!pión. +o e. &equiere el )c que ten"a lu"ar la tradición respecto de ciertos contratos. El ori$en le$!l de cierto% derec o% re!le%. L! !cce%ión. en todo caso. por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición# 2. lo que permite di!erenciar entre contratos de (o con) !inalidad traslativa y aquellos que carecen de ella# La transmisión convencional (mediante contrato) de derechos reales requiere. sin embar"o. La doctrina clasi!ica los modos de adquirir en ori$in!rio% que proporcionan el 11 .2.A.ólo le"itima la adquisición de la propiedad. en cuanto al sistema de adquisición derivativa de las cosas. Lo% contr!to% de +in!lid!d tr!%l!ti'! * l! tr!dición. obli"aciones y derechos. sin necesidad de tradición de la cosa. 2ese a su naturale%a contractual y tratarse de un contrato de !inalidad traslativa. tanto de la propiedad en sí misma como de los demás derechos reales que sean susceptibles de posesión# 2. retractos ### le"ales# 2.8.iste nin"una re!erencia a ella en la relación de modos de adquirir contemplados por el art# .5F#CE )c) es una causa le"ítima de adquisición. Los derechos reales tambi*n se adquieren y transmiten por sucesión testada o intestada.".1. que no obstante constituye un requisito de la per!ección del contrato# 2.5F )c. reclama un estudio especí!ico constituyendo un sector del erecho )ivil# 2.2. L! don!ción@ p!rticul!r. por contra. que se produ%ca la tradición o entre"a del objeto del derecho real o la puesta en disposición del mismo en !avor del titular# La tradición se identi!ica con la escritura p(blica e inscripción re"istral# 2.2. L! ocup!ción. por atribuirle el )c un e!ecto transmisivo particular de las cosas donadas. se encuentra a veces en la propia Ley : :su!ructo.incompleto.=.haustivo# El art# .2. tampoco sirve como medio o causa de nacimiento y adquisición de los demás derechos reales# 2. importante. La causa de nacimiento. hipotecas. La prescripción adquisitiva o usucapión (art# .2..2. L! %uce%ión mortis causa. la donación se contempla separada de los contratos..2. AD<6ISICI-N ORI5INARIA Y DERIBATIBA DE LOS DERECHOS REALES. adquisición o transmisión de los derechos reales. sompuesta por toda clase de acciones. no obstante ello no a!ecta a su condición propia de modo de adquirir las cosas accesorias incorporadas a la principal# 2. dado que la herencia constituye una unidad patrimonial.2. servidumbres.

v" : $ trav*s de la usucapión# 2.8.".o con una p*rdida correspondiente. La con!rontación entre adquisición ori"inaria y derivativa no es la (nica clasi!icación posible de los modos de adquirir. en cuanto re!eridos a la adquisición o transmisión de uno o varios derechos reales. que sea susceptible de posesión). LA AD<6ISICI-N O TRANS7ISI-N DERIBATIBA DE LOS DERECHOS REA2 LES.2orque la misma adquisición coincide con el derecho de propiedad. se habla de modos de adquirir universales y particulares. ocupando la posición del anterior# +o obstante.derecho real sin la e!ectiva colaboración de un trasmitente y sin ne.1.2. L! tr!n%(i%ión deri'!ti'! en Derec o e%p!Col.". Otr!% cl!%i+ic!cione% de lo% (odo% de !d9uirir.<)<L+ 4&<H<+$&<$ cuando la titularidad dominical (o de cualquier otro derecho real) se obtiene con independencia del derecho del titular anterior : -. $tendiendo a la e.8. . comportan la e.upuesto de la ocupación de bienes muebles vacantes o aban. haci*ndolo nacer o "enerándolo : .5F )c. *sta se ha de presumir libre de cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le a!ectase : B" : La ocupación o la usucapión.tinción del derecho de propiedad del titular anterior.istencia o nó de contraprestación por parte del adquirente del derecho real. siempre que sea transmisible) a otra persona que pasa a ser nuevo titular. además de conllevar la e.istencia de dos elementos : 1D .". cabe hablar de modos de adquirir onerosos o "ratuitos# La adquisición de los derechos reales puede producirse mediante actos inter vivos o mortis causa# =eniendo en cuenta el ámbito objetivo de la transmisión o adquisición.donados# -. en los cuales la adquisición procede de un titular anterior y se recibe el derecho tal cual# 2.".".8. R!#one% de l! di+erenci!ción entre !()!%.e habla de $ K:<. pero sí la más (til# 2or otra parte.1. aisladamente considerados# 2. la cali!icación de una causa de adquisición como ori"inaria o derivativa no está privada de consecuencias prácticas : En caso de adquisición ori"inaria de la propiedad. 2. y deri'!ti'o%. )on!orme al art# . Ad9ui%ición ori$in!ri!. la transmisión convencional de los derechos reales requiere la e. por ello se distin"ue entre : $1 $dquisición derivativa traslativa # Iediante ella se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior# 31 $dquisición derivativa constitutiva# El titular trans!iere o transmite parcialmente su derecho.tinción de los derechos reales y car"as que pesasen con anterioridad sobre la cosa# 2. Ad9ui%ición deri'!ti'!. se consi"a sin estar !undamentada en el derecho del titular anterior. =iene lu"ar cuando el titular cede o transmite su derecho real (propiedad o cualquier otro. dando ori"en a un nuevo derecho real# 2. *ste puede transmitir ínte"ramente su propio derecho o una !acultad de *ste.2orque la titularidad jurídico-real (propiedad o cualquier otro derecho real limitado.

La llamada teoría del título y el modo. e.. 2. LA TRADICI-N. La =radición consiste en la entre"a de la cosa trasmitida. que muchas veces.D a 1G.1. $1 Espirituali%ación de la tradición# =odos los sistemas jurídicos han ido si"uiendo un proceso conocido como espiritua..lización de la tradición : 2artiendo de la base de la entre"a manual y e!ectiva se lle"a a convertir el mero acuerdo entre transmitente y adquirente en un acto equivalente a la entre"a# 31 .8. se e. ordenada con una terminolo"ía escolástica (causa pró.ima y causa remota) que domina en la doctrina europea# 2. El primero se caracteri%a por que la transmisión puede tener lu"ar mediante el mero consentimiento de los interesados en la dinámica del derecho real de que se trate# El )ódi"o alemán lle"ó a la conclusión contraria : El título causal es irrelevante# 3asta y sobra con el mero acuerdo abstracto relativo a la adquisición o transmisión del dominio# 2. L! teor/! del t/tulo * el (odo. por autonomasia..". se caracteri%a por ser el contrato transmisivo o traslativo de 1C .2. contrato que.2.Iediante la tradición o entre"a de la cosa# icha re"la impre"na el conjunto normativo del erecho patrimonial. Concepto * e+ecto +und!(ent!l.taposición de D elementos : El contrato antecedente (causa remota) y el traspaso posesorio (causa pró. que se reali%a entre las partes para dar cumplimiento al ne"ocio tras-lativo celebrado entre ellas# La tradición en esencia consiste en un traspaso posesorio# El e!ecto !undamental de la tradición consiste en transmitir de una persona a otra la propiedad de una cosa o un derecho real sobre una cosa# 2. sin embar"o.i"e que vaya acompa9ada de una voluntad de trans!erir y adquirir el dominio o derecho real# En el trá!ico jurídico ordinario ocurre.)iertos contratos (de !inalidad traslativa)# -. si no va precedida de un ne"ocio jurídico antecedente que justi!ique la transmisión : +ecesaria la yu.ima o modo de adquirir)# La teoría del título y el modo es una interpretación causalista del sistema de transmisión de dominio.iste simplemente una entre"a.. tradicional en nuestra doctrina jurídica y que en buena medida inspira la re"ulación de nuestro )c.presándose en el articulado del )c en preceptos con vocación de "eneralidad# El adquirente no se convierte en titular real sólo cuando se ha producido la entre"a de la cosa y dicha cosa encuentre !undamento en un contrato apto para trans. nace de una interpretación causalista de la traditio romana# La traditio por sí sóla no sirve para trasmitir el domi-nio.culado dedicado al contrato de compraventa.. L!% cl!%e% o +or(!% de l! tr!dición. que hace el tradens al accipiens pero como la entre"a puede obedecer a m(ltiples !ines.G dentro del arti.-.8.!erir el dominio o el derecho real de que se trate : B" : $rt# 15F0 )c# 2.. Re+erenci! !l %i%te(! +r!nc0% * !le(3n.ede normativa# El )c re"ula las diversas !ormas de tradición en los arts 1G. la entre"a no va acompa9ada de nin"una de esas mani!estaciones de voluntad# E. pese a ser consensual.

en cuanto institución social no es campo privativo de los juristas.G ### &especto de los bienes incorporales. e. por tenerla ya *ste bajo su posesión# 3) $onstitutum possessorium# &everso de la !i"ura anterior : El trasmitente se"uirá poseyendo la cosa. aunque la posesión inmediata o in!erior la ostente otra persona li"ada a *l# 2. EL 4EN-7ENO DE LA APROPIACI-N PRIBADA Y S6 RE56LACI-N D6RÍDICA.. $rt# 1#G.. sino por cualquier otro título# )) El simple acuerdo transmisivo : La traditio ficta# .Entre"a al adquirente de los títulos de pertenencia# 2.D#1E ### e entenderá entregada la cosa !endida cuando se ponga en poder y posesión del comprador ### Entre"a que puede tener lu"ar de dos maneras di!erentes : -..". DE ### El precepto debe entenderse re!erido tanto a los bienes incorporales propiamente dichos..D#DE ### el otorgamiento de la escritura p"blica equi!aldrá a la entrega de la cosa .. $rt# 1G. L! tr!dición re!l 1 7!teri!l * %i()ólic!.8.upuestos en que el transmitente no necesita verdaderamente entre"ar la cosa al adquirente.cluyendo la propiedad sobre las cosas# C El derecho de propiedad en la codi!icación ".la propie. del lu"ar en que est* depositada la cosa# -. $) #raditio bre!i manu. Otr!% +or(!% de tr!dición. . si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta. el comprador pretende adquirir la propiedad de lo que compra# 2.. sino a la entre"a de una accesoria en la que queda simboli%ada la principal : -.Entre"a de llaves..1.D. 2ara su e!icacia. o si *ste la tenía ya en su poder# ) La cuasitradición ó tradición de derechos # $rt# 1G. re"irá lo dispuesto en el art# 1G. como a los derechos reales susceptibles de posesión. La propiedad.e !orma simbólica : )uando la trasmisión del dominio no va li"ada al traspaso material de la posesión de la cosa.Iaterialmente : Es la entre"a material de la cosa# 2aso de mano a mano tratándose de muebles o la ocupación material si son inmuebles : J2uesta en poder y posesiónJ# -.C.. L! tr!dición in%tru(ent!l. quienes han de en!ocarla necesariamente desde el án"ulo del ordenamiento jurídico# 1G .e"(n el art# 1G. el precepto requiere implícitamente que el trasmitente ten"a la posesión a título de due9o.dad : Iediante la entre"a de una cantidad de dinero.. pero nó en condición de propietario. se e!ectuará por el solo acuerdo o con!ormidad de los contratantes..

El )ino(io li)ert!d * propied!d. ". mientras que la propiedad venía a ser un colo!ón de aqu*lla.". constituyendo un re!lejo de la libertad política conse"uida# 8u"ando con ambos conceptos (propiedad y libertad) se consideraba que la !inalidad principal radicaba en la libertad individual. de los do"mas consa"rados en 7rancia a !inales del si"lo @B<<< que !ueran calando en el resto de los )ódi"os europeos# ". Las quejas de los due9os tributarios y de los cultivadores que aspiraban a ser due9os. teóricamente accesible a todos y del que cualquiera puede autoprivarse mediante la enaje-nación# La real innovación introducida por el )ódi"o civil !ranc*s no !ue tanto la de consentir el acceso a la propiedad de la clase bur"uesa. es una conquista de!initiva# El )ódi"o de +apoleón de!ine la propiedad como Jel derecho de "o%ar y disponer de las cosas de la manera más absoluta. re!lejadas en las reclamaciones presentadas por los representantes del tiers etat cuando se convocan en 7rancia los Estados Henerales. La propiedad queda consa"rada como un poder absoluto. de las que sólo de !orma anormal podrá privarse al propietario. con tal que no se ha"a de ellas un uso prohibido por las leyes o los re"lamentosJ# La propiedad. unitario.cho &omano. concretada primordialmente en las !acultades de "oce y disposición. sustituy*ndose la doble titularidad personal sobre la cosa.clusiva. 4und!(ent!ción i%tóric! 1 Iu%n!tur!li%(o * Derec o ro(!no. )ontra la pluralidad de posiciones dominicales y la multiplicidad de derechos concurrentes sobre un mismo bien. libre de los viejos "ravámenes. como absoluta e ínte"ra. que ya era propietaria. ilimitado por de!inición# 10 . aparece como un derecho absoluto. el proceso de reacción contra la teoría del duplex dominium supuso un retorno al ere.".ión e.2.2.2. EL PRETENDIDO CARECTER AFSOL6TO DE LA PROPIEDAD. en mayor o menor "rado. materiali%ada en el dominio (til y dominio eminente. por la concepción romana de que cada tierra no tenía más que un sólo due9o# e todo ello sólo se pretende resaltar la historicidad del concepto# ".La meta perse"uida por el jurista estriba en la re"ulación t*cnico-jurídica de una institución social que es objeto de estudio por parte de diversas disciplinas# ". trans!ormándose en un elemento de protección de la propia libertad : La propiedad individual# El concepto de propiedad actualmente vi"ente procede.2.2.iste un dato paradójico : )one. L! re!cción contr! el +eud!li%(o 1 Re'olución +r!nce%! * Códi$o% Ci'ile%.istente entre la concepción revolucionaria de la propiedad y las ense9an%as de la Escuela clásica de erecho +atural y principios del erecho &omano# El iusnaturalismo de los si"los @B<< y @B<<< propu"naba el principio de la ilimitación de la propiedad y la libertad como a!irmación teórica y abstracta# e otra parte. ya que determinan el contenido típico del derecho subjetivo dominical. EBOL6CI-N HIST-RICA DE LA INSTIT6CI-N. determinan el ecreto de la $samblea constituyente (G-6-1A6F). la propiedad encontró a!irmación como (nica y e.1. enla%ando con la ima"en que se le atribuye en el erecho romano. como la de insertar plenamente los bienes en el !enómeno de la producción y del cambio# ". liberando la tierra de las car"as !eudales que la "ravaban# Esta libertad del dominio que había encontrado su !undamentación ideo-ló"ica en la Escuela del erecho natural racionalista. E. de la persona sobre la cosa.

istió nunca# . L! +or(ul!ción de l! propue%t! doctrin!l.".e ha a!irmado ra%onablemente que una concepción absoluta y totalitaria de la propiedad no e. CONSIDERACI-N PL6RALISTA DE LA PROPIEDAD . La visión de la propiedad como una institución plural !ue (nicamente cuando desde una perspectiva realista se reconoció la imposibilidad de reconducir al concepto codi!icado la variedad de mani!estaciones que la idea de propiedad.<limitada e. . ". +uestro )c si"ue de cerca el ideario y la !ormulación te. habiendo de reputarse como un elemento de!initorio de los poderes o !acultades atribuídos al propietario por el ordenamiento jurídico# ".8.pediente t*cnico del límite o de la limitación. hacían "ala# 1. sean por ra%ón del inter*s p(blico o del privado# $corde con la naturale%a de las cosas. La labor delimitadora del ordenamiento jurídico sobre la !órmula jurídica.presa. con puntuali%aciones : -.i"encias comunitarias de carácter p(blico o privado# En sentido estricto. establecida con independencia de la voluntad del propietario y en atención a las necesidades planteadas por la conviven.iste la declaración de que la propiedad es el derecho de "o%ar y disponer de !orma absoluta de los bienes (art# CG6)# -... re!erida tanto al "oce como a la disposición. el límite es un elemento connatural del mismo derecho de propedad.istomática resulta la di!erencia entre la eclaración de erechos del 'ombre y del )iudadano y las disposiciones le"ales del )ódi"o )ivil !ranc*s en cuanto a cali!icación del derecho de propiedad# $ pesar del clima sociopolítico reinante resultó del todo imposible con!i"urar la propiedad como sa"rada e inviolable# 2or ello se ha podido predicar hasta nuestros días la valide% de las prescripciones de los )ódi"os que se muestran en la misma línea que la más reciente y autori%ada doctrina.". la cual. . cuya misión estriba en imposibilitar el desenvolvimiento del contenido normal de la propiedad en todos aquellos casos en que sea necesario por e.1. cuando se en!renta con el problema de de!inición de la propiedad. Pl!nte!(iento pol/tico * +or(ul!ción t0cnic!. tratándose de una valoración de datos t*cnicamente jurídicos que no resaltaba el verdadero alcance de la rique%a y pluralidad de soluciones que de los mismos cuerpos le"ales codi!icados.tensión del dominio en sentido vertical (art# C05) : En el )c espa9ol no e.cia social. L! cue%tión de lo% l/(ite% * l!% li(it!cione% de l! propied!d.2. LÍNEAS 7AESTRAS DEL Cc ESPAGOL 1 PROPIEDAD Y PROPIEDADES ESPECIALES.tual del )c !ranc*s.". se ha de entender por limitación aquella reducción que encuentra causa en una disposición le"al e..El )c espa9ol se caracteri%a por un título ad hoc para la re"ulación de al"unas propiedades especiales : $onsideración pluralista de la propiedad # ". presenta actualmente# La llamada teoría clásica de la propiedad ha sido construída en base a una labor de "abinete con notable alejamiento de la realidad jurídica.clusivo reconocido por el ordenamiento jurídico sobre el objeto de que se trate# ". hubo de recurrir al e. ha de acudir a la idea de se9orío e. cuyo ejercicio le"itima y condiciona.1. en su intento de salvar la concepción absoluti%ante del dominio..

2. setos !i!os o muertos o de cualquier otro modo.clusiva y "eneralmente en la tolerancia del due9o# 8.presión se pretende inte"rar el derecho a utili%ar los predios ajenos sin que el due9o su!ra da9o al"uno : B" : &ebusca de !rutos sobrantes de la recolección. LA 4AC6LTAD DE 5OCE Y DIS4R6TE. a su relación directa e inmediata con la cosa objeto de su propiedad 8. ora sacri!i-cando el propio derecho de propiedad privada mediante la e. espi"ueo de cereales restantes una ve% terminada la cosecha# .1.2. salvo que se den los presupuestos de la e. 3ajo tal e. Re+erenci! !l ius usus inocui.i"en con!i"urar las !acultades dominicales en un determinado sentido (ora privando al propietario del "oce temporal. 2ropiedad privada si"ni!ica que el propietario tiene !acultad de e. zan&as.emejantes aprovechamientos tradicionales se asientan e.". el (nico le"itimado para usar. así como contar con las "arantías su!icientes de que. La !acultad de "oce si"ni!ica que el propietario es.clusión es un derivado de la propiedad individual y un corolario de que la sujeción y el apoderamiento de las cosas comporta la e. 5oce * di%+rute.propiación !or%osa. EL PODER O LA 4AC6LTAD DE EHCL6SI-N.1. a los propios intereses "enerales. por principio y salvo que dispon"a otra cosa. sobre todo cuando los intereses jurídicop(blicos e.1. ora estableciendo prohibiciones de disponer.clusividad del propietario. $rt# CG6 )c ### La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa ### 8.2.1. no será privado de sus bienes# $rt# CC#C )E y art# CGF )c ### %adie puede ser pri!ado de sus bienes sino por causa &ustificada de utilidad p"blica y mediante la correspondiente indemnización ### La !acultad de e. la propiedad se"uiría siendo ius utendi.propiación !or%osa. de !orma sistemático y por de!inición. modi!icar e incluso consumir la cosa que le pertenece# En tal sentido. etc)# G El contenido de la propiedad 8. utili%ar. $rt# C66 )c ### #odo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes. fuendi et abutendi # =anto en la descripción le"al del art# CG6 )c como en la práctica cotidiana es 1A . sin per&uicio de las ser!idumbres constitu'das sobre las mismas ### 8.. El pluralismo de la propiedad privada como línea metodoló"ica de análisis sería una justi!icada reacción contra la propia que el movimiento liberal si"ni!icó !rente a los parámetros del ancien regime resaltando lo obvio : Kue los intereses particulares del propietario no pueden superponerse.cluir a cualesquiera otras personas del uso y utili%ación de cuanto le pertenece. L! +!cult!d de cerr!r o cerc!r l!% ered!de%. Si$ni+ic!do * !lc!nce del plur!li%(o de l! propied!d pri'!d!..2. quien siendo titular del derecho real por autonomasia puede hacer e!ectivo erga omnes el respeto debido a su posición jurídica.1.

Mla propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen.2. re!iri*ndose te. que a su ve% es el elemento de!inidor por e. de !orma apodíptica. la llamada accesión discreta debe considerarse una !acul-tad dominical.iste similitud al"una# 2or tanto. y obtener cualesquiera !rutos o rendimientos que de la cosa dimanen# 8. la accesión propiamente dicha o accesión continua ha de con!i"urarse como un modo independiente de adquirir. dada la a"rupación sistemática que reali%a nuestro )ódi"o# &ealmente. incluídos la transmisión de sus poderes de "oce a otras personas. en cuanto necesaria derivación de la !acultad de "oce# En cambio. y la adquisición de los !rutos. a determinar si tales derechos de accesión tienen el mismo !undamento y naturale%a. por el art# C0G. entre los supuestos en"lobados bajo una y otra denominación no e. pues con anterioridad a dicho momento sólo cabe hablar de la cosa (matri%) objeto de propiedad# icha materia la re"ula el )ódi"o en el art# G01. al a!irmar que cualesquiera tipos de !rutos Mpertenecen al propietarioN# $l propietario de la cosa !ructí!era. aunque no sea objeto de contemplación e.presa en el art# .inne"able que alcan%ar la propiedad de al"o tiene por "uía obtener el correspondiente uso o rendimiento del objeto de que se trate# Es obvio que la primera !unción de la propiedad privada es servir a la atención de las necesidades individuales : Le"itimar al propietario para el suso.tualmente a frutos percibidos e identi!icando la percepción de los !rutos con el propio momento de la separación y.celencia de las !acultades del titular dominical.2. dice el precepto)# $ tal e!ecto : . La consideración autónoma de los !rutos y su percepción por el propietario sólo resulta posible cuando han sido objeto de separación de la cosa matri% que los ha producido. sino que cabe su sustitución por cualquier otra !racción tem-poral mediante acuerdo convencional# )1 La transmisión del ius fruendi# 16 . aunque el )ódi"o no lo e.prese así. Atri)ución * !d9ui%ición de lo% +ruto%.En relación con los !rutos civiles Mse consideran producidos por díasN# Esta re"la no es de carácter imperativo. por consi"uiente. claro está. cuenta el propietario# La adquisición de los !rutos es una mera necesaria derivación de la !acultad de "oce y dis!rute o del lus fruendi. dis!rute e incluso consunción de la cosa. denominada clásicamente accesión discreta() y. en cuanto que el título de propiedad le le"itima para ejercer un poder e!ectivo sobre la cosa# El uso y dis!rute de la cosa autori%a al propietario para modi!icar el destino socio-económico de la cosa de acuerdo con su personal conveniencia. natural o arti!icialmenteN (art# C0C)# Ello ha obli"ado a la doctrina a discurrir sobre las similitudes y di!erencias entre la accesión propiamente dicha (o accesión continua(. La distinta y plural naturale%a de los bienes objeto de propiedad privada arroja la necesidad de distin"uir entre los bienes !ructí!eros en sentido estricto y aquellos que no lo son# La re"la !undamental al respecto viene establecida.&especto de los !rutos naturales (e industriales). reali%ar toda suerte de actos de administración. entiende el precepto que la independencia de los !rutos se produce Mdesde que se al%an o separanN# . porque la adquisición de los !rutos es una mera consecuencia o derivación de la !acultad de "oce con que. en principio. de otra parte. . "oce.e trata de una separación natural.5F# 31 2ercepción de los !rutos . o se les une o incorpora. adjudicación en propiedad (Mhace suyosN. $1 La denominada accesión discreta# El art# C0G se encuentra dentro del capítulo dedicado a re"ular el Mderecho de accesiónN y precedido de una norma en cuya virtud.

plantaciones y exca!aciones que le con!engan. LAS RELACIONES DE BECINDAD. obviamente la re"la "eneral no resulta e. por ejemplo) o mediante otro tipo de relación jurídica (un contrato. por ejemplo. lo que es claramente otra cuestión# La adquisición de los !rutos. sea en virtud de la constitución de un derecho real limitado (usu!ructo. La multiplicidad de bienes sometidos a propiedad privada. hata donde lle"a la posibilidad de e. en todo caso. quien Mhace suyos los !rutos OyaP percibidosN es el poseedor de buena !e# +aturalmente ello no obsta a todo lo dicho con anterioridad# Los !rutos corresponden al propietario. por lo que cualquier propietario u ocupante conti"uo o vecino ha de respetar esa utili%ación. y puede hacer en él las obras. sino a todos los aspectos re"ulados por la le"islación administrativa que incidan sobre la titularidad dominical de los particulares delimitando sus !acultades de uso y dis!rute de los bienes. e incluso. salvo que *ste haya transmitido voluntaria-mente a cualquier otra persona la !acultad de "oce. sea porque en virtud de cuales-quiera otras circunstancias se da una situación posesoria que merece la protección del le"islador (posee de facto y cultiva el olivar el heredero aparente)# En estos (ltimos casos. en su defecto. "enera a su ve% la e. los derechos del due9o# Los jurisconsultos romanos le reconocían la !acultad de utili%ación inde!inida del espacio a*reo que se halla sobre su !undo y del subsuelo bajo *l# $rt# C05 )c ### *l propietario de un terreno es due+o de su superficie y de lo que está deba&o de ella. en altura y pro!undidad. L! e&ten%ión del do(inio en %entido 'ertic!l.8. ni contradicha. prácticamente casi todos los e.istentes. aunque ahora quien la detente (con mejor o peor derecho) sea un mero poseedor# 8. El contenido de la propiedad inmobiliaria se con!i"ura teniendo especialmente en cuenta el inter*s de los due9os en la normal utili%ación de sus !incas. sino sencillamente adecuada al supuesto de hecho posesorio que corres-ponda.ceptuada.".istencia de numerosos supuestos en los que las !acultades de "oce y dis!rute de las cosas se ven a!ectadas por ra%ones de utilidad p(blica o privada# El )c se re!iere a las de utilidad p(blica a!irmando en el art# 005 que ### #odo lo concerniente a las ser!idumbres establecidas para utilidad p"blica o comunal se regirán por las leyes y reglamentos especiales que las determinen y. con!orme a su tenor literal. El dominio de una !inca plantea el problema de hasta dónde lle"an. si"ue constituyendo una mera derivación de la !acultad de "oce o del ius fruendi tendencialmente atribuida siempre al propietario (y que a *l retornará).tiende por el subsuelo sin límites. 1F .2. determinando a veces. sal!as las ser!idumbres y con su&eción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de polic'a ### El %u)%uelo 1 El art# C05 )c quiere decir que la propiedad del suelo se e. y salvo que entre en colisión con la propiedad del Estado o de otro particular# La !acultad de e.". por las disposiciones del presente t'tulo ### 2ero el )c no se re!iere sólo a las servidumbres. un arrendamiento).traer una ventaja cualquiera.El art# G01 se encuentra en"lobado en los preceptos re"uladores de la posesión# 2or tanto. LÍ7ITES Y LI7ITACIONES AL PODER DE 5OCE 1 6TILIDAD PIFLICA Y 6TILIDAD PRIBADA.clusión del due9o de la super!icie no alcan%a a aquella pro!undidad en la que el subsuelo no sea ya utili%able por *l# 8. el propio destino económico de tales bienes# 8.

mientras que las servidumbres aun siendo le"ales. necesitando que su constitución sea e.4bservancia de las distancias preestablecidas entre plantaciones ($rt# 0F1. en "ran parte.entas del r*"imen de la prescripción. que atribuyen derecho a indemni%ación al propietario de la !inca "ravada# G# Las servidumbres le"ales no están e.8. caracteri%ación que no es correcta. L! in%u+iciente re$ul!ción del Códi$o Ci'il. a los que se incorporan directamente por ley.F)# -.)# -.como los demás respetan la suya# 8. =odas las normas anteriores reco"idas en la relación precedente se encuentran comprendidas en el capítulo que el )c dedica a las servidumbres le"ales (arts# 0GF a 0FC )c). L! c!r!cteri#!ción le$!l de %er'idu()re%.La servidumbre natural de a"uas o vertiente natural de las a"uas ($rt# 00D)# -.i"ida# C# Las relaciones de vecindad no con!ieren derecho a indemni%ación al"una. en aras del mejor dis!rute. inherentes a los !undos.ervidumbre temporal por obras o derecho temporal de paso ($rt# 0. salvo cuando se incumplen. distin"ui*ndose de ellas en : 1# Las limitaciones a!ectan a los !undos considerados en un plano de i"ualdad y reciprocidad.&eco"ida de a"uas pluviales en el propio !undo ($rt# 06.2. En el momento de su publicación el )c no lle"ó a establecer norma "eneral al"una que permitiera un tratamiento "eneral de las limitaciones dominicales que comportaban las relaciones de vecindad. pues los deberes y obli"aciones recípro-cos entre vecinos no "eneran un !undo dominante y otro sirviente. aunque no lo sean propiamente. La vecindad de los predios impone una serie de limitaciones a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos# Se deno(in!n rel!cione% de 'ecind!d !l conJunto de nor(!% 9ue con e%! +in!lid!d re$ul!n !9uell! rel!ción# El )c establece unas veces una limitación del dominio y otras autori%a. la constitución de un derecho real de servidumbre. que ha de ser soportado por la !inca "ravada e.". sino que precisan cuáles son y hasta dónde pueden lle"ar las !acultades de los propietarios en cuanto vecinos# 2or tanto constituyen límites del dominio en atención a las relaciones de vecindad# 8.1. y las D5 .2receptos relativos a luces y vistas ($rt# 061 a 06C)# -.8. entre las servidumbres.8. mientras que las servidumbres colocan a uno de los !undos en la posición de dominante y al otro en la de sirviente# D# Las relaciones de vecindad imponen limitaciones internas. El pl!nte!(iento !ctu!l de l!% rel!cione% de 'ecind!d * l! re%pon%!)ilid!d por l!% in(i%ione%. sino que sólo reco"ió una serie de supuestos que son considerados como de!inidores de la actuación del propietario en relación con sus vecinos : -. en"endrando derechos y deberes correlativos para los propietarios.. mientras que sucede lo contrario con las servidumbres. 0FD y los dispuestos en materia de responsabilidad civil : 1F56)# 8.clusivamente# Las re"las de vecindad se re"ulan en )c. pueden imponerse coactivamente.2rohibición "eneral de inmisiones y obli"ación de "uardar las debidas distancias ($rt# 0F5)# -.

etc# +o importa que la in!luencia da9osa del vecino sea inmaterial. la actividad del due9o o ocupante no podrá ser anormalmente molesta para el vecino o circunstantes.istencia de la pared. sin embar"o.. vallados. se"(n la cual.cluyen la medianería# E. de las vecinas y del entorno#=ambi*n intervienen en la valoración de su licitud o ilicitud. entre propietarios de predios vecinos o conti"uos. habida cuenta de la naturale%a de la !inca. de paredes. tambi*n cabe liberarse. la conclusión normativa es que la e.cluída la medianería en tales supuestos.istencia de medianería en los si"uientes supuestos : 1# En las paredes divisorias de los edi!icios conti"uos hasta el punto com(n de elevación# D# En las paredes divisorias de los jardines sitos en poblado o en el campo# C# En las cercas. entre las servidumbres le"ales# $1 E. medio ambiente.tos le"ales. y de otro. las soluciones tienen que partir del hecho de que la eventualidad de la in(i%ión desde un !undo a otro.istencia de la medianería# El )c presume la e.obre la base de te. no determina la medianería si hay si"no e.teriores que e. se ha multiplicado. el desarrollo de la economía nacional que representa un inter*s adicional y distinto del de los particulares. nuevos elementos de juicio : 2or un lado.tensa enumeración de posibles si"nos e. la e. en proporción al derecho de cada uno. pues persisten tal y como las atribuye directamente la ley# <"ual que las servidumbres. con el cual entra en colisión. de modo que resulta habitual# . el art# 0AF dispone una serie de re"las muy cercanas a las establecidas por el )c para la comunidad o copropiedad ordinaria# D# La obli"ación !undamental de los medianeros consiste en contribuir.istencia de cualquiera de tales %i$no% e&teriore% determina que las paredes. o pro!undi%ación de los cimientos de la pared medianera. distancia de árboles ### ) que persi"uen la salva"uarda de intereses privados de los colindantes# $ctualmente. el D1 ..terior en contrario# El )c o!rece una e.iste una re$l! de principio.relaciones de vecindad sí. vallados y setos vivos que dividen los predios r(sticos# G# En las %anjas o acequias abiertas entre !incas# En de!ensa de la libertad de predios. a los "astos de reparación o construcción de los muros o setos medianeros# C# )aso de elevación. porque el deber de respeto de la propiedad ajena. cerca o %anja medianera en sí misma considerada. setos o %anjas pertenecen exclusi!amente al due+o de la finca o heredad que tenga a su fa!or la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados : $rts# 0AC#D y 0AG#D in fine# 31 erechos y obli"aciones de los medianeros : 1# En relación con el uso de la pared medianera. de aquellas re"las le"ales en tema de vecindad (luces y vistas. calidad de vida. mediante contrato. 8. LA 7EDIANERÍA La situación de medianería es !ruto de la utili%ación en com(n. cercas o vallados# El )c la re"ula. incluye tambi*n la abstención de la in(i%ión de i(ponder!)le%# =anto del art# 1F56 )c como de la le"islación administrativa se desprende que lo que determina la responsabilidad del propietario es la intolerabilidad de la inmisión o in!luencia y nó %u culp!. la tutela de otros valores !undamentales reconocidos constitucionalmente : salud. aun sin dolo o ne"li"encia. e.

culminen o nó en la p*rdida de la propia condición de propietario por parte del disponente : )uando el acto dispositivo tiene como objeto transmitir la propiedad a otra persona. La propiedad es el derecho de disponer de una cosa. !orman la denominada +!cult!d de di%po%ición : )omprende la reali%ación de toda suerte de actos jurídicos que ten"an trascendencia jurídico-real. en su conjunto. o las características !acultades de los titulares de los derechos reales de "arantía# En ambos casos. al"unas constituyen verdade-ros deberes positivos del due9o. pero la "ran mayoría supone deberes de tolerar (pati) o no hacer (non facere) que. y normal le"ales que. =. los da9os que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera (art# 0A. de ahí que se denominen a estos límites %er'idu()re% !d(ini%tr!ti'!% (re!iri*ndose no sólo a las servidumbres.=. el propietario podrá renunciar a la medianería. LA 4AC6LTAD DE DISPOSICI-N. cuando recaen sobre bienes inmuebles presentan al"una semejan%a. han quedado a!ectadas las !acultades ori"inarias del propietario# Entre las diversas especi!icaciones y limitaciones. en el caso de que la pared sosten"a un edi!icio de quien pretenda renunciar a ella (art# 0A0#D)# . reparación o mantenimiento de las paredes medianeras# La renunci! a la medianería queda vetada. y que consecuentemente se desentienda en adelante de constribuir a los "astos de construcción.K.responsable de tales actos habrá de indemni%ar a los restantes medianeros. L! re!li#!ción de !cto% di%po%iti'o%. el )c contempla la posibilidad de que cualquiera de los medianeros renuncie a aqu*lla. en de!intiva. 'ay derechos indisponibles por estar atribuídos en consideración a la persona de su titular. si el edi!icio va a ser derruído. mayor o menor. por motivos de inter*s p(blico.=. limitan o modali%an DD . El propietario cuenta con un !a% de !acultades que.1. con las servidumbres.in embar"o. por una determinada masa dineraria# 8. pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar. continuando como tal.. por esa sóla ve%. LAS PROHIFICIONES DE DISPONER.2. permitiendo al propietario intercambiar sus bienes o al"unas de las !acultades que sobre ellos recaen por otros bienes o. L! di%po%ición co(o +!cult!d inte$r!d! en el derec o %u)Jeti'o. con independencia de que este (ltimo otor"ue al nuevo titular !acultades de "oce o dis!rute. como re"la. La !acultad de disposición en un componente más del derecho subjetivo que en t*rminos económicos mani!iesta que el si"ni!icado !undamental de la propiedad es su valor de cambio en una economía de mercado (art# C6 )E).)# 8. constituye a !avor de otra persona cualquier derecho real limitado. sino a todos los aspectos re"ulados por la le"islación administrativa e incluso determinando a veces el propio destino económico de tales bienes)# 8.. sin mas limitaciones que las establecidas en las leyes . 8. con!orme a las re"las "enerales de adquisición de los derechos reales# El mismo resultado produce la renuncia del derecho o el abandono de cosas muebles o inmuebles# eben considerarse i"ualmente dispositivos todos aquellos actos en cuya virtud el propietario. de los perjuicios que se les ocasionen# G# ada la inde!inida proyección temporal de la medianería.

#DE L')# 8.pese a la multiplicidad de supuestos. el art# D.#1E L' prev* que las prohibiciones de disponer establecidas por laLey que. ine!ica%.16 Lec. en relación a los bienes del declarado !allecido.$rt# 1F. que dado su ori"en le"al.$l"unas !acultades del >derecho moral de autor? son radicalmente inalienables aten. o bien prohibiendo la enaje-nación !uera de un determinado círculo de personas# En el sistema actual.presa declaración judicial o administrativa. y el 1.#D )c ### Los herederos del declarado fallecido no podrán disponer a t'tulo gratuito hasta . capitulación matrimonial o donación son plenamente e!icaces con e!icacia real. las prohibiciones le"ale de disponer desempe9an un papel mar"inal en el ordenamiento jurídico# 8. o bien como "ravamen que elimina la posibilidad de disponer de la cosa. por tanto. sólo las prohibiciones lícitas de disponer establecidas en testamento. cualquier disposición que las contradi"a# 22 Re9ui%ito% 1 El r*"imen de la prohibición de enajenar se aplica (nicamente a las que se plantean como tales# La prohibición e!ica% de enajenar requiere la "ratuidad pura y simple del acto# +o valdría un negotium mixtum cum donatione # &equiere asimismo. pero que no hace inválida o ine!ica% la disposición.istencia de normas especí!icas que delimitan el ámbito de actuación del propietario# Balide% de tales disposiciones. cuya in!racción da lu"ar a resar-cimiento de da9os o al pa"o de una pena. como el art# 1F.La le"islación vi"ente en materia de patrimonio histórico establece una variada suerte de prohibiciones de disponer sobre los bienes muebles o inmuebles que hayan de considerarse inte"rados en dicho patrimonio# La le"islación vi"ente prev* muchos más supuestos en los que la !acultad de disposi. para las adquisiciones en virtud de retracto# Las prohibiciones de disponer pueden asimismo emanar del 8ue% o de la $dministración.ión del propietario se ve. )c. de modo que el acto de disposición no produciría e!ecto al"uno# $1 $ctos a título "ratuito y las prohibiciones de disponer : 22 Pro i)icione% con e+ecto re!l 1 Iodalidad de más propia prohibición. de DC . está !uera de toda duda# $demás.plotaciones $"rarias# -. por ra%ones de inter*s privado. sea en !orma absoluta. "eneralmente durante un tiempo. o prohibiendo la disposición durante cierto tiempo. surtiendo e!ectos como limitaciones le"ales del dominio# +o obstante . Pro i)icione% 'olunt!ri!% 1 <mpuestas por voluntad del particular.1. no necesitarán inscripción separada y especial.$rt# DG de la vi"ente Ley 1F11FF0 de Ioderni%ación de las E.i"encia del requisito de un inter*s le"ítimo procede del erecho romano. de una u otra !orma.on objeto de anotación preventiva en el &e"istro ($rt# D. con el !in de ase"urar los derechos de los liti"antes o del !isco# . la presencia de un inter*s justo y le"ítimo.$rt# 0D0 )c ### Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de t'tulo ### -. aunque no lo estable%ca nin"(n precepto. pueden entenderse de D modos : )omo obli"ación de no disponer el due9o de ciertos bienes.K. o por determinados títulos (sobre todo la enajenación a título oneroso o inter !i!os). a+os después de la declaración de fallecimiento ### -. sin e.diendo a su carácter personalísimo : $rt# 1G de la vi"ente Ley de 2ropiedad intelectual# -. bastante !recuente en la práctica. ten"an plena e!icacia jurídica. L!% pro i)icione% le$!le% de di%poner. en cuyo servicio se impon"a aqu*lla# La e.la !acultad de disponer sobre ciertos bienes# 4tros preceptos establecen la misma limitación.K. -. a!ectada por la e. haciendo.2.

1.1#1E L' con!i"ura las prohibiciones de disponer llamadas le"ales como aquellas que tienen plena e!icacia jurídica sin e. pues aqu*lla no creó derechos subjetivos en terceras personas. vetando su ejercicio de manera desorbitado o contraria a los parámetros de conducta socialmente asumidos# =al delimitación de la e. sino que. y quien pudo donar ilimitadamente (prohibente). la sobreentienden en *l la jurisprudencia del =. sino ine!icaces# La prohibición tiene un límite. pero se materiali%a a trav*s de un resolución juducial o administrativa se habla de las prohibiciones ad hoc que ahora se consideran# .pediente que conllever pr*stamos o subvenciones de los diversos or"anismos administrativos. cuyas condiciones especiales han de "aranti%arse# 0 La consideración actual de la propiedad privada .K. L!% deno(in!d!% pro i)icione% Judici!le% * !d(ini%tr!ti'!% de di%poner. requiriendo a su titular que se comporte si"uiendo determinados parámetros e. o por la misma )onstitución. y aunque no está e.u !undamento es la "arantía del patrimonio del demandado en un determinado proceso o del interesado en un e. los restantes derechos subjetivos) sean ejercitados con!orme a su propia !unción y si"ni!icado.presa declaración judicial o adminis-trativa# 2or ello. 7rente a la e. han acabado por normati!izarse.i"e que el derecho de propiedad (y.i"ibles con carácter "eneral# El ordenamiento jurídico e. simplemente obli"a a aqu*l a indemni%ar# Esta obli"ación sí que puede contraerse en cualquier clase de ne"ocios.". como el abuso del derecho.. provocados "eneralmente por la concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio. al amparo del art# 1D00 )c y con las (nicas limitaciones de *ste# =ienen vetado el acceso al &e"istro de la 2ropiedad. nó nulos. destinado a impedir la amorti%ación del dominio# 2ara dejar sin e!ecto la prohibición. deben destacarse la presencia de una serie de re"las derivadas de la propia con!ormidad del derecho de propiedad con el ejercicio del mismo. de modo que sus actos de enajenación son. bien sea por haber sido acogidos por el propio )c.donde pasó a las 2artidas. careciendo de e!ectos !rente a terceros# 8. cuyo incumplimiento no a!ecta al acto de disposición. cuyo art# CC#D ha incorporado la idea de la !unción social de la propiedad# DG . onerosos o "ratuitos.tensión. El art# D. y la H# 22 E+ecto% 1 La prohibición válida sustrae al "ravado la !acultad de disponer.tensión de los poderes y !acultades del propietario se lleva a cabo por el ordenamiento (y por la jurisprudencia en la resolución de los con!lictos que se someten a su conocimiento) acudiendo a una serie de conceptos jurídicos indeterminados que se han ido imponiendo entre los juristas y que. puede levantar las limitaciones puestas# 31 2rohibiciones de disponer incorporadas a actos a título oneroso : 22 L! pro i)ición o)li$!cion!l 1 )abe !ormular la prohibición de disponer en la !orma impropia de una obli"ación del titular.presa en el )c.trínseco. basta la voluntad del prohibente. en al"unos casos.istencia de límites o limitaciones de la propiedad de carácter e. por e. cuando la plasmación concreta de la prohibición se !unda en la ley. LOS LLA7ADOS LÍ7ITES INTRÍNSECOS O INSTIT6CIONALES DE LA PROPIEDAD.

2. en que la se incorpora al te. teleoló"ico y social. $l abordar los límites institucionales de la propiedad suele resaltarse que el precedente de la admisibilidad y desarrollo del abuso del derecho lo representó la teoría de los actos de emulación.=4<$ y populari%ada en el primer tercio del si"lo @@ por 7# 7E&&$&$# . !ormulada en el medievo por )<+4 $ 2<. merced a *l.1. en cuanto sea necesario. en trance de revisar y. esenciales o institucionales de los poderes o !acultades del propietario.to articulado del )ódi"o (art# A#D)# El abuso del derecho constituye un concepto jurídico indeterminado. ha elaborado la teoría llamada del abuso del derecho...i"encias *ticas del erecho# D# La doctrina moderna. tienen otros de orden moral. sancionada ya en los más recientes ordenamientos le"isla-tivos. impulsada por las nuevas necesidades de la vida práctica y por una sana tendencia de humani%ación del erecho civil. por otra parte. resulta inne"able su matri% jurisprudencial# 1# El ejercicio del derecho es lícito aun cuando.ima un alcance demasiado literal y absoluto. El desarrollo doctrinal y jurisprudencial del abuso del derecho se ha creado !undamentalmente a partir de supuestos reales en los que se trataba de delimitar las !acultades concretas del propietario# El desarrollo de la prohibición del abuso del derecho !ue objeto de una detenida consideración doctrinal y de una reiterada aplicación jurisprudencial con anterioridad a su conversión en norma le"al especí!ica : &e!orma del =ítulo 2reliminar del )ódi"o )ivil operada en los a9os 1FAC-1FAG.". La consolidación del abuso del derecho es reciente y.terna y de un aparente ejercicio de su derecho. y que incurre en responsabilidad el que. con da9o para terceros o para la sociedad / tesis *sta que ha sido patrocinada tambi*n por la doctrina cientí!ica patria. al tiempo que se encuentra imbricada directamente con el análisis del contenido del derecho de propiedad en concreto / mientras que.". aparte de sus límites le"ales. en todo caso. posterior al momento codi!icador europeo. que consideran ilícito el ejercicio de los derechos cuando sea abusivo# Los derechos subjetivos. no tenían otro !undamento que el de causar da9o o molestar al vecino# El desarrollo de tal idea puede considerarse un importante precedente del posterior desarrollo del abuso del derecho. aunque asentadas en el desarrollo y ejercicio de las !acultades dominicales.)onstituyen límites intr'nsecos.e"(n dicha concepción se trataba !undamentalmente de erradicar y declarar contrarias a erecho aquellas conductas del propietario que. traspasa en realidad los impuestos al mismo por la equidad y la buena !e. EL AF6SO DEL DERECHO. D0 . L! con%trucción Juri%prudenci!l del principio. se lesionen simples intereses de terceras personas.. obrando al amparo de una le"alidad e. en cuanto el ejercicio de cualesquiera !acultades dominicales ha de reali%arse de acuerdo con tales principios "enerales del erecho. LA TEORÍA DE LOS ACTOS DE E76LACI-N. cuya con-creción requiere la consideración casuística y por ende un atento análisis jurispru-dencial# . que no han dejado de serlo por haber sido convertidos en una norma positiva concreta (arts# A )c y CC#D )E)# . recti!icar los conceptos jurídicos. al tiempo que desempe9ó un importante papel respecto de las relaciones de vecindad# . mas no debe darse a esa má. que la pondría en pu"na con las e.

ternamente le"al# b) a9o a un inter*s (de terceros) no prote"ido por una especí!ica prerro"ativa jurídica# c) <nmoralidad o antisocialidad de ese da9o. con da+o para tercero.cepciones que se !ormulen con mani!iesto abuso del derecho o entra9en !raude de ley o procesalN# )on!orme a lo establecido en el )c. que su materiali%ación haya acarreado a cualquier otra persona un da9o determinado. #odo acto u omisión que por la intención de su autor. cuyo art# F#D establece que M Los &ueces y #ribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o e&ercicio anormal de un derecho ### N# )on ocasión de la re!orma del =ítulo 2reliminar del )). la conducta (u omisión) abusiva puede desprenderse !ácilmente de la posi-ción subjetiva del titular del derecho.que ha reco"ido y per!ilado el concepto de abuso del derecho.istencia concreta y e!ectiva habrá de probarse y cuanti!icarse# El da9o puede consistir tanto en la aparición de consecuencias imprevistas para el tercero cuanto en la a"ravación de la situación jurídica en que *ste se encuentre. en cambio. los presupuestos de aplicación del abuso del derecho son básicamente : 1# -ctuación u omisión de carácter abusi!o . objetiva o e. por su ob&eto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los l'mites normales del e&ercicio de un derecho. aunque no pueda reputarse al titular mala !e deliberada en la actuación del derecho en cuestión# D. El art# A#D es claro al respecto# La e.2. dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas &udiciales o administrati!as que impidan la persistencia en el abuso N# )on mayor ra%ón. la jurisprudencia del =.e requiere que el acto o la omisión del titular Msobrepase mani!iestamente los límites normales del ejercicioN de su derecho# El carácter abusivo ha de deducirse de la e. . $onsecuencia da+osa para un tercero . . en al"unos casos (posiblemente. cuya e. mani!estada en !orma subjetiva (cuando el derecho se act(a con la intención de perjudicar o sencillamente sin un !in serio y le"ítimo) o bajo !orma objetiva (cuando el da9o proviene de e.to &e!undido de la L$:. L! +or(ul!ción le$!l de l! pro i)ición del !)u%o del derec o La incorporación del abuso del derecho a nuestra le"islación acaece por primera ve% en el =e. D. cuanto a ra%ones de carácter objetivo en el ejercicio del mismo. incidentes y e. considerándolo inte"rado por estos elementos esenciales : a) :so de un derecho.tralimitación no tiene por qu* encontrarse !undada de !orma necesaria en la actitud subjetiva del titular del derecho : El precepto no requiere que el sujeto act(e mal*volamente (en contra de la debida buena !e) o de !orma consciente y deliberada# )iertamente. los supuestos más claros de abuso del derecho). cuando la vi"ente L428 impone con carácter "eneral a los jueces y =ribunales Mrecha%arán !undadamente las peticiones. de con!ormidad con los cánones objetivos de conducta que sean requeridos en el ejercicio de cada uno de los derechos# icha e.. pero ello no es estructuralmente necesario. El ejercicio abusivo del derecho sí requiere. ha reiterado la aplicación del principio considerado en multitud de ocasiones con anterioridad a su incorporación al erecho positivo patrio# .tralimitación puede deberse tanto a la actitud subjetiva del titular del derecho objeto de ejercicio.tralimitación llevada a e!ecto por el titular.ceso o anormalidad en el ejercicio del derecho)# esde entonces. en contra de cuanto ocurría de anti"uo con los llamados actos de emulación.". el párra!o D#5 del vi"ente art# A dispone que M La Ley no ampara el abuso del derecho o el e&ercicio antisocial del mismo.

ista o no una previa relación jurídica entre el a"ente del ejercicio abusivo y el tercero# :na ve% acaecido el supuesto de hecho previsto en la norma. LE4+ :H:<=.con carácter "eneral. la víctima del da9o podrá solicitar la correspondiente indemni%ación de da9os y perjuicios. a la amplitud de supuestos inte"rables dentro del "en*rico concepto de abuso del derecho# .8.cepción# . aunque ello no obste a que su !ormu-lación ori"inaria (como tantos otros conceptos. se9aladamente a la contencioso-administrativa y a la laboral La prohibición del abuso del derecho constituye un principio "eneral del derecho que. ya como e. instituciones y criterios normativos) se deba al desarrollo teórico y jurisprudencial del erecho civil# 1# Es sumamente !recuente que el =. se ha ido produciendo de !orma paulatina# El (ltimo estadio !iene representado por la idea de la función social de la propiedad. naturalmente. asevere que la prohibición del abuso del derecho es un recurso t*cnico que Mdebe aplicarse con especial cuidadoN atendiendo a las circunstancias de hecho y procurando la indubitada acreditación de los presupuestos de aplicación del art# A#D del )c# D# Las resoluciones jurisprudenciales resaltan que el principio del abuso del derecho sólo entra en jue"o cuando no hay norma concreta aplicable al supuesto debatido / requiriendo. por tanto. de acuerdo con las leyesN# La e. de otra.". de una parte / y. E&p!n%ión * retroce%o del !)u%o del derec o La incorporación del abuso al derecho al acervo propio de la normativa civil ha traído consi"o una notoria vitalidad del principio. como una vía transaccional entre la ideolo"ía liberal propia de la &evolución !rancesa (y los )ódi"os) y la propiamente socialista# . tiene capacidad e. LA 46NCI-N SOCIAL DE LA PROPIEDAD.. se"(n que e. El reconoci(iento con%titucion!l de l! propied!d pri'!d! deli(it!d! por l! +unción %oci!l. dada la característica !unción de /erecho com"n representada por el erecho civil y.1. por las normas que se encuentran ubicadas en el =ítulo 2reliminar del ))# La invocación por los liti"antes o la aplicación por los tribunales de la prohibición del abuso del derecho se ha e. El abandono de la concepción absolutista de la propiedad privada.presión !unción social de la propiedad !ue acu9ada a comien%os de este si"lo por un jurista !ranc*s.8.tendido a otras jurisdicciones..u !ormulación inicial !ue notoriamente con!usa# +o obstante . que el inter*s presuntamente da9ado no est* prote"ido por una especial prerro"ativa jurídica o "oce de protección determinada# C# La aplicación del principio del abuso del derecho debe ser ro"ado o solicitado por quien lo estime aplicable. !ue convirti*ndose en un "iro utili%ado por las )artas constitucionales # $ctualmente la reco"en literalmente las )onstituciones italiana de 1FGA y la espa9ola# En nuestra )onstitución se parte de la base de admitir la propiedad privada DA .pansivo en el conjunto del ordenamiento jurídico# 2or tanto la ile"itimidad del abuso del derecho tiene carácter "eneral y es de obser-vancia en cualesquiera disciplinas jurídicas. aco"ida en el art# CC#D )E junto con la de herencia : MLa función de estos derechos delimitará su contenido. poco a poco. sobre todo. históricamente. reclamar la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso# La contemplación de ambos órdenes de consecuencias jurídicas se debe. .. muy pronto se convirtió en una !órmula má"ica que a todos satis!i%o (desde Iussolini y 7ranco a los partidos comunistas de al"unos países occidentales) y. ya que es materia dispositiva que procesalmente debe actuarse ya como acción.". en particular.

pero en t*rminos constitucionales no alcan%a el ran"o de derecho !undamental# $tendiendo al vi"ente sistema constitucional.tuales y.8.(art# CC#1).. La e. dicho procedimiento se encuentra re"ulado en la L28 7# 3) En el caso de que cualquiera de los derechos !undamentales (nó la propiedad) haya sido conculcado o vulnerado en cualquier proceso judicial. la )onstitución e. su titular podrá recabar la tutela del =ribunal )onstitucional.8. al sistema de "arantías de la )onstitución# La propiedad privada puede ser todo lo importante o determinante que a cada uno le pare%ca. pero la titularidad dominical se encuentra sometida a la e. aplicable al r*"imen jurídico respectivo de todos los bienes que son susceptibles de apropiación privada# 3) )omo corolario de ello.".e los derechos y deberes de los ciudadanosN (arts# C5 a C6)# =anto los derechos fundamentales como los demás derechos ciudadanos se encuentran especialmente "aranti%ados constitucionalmente. la inte"ración de un determinado derecho en la cate"oría de los derechos !undamentales ha dejado de ser una cuestión !ilosó!ica o metodoló"ica. pues : $) +o todas las cate"orías de bienes tienen la misma si"ni!icación social e importancia económica# &ealmente no cabe predicar la e. dicha pretensión es contraria a los t*rminos te..istencia de una !unción social de la propiedad de carácter unitario. sino sólo de una !orma apro. ya que sólo podrán ser re"ulados por ley# Q *sta habrá de respetar necesariamente su contenido esencial. los derechos !undamentales "o%an de una peculiar "arantía constitucional : $) . $unque al"unos autores cali!iquen el derecho de propiedad como derecho fundamental. de acuerdo con las leyesN# . una ve% que haya a"otado los recursos judiciales ordinarios. en cuya virtud MLa !unción social Ode la propiedadP delimitará su contenido. carece de valor t*cnico concreto y constituye simplemente un concepto jurídico indeterminado que pretende adecuar la titularidad dominical a las e.u reconocimiento y respeto puede ejercitarse Mante los =ribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de pre!erencia y sumariedadN : 8uicio con trámites abreviados y de mayor a"ilidad que los normales# En la actualidad. la libertad de empresa y la economía de mercado (art# C6).1#1 )E)# &especto de los derechos !undamentales (pero no en relación con los demás derechos de los ciudadanos que care%can de tal carácter). al tiempo que queda sometida al control de constitucionalidad (arts# 0C#1 y 1. por imperativo del art# 61#1 )E# e otra parte. L! +unción %oci!l de l! %ocied!d co(o concepto Jur/dico indeter(in!do. a trav*s del recurso de amparo (arts# GG y ss# L4=))# .2. para convertirse en una cali!icación t*cnicojurídica de "ran importancia práctica# El art# 0C de la )E justi!ica claramente por qu* los derechos comprendidos en el capítulo se"undo de la )onstitución aparecen divididos en dos secciones distintas : -.i"encias sociales# La !unción social de la propiedad no puede ser de!inida ni per!ilada en un sentido positivo y concreto.e los derechos !undamentales y de las libertades p(blicasN (arts# 10 a DF) -.imativa. L! +!lt! de reconoci(iento de l! propied!d co(o derec o +und!(ent!l.presa (art# CC#D) que será la le"islación ordinaria la que delimite el contenido de la propiedad privada con!orme a la !unción D6 .istencia de un principio. tal ley deberá tener carácter de or"ánica.presión !unción social de la propiedad. propiamente hablando y en sí misma considerada. se"(n el art# 0C#D )E . por supuesto.

cualquiera que sea la naturale%a p(blica o privada de su titular. RE4ERENCIA A LAS PROPIEDADES RISTICA Y 6RFANA. sino (nica y e. si se pre!iere. en atención a la trascendencia social representada por los bienes objeto de dominación privada# La consideración pluralista de la propiedad privada. M### el derecho a la propiedad privada que la )onstitución reconoce y prote"e tiene una vertiente institucional. la tierra era el bien por e.plotaciones a"rarias prioritarias# . es la línea metodoló"ica adecuada para hacerse una cabal idea del si"ni!icado de la propiedad privada en los actuales sistemas jurídicos# La noción abstracta de propiedad.plotación de los recursos naturales disponibles# c) $ que se preste el trabajo en condiciones adecuadas y di"nas# &ecientemente... es sencillamente un preconcepto que no encuentra traducción e!ectiva en los sistemas normativos vi"entes en los países evolucionados# $sí lo ha declarado.clusivamente del aspecto estático de la titularidad dominical de los predios o !incas# En el art# GA de la )onstitución de 1FC1 se incluyó una norma de protección al mundo a"rícola que no lle"ó a desarrollarse.. lo que supone.celencia)# +o obstante el )c no se preocupa de la perspectiva que pudiera llamarse dinámica de la tierra (e.8. .1..plotación racional y apropiada. El contenido e%enci!l de l! propied!d pri'!d! El contenido esencial de la propiedad privada es cuestión que tampoco puede concretarse# epende de cuál haya sido o sea la valoración que la !unción social de la propiedad mere%ca para el le"islador ordinario. . aunque naturalmente *stas no se encuentran tasadas constitucionalmente# . sin embar"o el r*"imen !ranquista mantuvo vi"ente el escaso conjunto de disposiciones a"rarias republicanas (L$& 1FC0)# 2asado el tiempo.plotaciones a"rarias). la .8. en la delimitación concreta de su contenido# .... L! propied!d ur)!n!. la de!initiva incorporación del inter*s "eneral o colectivo junto al puro inter*s individual del titular en la propia de!inición de cada derecho de propie-dad o. la Ley 611F6G de Ioderni%ación de las E. tales disposiciones (salvo la L$&) !ueron re!undidas en la Ley de &e!orma y esarrollo $"rario (1FAC)# 2osteriormente se publicaron dos Leyes : La Ley de !incas y el Estatuto de la E.plotación !amiliar a"raria# La primera de tales Leyes asumió en su articulado que el cumplimiento de la !unción social de la propiedad de !incas r(sticas. atendiendo en todo caso al inter*s nacional# b) $ que se realicen las trans!ormaciones y mejoras necesarias para conse"uir la más adecuada e. se"(n el destino a"rario más idóneo.. obli"a : a) $ la e. precisamente derivada de la !unción social que cada cate"oría o tipo de bienes sobre los que se ejerce el se9orío dominical está llamado a cumplir. como derecho absoluto e ilimitado. L! propied!d r:%tic!. 'a sido objeto de constante atención por el le"islador en la se"unda mitad del si"lo @@# DF ..plotaciones $"rarias dero"ó las anteriores o!reciendo una nueva re"ulación de las e. ada su !echa de publicación el )c es un cuerpo le"al de acusado carácter a"rario ( a !inales del si"lo @<@.2..entencia del #ribunal $onstitucional de 01 de marzo de 2345.social de la propiedad : La !unción social de la propiedad ha de ser necesariamente desarrollada por el le"islador ordinario respecto de materias especí!icas o concretas.

5F )c ### La propiedad se adquiere por la ocupación ### La !orma más primitiva e intuitiva de adquirir la propiedad consiste en apoderarse de al"o que nadie tiene bajo su dominio y que. que trata de los di!erentes modos de adquirir la propiedad. urbani%able no pro"ramado y no urbani%able. 4cupación es la toma de posesión de una cosa corporal que carece de due9o..15 que considera e.5F pretende hacer un catálo"o de tales modos# .La cali!icación del suelo por los instrumentos urbanísticos.La primi"enia Ley del . $l !rente del libro <<< del )c. en urbano.15 )c : ### e adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de due+o. el propietario del suelo queda obli"ado a edi!icar en un determinado pla%o# La vi"encia del =e. en cuanto delimitadoras de las !acultades y obli"aciones inherentes a la propiedad urbana constituían meras limitaciones y deberes que de!inen el contenido normal de la propiedad# La mutación se mani!estaba sobre todo en : -. la ocupación se aplica ori"inariamente a la ca%a y la pesca# En el erecho com(n se implican el halla%"o y el tesoro oculto# El )c. es una ley de mínimos.)ali!icado el suelo como urbano.ciones# Esta ley.mente a las previsiones de los di!erentes instrumentos urbanísticos# El =e.to &e!undido de 1FFD ha sido pasajera# La ..uelo de 1F0.1.111FFA declaró la inconstitucionalidad de muchos de sus preceptos.=) . y la ca%a y la pesca. es conocida en el mundo jurídico como ocup!ción. !ue objeto de re!orma en 1FA0# 2osteriormente se han ido dictando &e"lamentos de "ran importancia como el de 2laneamiento. pero ese no sería la ocupación a que se re!ieren los arts# mencionados# En &oma. todos los cuales entran en la enumeración del art# .preso o implícito de incorporarla al propio patrimonio# =ambi*n apre.to re!undido de la le"islación sobre el suelo (& 111FFD) desarrolló el ideario de la dero"ada L. S6P6ESTO DE HECHO Y AD<6ISICI-N ORI5INARIA DE LA PROPIEDAD.0 La ocupación =.presamente como casos de ocupación junto al de las cosas que nunca han tenido due9o. con ánimo e. por consi"uiente. colmando las "ran des la"unas del proyecto de 1601. que puede verse completada en cada circunscripción territorial. obli"ando al Hobierno de la +ación a propulsar la aprobación de la Ley . el art# . como los animales que son ob&eto de caza y pesca.. el tesoro oculto y las cosas muebles abandoC5 . urbani%able pro"ramado. y se halla le"almente identi!icada en el art# . el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas . los re!eridos institutos.1.. puede ser objeto de libre apropiación# icha !orma de adquirir el dominio. la propiedad urbana ha quedado mediati%ada y con!i"urada sobre bases muy diversas a las establecidas por el )c# El propietario sólo podrá construir previa licencia y siempre y cuando el proyecto se adec(e estricta.e"(n el art# . por la correspondiente normativa autonómica# . a"rupa bajo un mismo título Jde la ocupacionJ.1. que mani!estaba la mutación su!"rida por el derecho de propiedad# Las disposiciones le"ales de carácter urbanístico. Concepto * re9ui%ito%.hender una cosa sin intención de adquirir la propiedad sobre ella. vi"ente actualmente. =.11FFA sobre r*"imen del suelo y valora. lo que conllevaba que la posibilidad de edi!icar no dependiese de la decisión del propietario sino de aqu*llos# -. LA OC6PACI-N. el de Hestión urbanística y el de isciplina urbanística# $ dicha le"islación urbanística se le ha ido sumando la aprobada por "ran parte de las )omunidades $utónomas# )on!orme a tales disposiciones.

en el caso de ocultación consciente.. pero que puede consistir también en otros actos ..15#. supone una toma de posesión acerca de la cual. posibilidad de usar como due9o.. Los bienes a que se hace re!erencia se entenderán adquiridos por el Estado y tomará posesión de los mismos en vía administrativa.1.tremo de que mediante sus actos provocaron que dichos bienes no pudieran transmitirse a sus sucesores# . un modo de adquirir la posesión que al recaer sobre cosas nullius deviene automáticamente un modo o medio de adquirir la propiedad# c c) La carencia de due9o : 2uede tratarse de bienes vacantes propiamente dichos que no han tenido nunca due9o. a qu* actos son si"ni!icativos y su!icientes en orden a su adquisición# En el art# . visibilidad de propiedad ### La material toma de posesión debe ser valorada diversa-mente se"(n la conciencia social y se"(n los objetos ### +o es Jprimer ocupanteJ quien primero ve una cosa. ni ne"ocial ni otra distinta de la de los menores e incapacitados para adquirir la posesión de las cosas ($rt# GGC)# La ocupación es. hasta su a!loramiento. lo !ueron hasta el e. relación de apropiación. la ocupación !ue el modo natural de adquirir suelo r(stico. cuyos due9os. se discute ahora si el suelo es o nó susceptible de ocupación por los particulares cuando está vacante# El problema queda resuelto por la Le* de P!tri(onio del E%t!do que. además de la idoneidad de los bienes sobre los que recai"a. ya que en tal caso. E&clu%ión de lo% )iene% in(ue)le% del 3()ito de l! ocup!ción. el Estado tendrá que entablar la acción que corresponda ante la jurisdicción ordinaria# $rt# DD : ### #ambién corresponden al *stado los bienes inmuebles detentados o pose'dos sin t'tulo por entidades o particulares. se da por supuesta en el )c#. las res nullius ) y el tesoro. por el contrario. pudiendo rei!indicarlos C1 .2.nadas# 2ero. aun habiendo tenido due9o. =. previene para los bienes vacantes la si"uiente normativa : $rt# D1 : ### Pertenecen al *stado como bienes patrimoniales. dejan de tenerlo por haberlos *ste abandonado# =ambi*n se consideran nullius. C6ALIDADES DE LOS FIENES S6SCEPTIFLES DE OC6PACI-N. varían las !órmulas. hoy. sino que se quiere ese contacto# En cuanto a la voluntad de adquirir el dominio.clusiva.2. en sí.. entre las cosas abandonadas (en "eneral. hay diver"encias en cuanto al modo de ser ocupados.2. En otros tiempos. sino quien la aprehende# b) )apacidad y voluntad ó ánimo de apropiación : La adquisición por ocupación es un acontecimiento voluntario. los tesoros ocultos. salvo que se opon"a un tercero con posesión superior a 1 a9o. no sólo se tiene consciencia de establecer contacto !ísico con la cosa.cluir una ocupación con e!ectos distintos por quererlo así el ocupante# +o requiere capacidad especí!ica. esto es. tras a!irmar que el Estado puede adquirir por ocupación. : 2ara que ten"a lu"ar la ocupación. o de bienes que. pero no cabe e. los inmuebles que estu!ieren !acantes y sin due+o conocido. se propone un concepto de la ocupación que es válido para el halla%"o y los otros supuestos no incluídos ### ocupar una cosa es llegar primero a ella en la forma precisa para adquirir su propiedad. que más habitualmente será toma de posesión. pero las consecuencias y la idea son las mismas# 2oder o tener en disposición e.1. se requiere la conjunción de D circunstancias : a) La aprehensión material e!ectiva de la cosa : La ocupación en sentido estricto.

dispone que ### Los particulares podrán usucapir a su fa!or los bienes y derechos patrimoniales del *stado. LAS COSAS PERDIDAS 1 EL HALLAL5O. Otro% )iene% e&clu/do% de l! ocup!ción 1 .15. *ste se encuentra obli"ado a recompensar al hallador con una cantidad equivalente al 0R del valor de la cosa.Los valores.10 ### *l que encontrare una cosa mueble. En esta reivindicación incumbe al Estado la prueba de su derecho. halla%"o casual de tesoro y apropiación de las cosas muebles abandonadas ### =. : -. trata el $rt# . sobre cuyo destino y posible adjudicación parcial al hallador si el due9o no es habido.1A# . El )c re"ula con su!iciente detalle la suerte de las cosas perdidas en los arts# . de modo que *stas se adquieren por ocupación si.. pero nó abandonadas.Los buques y aeronaves abandonados o perdidos# =.pensa# 31 La atribución de la cosa (o su valor) al hallador# .upuesto que la cosa perdida sea restituida a su propietario. el art# D0#D#.on atribuídos por otras leyes al Estado. La ocupación es un modo de adquirir restrin"ido hoy a ciertos bienes muebles y por tanto de importancia relativamente escasa : )a%a y pesca. re"ulando los derechos sobre los animales dom*sticos.. El r0$i(en del Cc.1.10. que no sea tesoro.i transcurridos D a9os. al que hubiese hecho el hallazgo.10 y . no son reclamadas en D a9os por su due9o# . debe restituirla a su anterior poseedor.e cuentan entre las cosas muebles abandonadas del art# .$rt# .. el hallador tendrá derecho a convertirse en propietario de la cosa.1. ocupación de objetos aparentemente abandonados ó cosas que nunca han tenido due9o# La actual le"islación no autori%a a apropiarse de las cosas arrojadas por las olas. sin que los detentadores o poseedores puedan ser compelidos a la e.con arreglo a las leyes . cuando no se hayan producidos respecto de los mis-mos.2. o en su de!ecto.$rt# . deberá consignarla en poder del -lcalde del pueblo donde se hubiese !erificado el hallazgo ### -. la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada ### $1 La recompensa o premio# . ### i se presentase a tiempo el propietario estará obligado a abonar a t'tulo de premio. actuaciones que impliquen el derecho de propiedad# -.) se tipi!ica como delito la ocupación de bienes inmuebles# =. ### como uno de los medios de adquirir se de!inirá la ocupación. el propietario de la cosa no apareciese o no reclamase la restitución de aqu*lla.1. i éste no fuese conocido.cluyen de la susceptibilidad de ocupación por los particulares : -.e"(n la base 1G de las del )c. dinero y bienes muebles constituídos en depósito en sociedades de cr*dito o entidades !inancieras. ciertos bienes que se e. de acuerdo con las leyes comunes ### En el nuevo )ódi"o penal (Iayo 1FF. las cosas perdidas. salvo que el propio propietarios haya o!recido p(blicamente una mayor recom. relativo a la usucapión contra el Estado. al valor obtenido por su venta en subasta p(blica# CD . encontradas y depositadas con!orme al art# .2."2.12.hibición de sus títulos ni inquietados en la posesión hasta ser vencidos en juicio# 2or su parte.

Ley . el tesoro pertenece al due9o. Qa en su redacción ori"inal.15.". se"(n el art# ..i el descubrimiento se lleva a cabo por una persona en propiedad ajenaJ.". quien.". el halla%"o determina que la mitad se aplicará al descubridor# =. .Ley G611F.tracciones marítimas# -.5.D. re"uladora de los $u. que se distribuirá en conformidad a lo declarado : . sus e!ectos son los mismos que si la propiedad corresponde al Estado o a cualesquiera otras )orporaciones p(blicas# La vi"ente Ley de 2atrimonio 'istórico invierte los t*rminos establecidos en el )c y cierra el proceso de ne"ación de la ocupación en !avor de los particulares respecto de los bienes muebles que se consideren inte"rados en el 2atrimonio 'istórico espa-9ol# )1 El descubrimiento reali%ado por el due9o# En tal supuesto y con!orme al art# C01#1E. la mitad se aplicará al descubridor# -.2. el depósito oculto e ignorado de dinero.e habilitaba al Estado para e. al due9o del terreno en que haya sido hallado# +o obstante.. 'alla%"os y E.1. CC . de +ave"ación a*rea# -.epósito oculto e i"norado# -.2. podrá el *stado adquirirlos por su &usto precio.".propiar los tesoros ocultos# isposiciones posteriores hacían propietario del tesoro al Estado. RE56LACI-N DEL TESORO OC6LTO. no al propietario del terreno ni al descubridor# =. el )c se preocupó de recalcar en su art# C01#C1 ### i los efectos descubiertos fueren intersantes para las $iencias o las -rtes. =. lo adquirirá por ocupación# 1 escubrimiento casual reali%ado por tercero# En este supuesto. Re$ul!ción del Cc. si quien descubre el tesoro. $1 )oncepto# +uestro )c de!ine el tesoro en el art# C0D ### e entiende por tesoro oculto. Pri(!c/! de lo% intere%e% $ener!le% 1 Le$i%l!ción de p!tri(onio !rt/%tico.7alta de le"ítimo due9o# 31 &e"las de atribución # : -. Lo% !ll!#$o% re$ul!do% por le*e% e%peci!le%.alvamentos. en principio. &emolques. lo hace por casualidad y es persona distinta al due9o del terreno.ilios. para los efectos de la ley.El tesoro pertenece. -. cuya leg'tima pertenencia no conste ### 22 C!r!cter/%tic!% 1 C!r!cter/%tic!% 1 -.511F. Re$ul!ción de l! Le* de P!tri(onio Hi%tórico.)arácter mobiliario y valioso de los bienes ocultos# -.2.=.iversas 4rdenes Iinisteriales relativas a los automóviles en situación de abandono# =.". alha&as u otros ob&etos preciosos.

cuando se trate de caza mayor . tras sentar el principio de que Jel herir una pie%a de ca%a da derecho a cobrarlaJ. ### los animales fieros sólo se poseen mientras se hallen en nuestro poder. ocupe o recoja# La actividad venatoria consiste en la persecución de las pie%as de ca%a# =al persecución. En el )c#. es un derecho que puede ir junto con el dominio o separado de *l# )uando se trata de terrenos en los que el derecho de ca%a es privado. nó los otros animales# )aracterística com(n a las pie%as de ca%a es su movilidad : 2osibilidad de escapar a la acción del ca%ador y la consi"uiente necesidad de *ste de perse"uirlas. ha de serlo en ejercicio del derecho a ca%ar# El derecho a ca%ar tiene una !aceta subjetiva y otra objetiva# La subjetiva es el derecho al ejercicio de la ca%a# La !acultad de practicar la ca%a en un determinado terreno.La vi"ente ley (1. se aplicarán los usos y costumbres del lugar. en cambio. ANI7ALES ESCAPADOS... predispone una suerte de derecho de persecución de la pie%a que no supone ocupación de ella. b) El derec o de per%ecución 1 El art# DD de la Ley de )a%a.e"(n el art# G.8. Iediante la actividad venatoria se adquieren las pie%as de ca%a. la propiedad corresponderá al cazador que le hubiere dado muerte cuando se trate de caza menor y al autor de la primera sangre. qui*n adquiere el dominio del animal ca%ado y cuándo# La Ley de ca%a (G-G-1FA5).11F60) invierte los t*rminos establecidos en el )c. cuando haya dudas. mientras conserven su condición CG ..dor y el propietario tendrán derecho a la mitad del valor que en tasación le"al se le atribuya y que se distribuirá entre ellos por partes i"uales# =. estos animales se someten al r*"imen del halla%"o y nó al de la ca%a# Q los abandonados... tal derecho será privado tambi*n# a) L! !d9ui%ición de l! pie#! 1 2roblema que interesa en tema de adquisición de los derechos reales : El de deter--minar... tras establecer que ### cuando la acción de ca%ar se ajuste a las prescripciones de esta ley. animales amansados o domesticados y animales mansos o dom*sticos# . a9ade que se entenderán ocupadas las pie%as de ca%a desde el momento de su muerte o captura . CO7O 4OR7AS DE OC6PACI-N. los domesticados o amansados se asimilan a los mansos o domés--ticos. si conser!an la costumbre de !ol!er a la casa del poseedor . por ocupación# )uando ten"an due9o. RE4ERENCIA A LA CALA Y PESCA. *n su defecto. $uando haya duda respecto a la propiedad de las piezas de caza. =odos los animales pueden ser adquiridos cuando no pertene%can a nadie. el ca%ador adquiere la propiedad de las pie%as de ca%a mediante la ocupación. se presupone una distinción entre animales !ieros o salvajes. pero tiende a prepararla# c) L! pe%c! 1 La pesca se adquiere por ocupación# En a"uas marítimas territoriales la pesca es libre para todo aquel que cumpla los requisitos administrativos# =. estableciendo que todos los objetos y restos materiales que posean los valores que son propios del 2atrimonio 'istórico espa9ol serán bienes de dominio p(blico# El descubri. para ser lícita. !rente a la inmovilidad de las cosas inanimadas.. que esperan a quien las halle..0 )c#.

podrá el poseedor de la !inca.1D : El propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perse"uirlo sobre el !undo ajeno. en relación con los animales que no constituyen pie%a de ca%a o pesca.10.1D-CE : . por lo que ha de interpretarse con ra%onable restricción# . natural ó artificialmente. no son reclamadas en D a9os por su due9o# .u due9o podrá reclamarlos dentro de los D5 días a contar desde su ocupación por otro# 2asado ese t*rmino pertenecerán al que los haya co"ido y conservado# -.. conejos y peces que de su respectivo criadero pasaren a otro. serán propiedad de *ste.. al"unos supuestos particulares : -. =al !enómeno recibe tradicionalmente el nombre "eneral de !cce%ión y se produce cuando las cosas unidas no pueden separarse. La ocupación es un modo de adquirir restrin"ido hoy a ciertos bienes muebles y por tanto de importancia relativamente escasa : )a%a y pesca.)ambio de criadero : $rt# . siempre que no hayan sido atraídos por medio de al"(n arti!icio o !raude# El art# . perteneciente a distinto due9o. ### como uno de los medios de adquirir se de!inirá la ocupación. las cosas perdidas. o bien si su separación representa una p*rdida económica "rave / entonces nin"uno de los due9os de las cosas que !orman ahora una sola por e!ecto de la unión o incorporación viene obli"ado o !acultado para deshacer lo hecho y se plantea el problema de a qui*n atribuir el resultado.1A# . ocuparlo o retenerlo# -. indemni%ando al poseedor de *ste el da9o causado# . ocupación de objetos aparentemente abandonados ó cosas que nunca han tenido due9o# La actual le"islación no autori%a a apropiarse de las cosas arrojadas por las olas. encontradas y depositadas con!orme al art# .i estuviere cercado. C0 . pero nó abando nadas. trata el $rt# . necesitará el consentimiento del due9o para penetrar en *l# )uando el propietario no haya perse"uido. halla%"o casual de tesoro y apropiación de las cosas muebles abandonadas ### A La accesión# =. re"ulando los derechos sobre los animales dom*sticos. contempla. al de la ocupación en "eneral# El )c#.e"(n la base 1G de las del )c.15.$nimales amansados : $rt# . $rt# C0C )c ### La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen ó se les une ó incorpora.. de modo que *stas se adquieren por ocupación si. CONCEPTO.orbitante de la normativa "eneral de adquisición de los animales. sobre cuyo destino y posible adjudicación parcial al hallador si el due9o no es habido.1C : Las palomas.1.Enjambre de abejas : $rt# . o cese de perse"uir al enjambre D días consecutivos.1C es e.e cuentan entre las cosas muebles abandonadas del art# . COSAS 76EFLES PERDIDAS Y ANI7ALES ESCAPADOS.dom*stica.

de la accesión propiamente.1. sin perjuicio de que.e"(n el art# C. 'ay avulsión cuando una parte considerable y conocida de un inmueble C. de las accesiones y aterramientos que ocasione el mar# K. en cambio. una cosa adicional se adhiere a la principal indisolublemente y para !ormar parte de ella# La doctrina moderna separó la producción de !rutos. )c ### Pertenece a los due+os de las heredades confinantes con las riberas de los r'os el acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas ### El art# C.2. como una ampliación de *ste# )omponen los diversos supuestos de la llamada Jaccesión continuaJ una a"rupación de casos en los que es dí!icil hallar caracteres comunes.terior. lle"ándose al e. embalses. pero nó antes# )orrelativamente dispone la Ley de $"uas de 1F60 que ### los terrenos que puedan resultar inundados durante las cre-cidas no ordinarias de lagos..2. nuestro )c la sit(a dentro de la doctrina "eneral del dominio. lagunas. es el del art# CA5# Especial consideración merece el caso semejante al del aluvión. se discute si es una !acultad del dominio o bien un modo de adquirir.2. no prestándose a tener principios comunes# +i siquiera es aplicable a todos los casos el (nico que se presenta como tal desde el erecho com(n : 2rincipalidad : La cosa principal.cepcionalmente. Alu'ión. entre los !rutos y la cosa madre e. La apro.tensión del dominio que abarca tanto la accesión discreta o por producción como la continua o por incorporación# <nstituto presidido por la idea de la permanencia de un dominio que si"ue siendo el mismo cuando la cosa produce !rutos (mientras están unidos a ella) o cuando. conser!arán la califi-cación &ur'dica y la titularidad dominical que tu!ieran ### El r*"imen de los ríos. pueda producirlos un movimiento sísmico o catástro!e similar# K.plican por la re"la de atracción real de lo principal sobre lo accesorio. como ocurre con la especi!icación. en particular la !uer%a de las a"uas de un río# 2or eso los !enómenos de accesión entre !incas se consideran como de !cce%ión +lu'i!l. ni pierden el que éstas inundan en las crecidas extraordinarias ### )laro que si el nivel baja de!initivamente y el nuevo terreno es poseído por un particular durante C5 a9os. *ste lo adquiere por usucapión.A dispone ### que los due+os de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la la disminución natural de las aguas. discusión ociosa por su !alta de consecuencias y porque el !enómeno es compatible con ambos puntos de vista# En cuanto a la accesión por incorporación. . en cuanto que aqu*llos proceden de *sta.imación entre dos inmuebles es ordinariamente imposible por el propio concepto de *stos# 2ero deviene posible cuando interviene un !luído. ACCESI-N DE IN76EFLE A IN76EFLE. e. adquiriendo el due9o de aqu*lla la propiedad de *sta# K.tremo de que al"unos de tales casos no se e. absorbe a la secundaria o accesoria.2.iste una relación de accesoriedad. ó la más importante. . tal que sólo puede serlo cuando la incorporación es económicamente inseparable# 2or supuesto. sino la dación de nueva !orma a una sóla materia# $"rupación que tiene mucho de ocasional. r'os y arroyos.la cosa (nica# El art# C0C presenta la accesión como un instituto unitario : :na e. desde el e. son producidos por ella y están unidos a ella# &especto de la accesión in genere (por !ructuación o por incorporación). A'ul%ión. que no supone la !usión de dos cuerpos.

$rt# CAC ### Las islas que por sucesi!a acumulación de arrastres superiores se !an formando en los r'os. i éstos los reclaman. este cauce entrará en el dominio p"blico. deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos ó ponerlos en lugar seguro ### El pla%o del mes ha de contarse desde la arribada del árbol al predio. sin patrimonial. pudiendo adquirirla los particulares por usucapion .e"(n el art# C. di!idiéndose entonces longitudinalmente por mitad.F ### los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde !ayan a parar. .. la accesión sólo se producirá en este caso cuando el curso del río se ha establecido de modo re"ular y constante. ya naturalmente. no nace nin"una e. pertenecen a los due+os de los márgenes u orllas más cercanas a cada una o a los de ambos márgenes si la isla se hallare en medio del r'o. i una sóla isla as' formada CA .conti"uo al curso de un río ó torrente es arrancada de *l y transportada por la !uer%a repentina y violenta de las a"uas hacia un !undo in!erior o hacia la ribera opuesta# . al menos apro.. conser!a la propiedad de ésta ### Evidentemente. que no puede adquirirse por ocupación# =ales ra%ones podrían considerar en vi"or todavía el art# CA5. si no los reclaman en el plazo de un mes los antiguos due+os. 7ut!ción de c!uce.1E )c)# K.". la porción desprendida debe ser reco"noscible. siendo cauce o alveo de una corriente. de !uer%as naturales# . 4or(!ción de i%l!. e implica la salida del dominio p(blico del cauce abandonado que pasa a ser. que era tambi*n el de las 2artidas# . i el cauce abandonado separaba heredades de distintos due+os. sólo podía reivindicarlo mientras la parte desprendida no se hubiera adherido al nuevo !undo y los árboles hubieran echado raíces# Los auto-res de los )c !ranc*s e italiano cambiaron el criterio de la cohesión or"ánica por el del tiempo : =ranscurso de a9o y día# 2ero nuestro )c vuelve al criterio del erecho &omano.6 ### $uando la corriente de un r'o. el terreno cubierto por las a"uas en las má. ya que sus cauces son tambi*n de dominio p(blico ($rt# G5A.imas crecidas ordinarias ### La ley no previene cual ha de ser la suerte del cauce abandonado por las a"uas# Los cauces son cauces aunque las a"uas los hayan abandonado y contin(an perteneciendo al dominio p(blico. con!orme al cual ### los cauces de los r'os que quedan abandonados por !ariar naturalmente el curso de las aguas. !ariando naturalmente de dirección. el terreno destacado se"uía siendo de su anti"uo propietario. terreno de dominio privado y parte del predio ribere9o# &equi-sito adicional para que se produ%ca la accesión es el que sea obra. se abre un nue!o cauce en heredad pri!ada.e"(n la vi"ente Ley de a"uas. de modo que quien reclama su propie-dad pueda demostrar que procede de su !inca# . *l due+o de la heredad lo recobrará siempre que las aguas !uel!an a de&arlo en seco.2. quien.e"(n el art# CAD ### cuando en un r'o na!egable. sin embar"o. Pero la isla no es bien p"blico. en el nuevo cauce. conservando. mientras no lle"a porque se halla !lotando en el río ó retenido en al"(n recodo.pectativa de dominio ajeno# K. ya por traba&os legalmente autorizados al efecto ### La misma solución se habrá de aplicar a los ríos no nave"ables ni !lotables. la nue!a l'nea di!isoria correrá equidistante de unas y otras ### e aceptarse la aplicación del art# CA5. la !orma ori"inaria.e"(n el art# C. Jconstituyen dominio p(blico hidráulico del Esta-do ### los cauces de corrientes naturales continuas o discontinuasJ.2. automáticamente. arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera. el due+o de la finca a que pertenec'a la parte segregada.e"(n el erecho &omano. una porción cono-cida de terreno y lo transporta a otra heredad. pertenecen a los due+os de los terrenos ribere+os en toda la longitud respecti!a a cada uno. pertenecen al *stado.8. como dice el citado precepto.imadamente. $rt# CA1 ### Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de *spa+a y en los r'os na!egables y flotables.

a(n hoy si"ue repitiendo el )c que ### lo edificado.i lo principal absorbiera siempre lo accesorio. de&ando aislada una heredad o parte de ella. uno por las C1G partes y el otro por 11G. plantación o construcción# Los arts# citados hablan de edificar pero las normas de la accesión no e. disponía que *sta se hiciera propia del due9o del suelo. $rt# CAG ### $uando se di!ide en brazos la corriente del r'o. ACCESI-N DE 76EFLE A IN76EFLE. el primero tendría derecho a e.tralimitadas en las que ya se valora como principal el edi!icio y como accesorio el suelo# a) Acce%ión * do(inio% %ep!r!do%.. cumpliendo ciertas condiciones y entre ellas.propiar al se"undo su parte# El sentido del principio de accesión es evitar los inconvenientes económicos de esta comunidad# 2or otra parte. 2resupuesto de la aplicación del art# C06 y si"s# es la práctica de una siembra. plantado o sembrado en predios a&enos y las me&oras y reparaciones hechas en ellos. la supuesta !uer%a atractiva ejercida por el suelo sobre lo construído# .(art# C06)# 2resupuesto esencial de la accesión inmobiliaria es la inseparabilidad económica de lo incorporado# 'a de tratarse de una verdadera incorporación : El art# C0C habla de que la accesión da derecho a lo que se une o incorpora a los bienes inmuebles y el art# C06 y si"s aluden a Jlo edi!icadoJ# . La re"la de accesión no implica la indivisibilidad de los derechos sobre suelo y vuelo : +ecesaria !ormación con la !inca.i"en la construcción de un edi!icio.distase de un margen más que del otro. re"la consolidada en el erecho com(n.e si"ue el criterio del art# C. será por completo due+o de ella el del margen más cercano.presamente dise9ados en la ley# Esta da a entender que se puede dividir la propiedad de una construcción por planos. incorporar o adherir edi!icios. el due+o de la misma conser!a su propiedad.6 cuando hay porción conocida de la !inca que se separa de la ori"inaria# K. # .. porque la primera da lu"ar a la accesión y la se"unda no# El planteamiento de principio del art# C06 se presta a la crítica : 2or una parte. habría de admitirse que de D condue9os de una misma cosa. nó de colocar objetos en el *l# istinción entre incorporación y colocación de suma importancia.e trata de unir.".cepcional que haya de restrin"irse a los supuestos e. con su&eción a lo dispuesto en los arts sigs . aplicándose a cualquier incorporación indisoluble de bienes muebles al suelo que represente una construcción C6 . el erecho romano dene"aba la separación de lo incorporado y considerando que el terreno es lo principal y la cosa mueble lo accesorio. de una cuota de cotitularidad sobre el solar# b) Pre%upue%to%. )uando un bien mueble se incorporaba a una !inca inseparablemente y de modo que deviene parte constitutiva esencial de ella.. de un (nico objeto de derechos# La división entre la titularidad del terreno y la del edi!icio se conoce en la historia como Jderecho de super!icieJ : erecho sobre la construcción con (relativa) independencia de la propiedad del suelo# En el )c se disciplina la propiedad separada de apartamentos (propiedad dividida por planos) aunque inescindible de una participación en el solar# La admisión de la llamada propied!d ori#ont!l no es tan e. construcciones u obras al terreno. 6gualmente la conser!a si queda separada de la heredad por la corriente una porción de terreno . pertenecen al due+o de los mismos. la unión al dominio de cada apartamento o local como parte esencial de *l. el presupuesto de tener siempre el terreno valor superior a lo edi!icado. trascendiendo a las 2artidas# 7iel a este planteamiento. como principal. es hoy más irreal que nunca# &e!lejo de esa realidad es la solución jurisprudencial dada a propósito de ciertas construcciones e.

Suelo propio * (!teri!le% !Jeno%. respectivamente. perezcan las plantaciones. no siendo due9o del terreno.(obras)# Ese suelo. en el r*"imen de la accesión. mientras no se pruebe lo contrario . )aso en el que la protección a la propiedad inmobiliaria y a la empresa coinciden : En nin"(n supuesto.tensión hasta comprender todas las operaciones sobre el inmue-ble que supon"an una mutación. los respectivos poseedores por tal título# El due9o de los materiales pierde la propiedad de *stos en el momento en que su incorporación es de!initiva y quedan inseparablemente unidos al !undo# La in%ep!2 r!)ilid!d habrá de entenderse en sentido económico# 2ara las construcciones. construcciones u obras e&ecutadas ### La buena !* consiste en la creencia ra%onable del due9o del !undo de que podía disponer de los materiales en bene!icio propio# ue9o de los materiales o propietario del suelo. tolera su e. construcciones u obras con materiales a&enos. siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa. $ccesión industrial lato sensu : <ncorporación de un mueble a un !undo. e. cualquiera de los dos institutos puede ser invocado por analo"ía. lo son. plantaciones. la jurisprudencia recha%a el intento del due9o de recuperar el inmueble mediante la acción reivindicatoria. todas esas operaciones entran en el concepto de "astos de los arts G0C y si"s# Es opinión del autor que las normas de la accesión se aplicarán en cuanto lex specialis a todos los supuestos en que se produce la construcción. pero las re"las de la accesión no se aplican sino a !alta de otras más especí!icas. como si uno al%a un piso sobre casa que no es suya. *l due+o de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra constru'da o sin que por ello. sin"ularmente en los supuestos de arrendamiento. porque las cuestiones planteadas se han de discutir en el terreno de los arts# C. y secundariamente como supletoria de las re"las de la accesión# En (ltimo t*rmino. para suplir las la"unas del otro# En los supuestos de accesión..istente el contrato o el derecho real como justi!icativo de la tenencia del no-due9o. parece ser toda super!icie sobre la que puedan hacerse construcciones o plantaciones : +o sólo el terreno. no hay una incompatibilidad absoluta entre los sistemas normativos de los arts# C. que son parte inte"rante de *l.1 y si"s# d) L! pre%unción en +!'or de l! propied!d. ni aun en el de mala !*.". en el cual se superponen a la disciplina de la posesión. por s' o por otro.1. entrando *sta en jue"o para suplir las la"unas de los contratos o del estatuto de los derechos reales o en situaciones en las que supone e. puede el due9o de los materiales menoscabar la plantación o construcción : $rt# C. usu!ructo o posesión por otro título. e modo que el empresario y el due9o de los materiales habrán de demostrar. a las que se halle sometido el incorporante# 2or lo demás. habrá de probarlo# K. su actividad y su dominio : Kuien ale"a que sembró ó construyó ó que los materiales eran suyos. puede haberla en muy diversas situaciones. reali%adas por el poseedor# El te. cuando la haya.to le"al supone que las obras o plantaciones se han incorporado indisolublemente al suelo. .5 ### el propietario del suelo que hiciere en el. inmuebles por incorporación y nó simplemente por destino# c) Aplic!ción e in!plic!ción de l!% re$l!% de l! !cce%ión. per!eccionamiento o acondicionamiento y nó conser-vación en sentido estricto# e otra. plantación o siembra sin mediar entre las partes una relación jurídica y por tanto tambi*n en el supuesto de mera tolerancia. en cuyo caso el due9o "o%a del derecho de accesión# 'a de tratarse de construcciones nuevas. debe abonar su !alor.0 y G0C106# e una parte el concepto de obra.. a e!ectos de este art#. y si hubiere obrado de mala fé estará además obligado al resarcimiento de da+os y per&uicios. sino los mismos edi!icios.iste si por la separación se destruiría una parte de lo construído desproporcionada con el CF .e"(n el art# C0F ### todas las obras.11.

!rente al cual el due9o sólo puede Jhacer suyaJ la obra. cabe ale"ar que si el due9o del terreno tiene derecho. sembrare o plantare de buena fé.presa está implícita en el intento de desalojo del incorporante# El due9o puede ele"ir tácitamente cultivando la plantación o sirvi*ndose de la obra.i"e al poseedor para adquirir los !rutos. a !alta de solución convenida o!rece al due9o una alternativa. deberá perder *stos sin indemni%ación# K. que sólo es viable en el supuesto de mala !* del incorporante# erecho que tambi*n se nie"a al incorporante (salvo acuerdo con el due9o del terreno)# La ley. $rt# C. nó una simple autori%ación que le con!iera derecho a edi!icar sin sanciones.1. no abona un precio del dominio de la super!icie. a la que debe someterse el incorporante : 'acer suya la obra (lue"o no lo era hasta entonces) indemni%ando. aunque no tiene la propiedad.i siendo el due9o de la !inca de buena !*. siembra o plantación. que prolon"a inde!inidamente ( derecho de retención) mientras no le pa"uen los "astos# Es a esta posesión a lo que se re!ieren las palabras Jhacer suyaJ# 2or eso el due9o indemni%a.". pero tampoco le concede las accesiones "ratuitamente. se"(n el art# C. y al que sembró. pertenecerá al accedente de buena !*. a) En $ener!l. adquiriendo la propiedad# aS) El ejercicio de la opción# El propietario puede ejercitar la opción e. lo es de mala !* el de los materiales incorporados. a quien el citado art#. tiene otro tratamiento).1 es aplicable a la construcción de buena !* sobre super!icie de dominio p(blico# La determinación de si edi!icio o siembra se hicieron de buena !*. que entonces se incorporaría al terreno en virtud de título y modo# En opinión del autor. a hacer suya la obra. como en el caso de la accesión por obra del propietario del suelo. El )c no obli"a a retener el inmueble al due9o que se lo encuentra plantado o edi!icado (la siembra. es porque no es suya por el momento. del cual.presa o tácitamente# La e.8 y 7. es cuestión de hecho a e!ectos del recurso de casación# c) L! !ltern!ti'!. ni mucho menos el derecho a !or%ar la destrucción de lo construído. considera due9o de ella# El accedente no tiene la propiedad de lo edi!icado sino su posesión.2. pero si el pa"o de la indemni%ación al incorporante ha de ser pre'io. no puede pretender dar otro tanto en cosas de i"ual calidad . sea de buena o mala !*# El )c distin"ue. sí tiene la posesión. tendrá derecho a hacer suya la obra. $ccesiones que practica un tercero en terreno ajeno. y ello. aunque su título sea simplemente aparente# El art# C. 7!teri!le% propio% * %uelo !Jeno. la renta correspondiente ### La buena !* del constructor es la que se e. o bien ceder el terreno recibiendo el precio ó una renta por la cesión temporal# En !avor de la realidad de la titularidad del incorporante. crea que es propietario del terreno.valor del objeto que se pretende retirar# El propietario del suelo ha de pa"ar al due9o de los materiales el valor que tenían el día que los aplicó. por la escasa duración de sus consecuencias. la interpretación literal del precepto encuentra apoyo en la necesidad de "aranti%ar los derechos del incorporante no poseedor. pre!ia la indemnización establecida en los arts. o super!iciario o titular de cualquier otro derecho que le comunique la propiedad de lo edi!icado. cabe pensar que el incorporante no tiene porqu* G5 . 7.1 ### *l due+o del terreno en que se edificare. basta con que en el momento de ejecutar los trabajos. entre la buena y mala !* del que practica la incorporación# b) Fuen! +0. y como de al"uien ha de ser.7 ó a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno.

nó en caso contrario# Iediando culpa o ne"li"encia del incorporante. parece que el incorporante. con el límite del bene!icio e. tiene derecho a consi"nar la cantidad en que consista el precio del terreno para que el 8ue% le trasmita la propiedad# 7rente a *sto cabría ale"ar que la re"la es la conservación de la propiedad por quien la tiene y que no podría ser e. plantado o sembrado. *ste podrá retener la obra mientras no perciba la indemni%ación# bS) El resarcimiento al incorporante# La primera posibilidad que concede el art# C. no sólo por parte del que edifica. ha de calcularse con re!erencia al día en que recai"a la condena de!initiva a la reparación. si *ste no quiere# e no hacerlo en el pla%o que. considerar hecha la elección y reclamar el cr*dito correspondiente# +ada dice el )c sobre el pla%o para el ejercicio de la opción del due9o. *ste estará obli"ado a resarcir los da9os y perjucicios causados# La indemni%ación se ajusta a las bases establecidas en los arts# G0C y G0G.5 : 4bli"ación del due9o a un resarcimiento por incorporación de mala !*# !) El %upue%to de (!l! +0 concurrente de dueCo e incorpor!nte 1 Co(pen%!ción de dolo%.1. planta o siembra de mala fé en terreno a&eno. planta o siembra en terreno a&eno. no será !ácil deducir cual será su elección# En (ltimo t*rmino. $rt# C.1 "rava al due9o del terreno con un deber de indemni%ar al incorporante. plantado o sembrado con mala fé. $rt# C. entendiendo que la reparación. si el due9o no Jhace suya la obraJ. salvo causa de utilidad p(blica# El derecho de opción no nace cuando el terreno es inalienable (comunal) o pesa sobre *l una prohibición de disponer. sin derecho a indemnización ### =eniendo además que restituir los !rutos percibidos e indemni%ar por los debidos de percibir y por todos los da9os causados# $rt# C. a las que han producido utilidad para la !inca# +o entran los bienes aportados a la construcción o plantación que hayan desaparecido# =al resarcimiento debe computarse se"(n su equivalencia en unidades monetarias actuales. aunque no podrá tener inde!inidamente en la incertidumbre al incorporante.perimentado por la !inca o su due9o# euda indemni%atoria T euda de valor. plantó o sembró ### el cual tendrá que resarcir los da9os causados por la privación del terreno durante las obras de demolición# e) DueCo de (!l! +0 * con%tructor de )uen! +0. pero sólo cuando el due9o del suelo ha recibido un bene!icio de lo reali%ado por el incorporante. puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra.D ### el que edifica.C ### el due+o del terreno en que se haya edificado.G ### $uando haya habido mala fé. pierde lo edificado. quedando como (nica alternativa entonces la de resarcir al constructor. a petición del incorporante se9ale el 8ue%. si bien puede.propiado sin su voluntad. a su ve%. en los casos de alteración del valor de la moneda. y nó a la !echa de causación del derecho a la indemni%ación# cS) La opción por el precio# Evidentemente. reponiendo las cosas a su estado primiti!o a costa del que edificó.aceptar estas mani!estaciones tácitas mientras no se le pa"ue. sino también por parte del due+o de éste. $plicación por analo"ía del art# C. G1 . y aunque ello no se dedu%ca del citado art#. los derechos de uno y otro serán los mismos que tendr'an si hubiesen procedido ambos de buena fé. limitándose a las cantidades e!ectivamente "astadas y dentro de ellas. a tenor del art# C. el precio del terreno es el que *ste tiene al tiempo de la opción y nó cuando la construcción tuvo lu"ar# d) 7!l! +0 del incorpor!nte.

# F 7ebrero 1F6C# . sin oponerse ### K. que en la determinación del precio no sólo ha de estar comprendido el valor estricto del terreno ocupado.# 1 4ctubre 1F6G# c) R0$i(en.8. conscientemente o nó. $ veces el due9o del suelo que construye sobre *l. D. 818 ### K. sino todo el quebranto y menoscabo económico que pudiera repercutir sobre el resto no ocupado. 15 y D0 Enero# .". o la situación de comunidad a que conduce la presencia de D propietarios de partes de una cosa indivisible# b) C!%u/%tic!.-0-1FA6 e&i$e. ciencia y paciencia. .e entiende haber mala fé por parte del due+o siempre que el hecho se hubiere e&ecutado a su !ista. abonando *ste al due9o del solar invadido su valor y el importe del perjuicio que la merma ha causado al resto no invadido# a) 4und!(ent!ción.cedan a los del suelo invadido# 0) Kue el edi!icante haya procedido de buena !* : i"norando que parte del suelo sobre el que se ha construído no le pertenece# K. Re9ui%ito% de l! !cce%ión in'ertid! %e$:n l! Juri%prudenci! del TS.-D-1FA1 se puntuali%a en cuanto a la indemni%ación que debe pa"ar el constructor al due9o del terreno invadido. ocupa tambi*n. Las . los si"uientes re9ui%ito% 1 1) Kue quien la pretende sea titular dominical de lo edi!icado# D) Kue el edi!icio se haya construído en suelo que en parte pertenece al edi!icante y en parte sea de propiedad ajena# C) Kue las dos partes del suelo !ormen con el edi!icio un todo indivisible# G) Kue el edi!icio unido al suelo del edi!icante ten"a una importancia y valor que e. $ partir de la . La .2.8. una parte de suelo ajeno# La jurisprudencia considera entonces el edi!icio como un todo y cuando es de valor muy superior al suelo y la edi!icación se practicó de buena !*.1. lo atribuye enteramente al constructor.8.# G 4ctubre 1F6D. LA ACCESI-N INBERTIDA O CONSTR6CCI-N EHTRALI7ITADA. E+ecto% de l! !cce%ión in'ertid! 1 El p!$o del terreno in'!dido.". resaltan la motivación social y económica que lleva a evitar la propiedad aislada de un tro%o de edi!icio a veces mínimo. %o tendrá lugar esta disposición si el propietario usa del derecho que le concede el art. K..0 ### si los materiales. plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fé. para que el remedio de la accesión invertida sea viable.8.". L! con%trucción e&tr!li(it!d! * l! in'er%ión de l!% re$l!% de !cce%ión. La accesión invertida se contempla por la 8urisprudencia como un remedio de emer"encia en un numerus clausus de casos en que las consecuencias de aplicar directamente el principio de accesión serían antieconómicas y contrarias a la equidad# K. GD .# . el due+o del terreno deberá responder de su !alor subsidiariamente y en el sólo caso de que el que los empleó no tenga bienes con que pagar. Suelo !Jeno * (!teri!le% !Jeno% 1 $rt# C.

si por !oluntad de uno solo pero con buena fé. a elección del due9o de buena !*.1. b) 7!l! +0.cepcionalmente. 6nión.declarando que ello es consecuencia necesaria del principio de equidad# 7!l! +0 del e&tr!li(it!nte..tura de varias cosas. a resultas de indemni%ar# K. o si la mezcla se !erifica por casualidad y en este "ltimo caso las cosas no son separables sin detrimento. siendo aplicables los arts# C. pertenecientes a di!erentes due9os. pero se aplicará. sin relación previa con el due9o. pertenecientes a distintos due+os. cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el !alor de las cosas mezcladas o confundidas ### $rt# C6D#1E ### -simismo. sea por error o con conocimiento de la alienidad de la GC .tión de unidades individuales no identi!icables# a) Fuen! +0.. por analo"ía. 3ajo esta denominación re"ula el )c el hecho de que se produ%ca la mi. de manera bastante parecida al erecho romano que se distin"a se"(n se pudiera contemplar una parte principal y otra accesoria o nó. que una ve% me%cla-das. al menos.. e!ectuar a su costa la separación. deberá. )on!orme al art# C61 ### i por !oluntad de sus due+os se mezclan dos cosas de igual o diferente especie. anterior.. la propiedad del conjunto. el jurista romano atribuyó al causante de la me%cla. ACCESI-N DE 76EFLE A 76EFLE. no puedan separarse# La disciplina del )c está pensada !undamentalmente para áridos o !luídos. se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente especie. $ !alta de buena !* se vuelve al r*"imen ordinario de la accesión. 7e#cl! o con+u%ión.C# K.. $rt# C6D. el r*"imen del )c sólo se aplicará en escasos supuestos# K. además de quedar obligado a la indemnización de los per&uicios causados al due+o de la cosa con que hizo la mezcla ### 4 bien. E.". siempre subsidiariamente de lo que las partes pacten y como de ordinario mediará pacto. que sufrir'a detrimento si se pretendiera recuperar la forma primiti!a de sus componentes ### ispone el )c.. L! e%peci+ic!ción.. )onsiste en dar a una cosa ajena una nueva !orma mediante el trabajo. entre"ando a dicho due9o su materia e indemni%ándole los perjuicios# c) 7e#cl! de dinero. bajo la r(brica del derecho de accesión respecto a los bienes muebles# K. Estos supuestos se re"ulan en los arts# CA0 a C6C )c.D y C.DE ### i el que hizo la mezcla o confusión obró de mala fé.. cuando uno me%cla monedas propias con otras ajenas. entre *stos tambi*n los metales en !usión.. los derechos de los propietarios se determinarán por lo dispuesto en el art. por ra%ones prácticas (necesidades del comercio). se unen de tal manera que !ienen a formar una sola cosa . a la commi. de !orma tal.. siendo separables las cosas aun con notable "asto y detrimento. perderá la cosa de su pertenencia mezclada o confundida. )on!orme al art# CA0 : la unión ó ad&unción tiene lugar cuando 0 cosas muebles.2.

. deja practicar la obra al artí!ice. $rt# CAF. pre!ia indemnización del !alor de la obra.presión material# $rt# CA6.8. i en la formación de la nue!a especie inter!ino mala fé. es mucho más preciosa que la cosa principal.. en si se de!iende el derecho de propiedad sobre la materia bruta o si se da prevalencia al in"enio y al es!uer%o vertido en la trans!ormación de la misma# El 3H3 la considera una !i"ura independiente. en los escritos. el de mayor !olumen #### $rt# CAA. desde sus albores. entre dos cosas incorporadas. creando una res no!a más valiosa# La discusión !undamental se ha centrado. el due+o de aquélla puede exigir su separación. el propietario de la principal adquiere la accesoria. DE ### $uando la cosa unida para el uso. se reputará como tal el ob&eto de más !alor y entre dos ob&etos de igual !alor. "K.. tiene la obligación de indemnizar al propietario de la principal los per&uicios que haya sufrido ### i el que ha procedido de mala fé es el propietario de la cosa principal. no siendo aplicable al suelo# ### i ésta es más preciosa que la obra en que se empleó ó superior en !alor. el due+o de la materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor ó exigir de éste que le indemnice el !alor de la materia y los per&uicios que se le hayan seguido .. se determinarán los derechos respecti!os en la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fé ### $rt# C65 ### iempre que el due+o de la materia empleada sin su consentimiento tenga derecho a indemnización. a su lección..CE. ### e reputa principal. indemnizando el !alor de la materia al due+o de ésta . el due+o de ella podrá.. anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la principal. +o previene el )c lo que se ha de hacer cuando el due9o de la materia.tenderse a casos no e. el que lo sea de la accesoria tendrá derecho a optar entre que aquél le pague su !alor o que la cosa de su pertenencia se separe. soporte de su e.materia. embellecimiento o perfección de otra.. CE ### i cualquiera de los due+os ha hecho la incorporación a !ista.. con discutible acierto. hará suya la obra.. ciencia y paciencia y sin oposición del otro. siendo de mala !*. en el que pueden distin"uirse sus anti"uos componentes pero nó separarse# $rt# CA0 ### $uando dos cosas muebles. y en ambos casos.1E ### i no puede determinarse por el art. AdJunción 1 Co(ent!rio de lo% !rt%. no le sería aplicable por analo"ía el art# C6C. porque siendo sancionatorio no puede e.. DE ### *n la pintura y escultura. a la empleada o bien en GG . el metal. . se unen de tal manera que !ienen a formar una sóla sin que inter!enga mala fé. que constituye un objeto nuevo y (nico. el papel etc ### --U 2re!erencia a la creación intelectual y artística sobre la materia. impresos . ! "A> Cc 1 $ di!erencia de la me%cla. 1E y DE ### $uando el due+o de la cosa accesoria ha hecho su incorporación de mala fé. pertenecientes a distintos due+os. la piedra. indemnizando su !alor al anterior due+o ### $rt# CA. quedarse con la nue!a especie. puede exigir que ésta consista en la entrega de una cosa igual en especie y !alor y en todas sus circunstancias. aquella a que se ha unido otra por adorno o para su uso o perfección ### $rt# CAA. aunque sufra alg"n detrimento la otra a que se incorporó . mientras que los códi"os latinos la incluyen entre los supuestos de accesión. El precepto contempla la nueva !ormación de cosas muebles. o pedir indemnización de la materia .. en la adjunción se trata de la unión de cosas hetero"*neas (due9os distintos) que se unen indislublemente para constituir un sólo objeto : :na cosa resultante de la unión indisoluble de otras.presamente comprendidos en *l# K. en la que se con!unden cosas que van a !ormar un todo homo"*neo y divisible. y pierde la cosa incorporada . habrá lugar a indemnización de da+os y per&uicios ### $rt# CAF. para adquirir la propiedad# $rt# C6C ### *l que de buena fé empleó materia a&ena en todo o en parte para formar una obra de nue!a especie. aunque para ello haya que destruir la principal. ya que en la especi!icación no se unen cosas pertenecientes a distintos due9os# +uestro códi"o pone el requisito de la buena !*. aunque siendo *ste de buena !*... además.. se considerará accesoria la tabla.

no le pertenecen Ohacer coincidir la apariencia con la realidadP# 2ese a ser caras de la misma moneda.u jue"o queda limitado a la propiedad y a al"unos de los derechos reales limitados# 'istórica y le"almente.tintiva priva de e!ectos a pretensiones reales o personales antes e.1.1.1E )c ### Por la prescripción se adquieren. La usucapión es en principio un modo ori"inario de adquirir.1. A. Pre%cripción * u%uc!pión. la usucapión relativa sólo a derechos reales los atribuye. tiene una campo de aplicación mucho más limitado : .e muestra la usucapión como un instituto al servicio del trá!ico.5F y 1#FC5 )c# A. el non dominus no puede trans!erir la propiedad que no G0 . usando en cambio el de prescripción (art# 1#FC5)# e !orma sistemática y recurrente se identi!ica prescripción con la prescripción propiamente dicha y la usucapión# La usucapión es la prescripción adquisitiva. En nin"uno de los artículos dedicados a re"ular la materia utili%a el )c el t*rmino usucapión.". pero que de hecho. a cuya se"uridad han de sacri!icarse situaciones jurídicas pero nó !ácticas. la !unción propia de la usucapión es la de ser un modo de lle"ar a adquirir el dominio y los derechos reales. conju"ando la inercia del titular despojado con la posesión de quien se arro"a el derecho# El centro de "ravedad de la institución no se coloca tanto en la conducta omisiva del titular como en la continuada posesión del usucapiente# 6 A.1.2. CLASES DE 6S6CAPION 1 ORDINARIA Y EHTRAORDINARIA. . pues aun así. de la manera y con las condiciones determinadas en la Ley. tal y como establecen los arts# .2.el precio de ella. en cambio. usucapión y prescripción tienen campos de aplicación muy di!erentes : $1 La prescripción entran en jue"o respecto de toda clase de derechos. el dominio y demás derechos reales ### La in!luencia del tiempo (en relación con el mantenimiento de un statu quo) no se limita a la e.istentes y atribuídos a ella. LA 6S6CAPI-N 1 IDEAS 5ENERALES. puesto que el usucapiente no recibe su erecho de un tradens ni siquiera en aquellos supuestos en que contrata con un non dominus (acaso ambos de buena !*) y de *l recibe la posesión.1. basada y asentada en el hecho posesorio vivido por el poseedor como derecho !rente al titular anterior del deredho que pretende ser usucapido# A.tinción de las pretensiones o derechos que tardan demasiado en usarse sirviendo tambi*n para dar nacimiento en una persona a derechos y situaciones jurídicas que aparecen ante la "ente como e. cuando la inercia de los titulares y el ejercicio prolon"ado demasiado tiempo hacen más respetable el inter*s del titular aparente y activo que el del titular real# Iientras la prescripción e. $rt# 1FC5. 4und!(ento de l! u%uc!pión. L! u%uc!pión co(o pre%cripción !d9ui%iti'! * (odo ori$in!rio de !d9uirir.istentes. !acultades y situaciones# 31 La usucapión. seg"n tasación pericial ### L! 6%uc!pion A.

. de cualquier clase que sean ### )omo princip!le% di+erenci!% entre la :.traordinaria y ordinaria# En la usucapión e. por la prescripción los derechos y las acciones.tintiva un modo de perder derechos# D# Kue la usucapión proporciona derechos sobre las cosas. en cuyo caso se requiere y basta la capacidad para poseer# 2ues !uera de esto cabe la posesión inmediata en bene!icio del usucapiente por cualquier poseedor derivado (arrendatario. de la manera y con las condiciones determinadas en la ley. pues sólo así puede constituirse el título# 2ara su continuación ó para la usucapión lar"a. las personas capaces para adquirirlos por los demás modos leg'timos . contiene una especí!ica de!inición para cada una de ambas variedades : ### Por la prescripción se adquieren.tin"uen tanto los cr*ditos como los derechos reales# C# Kue la usucapión presupone una conducta positiva del poseedor !rente a la ne"ativa del titular del bien que aqu*l está en vías de adquirir. A. las responsabilidades del dominio# $un siendo la continuidad posesoria el substrato mínimo y com(n. usu!ructuario ### pueden poseer en servicio de la usucapión de un reci*n nacido)# A. en su art# 1FC5.". de modo que cuantos actos reali%ó como titular (sin serlo todavía) en el período intermedio. con i"ual e!ecto retroactivo. !ormulando una serie de preceptos con pretensión de aplicación com(n a una y a otra aunque se trate de 0 institutos autónomos que tienen en com(n el jue"o del tiempo y el dato de la inactividad del titular que pierde su condición de tal# El )c.1. C!p!cid!d p!r! u%uc!pir. G. S6DETOS Y OFDETO. ambas partes permanecen inertes# Retro!cción de e+ecto% 1 $l cumplirse el pla%o de la usucapión. por compensación.i"en unos pla%os de continuidad posesoria más lar"os que en la ordinaria# En *sta.:)$2<L+ y la 2&E. a menos que se ejer%a personalmente la posesión inmediata.tintiva.traordinaria se e. distin"ui*ndola de la prescripción e. el )c requiere complementariamente buena !* y justo título en el poseedor usucapiente# A.. La usucapión abreviada e.2..tintiva.".. $rt# 1FC1 ### Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción. además de la posesión con todas sus características.ma positivo distin"ue entre usucapión e. tener capacidad ne"ocial o representante con ella.)&<2)<L+ E@=<+=<B$. no es precisa capacidad personal al"una distinta de la "eneral de todo sujeto de derecho. en cuanto puedan a!ectar al nuevo propietario# $ *ste le incumben. quedan automáticamente con!irmados y convalidados. .i"e. y los de quien era verdadero titular en el mismo período serán ine!icaces (salvo si no contradicen la situación aparencial creada por la usuca-pión en curso).#ambién se extinguen del propio modo. se se9alan : 1# Kue la usucapión es un modo de adquirir y la prescripción e. la adquisición del nuevo due9o retrotrae sus e!ectos al día inicial de la posesión. el dominio y demás derechos reales .tiene# El )c denomina pre%cripción !d9ui%iti'! a la usucapión.". L! pre%cripción del co(unero. mientras que por la prescripción se e. para su iniciación. mientras que en la prescripción e. nuestro siste.

adquiere la cosa para todos sus compa9eros# Ias si posee la cosa inequívocamente para sí y en e. y por tanto. a la ve% que usucapir la cuota para *l..".clusiva y a título de due9o. como la hipoteca.-C-1F6.".i"e asimismo a las cosas el art# GCA para ser poseídas. muestra la continua adquisición por particulares. a los inmuebles los e..presa tambi*n el art# 1FCD#1E ### Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en per&uicio de toda clase de personas.presamente.8. más poderosa que las declaraciones le"ales. las servidumbres ne"ativas y los derechos de adquisición# La . para su adquisición por usucapión# 7uera del comercio están. La prescripción adquisitiva corre !rente a cualquier sujeto pasivo. advirtiendo que lo que se usucape es el derec o y no e. el coposeedor.clusiva (lo que requerirá interversión del concepto posesorio) adquirirá para sí# &esulta del art# 1FCC que este cambio a la posesión e. aunque *ste i"nore serlo# A. al heredero. en principio posee para todos# La cuestión de la buena o mala !* en la usucapión de la cosa com(n habría de resolverse.presamente. ### on susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres ### =ambi*n el art# . la realidad. representante de los restantes. El 3()ito o)Jeti'o de l! u%uc!pión. como si !uera *sta al"o independiente de la posesión ad usucapionem . pero evidentemente la usucapión se e. se aplican las normas de la represen-tación posesoria en relación a cada uno de aqu*llos# A. los bienes de dominio p(blico y de hecho. si bien. pues. pero tanto nuestra tradición jurídica como la realidad muestran que los muebles son posedibles por títulos distintos al de due9o# GA .ternamente mediante el contacto con la cosa. y siendo uno el poseedor. posesión incompatible con cualquier a!ección de la cosa al uso o servicio p(blico# La inalienabilidad de un bien establecida por ne"ocio jurídico no lo hace imprescriptible# erechos capaces de ser usucapidos lo son cuantos puedan ser objeto de posesión (sólo derechos reales)# El )c se re!iere e. incluso el de prenda. cuya ne"li"encia hubiera sido causa de la prescripción (art# 1#FCD)# $9ade el art# 1FCG que ### la prescripción produce sus efectos &ur'dicos a fa!or y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer in!entario y para deliberar ### $provecha. quedando siempre a salvo las personas impedidas de administrar sus bienes. de ejercitar el derecho de reclamar contra sus representantes le"ítimos.tiende a cuantos derechos sean posedibles. e. en principio.cluye la le"islación administrativa e. el uso y la habitación.clusiva de un comunero no puede presumirse : )ualquiera de ellos cuando reali%a actos posesorios personales. lo e. inclu'das las &ur'dicas.# D.$rt# 1FCC ### La prescripción ganada por un copropietario o comunero apro!echa a los demás ### En principio.5F cuenta a la usucapión entre los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos sobre los bienes.actamente la cosa# La condición de estar en el comercio humano la e. considera usucapibles los derechos que permiten ser ostentados ad extra a trav*s del ejercicio de su contenido# . en los términos pre!enidos por la ley . !rente a cada comunero. el usu!ructo.". no así los que se mani!iestan e. L! e+ic!ci! $ener!l de l! pre%cripción $!n!d!. aun i"norante e inde!enso# $demás del art# 1FCG. a la usucapión de las servidumbres. sin"ularmente. $rt# 1FC. El )c no admite la ilesión de los menores e incapaces.e ha planteado como hipótesis el que sobre los bienes muebles sólo pudiera ser usucapido el dominio ya que sólo a *l se re!iere el art# 1D00. de parcelas o edi!icios del dominio p(blico que la doctrina justi!ica por haberse producido primero la desa!ectación. además de la propiedad.

e produce mediante una comunicación al poseedor que no modi!ica !ísicamente su G6 . $rt# 1F.tintiva basta la mera reclamación del perjudicado. ya que es inne"able que la apariencia de dominio creada en !avor del nudo propietario por el usu!ructurario que posee por título de tal. la demanda judicial ó el acto de reconocimiento del derecho del titular superior no hacen cesar en el usucapiente su pro. ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio. sea naturalmente o mediante una litis en la que triun!a el interruptor. $rt# G0F ### *l poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior. mientras que para la de la usucapión es nece-sario el cese de la possessio ad usucapionem # Iientras en el terreno de los derechos de cr*dito.. cuya condición de tal puede ponerse en tela de juicio sin alteración !áctica# En particular. cuando se hable de interrupción de la posesión. como el arrendamiento. vale como corpus possessorio del nudo propietario# Iás dudosa resulta la usucapibilidad de la condición de censalista. que no con!iere al arrendatario derecho real al"uno# A. se presume que ha pose'do también durante el tiempo intermedio mientras no se pruebe lo contrario . que no ha de presentar solución jurídica de continuidad# 2or ello. la mera reclamación e. $rt# 1#FG1 ### La posesión 9para usucapir( ha de ser en concepto de due+o. la prescripción adquisitiva sólo se interrumpe con el cese e!ectivo de la posesión en calidad de due9o.trajudicial in!ormal (con tal que se demuestre) mantiene en vida las acciones. momento por momento. y sí sólo su cualidad de tal usucapiente. sino precisamente a la possesio ad usucapionem . no incluyendo la interrupción por reconocimiento a que se re!iere el art# 1FG6# 22 L! interrupción ci'il.. La prueba de la posesión.5#DE ### e presume que el poseedor actual que lo hubiera sido en época anterior. natural o ci!ilmente ### Esta distinción tiene hoy sólo valor sistemático. el tiempo que duró aqu*lla antes de cesar. no bastando para ello con las peticiones y protestas del !erus dominus mientras en la vía judicial no obten"a senten-cia !avorable de!initiva# El re9ui%ito de l! no interrupción po%e%ori!@ interrupción n!tur!l e interrup2 ción ci'il. lle"aría a ser imposible# Cl!%e% de interrupción. POSESI-N Y TRANSC6RSO DEL TIE7PO CO7O RE<6ISITOS 5ENERALES. ha de entenderse que si la tenencia se interrumpe. ya porque sus e!ectos en perjuicio del demandante se hallen condicionados al resultado del pleito# La distinción entre la pre%cripción e&tinti'! (como resultado de la inercia del titular) y la !d9ui%ición (como !ruto de la actividad del poseedor y la apariencia creada) se prolon"a en tema de interrupción# 2ara la de la prescripción e. . deja de tener cualquier valor a e!ectos de la prescripción adquisitiva : .8. $rt# 1FGC ### La posesión se interrumpe para los efectos de la prescripción.e cancela y la usuca-pión habrá de iniciarse de nuevo a contar del primer día# La interrupción no se re!iere de modo necesario a la posesión inmediata. por cuanto los cr*ditos están !uera del marco de tal medio de adquirir# La mera vinculación creada por el contrato no es susceptible de usucapión aunque el contrato d* derecho a prestaciones periódicas. ya porque la posesión ha dejado de ser en concepto de due9o.La nuda propiedad es susceptible de usucapión. pac'fica y no interrumpida ### Esta ininterrupción no es un requisito intrínseco de la posesión sino una cualidad del lapsus de tiempo.imidad !ísica a la cosa ni la posibilidad de usar los interdictos si se la arrebatan. p"blica. aun cuando lue"o se reanude. sal!o prueba en contrario .

aunque sea por mandato de &uez incompetente ### La citación adelanta los e!ectos de la cesación !ísica de la tenencia. 1?8. la sentencia sólo interrumpe la prescripción en !avor del liti"ante victorioso que además sea titular# dV) 8ue% incompetente# E. por vía judicial. ha de tener como contenido una acción real petitoria o posesoria. 1?8= 1 ### e considerá no hecha y de&ará de producir interrupción la citación &udicial . 8: i el poseedor fuere absuelto de la demanda . pero nó para poner en cuestión su tenencia# bV) )lases de proceso# Bale la citación judicial para interrumpir la prescripción en un proceso no de!initivo# $l ejercicio judicial del derecho debe asimilarse el compromiso en árbitros.. la tenencia no reclamada puede ser e!ica% y válida para usucapir !rente a cualquier sujeto distinto del reclamante# . 2: i fuere nula por falta de solemnidades legales. provocando un cambio en la condición de la cosa que pasa a liti"iosa# Los e!ectos son relativos. iniciado el procedimiento. DE advierte que ### cuando la persona notificada. el precepto ha de interpretarse en el senti-do de quedar pendiente el e!ecto interruptivo mientras se sustancia el juicio y hasta la sentencia que aprecie la e. se hubiere dado por enterada del &uicio. priva de la posesión o modi!ica la naturale%a de *sta# cV) La sentencia interruptiva .tin"uido por la usucapión y demandado el usucapiente# aV ) La controversia sobre el momento interruptivo# La interrupción se produce en el momento de noti!icarse al demandado el empla%amiento# El conocimiento del poseedor demandado es necesario para interrumpir su buena !*. 0: i el actor desistiere de la demanda o de&are caducar la instancia. pero como el art# 1FG0 le atribuye e!icacia para hacer cesar la calidad ad usucapionem de la posesión. derecho real incompatible con la posesión del demandado en concepto de due9o# En la interrupción civil.. El pronunciamiento de la sentencia debe re!erirse al derecho del actor. ó se presenta nueva demanda y la interrupción aprovechará al demandante (si "ana el nuevo pleito) desde la presentación de la demanda primitiva.cepcionalmente. 1 ### La interrupción ci!il se produce por la citación &udicial hecha al poseedor. surtirá desde entonces la dligencia todos sus efectos como si se hubiese hecho con arreglo a las GF . y para el empla%amiento el DAG# . una ve% practicado. para interrumpir la posesión civil. y la interrupción se tiene por nó acae-cida# D) Art. lo que resulta un tanto anómalo pues de ordinario tal demanda no prosperará.in embar"o.. el art# DAF.tenencia pero que le hace saber la oposición !ormal. siendo demandante el verdadero titular cuyo derecho resultaría e. el usucapiente no puede durante *l.6 Lec. consumar la usucapión# La demanda. sólo es la sentencia lo que interrumpe la prescripción# La ley se9ala como complemento de esta re"la que. arrebatándole desde entonces virtualidad prescriptiva# La cesación de la posesión es la (nica causa que en ri"or interrumpe la posesión# )uando la cesación adviene por vía judicial.cepción de incompetencia. o bien el embar"o preventivo que. o nó. relativa a los bienes poseídos. la demanda presentada ante 8ue% incompetente interrumpe la posesión del demandado.e re"ula en los arts# 1FG0 a 1FGA# 1) Art.. aV) Las solemnidades de la cédula las marca el art# D. lue"o. de su contradictor. citada o emplazada. como no se interrumpe de hecho la posesión.

uez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada ### Interrupción n!tur!l. 05 . $rt# 1FG6 ### $ualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciese del derecho del due+o. se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su benefcio que ha disfrutado sin interrupción ### 'ay en el despojado una posesión conservada si se inicia el movimiento recuperatorio antes del a9o# Interrupción por reconoci(iento. se requiere la intervención de los representantes le"ítimos de aqu*llos# A. $rt# 1FGG ### e interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cese en ella por más de 2 a+o ### . sin necesidad de diri"irse al !erus dominus ni aun lle"ar a su conocimiento# 2or Jdue9oJ hay que entender.i este abandono es !or%ado. no se requiere la reiteración absoluta de los actos posesorios# :na intermitencia in!erior a un a9o no hace discontinua (en sentido le"al) la posesión.e deja totalmente de poseer o por propia voluntad (abandono) ó por causa de una posesión anual contradictoria de otro : nó de una tenencia derivada de la nuestra. el titular de la propiedad o de otro derecho real susceptible de usucapión# El reconocimiento aludido en el art# 1FG6 es un reconocimiento positivo Jdel derecho de dominioJ de quien lo ale"a. como en otras ocasiones. 1?8K. en cuyo caso el nuevo titular derivado continuaría nuestra usucapión# .e"(n el concepto de la posesión no interrumpida. interrumpe asimismo la posesión ### En estos casos más que propia interrupción. desde el momento en que la interrupción natural de la posesión sólo se produce cuando se cesa en ella por más de 1 a9o# )esar en la posesión supone abandono voluntario del objeto# . para la que tienen capacidad los menores e incapaces. la posesión indebidamente perdida. sin dejar de ser poseedor ( nomine alieno )# &ealmente. ### #ambién se produce interrupción ci!il por el acto de conciliación.. LOS ESPECIALES RE<6ISITOS DE LA 6S6CAPI-N ORDINARIA.disposiciones de la ley ### bV) La absolución en la instancia# ado el sentido literal del precepto en relación con el !ormalismo del proceso y el valor que ha de concederse a las resoluciones judiciales. hay despojo# La posesión contradictoria puede ser del due9o... que deja de serlo. incluso sin conocimiento de aqu*l e iniciando nueva usucapión# $provecha para la usucapión el tiempo de posesión ajena in!erior a 1 a9o e incluso el superior si la acción recuperatoria de la posesión. habrá de estarse a lo dispuesto en el DE inciso del art# GGC ### )omo no se trata de una adquisición de posesión. se interpuso en el a9o ### $rt# G. cualquier declaración o cualesquiera actos del usucapiente que impliquen reconocimiento de que no posee animo domini. )c ### *l que recupera conforme a derecho. sino del ejercicio de los derechos derivados de ella. al restar a su tenencia un requisito indispensable para usucapir. no es !ácil responder a!irmativamente# C) Art. cancelan la prescripción en curso. o bien de un tercero. nó del derecho de otro ó de la !alta de derecho del poseedor# El reconocimiento puede ser tambi*n implícito# En cuanto a la capacidad para reconocer. siempre que dentro de los dos meses de celebrado se presente ante el . hay interversión del concepto en que posee el usucapiente.

El usucapiente adquirió de quien tenía !acultades transmisivas su!icientes# -. A. Du%to t/tulo. en cambio.. resolución o revocación.2.=. 717 de este 01 ... En l! u%uc!pión ordin!ri!.e se9alan D series de espacios de tiempo muy distintas se"(n se trate de cosas muebles o inmuebles. la posesión del usucapiente ha de ser considerada de buena !*# -.. rescisión... . iversos preceptos !ijan el tiempo que ha de durar la possessio ad usucapionem para que la adquisición del poseedor prescribiente se consume# .. Fuen! +0. y dentro de cada una se"(n la Jdi"nidad de protecciónJ que acredita el usucapiente# La normativa del )c es la si"uiente : A. $demás de justo. a pesar de lo e. no lo son.e entiende por justo título el que le"almente baste para trans!erir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate# .1.1. o de comerciante establecido y dedicado habitualmente al tráfico de ob&etos análogos.hibirlo ### .=.El acto o título transmisivo puede ser considerado válido# $rt# GCC ### e reputa poseedor de buena fé al que ignora que en su t'tulo o modo de adquirir existe !icio que lo in!alida ### La buena !* del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistir durante todo el período de la posesión hábil para la usucapión# 2or remisión del art# 1F01. la aplicación del art# GC0 conlleva que la posesión inicial de buena !* se ha de se"uir considerando salvo que e. pues no se presume nunca (art# 1F0G).alvo prueba en contario. son aplicables en esta materia los arts# GCG y GC0# -. el título debe ser verdadero y válido (art# 1F0C) y debe probarse... distinción entre supuestos de buena y mala !* : ### *l dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de 8 a+os con buena fé .presamente ### La buena fé del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era due+o de ella y pod'a transmitir su dominio 9o su derecho real pose'ble( ### -. los a!ectados por al"una causa de nulidad stricto sensu # A.El art# 1#FG5 establece ### Para la prescripción 9usucapión( ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fé y &usto t'tulo por el tiempo determinado en la ley ..istan actos que acrediten que el poseedor no i"nora que posee la cosa indebidamente# A.. a) :sucapión de bienes muebles# $rt# 1F00.on títulos válidos y justos los contratos a!ectos por al"una causa de anulabilidad.puesto por el art# GG6 ### El poseedor en concepto de due9o tiene a su !avor la presunción le"al de que posee con justo título y no se le puede obli"ar a e. as' como respecto a las adquiridas en !enta p"blica. LOS PLALOS POSESORIOS. se estará a lo dispuesto en el art.alvo prueba en contrario. #ambién se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de 1 a+os. <olsa. sin necesidad de ninguna otra condición ### ### En cuanto al derecho del due+o para rei!indicar la cosa mueble perdida o de la que hubiese sido pri!ado ilegalmente. feria o mercado.. El art# 1#F05 )c indica e.

5### *l poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescrip-ción. 'a de observarse que para la usucapión trienal no se e. si no se demuestra que ten'a conocimiento de los !icios que le afectaban. nacida del delito o falta . tiene un si"ni!icado muy distinto : +o amplía los pla%os le"ales de prescripción ni retarda el inicio de *sta.traordinaria @ como modo de adquirir. aun cuando sustituye a otro del 2royecto de 1601 se"(n el cual Jel tiempo de la posesión para prescribir las cosas hurtadas o perdidas deberá ser dobleJ.83 ### A. )c y 11D )pen# El precepto relativo a bienes muebles (lue"o el usurpador sí puede usucapir las !incas).i"encia de título y buena !*. pero los efectos de la posesión de buena fé no lo apro!echarán sino desde la fecha de la muerte del causante ### 31 La presunción de continuidad posesoria# $rt# 1F.2. a no haber prescrito el delito o falta. $1 $dición de períodos posesorios# $rt# 1F. !u%ente ha de estar el due9o de la cosa y sin dejar representante a quien competa el cuidado de ella.$ódigo . se aprecia la usucapión como si el art# 1F0. ni por los cómplices o encubridores.5 ### e presume que el poseedor actual que lo hubiera sido en época 0D . con buena fé y &usto t'tulo ### 2ara que ten"a lu"ar la prescripción veintenal. pero nó de la posesión ad usucapionem A. o su pena. En l! u%uc!pión e&tr!ordin!ri!. y la acción para exigir la responsabilidad ci!il. si *ste se hallara tambi*n en el e. cada 0 a+os de ausencia se reputarán como 2 para completar los 2= de presente ### La ausencia que no fuere de un a+o entero y continuo. siendo indi!erente si se encuentra en el mismo país que el usucapiente.i"e justo título : ispensa del art# G. .i"e el transcurso de los C5 a9os sin interrupción. La prescripción e. pena o responsabilidad# :na ve% cumplidos. etc# $rt# 1F06. $rt# 1F0. sin necesidad de t'tulo ni de buena fé. no hubiera operado# b) 2la%os para los bienes inmuebles : $rt# 1F0A ### *l dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante 2= a+os entre presentes y 0= entre ausentes. no se tomará en cuenta para el cómputo ### $rt# 1F0F ### e prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante 8= a+os. DE y CE ### i parte del tiempo estu!o presente y parte ausente.. sino tambi*n que la po%e%ión no sea la simple tenencia material ó la posesión natural.G.tranjero.1E ### Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extran&ero ó en ultramar ### $rt# 1F06..traordinaria dispensa de la e. uniendo al suyo el de su causante ### $rt# GG5 ### La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante ### $rt# GGD ### *l que suceda por t'tulo hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión !iciosa de su causante.tintiva del delito.1E ### la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fé equi!ale al t'tulo ### ### Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron. no sólo e.=.=. y sin distinción entre presentes y ausentes. sal!o la excepción determinada en el art. sino que se limita a dejarla inoperante en tanto no se hayan cumplido los de prescripción e.. sino la ci'il# La prescripción e.".. Có(puto de lo% pl!#o%.

istan dudas sobre la !echa inicial de la posesión# A.anterior.i como re"la "eneral. Re9ui%ito%.i"e que se le dote de prerro"ativas procesales para hacerlas e!ectivas. pero nó el derecho de prescribir para lo sucesi!o ### La renuncia puede reali%arse tácitamente ### cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido ### La aplicación de dicho precepto a la usucapión supone que el poseedor usucapiente. e. evitando la inoperancia de tales !acultades# En el erecho romano e.i"ir la entre"a de la cosa de cualquiera que.tensión y los requisitos de ejercicio de la acción reivindicatoria# ?. ha sido la jurisprudencia quien ha elaborado de !orma continuada y constante el alcance. es obvio que la "arantía de tales !acultades e. prohibiendo.1.istía una acción típica para que el titular dominical pudiera e.2.5### *l d'a en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero. se presume que ha pose'do también durante el per'odo intermedio.presa como tácitamente. $rt# 1#FC0#1E ### Las personas con capacidad para ena&enar pueden renunciar la prescripción ganada. ?. sin embar"o. sin derecho para ello.clusión.Kue el actor acredite su propiedad o dominio sobre la cosa reclamada : /ominio 0C . ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio. la usucapión !utura# F La protección de la titularidad dominical ?. El ejercicio de la acción reivindicatoria presupone la concurrencia de C requisitos -. Concepto * +und!(ento. .1. LA PROTECCI-N DE LA TIT6LARIDAD DO7INICAL.2. puede renunciar a ella tanto e. la tuviera bajo su poder y posesión : >ei!indicatio. pero el "ltimo debe cumplirse en su totalidad ### .e cuenta desde las 5 horas del día en que se comen%ó a poseer hasta las DG de aqu*l en que se cumple el pla%o# 2ara hacer el cómputo del pla%o. sal!o prueba en contra-rio ### $rt# G0F ### *l poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior. $nte la parquedad normativa y la abundancia real de reclamaciones sobre la propiedad de las cosas.K. el propietario cuenta a su !avor con las !acultades de "oce y de e. siempre que no lo ha"a en perjuicio de terceros (art# 1#FCA). REN6NCIA DE LA 6S6CAPI-N. ACCI-N REIBINDICATORIA.2.2. =iene por objeto !undamental el estudio de la acción reivindicatoria como medio de protección especí!ico de la propiedad# ?. incluso una ve% a"otado el correspondiente pla%o y habiendo obtenido a su !avor la usucapión. es indispensable que no e. mientras no se pruebe lo contrario ### )1 )ómputo del pla%o# $rt# 1F.

8. en que se estará a lo dispuesto en los arts : G.. Pl!#o de eJercicio. .travío y venta p(blica y los de hurto o robo. carente de título en sentido material que justi!ique la posesión# ?.2. su restitución comporta la de los !rutos (arts G01 y si"s)# ?. El e!ecto y desi"nio !undamental del ejercicio de la acción reivindicatoria consis-te en la restitución de la cosa a su le"ítimo due9o# En su caso. desempe9a un importante papel de !acilitación al propietario desposeído de la prueba de haber sido due9o# -..G. G. Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 8= a+os $rt#1F. pero no inte"rando el suplico o petitum de la reivindicatoria.10 y 1F0.istencia de una $))<4+ E)L$&$=<B$ de 4I<+<4 que tendría por objeto que la titularidad dominical del propietario sea reconocida por quien. una indemni%ación de da9os y perjuicios# Estas pretensiones deben ejercitarse de !orma subsidiaria. $unque con una presencia más escasa que la acción reivindicatoria propiamente dicha.Kue el detentador o poseedor de la cosa no ten"a derecho al"uno que le"itime dicha posesión : Posesión infundada del demandado # 'abrá de ser demandado (con!orme al art# CG6 )c) quien sea tenedor o poseedor de la cosa : Kuien la ten"a en su poder y care%ca de derecho al"uno para ello : La situación posesoria del demandado debe ser in!undada. ### La e. cuyo objeto radica unicamente en que l! co%! vuelva a manos de su le"ítimo due9o# La jurisprudencia ha declarado de !orma reiterada que ha de reclamarse una cosa concreta y determinada. $rt#1F.acta identi!icación de la cosa es un presupuesto absolutamente determinante en el ejercicio de la acción reivindicatoria# La cosa reclamada debe ser e.actamente aquella que pertenece al propietario y nó cualquier otra o. aunque se encuentre desposeído de ella por tenerla bajo su poder el demandado# 'abrá de ser demandado ($rt# CG6 )c) quien sea JtenedorJ o Jposeedor de la cosaJ : Kuien la ten"a en su poder y care%ca de derecho al"uno para ello : . E+ecto%.D ### Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los 1 a+os de perdida la posesión ### e.actamente dicha cosa : 2resupuesto absolutamente determinante en el ejercicio de la acción reivindicatoria ya que la cosa reclamada debe ser e.Kue se identi!ique e.ituación posesoria del demandado : in+und!d!. condue9o) y haber sido privado ile"almente de la posesión e!ectiva de la cosa# En relación con los bienes muebles.actamente aquella que pertenece al propietario y nó cualquier otra o.en su caso.del actor# El reivindicante debe acreditar ser due9o (o en su caso. Rei'indic!tori! * !cción decl!r!ti'! del do(inio. siendo la cosa !ructí-!era.trajudicialmente el derecho del propietario# $ trav*s de tal acción.". lo sometan a cualquier otro tipo de perturbaciones# 0G . el propietario tiene como !inalidad la cesación de acciones de terceras personas que pretendan poner en discusión su derecho o que. incluso sin ser poseedor.G )c. la jurisprudencia admite tambi*n la e. carente de título en sentido material que justi!ique la posesión# ?.C## .cepto los casos de e. en su caso.2.5#GE. una indemni%ación de da9os y perjuicios# -. el art# G. respecto de la cual el reivindicante ha acreditado su dominio. se arro"ue tal derecho o impu"ne o discuta e. sin privarlo de la posesión e!ectiva.2.

Concepto * +in!lid!d. tenía por objeto en erecho &omano. en todo caso habrá de ser el demandado 00 .preso que la posesión por lar"o tiempo.e inclinan por la solución a!irmativa diversas sentencias jurisprudenciales.8. describi*ndola y re"ulándola como independiente de ella# La jurisprudencia espa9ola ha amparado hasta ahora el Jmejor derecho a poseerJ : El que resulta de la lar"a tenencia de buena !*.8. en concepto de due9o y acaso de buena !*. !rente al despojo perpetrado hace más de 1 a9o. La acción 2ubliciana. las cuales cali!ican a la acción 2ubliciana de !aceta de la acción reivindicatoria. Condicione% de eJercicio. La acción ne"atoria compete al propietario. la acción publiciana tiene por objeto central y e.clusivo el debate sobre el mejor derecho a la posesión# 2ara al"unos autores. queda el recurso a esa ra%ón natural que está por encima de las leyes : Los 2rincipios Henerales del erecho y a la tradición del erecho intermedio. sino restituirle la posesión dominical perdida hace más de 1 a9o.8. autores como íe% 2ica%o se inclinan por una tesis positiva# )ierto que !alta un precepto en la le"alidad vi"ente estableciendo de modo e. el propietario tiene que acreditar y probar la perturbación su!rida. se"(n la cual resultaba vencedor en las luchas entre poseedores (actual o pret*ritos) no propietarios quien potiora iurain petitorio ostenderit # .istencia del derecho que presuntamente ale"ue quien ha causado la perturbación# &a%ones procesales aparte.tin"ue por la !alta de contacto !ísico (propio o de un mediador) durante más de 1 a9o# 2ero a !alta de tal precepto. mecanismo procesal creado por los juristas romanos para que el propietario pudiera recha%ar o ne"ar la e. así denominada por su ori"en romano (2retor 2ublicio). que no se de!iende sólo mediante los interdictos ni se e. con!iere un derecho a se"uir teniendo. RE4ERENCIA A LA ACCION P6FLICIANA. ACCI-N NE5ATORIA. ?. resultaría muy !avorable para quien se considera propietario. así como una !unción cautelar. por un nuevo poseedor# ?. la acción ne"atoria desempe9a una !unción conminatoria que tiene por objeto evitar la continuación de perturbaciones o inmisiones indebidas.istencia de presuntas servidumbres sobre sus !undos y tambi*n para erradicar cualesquiera perturbaciones anormales en la utili%ación de las cosas por parte del demandado# El objeto propio de la acción ne"atoria consiste en !acilitar al propietario (y a otros titulares de derechos de "oce y dis!rute) el "oce pací!ico y completo de su derecho al uso y utili%ación de las cosas sobre las que recae su derecho# $ tal e!ecto. sobre todo si se acepta que las inmisiones indebidas tambi*n dan lu"ar al ejercicio de la acción ne"atoria# +aturalmente.1. +i el )c ni la LE) continen re!erencia al"una a la acción ne"atoria. pero sin que pueda e. pretendan o nó los responsables de tales actuaciones tener derecho real o nó sobre la cosa. pero no sólo a *l. claramente di!erenciada de la acción reivindicatoria.2. pero no lo"ra acreditarlo cumplidamente# La acción no persi"ue que se declare el dominio del actor.?.". y que reclama !rente a quien no es due9o ni puede ale"ar mejor condición posesoria# Entre los autores posteriores al )c se impuso en otro tiempo la posición ne"ativa sobre la subsistencia de la $cción 2ubliciana# En la actualidad.i"irsele la prueba (ne"ativa) de la ine. prote"er al poseedor que se encontraba en posición de consolidar a su !avor la usucapión# $ctualmente. dado que la propiedad se presume libre. tendente a evitar que puedan volverse a presentar tales perturbaciones en el !uturo# ?.

o de cualquier otro modo.. K. se producirán los si"uientes e!ectos : -. $tendiendo a lo establecido en los arts# C60 a C6A )c. sin perjuicio de las servidumbres constituídas sobre las mismas ### 2ara llevar a cabo tal cerramiento..ta que trate de entablar contra el que ten"a la cosa en su poder ### .1#1 LE) ### Puede pedir el deslinde y amo&onamiento de un terreno no sólo el due+o del mismo.D y 1F.istencia del derecho que justi!ique la perturbación habida. en cuya virtud. con citación de los due+os de los predios colindantes.8.=. responsabilidad civil por el hecho ilícito de la inmisión o perturbación su!rida por el propietario.2osible adopción de medidas precautorias que eviten la reaparición recurrente de perturbaciones o inmisiones indebidas reali%adas por terceras personas# -. sino sólo proceder a la reali%ación de los oportunos actos materiales de dominio# .clusivamente a los bienes muebles y tienen le"itimación activa para solicitarla tanto el propietario como los restantes titulares de derechos reales# +o obstante.". los derechos de las partes sobre las !ranjas de terreno en li%a..i el cerramiento de la !inca !uese objeto de impu"nación por terceros. E+ecto%.quien pruebe la e. haya de ser objeto de la acción real o mi.)ese de la perturbación o de la inmisión indebida# -. cualquiera puede pedir la e. habrán de resolverse atendiendo a los si"uientes criterios : 0. ale"ando cualquier tipo de derecho. )aso de prosperar el ejercicio de la acción ne"atoria. o que en el caso de inmisiones. %anjas. $rt# C6G )c ### #odo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad.8. La aplicación de los arts# 1F.. Criterio% nor(!ti'o% %o)re el de%linde.. con la consi"uiente obli"ación de indemni%ar los da9os causados# ?. el propietario no necesita ejercitar acción judicial al"una. contados a partir del momento en que el derecho que pretende ne"arse ha comen%ado a ser ejercitado# ?. LA ACCI-N DE DESLINDE Y EL A7ODONA7IENTO. ACTIO AD EHHIFEND67. $rt# C66 )c ### =odo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes. $rt# D5.8. en la reali%ación del deslinde. el inter*s del due9o se encontraría atendido por la acción ne"atoria de !orma directa# ?. ?. *stas no puedan considerarse indebidas# ?.hibición de la cosa mueble que.1. setos vivos o muertos. &ecibe tal denominación una de las dili"encias preliminares re"uladas por el art# D0. de !orma preparatoria. Pl!#o de eJercicio. a9os respecto de los bienes muebles y otro de C5 a9os en relación con los inmuebles. ACCI-N DE CERRA7IENTO DE 4INCAS.En su caso. su ejercicio e!ectivo es escasamente !recuente# ?. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales .K.#D LE).. en su caso. . sino el que tu!iere constitu'do sobre él alg"n derecho real para su uso y disfrute .u alcance queda limitado e.C determinan un pla%o de .

1>. convenio o contrato entre los interesados. L! pr3ctic! del de%linde.. Co(p!ti)ilid!d de l! !cción rei'indic!tori! * el de%linde. la jurisprudencia ha reiterado que cabe el ejercicio compatible y acumulable de la acción reivindicatoria : En tales casos. estableciendo en el art# CFD#1 ### ?ay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindi!iso a !arias personas ### . CO76NIDAD Y COPROPIEDAD. con!orme a la cuantía.istencia de oposición de todos y cada uno de los colindantes que ten"an inter*s en el deslinde (art# D5.tensión y con!ormación !ísica de la !inca## D# La posesión : Ieros datos de hecho sobre la utili%ación o uso de las !ranjas de terreno en liti"io# C# )ualquier otro medio de prueba# G# La adjudicación i"ualitaria# ?.) bajo la e.. actuando e. )uando el ejercicio de la acción de deslinde se lleva a cabo por el titular dominical (y nó por los restantes titulares de derechos reales que tambi*n tienen le"itimación activa para ello). El citado art# CFD considera la co(unid!d como "*nero de las situaciones de cotitularidad y a la copropied!d como una especie concreta de dicho "*nero# 1>.presión $omunidad de bienes . LAS LLA7ADAS CO76NIDAD RO7ANA@ 5ER7ENICA Y LA PROPIEDAD DIBIDIDA. LE))# C# .falta de contratos o de disposiciones especiales.i al"uno de los colindantes mani!estase oposición al deslinde.trajudicialmente (determinación mediadora de un tercero)# D# Iediante acto de jurisdicción voluntaria : $rt#D5. solicitar el deslinde de la !inca previamente identi!icada# 15 La copropiedad 1>.2. *ste podría practicarse pero requir*ndose >reservar? al opositor su derecho a deslindar para que lo ejercite en el declarativo ordinario que.1. L!% c!r!cter/%tic!% di+erenci!le% de l!% co(unid!de% ro(!n! * $er(32 nic!.1. El deslinde puede llevarse a cabo de las si"uientes !ormas : 1# 2or cualquier tipo de acuerdo.2.K..1 LE) y que requiere la ine.1# E. Los caracteres !undamentales de la co(unid!d ro(!n! (o por cuotas) 0A . se regirá la comunidad por las prescripciones de este t'tulo . El )c rubrica el =ítulo <<< del Libro << (arts CFD a G5. la estructura propia de la demanda se encuentra diri"ida a la restitución de la cosa a su le"ítimo due9o (prin-cipal) y como natural consecuencia. corresponda (art# D5A5 LE))# ?.2.K.istencia de títulos de propiedad (titulación !ormal) a e!ectos de determinar la e.".

con escasos resultados prácticos# 2or el hecho de no e.&especto de la cuota de participación respectiva. que en "eneral. La con!rontación entre uno y otro tipo de comunidad sólo constituye un mero re!erente teórico.Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa com(n no e.istir en Espa9a una normativa "eneral de copropiedad sin cuotas no ha de cali!icarse de comunidad "ermánica a la comunidad hereditaria. mediante la división de cosa com(n# -. en condición de propietarios. son libres de con!i"urar las situaciones de cotitularidad si"uiendo pautas distintas a las establecidas en los arts# 1FD y si"s# Las características de l! Mco(unid!d $er(3nic!N serían : 1# <ne.2. L! rel!ti'! in%tr!%cendenci! de l! contr!po%ición. L! propied!d di'idid!.)ada uno de los copropietarios tenía atribuída una cuota de participación en el derecho compartido.isten otras !ormas de or"ani%ación de las situaciones de cotitularidad que han dado en llamarse >comunidad "ermánica? o >en mano com(n?# El le"islador y.tinción de dicha situación. los particulares.". desli"ándose de la copropiedad# -. varias personas. re"ía tanto para la contribución a los "astos como para la !ormación de los acuerdos por mayoría# -.a la sociedad le"al de "ananciales o a otros supuestos de menor trascendencia le"al# La re"ulación de los montes vecinales en mano com(n se apro..2. respecto de la copropiedad.istencia de un vínculo personal entre los copropietarios.La copropiedad se concibe estructuralmente como una situación tendencialmente transitoria# -. !undamentalmente de carácter !amiliar : =rascendente respecto de la situación de cotitularidad# C# )onsideración de la comunidad como una situación tendencialmente permanente y de "ran estabilidad# G# <mposibilidad de que el copropietario pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a ella# 1>. en la medida que la autonomía privada se lo permita. sino de una adición o a"re"ación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa# 06 .2. Llamada tambi*n pro diviso. radicalmente indivisibles# . por principio. se da cuando sobre un mismo bien. pudiendo incluso provocar la e. tienen derecho e.Los copropietarios "o%an de amplia libertad para adoptar los acuerdos que consideren convenientes.ima a la noción teórica de la comunidad "ermánica : .istencia de cuotas : <mposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros# D# E.Los montes vecinales son. los actos de disposición o enajenación que considere oportunos. e. cada uno de los copropietarios puede reali%ar sin consentimiento de los restantes.Los vecinos carecen de cuota al"una y de la posibilidad de enajenar su participación en el aprovechamiento de tales montes# 1>.iste más vínculo que la titularidad compartida del derecho de propiedad# 7rente al esquema normativo re!erido.clusivo sobre distintos aprovecha-mientos de aqu*l# +o se trata propiamente de comunidad.e considera que la propiedad de tales montes corresponde en mano com(n a quienes ten"an la condición administrativa de vecinos del lu"ar# .!ueron los si"uientes : -.

6%o * di%+rute de lo% )iene% co(une%. *stos podrán diri"irse al 8ue% para que provea lo que corresponda. En relación con el u%o de la co%! co(:n. Ad(ini%tr!ción de l! co%! co(:n.1.". si así se solicita# 0F .8. y consecuentemente.8. decisivo# +o obstante.=.". 1>.tra9as que.8. será proporcional a sus respecti!as cuotas ### /ichas cuotas se presumirán iguales. en el que se indica que ### %o habrá mayor'a sino cuando el acuerdo esté tomado por los part'cipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el ob&eto de la comunidad ### : +o se requiere tanto que haya mayoría num*rica de propietarios que voten en un determinado sentido.1>. La nota característica de la copropiedad viene dada porque la coe. obli"a a descomponer idealmente sus poderes sobre dicha cosa. pudiesen arrojar consecuencias ne"ativas con carácter "eneral para todos los condue9os# La sentencia dictada a su !avor aprovechará a los demás comuneros. lle"ándose incluso al nombramiento de un administrador. o por las aportaciones reali%adas en el momento de nacer la situación de copropiedad# Los bene!icios o las car"as dimanantes de la copropiedad serán directamente proporcionales a la cuota respectiva de cada uno de los comuneros# 1>.8. sino que la suma de las cuotas de los propietarios que voten un acuerdo.istencia sobre la misma cosa del derecho de propiedad de varias personas. y en previsión de que un comunero mayoritario adopte decisiones entendidas como perjudiciales para el resto. mientras no se pruebe lo contrario ### icha re"la es de carácter dispositivo y supletorio. lo que se consi"ue mediante la atribución de cuotas partes a cada uno de los propietarios# $rt# CFC )c ### *l concurso de los part'cipes. sea superior a las cuotas de aquellos que quedan en situación minoritaria# B" : Biuda ostenta el 00 R de una !inca y sus A hijos se reparten el G0 R restante. C-B<<-1F61)# 1>. LA COPROPIEDAD POR C6OTAS.2. ni impida a los copartícipes utili%ar las cosas comunes se"(n su derecho# Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un acto de administración. La re"la "eneral que preside los problemas relativos a la !d(ini%tr!ción de l! co%! co(:n radica en que los acuerdos han de ser adoptados por la mayor'a de los part'cipes ($rt# CF6#1E)# La (!*or/! de p!rt/cipe% a que se re!iere queda precisada en el DE párra!o. Con%er'!ción * de+en%! en Juicio. pueden adoptarse por simple mayoría# 1>. es obvio que el voto de la viuda será siempre y en todo caso. en evitación de imprevisiones# 2ero no obsta a que los copropietarios lo sean en partes desi"uales# La desi"ual-dad en la cuota vendrá dada por el título adquisitivo. en su caso. 4AC6LTADES Y DEFERES DE LOS COND6EGOS RESPECTO DE LA COSA CO7IN. :na de las actuaciones de mayor importancia respecto de la cosa com(n radica en las actuaciones judiciales que requiera su conservación y de!ensa de perturbaciones e. el art# CFG )c sienta como re"la inicial el hecho de que ha de atenderse al destino y a la naturale%a de la cosa. de !orma que la utili%ación de la cosa com(n por parte de cada uno de los copropietarios no conlleve perjuicio para el inter*s de la comunidad. tanto en los beneficios como en las cargas. sin que les perjudique la adversa o contraria (.

en cualquier tiempo. 2ese a la situación de indivisión que en principio supone la copropiedad.. hay que entender que tanto las alteraciones materiales de la cosa com(n. !avoreciendo que cualquiera de los copropietarios pueda solicitar. tanto en los beneficios como en las cargas. La Ley no muestra nin"una predilección hacia las situaciones de copropiedad por lo que !acilita la posibilidad de salir de la misma.. la división de la cosa com(n : $rt# G55#1E )c ### %ing"n copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. )abría tambi*n a9adir por cualquier causa . ENADENACI-N O DISPOSICI-N DE LA C6OTA PRIBATIBA.. la parte de todos los demás condue+os o de algunos de ellos# 1>. los actos dispositivos requie-ren la unanimidad. $ada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se di!ida la cosa com"n ## y el art# 150D para los supuestos de herencia indivisa ### #odo coheredero . venta o cesión de su propia cuota.=. en evitación de imprevistos. es evidente que los bene!icios o car"as dimanantes de la copro-piedad serán directamente proporcionales a la cuota respectiva de cada uno de los comuneros# 1>. sin contar con la voluntad de los demás y sin estar obli"ado a solicitar su consentimiento# +o obstante el )c entiende que debe e.8. pero no obsta a que los copropietarios lo sean en partes desi"uales# La desi"ualdad en la cuota vendrá dada por el título adquisitivo o por las aportaciones reali%adas en el momento de nacer la situación de copropiedad# $creditada y demostrada la desi"ual-dad en la cuota. )on lo que indica que la re"la es que. puede llevar a cabo la enajenación.. se"(n el correlativo n(mero de copropietarios. LA DIBISI-N DE LA COSA CO7IN. suelen venir representadas por la adopción de acuerdos que minusvaloran su capacidad de uso y dis!rute de los bienes# 1>. Di%po%ición * !lter!ción de l! co%! co(:n. pues la !acultad de instar la división . terceras. no puede llevarse a cabo salvo que concurra el consentimiento de todos los copropietarios : &i"e la absoluta unanimidad de los copropietarios# 2or alteraciones en la cosa com(n deben entenderse las modi!icaciones de carácter material de la cosa# ado que los actos de administración pueden llevarse a cabo mediante >simple mayoría de los partícipes? (art# CF6#1E) y que en cambio.. es obvio que la distinción es importante# )on"ruentemente. será proporcional a sus respecti!as cuotas ### e presumirán iguales mientras no se pruebe lo contrario.Las decisiones perjudiciales para los copropietarios minoritarios. $rt# CFC )c ### *l concurso de los part'cipes. cuartas #### partes# La re"la es de carácter dispositivo y supletorio. cualquiera de los partícipes en la misma. *stos participarán tanto en los bene!icios como en las car"as por i"uales. )on!orme al art# CFA.8..i"en el consentimiento unánime de los copropietarios# 1>.8. podrá pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia .istir un derecho de adquisición pre!erente en !avor de los restantes copropietarios o comuneros : &etracto contemplado en el art# 1#0DD ### *l copropietario de una cosa com"n podrá usar del retracto en el caso de ena&enarse a un extra+o.. Contri)ución ! lo% $!%to% co(une%.. como la enajenación de la misma.5 . tanto la enajenación como el "ravamen de la cosa com(n e.

Por 3r)itro% o !(i$!)le% co(ponedore%. LA PRECTICA DE LA DIBISI-N. pues además la acción tiene carácter imprescriptible# 1>. 2or lo que se re!iere a las !ormas de reali%arse la división de la cosa com(n. de !orma tal. re"la paralela a las establecidad para la partición de la herencia en los arts# 1#5. evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico (art# G5D#DE). L! o)Jeti'! indi'i%i)ilid!d de l! co%!.1. El p!cto de indi'i%ión. por un determinado pla%o temporal# La e. que de llevarse a cabo la división.2.ista un pacto de indivisión o cuando la cosa sea objetivamente indivisible# 7uera de tales casos. implica que los comuneros podrán llevarla a cabo a su libre albedrío y antojo.=.plicita que podrá reali%arse por los propios interesados ó por árbitros. potenciando incluso en estos casos.acta correspondencia entre los lotes resultantes# Ello presupone que los comuneros han de actuar de !orma unánime.<ndivisibilidad !uncional# La ley. por acto unilateral en supuestos de comunidad incidental) en virtud del cual resulta obli"ado conservar la cosa indivisa. cuan-do lo considere conveniente.2. de una imposición.cluye que. o la cosa habrá de venderse y repartir el precio entre los copro-pietarios.istencia del pla%o de indivisión no e. actuando mediante representantes le"ales# 1>. pues la división reali%ada sin el consentimiento de uno de los condue9os no puede suplirse sin siquiera con autori%ación judicial# Esta sólo es hábil para el caso en que haya al"una persona sin plena capacidad. los comuneros decidan restablecer la tendencial división de la cosa com(n# 1>.1 .K.1 y 1#5. la aplicación supletoria del art# 1#056.1. resultara inservible la cosa para el uso a que se destina# La división material de la cosa queda e. la !inali%ación de la situación de copropiedad procura que.de la cosa com(n no necesita !undamentarse en nin"una justa causa# 3asta sencillamente que al comunero le ven"a en "ana (siempre y cuando no incurra en un supuesto de abuso de derecho) solicitar la división# El )c sólo limita la !acultad de instar la división cuando e. o los due9os conven"an en que se adjudique a uno de ellos la cosa indivisible. cualquier comunero puede ejercitar la vieja actio communi di!idundo del erecho romano.D# El nombramiento de árbitros o ami"ables componedores depende (nica y . )aso de que la división se lleve a cabo por acuerdo de los interesados. nombrados a voluntad de aqu*llos# 'a de distin"uirse entre los e!ectos dimanantes entre los propios comuneros y los e!ectos en relación con terceros# 1>.K.e trata de un pacto (o en su caso. aunque no haya una e.cluída en los supuestos : -. Kueda vetada i"ualmente la división en caso de que la cosa com(n sea objetivamente indivisible. de con!ormidad con sus respectivas cuotas# 1>.<ndivisibilidad material propiamente dicha# -. El )c ordena que se deberán !ormar partes proporcionadas al derecho de cada uno.K. por acuerdo unánime. . Por lo% intere%!do%. el art# G5D e.=.

u peculiaridad se mani!iesta en la propia e. sobre el inmueble. los copropietarios quedan obli"ados recíprocamente a la evicción y saneamiento de los bienes que les sean adjudicados# 1>.1. al hablar recurrentemente de Jpropiedad de casas por pisosJ# . o en el de haberse !erificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla y sal!o siempre los derechos del deudor o cedente para sostener su !alidez ### <ntervención que es escasamente !recuente y notoriamente problemática# 11 La propiedad hori%ontal 11. aunque distintos en su alcance. p!rte% pri'!ti'!%. habiendo de ser reali%ado de com(n acuerdo entre todos los condue9os# 1>. Di'i%ión Judici!l. pertenecientes conjunta e inseparablemente a todos los copropietarios. ni tampoco de copropiedad# . se ha resaltado la inconveniencia e imprecisión de tal denominación que la propia Ley.e. apartamentos ###) realmente no puede hablarse de propiedad privada e.A. pertenecientes de !orma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas# $unque la denominación de propiedad hori%ontal se ha impuesto tanto en la práctica como en la teoría. con!orme a la naturale%a del bien sobre el que recae : e una parte. edificación. Re%pecto de tercero%.D . ele(ento% co(une% del edi+icio .1.K.clusiva de cada uno de los propietarios. El primer e!ecto que arroja la e!ectiva división de la cosa es convertir la cuota indivisa en la correspondiente propiedad sin"ular de cada uno de los comuneros# e otra parte.clusivamente de la voluntad de los propios interesados en la división. pero unos y otros derechos. se reputan inseparablemente unidos. excepto en caso de fraude. 1>. S6P6ESTO DE HECHO Y CONSIDERACIONES DE ORDEN TER7INO2 L-5ICO. pertenencias y ser!icios 9abstracción hecha de los particulares espacios ) tales uso y disfrute han de ser naturalmente compartidos. corresponda# 1>.A. Pero no podrán impugnar la di!isión consumada.A. unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición ### El tratamiento de la propiedad hori%ontal debe comen%ar por reconocer la peculiaridad de la misma. En caso de desacuerdo o supuestos de imposibilidad momentánea la división de la cosa com(n requerirá instar el correspondiente proceso judicial. E4ECTOS DE LA DIBISI-N. el uso y disfrute son pri!ati!os. En erecho espa9ol se conoce con el nombre de propied!d ori#ont!l el derecho de propiedad que recae !undamentalmente sobre las casas construídas por pisos# . parece no se"uir a veces. en su articulado. en atención a la cuantía del caso. el art# G5C )c dispone ### Los acreedores o cesionarios de los part'cipes podrán concurrir a la di!isión de la cosa com"n y oponerse a que se !erifique sin su consentimiento. debiendo ser *ste el ordinario que. Los terceros en "eneral pueden resultar a!ectados por el hecho de la división de la cosa com(n# 2or ello.posición de motivos de la Ley de 2ropiedad 'ori%ontal ### @ientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de apro!echamiento independiente. Entre lo% co(unero%.2. y de otra.e"(n el moderno modelo de construcción (pisos.". entre juristas y ciudadanos que no lo son.

RE56LACI-N POSITIBA Y NOR7ATIBA APLICAFLE. sin que a(n haya obtenido consenso parlamentario# La re!erida Ley 611FFF ha introducido diversas modi!icaciones : -.1.5.C . L!% re+or(!% de l! Le* de 1?=> 1 L! Le* AO1???. En la redacción ori"inaria del art# CF.in embar"o.taposición de D clases distintas de propiedad : La propiedad sin"ular sobre los elementos privativos y la copropiedad o comunidad compartida sobre los elementos comunes# 11. por la que se modi!ica el art# 1. sobre 2ropiedad 'ori%ontal# $ !inales de 1FF1 se dió por terminada la elaboración del borrador del $nteproyecto de Ley de )onjuntos <nmobiliarios. tiene sus !allos# $un es mas insatis!actoria en relación con realidades urbanas o convivenciales que actualmente.Ley 611FFF : Ley de re!orma de la Ley GF11F. propiedad hori%ontal. con!orme a la cual ### *l titular de pisos o partes de piso.to normativo comprende el r*"imen de los complejos inmobiliarios privados# 11. )c dispone ### *sta forma de propiedad (la hori%ontal) se regirá por las disposiciones legales especiales y.11. la comunidad de aprovechamientos por turno y los derechos de aprovechamiento por turnos sin carácter real. y además un derecho con&unto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute ### $ partir de ahí.&especto de los distintos ór"anos de la comunidad de propietarios. paulatina e irremisiblemente.El nuevo art# DG del nuevo te.2.8. L! Le* de Propied!d Hori#ont!l de 212BII21?=>.2. caracteri%ada por la coe. por la !oluntad de los interesados ### : 8unto a la L2' y siempre que no contradi"an el contenido .. que pretende resolver todos los problemas que plantea la convi-vencia en bloques de pisos entre los diversos propietarios# . La L2' ha sido objeto de modi!icación por D disposiciones normativas con ran"o de ley : -.istencia de una dualidad de titularidades dominicales o la yu.Ley C11FF5. con pretensión de o!recer una nueva re"ulación de los complejos urbanos.2.e ha creado ex no!o la obli"ación para la comunidad de constituir un !ondo de reserva# -.2. E%t!tuto% * nor(!% de r0$i(en interior.5 : Ley de 2ropiedad 'ori%ontal. por aplicación analó"ica. El art# CF. por la que se re!orma el !uncionamiento de la 8unta de 2ropietarios y las obli"aciones de *stos# -. multipropiedad. en lo que las mismas permitan. tendrá un derecho singular y exclusi!o de propiedad sobre su piso o parte de él.. se atendía (nicamente a la distribución de "astos# $nte su insu!iciencia.2. )c se re"ulaba la !i"ura como si tratase de un subespecie de copropiedad ordinaria. doctrina y jurisprudencia espa9olas han aceptado la tesis de que la propiedad hori%ontal constituye una !i"ura sui generis. la materia se encuentra re"ulada por la Ley GF11F.Ley D11F66. $ctualmente. el mencionado art# !ue objeto de re!orma por la Ley de 1FCF. r*"imen de convocatorias y reducción de la unanimidad en los acuerdos de la 8unta de propietarios# -. y de modo dispositivo. en relación con la adopción de acuerdos que ten"an por !inalidad !acilitar el acceso y la movilidad de los minusválidos en el edi!icio de su vivienda# -.e priva a los propietarios morosas del derecho al voto en las 8untas de la comunidad# -. deben entenderse que re"ula (urbani%a-ciones y complejos residenciales)# 11.

El título constitutivo de la propiedad hori%ontal no requiere !orma solemne en sentido propio.escripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales a los que se asi"nará n(mero correlativo# -. las normas de r*"imen interior# 11. su modi!icación requiere la unanimidad de los propietarios. dividido en pisos a enajenar separadamente# La constitución del r*"imen de propiedad hori%ontal se lleva a e!ecto de !orma simultánea a la construcción material del propio edi!icio# DW : 2osibilidad de que el due9o de un inmueble entero.8.7ijación de la cuota de participación que corresponda a cada piso o local# -. sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros# )omo complemento de los Estatutos. ya construído. en construcción o ya construído. con anterioridad se encontraba sometido a la copropiedad ordinaria o por cuotas de varios con-due9os# ado que la situación de partida es la de copropiedad ordinaria. o al"unos de ellos. pueden incorporarse al título constitutivo. no requiriendo unanimidad para su aprobación o modi!icación (simple mayoría)# 11.". llevando a cabo previa o simultáneamente. El t/tulo con%tituti'o de l! propied!d ori#ont!l. en al"unas comunidades de propietarios e.preceptivo de la misma. $tendiendo a los te.tos le"islativos que han de considerarse. Con%titución del r0$i(en de propied!d ori#ont!l.ometimiento al r*"imen de propiedad hori%ontal de un inmueble que. enajene los di!erentes pisos. Ele(ento% pri'!ti'o%. mediante un acto unilateral. la constitución del r*"imen de propiedad hori%ontal# CW : .iste al propio otor"amiento del título constitutivo# La Ley GF11F. cuando !orman parte del título constitutivo. cada comunidad de propietarios podrá autoimponerse unos estatutos que.5 re"ula en cambio detalladamente el contenido del título constitutivo : $rt# 0E : -.8. $rt# C#a L2' : ### *spacio suficientemente delimitado y susceptible de . contempla la posibilidad de incorporación al título en sentido !ormal de los Estatutos de la comunidad# -.2. 7ODALIDADES DE CONSTIT6CI-N Y TÍT6LO CONSTIT6TIBO. las modalidades de constitución del r*"imen de propiedad hori%ontal son básicamente C : 1W : )onstrucción de un inmueble.".e !orma i"ualmente potestativa.G .e !orma potestativa. ELE7ENTOS CO76NES Y ELE7ENTOS PRIBATIBOS. para que quede abierto el camino hacia la propiedad hori%ontal# 11. 11.1. sino que el r*"imen de propiedad hori%ontal puede dar comien%o mediante documento privado de venta de al"uno de los pisos o de cualquier otra norma que acredite que el titular (nico del edi!icio. sino que *sta !recuentemente pree.1. basta que uno sólo de los copropietarios lo solicite. y si han sido inscritos en el &e"istro de la 2ropiedad. da por hecho que *ste queda sometido a tal r*"imen# El título en sentido !ormal no "enera siempre la situación de propiedad hori%ontal. 11.".isten unas normas de régimen interior u ordenanzas @ cuyo objeto !undamental es re"ular los detalles de la convivencia y la adecuada utii%ación de los servicios y cosas comunes.

Ele(ento% co(une%. muros. cimentaciones. objeto de destinación al servicio com(n del inmueble o del conjunto residencial de que se trate# icha relación de servicio habrá de constar en el título constitutivo como acuer-do relativo a la desa!ectación de dicho elemento. po%os. la cuota de participación habrá de ser modi!icada# )1 El propietario podrá disponer libremente de su derecho de propiedad. pasos.tivamente (se"re"ación) o a9adir (a"re"ación) : $rt# 6 L2'# )orrespondientemente..clusivamente al propietario.terior o perjudique los derechos de otro propietario# En todo caso debe dar cuenta de tales obras. debi*ndose distin"uir entre las !acultades que ostentan los copropietarios respecto de las partes privativas y en relación con los elementos comunes# 11. han sido.. se ha impuesto doctrinalmente denominar como tales a aquellos espacios o locales que. siempre que no menoscabe o altere la se"uridad del edi!icio. patios..clusión : ### Los restan-tes elementos. al 2residente de la )omunidad (art# A#1 L2')# 31 El propietario puede lle"ar a dividir materialmente la parte que le corresponde priva. )c disponiendo que ### Los elementos pri!ati!os deben tener salida propia a un elemento com"n o a la !'a p"blica ### 11. su estructura "eneral. ascensores. su con!i"uración o estado e. La nota característica de la Ley de 2ropiedad 'ori%ontal consiste en reconocer la propiedad exclusi!a del propietario de cada uno de los pisos. locales o apartamentos sobre las denominadas partes orivativas. previamente.presamente hayan sido se9alados en el título.8.1. canali%aciones y servidumbres ### =ratándose de una mera relación ad exemplum que no tiene necesariamente carácter imperativo. Ele(ento% preco(un!le%. corredores. siendo en principio suscep-tibles de propiedad sin"ular y privativa. aparentes o nó. se concreta en : $1 El propietario puede reali%ar obras y modi!icaciones dentro de sus elementos priva-tivos.clusivo de propiedad que la Ley reconoce a cada propietario sobre el espacio a*reo de su piso. aunque se hallen situados !uera del espacio delimitador# elimitación que completa el art# CF.apro!echamiento independiente ### con los elementos e instalaciones de todas clases. Los elementos comunes los de!ine el art# C#b L2' por e.8. cubiertas. escaleras.0 . requiriendo la unanimidad de los copropietarios# 11. vuelo. PROPIEDAD DE LAS PARTES PRIBATIBAS Y COPROPIEDAD DE LOS ELE7ENTOS CO76NES. Derec o% del propiet!rio %o)re l!% p!rte% pri'!ti'!%. siempre que el acto de disposición recai"a sobre el piso y de !orma conjunta sobre los elementos que le sean anejos e inseparables. porterías. El derecho sin"ular y e. $unque la Ley no reco"e semejante cali!icación. que est*n comprendidos dentro de sus límites y sirvan e.".2.. así como el de los anejos que e. !osos. pertenencias y ser!icios comunes han de ser considerados elementos comunes : suelo. sin embar"o. sino meramente descriptivo# 11. así como sobre su derecho de copropiedad respecto de los elementos del edi!icio (art# C L2')# .

gra!adas o embargadas &untamente con la parte determinada pri!ati!a de la que son ane&o inseparable ### 11. LA C6OTA DE PARTICIPACI-N.".)arácter pre!erente del cr*dito : $rt# 1#FDC )c# -. cabe la impu"nación de la cuota atribuída cuando se hayan burlado los criterios le"ales de !ijación de cuotas establecidos en el art# 0#D#D L2' ### e tomará como base la superficie "til de cada piso o local en relación con el total del inmueble.K. su situación y el uso que se presuma racionalmente que !a a efectuarse de los ser!icios o elementos comunes ### 11.11.. )ualquiera de los propietarios tendrá derecho a la utili%ación. su emplazamiento interior o exterior.=. Derec o% del propiet!rio %o)re lo% ele(ento% o p!rte% co(une%. El p!$o de lo% $!%to% de co(unid!d.=. no podrá en !orma al"una proceder a su enajenación o disposición por separado : $rt# CF.posición de Iotivos de la L2' : -. servicios y conservación del inmueble (art# F#e L2')# $ctualmente. de todos los elementos comunes del edi!icio# . 11.i"idas por el conjunto del inmueble (art# F#1#d L2')# 11. 1# La cuota ha de quedar !ijada en el título constitutivo de la propiedad por pisos# D# icha cuota será tendencialmente inmodi!icable. La obli"ación !undamental del propietario radica en contribuir. OFLI5ACIONES DEL PROPIETARIO. incluso en caso de adquisición por terceros# 11. . no pudiendo verse modi!icada por las mejoras o menoscabos de cada piso o local# C# La alteración de la cuota atribuída sólo podrá hacerse por acuerdo unánime de la totalidad de los propietarios# 11.K.2. Otr!% o)li$!cione%.in embar"o. a los "astos "enerales ori"inados por el sostenimiento. Po%i)ilid!d de i(pu$n!ción de l! cuot! inJu%t!. con!orme a su nataurale%a. 4iJ!ción de l! cuot! en cent0%i(!%..presamente la E. )on!orme a ella se determinará la participación en las car"as y bene!icios por ra%ón de la comunidad. con relación al total del valor del .. la cual ha de representar la mayoría de cuotas de participación# 11.1. 2ese a la tajante declaración de la Ley.$!ección real del bien inmueble. La L2' indica que la cuota de participación.2.K. Es obvio que el propietario debe observar la dili"encia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás propietarios (art# F#1#a L2').1. con arre"lo a la cuota de participación que le corresponda.K.=. 4iJ!ción en el t/tulo con%tituti'o e in(odi+ic!)ilid!d de l! cuot!. sirviendo de módulo para el pa"o proporcional de los "astos de comunidad# La cuota ha de ser tenida en cuenta en la adopción de acuerdos en la 8unta de propietarios.#DE )c ### Las partes en copropiedad no son en ning"n caso susceptibles de di!isión y sólo podrán ser ena&enadas. el !ortalecimiento del cr*dito de la comunidad de propietarios contra el comunero que incurre en impa"o se traduce en una pluralidad de medidas a la que alude e. así como a consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones e.2.

". pero la propia Ley prev* que todos los car"os unipersonales ya vistos puedan ser desempe9ados por una misma y (nica persona. al menos. cada a9o. sea como demandante o como demandada# 11. anualmente. basta la asistencia de la mitad X 1. la ejecución de obras e. de "obierno de la comunidad# . R. por un tercio de los propietarios# 11.Los restantes acuerdos podrán adoptarse por mayoría# -.2or mayoría : &estantes asuntos# =ras las re!ormas introducidas por la Ley 611FF. Los acuerdos de la 8unta deberán constar en un Libro de $ctas. "eneralmente. Concurrenci! de c!r$o% uniper%on!le% en l! Co(unid!d de propiet!rio%. en cuyo caso primará el car"o de 2residente# . El Pre%idente@ Secret!rio * Ad(ini%tr!dor. y entre sus !acultades de "estión y representación.inmueble.2.A. Lo% !cuerdo% de l! Dunt!.El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor. La )omunidad de propietarios es una colectividad or"ani%ada. a petición de cualquier propietario. aun estando reco"idos en el título constitutivo o en los Estatutos.ólo se requiere la unanimidad cuando los acuerdos a!ecten a un asunto reco"ido en el título constitutivo o en los Estatutos# -.A.isten la del . L! Dunt! de propiet!rio% .1. quedará re!erida a cent*simas del mismo (art# C#D) : )oe!iciente que aplicado a los "astos de comunidad. la L2' la reconoce le"itimación procesal : $ptitud para comparecer en juicio. que representen la mayoría simple de cuotas de participación# 11..2or unanimidad. los estados de cuentas y el presupuesto# C# $probar.A . en su caso.traordinarias y de mejora# G# $probar o modi!icar los Estatutos y1o las normas de r*"imen interior# 0# )ualesquiera otros asuntos de inter*s "eneral# 2ara el quorum de constitución.us !unciones se enumeran en el art# 1G : 1# +ombrar o cesar al 2residente o $dministrador# D# $probar.&eciben un claro trato de !avor los acuerdos relativos a la instalación de in!raestructuras comunes de telecomunicación que podrán adoptarse. portería y otros servicios de inter*s "eneral.ecretario y $dministrador. El 2residente es un ór"ano unipersonal. arroje la cantidad resultante a pa"ar por cada uno de los propietarios# 11. y antes de la re!orma de 1FFF debían adoptarse : -. cuando a!ecten a cualquier asunto reco"ido en el título constitutivo o en los estatutos# -. podrá adoptarse válidamente mediante el concurso de las C10 partes de los propietarios# -. 4r"ano cole"iado de carácter asambleatorio. así como la representación en "eneral de la )omunidad de propietarios ($rt# 1D#1 L2')# Es ele"ido.A. encar"ado de la "estión o ejecución de los acuerdos adoptados por la 8unta. aunque care%ca de personalidad jurídica# 2ese a ello. el nuevo marco de mayorías es el si"uiente : -.A.5I7EN DE AD7INISTRACI-N Y DE REPRESENTACI-N DE LA CO76NI2 DAD DE PROPIETARIOS. ostenta la de convocar la 8unta# $demás de la !i"ura del 2residente e.

La denominada multipropiedad o. han estudiado la multipropiedad ora como un ap*ndice de la copropiedad. piso o apartamento se divide en !racciones temporales determinadas# e tal !orma. su opción debe reco"erse e.presión 6mperati!idad de la Ley( estable%ca precisamente que : #odos los contratos que se refieran a derechos relati!os a la . "?A Cc en pe9ueC!% co(unid!de%. el derecho de aprovechamiento por turno. permite el acceso a una vivienda turística durante un determinado período de tiempo anual en sucesivas anualidades# .e puede de!inir como un nuevo instrumento jurídico que. salvo pacto en contrario# D# 2or conversión en propiedad o copropiedad ordinaria# La conversión del r*"imen de propiedad hori%ontal en propiedad ordinaria tiene e!ecto por concentración o con!usión : .6 .8. L2') requiere la unanimidad en 8unta de propietarios. al menos hasta la aprobación de la Ley GD11FF6. se"(n sea la !órmula utili%ada# Las e. incluso por quienes no dominan la len"ua in"lesa.o de la propiedad hori%ontal# :na ve% aprobada la Ley GD11FF6. El art# D1 L2' prev* e. re"uladora de la materia en Espa9a. .tinción del r*"imen de propiedad hori%ontal : 1# 2or la destrucción del edi!icio. DESCRIPCI-N DEL 4EN-7ENO.11.1. )uando el n(mero de copropietarios sea in!erior a 0. pues en nin"(n caso procederá la acción de división para hacer cesar la situación que re"ula esta ley (art# G L2')# 1D La multipropiedad 12. +i que decir tiene que los países receptores de turismo y con condiciones climatoló"icas y medioambientales idóneas para la instalación de los correspondiente complejos turísticos (Espa9a o <talia. ora como un ane. respondiendo a una t*cnica de marAeting y a un proceso de promoción empresarial de e. ahora.upuesto en que los di!erentes pisos hayan sido adquiridos por cualquier título por una sola persona# El retroceso a la copropiedad ordinaria.posiciones sistemáticas de erecho civil en Espa9a. 'olanda. es una !i"ura que. (art# 1.traordinaria a"resividad.presamente D causas de e. por ejemplo) se han pronunciado siempre a !avor de la lex rei sitae ) mientras que. Aplic!ción del !rt. el adquirente ostenta el derecho de usar la vivienda durante un período concreto del a9o. puede optarse por !uncionar en la comunidad ri"i*ndose por el equema or"ani%ativo de la L2' o por el r*"imen de administración previsto en el art# CF6 )c# En este (ltimo caso. es de reciente creación y de una "ran inde!inición en sus modalidades concretas# En el trá!ico económico.u particularidad más relevante reside en que el uso del bun"aloY. los países de ori"en del turismo masivo o de la contratación turística masiva ($lemania. etc#) han sido !avorables a la ley del lu"ar de celebración del contrato# e ahí que la isposición adicional se"unda de la Ley GD11FF6 (rubricada bajo la e. en sus coordenadas actuales. siendo un derecho de carácter perpetuo o temporal (pero de lar"a duración). uno de los problemas sustanciales de lege ferenda ha residido en determinar si la contratación al respecto debía re"irse por la lex rei sitae o por la lex loci.A. es conocida tambi*n bajo la denominación timesharing. EHTINCI-N.?.presamente en los Estatutos# 11. por el contrario.

Las condiciones del contrato. de una práctica comercial en"a9osa. En el curso de las conversaciones previas a la conclusión del contrato de adquisición de tiempo compartido se e. una ve% per!eccionado el contrato de adquisición de tiempo compartido.El contrato debe documentarse por escrito y tener un contenido mínimo# .utilización de uno o más inmuebles situados en *spa+a durante un per'odo determinado o determinable del a+o quedan su&etos a las disposiciones de esta Ley.F . casi connaturalmente. aprobada el D. L! Directi'! europe!. de octubre de 1FFG la irectiva FG1GA1)E del 2arlamento Europeo y del )onsejo Mrelativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utili%ación de inmuebles en r*"imen de tiempo compartidoN# La irectiva FG1GA tiene como misión establecer al"unos mecanismos de protección a los adquirentes. previ*ndose una serie de disposiciones : . puesto que da por hecho que se trata de un campo abonado a los !raudes y en el que la aparición de al"unos promotores sin escr(pulos ha supuesto un cierto receso en la e. que se trata de un sistema comercial que da lu"ar a numerosísirnos abusos en perjuicio de los consumidores.us de!ensores resaltan !undamentalmente que es el (nico sistema comercial que permite a amplísimas capas de ciudadanos acceder a bienes de carácter turístico de calidad (aunque sea sólo durante la Mse"unda semana de julioN o la Mtercera de septiembreN) / al tiempo que les !acilita "eneralmente el intercambio con una amplia relación de complejos inmobiliarios de todo el planeta.traordinaria evolución económica que se mani!estaba# Las medidas que se adoptan para dicha protección al adquirente pueden resumirse : 2. Procedimientos y formas de desistimiento del contrato.2. La Ley espa9ola re"uladora actualmente de la materia es la Ley GD11FF6. La irectiva consa"ra la posibilidad de que los adquirentes.i"e que el vendedor entre"ue a cualquier interesado en la adquisición un documento en el que !i"ure una in!ormación pormenori%ada sobre una serie de aspectos contractuales# 0.=oda la in!ormación !acilitada en el documento in!ormativo debe quedar incorporada al contrato# . .1. los detractores del sistema ar"uyen que se trata.onere al vendedor de las obli"aciones que derivan de la misma# 8. La irectiva intenta velar por los intereses de los ya adquirentes.6nformación sobre la celebración del contrato.2. puedan separarse de *l# . llevando a cabo la consi"uiente incorporación de los principios de dicha irectiva. NOR7ATIBA RE56LADORA en Europ!.e consideran como no vinculantes las posibles cláusulas del contrato en las que el adquirente renuncie a los bene!icios de la irectiva o en las que se e. En el seno de la :nión Europea. en el caso de que así lo deseen los titulares o adquirentes# 2or su parte. etc# 12. se aprobó el D. cualquiera que sea el lugar y la fecha de su celebración.. así como dando cuenta del movi-miento prele"islativo de las instituciones europeas# 12. que representa una de las (ltimas disposiciones le"islativas tanto a nivel patrio como desde el punto de vista del erecho comparado# Es una consecuencia de la irectiva europea FG1GA. de octubre de 1FFG.Len"ua en que se debe redactar el contrato : En al"una de las len"uas del Estado de residencia o de nacionalidad del adquirente. a su elección# .

7. Prohibición de pagos anticipados. .e establece la prohibición de cualquier pa"o reali%ado con anterioridad al transcurso de los die% días naturales que tiene el sujeto para poder desistir sin ale"ar causa al"una# 12.2.2. Derec o co(p!r!do. La multipropiedad está re"ulada en los si"uientes países : - 2ortu"al# - 7rancia# - Hrecia# - &eino :nido#

12.". CON4I56RACI-N D6RÍDICA. 12.".1. L! re$ul!ción e%p!Col! 'asta la aprobación de la Ley GD11FF6 se ha dado un vacío le"al en la materia, con una mani!iesta voluntad política de llenar este hueco mediante la elaboración de una normativa especí!ica : <orrador para un -nteproyecto de Ley de @ultipropiedad, de !ebrero de 1F66 / <orrador de -nteproyecto de Ley de $on&untos 6nmobiliarios, en sus versiones de octubre de 1F6F y de diciembre de 1FF1, del Iinisterio de justicia, o el <orrador de -nteproyecto de Ley de #iempo $ompartido, del Iinisterio de <ndustria, )omercio y =urismo / hasta el más reciente <orrador de -nteproyecto de Ley sobre -pro!echamientos por turno de bienes inmuebles, del Iinisterio de justicia e <nterior, de 6 de noviembre de 1FFG# 2or otra parte, antes de la aprobación de la irectiva e,istían ya al"unas normas de carácter autonómico y de ran"o re"lamentarlo, de ciertas )omunidades $utónomas, cuya preocupación básica radicaba en establecer re"lamentaciones de carácter administrativo para solventar al"unos de los muchos problemas que la institución planteaba# 8urisprudencialmente, no se conoce hasta la !echa sentencia al"una del =ribunal .upremo que haya tratado la !i"ura y simplemente e,isten al"unas resoluciones de $udiencias 2rovinciales que sí han anali%ado esta problemática, !ijándose sobre todo en cuestiones relativas a la protección de los consumidores# 12.".2. L! Le* 82O1??A 1 Du!lid!d de re$/(ene% nor(!ti'o%. ejando aparte la re!erencia a las normas tributarias y al destino turístico de los bienes inmuebles, el le"islador espa9ol ha optado !inalmente por la creación de un nuevo derecho real de "oce# icho derecho real se denomina Mderecho de aprove-chamiento por turnoN# 8unto a dicho derecho real, la Ley permite con!i"urar la utili%a-ción periódica y temporal de los bienes de uso turístico mediante una !órmula arren-daticia especial que la propia Ley cali!ica como Muna variante del arrendamiento de temporadaN# El le"islador de 1FF6 ha sido per!ectamente consciente de ello y ha dejado su!iciente constancia en la E,posición de motivos, al tiempo que ha re"ulado e,presamente tal dualidad de re"ímenes, convirtiendo al r*"imen jurídico-real en la re"la, pero permitiendo asimismo que el derecho de aprovechamiento por turno se constituya a trav*s de un contrato de arrendamiento ### El derecho de aprovecha-miento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de con!ormidad con lo dispuesto en el apdo ;E de este artículo ###

12.8. LA PROTECCI-N DEL AD<6IRENTE DE 6N DERECHO DE 76LTIPRO2 A5

PIEDAD EN LA DIRECTIBA CO76NITARIA. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en nin"(n caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que conten"a la palabra propiedad# $ los e!ectos de publicidad, comerciali%ación y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podrá utili%arse cualquier otra denominación, siempre que no indu%ca a con!usión a los consumidores !inales y del mismo se desprenda con claridad la naturale%a, características y condiciones jurídicas y económicas de la !acultad de dis!rute# Está prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que conten"a la palabra propiedad# C!r!ctere%. .e trata de un derecho temporal, pues se establece una duración mínima (tres a9os) y má,ima (cincuenta a9os) del r*"imen de aprovechamiento por turno# La !acultad de dis!rute a !avor del titular del aprovechamiento por turno, así como las obli"aciones del constituyente del r*"imen se encuentran delimitadas imperativamente por la Ley GD11FF6# R0$i(en nor(!ti'o. La imperatividad de la Ley se acent(a en relación con la escritura re"uladora del r*"imen de aprovechamiento por turno, cuyo e,tenso contenido es contemplado en el art# 0, que tiene naturale%a constitutiva# 2or su parte, la inscripción en el &e"istro de la 2ropiedad del r*"imen de aprovechamiento por turno se con!i"ura como obli"atoria, de tal manera que cualesquiera contratos relativos al nuevo derecho real habrán de considerarse nulos de pleno derecho si se han celebrado antes de constituirse el r*"imen de aprovechamiento por turno # Contenido. El contrato debe documentarse por escrito y tener un contenido mínimo que enumera y re"ula el art# F de la Ley GD11FF6# =oda la in!ormación !acilitada en el documento in!ormativo debe quedar incorporada al contrato # De%i%ti(iento * re%olución contr!ctu!l. El art# 15 de la Ley GD11FF6 permite al adquirente de derechos de aprovechamiento por turno desvincularse libremente del contrato celebrado tanto a trav*s del desistimiento unilateral cuanto mediante la modalidad especial de resolución que el precepto re"ula# En cualquiera de ambos casos bastará reali%ar la oportuna noti!icación al promotor o propietario del r*"imen de aprovechamiento por turno, en el entendido de que la noti!icación podrá hacerse por cualquier medio que "arantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la !echa de su envío# 1) *l desistimiento unilateral. urante un pla%o de die% días, contados desde la !irma del contrato, cualquier adquirente de derechos de aprovechamiento por turno puede Mdesistir del mismo a su libre arbitrioN# MEjercitando el desistimiento, el adquirente no abonará indemni%ación o "asto al"unoN# 0( Bacultad de especial resolución del contrato. )on independencia de la vía ordinaria, consistente en Minstar la acción de nulidad del contrato con!orme a lo dispuesto en los arts 1#C55 y si"uientes del )cN, el DE apdo del art# 15 de la Ley GD11FF6 considera un supuesto especial de resolución# icho supuesto encuentra su punto de arranque en la posibilidad de que ora el documento in!ormativo (u o!erta vinculante), ora el documento contractual, hayan omitido o incum-plido uno cualquiera de los numerosísimos e,tremos contemplados en los arts A1

6yF# En tales casos, pese a haber suscrito el contrato, el adquirente Mpodrá resolverlo en el pla%o de tres meses, a contar desde la !echa del contrato, sin que se le pueda e,i"ir el pa"o de pena o "asto al"unoN# Pro i)ición de !nticipo%. ado todo lo visto en relación con la eventualidad del desistimiento y1o la especial resolución contractual, es obvio que la Ley no podría mirar con simpatía el pa"o que pudiera llevar a cabo el adquirente antes del transcurso del correspondiente pla%o# La Ley va más allá y considera que cualquier operación relativa a un derecho de aprovechamiento por turno comporta o debiera comportar un Mprecio apla%adoN, mientras que cualquier pa"o reali%ado Mpor el adquirente al transmitente antes de que e,pire el pla%o de ejercicio de la !acultad de desistimiento o mientras dispon"a de la !acultad de resoluciónN merece la cali!icación de anticipo y que cualquier anticipo está radicalmente prohibido, aunque podrán las partes establecer los pactos y condiciones que ten"an por convenientes para "aranti%ar el pa"o del precio apla%ado ###

1C Las llamadas propiedades especiales
1".1. LAS PROPIEDADES ESPECIALES EN 5ENERAL. 1".1.1. Introducción. La con!i"uración de la propiedad privada en los )ódi"os )iviles decimonónicos si"ue muy de cerca los principios establecidos por el )ódi"o de +apoleón que, a su ve% reco"iera el ideario liberal-individualista, caracteri%ado por una concepción absoluta de la titularidad dominical : El inter*s privado del propietario ha de verse lo menos a!ectado posible por las e,i"encias de carácter social# 1".1.2. L! c!te$or/! de l!% propied!de% e%peci+ic!% en el (o(ento codi+ic!dor 1 Le* de F!%e% * Códi$o Ci'il. El Libro << del )c o!rece la re"ulación de : -- La clasi!icación de los bienes# -- La propiedad# -- La comunidad de bienes# -- $l"unas propiedades especiales# 3ajo la denominación "en*rica de propiedades especiales, el )c re"ula : La propiedad de las a"uas (arts# G5A-GD0), de los minerales (arts# GD;-GDA) y la propiedad intelectual (arts# GD6-GDF), constituyendo tales artículos una e,presión concreta de lo ordenado en la Ley de 3ases, atendiendo el mandato normativo de tal Ley a C aspec-tos !undamentales : 1E Iantenimiento del concepto de la propiedad privada con arre"lo a los !undamentos capitales del derecho patrio (notable primacía de la propiedad privada individual)# DE Establecimiento de los conceptos especiales de determinadas propiedades# CE .e deduce de cada una de las leyes especiales aludidas, lo que pueda estimarse como !undamento or"ánico de derechos civiles y sustantivos, para incluirlo en el )c#

AD

1".1.". L!% Le*e% e%peci!le% re$ul!dor!% de l! (!teri!. e acuerdo con tales ideas y atendiendo a la e,istencia de disposiciones le"a-les aplicables con ran"o de ley, en buena medida pree,istentes al propio )c, pueden y suelen, se9alarse como propiedades especiales : 1# D# C# G# 0# 2ropiedad de las a"uas# 2ropiedad de las minas# 2ropiedad intelectual# 2ropiedad industrial# 2or e,tensión de la propiedad de las minas : &*"imen jurídico especial de los hidrocarburos#

1".1.8. L! etero$eneid!d de %upue%to% inte$r!do% en l! c!te$or/! le$!l. La mera relación anterior evidencia a primera vista la hetero"eneidad de los supuestos que inte"ran el "rupo de las propiedades especiales# El problema jurídico-político estriba en dilucidar si bienes que se encuentran en la naturale%a han de considerarse comunes, p(blicos, privados, pertenecientes al que los descubra ### etc# :n se"undo !rente viene dado por la creación de determinados bienes, !rutos en e,clusiva del in"enio humano, de su capacidad laboral, y que plantea la cuestión de si el creador o inventor debe hacer suyos los rendimientos económicos que la utili%ación social de su obra pueda reportar# 1".1.;. L!% c!te$or/!% de )iene%. .ubrayar la hetero"eneidad de los supuestos contemplados bajo el prisma de las propiedades especiales equivale a a!irmar que a realidades materiales hetero"*neas no pueden corresponderle cali!icaciones o estructuras jurídicas !ormales que resulten asimilables# $unque cada una de las propiedades especiales ten"a un r*"imen jurídico sin"ular, los objetos sobre los que recaen, si no pueden ser reducidos a la unidad, acaso toleren la reconducción a una dualidad# eterminadas propiedades especiales recaen sobre objetos que pueden cali!icarse como cosas : $"uas, minas e hidrocarburos# En cambio, las propiedades intelectual e industrial tendrían como objeto no ya las cosas corpóreas en que la actividad se traduce, sino la propia creación, en cuanto bien inmaterial#

1".2. EL R.5I7EN D6RÍDICO DE LOS YACI7IENTOS 7INERALES. 1".2.1. Introducción. La consideración de >"rupos de bienes? de particular trascendencia para la sociedad y en "eneral, para la economía de las diversas naciones, es precisamente la que abre brecha en las llamadas propiedades especiales# e entre ellas se destaca aquí la que reace sobre los minerales, por la ra%ón de que, entre todas las propieda-des especiales que inciden sobre cosas, la titularidad y el aprovechamiento de las minas han sido desde anti"uo un objeto de preocupación para la doctrina jurídica y para el le"islador# 1".2.2. De l! teor/! de l! !cce%ión !l do(inio p:)lico. .e deslindan cuatro sistemas de atribución de las minas, impuestos sucesivamente a lo lar"o de la 'istoria : 1# .istema !undiario o de la accesión# La propiedad de la misna ha de atribuirse al due9o del suelo, como e,tensión del dominio sobre el mismo : $rt# C05 )c# AC

fortalezas y demás obras de defensa del territorio y las minas. mientras no se otorgue su concesión ### $ partir de aquí.". )omo líneas !undamentales de la re"ulación en vi"or : AG . Los principios in!ormadores de la le"islación en vi"or son substancialmente id*nticos a los desarrollados en la Ley de 1F-A-1FGG ### #odos los yacimientos de origen natural y demás recursos geológicos existentes en el territorio nacional. atribuyendo el primero de ellos al due9o del suelo.2. 1".istema de la ocupación# enominado tambi*n sistema industrial.1. controlando der cerca los permisos de investi"ación. Otro% !%pecto%. En la le"islación espa9ola la atribución dominical de los recursos minerales ha se"uido desde anti"uo el sistema descrito como re"alista : Las 2artidas. plantaciones y exca!aciones que le con!engan. los que pertenecen pri!ati!amente al *stado. la adscripción de los recursos minerales a la es!era del dominio p(blico se ha ido acentuando cada ve% más como corolario inelu.istema demanial o del dominio p(blico# 2unto !inal de una evolución histórica que ha ido alejando cada ve% más la titularidad dominical de los recursos minerales del ámbito de la propiedad privada# e acuerdo con este sistema. sin ser de uso com"n. Re+erenci! ! l! le$i%l!ción i%tóric! e%p!Col! 1 Si%te(! re$!li%t! * c!r3cter de(!ni!l de lo% (iner!le%. mar territorial y plataforma continental. los minerales pasan a ser objeto del dominio p(blico estatal por prescripción de las pertinentes disposiciones le"islativas# En al actualidad es el sistema dominante en las le"islaciones positivas# 1".dible de la propia trans!ormación del Estado que acent(a las dosis de intervencio-nismo en la economía. mientras que el dominio eminente se considera como un derecho del 2ríncipe que puede trans!erir# C# . como las murallas.".". justi!ica la apropiación de los recursos minerales. 4rdenan%as de 7elipe <<.ativamente que ### todas las sustancias minerales son bienes de la %ación ### 1". son bienes de dominio p"blico. y puede hacer en él las obras. LÍNEAS 46NDA7ENTALES DE LA RE56LACI-N EN BI5OR SOFRE LOS REC6RSOS 7INERALES.plotación de las minas# En la Ley de Iinas de 1FGG dero"ada y sustituída por la de 1FAC se a!irmaba ta. con independencia de quien ostente la titularidad dominical del predio en que se encuentre# G# .. cuya in!estigación y apro!echamiento podrá el *stado asumir directamente o ceder en la forma y condiciones que se establecen en la presente Ley y demás disposiciones !igentes en cada caso ### 1". atendiendo a la consideración de la mina como res nullius y que habría de estimarse adquirida de !orma ori"inaria por su descubridor.6# En el art# CCF#DE el )c establece con"ruentemente ### on bienes de dominio p"blico ..D# .2.tario de un terreno es due+o de su superficie y de lo que está deba&o de ella. y están destinados a alg"n ser!icio p"blico o al fomento de la riqueza nacional. sal!as las ser!idumbres y con su&eción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de polic'a ### : &emisión concreta a la le"islación minera vi"ente por aquel entonces. las conce.".siones y la e. +ovísima &ecopilación ### El art# C05 )c paralelo al 00D#1 del )ódi"o de +apoleón establece ### *l propie.istema re"alista o !eudal# 2arte de la distinción entre dominio (til y dominio eminente del predio. representada por el ecreto-Ley de 3ases de 16. El c!r3cter de(!ni!l de lo% *!ci(iento% (iner!le% * recur%o% $eoló$ico%.

se hace especial hincapi* en que sea de nacionalidad espa9ola : $rts# 6F a FC# G# Los derechos mineros se declaran susceptibles de transmisión. se caracteri%a por establecer una tripartición : 1# . las condiciones oportunas para "aranti%ar la protección del medio ambiente# A0 . permisos y concesiones. serán de aprovechamiento com(n# -.plotación de la ele"ación del Iinisterio de <ndustria.ección A : )orresponde a las si"uientes personas : -.ustancias de valor económico escaso y comerciali%ación "eo"rá!icamente restrin"ida. F0#1E y FA#1E# 0# 2or lo que se re!iere a las causas de caducidad de autori%aciones. cuyo (nico aprovechamiento consiste en la obtención de !ra"mentos para su utili%ación directa en obras de in!raestructura. que deberán coincidir con grados y minutos enteros y.ección 3 : $"uas minerales. La Ley de 1FGG clasi!icaba los recursos mineros en D apartados : &ocas y mine-rales# La Ley 1FAC. imponiendo. si bien respetando los derechos adquiridos por los interesados# $1 $provechamiento de los recursos inte"rados en la . que la concederá. construcción y otros usos que no e.8.e trata de potenciar la !ormación de cotos mineros a e!ectos de !omentar la concentración de aprovechamiento# C# &especto a las condiciones para ser titular de derechos mineros. cuya separación sea de 0= segundos sexagesimales.i las sustancias re!eridas se encuentran en terrenos de dominio y uso p(blico.e sustituye la anti"ua pertenencia minera por la cu!dr/cul! (iner!. la Ley vi"ente se caracteri%a por establecer una disciplina más ri"urosa que la instituída en la Ley de 1FGG.ladar en determinadas circunstancias.. en todo o en parte. en cambio.. en su caso con un n"mero de segundos que necesariamente habrá de ser !einte o cuarenta ### D# . 1".plotación# En todo caso se requerirá la pertinente autori%ación de e.1. ltermales. sus titulares podrán aprovechar directamente estas sustancias o ceder a otros su e. buscando siempre una mejor e. caracteri%ada como ### el !olumen de profundidad indefinida cuya base superficial quede comprendida entre dos paralelos y dos meridianos.i se encuentran en terrenos de propiedad particular o patrimonial de la $dministración.i"en más operaciones que las de arranque. por cualquier medio admitido en erecho : $rts# FG#1.ección ) : )omprende cuantos yacimientos minerales y recursos "eoló"icos no est*n incluídos en las secciones anteriores y sean objeto de aprovechamiento con!orme a las dispo-siciones de la ley# Esta clasi!icación no es rí"ida ni inmutable. los recursos minerales de una sección a otra. si procede. quebrantado y calibrado# D# . las estructuras subterráneas y los yacimientos !ormados a consecuencia de operaciones re"ulados por la ley# C# .8. !acultándose al Hobierno para tras.ección $ : .1# .plotación y racionali%ación de los aprovechamientos minerales# 1". L! cl!%i+ic!ción de l! Le* 22O1?K". LA DIBERSI4ICACI-N LE5AL DE LOS REC6RSOS 7INERALES Y S6 APROBECHA7IENTO.

y de los fondos marinos que estén sometidos a efectos de su exploración.5I7EN PARTIC6LAR DE LOS HIDROCARF6ROS. su utili%ación corresponde al titular de los derechos mineros que hubieren dado lu"ar a la producción de aqu*llos. y si el derecho de *ste hubiese cadu-cado. R.Los permisos de investi"ación los concede el mismo pto# ministerial por pla%os no superiores a C a9os. concretándose a una e.2. in!estigación y explotación podrá asumir directamente el *stado o ceder en la forma y condiciones que las leyes establecen .# ### on patrimonio inalienable e imprescriptible de la %ación.8.tensión determinada que se mide en cuadrículas mineras.imas y a responder por los da9os y perjuicios que se ocasionen# 1". .31 $provechamiento de los recursos inte"rados en la .. si"uiendo las si"uientes re"las : 1# 'an de inscribirse en un re"istro especial que se lleva en las ele"aciones provinciales del Iinisterio# D# .on renunciables en todo momento.Los permisos de e.Las concesiones de e.i se trata de aprovechamientos !ormados a consecuencia de operaciones re"uladas en esta Ley. los yacimientos existentes en el territorio nacional y en el subsuelo del mar territorial. /ichos yacimientos son bienes de dominio p"blico cuya exploración.2ara la e. .plotación de a"uas minerales y termales. para que sus titulares e!ect(en estudios y reconocimientos en %onas determinadas# -. prorro"ables por pla%os i"uales. L! cre!ción de l! %ección DO por l! Le* . sino que en determinados casos.8O1?A>.imo de F5. minerales radiactivos.. in!estigación y explotación a la soberan'a nacional.plotación tienen una duración de C5 a9os. los estudios y trabajos pertinentes para poner de mani!iesto y de!inir uno o más recursos de la sección )# -. con arreglo a las leyes espa+olas y con!enciones internacionales !igentes ratificadas por *spa+a. recursos "eot*rmicos..ección F : -. al due9o o poseedor del terreno en que se hallen# -. con abandono del concepto de pertenencia minera de la Ley anterior# Estas concesiones no siempre van precedidas de la obtención de permisos de inves-ti"ación.plotación los concede el IE de <ndustria y Ener"ía por 1 a9o prorro"able por otro.&i"en los mismos principios cuando se trata del aprovechamiento de las estructuras subterráneas# )1 $provechamiento de los recursos inte"rados en la.e establece la supletoriedad de primer "rado de la Ley de Iinas para todo A. Ley de Iinas de 1FAC y normas vi"entes sobre hidrocarburos : Ley de 1FAG y &e"lamento publicado por &eal ecreto de C5-A-1FA.. hasta un má. La previsión de la Ley DD11FAC en relación con la clasi!icación de las secciones consideradas pronto resultó insu!iciente y la Ley 0G11F65 optó por crear una sección en la le"islación sobre recursos naturales : )arbones. pueden obtenerse directamente. la declaración de mineral de las a"uas (IE <ndustria a propuesta de la irección Heneral de $"uas)# -.. otor"ando a su titular el derecho de reali%ar dentro del pla%o concedido y en el perímetro demarcado.ección C : -. en todo o en parte# C# 4bli"an a !acilitar el desa"Ze y ventilación de las labores mineras colindantes o pró. las rocas bituminosas y cualesquiera otros yacimientos minerales o recursos "eoló"icos de inter*s ener"*tico que el Hobierno acuerde incluir en esta sección# 1".i"e como requisito imprescindible. se e.

todas las a"uas terrestres.Las a"uas pluviales que discurran por barrancos o ramblas.-16AF y por los arts# G5AGD0 del )c# )on!orme a tales disposiciones. y los de los arroyos que atraviesen !incas que no sean de dominio p(blico# 1". tanto las a"uas super!iciales como las subterráneas# En concreto. mientras no traspasen sus linderos# -.Las a"uas que na%can continua o discontinuamente en predios de particulares. de la provincia o de los pueblos.=.Las a"uas pluviales que en los mismos cai"an. son !$u!% de do(inio pri'!do mientras discurran por ellos : -.Las a"uas halladas en la %ona de trabajos de obras p(blicas. aunque se ejecuten por concesionario# -. cloacas y establecimientos p(blicos# 2or el contrario.Las a"uas continuas o discontinuas de manantiales y arroyos que corran por sus cauces naturales y esos mismos cauces# -. mientras discurran por ellos# -. desde que sal"an de dichos predios# -.Los ríos y sus cauces naturales# -.Las a"uas continuas o discontinuas que na%can en predios de dominio privado. A$u! p:)lic!% * !$u!% pri'!d!% )!Jo l! re$ul!ción del Cc.clusivo de tales !incas# 7uera de tales casos. cuyo cauce sea tambi*n del dominio p(blico# -. La vi"ente Ley de $"uas inte"ra dentro del dominio p(blico hidra(lico.Las charcas situadas en !incas de propiedad privada.Las a"uas subterráneas que se hallen en *stos# -.Las a"uas pluviales mientras discurran por !incas de dominio particular# -.Los cauces de a"uas corrientes. son de dominio p(blico.Las sobrantes de las !uentes.Los la"os y la"unas y sus álveos. del Estado.cuanto no se encuentre especialmente re"ulado en la de 'idrocarburos# La Ley CG111FD abolió el monopolio estatal sobre hidrocarburos# Q la Ley CG11FF6 trajo consi"o la liberali%ación económica en el sector. El do(inio p:)lico i%dr3ulico.=. podía reali%arse una distribución del dominio de las a"uas entre el Estado y los particulares# . estableciendo libertad de precios en el petróleo aunque mantiene un r*"imen de tari!as en relación con los combustibles "aseosos y la valide% y vi"encia de los permisos de e. 1". !ormados por a"uas pluviales. la posibilidad de apropiación privada del a"ua queda circunscrita a : -.1.2. en lo !undamental.Las a"uas subterráneas que e.plotación otor"ados al amparo de la Ley D111FAG que. LAS A56AS TERRESTRES. mientras se destinen al servicio e.plotación y conce.Los la"os y la"unas !ormados por la naturale%a en terrenos p(blicos y sus álveos# -.=.e"(n el art# G5A )c. y con!orme al art# si"uiente.siones de e. !ormados por la naturale%a en dichos predios# -.Las a"uas que na%can continua o discontinuamente en terrenos del mismo dominio p(blico# -.istan en terrenos p(blicos# -. sean super!iciales o subterráneas. la materia de a"uas se encontraba re"ulada. en lo restante queda dero"ada# 1". por la Ley de 1C-5. 'asta la publicación de la Ley de $"uas DF11F60. continuas o discontinuas. y el uso privativo de las mismas se adquiere (nicamente por : AA . eran !$u!% de do(inio p:)lico : -.

relativa a la armoni%ación del pla%o de protección del derecho de autor y de determinados derechos a!ines# .2. pretenden re!e-rirse al r*"imen normativo de la creación intelectual y a los derechos que competen a los creadoresJ# esde esta perspectiva. de incorporación al erecho espa9ol de la irectiva FD115551)EE. la publicación del =esto re!undido no ha si"ni!icado el !inal de la A6 . artística o cientí!ica# 4tros autores pre!ieren utili%ar la e..1. la incardinación del erecho comunitario en el ordenamiento nacional ha ido produci*ndose in crescendo # En virtud de la re!un.. resultará pre!erible hablar de derecho de autor# 2or el contrario.presión Jderechos de autorJ para re!erirse a la misma problemática# $mbas son sinónimas. estaba plasmado en la Ley DD11F6A de 2ropiedad <ntelectual# 2osteriormente se le han ido incorporando diversas disposiciones : Ieras leyes de incorporación al erecho espa9ol.e habla en erecho espa9ol de Jpropiedad intelectualJ para re!erirse al r*"imen le"al que re"ula los derechos y obli"aciones presentes en el entorno de la creación literaria.e descarta absolutamente que la prescripción adquisitiva o usucapión sea título hábil para adquirir. de modi!icación de la Ley DD11F6A# C# Ley 1.# La necesidad de materiali%ar un =e.to re!undido de la Ley de 2ropiedad <ntelectual vi"ente actualmente se aprobó en virtud del &eal ecreto Le"islativo 111FF. relativamente reciente.-. de sendas irectivas comunitarias# En relación con el derecho de autor.to &e!undido resulta llamativa si se atiende a que el tronco normativo. El =e.dición normativa de 1FF. sobre derecho de alquiler y pr*stamo y otros derechos a!ines a los derechos de autor en el ámbito de la propiedad intelectual# 0# Ley DA11FF0. LE5ISLACI-N RE56LADORA. de incorporación al erecho espa9ol de la irectiva FC16C1)EE. de incorporación al erecho espa9ol de la irectiva FC1F61)EE.11FFC. no ya la propiedad. es admisible hablar de propiedad intelectual# 18. LA PROPIEDAD INTELECT6AL Y DERECHO DE A6TOR. de incorporación al erecho espa9ol de la irectiva F11D05)EE sobre protección jurídica de pro"ramas de ordenador# G# Ley GC11FFG. de 2ropiedad <ntelectual# D# Ley D5 11FFD. quedan dero"adas por su disposición derogatoria "nica : 1# Ley DD11F6A. para resaltar la pertenencia de lo creado al autor. . publicado en el 34E el DD de $bril de 1FF. sino siquiera el uso privativo del dominio p(blico hidráulico (art# 05)# 1G La propiedad intelectual 18.isposición le"al# -.# Ley D611FF0. sobre coordinación de determinadas disposiciones relativas a los derechos de autor y derechos a!ines en el ámbito de la radiodi!usión vía sat*lite y de la distribución por cable# +o obstante.)oncesión administrativa# .

con o sin letra. han de considerarse obras ori"inales.". quedará prote"ido como parte de ella# 18. impresos. La vi"ente Ley de 2ropiedad <ntelectual opta por llevar a cabo una enunciación relativamente detallada de las obras literarias..". el vi"ente =e. tebeos o comics. sobre la protección jurídica de las bases de datos. epistolarios.presadas por procedimiento análodo a la !oto"ra!ía# i) Los pro"ramas de ordenador# j) El título de una obra.to re!undido mantiene la misma estructura sistemática y en "eneral. . in!ormes !orenses. !olletos. cuya incorporación se ha llevado a cabo mediante la Ley 011FF6# $sí. O)r!% %u%cepti)le% de $ener!r derec o% de !utor. LAS OFRAS OFDETO DE LA PROPIEDAD INTELECT6AL. los mismos principios normativos de la Ley DD11F6A. que de !orma idicativa contempla la Ley en sus arts# 15 a 1D# 18. las obras teatrales# d) Las obras cinemato"rá!icas y cualesquiera otras obras audiovisuales# e) Las esculturas y las obras de pitura. cuyo si"ni!icado y alcance si"ue siendo plenamente válido# 18. pueden considerarse obras prote"idas con caracter "eneral# 18. discursos y alocuciones.istentes. considerándose autores a ambos : I(sico y letrista# c) Las obras dramáticas y dramático-musicales. cuando sea ori"inal. En las obras aludidas. sean o nó aplicadas# !) Los proyectos. La cate"oría de obras susceptibles de "enerar derechos de autor compren-de tanto las obras ori"inales propiamente dichas como las obras derivadas de otras pree. maquetas y dise9os de obras arquitectónicas y de in"eniería# ") Los "rá!icos.plicaciones de cátedra y cualesquiera otras obras de la misma naturale%a# b) Las composiciones musicales.". planos. con!erencias.2. las si"uientes : a) Libros. artísticas o cientí!icas que re"ula y que. las pantomimas y en "eneral. así como sus ensayos o bocetos y las demás obras plásticas. la :nión Europea aprobó la irectiva F.to viene representado por el ecreto Le"islativo.evolución normativa en la materia : 2oco antes de aprobarse y publicarse el & 111FF. escritos. lito"ra!ía y las historietas "rá!icas. mapas y dise9os relativos a la topo"ra!ía. la "eo"ra!ía y en "eneral a la ciencia# h) Las obras !oto"rá!icas y las e. la enunciación le"islativa tiene por objeto las obras que AF .1F. las coreo"ra!ías. e.e"(n el art# 15. dibujo. Ad!pt!cione% * tr!n%+or(!cione% de o)r!% pree&i%tente%.1.". "rabado. O)r!% ori$in!le%. con!orme a la Ley 011FF6 ( las modi!icaciones de detalle y la alteración de los numerales de muchos preceptos son muy abundantes)# El =e.". consi"uientemente.

to &e!undido de la Ley de 2ropiedad <ntelectual.istente con anterioridad# 18.&especto de las obras !ono"rá!icas.tos anteriores# 18. Re9ui%ito% de l!% o)r!% prote$id!%. int*rpretes o ejecutantes intervinientes.isten obras de creación intelectual que la Ley ha omitido y que en el !uturo se presentarán ante la sociedad# e ahí el inter*s en determinar los requisitos que deben contener las obras para ser consideradas objeto idóneo de la protección otor"ada por la Ley de 2ropiedad <ntelectual.to re!undido# 18..En relación con las obras dramáticas y dramático-musicales. los productores de "rabaciones audiovisuales (arts# 1D1 y 1DD)# -.".clusivo de autori%ar la reproducción y comunicación p(blica de las obras en cuyo proceso productivo han participado : erechos a!ines o derechos cone. O)r!% e&clu/d!% del derec o de !utor. la Ley contempla tambi*n una serie de obras que constituyen adaptaciones o trans!ormaciones de otras pree.4ri"inalidad de la creación# 65 .traídos del conjunto normativo aplicable : -.".clusivo de autori%ar la reproducción y comunicación p(blica de sus interpretaciones o ejecuciones (arts# 150 y ss)# -.4stentan tambi*n el deredho de autori%ar su reproducción. la vi"ente Ley de 2ropiedad <ntelectual otor"a a otra serie de personas y entidades el derecho e. como los derechos de los adaptadores o trans!ormadores de la obra e. con el objeto de re"ular el derecho sui generis que ostenta el !abricante de cualquier base de datos que mere%ca tal cali!icativo con!orme a la de!inición del art# 1D#D del vi"ente te.La Ley 011FFA ha a9adido un nuevo =ítulo al Libro << (arts# 1CC a 1CA) del =e.". +o obstante la lar"a enunciación de obras prote"idas.. acuerdos. la distribución de copias y la comunicación p(blica de unos y otras (art# 11G y ss)# -. en cuanto constituyen obras ori"inales# .istentes y que han de ser deslindadas de *stas.<"ual derecho corresponde a quien realice una !oto"ra!ía que care%ca de la ori"inalidad su!iciente como para ser considerada obra intelectual# -.os.clusivo de retransmisión y comunicación p(blica de sus emisiones (art# 1D. y los otor"a la Ley a los si"uientes "rupos o cate"orías de personas : -. El art# 1C L2< es terminante al a!irmar ### %o son ob&eto de propiedad intelectual : +o "eneran derecho de autor al"uno las si"uientes obras : a) Las disposiciones le"ales o re"lamentarias y sus correspondientes proyectos# b) Las resoluciones de los ór"anos jurisdiccionales# c) Los actos. tienen el derecho e.)# -.8. solamente una ejempli!icación# )abe considerar que hoy en día e. ya que sobre la obra derivada o trans!ormada concurrirán tanto los derechos de autor propiamente dichos.Las Entidades de radidi!usión tambi*n cuentan a su !avor con el derecho e.in embar"o. distribución y comunicación p(blica.=. ejando a salvo los derechos de autor considerados hasta ahora. sus productores "o%an del derecho de autori%ar su reproducción. junto con los artistas. los directores de escena y de orquesta. la ley no las considera numerus clausus. deliberaciones y dictámenes de los or"anismos p(blicos# d) Las traducciones o!iciales de todos los te."eneran derechos de autor en !avor de su creador de !orma ex no!o. O)r!% $ener!dor!% de derec o% !+ine% o cone&o%. requisitos que sólo pueden ser e.

istente sin la colaboración del autor de esta (ltima# -. más de una persona. En el caso de que la obra sea reali%ada por un autor (nico y e.presamente que el autor sea una persona !ísica.4bras independientes# La que constituye creación autónoma. sin que sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un derecho sobre el conjunto de la obra reali%ada# -.4bras compuestas o derivadas# 4bra nueva que incorpore una obra pree.La creación intelectual como presupuesto de la creación de la obra# -. e. 4bras en cuya reali%ación ha participado.2.4bras unitarias o en colaboración# 4bra considerada !ruto de la capacidad creadpra de varioa autores que puestos de acuerdo. &esulta necesario atender a quien o quienes sean creadores de la obra. dependiendo de la relación e.-. respecto de las cuales se complica la determinación de los respectivos derechos de propiedad intelectual.aber quien o quienes ostentan los derechos de naturale%a personal y patrimonial que constituyen el marco jurídico del denominado derecho de autor o propiedad intelectual : $rts# 0 a F : u&eto de la propiedad intelectual.2lasmación material de la idea ori"inal# -.4bras colectivas# .clusivo.. 18.e considera obra colectiva la creada por la iniciativa y bajo la coordinación de una persona natural o jurídica que la edita o publica bajo su nombre.u!iciencia del acto de creación# )omo otros requisitos : -. "eneran una (nica obra en la que todos han participado# -. el problema de dilucidar qui*n detenta los derechos de propiedad es !ácil de resolver : El autor# La Ley requiere e. con independencia de que la naturale%a de ella sea literaria.istente entre los diversos autores# La Ley divesi!ica su consideración y distin"ue entre los si"uientes "rupos de obras plurales : -. estando constituída por la reunión de aportaciones de di!erentes autores cuya contribución personal se !unde en una creación (nica y autónoma.La calidad o m*rito de la obra reali%ada# 18. A6TORÍA Y COA6TORÍA.8.La presunta licitud de la obra# -.1. artística o cientí!ica# La concurrencia de diversas personas en la reali%ación de cualquier creación intelectual complica el análisis de una cuestión !undamental : .cluyendo de raí% que las personas jurídicas puedan ser consideradas autores de obras literarias cientí!icas o artísticas# Lo que no quiere decir que ello no resulte inviable en al"una ocasión : $rt# 0 ### /e la protección que esta Ley concede al autor se podrán beneficiar personas &ur'dicas en los casos expresmante pre!istos en ella ### 18. L!% o)r!% indi'idu!le% 1 L! !utor/!. aunque se publique conjuntamente con otras# 61 . L!% o)r!% plur!le%.8.8.

modi!icación. por tener el ran"o de personalísimos y requerir el ejercicio por su propio titular# 18. una ve% ejercitada y concretada dicha libertad creativa en una obra. dado que al"unos no se e. simultáneamente.18. artística y cientí!ica# )1 erecho a la inte"ridad# . con la intención de subrayar la procedencia concreta de la creación literaria. alteración o atentado contra ella que supon"a perjuicio a sus le"ítimos intereses o menoscabo a su reputación# erecho de modi!icar y retirar la obra del comercio# 2or cambio de sus convicciones intelectuales o morales# =al derecho es personalísimo y ejercitable (nica y e.plotación sobre la obra..e reconoce el derecho del autor a e. 8unto a los aspectos personalísimos.i"ir el reconocimiento de su condición de autor de la obra. =iene por !inalidad !undamental que la obra creada no pueda ser objeto de divul"ación.2. se encuentran los puramente 6D 1 .=. EL CONTENIDO PATRI7ONIAL DEL DERECHO DE A6TOR.. La L2< identi!ica el derecho moral de autor con una serie de derechos contemplados en el art# 1G# .clusiva al autor# 31 erecho de paternidad# El apdo# CE otor"a al autor la !acultad de e. EL DENO7iNADO DERECHO 7ORAL DE A6TOR.i"ir el respeto a la inte"ridad de la obra e impedir cualquier de!ormación. requiri*ndose que el autor indemnice a sus titulares de los da9os y perjuicios que el cambio de criterio creativo les ori"ine# 18. alteraciones o modi!icaciones que no sean consentidas por el autor# 18..clusivamente por el autor# )uando el art# 1G#0E habla de respeto a los derechos de los terceros. C!r!cter/%tic!% de lo% derec o% de !utor de n!tur!le#! per%on!l. se re!iere a quienes tuviesen derechos de e. La libertad de producción y creación literaria.e trata de derechos subjetivos : Ejercitables por su titular y prote"ibles !rente a terceros# $1 erechos sobre la divul"ación de la obra# La iniciativa de divul"ación de la obra y la !orma en que *sta ha de reali%arse corresponde en e.in embar"o.tin"uen con la muerte de su titular# Los denominados derecho de1a la paternidad y a la inte"ri. Contenido del derec o (or!l de !utor... cientí!ica y t*cnica debe considerarse un derecho !undamental o un derecho de la personalidad# . dere. aunque no todos en el mismo "rado# )1 <nalienabilidad# ### )orresponden al autor los si"uientes derechos irrenunciables e inalienables ### El encabecimiento del art# 1G proclama que los derechos de autor de naturale%a personal no pueden transmitirse a otra persona. ya no cabe a!irmar que la propiedad intelectual que recae sobre ella sea..cho de la personalidad# 2uede considerarse que tal derecho de la personalidad conlleva unas caracte. artística.1.rísticas propias : $1 2erpetuidad# uración de los derechos reco"idos en el art# 1G.dad tienen carácter perpetuo respecto de la obra publicada# 31 <rrenunciabilidad# Los derechos considerados en el art# 1G tienen la condición de irrenunciables.

1. pr*stamo o de cualquier otra !orma# )1 erecho de comunicación p(blica# e!inido en el art# D5. Lo% l/(ite% 1 L!% reproduccione% tot!le% %in !utori#!ción del !utor.=. $unque la re"la "eneral establecida por la Ley sea que el ejercicio de cualesquiera de los derechos de e.=.8. la propia Ley establece una serie de límites o e.e e. sin perjuicio de los derechos del autor de la obra pree.".dicados.istente# 18. sólo limitados por la saturación del mercado (art# 16)# 31 erecho de distribución# El art# 1F de!ine qu* debe entenderse por distribución : 2uesta a disposición del p(blico del ori"inal o copias de la obra.plotación sobre sus obras no impedirá al autor publicarlas reunidas en colección esco"ida o completa ### 18. y que no sean objeto de uso lucrativo# 1 6C . mediante su venta. la creación intelectual tiene una eventual capacidad e.clusiva en !avor del autor y que.cluye la necesidad de la autori%ación cuando la obra deba reproducirse para su constancia en un procedimiento judicial o administrativo# 31 )opias privadas# Están permitidas sólo las copias privadas y personales. cualquier tercero necesitará contar con su autori%ación. La Ley DD11F6A no lle"ó a prohibir las >copias privadas? de las obras divul"adas y publicadas (art# C1#DE)# 2ara tratar de que los autores no se vean demasiado perju.=. alquiler. de la que se derive una obra di!erente ### Los derechos de propiedad intelectual de la obra resultante corresponden al autor de esta (ltima. Derec o% co(prendido% en l! e&plot!ción de l! o)r!. $1 erecho de reproducción# 2ese a tratarse de un bien inmaterial. Otro% derec o% 1 L! re(uner!ción por copi! pri'!d!.=.cepciones en los arts# C1 y si"s# $1 2rueba documental# . pudiendo "enerar a !avor de su propietario bene!icios inde!inidos. 1A a DC)# 18. $rt# DD L2< ### La cesión de los derechos de e. El derec o de colección. artística y cientí!ica que no acaba convirti*ndose en libro# erecho de trans!ormación# $rt# D1 L2< ### La trans!ormación de la obra comprende su traducción.pansiva muy superior a la de la propiedad de los bienes materiales. quedando absolutamente vetadas las copias objeto de utili%ación colectiva y lucratuva# )1 )opias privadas para invidentes# El art# C1 autori%a la reali%ación de reproducciones para uso privado de invidentes.2. la propia Ley optó por establecer una remuneración compensatoria o un derecho de remuneración por copia privada (Ley 1511FFD) en !avor de aqu*llos y a car"o de los !abricantes de equipos t*cnicos capaces de reali%ar tales copias privadas# 18. en sistema 3raille. encuentra su campo de acción en relación con la creación literaria.plotación queda reservado en e. adaptación y cualquier otra modi!icación en su !orma.patrimoniales o pecuniarios del mismo# La L2< pre!iere titularlos como derechos de explotación (arts.

L2< !ija la duración de los derechos de e.presión de que no sean independientes# H1 2ro"ramas de ordenador# )on!orme al art# F6. L2<# )1 4bras unitarias o en colaboración# El art# D6 L2< establece que en caso de obras unitarias o en colaboración. pues en caso a!irmativo resultarán de aplicación als re"las "enerales contempladas en el art# D..K.plotación durarán A5 a9os desde la !echa de su divul"ación# 31 4bras seudónimas y anónimas# Lo !undamental es determinar si en la relación entre el autor y el distribuidor de la obra aqu*l resulta identi!icable.K.1 &eproducciones destinadas a centros de documentación o investi"ación# E1 &eproducciones de obras di!undidas por los medios de comunicación social# 71 reproducción de intervenciones p(blicas# H1 &eproducciones satíricas o parodias# 18. Re$l!% e%peci!le% de dur!ción.plotación se computará desde la muerte del (ltimo coautor superviviente# 1 4bras colectivas# El hecho de que en tales obras resulte imposible atribuir a los participantes un derecho sobre el conjunto de la obra reali%ada. si el autor es persona natural el pla%o de protección se ri"e 6G . y si e.plotación constituye una ci!ra intermedia entre la establecida por la Ley de 16AF y el pla%o vi"ente por lo "eneral en los países de nuestra órbita cultural y política# 18. comporta que el art# D6#D estable%ca que el pla%o sea tambi*n de A5 a9os. La vi"ente L2< re"ula minuciosamente la cuestión en relación con una serie de obras que podrían considerarse especiales : $1 4bras póstumas# 4bras divul"adas despu*s de la muerte del autor ### Los derechos de e.K. L! re$l! $ener!l de dur!ción 1 Pl!#o 'it!licio * dur!ción post mortem. con la e. pero contados desde su divul"ación.=.iste al"(n tipo de relación contractual que permita acreditar la verdadera identidad del autor.1. 18..2. LA TE7PORALIDAD DE LOS DERECHOS PATRI7ONIALES DE A6TOR. El art# D. $rt# CD L2< ### Es lícita la inclusión en una obra propia de !ra"mentos de otras ajenas ### siempre que se trate de obras ya divul"adas y su inclusión se realice a título de cita o para su análisis. con independencia de la duración de la vida de los autores y sus causahabientes# E1 4bras compuestas e independientes# 2ara ambos tipos de obras establece el art# D6 L2< que ha de atenderse a la duración de la vida de cada uno de los autores y al pla%o "eneral de A5 a9os de protección post mortem en bene!icio de sus respectivos causahabientes# 71 4bras por partes o entre"as# Establece el art# DF L2< que tales obras han de ser dependientes. el pla%o de duración de los derechos de e. accesorias o complementarias las unas de las otras. El derec o de cit! o reproducción p!rci!l. comentario o juicio crítico# 18.plotación de la obra en un pla%o que dura toda la vida del autor más A5 a9os contados a partir de su muerte# La duración post mortem de los derechos de e.

pirará a los 10 a9os# 81 Las meras !oto"ra!ías# <ncluso las !oto"ra!ías no ori"inales o comunes otor"an a su reali%ador el derecho e. a partir del transcurso de los pla%os le"almente determinados. la L2< se9ala al"unas especialidades# El art# GG establece que los autores menores de edad. será (nicamente de A5 a9os# '1 4bras audiovisuales# La vi"ente L2< dedica su Libro << a re"ular >otros derechos de propiedad intelectual? di!erentes de los derechos de autor propiamente dichos. la obra pasa a en"rosar el acervo cultural com(n. edición o publicación de la misma (art# G1 L2<)# 18. cuando vivan de !orma independiente con consentimiento de sus padres o tutores o con autori%ación de la persona o institución que los ten"an a su car"o# El art# G0 es inicialmente tajante : =oda cesión deberá !ormali%arse por escrito# 60 . Tr!n%(i%ión mortis causa e inter vivos. int*rpretes y ejecutantes# -. tienen plena capacidad para ceder la e. E&tinción de lo% derec o% de e&plot!ción e incorpor!ción de l!% o)r!% !l !cer'o cultur!l co(:n. distribución o comunicación p(blica durante un período de D0 a9os desde su reali%ación# 18.2roductores de "rabaciones audiovisuales# -. para concluir en el art# 00 ### Los bene!icios que se otor"an en el presente título a los autores y sus derechohabientes serán irrenunciables ### 18.plotación pueden transmitirse tanto mortis causa como inter vivos : Iediante los mecanismos hereditarios "enerales o a trav*s de los oportunos contratos que re"ula la propia L2<# 18. La L2< re"ula la cuestión con "ran detalle.por las re"las "enerales. L! ce%ión inter vivos ! t/tulo onero%o.1. a9os. sentando junto a las re"las "enerales un marco normativo de carácter imperativo.1D0 y 1DA de la vi"ente ley# <1 Las bases de datos# El derecho sui "eneris que corresponde a los !abricantes de bases de datos cuenta con un pla%o de protección que e. La re"la "eneral considera que.A.11F.A. Los derechos de e.Entidades de radiodi!usión# Los pla%os establecidos por la Ley en bene!icio de las personas rese9adas es de 05 a9os.2. se"(n disponen los arts# 11D.K.plotación de la obra.".$rtistas.A.clusivo de autori%ar su reproducción.2roductores de !ono"ramas# -. LA TRANS7ISI-N DE LOS DERECHOS PATRI7ONIALES DE A6TOR@ EN 5ENERAL. de !orma que a partir de ahí nadie puede pretender le"ítimamente arro"arse derecho de monopolio al"uno sobre la divul"ación. entre los que comprende los relativos a las si"uientes cate"orías de personas : -. mientras que si la obra se debe a una persona jurídica. $1 &e"las de capacidad contractual y !orma# &i"en en principio las normas "enerales sobre capacidad de obrar de las personas y el principio de libertad de !orma imperante en el erecho espa9ol# +o obstante. pero mayores de 1.

contempla el &e"istro en sus arts# 1CG y 1G0# 18.A. L!% titul!rid!de% %o)re l!% o)r!% co(o o)Jeto del re$i%tro. comprendido el propio cedente ### 18. poco despu*s la materia se vió a!ectada por la Ley D511FFD y por la aprobación de un nuevo &e"lamento (& ACC11FFC)# El &eal ecreto Le"islativo 111FF.2.?. El objeto propio de las inscripciones del &e"istro de la 2ropiedad <ntelectual no son las obras en sí mismas consideradas. sino los derechos e.". L! or$!ni#!ción del Re$i%tro 5ener!l de l! Propied!d Intelectu!l. con e.clusiva es un pacto o acuerdo en cuya virtud del cesionario queda !acultado para "estionar la e.?. Literalmente traducido si"ni!ica derecho de reproducción O ) P# +uestro le"islador lo incorporó al art# 1G1 L2< sin necesidad de utili%ar e.plotación. . 18.31 &emuneración a porcentaje y a tanto al%ado# $rt# G.8. L2< ### La cesión otor"ada por el autor a título oneroso le con!iere una partici. El c!r3cter pote%t!ti'o de l! in%cripción. La vi"ente L2< se caracteri%a por reconocer la propiedad intelectual de cualquier obra al autor por el solo hecho de su creación# La inscripción re"istral se contempla como un complemento protector de los derechos pree. tras la publicación de la Ley 011FF6.?. En p!rticul!r@ l! ce%ión en e&clu%i'!. la retribución del autor mediante la t*cnica del porcentaje sobre el volumen total de ventas al p(blico de los ejemplares de la obra# El art# GA permite al autor que ha celebrado la cesión a tanto al%ado solicitar la revisión del contrato cuando onsidere que los bene!icios del editor son desproporcionados en relación con lo que *l recibió en su día# )1 )aracteri%ación de los !rutos y cr*ditos a !avor del autor# Los arts# 0C y 0G tratan de asimilar los rendimientos del autor a los salarios deven"ados por los trabajadores ### Los derechos de e. necesaria-mente. como una inscripción meramente potestativa# 18. El &e"lamento del re"istro !ue aprobado por el & 106G111F1.pación proporcional en los in"resos de la e. .presamente el t*rmino an"losajón re!erido : *l titular o cesionario en exclusi!a de un derecho de explotación sobre una obra o producción protegidas por esta ley podrá anteponer a su nombre el s'mbolo $ con precisión del lugar y a+o de la di!ulgación 6. te. en la cuantía convenida con el cesionario ### El contrato que sirva de vehículo a la cesión debe prever.clusión de cualquier otra persona. EL RE5ISTRO 5ENERAL DE LA PROPIEDAD INTELECT6AL Y EL COPYRI5HT.?. como a retenciones o parte inenbar"able ### 1 La protección de la libertad de creación del autor# $rt# GC L2< ### . tanto en lo ralativo al orden de prelación para el embar"o.1.?. Lo% %/()olo% de re%er'! de derec o% 1 El cop*ri$ t .plotación correspondientes al autor no son embar"ables.".istentes del autor.e contempla en los arts# G6 y GF L2<# e ellos resulta claramente que la cesión en e.erá nulas las estipulaciones por las que el autor se comprometa a no crear al"una obra en el !uturo ### 18.to ahora vi"ente. pero sí sus !rutos o productos que se considerarán como salarios.istentes sobre dichas obras# 18.plotación de la obra se"(n sus propios criterios empresariales..

pero los bienes consumibles. la propiedad industrial trata acerca del monopolio temporal de e.clusión de terceros. han de desaparecer. 6S64R6CTO 1 CONCEPTO Y CARACTERES.Iodelos y dibujos industriales : 'íbrido entre la propiedad intelectual y los si"nos distintivos# -.A )c)# )omo derecho en cosa ajena. el cual casti"a al que infringiere intencionadamente los derechos de propiedad industrial ### . la llamada propiedad industrial se centra en el ámbito de las cosas (tiles..plotación y aprovechamiento económico en !avor de los inventores y acreadores de procedimientos.1. del patrimonio del usu!ructuario# La nota de conservación de la sustancia de la cosa no es imprescindible en el 6A . una ve% consumidos. Entre los derechos reales limitados (por proporcionar a su titular sólo al"una !acultad concreta) del tipo de "oce o dis!rute (porque tal !acultad es precisamente la que compete a aqu*l en la cosa sobre que recae).obre la invención (patente y modelo de utilidad)# -.1>.u estudio en pro!undidad corresponde al erecho Iercantil# 10 El :su!ructo 1. dado su destino económico. se halla el usu!ructo# Económicamente se parece mucho a la propiedad temporal# El usu!ructuario tiene derecho a "o%ar de la cosa de otro.de aquéllas.u importancia universal y su utili%ación "enerali%ada encontraron apoyo en el art# <<<#1 de la )onvención :niversal de Hinebra sobre los derechos de autor de 1F0D# 18. modelos. en su individualidad concreta. a e. dibujos o si"nos distintivos de carácter industrial o comercial# 7rente a la propiedad intelectual que contempla la creación literaria y artística.i"nos distintivos de la mercancía o del ori"en del producto# La le"islación hoy vi"ente se diversi!ica y especiali%a : Ley de D5-C-1F6. el art# G5 LI reenvía al título 1C de la ley de patentes en todo lo compatible con la propia naturale%a de las marcas# Los delitos contra la propiedad industrial son objeto de una consideración muy sumaria en el art# 0CG )c. y lue"o en la de vendedor# El contenido de este denominador com(n suele a"ruparse en C cate"orías : -. PROPIEDAD IND6STRIAL 1 Re(i%ión. =al símbolo pretende evidenciar que el derecho de reproducción de la obra de que se trate queda reservado a quienes se declaran titulares del mismo y.traer de ella la totalidad de sus utilidades. primero. y &e"lamento para la aplicación de la Ley# Las leyes de patentes y marcas contienen disposiciones especí!icas relativas a la violación de cada uno de esos derechos.Los derechos que recaen sobre la creación industrial : . y si se trata de bienes !un"ibles. por tanto. En paralelo con la propiedad intelectual. a usarla y poseerla con e. de mero dis!rute y duración limitada. pero no puede conducirse !rente a la cosa a su libre arbitrio : #iene la obligación de conser!ar su forma y sustancia ### ($rt# G. tiene e!icacia probatoria y posesoria de la titularidad de los derechos sobre la obra# . pero en tema de jurisdicción y normas procesales. del homo faber en su actividad de productor. mal pueden ser objeto de derecho al"uno. los romanos con!i"uraron el usu!ructo de cosas sin"ulares y no consumibles.. sobre patentes de invención y modelos de utilidad.

es considerado poseedor mediato y le"itimado para reivindicar la cosa# =ampoco es el usu!ructo un supuesto de dominio dividido# El le"islador lo concibió como un derecho en cosa propiedad de otro. 1. en el cual la palabra ser!itus se usaba para desi"nar todas las restricciones impuestas al propietario en inter*s de otro# .actamente equivalentes o su valor cuando. El usu!ructo que describe el )c es un derecho real típico# El art# G. no es posible la restitución de los mismos entre"ados# El usu!ructo representa la atribución temporal de un valor. d) Es tr!n%(i%i)le en nuestro sistema jurídico. los mismos bienes objeto del usu!ructo u otros e. en cuanto persiste la relación directa del titular con la cosa que le permite percibir !rutos en propiedad y la e... a no ser que el t'tulo de su constitución o la ley autoricen otra cosa . C!r!ctere%.. por su parte no es propietario !uturo.usu!ructo# Lo verdaderamente importante es que el usu!ructuario aproveche las utilidades de la cosa o derecho se"(n la naturale%a de *stos.terno# b) Es un derec o re!l en co%! !Jen! . quedan en suspenso durante más o menos tiempo las atribuciones dominicales del due9o en cuanto al dis!rute de la cosa. una propiedad temporal# )ierto que en *l... en cambio. lle"ado el momento de la restitución. su precio# )uando usu!ructuario y nudo propietario son pró. )omo caracteres : a) Es un derec o re!l . lo que permite su hipotecabilidad# 66 . la contraposición de intereses puede quedar atenuada por el a!ecto !amiliar. por la naturale%a de los bienes dados en usu!ructo. con la obli"ación de restituir el bien en que *ste se materiali%ó. en el que el usu!ructuario tiene a la ve% el "oce y la administración. o de no ser posible !ísica o jurídicamente. desinteresado el usu!ructuario en repararlos e invertir por temor a que la temporalidad de su "oce no le compense bastante# $l lado del usu!ructo clásico. quedando *sta para el nudo propietario# N!tur!le#! Jur/dic! del u%u+ructo. es atraído por ella# El nudo propietario. conduci*ndose el titular del dis!rute como celoso administrador de un patriminio ajeno# )uando así no ocurre. el usu!ructo es poco !avorable a la "estión de los bienes. cali!icación procedente del erecho romano. mientras el nudo propietario está se"uro de obtener.1. sin la administración. pero mientras el usu!ructo no atrae a la nuda propiedad que le !alta. por lo que se e.clusión de cualesquiera terceros. sino actual y aunque est* temporalmente privado de las !acultades de uso y dis!rute. incluso el nudo propietario : Elementos interno y e.imos parientes.2.A lo de!ine como ### /erecho a disfrutar bienes a&enos con la obligación de conser!ar su forma y substancia . despojada de una parte importante de sus !acultades. debiera construirse otro en el cual el titular del derecho no tuviera sino el "oce. el nombre colectivo de servidumbres personales. un derecho sobre cosa ajena precisamente porque su contenido no representa una parte esencial del derecho de propiedad# La propiedad. por lo que el usu!ructo subsiste inalterado y no se convierte en propiedad plena aunque se e.tin"ue por consolidación# c) Es un derecho esencialmente te(por!l .tin"a la nuda propiedad y la cosa deven"a nullius. El usu!ructo llevaba en el anti"uo erecho.e distin"uía entre las ser!itutes personarum (derecho de "oce análo"o al usu!ructo) y las ser!itutes praediorum (hoy servidumbres. si"ue siendo propiedad aunque nuda y conserva sus propios caracteres. junto con el uso y la habitación. que !undamentalmente se establecen entre !incas o por lo menos son derechos reales que recaen siempre sobre bienes inmuebles# El usu!ructo no es un dominio restrin"ido en el tiempo. Su rel!ción con l! nud! propied!d.

$rt# G.2.6 )c ### *l usufructo se constituye por ley. a) :su!ructo vitalicio : ura lo que la vida del usu!ructuario y se e. con el alcance y e!icacia de este tipo de acción y protección# G# Acción Con+e%ori!. sujeta al pla%o de prescripción de las acciones reales y que se adquiere por los mecanismos jurídicos del art# . se"(n proceda. *n su defecto. para retener o recobrar su posesión. y por prescripción ### 12. $1 El usu!ructo del cónyu"e viudo# El art# G.5F )c# Te(por!lid!d. por !oluntad de los particulares manifestada en actos inter !i!os o en "ltima !oluntad.R0$i(en del u%u+ructo ordin!rio 1 El art# G. y con ello su derecho de "oce# D# Acción negatoria : 7rente a cualquier injerencia o perturbación por terceros en su derecho de "oce.1. se obser!arán las disposiciones contenidas en los 0 secciones siguientes. sin desposesión e!ectiva# C# Acción posesoria (interdictos) : )omo poseedor inmediato que es.2. o por insuficiencia de éste. tanto del nudo propietario como de cualquier otra persona)# . La remisión que hace el art# GA5 a las disposiciones le"ales es para caso de de!ecto del título (carencia o imper!ección en cuanto al r*"imen se9alado al usu!ructo) o insu!iciencia# Protección del u%u+ructo 1 El usu!ructuario se halla prote"ido por las normas "enerales del 4rdenamiento y puede e.A )c muestra la pre!erencia de la re"ulación voluntaria sobre la le"al : =ítulo constitutivo puede permitir la alteración de la !orma y sustancia de la cosa : $rt# GA5 )c dispone ### los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el t'tulo constituti!o del usufructo. que versa sobre parte de la herencia que lue"o ha de individuali%arse# +o es incompatible con su carácter de ori"en le"al el que al"uno de esos usu!ruc6F .i"ir erga omnes que su derecho sea respetado (comportamiento de abstención.e reconocen al usu!ructuario las si"uientes acciones : 1# Vindicatio usufructus : $cción reivindicativa del derecho contra quien posea la cosa usu!ructuada en detrimento del usu!ructuario y para obtenerla o recuperarla.ima de C5 a9os# 12. CONSTIT6CI-N DEL 6S64R6CTO. Lo% u%u+ructo% le$!le%.6 alude a los usu!ructos le"ales. de los cuales apenas queda hoy el del cónyu"e viudo.tin"ue con su muerte# b) :su!ructo a !avor de varias personas sucesivamente : ura hasta la muerte de la (ltima que sobreviva# c) :su!ructo de duración determinada : 2or haberse establecido hasta cierto día# d) :su!ructo en !avor de una persona jurídica : El art# 010 le se9ala una duración má.

que act(a como causa remota. puede tambi*n constituirse hasta cierto día o bajo condición ($rt# G. es cali!icado como ne"ocio con!i"urativo# -. tienen que establecerse claramente. y en usu!ructo al padre o la madre que le ten"an en potestad y compa9ía ### 12. Con%titución )!Jo condición o ! t0r(ino.ima# El :su!ructo del cónyu"e viudo constituye el paradi"ma de los usu!ructos le"ales : $rt# 6CG ss# 31 El abolido usu!ructo paterno# $rt# 1.tos.Los usu!ructos voluntarios constituídos inter vivos : 2or constituir el usu!ructo un "ravamen sobre la cosa. o por cualquier título lucrativo. aplicándose las normas "enerales relativas a la condición y el t*rmino.F)# 2ara que sea %u) conditione o a t*rmino. puede ser tambi*n en pacto sucesorio# La constitución de usu!ructo en testamento no hace heredero al usu!ructuario. la in!recuente adquisición de usu!ructo por usucapion será casi siempre ordinaria (con buena !* y justo título) : )uando la posesión de buena !* y el tiempo sanen la ine!icacia del título válido de constitución de ese derecho (por no ser due9o el trans!erente o no ten"a el "oce de la cosa o no est* le"itimado para transmitirla)# 12.2.istencia (jurídica y económica) de una donación cuyas re"las se aplicarán al caso# 12.2. !recuentemente se simula una venta# La constitución del usu!ructo a t/tulo $r!tuito supone la e.5 !)olido en 1F61 ### Los bienes que el hijo no emancipado haya adquirido o adquiera con su trabajo o industria. el acto constitutivo en el que con!luyen la voluntad de atribu-ción del derecho de usu!ructo con la del destino económico de la cosa. por motivos !iscales.". 6%u+ructo% de ori$en 'olunt!rio. reteniendo el anti"uo due9o pleno el usu!ructo vitalicio# $unque su transmisión suele ser a título "ratuito. de bienes muebles o inmuebles)# )omo es inusual que el poseedor ad usucapionem posea como usu!ructuario y nó en concepto de propietario.2. L! con%titución (edi!nte u%uc!pion.traordinaria. sino le"atario. en cumplimiento de la norma correspondiente. pertenecen al hijo en propiedad. se"(n las re"las "enerales# Lo mismo en cuanto a la !orma (p(blica cuando se trata de inmuebles y el acto sea "ratuito) y le"itimación del constituyente# -. En este tipo de adquisición ri"en las re"las y los pla%os de la propiedad (variables se"(n se trate de usucapion ordinaria o e. de acuerdo F5 . se constituya lue"o por acto voluntario (casi siempre mortis causa ) que !unciona como título o causa pró. su atribución a otro comporta ser un acto de disposición# La capacidad requerida para constituir usu!ructo será la necesaria para disponer de la cosa. aunque se trate de toda la herencia# En cuanto le"ado se ri"e por las normas de *ste para la entrada en la posesión de la cosa# 2uede ser a título onero%o o $r!tuito# La constitución por contrato es menos !recuente y su !orma más habitual es la transmisión de la nuda propiedad de una cosa al adquirente.8. $tendiendo a su ori"en : <nter vivos Iortis causa En ambos casos. $demás de la constitución del usu!ructo no sometido a determinaciones accesorias de la voluntad del constituyente (s).2.Los usu!ructos mortis causa : )asi siempre testamentario.

:su!ructo a !avor de varias personas sucesivamente. El contenido del u%u+ructo con+or(e !l t/tulo con%tituti'o.1.F )c)# $1 &e"las de capacidad# $l constituir el usu!ructo el propietario reali%a un acto de disposición.A y GA5 )c# ### El usu!ructo da derecho a dis!rutar los bienes ajenos con la obli"ación de conservar su !orma y sustancia. SuJeto% del u%u+ructo. por más de 8= a+os. sino sucesivos : =antos usu!ructos como personas. puramente o bajo condición ### 12. pero sólo cabe cuando ten"a ori"en en un acto "ratuito. simultánea o sucesivamente y en todo caso desde o hasta cierto día. la persona jurídica# En cuanto a la primera.istencia de usu!ructo y usu!ructuario comporta la necesidad de un nudo propietario# :su!ructuario puede ser.F )c ### 2odrá constituirse el usu!ructo en todo o parte de los !rutos de la cosa. y sólo un usu!ructuario en cada momento# +o hay límite en cuanto al n(mero de tales usu!ructuarios# -. i se hubiese constitu'do y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo o la $orporación o la ociedad se disol!iera.2. si*ndole de aplicación las normas de la donación o el le"ado modales# 12. aunque el art# G. simultánea o sucesivamente ($rt# G. =itular del derecho de usu!ructo es el usu!ructuario# La e.tinción.erá aqu*l en que se impon"a una car"a o "ravamen al usu!ructuario. )1 :su!ructos sucesivos : -.. con unidad de objeto e identidad cualitativa de las titularidades (cuasiusu-!ructo) que se re"irá.:su!ructo se constituye a !avor de varias personas vivas al tiempo de su constitución pero nó como usu!ructuarios simultáneos.". dadas las disposiciones contenidas en los arts# G. por las normas de la comunidad de bienes ($rts# CFD )c y si"s). en lo no determinado en el título de constitución. S6DETOS Y OFDETO DEL 6S64R6CTO.".upuesto de comunidad o cotitularidad de un derecho.F no lo di"a : . de las que al"una (s) no viva (n) al tiempo de su constitución# 1 2ersonas jurídicas : $rt# 010 ### %o podrá constituirse el usufructo a fa!or de un pueblo o $orporación o sociedad.. el usufructo se F1 . con independencia de cuál sea su !orma concreta de materiali%ación.con el ne"ocio constitutivo (contrato o testamento)# En cuanto a su e. por tanto.. puede constituirse el usu!ructo a !avor de una persona sóla o en !avor de varias personas. a !avor de una o varias personas. debe tener libre disponibilidad y !acultad de disposición sobre el bien objeto del usu!ructo# 31 :su!ructos simultáneaos : $ !avor de varias personas juntas que usu!ruct(an a la ve% por partes i"uales o en la proporción que el disponente determine : . que se suceden en ese derecho. el art# 0D1 dice ### el usufructo constitu'do en fa!or de !arias personas !i!as al tiempo de su constitución. no se extinguirá hasta la muerte de la "ltima que sobre!i!a . adenás de la persona !ísica.tinción : $rt# 01C#DE )c# )abe tambi*n la constitución del usu!ructo %u) (odo.. a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa ### 12. $rt# G. adecuadas a la especialidad de este derecho real limitado# En cuanto a su e. =iene "ran importancia determinar qu* es y cuál sea el título constitutivo del usu!ructo.

e. incluso un conjunto de cosas o una herencia) y derechos no personalísimos# ... CONTENIDO DEL 6S64R6CTO SE5IN EL Cc..". obli"aciones propter re( que le alcan%an# .1.". con posibilidades de hacer (*l) y de e. frutos o los intereses de obligaciones o t'tulos al portador.. el justiprecio de la e.. también puede constituirse sobre un derecho.i"ir (de los otros : erga omnes y !rente al nudo propietario)# Las !acultades institucionales que le competen son las de u%o y di%+rute de la cosa#La primera comporta un ius possidendi : El usu!ructuario debe tener la cosa a su disposición pudiendo e..ija la admnistración del patrimonio# 1.extinguirá por este hecho .2. El objeto del derecho de usu!ructo son las cosas ajenas sobre las que su titular tiene el ius utendi fruendi # En ra%ón de su ori"en y !inalidad. etc un bien "ravado. titular de aqu*l... El usu!ructo puede recaer sobre un patrimonio. etc# 1.propiación.. se subro"a en su lu"ar el precio de la venta o lo adquirido con *l.i"ir que se le entre"ue... se considerará cada !encimiento como productos o frutos de aquel derecho . aunque ni unos ni otros se ha"an propiedad del usu!ructuario ($rt# GAF )c) y cambia de objeto cuando enajenado. siempre que no sea personal'simo e intransmisible .u r*"imen viene determinado por el título constitutivo en primer lu"ar# En su de!ecto o por su insu!iciencia. i el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica. O)li$!cione% pre'i!% del u%u+ructu!rio..".e"(n el art# G.8. pueden serlo cosas de cualquier clase (muebles o inmuebles.. por su parte. queda a!ectado por ciertos deberes jurídicos en relación con la cosa. cuyo uso y dis!rute ha de ser con respeto del derecho actual del nudo propietario (y potencial a recuperar en su día la tenencia y "oce de la cosa).". corporales o incorporales. su contenido está !ormado por el conjunto de derechos (!acultades) que competen al usu!ructuario. )omo derecho real limitado que es. pero el )c subordina la entre"a y FD ..tiende a las accesiones y a los aumentos de valor.F ### Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de una cosa .. $rt# GAG )c# 1. *n todo caso se repartirán como frutos ci!iles . por las normas del )c# al respecto ($rt# GA5)# a) El usu!ructuario : =itular de un derecho real. 1.8.. 6%u+ructo de derec o%.propiado. O)Jeto del u%u+ructo. +o es indispensable que los bienes objeto de usu!ructo sean !ructí!eros.. que se corresponden con otras tantas posibilidades de e.8. pero como derecho en cosa ajena. redactados !undamentalmente para atender a la responsabilidad del usu!ructuario en relación con el pa"o de deudas que e. El objeto puede consistir tanto en una cosa propiamente dicha como sobre un derecho# . para cuyo supuesto el )c dispone se apliquen las re"las especiales de los arts# 05. 056 y 015. a aquellas !acultades acompa9an ciertas obli"aciones a car"o del usu!ructuario.i"encia para el nudo propietario# Este. bien consista en metálico. la indemni%ación del da9o. 1. 6%u+ructo de un p!tri(onio. tambi*n los otros bienes pueden proporcionar una ventaja con su uso. aparte la posibilidad !utura de que produ%can !rutos# El usu!ructo se e.. destruído. como conjunto de bienes y derechos.

. sino que puede cumplirse. tratándose de cosas inmuebles.8. comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección . podrá ser dispensado de la obligación de hacer in!entario o de prestar fianza. La !acultad más típica del usu!ructuario es el ius fruendi : 2ercibir los !rutos de la cosa. . haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. 0: . tanto muebles como inmuebles# Los "astos de !ormación de inventario son a car"o del usu!ructuario salvo que otra cosa dispon"a el constituyente# .u e.. L!% o)li$!cione% de in'ent!rio * +i!n#!. si el contrato o testamento individuali%a y describe !iel y actualmente los bienes sobre los que va a recaer el usu!ructo.formar. y por ser hoy transmisible.posesión de la cosa al cumplimiento de ciertas obli"aciones (in'ent!rio * +i!n#!. de cualquier clase.erá válido en cualquier !orma en que se otor"ue. mientras el usu!ructuario no las cumpla# .2.e trata de obli"aciones sur"idas una ve% constituído el usu!ructo y previas a la entre"a de la posesión o "oce de los bienes. salvo limitación concreta# .. in!entario de todos ellos. para mejor determinar la eventual disminución o deterioro de los mismos. tanto en el momento de constituirse como despu*s# -. dispone el art## GF1 )c ## . reparación ### $l lado de todo ello.i"e nin"una especial. cualquiera que sea el t'tulo del usufructo. a !in de apreciar en el momento !inal si el usu!ructuario ha cumplido la obli"ación de conservar la sustancia# El inventario no será preciso en cuanto tal. pero con i"ual !undamento# 1. puesto que el )c no e.. con citación del propietario o de su leg'timo representante. pero no es requisito previo. FC . salvo que est* autori%ado en otro sentido# Le competen las obli"aciones propias de la tenencia de cosa ajena : )onservación. está obligado .*l usufructuario.i"encia responde a la necesidad de dejar constancia clara.plícitamente que se ha"a con citación del nudo propietario# La !ormación del inventario como obli"ación impuesta al usu!ructuario supone un usu!ructo constituído.&eali%ación : El inventario supone la descripción (material y jurídica : puede haber "ravámenes) de los bienes.. puede el usu!ructuario disponer de su derecho# b) El nudo propietario : El carácter residual de la nuda propiedad hace que su posición y derechos sean a modo de contra!i"ura de la posición y obli"aciones del usu!ructuario. 2: . si bien. para se"uridad del nudo propietario.i"e e. y en cuanto a los inmuebles lo esencial es la de!inición de su estado.e"(n el art# GFC )c ### *l usufructuario.ólo se e. de los bienes (cualitativa y cuantitativamente) que habrá de recibir al terminar el usu!ructo.on obli"aciones distintas e independientes. . o su valor./ispensa : . pero puede desempe9ar la !unción de justi!icante de que el usu!ructuario ha recibido los bienes# -. concretándose en las !acultades de alteración jurídica (enajenación de su derecho) imponer "ravámenes en la cosa) y alteración !áctica (obras y mejoras) limitadas tambi*n# En atención al derecho del nudo propietario de recuperar un día las cosas usu!ructuadas en su ori"inal !orma y sustancia. y controlar el posible abuso# Es más propio de los bienes muebles.. como la constitución ne"ocial del usu!ructo requiere escritura p(blica ($rt# 1D65-1E )c).in embar"o debe conservar la !orma y la sustancia de la cosa.prestar fianza. cuando de ello no resultare per&uicio a nadie . antes de entrar en el goce de los bienes. por lo que el nudo propietario puede dene"ar la entre"a de los susodichos. en ella misma se describirán y ennumerarán aqu*llos# .

eminentemente la de conservar la cosa y dis!rutarla con la dili"encia de un buen padre de !amilia# $se"ura el resarcimiento de los da9os y perjuicios de que podría aqu*l ser responsable !rente al nudo propietario por deterioro o destrucción de al"uno de los bienes.i"irla sólo al nudo propietario. 6CA y 6C6. que desbordan el deber de re%pet!r l! +or(! * %u%t!nci! de l! co%! # Las !undamentales son las de conservar y restituir la cosa usu!ructuada# La primera incluye las de custodia y conservación. pertenecen al usufructuario . 6%u+ructu!rio% e&i(ido% de l! o)li$!ción de +i!n#!. mientras no prescriba la acción.i"irse incluso despu*s de haber dejado entrar al usu!ructuario en la posesión de los bienes.. cada uno debe prestar caución en proporción a la respectiva cuota# )ompete e. se hallará sometida a los pla%os de las acciones reales# La "arantía se deberá mantener al nivel preciso para cubrir las responsabilidades del usu!ructuario mientras dure el usu!ructo# 1. por ello es a *l a quien habrá que pedir en su momento la cancelación# 2uede e.i hay varios usu!ructuarios simultáneos. 1. los intereses de ambas partes : $rt# GFG. a cuyo tenor ### Podrá el propietario exigir que los inmuebles se pongan en administración.i el usu!ructuario no encuentra !iador o no puede o!recer "arantía real. por su vinculación a la entre"a de la cosa. D# C!%o% e%peci!le% 1 El art# GFG-CE se re!iere a un supuesto distinto y para una situación que el le"islador estima transitoria : @ientras el usufructuario no preste fianza o quede dispensado de ella. en inter*s de *ste (tanto de su derecho actual como de sus e. que los muebles se !endan ##### *l interés del precio de las cosas muebles y de los efectos p"blicos o !alores y los productos de los bienes puestos en administración.".+o prestación de la !ian%a : 1# Re$l! $ener!l : .i"encia de la !ian%a (art# GF1-DE) no es aplicable al vendedor o donante que se hubiese reservado el usu!ructo de los bienes vendidos o donados..i"e el art# GF1-DE )c va diri"ida a "aranti%ar el cumplimiento de las obli"aciones del usu!ructuario. ya que en todo caso corresponde al usufructuario el producto l'quido de la administración.. sino en el caso de que los padres o el cónyu"e contrajeran nuevo matrimonio# -. ado que el usu!ructo es un derecho en cosa ajena. LA CONSERBACI-N DE LA 4OR7A Y S6STANCIA. establece el GFD que la e. es natural que se impon"an al usu!ructuario una serie de obli"aciones durante la vi"encia y ejercicio de su derecho. la ley previene un sistema de medidas destinadas a salva"uardar. que... puede retener los bienes en calidad de administrador 9administración pro!isional o especial( que no difiere en lo demás. mantenimiento y asunción de ciertas car"as y "astos relacionados con la cosa y con el ejercicio del derecho# La restitución irá acompa9ada de la liquidación de las cuentas pendientes# FG . etc# . ni al cónyu"e sobreviviente respecto a la cuota hereditaria que le conceden los arts# 6CG. ni tampoco a los padres usu!ructuarios de los bienes de sus hijos.8. como no cabe privarle de su derecho...iste con la nuda propiedad de otro. intere-ses y frutos ci!iles de los otros bienes a que alude el párrafo 0: . como los rendimientos. que coe.7ian%a : La que e..pectativas de consolidación de aqu*l bajo su titularidad plena). en lo posible. $demás de la "eneral del art# GFC )c.

.. si el abuso infiriese considerable per&uicio al propietario.. tampoco es la del due9o pleno en el dis!rute de sus propias cosas : oble sentido : 2or una parte.". de que tenga noticia.. $rt# 01D ### erán de cuenta del usufructuario los gastos.. El cu!%iu%u+ructo o u%u+ructo de co%!% con%u(i)le%...1. b) &eparación de los bienes usu!ructuados : )omprende esta obli"ación el conjunto de medidas diri"idas a conservar la cosa. si se hubiesen dado estimadas# )uando no se hubiesen estimado tendrá derecho de restituirlas en i"ual cantidad y calidad. O)li$!cione% del u%u+ructu!rio re%pecto de l! con%er'!ción de l!% co%!% u%u+ructu!d!%. de otra. mediante aviso del usu!ructuario cuando !uere preciso hacerlas# c) Hastos : .. 1. a) )onservación y custodia : $rt# GFA )c ### *l usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia . el usu!ructuario tiene derecho a a"otar las posibilidades de e. será de cuenta del usufructuario. todo el tiempo que el usufructo dure . observa la dili"encia paterna en un ámbito de aplicación que le está vedado al simple "o%ante. $rt# G6D )c ### . obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto l'quido de la misma. el usu!ructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obli"ación de pa"ar el importe de su eval(o al terminar el usu!ruto.plotación de la cosa# La obli"ación de conservar la cosa comprende la de cuatodiarla. de los da+os y per&uicios. $rt# 050 ### Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital. como si hubiesen sido ocasionados por su culpa . dispone el art# 011 que ### *l usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero.. serán de cargo del propietario . que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad y responderá si no lo hiciere... después de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administración . comportando todo el conjunto de medidas ra%onables para prevenir la alteración material de la cosa# )omo caso particular. El art# 0D5 dispone que ### el usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada. La dili"encia a la que se alude es de carácter dispositivo y no ri"e si en el título constitutivo se establece otra cosa.i el usu!ructo comprendiese cosas que no se puedan usar sin consumirlas. relativo a la conservación de la cosa y sus cualidades# 1# &eparaciones ordin!ri!% : $rt# 055 )c : &eparaciones de desper!ectos cometidos en el curso del "oce.. sino en su aptitud productiva# $l usu!ructuario compete el mantenimiento ordinario. pero.. podrá éste pedir que se le entregue la cosa...1.. nó las de un objeto que se entre"ó deteriorado# D# &eparaciones e&tr!ordin!ri!% : $rt# 051 : 2or cuenta del propietario. no sólo con su !orma y sustancia. el due9o que trans!orma la cosa de su propiedad para hacerla más productiva... entes p(blicos o personas privadas) relacionados directamente con la cosa objeto del usu!ructo o con actos en inter*s de ella# $rt# 05G ### *l pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideren gra!ámenes de los frutos. o pa"ar su precio corriente al tiempo de cesar el usu!ructo ### F0 .e re!ieren *stos a ciertas car"as y obli"aciones !rente a terceros ($dministración. costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo .

K. puede utili%ar los interdictos posesorios para retener y recuperar su posesión que es apta ad usucapionem# El usu!ructuario.. el nudo propietario carece de "oce y dus!rute posesorio al"uno sobre los bienes..ólo en casos muy concretos.1. ha recordado en ocasiones que a *ste no debe otor"ars*le un valor absoluto y predeterminante# 1.8. manera. $rt# G61 )c ### .cluída la misma propiedad y los derechos del en!iteuta. O)li$!cione% del nudo propiet!rio. ado el sustrato propio del usu!ructo y atendiendo a que. modo y condiciones que se estatuyan en el título de constitución# Esta libertad de disposición no casa demasiado bien con el sal!a rerum substantia . obli"ándose a pa"ar anualmente al usu!ructuario el producto líquido de la misma. El u%u+ructo de co%!% deterior!)le%. DERECHOS Y 4AC6LTADES DEL 6S64R6CT6ARIO. 1. es natural que el n(mero de las obli"aciones que pesan sobre *l. pero con la obli"ación de indemni%ar al propietario del deterioro que hubiesen su!rido por su dolo o ne"li"encia ### 1.. L! po%e%ión@ $oce * di%+rute de l! co%!.. constan.. el nudo propietario ha de a!rontar las si"uientes obli"aciones : -.. mientras dure. la !acultad de hacer nuevas plantaciones en la !inca usu!ructuada si !uere r(stica ### siempre que por tales actos no resultare disminuído el valor del usu!ructo ni se perjudique el derecho del usu!ructuario# 1. 6%u+ructo con +!cult!d de di%po%ición....1. sea notoriamente menor# En todo caso. pero el =.traordinarias# -. el usu!ructuario tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas se"(n su destino y no estará obli"ado a restituirlas al concluir el usu!ructo sino en el estado en que se encuentran...El abono del coste de las reparaciones e.te el usu!ructo. L! (odi+ic!ción del de%tino !$r/col! de l!% +inc!% r:%tic!%.e trata de un usu!ructo al que se le ha a"re"ado una especial le"itimación al usu!ructuario para disponer en la medida. despu*s de deducir los "astos y el premio que se le asi"nare por su administración ($rt# 0D5 )c)# La posición jurídica del usu!ructuario. tiene acción con!esoria o !indicatio usufructus.. para reclamar del poseedor actual la entre"a de la cosa. otor"a al nudo propietario.. habiendo sido objeto de numerosos pronunciamientos judiciales# .=. con objeto de obtener una relación de hecho con *sta. e. puede perderla en caso de abuso de los mismos del que derive perjuicio "rave para el propietario# En tal caso..El pa"o de los tributos e impuestos que le competan# 1.. las !acultades de "oce y dis!rute del usu!ructuario son menores que las que habrían de reconocerse al propietario de la cosa : F. .i el usu!ructo comprendiese cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso. ya en posesión de los bienes usu!ructuados.=. erecho !undamental del usu!ructuario es el de poseer la cosa a !in de dis!rutarla# )onsecuentemente. representa el mayor "rado de uso e utili%ación posible de las cosas (ajenas) que otor"a cualquier derecho real con componente posesorio# El "oce y dis!rute del usu!ructuario es tan amplio que puede a!irmarse que durante el pla%o de vi"encia del usu!ructo es asimilable al propio "oce y dis!rute que correspondería al propietario de la cosa# .=. en evitación del deterioro o perjuicio de la cosa. podrá *ste pedir que se le entre"ue la cosa. El art# 05C )c pese al mandato del art# G6F. semejante a la del propietario# )omo poseedor inmediato !rente a la posesión mediata del nudo propietario.. $ pesar de que no se le menciona en el )c es relativamente !recuente en la práctica.

quedando a su discreción los actos y momentos de tal aprovechamiento# El (nico límite "eneral es el de respetar la !orma y sustancia de la cosa# )1 La reali%ación de mejoras# El usu!ructuario se encuentra especialmente autori%ado por la Ley para reali%ar mejoras en la cosa usu!ructuada. concedidas o que se hallen en laboreo al principiar el usufructo. ### %o corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas los productos de las denunciadas. transmisible hoy# En t*rminos "enerales. $rt# GAA ### %o obstante lo anterior..ólo se ve limitada la posición del usu!ructuario en relación con las minas y tesoros ocultos que pudieran encontrarse en la !inca : $rts# GA1 y GA. tanto de la cosa como del propio derecho de usu!ructo# 8urídica y económicamente son di!erentes estos actos. se"(n se re!ieran a FA . de las ser!idumbres que tenga a su fa!or. se reconoce al usu!ructuario las !acultades de usar la cosa y de dis!rutarla (percibir sus !rutos) y la de disponer de su derecho. concedidas o en laboreo. lo más característico de este derecho es la "eneralidad del "oce que proporciona a su titular. sean (tiles o meramente de recreo.. y en general de todos los beneficios inherentes a la msma ### 31 La percepción de los !rutos# 2or ser el usu!ructo un típico derecho de "oce.". en la forma y condiciones que la misma Ley establece . en el usufructo legal. 1. siempre que respete la !orma y sustancia de la cosa# 1 La ine.2. podrá el usufructuario explotar las minas denunciadas. compatibles con su destino económico. Podrá. haciendo suya la mitad de las utilidades que resulten después de reba&ar los gastos que satisfará por mitad con el propietario ### $rt# GA6 ### La calidad de usufructuario no pri!a al que la tiene del derecho que a todos concede la Ley de @inas para denunciar y obtener la concesión de las que existan en los predios usufructuados..=.=. 4!cult!de% de di%po%ición in erente% !l derec o de u%u+ructo .istencia de !acultades del usu!ructuario en relación con el tesoro oculto y las minas# . o que sea uni!ersal . a no ser que expresamente se le concedan en el t'tulo constituti!o de éste. existentes en el predio.$1 El pleno "oce de la cosa : $ccesiones y servidumbres# $rt# GAF ### *l usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada. Entre las !acultades o prerro"ativas que competen al usu!ructuario está la de "estión.. Supue%to% e%peci!le% de u%u+ructo en rel!ción con el di%+rute.# 1. extraer piedras... $1 :su!ructos de plantaciones : $rts# G6C y G6G# 31 :su!ructo de montes : $rt# G60# )1 :su!ructo de reba9os : $rt# GFF# 1 :su!ructo de minas : $rt# GA.. sin embargo.. administración y disposición. quien puede obtener todas las utilidades de que es susceptible la cosa. cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que estu!iese obligado a hacer o que fueren necesarias .

pectativa de su inte"ración con el ius fruendi y la reconstitución de la propiedad plena a la terminación del usu!ructo# ado el carácter residual de la nuda propiedad. salvo que sea usu!ructo vitalicio del causante# C# 2uede ser "ravado con hipoteca. nó de la cosa# Esta disponibilidad del derecho de usu!ructo es re"la "eneral del erecho moderno.. sea por un período de tiempo o bien total y de!initivamente# En este caso.u valor reside en la e. si bien sujeto a la norma del art# 15A-1E L'# G# )abe tambi*m. 1 $ctos de "ravamen del derecho de usu!ructo# 'an de estar re!eridos (nica y e..G establecía que el arrendamiento urbano sólo se resuelve. cuando se pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usu!ructuario. !ueron notoriamente "ravosas para la propiedad# 31 Enajenación del derecho de usu!ructo : 2uede el usu!ructuario tambi*n ceder su derecho mismo. será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya . en cuyo caso se"uirá aqu*l siendo usu!ructuario. para que lle"ado el momento de e.clusivamente al derecho de usu!ructo. sino simplemente el due9o de un bien sometido a un "ravamen# os ámbitos son importantes en el ejercicio del derecho del nudo propietario : F6 . es ló"ico que los derechos y obli"aciones del due9o sean contra!i"ura de las obli"aciones y derechos del usu!ructuario# El nudo propietario no es un deudor personalmente obli"ado !rente al usu!ructuario.la primera ó al se"undo# $1 Los arrendamientos celebrados por el usu!ructuario# El dis!rute de la cosa puede ser directo (por el propio usu!ructuario) o indirecto (por otro)# 2uede el titular de un usu!ructo ceder su "estión económica de la cosa... DERECHOS DEL N6DO PROPIETARIO. salvo que el acto cons-titutivo lo prohíba# . la !inca quede tan libre de car"as como se usu!ructuó# La hipoteca del derecho de usu!ructo se contempla en el art# 15A#1E de la L'# 12.ceptuán-dose el caso en que se halle hipotecado# )1 &esponsabilidad del usu!ructuario en casos de disposición o arrendamiento : $rt# GF6 ### *l usufructuario que ena&enare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo.tinción del usu!ructo. sin poder a!ectar a la cosa usu!ructuada en sí misma considerada. esprovisto el nudo propietario de las utilidades inmediatas de la cosa. ena&enar su derecho de usufructo. hay trans!erencia del derecho real.tinción del mismo y su consolidación con la nuda propiedad e. de modo que el adquirente asuma !rente al nudo propietario (y er"a omnes) la posición jurídica de usu!ructuario que tenía el trasmitente.e reconoce e. la renuncia del derecho de usu!ructo (renuncia abdicativa) que com-portaría la e. pero el art# G65 restrin"e esta prórro"a a los arrendamientos r(sticos# La L$: de 1F. cambiando !rutos naturales o industriales por civiles ($rt# G65 )c)# En cuanto a los contratos de arrendamiento de cosas usu!ructuadas el art# GAC parece suponer que no se e..plotación de la cosa.K. por re"la "eneral. cediendo sólo al arrendatario la posesión inmediata y la e.tin"uen con el derecho real. a otro. arrendándola para percibir una renta (!ruto civil). en caso de e. aunque sea a t'tulo gratuito . =iene varias !ormas de presentación : 1# 2uede trasmitirse el derecho de usu!ructo por acto intervivos# D# =ambi*n mortis causa.presamente en el art# G65 )c ### Podrá el usufruc-tuario . su derecho y posición jurídica aparecen prima facie como una especie de abstracción# ..tinción del usu!ructo.

L! p0rdid! de l! co%! 1 La p*rdida de la cosa. si"ni!ica que. el art# 0F0 dispone ### *l que tenga la propiedad de una finca cuyo usufructo pertenezca a otro.haustiva# 1# 2or muerte del usu!ructuario : Equiparable a la declaración de !allecimiento. como todos los derechos.cepto si está hipotecado# 0# 2or la p*rdida total de la cosa objeto del usu!ructo # . sin que quede un resto que conserve esa condición# 'ay p*rdida y por tanto.-DE )c.istir en la condición objetiva que tenía..tinción. sean de disposición plena (venderla. EHTINCI-N. o nue!as plantaciones en ella si fuera r"stica. El art# 01C enumera varias causas de e. con los límites del art# . incluso si subsistiese al"o de la anti"ua cosa. aqu*lla ha dejado de e. siempre que por tales actos no resulte disminu'do el !alor del usufructo ni se per&udique el derecho del usufructuario . pero nó alterar su forma y sustancia. a9os si recae sobre bienes muebles y C5 sobre inmuebles# 1. pero ese resto ha perdido su naturale%a# FF . cuya relación no es e.A... los arts# 111C y si"s.tinción que opera ope legis y con independencia de la voluntad del adqui-rente del ( o de los) derechos# G# 2or la renuncia del usu!ructuario : El usu!ructo.istencia# D# 2or e.. las ser!idumbres que no per&udiquen al derecho de usufructo . y AF1 y si"s )c.# b) )umplimiento de la condición resolutoria : $plicables. e. acaba el usu!ructo..# 2or la resolución del derecho del constituyente# A# 2or prescripción : 2or no usar del usu!ructo durante . por analo"ía. es renunciable. pero que recuperará su derecho si se presentare o se prueba su e.. podrá imponer sobre ella. donarla ###) o limitada (hipotecarla ###)# En consonancia con el G6F.. *l propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá ena&enarlos.A.1. a los e!ectos del art# 01C-0E.a) $lteraciones jurídicas en la propiedad : $rt# G6F . 12. se"(n que el acto constitutivo sea inter vivos o mortis causa# C# 2or la reunión del usu!ructo y la nuda propiedad en una misma persona : +adie puede tener un derecho real limitado en cosa propia# La consolidación es causa de e. b) $lteraciones !ácticas : $rt# 05C ### *l propietario podrá hacer las obras y me&oras de que sea susceptible la finca usufructuada. en "eneral.pirar el pla%o por el que se constituyó o cumplirse la condición resolutoria consi"nada en el título constitutivo : a) Bencimiento del t*rmino ad quem : . sin el consentimiento del usufructuario.upuestos particulares : $rts# 010 y 01. ni hacer en ellos nada que per&udique al usufructuario ### : $utori%a al nudo propietario a reali%ar actos de disposición (no tanto de la cosa como del derecho que tiene sobre la cosa : nuda propiedad).

pero con obli"ación de invertirlo en la reedi!icación de la !inca# C# . el precio del se"uro. continuará este derecho en la parte restante . i el usufructo estu!iese constitu'do sobre una finca de la que forme parte un edificio y éste llegare a perecer del modo que sea.=ambi*n hay p*rdida jurídica cuando el usu!ructo recae sobre cosa incorporal o sobre un derecho y *ste desaparece (caso de la propiedad intelectual o industrial) o la cosa deviene extra commercium ($rt# 11DD-DE )c)# Supue%to% concreto% 1 1# 2*rdida parcial : )ontinuidad del usu!ructo# $rt# 01G ### i la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte.clusivo del usu!ructuario y con ne"ativa a contribuir por parte del propietario : $dquirirá el usu!ructuario el derecho a recibir por entero en caso de siniestro. los intereses de las sumas correspondientes al !alor del suelo y de los materiales . el usu!ructo se e.. mientras dure el usufructo. 155 . salvo siempre el derecho concedido al usu!ructuario en el art# anterior# 0# E. quedando obligado a pagar al usufructuario.i el usu!ructuario se hubiese ne"ado a contribuir al se"uro.tin"ue# .. el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del suelo y de los materiales .e"uro del predio a car"o e... deberá afianzar el pago de los réditos . tendrá derecho a ocupar el suelo y a ser!irse de los materiales. si se destruye lo edi!icado. sino de predio dado en usu!ructo# . o bien a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que deba durar el usufructo. Li9uid!ción del u%u+ructo. ya que el art# 016 no contempla el se"uro de los respectivos derechos de usu!ructo y nuda propiedad. . constituy*ndolo por sí sólo el propietario. el objeto del "ravamen no perece.. i el propietario optare por lo "ltimo..A. en virtud de un !enómeno de subro"ación real# C# 2*rdida de edi!icaciones : $rt# 01A.. 1..propiación de la cosa usu!ructuada : $rt# 01F ### *l propietario estará obligado. o bien a subrogarla con otra de igual !alor y análogas condiciones. tienen que indemni%arse recíprocamente# 2ero si la p*rdida es por culpa de persona distinta. G# estrucción de !inca ase"urada : +o hay concurrencia de resarcimientos. percibirá *ste ínte"ro el precio del se"uro en caso de siniestro. mediante la indemni%ación se tratará de conse"uir el equivalente de la cosa perecida..i es por culpa del usu!ructuario o del nudo propietario. distin"uiendo entre si el edi!icio sea accesorio de una !inca o autónomo... por quedar el solar# . en cuyo caso continuará aqu*l en el "oce del nuevo edi!icio si se construyere o percibirá los intereses del precio del se"uro si la reedi!icación no conviniere al propietario ### D# .e distin"uen C hipótesis : 1# Kue concurran usu!ructuario y nudo propietario al se"uro. D# 2*rdida de la cosa por culpa de tercero : 2erdida la cosa por caso !ortuito.2. Lo mismo sucederá cuando el usufructo estu!iera constitu'do solamente sobre un edificio y éste pereciere... *n tal caso. si el propietario quisiere construir otro edificio. para que sobre *l contin(e el "oce.

e"(n el art# 0DG )c ### *l uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa a&ena.?...cepto en casos de consolidación en el usu!ructuario o de p*rdida total de la cosa# La restitución será de la misma cosa recibida y usu!ructuada.?. para que obten"a de la cosa cuantos servicios sea capa% de aprovechar para la satis!acción directa e inmediata de sus necesidades personales y !amiliares# La habitación es un derecho real sobre cosa ajena con !inalidad e... que menoscaben o ha"an imposible el "oce directo. Derec o% * o)li$!cione%.?.1. sin injerencias de tercero. que se concede en !orma estrictamente personal al usuario. . el "oce se reincorpora a la nuda propiedad automáticamente y sin necesidad de acto al"uno por parte del nudo propie-tario. como el de cosas consu-mibles ($rt# G6D)# 12. las piezas necesarias para s' y para las personas de su familia .. salvo en cosas especiales.. =itular de los derechos de uso y habitación es la persona !ísica.obre las !uentes del r*"imen del uso y la habitación.2.2roducida la causa de e. en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente cap'tulo . aunque esta reincorporación so supon"a que el nudo propietario sea sucesor jurídico del titular del "ravamen# El anti"uo usu!ructuario o sus herederos quedan en posesión de la cosa antes usu!ructuada. SuJeto%. 1. y más dudosamente los llamados bienes inmateriales que dan !rutos civiles# Entre las cosas materiales deben comprenderse tambi*n las consumibles# 2uede entenderse el derecho de uso como un derecho real de "oce en cosa ajena. . convivientes con *l# 151 . que ahora deben restituir a su due9o.ceder de C5 a9os# Los derechos de uso y habitación se con!i"uran por el )c como estrictamente personales. LOS DERECHOS DE 6SO Y HAFITACI-N. (nica capa% de utili%ar una vivienda con el propósito y la !inalidad prote"ida por el ordenamiento# &especto de la titularidad del derecho de uso por parte de personas jurídicas.tinción del usu!ructo.$rt# 0D6# ### Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación. puede concebirse este derecho como !órmula para atender las necesidades de los asociados o bene!iciarios. aunque ésta aumente. -. y en su defecto. por las disposiciones siguientes . se regularán por el t'tulo constituti!o de estos derechos. contiene el )c dos preceptos : -. El derecho de uso y habitación puede comprender bienes muebles e inmuebles. por ello el art# 0D0 establece que ### Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de t'tulo . e.... incluído a estos e!ectos el propietario de la cosa objeto del derecho. La habitación dá a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa a&ena. pero en estos casos la duración no puede e..clusiva del alojamiento# 1.$rt# 0DC# ### Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación. los que basten a las necesidades del usuario y de su familia. El ejercicio de los derechos del usuario debe llevarse a cabo con!orme a la naturale%a de la cosa "ravada y en relación directa con la utilidad que pudiese reportar la citada cosa para la satis!acción de necesidades propias del usuario y de los miembros de la !amilia.

etc) si reco"e una parte# El usuario. y la poseerá en com(n con el propietario (o el usu!ructuario.5G ins# El art# 0C5 o!rece una noción inicial de servidumbre ### *s un gra!amen impuesto a un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto due+o . 1=. tiene y recibe el trato de un usu!ructuario# . 1. el que la sufre predio sir!iente . -quéllas se llaman legales y éstas voluntarias ### =al contraposición no a"ota las principales causas o !uentes de constitución de las servidumbres (usucapión.?.cepcionales. ### Las ser!idumbres se establecen por la ley o por la !oluntad de los propietarios.. dentro de los límites de su dis!rute.. *l inmueble a cuyo fa!or está constitu'da la ser!idumbre se llama predio dominante.". su titular puede o nó ejercitarla# En caso a!irmativo. Ser'idu()re% le$!le% * 'olunt!ri!%. El si"uiente precepto contradice semejante noción. en!iteuta.. el tenor del art# 0C. o de una comunidad. la "arantía sólo es aplicable al uso y a la habitación si lo ha ordenado el constituyente o e. Derec o +or!l. de sustrato claramente predial.presa de las partes o del testador# 1. es desa!ortunado al se9alar que las servidumbres se establecen por la ley.1. puede darse el caso de que el due9o del predio 15D . El )c re"ula detalladamente los diversos supuestos de servidumbre a trav*s de un amplio articulado : arts# 0C5 a . )on arre"lo al art# 0DF ### Los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por abuso de la cosa y de la habitación .tin"uen cuando la utili%ación o el aprovechamiento determinados se hacen imposibles para el !in para el que se concedieron.. a quienes no pertenezca la finca gra!ada ### En el primer caso se habla de relación entre !incas.2. Las servidumbres 1=.2. E&tinción. pues salvo al"unos casos e.8. si"no aparente)# $demás. se aplican los arts 0DC a 0DF )c# El usuario de una !inca r(stica sólo tiene derecho a poseerla entera y de modo e. En el erecho +avarro.upone que se use la vivienda sin pa"ar renta o merced# La constitución de un derecho de habitación requiere la voluntad e. con derecho de arrendarla total o parcialmente# 1. CLASES DE SERBID67FRES.. la ley se limita a identi!icar supuestos de hecho cuyas circunstancias +!cult!n al titular del predio dominante para hacer e!ectiva o reclamar la e!ectividad de la servidumbre# 2ero como cualquier otra !acultad.clusivo si va *l a reco"er todos los !rutos. mientras que en el se"undo supuesto las servidumbres se cali!ican de personales# 1=.isten bienes inmuebles# =anto el uso como la habitación se e. pero el due9o deberá indemni%ar# La concesión de habitación en una casa se presume que abarca la vivienda total. $rt# 0C..1..?..En cuanto a las obli"aciones. SERBID67FRES PREDIALES Y SERBID67FRES PERSONALES. al establecer ### #ambién pueden establecerse ser!idumbres en pro!echo de una o más personas.

una resolución administrativa o una sentencia judicial# 1=. la utilidad o el servicio que le proporciona el !undo sirviente sin necesidad de actuación humana de carácter complementario# 2or el contrario..iendo cierto que la causa remota de la e.C ### *l establecimiento.".istencia de la servidumbre se encuentra en la ley. e llama positi!a la ser!idumbre que impone al due+o del predio sir!iente la obligación de de&ar hacer alguna cosa o de hacerla por s' mismo.istir disensiones o liti"ios entre los interesados que reclamen la correspondiente resolución administrativa o judicial# ..e"(n ella. Ser'idu()re% continu!% * di%continu!%# $rt# 0CD#D ### er!idumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante. 1=. deben considerarse positivas las de paso. Ser'idu()re% !p!rente% * no !p!rente%.sirviente se aven"a a cumplir lo le"almente previsto.# .. )on!orme al art# 0CC ### Las ser!idumbres son positi!as o negati!as. servicio tel*!onico ### : . LAS SERBID67FRES LE5ALES.2.2. forma y condiciones de las ser!idumbres de aguas . lo más se"uro es determinar el carácter positivo o ne"ativo de la servidumbre atendiendo a la jurisprudencia del =. pueden obtener u obtienen.. o!reciendo al due9o del predio dominante el servicio o la utilidad reclamada.tracción de humos o "ases que ocupen terreno ajeno o construcción de balcones o voladi%os en i"uales condiciones# En relación con las luces y vistas. en la "eneralidad de los supuestos la !uente pró. la corres-pondiente indemni%ación# 2ero tambi*n pueden e.8.2.ervidumbres industriales# 15C . C negati!a la que proh'be al due+o del predio sir!iente hacer algo que le ser'a l'cito sin la ser!idumbre ### 7ormulación le"al al"o con!usa. extensión.ima de constitución de las servidumbres le"ales viene representada por el convenio o acuerdo entre los interesados. se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle pre!isto en este $ódigo ### 2roblemas y cuestiones similares a las identi!icadas por el )c respecto a las a"uas se dan en relación con otros bienes : Has.2. la servidumbre de paso es discontinua. $rt# 0CD#G ### on ser!idumbres aparentes las que se anuncian y están continuamente a la !ista por signos exteriores. $rt# 0. pues la distinción entre servidumbres positivas o ne"ativas resulta trascendente en relación con la adquisición de las servidumbres por usucapión# 2or ello.1. de facto y de !orma ininterrumpida. en su caso. instalación de tubos de e. sin la inter!ención de ning"n hecho humano ### $rt# 0CD#C ### on ser!idumbres discontinuas las que se usan a inter!alos más o menos largos y dependen de actos del hombre ### e lo que se desprende que se está !rente a una servidumbre continua cuando el predio dominante o sus titulares. que re!elan el uso y apro!echamiento de los mismos . siendo ne"ativa si el hueco se encuentra en pared propia del predio dominante# 1=. 1=. acordando ambos.. y con la servidumbre de abrevadero# 1=.. Ser'idu()re% po%iti'!% * ne$!ti'!%. el criterio "eneral radica en considerar positiva la apertura de huecos abiertos en pared medianera. lo mismo que la de pastos o le9as. $rt# 0CD#0 ## on ser!idumbres no aparentes las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia . electricidad. En (!teri! de !$u!%.".".

descansadero y majada. el due9o de tal predio está obli"ado a consentirlo.ervidumbre de parada o partidor# . cordel. Ser'idu()re de !cueducto.=. el pasar materiales por predio ajeno o colocar en *l andamios u otros objetos para la obra..".. Ser'idu()re de p!%o.0 y 0..".er!idumbre de paso para ganados . por el uso y la costumbre del lu"ar# 1=.". "iran alrededor de las respectivas limitaciones o límites que la conti"Zidad de las !incas hace recaer sobre sus respectivos propietarios# 15G .8. con independencia que que ten"an naturale%a r(stica o urbana# 1=.Binca encla!ada entre fundos del transmitente : El titular del predio sirviente pierde todo derecho a la indemni%ación si la situación de enclavamiento de la !inca se produjera entre !incas del propio transmitente ($rt# 0..". conocidas con los nombres de ca9ada. $rt# 1F#1 y D & 2' ### 2uede imponerse tanto por motivos de inter*s p(blico como de inter*s privado.er!idumbre de paso para fincas encla!adas : $rt# 0. muros o vallas que dividen o separan unas !incas de otras.". vereda o cialquier otro...1=. recibiendo la indemni%ación correspondiente al perjuicio que se le irro"ue### -...i !uere indispensable para construir o reparar al"(n edi!icio.".er!idumbre temporal por obras : $rt# 0.G ### *l propietario de una finca o heredad encla!ada entre otras a&enas y sin salida a camino p"blico. se re"irán por las ordenan%as y re"lamentos del ramo.ervidumbres relativas al uso de los ríos# 1=.2. el derecho a hacerla pasar por los predios intemedios con obli"ación de indemni%ar a sus due9os y a los predios in!eriores sobre los que se !iltren o cai"an las a"uas ### 1=. La re"ulación de la servidumbre de paso en el )c obli"a a distin"uir entre la servidumbre de paso para !incas enclavadas. la servidumbre temporal motivada por obras y las servidumbres establecidas para paso de "anados# . y las de abrevadero. Re+erenci! ! l! (edi!ner/!. .ervidumbre de saca de a"ua y abrevadero# .ervidumbre de estribo de presa# . Otr!% %er'idu()re% en (!teri! de !$u!%. La mayor parte de los preceptos (065 a 060) que el )c en"loba dentro de la sección >.ervidumbre natural de a"uas# . tiene derecho a exigir paso por las heredades !ecinas. pre!ia la correspondiente indemnización ### =ambi*n se aplican los arts# 0.istentes de paso para "anados. El )c re"ula la medianería en sede de servidumbre (arts# 0A1 a 0AF) cali!icándola reiteradamente de ervidumbre# +o obstante es una situación especial de cotitularidad de las paredes. L! %er'idu()re de luce% * 'i%t!%. )c# -. y mediante ella se otor"a al propietario de una !inca que quiera servirse del a"ua que pueda disponer para la misma o evacuar las sobrantes.A)# -.F ### . y en su de!ecto.ervidumbres de luces y vistas?. Las !'as pecuarias # $rt# 0A5 )c ### Las servidumbres e.

en su caso.K. salvo e.8.8. la relación de servicio debe encontrarse tambi*n presente en las servidumbres voluntarias# 1=. T/tulo@ contenido * rel!ción de %er'icio en l!% %er'idu()re% 'olunt!ri!%.. tambi*n es libre el propietario de una !inca para someterla a servidumbre : $rt# 0FG ### #odo propietario de una finca puede establecer en ella las ser!idumbres que tenga por con!eniente. en cambio una serie de re"las particulares# 1# La re"la "eneral en relación con las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre consiste en que el propietario del !undo dominante corre con los consi"uientes "astos# 150 .8. siempre que no contra!enga las leyes ni el orden p"blico . el )c re"ula D verdaderas servidumbres en esta materia.2. contempla un verdadero límite institucional del dominio. 1=. ejando aparte el que el art# 06.. determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sir!iente ### $nte la posibilidad de que resulte indeterminado el contenido de la servidumbre. $unque el )c no contiene declaración al"una respecto de la libertad del domi-nio.". El )c partiendo de la libertad de constitución mediante pacto.". ambas re!eridas a las a"uas pluviales : 1# La de !ertiente de te&ados # $rt# 06A# D# La de desagDe de patio encla!ado # $rt# 066# En relación con las a"uas residuales (art# 0F5) habrá de estarse a la correspondiente le"islación administrativa# 1=. e. con independencia de que su !uente constitutiva sea la ley o la voluntad de los particulares.1. Re$l!% p!rticul!re%. paso. por tanto. L!% %er'idu()re% de de%!$Pe. y en el modo y forma que bien le parezca. reco"iendo. el )c establece como re"la supletoria la aplicación de ### las disposiciones del presente t'tulo que le sean aplicables ### =ales disposiciones pueden ser tanto las re"las propias de los distintos tipos de servidumbres (a"uas. El tenor de dicho precepto respecto a la libertad contractual o principio de autonomía privada es el mismo que el del art# 1D00# $mbos arts# coinciden en se9alar que los límites del libre albedrío del titular del derecho subjetivo (propietario o contratante) vienen !ijados por el hecho de que su actuación Jsea contraria a las leyes o al orden p(blicoJ# 1=. etc) cuanto los escasos principios "enerales establecidos respecto del ejercicio de las servidumbres# La idea de servicio.istencia de servidumbre. se limita a establecer una re"la "eneral : $rt# 0F6 ### *l t'tulo y.8. LAS SERBID67FRES BOL6NTARIAS. la posesión de la ser!idumbre adquirida por prescripción.1=. L! li)ert!d de con%titución de %er'idu()re%.ija la e. es obvio que parte del presupuesto de que. o cualquier otro derecho real limitado. utilidad o bene!icio en !avor del predio dominante y su con!i"uración como "ravamen o car"a real de carácter duradero son características a la propia !i"ura de la servidumbre.istencia de título o acreditación de la usucapión habida para que pueda ele"arse la a!ección de utilidad de servicio de un predio (sirviente) a otro (pre!dio dominante)# 2ero siendo la propiedad libre.iste li)ert!d de predio%# e ahí que el art# 0G5 e. $parte lo dicho el )c no contiene más re"las "enerales sobre servidumbres voluntarias.

$1 E. $rt# 0CF ### Las ser!idumbres continuas no aparentes y las discontinuas. )ualquier servidumbre que no re(na las características de continuidad y apariencia. AD<6ISICI-N DE LA SERBID67FRE 7EDIANTE LA 6S6CAPI-N... por ser discontinua# La redución del posible alcance de la usucapión en relación con la constitución de las servidumbres es un corolario más de los presupuestos de la li)ert!d de predio% : Libertad de constitución de servidumbres# 1=.2.prese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de las !incas# -. división o se"re"ación de !incas# 1=. El )c es terminante al establecer que ### Las ser!idumbres continuas y 15.=.istan si"nos ostensibles de servicio entre !incas. El pl!#o 'einten!l de u%uc!pión. todos los )ódi"os latinos contienen uno o varios artículos cuyo objetivo radica en otor"ar relevancia constitutiva al hecho de que e.K.. no es susceptible de adquirirse o constituirse mediante usucapión# )onsecuentemente : 1# .. esde el )ódi"o de +apoleón.D# 4tra serie de re"las particulares se encuentra comprendida en los arts# 0F0 a 0FA.istencia de si"no aparente : .ista título para que la servidumbre contin(e activa o pasivamente. Kue e. 1=.=.1. relativos a casos de pluralidad de titulares de derechos reales sobre la !inca en que haya de recaer la servidumbre. L!% %er'idu()re% %u%cepti)le% de u%uc!pión 1 Continu!% * !p!rente%. . sólo podrán adquirirse en !irtud de t'tulo .=. salvo que se realicen cualquiera de los actos si"uientes : -. para determinar qui*n tiene o nó !acultades su!icientes a e!ectos de constituir una posible servidumbre voluntria# 1=. )aben pocas dudas sobre el hecho de que el )c sólo considera susceptibles de adquisición mediante usucapión a las servidumbres que simultáneamente sean continuas y aparentes# $rt# 0CA ### Las ser!idumbres continuas y aparentes se adquieren en !irtud de t'tulos o por la prescripción de 0= a+os . OTRAS 4OR7AS DE CONSTIT6CI-N Encuadran la denominada constitución por si"no aparente# 1=. Re9ui%ito% de l! con%titución de %er'idu()re por %i$no !p!rente..1. Acto% o)%t!ti'o% ! l! con%titución de l! %er'idu()re. CONSTIT6CI-N POR SI5NO APARENTE O DESTINO DEL PADRE DE 4A7ILIA.erán usucapibles las servidumbres de acueducto.K.Kue se e.ituación objetiva de relación de servicio entre !incas# 31 .i"no establecido y1o mantenido por el propietario# )1 Enajenación. consista en lo que consista.2.Kue se ha"an desaparecer los si"nos antes del otor"amiento de la escritura# 1=.K. luces y vistas ### por ser continuas y aparentes# D# +o podrá adquirirse por usucapión la servidumbre de paso. de las que posteriormente pasa a ser titular una persona di!erente por cualquier título transmisivo : $rt# 0G1# 1=.. sean o nó aparentes.

que pueden y suelen ser conti"uos. por la prescripción de 0= a+os ### (art# 0CA)# El art# 0CA constituye una re"la de usucapibilidad especial para las servidumbres y en consecuencia : -.i"e buena !* y justo título. debe probarse# En caso contrario.A. desde el día en que el due9o del predio dominante o.. priva la libertad de predios# G# Las servidumbres son inseparables de la !inca a la que activa o pasivamente pertenecen# 0# La relación de servicio entre predio dominante y sirviente da como resultado la prolon"ada duración temporal : La sercidumbre es tendencialmente perpetua# . C!r!ctere% co(une%. sino sólo la posesión ad hoc ### -. El có(puto del pl!#o.imidad# C# La servidumbre no se presume.La usucapión sólo es viable respecto de las servidumbres continuas y aparentes# -. 1# La servidumbre es un derecho real limitado.# La servidumbre tambi*n se caracteri%a por su indivisibilidad.El pla%o prescriptivo es veintenal por haberlo establecido así el le"islador# -. la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre# 1=.A.2. se"(n el cual se computará el tiempo ### -.En las positivas.K. que recae sobre cosa ajena. pero la conti"Zidad no es precisa.istan dos !undos.. basta la vecindad o pro.En la usucapión de servidumbres no se e. y e&tr!ordin!ri! en D5 a9os# -. a su costa. comprendidos en la sección relativa a los derechos y obli"aciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente : -.La usucapión ordinaria puede aplicarse a cualesquiera servidumbres susceptibles de posesión. sin que se vea a!ectada por la se"re"ación ó división de los !undos# 1=. NOTAS CARACTERÍSTICAS DE LAS SERBID67FRES PREDIALES. El r!#on!)le * correcto eJercicio de l! %er'idu()re.traordinaria sólo a las continuas y aparentes# 1=.aparen-tes se adquieren . el que haya aprovechado la servidumbre.1. e.A.". por un acto !ormal. pero sin alterarla ni hacerla más "ravosa# --$rt# 0GG#D prev* la posibilidad de que el due9o del predio sirviente colabore en el pa"o de las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre. si la 15A . en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre. !aculta al due9o del predio dominante para hacer. la e.$rt# 0G0# El due9o del predio sirviente no podrá menoscabar el uso de la servidumbre constituída# -.$rt# 0GC.i"iendo una relación de servicio entre dos !incas# D# Es necesario que e. al del sirviente. 1=. Las re"las relativas al cómputo del pla%o se encuentran establecidas en el art# 0C6.En las ne"ativas. 2uede deducirse de una serie de arts# del )c. hubiera empe%ado a ejercerla sobre el predio sirviente# -.La usucapión de las servidumbres puede ser ordin!ri! en los mismos pla%os que el dominio. desde el día en que el due9o del predio dominante hubiera prohibido.

La comunidad de pastos en terrenos p(blicos. La clásica distinción de las servidumbres en prediales y personales. Es el derecho que se concede a una o varias personas determinadas o a una colectividad o universalidad de ellas. procedente del erecho justinianeo tuvo como objeto en"lobar como servidumbres personales a los derechos de usu!ructo. dado que esa perpetuidad presupone una inmodi!icabilidad en la situación e. para pastar sus "anados en la !inca "ravada# La "enuina comunidad de pastos se produce cuando los propietarios acuerdan poner en com(n los pastos de sus respectivas !incas. como el alemán# El )c espa9ol ocupa una posición sui generis : +ie"a el carácter de servidumbres personales a los derechos de usu!ructo. sino a fa!or de determinados indi!iduos y sobre predios también ciertos y determinados.istirá por el tiempo que *stas duren# . aunque muchos de los preceptos de este bloque le"al no son aplicables a las servidumbres personales que aparecen casi hu*r!anas de tratamiento le"al.55 dice ### La comunidad de pastos sólo podrá establecerse en lo sucesi!o por concesión expresa de los propietarios. o de una comunidad a quienes no pertenezca la finca gra!ada ### El )c no contiene nin"una norma que aclare cuál es el r*"imen jurídico de esta clase de servidumbres..istente entre los predios y se encuentra establecida en bene!icio del predio. La ser!idumbre establecida conforme a este art. pues las previstas como tales son todas prediales# 'abrían de re"irse por el título o ne"ocio jurídico de su creación (art# 0F6) y en lo no establecido por dicho título. ya que tras de!inir las prediales en el art# 0C5 como ### un gra!amen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto due+o ### a9ade en el art# 0C1 que ### también pueden establecerse ser!idumbres en pro!echo de una o más personas. se re"irá por las leyes administrativas (art# .utili%ase de al"(n modo# 1=. lo que no ocurre en las servidumbres personales# L! %er'idu()re per%on!l de p!%to%. por las disposiciones "enerales de los arts# 0C6-0G6.. parece que hay una servidumbre recíproca de pastos con limitaciones recíprocas al derecho de propiedad de cada uno# El art# . y prácticamente sometidas al poder de la autonomía privada# L! dur!ción de l!% %er'idu()re% per%on!le% 1 2or re"la "eneral.51)# El )c sólo contempla la servidumbre personal de pastos (arts# .55 y si"s) pero sin duda caben otros supuestos de car"a real tendencialmente perpetua sobre un determinado bien inmueble en bene!icio de determinadas personas# 1A Los censos 156 . idea que inspira a(n al"unos )c modernos. y nó a fa!or de una uni!ersalidad de indi!iduos y sobre una uni!ersalidad de bienes. uso y habitación. uso y habitación. aunque admite una cate"oría de tales servidumbres personales. la servidumbre e. ya pertene%ca a los municipios. que resulte de contrato o de "ltima !oluntad.?. de tal manera que los "anados de todos ellos aprovechan los pastos de todas ellas# Prima facie . ya al Estado.iempre que su utilidad se vincule a una persona o comunidad determinada. deben considerarse al menos como vitalicias# . las servidumbres pueden darse con carácter perpetuo# $ !alta de disposición en el acto constitutivo. se regirá por el t'tulo de su institución .in embar"o el carácter perpe-tuo de una servidumbre personal puede ponerse en duda. LAS SERBID67FRES PERSONALES.

)c 1K. o que ceda casi todas las !acultades dominicales sobre la !inca o dominio (til. Cen%o con%i$n!ti'o. es posible que el propietario de un inmueble acepte "ravarlo contra la recepción de una suma de dinero. supone la imposición de prestaciones reiteradas sobre un inmueble. a particulares. conservando para sí al"unas de menor entidad o dominio directo y el derecho a cobrar la pensión. Cen%o en+it0utico. *s enfiteutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio "til de una finca.1..1.e"(n la )omp# catalana. como operación inversa del ne"ocio anterior. a"upadas tradicionalmente bajo la denominación de censos.5. se re!iere el art# 1. cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gra!amen del canon o pensión que se obliga a pagar al censalista por el capital que de éste recibe en dinero ### $rt# 1.1K.5G )c ### e constituye el censo cuando se su&etan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero...2.5A )c 1K.1. reten"a sobre su !inca el se9orío (til o de mayor contenido y trans!iera a otro el se9orío directo y el derecho a percibir el canon o pensión# $ todas estas !i"uras. *s reservativo el ceso cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble. de tal modo que *sta. EL DERECHO REAL DE CENSO. que se vincula a la propiedad de una !inca. $unque sea in!recuente. 1K. L! inde+inid! dur!ción del cen%o 1 L! perpetuid!d.# El censo.1. o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes . debida por re!erencia a dicha !inca y "aranti%ada sobre ella# )uando el obli"ado no tiene otro deber habitual que el pa"o de la car"a. la cual responde directa e inmediatamente de su pa"o ### Los censos imponen una deuda de prestación reiterada sobre la !inca.1. una cierta cantidad al titular del derecho a la pensión. a la ve%. la obli"ación de pa"ar periódicamente el tenedor (que conserva la propiedad del inmueble) o due9o (que adquiere su propiedad) o cuasidue9o de la !inca (que recibe o conserva las mayores !acultades dominicales o dominio (til sobre ella). y es verdadero y (nico due9o de la !inca.50 )c 1K. en la en!iteusis competen al censalista otras !acultades. a cambio de un 15F . reser!ándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario ### $rt# 1#. o bien. reser!ándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio ### $rt# 1#. hasta la de recuperación de la !inca por el concedente mediante el comiso# El antecedente romano más anti"uo de los censos a!inca en el ámbito del erecho p(blico : )esión por el Estado o municipio.". y el censalista un mero titular de un derecho a la prestación periódica. *s consignativo el censo. desi"na al deudor (censatario) y "aranti%a el pa"o# Iientras en los censos consi"nativo y reservativo. el censatario es verdadero propietario de la !inca.1. . con el pa"o sobre la !inca de un canon o pensión / que acepte trans!erir el inmueble a otra persona a cambio de percibir periódicamente dicho canon. desde las de de!ensa y "arantía del cobro de la pensión. el censo es una prestación periódica dineraria anual de carácter perpetuo o temporal .1. Concepto * cl!%e%.8. el censo se cali!ica como consi"nativo o reservativo# 1K. Cen%o re%er'!ti'o.

simpli!icando la versión medieval# El )c re"ula los censos como instituto unitario. lo establece especialmente el art# 1.i"en. !ijar en el ne"ocio constitutivo. ba&o pena de nulidad. por un tiempo muy lar"o o incluso a perpetuidad# En los te.. y el )anon o pensión# Estos tres elementos del censo son recurrentes en todas las variantes de la !i"ura re"uladas en el )c y en los erechos territoriales.e"(n el art# 1. además de la pensión. en cambio.1 ### %o puede constituirse !álidamente el censo reser!ati!o sin que preceda la !aloración de la finca por estimación conforme de las partes o por &ustiprecio de peritos . media entre las distintas mani!estaciones de un derecho de pensión y los derechos de dis!rute a lar"o t*rmino : =emporalidad.. suponiendo que el derecho real típico y unitario de censo ten"a distintas clases o mani!estaciones# Los censos sólo pueden establecerse sobre bienes inmuebles y en el título ne"ocial de su constitución debe hacerse constar necesariamente : )apital del censo o valoración de la !inca a e!ectos de redención del "ravamen.e"(n el art# 1. <dentidad esencial que permite considerar actualmente a todos los censos. más pro!undas en tema de en!iteusis# La doctrina. lo esencial es la e. inde!inido y redimible# La esencialidad del derecho a la pensión.. separa la en!iteusis de los demás censos. en el caso de los censos. como instituto unitario# La verdadera diver"encia.plotación. El capital.=.D6 para la en!iteusis ### *l censo enfi-te"tico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura p"blica . que los consideraba restos del r*"imen !eudal.istencia de un derecho a la pensión de duración inde!inida y la posibilidad sólo en una de las partes (deudor de la pensión) de devenir propietario pleno y sin "ravamen# 1K.1. monetaria y ciudadana# .uprimidos los censos por la &evolución !rancesa. perpetuidad y redimibilidad : censo en!ite(tico. pese a su di!erente ori"en. cualquiera que sea su ori"en. a falta de acuerdo. =ales bienes inmuebles han de serlo por naturale%a. se fi&ará en el contrato. para su valide%.tos medievales se re"ula ampliamente la en!iteusis. sobre cuya base institucional com(n. reversión e inesencialidad del canon !rente. como elemento conceptualmente de!initorio del censo. constituyendo los primeros aspectos a considerar en relación al r*"imen jurídico "eneral de los censos# a) La !inca : El censo sujeta bienes inmuebles# $demás de disponerlo respecto de todo censo el art# 1. los otros caracteres si"ni!icativos (en su sistema. L! indi'i%i)ilid!d de l! +inc! $r!'!d!. sa9alando sólo la base sobre la que habrá de determinarse el precio del rescate de la !inca como libre para el censatario : *l capital de la redención.5G. a los simples e!ectos de la redención del "ravamen..DF )c . que se"(n las 2artidas. . aunque basta con que puedan producir !rutos civiles# b) El )apital : =odos los censos e. el !alor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse . ó temporalidad e irredimibilidad salvo pacto : censo vitalicio). se determinará en consideración al !alor del dinero y al beneficio que la redención reporte al 115 .canon (vecti"al) de la posesión y el "oce de predios para su puesta en e. -l constituirse en censo enfite"tico. ha sido puesta especialmente de relieve en la Ley )atalana de )ensos de 1FF5. no puede ser ni venta ni arrendamiento# Los censos en!ite(tico y reservativo responden a una sociedad !eudal de se9ores y labrie"os# El consi"nativo a una economía más desarrollada.. se aceptaron despu*s por otras le"islaciones. el capital que sirve de módulo para su redención# . a derecho de pensión institucionalmente imprescindible.. como !i"uras diversas# En todas las variedades. no tiene que coincidir necesariamente con el valor real del inmueble. con di!erencias accidentales.. y han de ser !ructí!eros...

)# d) 2rescripción : .5F-DE )c)# El título habitual de la constitución de los censos ha venido siendo el contrato# 111 . sino tambi*n de la indemni%ación que el censatario deberá al censalista si la p*rdida parcial del inmueble acaecida por su culpa. puesto que habría de e!ectuar reclamaciones o ejercitar acciones separadas. dispone el art# 1. tiene su ra%ón de ser en evitar la molestia adicional que lo contrario supondría para el censalista en el momento de diri"irse contra el poseedor del inmueble. el censo podrá dividirse..D0-DE) y de la consecuencia sancionatoria de caer en comiso la !inca en!ite(tica. además de se9alar la persona del deudor.2. el censatario está obli"ado a conservar la !inca. Los censos se constituyen como los demás derechos reales..censatario .. (Ley 0G0#D )omp# +avarra)# c)# E... en su caso. contra los varios censatarios entre los que el censo se dividiera : $rt# 1. sin embar"o.1... 1K. en "eneral. aunque se adquieran a t'tulo de herencia . puede obli"ar al censatario a que le d* res"uardo en que conste haberse hecho el pa"o# 2ara la en!iteusis. por testamento o por usucapión ($rt# . con el beneplácito del concedente : $rt# 1.D5 ### on prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos ### En ra%ón de ello.16#1E ### %o pueden di!idirse entre dos o más personas las fincas gra!adas con censo sin el consentimiento expreso del censalista. -demás de la acción real. el censalista. lo es i"ualmente !rente a al acción real# La jurisprudencia tiende a la solución contraria# e) Indi'i%i)ilid!d 1 La opción le"islativa de la indivisibilidad de los censos. Con%titución. los censos producen acción sobre la finca gra!ada . RE5LAS CO76NES SOFRE CONSTIT6CI-N@ CONTENIDO@ TRANS7ISI-N@ REDENCI-N Y EHTINCI-N.DC ### Para el cobro de la pensión.2.GA que ### $ada 03 a+os podrá el due+o directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfite"tica. aplicable a la acción personal cuando las pensiones se perciben por a9os o en períodos más breves. no sólo resulta de la ya considerada responsabilidad de la !inca para el pa"o de las pensiones ($rt# 1.G6-DE)# ") &econocimiento : )on arre"lo al art# 1.. por lo que pueden crearse por contrato. si el censatario la deteriora "ravemente ($rt# 1. la !inca responderá del pa"o de las pensiones vencidas y no satis!echas : $rt# 1.1.110 y 11.i"encia y "arantía : 2or ser la pensión una prestación ob rem.in embar"o. oneroso o "ratuito. Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del enfiteuta. sobre todo en los casos de redención !or%osa. al tiempo de entre"ar el recibo de cualquier pensión. 1K. las prestaciones accesorias y el derecho del censalista a recuperar.. adoptada por el )c. le causa perjuicio ( $rt# 1. el derecho a cobrar la pensión prescribe a los 0 a9os... el llamado capital del censo# La obli"ación de conservar la "arantía !undiaria. discutible si esta prescripción quinquenal . con las limitaciones de la L? (arts# 11G. sin que pueda exig'rsele ninguna otra prestación por este concepto .DC). podrá el censalista e&ercitar la acción personal para el pago de las pensiones atrasadas y de los da+os e intereses cuando hubiere lugar para ello . siendo.16#DE# !) )onservación de la "arantía : e diversas normas concretas se deduce que. .e"(n el art# 1. ase"urando.

i"encia y "arantía sobre la !inca y su prescripción# 1# eterminación : $rt# 1. no pudiendo celebrarlo como censatarios.DF y 1. 1. pero es posible que cuando la constitución se lleve a cabo por el due9o de la !inca. mediante aquellas determinaciones mortis causa que se estable%can en cada caso. y a la "ratuita las re"las de la donación en tema de ino!iciosidad o revocación# Lo mismo en el censo reservativo que en el en!ite(tico. con las precisas adaptaciones. aquellas personas que no podrían comprar la !inca ($rt# 1G0F )c)# El )c y el erecho navarro contemplan sólo.1C-1E )c ### La pensión de los censos se determinará por las partes al otorgar el contrato . por lo que no puede concebirse en cualquiera de nuestros ordenamientos civiles.i"e.D6 )c e. y en )atalu9a.2. 1. la capacidad de obrar e. en "eneral. cumpli*ndose las condiciones que para la adquisición por prescripción de los derechos reales sobre inmuebles. para la constitución contractual de la en!iteusis.50. no es indispensable que *stos sean de la !inca o de los que ella pueda producir# En cambio. las posiciones de censalista y censatario# La constitución del censo puede tener lu"ar. es indispensable la escritura p(blica para la constitución de cualquier censo por contrato# 2ara celebrar el contrato de censo se requiere.. cediendo una persona el dominio (til y reservándose el directo y el derecho a percibir del en!iteuta la pensión anual. pueda tener lu"ar con carácter lucrativo# En cambio. 1. Contenido 1 Derec o% * o)li$!cione% de cen%!li%t! * cen%!t!rio. establecer como contenido del derecho real una contraprestación consistente en servicios# La pensión se !ijará con carácter anual : $rts# 1. deben considerarse especí!icamente su determinación.. cediendo a otro los derechos del due9o directo. los censos pueden ser objeto de inscripción en el &e"istro de la 2ropiedad# 1K. su e. por ser contradictorio# $ la constitución onerosa del censo se aplicarán.5-DE )c# 11D .2. +o se requiere que el canon sea justo o módico. (nico al que se re!iere. su pa"o es un si"no de su reconocimiento# En relación al !undamental elemento del censo que es la pensión. un censo típico sin la pensión : 2or constituir el contenido esencial de la titularidad del censalista. por usucapión.5A. establecen las leyes ($rts# 1F0A y 1F0F )c)# =ratándose de unos derechos reales inmobiliarios. la constitución del censo consi"nativo. su pa"o.El art# 1. la escritura p(blica ad solemnitatem# En los otros censos sólo es necesaria ad probationem# En el erecho navarro. ha de hacerse constar necesariamente en escritura p(blica. a di!erencia de la le"islación catalana que e. 1.. no cabe la constitución de un censo reservativo o en!ite(tico como ne"ocio plenamente "ratuito. constituídos onerosamente.5F. las re"las de la compraventa sobre di!erencias de cabida o saneamiento.i"e en todo caso que la pensión se determine en dinero# 7ijada la pensión en !rutos. con!orme a la tradición.5G. y mediante las combinaciones adecuadas a cada supuesto en !avor de sucesores diversos. la constitución contractual del censo consi"nativo. en cuyo caso podría haber donación parcial# El )c autori%a que pueda consistir en dinero o !rutos. es admisible pactar el pa"o de una cantidad en el momento de la constitución# Los censos pueden tambi*n constituirse en testamento. asimismo. pero sin que nada se opon"a a que pueda constituirse "ratuitamente# El )c tambi*n se re!iere a la constitución onerosa de la en!iteusis.El p!$o del c!non ó pen%ión 1 La pensión o canon es esencial en el censo. -.i"ible para concluir contratos y poder de disposición. mediante la prestación de un capital en dinero. ni se prohíbe que sea muy bajo. no cabría.

. y si en !rutos..DG ### *l censatario no podrá pedir el perdón o reducción de la pensión por esterilidad accidental de la finca ni por la pérdida de sus frutos . $rt# 1. Redención.06 ### La redención del censo consignati!o consistirá en la de!olución al censalista.i"ir el recibo justi!icativo del mismo# . sin que pueda exigirse ninguna otra prestación. -l !erificar el pago de la pensión podrá descontar de ella la parte de los impuestos que corresponda al censalista .. se estará a los dispuesto en el art# 1. el art# 1. del pa"o y de su prueba no resulta presuntivamente el cumplimiento de las prestaciones anteriores. $rt# 1. sin embargo.8. ora el censalista. serán de cuenta del censatario.". del capital que se hubiese fi&ado como !alor de la finca al tiempo de constituirse el censo. La tendencial perpetuidad del censo potencia la posibilidad de que. y a !alta de convenio. al !in de la respectiva recolección : $rt# 1. Tr!n%(i%ión.1A ### Pueden transmitirse a t'tulo oneroso o lucrati!o las fincas gra!adas con censos... por a9os vencidos a contar desde la !echa del contrato o de la constitución del censo. transmitan a cualquier otra persona la posición que ocupan respectivamente# $rt# 1. como el de cualquier otra prestación.D ### La redención del censo reser!ati!o se !erificará entregando el censatario al censalista. y lo mismo el derecho a percibir la pensión ### 1K. El sujeto obli"ado al pa"o. ora el censatario.in embar"o. del capital que hubiese entregado para constituir el censo ... en cuanto que la pensión es una prestación ob rem..DD ### *l censatario está obligado a pagar las contribuciones y demás impuestos que afecten a la finca censada. de una !ez y en metálico.. salvo los que se causen por oposición temeraria..2. si consisten en dinero.. el capital que se hubiese fi&ado conforme el art'culo anterior . ha de ser ínte"ro. de una !ez y en metálico.1G )c# En el erecho navarro está prohibido el pacto de pa"ar anticipadamente la pensión del censo consi"nativo# En relación al lu"ar del pa"o. siendo necesario el pa"o de D pensiones consecutivas para suponer satis!echas todas las anteriores# C# 2a"o de impuestos : . 1K. el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario. $rt# 1. Los "astos que se ocasionen para la redención y liberación del censo. es el censatario# )abe.01 ### La redención del censo enfite"tico consistirá en la entrega en metálico y de una !ez. a menos que haya sido estipulada . disponiendo a este respecto. en ra%ón de aprovechar *ste las utilidades de la !inca censada# Las pensiones se pa"arán en los pla%os convenidos.10# El pa"o de la pensión autori%a al censatario a e. al due+o directo.2. a juicio de los =ribunales ($rt# 1.1D)# 11C .e"(n el art# 1. siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existan ### La redención consiste en el pa"o del capital del censo : $rt# 1. como el usu!ructuario.D# 2a"o : El pa"o de la pensión anual.56 ### *s de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido. que el pa"o pueda corresponder a otra persona. no obstante.

siendo i"ualmente prescribible en el mismo pla%o la condición de en!iteuta# 1K. 6nter!iniendo culpa del censatario. !acultad que le compete en cualquier momento y libremente.propiación : ### .. LA DIS7IN6CI-N DEL BALOR DE LA 4INCA EN LOS CENSOS CONSI5NA2 TIBO Y RESERBATIBO.. En la !i"ura concurren los si"uientes aspectos : 1# 'ay una concurrencia de dominios. sólo contienen una re"ulación especí!ica de los e!ectos que dimanan del valor de la !inca acensuada en los arts# 1. a los C5 a9os ($rt# 1.0F y 1.2. se denomina por el propio )c en!iteuta sin que. quedará éste extinguido. con ciertas peculiaridades# a) E. como los demás derechos reales. la re"la del art# 1. por el abandono de la !inca o de la parte no perecida por el censatario.e abona a cada uno de los interesados en la cosa. ri"en tambi*n para el censo reservativo# 1K.G). Los arts# dedicados a re"ular las características del censo consi"nativo (1. pero aplicándose el )c en la relación interna# El art# 1... por causa de utilidad p(blica. Los derechos de censalista y censatario se e. transmite a otra persona el dominio (til# D# El titular de *ste (ltimo.. a no ser que prefiera abandonar la finca al censalista.tin"ue tambi*n.1-1. cesando el pago de la pensión.50 )c ### *s enfite"tico el censo cuando una persona cede a otra el dominio "til de una finca.propiados. i se pierde sólo en parte..D5). el due9o (til. Otr!% c!u%!% de e&tinción. a lo lar"o del articulado.C1 re"ula la e.G.. en ambos casos. censalista y censatario. $rt# 1. pues el propietario inicial.ime al censatario del abono de los deterioros y pensiones vencidas# &especto a su derecho a ser indemni%ado por las mejoras hechas parece aplicable para todos los censos. el justiprecio de su derecho ($rt# 0A &e!) : +orma válida ante $dministración y e. c) $bandono : El censo se e.DA re"ula la e. al resarcimiento de da+os y per&uicios .". como en cualquier otro derecho real# El abandono de la !inca no e. reservándose el dominio directo.propiación de !incas en!ite(ticas# b) 2*rdida : $rt# 1. LA EN4ITE6SIS Y EL CENSO EN4ITEITICO 1 R0$i(en Jur/dico.D0 ### i por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca gra!ada con censo. quedará su&eto. reser!ándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio . prescriben. no se eximirá al censatario de pagar la pensión.1K.. sea total o parcial# El art# 1.5 respecto del censo consi"nativo. pero tales preceptos..propiación de !incas "ravadas con censo.. pese a que debe ser *l quien a!ronte el pa"o de la pensión anual# 11G .8.5) y del censo reservativo (11.0D )c# e) 2rescripción : Los derechos del censalista ()c --U )apital).tin"uen por las mismas causas que los restantes derechos sobre las cosas. por remisión del art# 1. se le denomine nunca censatario.0A1.

+o hay retracto en la permuta.. perderá este derecho y podrá lle!arse a efecto la ena&enación . tienen cada uno. es objeto de controversias. pues al"unos nie"an la división del dominio que re!leja la disciplina positiva de la en!iteusis# 2ero en el ámbito normativo del )c. .C.8. que sólo al due9o pueden competir# La n!tur!le#! de la en!iteusis. aunque por pla%o más limitado. la enajenación si"ue siendo válida y al otro due9o le queda el retracto que se"(n el )c tambi*n puede ejercitarse.. titular de un derecho real sobre cosa ajena : el concedente es (nico y verdadero propietario# En la Edad Iedia. su respectivo dominio# 1K.1.2. se contará dicho t*rmino desde la inscripción de la misma en el &e"istro de la propiedad# . due9os ambos.CG)# La constitución por parte del primer en!iteuta de un nuevo derecho a !avor y en contra de un se"undo en!iteuta.i no hay aviso.T!nteo * retr!cto. pagando el precio indicado. si bien al !erificar el pago de la pensión podrá descontar de ella la parte de los impuestos que corresponda al censalista ### $rt# 1.DD establece que. no podrá imponerse servidumbre ni otra car"a que disminuya los productos sin consentimiento e. y que supondría una especulación incompatible con el propósito y !inalidad del instituto# 1K. no se ha hecho uso del tanteo# En cuanto al retracto. queda prohibida. se considera dividido el dominio entre concedente y en!iteuta. declarándole el precio definiti!o que se le ofrezca o en que pretenda ena&enar su dominio .. por considerarse esta multiplicidad de intermediarios opuesta al inter*s p(blico de la libertad de las !incas. censalista y en!iteuta.C6 dispone que. sino investido cada uno de atributos di!erentes. y sólo en *poca más tardía. cuando el due9o directo o el en!iteuta en su caso. -. salvo si *sta se pactó como tal precisamente para eludirlo# Esta disposición no es aplicable a las enajenaciones !or%osas por causa de utilidad p(blica ($rt# 1. el art# 1. La obli"ación !undamental del censatario (y correlativo derecho del censalista) consiste en el pa"o del canon o pensión establecido# El art# 1. i no lo !erifica. podrá el condue+o hacer uso del derecho de tanteo. el en!iteuta es un precarista o un arrendatario.-DE)# -..i *sta se ocultare. no haya hecho uso del derecho de tanteo podrá utili%ar el de retracto para adquirir la !inca por el precio de la enajenación# En este caso. dada su condición de propietario ### *l censatario está obligado a pagar las contribuciones y demás impuestos que afecten a la finca acensuada.. Derec o% * o)li$!cione% del en+iteut! QdueCo :til. /entro de los 0= d'as siguientes al del a!iso. R0$i(en Jur/dico de l! en+iteu%i%. tras el aviso. cuando la pensión consista en una parte alícuota de los !rutos de la !inca en!ite(tica.e"(n el art# 1.En su ori"en romano. cuando.8. ### $orresponden rec'procamente al due+o directo y al "til el derecho de tanteo y el de retracto. deberá utili%arse el retracto dentro de los F días (tiles si"uientes al del otor"amiento de la escritura de venta# .preso del due9o directo ($rt# 1.C1-1E )c.=anteo : $rt# 1. siempre que !endan o den en pago su respecti!o dominio sobre la finca enfite"tica . * del cen%!li%t!.e presume la ocultación cuando no se presenta la 110 .CA ### *l que trate de ena&enar el dominio de una finca enfiet"tica deberá a!isar al otro condue+o..&etracto : . en su con!i"uración le"islativa actual. aun cuando no in solidum ni menos en copro-piedad.CD ### *l enfiteuta hace suyos los frutos de la finca y de sus accesiones ### =iene los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubrieren en la !inca en!ite(tica ### La libre transmisión y "ravamen del derecho del en!iteuta tiene como límite el contenido del derecho mismo# 2or ello.

i al pactarlo..G6.. el due9o directo y en su caso el (til. se"(n el cual ### $aerá en comiso la finca y el due+o directo podrá reclamar su de!olución . en ciertos casos concretos de incumplimiento. siempre que este aumento subsista al tiempo de de!ol!erlo . e. sino dentro del a9o si"uiente al día en que se inscriba la escritura en el &e"istro de la propiedad# 7uera de dichos casos. La e. ésta consistirá en el 0 E del precio de la ena&enación ### )uando el en!iteuta hubiera obtenido del due9o directo licencia para la enajena-ción ó le hubiese dado el eviso previo que previene el art# 1. .tinción en la en!iteusis lleva consi"o la de las hipotecas.0C ### .tin"ui*ndolo en el en!iteuta.".0D-1E ### *n el caso de comiso. no se hubiera se+alado cantidad fi&a. La en!iteusis permite al censalista recuperar el dominio (til. el due9o directo y el (til.CA.. Co(i%o.G. dentro de los F días (tiles si"uientes al del otor"amiento de la escritura# En este caso no será necesario erl aviso previo que e. ascendientes.trajudicial# 1K. Re'er%ión por %uce%ión.8. 0: i el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato y deteriora gra!emente la finca .i"e el art# 1.GG-1E ### *n las ena&enaciones a t'tulo oneroso de fincas enfite"ticas sólo se pagará laudemio al due+o directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis . cónyuge superstite y parientes del 1: grado.falta de herederos testamentarios. podrán hacer uso del derecho de tanteo dentro del t*rmino !ijado en los edictos para el remate.)# 11.G0)# La re"ulación del )c es muy restrictiva : El laudemio no puede cobrarse tratándose de transmisiones "ratuitas# $rt# 1.1.GF. en las ventas judiciales de !incas en!ite(ticas. no podrá el due9o directo reclamar. esta acción estará sujeta a la prescripción ordinaria (art# 1. o en el de rescisión por cualquier causa del contrato de enfiteusis. si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma..i se hubiere reali%ado la enajenación sin el previo aviso que ordena el art# 1. etc.. el due+o directo deberá abonar las me&oras que hayan aumentado el !alor de la finca. el pa"o del laudemio.. 1K. servidumbres. L!ude(io. podrán ejercita la acción de retracto en todo tiempo hasta que transcurra 1 a9o contado desde desde que la enajenación se inscriba en el &e"istro de la 2ropiedad (art# 1.. que "ravan el derecho del en!iteuta# =ambi*n la redención o liberación del censo e. erecho del censalista a percibir una cantidad por la transmisión de la !inca en!ite(tica llevada a cabo por el censatario# La obli"ación de pa"ar el laudemio corresponde al adquirente salvo pacto en contrario (art# 1. la ocultación puede probarse por los demás medios le"ales# . en su caso. $rt# 1.CA# El precepto no se aplica a la subasta p(blica e. 2: Por falta de pago de la pensión durante 8 a+os consecuti!os.. en sus casos respectivos.. oa"ando el precio que sirva de tipo para la subasta y del retracto.CA.tin"ue las hipotecas impuestas sobre el derecho del concedente# $rt# 1. y siempre como (ltimo remedio# Esta posibilidad de recuperación del dominio (til y de consolidarse la propiedad plena para le concedente se establece en el art# 1.escritura en el re"istro dentro de los F días si"uientes al de su otor"amiento# <ndependientemente de la presunción. E&tinción de l! en+iteu%i%. !ol!erá la finca al due+o directo en el estado en que se halle.CF)# )on!orme al art# 1. descendientes.. 1K. 4OROS Y OTROS 5RABE7ENES ANELO5OS A LA EN4ITE6SIS.

y los temporales o por tiempo limitado al arrendamiento# 1K. por derecho de accesión.tinción del derecho del super!iciario# La idea. 4AC6LTAD DE ACCESI-N Y DERECHO DE S6PER4ICIE.ólo más 11A .. duradera tanto como las primeras que se plantan. y el estímulo para su constitución era la recuperación de la !inca por el concedente con las mejoras# )omo herencia de ese inicial carácter arrendaticio. es posible tambi*n que. o hasta que mueren (por t*rmino medio 05 a9os). Es un "*nero de censo distinto de la en!iteusis típica por su esencial temporabilidad.cepción a la re"la tradicional de la accesión. por la recuperación de la propiedad por el concedente sin derecho de redención del censatario# . equiparó en su art# 1. recuperaría su propiedad a la e. sino precisamente lo que está encima del área : Lo edi!icado o plantado# La re"la "eneral es que. el derecho de hacer y mantener una construcción o plantación sobre el suelo de aqu*lla. de ser el super!iciario propietario de la construcción ó de la plantación.2. <nstitución en!ite(tica propia de Halicia y e.. y nó del due9o del terreno.11)# En cuanto a los !oros !uturos.uper!icie no es. el área apta para la edi!icación. quien.tendida por los territorios de $sturias y León.0. 4oro%. y la del se"undo por el derecho al cobro de tal prestación periódica# El )c no se preocupó de los !oros y sub!oros e. en "eneral. tambi*n se da la división del dominio entre el due9o (til (!orero) y el due9o directo (!orista). de modo que lo edi!icado o plantado sea de propiedad (super!iciaria) de quien construyó o plantó.e ha considerado alternativamente por la jurisprudencia como modalidad en!ite(tica ó como arrendamiento# La !i"ura está re"ulada minuciosamente en el art# 1.on los llamados censos a primeras cepas : )esión de suelo inculto para plantar vi9as. )c. caracteri%ándose la posición del primero por la posesión. aprovechamiento y deber de mejora del inmueble. como atenuación o e. aparte de que el propietario puede conceder sobre el edi!icio o la plantación un derecho real de uso y aprovechamiento. su dependencia de circunstancias a"ronómicas y la ausencia de laudemio y en particular. persiste el deber de mejorar y la normal irredimibilidad.00 los constituídos por tiempo inde!inido al censo en!ite(tico. lo edi!icado o plantado en un terreno.istentes en el momento de su promul"ación. a semejan%a de la en!iteusis. inicialmente se oponía a la concepción del derecho sobre el suelo como un derecho real. en el len"uaje jurídico. . y la obli"ación del pa"o de la pensión o renta !oral.1. a emplear la !i"ura del arrendamiento# . El cen%o ! pri(er!% cep!% Qr!)!%%! (ort!. así como la !alta de laudemio# En el !oro. que el art# CD5 de la )omp# )atalana incorpora llana y simplemente a su te. a otra persona (super!iciario). corresponda al propietario del terreno ($rt# CF6)# 2ero.. sin embar"o. a cambio de una renta o pensión anual# .". limitándose a enunciar una ley especial para su redención ($rt# 1. proviene de avatares históricos# El planteamiento romano superficies solo cedit..1K. obli"ando para "aranti%ar el uso del suelo y el aprovechamiento económico de lo plantado o edi!icado por el super!iciario..to# 16 La . el propietario de la !inca conceda "ratuitamente o a cambio de un canon.uper!icie# 1A. incluso en el resto de Espa9a# El !oro comen%ó siendo un arrendamiento ad meliorandum a lar"o pla%o.

y sobre el derecho de super!icie r(stica (derecho de vuelo)# N!tur!le#!. si bien se menciona en el art# 15A#0E L'. para eliminar de su ámbito. con la en!iteusis. y despu*s con acciones utiles in rem. de carácter similar a la reivindi-catoria# En ciertos erechos medievales se lle"ó a admitir la idea de que pertene%ca a un sujeto la propiedad del suelo y a otro la del edi!icio levantado sobre *l. y en sede de censos : $rt# 1#..2. . la jurisprudencia propendió a su asimilación con la !i"ura de la en!iteusis# 2osteriormente. y en el art# 1. lo esencial queda a merced del pacto.#1 y C5#C. derechos de super!icie y cuales quiera otros "ravámenes semejantes. por hacerse muy precisa la re"eneración no sólo del parque de viviendas de las ciudades. y numerosas las posibles !i"uras del derecho de super!icie# -..Super+icie ur)!n! 1 116 . y mantener en ella la edi!icación o la plantación. para que se re"ulase la super!icie relativa al sertor urbanístico# icha Ley ha su!rido hasta el presente diversas modi!icaciones : 2or la Ley de 1FA0 (=e. RE56LACI-N NOR7ATIBA Y CLASES.adelante se re!uer%a la situación del super!iciario. y en su de!ecto. sini sólo declarar que la !orma de redención de este "ravamen no es la especí!icamente re"ulada para los censos# 1A. y el &h. la llamada super!icie urbanís-tica.to &e!undido). L! +!lt! de con%ider!ción le$i%l!ti'! en el (o(ento codi+ic!dor.". que no pretende re"ularlo. sino del tejido a"rícola# En Espa9a hubo que esperar a la Ley sobre &*"imen del . de la costumbre y de los principios "enerales# La libertad de con!i"uración es amplia. Cl!%e% de %uper+icie en Derec o e%p!Col. primero con la concesión del interdicto de super!icies. para prevenir su hipotecabilidad. $unque al"unos e. con la servidumbre y.1. sin embar"o.2.11#CE.to re!undido vi"ente de 1FA.2. L! re%urrección le$!l de l! +i$ur!. te. detentando la propiedad separada de lo edi!icado o plantado# En este sentido. perpetuamente o durante cierto tiempo# En nuestro ordenamiento.e han buscado analo"ías con el arrendamiento.uelo de 1F0. sobre cuya base.uelo y 4rdenación :rbana (=&-1FFD)# 1A.2. sub!oros. a los !oros. si bien actualmente se propende a considerar que se trata de una relación que da lu"ar a un derecho real autónomo que consiente edi!icar o plantar sobre !inca ajena. podrían parecer a!ectadas por la re!orma del &'. por su naturale%a real.tremos de la re"ulación de la super!icie de erecho com(n..2. introdujo mejoras en sus arts# 1. por el que se aprobó el =e. El derecho de super!icie no tiene un enclave preciso en la re"ulación del )c# .to &e!undido de la Ley sobre el &*"imen del . sobre re"las sobre el derecho de super!icie urbana en "eneral. La desolación ciudadana que conllevaron las Huerras Iundiales provocó una cierta vivi!icación de la !i"ura. por la distribución de dominios que la situación determinaría. la Ley del .uelo y 4rdenación :rbana de 1F0. el derecho especí!ico de super!icie supondría el soporte jurídico de la propiedad super!iciaria# 1A. 1A. el derecho de super!icie no estuvo re"ulado en los cuerpos históricos ni tampoco en los te.tos codi!icados modernos. del que se di!erencia.11 )c. re"lamentó para promover la ejecución de planes de ordenación urbanística y la construcción de viviendas. y por la Ley de 1FF5 plasmada en el vi"ente & L 111FFD.ólo se nombra en una ocasión el derecho de super!icie.

".clusivamente para la construcción de viviendas. su derecho# )uando la super!icie se constituye por título oneroso. el derecho de super!icie es actualmente un derecho real temporl o temporalmente limitado# G# . CONSTIT6CI-N.8. en otro caso.dual o colectiva) o p(blica (Estado.".2. 1A. no puede pasar de los FF a9os# El super!iciario debe edi!icar en el pla%o previsto en el 2lan o en el convenio.1.tin"ui*ndose. Iunicipios o cualesquiera entes p(blicos)# En cualquier caso necesitará de capacidad de disposición del inmueble que 11F . pero relativa al convenio e. Concepto. además del dis!rute de lo plantado o sembrado (&')# 1A. ))$$.8. como due9o del suelo.uelo (te. comerciales u otras edi!icaciones determinadas en los planes de ordenación ($rt# 1A1#1)# La super!icie urbanística se constituye necesariamente mediante inscripción en el &e"istro previa escritura p(blica# La concedida por el Estado y demás personas p(blicas no puede pactarse por duración superior a los A0 a9os y el derecho convenido entre particulares. puede ser una persona privada (indivi. servicios complementarios.to re!undido 1FA. 1A.uper!icie urbana re"ulada en la Ley del . lo edi!icado o plantado revierte al propietario del suelo# 1A. e. e. instalaciones industriales. o en varias de estas modalidades a la ve%.uelo : El suelo donde se constituye la super!icie está sujeto a un 2lan de ordenación urbana# 22 Super+icie r:%tic! 1 $quella cuyo objeto es la plantación o siembra en terreno ajeno. La Ley del . C!r!ctere%. ha de subrayarse la consecuencia de que.iendo temporal el derecho de super!icie. 1# Es un derecho real de "oce que otor"a a su titular la !acultad de edi!icar o plantar en suelo ajeno# D# El carácter de derecho real limitado no empa9a que el super!icieario sea due9o de lo construído o sembrado. Ele(ento% per%on!le%.$quella cuyo objeto es la construcción o edi!icación en suelo ajeno.) contiene una re"ulación detallada del derecho de super!icie. además del dis!rute de lo edi!icado# 22 Super+icie ur)!n/%tic! 1 . os partes se relacionan jurídicamente en el derecho de super!icie : El propietario del suelo que concede el derecho (concedente o su!iciante) y el super!iciario o concesionario (titular del derecho de super!icie)# El super!iciante. o en la adjudicación al concedente de viviendas o locales o en concesiones arrendaticias . la contraprestación del super!iciario podrá consistir en el pa"o de una suma al%ada por la concesión. CONCEPTO Y CARACTERES. en el pa"o de un canon periódico.". sin perjuicio de la reversión total de lo edi!icado al !inali%ar el pla%o que se hubiese pac-tado al constituir el derecho# 1A. y que por tal título pueda disponer del derecho de super!icie que es !acultad propia de todo propietario# C# En nuestro ordenamiento jurídico.1.pirado el pla%o por el que se constituyó.

si el derecho se constituyere a título oneroso.ceder de 0 a9os. además de las circunstancias "enerales para la inscripción. lo que presupone su plena titularidad dominical# $l super!iciario sólo se le e. normalmente la constitución de la super!icie (sea urbana o r(stica) tendrá lu"ar a título oneroso y por acto inter vivos.tinción del derecho. que no podrá e. deberá inscribirse a !avor del super!iciario el derecho de construir edi!icios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o e!ectuarlas sobre el suelo de los !undos ajenos# $ tenor del citado art#. lo edi!icado pasará a ser propiedad del due9o del suelo.2. para su valide% y e!icacia.. está obli"ado al pa"o de un canon al due9o del terreno# 1A. 1D5 . los títulos p(blicos en que se estable%ca dicho derecho.i"irá capacidad "eneral para obli"arse# Los derechos y deberes del super!iciario y el due9o del terreno. ya que aparte la LIBI). las si"uientes : 1# 2la%o de duración del derecho de super!icie que no e.cederá de 05 a9os# =ranscurrido ese pla%o. así como el destino de *stas y el de las mejoras en el momento de la e. su normativa abarca tanto la super!icie urbana como la r(stica. las "arantías pactadas con carácter real# 1A. pudi*ndose estipular como contraprestación la reversión de todo o parte de lo edi!icado a !avor del due9o del suelo al e.uper!icie urbana : El art# 1. plantación o siembra en que consista. destino y coste del presupuesto# b) .los convenios y prestaciones estipuladas y si las hubiere. pero nda impide que se realice de !orma "ratuita y por acto mortis causa # b) Re$i%tro de l! Propied!d 1 )onstit(yase de uno u otro modo. al"unas de la en!iteusis y desde lue"o por los principios "ene-rales# El super!iciario. siendo complemento indispensable de la super!icie de la L. se re"ulan por la costumbre. los entes p(blicos no parecen tener más posibilidad que constituir ese tipo de super!icie urbana# .uper!icie r(stica 1 El derecho real de vuelo sobre !incas r(sticas ajenas se inscribirá en el !olio de aquella hoja sobre la que se constituya# En la inscripción se hará constar : uración.#1 &' determina que para su e!ica% constitución. y sus características "enerales.i el cedente es un particular. salvo que no se haya pactado. D6RACI-N. deberán reunir. antes de su re!orma# 1# . en lo no pre-visto por el título de su constitución. a) En $ener!l 1 . la super!icie será urbanística.i el super!iciante es una persona p(blica.8. acaso por las re"las "enerales del censo. salvo pacto en contrario# D# eterminación del canon o precio que haya de satis!acer el super!iciario.pirar el pla%o convenido# C# 2la%o se9alado para reali%ar la edi!icación. el derecho de super!icie necesita de escritura p(blica y posterior inscripción en el &e"istro de la 2ropiedad# El &' en su re!orma de1DF0F re"ula el derecho de super!icie. no limitándose sólo a determinar los requisitos de inscribilidad que deben contener los títulos en que se constituya# 2or otra parte.ha de ser "arvado. Ele(ento% +or(!le%..

CONTENIDO.1.presa que dicho pla%o no podrá e. el concedente tiene derecho a e. respectivamente. personas p(blicas o particulares (art# D6F)# . EHTINCI-N. 1# erecho a edi!icar o plantar si a(n no se hi%o.=. se producirá la reversión. El derecho de super!icie y la propiedad super!iciaria se e.#1 &h# $ pesar de lo dicho se a!irma com(nmente que la temporalidad no es un requisito sine qua non de la modalidad com(n de super!icie# 1A. no dando lu"ar a indemni%ación# =ambi*n se e.istencia se9alan un pla%o má.e desvía con ello del pla%o de 05 a9os previsto para la super!icie urbana por el art# 1. y por al"una de las relativas a los censos# $1 $"otamiento del pla%o# $ la !inali%ación del pla%o convenido o le"almente previsto. Derec o% * +!cult!de% del %uper+ici!rio.El derecho de super!icie es un derecho tendencialmente temporal# Las leyes que re"ulan su e. el due+o del suelo hará suya la propiedad de lo edificado.2.tin"uirán los derechos reales y personales impuestos por el super!iciario# 31 )onsolidación# La consolidación de los derechos de propiedad del suelo y los del super!iciario en una misma persona ori"ina una situación de >con!usión de derechos?# )1 7alta de construcción o plantación# El incumplimiento del deber de construir es causa de e.imo de duración# )oncretamente el =& 1FFD e. al menos mientras dure el derecho de super!ie# C# erecho de disposición de su derecho de super!icie# G# erecho real de utili%ar el suelo ajeno para mantener en *l lo edi!icado o sembrado.K.i"ir que el super!iciario edi!ique dentro del t*rmino previsto en la licencia que autorice edi!icar# 1A. y reali%ar todos los actos necesarios al ejercicio de la propiedad super!iciaria# 1A.tinción sólo aplicable a la super!icie urbanística# $rt# 1AC#D L. 1# El sustrato económico : &eversión a su patrimonio de lo edi!icado. construído o plantado# D# erecho a la satis!acción de una contraprestación cuando se constituya de !orma onerosa la super!icie# C# &especto de la super!icie urbanística.ceder de A0 5 FF se"(n que los concedentes del suelo sean.=. Derec o% * +!cult!de% del concedente. sin que 1D1 .=. 1A. ### $uando se extinga el derecho de superficie por haber transcurrido el plazo.tin"uen por las causas habituales de terminación de los derechos reales. o si se destruyó lo edi!icado o plantado y queda tiempo para ello# D# erecho de propiedad sobre lo edi!icado o sembrado. en cuyo momento el titular del suelo hará suya la propiedad de lo edi!icado.

actuar en tal sentido en el subsuelo de un edi!icio o solar ajenos# =ambi*n se les denomina derechos de sobreedi!icación o sobreelevación y de subedi!icación# So)reele'!ción * con%trucción %u)terr3ne! 1 .D) que el )c intitula como isposiciones comunes a la prenda y a la hipoteca y que responden a la preocupación del 1DD . O)%er'!cione% %i%te(3tic!%..2. El )c espa9ol a"rupa en el =ítulo @B del Libro <B ( e las obli"aciones y contra-tos) el tratamiento /e los contratos de prenda. L! re$ul!ción en %ede contr!ctu!l. incluídos los preceptos capitales de nuestro erecho positivo# 1?. inversamente. 1?. LOS DENO7INADOS DERECHO REAL DE B6ELO Y DE S6FS6ELO.imarla.A.actamente un derecho de super!icie. 1?.1.deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el t'tulo en !irtud del cual se hubiera constitu'do aquel derecho .2.2. !acultan a su titular para elevar plantas de un edi!icio ya construído. ebe subrayarse el contenido y carácter de los artículos inte"rados en el cap# < del =ítulo @B del Libro <B (arts# 160A a 16. bien a la super!icie urbana o a la propiedad hori%ontal# 1F Los derechos reales de "arantía# 1?. hipoteca y anticresis constituyó un punto de partida para el desarrollo teórico de la cate"oría# 1?.in constituir e.1. el derecho de super!icie urbanística se ri"e por las normas del erecho privado "eneral# 1A.1.1. resaltando la base contractual de la trilo"ía típica de los derechos reales de "arantía# $unque con variantes se si"ue el patrón utili%ado por el !ranc*s que responde a la idea de reordenar las "arantías reales sobre principios esquemáticos# 1?.. En lo no previsto por la Ley del . L!% re$l!% $ener!le% de contenido Jur/dico2re!l rel!ti'!% ! l! prend! * ! l! ipotec!. La cate"oría doctrinal de los derechos reales de "arantía ha de considerarse una cate"oría sistemática del le"islador decimonónico y contemporáneo# El problema estriba en de!inir si la "rupación sistemática llevada a cabo por los )ódi"os en el si"lo @<@ !ue consecuencia del status doctrinal e.uelo o por el convenio urbanístico.2. INTROD6CCI-N. sin ser con!i"urados como derecho de super!icie propiamente hablando. o.2. hipoteca y anticresis . puede tener carácter real el de elevar una o más plantas sobre un edi!icio ó el de reali%ar construcciones bajo su suelo# El pacto constitutivo concreto de esta modalidad puede apro. esde la re!orma del &' (1F0F) e.1. SISTE7ETICA FESICA DEL C-DI5O CIBIL.iste unanimidad en la admisión de derechos de vuelo y derechos de subsuelo que. Ad'ertenci! ped!$ó$ic!. El estudio del presente capítulo permite !ijar y menori%ar los aspectos !undamentales de cada uno de los derechos reales de "arantía.istente entonces o si la opción le"al de codi!icar a"rupados los derechos de prenda.

se establece una precisa !ontera : 1# La prenda queda reservada para los bienes muebles (art# 1#6.ría privarle de la continuidad en tales e. no requiere que se produ%ca despla%amiento posesorio al"uno# El deudor hipotecario se"uirá conservando la posesión y el "oce e!ectivos de la cosa inmueble objeto de la "arantía# 1?. aparecían como !rancamente duraderos# 2ero a comien%o del si"lo @@ se pusieron de mani!iesto "raves problemas en el ensamblaje entre la prenda y los bienes muebles# El primer escollo representado en Espa9a por los buques lo superó la Ley de 'ipoteca +aval de 16FC. al recaer sobre bienes inmuebles (di!ícilmente sustraíbles de !acto a la acción del acreedor) y estar "aranti%ada por el control jurídico que representa el &e"istro de la 2ropiedad. Los criterios decisivos de la re"ulación de los derechos reales de "arantía en el )c espa9ol vienen representados por la naturale%a o condición del bien "ravado y de la e.istencia del despla%amiento posesorio del bien "ravado al ámbito propio de actuación del titular del correspondiente derecho# 1?.le"islador de determinar los caracteres esenciales de los derechos reales de "arantía# 1?. LOS PRES6P6ESTOS T.1. $tendiendo al carácter o a la naturale%a del bien sobre el que recaen. sus correspondientes variantes : 1# 'ipoteca (inmobililiaria o propia)# D# 2renda (com(n u ordinaria.istencia o ine. los buques debían ser considerados inmuebles a e!ectos de hipoteca# Los problemas si"uen en relación con ciertos bienes muebles destinados al servicio de e. recurriendo a la !icción de que aunque obviamente no lo !uesen.8. =eniendo en cuenta el criterio del despla%amiento posesorio del bien sujeto o a!ecto a la "arantía.G)# D# El objeto propio de la hipoteca son los bienes inmuebles (arts# 16AG )c y 15. L! condición de lo% )iene% o)Jeto de $!r!nt/! re!l. LA EBOL6CI-N LE5ISLATIBA POSTERIOR AL C-DI5O 1 LAS 5ARANTÍAS REALES 7OFILIARIAS. L! po%e%ión de lo% )iene% $r!'!do%.".CNICOS DE LA CODI4ICACI-N EN LA SISTE7A2 TILACI-N DE LOS DERECHOS REALES DE 5ARANTÍA.".plotaciones a"rarias y cuya p*rdida de posesión por el titular representa. ha de observarse : 1# La prenda requiere que la posesión de la cosa se transmita al acreedor (pi"niraticio) : =itular del derecho real de "arantía# D# La hipoteca.plotaciones# El resultado de!initivo de la evolución le"isltiva hace precisa la distinción entre los si"uientes tipos de "arantía real y.". con trans!erencia o despla%amiento de la posesión del bien "ravado al acreedor)# C# $nticresis# G# 'ipoteca mobiliaria# 0# 2renda sin despla%amiento de la posesión# 1DC . Los criterios sistemati%adores propios de la )odi!icación !ueron bien aceptados en su momento como mani!estación de una re"la de racionalidad en la materia# $compa9ados de la instauración del &e"istro de la 2ropiedad y el consi"uiente !ortalecimiento de la se"uridad de la "arantía hipotecaria.2. y si"s L') al i"ual que en la anticresis# 1?. en su caso.

pudiendo además e. sea por sus características o por ra%ón del lu"ar en que se hallan. las ventajas de su "ravabilidad.plotación# =odas estas !i"uras responden al concepto doctrinal de derecho subjetivo# .perimentar alteraciones. máquinas y bienes muebles identi!icables.. satis!acer a su costa el inter*s del acreedor# 2ara evitar que. o del lu"ar en que se encuentran. y propiedad intelectual e industrial # El erecho objetivo atiende mediante estas nuevas !i"uras a conju"ar. tambi*n determinada# 4tra. animales y aperos (a"rícola).. de modo que se manten"an a!ectos a la "arantía. L! !(plitud de l! o)li$!ción $!r!nti#!d! * l! !cce%oried!d de lo% derec o% re!le% de $!r!nt/!. por la inscripción en el &e"istro. de ori"en le"al al"unas.La hipoteca mobiliaria sobre : Establecimientos mercantiles.La posterior aparición o consideración de bienes que a pesar de ser muebles. en caso de incumplimiento. son susceptibles de identi!icación. vehículos de motor. especialmente cuando tales bie-nes son productivos. maquinaria industrial.istente. como en la hipoteca. del deudor y a!ectarlo1s con carácter pre!erente y e!icacia erga omnes en "arantía del cumplimiento de una obli"ación. incumplida por el deudor. con!orme al principio de responsabilidad patrimonial universal. La a!ección de bienes en "arantía de la responsabilidad del deudor. de los mismos bienes cuando son plenamente identi!icables. Los derechos reales de "arantía se constituyen siempre para ase"urar el cumplimiento de una obli"ación pree. lle"ado el vencimiento de la obli"ación. en cuan-to a los bienes muebles. es susceptible de e. care%ca su patrimonio de bienes en que hacer e!ectivo el inter*s del acreedor. o!rece la posibilidad de "ravarlos sin despla%amiento posesorio. propiedad de un tercero# El derecho de cr*dito personal es relativo : E!ica% sólo inter partes. uno o varios bienes determinados. convencional otras# :na de esas alteraciones consiste en separar jurídicamente un determinado bien o varios. mercaderías y materias primas almacenadas y objetos de valor artístico e histórico ($rts# 0D a 0G L')# -. con la evitación de los incon-venientes que comporta el despla%amiento posesorio. cuando no lo son# $sí : -. se dota al derecho de cr*dito de la inherencia y de la repersecutoriedad propias de los derechos reales.1 )c) pueden ase"urar toda clase de obli"aciones. sustituído. el bien o bienes de que se trate# 1?. t*cnicamente. con los mismos carac-teres de pre!erencia y absolutividad.. CARACTERILACI-N 5ENERAL DE LOS DERECHOS REALES DE 5ARANTÍA ..istir "arantías reales sin entidad su!iciente o estructura adecuada para que. mediante su e. puedan ser consideradas como derechos subjetivos# $ los que hay que a9adir las posibilidades o!recidas por el sistema numerus apertus de derechos reales donde se admita : Harantías reales atípicas# 1?.1.presiones de obli"ación principal u obli"ación ase"urada# Los derechos reales de "arantía (art# 16. vinculando la conducta del deudor. pese a que le"almente priman las e. aeronaves. reales y concretamente de "arantía. sean puras ó est*n sujetas a condición suspensiva o resolutoria# 1DG . en atraer a aquella a!ección en "arantía de la responsabilidad del deudor. pero quedando a!ectado en "arantía su patrimonio para. denominada t*cnicamente obli"ación "aranti%ada.La prenda sin despla%amiento posesorio sobre : 7rutos y cosechas. proclamada en el art# 1#F11 )c.on derechos subjetivos.

cualquiera que sea el patrimonio en que se encuentre# Lle"ado el vencimiento de la obli"ación.mente una porción determinada del crédito : $rt# 16. siendo !arias las cosas dadas en prenda o hipoteca. pudi*ndose reali%ar su valor en satis!acción del cr*dito "aranti%ado. . el pacto o promesa de no pedir la no!ación del contrato primiti!o y la transacción o compromiso. la compensación.. con pre!erencia a cualquier otro acreedor# e la pree.04 . la prenda o hipoteca subsisten ínte"ras (sobre la totalidad de los bienes hipotecados)# En la misma dirección se orienta la L'.. nó a la responsabilidad del deudor# 1?. seg"n los casos ... aunque se reduzca la obligación garantizada . de las obli"aciones accesorias de ella dimanantes : El cumplimiento parcial o la división de la obli"ación principal no conlleva la división del derecho real de "arantía : $rt# 1#6. La !enta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios como la fianza... el "ravamen permanece en el bien "ravado a lo lar"o de sus sucesivas transmisiones.e produce una especie de solidaridad crediticia y obli"acional.5 )c por indicarse en *l que las 1D0 . art# 11F y 1DG : Especie de mancomunidad real pero re!erida sólo al "ravamen real. la espera. L! indi'i%i)ilid!d de lo% derec o% re!le% de $!r!nt/!. sobre la totalidad de los bienes hipotecados. como el pago... tendrá derecho a que se extinga la prenda o hipoteca a medida que se satisfaga la parte de duda de que cada cosa responda especialmente : $rt# 1#6. y satis!acer su cr*dito. el acreedor puede provocar la reali%ación del valor del bien "ravado. caso de incumplimiento por su parte# 2uede tambi*n ampliar aquella responsabilidad patrimonial si un tercero o!rece al"uno1s de sus bienes para que sean "ravados a los mismos e!ectos ($rt# 160A )c)# En ambos casos. hipoteca.. pre!erente y absolutamente a!ectos a satis!acer con su valor el inter*s del acreedor.e ha resaltado el párra!o 0E del art# 16. mediante su valor en venta.5#G# En casos de índole similar ### *l deudor .". La misma accesoriedad se refle&a en la disposición en sede de transmisión de créditos del art. $rt# 1GG L' ### #odo hecho o con!enio entre las partes.. L! e%peci!lid!d.5#1 )c ### La prenda y la hipoteca son indi!isibles. si el deudor no la cumple. 2: Fue se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligación principal . como no se haga constar en el >egistro por medio de una inscripción nue!a. mientras no se cancele. La e!icacia y pervivencia temporal de las "arantías reales es e!ectiva en tanto no se produ%ca el total e ínte"ro cumplimiento de la obli"ación "aranti%ada y. licitud.istir ni subsistir sin el cr*dito "aranti%ado# .. cada una de ellas garantice sola. en su caso. aunque la deuda se di!ida entre los causahabientes del deudor o del acreedor ### La (nica e. etc. 1?. de una cancelación total o parcial o de una nota marginal. ... de un determinado cr*dito. y no se pueden transmitir por separado del mismo# $rt# 160A )c ### on requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca . respecto a la "arantía real :$unque se cobre una parte del cr*dito (se pa"ue una parte de la deuda).2..Los derechos reales de "arantía consisten en la adscripción de unos o varios bienes determinados (del deudor o de un tercero) a la satis!acción.istencia de la obli"ación "aranti%ada se deduce la característica de la accesoriedad de los derechos reales de "arantía que sólo pervivirán mientras la obli"ación se encuentre susbsistente y pendiente de cumplimiento# Los derechos reales de "arantía son accesorios del cr*dito que "aranti%an# +o pueden e. no surtirá efecto contra tercero.cepción posible a la re"la de indivisibilidad será ### el caso en que.2. que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior. el deudor puede cali!icar su responsabilidad patrimonial universal "ravando bienes que quedan especial.u valide%. con carácter pre!erente y cualquiera que sea el patrimonio en que se encuentren# $sí.. prenda o pri!ilegio ..5#0# $rt# 1DD L' ### La hipoteca subsistirá 'ntegra. se hallan supeditadas a la de *ste.

ni disponer de ellas ### La no apropiabilidad es. al constituir la "arantía que. aunque e.2. El derec o de pre+erenci! en el co)ro Qo ius praelationis. LAS 4AC6LTADES DE BENTA DEL FIEN 5RABADO Y DE COFRO PRE4E2 RENTE. no está prohibido (al menos e. lo que es natural... sino en "aranti%ar el cumplimiento de la obli"ación que pese sobre el deudor# La !inalidad de "aranti%ar el cumplimiento de la obli"ación que es la (nica perse. L! reiper%ecutoried!d.clusivamente de ejercitar sus !unciones propias de enajenación del bien "ravado y de cobro pre!erente# 1?. a tenor de lo dispuesto en la ley. que-darse en propiedad con la cosa# Este acuerdo llamado p!cto co(i%orio. inne"able si no se estableció nada al respecto# 2ero es posible acordar. (nica y e.8.presiones# El ius distrahendi a la ve% que una !acultad es tambi*n el deber del acreedor de promover judicial o notarialmente la venta de la cosa objeto de "arantía# La autoapropiación de *sta por parte del acreedor está ri"urosamente prohibida por el art# 1#60F )c ### *l acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca.. sino sólo y e. !encida la obligación principal.ista despla%amiento posesorio. si se incumple la obli"ación. siendo sinónimas ambas e.presión ius distrahendi. pero sí en el art# 166G#DE para la anticresis# En cualquier caso.presamente) en el art# 160F para la prenda y la hipoteca. L! +!cult!d de in%t!r l! 'ent! del )ien $r!'!do Qo ius distrahendi. los derechos reales de "arantía no conceden al acreedor !acultad al"una de "oce y uso de la cosa. El cr*dito "aranti%ado con prenda o hipoteca otor"a a su titular (acreedor pi"noraticio o hipotecario)..cosas "ravadas responden especialmente : )uando se habla de especialidad de los derechos reales de garant'a . la !acultad de cobrar antes que otros acreedores respecto del precio obtenido en la subasta p(blica mediante la enajenación del bien especialmente "ravado# 1D."uida. ya que la !unción propia de la prenda y la hipoteca no radica en transmitir !acultades dominicales de "oce o dis!rute de sus bienes.clusivamente recaen sobre le producto líquido obtenido una ve% concluida la ejecución de los bienes especialmente a!ectos a tal "arantía# 1?. puedan ser ena&enadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor ### $ la !acultad de instar la venta de la cosa "ravada suele identi!icarsele con la e. Esta característica pone de mani!iesto el carácter real del conjunto de !acultades atribuídas al acreedor. $rt# 1#606 )c ### *s también de esencia de estos contratos que.=. se quiere dar a entender que el objeto sobre el que recae la "arantía se ha de encontrar especialmente determiando# Las !acultades del titular de la "arantía real de venta de la cosa "ravada y de cobro pre!erente de lo obtenido en la correspondiente subasta. ejando aparte el supuesto de la anticresis. . se consi"ue atribuyendo al acreedor pi"noraticio o hipotecario las !acultades de venta coactiva del bien "ravado y el derecho pre!erente de cobro# 1?.1. por re"la "eneral y salvo pacto en contrario. en ve% de promover la enajenación. lo que es cierto es que la jurisprudencia ha venido recha%ando la posibilidad del pacto comisorio# 1?.=.=. aunque autores contemporáneos pre!ieren hablar de facultad de realización del !alor. el acreedor pueda. tercer adquirente o poseedor# 2ese a la denominación no se trata de reivindicabilidad de la cosa. quien podrá ejercitarlas !rente a cualquier otra persona.

que podrá instar el cobro del cr*dito restante en base a la responsabilidad patrimonial universal del deudor. LA TIT6LARIDAD DE LOS FIENES 5RABADOS.. para lo cual se despla%a su posesión al acreedor o a un tercero. en su caso.1. atendiendo más al criterio codi!icador que a los precedentes patrios. al propio acreedor titu. puede someterlo a "ravamen en !avor o bene!icio de un tercero. por las ra%ones que !ueren# $ tal even. En cuanto a las obli"aciones "aranti%ables con la prenda. pudiendo el acreedor reali%ar su valor y satis!acer en *l su cr*dito con e. 0. se dejó captar por el principio di!erenciador de la naturale%a mueble del objeto : $rt# 16. Deudor * con%titu*ente. LA PRENDA CO7O 5ARANTÍA. $tendiendo a los datos prácticos. no "aranti%aría la adquisición de la propiedad de los bienes# El art# 1#60A eleva a requisitos esenciales de la prenda e hipoteca : 2.. 1?.clusión de los no privile"iados si.in embar"o.tualidad se re!iere el art# 1#60A#CE ### Las terceras personas extra+as a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes ### La condición de deudor la se"uirá ostentado quien lo !uese en el momento de constitución de la "arantía y sobre *l se"uirá pesando la obli"ación de satis!acer el cr*dito "aranti%ado en caso de que la ejecución del derecho real no comporte la ínte"ra satis!acción del titular del derecho real de "arantía# 2ero en tal caso. el derecho justinianeo comen%ó a re!erir pre!erentemente el pi"nus a las cosas muebles# Q el )c. quedan especial y pre!erentemente a!ectos al cumplimiento de una obli"ación. puede ser descrita.K. 1?. *sta no !uese cumplida# La primera distinción entre pi"nus e hipoteca !ue se"uramente el despla%amiento posesorio de la primera# 2osteriormente.G ### Pueden darse en prenda. en cuanto derecho real de "arantía. con tal de que sean susceptibles de posesión . se hallen legalmente autorizadas al efecto.K. pueden serlo de toda clase : 2uras o sometidas a condición suspensiva o resolutoria# 1DA .1. caso de no tenerla. como aquel en cuya virtud determinados bienes muebles.1?. . del deudor o de un tercero. la condición de constituyente de la "arantía suele coincidir con la cualidad de deudor de la obli"ación principal# . todas las cosas muebles que estén en el comercio.2. pero en absoluto contra el constituyente de la "arantía# D5 La 2renda 2>.lar de la "arantía.K. *ste dejará de serlo y pasará a ser un acreedor com(n. la eventual adjudicación a un tercero o.i el establecimiento de los derechos reales de "arantía puede determinar la venta coactiva del bien "ravado. Fue las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o. lle"ado el vencimiento de la obli"ación. La prenda que el )c contempla y re"ula como contrato real. ha de suponerse que el deudor constituyente de tales "arantías ha de contar con la libre disposición de los bienes objeto de la "arantía# En otro caso. quien sea due9o de un bien y ten"a capacidad dispositiva sobre *l. Fue la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empe+a o hipoteca. C!p!cid!d di%po%iti'! * propied!d del con%titu*ente.

y al mismo tiempo.2. CONSTIT6CI-N DEL DERECHO REAL DE PRENDA.0 establece ### %o surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento p"blico la certeza de la fecha ### La verdadera e!icacia real del derecho de prenda sólo desplie"a su plenitud de e!ectos cuando la constitución de la prenda mediante contrato se instrumente en escritura p(blica.2. pero en nuestro erecho vi"ente no e. para constituir el contrato de prenda. sin salir de la posesión de su due9o# )omo en la hipoteca y la anticresis. pone sobre aviso a los sucesivos o precedentes. respecto de terceros. y subsidiariamente las disposi-ciones del )c# )on todo. el )c sólo re"ula la constitución contractual del derecho de prenda# 2ueden tener. de com"n acuerdo .. .2. que *ste sucederá a título universal.". se hallen le"almente autori%adas al e!ecto $rt# 16. presten sobre prendas. en caso de e.. en el cr*dito pi"noraticio insíto en el 1D6 .2. no privile"iados. otro ori"en (en teoría). se observarán las leyes y re"lamentos especiales que les conciernen. que por instituto o pro!esión. 24. Otr!% +or(!% de con%titución. que se ponga en posesión de la prenda al acreedor o a un tercero.1.#D#1# El instrumento p(blico deberá contener las precisiones su!icientes para la iden-ti!icación del objeto "ravado# 2>. La !orma de celebración del contrato es intrascendente. que. a terceros adquirentes de buena !*. en !raude de su derecho. por lo que se han "enerali%ado las !i"uras de "arantía real. pues en otro caso. principalmente la hipoteca.perimenta el patrimonio del mismo. El despla%amiento posesorio desempe9a una !unción de control patrimonial y de publicidad : $se"ura al acreedor que el deudor no enajenará como libre. El contr!to de prend!. con independencia de cual sea la !orma propiamente dicha del contrato# 2>. del mismo deudor. el bien mueble "ravado.istencia la entre"a de la cosa al acreedor o tercero (como elemento connatural del contrato). consecuente a la a!ección pre!erente del objeto pi"norado# )umple la prenda esa !unción de control de modo tan sencillo y primario que ello e.5.e mencionan en el )c (art# 160A) los si"uientes requisitos para constituir la prenda : 1E Kue se constituya para ase"urar el cumplimiento de una obli"ación principal# DE Kue la cosa pi"norada pertene%ca en propiedad al que la empe9a# CE Kue las personas que constituyan la prenda ten"an la libre disposición de sus bienes.2>. L! e+ic!ci! +rente ! tercero% 1 L! docu(ent!ción p:)lic! del contr!to.2. se necesita. $1 )onstitución mortis causa : Le"ado de prenda o de cr*dito y prenda# ando por supuesto en la institución de heredero. el art# 16. el acreedor pi"noraticio no podrá prevalerse del cr*dito pre!erente que le reconocen los arts# 1#FDD#D y 1#FD. sin embar"o.plica su anti"uedad y su importancia histórica# El art# 16AC dispone que respecto a los Iontes de 2iedad y demás establecimientos p(blicos. recayendo sobre bienes susceptibles de publicidad. acreedores. la "arantía prendaria comporta los inconvenientes inherentes a la desposesión.istir terceros interesados. ó que en caso de no tenerla.C ### -demás de los requisitos exigidos en el art. pueden quedar a!ectos a la satis!acción del cr*dito "aranti%ado. inter partes# En cambio. sobre la limitación de solvencia que e. 2>.isten las prendas le"ales ni judiciales# El contrato de prenda conserva en el )c la naturale%a real que lo caracteri%ó en el erecho histórico : +o se per!ecciona por el sólo acuerdo o consentimiento de voluntades# Es constitutiva de su e.

F#1) determina que cualesquiera !rutos o productos que pueda "enerar han de considerarse ab initio como inte"rantes del patrimonio del deudor pi"noraticio : $rt# 16. en su momento. y adquirirá la posesión civilisima de la cosa prendada ($rt# GG5 )c)# 31 )onstitución por usucapión# =esis de I# $lbadalejo : .cluye la e!icacia de la prenda de cosa ajena.u intervención o!rece la doble ventaja de desinteresar al acreedor de la custodia.i"encia DW del art# 160A. L! pertenenci! de l! co%! pi$nor!d! ! tercero 1 El pi$nor!nte no deudor. basta con acreditar el carácter poseíble del derecho real de prenda para aceptar su posible constitución mediante la prescripción adquisitiva# 2>. Bi"ente el derecho real de prenda. y si no se le deben. y en cuyo valor.8. o en cuanto excedan de los leg'timamente debidos. aunque la eventualidad del pi"norante no deudor quede relativa.. *ste tendrá derecho a la inmediata devolución de la cosa mueble : $rt# 1#6A1# 2>. DERECHOS Y OFLI5ACIONES DEL ACREEDOR PI5NORATICIO.G)# En cualquier caso..mente i"norada.8.. =odo lo dicho no e. e. 2>. los imputará al capital ### : Co(pen2%!ción !nticr0tic!. e.tin"uido el derecho real de prenda como consecuencia del cumplimiento de la obli"ación "aranti%ada por parte del deudor. todo el cr*dito de que son capaces. la eventual ejecución de la prenda debe reali%arse con citación del deudor y del due9o de la prenda en su caso (art# 1#6AD)# 2>. E. el r*"imen consecuente a la naturale%a real de la prenda. en su caso.1. y de permitir al deudor pi"norar una misma mercancía a diversas personas y obtener así de ellas. y respecto del deu-dor subyace una relación de mandato de (til "estión# =ambi*n cobra especial importancia subjetiva. del objeto pi"norado. ni la !alta de aplicación del apdo CE del art# 1#60A)# e otra parte.8..cluye la prenda ordinaria de cosas !uturas# 2>. el tercero depositario de la cosa prendada. CONTENIDO DE LA 5ARANTÍA PI5NORATICIA. la pertenencia en principio de la cosa pi"no. puede aqu*l. L!% o)li$!cione% del !creedor pi$nor!ticio.rada al deudor (art# 16. desi"nado de com(n acuerdo# .2. quedando a salvo los e!ectos de la adquisición de bienes muebles de buena !* ($rt# G. compen-sará el acreedor los que perciba con los que se le deben. que puede ser enojosa.i mediante la usucapión pueden adquirirse tanto el dominio como los demás derechos reales susceptibles de posesión.6 . En el contrato de prenda son %uJeto% el acreedor pi"noraticio y el constituyente. 2>. satis!acer su cr*dito# La e. aun que lle"ue a ser despu*s propiedad del deudor.. por cuenta de varios acreedores a la ve%# El o)Jeto del derecho de prenda es la cosa mueble cuya posesión se entre"a al acreedor o a un tercero.1..as hereditario. i la prenda (cosa pi"norada) produce intereses. deudor o tercero# )uando la prenda la constituye *ste (ltimo. El deudor pi$nor!ticio co(o pi$nor!nte.cluye la posibilidad de que la cosa pi"norada pertene%ca a una tercera persona.". cobra especial relieve en la relación jurídico-real. al encar"arse un tercero de conservar la cosa entre"ada en prenda. LA POSICI-N DEL DE6DOR PI5NORATICIO. dentro del llamado sujeto pasivo universal. La situación dependente característica del derecho real de prenda presupone 1DF .

trajudicialmente : $rt# 16AD-1E# ..F ### @ientras no llegue a ser expropiada la cosa dada en prenda. el deudor contra&ese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la prime-ra.C )c)# El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiere sido entre"ada hasta que se le pa"ue el cr*dito : . Lo% derec o% del !creedor pi$nor!ticio. La prenda no atribuye el dominio de la cosa pi"norada. el acredor podrá ejercitar las acciones que competan al due9o de la cosa pi"norada para recla.acto de la obli"ación "aranti%ada (art# 1#6A1 )c).i"ir la ejecución separada de su cr*dito sobre los bienes pi"norados# 2>.. y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto. pero . se le con!iere al acreedor pi"no-raticio la de!ensa de ese dominio : $rt# 16. podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos. quiebra y suspensión de pa"os. la obli"ación !undamental del acreedor pi"noraticio consistirá en la inmediata restitución de la cosa. la !acultad de retención posesoria : ##... el acreedor pi"noraticio tiene pre+e2 renci! !)%olut! (derecho pre!erente de cobro# En los casos de concurso. pues a partir de ahí su posesión resultaría carente de título al"uno# 2>. puede el acreedor pi"noraticio abstenerse en el convenio y e. El contenido más característico de la prenda es el derecho de reali%ación de valor# 2odrá instarse judicial o e.. el deudor sigue siendo due+o de ella ### +o obstante..marla o de!enderla contra tercero ### : 2osesión y derecho de retención sobre la cosa# Lo característico de la prenda es su despla%amiento posesorio ($rt# 16. respondiendo de su p*rdida o deterioro con!orme a las disposiciones del )c# ... que permanece bajo la titularidad del pi"norante. e. le con!iere en determinadas condiciones. el deudor contra&ese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera. El derec o de retención.e trata de una posesión de buena !* en concepto distinto de due9o# El acreedor o cuidador de la cosa pi"norada tiene derecho al abono de los "astos hechos para su conservación respondiendo de su p*rdida o deterioro ($rt# 16. aun-que no se hubiese estipulado la su&eción de la prenda a la seguridad de 1C5 . )uando la posesión corresponda al propio acreedor el art# 16. El ll!(!do pignus gordianum.#DE ### i mientras el acreedor retiene la prenda.upuesto que el deudor lleve a cabo el cumplimiento total y e.. las !acultades propias del acreedor pi"noraticio queden ensombrecidas por el cuadro de obli"aciones que sobre *l recaen : 1# +o usar la cosa salvo autori%ación del propietario.-DE..que hasta el momento del vencimiento de!initivo de la obli"ación "aranti%ada..cepcionalmente.. podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satis-fagan ambos créditos. aunque no se hubiese estipulado la su&eción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda .2.A)# La posesión prendiaria se mantiene hasta la satis!acción total de la deuda ase"urada : $rt# 16A1 ### %o puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la !oluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses .8. puede el propietario pedir que se le constituya en depósito ($rt# 16A5)# D# )onservar la cosa pi"norada con la dili"encia de un buen padre de !amilia. 2>.". i mientras el acreedor retiene la prenda.obre el precio obtenido en la subasta. El derecho de retención otor"ado al acreedor pi"noraticio tiene una especial característica enunciada en el art# 1#6.

=. por cualquier causa. se e.=. 2>. El iu% di%tr! endi 1 L! en!Jen!ción de l! co%! pi$nor!d!.tin"a la obli"ación ase"urada# =ambi*n. 'istóricamente se ha ido produciendo una ampliación de la le"itimación activa de las acciones reales en !avor de quienes. El derec o pre+erente de co)ro. en primer lu"ar.1.K. pues es un bien mueble.la segunda deuda . por renuncia del acreedor o convenio con el deudor# )on!orme al art# 1#1F1 )c ### e presumirá remitida la obligación accesoria de prenda.. con el pacto (e. p*rdida o destrucción de la cosa# .preso o tácito) de que la restitución al pi"norante..cluye a los demás hasta donde alcance el valor de la cosa dada en prenda# 2>. En cuanto derecho real. la ha"a el acreedor no mediante las mismas monedas u objetos recibidos. sino un contrato de ase"uramiento distinto. S6P6ESTOS ESPECIALES DE 5ARANTÍA REAL PI5NORATICIA. en tiempo y !orma. se hallare en poder del deudor : Presunción iuris tantum . )onsiderado en su consistencia especí!ica. al e.F#DE ### *l acreedor pignoraticio podrá e&ercitar las acciones que competan al due+o de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero ### 2>.tin"ue la prenda cuando. )on tal e. se e. el cual cumplida la obli"ación ase"urada. al acreedor.. ya que no resulta necesaria la subasta : El cr*dito vencido y nó satis!echo podrá hacerse e!ectivo en el dinero pi"norado# )omo co%! $en0ric! * +un$i)le. deberá devolver al constituyente otro tanto de la misma especie y calidad.. 1C1 .acto cumplimiento de la prestación debida : $rts# 1#6AD y 1#6AC )c# 2>.K. traslativo del dominio del dinero u objeto !un"ible o consumible.#1E : El cr*dito pi"noraticio e. L! prend! de co%! +un$i)le 1 L! prend! irre$ul!r. que e. El eJercicio de l!% !ccione% re!le%. cuando la cosa pignorada después de entregada al acreedor. el precio obtenido queda a!ecto. se imputará a ella el dinero u objeto recibido# Prend! irre$ul!r En la prenda irre"ular se da una verdadera especialidad en cuanto al objeto. no es un contrato de prenda. el dinero puede ser objeto del dere-cho de prenda..tin"ue por las mismas causas que los demás derechos reales. aun no siendo propietarios..tinción de la "arantía real no conlleva la de la obli"ación ase"urada# 2or su carácter accesorio... sino mediante otro tanto de la misma especie y calidad : Prend! irre$ul!r# En realidad. son titulares de otros derechos reales : $rt# 1#6. la prenda se e. y vencida y no cumplida aqu*lla..presión se hace re!erencia a la !acultad del acreedor pi"noraticio de proceder a la enajenación coactiva de la cosa pi"norada en el supuesto de que el deudor no ha"a !rente. EHTINCI-N.i estaba ase"urada. .. in comercio y posedible# La (nica particularidad de esta prenda consiste en la abreviatura de la reali%ación de valor.i"e prueba contraria a la voluntad condomante : 2rueba de que se le entre"ó la cosa pi"norada para su reparación# 2>.K. Pignus gordianum# 2>. al pa"o del cr*dito pi"noraticio : $rt# 1#FD. la "arantía recae sobre el cr*dito para hacer e!ectiva la indemni%ación del se"uro o sobre *sta ya percibida# La e. puede establecerse la prenda de dinero o de otra cosa !un"ible. En el supuesto de que la reali%ación del valor de la cosa "ravada culmine con su enajenación a tercero.

6)# . lle"ado el momento de la ejecución de la "arantía. prescindiendo de los procedimientos le"ales de ejecución de la misma# 2>.2..". los Yarrants# 2>. a las leyes y re"lamentos especiales que les conciernan. aunque simboli%adas en un título. los cr*ditos +4 son susceptibles de posesión. cheque ### +uestro ordenamiento contempla como normal la prenda de valores ($rt# 16. por tanto. seg"n los casos.8. se !enderán en la forma pre!enida en el $ódigo de $omercio ### El art# 0A#D de la Lsa de DD-1D-1F6F establece e. L! prend! de '!lore%.K. En t*rminos t*cnicos.K. susceptibles de prenda# +o obstante. Los Iontes de 2iedad y demás establecimientos p(blicos.. no siendo siquiera mencionados por el )c# 2roviene del pignus nominis del erecho romano.K. L! prend! de derec o%.presamente que ### #ratándose de acciones nominati!as.pues el constituyente entre"a dinero (aunque no hay inconveniente do"mático psra que sean otras cosas !un"ibles) sin especi!icación. En cambio. y constituyendo la prenda en instrumento p(blico# Iayor plasticidad prendiaria o!rece la !i"ura cuando el cr*dito objeto de la prenda está incorporado a un título. se venderán en la !orma prevenida por el )ódi"o de )omercio ( cho# Iercantil)# La Ley DG11F66 del Iertcado de Balores ha dado nueva redacción a los arts# CD5 a CDG )com. "o%a de !acultades pi"noraticias de acusada !irme%a# 2>. valor. la prenda de valores requiere ser constituída en documento p(blico y permitir la adecuada identi!icación de los valores dados en "arantía# $tendidos tales requisitos. $rt# 16AD )c ### . los derechos no son bienes muebles posedibles. y el acreedor pi"noraticio ha de devolver otro tanto al cumplirse la obli"ación "aranti%ada# =al especialidad del objeto impone que. el acreedor pi"noraticio al que la Ley denomona >prestador? en ve% de prestamista. no constituyen prenda de derechos. noti!i.. incorporando una serie de preceptos de "ran importancia respecto del pr*stamo con "arantía de valores (ne"ociables en bolsa)# )on!orme a la nueva re"ulación del )com. obli"ación.tibles de posesión# Q en cuanto a los derechos de cr*dito. 2ropiamente. desde anti"uo. L!% prend!% con%titu/d!% en +!'or de lo% 7onte% de Pied!d. el trá!ico ha tipi!icado una !i"ura de "arantía que la doctrina cali!ica de prenda por cuanto produce una inmo-vili%ación semejante a la producida en los bienes muebles por el despla%amiento posesorio# )onsiste en la cesión del cr*dito en "arantía de una obli"ación. la pi"norabilidad de los derechos reales recayentes sobre bienes muebles in comercio y suscep. y subsidiariamente a las disposiciones de este =ítulo# El pr*stamo con "arantía pi"noraticia de los Iontes de 2iedad es una opera1CD .K. ni. que una verdadera prenda# 2>. acción. de la cláusula G!alor en garant'aG o G!alor en usufructoG o de cualquier otro equi!alente . sino de cosas muebles.e"(n el art# 16AD ### si la prenda consistiere en !alores cotizables.cándolo al deudor cedido.. el acreedor impute a la deuda el importe del dinero recibido en prenda. y su r*"imen son remitidos se"(n el art# 16AC )c. la constitución de derechos reales podrá efectuarse por medio de endoso acompa+ado. que por instituto o por pro!esión presten sobre prendas. en cuyo sistema representaba más una cesión del cr*dito reali%ada en !unción de una "arantía.i la prenda consistiese en valores coti%ables. L! prend! de cr0dito%. la doctrina admite.

.actamente el mismo contenido ### La hipoteca su&eta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone. pese al carácter "eneralmente !ormalista del erecho romano# . cualquiera que sea su 1CC . as' como lo relati!o a su constitución. modificación y extinción y a lo demás que no haya sido omprendido en este cap. teniendo e.2.1.. )c o!recen el concepto de hipoteca.1.ción bancaria más de la correspondiente entidad bancaria. basta con rememorar al"unos datos !undamentales que acrediten la pro!unda di!erencia entre la concepción romana de la hipoteca y la actual : ..ala de $lmoneda de los Iontes de 2iedad# D1 La 'ipoteca 21. En nuestra doctrina.. con lo que en &oma se denominaba hipoteca# Ello no quiere decir que el sistema romano desconociese la !i"ura.El mismo Hayo ense9aba tambi*n que podían quedar sometidos a hipoteca tanto los bienes dados en "arantía como los restantes bienes actuales del deudor e incluso los bienes !uturos# En otros e.istente y cuya vi"encia se encar"a de rati!icar el propio )c ### La forma. CONCEPTO Y EBOL6CI-N DE LA HIPOTECA. a 6 puntos más alto que el hipotecario# El impa"o del pr*stamo "enera la subasta p(blica de los bienes pi"norados en la propia . La concepción actual de la hipoteca se entronca con las re!ormas le"islativas del si"lo @<@# La L' de 16. extensión y efectos de la hipoteca. los arts# 15G L' y el art# 16A.+o se requería !ormalidad al"una en su constitución. similares a las constituciones de hipoteca y con un inter*s nominal de . Noción le$!l conte(por3ne!. Apunte i%tórico. El )ódi"o sólo dedica a la hipoteca A arts (16AG a 1665) ya que por su publicación en 166F e. queda sometido a las prescripciones de la Ley ?ipotecaria que contin"a !igente .istía una Ley 'ipotecaria precedente (16.1. sometida a comisiones de apertura (sobre un 1 ó 1.1 y el )c o!recen una re"ulación de la hipoteca que tiene escaso parecido a las características de *pocas pasadas y.1) que instauraba un verdadero sistema de publicidad inmobiliaria en bene!icio del cr*dito territorial y de la dinami%ación económica de la sociedad de su tiempo# La parca re"ulación del )c es sólo un trasunto compendiado y resumido de las características del erecho 'ipotecario y del sistema re"istral inmobiliario instaurado por la Ley 'ipotecaria ya vi"ente# El art# 1665 )e e!ect(a una remisión en bloque a la L' pree. siendo los modernos ordenamientos tributarios de los juriconsultos de &oma# 2.05 R) y de cancelación anticipada.tremos la concepción romana de la hipoteca ha pervivido a trav*s de los si"los. 21. sino que bastaba el simple convenio. basada en la presunción de la voluntad de la persona que la constituía# . sin que corrieran mejor suerte otras !ormas de "arantía de devolución de pr*stamos que durante los si"los medievales se impusieron en los territorios en los que se aplicaba el erecho "ermánico# ado el entronque básicamente romanista de nuestro erecho.)abía constituir la hipoteca de !orma tácita. sino que sus características de entonces !ueron precisamente las repudiadas por los le"isladores del si"lo @<@. en particular.1.

istiendo. el derecho de cr*dito si"ue e.plícita# Es. L! ipotec! co(o derec o re!l %in de%pl!#!(iento po%e%orio 1 Rel!cio2 ne% entre el cr0dito * l! ipotec!.presividad de la realidad económica y jurídica# 2odría decirse que es una relación entre el cr*dito "aranti%ado y la cosa hipotecada La hipoteca es un derecho real limitado in re aliena # Limitativo del dominio ajeno en el contenido dominical ( ius disponendi). aunque la presupon"a. a iniciativa del titular de la hipoteca.poseedor. al cumplimiento de la obli"ación para cuya se"uridad !ue constituída# La hipoteca es un derecho real de "arantía sobre cosas inmuebles mediante la publicidad re"istral.2. NOTAS 46NDA7ENTALES Y CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA.2. )c y 15G Lh disponen coincidentemente que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone.2. cualquiera que sea su poseedor..2. sino un poder jurídico del acreedor sobre la cosa. L! ipotec! co(o in%tru(ento crediticio.".1. al mar"en de su voluntad# )onstituída la hipoteca. por tanto.. cuyo cumplimiento ase"ura y "aranti%a (obli"ación "aranti%ada)# icha obli"ación "aranti%ada puede consistir en cualquier tipo de obli"ación. un derecho accesorio : $rt# 160. una relación jurídica entre el acreedor y el deudor.2. un derecho subjetivo per!ecto que atribuye a su titular un poder jurídico directo en la cosa. En el si"lo @<@ la instauración del moderno sistema hipotecario !ue la b(squeda de un sistema de !irme "arantía crediticia que permitiese la movili%ación de capitales y un mejor desarrollo económico# La creación de la hipoteca en su !ormulación contemporánea conectada con la instrumentación p(blica a car"o de los +otarios y la "arantía implícita en el 1CG . a 156 Lh)# 21. )aracterística di!erencial de la hipoteca es su condición inmobiliaria : . La hipoteca requiere o presupone la e. pero con "ran e. L! ipotec! co(o derec o de $!r!nt/! de c!r3cter !cce%orio. no porque el due9o no pueda disponer de la cosa así "ravada. con carácter pre!erente# )on ello se distin"ue de otras !ormas de "arantía inmobiliaria. al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constitu'da . sino porque tiene que soportar que se dispon"a de ella. como la condición resolutoria e.ólo son hipotecables los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos ($rts# 16AG )c y 15.istencia de una obli"ación principal. de reali%ación de valor. es determinante de su propio nacimiento# 2or ser la inscripción re"istral de naturale%a constitutiva.. siempre y cuando sea evaluada económicamente por las partes.2. oponible a todos# La hipoteca no es. L! in%cripción re$i%tr!l co(o re9ui%ito con%tituti'o.presarán el importe de la obli"ación ase"urada y el de los intereses# 21. Los arts# 16A. pues las inscripciones de hipoteca e.8. La hipoteca es un derecho real de "arantía. sin ella la hipoteca carece de vida jurídica# 21. '<24=E)$ : Derec o in%crito en el Re$i%tro de l! Propied!d 9ue otor$! l! %uJe2ción in(edi!t! de cierto% )iene% in(ue)le% !Jeno% 9ue@ continu!ndo en po%e%ión de %u dueCo@ 9ued!n !+ecto% en $!r!nt/! !l cu(pli(iento de un! o)li$!ción princip!l * e'en2tu!l(ente ! %u 'ent! o !dJudic!ción en %u)!%t! p:)lic! # 21.. )c ### al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constitu'da . pero el acree-dor suma a su condición la de ser titular de un derecho real que le atribuye mayores y mejores !acultades de protección de su cr*dito# 21. sin demasiado ri"or conceptual. La constancia re"istral de la hipoteca.

será t'tulo suficiente para inscribirlas.1 )c a9ade ### ya sean puras. en el supuesto de que la obli"ación prevista como !utura lle"ue a constituirse : 'ipoteca actual en "arantía de una obli"ación !utura# En la medida en que la hipoteca es actual tiene acceso inmediato al &e"istro y es objeto de inscripción# Esta hipoteca presenta en nuestro sistema jurídico D !ases distintas : La primera.presa : 'ipotecas voluntarias o le"ales# D# 4tro criterio de clasi!icación es la naturale%a y características de la obli"ación ase"urada de una parte.&e"istro de la 2ropiedad. desde la !echa de la inscripción. introdujo en el art# 1C6 L' la posibilidad de constituir hipotecas voluntarias. $rt# 1D L' ### Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses. ya estén su&etas a condición suspensi!a o resolutoria . incluso contra tercero. re"ulada por el art# 1GC L' aparece cuando nacida la obli"ación se hace constar este hecho por medio de una nota mar"inal y la hipoteca pasa a ser ordinaria# La hipoteca en "arantía de obli"aciones sujetas a condición suspensiva se encuen. Heneralmente se reali%a atendiendo a varios criterios : 1# i!erenciación entre que la hipoteca na%ca a consecuencia de un acto de autonomía privada o a consecuencia de una disposición le"al e. el testamento. CLASI4ICACI-N DE LAS HIPOTECAS. sino que el 2r*ambulo de la Ley de 1FG. obviamente en el caso de que la condición lle"ue a cumplirse# 22 De propiet!rio 1 La re!orma hipotecaria de 1FGG-G. y de otra al objeto propio del "ravamen hipotecario# $rt# 150 L' ### La hipoteca podrá constituirse en garant'a de toda clase de obliga-ciones ### El art# 1#6. produciendo todos sus e!ectos desde la !echa de la inscripción.. acompa+ado de los certificados de defunción del testador. si se hubiesen estipulado ### 22 De o)li$!ción +utur! o condicion!d! 1 La admiten los arts# 1GD y 1GC L' que permiten su constitución y que ordenan que surta todos sus e!ectos. en cuya virtud el mismo propietario de los bienes hipotecados se reserva un ran"o hipotecario a su !avor# +o obstante no sólo nó la admite.". se produce en el momento en que la "arantía nace y el cr*dito se encuentra a(n en estado potencial# La se"unda.presamente sobre el recha%o de la !i"ura.tra tambi*n admitida y re"ulada por los arts# 1GD y 1GC# La hipoteca puede constituirse a trav*s de la inscripción en el &e"istro. a la que se re!iere el art# 1GD L'. se pronuncia e.ito en crescendo# 21. ha sido la institución jurídica que ha obtenido mayor triun!o y un *. cuyas !unciones propias son atribuídas en nuestro sistema a la hipoteca unilateral# 22 Con%titu/d! por !cto unil!ter!l 1 El art# DG6 del &e"lamento 'ipotecario dispone ### 1# Las hipotecas en garant'a de prestaciones periódicas podrán constituirse por acto unilateral del due+o de la finca hipotecada ### D# $uando las hipotecas en garant'a de rentas o prestaciones periódicas se constituyan en actos de "ltima !oluntad. por disposición del due9o de los bienes sobre los que se estable%ca : 2rincipio de consentimiento# La le"islación espa9ola se inspiró en la >hipoteca de propietario? característica del erecho alemán. 1C0 ..

cuando la hipoteca se haya constituído para "aranti%ar obli"aciones trans!eribles por endoso o títulos al portador.!erido con el título. y los pla%os de liquidación de la cuenta# 22 En $!r!nt/! de pen%ione% o rent!% periódic!% 1 . o en su cuantía# El art# 10C L' e.8.on hipotecas le"ales. que acude. suficiente para la garant'a de su derecho . el cr*dito hipotecario se entenderá trans...ima de que responda la !inca.i"e que se !ije la cantidad má. la prestación o la renta no resulten pa"adas# 21. .i"e que en la escritura de constitución de la hipoteca !i"ure la cantidad má.imo? y en ella el principio de especialidad e. 21.i"e la inscripción re"istral del título en cuya virtud se constituye (art# 10F L')# La di!erencia entre las hipotecas voluntarias y las le"ales radica %ólo en %u ori$en.8. pudiendo otorgarse en la escritura particional de la herencia o en otra escritura ### $rt# 1G1 L' ### Las hipotecas voluntarias pueden ser constituídas por acto unilateral del due9o de la !inca hipotecada ### $rt# DCA L' ### . el pla%o de duración de la cuenta. sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo !avor se constituyó ### 22 En $!r!nt/! de t/tulo% tr!n%(i%i)le% 1 $dmite esta hipoteca el art# 105 L'. sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerlo constar en el &e"istro# e la dualidad rese9ada sur"en D importantes variedades : La hipoteca cambiaria y las obli"aciones hipotecarias# La hipoteca cambiaria "aranti%a los cr*ditos nacidos del "iro de una o varias letras de cambio# Las obli"aciones hipotecarias son títulos valores emitidos como consecuencia de un empr*stito lan%ado por una persona !ísica o jurídica o por una sociedad mercantil.on hipotecas voluntarias.del >egistro Heneral de -ctos de Iltima Joluntad y la aceptación del beneficiario de la prestación. Noción $ener!l. podrá cancelarse la hipoteca a petición del due9o de la !inca. lo que no si"ni!ica que la hipoteca la cree la ley automáticamente. si *ste es prorro"able o nó.istencia. no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial .u constitución e. re"ulándola detalladamente el art# 10G# )on!or-me al art# 105. sino cada ve% que vencido un pla%o. por lo que el derecho de reali%ación del valor no puede ser ejecutado de una sóla ve%. LAS HIPOTECAS BOL6NTARIAS Y LAS LE5ALES. lo que la ley hace es conceder un derecho a e. pues con!orme a la Ley 'ipotecaria : 1E Las personas a cuyo fa!or concede la Ley hipoteca legal. o!recien-do un inter*s y unos pla%os de amorti%ación# La obli"ación que asume el deudor prestatario se "aranti%a con hipoteca# 22 En $!r!nt/! de cuent!% corriente% de cr0dito 1 En esta hipoteca la obli"ación "aranti%ada es el saldo que resulta de la liquidación !inal de una apertura de cr*dito en cta# cte (art# 10C L')# 2ertenece al tipo de >hipoteca de má. para cubrir necesidades !inancieras. las admitidas e. a contar desde el requerimiento que a dicho e!ecto se haya reali%ado.i"ir la constitución de la hipoteca (art# 106 L')# . las convenidas entre partes o impuestas por disposición del due9o de los bienes sobre los que se estable%can (art# 1C6 L')# .presamente por las leyes con tal carác-ter. ($rt# 106#D L')# 1C.ima de la que responde la !inca hipotecada# Es hipoteca de má. .1. al ahorro privado.imo porque el cr*dito que se "aranti%a es indeterminado en su e.i no constare la aceptación del bene!iciario despu*s de transcurridos D meses.e admite en el art# 10A L' y su especialidad radica en que las prestaciones objeto de la obli"ación "aranti%ada son m(ltiples y se hallan temporalmente espaciadas.

cabiendo sólo resaltar las si"uientes : .1.istencia de una re"ulación propia de las reservas en al"unos erechos 7orales (en particular +avarra. podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla. sobre los bienes de los contribuyentes. sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses.. cualquiera que sea la persona que deba e&ercitar los derechos que la misma hipoteca confiera . por las responsabilidades que contrajeron *stos de con!ormidad con lo establecido en las leyes y re"lamentos ($rt# 1. LOS CR.&epresenta una especialidad propia de las hipotecas le"ales la !acultad de su titular de solicitar ampliación de la hipoteca en los t*rminos establecidos en el art#1. para el cobro de la anualidad corriente y de la "ltima !encida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que gra!en a los bie-nes inmuebles ### e entenderá por anualidad !encida la constitu'da por los 7 1CA .1 L')# =ales especialidades son realmente escasas.6#0 L')# C# El Estado. por las primas impa"adas que no correspondan a las D (ltimas anualidades ($rt# 1. ejando de lado leyes especiales.i"ir su constitución a las personas si"uientes : 1# Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los supuestos de reserva hereditaria o sucesoria# Los reservatarios. las provincias y los pueblos. tienen derecho a e. el art# 1. en cuanto destinatarios !inales de un bien o conjunto de bienes. por los cr*ditos tributarios o !iscales que no correspondan a las D (ltimas anualidades ($rt# 1. 2ara el cobro de los cr*ditos correspondientes a las D (ltimas anualidades de los supuestos considerados anteriormente : C y G. Supue%to% de ipotec! le$!l. las pro!incias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente...Los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe : Iera restricción temporal de la posibilidad de reali%ar la cesión del cr*dito hipotecario# .2. con arreglo a esta Ley. la L' concede pre!erencia absoluta a los entes p(blicos y a los ase"uradores respecto de los demás acreedores# 21. )atalu9a y 2aís Basco)# D# El Estado. sobre los bienes de los ase"urados.6#.i"ir "arantía hipotecaria a los reservistas ($rt# 1.8. El art# 1FG#1 L' establece ### *l *stado.. ($rt# 10F L')# CE La hipoteca legal.C L' ### *n cualquier tiempo en que llgaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas. aunque hayan inscrito sus derechos en el >egistro.6 L' sólo atribuye !acultad para e.6#D L')# =al redacción responde a la e. las provincias y los pueblos.DITOS PRE4ERENTES DENO7INADOS HIPOTECAS LE5ALES TECITAS. tengan respecti!amente el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su existencia ### 21.. determinado de la herencia. una !ez constitu'da e inscrita surte los mismos efectos que la !oluntaria.. Lo% cr0dito% tri)ut!rio%.6#A en relación con los arts# 1F0-1FA L')# 21. en relación con el 1FG L')# G# Los ase"uradores. sin más especialidades que las expresamente determinadas en esta Ley. ($rt# 1..DE Para que las hipotecas legales queden !álidamente establecidas se necesita la inscripción del t'tulo en cuya !irtud se constituyan . los que..

i"iese una "arantía de buena administración# $ partir de la )E de 1FA6.cepciones. Lo% cr0dito% de lo% !%e$ur!dore%.=. por lo que era natural que la esposa e. con crite-rio un tanto inadecuado# La pre!erencia para el cobro no dimana de la presunta e. otra "arantía establecida y autori%ada por el )cJ (art# 1. en ra%ón de una pre+erenci! pri'ile$i!d!# esde la Ley Hral# =ributaria de1F. sea cualquiera la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago ### 21.. resulten inaplicables en la práctica# )on!orme al citado art# 1. L! ipotec! le$!l en +!'or de l! (uJer c!%!d!. el ase"urador puede dar por resuelto el contrato o. a no ser que presten en lu"ar de la !ian%a hipotecaria. en su caso (caso de se"uro mutuo) tendrá el crédito del asegurador preferencia sobre los demás créditos# 21. aunque hayan perdido en "ran medida su si"ni!icado propio y salvo particulares e. y sobre los bienes de los mismos padresJ (art# 1. el tratamiento de los cr*ditos de los ase"uradores requiere consideraciones de otra índole# El planteamiento contemporáneo es considerar que en cuanto se produ%-ca el impa"o de la prima.istencia de hipoteca al"una. sino de la e.6#C L')# C# JLos menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores. la denominan al"unos autores ipotec! le$!l t3cit!. las re!ormas capitales del erecho de !amilia abro"aron 1C6 .6 L'.6#G L')# 21. tienen derecho a e. &especto de los cr*ditos de los ase"uradores establece la L' una particular pre!erencia crediticia que tambi*n encuentra su re!rendo en el art# 1FDC#D )c# En particular. $demás de los supuestos anteriormente considerados.trimes-tres del e&ercicio económico anterior al corriente.clusivamente al marido. .2. L' determina ### @ientras no se de!enguen (en el sentido de que se abonen) las primas de los 0 a+os o los 0 "ltimos di!idendos. el art# 1F..istencia de tutela.=. los cr*ditos tributarios se encuentran su!icientemente prote"idos por la le"islación !iscal# 2or otra parte. el art# 1.1. determinar la suspensión de la cobertura# 21.C. L! n!tur!le#! de cr0dito pre+erente.i"ir hipoteca le"al : 1# JLas mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos : a) 2or las dotes que les hayan sido entre"adas solemnemente bajo !* de +otario# b) 2or los para!ernales que solemnemente hayan entre"ado a sus maridos# c) 2or las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley# d) 2or cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entre"ado a sus maridos con la misma solemnidadJ (art# 1.istencia de un cr*dito pre!erente..6 L' enumera una serie de casos en los que determinadas personas pueden solicitar la constitución de hipotecas le"ales a su !avor atendiendo a ra%ones de or"ani%ación económica de la !amilia o a la e. $ tal pre!erencia. situados los cónyu"es en absoluto plano de i"ualdad.. por los que *stos administren y por la responsabilidad en que incurrieren.6#1 L')# D# JLos hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usu!ructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído DE matrimonio. en todo caso.u establecimiento respondía a un esquema de relaciones !amiliares en el que la disposición y administración de los bienes quedaba encomendada e.". LAS HIPOTECAS LE5ALES EN EL E7FITO 4A7ILIAR.

isten prima facie D "randes modos de constituir la hipoteca# El primer modo se re!iere a las hipotecas voluntarias y es.K.=.5 )c por la Ley 1C11F6C ### El 8ue% podrá e. L! ipotec! le$!l en +!'or de (enore% o inc!p!cit!do% en rel!ción con lo% tutore%. *sta queda e. Fue la escritura se haya inscrito en el >egistro de la Propiedad ### 1CF . es el acto (privado o judicial) reali%ado en cumplimiento de la disposición le"al# 21.1. Fue se hayan constitu'do en escritura p"blica.onerada de la prestación de !ian%a al"una# 21. 2. por lo que la hipoteca le"al comentada sólo podría encontrar !undamento en la administración de los bienes. 2.5. el convenio entre las partes o la disposición unilateral del due9o de los bienes sobre los que se estable%ca# El se"undo para las hipotecas le"ales.K. siempre y cuando el 8ue% considera oportuna la constitución de dicha hipoteca y nó la prestación de cualquier otra "arantía# 21. donaciones incluídas# e ahí que el & CD1011F6D dero"ó los arts# D05 a D06 del &'. que el documento en que se constituya sea inscrito en el >egistro de la Propiedad ### 2ara el )c la e!icacia constitutiva de la inscripción desplie"a sus e!ectos tambi*n inter partes. de !orma que el acreedor prestamista no alcan%a la condición de acreedor hipotecario o titular del derecho real de hipoteca y las prerro"ativas que tal condición atribuye hasta que se haya producido la inscripción re"istral# Las re!ormas hipotecarias de 1F5F y 1FG.=.e"(n el art# 1G0 L' ### Para que las hipotecas K!oluntariasL queden !álidamente constitu'das.tanto la dote como los bienes para!ernale.. Pl!nte!(iento $ener!l 1 L! opción inno'!dor! del Cc.". e. $rt# 1#6A0 )c ### -demás de los requisitos exigidos en el art. Es rarísima en la práctica# El precepto hipotecario sólo obli"a a constituirla a los pro"enitores que contrai"an se"undas nupcias. se"(n se deduce del art# 1C6. y además desde la publicación de la Ley 1111F61. si"uen la opción del )c : -. El mismo precepto hipotecario re!iere la hipot*tica constitución de la hipoteca le"al a los casos en que los tutores no presten otra "arantía establecida y autori%ada por el )c# En virtud de la redacción dada al art# D. 0. los padres carecen de derecho al"uno de usu!ructo sobre los bienes de los hijos. )on!orme al sistema inmobiliario instaurado por el erecho positivo espa9ol. L! ipotec! le$!l en +!'or de lo% iJo% %o(etido% ! p!tri! pote%t!d.4. re"uladores de la hipoteca dotal# 21. la característica principal de la hipoteca consiste en su necesaria constancia re"istral# El documento p(blico mediante el que se haya constituído (escritura p(blica o mandamiento judicial) debe inscribirse en el &e"istro de la 2ropiedad : <nscripción re"istral de la hipoteca : +aturale%a constitutiva# 2artiendo de la distinción conocida entre hipotecas le"ales. se requiere .i"ir al tutor la constitución de !ian%a que ase"ure el cumplimiento de sus obli"aciones y determinará la modalidad y cuantía de la misma ### )uando la tutela sea desempe9ada por una entidad p(blica. es indispensable. para que la hipoteca quede !álidamente constitu'da. CONSTIT6CI-N DE LA HIPOTECA. revisando las relaciones contractuales entre los cónyu"es.2.

L! con%titución de l!% ipotec!% 'olunt!ri!%. LA OFLI5ACI-N 5ARANTILADA CON HIPOTECA@ EN 5ENERAL. una ve% !irme la sentencia y otor"ado el correspondiente manda-miento# La le"islación hipotecaria permite que la "*nesis de la hipoteca ven"a represenatada por el testamento (art# DG6 &') si posteriormente el eventual acreedor hipotecario mani!iesta su aceptación en la escritura particional# El carácter convencional de la hipoteca decae en el caso de la hipoteca unila-teral : $rt# 1G1 L' establece que en este caso la aceptación del bene!iciario se hará constar en el &e"istro por nota mar"inal# 21..ima a que asciende la responsabilidad hipotecaria.e"(n quede con!i"urada la obli"ación ase"urada en la inscripción re"istral. suele distin"uirse entre hipoteca de trá!ico e hipoteca de se"uridad# 1G5 . tal y como reconoce nuestra le"islación.1 )c indica lo mismo a9adiendo ### ya sean puras.K. o en todo caso. El art# 10F L' e. La L' contempla detalladamente las hipotecas constituídas en "arantía de : 1# D# C# G# 0# 4bli"aciones !uturas (arts# 1GD y 1GC)# 4bli"aciones sometidas a consición suspensiva o resolutoria (arts# 1GD y 1GC)# =ítulos transmisibles por endoso o al portador (art# 105)# )uentas corrientes de cr*dito (art# 10C)# &entas o prestaciones periódicas (art# 10A)# . . la cantidad má..2.. HIPOTECA DE TRE4ICO@ DE SE56RIDAD Y DE 7EHI7O.. la hipoteca nace de un contrato de pr*stamo instrumentado en escritura p(blica# +o obstante. dichas circunstancias habrán de constar en la inscripción re"istral : $rt# 1D L'# 22. en caso de !alta de avenencia de las partes.21. .i"e terminantemente la inscripción del título : el que en cada caso corresponda y sea susceptible de in"reso en el &e"istro# . o estén su&etas a condición suspensi!a o resolutoria .1.i la hipoteca "aranti%a el importe de la obli"ación ase"urada. el bene!iciario de la hipoteca le"al habrá de recurrir al procedimiento especial contemplados en los arts# 1.i el obli"ado por la ley a constituir la hipoteca no se o!rece voluntariamente a hacerlo. que el título que !inalmente acceda al &e"istro est* representado por un mandamiento judicial# DD La obli"ación "aranti%ada con hipoteca 22. no son imposibles otras !ormas de establecimiento de la hipoteca.0 y 1. el recurso al art# 1#DAF )c por parte del acreedor puede determinar que el otor"amiento de la escirtura sea ordenado por la autoridad judicial. ni que la !alta de escritura p(blica determine la invalide% de actos de autonomía privada (contractuales o nó) que ten"an como !in la creación del derecho real de hipoteca# En tales casos. La circunstancia de que los preceptos citados hablen de escritura respecto de las hipotecas se asienta en el hecho de que en la mayoría de supuestos reales. se resuelve por el trámite procesal de los incidentes# )abe por tanto. L' que. El art# 1#6.e"(n dispone el art# 150 L' ### La hipoteca podrá constituirse en garant'a de toda clase de obligaciones .K..".2. L! con%titución de l!% ipotec!% le$!le%.

imo se aplica a la mayor parte de las hipotecas.1.actitud queda circunscrita a la e.2.2.istencia en el !uturo es incierta o dudosa# En tales supuestos. en la que sin embar"o re"istralmente consta el importe má.1. el titular re"istral de los bienes hipotecados sea una persona distinta al deudor hipotecante (tercer poseedor). que habrán de determi.acta determinación del importe de la obli"ación ase"urada es absolutamente necesaria : +o cabe constituir hipoteca al"una sin e. Fiene% ipotec!do% en poder del tercer po%eedor. Hipotec! de (3&i(o. Hipotec! de %e$urid!d. LOS INTERESES DE LA OFLI5ACI-N ASE56RADA.22. si se hubiesen estipulado ### La e. pero son raramente aplicables pues el cr*dito territorial es una actividad típica de las institu-ciones !inancieras. 22. Es un subtipo o derivación de la hipoteca de se"uridad.".2. pero nó a la e.presar el importe de la obli"ación "aranti%ada# $l ser la hipoteca un derecho de reali%ación de valor.imo del cr*dito ase"urado# . no asegurará.". la hipoteca constitu'da a fa!or de un crédito que de!engue interés. entran en jue"o los inrtereses le"ales.e da en aquellos supuestos en que la obli"ación es cierta. lle"ado el momento de la ejecución. en la inscripción re"istral o bien se trata de una obli"ación cuya e.istir pacto al respecto. La hipoteca.teca. así como a los intereses moratorios y los "astos y costas que pudieran "enerar el impa"o y la ejecución hipotecaria# 22. y su cuantía queda determinada en la propia inscripción re"istral# 22.u !i"ura típica es la establecida en "arantía de cuentas corrientes de cr*dito# +o obstante. salvo pacto en contrario incorporado a la escritura constitutiva : $rt# 11G#1E-DE ### al!o pacto en contraio. la hipoteca cubre tambi*n el pa"o de ellos# +o obstante.istencia de la hipo. impone que el cr*dito ase"urado consista en una prestación pecuniaria o reducible a ella# e no e. la hipoteca ase"ura (nicamente los intereses de los dos (ltimos a9os transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.trarre"istralmente en el momento oportuno# 22.". .i la hipoteca "aranti%a el importe de la obli"ación ase"urada (o en todo caso. En el supuesto de que. cuyo cumplimiento por el deudor es lo que se "aranti%a# .ima a que asciende la responsabilidad hipotecaria) es natural que dichas circunstancias consten en la inscripción re"istral : $rt# 1D L' ### Las inscrip-ciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses. con 1G1 .narse e. en la actualidad el esquema hipotecario de má.". en este caso. cuya e. la mayor parte de las hipotecas constituídas se asientan en una deuda pecuniaria. Hipotec! de tr3+ico u ordin!ri!. la cantidad má. La L' parte del presupuesto de que si la obli"ación "aranti%ada produce intereses remuneratorios.2.istencia y cuantía del cr*dito hipotecario.acta identi!icación del cr*dito hipotecario no puede deducirse del &e"istro de la propiedad. incluí-das las más numerosas : Las de pr*stamo hipotecario para adquisición de vivienda# 22. la e. y las cláusulas de estilo prestan particular atención a la !ijación de los intereses remuneratorios convencionales.2. Introducción. ase"ura el cumplimiento de una obli"ación cuya cuantía no se halla determinada de !orma se"ura y concreta.

La alta tasa de in!lación característica de Espa9a durante d*cadas determinó que los intereses hipotecarios hayan sido muy altos e inamovibles hasta la d*cada de los 65# ebido a ello la irección Heneral de los &e"istros y del +otariado se mostraba reticente a admitir cláusulas de inter*s variable. puede conocer hasta donde le a!ecta la responsabilidad hipotecaria# La e. o en su caso. aunque dicho pla%o es susceptible de interrupción)# En tal sentido. a los acreedores hipotecarios sucesivos (v" : =itular DW hipoteca). a quien pueda per&udicar la repetición. cosa que sólo ha sido posible recientemente (Ley D11FFG)# 2ero incluso antes de dicha Ley la admisión de los intereses variables !ue incorporada a la L' en virtud de la re!orma le"islativa operada por la Ley 1F11F6.pectativas de cobro de los restantes acreedores# 22. debido a que cuanto más cobre el acreedor hipotecario en concepto de intereses.".=.. En tal supuesto. la H&+ e.presión relativa al eventual >tercero perjudicado? va diri"ida a prote"er a cualquier persona que con posterioridad a la constitución de la hipoteca de que se trate. no hay tasa temporal para los intereses : Los bienes responden por todos los intereses impa"ados. el acreedor podrá e.# En previsión de cambios e.". La detallada re"ulación de los intereses se debe a que el &e"istro in!orma del momento constitutivo de la hipoteca. $unque la L' no ha"a re!erencia a ellos. siempre que no hayan prescrito (0 a9os con!orme al art# 1#F.imo de responsabilidad por ra%ón 1GD . L' establece ### *l acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses !encidos.. pero nó del alcance concreto de la obli"ación de intereses en un momento posterior# 2or lo que. un eventual adquirente de la !inca hipotecada. sólo a trav*s de la cláusula inscrita. cualquiera que sea la época en que deba !erificarse el reintegro del capital. )c.. Lo% intere%e% (or!torio%.". un tope má. sino los intereses de los dos "ltimos a+os transcurridos y la parte !encida de la anualidad corriente ### *n ning"n caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a .". por anti"uos que sean. Preci%ione% co(ple(ent!ri!%. más disminuirá el patrimonio del deudor y en consecuencia las e. Lo% intere%e% '!ri!)le%.i"ir al deudor >ampliación de la hipoteca? sobre los mismos bienes hipotecados (art# 110#1 L')# 22. no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al art. 227 ### 2ara ase"urar los intereses vencidos y no satis!echos.per&uicio de tercero.preso. adquiera un derecho real susceptible de inscripción y en particular. Continuid!d de l! pertenenci! de lo% )iene% !l deudor ipotec!rio.8.i"e que los intereses variables puedan determinarse mediante cla(sulas especí!icas y en relación con un tipo de re!erencia de carácter objetivo que no dependa de la parte acreedora# 22. pero si hubiere un tercero interesado en dichos bienes. el art# 1G. coincida o nó con el establecido para los remuneratorios. además del capital. pero el acuerdo debe reunir los si"uientes requisitos : 1# Establecerse nítida y di!erenciadamente respecto de los intereses remuneratorios# D# eterminación de un tipo propio de inter*s propio.cesivos al al%a. a+os ### 22.". actualmente constituyen cláusula de estilo# Iediante pacto e. los intereses nacidos a consecuencia del incumplimiento de la obli"ación "aranti%ada pueden quedar ase"urados mediante la hipoteca.

2. podrán los interesados hacerlo constar mediante nota al margen de la inscripción hipotecaria ### 31 4bli"aciones sometidas a condición resolutoria# $rt# 1GD#DE ### i la obligación asegurada estu!iese su&eta a condición resolutoria inscrita.imo# 22.K.8. desde su inscripción.acta delimitación de los títulos. surtirá su efecto la hipoteca.. O)li$!cione% +utur!% * %o(etid!% ! condición. En virtud de pacto e. en cada momento. sumados a los remuneratorios. con la obligación o con el t'tulo. si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse ### ### $uando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensi!a .preso. 22. La L' re"ula especialmente los casos relativos a las obli"aciones !uturas y a las obli"aciones condicionales en los arts# 1GD y 1GC# $1 4bli"aciones !uturas y sometidas a consición suspensiva# $rt# 1GD#1E y art# 1GC : ### La hipoteca constitu'da para la seguridad de una obligación futura o su&eta a condiciones suspensi!as inscritas. ESPECIALIDADES HIPOTECARIAS EN ATENCI-N A LA OFLI5ACI-N ASE56RADA.de ellos# C# &espetar. la posición de acreedor hipotecario no depende en absoluto del &e"istro : . tenedor o endosatario del título# =al peculiaridad trata de superarla la L' estableciendo en el art# 10G un mandato# 2or una parte procurando evitar la indeterminación del titular del cr*dito mediante la e. ya se trate de un título a la orden (transmisión mediante endoso) o al portador# La L' re"ula el supuesto inicialmente al considerar la posibilidad de cesión del cr*dito hipotecario : $rt# 105 ### $uando la hipoteca se hubiese constitu'do para garan.".8.erá acreedor hipotecario quien sea. el pla%o má. hasta que se haga constar en el >egistro el cumplimiento de la condición ### 22.tenderse tambi*n a las costas y "astos ori"inados en la relación hipotecaria# Entre las costas adquieren especial relevancia las judiciales que pueda ori"inar la propia ejecución hipotecaria o el ejercicio de la acción de devastación# Los "astos han de reducirse a las cantidades abonadas por el acreedor para evitar el perjuicio de la cosa hipotecada o por acuerdo e. la "arantía hipotecaria suele e. el derecho hipotecario se entenderá transferido.1.tizar obligaciones transferibles por endoso o t'tulos al portador.imo de 0 a9os establecido en el art# 11G L'# 22. L!% co%t!% * $!%to%.8. O)li$!cione% tr!n%+eri)le% por endo%o o t/tulo% !l port!dor.preso con el deudor# La incertidumbre que pesa sobre tales "astos y costas conlleva a que el pacto a ellos relativo haya de concretarse de !orma que la hipoteca quede con!i"urada como de má. &e"ula la L' la posibilidad de "aranti%ar mediante hipoteca el cumplimiento de aquellas obli"aciones que se encuentran incorporadas a un título valor. sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el >egistro : En cuanto accesoria de la propia titularidad del título valor. en cuanto a tercero.. surtirá efecto contra tercero. y de otra ordenando la incorporación material a los títulos de las oportunas re!erencias a la constitución de la hipoteca# 1GC .

dentro de los 6 días si"uientes# 22.u prolon"ación en el tiempo requiere a veces establecer un medio se"uro de e.presa admonición de posible cancelación de la 1GG . caso de error o !alsedad.. siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones . el titular del inmueble hipotecado.imo)# -. acompa9ado de los certi!icados de de!unción del testador y del &e"istro Hral de $ctos de [ltima Boluntad.2eríodo de duración de la "arantía hipotecaria# La determinación del saldo vivo y la contabilidad de las diversas operaciones entre las partes constituye un punto ál"ido del tema# El art# 10C#GE parte del requisito de e. no hace constar en el &e"istro su aceptación.upone una e.saliente consiste en la constante indeterminación del saldo vivo del cr*dito y.22. el saldo podrá acreditarse mediante certi!icación de la Entidad acreedora. L! ipotec! unil!ter!l. contra la que se podrá recurir.istencia por duplicado de una libreta en las que han de anotarse las diversas operaciones# $ los e!ectos de proceder ejecutivamente.. 4 línea de cr*dito o apertura de cr*dito en cta# cte# : El acreditado puede disponer del cr*dito necesario. no deviene acreedor hipotecario. sin necesidad de entre"a material de !ondos y sin quedar obli"ado al pa"o (capital e intereses) más que de lo realmente dispuesto# Las obli"aciones dimanantes pueden ser ase"uradas mediante hipoteca. Cuent!% corriente% de cr0dito.ima de que ha de responder la !inca ( 'ipoteca de má.8. El art# DG6#DE del &' dispone que las hipotecas en "arantía de prestaciones periódicas podrán constituirse por acto unilateral del due9o de la !inca hipotecada. debiera haberse satisfecho la "ltima pensión o prestación. por tanto.)antidad má. podrá solicitar la cancelación de la hipoteca. por la ra%ón que sea.".. cuya constitución y características se re"ulan en el art# 10C L'# . )omo característica peculiar ### *l que remate los bienes gra!ados con tal hipoteca los adquirirá con susbsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su !encimiento ### 22. Rent!% o pre%t!cione% periódic!%. El cumplimiento de las prestaciones periódicas puede "aranti%arse hipotecaria-mente desde la aprobación de la L' de 1FGG# . sin necesidad de consentimiento de la persona en cuyo !avor se constituyó (art#1G1#DE)# 2ero la pretensión de cancelación por parte del constituyente unilateral sólo será e!ica% si no constare la aceptación despu*s de transcurridos D meses a contar desde el requerimiento que a dicho e!ecto se haya reali%ado# La importancia del requerimiento es una de las características primordiales de la hipoteca unilateral : .8.i"ir su cumplimiento al deudor# La L' dedica el art# 10A a la re"ulación de dicha hipoteca ### *n la inscripción de la hipoteca se hará constar el acto o contrato por el que se hubiesen constitu'do las rentas o prestaciones y el plazo.u peculiaridad más sobre.. en la !ijación de la correlativa responsabilidad hipotecaria# La le"islación hipotecaria impone la concreción de datos relativos a la a!ección que incide sobre la !inca hipotecada : -.8. precisando que cuando se constituyan en actos de (ltima voluntad. modo o forma con que deban ser satisfechas ### al!o pacto en contrario. la L' dispone que podrá cancelarse la hipoteca a petición del due9o de la !inca.8. será título su!iciente para inscribirlas el testamento. a tenor de lo consignado en el >egistro. transcurridos 1 meses desde la fecha en que. y no siendo titular de derecho de hipoteca al"uno. y la aceptación del pensio-nista o bene!iciario de la prestación podrá otor"arse en la escritura particional de la herencia o en otra escritura : 'ipoteca testamentaria# 2ero si el bene!iciario.

hipoteca#

DC El objeto de la "arantía hipotecaria
2".1. FIENES S6SCEPTIFLES DE HIPOTECA. )on!orme a los arts# 16AG )c y 15; Lh, pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles# .upuesto que, el objeto del derecho real de hipoteca es siempre la !inca, el ámbito jurídico del "ravamen viene determinado por el derecho subjetivo que, sobre ella, le"itime la constitución de la hipoteca / tal ámbito jurídico es total, cuando el Jderecho hipotecado J es el pleno dominio, y en mayor o menor medida limitado, cuando es otro derecho# $ los derechos hipotecables distintos del dominio, se re!iere el art# 15A Lh, a cuyo tenor podrán tambi*n hipotecarse ###

2".2. PEC6LIARIDADES DE CIERTAS HIPOTECAS POR RAL-N DEL OFDETO. 2".2.1. L! ipotec! del derec o de u%u+ructo. Kueda e,tin"uida la hipoteca cuando concluya el mismo usu!ructo por un hecho ajeno a la voluntad del usu!ructuario# .i concluyere por su voluntad, susbsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obli"ación ase"urada o hasta que ven%a el tiempo en que el usu!ructo habría naturalmente concluído a no mediar el hecho que le puso !in# .e e,cept(an, en principio, los usu!ructos le"ales# 2".2.2. L! ipotec! de l! nud! propied!d. .i el usu!ructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se e,tenderá tambi*n al mismo usu!ructo, como no se haya pactado lo contrario ### 2".2.". L! ipotec! de lo% )iene% pre'i!(ente ipotec!do%. El art# 15A#CE declara susceptibles de hipoteca los bienes anteriormente hipote-cados, aunque lo est*n con el pacto de no volverse a hipotecar ### Las diversas hipo-tecas impuestas sobre una misma !inca, propiamente no concurren, sino que suceden# Entre los "aranti%ados con las sucesivas hipotecas no hay pars conditio creditorum, sino que se mantiene la pre!erencia o privile"io de cada uno sobre los que le si"uen# La característica de la pre!erencia ori"ina así la re"la del ran"o hipotecario # 2".2.8. L! %u) ipotec!. +o es lo mismo hipotecar aunque sea sucesivamente los bienes que hipotecar el propio derecho de hipoteca : 'ipoteca del derecho de hipoteca voluntaria# El acreedor hipotecario en cuanto titular de un derecho real inmobiliario, convierte su derecho de hipoteca en objeto de una nueva hipoteca# 2".2.;. L! ipotec! del derec o de %uper+icie * otro% derec o% !n3lo$o%. El art# 15A#0E declara susceptibles de hipoteca los derechos de super!icie, pastos, a"uas, le9as y otros semejantes de naturale%a real ### El carácter temporal del derecho de super!icie hace que la re"la relativa a la e,tinción de la hipoteca por transcurso del tiempo previsto en la constitución de la super!icie deba ser la aplicable a todo supuesto de super!icie, salvo que *sta haya sido constituída por tiempo inde!inido# 1G0

2".2.=. L! ipotec! de l!% conce%ione% !d(ini%tr!ti'!%. 2ermite la L' que sean objeto de hipoteca las concesiones administrativas de minas, !errocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio p(blico, y los edi!icios o terrenos que no estando directa o e,clusivamente destinados al re!erido servicio, pertene%can al dominio particular, si bien se hallen a"re"ados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del dere-cho del concesionario ### 2resupuestos de tal hipotecabilidad son su consideración de bien inmueble, con!orme al art# CCG#15E )c y su inscribilidad en el &e"istro, tambi*n que sea susceptible de enajenación y, concretamente, que la concesión lo autorice# Q como quiera que su objeto es la concesión misma y no los bienes que sean de *sta, el adjudicatario, en la ejecución de la hipoteca, deberá reunir los requisitos e,i"idos para ser concesionario# 2".2.K. L! ipotec! del retr!cto con'encion!l * de lo% )iene% 'endido% con p!cto de retro. Los n(meros AE y 6E del art# 1FA L', e,presan que pueden hipotecarse los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de "racia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a !in de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial ### El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que *ste ten"a derecho y antici-pando la cantidad que para ello !uese necesario ### 2".2.A. L! ipotec! de )iene% liti$io%o%. )abe tambi*n hipotecar (art# 15A#FE) los bienes liti"iosos, si la demanda ori"en del pleito, se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del liti"io, pero en cualquiera de los dos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito ### 2".2.?. L! ipotec! de lo% )iene% %uJeto% ! condicione% re%olutori!% e&pre%!%. La hipoteca que recai"a sobre la titularidad de bienes sujetos a condiciones resolutorias e,presas, es !actible, pero habrá de quedar e,tin"uida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante ### 2".2.1>. L! ipotec! de lo% pi%o% *Oo loc!le% %o(etido% !l r0$i(en de propied!d ori#ont!l. El n(mero 15 del art# 15A es el resultado de una adición incorporada a la L' por obra de la Ley de 2ropiedad 'ori%ontal# e todos los supuestos relacionados en el precepto es el más !recuente#

2".". LOS DERECHOS REALES NO HIPOTECAFLES. 2or e,i"encia ló"ica, aco"ida en el art# 1606 )c, la hipoteca sólo puede recaer sobre bienes inmuebles# La Ley 'ipotecaria completa el elenco positivo de bienes hipotecables (arts# 15; y 15A) con otro de derechos no susceptibles del "ravamen ($rt# 156), a cuyo tenor +4 serán hipotecables : 2".".1. L!% %er'idu()re%. +o pueden hipotecarse las servidumbres, a menos que se hipotequen conjun1G;

tamente con el predio dominante, e,ceptuándose, en su caso, la de a"uas (saca de a"ua y abrevadero), la cual podrá ser hipotecada# 2".".2. Lo% u%u+ructo% le$!le%. El art# 156#DE prohíbe someter a hipoteca los usu!ructos le"ales, e,cepto el concedido al cónyu"e viudo por el )c# 2".".". Lo% derec o% de u%o * !)it!ción. El uso y la habitación son derechos considerados personal'simos, por lo que las !acultades atribuídas a sus titulares sólo pueden ser ejercidas por ellos mismos y no se pueden arrendar ni traspasar a otro por nin"una clase de título ($rt# 0D0 )c) : .on radicalmente inalienables por lo que carecen de uno de los requisitos se9alados por el art# 15; L' para ser susceptibles de hipoteca#

2".8. LA EHTENSI-N OFDETIBA DE LA HIPOTECA. $l ser la hipoteca un derecho real de carácter inmobiliario y tener por objeto un bien de naturale%a inmueble, es claro que dentro de la hipoteca debe quedar comprendido todo lo que es el inmueble o !orma parte de *l, y quedar e,cluído aquello que no es en puridad el inmueble# $ la vista de los arts# 15F -111, el problema de la e,tensión objetiva del derecho real de hipoteca es un problema del ne"ocio jurídico creador de la hipoteca, siendo la declaración de voluntad de las partes la !uente primordial de re"lamentación# =anto el art# 16AG )c como el art# 15; Lh, consideran hipotecables los bienes inmuebles inscribibles y los derechos reales inmobiliarios enajenables# 2".8.1. L! e&ten%ión n!tur!l de l! ipotec!. $rt# 15F y 115 L' ### La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados ... En el r*"imen le"al de la materia, pueden distin"uirse C apartados : $1 $ccesiones naturales : =iene tratamiento de ele(ento n!tur!l : .upone la inclusión le"al en el objeto de la hipoteca, en el inmueble, de elementos, aunque no se mencionen en el contrato# $rt# 115 Lh ### e entenderán hipotecados &untamente con la finca, aunque no se men-cionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario. 31 Iejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de rie"o o desa"ue, obras de reparación, se"uridad, trans!ormación, comodidad, adorno o elevación de los edi!icios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en a"re"ación de terrenos, e,cepto por accesión natural o en nueva construcción de edi!icios donde antes no los hubiere# )1 <ndemni%aciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por ra%ón de *stos, siempre que el siniestro o hecho que los motivare haya tenido lu"ar despu*s de la constitución de la hipoteca, y asimismo los procedentes de la e,propiación de los inmuebles por causa de utilidad p(blica# 1 4tros aspectos : $unque no sean objeto de mención e,presa en los arts# 15F y 115 Lh, la e,tensión natural de la hipoteca alcan%a objetivamente a los si"uientes aspectos :

1GA

1# La hipoteca se e,tiende a cualesquiera servidumbres de las que el predio hipotecado sea dominate, por ser inseparables del propio dominio (art# 156)# D# $tendiendo a la indisponibilidad de consideración separada, en el caso de que la hipoteca recai"a sobre un bien inmueble sometido al r*"imen de propiedad hori%ontal, se e,tiende a la copropiedad sobre los elementos comunes del edi!icio# C# El art# D10#1E &' e,presa ### La hipoteca se e,tenderá al e,ceso de cabida de la !inca hipotecada que se haya hecho constar en el re"istro con posterioridad a la inscripción de aqu*lla# 2".8.2. E&ten%ión p!ct!d! o con'encion!l de l! ipotec!. El ámbito objetivo de la hipoteca procedente de pacto se deduce a contrario de las e,clusiones enumeradas en el art# 111 Lh ### al!o pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice ... %M comprenderá . 2: Los ob&etos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipote-cada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el ser!icio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del ob&eto. 0: Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren. 8: Las rentas !encidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. 2".8.". E&ten%ión o)Jeti'! de l! ipotec! re%pecto del tercer po%eedor . )uando la !inca hipotecada pasa a manos de un subadquierente, su condición de tercero en la constitución de la relación hipotecaria, aconseja recortar el alcance objetivo de la hipoteca, e,cluyendo los elementos que procedan del propio adquirente# &especto de terceros habrá que estar a los t*rminos de la inscripción re"istral y sólo *sta determinará el alcance de la sujeción de aquellos bienes incorporados o destinados al servicio del inmueble#

2".;. DISTRIF6CI-N DE LA RESPONSAFILIDAD HIPOTECARIA. La le"islación hipotecaria espa9ola, asentada en el principio de especialidad, requiere que, en el caso de que la hipoteca vaya a a!ectar a varias !incas o derechos reales inmobiliarios ( o a cuotas indivisas de ellos), se determine desde el momento de su constitución hasta dónde alcan%a la responsabilidad hipotecaria de las diversas !incas, derechos o cuotas indivisas : &echa%o de cualquier clase de hipoteca solidaria, partiendo del principio de que debe quedar identi!icada la responsabilidad real de los bienes sujetos a "ravamen : $rt# 11F L' y art# D1; &'# El &' !acilita la determinación de la responsabilidad hipotecaria a trav*s de muy distintos procedimientos, pero en todo caso previos a la constitución de la hipoteca propiamente dicha, con independencia de las posibles eventualidades que puedan darse posteriormente en relación con los bienes "ravados#

2".;.1. A$rup!ción o !$re$!ción de +inc!%. La previa determinación de la responsabilidad hipotecaria permite que el titular de la !inca "ravada pueda actuar libremente en el trá!ico, sea adquiriendo !incas colin-dantes o construyendo nuevas edi!icaciones sobre los terrenos hipotecados sin que los nuevos bienes se encuentren tambi*n sometidos a la "arantía hipotecaria# El art# 115 L' e,cluye de la e,tensión objetiva de la hipoteca la a"re"ación de 1G6

terrenos o la nueva construcción de edi!icios donde antes no los hubiere# 2".;.2. Di'i%ión o %e$re$!ción de l! +inc! ipotec!d!. La misma consecuencia de irrelevancia de la nueva situación !áctica tiene lu"ar cuando se produce el !enómeno contrario : ue9o de !inca hipotecada la divide en varias !incas o procede a se"re"ar una parte como !inca independiente, con indepen- dencia de que si"a siendo titular de todas ellas o de que proceda a su enajenación a terceros# $rt# 1DC L' ### i una finca hipotecada se di!idiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando !oluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor ### : La responsabilidad hipotecaria se mantiene incólume con!orme a las re"las previstas en el título de constitución y todas las !incas o unidades re"istrales resultantes de la división se"uirán encontrándose "ravadas por la "arantía hipotecaria, salvo que el acreedor preste su con!ormidad a la distribución de la responsabilidad hipotecaria# Los "astos e impuestos de tales operaciones recaen siempre y e,clusivamente sobre el deudor# En el supuesto de que el acreedor hipotecario no se aven"a a una nueva distribución de la responsabilidad hipotecaria, podrá repetir por la totalidad de la suma ase"urada contra cualquiera de las nuevas !incas en que se haya dividido la primera o contra todas a la ve%# 2".;.". L! cotitul!rid!d del cr0dito ipotec!rio. En el caso de que los acreedores hipotecarios sean D o más, el art# 0G#1 &' dispone que >Las inscripciones de partes indivisas de un !inca o de un derecho precisarán la porción ideal de cada condue9o con datos matemáticos, que permitan conocerla indudablemente? : .e requiere la determinación precisa e inequívoca del contenido y e,tensión de los derechos que pretenden su acceso al &e"istro, a !in de !acilitar la !luidad y se"uridad de su trá!ico jurídico ($rts# F, 11 y 1D L')# 2".;.8. L! ipotec! de cuot!% indi'i%!% 1 Art. 21K RH. La e,cepción más importante a todo lo e,puesto se establece en el art# D1A &', con!orme al cual ### i se tratase de hipotecar !arios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indi!iso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respecti!os ... la constitución de una sóla hipoteca sobre la titularidad de los derechos, sin que sea necesaria la pre!is distribución ### 2".;.;. L! ipotec! conJunt! %o)re edi+icio% en r0$i(en de propied!d ori#ont!l. Kueda e,cluído i"ualmente de la necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria el supuesto re"ulado en el art# D16 &' que prev* el caso de que el conjunto de los copropietarios de pisos en un edi!icio sujeto al r*"imen de propiedad hori%ontal constituyan una hipoteca conjunta sobre la totalidad de la !inca ### *l acreedor hipotecario sólo podrá hacer efecti!o su derecho en estos casos, dirigiéndose contra la totalidad del edificio ... . .upuesto rara avis en la actualidad .

DG )ontenido y e!ectos de la hipoteca
28.1. CONTENIDO Y E4ECTOS DE LA HIPOTECA. La constitución de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados de la capacidad de disposición de su posición jurídica respectiva# Los bienes inmuebles (sean cosas propiamente dichas o derechos) pueden ser enajenados por el deudor hipotecante, aunque pesen sobre ellos una o varias hipo1GF

tecas# Esta circunstancia de encontrarse los bienes hipotecados ($rt# 15A#C L') no conlleva indisponibilidad jurídica al"una, sino la ló"ica depreciación del valor de mercado de tales bienes# 1#- El adquirente del bien hipotecado recibe el cali!icativo de tercer poseedor del bien hipotecado, aunque realmente no sea tal (poseedor en el sentido de detentador), sino verdadero titular o propietario del bien a!ecto a la "arantía (y a!ecto se"uirá mientras el deudor de la obli"ación principal "aranti%ada no la cumpla)# D#- El acreedor hipotecario puede ceder o o transmitir su posición jurídica, de acuerdo con el principio "eneral establecido en el art# 1#11D )c y lo dispuesto en el art# 1GF#1E L' ### *l crédito hipotecario puede ena&enarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura p"blica, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el >egistro ### (+orma que hace suya el art#16A6 )c)# La cesión del cr*dito hipotecario no modi!ica, sin embar"o, la composición subje-tiva de la relación hipotecaria : El adquirente del cr*dito o cesionario se subro"ará en la posición jurídica del cedente ($rt# 1GF#C L') convierti*ndose en el nuevo acreedor hipotecario# En lo que se re!iere a los e!ectos !undamentales de la hipoteca, es evidente que en cuanto "arantía accesoria de la obli"ación principal, la operatividad de la hipoteca depende del cumplimiento o incumplimiento de la obli"ación ase"urada : a1 En caso de cumplimiento e,acto y total de la obli"ación principal, *sta habrá de considerarse e,tin"uida y, por tanto, tambi*n habrá de privarse de e!ectos a la hipoteca (aunque será necesario cancelarla re"istralmente)# b1 )uando el deudor incumpla, el acreedor hipotecario podrá hacer e!ectivo el ius distrahendi propio de la "arantía real a trav*s de los procedimientos de ejecución# c1 e !orma preventiva, el acreedor hipotecario podrá asimismo ejercitar la acción de deterioro o devastación si el comportamiento del propietario de la cosa hipotecada conlleva el deterioro de la cosa o del derecho sobre el que recae la "arantía#

28.2. LA BENTA DE 4INCA HIPOTECADA. Es indudable que los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposición por su propietario, siendo el mantenimiento de dicha !acultad uno de los presupuestos de la constitución de la hipoteca y del sistema de cr*dito territorial en en su conjunto, de !orma que sería radicalmente nula (no susceptible de inscripción en el &e"istro) la estipulación en cuya virtud el deudor hipotecario !uese privado de ella# 2ara que el deudor hipotecario pueda reali%ar actos de disposición sobre la cosa hipotecada, es obvio que ha de encontrarse con el supuesto de deudor hipotecante pues en el caso de que la cosa hipoteca pertene%ca a otro, al no coincidir la condición de deudor hipotecario con la titularidad del bien hipotecado (hipotecante no deudor), sería ló"ico concluir que el deudor puede transmitir válidamente la cosa objeto de la hipoteca (lo que no obsta a la valide% contractual de la venta de cosa ajena, cosa bien distinta)# El supuesto de que el deudor hipotecante transmita a un tercero la propiedad de la !inca o el derecho que, en su día, !uera objeto de hipoteca, puede llevarse a cabo de distintas maneras, pues el adquirente del bien hipotecado puede subro"arse en la posición del deudor hipotecante o por el contrario, limitarse a adquirir la cosa con la car"a de la hipoteca, pero sin asumir la responsabilidad personal que, como comple-mento de la hipotecaria, pesaba sobre el deudor hipotecario#

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28.2.1. L! %u)ro$!ción del !d9uirente 1 L! !%unción li)er!tori!. $rt# 116#1 L' ### *n caso de !enta de finca hipotecada, si el !endedor y el com- prador hubieren pactado que el 0: se subrogará no sólo en las responsabilidades deri!adas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el 2: desligado de dicha obligación, si el acreedor prestase su consentimiento expreso o tácito ... .e"(n dicho precepto : 1E# La venta de cosa hipotecada determinante de la asunción por el adquirente de la condición de deudor hipotecario e,i"e el consentimiento de las C partes interesadas : Bendedor (deudor hipotecante en su día y deudor hipotecario en el momento de vender), comprador (que pasa a ser el nuevo deudor hipotecario) y el acreedor hipotecario# DE# El primitivo deudor hipotecario deja de serlo tanto respecto de la responsabilidad hipotecaria propiamente dicha como de la obli"ación personal (o principal, "eneralmente la devolución del pr*stamo) cuyo cumplimiento, en su día, !ue "aranti%ado mediante la constitución del derecho real de hipoteca (responsabilidad accesoria)# CE# La adquisición por el comprador de la condición de deudor hipotecario, supone para el primitivo deudor hipotecario, la liberación de la deuda u obli"ación principal (tambi*n de la accesoria) : $sunción liberatoria de deuda, de puro alcance modi!icativo en sentido subjetivo respecto del deudor hipotecario# GE# El comprador del bien hipotecado es tan deudor hipotecario como lo !ue el deudor hipotecante desde el momento en que constituyó la hipoteca hasta que reali%ó la venta subro"ando (con consentimiento del acreedor hipotecario) en su posición al comprador# 0E# El comprador no puede ser considerado tercer poseedor, sino que asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca y de la obli"ación personal con ella "aran-ti%ada : &esponde del cumplimiento de tales obli"aciones tanto con el bien "ravado con hipoteca (si el acreedor ejercita la acción real), como con su restante patrimonio, si el acreedor hipotecario opta por el ejercicio de la acción personal# -- *n el caso de que la entidad prestataria !enda la finca ... el adquirente podrá subro- garse en el presente préstamo e hipoteca y será por cuenta del mismo la comisión de subrogación del =,,= E sobre el principal subrogado, que percibirá el <anco de una sóla !ez en el momento de la formalización de la subrogación ... -- $umplidos estos trámites y admitida la subrogación, el nue!o deudor hipotecario podrá solicitar el cambio de domiciliación de pago a otra oficina del <anco ... 28.". LA S6FRO5ACI-N HIPOTECARIA A INSTANCIAS DEL DE6DOR 1 L! Le* 2O1??8. La Ley D11FFG supone la de!initiva consa"ración le"islativa de los pr*stamos hipotecarios con inter*s variable y la introducción de una aplicación concreta de la subro"ación le"al prevista en el art# 1D11 )c# Esta ley se caracteri%a, en t*rminos !ormales, por no introducir modi!icación al"una a la L', aunque en t*rminos materiales supon"a la introducción de un supuesto le"al de subro"ación que puede activar el deudor hipotecario cuando le conven"a, sin necesidad de contar con el consen- timiento del acreedor hipotecario (art# DE), cualquiera que sea la !echa de !ormali- %ación del cr*dito hipotecario y aunque no conste en *l la posibilidad de amorti%ación anticipada (art# 1E)# El !ondo del tema radica en permitir que el deudor hipotecario pueda subro"ar 101

su hipoteca a otro acreedor que le o!re%ca mejores condiciones en relación con el tipo de inter*s# En la realidad cotidiana, la o!erta vinculante de la subro"ación que ha de presentar la nueva entidad !inanciera que est* dispuesta a suro"arse en la hipoteca ha de servir para que el acreedor hipotecario ori"inario rebaje sus propias condiciones de inter*s pactadas#

28.8. LA 4ASE DE SE56RIDAD DE LA HIPOTECA 1 4AC6LTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. La hipoteca suele establecerse para "aranti%ar el cumplimiento de obli"aciones duraderas que li"an a las partes durante un prolon"ado período de tiempo# urante el pla%o que media entre la constitución de la hipoteca y el momento de cumplimiento de la obli"ación "aranti%ada, la hipoteca otor"a al acreedor una serie de !acultades, de carácter preventivo, diri"idas a evitar el perjuicio del cr*dito hipotecario# $l re!erido pla%o temporal se denomina doctrinalmente !ase de se"uridad, con vistas a resaltar que, durante la misma, los derechos y las e,pectativas del acreedor hipotecario quedan ase"urados mediante la llamada acción de deterioro o devastación y la subro"ación le"al# $mbos mecanismos son !acultades le"almente atribuídas al acreedor hipotecario para evitar que, por circunstancias ora !ortuitas ora imputables al deudor, se perjudiquen los bienes objeto de "arantía# 28.8.1. L! !cción de deterioro o de'!%t!ción. )onstituye una medida de se"uridad !undamental para evitar la depreciación de la !inca por causas imputables al due9o de la misma (!alta de reali%ación de repara- ciones necesarias, abandono y dejade% de la e,plotación ### etc)# .e encuentra contemplada le"almente en el art# 11A L' ### $uando la finca hipotecada se deteriore, disminuyendo su !alor, por dolo, culpa o !oluntad del due+o, podrá el acreedor hipotecario solicitar del &uez ... que le admita &ustificación sobre estos hechos, y si de la que diere resultase su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará pro!idencia mandando al propietario hacer o nó hacer lo que proceda para e!itarlo o remediar el da+o ... .i despu*s insistiere el propietario en el abuso, dictará el 8ue% nueva providen-cia poniendo el inmueble en administración judicial ### =ales pretensiones se tramitarán a trav*s del juicio verbal# icha norma !aculta al acreedor hipotecario para obli"ar al propietario, median-te la consi"uiente intervención judicial, a hacer ó dejar de hacer cuanto conven"a para mantener inalterable el valor del objeto a!ecto a la hipoteca, evitando su insu!iciencia, por cuanto la disminución del valor del bien hipotecado puede resultar determinante lle"ado el momento de ejecución# )aso de que el propietario ha"a caso omiso y reitere la conducta perjudicial en relación con el valor del bien hipotecado, el 8ue% dictará una providencia poniendo el inmueble bajo administración judicial, aunque para ello se requiere reiteración en el abuso por parte del propietario# La administración judicial, en su caso, podría ser desempe9ada por el acreedor hipotecario# La acción de devastación es raramente utili%ada, dada la pro!esionali%ación característica del cr*dito hipotecario# .e considera que es una prerro"ativa in!undada y e,cesiva, creada en !avor del acreedor hipotecario, en contra del deudor hipotecario# 28.8.2. L! %u)ro$!ción re!l. $rt# 115#DE L' ### Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las moti!are haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca, y asimismo, 10D

propiación !or%osa# . La noti!icación al deudor de la cesión de cr*dito reali%ada no a!ecta para nada a su valide%. cumpliría pa"ando al ase"urado o al e.tra9o que el cesionario admita otro tipo de documentación del acto trans.2or ra%ón de e.istencia de la hipoteca# e no e.. *l deudor no quedará obligado por dicho contrato a más de lo que estu!iese por el suyo.. la "eneral transmisibilidad del cr*dito hipotecario que.1. en la establecida por los arts# 1#1A. y si"s )c ### &e!erencia normativa que equivale a decir que las indemni%aciones deberán quedar consi"nadas judicialmente hasta que lle"ue el vencimiento de la obli"ación ase"urada# El problema a presentar radica en la previa y preceptiva noti!i-cación al sol!ens de la e. es de lo más e. sólo en sentido !i"urado puede hablarse de tal hipoteca de las indemni%aciones.istencia de la hipoteca. resultaría que tales indemni%aciones.. supone la cesión de la hipoteca llevando consi"o las !acultades anejas al acreedor hipotecario (en parti-cular. La L' si"ue el mismo principio "eneral establecido en el )c.in embar"o. si no se hubiese pactado lo contrario .$ causa de un siniestro cualquiera que a!ecte !ísicamente al bien hipotecado# -. LA CESI-N DEL CR. pues en realidad..propiado# ebido a ello son !recuentes las cláusulas al respecto en las escrituras de constitución de la hipoteca# 2=.2. en cuanto accesoria de *ste. además. iempre que se haga en escritura p"blica de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el >egistro. el precepto citado considera a!ectas tales cantidades al pa"o del acreedor hipotecario ### .. L! e%critur! p:)lic!. $rt# 1GF L' ### *l crédito hipotecario puede ser ena&enado o cedido a un tercero en todo o en parte. con las formalidades exigidas por la ley .las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad p"blica se encuentran comprendidas dentro de lo que habitualmente se denomina extensión natural de la hipoteca ### )on!orme a ello.DITO HIPOTECARIO. teniendo sólo por objeto vincular al deudor hipotecario con el cesionario o nuevo acreedor# 10C .. L! pue%t! en conoci(iento del deudor.. se depositará su importe en la !orma que conven"an los interesados o en de!ecto de convenio.. la ase"uradora o la $dministración correspondiente. *l cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente . aplicando el principio de subro"ación real.misivo# 2=. en cuanto montante pecuniario Jquedarían hipotecadasJ en el caso de que el due9o (y el acreedor hipotecario que de al"una !orma ve es!umarse la "arantía hipotecaria) perdieran la cosa : -. El otor"amiento de escritura p(blica es requisito necesario de la cesión y una aplicación particular de lo dispuesto en el art# 1D65#1E )c# En la práctica.istir..i cualquiera de estas indemni%aciones debiera hacerse e!ectiva antes del vencimiento de la obli"ación ase"urada y quien haya de satis!acerlas hubiere sido noti!icado previamente de la e. En el erecho patrimonial contemporáneo la transmisibilidad de los derechos de cr*dito constituye un principio !undamental del sistema normativo : $rt# 111D )c ### #odos los derechos adquiridos en !irtud de una obligación son transmisibles con su&e-ción a las leyes.... el posible ejercicio de la acción real)# e la cadencia literal del precepto de la L' se deduce que la cesión del cr*dito hipotecario requiere la concurrencia de C requi-sitos : 2=.

$rt# 101 L' ### i se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario.. su particularidad radica en que bastará la trans!erencia del correspondiente título (art 105L')# DW &especto de las hipotecas le"ales.. en su caso. será el cedente responsable de los per&uicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta . lleva a al"unos autores a pronunciarse respecto de la inscripción de la cesión del cr*dito hipotecario en t*rminos que su"ieren la esencialidad de tal requisito y en consecuencia.8. inicialmente le atribuye el art# 1GF L' de ser noti!icado de la cesión del cr*dito hipotecario# En la práctica.=. no hay tal. y su constitución requiere escri-tura p(blica e inscripción en el &e"istro ### =odo ello hace prácticamente prohibitiva la operación a los peque9os inversionistas que. la cesión del cr*dito hipotecario sólo es admisible cuando haya lle"ado el caso de e. El r*"imen "eneral de la cesión del cr*dito hipotecario se completa en la L' con D re"las particulares : 1W En el supuesto de hipotecas trans!eribles por endoso o títulos al portador. como !i"ura total y unitaria. re"ulado por la Ley D11F61 y desarrollada re"lamenta-riamente por el & . queda limitada a la sustitución de una persona por otra# 2ero realmente no es un sistema adecuado para incrementar las inversiones en el sector inmobiliario# $ tal !inalidad atiende el deno-minado (erc!do ipotec!rio. pero la hipoteca. además de que los pr*stamos "aranti%ados así. el carácter constitutivo de la propia inscripción de la cesión del cr*dito hipotecario# . : La omisión de los requisitos de !orma. pues el cesionario se subro"ará en todos los derechos del cedente. el deudor puede renunciar (tambi*n en escritura p(bli-ca) a la !acultad que.. L! in%cripción re$i%tr!l de l! ce%ión. aunque no haya inscrito a su !avor la cesión# =. )on!orme al art# DGD &'.. RE4ERENCIA AL 7ERCADO HIPOTECARIO .. por la obvia ra%ón de entender que la hipoteca se concede precisamente para prote"er a sus titulares natos y nó para que ne"ocien con ella# 28. el ordenamiento jurídico ha propiciado la e.. 10G . establecidos en el art# 1GF L' +4 dará lu"ar a la nulidad # La inscripción de la cesión del cr*dito hipotecario sólo desplie"a su e!icacia en las relaciones entre el cesionario y. e perpet"a la responsabilidad del cedente. re!eridas a los derechos reales de "arantía# +ormal y habitualmente.. unido a los t*rminos literales del art# 1GF L'. jurídica y económicamente.istencia de un mercado hipotecario mediante la tipi!icación y re"ulación de c*dulas. suelen ser cuantiosos.i"ir su importe ($rt# 10D) : O Los cr*ditos ase"u-rados con hipoteca le"al. sin embar"o. El hecho de que la inscripción de la hipoteca sea constitutiva.". resulta o puede resultar e. los terceros# 2=. pero no se pone en duda la eficacia de la cesión realizada . reunidos y mediante "es-tión dele"ada. no pueden cederse antes de su vencimientoP.6011F6D# La hipoteca cumple una amplia "ama de !unciones.cesiva o desproporcionadamente importante y compleja. invertirían con se"uridad sus ahorros mediante tal "arantía real# 2ara colmar tal inter*s práctico.in embar"o. la mayor parte de las veces la propia escritura de constitución de la hipoteca contiene una cláusula en tal sentido# 2=.. con hipoteca se "aranti%an cr*ditos a medio y lar"o pla%o. La cesión del cr*dito hipotecario. Re$l!% p!rticul!re%.

ni de noti!icación al deudor.Las c*dulas hipotecarias incorporan al título un cr*dito para su titular. y los titulares "o%an de acción ejecutiva para reclamar el pa"o del emisor# El titular no lo es de una hipoteca sobre la !inca. como "arantía de recuperación del capital invertido y los correspondientes intereses# . "aranti%ado con hipoteca sobre todas las que en cualquier tiempo consten inscritas a !avor de la entidad emisora. por la irección Heneral del =esoro y 2olítica 7inanciera# . del cr*dito hipotecario# . acción ejecutiva y una especie de hipoteca sobre los cr*ditos hipotecarios a que a!ectan.Los titulares de las participaciones hipotecarias (partícipes) son una especie de cotitulares del cr*dito hipotecario junto con la entidad emisora# 2ero *sta si"ue siendo la (nica titular.de !orma particular. salvo las participaciones# .2articipaciones hipotecarias# )aracterísticas comunes : .K. de "ran importancia económica pues determina el contenido e!ectivo y la vitalidad del derecho# El sistema espa9ol de ran"o hipotecario es de avance de puestos # La e.3onos hipotecarios# -.Las participaciones han de ser necesariamente nominativas# . las entidades !inancieras acuden a la re!inanciación : Emisión de títulos que se o!recen al título en "eneral. con!orme al &e"istro de la 2ropiedad. !rente a la entidad emisora. sale dinero en e!ectivo y se incrementa la cartera de cr*ditos hipotecarios. las entidades !inancieras al conceder pr*stamos para la adquisición de viviendas con "arantía hipotecaria. mejo. modi!ican los elementos de su activo.tin"uida y cada una de las si"uientes el de su anterior. EL CA7FIO DE RAN5O. de !ácil y cómoda transmisión# .El conjunto del mercado hipotecario se encuentra intervenido por las autoridades económicas y es objeto de control administrativo.Los titulares de las c*dulas y de los bonos cuentan con un cr*dito pre!erente.Los títulos hipotecarios pueden transmitirse sin necesidad de escritura p(blica.=odos los títulos hipotecarios son títulos valores (cr*ditos incorporados a un título en sentido !ormal).)*dulas hipotecarias# -. sin necesidad de inscripción# 2ueden ser nominativas. ni intervención de !edatario p(blico al"uno (+otario o )orredor de comercio)# 2ueden transmitirse incluso sin necesidad de noti!icación al deudor. tiene la entidad emisora !rente a terceros# .on transmisibles. pudiendo lle"ar a tener di!icultades de disponible o de liquide%# 2ara evitar semejante eventualidad y partiendo de la base de la se"uridad de cobro que proporciona la hipoteca. a su ve%. sino sobre el cr*dito hipotecario impuesto por el emisor sobre *sta# +uestra le"islación contempla C tipos de títulos hipotecarios : -.bonos y participaciones hipotecarias : Ley de D0-C-1F61# 2or otra parte.rando así su respectivo ran"o# El ran"o de la hipoteca ó situación re"istral que ocupa en el !olio del inmueble. sin necesidad de intervención de !edatario p(blico. a la orden y al portador# 28.tinción de una hipoteca produce la corrida en el escala!ón de las posteriores : La inmediata ocupa el puesto de la e. 100 . El lu"ar que cada derecho real ocupa en el orden determinado por la prioridad constituye su ran"o. para que inversores y los peque9os ahorradores puedan suscribirlos : 2odrían de!inirse como títulos-valores que incorporan cr*ditos contra la entidad emisora y que están especialmente "aranti%ados con ciertos cr*ditos hipotecarios ya constituídos que.

tensión a cualquier otro derecho inscrito). L! po%po%ición de ipotec!. el acreedor cuenta con una serie de procedimientos especiales.presamente la posposición# DE Kue se determine la responsabilidad má.es susceptible de ser objeto de contratos sobre el particular# 28.emejante concurrencia ineludible de consentimientos determina la rare%a práctica del supuesto# D0 Ejecución hipotecaria 2. L! per(ut! de r!n$o ipotec!rio .=. probablemente nin"(n acreedor procuraría la constitución de la hipoteca ni el deudor acabaría por aceptarla# 10. el acreedor hipotecario puede instar la ejecución de la hipoteca# Ejecutar la hipoteca si"ni!ica promover la enajenación de las cosas sujetas a la "arantía para cobrar el cr*dito "aranti%ado (art# 1#606 )c)# 2ara ello.ima# CE Kue la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro de pla%o necesariamente convenido al e!ecto : )ondición sine qua non por . de C5-@<-1FFC# La irección Heneral de los &e"istros y del +otariado ha tenido ocasión de a!rontar en D ocasiones si el precepto re"lamentario puede entenderse aplicable a la posposición de una condición resolutoria inscrita (y por e. así como su duración má. el acreedor cuanta tanto con una acción de carácter real como con una de carácter personal# Esta (ltima tiene una relevancia práctica mucho menor que la real. resolviendo en sentido a!irmativo en las &esoluciones de D0-@-1FAF y DC-@<-1FFC# En la 1W (aunque desecha la hipoteca !utura por indeterminación en sus datos básicos) con e. LA EDEC6CI-N DE LA HIPOTECA. es per!ectamente admisible la permuta de ran"o hipotecario. En caso de incumplimiento de la obli"ación ase"urada. admite la aplicación analó"ica dada la semejan%a de la condición resolutoria con la hipoteca# 28.1.2. intereses. el &' e. . pero de un cr*dito especialmente "aranti%ado# 2rocesalmente hablando.preso sobre los e!ectos correspondientes por todas aquellas personas que sean titulares de derechos inscritos o anotados# . siendo indi!erente que la hipoteca pospuesta lo sea desde el momento de su constitución o de !orma sobrevenida# 2ara la admisión de semejante e!ecto de Jreservar un mejor ran"oJ o un ran"o pre!erente a la hipoteca antepuesta de !utura constitución. 2ese al silencio de nuestra le"islación hipotecaria sobre el particular. siempre que haya consentimiento e.presa cita del art# G#1 )c..K.1. El art# DG1 &' re"ula una eventualidad T &eserva de ran"o T 2osposición de una hipoteca a otra !utura. de carácter ejecutivo# 2. LA ACCI-N REAL Y LA ACCI-N PERSONAL DEL ACREEDOR HIPOTE2 CARIO. El acreedor cuenta a su !avor con la posibilidad de reclamar en cuanto mero acreedor. tanto que si las prerro"ativas procesales !ueses id*nticas. costas u otros conceptos de la hipoteca !utura.i"e los si"uientes requisitos : 1E Kue el acreedor que haya que posponer consienta e.K. dado que su condición es doble# Es un acreedor.ima por capital.2..

G#1 )c dispone te.). sus propias re"las# E. se9alándose que la opción por el pla%o veintenal de la L' se debe al precedente de las Leyes de =oro (1#050) que se encontraban vi"entes en el momento de promul"ación de la L'# El pla%o de prescripción de la acción personal y real con que cuenta el acreedor hipotecario. cada una. a los 2.ral predeterminado y por lo com(n. a+os ### L! pre%cripción de l! !cción ipotec!ri! 1 +o cabe duda sobre el pla%o de vi"encia de la acción hipotecaria : D5 a9os# =al pla%o no se computa desde el momento de constitución de la hipoteca.i"ui*n. el procedimiento e. pueda ser constituída por un pla%o determinado de modo que (nicamente durante su vi"encia pueda ser ejercitada la acción hipotecaria# En casos de semejante índole..C). el tema ha merecido una cierta atención doctrinal. la acción hipotecaria sólo puede ejercitarse den-tro del pla%o convencionalmente previsto. directamente contra los bienes hipotecados# $sí ocurre cotidianamente.A)# L! c!ducid!d de l! ipotec! 1 )osa muy distinta es que la hipoteca se haya constituído por un período tempo.El ejercicio de la !cción per%on!l por el acreedor hipotecario supondría la culmi-nación del correspondiente juicio declarativo en b(squeda de una sentencia de condena que posteriormente podría ser objeto de la correspondiente ejecución# $unque sea en t*rminos puramente temporales. pero nó porque una ve% transcurrido *ste haya prescrito la acción. honorarios pro!esionales (C a9os : art# 1F.1) optó por establecer un pla%o veintenal de prescripción para la acción hipotecaria#.tinción del derecho real de hipoteca o ha caducado el ejercicio de las acciones hipotecarias# 10A . 2ese a la declaración "ral del )c relativa a que### las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 8= a+os ### ($rt# 1F. sino porque a partir de una determinada !echa se9alada por las partes (o del acaecimiento del evento contemplado como condición resolutoria. más breve que los pla%os de amorti%ación hipo. la L' primitiva (1#6.tecaria "eneralmente aplicados en el mercado (que "iran habitualmente en torno a los 1D o 10 a9os como re"la) y el pla%o veintenal de la acción hipotecaria# 2or resultar admisible la denominada caducidad convencional. sin embar"o.dola.tualmente que ### La acción hipotecaria prescribe a los 0= a+os ### Las acciones personales que no tengan se+alado término especial.tintiva no e. la irección Hral# de los &e"istros y del +otariado a!irma que nada se opone a que la hipoteca. pues es muy raro que un acreedor hipotecario act(e por vía declarativa# $l incorporarse al cr*dito la "arantía hipotecaria. en su caso). si"uen. sino de%de 9ue pued! %er eJercit!d! ($rt# 1D6 L') : esde que el incumplimiento de la obli"ación "aranti%ada abre para el acreedor la vía del oportuno ejercicio judicial de su derecho real de "arantía# La prescripción de la acción hipotecaria es al"o de escasa importancia# &e!erida a la prescripción e. se ha producido la e.trajudicial# Dur!ción o pl!#o de eJercicio de l! !cción ipotec!ri!. como los demás derechos reales. el acreedor cuenta a su !avor con una !cción re!l de naturale%a ejecutiva que puede instrumentar a trav*s de cualquiera de los si"uientes procedimientos : 1E 2rocedimiento judicial sumario (arts# 1C1 y si"s# L')# DE 2rocedimiento ejecutivo ordinario (LE))# CE En caso de pacto e.preso.isten resoluciones o sentencias di"nas de mención# esde el punto de vista teórico. el art# 1F. semejante opción queda oscurecida !rente a la posibilidad de reclamar en base a un título ejecutivo.isten hipotecas constituídas sobre la base de cr*ditos que tienen se9alado t*rmino especial de prescripción : 2ensiones periódicas (0 a9os : art# 1F.

cepciones con que cuenta el deudor (cuyo deber es pa"ar y de no hacerlo someterse a las con.i"idos por la re"la CW (entre los que asume "ran prota"onismo el acta notarial que acredite el requerimiento de pa"o al deudor).2.1. Introducción.. el acreedor lo"ra lle"ar a su culminación en un período temporal relativamente breve (menos de 1 a9o. ($rt# 1C5 L')# El primero de tales requisitos viene e..traerse a los e!ectos del incumplimiento ale"ando ante el =) la inconstitucionalidad del procedimiento# 2ero el =) ha establecido en reiteradas ocasiones la adecuación al erecho del procedimiento en cuestión. por lo com(n. Re+erenci!% de c!r3cter proce%!l 1 De(!nd! * %u)!%t!%. por tratarse de una norma de carácter procesal de contenido imperativo# Los (nicos presupuestos de aplicación del procedimiento judicial sumario son los establecidos por la propia L' ### Para que pueda tramitarse la reclamación con arreglo al procedimiento &udicial sumario será indispensable que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca para que sir!a de tipo en la subasta. y cuyo objeto !undamental radica en adecuar al ámbito hipotecario las modi!icaciones procedimentales que. el procedimiento judicial sumario no requiere pacto e.. reenviándose cualesquiera otras cuestiones al juicio declarativo que corresponda# .2. como cualquier otro. re"ulado con "ran detalle.i"ido por la necesaria determinación de la llamada responsabilidad hipotecaria. El recurso continuado a dicho procedimiento se asienta en que. restablecer la se"uridad del trá!ico jurídico que a todos bene!icia# El carácter sumario del procedimiento judicial y la limitación de las e.secuencias)... aunque sí ha declarado inconstitucionales al"unas prerro"ativas especiales del r*"imen propio y especial del procedimiento de ejecución establecido en !avor del banco hipotecario# 2. el DE es una consecuencia del deber establecido a car"o del acreedor hipotecario de requerir siempre de pa"o al deudor antes de instar el procedimiento judicial# 2. y un domicilio que fi&ará el deudor.".. y se unen a ella los documentos e. para la prác-tica de los requerimientos y las notificaciones . ha determinado que incluso al"unos deudores hayan pretendido sus.".". en la L'. el Due# recl!(!r3 del Re$i%tr!dor de l! Propied!d ! in%t!nci!% del !ctor@ certi+ic!ción co(pren%i'! de lo% e&tre(o% %i$uiente% : 1E : <nserción literal de la (ltima inscripción de dominio que se haya practicado y se halle vi"ente# 106 . En la mayoría de los supuestos de incumplimiento de la obli"ación ase"urada. introdujo la Ley CG16G. $unque la mayor parte de las escrituras de hipoteca acordadas en !avor de los 3ancos contienen una re!erencia e. Pre%upue%to% de !plic!ción. el acreedor hipotecario ejercita sus derechos a trav*s del llamado procedimiento judicial sumario. dada su importancia.presa al art# 1C1.preso entre las partes : &esulta aplicable aunque las partes no hayan establecido convenio al respecto.". EL PROCEDI7IENTO D6DICIAL S67ARIO del !rt. se inicia a trav*s de la oportuna demanda y la acreditación de haber requerido al deudor para el pa"o# Las causas tasadas de suspensión del procedimiento se encuentran re"uladas en el art# 1CD desde una perspectiva de notoria restricción. de re!orma ur"ente de la LE)# =ales re!ormas han tenido por objeto erradicar el sistemático incumplimiento de numerosos deudores y consecuentemente. arts# 1C1 y si"s# 2rocedimiento introducido por la re!orma hipotecaria de 1F5F y la Ley 1F16.i procede la admisión de la demanda. como suele ocurrir en la mayoría de los casos. 1"1 LH 1 2.". incluyendo las sucesivas subastas del bien hipotecado)# El procedimiento judicial sumario. en la vía de apremio.

si así se hubiese pactado en la escritura de constitución de la hipoteca o tuviere reconocido e. una ve% concluído el procedimiento judicial sumario.DE : &elación de todos los censos.2ara la DW subasta. el acreedor hipotecario podrá adjudicarse el bien hipotecado con dicha rebaja# -.i e.". a instancias asimismo del actor. sin dilación. *sta se celebrará %in %uJeción ! tipo : El rematante podrá o!recer cualquier cantidad por el bien hipotecado (re"la 1DW)# Esta (ltima posibilidad es la que ha permitido la e.in embar"o. en todo caso. si así se hubiese estipulado.istan rematantes. podrá el actor que no haya sido rematante. dando paso a la DW subasta# -. constituy*ndose entre tanto en depósito en el establecimiento p(blico destinado al e!ecto (re"la 1.W)# =erminado el procedimiento mediante la adjudicación del bien hipotecado al rematante.presamente ese derecho por al"una Ley# El acreedor percibirá en ese caso las rentas vencidas y no satis!echas..e"uidamente.8. es necesario depositar o consi"nar en el 8u%-"ado correspondiente el D5R del tipo de la primera ó. "ravámenes y derechos reales y anotaciones a que est*n a!ectos los bienes.ija y despu*s de su propio cr*dito# 10F .plotación que la misma !inca e.istencia de los %u)!%tero% : Hrupos de personas especiali%adas en la especulación y el se"uimiento de la insolvencia ajena : La re"la 1DW del art# 1C1 trata de evitar que semejante t*cnica se "eneralice# 2or ello establece que si la postura de la CW subasta !uese in!erior al tipo !ijado para la DW (A0R tipo pactado en escritura de constitución). en plie"o cerrado (re"la 1GW)# En la re"ulación actual cabe en principio la reali%ación de C subastas sucesivas: -. el actor podrá ejercitar la acción correspondiente. el resultado de la subasta no implica necesariamente que !*! %o)r!nte en relación con el cr*dito del actor# e e.1 L' establece que si el deudor no atiende el requerimiento de pa"o. siendo entre"ado el sobrante a los acreedores posteriores o a quien corresponda. el due9o de la !inca o un CE autori%ado por ellos.istir cr*dito pendiente. . debi*ndose hacer constar e.uele quedar desierta y los acreedores hipotecarios tampoco suelen adjudicarse el bien hipotecado por el tipo !ijado en la escritura de constitución (re"la 15W). normalmente a trav*s del juicio ejecutivo ordinario# 2. el 8ue% debe ordenar la subasta de la !inca a trav*s de los oportunos edictos (re"las AW y 6W)# 2ara participar en la subasta como postor (salvo el actor). en el pla%o de 6 días a contar desde la noti!icación. al pa"o del cr*dito hipotecario del actor. en su caso. el actor podrá pedir que se le con!iera la administración o posesión interina de la !inca. El art# 1C1. de la DW subasta# )abe reali%ar posturas por escrito. el deudor ejecutado pierde la propiedad del bien y el acreedor hipotecario ha consumido la acción hipotecaria# . hipotecas. habrá de abonar la di!erencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total del precio del remate (re"la 10W)# El precio del remate se destinará.presamente que se halla subsistente y sin cancelar la hipoteca a !avor del actor (re"la GW)# .e proceder la CW subasta. mejorar la postura en el t*rmino de F días# . cubriendo con ellos los "astos de conservación y e.iste rematante o adjudicatario del bien. y los !rutos y rentas posteriores. L! po%e%ión interin! de l! +inc! ipotec!d! * el p!cto !nticr0tico.La 1W tendrá como tipo el pactado en la escritura de constitución de la hipoteca y no se admitirá postura al"una que sea in!erior (re"la FW) : El rematante habrá de abonar la cantidad !ijada como responsabilidad hipotecaria# .W. servirá de tipo el A0R de la 1W y una ve% celebrada sin que e.

2. el 8ue% ordena al &e"istrador de la 2ropiedad que lleve a cabo la cancelación de la hipoteca que ha dado lu"ar a la ejecución y que ha quedado e.tin"uida# 2ero en caso de e. se dictará de oficio auto. y en el caso de haberlo superado. 1AW L' ### Jerificado el remate o la ad&udicación y consignado. quien ha de actuar de o!icio.8. se arriende el inmueble en ocasión o circunstancias re!eladoras de que la finalidad primordial del arriendo es causar dicha disminución de !alor. dictando el correspondiente auto# El objeto primero y principal de este auto consiste en que.. L' ### $uando en &uicio e&ecuti!o seguido conforme a las disposiciones de la L*$ se persiguieren bienes hipotecados y éstos hubiesen pasado a poder de un tercer poseedor ### 1.. en el que se hará constar que se hicieron las notificaciones expresadas en la regla .N.". de que el !alor de lo !endido o ad&udicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor. los celebrados con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. que existe el indicado propósito.e"(n el art# D1F-DE &h ### el !alor de la finca hipotecada. a instancia de parte. EL PROCEDI7IENTO EDEC6TIBO ORDINARIO. si el inmueble se arrienda por renta anual que.. en virtud del oportuno mandamiento judicial. capitalizada a 1 E.uele ser cláusula de estilo en los modelos bancarios de hipoteca. $rt# 1C1. que se consignó el exceso ### a disposición de los acreedores posteriores ### La norma va diri"ida obviamente al 8ue%.mente en perjuicio del acreedor hipotecario# Los arrendamientos "ravosos# .miento tradicional de la materia. el precio. L! eJecución ipotec!ri! * l! %u)%i%tenci! de lo% !rrend!(iento%. y en su caso."..tin"uidos# En la (ltima d*cada al"unas sentencias del =. no cubra la responsabilidad total asegurada.Las !acultades del acreedor hipotecario reco"idas en el precepto requieren un pacto e..preso sobre el particular : . declarando que los arrendamientos posteriores a la hipoteca sólo podrán ser declarados e. L! c!ncel!ción de l!% c!r$!% * $r!'3(ene% po%teriore%. en su caso.istencia de car"as o derechos pre!e-rentes respecto de la hipoteca objeto de ejecución# 2. sal!o prueba en contrario. Los arrendamientos anteriores a la constitución de la hipoteca deberán considerarse subsistentes# En cambio. o adoptar cualquier otra medida que estime procedente . aunque lle"ado el momento de ejecución. se entenderá disminu'do cuando con posterioridad a la constitución de la hipoteca. todas las car"as de in!erior ran"o re"istral han de ser objeto de cancela. con carácter "eneral deberán declararse e. el cual (nicamente ha de atender en consecuencia a la posible e.istencia de hipotecas de peor ran"o o cualesquiera otras inscripciones o anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que ha causado la ejecución. e presumirá... a los efectos del art. incluso las que se hubie-ran !erificado después de expedida la certificación pre!enida en la regla 7N.5 . no es !recuente que el acreedor hipotecario ha"a uso de tales !acultades# 2.tin"uidos si se han celebrado !raudulenta. podrá declarar !encido el crédito. *l &uez. y =) han enturbiado el entendi.ción : Las car"as posteriores no a!ectan ni vinculan al rematante. decretar la adminis-tración &udicial.=. El hecho de que el acreedor hipotecario pueda ejercitar sus derechos a trav*s del juicio ejecutivo ordinario re"ulado en la LE) lo establece de !orma indiscutible el propio encabe%amiento del art# 1D. aprobándolos y ordenando la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor. la de todas las inscrip-ciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla. ordenar la ampliación de la hipoteca a otros bienes del deudor. 225 de la ley. despa-chándose al efecto el oportuno mandamiento.

cr*ditos reali%ables en el acto. en dicho &e"lamento.in embar"o.. DC0 y DC.. e introduciendo 1. embar"ando otros bienes# $ trav*s del título ejecutivo representado por la 1W copia de la escritura p(blica de constitución de la hipoteca ($rt# 1GDF. L' están diri"idas a este (ltimo supuesto. se procederá contra ellos en primer lugar ### En principio. L' ### $uando en &uicio e&ecuti!o seguido conforme a las disposiciones de la L*$ se persiguieren bienes hipotecados y éstos hubiesen pasado a poder de un tercer poseedor..erán ejecutados los bienes hipotecados mediante su venta o adjudicación en subasta p(blica. el ejercicio del juicio ejecutivo ordinario coincide materialmente con el propio procedimiento judicial sumario : . deberá !erificar el pago del crédito con los intereses correspondientes. el acredor hipotecario se"uirá contando con la posibilidad de ejercitar el juicio ejecutivo ordinario por el cr*dito restante. podrá el acreedor reclamar de éste el pago de la parte del crédito asegurada con los que él mismo posee. sueldos o pensiones. cr*ditos y derechos no reali%ables en el acto y establecimientos mercantiles o industriales)# Las re"las especiales establecidas en los arts# 1D. *n el caso de que el tercer poseedor desampare los bienes hipotecados se considerarán éstos en poder del deudor. El Re!l Decreto 2?>O1??2. en el caso de que de la culminación del procedimiento judicial sumario no haya resultado lo su!iciente (supuesto bastante in!recuente).)on!orme a tal art# la incoación del procedimiento ejecutivo ordinario puede llevarse a e!ecto tanto si los bienes hipotecados pertenecen a(n al deudor hipotecario como si han pasado a manos de un tercer poseedor# Las disposiciones propias del art# 1D. como especialidades propias del juicio ejecu-tivo# La aplicación de las re"las propias del juicio ejecutivo ordinario establecidas en la LE) a partir de su art# 1GDF.. podrá reclamar por vía ejecutiva si"uiendo el orden de embar"os previsto en el art# 1GGA#D LE) (dine-ro. nuevos arts#. a"otado el valor de los bienes especialmente hipotecados. de DA de Iar%o.. a fin de que pueda dirigirse contra los mismos el procedimiento e&ecuti!o ### 2.. caso de e.istir. EL PROCEDI7IENTO EHTRAD6DICIAL DE EDEC6CI-N HIPOTECARIA. la mayor parte de las entidades !inancieras (acree-doras por autonomasia) recurren directamente al procedimiento judicial sumario. se comprende por qu* el tipo !ijado para la subasta y la !ijación de la responsabilidad hipotecaria supera en mucho el propio importe de la obli"ación "aranti%ada : $l acreedor hipotecario le interesa sobre todo Jliquidar el asuntoJ del eventual impa"o de la hipoteca en el procedimiento judicial sumario# . supone que será tambi*n de aplicación lo esta-blecido en el art# 1GGA#1 ### i hubiere bienes dados en prenda o hipotecados especial-mente. para la satis!acción del acreedor hipotecario# ada la coincidencia. de los intereses de!engados desde el requerimiento y de las costas &udiciales a que por su morosidad diere lugar.. resultando necesario JinvolucrarJen el procedimiento al tercer poseedor.. y 1DA L' están inspiradas en el hecho de que en el ejecutivo ordinario se demanda al deudor. 2. pues dada su especialidad y sumariedad "aranti%a una mayor rapide% en su culminación# 2or otra parte.1.. El &eal ecreto DF51FD. conforme a lo dispuesto en el art. bienes muebles o semovientes. bienes inmuebles.. modi!icando el tenor literal de los arts# DCG.. por la sencilla ra%ón de que el resultado !inal del proceso ejecutivo le supondría la p*rdida de sus bienes si son objeto de reali%ación en la correspondiente subasta# e ahí el tenor lite-ral del art# 1D. . o desamparar los bienes hipotecados . vi"entes hasta esa !echa.. introdujo importantes re!ormas en el procedimiento e. !rutos y rentas de toda especie. además de los hipotecados. i el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes será responsable con los suyos propios. si el !encimiento del plazo no lo !erificara el deudor después de requerido &udicialmente o por %otario . valores. >equerido el tercer poseedor de uno de los dos modos expresados en el párrafo anterior. 227. alhajas.1 . que vienen a constituir bises del art# 1. del &e"lamento 'ipotecario.1 LE)).trajudicial de ejecución hipotecaria.

deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escri-tura ### El mandato normativo de dicho párra!o radica en la necesidad de que el pacto de procedimiento e. pero en la práctica su articulación re"lamentaria no ha !uncionado adecuadamente ### El procedimiento e... que no podrá ser distinto del fi&ado para el procedimiento &udicial sumario..trajudicial de ejecución hipotecaria tal y como hasta la !echa se encontraba re"ulado por el &'# El 2reámbulo reconoce que nuestra le"islación hipotecaria ya prev* un procedimiento e.".e constata la importancia del cr*dito territorial. El nuevo art# DCG#1#DW &' establece como circunstancia de necesaria constan-cia en la escritura de constitución de la hipoteca ### *l domicilio se+alado por el hipo-tecante para la práctica de los requerimientos y notificaciones. deben conocer cotidianamente los =ribunales ordinarios# 2reocupa al le"islador el colapso judicial ante el aumento de liti"iosidad (o de impa"ados) en la materia y lo e.La sobrecar"a de procedimientos ejecutivos de que.8.istentes sobre la valide% del pacto de procedimiento e.plica por activa y pasiva. la procedencia del procedimiento e. podrá modificarse posterior-mente con su&eción a lo pre!isto en el art.preso entre las partes. Li(it!ción ! l!% ipotec!% ordin!ri!%.trajudicial de ejecución..trajudicial de ejecución hipotecaria requería pacto e.trajudicial ha sido siempre un cuerpo e.pansión económica# D#. 28= L? ### 2. )onstituye i"ualmente una novedad re"lamentaria la disposición incluída en el art# DC0#1 ### La e&ecución extra&udicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constitu'das en garant'a de obligaciones cuya cuant'a aparezca inicialmente determinada.trajudicial.trajudicial sólo puede pactarse respecto de las hipotecas de trá!ico u ordinarias# 2or el contrario.. 081. hecho a ima"en y semejan%a del re"ulado para la prenda en el art# 16AD )c# $l"unas de las novedades !undamentales introducidas por el &eal ecreto DF5 2. siendo muy escasamente utili%ado desde su consa"ración le"islativa en el &' de 1F10. re!iri*ndose a una serie de ra%ones : 1#. el art# DCG#D establece ### La estipulación en !irtud de la cual los otorgantes hayan pactado la su&eción al procedimiento de e&ecución extra&udicial de la hipoteca. )on!orme a ello.trava"ante en la práctica hipotecaria... siempre que en la escri-tura se reco"iesen las circunstancias contempladas en el art# anterior# )onclusión que coincide con la vi"ente redacción del &' que re!uer%a la nacesidad de conocimiento especial de dicho pacto# En e!ecto. P!cto e&pre%o * e%tipul!ción %ep!r!d!.D .La !alta de operatividad práctica del procedimiento e. considerándolo como uno de los !enómenos más si"ni!icativos de nuestra e.... 3ajo la re"ulación anterior.. de sus intereses ordinarios y de demora. la ejecución de las hipotecas de se"uridad o de má. es claro que el procedimiento e.imo deberá instrumentarse necesariamente 1. pese a la brevedad del 2reámbulo# C#. vía art# 1C1 L'. Do(icilio p!r! l! pr3ctic! de lo% re9ueri(iento% * noti+ic!cione%.. liquidados de conformidad con lo pre!isto en el t'tulo y de los gastos de e&ecución a que se refiere el art. identi!icados por letras a9adidas# La pro!undidad de la re!orma se justi!ica en el preámbulo del &eal ecreto.trajudicial se materialice !ormalmente en una Jcláusula autónomaJ o en una Jestipulación separadaJ de la escritura de constitución de la hipoteca# 2.2.DC.. tras las dudas e.

la L' primitiva (1#6.Los postores en la subasta deberán consi"nar el C5R en 1W y DW subasta.tintiva no e. si"uen.. +o cabe duda sobre el pla%o de vi"encia de la acción hipotecaria : D5 a9os# =al pla%o no se computa desde el momento de constitución de la hipoteca. el & lo eleva a 1D#555#555.C). mucho más detallada y detallista que la anterior. se9alándose que la opción por el pla%o veintenal de la L' se debe al precedente de las Leyes de =oro (1#050) que se encontraban vi"entes en el momento de promul"ación de la L'# El pla%o de prescripción de la acción personal y real con que cuenta el acreedor hipotecario.ante la autoridad judicial competente# 2. La nueva re"ulación.cedía de 155#555 ptas..i"ui*n. el tema ha merecido una cierta atención doctrinal.C .La disposición adicional prev* que la nueva re"ulación será aplicable a cualesquiera ejecuciones e.1) optó por establecer un pla%o veintenal de prescripción para la acción hipotecaria#. el tipo e.. se se9alan : -.. 2ese a la declaración "ral del )c relativa a que### las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 8= a+os ### ($rt# 1F.Las modi!icaciones introducidas en los anuncios de la subasta : .. la disposición transitoria es bastante previsora ### *l domicilio establecido a efectos de requerimientos y notificaciones para el procedimiento &udicial sumario en las escrituras otorgadas antes de la entrada en !igor del >/.En relación con el tema del domicilio. Otro% !%pecto%. el art# 1F. cada una.dola. PLALO DE EDERCICIO DE LA ACCI-N HIPOTECARIA.En la nueva redacción cabe la CW subasta# -.trajudiciales que se inicien con posterioridad a la entrada en vi"or del & DF51FD (cuya !acatio legis es la "eneral prevista en el art# D#1 )c) con indepen-dencia de la !echa de otor"amiento de la escritura de constitución de la hipoteca# -. a los 2. ser!irá igualmente para los requerimientos y notificaciones que hayan de practicarse en el seno de la e&ecución extra&udicial ### 2.isten resoluciones o sentencias di"nas de mención# esde el punto de vista teórico.=. en ve% del 15R anteriormente previsto# -.G#1 )c dispone te.tualmente que ### La acción hipotecaria prescribe a los 0= a+os ### Las acciones personales que no tengan se+alado término especial. a+os ### 2. sin embar"o. L! pre%cripción de l! !cción ipotec!ri!.. suprimi*ndose la necesidad de anuncios en la prensa de la provincia (para abaratar el procedimiento)# -. sus propias re"las# 1. sino de%de 9ue pued! %er eJercit!d! ($rt# 1D6 L') : esde que el incumplimiento de la obli"ación "aranti%ada abre para el acreedor la vía del oportuno ejercicio judicial de su derecho real de "arantía# La prescripción de la acción hipotecaria es al"o de escasa importancia# &e!erida a la prescripción e.1. si en la 1W no hubiera postores que cubran el tipo previsto# -.. era necesaria la publicación en el 34E.El acreedor podrá solicitar la adjudicación de la !inca incluso antes de celebrarse la DW subasta.=.i hasta 1FFD. contiene numerosos puntos que requerirían precisiones complementarias# 2or concisión.

más breve que los pla%os de amorti%ación hipotecaria "eneralmente aplicados en el mercado (que "iran habitualmente en torno a los 1D o 10 a9os como re"la) y el pla%o veintenal de la acción hipotecaria# 2or resultar admisible la denominada caducidad convencional. que es. honorarios pro!esionales (C a9os : art# 1F.tinción de la obli"ación. respecto de aqu*lla.tinción del derecho real de hipoteca o ha caducado el ejercicio de las acciones hipotecarias# 2.propiación (sin perjuicio de la a!ección de las indemni%aciones). no determinan la e..e e.1.acreedor lo cede. )onsolidación (con las particularidades.pediente de liberación de "ravá-menes# Las causas de e. LA EHTINCI-N DE LA HIPOTECA. &enuncia. incluso en el caso del llamado e. o en su defecto en !irtud de e&ecutoria &udicial .tin"ue por : 2rescripción (la acción hipotecaria prescribe a los D5 a9os). de la llamada hipoteca de propietario). en su caso).i un cr*dito hipotecario se e. pero nó porque una ve% transcurrido *ste haya prescrito la acción. como los demás derechos reales. por cadu-cidad de la inscripción (causa más característica e individuali%adora). por cancelación de su inscripción.).A)# 2.isten hipotecas constituídas sobre la base de cr*ditos que tienen se9alado t*rmino especial de prescripción : 2ensiones periódicas (0 a9os : art# 1F.G . Deri'!d! de l! e&tinción de l! o)li$!ción !%e$ur!d!. como derecho real accesorio constituído en "arantía del cumplimiento de la obli"ación "aranti%ada. con todos los requisitos le"ales. pese a la e.tin"ue cuando se e.2.tinción de la hipoteca.in embar"o. en pa"o de una deuda pendiente con tercero que lo cree subsistente. se ha producido la e. se e.tin"ue tambi*n por las causas "en*ricas de e. la irección Hral# de los &e"istros y del +otariado a!irma que nada se opone a que la hipoteca. E. como derecho real y como derecho real de hipoteca precisamente. etc# Especí!icamente. La hipoteca. la acción hipotecaria sólo puede ejercitarse dentro del pla%o convencionalmente previsto. no se cancelará la correspondiente inscripción de hipoteca sino en !irtud de escritura p"blica en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor. sino porque a partir de una determinada !echa se9alada por las partes (o del acaecimiento del evento contemplado como condición resolutoria. 1. co(o con%ecuenci! de l! pu)licid!d re$i%tr!l@ %ucede 9ue (ientr!% no %e c!ncele l! in%cripción@ l! e&tinción no %urte e+ecto contr! tercero.E. la hipoteca pueda se"uir vi"ente. re"istralmente hablando. .. el cr*dito hipotecario subsiste e!ectivamente en cuanto a este cesionario# El deudor podrá pedir y el &e"istrador deberá practicar la cancelación de la hipoteca cuando se haya e. E.tinción de los derechos reales : estrucción total del inmueble. L! c!ducid!d de l! ipotec!.. cuando se hayan pactado.tin"ue por pa"o pero no se cancela la hipoteca y el e..K. la hipoteca se e.=. ha de se"uir la misma suerte que la obli"ación principal : . pueda ser constituída por un pla%o determinado de modo que (nicamente durante su vi"encia pueda ser ejercitada la acción hipotecaria# En casos de semejante índole. en cuanto hipoteca.tinción de la obli"ación principal# $rt# 1AF &' ### -un cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario.tin"ue la obli"ación que "aranti%a# )onsideraciones de ídole re"istral y las propias re"las hipotecarias determinan que..piración del t*rmino o cumplimiento de la condición resolutoria.tin"uido la obli"ación "aranti%ada# )omo derecho real. )osa muy distinta es que la hipoteca se haya constituído por un período temporal predeterminado y por lo com(n.. principal : La re"la accesorium sequitur principale no es reversible# 2. por ejecución de hipoteca pre!erente.K. .

o bien 1.tin"uido en los si"uientes supuestos : -.#D )c). )c y las no incluídas en *l que tambi*n e. la no!ación del contrato primiti!o y la transacción o compromiso.En los casos en que. procederá la cancelación de la inscripción ()omo *sta es constitutiva.tinción de la obli"ación principal# e ahí que el precepto insista en que la modi!icación o e. seg"n los casos ### El precepto transcrito denomina Jobli"ación hipotecaria anteriorJ a la obli"ación ase"urada o "aranti%ada... por di!erentes ra%ones.K. el pacto o promesa de no pedir. cuando se cancela indebidamente. )onsi"uientemente. la cancelación total de las inscripciones ...tra9os o mar"i-nales en el cotidiano desenvolvimiento de las relaciones sociales# $sí. con!iando en el &e"istro y basándose en la inscripción re"istral de la hipoteca.on causas de e. aunque ello no quiere decir que la p*rdida del derecho real de "arantía (y de las consi"uientes acciones reales) conlleve la e.clusivamente inter partes.tinción de la obli"ación "aranti%ada# El mismo e!ecto e.K.tintivo de la hipoteca.tin"uida la obli"ación ase"urada por cualquier causa (.. como no se haga cons-tar en el >egistro por medio de una inscripción nue!a. en su caso. pudieran ser los acreedores hipotecarios en el momento de e.isten derechos o car"as pre!erentes a su propio derecho de hipoteca. el derecho real de hipoteca puede resultar e. por considerar que tales "arantías revisten incluso mayores dosis de se"uridad que la propia hipoteca# -. cuando se e.$rt# 1CG L' ### #odo hecho o con!enio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior. sin perjuicio de otras consecuencias jurídicas)# )on todo.tin"a la obli"ación principal "aranti%ada o el derecho real de hipoteca. no surtirá efecto contra tercero.tinción de la hipoteca las del art# 110. pese a no condonar la obli"ación principal# 2. se e. no !rente a cualesquiera terceros que.tin"uido la hipoteca# 2ero tal e!ecto se produce (nica y e. determina la Jcancelación de la hipoteca que "aranti%aba el cr*dito del actorJ de in!erior ran"o (re"la 1AW art# 1C1 L')# 2or ello. etc#) el acreedor hipotecario deja de ser tal por haberse e. podrían considerarse e.tin"ue la hipoteca. cuyo cumplimiento se "aranti%a mediante la constitución de la hipoteca# E.0 ..)uando ten"a lu"ar la p*rdida total de la cosa inmueble "ravada O$rt# AF#1E L'P# -..i el acreedor hipotecario. rescisión. la espera.tin"uen la obli"ación : Iutuo disenso. el acreedor.tinción de la relación obli"atoria sólo puede a!ectar a terceros si consta re"istralmente# 2. como el pago. E&tinción de l! ipotec! pe%e ! l! %u)%i%tenci! de l! o)li$!ción !%e$u2 r!d!. de una cancelación parcial o total o de una nota marginal. resolución. en el caso del pa"o del cr*dito hipotecario. cualquier acreedor hipotecario puede dejar de serlo si e. motu propio y debido a cualesquiera circunstancias (siempre que no atenten contra el orden p(blico o ten"an base !raudulenta : $rt# . atendiendo a la práctica. renuncia. se requiere escritura p(blica en la que preste su consentimiento para la cancelación. pese a la subsistencia de la obli"ación ase"urada en los t*rminos que requiera la satis!acción del cr*dito del acreedor se da en otros casos que. la compensación. a consecuencia de lo que normalmente se denomina rene$o2 ci!ción de l! deud! . C!ncel!ción.". )on!orme al art# AF Lh ### Podrá pedirse y deberá ordenarse.2. cuando se extinga el derecho inscrito . La ejecución de una hipoteca pre!erente o de cualquier derecho pre!erente respecto de la hipoteca en cuestión. renuncia a la hipoteca y otor"a escritura de cancelación. el acreedor hipotecario consiente la cancelación de la hipoteca constituída en su !avor.

in embar"o la L'I consideró innecesario acudir a tal !icción# )on posterioridad a la aprobación del )ódi"o. INTROD6CCI-N 1 PRECEDENTES@ PRES6P6ESTOS@ SI5NI4ICADO Y ALCANCE ACT6ALES DE LAS 5ARANTÍAS REALES 7OFILIARIAS. prestándose a una publicidad re"istral. L! Le* de Hipotec! 7o)ili!ri! * Prend! %in De%pl!#!(iento.-@<<-1F0G re"ula la prenda sin despla%amiento de posesión (2. La Ley de 'ipoteca +aval (D1-B<<<-16FC) hubo de recurrir a la !icción de considerar al buque como inmueble (en contra de lo dispuesto en el art# 060 )com). Precedente% le$i%l!ti'o% . tradicionalmente reservado para los bienes inmuebles.". .La Ley de 0-@<<-1FG1 estableció una re"ulación "eneral de la prenda sin despla%amiento# 2=. re"lamentó la prenda aceitera# -.1. por lo que pueden ser perse"uidos por la acción real hipotecaria. re"lamentó la prenda industrial# -. . para considerarlo susceptible de ser hipotecado# .tensivo a toda e. Pre%upue%to% )3%ico% de l! nue'! +or(ul!ción le$i%l!ti'!. )# pero tambi*n articula la normativa de la hipoteca mobiliaria ('I). Harantías reales mobiliarias sin despla%amiento posesorio 2=.1. recai"a sobre bienes muebles# Los bienes muebles tienen como característica esencial su +3cil identi+ic!ción. sino que el deudor puede se"uir usando y obteniendo rendimientos económicos de la cosa a!ecta a la "arantía# -. en la actualidad los bienes muebles pueden ser objeto de i"ual o mejor "arantía que los inmuebles : -.tinción del cr*dito hipotecario. La Ley de 1. admitiendo que este derecho real de "arantía.1.uperadas las ideas decimonónicas sobre el concepto de los derechos reales de "arantía. por voluntad de los interesados# D.& de DD-<@-1F1A.2.En determinados casos la prenda no tiene porque si"ni!icar la transmisión de la posesión al acreedor.-@<<-1F0G creó abiertamente las contra!i"uras de las dos "arantías reales tradicionales (prenda --posesoria-.sentencia ejecutoria ($rt# 1AF &h)# el art# 1AG &h se deduce que este r*"imen es e.de DF-@<-1FC0.1. diversas disposiciones le"islativas abrieron las puertas de la prenda sin despla%amiento : -. La Ley de 1.Ley de 1A-B-1FG1. re"uló la prenda a"rícola y "anadera# -.1..Es posible hipotecar bienes muebles de valor indudable. caracteri%ados por su !ácil identi!icabilidad# 2=. si bien no tan completa como los inmuebles# 2=.e hipoteca --inmobiliaria--) : 1# La prenda sin despla%amiento de la posesión# D# La hipoteca mobiliaria# La ratio legis del nuevo en!oque normativo se identi!ica con el !in de a"ili%ar el 1.

que es la base del derecho real 9de hipoteca mobiliaria(. la ley prohíbe la constitución de hipoteca sobre el derecho de hipoteca mobiliaria (art# 1D)# 1# 'ipoteca de establecimiento mercantil# .. permitiendo que los propietarios de bienes muebles de valor notorio puedan capitali%ar su derecho en !unción de "arantía# El presupuesto adoptado de tomar como re!erencia el establecido por la Ley 'ipotecaria arroja la consecuencia establecida en la isposición $dicional CW de la Ley de 'ipoteca Iobiliaria y 2renda sin espla%amiento : *n caso de insuficiencia de los preceptos de esta Ley se aplicarán subsidiariamente los de la legislación hipotecaria en cuanto sean compatibles con la naturaleza de los bienes y con lo pre!enido en los arts.to re"ulador de la propiedad intelectual (& L 111FF.ativamente enumera. embar"ados o pi"norados con anterioridad. Las "arantías reales representan un sector patrimonial de "ran importancia cuantitativa que. Si$ni+ic!do * !lc!nce !ctu!le% de l!% $!r!nt/!% re!le% (o)ili!ri!%. . re!e. por estimar que en ellos se cumple más !ácilmente que en otros el requisito de la identi!icación. D# 'ipoteca de vehículos de motor# El art# CG L'I permite la hipoteca de automóviles y otros vehículos de motor. que apoyada en él. 0# 'ipoteca de la propiedad intelectual e industrial# =ales derechos han de !i"urar incritos en los &e"istros de la propiedad <ntelectual o <ndustrial# =al inscripción re"istral es la base para su protección jurídica# )on!orme al art# 0C del vi"ente te... e. puede extenderse a otros elementos de aquélla .2..cepto en el caso de que se constituya la hipoteca en "arantía del precio apla%ado (art# DE)# $simismo.rido.. además puede considerarse. anteriores ### 2=.u objeto no es el inmueble.. La ley restrin"e los bienes susceptibles de 'I a los que ta. siempre que no se hallen hipotecados. con tal que sean susceptibles de matrícula en el correspondiente &e"istro# =ambi*n son hipotecables los tranvías... /icha industria deberá figurar anotada en el censo industrial o minero a nombre del hipotecante . *l ob&eto fundamental y directo de la hipoteca es el establecimiento mercantil .8.. sino un derecho# $rt# 1F ### Para que puedan ser hipotecados los establecimientos mercantiles deberán estar instalados en local de negocio de que el titular sea due+o o arrendatario con facultad de traspasar . sobre todo.trá!ico económico e incrementar el cr*dito.1. trolebuses y va"ones de !errocarril de propie-dad particular# C# 'ipoteca de aeronaves# Las aeronaves de nacionalidad espa9ola podrán ser hipotecadas siempre que se hallen inscritas en la sección correspondiente del &e"istro Iercantil de la provincia donde est*n matriculadas# G# 'ipoteca de maquinaria industrial# $rt# GD ### Podrán ser hipotecadas las máquinas.A . es el soporte ob&eti!o de la hipoteca. instrumentos o utensilios instalados y destinados por su propietario a la explotación de una industria y que directamen-te concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.) ### Los derechos de explotación de las obras protegidas en esta Ley podrán 1. a la hipoteca sobre maquinaria industrial# 2=. FIENES S6SCEPTIFLES DE HIPOTECA 7OFILIARIA. en paulatino y constante ascenso.. y cuyo precio de adquisición est* ínte"ramente satis!echo.

total o parcial. inspeccionarlos y comprobar la e. El art# 0A Lhm al puntuali%ar las circunstancias que debe contener el título de constitución.ser ob&eto de hipoteca con arreglo a la legislación !igente ### La remisión a la L'I2 incide !undamentalmente en D arts# : . LA PRENDA SIN DESPLALA7IENTO DE LA POSESI-N. y que tampoco lo son de prenda com(n. por de!inición.in embar"o e. por terceras personas .iste una característica com(n que justi!ica la tipi!icación de la prenda sin despla%amiento : E.". forestales y pecuarias sobre los siguientes bienes .6 . imputará las sumas percibidas al pago de intereses. Fiene% %u%cepti)le% de prend! %in de%pl!#!(iento. a todos los efectos legales. la prenda sin despla%amiento "o%a de la pre!erencia que le con!ieren los arts# 1FDD-D1 y 1FD. para que *ste pueda en cualquier momento. son bastantes hetero"*neas# . e.. que no re(nan los requisitos e.2. El deudor pi$nor!nte. a la amortización del capital ### 2=. 8: Los animales. y en lo que exceda.-1E )c. En lo demás.istencia y estado de los mismos# 22 N!tur!le#! Jur/dic! 1 $rt# 0.i"idos en el art# GD# DE Iercaderías y materias primas almacenadas# C# 2renda artística o histórica : 1.istencia de cosas muebles que no son susceptibles de hipoteca mobiliaria. D# 2renda industrial o comercial : $rt# 0C Lhm ### 1E Iáquinas y demás bienes muebles identi!icables por características propias.$rt# GF : *l acreedor que en !irtud de pacto adquiera la facultad de cobrar el importe de los derechos del titular. en !irtud de documento de fecha auténtica anterior. como marca y n(mero de !abricación. 0: Los frutos separados y productos de dichas explotaciones. en ning"n caso. modelo y otras análo"as.i"e que conste la obli"ación del due9o de conservarlos y tenerlos a disposición del acreedor. social y económicamente : 1# 2renda a"raria : $rt# 0D Lhm ### Podrán constituir prenda sin desplazamiento los titulares leg'timos de explotaciones agr'colas. los derechos leg'timamente adquiridos. 2=.$rt# G6 : *l deudor hipotecario no podrá renunciar a su derecho. as' como sus cr'as y productos. por remisión del art# 15 Lhm# 2=. tendrá la consideración de depositario de los mismos . La incierta identi!icabilidad que. ### La constitución de prenda no per&udicará.1. 7: Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones. de !acultades concedidas al acreedor. 2: Los frutos pendientes y las cosechas esperadas. mediante una serie de deberes impuestos al constituyente. en su totalidad o en una determinada proporción.". sin consentimiento del acreedor ### .. trata de ser compensada en la ley.. padecen los bienes objeto de prenda sin despla%amiento. por la imposibilidad !ísica. jurídica o económica de su despla%amiento al acreedor o a un tercero# La Lhm enumera los bienes susceptibles de este "ravamen en distintos tipos. ni ceder su uso o explotación. y con medidas tendentes a la inamovilidad del objeto : $rt# 0F Lhm ### *l due+o de los bienes pignorados. Las cosas muebles (numerus clausus ) que pueden ser objeto de este "ravamen..".

olamente puede constituir prenda sin despla%amiento el propietario de la cosa pi"norada ($rt# 0. con e.. la póli%a. Lhm)# La escritura o póli%a de constitución de la prenda ha de contener. pignorados o embargados. Identi+ic!ción de lo% )iene% %uJeto% ! prend! %in de%pl!#!(iento. en su art# C#1E dispone que las "arantías reales mobiliarias deben constituirse necesariamente en escritura p(blica# 2ara la prenda sin despla%amiento. almacenamiento o depósito# CE 4bli"ación del due9o de conservarlos en las condiciones y a los !ines indicados# GE . como cuadros.8.2. los bienes objeto de "arantía han de ser enaje-nables.8. $rt# 0.. DISPOSICIONES CO76NES A LA HIPOTECA 7OFILIARIA Y A LA PRENDA SIN DESPLALA7IENTO DE LA POSESI-N. en su caso. les 1. estado y demás circunstancias que contribuyan a individuali%arlos o identi!icarlos# DE eterminación.miento la determina el propio le"islador.presa disposición de la Ley sólo puede hipotecarse o pi"norarse la ínte"ra propiedad de los mismos. excepto en el caso de que constituya la hipoteca o la prenda en garant'a del precio aplazado .La escritura o en su caso. privará al acreedor hipotecario o pi"noraticio de los derechos que.e contemplan en el =ítulo < de la Ley de 'ipoteca Iobiliaria : 2=. cantidad. La susceptibilidad para ser objeto de hipoteca mobiliaria o prenda sin despla%a. esculturas.men o a cualquier otro derecho real (incluído el propio de la hipoteca mobiliaria o el de la prenda sin despla%amiento) : +o caben las "arantías reales mobiliarias sobre cuotas indivisas. se permite tambi*n la póli%a mercantil# -. en ciertos supuestos.presión de su naturale%a. respectivamente. del inmueble en que se encuentren estos bienes por su ori"en. se establece# -. porcelanas o libros . ofreciendo en prenda como libres las cosas que sab'a estaban gra!adas.. y por e. 2=. estableciendo una enumeración ta. o cuyo precio de adquisición no se halle 'ntegramente satisfecho. además de las circunstancias "enerales : 1E escripción de los bienes que se pi"noran.".e"uros concertados. . calidad..F .1.ativa de los correspondientes bienes# $demás.". sin que se encuentre sometida previamente a "rava.La !alta de inscripción de la hipoteca o de la prenda en el &e"istro.8. Lhm ### -d!ierte de la responsabilidad ci!il o criminal en que incurre el que defrauda a otro. Rel!ti'!% ! lo% )iene% !+ecto% ! l!% $!r!nt/!%. deberán ser inscritas en el &e"istro que por la Ley L'I2. ni sobre el usu!ructo ### $rt# D Ley de 'ipoteca Iobiliaria ### %o podrá constituirse hipoteca mobiliaria ni prenda sin desplazamiento de posesión sobre bienes que estén ya hipotecados. . aplicación. La L'I2. con re!erencia a la póli%a correspondiente# Los respectivos títulos de constitución de prenda sin despla%amiento se inscriben en el respectivo &e"istro de la 2ropiedad ($rt# A5 Lhm)# 2=. L! con%titución de l!% $!r!nt/!% (o)ili!ri!% 1 L! in%cripción con%tituti'!. 2=.$rt# 0G Lhm ### $olecciones de ob&etos de !alor art'stico e histórico.

el que haya de satisfacerlas entregará su importe con arreglo a lo con!enido ) en defecto de con!enio.: ):&.concede esta Ley# 2=.0: y 2301.1. si el siniestro o hecho que los moti!a acaeciere después de la cons. establece ### La hipoteca y la prenda se extenderán a toda clase de idemnizaciones que correspondan al hipotecante o pignorante.8.251 y sigs $c. sin perjuicio de llevar a aqu*lla el sobrante del precio obtenido en la subasta (art# 15#D)# 2=. en relación con el precio obtenido en la enajenación !or%osa de los bienes hipotecados En caso de quiebra no se incluirán en la masa los biens hipotecados mientras no sea satis!echo el cr*dito "aranti%ado. ha de rese9arse que en caso de que los bienes pi"norados no hayan sido depositados en poder de la persona desi"nada por el actor (art# FD#CE). o entre"ados en posesión de quien haya desi"nado el requierente (art# FG#CE).2: $c. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS. )# 2=.8. y los establecidos respecto a la prenda sin despla%amiento en los arts# FD a F0# En relación con la ejecución de los cr*ditos derivados de la prenda sin despla%amiento. establece ### *l acreedor hipotecario o pignoraticio gozará para el cobro de su crédito. siempre que en uno y otro caso hubiere sido notificado pre!iamente de la existencia de la hipoteca o de la prenda ### 2=. i dichas idemnizaciones hubieren de pagarse antes del !encimiento de la obligación garantizada. el art# 15#1E de la L'I2.. L! pre+erenci! del titul!r de l! $!r!nt/! re!l (o)ili!ri!.tra9ísima aplicación práctica a lo lar"o del si"lo @@# 1A5 .:I$&<4 +< EL E@=&$8: <)<$L# DA La anticresis 2K. En relación con el tem de eventual concurrencia y prelación de cr*ditos.8.EH:<& .4. +uestro )c re"ula como una !i"ura de "arantía real más. Las acciones derivadas de las "arantías reales mobiliarias sin despla%amiento posesorio prescriben a los C a9os contados desde que puedan ser le"almente ejercitadas (art# 11 L'I2..8. respectivamente. L! e&ten%ión le$!l de l! $!r!nt/! ! l!% inde(ni#!cione%.i"uiendo el patrón del art# 115#DE L'.titución de la prenda o hipoteca. se consignará en la forma establecida en los arts. el art# 0 de la L'I2. RE4ERENCIA A LOS PROCEDI7IENTOS DE EDEC6CI-N.". +< EL 2&4)E <I<E+=4 8: <)<$L . Los procedimientos relativos a la hipoteca mobiliaria se contemplan en los arts# 6D a F1. . 2. la denominada anticresis (arts# 1#661 y si"s#)# )onstituye claramente una !i"ura residual y de e.. 2300. de la preferencia y prelación establecidas en los arts.. de&ando a sal!o siempre la prelación por créditos laborales ### El acreedor hipotecario "o%a para el cobro de su cr*dito de pre!erencia sobre los otros acreedores del deudor. +4 24 &\+ . concedidas o debidas por razon de los bienes hipoteca-dos o pignorados. Pl!#o de pre%cripción de l! !cción re!l.

ni siquiera bajo el anti"uo erecho "rie"o.ima al usu!ructo. aparte del característico percibo de !rutos.istencia de un cr*dito pree.istía la anticresis como una !i"ura independiente ni como un derecho real autónomo# $sí ocurrió a lo lar"o de la e. la anticresis se apro. la anticresis es una de las especies de las "arantías reales.La peculiaridad de la institución se mani!iesta en las propias raíces "rie"as del vocablo (cresis en "rie"o si"ni!ica uso) y en el hecho de que. la &esolución de 6-B-1F. al i"ual que en el caso de la prenda y la hipoteca. adopta la cali!icación de que el derecho de anticresis es de naturaleza real y presenta algunos puntos de seme&anza con el de hipoteca ### -.istente y en tal sentido desempe9ar una eventual !aceta más de la capitali%ación de la situación dominical# D# Limitar su ámbito de aplicación a los bienes inmuebles y en consecuencia. al atribuir el dis!rute del inmueble al acreedor anticr*tico. una potencial enajenación de la propiedad del inmueble ### -. en cuanto supone i"ualmente. con la hipoteca inmobiliaria (2ero no todos los bienes y derechos susceptibles de hipoteca pueden considerarse aptos como objeto de la anticresis)# C# 4tor"ar la titularidad de los !rutos producidos por el inmueble al acreedor anticr*tico desde el momento en que se producen. la anticresis se di!erencia claramente de la prenda ordinaria. semejan%a que no conviene desde9ar en al"unos aspectos prácticos concretos# 2K. con carácter de verdadero derecho real. hacer suyos los !rutos de la cosa "ravada a e!ectos de compensarlos con los intereses deven"ados por el cr*dito "aranti%ado# C!r!cter/%tic!% )3%ic!%. a la hipoteca. al"unos de los autores que se han ocupado de la !i"ura.periencia jurídica romana y en las *pocas anteriores a la )odi!icación. )on!orme a nuestro propio sistema normativo.&esolución C1-B<<-1FC0. en virtud de la cual el !creedor !d9uiere el derec o de perci)ir lo% +ruto% de un in(ue)le@ con l! o)li$!ción de !plic!rlo% !l p!$o de lo% inte2re%e%@ %i %e de)ieren * de%pu0% !l del c!pit!l de %u cr0dito ($rt# 1661 )c)# $sí. que aunque tiene por objeto !undamental ne"ar la aplicación analó"ica del art# 11 L' a la anticresis.2. e. que considera equiparada la anticresis.&esolución 11-<<<#1FCD. al parecer. le nie"an tal carácter por considerar que el acreedor anticr*tico carece de !acultad al"una de reali%ación de valor ( ius distrahendi)# icha interpretación es minoritaria y contradicha por las escasas resoluciones judiciales o de la irección Hral# de los &e"istros y del +otariado : -. la anticresis se caracteri%a por : 1# )onstituir un derecho real de "arantía que. se"(n la jurisprudencia hipotecaria.C considera que la anticresis puede con!i"urarse como una !i"ura autónoma e independiente (como un derecho real accesorio de "arantía que presupone una obli"ación principal)# El art# 166. al%an o separan (si bien con la consi"uiente obli"ación de aplicarlos al pa"o de los intereses)# En tal sentido. )c establece que son aplicables al contrato de anticresis al"unos de los preceptos adoptados para la prenda y la hipoteca. identi!icándolos 1A1 . en contra de las re"las "enerales.En parecidos t*rminos. en las que el pacto anticrético era siempre una estipulación o cláusula particular a9adida a los contratos de prenda e hipoteca# En virtud de tal pacto. NAT6RALELA DE LA ANTICRESIS. se asienta en la e. carecer de aptitud al"una para recaer sobre los bienes muebles# $tendiendo a su ámbito de aplicación. La anticresis en su !ormulación codi!icada debe considerarse un derecho real de "arantía mediante el "oce de un bien inmueble !ructí!ero# +o obstante. coincidiendo sin embar"o. el acreedor pi"noraticio o hipotecario podía.

"eneralmente no a!ectará a terceros prote"idos por el art# CG L'. en cuanto contrato. la cosa "ravada con la anticresis puede pertenecer al propio deudor anticr*tico o a cualquier otra persona# -.8. puede pertenecer al propio deudor anticr*tico o a cualquier otra persona que la someta a "ravamen a !avor de aqu*l# En todo caso. el derecho real de anticresis puede considerarse e.numeralmente : -. por aplicación de las re"las hipotecarias "enerales.presión JcontenidoJ se anali%an los derechos y obli"aciones de las partes. re!erente al pignus gordianum. la anticresis no inscrita. inscríbase o nó en el &e"istro de la 2ropiedad : La inscripción constitutiva requiere una norma que así lo estable%ca# .1 )c# En el 1E se establece la indivisibilidad de los derechos reales de "arantía# En el DE se resalta su carácter accesorio..$rt# 16. por la accesoriedad del mismo. pero sin convertir a *sta en un híbrido entre los derechos reales de "arantía y los derechos reales de "oce# Es un derecho real inmobiliario ($rt# 1661 )c)# 2K. cláusulas y condiciones que las partes contratantes ten"an por conveniente ($rt# 1D00 )c)# $l"unos preceptos especí!icos sitos en sede de anticresis rati!ican que las partes puedan con!ormar el contenido de la anticresis con arre"lo a sus propios intereses : -. se requiere capacidad de obrar y libre disposición del bien "ravado# =itular del derecho de anticresis es siempre.5 y 16. sino de su valor en producción# El acreedor anticr*tico tiene tambi*n el "oce (percepción de !rutos) de la cosa dada en anticresis.$rt# 160A#G )c ### Las terceras personas extra+as a la obligación principal pueden asegurar ésta pugnorando o hipotecando sus propios bienes ### $sí.$rt# 1660 )c ### Los contratantes pueden estipular que se compensen los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis ### Lo que si"ni!ica que la 1AD . presupone que quien la aporte en "arantía ten"a la plena disposición sobre el inmueble : 2ueden constituir anticresis el deudor (art# 1661) o un tercero (art# 160A)# $l ser acto de disposición. pero *sto no es característico de la anticresis. con!orme al esquema típico de la !i"ura que el )c establece# . El )c no establece re"la especial al"una : $rt# 1D65#1 : <mposición de la constancia en documento p(blico.".istente. el acreedor# +o se requiere capacidad especial# El objeto es siempre de bienes inmuebles !ructí!eros# 2uede constituirse anticresis en "arantía de toda clase de obli"aciones# E. CONTENIDO DE LA ANTICRESIS 1 DERECHOS Y OFLI5ACIONES DE LAS PARTES.istiendo contrato y trans!erencia posesoria. -.$rts# 16.in embar"o. 3ajo la e. por aplicación del art# 160A in fine. dada su !uncionalidad de ase"uramiento de toda clase de obli"aciones# La reali%ación del valor de la cosa en la anticresis puede no ser del valor en cambio de la cosa. la anticresis puede ser objeto de los pactos. sino e!ecto normal de la publicidad re"istral# 2K. la aplicación de tal precepto. aunque su !alta no implica ine!icacia del acuerdo con tractual (art# 1DAF )c)# La !inca "ravada.#D )c.in embar"o. CONSTIT6CI-N DE LA ANTICRESIS.

L! o)li$!ción de con%er'!ción de l! co%! 1 El acreedor está obli"ado. tanto positivos como ne"ativos# 2or ello. salvo pacto en contrario.e otro lado.El $oce po%e%orio * l! percepción de +ruto% 1 )omo re"la. -.obtención de mayores o menores !rutos ata9e (nicamente al acreedor anticr*tico. aunque inicialmente hayan de 1AC . (nicamente !aculta al acreedor para pedir.#D e.obre el deudor anticr*tico pesa sobre todo la o)li$!ción de p!$!r enter!(ente cuanto debe para dar por e. salvo pacto en contrario equiparable# -. L! po%ición del deudor !nticr0tico. en cuanto se le obli"a a desple"ar los actos necesarios para la conservación de ella# +o obstante. en la !orma que previene la LE).mientras no haya sido pa"ado. dado lo establecido en el art# 166C#1 : El acreedor anticr*tico. mediante pacto. cabe tambi*n que el e!ecto característico de la percepción de los !rutos en !avor del acreedor anticr*tico acae%ca aunque el "oce del inmueble lo si"a ostentando el propio deudor# -. desnaturali%a la naturale%a anticr*tica de cualquier acuerdo contractual.El derec o de retención 1 E. implica que el acreedor anticr*tico ostentará el "oce posesorio del inmueble y percibirá los !rutos# La posesión de la !inca por el acreedor anticr*tico constituye un presupuesto de la re"ulación típica de la !i"ura. puede siempre obligar al deudor a que entre de nue!o en el goce de la finca. permite el pacto en contrario# -. si se admite)..tin"uida la anticresis y readquirir el "oce del inmueble (art# 166C#1 )c)# El deudor anticr*tico (o en su caso.El derec o de re!li#!ción del '!lor 1 El art# 166G#1 )c nie"a radicalmente la valide% de cualquier pacto comisorio acordado eventualmente por las partes ### *l acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago ### La !alta de pa"o. dispone el art# 166D#D )c que el acreedor anticr*tico ### Lo está asimismo a hacer los gastos necesarios para su conser!ación y reparación ### $sí lo rati!ica el art# 166C#D ### Pero éste (el acreedor anticr*tico). pues la compensación establecida supone que el montante o la valoración de unos y otros ha de considerarse.8.2. los "astos de conservación o de carácter !iscal. en realidad se imputan al propietario.isten muy pocas dudas en relación con el carácter de retentor que ostenta el acreedor anticr*tico (salvo en el caso de que el acreedor anticr*tico no detente de !orma e!ectiva la posesión del inmueble. no podrá diri"ir pretensión al"una relativa a los intereses# En tal caso de compensación de !rutos e intereses. la transmisión del "oce posesorio puede ser objeto de precisión y de cláusulas particulares por las partes# 2K.2or su parte. a pa"ar las car"as que pesen sobre la !inca. el derecho real de anticresis sólo tendrá por objeto "aranti%ar la devolución del capital prestado. anterior. con!orme a la con!i"uración reali%ada por el )c. si un eventual pacto sobre la privación de la percepción de los !rutos por parte del acreedor anticr*tico. para librarse de las obligaciones que le impone el art. el tercero due9o de ella) conserva indudablemente la propiedad de la !inca (art# 166G#1 )c contrario sensu ) a todos los e!ectos. Derec o% * de)ere% del !creedor !nticr0tico o concedente.8. el pa"o de la deuda o la venta del inmueble# -.no tiene por qu* entre"ar o transmitir el "oce del inmueble# La aplicación del art# 16. . sal!o pacto en contrario ### -. pues con independencia del resultado que obten"a. la obli"ación asi"nada al acreedor anticr*tico de Jpa"ar las contribuciones y car"as que pesen sobre la !incaJ (art# 166D#1).1.tiende dicha conclusión a los casos paralelos a los propios del pignus gordianum# 2K. el contenido típico de la anticresis.

polari%ándola a su !avor : 'aciendo que. la propiedad de una determinada cosa en caso de que su propietario decida enajenarla# . por entender que re(nen las características propias de los dos primeros# .ucintamente enunciados son el tanteo.tin"ue al desaparecer la obli"ación "aranti%ada# $demás. Los llamados derechos reales de adquisición podrían no ser entendidos como reales propiamente.8. procedimiento *ste (ltimo que satis!ace la deuda# )on carácter "eneral. dependiendo del concepto de derecho real que se pro!ese# La le"islación administrativa.i el titular del derecho real de opción no ejercita su derecho. la a"raria.1. sienta el art# 166C#1 ### *l deudor no puede readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor ### D6 Los derechos de adquisición pre!erente 1 LA CATE5ORÍA SISTE7ETICA DE LOS DERECHOS DE AD<6ISICI-N PRE4ERENTE. la doctrina moderna ha introducido una CW cate"oría : Los derechos reales de adquisición.ser a!rontados por el acreedor anticr*tico. como derecho real de "arantía. aunque en determinadas circuns-tancias serían verdaderos derechos reales limitativos del dominio. en con!erir a su titular la !acultad de adquirir. puede transmitir su derecho de propiedad o incluso puede hipotecarlo. en cuyo caso analó"icamente se aplicaría lo establecido en el art# 15A#D L'# 2K. debiendo ser incluídos en la cate"oría de derechos potestativos y puesto que el titular puede hacerlos e!ectivos !rente a sucesivos adquirentes de la cosa. *ste se desplace de su posición de adquirente para ser ocupada por el titular (Q) : retracto# . o que habiendo decidido transmitirla a @. La anticresis. pero nunca derechos reales por que en nin"(n caso otor"an a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa# Los derechos de adquisición pueden con!i"urarse como de naturale%a personal con las características inherentes a tal naturale%a. en cuanto han de deducirse del valor de los !rutos (art# 166D#C)# El deudor anticr*tico.u e!icacia radica. por quien sea su due9o o titular. el due9o de la cosa "ravada mantiene su dominio sin que la misma se transmita a nadie# . por su renuncia y reali%ación del valor del inmueble. sin que el due9o haya decidido enajenarla a nadie. válidamente transmitida a @.1. el retracto y la opción# 2A. C!u%!% de e&tinción.". se e. ni siquiera como derechos subjetivos. la adquisición válida deviene !irme# La incisión del derecho real de adquisición en la !acultad dispositiva del dominio no consiste en impedir la 1AG . en caso de ser due9o del inmueble.i el propietario decide transmitir la cosa a @ y el titular del derecho de tanteo o de retracto no ejercita su derecho. se desvíe hacia *l (Q) el impulso transmisivo (tanteo) o que. pa"ando su precio # <nciden sobre la !acultad dispositiva del propietario. básicamente. 4!cult!d de di%po%ición * derec o% re!le% de !d9ui%ición pre+erente. 8unto a los iura in re aliena (derechos reales de "oce y "arantía). se la transmita a *l (opción). el erecho !oral y la jurisprudencia han admitido la cate"oría en cuanto tal : erechos reales limitados que !acultan a su titular para conse"uir la transmisión a su !avor de una cosa o derecho. con pre!erencia !rente a cualquier otra persona. son Jderechos de adquisición en un ámbito de e!icacia que permite a su titular diri"irse contra terceros.

pese a que en el momento de su elaboración se viviera un período de e. teniendo por autonomasia ori$en con'encion!l o 'olunt!rio : +o lo atribuye la Ley. Contenido Jur/dico2re!l de lo% derec o% de !d9ui%ición pre+erente. derechos de tracto (nico.iste prestación) y cuya absolutividad descanse en la publicidad que les con!iere la ley o el &e"istro# .".altación de la propiedad libre y soberana# $sí. sino que sólo encuentran su ra%ón de ser en la e'entu!lid!d de la transmisión o enajenación por su propietario.2.1. $demás de debatir acerca de la utilidad o conveniencia de la cate"oría sistemática de los derechos de adquisición pre!erente.1. siempre que dicha enajenación ten"a lu"ar a título oneroso.24 y lo demás que se hubiese pactado ### 2A.e circunscribe en 1A0 . pacten derechos de adquisición pre!erente de contenido o carácter atípico. $ceptar la cate"oría de los derechos de adquisición pre!erente no implica desconocer que la !ormación y aceptación social y normativa de los derechos en ella encuadrables responde a una cerrada homo"eneidad entre el tanteo. se caracteri%an porque la Ley concede a una persona la !acultad de adquirir pre!erentemente el bien que el propietario pretende enajenar.adquisición por otro. aunque en la realidad no suele ser !recuente. no resulta e. el retracto gentilicio !uera desechado en los )ódi"os racionalistas y liberales# $l"unas d*cadas despu*s de haberse materiali%ado la codi!icación. tanto en nuestro país como en los del entorno.ólo pueden serlo derechos reales cuya inmediación consista en que su ejercicio no precise la intermediación del propietario (no e. nuevas !i"uras de retracto aparecen de la mano de otras leyes especiales (arrendamientos r(sticos.in embar"o. etc ###) El denominado derecho de opción hi%o su aparición en la escena económica y jurídica de !orma mucho más tardía.on derechos limitados y limitativos en cuanto capaces de polari%ar en !avor de su titular la !acultad dispositiva del due9o. quedando e. por ser el más importante de ambos. sino en poder determinarla a su !avor# .tra9o que. 2. los derechos de adquisición pre!erente deben considerarse derec o% re!le% en cuanto atribuyen al titular de los mismos un %eCor/o p!rci!l %o)re l! co%! en que recaen# icho se9orío es muy limitado : . con obligación de cumplir lo expresado en el art. al"unos autores suelen acentuar su intrascendencia en cuanto ponen en duda el carácter real de los derechos de adqui-sición pre!erente# ado que verdaderamente no otor"an a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa. el retracto y la opción# El derecho de tanteo y el retracto han sido desarrollados. y son además. le"islación a"raria. al"una de sus modalidades o especies traen causa de re"ulaciones normativas pret*ritas y de anti"uo conocidas que !ueron mantenidas incluso por los )ódi"os decimonónicos. la "ratuidad no es óbice para el establecimiento de un derecho de opción# 2ara nuestro )c e. !undamentalmente por el le"islador# 2or ello se a!irma com(n y acertadamente de ambos que tienen ori$en le$!l# )onsiderando en particular el retracto. dado que en erecho espa9ol ri"e el sistema de numerus apertus respecto de los derechos reales# $rt# 105A )c ### #endrá lugar el retracto con!encional cuando el !endedor se reser!e el derecho de recuperar la cosa !endida.iste i"ualmente el denominado retr!cto con'encion!l cabiendo además que los particulares. sino que nace a consecuencia de un pacto o ne"ocio entre las personas interesadas en establecerlo# e otra parte. desde una perspectiva histórica. Ori$en le$!l * con'encion!l de lo% derec o% de !d9ui%ición pre+erente. tambi*n convencionalmente. debe ne"árseles contenido jurídico-real propiamente dicho# . los casos en que la !acultad de disposición se ve coartada por disponerlo así el erecho positivo.cluídas del ámbito de aplicación del derecho de tanteo y retracto las transmisiones a título "ratuito# En cambio. arrendamientos urbanos. pese a su rai"ambre histórica. por cuanto su ejercicio los a"ota# 2A.

con independencia de quien sea el propietario de la misma# 2or tanto. pa"ando su precio# erecho de tanteo (tantundem : E.actamente otro tanto) es la !acultad de que "o%a una persona para adquirir pre!erentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero. abonando el tantumdem. de !orma precisa. 4tor"ar derecho de tanteo sin retracto equivale a permitir la in!racción por el disponente y la consolidación de la adquisición del bien por el tercero en cualquier 1A. partiendo de : .e. a) =anteo y retracto : . abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero# erecho de retracto es la !acultad de pre!erente adquisición de una cosa reconocida a su titular para que. y que permite !or%ar al due9o que por tiempo !uere de la cosa.istencia de la nota más característica y determinante de los derechos reales# 2 EL TANTEO Y EL RETRACTO. deje sin e!ecto la transmisión reali%ada en !avor de un tercero# b) 4pción de compra : Kue puede reservarse el vendedor (retracto convencional). la di!erencia entre tanteo y retracto consiste en el momento temporal a que el derecho de adquisición pre!erente est* re!erido : El tanteo se ha de ejercitar. !acultando a su titular para sustituir (tanteo) o subro"arse en la posición del adquirente (retracto) de aqu*lla. . 2A. =anteo y retracto tienen la misma !unción : Kue el titular de los derechos pueda adquirir al"una cosa con pre!erencia respecto de las demás personas# El tanteo consiste en la !acultad de adquirirla antes de que lo ha"a otro# 2or el contrario.clusiva a adquirir la cosa con pre!erencia !rente a cualquier otra persona en el caso de que el propietario pretenda enajenarla a título oneroso# icha pre!erencia ha de ser respetada tanto por el propietario.2. a venderla al optante en determinado precio# 2A.iste y en consecuencia. Identid!d de +unción * (o(ento te(por!l di'er$ente. o atribuirse a una persona con independencia de cualquier otro ne"ocio o circunstancia. cuanto por los restantes miembros de la colectividad. mediante venta u otro ne"ocio traslativo.2.". La relación e.1.istente entre tanteo y retracto se ha planteado tradicionalmente sobre la base de que la pre!erencia adquisitiva requiere tendencialmente la dualidad de los elementos.on ejercitables con ocasión de la enajenación de una cosa. la e!icacia erga omnes e. resulta dí!icil ne"ar la e. Interdependenci! entre t!nteo * retr!cto. el retracto supone ejercitar la !acultad de pre!erencia adquisitiva una ve% que la enajenación ya ha sido reali%ada# ada la identidad de !unción. antes de que la enajenación ten"a lu"ar# El retracto entra en jue"o una ve% consumada la enajenación# 2A. por tratarse de un derecho real recayente de !orma directa e inmediata sobre la cosa.2. Concepto.2. en condición de disponente.

momento, pues basta con reali%ar la enajenación sin que el titular del tanteo lle"ue a tener conocimiento de ella, o !alseando cualquiera de las condiciones contractuales de la enajenación#

. $tribuir al titular de la pre!erencia sólo el retracto, si"ni!ica e,i"ir que la enajenación
se ha"a e!ectiva, para, despu*s, ser privada de e!ectos# La di!erencia entre ambas modalidades consiste en que el ejercicio del tanteo y del retracto viene provocado por un acto antecedente del due9o : La enajenación de la cosa, proyectada o consumada, de modo que sólo en tal momento puede el titular del derecho (de pre!erencia) ejercitarlo, y nó mientras el due9o se limita a usar y dis!rutar de la cosa sin trans!erirla# 4tra di!erencia es que el precio a pa"ar por la cosa en el tanteo y el retracto, es precisamente, el que otro está dispuesto a pa"ar o ha pa"ado ya (sólo se !ija en el momento de enajenar), mientras en la opción se !ija o se dan los datos para su !ijación por la ley o el contrato, al crear tal derecho# 2or (ltimo, tanteo y retracto tienen preponderantemente, aunque no e,clusivamente, ori"en le"al, en tanto que en la opción es voluntario#

2A.". EL RETRACTO EN EL C-DI5O CIBIL 1 EL RETRACTO LE5AL. .e contempla el retracto en el )c en el cap# B< del =ítulo dedicado a la compraventa# entro de dicho título , el art# 105; dispone que la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obli"aciones, y además por las e,presadas anteriormente, y por el retracto convencional o por el le"al# espu*s, los arts# 105A a 10D5 tratan del retracto convencional, y los arts# 10D1 a 10D0, del le"al, y como mani!estaciones de *ste, el de comuneros y el de colindantes# +o re"ula el derecho de opción# +o re"ula unitariamente la cate"oría de los derechos reales de adquisición# Le*e% e%peci!le%. En el erecho espa9ol, !uera del )c, se han desarrollado, en especial, en el ámbito del erecho a"rario y urbanístico, y de erecho p(blico, en relación con objetos de inter*s histórico, etc, y en las le"islaciones autonómicas, !i"uras de pre!erencia adquisitiva, al"unas de las cuales pueden ser consideradas como derechos reales : - =anteo, retracto y adquisición pre!erente en !avor de arrendatarios y aparceros de !incas r(sticas# - erecho de acceso a la propiedad de determinados arrendatarios de !incas r(sticas# - iversos derechos de adquisición procedentes de la le"islación a"raria# - =anteo y retracto a !avor del inquilino de vivienda y arrendatario de local de ne"ocio en caso de venta por pisos# - =anteo y retracto en !avor del arrendador de local de ne"ocio en caso de traspaso del mismo por el arrendatario# - &etracto del propietario del inmueble, en caso de adjudicación en p(blica subasta del establecimiento mercantil instalado en aqu*l, objeto de hipoteca mobiliaria# - erecho de adquisicón pre!erente por dación en pa"o, en !avor del acreedor, en caso de venta por el deudor, autori%ada por aqu*l, del objeto de la prenda sin despla%amiento# - iversos derechos de adquisición en !avor de particulares, establecidos en leyes administrativas# - iversos derechos de adquisición en !avor del estado, )omunidades $utónomas o entes p(blicos#

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Derec o 4or!l. Los erechos !orales o!recen mani!estaciones peculiares de los derechos de adquisición, principalmente en materia de censos y !i"uras análo"as del llamado domi-nio dividido y en el ámbito !amiliar respecto de bienes troncales, aparte de al"una en tema de retroventa# 2A.".1. El ll!(!do retr!cto le$!l. El retracto !aculta para adquirir la cosa de%pu0% de enajenada, y de manos del adquirente, subro"ándose en su lu"ar en el contrato que reali%ó con el propietario enajenante : $rt# 1#0D1 )c ### *l retracto legal es el derecho de surogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago ... +oción muy criticada y llena de consecuencias prácticas, entre las cuales la más ostensible es la de determinar si las car"as !iscales inherentes a la transmisión reali%ada han de ser soportadas por el retrayente o por el retraído (tercer adquirente que a consecuencia del ejercicio del retracto, deja de serlo)# )omo a la le"islación tributaria le preocupa (nicamente que >al"uien? abone el impuesto, el art# G6#<#3#D del =e,to re!undido del <mpuesto de =ransmisiones 2atrimoniales de 1F65 establecía ### *starán exentas las transmisiones que se !erifiquen en !irtud de retracto legal, cuando el adquirente contra el que se e&ercita aquél hubiese satisfecho el importe ... +o basta con que el retrayenye abone el mismo precio hecho e!ectivo por el tercero, sino que para que *ste quede idemne, han de resarcírsele los "astos que le haya ori"inado la abortada adquisición : $rt# 1#016# El art# 1#0DG determina que el pla%o de ejercicio del retracto será de F días contados desde la inscripción en el &e"istro de la propiedad, y en su de!ecto, desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta# 2A.".2. Retr!cto de co(unero% o copropiet!rio%. Esta modalidad de retracto (art# 1#0DD )c) conlleva que el copropietario de una cosa podrá ejercitarlo en caso de enajenarse la cosa a un e&tr!Co la parte de todos o de al"uno de los demás condue9os# 2or ello, no se encuentran le"itimados activamente para ejercitar el retracto como condue9os : -- Los arrendatarios# -- Los propietarios del suelo respecto a los del subsuelo y viceversa# -- Los usu!ructuarios respecto de los nudo propietarios# -- Los cotitulares en las situaciones de propiedad hori%ontal o multipropiedad# El DE párra!o del art# 1#0DD )c establece ### $uando dos o más propietarios quieran usar el retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa com"n ### En caso de con!licto, el retracto de comuneros e,cluye el de colindantes (art# 1#0DG#D )c)# 2A.".". Retr!cto de colind!nte%. =iene como objetivo !undamental evitar la e,cesiva !ra"mentación de la tenen-cia de la tierra (mini!undios), por considerarse que su proli!eración es antieconó- mica# El art# 1#0DC )c dispone ### #endrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la ! enta de una finca r"stica cuya cabida no exceda de una hectárea ### 2A.".8. Retr!cto de co eredero%. 1A6

$rt# 1#5;A )c ### i alguno de los herederos !endiere a un extra+o su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo !erifiquen en el término de un mes, a contar desde que ésto se les haga saber # 2A.".;. T!nteo * retr!cto en+ite:tico%. La particular situación de división dominical de esta institución hace qu el )c re"ule detalladamente los recíprocos derechos de tanteo y retracto que corresponden al due9o directo y al (til# Los arts# 1#;C6 y 1#;CF otor"an al correspondiente titular en!ite(tico, ante la enajenación por parte del otro, derecho de retracto por partida doble ### -- $unque el disponente lo haya hecho partícipe del eventual tanteo, si el titular en!ite(tico no ha hecho uso de *l, podrá utili%ar el de retracto para adquirir la !inca por el precio de la enajenación ### dentro de los F días (tiles si"uientes al del otor"amiento de la escritura de venta, o desde su inscripción en el &e"istro de la propiedad# -- )aso de que no se les hubiese o!recido el tanteo, el due9o directo y en su caso el (til, podrán ejercitar la acción de retracto en todo tiempo hasta que transcurra 1 a9o contado desde que la enajenación se inscriba en el &e"istro de la 2ropiedad ###

2A.8. OTROS S6P6ESTOS DE DERECHOS DE AD<6ISICI-N PRE4ERENTE DE ORI5EN LE5AL 1 RETRACTOS ARRENDATICIOS. $ tal e!ecto han de considerarse tanto el =e,to re!undido de la Ley de $rrendamientos urbanos de 1F;G como la Ley de 1FFG# 2A.8.1. T!nteo * retr!cto en +!'or del !rrend!t!rio de +inc!% r:%tic!%. Los derechos de adquisición pre!erente se encuentran especialmente re!or%ados en la Ley de $rrendamientos &(sticos, e,i"i*ndose especiales cautelas que "aranticen la posibilidad de su ejercicio por el arrendatario antes de que el tercero, en su caso, pueda inscribir su adquisición en el &e"istro de la 2ropiedad# 2A.8.2. T!nteo * retr!cto en +!'or del !rrend!t!io de +inc!% ur)!n!% QLA6 1?=8,. La L$: de 1F;G dedica su cap# B< a re"ular los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de ne"ocio (arts# GA a 00)# .e otor"an tales derechos tanto a los arrendatarios de viviendas como a los de locales de ne"ocio# En ambos casos se requiere que el arrendatario se encuentre e!ectivamente ocupando el inmueble arrendado# 2A.8.". T!nteo * retr!cto en +!'or del !rrend!dor de loc!le% de ne$ocio. El reverso de los supuestos considerados es el representado por el otor"amiento de los derechos de tanteo y retracto al arrendador de locales de ne"ocio que vayan a ser traspasados por el arrendatario (arts# C0 y C; L$: 1F;G)# 2A.8.8. Lo% derec o% de !d9ui%ición pre+erente en l! LA6 de 1??8. )on!orme al esquema clásico, salvo en el caso de venta conjunta de varios bienes o del inmueble, la L.: FG concede al arrendatario un derecho de tanteo y, en "arantía de su e!ectividad, un derecho de retracto, al tiempo que otor"a carácter pre!erente al derecho de adquisición pre!erente del arrendatario, salvo !rente al condue9o (de la vivienda enajenada) o al titular de un retracto convencional inscrito en el &e"istro# 1AF

)onviene advertir que las pautas normativas de la L$: FG, al abolir la prórro"a !or%osa y la con"elación de las rentas, determina una importante p*rdida de importan- cia de los derechos de adquisición pre!erente#

2A.;. EL DENO7INADO RETRACTO CONBENCIONAL. 2A.;.1. El retr!cto con'encion!l. La !uente de este derecho puede ser tanto la ley como el convenio de las par-tes# El )c, en los arts# 105A y si"s, re"ula el retracto convencional# 3ajo la denominación de retr!cto con'encion!l, el )c re"ula lo que com(nmen- te se denomina 'ent! con p!cto de retro@ 'ent! con c!rt! de $r!ci! o directamente retro'ent! : Iodalidad especial de la compraventa que conlleva un pacto comple- mentario en virtud del cual el vendedor puede recomprar, dentro de un pla%o temporal determinado en el propio contrato de compraventa, la cosa vendida# $rt# 1#05A )c ### #endrá lugar el retracto con!encional cuando el !endedor se reser!e el derecho de recuperar la cosa !endida con obligación de cumplir lo expresado en el art. 2.,24 y lo demás que se hubiese pactado ###

2A.;.2. L! +unción de l! 'ent! con p!cto de retro. El vendedor inicial (prestatario) recibía un pr*stamo del comprador inicial (prestamista), quien para "aranti%arse la devolución del dinero prestado, e,i"ía que se le transmitiese la propiedad de un bien, por lo "eneral inmueble, comprometí*ndose a revend*rselo al vendedor inicial, caso de que *ste consi"uiese abonarle el precio !ijado, más o menos coincidente con el principal más los intereses del pr*stamo# )omo se ve una total tapadera de un pr*stamo, "eneralmente usurario# e ahí que el retracto convencional o compraventa con pacto de retro haya ido men"uando paralelamente al !ortalecimiento del cr*dito territrial y a la instauración de un sistema hipotecario moderno# 2A.;.". R0$i(en Jur/dico )3%ico. a) La imposibilidad de abonar por parte del vendedor inicial los conceptos contemplados en el art# 1#016 determina la adquisición irrevocable del dominio de la cosa vendida por el comprador# )onviene mantener precisas la di!erencias entre compraventa con pacto de retro y la compraventa con pacto de reserva de dominio# b) El pla%o má,imo de duración del retracto convencional es de 15 a9os# )aso de que las partes no lo estable%can e,presamente, el )c supletoriamente establece como mínimo el de G a9os# $mbos pla%os han de computarse a partir de la !echa del contrato# 2A.;.8. El p!cto de retro'ent! co(o derec o re!l. $rt# 1#015 )c ### *l !endedor podrá e&ercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto con!encional ... sal!o lo dispuesto en la Ley ?ipotecaria respecto de terceros ### La e!icacia !rente a terceros sólo la adquiere el retracto convencional respecto de los inmuebles, cuando es inscrito en el &e"istro de la 2ropiedad# 2or lo demás, es indiscutible que el derecho de retracto convencional tiene carácter de derecho real#

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acabó por convertirse en la possessio ad usucapionem . por tanto. el )c no lo re!iere# En cambio el art# 1G &' dispone ### erá ins. L! opción de co(pr! co(o derec o re!l. EL DERECHO DE OPCI-N.1.=. L! opción de co(pr! * l! opción de 'ent!.cribible el contrato de opción de compra siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción. acompa9ada del correspondiente elemento espiritual (animus o affectio posidendi ). se habla de opción de venta# 2A. cuando el eventual adquirente queda obli"ado a comprar y es el propietario quien puede optar entre vender o nó vender.2. $sí. El problema no reside en el valor contractual u obli"atorio de la opción. una ve% elevado a escritura p(blica en la que consten los requisitos rese9ados. la opción de compra di!ícilmente puede acce.2A.der a la cate"oría de derecho real# &especto de los inmuebles inscritos en el &e"is. vincule a terceros en su observancia# &especto de los bienes muebles . 8: Plazo para el e&ercicio de la opción.tro de la 2ropiedad. su tenencia material# En &oma !ueron conocidas !ormas o especies posesorias de puro carácter material. como se9orío del ser humano sobre las cosas# la posesión pasa a identi!icarse con el mero hecho de tener una cosa. sino en determinar si su establecimiento puede a!ectar a terceros adquirentes : . el contrato de opción de compra.=. y en su caso. sino por ser poseedor# 3ajo la vi"encia del erecho positivo contemporáneo. re"na las siguientes . 2A. y que la opción no puede hacerse e!ectiva !rente aun tercero que la ha adquirido porque el concedente no ha respetado su obli"ación de no enajenarla mientras estuviese vi"ente la opción : 'abrá una responsabilidad de *ste por incumplimiento# Lo que implica necesariamente que la opción no atribuye derecho real# La opción es un contrato en virtud del cual una persona se obli"a a vender a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas# . el que se hubiere con!enido para conceder la opción.1. se habla de opción de compra# En caso contrario. si se decide por ello.i el derecho de opción puede con!i"urarse como un derecho real sobre la cosa que. pa"ando el precio pactado con el concedente# Es claro que no se otor"a un poder directo e inmediato sobre la cosa. pero el t*rmino possessio quedó reservado a la tenencia material ( corpus) que.i el concedente del derecho de opción queda obli"ado a vender y es el opatante quien decide si compra o nó. 2: $on!enio expreso de las partes para que se inscriba. que no podrá exceder de 7 a+os. 0: Precio estipulado para la adquisición de la finca. tal planteamiento es inaceptable# esde el momento en que nace la idea de propiedad.=. el derecho del optante cuenta a su !avor con los bene!icios de la inscripción re"istral# Entre ellos destaca que el optante puede ejercitar su derecho !rente a cualquiera y no sólo !rente a quien contrató con *l# DF La posesión 2?. En *pocas remotas el ser humano contaba con la dominación de las cosas. erecho de adquisición que !aculta a su titular para adquirir la cosa objeto del contrato. PER4IL HIST-RICO Y 4OR76LACIONES DE LA POSESI-N. nó por ser propietario. cuya obvia !inalidad 161 . puede acceder al &e"istro de la 2ropiedad# $ partir de ese momento.

partiendo del dato inicial de que el se9orío de hecho sobre las cosas puede asentarse tanto en la posesión como derecho o ius possidendi. con independencia de que cualquiera de ellas.in embar"o. . a !inales del si"lo @@ cabe a!irmar que la opción sistemática concede la pre!erencia e.e"(n en qu* casos la distinción resultará insu!iciente por e.El propietario que no es poseedor# -.positiva a la posesión# Los )ódi"os más recientes y de cierto peso doctrinal (como el italiano de 1FGD) distin"uen con cierta nitide% la detentación de las cosas de la posesión propiamente dicha. La posesión. la idea cumbre de la dominación sobre las cosas es la de la propiedad.". la comunidad de bienes (arts# CFD y si"s). detente 16D . distin"uiendo entre : -. con!i"urando *sta como el poder que se mani!iesta cuando al"uien act(a en !orma correspondiente al ejercicio del derecho de propiedad u otro derecho real# 2?. consistente en el se9orío !áctico sobre la cosa.El poseedor que no es propietario# 2?. las propiedades especiales (arts# GA5 y si"s) y sólo despu*s la posesión (arts# GC5 y si"s)# 2ara el )ódi"o se impone re"ular la posesión posteriormente a la propiedad como ló"ica consecuencia de unos de los presupuestos normativos de la base 11 : Kue el denominado concepto absoluto de la posesión es el aspecto posesorio emanado del dominio y unido a *l# 2?. en "rados diversos y de distinta !ortale%a jurídica.1. El )c espa9ol opta por re"ular primeramente la propiedad (arts# CG6 y si"s).1.istir di!erentes y plurales personas que. )on!orme a la Ley de 3ases.El poseedor que simultáneamente es propietario# -. en cuanto el "oce dominical predeterminaba el "oce posesorio# $sí lo habían dicho en su tiempo. o un tercero. el poseedor tiene el ius possessionis aunque care%ca del ius possidendi# Las situaciones posesorias son m(ltiples y variadas. la HeYere "ermánica se desenvolvió similarmente como mero acto de investidura !áctica sobre los bienes inmuebles.1.8. en cuya virtud se entendía transmitido el se9orío jurídico sobre tales bienes# Lle"ada la codi!icación. aunque semejante poder no encuentre !undamento en un título que habilite al poseedor para se"uir si*ndolo# En tal caso.emejante ubicación normativa es ló"ica y ra%onable siendo concorde con el entendimiento "eneral de la ciudadanía contemporánea# . L! po%e%ión co(o ec o.era consolidar el dominio# urante los si"los medievales. Ius possidendi e ius possessionis.1. "o%an del ius possidendi. :lpiano y otros jurisconsultos romanos clásicos.1. la se"unda acepción de posesión debe venir representada por su concepto limitado : +acido de una tenencia de la que se deducen hechos independientes y separados del dominio# 2?. puede consistir tambi*n en un mero hecho. 6)ic!ción nor(!ti'!. mientras que la posesión asume una posición subordinada a instrumental. cuanto en la posesión como hecho o ius possessionis# . L! Le* de F!%e%.2.

La cuestión de la denominada naturale%a de la posesión consiste !undamentalmente en determinar. se admite "enerali%adamente que la tutela interdictal encuentre su !undamento básico en la prohibición de la violencia y en la consecución de la pa% social y el orden constituído# =ambi*n se resalta que el sentido propio de las presunciones posesorias consista posiblemente en una protección de la propiedad que. CLASES DE POSESI-N. son los mismos a que aluden los arts# CG6 y 10GC respectivamente.1.i el propietario transmite. al describir las !acultades del due9o y del arrendatario. por cuanto el tenedor de la cosa si ale"a derecho real sobre ella.iste una cierta concordancia doctrinal en que la protección de la posesión es !ruto de la adición de ciertos elementos que no tienen por qu* plantearse en !orma contradictoria# $sí. si. posesión civil# Lo característico de la posesión civil es la ale"ación de propiedad (derecho real limitado) con que se presenta el poseedor : En concepto de due9o aunque no lo sea ni nadie crea que lo es# $mbas posesiones. se apropia indebidamente de al"o ajeno). con!orme a las circunstancias de cada caso. el citado precepto identi!ica la posesión natural con la ad interdicta . al mismo tiempo.2. mani!estada por actos. corresponde al titular dominical. desde el prisma normativo (atendiendo a datos de erecho positivo) la posesión debe considerarse como un hecho o como un derecho# Las situaciones posesorias cali!icables como ius possessionis deben considerarase como hechos. consiente o pierde la posesión !áctica de la cosa que le pertenece. Po%e%ion ci'il * po%e%ión n!tur!l 1 l! po%e%ión en concepto de dueCo. arrendatario. $rt# GC5 del )ódi"o )ivil ### Posesión natural es la tenencia de una cosa ó el disfrute de un derecho por una persona. indirectamente bene!icia tambi*n a los poseedores que no sean propietarios. tienen como in"rediente com(n una tenencia o un dis!rute. tiene tambi*n posesión ad usucapionem y por tanto.8. sin serlo. LA NAT6RALELA DE LA POSESI-N. $ !inales del si"lo @@ e. no meramente subjetiva. co"noscible por la "ente# El sentido del art# GC5 se deduce de sus antecedentes en la civilística inmediatamente anterior al )ódi"o# )on arre"lo a ellos. sin que dicha naturale%a sea obstáculo a que el ordenamiento jurídico atribuya a dichas situaciones !ácticas las consecuencias jurídicas que se consideren pertinentes (protección interdictal). que en nin"(n caso se limitan al simple contacto material pues aun en la posesión natural. 2?. dando por hecho en todo caso que el ius possessionis le corresponde en cuanto se9orío de hecho# 2ero. en una mani!estación más de la protección de la apariencia# 2?. resultará necesario determinar si el nuevo poseedor tiene o nó ius possidendi (usu!ructuario. sino. y la posesión civil con la ad usucapionem # Esta contraposición entre posesión natural y civil no coincide con la del art# GCD entre el poseedor en concepto de due9o y en concepto distinto . EL 46NDA7ENTO DE LA PROTECCI-N POSESORIA. al i"ual que el resto de las !acultades dominicales que puedan ser objeto de transmisión# 2?.la posesión como hecho de la cosa# . y en cualquier caso nunca puede decirse que la posesión natural está totalmente despojada de intencio16C . La JintenciónJ de que habla el precepto ha de ser.. resultará imposible ne"arle al propietario el ius possidendi que. y en de!initiva. Posesión ci!il es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos . ladrón o quien. la natural y la civil.8. etc) o nó (precarista.. 2?.".

. se trataría de determinar si la tenencia posesoria se tiene en concepto de titular del derecho de que se trate (sea propiedad o cualquier otro###). mientras que la Jposesión civilJ es esa misma tenencia o dis!rute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos# El elemento com(n de ambos tipos de posesión radica en la tenencia de una cosa# .nalidad. con independencia de que e. no pueden ser conceptuados como poseedores en concepto de due9o de la cosa# ando por sentado que no sólo puede usucapirse la situación o posición de due9o.8.ista otro derecho de mejor "rado !rente al del poseedor que se considera titular de un determinado ius possidendi (B" : el del propietario respecto del usu!ructuario)# 2?.presión Jposeedor civilJ. $rt# GC1 )c ### La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la 16G . la posesión natural se convierte en posesión civil# La virtualidad !undamental de la posesión civil consiste en su capacidad para servir de base a la usucapión.". L! po%e%ión en concepto de titul!r * de no titul!r. La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de 0 conceptos . la e. . el art# GGA establece ### ólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de due+o puede ser!ir de t'tulo para adquirir el dominio .traordinaria. ya que la tenencia o dis!rute no son meros datos !ísicos o de la naturale%a.i se considera que el poseedor civil lo es en concepto de due9o. el usu!ructuario o arrendatario pueden ser poseedores de la cosa en concepto de titular del derecho de usu!ructo o arrendamiento# En de!initiva.istencia de la posesión en concepto de due9o es una condición sine qua non para que puedan desple"arse los e!ectos propios de la institución# La cuestión !undamental que plantea el art# GC5 )c consiste en saber si la intención de haber la cosa como suya por parte del poseedor debe identi!icarse con la intención de tener la cosa como due9o (posesión en concepto de due9o)# La contraposición entre posesión civil y natural carece de consecuencias de orden práctico. siendo *stos tenedores de la cosa con!orme al art# GCD# $tendiendo al art# GC5. no mereciendo siquiera especial atención por parte del )c a lo lar"o de su articulado : =anto en los preceptos ubicados en la sede de posesión como en los dedicados a la usucapión.2. diversi!icándola entre posesión natural y posesión civil# 2ara el precepto.. Jposesión naturalJ es la tenencia de una cosa o el dis!rute de un derecho por una persona. sino actitudes de la persona# El elemento di!erencial entre una y otra clase de posesión es la intención de haber la cosa como suya del poseedor civil# La cali!icación de una situación posesoria con!orme a cualquiera de los criterios e. el )c no utili%a la e. habrían de ser cali!icados como poseedores naturales# . M en el de due+o. dado que la prescripción adquisitiva requiere en todo caso que el poseedor lo sea en concepto de due9o# =rátese de usucapion ordinaria o e.istentes no supone el olvido de los restantes criterios ya que su consideración por separado no implica que ten"an carácter anta"ónico# El art# GC5 )c comien%a por establecer un planteamiento respecto de la posesión. El %er'idor de l! po%e%ión.. 2?. $rt# GCD ##.8.i a la tenencia se a9ade la intención del poseedor de haber la cosa como suya. sino que habla de !orma recurrente. de poseedor en concepto de due9o# $sí. o en el de tenedor de la cosa o derecho para conser!arlos o disfrutarlos.i bien el usu!ructuario o el arrendatario son poseedores civiles de su correspondiente derecho. sino tambi*n la correspondiente a otros derechos reales. las re"las establecidas en los arts# GC5 y GCD basculan sobre la misma idea : istin"uir entre quien ostente la tenencia material de una cosa en cuanto due9o de ella y cualesquiera otros poseedores. perteneciendo el dominio a otra persona ..

puede adquirir tambi*n la posesión como derecho. pues la posesión inmediata no admite "raduación# La sucesiva transmisión de la tenencia material de la cosa no supone. ó por otra en su nombre ### El objeto del precepto no radica en determinar a quien corresponde la titularidad de la posesión. deberá solicitar el auxilio de la -utoridad competente .presa re!erencia a ella.. *l que se crea con acción o derecho para pri!ar a otro de la tenencia de una cosa. mientras que el poseedor inmediato adquiere (nicamente la posesión como hecho# El poseedor inmediato. cali!icándose de poseedor mediato quien deja de tener la posesión e!ectiva y material de ella (B" : 2ropietario)# La ra%ón : E!ectos "enerales de la posesión# 2or ello. quien tiene derecho a poseer la cosa transmite a otro !acultades su!icientes para ser poseedor de ella# $sí... D# El art# GGG dispone ###Los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa. Po%e%ión (edi!t! e in(edi!t!.ioló"ico# Kuien care%ca de derecho para poseer como hecho ha de ser cali!icado como poseedor injusto o vicioso (incluso en el supuesto de que tuviera la posesión como derecho)# El )c e. considerar que el poseedor mediato siempre ten"a la posesión como derecho. la posesión injusta y la posesión viciosa son conceptos equiparables en cuanto derivación de valoraciones de orden a. se cali!ica de poseedor a toda aquella persona que teniendo !acultades su!icientes para poseer la cosa.8.. En t*rminos "enerales. podrían tambi*n ser inte"rados dentro de los poseedores no titulares contemplados en el art# GCD ### En concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o dis!rutarlos ### En la mayoría de los supuestos prácticos. !inalmente. $unque el )c no contiene e.8. Po%e%ión Ju%t! e inJu%t!.8. la con!rontación entre la posesión mediata y la inmediata# 3ipartición que se utili%a con carácter "eneral para re!erirse a supuestos en los que. es objeto de com(n utili%ación por doctrina y jurisprudencia. o con violencia. sin embar"o. no a!ectan a la posesión ### Este precepto podría ser entendido en el sentido de que la eventual sustracción o 160 . será el (nico poseedor inmediato.clusivamente a su ejercicio (se puede ejercer la posesión.cluye radicalmente la adquisición de la posesión como hecho de !orma violenta o clandestina : 1# En evitación del eventual triun!o de la violencia respecto de las situaciones posesorias. el art# GG1 establece ### *n ning"n caso puede adquirirse !iolentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. en dependencia del supuesto de hecho de que se trate. pues nin"uno de los poseedores intermedios pierde su condición de poseedor por transmitir la tenencia de la cosa a otra persona# Kuien. mediante cualquier tipo de relación jurídica. en cuanto la continuidad posesoria constituye un presupuesto del propio ejercicio de las !acultades inherentes a la relación jurídica de que se trate# 2?. transmite la posesión a otra# $qu*lla será cali!icado de poseedor mediato y *sta de poseedor inmediato. mediante la reali%ación de los correspondientes actos posesorios. mientras que detente de !orma e!ec-tiva la tenencia de la cosa y no la transmita. sino re!erido e. siempre que el tenedor resista la entrega.misma persona que los tiene y los dis!ruta. por aqu*l a quien le corresponde Oposesión en nombre propioP o por cualquier otra persona en su nombre Oposesión en nombre ajenoP)# Los que habrían de considerarse detentadores en nombre ajeno. a cualquier otra persona# La posesión mediata admite "rados sucesivos. será poseedor inmediato quien "oce de hecho de la cosa (B" : $rrendatario). detente la tenencia material de la cosa.. la detentación material de la cosa en nombre ajeno encuentra su soporte causal en una relación contractual entre el poseedor en nombre propio y el poseedor en nombre ajeno# 2?. a su ve%.

resulta imposible dejar de cali!icar como posesión incluso la mera tenencia material de la cosa por parte del despojante# El despojante habrá de ser considerado como un poseedor de hecho. sino que ha de demostrarse en t*rminos objetivos que la situación del poseedor puede ser considerada de buena !*..=.in embar"o. pero al mismo tiempo viciosa# 2?. dicho entendimiento se ve di!icultado por lo dispuesto en el art# G. al no a!ectar a la posesión. si"ni!ica que el poseedor usucapiente ha de considerarse a sí mismo due9o de la cosa o titular del derecho real de que se trate# . Po%e%ión de )uen! * (!l! +0. el ne"ativo y el positivo. la posesión del despojante habría de encontrarse prote"ida incluso !rente a la recuperación clandestina o violenta intentada por el despojado# 2or ello. de la cosa# .5#G.emejantes requisitos son de naturale%a subjetiva (en cuanto dependen de la propia convicción del sujeto usucapiente). pero no basta la mera ale"ación del usucapiente. cuya posesión como hecho se encuentra interdictalmente prote"ida !rente a terceros que. a trav*s de aqu*lla. pues el despojado que recupera clandestina o violentamente la cosa tendría una posesión justa. aun contra la !oluntad del antiguo poseedor.Kue el usucapiente adquirió de quien tenía !acultades transmisivas su!icientes# 16. en su !orma de usucapión ordinaria. pretendan privarle de la tenencia de la cosa# ..emejante descripción le"al. habrían de di!erenciarse ambos conceptos de posesión injusta y viciosa. carece de e!ecto posesorio : El despojante no debería ser cali!icado o conceptuado como poseedor..in embar"o.despojo de la cosa a su verdadero poseedor. en la cual el criterio diversi!icador es precisamente la buena o mala !* del poseedor que deja o ha de dejar de serlo# El art# 1F05 )c indica e. El precepto cali!ica la tenencia material por el despojante como posesión y además. pues en de!initiva la posesión de buena !* ha de relacionarse con el título que habilita o justi!ica la posesión# La posesión de buena !* es muy importante en relación con los si"uientes aspectos : 1# &especto de la posible o eventual usucapion de la cosa poseída en !avor del poseedor que. i"norancia de ile"itimidad posesoria# La suma de tal creencia y de tal i"norancia..G otor"a a la posesión de los bienes muebles adquirida de buena !*# C# El peculiar r*"imen jurídico establecido respecto de la liquidación del estado posesorio.e reputa poseedor de buena !* al que i"nora que en su título o modo de adquirir e.presamente que la buena !* del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa. establece que la continuidad posesoria por un período superior al a9o determina la p*rdida de la posesión del anti"uo poseedor# En consecuencia. era due9o de ella y podía transmitir su dominio (o su derecho real poseíble)# . rí"idamente e. simultáneamente. por la posesión de otro. La determinación de si el poseedor tiene o nó buena !* plantea un aspecto sumamente cercano al carácter justo o injusto de la posesión.ista vicio que lo invalide ### $mbos aspectos de la cuestión. coincide sustancialmente con la establecida ne"ativamente en el art# GCC ### . con!orme al cual ### *l poseedor puede perder su posesión . ni siquiera de hecho. a su ve%. se convertiría en propietario# D# $tendiendo a la especial !unción le"itimadora que el art# G. por darse las D circunstancias le"almente requeridas : -. !ormulada en sentido positivo (creencia de que ###).i"ida por la jurisprudencia. deben entenderse compatibles y complementarios : El poseedor usucapiente ha de tener creencia de le"itimidad posesoria ad usucapionem y.8. . si la nue!a posesión hubiese durado más de 2 a+o .

traerse del art# 1FG5 )c al disponer que se necesita poseer las cosas con buena !* y justo título por el tiempo determinado en la ley : El )c sienta la re"la de que la buena !* debe e. la aplicación del art# 8". como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia. admite la posesión de hecho de otra persona. por tanto.i"encia de la buena !* continuada debe deducirse en particular de lo dispuesto en el art# GC0# El )c re"ula la posesión de buena !*. la aplicación de las presunciones posesorias particularmente relacionadas con la posesión de buena !* : 1# . en virtud de su propia condescendencia. la posesión ha de ser considerada de buena !* respecto de cualquier poseedor (!rt. tal detentador no podría contar a su !avor con la protección interdictal. ya que en esta materia ri"e el principio de que mala fides super!eniens nocet # )onclusión que ha de e. se impone aplicar los principios e. en su caso.en las cuales es determinante el carácter de buena o mala !* del poseedor vencido# E. las e. ha de resaltarse la importancia del (ltimo# icho título habilitará. sino durante todo el pla%o posesorio correspondiente# $l"(n autor considera que la e.istir no sólo en el momento de comen%ar a usucapir.8. puede recuperar la posesión como hecho 16A .presiónes Jmodo de adquirirJ y JtítuloJ. ni mucho menos con la posibilidad de usucapir# D# El mandato del art# GGG si"ni!ica i"ualmente que el verdadero poseedor (de derecho y de hecho).i así !uera.-.istan actos que acrediten que el poseedor no i"nora que posee la cosa indebidamente# 2?. sino un mero detentador de !acto que no puede atribuirse ni siquiera la posesión como hecho : . en el entendido de que su posesión como derecho no puede verse a!ectada y consecuentemente.K. conlleva que la posesión inicial de buena !* se ha de se"uir considerando en i"ual concepto salvo que e. Po%e%ión prec!ri! . $rt# GGG ### Los actos meramente tolerados no afectan a la posesión ### precepto que ha de entenderse en D sentidos claramente diversos : 1# Kuien lleve a cabo los actos de tolerancia no lle"a a ser realmente poseedor.traídos de los arts# GCC y 1F05 al supuesto posesorio de que se trate. adaptando la creencia de le"itimidad posesoria e i"norancia de vicio invalidante del poseedor a la posesión de que se trate# $sí lo e. para evitar equívocos.trayendo del art# GCC.clusivamente por el posible e!ecto de la usucapión : 1# La re!erencia al modo de adquirir y al vicio que lo invalide del art# GCC.ión al"una con la transmisión dominical.i"e la aplicación de las re"las relativas a la liquidación del estado posesorio. sin cone. del comodatario ### aunque su situación posesoria no ten"a por "uía adquirir el dominio de la cosa poseída y. en el que se habla sólo de transmisión del dominio : e la buena !* del poseedor como derivación de la transmisión dominical ### creencia de que la persona de quien recibió la cosa era due9o de ella y podía transmitir su dominio ## En consecuencia. 8"8)# D# . tolerando la reali%ación por su parte de actos inequívocamente posesorios.Kue el acto o título transmisivo pueda ser considerado válido# Esta circunstancia conecta la buena !* con el requisito del justo título# La buena !* del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistir durante todo el período de la posesión hábil para la usucapion. ha de entenderse re!erida a los modos de adquirir (propiedad y los restantes derechos reales)# D# $rt# 1F05. la posesión de buena !* del arrendatario.alvo prueba en contrario. y aunque se trate de situaciones posesorias puras.alvo prueba en contrario. preocupado (nica y e.

una ve% !irme la sentencia de desahucio. en cuanto se encuentra !undada en la condescendencia o beneplácito del verdadero poseedor o titular de la cosa# ..55 LE) parten de la base de que. como hecho.emejante situación posesoria es conocida tambi*n con el nombre de posesión precaria . no puede reconocerse en 0 personalidades distintas. para la recuperación de la posesión como hecho. o poseedor sin título que cuenta a su !avor con la protección interdictal (art# GG. en cuya virtud los precaristas no pueden ejercitar el derecho de retención# C5 $dquisición. re"ulado en la LE). no sólo del interdicto de recuperar. $rt# GG0 ### La posesión.istencia de D proveedores de hecho.cuando le ven"a en "ana : La posesión tolerada es una posesión sin título al"uno. que habría de ceder en cualquier momento !rente a la posesión como derecho# . L!% re$l!% de c!p!cid!d. sea r"stica o urbana.plican la constante y reiterada doctrina jurisprudencial del =. cuando el precario recai"a sobre bienes inmuebles : $rt# 10. incluso !rente al poseedor de derecho : . es inne"able que el poseedor precario es un verdadero poseedor. Los arts# 10FF y 1. el verdadero poseedor no tendrá más remedio que acudir a la autoridad judicial para reclamar su posesión como hecho# En la práctica.).1.. $tendiendo a criterios civiles.1. $rt# GGC )c ### Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas. si el precarista no abandona la !inca en los pla%os previstos en el art# 10F. (de 6 a D5 días. L! copo%e%ión. aunque care%ca de título jurídico-real o contractual. se"(n la naturale%a del inmueble)..2. el poseedor precario se opone a la entre"a del bien poseído.. S6DETOS DE LA POSESI-N.0 LE) ### Procederá el desahucio y podrá dirigirse la demanda . aunque sea un mero poseedor de hecho (art# GG0). el poseedor precario suele acumular una serie de "astos (más o menos discutibles) cuyo reembolso pretende con carácter previo a la devolución de la posesión# El verdadero poseedor cuenta a su !avor. dándose con cierta !recuencia en el ámbito de las relaciones !amiliares o amistosas# En casos de semejante o parecida índole. no puede ser cali!icada de mala !*. la posición del precarista. ">. y a su costa. 8: $ontra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca.1. fuera de los casos de indi!isión ### $parte de la importancia de resaltar la imposibilidad material de e.1. sin pagar merced.. siempre que fuese requerida con un mes de anticipación para que la desocupe . la especial naturale%a de la posesión precaria y la evitación de la continuidad de tal situación posesoria (ar"umentando el eventual derecho de retención) e. sin que sea obstáculo para el desalo&o el que el inquilino o colono reclame como de su propiedad labores. el precepto 166 . sino tambi*n con el juicio de desahucio.in embar"o. pero necesitan de la asistencia de sus representantes leg'timos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su fa!or ### $rt# C6 )c ### Las personas &ur'dicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases ### ">. continuación y p*rdida de la posesión# ">. plant'os o cualquier otra cosa que no se pueda separar de la finca . la reclamación al poseedor precario suele acabar en pleito pues durante el período !áctico de posesión.i reclamada por *ste la posesión como hecho. ### se procederá a desalo&arlo sin prórroga ni consideración de ning"n género.

2.cluirse los derechos de prenda e hipoteca y las servidumbres que no sean continuas y aparentes# En tesis contraria. en indivisión. L! %u%cepti)ilid!d de !propi!ción.ólo son poseíbles los derechos reales que sean susceptibles de un ejercicio estable y duradero. En erecho histórico.2..". $rt# GC6 )c . a varios poseedores# En tal caso.1. L! po%e%ión de l!% co%!%. pudiendo recaer la posesión tanto sobre cosas como sobre derechos# En la misma línea. L! po%e%ión de lo% derec o%. <nicialmente. EL OFDETO DE LA POSESI-N. La primera cuestión que plantea el art# GC6 consiste en determinar si la ocupación material de la cosa o derecho poseído puede di!erenciarse del hecho de 16F .2. el )c habla en el art# GC5 de tenencia de una cosa o dis!rute de un derecho.2.". sostiene que son susceptibles de apropiación y de posesión tanto derechos reales como determinadas posiciones derivadas de derechos de cr*dito siempre y cuando no se a"oten uno ictu# ">. la doctrina clásica restrin"e el ámbito de la posesión a ciertos derechos reales : . por lo que han de e. AD<6ISICI-N DE LA POSESI-N. cabe la posesión de las cosas incorporales# ">. la posesión de derechos recibía el nombre de quasipossessio : La admisibilidad de la posesión de derechos !ue admitida a ima"en y semejan%a de la posesión de las cosas ( possessio rei) en el erecho &omano. el objeto directo de la posesión son las cosas# &especto de las cosas denominadas incorporales o inmateriales. $rt# GCA ] ólo son idóneos para ser ob&eto de posesión las cosas y los derechos que sean susceptibles de apropiación ] 2ara ser objeto de posesión se requiere que las cosas o derechos puedan ser sometidos al poder del poseedor sin más trámite que la tenencia material de aqu*llos# &especto a los derechos. se trata más bien del derecho sobre tales cosas# 2ero sean cosas o derechos. o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho ### ">. o por el hecho de quedar éstos su&etos a la acción de nuestra !oluntad.. el sujeto de la posesión será desempe9ado por una pluralidad de personas : copo%e%ión.2.".reconoce abiertamente que la (misma o (nica) posesión de hecho puede corresponder. uso y habitación)# En el códi"o de +apoleón desaparece toda re!erencia a la cuasiposesión. sin establecer distinciones# ">. en paralelo con la situación de copropied!d# ">.1. el art# GCA )c establece ### ólo pueden ser ob&eto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación ### ">. La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho pose'do. al hilo de la sistemati%ación de los derechos reales de "oce (usu!ructo. el 2ro!# $lbadalejo. La posesión recae tanto sobre las cosas propiamente dichas como sobre los derechos# 'ablando de relaciones jurídico-civiles. L! ocup!ción (!teri!l.

los herederos aceptantes son considerados le"almente poseedores de los bienes hereditarios desde el momento de la muerte del causante# esde ese instante.e"(n la (ltima proposición del art# CG6.quedar *stos sujetos a la acción de nuestra voluntad : $lcance similar : ..8. en el caso de que llegue a adirse la herencia ### *l que !álidamente repudia una herencia se entiende que no la ha pose'do en ning"n momento ### En relación con la sucesión hereditaria. L! tr!n%(i%ión por (ini%terio de l! le* 1 L! po%e%ión ci'il/%i(!.ión al"una con la titularidad jurídico-real.e trata de que el poseedor lle"ue a serlo por contar con la tenencia de la cosa o el dis!rute del derecho correspondiente. pero permitiendo y le"itimando al nuevo poseedor para sujetar a la acción de su voluntad la cosa o el derecho correspondiente# $l"unos autores consideran pertinente di!erenciar los supuestos de adquisición judicial de la posesión : 1# La previsión del art# FD. re"ulada en los arts# 1G1F y si"s LE)# . AD<6ISICI-N POR SÍ Y POR REPRESENTANTE. por su mandatario. y por un tercero sin mandato alguno. independientemente de que dicha detentación encuentre ori"en o nó en la actuación del poseedor anterior# ">. *stos son considerados verdaderos poseedores.2.". El art# GG5 )c reco"e una !orma especial de adquisición de la posesión a la que suele denominarse po%e%ión ci'il/%i(! : ### La posesión de los bienes hereditarios se entiende trasmitida al heredero son interrupción y desde el momento de la muerte del causante. se solicita la reinte"ración de la posesión como hecho.i el 8ue% acuerda la intervención en la administración de tales bienes ### se dará inmediatamente posesión al elegido para desempe+arla . aunque su posesión haya de estimarse incorporal.". ($rt# 1GD1#D LE))# ">. . han de re!undirse en semejante "iro le"al todos aquellos supuestos en los que el traspaso posesorio se produce del anti"uo al nuevo poseedor por cualesquiera procedimientos admitidos en erecho# Es innecesario subrayar que el traspaso posesorio no tiene por qu* conllevar la transmisión de la titularidad dominical o la titularidad de cualquier otro derecho real. por disponerlo así la propia ley que. pero en este "ltimo caso no se entenderá adqui1F5 .". LE) ### $uando en !irtud de la sentencia deba entregarse al que ganó el pleito alguna cosa. mueble o inmueble. aunque no haya ocupación ni aprehensión al"una por parte de los herederos. practicando a este fin las diligencias conducentes que solicite el interesado ### : En !ase de ejecución de sentencia. por su representante legal. al haber sentencia !irme sobre el particular# D# En caso de embar"o preventivo de bienes muebles ### se depositarán en persona de responsabilidad ### con!orme a lo dispuesto en el art# 1G5F LE)# C# 2osesión inherente a la administración judicial de los bienes liti"iosos. sino que puede consistir estrictamente en la pura posesión : La traslación posesoria puede producirse sin cone. L! tr!n%(i%ión de l! po%e%ión. se procederá inmediatamente a ponerlo en posesión de la misma.. pues el interesado ya la tiene como derecho. El )c contiene un art# especialmente dedicado a la circunstancia de que la adquisición de la posesión puede tener lu"ar por el propio poseedor o mediante la actuación de terceras personas : $rt# GCF ### Puede adquirirse la posesión por la misma persona que !a a disfrutarla. además prev* un procedimiento especial para la consecución de la posesión como hecho : El Interdicto de !d9uirir # ">.

:na ve% adquirida la posesión. la adquisición de la posesión. pues el !avorecido por ella queda dispensado de toda prueba (art# 1D05 )c). arrendatario. se"(n el art# 1DGF )c. sino el establecimiento de una deducción le"almente impuesta# La t*cnica de la presunción implica la deducción de al"una circunstancia o e. a la que "eneralmente se denomina representante# En t*rminos te.plicación en que las presunciones no son una prueba más. ### e presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió. y en este caso. ha de estar completamente acreditado ### Las presunciones no son admisibles.istencia desplie"a importantes e!ectos en !avor del poseedor. 1ADA#D y en particular 16FD)# La rati!icación por el poseedor de la actuación del "estor puede ser tanto e.istencia de un mejor derecho a poseer en !avor de otra persona. mientras no se pruebe lo contrario . que usu!ructuario. con las miras puestas en !acilitar su posición y en "aranti%ar el si"ni!icado propio de tenencia del derecho a poseer que. el precepto habla de repre%ent!nte le$!l y de (!nd!t!rio . entre ellos el de !avorecer su propia continuidad mediante la e. $rt# GC.rida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se haya !erificado el acto posesorio. acreditar el cambio o la modi!icación 1F1 . mediante rati!icación.istencia de una serie de presunciones que la !acilitan# )on!orme al )c. comodatario. lo ratifique ### .e habla de adquisición por sí o por representante para mani!estar que en el ori"en de la adquisición de la posesión puede intervenir o actuar el propio poseedor u otra persona di!erente... pues en de!initiva la (ltima proposición del art# GCF es una concreción más de la re"la de que.emejante paradoja encuentra e. nuestro )c hace "ala de una "enerosa utili%ación de presunciones en !avor del poseedor. evidentemente. la !uer%a de *sta dependerá de la !orma en que haya sido prevista le"almente. puede reali%arse a trav*s de representante# Kuien. El alcance presuntivo de la presunción iuris tantum requiere remontarse a la adquisición de la posesión. Pre%unción de continuid!d po%e%ori!. sino cuando el hecho de que han de deducirse esté completamente acreditado ### El hecho base de la presunción.1. sea actor o demandado y de que el estado de cosas presuntamente establecido pueda ser destruído o nó mediante prueba en contrario# En el primer caso. su mera e.. servidor o instrumento de la posesión ajena ### )abe sin embar"o. aunque consista en un mero acto material. en principio. no puede considerarse representante del poseedor es el tercero %in (!nd!to !l$uno . la prueba en contrario. se tratará de una presunción iuris tantum. la adquisición de la posesión dependerá de si el poseedor rati!ica o nó la actuación del "estor posesorio..presa como tácita# ">. con independencia de que.cluir la e.tremo jurídicamente relevante en virtud de una simple conjetura basada a su ve% en un hecho anterior o previo que.tuales. la mayor parte de las presunciones posesorias tienen carácter iuris tantum# ">. aunque lo más se"uro es considerar este (ltimo vocablo en su acepción de representante voluntario# $sí. al concepto en que se adquirió la posesión o al concepto posesorio en cuya virtud se comen%ó a poseer# El )c presume la posesión con!orme al concepto posesorio inicial. las presunciones constituyen una modalidad o especie de prueba (art# 1D10) que se re"ula sólo en el )c y nó en la LE)# . habrá de cali!icarse la presunción como iuris et de iure# En materia de posesión. que lo mismo puede ser de due9o. en el DE. e. LA CONTIN6ACI-N DE LA POSESI-N 1 L!% pre%uncione% po%e%ori!%... con!orme a nuestro )c. procesalmente hablando. con!orme a las re"las "enerales. ha de atribuirse a la posesión# 2ero como semejante apariencia tampoco tiene por qu* e.presión que ha de ser reconducida a la posible actuación de un "estor de ne"ocios sin mandato# En tal caso. la "estión de ne"ocios se equipara al mandato propiamente dicho (arts# 1D0F#D .

el art# G.istencia de Jactos que acrediten que el poseedor no i"nora que posee la cosa indebidamenteJ ($rt# GC0) ó de hechos o datos que evidencien inequívocamente que. 8: Por destrucción o pérdida total de la cosa o por quedar ésta fuera del comercio. obli"ando a quien contradi"a la buena !* presumida a demostrarlo# La prueba. La p*rdida de la posesión se encuentra e. sino e.5 )c.. en el momento de adquisición de la posesión. Pre%unción de )uen! +0 1 La presunción de buena !* constituye una de las claves del sistema posesorio# 2or ello.plícita y enumeramente considerada en el art# G.RDIDA DE LA POSESI-N. poseyendo como due9o..2resunción de posesión accesoria de bienes muebles : 'aciendo "ala del carácter accesorio que. 0: Por cesión hecha a otro por t'tulo oneroso o gratuito. establece que ### se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción # ">. mientras no conste o se acredite que deben ser exclu'-dos .. de la mala !* del poseedor requiere que se demuestre por el contradictor la e.8. ha establecido reiteradamente que la cali!icación de la posesión como de buena o mala !* es una cuestión de hecho. ">. al a!irmar ### La posesión de una cosa ra'z supone la de los muebles y ob&etos que se hallen dentro de ella.". con!orme al )c. al establecer que ### *l poseedor puede perder su posesión . relativo a la po%e%ión incorpor!l del de%poJ!do que ha lo"rado recuperar la posesión como hecho. el =.. reservada por tanto a los =ribunales de <nstancia y no revisable en el recurso de casación# ">. e. que ampara al poseedor... el art# GGF establece una nueva presunción iuris tantum. aun contra la !oluntad del antiguo poseedor si la nue!a 1FD . mientras no se pruebe lo contrario ### 2or su parte.del concepto posesorio puede interesar lo mismo al poseedor actual que a otras personas# $ cualesquiera de tales modi!icaciones se les denomina "enerali%adamente por la doctrina civilista contemporánea in'er%ión o inter'er%ión del concepto po%e%orio 1 Alter!ción@ (odi+ic!ción o c!()io del concepto po%e%orio # ">.2... tienen los bienes muebles respecto de los inmuebles. el art# G0F dispone que ### *l poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior.iste la presunción de que se tendrá justo título para ello# . el art# GCG establece ### La buena fé se presume siempre.e a"rupan bajo tal denominación aquellas re"las del )c que tienen por objeto !acilitar la %u(! de po%e%ione% (sen sentido temporal) a quien posee en un momento determinado# En tal sentido. y al que afirme la mala fé deun poseedor corresponde la prueba ### .clusivamente que. se presume que ha pose'do también durante el tiempo intermedio.=. no se presume nunca ### -. 2: Por abandono de la cosa. Pre%unción de titul!rid!d ó de le$iti(id!d po%e%ori! 1 $rt# GG6 ### *l poseedor en concepto de due+o tiene a su fa!or la presunción legal de que posee con &usto t'tulo y no se le puede obligar a exhibirlo ### La presunción no se encuentra re!erida a la posesión en concepto de due9o# 2or tanto no se presume que se posea en tal concepto posesorio. Pre%unción de po%e%ión inter(edi! 1 . LA P. el poseedor actual conocía la !alta de le"itimidad de su título posesorio# En t*rminos procesales.emejante presunción choca !rontalmente con lo dispuesto en el art# 1F0G con!orme al cual ### *l &usto t'tulo debe probarse. en su caso... 7: Por la posesión de otro.e trata de una presunción iuris tantum típica.

a otra persona# icha traslación posesoria puede conllevar la p*rdida de la posesión para el trasmitente o poseedor anterior en numerosos supuestos# En muchos otros. Es una causa de p*rdida de la posesión de ori"en voluntario# El poseedor cede su posesión a otra persona.6 establece ### Prescriben por el transcurso de 2 a+o . El abandono voluntario de la cosa consiste en la dejación o desapoderación del poder !ísico que el poseedor detenta sobre la cosa# )onsiste en un acto unilateral para cuya reali%ación no debe requerirse más capacidad que la natural de entender o querer y.5 ### *l poseedor puede perder su posesión .El art# 1F. ha de lle"arse a la misma conclusión que en el supuesto en que la p*rdida total o interitus rei acae%ca por voluntad del propio poseedor# En relación con las cosas muebles. L! ce%ión ec ! ! otro por t/tulo onero%o o $r!tuito.=. resulta coincidente con el contemplado en otros preceptos relacionados con la posesión.1. sea de retener o recobrar la posesión# -. que con!orme a la LE) habrá de materiali%arse a trav*s del correspondiente interdicto.istencia de un Jne"ocio de cesiónJ. ya se contemple como hecho o como derecho# 2or lo com(n. el art# G.in embar"o. La destrucción o p*rdida de la cosa (total) determina la p*rdida de la posesión con independencia de cual !uera el título que ostentara el poseedor# <ncluso el propietario poseedor pierde su posesión. a su e. si la nue!a posesión hubiese durado más de 2 a+o ### )onviene subrayar inicialmente que el período temporal contemplado (más de 1 a9o : 1 a9o y 1 día.El art# 1.. L! de%trucción o p0rdid! tot!l de l! co%!. sin embar"o.5#C a la situación que acarrea Jquedar la cosa !uera del comercioJ. $rt# G. L! po%e%ión !Jen! 1 El de%poJo po%e%orio.posesión hubiera durado más de 2 a+o .. no conlleva el simultáneo apoderamiento por otra persona distinta a quien hasta entonces había sido poseedor# ">.. Por la posesión de otro..8. 2: La acción para retener o recobrar la posesión .. la usucapión o la prescripción propiamente dicha# $sí : -... -. en el erecho histórico).=.". aun contra la !oluntad del antiguo poseedor. la desaparición o p*rdida de los bienes muebles no conlleva la p*rdida de la posesión.=. el poseedor anterior se"uirá siendo poseedor mediato# ">. se trata sencillamente del traspaso posesorio a otro..2.1 establece ### La posesión no se entiende perdida mientras se halle ba&o el poder del poseedor.. lo que obviamente no es el caso.$ e!ectos de usucapión. en virtud de cualquier título (como e. ">.tracomercialidad# ">.0C#1 LE) obli"a al 8ue% a admitir la demanda interdictal si se hubiera pre1FC .presa el propio art# G. el art# 1FGG considera que ### e interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de 2 a+o . sino que se mantiene el derecho del poseedor ### siempre que la cosa se halle ba&o su poder ### La p*rdida total es equiparada por el art# G. El !)!ndono de l! co%!. la p*rdida total de la cosa será un resultado !áctico de carácter involuntario y de ahí las observaciones doctrinales# . aunque éste ignore accidentalmente su paradero ### )onsecuentemente.=..5#DE al hablar de título oneroso o "ratuito)# La utili%ación le"al del t*rmino ce%ión puede dar a entender la e.

cluye sin embar"o la di!icultad de e.. "1. LOS E4ECTOS DE LA POSESI-N EN 5ENERAL. la posesión indebidamente perdida.5#G.istencia de D posesiones por haberse impuesto a lo lar"o del erecho com(n las pautas "ermánicas y la protección de la apariencia posesoria. la posesión incorporal del despojado no obsta a que el despojante. dispone el art# G. es natural concluir que la posesión.e"(n la doctrina dominante.de ahí que el precepto hable te. que . en el !ondo del supuesto de hecho. por lo que perdería la presunción establecida en su !avor# La re!erida presunción jue"a en !avor del despojado aunque la recuperación de la posesión ten"a lu"ar con posterioridad al a9o del despojo. que de ella derivan# $unque el )c no e. la directa e inmediata tenencia de al"o arroja consecuencias claramente distintas se"(n que la cosa sea o nó productiva# 1# )uando la cosa es !ructí!era o productiva en sentido propio. como hecho.. sino que predica la e. a su ve%. $ontrario sensu . incluso durante el período del primer a9o. como hecho. a la violencia# 2or ello. *l que recupera. habrá de entenderse que se convierte a su ve% en despojante. en su caso. conforme a derecho. pero debe hacerlo a trav*s del ejercicio de la acción interdictal de recuperación de la posesión y nó por sus propios actos o mediante el recurso. El e!ecto !undamental y más ostensible de la posesión e!ectiva (directa e inmediata tenencia de la cosa objeto de posesión) es evidente : El poseedor es quien "o%a de la cosa y consi"uientemente. cuente con la posibilidad de la de!ensa interdictal# C1 Los e!ectos de la posesión "1.1. !uera de los casos de indivisiónJ O$rt# GG0P.. no puede reconocerse en D personalidades distintas. en consecuencia.. .. y en concreto. se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio. se"(n los t*rminos te.emejante concordancia normativa no e.sentado antes de haber transcurrido 2 a+o a contar desde el acto que la ocasione . su !alta de adecuación a lo dispuesto en los arts# GG1 y GGG respecto de la erradicación de los actos posesorios violentos y1o clandestinos# El supuesto de hecho parte de que la nueva posesión. haya de ser considerado poseedor !rente a terceros y. El $oce * di%+rute de l! co%!.1. que la ha disfrutado sin interrupción . la posesión ajena puede determinar la p*rdida de la posesión aun contra la voluntad del anti"uo poseedor. mientras que el despojado (durante 1 a9o) si"ue siendo el verdadero poseedor o el titular de la posesión como derecho : Po%e%ión incorpor!l del de%poJ!do # El despojado puede (y de no querer perder la posesión. debe) recuperar la posesión antes del transcurso de 1 a9o..plicación del art# G.tuales del precepto# 2or ra%ones históricas. al nuevo poseedor se le denomina de%poJ!nte y al anti"uo poseedor de%poJ!do# $sí pues. siempre y cuando el interdicto se hubiera ejercitado dentro del pla%o anual# . quien obtiene las ventajas o los inconvenientes.. si el despojado no act(a con+or(e ! derec o .plicite su!icientemente tal distinción.tualmente de anti"uo poseedorJ y de Jnueva posesiónJ# )ombinando ello con la re"la de que Jla posesión.1. la detenta el despojante. se encuentra un de%poJo po%e%orio y la necesidad de encontrar las pautas de re"ulación del con!licto de intereses subyacente# La tradición procedente del erecho &omano e.i"iría mantener la re"la de ne"ar la de!ensa interdictal a todo aquel que mere%ca la cali!icación de despojante# 2ero nuestro )c no si"ue dicha línea de re"ulación. lo normal es que los !rutos o rentas "enerados por la cosa pertene%can al poseedor material de la misma : $rt# G01 )c ### *l poseedor de buena fé hace suyos los frutos percibidos mientras no 1FG .

1.. en el que el poseedor anterior resulte vencido# $sí. que no obstante puede ser un poseedor vicioso. etc# 1F0 .pre-sión Jposeedor le"ítimoJ para cali!icar al nuevo poseedor. ya que la cosa no los produce# "1.2..sea interrumplida legalmente la posesión ### e entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan . para re!erirse al nuevo poseedor. LA LI<6IDACI-N DEL ESTADO POSESORIO. tanto el art# G0C como el G0. el poseedor material no ve incrementada su rique%a a trav*s de !rutos o rentas.2. de mala !* o incluso un ladrón# La sucesión en la posesión puede darse por una multiplicidad de causas tal que resulta di!ícil e. Los frutos ci!iles se consideran producidos por d'as ### D# )uando la cosa no sea !ructí!era.1. Noción $ener!l. Otro% e+ecto%. las mejoras reali%adas en la cosa. justo título. ya sea porque el DE tiene mejor derecho sobre la cosa (B" : Es propietario y la reivindica con *. cuando el art# GG0 utili%a la e. aunque en realidad care%ca de ius possidendi al"uno. una serie de bene!icios complementarios que el )c !ormula como presunciones !avorables a todo poseedor# =ales presunciones tienen carácter iuris tantum : 3ene!iciarán al poseedor siempre que quien contradi"a la consecuencia le"almente establecida (continuidad posesoria. L!% pre%uncione% +!'or!)le% !l po%eedor Qre(i%ión. o porque el 1E de ellos motu propio deja de ser poseedor (B" : $rrendatario que lle"ado el momento.istencia de al"(n liti"io o procedimiento judicial al respecto. El puro hecho posesorio atribuye al poseedor. La particular e!icacia le"itimadora de la adquisición de bienes muebles habida de buena !*. al tiempo que pretenderá car"ar sobre su sucesor en la posesión todos los "astos que le ha ori"i-nado su posesión. En cualquiera de las situaciones posesorias es sumamente !recuente que el poseedor sea sustituído por otro poseedor. "1. decide dar por !inali%ado el alquiler)# $unque en al"(n precepto los t*rminos literales del )c su"ieran que la sucesión en la posesión ha de ser consecuencia de la e.ito). la posesión continuada puede ori"inar la adquisición de la propiedad (usucapion) en !avor del poseedor# 4tros derechos reales pueden ser objeto de usucapión. ya que com(nmente el que vaya a dejar de serlo tratará de obtener un (ltimo rendimiento de la cosa que hasta ahora poseía.. buena !* ###) no lo"re demostrar lo contrario# "1. hablan del que haya o hubiese vencido en la posesión# 2ero se trata de "iros normativos privados de verdadera trascendencia en relación con el conjunto del sistema y provocados por la di!icultad material y semántica de la materia re"ulada : B". no obstante resulta pre!erible hablar de li9uid!ción del e%t!do po%e%orio . para poner de mani!iesto cuáles son las re"las que ri"en la necesaria composición de intereses que conlleva todo cambio de poseedor.2..G )c# 3ajo ciertos requisitos. dada su peculiar trascendencia : $rt# G.1.". pero la realidad práctica demuestra que la mayor parte de los liti"ios sobre usucapión tiene por objeto el debate sobre la titularidad dominical de una cosa determinada# "1.presarse correctamente# 2ero no cabe duda de que no tiene por qu* ser consecuencia del ejercicio judicial de los derechos que pudieran corresponder al poseedor que lo"ra la posesión# La "eneralidad del !enómeno hace que el )c re"ule dicha cuestión con detalle en los arts# G01 y si"s J e los e!ectos de la posesiónJ# 'oy en día.

aunque !inalmente los actores consi"an la posesión de los bienes reclamados. el art# G01#C dispone ### Los frutos ci!iles se consideran producidos por d'as. tiene derecho a una parte proporcional al tiempo de su posesión# Este prorrateo de los !rutos pendientes lo atribuye el )c al poseedor de buena !*. *ste deberá abonar al poseedor le"ítimo : 1# =odos los !rutos que haya percibido e!ectivamente. el poseedor cuenta a su !avor con la presunción de buena !*. aunque los t*rminos de los aludidos preceptos son claros y terminantes. El criterio de l! )uen! o (!l! +0. sean naturales o civiles# D# &especto de las cosechas o rentas pendientes (!rutos pendientes). declarando con reiteración que para que el poseedor se repute de mala !*. mientras la posesión no sea interrumpida le"almente# "1.2. la mala !* del poseedor demandado (art# G00) sólo podrá esta-blecerse a partir del momento de la presentación de la correspondiente demanda y nó desde el comien%o de la posesión que !inalmente resulte claudicante# $l decir del =. se"(n el art# G00 es indispensable que el =ribunal sentenciador ha"a e. bien sean naturales o civiles# D# <ncluso el valor de los !rutos que hubiera podido percibir el poseedor le"ítimo (art# G00#1) con!orme a la utili%ación normal de la cosa. al e!ecto de restituir los !rutos percibidos y dejados de percibir.&especto de los primeros. el art# G0D#1 establece ### *l poseedor de buena fé tendrá derecho a la parte del producto l'quido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión ### El art# G01#1 dispone ### *l poseedor de buena fé hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión ### 3ajo tales presupuestos."1. el po%eedor de )uen! +0 : 1# 'ace suyos los !rutos que haya percibido. El r0$i(en de lo% +ruto%. una ve% que los arts# G01 a G0G han dejado preestablecida la re"ulación ad hoc respecto del poseedor de buena !*# icha diver"encia de trato es ra%onable y plausible en cuanto la mala !* del poseedor debe conllevar una reacción contra la usurpación o despojo que ha estado practicando durante el tiempo en que ha poseído# . aunque el poseedor de mala !* no lo haya recibido en e!ecto# 2or el contrario.presa declaración sobre este e. el )c lo somete a un r*"imen de liquidación mucho más ri"uroso y "ravoso. establecida en el art# GCG.presa de mala !* posesoria. salvo declaración judicial e. ha reiterado la jurisprudencia (art# G01#1) que el poseedor se"uirá siendo de buena !*. )aso de ser !ructí!era la cosa objeto de posesión. sin embar"o tuvo que velar por su ri"urosa observancia. El criterio !undamental utili%ado por el )c radica en distin"uir entre el poseedor que lo haya sido de buena !* y aquel que haya estado poseyendo de mala !*# $ este (ltimo.alvo prueba en contrario. estableciendo que es tal poseedor de mala !* y no habi*ndolo hecho así.. debe tenerse a los demandados como poseedores de buena !* y condenárseles sólo a la devolución de los !rutos percibidos desde la interpelación judicial# 1F. de !orma e. contemplado básicamente en el art# G00. . y sea cual sea el período de posesión claudicante del po%eedor de (!l! +0 .En relación con los !rutos naturales. por lo que en principio. tanto respecto de los !rutos civiles como de los naturales : -.2.2.tremo.".presa. y pertenecen al poseedor de buena fé en esa proporción ### -.

mientras no le satis!a"an tales "astos # El =. lo que obviamente le ase"ura la satis!acción de su inter*s (que su sucesor en la posesión le pa"ue el valor de las mejoras reali%adas)# El reembolso de los "astos (tiles presupone el mantenimiento y permanencia de las mejoras en el momento de sucesión en la posesión : $rt# G06 ### Fuien obtenga la posesión no está obligado a abonar me&oras que hayan de&ado de existir al adquirir la cosa ### &especto del poseedor de mala !*. pueda llevarse los adornos y ornamentos a9adidos a la cosa principal. Lo% $!%to%."1. La utili%ación de la cosa normalmente conlleva una serie de "astos que pueden ser o nó reinte"rables al poseedor que deja de serlo# El criterio si"ue siendo el de la buena o mala !*.on denominados así porque su ejecución va li"ada a la propia conservación de la cosa o a la obtención de su natural rendimiento# La inherencia a la propia permanencia de la entidad de la cosa o de su rendimiento económico hace que el art# G0C a!irme que los "astos necesarios se abonan a todo poseedor (de buena y mala !*) y que el art# G00 reitere de !orma e. encima haya de pa"arle# 2or ello la opción del )c es permitir que el poseedor que ha e!ectuado "astos de carácter suntuario. para el )c "astos (tiles son aquellos que conllevan un incremento del valor de la cosa# e ahí que en la práctica. sólo el poseedor de buena !* tiene derec o de retención 1 erecho a se"uir poseyendo material. el )c no se pronuncia de !orma e. ni tampoco al poseedor de buena !*# El )c no considera ra%onable que el %uce%or en l! po%e%ión quede vinculado al "usto ornamental del poseedor anterior y que.5!%to% :tile% o (eJor!% : )abe deducir del art# G0C#D (### el aumento de !alor que por ellos haya adquirido la cosa ###) que. sin que supon"an aumentar el rendimiento económico de la cosa !ructí!era a que bene!ician o el valor de las cosas no !ructí!eras# Los "astos suntuarios no son abonables al poseedor de mala !*.5!%to% %untu!rio% 1 El )c habla de "astos de puro lujo o mero recreo (art# G0G) o de "astos hechos en mejoras de lucro y recreo (art# G00) para re!erirse a los que doctrinalmente se denominan $!%to% %untu!rio% 1 Hastos provocados sólo por el a!án de lujo. para que el poseedor pueda retirar los adornos han de darse D requisitos : a1 Kue la cosa principal no su!ra deterioro por la separación de los adornos u ornamentos que en su día se le incorporaron# b1 Kue el sucesor en la posesión no pre!iera quedarse con los adornos indorporados abonando : 1# El importe de lo "astado en su día.8. e!ectiva y le"ítimamente la cosa. ha tenido reiteradas ocasiones de establecer que aquellos posee-dores contra los que se puede ejercitar el juicio de desahucio (como arrendatarios o precaristas) no "o%an del derecho de retención# .plícita que el poseedor de mala !* tiene derecho a ser reinte"rado de los "astos necesarios# )on todo.presa en relación con los "astos (tiles# La opinión mayoritaria entiende que no deberán serle abonados# . ya que tampoco parece ló"ico que el sucesor en la posesión se enrique%ca incluso en relación con los adornos de la cosa# =anto en caso de posesión de buena como de mala !*.2.5!%to% nece%!rio% : . se !recuente hablar de (eJor!% en ve% de "astos (tiles# 2ara reinte"rarse del importe de los "astos reali%ados en mejoras. el poseedor de buena !* cuenta a su !avor con derecho de retención. conviniendo distin"uir entre : -. en caso de poseedor de buena !* : +atura1FA .

sean abonables al terminar el arrendamiento o deducibles por prorrateo de la renta mensual. en caso de posesión de mala !* : epende en e.. proporcional al tiempo de la posesión# La misma re"la es aplicable para el caso de que la posesión comporte car"as. en dependencia del "rado de incorporación del adorno a la cosa principal# D# El valor que ten"an en el momento de entrar en la posesión.i"ir cuanto le permite el )c. que si"ni!ica más destrucción de la cosa que desaparición como incó"nita de su para-dero)# 2artiendo de la base del correlativo ánimo del poseedor de buena !* (quien cree que tiene derecho a poseer) y del poseedor de mala !*.2. &especto de al"unos !rutos el poseedor de buena !* que deja o pierde la pose-sión tiene derecho a una cuota parte.. es per!ectamente lícito y bastante !recuente que al celebrar un contrato de arrendamiento de un local.clusiva de la voluntad del sucesor en la posesión. las re"las del )c sobre liquidación del estado posesorio son normas disponibles por las partes en sentido propio : +o es que una de ellas pueda renunciar a e. el )c sienta en el art# G0A las si"uientes re"las : 1# El poseedor de buena !* no responderá pro principio.K. por principio. circunstancias que. $cerca de la utilidad de las normas establecidas por el )c en relación con la liquidación del estado posesorio : 1# .=. que es quien tiene la iniciativa para permitir la retirada de los objetos o mejoras suntuarias o. di!ícilmente se darán en el caso de poseedor de buena !*# D# El poseedor de mala !* responderá en todo caso. sino tambi*n en los casos en que ri"en los demás sectores sistemáticos del erecho que para nada re"ulan la posesión ni sus e!ectos# D# .2.u aplicabilidad "eneral : Los arts# G01 y si"s tienen una "ran importancia.u carácter dispositivo : El contenido preceptivo de los arts# G01 y si"s no anula ni suprime la autonomía privada o capacidad de autorre"ular sus problemas o intereses por los propios ciudadanos que sean parte de un determinado acuerdo o ne"ocio# En tal sentido. tienen carácter dispositivo# B" : 2ese a que los "astos suntuarios no sean abonables al poseedor de buena !*. ya que los mandatos normativos en ellos contenidos no se aplican sólo a los supuestos sometidos a erecho )ivil. en caso contrario.. deliberada y mal*vola. L! 'irtu!lid!d de l!% re$l!% del Cc %o)re l! li9uid!ción del e%t!do po%e2 %orio. etc# 1F6 .abonar los "astos suntuarios habidos# "1. La virtualidad del criterio de la buena o de la mala !* se hace particularmente ostensible al re"ular el )c la posibilidad de que el poseedor haya perjudicado el valor de la cosa (deterioro) o haya a!ectado incluso a la e.. El prorr!teo de l!% c!r$!% . se pacte que las obras reali%adas por el arrendatario al montar el ne"ocio. L! re%pon%!)ilid!d del po%eedor por deterioro o p0rdid! de l! co%!. cuando haya retrasado la entre"a de la cosa al poseedor le"ítimo de !orma maliciosa# "1.le%a objetiva. sino que ambas pueden acordar sustituir la re"la le"al por otra : $rts# G01 y si"s#. salvo que se demuestre (habrá que probarlo) que ha perjudicado la cosa.istencia de la misma (p*rdida. de !orma proporcional al tiempo de su posesión# "1.2. "astos o impues-tos : $rt# G0D#D )c ### Las cargas se prorratearán ### entre los dos poseedores . incluso en los supuestos de !uer%a mayor. actuando con dolo : 2erjudicandola cosa de !orma consciente.

el adquirente ha de considerarse propietario. aplicable al trá!ico mercantil constituye el polo opuesto de la re"la contendida en el art# G. LA E4ICACIA DE LA POSESI-N DE FIENES 76EFLES 1 LA AD<6ISICI-N A N N ! "IN .".G#1 )c ### La posesión de los bienes muebles.".'ubiese perdido la cosa mueble. lle"ando al e.1. "1. se estará a lo que dispone el $ódigo de $omercio ### La e. El !rt.". y en particular. podrá rei!indicarla de quien la posea ### E.tremo de considerar que cuando una cosa es mueble es adquirida por al"uien en circunstancias normales (com(nmente. el adquirente pasa a ser propietario de ella (adquisición a non domino ) : 'abiendo lle"ado a poseer el adquirente por cauces normales y pací!icos y de todos admitidos (y por todos practicados). El art# G. El !rt.trema claridad con que se pronuncia el art# transcrito del )com.isten posiciones doctrinales en!rentadas respecto de la interpretación del t*rmino t/tulo 1 a) =esis romanista : El título al que hace re!erencia el art# G. la posesión tiene mayor importancia que respecto los bienes inmuebles# $tendiendo a ello. se produce automáticamente dicho proceso y a partir de ahí. A. 2or ra%ones obvias.G#GE )c establece en cuanto a la posesión de cosas muebles ### adquiridas en <olsa.e"(n ella. el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido pri!ado de ella ilegalmente. de convertirse en su propietario.G no procede de la tradición romana. ubi !indico # b) =esis "ermanista : 4tros autores mani!iestan que el art# G. in embargo.".".G sólo puede ser entendido como título hábil para la usucapion en !avor del adquirente. del Códi$o de Co(ercio. dicha posesión ha de consolidarse automáticamente en propiedad# "1. aunque el vendedor de la cosa no !uera en realidad due9o de la misma. feria o mercado o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de ob&etos análogos. equi!ale al t#tulo. El art# 60 del )ódi"o de )omercio a!irma ### La compra de mercader'as en almacenes o tiendas abiertas al p"blico causará prescripción de derecho a fa!or del comprador respecto de las mercader'as adquiridas. adquirida de buena fé. sino que es !ruto de la asimilación por los )ódi"os latinos de ciertas re"las procedentes del erecho "ermánico. pues la mera posesión de los bienes mue-bles no puede privar al verdadero propietario de las !acultades de reivindicación consa"radas en el erecho romano y en nuestra propia tradición histórica : Obi rem mea in!enio. salvo en el caso de que el verdadero due9o : -. quedando a sal!o en su caso los derechos del propietario de los ob&etos !endidos para e&ercitar las acciones ci!iles o criminales que puedan corresponderle contra el que los !endiere indebidamente ### "1. de la posibilidad de consa"rar la adquisición del poseedor de buena !* aunque su trasmitente no !uera realmente due9o de la cosa transmitida# c) 8urisprudencia : . en relación con las cosas muebles.2. a trav*s de su compra) con la intención de hacerla suya. Pl!nte!(iento del te(!. 1FF ."1. 8=8 Cc 1 L! e9ui'!lenci! entre po%e%ión * t/tulo. el erecho ha concedido siempre un trato di!erente a la posesión de bienes muebles.

como tenencia material de una cosa no es realmente un derecho autónomo.cluyente de la adquisición a non domino debe reconducirse a los supuestos de hurto o robo de la cosa# El jue"o de la adquisición a non domino requiere que : 1# El adquirente posea e!ectivamente la cosa mueble# D# El adquierente sea de buena !* : Kue i"nore la ine.presiones o similares. otor"a a aqu*l !acultad para poseer la cosa o de cualquier otro derecho que le"itima su posesión# "1. en cualquiera de ambos casos.upremo# "1.8. etc# D55 . diri"ido a dilucidar el puro hecho posesorio ante el 8ue% : El poseedor cuenta a su !avor con una acción especial para recobrar o retener la posesión durante el pla%o de 1 a9o (art# 1F6. usu!ructuario o ladrón. un cauce procesal denominado interdicto : 8uicio posesorio de carácter espe-cial y sumario. ha interpretado tan ampliamente la e. )c ### =odo poseedor deberá ser amparado o restituído en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen ###).06#D LE))# La acción interdictal puede ser ejercitada judicialmente por cualquier poseedor ($rt# GG. suele hablarse de interdicto de retener y de interdicto de recobrar# La vi"ente LE) re"ula conjuntamente ambas !i"uras interdictales en una misma sección normativa : 1# 2rote"er al poseedor que hubiera sido inquietado o perturbado en la posesión o en la tenencia o que tuviera !undados motivos para creer que va a serlo ($rt#1. sea de buena o mala !*. Lo% interdicto% de retener * reco)r!r l! po%e%ión. LA PROTECCI-N DE LA POSESI-N. compraventa. pero tambi*n los derechos reales limitados de "oce) que entre otras !acultades. el due9o está le"itimado para reivindicar la cosa# El =. tal y como parece haber triun!ado !inalmente en la propia jurisprudencia del =ribunal .06#1 LE))# D# &eponer en la posesión a quien hubiera sido despojado de ella ($rt# 1.8. con independencia del derecho que corresponda o nó al poseedor# 2ara ello otor"a al poseedor que resulte inquietado en su posesión o que sea despojado o privado de la misma.-. "eneral y abstractamente considerado (donación. mediato o inmediato. aunque se hable de derecho a poseer ( ius possidendi)# )uando se utili%an tales e. etc) sea válido para justi!icar la adquisición derivativa del derecho real de propiedad# ándose tales requisitos.#1)# ado que el objeto de la acción interdictal puede consistir tanto en recuperar como en mantener la posesión.'ubiese sido privado de ella ile"almente. La privación ile"al e.1.presión pri'!ción ile$!l que prácticamente ha privado de sentido y aplicación a la asimilación entre adquisición de muebles de buena !* y título de propiedad. El erecho prote"e el puro hecho posesorio de !orma cautelar y preventiva. dación en pa"o. La posesión en sí misma considerada. ya que. conocida t*cnicamente como ad$uisición a non domino. la posesión de bienes muebles adquirida de buena !* debe determinar la irreivindicabilidad de tales bienes por su anterior titular. se trata de resaltar que el poseedor es titular de un derecho real (propiedad.istencia o de!iciencia de !acultad de disposición en el transmitente# C# La transmisión del bien mueble se asiente en un ne"ocio que.

uez admitirá la demanda . iniciado mediante la llamada acción publiciana.2. el derecho a la posesión de!initiva o a la mejor posesión : . los t*rminos literales del precepto.entencia del =. el interdic. el interdicto de adquirir es un recurso procesal cuyo objeto y !inalidad e. la primera de las acciones interdictales se denomina interdicto de adquirir# 7rente a los interdictos de retener y recobrar o recuperar la posesión.. que podrán utili%ar en el juicio correspondiente ### $demás. !ue el pretor Kuinto 2ublicio quien recurrió por primera ve% a la !icción de considerar transcurrido el período de usucapion asimilando la condición del propietario bonitario a la del propietario civil# En paralelo con la reivindicatoria correspondiente a este (ltimo. El erecho romano clásico se caracteri%aba por requerir especiales y solemnes !ormas de transmisión de la propiedad (in iure cessio.. de 1C-<-1F6G# .8. iure civile.to de adquirir se caracteri%a por ser un proceso declarativo que no se asienta en la posesión material de quien lo interpone. re"ulada en el art# GG5 )c. o en su caso la acción reivindicatoria. invistiendo al heredero en su condición de poseedor# El art# 1. la jurisprudencia más reciente parece decantarse en !avor de la posibilidad de debatir a trav*s de un proceso declarativo.tendi*ndose despu*s a cualquier caso de entre"a y usucapion no completa# ado que nuestro sistema normativo ha dejado de ser un sistema por acciones. el período contemplado no es de prescripción. )on!orme al art# 1. de A-@-1F6D# . se"(n el cual ### Prescribe por el transcurso de 2 a+o . e..clusivo reclamar la propiedad de al"o y por e.tensión. en todo caso.. cabría pronunciarse inicialmente de !orma a!irmativa# Llamándola publiciana o de cualquier otro modo habría de admitirse una pretensión de carácter declarativo en relación con el derecho a poseer o la posesión como derecho# 2uede encontrarse un sustento normativo de la acción publiciana en el apdo# CE del art# 1. si se discuten cuestiones que no se re!ieran al puro dato !áctico de la posesión.entencia =..clusivamente en su condición de here-dero# $sí. la acción para recobrar o retener la posesión ### 2ero. El interdicto de !d9uirir 1 L! po%e%ión de lo% )iene% eredit!rio%. *l . el reclamante habrá de acudir a otro tipo de proceso : 2rocedimiento o juicio declarativo : Acción Pu)lici!n!. que tiene por objeto e.8. si aparece presentada antes de haber transcurrido 2 a+o a contar desde el acto que la ocasione ### El período anual previsto coincide con el establecido en el art# 1F.. no obstante.entencia =.CG LE) establece como requisito ineludible de su ejercicio ### )on la D51 . sino e. de 10-<<-1FF1# "1.clu-siva es hacer e!ectiva la posesión civilísima. sino meramente in bonis o propietario bonitario# En la primera mitad del si"lo < a#)#.6#1 )c. a aqu*l se le otor"ó la posibilidad de ejercitar una acción para recuperar la posesión hubiera perdido# icha acción recibió el nombre de !cción pu)lici!n! : 2rimero se aplicaría al comprador de buena !* de una res mancipi al que se le había entre"ado por simple traditio. el art# 1. L! Acción Pu)lici!n!.C1#1 LE).. sino al derecho a poseer.. sino que se trata de un verdadero pla%o de caducidad# "1.06 LE)# icho precepto establece que.0C LE) dispone . la sentencia interdictal contendrá la !órmula de sin perjuicio de tercero y se reservará a las partes el derecho que puedan tener sobre la propiedad o sobre la posesión de!initiva.El objeto propio y (nico del interdicto es el hecho posesorio# 2or ello. la pose-sión del bien sobre el que recae la propiedad# En cuanto al pla%o de ejercicio de la acción interdictal. stipulatio ) de manera tal que si el propietario quiritario se limitaba a llevar a e!ecto la traditio.". el adquirente no lle"aba a ser propietario e. y que la posesión como derecho es susceptible de liti"io..

mediante su descripción en libros o!iciales practicada si"uiendo el procedimiento le"almente establecido# . o si hubiere !allecido intestado.. de los derechos reales sobre fincas y las garant'as de ciertos dereD5D . pues si la posesión se encontrare !undada en un título distinto.in embar"o. en la mayor parte de los países europeos se puso de mani!iesto la necesidad de dotar a las relaciones jurídico-inmobiliarias y.ista un poseedor a título de due9o o de usu!ructuario. en el Estado moderno. de unas dosis de se"uridad mayores que las conocidas en *pocas históricas pret*ritas# 'asta entonces. tomando el nombre del título de la ley que re"ula la materia : Ley 'ipotecaria. depositarios o administradores . la declaración de heredero hecha por $utoridad judicial competente ### $ trav*s de la copia del testamento o de la declaración de heredero. el heredero no podrá recurrir al interdicto de adquirir.2.1.5 LE))# El interdicto de adquirir carecerá de sentido al"uno si el heredero tiene ya la posesión de los bienes hereditarios o puede adquirirla por sí mismo. sino cualesquiera otros poseedores. sino que habrá de ejercitar la acción publiciana (o de no admitirse.CC LE) dispone a tal e!ecto que ### para que pueda tener lugar el interdicto de adquirir. el presupuesto del ejercicio del interdicto de adquirir es que los bienes heredi-tarios (o al"unos de ellos) se encuentren poseídos por otra persona# El art#1#.terno del ejercicio del se9orío sobre las cosas# .C6#D LE) se re!iere en particular a ### los inquilinos.e trata de procurar que las situaciones jurídicas inmobiliarias lle"uen a ser conocidas por todos# La e. En caso de que e. habría de recurrir al e. la reivindicatoria o la petición de herencia)# CD erecho hipotecario y &e"istro de la 2ropiedad "2. destinada a dar a conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles. será requisito indispensable que nadie posea a t'tulo de due+o de usufructuario los bienes cuya posesión se solicite ### 2or tanto. a D#5. 4OR7A Y P6FLICIDAD EN LAS RELACIONES D6RÍDICO2IN7OFILIARIAS.demanda se presentará copia !ehaciente de la disposición testamentaria del !inado cuyos bienes sean objeto de interdicto.. )oincidiendo con el período codi!icador. El conjunto de re"las atinentes a la publicidad jurídico-inmobiliaria se denomina en nuestro país erecho 'ipotecario o erecho inmobiliario re"istral. por su propia autoridad. la posesión resultaba inidónea respecto de la publicidad de los derechos reales de "arantía que recaían sobre los bienes inmuebles y retraía la movili%ación del que en el si"lo @<@ se denominaba cr*dito territorial : )r*dito obtenido sobre la base de la "arantía de los bienes inmuebles# La publicidad re"istral inmobiliaria. en particular. etc. todo lo re!erente al &e"istro de la 2ropiedad# 2uede de!inirse al erecho inmobiliario re"istral como J el con&unto de normas de /erecho ci!il que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución. colonos. a la titulación !ormal del propietario.pediente de jurisdicción voluntaria de adquisición de la posesión ($rts# D#50. no se encuentra le"itimado pasivamente el poseedor que ostente tales títulos posesorios (que habrán de ser objeto de la correspondiente prueba a su car"o). en cuanto no se encuentre poseída materialmente por persona distinta# 2or tanto. aunque en ella se re"ula además de la hipoteca. transmisión. entre los que el art# 1. el interdictante habrá de acreditar su condición de heredero. constituye una actividad de naturale%a semejante a la jurisdicción voluntaria. (nicamente la publicidad posesoria había servido como !actor e. EL DERECHO HIPOTECARIO O DERECHO RE5ISTRAL IN7OFILIARIO.presión publicidad si"ni!ica posibilidad de conocer# "2.

2.1. se estará a lo dispuesto en la L? . pueden distin"uirse : a) Re$i%tro de !cto% * de docu(ento%.chos personales o de crédito a tra!és del >egistro de la Propiedad J# El erecho &e"istral propiamente dicho del )c#. son tan civiles como. .les contemplado por el )c se sienta. !ormuladas directamente en ella u obtenidas por inducción de sus preceptos.2. L! precedenci! te(por!l de l! LH re%pecto !l Cc. por lo que buena parte de su articulado tiene escasa presencia práctica en la sociedad contemporánea.56 ### Para determinar los t'tulos su&etos a inscripción o anotación . El documento presentado se archiva o se copia ínte"ramente en los libros re"istrales# c) Si%te(!% de +olio re!l * +olio per%on!l. El sistema de !olio real supone la ordenación. en la 'istoria. con la di!erencia de que el sistema de derechos rea.tremos de "ran importancia : Las consecuencias prácticas del !enómeno de la desamorti%ación y la necesaria dinami%ación de la economía y la se"uridad de los capitales invertidos en las obras p(blicas. sea de los títulos o de los derechos reales. en buena parte. la titulación y la se"uridad en su adquisición de los nuevos propieta. la forma. por tanto. la doctrina habla de distintos sistemas de &e"istro# 7ormalmente. que dan a conocer las líneas esenciales del ordenamiento inmobiliario re"istral# D5C . que sustituían en el dominio económico a las Jmanos muertasJ# =ales !enómenos trajeron consi"o que las !uer%as económicas impulsaran la creación de un %i%te(! ipotec!rio que a"ili%ase y !ortaleciese el cr*dito territorial y permitiera clari!icar la situación de la propiedad inmobiliaria# "2.2.tro o nó# b) Si%te(!% de tr!n%cripción o de in%cripción. &e"ulado por los distintos ordenamientos con "randes di!erencias. efectos y extinción de las mismas. Si%te(!% * principio% ipotec!rio%. mientras que la le"islación hipotecaria o!rece una visión más actuali%ada y atenta al trá!ico y a la dinámica de los derechos reales# La precedencia temporal de la L' se debió !undamentalmente al recurrente retraso que el problema !oralJ imprimió a la codi!icación civil.e"(n la transmisión del ne"ocio jurídico se veri!ique ante un !uncionario del &e"is. se reduce a C normas de principio y a la remisión "en*rica del art# . la manera de lle!ar el >egistro y el !alor de sus asientos. así como el naciente proceso de industria-li%ación como elementos característicos del si"lo @<@# La desamorti%ación había puesto en el mercado libre una "ran cantidad de bienes inmuebles y convenía ase"u-rar. por ejemplo.acentuado por las ten dencias uni!ormadoras del 2royecto de 1601# 2ero a dicha circunstancia se a9adieron otros e.e entienden por 2rincipios 'ipotecarios aquellas re"las más "enerales de la le"islación hipotecaria espa9ola. por las !incas sobre las que recaen# Principio% ipotec!rio%. .. La circunstancia más llamativa del sistema normativo espa9ol radica precisamente en la precedencia temporal de la L' respecto del propio )c y en el posterior mantenimiento de D cuerpos le"ales que se reclaman de continuo y en "ran medida constituyendo un todo or"ánico# El mantenimiento de ambas disposiciones le"ales y las necesidades del len"uaje obli"an desde la publicación del )c a re!erirse a normas ci'ile% de un lado. y a normas o consideraciones ipotec!ri!% de otro# =odos los aspectos verdaderamente sustantivos del erecho 'ipotecario.rios. la re"ulación de la ocupación por parte del )c.. "2.

C# El principio de le$iti(!ción.i"e. la pree.todos los efectos legales. constituyendo la clave de todo el planteamiento re"istral# a) Iotivación y ámbito# =oda enajenación e. correspondientes a una publicidad JmaterialJ y otra J!ormalJ# a) $specto material# El llamado Jprincipio de publicidadJ por autonomasia.istir o resolverse el derecho del trans!erente : $rt# CG#1 L' ### *l tercero que de buena fé adquiera a t'tulo oneroso alg"n derecho de person que en el >egistro aparezca con facultades para transmitirlo. la e. aparte la valide% intrínseca del acto mismo. y otro.i"e la inscripción como requisito de los cambios. el erecho espa9ol no e.istencia de una correspondiente !acultad de disponer en el enajenante. el de !* p(blica o de publicidad en sentido estricto. por ejemplo. a di!erencia de. en los derechos reales# 2or el contrario. de le"itimación. en !avor de todo titular re"istral. eliminando la posibilidad de que *sta resulte ine!ica% por no e.. ri"e la re"la de apertura de los libros a la consulta de todos los interesados# La re"la de publicidad !ormal la impone el art#DD1 L'. de acuerdo con la naturale%a y !ines de la institución. la transmisión o "ravamen son ine!icaces aunque el acto sea válido# El &e"istro ha sido instituído para dar se"uridad al que reali%a una adquisición inmobiliaria. La doctrina distin"ue D aspectos o pro"ramas distintos. iuris tantum. que a!irma. sin la cual. pero que !i"uraba como tal en los libros# b) La publicidad !ormal# En el aspecto !ormal de la publicidad del &e"istro. en principio. se re!iere a los e!ectos de la inscripción. y tadicionalmente se viene descomponiendo a su ve% por la doctrina en otros D principios : :no. en !avor del adquirente de buena !*# El Jprincipio de publicidadJ se identi!ica con una Jpresunción de e.istente por el &e"istro)# G# El principio de +0 p:)lic!# 4 principio de publicidad en sentido estricto.istencia y ejercicio del derecho declarado e. y más bien debería hablarse de un Jprincipio de no inscripciónJ# D# El principio de pu)licid!d. a cuyo tenor ### Los >egistros serán p"blicos para quienes tengan interés conocido en a!eriguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos . una !ez que haya D5G . las mismas !unciones le"itimadoras que a la posesión corresponden en orden a los muebles : $l titular le basta con la inscripción en el &e"istro para ser tenido por tal y para demos-trar que lo es# $rt# C6 ### . en bene!icio del titular inscrito. el erecho alemán# El ordenamiento alemán e. se presumirá que los derechos reales inscritos en el >egistro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respecti!o. para hacer adquirir la propiedad a quien contrató con quien no era due9o. respecto de los inmuebles. iuris et de iure.1# El principio de in%cripción# En el erecho espa9ol no puede hablarse propiamente de un derecho de inscripción. /e igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos (presunciones de e.actitudJ del &e"istro que opera en D "rados : :no. por ne"ocio jurídico. las modi!icaciones reales se producen con independencia del &e"istro salvo la hipoteca.i"e la inscripción como re"la. será mantenido en su adquisición. pues entre nosotros. y otro. salvo prueba en contrario.actitud del &e"istro.. La t*cnica moderna concede a la inscripción.

el del .# Principio% +or(!le%# a) 2rincipio de tracto sucesivo# )ada titularidad re"istral.istir sobre una misma cosa en un plano de i"ualdad : . vi"ente y su!iciente para servirle de base# =ratándose de transmisiones de propiedad.lación de 16. los cambios re"istrales se producen e. el adquirente a non domino (el que adquiere de quien no es titular de la !inca que recibe) ha de tener buena !* : )reer en la titularidad de su transmitente# 0# Principio de priorid!d. el del 1G-<<-1FGA# El &e"lamento ad hoc. L! le$i%l!ción ipotec!ri! e%p!Col!.# El &' ha ido si"uiendo las re!ormas de la ley# $ la re!orma de 16. aunque después se anule o resuel!a el derecho del otorgante por !irtud de causas que no consten en el mismo >egistro ### b) 2rincipio de buena !*# En nuestro erecho.1 es el proyecto de )c de 1601. no quien muestre título de !echa más anti"ua# La prioridad en inscribir es la que proporciona la protección re"istral# ..F responde el de DF-@-16A5# $ la de 1F5F.to re!undido !ue aprobado por ecreto el D0-<<-1FG.1 (posteriormente re!ormada en 16. ha su!rido variadas re!ormas desde 1FG.-B<<<-1F10. y para ello hace !alta un criterio de ordenación : 2rincipio prior tempore. que tratándose de derechos de i"ual contenido (propiedad o iura in re aliena id*nticos en su duración y !acultades) prote"e siempre al primer adquirente. debe apoyarse sobre otra anterior. inte-"rada en el propio Iinisterio de 8usticia permite atender con cierta rapide% los requeri-mientos re!ormadores de cada momento# D50 . aunque manteniendo en lo !undamental la re"u.2.inscrito su derecho.clusivamente a in%t!nci! de p!r2te : El &e"istro no puede reali%ar asientos en los libros si no es solicitado por quien ten"a derecho al asiento o resulte perjudicado por *l# c) 2rincipio de le"alidad# El &e"istro está estructurado con el propósito de publicar noticias lo más !idedi"nas posible en cuanto a las titularidades sobre los inmuebles que en *l consten inma-triculados : 3rinda un "rado muy elevado de protección al titular inscrito# "2. os o varios derechos reales di!ícilmente pueden coe. potior iure . ri"e la Ley 'ipotecaria de C5-@<<-1FGG. a di!erencia de ciertos re"ímenes. posteriormente convertida en Ley de 6-<<-1FG. salvo la que consta en el asiento de inmatriculación o primer asiento. El precedente inmediato de la ley promul"ada en 16. esta re"la quiere decir que cada adquirente sólo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del (ltimo titular se"(n el &e"istro# b) 2rincipio de ro"ación# En principio. una será primera y otra se"unda# Los derechos deben jerarqui%arse.F y 1F5F).i hay varias hipotecas. que contiene una disciplina elemental del &e"istro de la 2ropiedad y los e!ectos de las inscripciones en una línea parecida a la de la L'# esde mediados del si"lo @@. y cuyo te. y en la ordenación jerárquica de derechos reales diversos sobre cosa ajena. dado que la e. si"ni!ica la posibilidad de desconocer al titular de cada uno de los que se hayan constituído con posterioridad al suyo# El &e"istro sólo aplica la re"la de prioridad en un sentido muy especial : Pri(ero es quien acude antes a *l. y a la de 1FGG-G. al"unas de importancia# Las modi!icaciones re"lamentarias de detalle han sido más !recuentes.".istencia de la Dirección 5ener!l de lo% Re$i%tro% * del Not!ri!do .

El Re$i%tro de l! propied!d en cu!nto in%titución.e trata de una o!icina o re"istro p(blico que.istentes en el mundo del erecho tienen una nota com(n : 2ublicar un hecho. les interesa que determinados hechos.1. El acceso al contenido del &e"istro.".ólo se copia y se devuelve al presentante# C# e !olio real : Los asientos re!erentes a cada !inca se practican consecutivamente en un mismo !olio o conjunto de hojas."2. con el objeto de que los mismos puedan ser conocidos por terceros# =odos los &e"istros proporcionan publicidad a cualquier circunstancia o eventualidad que sea de inter*s "eneral y que se haya inscrito en el correspondiente &e"istro# 2ara desarrollar la actividad estatal de toma de ra%ón y mani!estación de las situaciones jurídicas inmobiliarias. siempre que el consultante ten"a inter*s conocido o le"ítimo.hibición o consulta directa de los diversos libros re"istrales# D# +ota simple ion!ormativa emitida por el &e"istrador. careciendo del valor de docuD5.e trata de una o!icina u or"anismo p(blico que. acto o ne"ocio jurídico.".1# . desde su instauración por la L' de 16. para in!ormarse de los derechos recayentes sobre las !incas inscritas# )ada una de las o!icinas re"istrales e. L! pu)licid!d +or(!l del Re$i%tro de l! Propied!d. lo que permite ver. EL RE5ISTRO DE LA PROPIEDAD. pues el documento presentado no se queda en el &e"istro# . $ la sociedad en "eneral y a los poderes p(blicos en particular. etc# D# e inscripción. pues a *l se llevan documentos otor"ados !uera de dicha o!icina : Escrituras notariales.2. la ley ha creado un or"anismo : &e"istro de la 2ropiedad El de la 2ropiedad consiste en un &e"istro dedicado especialmente a re!lejar la constitución y dinámica de los derechos reales (desde la propiedad propiamente dicha hasta el derecho de opción bajo ciertas condiciones) que a!ecten a bienes inmuebles : $rt# 1#1# L' y art# . en "eneral. publica la situación jurídica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales inmobiliarios que hayan in"resado o se hayan inscrito en *l# =odas las personas tienen derecho a acceder al contenido del &e"istro.50 )c ### *l >egistro de la Propiedad tiene por ob&eto la inscripción o anotación de los actos y contratos relati!os al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles ### . "2. sentencias o mandamientos judiciales.istentes en Espa9a se encuentra bajo la salva"uarda de un t*cnico en erecho. de !orma o!icial.". consultando ese !olio (nica.mente. la entera situación de la !inca se"(n el &e"istro : Li)ro de In%cripcione% : En el que se toma nota de aquellos derechos reales que tras el correspondiente análisis del &e"istrador. son de!initivamente inscritos# "2. L! pu)licid!d re$i%tr!l@ en $ener!l. de !orma o!icial. puede llevarse a cabo mediante los medios si"uientes : 1# E.". de las transacciones jurídico-inmobiliarias. especialmente cuali!icado y seleccionado mediante oposiones libres : El &e"istrador de la 2ropiedad# "2.". publica la situación jurídica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales inmobiliarios que se hayan inscrito en *l# El %i%te(! e%p!Col e% 1 1# e &e"istro de documentos. . actos o ne"ocios jurídicos relativos a los diversos sujetos de derecho (ya se trate de personas !ísicas o jurídicas) sean o puedan ser conocidos por los restantes miembros de la comunidad# =odos los &e"istros e. La relevancia del &e"istro de la 2ropiedad es notoria y re!erente induscutible del actual sistema crediticio y.

1. tiene valor de documento p(blico# "2.8. "2.iste en los &e"istros de la 2ropiedad : "2.isten unos ^ndices que a partir del & DA-B<<<-1FAA se llevan por el sistema de !ichas.8.2.8. en el que se toma nota de aquellos derechos reales que.plícita incluso la hora concreta de in"reso en el &e"istro. son de!initivamente inscritos# El Libro de <nscripciones no es el (nico que e. Li)ro2Re$i%tro de Entr!d!. todos los documentos que se presenten en la o!icina re"istral : $siento de presentación. cuya hora y !echa son determinantes de la prioridad temporal de las inscripciones# "2. se opta por el %i%te(! del +olio re!l : $ cada bien inmueble se le dedica un conjunto de !olios del libro !undamental del &e"istro : Li)ro de In%crip2cione%. por lo "eneral. el &e"istro de la 2ropiedad dedica un !olio o varios a cada !inca# $sí. estando or"ani%ado de !orma que sus verdaderos prota"onistas son los bienes inmuebles y nó las personas que ostentan derechos sobre los mismos# La ra%ón de semejante opción le"islativa : Los bienes raíces o inmuebles perduran más que sus due9os y son per!ectamente identi!icables# 2or tanto. 4olio re!l * Li)ro de In%cripcione%. Iero au.8. <nscripción de resoluciones judiciales en que se decla-ra la incapacidad le"al para administrar..8. tras el correspon-diente análisis del &e"istrador. y de otra a : D# 2ersonas.". ado que la inscripción re"istral propiamente dicha tiene lu"ar despu*s de que el &e"istrador cali!ica positivamente el documento presentado. 2ara !acilitar la tarea de b(squeda e. y que se re!ieren distintamente a : 1# 7incas# e una parte distin"uiendo entre r(sticas. El &e"istro de la 2ropiedad bascula sobre los inmuebles. Li)ro% Índice%. el Libro iario o iario de operaciones tiene "ran importancia práctica# En *l se anotan con re!erencia e.. la ausencia. el !allecimiento y cualesquiera otras por las que se modi!ique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes# D5A . SISTE7A DEL 4OLIO REAL Y LIFROS RE5ISTRALES.ilio del Libro iario# "2. al correspondiente Libro de <nscripciones# "2.8. Li)ro de inc!p!cit!do%. Li)ro Di!rio. urbanas y especiales.8. que sean titulares de derechos reales sobre bienes inscritos# Los ^ndices han de estar re!eridos. !rente al sistema de !olio personal (&e"istro )ivil).mento p(blico# C# )erti!icación re"istral que requiere ser pedida por escrito# :na ve% emitida por el &e"istrador.

licencias y honorarios de los &e"istradores# =odos los &e"istros de la 2ropiedad dependen del Iinisterio de 8usticia# =odos los asuntos a ellos re!erentes están encomendados a la irección Heneral de los &e"istros y del +otariado# $parte su asesoramiento y cooperación en la !unción re"lamentaria del D56 .iste un &e"istrador que tiene el carácter de !uncionario p(blico a todos los e!ectos le"ales (art# DAG L')# La competencia en esta materia es estrictamente territorial. EL RE5ISTRADOR DE LA PROPIEDAD. La e. y de hecho tiene en Espa9a. ha "aranti%ado un alto nivel de preparación t*cnica en quienes obtienen pla%a para el desempe9o de tal pro!esión y cuyas respec-tivas !unciones han dado al trá!ico jurídico altos már"enes de se"uridad en sus corres-pondientes ámbitos# En relación con los &e"istradores.La valide% de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p(blicas. 22 Li)ro de In'ent!rio o de relación de los le"ajos a reali%ar por el &e"istrador# 22 Li)ro de E%t!d/%tic!# Otr!% +uncione% del Re$i%tro. de los cuales el principal es el de la hipoteca# C# La solución alternativa : El se"uro de títulos# En países donde !alta un sistema !iable de publicidad inmobiliaria."2. en caso de perder el inmueble adquirido por reclamación de un tercero de mejor derecho o de aparecer "ravámenes ocultos o cualquier otra disminución imprevisible de la inte"ridad del derecho sobre la !inca# El se"uro cubre las p*rdidas por aquellos vicios y de!ectos del título del transmitente que. descubiertos lue"o de la operación de compra.istían antes# "2.La capacidad de los otor"antes. el &e"istro tiene además otra !unción : La de provocar la transmisión o constitución (por ne"ocio jurídico) de los derechos reales. nombramiento. es una prueba de su titularidad# D# En el erecho alemán. ya e.istencia de la !i"ura del &e"istrador viene requerida por el presupuesto de que al &e"istro de la 2ropiedad sólo tienen acceso los derechos reales inmobiliarios (por e. hasta la presente. etc.e trata de una !unción t*cnica de "ran importancia y cuyo desempe9o requiere una sólida !ormación en erecho 2rivado# En cada &e"istro e.La le"alidad de las !ormas e.=. . tambi*n al"unos derechos de carácter personal) siempre que se encuentren documentados en un título p(blico y hayan sido objeto de c!li+ic!ción re$i%tr!l# . pr*stamo hipotecario.cepción. por lo que resulte de ellas y de los asientos del &e"istro# . cuyo n(mero en todo el territorio nacional no lle"a a los novecientos# La condición de &e"istrador se adquiere en virtud de libre oposición que. El &e"istro puede tener. que sólo con la inscripción en los libros se per!eccionan# En el erecho espa9ol eso ocurre tambi*n en al"unos casos.. los adquirentes de !incas han recurrido a un sistema alternativo : )ontratar una póli%a de se"uro que les "arantice el resarcimiento. e!icacia distinta de la protección al adquirente# 1# El hecho de constar en el &e"istro un sujeto como adquirente o titular de un derecho real. la !unción cali!icadora del &e"istrador comprenderá : . los arts# G6F y si"s del &' desarrollan el r*"imen de oposiciones.8. .e"(n el art# 16 L'.trínsecas de los documentos. por di%trito% ipotec!rio%.. Otro% li)ro%.

&' re"ula detalladamente la inscripción de las a"uas de dominio privado. y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s' ### Las aludidas e. son relativamente !recuentes en $nadalucía y E. puede resultar determinante en ciertas !incas permite incluso la e.1.1. .Los pisos o locales de un edi!icio en r*"imen de propiedad hori%ontal. consideren autóno-mamente la inscripción de : .Iinisterio. dicho t*rmino coincide con lo que vul"armente se entiende por tal. L!% +inc!% propi!(ente dic !%.Los edi!icios en r*"imen de propiedad por pisos cuya construcción est* concluída o por lo menos comen%ada. y de su propia potestad imperativa. eterminados bienes que. la de ejercer la inspección y vi"ilancia de todos los &e"istros de la 2ropiedad y la de resolver los &ecursos "ubernativos interpuestos contra las cali!icaciones de los títulos hechas por los &e"istradores de la propiedad# CC El objeto de la publicidad inmobiliaria "". a e!ectos hipotecarios. por tanto.plotaciones a"rícolas. LA 4INCA RE5ISTRAL. puede de!inirse inicialmente la !inca r(stica como una e.plotaciones a"rícolas o industriales que constituyan una Junidad or"ánicaJ.2. 4inc!% e%peci!le%. bajo el r*"imen de la le"islación hipotecaria. aunque esté constitu'da por predios no colin-dantes..1. inscrita bajo un mismo n(mero re"istral ### #oda explotación agr'cola con o sin casa de labor. la le"islación hipotecaria suele utili%ar el vocablo J!incaJ# 2or lo "eneral. que comprenden terrenos no e. dependiente de la ima"inación y construcción humanas.1. sea en su conjunto o separadamente# e ahí que el art# 6 L' en sus apartados GE y 0E. 2ara re!erirse a los bienes inmuebles. disciplinaria y ejecutiva. aunque est*n sitas o recai"an sobre !incas que no sean colindantes# La le"islación hipotecaria vi"ente precisa que la unidad de destino que en principio. D5F . al i"ual que desde el punto de vista estrictamente civil. "".tremadura y. basta con resaltar la idea de que se trata de un espacio poli*drico. que forme una unidad orgánica. son susceptibles de inscripción en el &e"istro de la 2ropiedad. aunque la L' asimila a las !incas (r(sticas y urbanas) propiamente dichas las que cabe denominar !incas especiales# Es !recuente hablar de +inc! (!teri!l para re!erirse a las !incas r(sticas y urba-nas y distin"uir a las !incas propiamente dichas de las restantes unidades re"istrales a las que la le"islación hipotecaria permite considerar tambi*n como !incas# 2or tanto. de entre ellas se destacan : 22 4inc!% di%continu!% 1 )onsisten en e.actamente colindantes.istencia de super-!icies que no sean conti"uas : $rt# 6#D precisa que se considerará como una !inca.tensión de terreno de la super!icie terrestre que es objeto de trá!ico unitario# 2ara re!erirse a las !incas urbanas. destacan entre las misiones de la #H#. que constituye un espacio independiente o susceptible de ser considerado separadamente. siempre que conste previamente en la inscripción del inmuebles la constitución de dicho r*"imen# "". pese a que no se correspondan con el concepto normal de !inca# e ahí que al"unos autores las denominen !incas anormales o especiales o +uncion!le%. t*cnicamente merecen la cali!icación de inmuebles y que. en los correspondientes &e"istros# 22 El !$u! 1 El art# .

y en aquéllas. tengan la consideración de bienes inmuebles podrán constituir una finca independiente e inscribirse con separación de aquella que ocuparen o en que nacieren ### )on!orme a tal planteamiento.L!% conce%ione% !d(ini%tr!ti'!% : La le"islación hipotecaria concede tambi*n el carácter de !inca en sentido re"istral a las concesiones administrativas. las modificaciones de la concesión y del proyecto. Esta indicación a las medidas del país D15 .La e. mediante el t'tulo mismo de concesión y deberá expresar literalmente el pliego de condiciones generales..emejante planteamiento casa mal con la ratio legis y las disposiciones propias de la vi"ente Ley de $"uas (DF11F60)# )on todo. siempre y cuando las !acultades y prerro"ativas del concesionario recai"an sobre bienes inmuebles : ### Las concesiones administrati!as que afectan o recaigan sobre bienes inmuebles se inscribirán a fa!or del cesionario con la extensión y condiciones que resulten del t'tulo correspondiente . y su medida super ficial ### El art# 01 &' desarrolla tal mandato con detalle : -.4 $c.tensión o medida super!icial de las !incas materiales ha de constar### en todo caso y con arreglo al distema métrico decimal sin per&uicio de que pueda constar también la equi!alencia a las medidas del pa's .. suspensión o recepción de las obras. hasta que se produ%ca a los 05 a9os la trans!ormación le"al del derecho de propiedad privada en una concesión administrativa# Iayor especialidad a(n representa el hecho de que se pueda inscribir no ya la pro-piedad privada de las a"uas. pero nó menos importantes# "". el traslado de la Ley o resolución administrati!a de concesión y las condiciones particulares y económicas.1. sino los aprovechamientos de a"uas p(blicas obtenidos mediante concesión administrativa : $rt# .. si se dedican a culti!o de secano o de regad'o.. la superficie aproximada destinada a uno y a otro . -. la construcción.considerándolas como una !inca re"istral independiente# ebe considerarse !inca re"istral ### Las aguas de dominio pri!ado que. las inscripciones vi"entes mantendrán su vi"or. la rescisión de las contratas y cualesquiera otras resoluciones administrati!as o &urisdiccionales que afecten a la existencia o extensión de la concesión inscrita ### La transcripción de ambos preceptos pone de mani!iesto la importancia que.. que sobre espacios destinados a autopistas.5 &' determina que ### La inscripción de concesiones administrati!as se practicará en !irtud de escritura p"blica. entre los títulos que acceden al &e"istro. conforme a lo dispuesto en el art. y en su caso.La naturale%a radica básicamente en determinar el carácter r(stico o urbano de la !inca que accede al &e"istro ### La naturaleza de la finca se determinará expresando si es r"stica o urbana. en cuya virtud al inmatricularse la !inca han de constar al menos ### La naturaleza. el nombre con el que las de su clase sean conocidas en la localidad. y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de ésta.. que lo mismo pueden recaer sobre minas. tienen las concesiones administrativas.G &'# -. uno de los !allos de nuestro sistema hipotecario consiste en la escasa adecuación entre la descripción de las !incas y la realidad material de las !incas# . a e!ectos hipotecarios. el propietario de las a"uas puede ser distinto al propietario de la tierra o del predio# . situación y l inderos de los inmuebles ob&eto de la inscripción . que a la utili%ación de espacios inmobiliarios menos llamativos.". El art# . #ambién se inscribirán los t'tulos que acrediten el replanteo.. no se se encuentra una certi!icación del )atastro (re"istro "eo"rá!ico)# La norma !undamental al respecto es la establecida por el art# F#1 L'. 887..emejante de!iciencia viene provocada porque. L! de%cripción de l! +inc! 1 La le"islación hipotecaria (arts# F#1 L' y 01 &') contiene una serie de normas que han de ser respetadas en la descripción de las !incas que in"resan en el &e"istro# )on todo.

La inmatriculación de la !inca puede obtenerse por C procedimientos contemD11 .2. ha de entenderse en sentido comarcal dada la di!erencia de denominación e.# En las urbanas. e no estar la !inca inscrita. derecha y fondo ### "". pues el &e"istrador no podría en !orma al"una encontr!r el !olio real correspondiente (por ser ine. "". ni abrir un nuevo !olio en base a la presentación de un título de constitución del derecho real limitado de que se trate.".2.Las re"las DW y CW se destinan a precisar los datos de identi!icación de las !incas r(sticas y urbanas. disponiendo que ### *l titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo due+o no hubiere inscrito su dominio. mediante intervención judicial.2. requerir al due9o para que inscriba o promover el mismo anotante la inscripción del dominio# ""..istencia de los Jdemás derechos realesJ si previamente no consta inscrita en el correspondiente !olio real la !inca (mate-rial o especial) de que se trate y el derecho de propiedad (o en su caso. de sentido y de aplicación práctica respecto de las !incas urbanas# -. cuyos poderes o !acultades se vean mermados por la e. pues incumpliría lo establecido en el art# A#1 L'# +uestro sistema hipotecario no plantea la inscripción del dominio (ni de su transmisión) como obli"atoria. respectivamente# En aqu*llas. )onceptualmente resulta di!ícil ima"inar la e. concesión) sobre ella# El &e"istro inmobiliario pretende !undamentalmente prote"er el trá!ico económico y crediticio sobre los inmuebles# 2or ello. ni constitutiva. como re"la.2.2. los linderos se determinarán ### por los 7 puntos cardinales . nacería viciado si antes de "aranti%ar re"istralmente quien es el propietario. LA IN7ATRIC6LACI-N DE LA 4INCA. por ser !undamental en el orden hipotecario y para distin"uirla de las sucesivas.istente). es obvio que no podrá acceder al &e"istro derecho al"uno constituído y receyente sobre ella.istencia de tales derechos# 2or eso.(re!erida a las !incas r(sticas). se la conoce con el nombre de in(!tricul!ción de l! +inc!# "".. se trata de un acto puramente voluntario del titular dominical# El DE párra!o del art# A L' se preocupa de la eventualidad de que al"uien pre sente a inscripción un título causante y1o acreditativo de un derecho real que no encuentre !inca inscrita sobre la que recaer. 7edio% de in(!tricul!ción.. sino que. L! in(!tricul!ción o pri(er! in%cripción del do(inio. se !ijarán ### por la izquierda 9entrando(.istencia de Jderechos reales limitadosJ (de "oce o de "arantía) sin la previa e.istencia de un propietario. L! in%cripción de derec o% re!le% %o)re +inc!% no in%crit!%. con!orme al cual resulta que el titular del derecho real se encuentra le"itimado inicialmente para solicitar una !not!ción pre'enti'! y con posterioridad. ($rt# A#1 L')# $ esta primera inscripción.istente respecto de las unidades de medida a"rarias# )are-ce. com(nmente se a!irma que la ocupación ori"ina de !orma inmedita la propiedad y que no se puede adquirir por ocupación los demás derechos reales (aunque la ocupación ya no es hábil para adquirir bienes inmuebles)# í!icilmente puede publicar el &e"istro la e. podrá solicitar la inscripción de su derecho con su&eción a las normas prescritas en el >eglamento ### =ales normas se encuentran básicamente reco"idas en el art# C1D &'. permitiese la constitución de dere-chos reales limitados sobre una !inca# $tendiendo a ello. la le"islación hipotecaria dispone que ### La primera inscripción de cada finca en el >egistro de la Propiedad será de dominio .1. sin embar"o.

o.$ aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes. sino simplemente actuación del &e"istrador y comunicación a la colectividad a trav*s de los edictos publicados en el $yuntamiento de que. a e!ectos de inscripción de su dominio# 2or ello una de las preocupaciones de la Ley radica en que sean citados todos y cada uno de los que pudieran tener al"o que decir sobre la pretensión dominical del actor y su toma de ra%ón en el &e"istro# $ tal e!ecto. complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el t'tulo adquisiti!o del transmitente o ena&enante. Lo% t/tulo% p:)lico% de !d9ui%ición@ co(ple(ent!do% en %u c!%o por !ct! de notoried!d.u contemplación normativa se encuentra en los arts# D51 y D5D L' y DAD a D6A &'# .$ las personas i"noradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos# -.2. 0=1.W)# "". los t'tulos p"blicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos t'tulos. Es un proceso judicial.plados con detalle en la le"islación hipotecaria : $rt# 1FF ### La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a fa!or de persona alguna se practicará . es un precepto re"lamentario el que mejor resume la !inalidad del e. no hay intervención judicial al"una. -. "". un procedimiento de jurisdicción voluntaria. El art# D50 L' dispone ### erán inscribibles.pediente de dominio ### *l propietario que careciere de t'tulo inscrito de dominio o que. 0=2 L?.. será título bastante para la inscripción solicitada (&e"la . si !uere r(stica# -.$l poseedor de hecho de la !inca. -.8. se"uido ante el 8u%"ado de 1W <nstancia del lu"ar en que radiquen los bienes que. en su de!ecto.pediente de dominio radica en conse"uir acreditar la titularidad del bien. no pudiera inscribirse por cualquier causa. siempre que no estu!iere inscrito el mismo derecho a fa!or de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del -yuntamiento donde radica la finca. a uno de los inquilinos (en el sentido de vecinos del inmueble) si !uere urbana# En el caso de que el auto judicial. !uese estimatorio de la pretensión del actor.ervir como medio para reanudar el tracto sucesivo. sólo en los casos que en el mismo se indican .2. la re"la CW del art# D51 L' obli"a al 8ue% a citar al procedimiento a : -. se dan los requisitos si"uientes : D1D . una ve% !irme.$ los titulares de los predios colindantes# -. podrá obtener la inscripción de su derecho. D# .. expedidos por el >egistrador con !ista de los documentos presentados ### En este caso. La pretensión básica del actor del e.$l portero. -.@ediante expediente de dominio. si !ueran conocidos# -.. con su&eción a lo sispuesto en el art..@ediante el t'tulo p"blico de su adquisición. con!orme a las disposiciones hipotecarias puede desempe9ar una triple !unción : 1# )onse"uir la inmatriculación de la !inca no inscrita. sin necesidad de la pre!ia inscripción.in embar"o. en el caso.Kuienes ten"an al"(n derecho real sobre la !inca# -.@ediante el certificado a que se refiere el art. C# 'acer constar en el &e"istro la mayor cabida de las !incas inscritas# . El e&pediente de do(inio. aun teniéndolo.

. así como adquirirse sólo una parte de la propiedad inscrita. 2rocedimiento inmatriculador dise9ado en !avor de las entidades p(blicas que el art# D5. podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos. La tendencial permanencia de los derechos reales no e.1# <ne. de inscripción en !avor de cualquier otra persona# D# Kue el título adquisitivo del transmitente sea previo al otor"amiento del título p(blico de enajenación en !avor del interesado en la inmatriculación y que dicha adquisición se acredite de modo !ehaciente# C# Kue la transmisión entre el due9o enajenante y el adquirente se instrumente en un título p(blico# El art# DF6 &' ha rebajado completamente el si"ni!icado de tales requisitos !ijados por la Ley. L' des"rana y que se lleva a cabo mediante la correspondiente certi!icación administrativa ### *l *stado. el acta de notoriedad a la cual se incorpore aquél podrá inscribirse si de la misma resulta que ha sido cumplido lo preceptuado en las reglas 8.tremo de establecer que ### i el t'tulo de adquisición no fuere p"blico. en la que se expresará el t'tulo de adquisición o el modo en que fueron adquiridos . ha debido en!rentarse con el precepto ha mostrado escasa comprensión hacia el trata-miento privile"iado de que son objeto las entidades p(blicas# "". en "eneral. hasta el e. La disposición es desarrollada por los arts# C5C y si"s &'# En la actualidad. y que las fincas están amillaradas o catastradas a nombre del titular ### (que son suyas a e!ectos !iscales)# En el art# D5C L' se re"ulan las actas de notoriedad. cuando carezcan de t'tulo estricto de dominio.. "". L! certi+ic!ción de do(inio de Entid!de% P:)lic!%. actas en las que el +otario act(a a instancia de quien lo solicita (y est* interesado en la inmatriculación) y que en el !ondo se convierten en el título inmatriculador# e ahí que las críticas al art# DF6 &'. las pocas veces que el =. o dividirse a causa de herencia la !inca inscrita.istencia de inmatriculación de la !inca sobre la que recae la titularidad dominical y.2. plenamente justi!icadas. la Pro!incia.". anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos 0 a+os desde su fecha . es sumamente dudoso el sustrato constitucional del privile"io establecido en !avor de la <"lesia )atólica y. en consecuencia.N del art'culo 0=8 de la Ley..N y 7. si"ue vi"ente# La propia L' parece ser consciente de la posible inse"uridad de tal procedimiento de inmatriculación# 2or ello el art# D5A suspende los e!ectos de la inmatriculación durante un período de D a9os ### Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los 0 arts.. conside-rándolo praeter legem contra legem y otras descali!icaciones t*cnicas por el estilo# +o obstante. el @unicipio y las $orporaciones de /erecho P"blico o ser!icios organizados que forman parte de la estructura pol'tica de aquél y las de la 6glesia $atólica. etc ### =ales eventualidades se contemplan en el &' a partir de su art# GG y son "ene-ralmente e. 7ODI4ICACIONES DE LA 4INCA RE5ISTRAL.puestas bajo los nombres con que las identi!ican los preceptos D1C .cluye la posibilidad de que las !incas inscritas su!ran todo tipo de modi!icaciones a consecuencia de actos jurídicos de quien sea titular de ellas# 2uede comprarse la !inca colindante. hayan sido !ortísimas desde hace a9os.=.

A$re$!ción de +inc!%.upone que una misma !inca. por lo menos. pueden reali%arse varias se"re"aciones simultáneas. deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada . con las cargas que las afecten. as' como las resul-tantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes. 2ara el art# GA &'. determinando el cierre del !olio correspondiente a la !inca matri%. )on!orme al art# G0#1 &'. de a"rupación.tensión que represente.. se divida en D o más suertes o porciones. LOS ACTOS Y DERECHOS INSCRIFIFLES. El art# D L' declara inscribibles sólo los actos y contratos. )onsiste en ane. sin alterar su numeración.. ni se cierre el !olio a ella correspondiente (en contra de lo que ocurre en el caso de la a"rupación)# $rt# G6#D &' ### La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor. en cuya virtud se crean o se modi!ican los derechos reales propiamente dichos# En los &e"istros. cuando fuere posible. la se"re"ación supone separar parte de una !inca inscrita para !ormar una nueva# 2ese a ello. división.. de acuerdo con lo que resulte del t'tulo. se"re"ación y a"re"ación de !incas# En relación con todas ellas. el quíntuplo de la suma de las que se a"re"uen# "". la a"rupación consiste en reunir D o más !incas ya inscritas. radica en el aspecto puramente !ormal de que la se"re"ación no "enera el cierre del !olio correspondiente a la !inca matri% : ### e inscribirá la porción segregada con n"mero diferente. podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios. la se"re"ación puede coincidir con la división# La di!erencia entre ambas.re"lamen-tarios. o por los menos. ya inscrita.. &' ordena que cada una de las !racciones ### se inscribirá como finca nue!a y ba&o n"mero diferente. pues el art# G. en t*rminos !ísicos o materiales. el art# 05 &' establece que ### e practicarán en el >egistro en !irtud de escritura p"blica en que se describan las fincas a que afecten. dependiente en todo caso de la voluntad del propietario y titular re"istral de la !inca matri%. sin que la !inca mayor o absorbente pierda su numeración re"istral. expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz . .presa a ellos o a los títulos en que han sido documentados. el art# G6#1 requiere que la !inca absorbente ten"a una e. a la que se adjudicará nuevo n(mero (se abrirá un nuevo !olio) reali%ándose las pertinentes notas mar"inales de re!erencia# $unque el art# GG#1 establece que cualquiera de las operaciones sobre las !incas presupone que pertenezca a un sólo due+o o a !arios pro indi!iso ### el art# G0#C deshace semejante re"la al permitir que .ionar a una !inca inscrita.. siempre que se determine. las oportunas notas marginales de referencia ### &especto de la a"re"ación. la participación indi!isa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación ### Di'i%ión de +inc!.8. en una nueva. con re!erencia e. e harán además. i no constare en el >egistro la cabida total de las fincas. A$rup!ción de +inc!%. se inscribirán ante todo : D1G . realizándose también las correspondientes notas marginales de referencia ### Se$re$!ción de +inc!%. otras !incas o porciones asimismo inscritas.. pero expresándose en ella la nue!a descripción resultante y la procedencia de las unidas. las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya afectuado la segregación. lo que determina que.

tin"an derechos de usu!ructo. carece de sentido a estas alturas del desa-rrollo de la le"islación hipotecaria. habitación. como hace el inciso !inal del párra!o DE# 2or a9adidura. 0 de la Ley. hablar de otros cualesquiera (derechos) reales. que debería haber sido objeto de revisión con ocasión de la re!orma habida poco antes de la mitad del si"lo @@. aunque haya de hacerse una re!erencia en la inscripción a la causa que la "enera# En todo caso. transmitan.e inscribe la mutación jurídico-real habida.e habla de título transmisivo del dominio (compraventa. la publicidad de la situación jurídico-real tomada como punto de partida# "".1# Los t/tulo% traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos# D# Los t/tulo% en que se constituyan. modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan. constituya. LA INSCRIPCI-N DE LOS DERECHOS REALES IN7OFILIARIOS CO7O RE5LA. o a las )orporaciones civiles o eclesiásticas. no sólo deberán inscribirse los t'tulos en que se declare. uso. desde luego.1. sino cualesquiera otros relati!os a derechos de la misma naturaleza. +acido para !acilitar el trá!ico jurídico-inmobiliario. en sí mismo considerado : . hipoteca. se inscribirán ante todo : 1# Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos# D10 . se utili%a el vocablo t/tulo en %entido (!teri!l. algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales ### En los C párra!os del art# D se utili%a con!usamente la palabra t/tulo : . con sujeción a lo estable-cido en las leyes o re"lamentos# La Ley se caracteri%a por se"uir un t*cnica reiterativa y escasamente depurada. transmita. etc) cuando en realidad en el &e"istro no tienen cabida los títulos "eneradores de derechos reales sino propiamente la con%titución@ reconoci(iento@ tr!n%(i%ión@ (odi+ic!ción o e&tinción del derec o re!l de que se trate... El art# D L' declara inscribibles sólo los actos y contratos en cuya virtud se crean o se modi!ican los derechos reales propiamente dichos# En los &e"istros. recurriendo a lo establecido por una norma puramente re"lamentaria en sentido t*cnico : $rt# A &' ### $onforme a lo dispuesto en el art. reconozca. o en lo futuro. sentencia. Lo% p!%!Je% nor(!ti'o% del !rt.. 2 LH. modifique. el &e"istro de la 2ropiedad persi"ue. ante todo. aunque sea con la obli"ación de transmitirlos a otro o invertir su importe en objeto determinado# G# Los t/tulo% de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertene%-can al Estado. modi!iquen o e. as' como cualquier acto o contrato de trascendencia real que. testamento. recono%can.. servidumbres y otros cualesquiera reales# C# Los !cto% * contr!to% en cuya virtud se adjudiquen al"unos bienes inmuebles o derechos reales. despu*s.presión le$!l nunca ha sido determinante de si debía ser entendida en sentido !avorable a la libertad de creación de derechos reales o en sentido contrario. es!or%arse en la descripción de !i"uras de derechos reales para. en!iteusis. sin tener nombre propio en derecho. como causa ori"inadora de la mutación jurídico-real# "". semejante e. careciendo de sentido el innecesario casuísmo de que hace "ala# 2artiendo del principio de que en la creación de los derechos reales jue"a la denominada doctrina del numerus apertus. censos.

sin concurrir ninguna de estas circunstancias. en!iteusis.El arrendamiento con opción de compra (art# 1G#D)# -. con sujeción a lo establecido en las leyes o re"lamentos# "".D# Los títulos en que se constituyan. dando entrada al &e"istro a derechos que sin ser t*cnica y propiamente reales. no %on in%cri)i)le% (art# F &') : =ienen vetado el in"reso en el &e"istro de la 2ropiedad# .. INSCRIPCI-N DE RELACIONES D6RÍDICAS DE NAT6RALELA PERSONAL .i la re"la consiste en que el contenido propio del &e"istro de la 2ropiedad se identi!ica con los derechos reales sobre inmuebles. no obstante. a trav*s de su inscripción acaban por adquirir erga omnes y..2.Los subarriendos. uso. .. declara inscribibles ### Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un per'odo mayor de 1 a+os. ..emejante prohibición. ya que carece de sentido el innecesario casuismo de que hace "ala# "". recono%can. subro"aciones y cesiones de arrendamientos (art# 1C)# -. !rente a cualquier adquirente posterior del correspondiente inmueble# B" : <nscripción de arrendamientos de lar"a duración y opción de compra. e. las estipulaciones. en ning"n caso. El mismo art# D L' en su párra!o 0E..El derecho de retorno del arrendatario de !incas urbanas (art# 10). %e inscri&irán los contratos de arrendamiento de &ienes inmue&les ' los su&arrien(dos) cesiones ' su&rogaciones de los mismos . o a las )orporaciones civiles o eclesiásticas. o cuando.ceden del ámbito interpersonal de los contratantes y que.G)# $ctualmente. o aquéllos en los que se hayan anticipado las rentas de 8 o más. hubiere con!enio expreso de las partes para que se inscriban ### 2or su parte. &'# En el art# 01 se dispone que en las inscripciones ### %o se expresarán. en particular. aunque sea con la obli"ación de trnasmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado# G# Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertene%can al Estado. que podría y debería haber sido objeto de revisión en la re!orma de 1FGG. censos. cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real ### quedando claro que las relaciones jurídicas que no ten"an carácter real. la desconoce la propia le"islación hipotecaria en más de un caso. transmitan. modi!iquen p e. re"ulado por los arts# 61 y si"s de la Ley de $rrendamientos :rbanos (G15G11F. La ley se caracteri%a por se"uir una t*cnica reiterativa y escasamente depurada. siempre y cuando ambos JactosJ recai"an sobre bienes inmuebles# L! in%cripción de lo% !rrend!(iento% de )iene% in(ue)le%. Cr/tic! del c!%ui%(o del precepto. debido a la disposición adicional DW de la nueva Ley de $rrendamientos :rbanos (Ley DF11FFG).tin"an derechos de usu!ructo.. la redacción del art# D#0E L' es la si"uiente : .. servidumbres y otros cualesquiera reales# C# Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen al"unos bienes inmuebles o derechos reales. el &' contempla la posibilidad de inscripción de : -. D1. hipoteca. de una !orma u otra. es ló"ico que la le"islación hipotecaria declare la inidoneidad de las relaciones jurídico-obli"atorias para in"resar en el &e"istro : $rts# F y 01#.. habitación.

N!tur!le#!. La doctrina se ha planteado durante a9os el problema de cuál sea la natu-rale%a de este procedimiento# 2ara la mayoría de los denominados hipotecaristas. El derecho de opción de compra.1. esde que una persona solicita la inscripción de un título hasta que el &e"istrador resuelve sobre su pretensión. la escritura p"blica notarial o la ele!ación a escritura p"blica del documento pri!ado de este contrato ### L! in%cripción de l! opción de co(pr!. en cuanto la cali!icación ha de recaer necesariamente sobre la capacidad de los otor"antes (art# 16 L')# e otra parte. se suceden una serie de actos re"ulados por el erecho.ceder de G a9os# "". LA INSCRIPCI-N DE LAS RESOL6CIONES D6DICIALES RELATIBAS A LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS. además de las circunstancias necesarias para la inscripción. $rt# D#G L' ### e inscribirán también en el >egistro de la Propiedad las resoluciones &udiciales relati!as a la capacidad ci!il de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes ### )on dicha previsión. EL PROCEDI7IENTO HIPOTECARIO.=. con los e!ectos jurídicos inherentes# $ esta sucesión re"lada de actos se le denomina Procedimiento registral# "8. a trav*s de los cuales el &e"istrador. Concepto.clusivamente al D1A . que no podrá e. "8. tal y como resulta contemplado respecto de los bienes inmuebles por el art# 1G &'.preso de las partes para que se inscriba# D# 2recio estipulado para la adquisición de la !inca y. re(na las si"uientes : 1# )onvenio e. de una parte. el precepto re"lamentario requiere que la opción de compra. !acilitar la !unción cali!icadora del &e"istrador. ### erán t'tulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento urbano en el >egistro de la Propiedad.rio debía considerarse como un procedimiento de naturale%a especial pero adscrito en la jurisdicción voluntaria# e !orma minoritaria se ha de!endido que el procedimiento hipotecario debía ser considerado equiparable al judicial. la Ley pretende.1. inscribi*ndolo o suspendiendo o dene"ando la inscripción. el procedimiento hipoteca. reali%a su !unción y los particulares obtienen o tratan de obtener. el que se hubiere convenido para conceder la opción# C# 2la%o para el ejercicio de la opción. es tambi*n susceptible de inscripción. como !uncionario p(blico.1. si bien encomendado e.presa que lo determine en al"(n otro contrato inscribible# $ tal e!ecto. así se trate de un contrato ad hoc o de un pacto o estipulación e.El n(mero DE de la citada disposición adicional !aculta al Hobierno para desarrollar re"lamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al &e"istro de la 2ropiedad# )on!orme al art# D del &eal ecreto DFA11FF.2. la previsión le"al pretende dar publicidad "eneral de la !alta de capacidad dispositiva del titular re"istral correspondiente# 2ero la constancia de tal circunstancia no es obli"atoria# CG El procedimiento hipotecario o re"istral "8.1. la constancia re"istral de sus titularidades inmobiliarias. en su caso.

El procedimiento re"istral está constituído por una serie ordenada de actos# 2rincipalmente la petición de inscripción.2. la cali!icación del &e"istrador y la e.2. $rt# CC &' ### e entenderá por t'tulo. el documentoPs p"blicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo fa!or ha de practicarse aquélla y que hagan fé.cepcionalmente la posibilidad de que la presentación de un título. Ad(i%ión e&cepcion!l de docu(ento% pri'!do%. La le"islación hipotecaria reconoce e. la presentación de documentos. por s' sólos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite ### Los tírulos deben reunir. El c!r3cter p:)lico de lo% docu(ento% %u%cepti)le% de in%cripción. el título privado de adquisición a e!ectos de inmatriculación o primera inscripción de dominio (art# DF6#15 &')# -. en el sentido de que el título en sentido material acredite por sí mismo o mediante complementos de carácter accesorio.tensión del asiento# "8.rán asiento de presentación de los siguientes documentos : 1# /ocumentos pri!ados.2.2. caso de que la hipoteca haya sido constituída bajo condición# -.1. a los efectos de la inscripción.er documentos p(blicos# D# .er !ehacientes respecto de al"una mutación jurídico-real# C# Kue el título susceptible de inscripción se !unde inmediatamente en el título.trador# Los autores más modernos se han pronunciado en !avor de la consideración del procedimiento hipotecario como un especial procedimiento administrativo# "2. en su caso.El acreedor re!accionario puede instar la correspondiente anotación preventiva presentando por escrito el correspondiente contrato de obra (art# 0F L')# -. mediante un dodumento privado. la e. contenido o finalidad no puedan pro!ocar operación registral alguna # "8.Las anotaciones preventivas que hayan accedido al &e"istro en virtud de documenD16 .Los arts# DC6 y DCF &' se re!ieren a la e!icacia de la solicitud hecha en documento privado.istencia de un acto o un derecho que sea susceptible de inscripción# )onsecuentemente. sal!o en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral# D# /ocumentos relati!os a fincas radicadas en otros distritos hipotecarios # C# /emás documentos que por su naturaleza. las si"uientes características : 1# . el art# GD5 &' establece ### Los >egistradores no extende.El acta de notoriedad complementa. pueda producir e!ectos re"istrales# -. !irmado por acreedor y deudor hipotecarios. al menos.)abe solicitar nota mar"inal re!erente al derecho de retorno arrendaticio# -.&e"is. en cuanto al contenido que sea ob&eto de la inscripción. EL ACCESO DE LOS TÍT6LOS AL RE5ISTRO DE LA PROPIEDAD.

2: Por el que adquiera el derecho..u !undamento se encuentra en el llamado principio de le$!lid!d.".".amen por el &e"istrador de la valide% e.terna e interna del título presentado. "8. 0: Por el que lo transmira. 8: Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. que va implícita en la presentación del título (art# CF &')# La solicitud puede hacerse verbalmente o por escrito (p(blico o privado). dando por hecha su admisibilidad se da por concluído el período correspondiente a la iniciativa de quien ten"a inter*s en la inscripción# $ partir de ahí las normas imperativas para el &e"istrador comien%an sus e!ectos comen%ando por la obli"ación inmediata de llevar a e!ecto el asiento de presentación# En t*rminos reales y materiales.to privado. el &e"istrador reali%a un juicio de crítica jurídica que desemboca en su resolución.u naturale%a es meramente pro. "o%a de pre!erencia !rente al posterior# "8.2. )on el acceso del título al &e"istro. L! pre%ent!ción del t/tulo * l! petición de in%cripción. <niciado el procedimiento re"istral mediante la solicitud de inscripción y la presentación del título. indicando el día y la hora del in"reso del documento en el &e"istro : El asiento de presen. el derecho contenido en el título que hubiere sido presentado antes. predicado por las características del &e"istro espa9ol y por el "rado de protección que otor"a al titular inscrito# Q su !inalidad estriba en que sólo puedan tener acceso al &e"istro los títulos que re(nan los requisitos establecidos por las leyes# La c!li+ic!ción consiste en el e. L' ### La inscripción de los t'tulos en el >egistro podrá pedirse indistintamente . tal asiento es una especie de apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico cuya concisa descripción sobre el acto jurídico de que se trate se plasma en el iario de operaciones del &e"istro. en el mismo título o en documento aparte# 2uede ir tambi*n implícita en el hecho de la presentación del título# 2ero en este caso es preciso que se evidencie la voluntad del solicitante en orden a la inscripción# )onteniendo o acompa9ando a la solicitud. 7: Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.cesal y su carácter a!ormal : 2uede hacerse verbalmente e incluso puede hablarse de una petición tácita.2. LA 46NCI-N CALI4ICADORA DEL RE5ISTRADOR.8.tación determina tanto la prioridad en sentido !ormal como material : a) 2rioridad en sentido !ormal : etermina el orden en que el &e"istrador ha de despachar y cali!icar los títulos in"resados en el &e"istro# b) 2rioridad en sentido material : )aso de títulos incompatibles entre sí. veri!icado el asiento de presentación en el libro iario. antes de resolver sobre su in"reso en el &e"istro y a este sólo e!ecto# D1F . La petición es una declaración de voluntad diri"ida al re"istrador en s(plica de que ejercite sus !unciones y practique la inscripción# . El !%iento de pre%ent!ción.. dene"ación o suspensión del asiento solicitado# .e"(n el art# . pues sin ella no se pone en marcha el procedimiento re"istral# . es necesaria la presentación de los títulos en la o!icina del &e"istro. podrán cancelarse por el mismo procedimiento# "8. t*rmino del procedimiento : 2ráctica.

".ción preventiva# "8. pues la valide% de los actos dispositivos se re!iere (nicamente a las escrituras p(blicas y nó a los mandamientos judiciales ni a los documentos administrativos que tienen camino abierto al &e"istro# Las escrituras p(blicas sólo reco"en el acuerdo entre las partes.trínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del &e"istro (art# 155 &')# "8. L' ### Los interesados podrán reclamar $u)ern!ti'!(ente contra la cali-ficación del t'tulo hecha por el >egistrador. etc.La cali!icación por los &e"istradores de los documentos e.istencia de una !alta subsanable provoca la suspensión del asiento y otor"a al presentador del título la !acultad de solicitar una anotación preventiva durante el período de vi"encia del asiento de presentación (. la !unción cali!icadora del &e"istrador comprenderá : a) La le"alidad de las !ormas e. por lo que el &' contempla e.pedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del =ribunal. aunque "aranti%a la adecuación "eneral al ordenamiento jurídico y d* !* del contenido.istencia o ine.e"(n el art# 16 L'.". quien ten"a inter*s conocido en se"urar los e!ectos de *sta como trans!erente o por otro concepto.trínsecas de los documentos# b) La capacidad de los otor"antes# c) La valide% de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p(blicas# La preocupación primordial de la L' radica en el trá!ico inter pri!atos."8.presamente tales supuestos : -. a la con"ruencia del mandato con el procedimiento incoado. 7!teri!% o)Jeto de c!li+ic!ción.1. sin que el presentante ten"a derecho al"uno a solicitar anota.istencia de carencia de los requisitos debidos en cualquiera de los elementos sometidos a cali!icación re"istral# 1# La e. El recur%o $u)ern!ti'o..".2. y la intervención notarial. no es su!iciente para "aranti%ar el acceso al &e"istro# +o puede aplicarse el mismo esquema a un mandamiento judicial. La cali!icación re"istral de suspensión o dene"ación del asiento da pie a la presentación del >recurso "ubernativo? por parte de la persona en !avor de la que hubiera actuado el asiento pretendido# icho recurso se contempla en el art# .. a las !ormalidades e. se hallan le"itimados para interponer el recurso : 1E La persona individual o jurídica a cuyo !avor se hubiere de practicar la inscripción. en el cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado ### )on!orme al art# 11D &'. El re%ult!do de l! c!li+ic!ción 1 4!lt!% %u)%!n!)le% e in%u)%!n!)le%. En el procedimiento re"istral la prueba está tasada# . L' y 11D y si"s# &'# $rt# . los &e"istradores cali!icarán los títulos por lo que resulte de ellos y de los asientos del &e"istro# La conjunción de estos elementos permitirá apreciar la procedencia del asiento solicitado y evitará ulteriores contiendas# .5 días)# D# La e. y quien ostente notoriamente o acredite en !orma aut*ntica la represen.tación le"al o voluntaria de unos u otros para tal objeto# DD5 .".e"(n el precepto citado.istencia de una !alta insubsanable provoca la dene"ación radical de la práctica del asiento pretendido. La cali!icación re"istral depende de las circunstancias concretas de cada caso y de la e.

vi"ente y su!iciente para ser-virle de base# =ratándose de transmisiones de propiedad. contados desde la !echa de la nota de cali!icación (art# 11C &')# . cuando se aprecie i"norancia ine.cusable (art# 1C5)# El auto debe noti!icarse al recurrente y al &e"istrador dentro del t*rmino de 6 días (art# 1D0)# I(pu$n!ción Judici!l. en !orma clara. modi!iquen o e. ordenando. tramitándose con!orme al procedimiento declarativo que corresponda# "8. a los =ribunales de 8usticia para ventilar y contender entre sí acerca de la valide% o nulidad de los mismos títulos# Es el llamado recur%o Judici!l# 2uede acudirse a la vía judicial despu*s de intentado el recurso "ubernativo. a!ecten con alcance jurídicoreal al derecho de propiedad del titular re"istral# 2ero cada titularidad re"istral. salvo la que consta en el asiento de inmatricula. pero la resolución recaída en aqu*l no preju%"a el resultado de *ste (art# 155 &')# El &e"istrador no es parte y sólo pueden promoverlo los interesados.tendió la nota o sostuvo su procedencia. precisa y con"uente. transmitan. los &e"istradores dene"arán la inscripción solicitada# El sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de DD1 . :na ve% inmatriculada la !inca e inscrito el dominio sobre ella. L! e&i$enci! del tr!cto %uce%i'o. L')# El 2residente de la $udiencia resolverá el recursos en el t*rmino de C5 días contados desde que hayan sido unidos al e.. "raven. debe apoyarse sobre otra anterior. en su caso) *ste queda en suspenso hasta la resolución de!initiva del recurso (art# . cuando se trate de suspensiones o ne"ativas a inscribir documentos e. L' concede a los particulares el recurso "ubernativo sin perjuicio de acudir. pero solamente en los asuntos criminales o civiles en los cuales deba ser parte con arre"lo a las leyes# CE El +otario autori%ante del título en todo caso# Tr!(it!ción en pri(er! in%t!nci!. ..cepcionalmente al +otario recurrente o al &e"istrador que e. mediante auto.i se interpone dentro del pla%o de vi"encia del asiento de presentación (o de la anotación preventiva. esta re"la quiere decir que cada adquirente sólo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del (ltimo titular se"(n el &e"istro# .ción o primer asiento.pediente los documentos en que haya de !undar su decisión (art# 1D5).DE El 7iscal de la respectiva $udiencia. en su caso. El art# . 8. "8.ólo quien haya inscrito previamente su derecho podrá disponer re"istralmente del mismo (art# D5 L') : -. pue-den ya in"resar en el &e"istro los títulos re!erentes a los actos o contratos que recai"an sobre la !inca inscrita y que de al"una manera. LA DINE7ICA DE LAS INSCRIPCIONES RE5ISTRALES.2ara inscribir o anotar títulos por los que se declaren.e interpone ante el 2residente de la $udiencia territorial a la que pertene%ca el &e"istro# El pla%o es de G meses. si quieren.tin"an el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles.pedidos por las autoridades judiciales. suspendiendo o dene"ando la inscripción (art# 116) e imponiendo las costas al particular recurrente o e.8.En caso de resultar inscrito aquel derecho a !avor de persona distinta de la que otor"ue la transmisión o "ravamen. deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otor"ue o en cuyo nom-bre sean otor"ados los actos re!eridos# -.1.

impuestos sobre los mismos. aunque el otor"ante del mismo si"a siendo titular re"istral# Iientras lo si"a siendo. "8.=&$L a los actos dispositivos de un titular incompatibles con los inscritos.plicítamente que el DE título en acceder al &e"istro. sólo podrá declarar due9a de la !inca a una de ellas y. sin embar"o.imas# El &e"istro. para perjudicar a sucesivos adquirentes de la !inca.. &especto de los títulos incompatibles. por el cual se transmita o gra!e la propiedad del mismo inmueble o derecho real . deberán inscribirse tambi*n en el &e"istro mientras el titular re"istral que los haya constituído lo si"a siendo# "8..ólo el titular re"istral del dominio y mientras lo sea. impide la inscrip-ción de los títulos incompatibles de !echa posterior a los inscritos (provenientes de un no titular re"istral y presuntivamente ine!icaces desde el momento de su otor"a-miento)# b) 2ara el supuesto de que la !echa del título que se lleva al &e"istro sea anterior a la del que ya !i"ura en *l. el titular re"istral puede continuar reali%ando actos de trascendencia jurídicoreal en relación con la !inca inscrita a su nombre : 2uede.. el art# 1A Lh previene que ### 6nscrito o anotado pre!enti!amente en el >egistro cualquier t'tulo traslati!o o declarati!o del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. L! priorid!d re$i%tr!l. no podrá inscribirse ning"n otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. aun siendo anteriores en !echa a ellos y por ende e!icaces al tiempo de otor"arse.1. El momento temporal de acceso de un título al &e"istro es de enorme importancia. podrá constituir derechos reales limitados que. la determinante no es la !echa del acto jurídico-real reali%ado. se le denomina principio de =&$)=4 . por ejemplo vender la !inca a D personas di!erentes en !echas muy pró. $ e!ectos del art# 1A se llama )<E&&E &EH<. no tienen acceso a los libros# DDD .. la inscripción o el asiento de presentación (art# 1A#D L') del primero de ellos presupone que los demás no pueden acceder al &e"istro# 2or ello se habla de cierre re"istral respecto de los títulos que declaren derechos incompatibles con el ya previamente inscrito# :n título incompatible puede ser de !echa posterior o anterior al que ya !i"ura en el !olio de la !inca correspondiente : 2rincipio de prioridad o prioridad tabular# a) . LA PRIORIDAD RE5ISTRAL 1 TÍT6LOS CO7PATIFLES E INCO7PATIFLES. puede ser de i"ual o anterior !echa ## $ e!ectos re"istrales o hipo-tecarios. al imponer el tracto sucesivo. sino tambi*n respecto de los demás derechos reales# ...:)E.i es de !echa posterior (DE comprador de una !inca de la que ya ha sido inscrita la 1W venta) es aplicable el art# D5 L' que. como establece el art# 1GAC#D )c# La trascendencia del momento temporal de la inscripción a !avor del adquirente se encuentra consa"rada en el art# 1A#1 L' ### 6nscrito en el >egistro cualquier t'tulo traslati!o o declarati!o del dominio de los inmuebles o de los derechos reales. en concreto. 'a de observarse que el art# transcrito indica e. además.una !inca han de estar re"istralmente concatenados# $ esta e. *sta será la que inscriba antes su título de adquisición.8.<B4 # El tracto sucesivo no jue"a sólo en relación con la propiedad... no podrá inscribirse o anotarse ning"n otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible.i"encia de concatenación entre los titulares re"istrales del derecho de propiedad. Lo% t/tulo% inco(p!ti)le% * el cierre re$i%tr!l. la correspondiente escritura p(blica. sino la !echa de entrada del título en el &e"istro# "8. por el cual se transita o gra!e la propiedad del mismo inmueble o derecho real .2.

anulando la inscripción que se opone a su in"reso en el &e"istro. ni siquiera es obli"atorio que todas las !incas se encuentren inmatriculadas# En caso de !alta de inmatriculación. se encuentra contradicha e. El r!n$o re$i%tr!l de lo% t/tulo% co(p!ti)le%. es evidente que la dinámica de los derechos reales sobre la !inca se desarrolla e. sino la de mantener un &e"istro limpio de contradicciones.El art# 1A L' alcan%a de modo e.=. incluso con la !echa del asiento de presentación si *ste no ha caducado# 2ara que se produ%ca el e!ecto de cierre. a las notas mar"inales con valor de inscripción# D# $ cualesquiera ne"ocios con%tituti'o%@ (odi+ic!ti'o% o e&tinti'o% (no sólo a los tras-lativos). . como si el &e"istro de la 2ropiedad no e.preso : 1# $ la !not!ción pre'enti'! (no sólo a la inscripción) : $quellas anotaciones que.istiera# El mismo e!ecto práctico se produce cuando sucesivos adquirentes de una !inca ya inmatriculada dejan de acudir al &e"istro# . en erecho espa9ol la inscripción re"istral no es obli"atoria.cario (art# DG1 &')# "8.e rompe o interrumpe el tracto sucesivo cuando el verdadero historial de la !inca. por tanto. contados desde el si"uiente al de la !echa del mismo asiento ($rt# 1A#D L')# "8.trarre"istralmente. en el art# 1A. por su naturale%a pueden producir cierre re"sitral. no podrá tampoco inscribirse o anotarse nin"(n otro título de la clase antes e. sirve tambi*n para cerrar el libro de inscripciones del &e"istro : :na ve% e. <6IEFRA Y REAN6DACI-N DEL TRACTO S6CESIBO.alvo contadas e.. re!erentes al dominio o a los derec o% re!le% li(it!do% y de !echa anterior o i"ual al inscrito : En "eneral a cualquier acto inscribible relativo a derechos reales que por su contradicción con uno ya re"istrado.. ni constitutiva del derecho de propiedad ni de los demás derechos reales. en el cual no consten a la ve%. no es necesario que el título que lle"ó primero haya dado lu"ar ya a la práctica del asiento principal# $l contrario.5 días. dentro de su ámbito de e!icacia. el titular recha%ado puede acreditar su mejor derecho ante los =ribunales y. titularidades incompatibles y opuestas# El asiento de cierre es una operación meramente !ormal y mecánica : El título que lle"a primero. El e!ecto del cierre re"istral no se dá en relación con aquellos derechos reales (y los títulos que son portadores de los mismos) que pueden coe.trarre"istral o civilmente por DDC . materialmente ine!ica%. a partir de un cierto punto. no se encuentra re!lejado en el &e"istro.cepciones. en cuanto aprecie la e. sino que pueden recaer simultáneamente sobre el inmueble inscrito. sin embar"o. sin que este título al cual se cierra el re"istro sea. resulte prima facie ine!ica%.istir de !orma plural sobre una !inca# =ales títulos no son incompatibles ni contradictorios entre sí. como las de por de!ecto subsanable o de prohibiciones de disponer. tener acceso a *l. cuya inscripción de dominio ha quedado anticuada respecto de la dinámica civil recayente sobre la !inca y.presada durante el t*rmino de . ni pierda toda posibilidad de in"resar en aqu*l# El &e"istrador.2. además.tendido. el mero asiento de presentación.istencia de un título incompatible inscrito. al cali!icar. (nicamente plantean el problema de establecer una jerarquía o prelación entre ellos : &an"o re"istral o hipote. siempre. y nó a las que establecen simplemente una pre!erencia de ran"o# 'ay que entender incluídas. clausura el &e"istro para el ulterior incompatible. y cuya constatación sólo tendría como resultado un asiento in(til y molesto# La !inalidad del art# 1A L' no es la de dar o quitar derechos. recha%ará automáticamente la inscripción.

pediente de dominio# =ales procedimientos desempe9an tambi*n la !unción de servir de vehículo para superar la quiebra del tracto sucesivo# esempe9ando tal papel. bajo la admonición de cualquier pena que no consista en la !alta de nacimiento del derecho real o de la vicisitud de que se trate# DDG .las transmisiones habidas# $nte situaciones parecidas. casi todas las anotaciones preventivas y buen n(mero de notas mar"inales se caracti%an por ser asientos de carácter provisional. los requisitos y las re"las de procedimiento del e. los asientos re"istrales. tienen una vi"encia temporal prolon"ada y en muchos casos inde!inida. los asientos pierden la vi"encia por caducidad# La caducidad. son D : 1# El acta de notoriedad# D# El e.. LA BI5ENCIA DE LOS ASIENTOS 1 Re+erenci! ! l! c!ducid!d * c!nce2 l!ción.K.CNICO DE INSCRIPCI-N.pediente de dominio y de las actas de notoriedad no son e. una ve% e!ectuados. pueda hacerlo sin necesidad de recrear re"istralmente todas las transmisiones habidas# =ales procedimientos parten de la base de aprovechar el !olio ya abierto a la !inca y. no obstante es un mecanismo que no a!ecta a las inscripciones. EL CONCEPTO T. e.in embar"o.<nscripción constitutiva# . dada la imposibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido.actamente id*nticos a los establecidos respecto de la inmatriculación# "8. -.e da en aquellos casos en que la inscripción !orma parte del proceso creador del derecho real o de la vicisitud de que se trate# -. cuya pervivencia temporal se encuentra limitada por la propia le"islación hipotecaria# En tales casos.i"e cumplir ciertos requisitos parecidos a la propia toma del asiento de que se trate# C0 Los e!ectos de la inscripción ". con!orme a la tendencial permanencia de los derechos reales a los que otor"an publicidad# . cuya vi"encia se proyecta inde!inidamente hasta que el titular re"istral del derecho que es objeto de publicidad consiente o insta su cancelación# La cancelación es un acto !ormal que provoca la p*rdida del valor del asiento respecto del cual se practica y que en "eneral. el sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para quien desea inscribir.<nscripción obli"atoria# En este caso. En t*rminos "enerales.1. la ley impone de !orma coactiva el llevar a cabo la inscripción. por cuanto es el asiento idóneo para incorporar al &e"istro una vicisitud jurídico-real de carácter de!initivo# Los restantes tipos se encuentran al servicio y en dependencia de la propia inscripción# Cl!%e% de in%cripcione% * %i$ni+ic!do de l! in%cripción en Derec o e%p!Col. con!orme al art# D55#1 L'. La inscripción constituye una especie de las diversas !i"uras de asiento re"istral en cuanto "*nero# =odo el sistema re"istral "ira en torno a la inscripción que es la (nica acotación re"istral tendencialmente permanente.

emejante presunción T Le"itimación re"istral : 2rincipio de la le"itimación re"istral : La inscripción.iste y pertenece al titular re"istral con!orme al contenido de la inscripción correspondiente# .2. la le"islación hipotecaria opta por elevar los e!ectos protectores en !avor del titular re"istral. ".1. .<nscripción declarativa# =iene por misión dar cuenta a la colectividad de la e. en primer lu"ar. La le"islación hipotecaria atiende y procura la de!ensa del titular inscrito. re!renda o autenti!ica al titular re"istral como verdadero titular del derecho inscrito# $l tratarse de un presunción que admite prueba en contrario. $rt# C6 ### .actitud del &e"istro. al tiempo que otor"a a su titular determinados e!ectos !avorables# ".e"(n qu* ocasiones.. *sta surtirá todos los e!ectos perti-nentes# DD0 . presumiendo (o dando por supuesto) que el derecho real e. denominada tambi*n : Le$iti(!ción re$i%tr!l 1 $rt# 1#CE ### Los asientos del >egistro .. Noción inici!l de l! le$iti(!ción re$i%tr!l. en "eneral. La inscripción re"istral ha de producir.pu"nable en protección del titular inscrito (tercero hipotecario)# $ tal e!ecto protector se denomina fé p"blica registral# =anto la le"itimación re"istral como la !* p(blica re"istral se asientan en un presupuesto com(n : Principio de exactitud del registro # ".2. determinando que el contenido de la inscripción se convierta en ine. procura su constancia en el &e"istro de la 2ropiedad : )omporta un re!or%amiento del derecho real en !avor del titular re"istral# El titular re"istral consi"ue un posición de supremacía !rente a terceras personas que pudiesen tener cr*ditos o derechos contra su transmisión y no constasen en el propio &e"istro# El re!or%amiento de esta posición lo establece la L' : ".2. LOS E4ECTOS DE LA INSCRIPCI-N.2.istencia de un derecho real a trav*s de un asiento re"istral. e!ectos bene!iciosos para quien. como re"la "eneral y salvo prueba en contrario.. dando por supuesto que el derecho real e.istente por el &e"istro)# ". además de adquirir un derecho real. Noción inici!l de l! +0 p:)lic! re$i%tr!l.".1.ólo desde la re!orma de 1FGG se ha lle"ado a una correcta !ormulación de la presunción de e..". .. En $ener!l 1 L! e&!ctitud del Re$i%tro. en cuanto se refieren a los derechos inscribibles. LA LE5ITI7ACI-N PROCESAL.. están ba&o la sal!aguardia de los #ribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley ### Son int!n$i)le%."..2..-. se presumirá que los derechos reales inscritos en el >egistro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respecti!o.istencia y ejercicio del derecho declarado e. /e igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos (2resunciones de e. tratándose de terceros adquirentes que cumplan determinados requisitos.iste y pertenece al titular re"istral con!orme al contenido de la inscripción correspondiente# $ semejante presun-ción (iuris tantum) se la denomina legitimación registral# ". t*cnicamente ha de hablarse de presunción iuris tantum# 2ero en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario y se cancele la inscripción re"istral. La le"islación hipotecaria atiende y procura la de!ensa del titular inscrito en primer lu"ar. L! re!li#!ción de !cto% di%po%iti'o% 1 L! pre%unción de pertenenci!.todos los efectos legales.

pero el &e"istro lo si"uiera considerando tal en base al principio de la le"itimación re"istral)# 2or ello.. . El hecho de que al"uien ten"a su derecho inscrito en el &e"istro (el hecho de ser titular re"istral) produce en su !avor D presunciones : $rt# C0 L' ### .actitud y posesión establecidas en el art# C.".. están bajo la salva"uarda de los =ribunales y producen todos sus e!ectos mientras no se declare su ine. podría darse el caso de que. pues la publicidad re"istral no alcan%a a las situaciones de hecho propiamente dichas y DD. no podra e&ercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos. se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscricción correspondiente..actitud del &e"istro opera no solamente cuando se trata de prote"er a un tercero.actitud en los t*rminos establecidos en esta Ley ($rt# 1#C L')# esde el punto de vista ne"ativo. se presumirá que aquél ha pose'do p"blica. en cualquier juicio el titular re"istral se encuentra le"itimado para actuar en el ámbito procesal tanto activa (como demandante) como pasivamente (como demandado).los efectos de la prescripción adquisiti!a en fa!or del titular inscrito . pac'fica.. cual si realmente !uese propietario o titular del dere-cho real inscrito# La le"itimación re"istral. o a la !ez. *ste dejará de ser propietario. pues (con!orme al art# 1D05 )c) ### Las presunciones que la ley establece dispensan de toda prueba a los !avorecidos por ellas. se mani!iesta principalmente en la e+ic!ci! pro)!tori! de l! in%cripción : En cualquier juicio. bastándole con aportar una certi!icación re"istral de su titularidad. la poses ión no tiene acceso a tales libros : El art# 0 L' declara no inscribibles los títulos re!erentes al mero o simple hecho de poseer : J e i"ual modoJ indica que la presunción posesoria se otor"a al titular inscrito a todos los e!ectos le"ales# &esulta. incluso !rente a su transmitente# El titular re"istral se encuentra prote"ido por la presunción le"al aunque sea un titular aparente. la posición del titular re"istral se ve notoriamente re!or%ada# Iientras lo sea. mientras no se demuestre lo contrario. sin embar"o. mientras que quien contradi"a o pretenda contradecir el derecho del titular inscrito deberá pechar con toda la car"a de la prueba ### En la práctica jurídica. mientras esta (ltima condición no sea judicialmente declarada. el titular re"istral tiene a su !avor la presunción de e. ".La presunción de e. Los preceptos citados ordenan que el titular re"istral. pre!iamente. dictada una sentencia contraria al titular re"istral. la le"itimación re"istral encuentra rati!icación en el art# FA L'. a!irmar que dicha presun-ción se concede en la !orma determinada en el asiento. L'. el problema de la prueba es de enorme trascendencia.. discutible. al considerar *ste que ### $ancelado un asiento se presume extin-guido el derecho a que dicho asiento se refiera . ininterrumpidamente y de buena fé durante el tiempo de la !igencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa ### $rt# C6#1 L' ### /e igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos . pues los asientos del &e"istro. en cambio. L! pre%unción po%e%ori!. esde el punto de vista procesal...". ya que mediante ella se trata de conse"uir la convicción del 8ue% de que lo reclamado o solicitado por cualquiera de las partes se asienta en datos reales y constatables que hay que acreditar# ada la e!icacia probatoria de la inscripción.. es ló"ico que la L' estable%ca la necesidad de actuali%ación del &e"istro cuando los derechos en *l inscritos sean objeto de liti"io (de lo contrario. en cuanto se re!ieran a los derechos inscribibles. desde la prespectiva procesal. el art# C6#D dispone ### $omo consecuencia de lo dispuesto anteriormente.. sino tambi*n cuando haya de sostenerse (aunque sea de !orma transitoria) la titularidad de quien haya inscrito al"(n derecho a su !avor. sea tenido por poseedor de la !inca en la medida del derecho que tiene inscrito a su !avor# 2ero si de los libros re"istrales nace una presunción de posesión en !avor del titular inscrito. sin que.

como si la servidumbre no e. en cuya virtud.1. no habiendo conocido ni podido conocer. $rt# C0 L' ### . irrelevante : La !* p(blica re"istral está privile"iada sobre la usucapión# La protección del tercero hipotecario alcan%a hasta el hecho de e. !acilita la usucapión del titular re"istral. además de la !alta de uso por el titular del predio dominante. )uando la usucapión conse"uida e.di!ícilmente puede deducirse de la inscripción cuál es el estado posesorio del bien o del derecho inscrito# En todo caso. en los supuestos siguientes : 1# $uando se demuestre que el adquirente conoció o tu!o medios racionales y moti!os suficientes para conocer.8. ininterrumpidamente y de buena fé durante el tiempo de !igencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa ### "..8.. parece de!endible considerar que la inscripción re"istral sí tiene habilitación su!iciente para declarar el ius possidendi del titular inscrito.#1 L' plantea que . el adquirente inscrito la consienta. pac'fica.cripción que el usucapiente haya podido alcan%ar e. expresa o tácitamente. se calificará el t'tulo y se contará el tiempo con arreglo a la legislación ci!il ### 31 =itular re"istral con condición de tercero hipotecario# )uando el titular inscrito re(na los requisitos e. en cuanto derivación de la titularidad jurídico-real de que se trate# La presunción posesoria establecida en el art# C6#1#DW L' en !avor del titular re"istral tiene una "ran importancia respecto de los derechos reales susceptibles de posesión. sólo pre!ale-cerá la prescripción adquisiti!a consumada.". el due9o del predio sirviente llevaba a cabo los correspondientes actos dominicales..los efectos de la prescripción adquisiti!a en fa!or del titular inscrito.trarre"istralmente pueda perjudicar la adquisición del titular inscrito. o la que pueda consumarese dentro del a+o siguiente a su adquisicón. di!iculta la posesión ad usucapionem de terceros que pudieran perjudicar los derechos del titular inscrito# ".i"idos al tercero hipotecario. que la finca o derecho estaba pose'da de hecho y a t'tulo de due+o por persona distinta de su trans.trarre"istralmente es. durante todo el a+o siguiente a la adquisición ### ".8. la causa de e.#C ### *n cuanto al que prescribe y al due+o del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros hipotecarios. se distin"uen D supuestos. será &usto t'tulo la inscripción.cluir la usucapión consumada en relación con la !inca inscrita# +o obstante el art# C.. ". presumiéndose que aquél ha pose'do p"blica. antes de perfeccionar su adquisición. la pres.istiera# La pervivencia de dicha idea básica lleva aun a hablar de usucapión liberatoria para identi!icar la posible e.tinción de la servidumbre. L! u%uc!pión contra ta&ulas o en contr! del titul!r in%crito. L! u%uc!pión en +!'or del titul!r in%crito Qsecundum ta&ulas.tinción de derechos reales limitados# La Ley C5-@<<-1FGG reconocía la novedad de la re"ulación del supuesto : DDA ..8. LA E4ICACIA DE LA INSCRIPCI-N RE5ISTRAL RESPECTO DE LA 6S6CAPI-N. L!% re$l!% %o)re u%uc!pión li)er!tori! o usucapio li&ertatis. se"(n que el titular inscrito care%ca de la condición de tercero hipotecario o de que lo sea : $1 )arencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario : $rt# C.mitente # D# iempre que. seg"n las normas anteriores tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición. en cuanto jue"a positiva y ne"ativamente# 2ositivamente. en principio.. caso de que le resulte necesaria# +e"ativamente.. $sí se identi!icaba en el # &omano clásico.2.

LAS RESTRICCIONES DE LOS E4ECTOS DE LA INSCRIPCI-N. el titular re"istral está le"itimado para actuar en el ámbito procesal activa o pasivamente. caso de que los bienes inmuebles.2. por virtud del principio de le"itimación re"istral. bastando con aportar certi!icación re"istral de su titularidad : $rt# 1D05 )c ### Las presunciones que la ley establece dispensan de toda prueba a los fa!orecidos por ellas ### Iientras que quien pretenda contradecir el derecho del titular inscrito deberá pechar con la car"a de la prueba# ada la e!icacia probatoria de la inscripción... anticresis).. el procedimiento de apremio se sobreseerá o suspenderá.. :n procedimiento de apremio es aquel mediante el cual se ejecutan bienes del deudor# En caso de que el deudor incumplidor coincida con el titular re"istral. ".. corresponda a un derecho inscrito que implique o supon"a posesión# La L' dispone en su art# G1 un proceso especial y sumario destinado a evitar las perturbaciones o despojos posesorios llevados a cabo por personas que no ten"an título inscrito# ".. L'. En cualquier juicio. obren inscritos en !avor de persona di!erente al deudor...1.. el titular re"istral tiene a su !avor la presunción de e. servidumbre de paso.. L'# ..La usucapión triun!ante respecto de la propiedad del titular inscrito no a!ecta a los derechos reales limitados inscritos carentes de componente posesorio y sobre todo en caso de hipoteca : $pdo# GE. en cualquier juicio.. o cuando siéndolo.". L! intr!%cendenci! %!n!tori! inter partes de l! in%cripción. objeto del apremio. establece la norma citada que ### #ampoco se extinguirán . esde el punto de vista procesal la posición del titular re"istral se ve notoriamente re!or%ada# Iientras lo sea.=. 6nter partes. art# C..=. la inscripción no tiene e!icacia sanatoria de adquisiciones o transDD6 . So)re%ei(iento de lo% procedi(iento% de !pre(io 1 L! tercer/! re$i%tr!l.1. reunan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b del presen-te art'culo ### ". cuando el difrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión. EJercicio del procedi(iento %u(!rio re$ul!do en el !rt. 81 LH.actitud y posesión establecidas en el art# C. cuando ten"an alcance posesorio (B" : usu!ructo. E+ic!ci! pro)!tori! de l! in%cripción.. es ló"ico que la L' estable%ca la necesidad de actuali%ación del &e"istro cuando los derechos en *l inscritos sean objeto de liti"io# ".. causa de la prescripción.. cual si realmente !uese propietario o titular del derecho real inscrito# La le"itimación re"istral se mani!iesta principalmente : ". y el acreedor habrá de se"uir otro juicio para ventilar el derecho que cree le asiste en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento# ". dicho e!ecto se producirá con todas sus consecuencias# 2or el contrario. La mera inscripción !aculta al titular re"istral para conse"uir erga omnes el respeto de la situación posesoria que.. con!orme al &e"istro. LA LE5ITI7ACI-N DESDE LA PERSPECTIBA PROCESAL.&especto de los mismos derechos reales limitados.

$rt# CC L' ### La inscripción por sí misma carece inter partes de valor sanatorio al"uno de la posible ine!icacia del acto o contrato que (en virtud del título que corresponda) accede al &e"istro# icha a!irmación es coherente con todo el sistema hipotecario y con las ra%ones determinantes del nacimiento del &e"istro de la 2ropiedad# El cual sur"ió a instancias del cr*dito territorial y en la b(squeda de otor"ar se"uridad y protección a los terceros adquirentes y nó a las partes contratantes.pedientes de recti!icación obedece en los (ltimos a9os al intento de alterar la condición ("anancial o privativa.. por lo que. que re"ulan los arts. quien inste la recti!icación re"istral# En caso de cotitularidad.e"(n el art# G5 L'. LA PROTECCI-N DEL TERCERO 1 LA 4. y con independencia del jue"o en al"unos casos de mecanismos hipotecarios propiamente dichos. El principio de !* p(blica re"istral se encuentra reco"ido en el art# CG L'. habrán de actuar todos los titulares re"istrales de consuno. el mayor n(mero de e.=.trarre"istral de al"(n derecho inscrito o anotado# c) e la nulidad o error de al"(n asiento# d) e la !alsedad. nulidad o de!ecto del título que hubiere motivado el asiento# La recti!icación re"istral requiere que sea el titular re"istral del asiento ine. las causas de ine. la le"islación hipotecaria o!rece los procedimientos oportunos para reiterar la e. exista entre el >egistro y la realidad &ur'dica extraregistral ### . será necesaria la correspondiente resolución judicial# $caba tambi*n por sentencia el denominado procedimiento o e.misiones que hayan sido reali%adas en contra del erecho imperativo# El art# CC L' dispone ### La inscripción no con!alida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes ### La nulidad o ine!icacia de un ne"ocio transmisivo cualquiera y en virtud de cualquier causa. L! prue)! en contr!rio 1 L!% ine&!ctitude% re$i%tr!le% * %u recti+ic!ción. D5F y D15 L'# C0 La !* p(blica re"istral "=. pues de otra !orma el &e"istrador habrá de ne"ar la recti!icación solicitada de !orma particular por cualquiera de los interesados Oen la práctica. entre las que ri"en las re"las civiles de aplicación al caso# "=. en caso de que la inscripción conten"a al"una ine.pediente de liberación de "ravámenes. no desaparece por el mero hecho de que el adquirente inscriba a su !avor# ".tinción e.acto.1. DDF . en orden a los derechos inscribibles. o en copropiedad ordinaria) de los bienes conyu"ales por parte de uno de los cónyu"es.1. una ve% producida o barruntada la crisis matrimo-nial# En de!ecto de actuación del titular del asiento.2. La presunción contenida en el art# C6 permite la prueba en contrario.1.actitud que la Ley atribuye a las inscripciones obrantes en el &e"istro# $rt# CF L' ### Por inexactitud del >egistro se entiende todo desacuerdo que.actitud del &e"istro provienen : a) e la !alta de acceso al &e"istro de al"una relación jurídico-inmobiliaria# b) e la e. PIFLICA RE5ISTRAL. Concepto de +0 p:)lic! re$i%tr!l. de "ran importancia en esta materia. o en su caso la persona que resulte perjudicada.actitud. L! +0 p:)lic! re$i%tr!l en %entido po%iti'o.

la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias suelen hablar de tercero ipotec!rio# La ra%ón de semejante adjetivación radica en que la posición que ostenta dicho tercero es !ruto de la le"islación hipotecaria (no que e. aunque después se anule o resuel!a el del otorgante por !irtud de causas que no consten en el mismo >egistro ### La consecuencia normativa !undamental del precepto radica en que dicho tercero. y la inscripción !avorece al titular inscrito hasta el punto que su titularidad deviene indiscutible# 2ara re!erirse al tercero prote"ido por la presunción del art# CG#1 L'. no per&udican a tercero ### "=.. elevándose a la condición de principio de +0 p:)lic! re$i%2tr!l# La protección del tercer adquirente (tercero ipotec!rio. la le"islación hipotecaria opta por elevar los e!ectos protectores en !avor del titular re"istral.presión de +0 p:)lic! re$i%tr!l. $rt# CG#1 L' ### *l tercero que de buena fé adquiera a t'tulo oneroso alg"n derecho de persona que en el >egistro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición... pero se ha estimado más indicado mantener un término habitual en nuestro lengua&e legislati!o . han sido allanadas al precisar su concepto en el art. una !ez que haya inscrito su derecho. Podr'a. $rt# CD L' ### Los t'tulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles. el contenido del &e"istro debe presumirse e&!cto e /nte$ro : El tercero hipotecario se cinvierte en titular del derecho inscrito. la anterior presunción iuris tan tum se trasmuta radicalmente en una presunción iuris et de iure : En un mandato le"al que no permite prueba en contrario. aunque con!orme a las normas ci'ile%.2. lo que equivale a a!irmar que el tercero adquiere una titularidad jurídico-real (propiedad o cualquier otro derecho real) inatacable : Presunción iuris et de iure . etc# E. su posición jurídico-real !uera claudicante o impu"nable# $l descrito e!ecto protector se le denomina t*cnicamente.los efectos de la fides publica. será mantenido en su adquisición. En determinadas ocasiones. aunque *sta lle"are a darse o pudiera conse"uirse# =al e!ecto protector del tercero ipotec!rio constituye el punto ál"ido del ere-cho hipotecario espa9ol y el mejor estímulo de los adquirentes para procurar la ins-cripción re"istral : Berse prote"idos en su adquisición. el titular re"istral habrá de se"uir siendo considerado como verdadero titular# Lo que equivale a a!ormar que. *l causahabiente de un titular registral. por contraposición a ipotec!ri!%. por !'a onerosa. L! +0 p:)lic! re$i%tr!l en %entido ne$!ti'o. con la e. no se entenderá por tercero el penitus extraneus. tratándose de tercero% !d9uirente% que cumplen ciertos requisitos. es !erdad. por la "ran mayoría de los autores y con cierta !recuencia por la propia jurisprudencia. aunque el anterior titular re"istral no !uese realmente propietario# "=.pu"nable en protección del titular inscrito que.con!orme al cual y respecto de terceros. adquirente especialmente prote"ido. en semejantes supuestos. en las condiciones re!lejadas tabularmente.posición de Iotivos : Las dudas que.2. moti!adas en gran parte por una exagerada exégesis con harta frecuencia se han suscitado sobre el !alor conceptual de tercero. tercero prote"ido. ha habido al"una irre"ularidad o acto transmisivo impu"nable. CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO. si re(ne los requisitos establecidos. sino "nicamente el tercer adquirente . que no estén debidamente inscritos o anotados en el >egistro de la Propie-dad.ista un derecho real de hipoteca o que sea acreedor hipotecario)# 4tros autores pre!ieren hablar de bene!iciario o destinatario de la !* p(blica re"istral. 87 . determinando que el contenido de la inscripción se convierta en ine. constituye la DC5 . en el tracto re"istral se"uido hasta lle"ar al tercero hipotecario. en tal caso pasa a ser conocido como tercero ipotec!rio# $unque se demuestre que. haberse sustitu'do la palabra tercero por la de adquirente.1.

". la e. el adquirente "o%a de la presunción y puede bene!iciarse de ella. aunque no todos ellos asumen la misma relevancia práctica# En "eneral. DC1 . ha tenido m(ltiples ocasiones de resaltar su trascendencia en concreta relación con el art# CG L'# "=. acrediten derechos sobre el patrimonio del transmitente # "=. quien.plica la ra%onabilidad del requisito : Los adquirentes en !irtud de la Ley.istencia o ine.". que puede !allar cuando el perjudicado por la !* p(blica re"istral lo"re probar la ine. el párra!o CE del art# CG L' ### Los adquirentes a t'tulo gratuito no gozarán de más protección registral que la que tu!iese su causante o transferente ### La propia E. en !orma ne"ativa. en t*rminos prácticos. no deben ser amparados en más de los que sus propios t'tulos exigieran. L! !d9ui%ición ! t/tulo onero%o.2. PRES6P6ESTOS DE LA CONDICI-N DE TERCERO. la presencia o ausencia de la buena !* en la adquisición suele ser causa de numerosos pleitos o liti"ios# "=. en cuya virtud el contenido del &e"istro se reputa siempre e.!inalidad (ltima de la !* p(blica re"istral# 2or consi"uiente.posición de motivos e.acto en !avor del tercer adquirente.". sino de los datos de hecho del supuesto que se analice# En principio.".i"encia de tales requisitos está planteada por la Ley de !orma ri"urosamente cumulativa : +in"uno de ellos puede !altar en el supuesto de que se trate. por tanto.". mientras no se pruebe que desconoc'a la inexactitud del >egistro ### $sí. mediante leg'timas prestaciones. debe reunir G requisitos : a) $dquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico-real. de inversión de la car"a de la prueba. se deduce de su propio tenor que dicha presunción es simplemente iuris tantum y que en consecuencia. nadie discute su condición de tercero hipotecario sin haber inscrito la adquisición o ser causahabiente a título oneroso del anterior titular re"istral# En cambio. b) )onse"uida de buena !*.istencia de buena !*# $rt# GCG )c ### -l que afirma la mala fé corresponde la prueba ### El =. pero se trata de un mero bene!icio de carácter procesal.e deduce del art# CG L' que el titular re"istral. por muy especiali%ado que sea# 2ero conviene subrayar que el tercero que haya inscrito su adquisición cuenta con una presunción le"al !avorable al respecto establecida por la propia L'. L! !d9ui%ición de )uen! +0. El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación por su parte (a título oneroso)# El requisito de la onerosidad de la adquisición lo reitera. por una declaración &ur'dica o por causa de liberalidad. .i"encia de la buena !* no requiere ser particularmente justi!icada# La bue-na !* es un principio "eneral del erecho y un presupuesto del ejercicio de los derechos subjetivos que no puede ser desconocido en nin"(n sector normativo. en i"ual sentido que el art# GCG )c ### La buena fé del tercero se presume siempre.istencia de la buena !* del adquirente no depende de tal declaración le"al. puede consolidar su adquisición en los t*rminos publicados por el &e"istro# "=.1. La e. c) $ título oneroso. *s preferible que el adquirente gratuito de&e de percibir un lucro a que sufran quebranto económico aquellos otros que. *sta consiste en una presunción iuris et de iure le"almente establecida. a e!ectos de ser considerado tercero hipotecario. L! !d9ui%ición del titul!r re$i%tr!l !nterior. d) Kue trai"a causa del anterior titular re"istral# La e.

sino de los asientos que le anteceden. El (ltimo adquirente (y titular re"istral) no "o%a de la condición de tercero hipotecario respecto de su transmitente# El art# CG L' no otor"a "arantía al"una al titular inscrito en relación con los posibles de!ectos de su ne"ocio adquisitivo. la inscripción sólo puede bene!iciar a quien la reali%a y siendo que la !* p(blica re"istral es un e!ecto !avorable de la inscripción. "=.8.. sino del conjunto de los asientos anteriores. del bien inmueble que previamente había adquirido otra persona mediante su posesión e!ectiva. dice que el contenido registral por el que entra en &uego la protección que el art.# Los D a9os establecidos !uncionan como un período cautelar en relación con tales proce-dimientos inmatriculadores y nó como un pla%o de suspensión de la !* p(blica re"is-tral# "=.istencia de doble venta# "=. sino en todo caso de la que incida sobre el acto adquisitivo anterior al suyo# En el primer sentido. 87 L? dispensa. PIFLICA RE5ISTRAL. la inscripción del tercer adquirente priva de e!icacia a los actos intermedios de transmisión del bien inmueble que debiendo o pudiendo haber sido inscritos. complementados por el acta de notoriedad o de la certi!i-cación de dominio emitida por las entidades p(blicas a que se re!iere el art# D5. en torno al cual se estructura el conjunto de las normas hipotecarias# El JterceroJ a e!ectos hipotecarios es (nicamente el tercer adquirente : causahabiente de un titular re"istral por vía onerosa# . sino que ha de entenderse por tercero. en relación con el inmatriculante.i"encia sine qua non para que el sistema re"istral desplie"ue los e!ectos que le son propios.Es un corolario del imprescindible tracto sucesivo. ALCANCE Y E7FITO DE LA 4. siendo éstos DCD . motivado en su caso por los planteamientos reali%ados por los liti"antes.1. para llevar a cabo actos dispositivos (art# C6 L')# -. que en absoluto puede pretenderse por el adquirente que la !inalidad del art# CG L' radique en prote"erlo de la ine!icacia de su propio acto adquisitivo. la .entencia del =. La consecuencia !undamental del art# CG L'. La presunción iuris et de iure en que se traduce la !* p(blica re"istral es un asunto de terceros y para nada jue"a inter partes. *sta es un e. realce. no han lle"ado a acceder al &e"istro# En tal sentido. de desplei"a una ve% que *ste haya inscrito su derecho# 2or principio.icho requisito es consecuencia del propio sistema re"istral u ordenamiento hipotecario : -. no deri!a del asiento por el que el adquirente constata su derecho. que la posición inatacable del tercero hipotecario no deriva del asiento correspondiente a su propia inscripción. el JterceroJ a que se re!iere el art# D5A L' en nin"(n caso puede coincidir con el tercer adquirente contemplado en el art# CG. declarando en tal caso el $lto =ribunal la primacía del art# CG L' sobre la eventualidad de la e. L! e+ic!ci! re%pecto de tercero%. de una parte. es !recuente que el =.ólo el titular re"istral se encuentra le"itimado para disponer de los derechos inscritos. cualquier persona que pudiera tener al"una titularidad dominical o jurídicoreal y que se viera perjudicado por la inmatriculación conse"uida a trav*s de los títulos p(blicos de adquisición.". sino solamente !rente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles sobre el bien (o derecho) transmitido que no constasen en el &e"istro de la 2ropiedad (art# CD L')# En la aplicación jurisprudencial de tales re"las. rati!ica la adquisición inscrita por el adjudicatario en un procedimiento ejecutivo. L! in%cripción de %u propi! !d9ui%ición. y de otra.in embar"o. mantener incólume al tercero en su adquisición.8. el =. de C1-<<<-1FF0. en bene!icio del adquirente# $ontrario sensu.8.

re!ocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los t'tulos de sus respecti!os derechos conforme a lo pre!enido en esta Ley : La resolución o la ine!icacia del derecho transmitido por el Jtitular anteriorJ al tercero hipotecario no a!ecta a la adquisición de *ste.istencia de vicios del consentimiento en el ne"ocio transmisivo reali%ado# c) Las prohibiciones le"ales de disponer. e otra parte.tensión o cabida y linderos de la !inca. pero tampoco a otros terceros que sin merecer la reiterada condición de terceros hipotecarios (B" : por haber adquirido a título "ratuito). es exacto e 'ntegro cualquiera que sea la realidad &ur'dica extrarregistral . pero no sólo *ste.istencia o ine.plicítamente en el &e"istro# El !undamento de la impu"nabilidad de la adquisición del tercero no rompe en este caso la re"la "eneral establecida en el art# CG#1 L' respecto del tercer adquirente DCC . se incentiva o estimula tambi*n a trav*s de semejante. e. para dicho subadquirente. si la ine!icacia de la adquisición inscrita del trasmitente se ori"ina por Jcausas que consten en el mismo &e"istroJ.tensión de los derechos reales inscri. pese a no ser obli"atoria ni constitutiva. etc) por no estar sometidos a la !unción cali!icadora del &e"istrador ($rts# 16 L' y F6 y si"s &')# b) Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes y la e. a la titularidad. tambi*n ha reiterado la irrelevancia de lo establecido en el art# CG respecto del acto adquisitivo del tercero (y consi"uiente inscripción de *l deri-vada) en caso de que sea declarado ine!ica%# "=.tos (o no inscritos : $rt# CD L'. Circun%t!nci!% e&clu/d!% de l! +0 p:)lic! re$i%tr!l.". e.8.2.cept(a de la re"la "eneral una serie de supuestos de cierta importancia práctica que. la conclusión es obvia : El tercero hipotecario no verá consolidada su adquisición.istencia de construcciones. incluído el tercer adquirente prote"ido por el art# CG L'.cepcionales : $1 $cciones rescisorias y resolutorias : $!ectan a la adquisición por el tercero (hipotecario o nó) l!% !ccione% re%ci%ori!% * re%olutori!% que deban su ori"en a causas que consten e.. el =.#1 L')# "=. sean los actuales titulares re"istrales del bien o derecho real en cuestión# El DE párra!o del art# CA e.8. L! ine+ic!ci! de l! !d9ui%ición del tr!n%(itente. como re"la "eneral)# 2or consi-"uiente. que desplie"an su e!icacia pese a no estar inscritas ($rt# D. la inscripción. sino que *sta será tambi*n impu"nable a consecuencia de la ine!icacia de la adquisición del trasmitente (o de su transmitente)# La resolución del derecho y la cancelación de la inscripción del trasmitente hace ine!ica% la inscripción reali%ada en !avor del tercero hipotecario# El art# CA L' está ínte"ramente dedicado a desarrollar el inciso del art# CG# La re"la "eneral del art# CA radica en rati!icar el contenido normativo !undamental del art# CG ### Las acciones rescisorias. La protección re"istral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones jurídico-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción en el &e"istro de la 2ropiedad..los que pregonan con ppresunción iuris et de iure que el >egistro. El art# CG L' "aranti%a la adquisición (y la consi"uiente inscripción de su derecho) del tercero hipotecario aunque despu*s se anule o resuelva el derecho del otor"ante por virtud de causas que no consten en el mismo &e"istro# 2or tanto. contenido y e. la protección del tercero hipotecario +4 comprende las si"uientes circuns-tancias : a) Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos (e.istencia. verdaderamente no destruyen el si"ni!icado propio del art# CG. puede ver a!ectada su adquisición en los supuestos que el art# CA considera e. pero sí delimitan con mayor claridad la materia considerada en relación con el verdadero alcance de la !* p(blica re"istral : )ualquier tercero.

además. vuelvan al patrimonio del donante bien los bienes transmitidos.plícito a(n es el art# . con independencia de la cali!icación t*cnica que mere%ca dicha ine!icacia# 31 La revocación de donaciones : El resultado del ejercicio de las acciones de revocación de donaciones destruye i"ualmente la adquisición del tercero. quedando nulas las ena&enaciones que el donatario hubiera hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto. in"ratitud del donatario ###) sino sólo y e. hubiese sido cómplice en el fraude. quedarán. pese a no estar inscrito) de la re"la "eneral. por considerar que su establecimiento le"al es superior a la propia inscripción re"istral de cualquier derecho. los bienes donados !ol!erán al donante. o su !alor. Las posteriores serán nulas . en t*rminos "enerales : La Ley tiene una publicidad mayor que las inscripciones re"istrales# 1 La rescisión por !raude de acreedores : El art# CA L' e. puede determinar la impu"nación de la adquisición (e inscripción consi"uiente) reali%ada por el tercero hipotecario# $sí. obrante en *l. a( $uando hubiese adquirido por t'tulo gratuito. *l simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará.cluye que pueda otor"arse e!icacia revocatoria a cualesquiera causas de revocación de donaciones contempladas en el )c (supervenencia de hijos. las cuales per&udicarán a tercero . a consecuencia del ejercicio de cualquier retracto. por la L? ### : En caso de constar re"istralmente las car"as la L' no establece limitación al"una respecto de terceros# )1 El ejercicio de los retractos le"ales : )on independencia del si"ni!icado preciso que se otor"ue al ejercicio del retracto.cept(a tambi*n de la re"la "eneral a las acciones rescisorias que encuentren causa en el !raude de acreedores (e. el art# . en su momento.cluyendo la rescisión por lesión o por otros motivos : $rt# 1DF1#0 )c)# El tenor del art# CA#G es el si"uiente ### Las acciones rescisorias de ena&enaciones hechas en fraude de acreedores. bien su valor# $rt# . pues ya en dicha norma se v* el e!ecto de que. sin embargo.. contados desde el d'a de la ena&enación DCG . no per&udicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de 7 a+os. cualquier causa de anulación o resolución. pero sólo en el caso de no cumplir el donatario las condiciones inscritas en el &e"istro# El entendimiento literal del precepto e. por s' sólo. b( $uando habiendo adquirido por t'tulo oneroso. lo !undamental es que la causa de la eventual ine!icacia sobrevenida haya in"resado. En cambio. en este caso. con la limitación establecida en cuanto a terceros.GA#D )c dispone ### *n este caso. la ine!icacia de la adquisición del tercero puede devenir.GF : ### >e!ocada la donación por causa de ingratitud. la L' considera que perjudican a tercero ### las acciones a tra!és de las que se e&ercite un derecho de retracto legal en los casos y términos que las leyes establezcan ### $sí.actitud e inte"ridad del &e"istro.. respecto de la revocación por incumplimiento de car"as.especialmente prote"ido. subsistentes las ena&enaciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda de re!ocación en el >egistro de la Propiedad.cept(a las consecuencias del ejercicio del retracto le"al (con alcance erga omnes . si el donatario los hubiese !endido ### Iás e.G0#1 )c ### e restituirán al donante los bienes donados. en virtud de la e. siempre que sea de ori"en le"al# El art# CA#C L' e. tanto en caso de in"ratitud como de superveniencia o supervivencia de hijos.clusivamente a la ori"inada por el incu(pli(iento de c!r$!% cuando. dichas car"as o condiciones hayan accedido al &e"istro# icho planteamiento coincide con el desarrollo normativo de la revocación de las donaciones en el )c# _ste parte de la consideración básica de que. en el &e"istro. complicidad en el fraude ### *n ambos casos.

$sientos re"istrales que no tienen carácter estable o de!initivo. etc) *ste tendrá pre!erencia (por lo "eneral. 2ara una enumeración habrá de remitirse al art# GD L'. "K. sino que además. consi"ue se que se declare la incapacidad del titular re"istral. CONCEPTO Y CARACTERILACI-N 5ENERAL DE LAS ANOTACIONES PREBENTIBAS. puede lle"ar a a!ectar a al"(n bien o derecho inscrito# $nte dicha eventualidad. previ*ndolo. cualquier de!inición "eneral habrá de resultar necesariamente prolija y comprender dentro de sí re!erencias más o menos precisas. a la diversidad de !inalidades que pueden cumplir# )omo concepto "eneral puede darse el de . por lo que resulta prácticamente imposible o!recer una panorámica "eneral de las anotaciones preventivas sin tener que proceder a continuas mati%aciones# 2or consi"uiente. sino que pretenden sólo ase"urar.ánche% &oman : In%cripcione% pro'i%ion!le%@ de e+ecto% (3% o (eno% tr!n%itorio%@ cu*o o)Jeto con%i%te *! en !%e$ur!r l!% re%ult!% de un Juicio@ *! en $!r!nti#!r l! e+ecti'id!d de un derec o per+ecto@ pero no con%u(!do@ *! en prep!r!r un! in%cripción (3% de+initi'! * per(!nente. se deduce que las anotaciones preventivas son una creación del le"islador por lo que sólo e. practica el embar"o. de cobro) !rente a los derechos que hayan in"resado en el &e"istro de la 2ropiedad con posterioridad a la práctica de la anotación preventiva# +uestra le"islación hipotecaria re"ula diversos supuestos de anotaciones preventivas# $demás.. pues es muy dudoso que transcurrido el pla%o cuatrienal quepa ejercicio al"uno de la acción rescisoria# CA Las anotaciones preventivas y los restantes asientos re"istrales "K.2. teniendo por misión !undamental advertir a eventuales terceros adquirentes que hay una situación jurídico-real en li%a# .i"ir anotación preventiva.istencia o nó de la posibilidad de DC0 . si bien deben tenerse en cuenta las anotaciones que correspondan a quien. el resultado por ahora incierto de un derecho que.con!orme a lo dispuesto en *sta o en otra Ley# El le"islador hipotecario mani!iesta que la enumeración del art# GD no es e.i el anotante consolida o ejercita su derecho (la sentencia le es !avorable.haus-tiva ni ta. tendencialmente es estable). probablemente hubiera debido ser suprimido en la re!orma de 1FGG-G. el cual enuncia en los 15 párra!os que comprende. en cualquier otro caso tuviere derecho a e.isten aquellas que hayan sido creadas por disposición le"al : La autonomía privada o la !unción propia del &e"istrador son irrelevantes a e!ectos de la e.1. EN67ERACI-N Y CLASI4ICACI-N DE LAS PRINCIPALES ANOTACIONES. constituye un lu"ar com(n poner de mani!iesto la di!icultad de o!recer una de!inición o concepto de la idea de !not!ción pre'enti'!# ada la multiplicidad de !unciones que desempe9an el conjunto de las anota ciones preventivas re"uladas en la L'.fraudu-lenta ### =ras la publicación del )c y el establecimiento del pla%o de ejercicio de la acción rescisoria en G a9os (art# 1DFF )c) no sólo hace super!luo este GE párra!o. en su caso. las anotaciones preventivas de mayor relevancia.ativa# $l mismo tiempo. la L' permite que quien demanda la propiedad de bienes inmuebles pueda solicitar del &e"istrador una anotación preventica que le otor"ue un cierto ran"o re"istral para el caso de que la sentencia le resulte !avorable# Las anotaciones preventivas tienen c!r3cter tr!n%itorio (!rente a la inscripción que. su !unción y r*"imen normativo son notariamente diversos.

$rt# 1. eventualidad de que el &e"istrador. porque constituyen un numerus clausus tasado le"almente# "=. Fuien demandare en &uicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución.$rt# GDD &'. puede ser una anotación preventiva. una inscripción propiamente dicha o la cancelación de cualquier asiento sobrante ya en el &e"istro# $ ellas se re!iere el n F del art# GD L'.solicitar anotaciones preventivas. al su ve%. el cual.. sus e!ectos se retrotraerán al momento de toma de ra%ón (la similitud con el asiento de presentación es evidente) al tiempo que. en particular. pero en el !ondo vienen a si"ni!icar. declaración. supuesto de la presentación simultánea de títulos contradictorios presentados al mismo tiempo y relativos a una misma !inca# -. se"(n los casos. modificación o extinción de cualquier derecho real ### $ trav*s de la toma de ra%ón de la e.$rt# G61 &'. anotación. se pretende que el titular re"istral no pueda actuar !rente a terceros como si no e. =odas aquellas anotaciones preventivas que in"resan en el &e"istro a consecuencia de la imposibilidad de llevarse a cabo el asiento verdaderamente pretendido por el interesado. El art# GD#1 L' concede !acultad para solicitar anotación preventiva a . eleve consulta a la irección Hral de los &e"istros y del +otariado. verdaderas anotaciones.on el mero resultado de la !rustración del intento de practicar una determinada inscripción. a la !alta de índices en un &e"istro. siempre con el carácter de transitorias o provisionales : . LAS ANOTACIONES PREBENTIBAS RELATIBAS A LOS DERECHOS EN LITI5IO 1 LA ANOTACI-N PREBENTIBA DE DE7ANDA. habrán determinado el cierre del &e"istro de cualquier título contradictorio con el anotado preventivamente# "=. tienen el jue"o propio del asiento de presentación. sino que se otor"a publicidad re"istral a la situación liti"iosa# A()ito de !plic!ción de l! !not!ción pre'enti'! de de(!nd! 1 Es. en relación con al"una duda que transitoriamente le impida practicar cualquier asiento# )ualquier de!ecto subsanable en la presentación de un título ante el &e"istro determina la !acultad del interesado de solicitar la correspondiente anotación preventiva# Las anotaciones preventivas. de la DC. el ejercicio de las acciones reales y.istiera debate al"uno sobre dicha titularidad. mientras tanto.8. -. con!orme al art# DAC. del cual no son más que prolon"aciones. LAS ANOTACIONES PREBENTIBAS REPRESENTATIBAS DE OTRO ASIENTO.1 &'.istencia de un liti"io que incide sobre la titularidad inscrita. naturalmente.". . con!orme al cual puede solicitar la anotación preventiva ### *l que presentare en el >egistro alg"n t'tulo cuya inscripción no pueda hacerse por falta de alg"n requisito subsanable o por imposibilidad del >egistrador ### La imposibilidad del &e"istrador puede deberse a muy diversas circuns-tancias : -. consideradas en sí mismas. cancelaciones o notas mar"inales. nota o cancelación. dejando el tema en suspenso durante el período correspondiente de vi"encia de la anotación preventiva# En el supuesto de que la inscripción pretendida se consi"a en dicho pla%o.. si bien.

ción con el entendimiento del art# GD#1 L'. al pedir la anotación preventiva. siempre que la prórro"a sea anotada antes de que caduque el asiento# . a cuyo e!ecto el 8ue% podrá e. la anotación preventiva de demanda destruye la posible e!icacia de la !* p(blica re"istral respecto de terceros adquirentes posteriores al asiento de la anotación preventiva. sino tambi*n aquellas otras mediante las que se persi-"ue la e!ectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria# . sin. obviamente.El ejercicio de la acción pauliana# -. al demandante no le basta con acreditar serlo y pedir por sí mismo la anotación preventiva# )on!orme al art# GC#1 ### %o podrá hacerse la anotación pre!enti!a sino cuando se ordene por pro!idencia &udicial. prorro"able a G a9os más.La demanda de elevación a p(blico de un documento privado# -. pueden anotarse no sólo las demandas en que se ejercita una acción real.i"e cautelarmente que el demandante. es responsabilidad del 8ue% que cono%ca del proceso correspondiente# El 8ue% decidirá en base al principio de prue)! aportado documentalmente por el demandante y.in embar"o. en su caso. aunque tambi*n se admiten otras demandas como base su!i-ciente para la solicitud de la anotación preventiva considerada : -.acción rei'indic!tori!# .i"ir la caución que estime adecuada# Pl!#o de 'i$enci! de l! !not!ción pre'enti'! de de(!nd! 1 )on!orme a la re"la "ral establecida en el art# 6. L'.La reclamación de un derecho de retorno arrendaticio# Pr3ctic! de l! !not!ción 1 2ese a los t*rminos literales del encabe%amiento del art# GD L'. sus e!ectos sobre la anotación preventiva DCA . el período de vi"encia de la anotación preventiva de demanda es de G a9os.e"(n la doctrina de la irección Hral de los &e"istros y del +otariado en rela. los propios t*rminos literales del precepto impiden una interpretación restrictiva del ámbito de aplicación de la anotación preventiva de demanda. hasta que haya reca'do resolución definiti!a firme en el procedimiento en que la anotación pre!enti!a y su prórroga hubieren sido decretadas ### Lo% e+ecto% de l! !not!ción pre'enti'! de de(!nd! 1 urante la !ase de pendencia del correspondiente proceso judicial. caerá por su propio peso# La !inalidad de la anotación preventiva de demanda radica precisamente en evitar que cualquiera que se convierta en adquirente durante el período liti"ioso lo"re reunir los requisitos del tercero ipotec!rio# 2ero. dictada a instancia de parte leg'tima y en !irtud de documento bastante al prudente arbitrio del &uzgador ### La valoración de la procedencia o impro-cedencia de la anotación preventiva. cualquier enajenación reali%ada por *ste con posterioridad a la anotación preventiva. cuya importancia práctica. la caducidad de la anotación preventiva de deman-da no se produce de !orma automática por impedirlo lo establecido en el art# 1FF#D &' ### Las anotaciones pre!enti!as autorizadas por la -utoridad &udicial no se cancelarán por caducidad. 41 de la Ley. incluso transcurridos los re!eridos 6 a9os.emejante interpretación da lu"ar a la anotación preventiva de demanda. ordenará la &e"istrador e.i el reivindicante que ha anotado vence al titular re"istral. acredite la seriedad de su reclama-ción o!reciendo indemni%ar los perjuicios que de ella puedan se"uirse al demandado en caso de ser absuelto.El ejercicio de un derecho de retracto le"al de colindantes# -.tender la anotación mediante mandamiento judicial# El art# 1CF &' e. limitar la capacidad transmisiva del titular re"istral# :na ve% dictada la sentencia !irme. está !uera de duda# . después de !encida la prórroga establecida en el art.

la desestimación de la demanda implica la p*rdida de !undamento y consi"uiente cancelación de la anotación preventiva y los derechos inscritos con posterioridad a su toma de ra%ón dejan de estar amena%ados por los pretendidos derechos del demandante# La cancelación de la anotación preventiva. e.El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado.tendidos en virtud de títulos de !echa posterior a la de la anotación salvo que se deriven de asientos que "ocen de prelación sobre el de la misma anotación (art# 1F6#D)# CE Los asientos posteriores. (nica y e.. de cr*ditos re!accionarios. se podrá la oportuna nota de referencia ### DE La cancelación de los asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda. podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los presentados para hacer la anotación ### 2ara c!ncel!r la anotación preventiva se requiere de nuevo la providencia y el mandamiento judiciales# 31 Estimación de la demanda : Los e!ectos de la sentencia estimatoria serán los que determine *sta# 2or ello. atendiendo a la prioridad re"istral# El mencionado precepto re"ula con detalle los asientos a reali%ar : 1E La propia cancelación de la anotación preventiva de demanda. dando por hecho que los asientos anteriores a la anotación preventiva no pueden resultar a!ectados. que disponen respectivamente que tienen derecho a pedirla : -.de demanda son.#1 &h. la cual deba llevarse a e!ecto por los trámites establecidos en la LE)# El art# 1G5 &' dispone ### e hará anotación pre!enti!a de todo embargo que DC6 . la establece el art# D5.clusivamente la !inalidad de ase"urar la e!ectividad de derechos de cr*dito. las anotaciones preventivas tienen. requieren el correspondiente pronunciamiento judicial# "=.. por haber "enerado los correspondientes asientos de!initivos# $rt# 1F6#C ### -l margen de la anotación. de derehcos de ciertos cesionarios y de al"unos le"ados# El criterio rector es que en ciertos casos. pero practicados en virtud de títulos de !echa anterior a la anotación de la demanda. el art# 1F6 &h a!irma que ### e practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen ### en la sentencia !irme. radicalmente distintos se"(n el sentido del !allo : $1 esestimación de la demanda : esde el punto de vista hipotecario.El que obtuviere a su !avor mandamiento de embar"o que se haya hecho e!ectivo en bienes inmuebles del deudor# -. 3ajo tal concepción se a"rupan las anotaciones preventivas de embar"o. LAS ANOTACIONES PREBENTIBAS EN 46NCI-N DE 5ARANTÍA. aunque por e. cuando por sentencia !irme !uere absuelto el demandado.i"encia de lo dispuesto con carácter "eneral en el art# 60 L' ### i se hubiere hecho la anotación sin escritura p"blica y se tratase de cancelarla sin con!ertirla en inscripción definiti!a. por lo que no son aptos para "enerar inscripciones propiamente dichas en el &e"istro# L! !not!ción pre'enti'! de e()!r$o 1 La anotación preventiva de embar"o es objeto de contemplación por distintas leyes y es re"ulada con detalle por las disposiciones hipotecarias# $ ella se re!ieren los n(meros DE y CE del art# GD L'.

ha dado nueva redacción a la re"la DW del art# 1A0 &'# . se hace remisión a los mismos de la anotación preventiva de demanda# En cuanto a los e!ectos que "enera respecto de actos relativos a los bienes embar"ados que hayan tenido acceso al &e"istro con posterioridad a la !echa de la anotación preventiva : $1 =ítulo e inscripción posterior a la anotación preventiva de embar"o : La anotación preventiva de embar"o. en el que se expresará que el importe de la !enta no fue suficiente para cubrir el crédito del e&ecutante.us nuevos t*rminos son muy si"ni!icativos : $uando en !irtud del procedimiento de apremio contra bienes inmuebles se ena&ene &udicialmente la finca o derecho embar-gado.se decrete en &uicio ci!il o criminal. el vi"ente art# 1016 LE) establece ### .611FFD. 2308 $c . en !echas muy recientes. aunque el embargo sea pre!enti!o. )oncretamente en el nE G. )on tales pautas normativas. el &eal ecreto 1C. pero sin per&uicio del derecho de la persona a cuyo fa!or se haya hecho la anotación ### El anotante de ambar"o no es a!ectado por inscripciones posteriores. 8: y 7: del art. en concordancia con el art# transcrito.. aunque su !echa de acceso al &e"istro sea posterior a la propia de la anotación preventiva# . como la autoridad administrativa. expidiéndose para ello mandamiento al >egistrador de la Propiedad. no deja de DCF ... 2. tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el art. entre otras modi!icaciones. expedido de acuerdo con lo pre!isto en el art. con sólo pre-sentar mandamiento ordenando la cancelación.... y su consi"uiente anotación preventiva puede ser estable cida a trav*s del oportuno mandamiento judicial (por lo que el acreedor no puede obtenerla por sí en cuanto interesado). en e!ecto. ### y sólo en cuanto a créditos posteriores ### *rgo. en absoluto priva al deudor embar"ado de las !acultades dispositivas que. pues aunque el &' es una norma re"lamentaria.a consecuencia de haber decretado el embar"o tanto la autoridad judicial propiamente dicha. o que tal importe se destinó 'ntegramente a cubrir el crédito del e&ecutante o que se ha depositado el sobrante a disposición de los interesados ### e otra.in embar"o. a la Ley 1511FFD no se le pueden reali%ar imputaciones de jerarquía normativa# $demás. el si"no le"islativo parece haber cambiado : e una parte. e incluso.24 L*$. pues la re"la "eneral se encuentra con!irmada por muchas otras disposiciones le"ales tanto de la propia L' (art# C6) como de la LE) en materia de ejecución# 31 <nscripciones posteriores a la anotación preventiva de embar"o basadas en títulos anteriores : $rt# GG L' ### *l acreedor que obtenga anotación a su fa!or en los casos de los n"meros 0:.. de 1C de +oviembre.puesta resulta dudosa. sobre los bienes anotados. o en proce-dimientos laborales. la autoridad militar# $ e!ectos del pla%o de vi"encia de la anotación preventiva de embar"o.instancia del comprador Qen la subastaR se cancelarán la anotación o inscripción del gra!amen que haya dado lugar a la e&ecución del bien ad&udicado as' como de los posteriores a que estu!iere afecta la finca. corres-ponden al deudor : $rt# A1 L' ### Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser ena&enados o gra!ados . pueden considerarse pre!erentes al embar"o anotado. en proceso civil o criminal. o en procedimiento administrati!o de apremio ### El embar"o. 70. en al"unos supues-tos. la conclusión antes e. que otor"a la condición de pre!erencia especial inmobiliaria a . en cuanto due9o y titular re"istral del bien trabado. se cancelarán las inscripciones y anotaciones posteriores a la correspondiente anotación de embargo aunque se refieran a ena&enaciones o gra!ámenes anteriores y siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por ésta ### El párra!o DE : La cancelación se practicará a instancia del que resulte ser due+o de la finca o derecho. la ar"umentación relativa al art# 1FDC#GE )c que constituye uno de los puntos básicos de la conclusión. Los créditos pre!enti!amente anotados en el >egistro de la Propiedad . los cr*ditos anteriores a la anotación preventiva..

má.in embar"o. el )c contemple tanto los cr*ditos re!accionarios anotados en el &e"istro (art# 1FDC#C) cuanto aquellos no anotados ni escritos (art# 1FDC#0)# En la L' la anotación preventiva de los cr*ditos re!accionarios es provisionalísima. reparación. en el sentido t*cnico-jurídico que ha de darse a este contrato.C L')# 2or el contrario. ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra.e denomina t*cnicamente cr*ditos re!accionarios a los nacidos a consecuencia de pr*stamos de dinero concedidos para la reali%ación de una obra (o re!acción). para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca. no sólo los pr*stamos# . obras de conservación. e. siendo la palabra c!ntid!d una re!erencia a la valoración y determinabilidad a que alude el art# 1DAC )c. si al expirar el término contemplado en el art. otor"a al acreedor re!accionario. pues la prelación interna entre los títulos con acceso al &e"istro (cr*ditos hipotecarios y re!accionarios anotados o inscritos y los embar"os o secuestros anotados) se determina por el orden de anti"uedad de las respectivas inscripciones o anotaciones en el &e"is-tro de la 2ropiedad# L! !not!ción pre'enti'! de lo% cr0dito% re+!ccion!rio% 1 .plica el complejo proceso que ha de se"uirse para la consecución de la anotación preventiva en los supuestos en que la !inca objeto de la re!acción est* "ravada con cualesquiera derechos reales y car"as en !avor de terceros (art# . a lo que ha de a9adirse que no es a la L' a la que correspon de de!inir el concepto. en realidad. los cr*ditos re!accionarios son cr*ditos pre!erentes especiales respecto del inmueble objeto de la obra y la L'.1 L' y 10. Esta asimilación entre anotación preventiva e hipoteca (establecida tambi*n en el art# 0F#D L') constituye un supuesto particularísimo en nuestra le"islación hipote-caria que. o prorrogarlo mediante dicha con!ersión. por no haber !encido el plazo estipulado en el contrato.5 de la propia Ley habla de de dinero o e+ecto% en 9ue con%i%t!n lo% (i%(o% cr0dito%. en caso de que el inmueble se encuentre absolutamente libre de car"as e inscrito a !avor del comitente de la obra.e"(n sentencia =. sino tambi*n de aquellos otros que hayan contribuído de modo directo al resultado de una construcción. a e!ectos de pre!erencia. con independencia del tipo concreto de obra reali%ado : )onstrucción propiamente dicha ex no!o. perteneciendo a aqu*lla solamente la publicidad en materia inmobiliaria# )on!orme al erecho histórico. la anotación preventiva de cr*ditos re!accionarios no o!rece di!icultades (art# 100 &') y otor"a al anotante una peculiar y re!or%ada posición como acreedor. y si"s &') y la circunstancia de que. derecho a solicitar la anotación preventiva de sus cr*ditos (art# GD#6)# e ahí que. sino precisamente por la circunstancia de que. y la palabra !nticip!r que usa el art# 0F L' para anotar las cantidades entre"adas de una ve% o de modo sucesivo. podrá el acreedor. o exigir el pago desde luego. reparación conservación o mejora de un inmueble. dicha especial provisionalidad no viene determinada por su intrascendencia. mientras duren las obras objeto de la re!acción. cuyo desconocimiento práctico es llamativo DG5 .etc# En la actualidad se consideran tambi*n cr*ditos re!accionarios doctrinal y jurisprudencialmente los correspondientes a deudas "eneradas por los materiales empleados en la obra u otros conceptos. anterior 91= d'as( no estu!iese a"n pagado por completo de su crédito.encontrar un pro!undo escollo en el propio art# 1FDA#DE del mismo )c. pues caduca a los .ime cuando el art# . de al"una !orma.5 días de concluída la obra objeto de la re!acción (art# FD)# . en todo caso haya de hacerse constar en el &e"istro el valor que tenía la !inca antes de ser objeto de la re!acción (art# . ### El cr*dito re!accionario no nace necesariamente de un pr*stamo. las anotaciones preventivas del cr*dito re!accionario se encuentran contempladas como una hipoteca in itinere en cuanto el art# FC establece que ### el acreedor refaccionario podrá pedir la con!ersión de su anotación pre!enti!a en inscripción de hipoteca. si"uiendo tal esque-ma. sino al )c. i el plazo estu!iere !encido.

pudiera llevar a cabo al"(n tipo de enajenación# El art# 1GD &' hace e.tremos insospechados. por ra%ones subjetivas u objetivas. disponiendo que ### *l legatario de géne-ro o cantidad podrá pedir la anotación pre!enti!a de su !alor. no es la demanda. la anotación preventiva provoca el cierre del &e"istro. ausente etc. en ve% de al vi"ente# L! !not!ción pre'enti'! de derec o% de cierto% ce%ion!rio% 1 El art# G0 L' establece una anotación preventiva en !avor de aquellos acreedores a quienes se hayan adjudicado bienes inmuebles para pa"o de deudas a car"o de una herencia# concurso o quiebra (el precepto utili%a literalmente la e.e encuentra re"ulada en el art# G6 L'. bastantes para cubrirlo. dentro de los 24= d'as siguientes a la muerte del testador. previos los trámites establecidos en las leyes# Lo que se anota preventivamente en estos casos. las re%olucione% Judici!le% en 9ue %e decl!re l! inc!p!cid!d le$!l p!r! !d(ini%tr!r@ l! !u%enci!@ el +!lleci(iento * cu!le%29uier! otr!% por l!% 9ue %e (odi+i9ue l! c!p!cid!d ci'il de l!% per%on!% en cuanto a la libre disposición de sus bienes (art# D#GE)# En concordancia con ello. La materia ha de ser remitida al estudio del erecho de sucesiones# "=. %o será obstáculo para la anotación pre!enti!a que otro legatario de género o cantidad haya obtenido otra anotación a su fa!or sobre los mismos bienes . se"(n lo dispuesto en el art# D#GE L'. por obvias ra%ones de inter*s en el trá!ico. sino sencillamente advertir a terceros que.=. LAS ANOTACIONES PREBENTIBAS DE BALOR NE5ATIBO. cabría atribuir a los titulares re"istrales# En consecuencia.# GE &')# En tales supuestos. concurso o quiebra.tensiva dicha anotación preventiva a los casos de suspensión de pa"os. sino la resolución judicial sobre el particular (art# 1. pródi"o. sobre cualesquiera bienes inmuebles de la heren-cia. la !acultad de disposición del titular se encuentra mermada o disminuída# Anot!cione% pre'enti'!% de de(!nd! %o)re l! c!p!cid!d de l!% per%on!% 1 2ese a su carácter estrictamente jurídico-real. en cuanto la resolución judicial determina ya la !alta de capacidad dispositiva del concursado o quebrado# En cambio.ista resolución judicial inscrita al respecto# DG1 .presión de universalidad de bienes)# 2ara ello e. 3ajo tal denominación se a"rupan una serie de anotaciones preventivas que tienen como característica "eneral otor"ar publicidad a situaciones caracteri%adas por diminuir las !acultades dispositivas que.. derivados de que muchos consideran que la cuestión de los cr*ditos re!accionarios pertenece al erecho histórico.hasta e. la anotación sólo advierte a terceros de la situación liti"iosa en que se encuentran las !acultades dispositivas de los sujetos demandados. e. no tienen por qu* atribuir.. respecto de las personas propiamente dichas cuya capacidad civil se encuentre en discusión.. siempre que no hubieren sido legados especialmente a otros . el art# GD#0E L' establece que quien demandare con el objeto de obtener al"una de tales resoluciones puede proceder a anotar previamente dicha demanda ante la posibilidad de que el eventualmente declarado incapacitado. en "eneral.i"e en su párra!o DE que los respectivos cr*ditos consten en escritura p(blica o por sentencia !irme y que sus titulares soliciten la anotación preventiva dentro de los 165 días si"uientes a la adjudicación# L! !not!ción pre'enti'! de lo% le$!t!rio% de $0nero o c!ntid!d 1 . tambien pueden inscribirse en el &e"istro. declarar o constituir derecho al"uno. cuyas !acultades dispositivas se"uirán indemnes hasta que...

su titular. se encuentran divididos en C columnas de diversa anchura e importancia : La más ancha. pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos !igentes anteriores al de dominio o derecho real ob&eto de la anotación ### "=. así como al %ecue%tro administrativa o judicialmente decetado se re!iere el art# GD#G. no pudiera e!ectuarse *sta por al"(n de!ecto subsanable de aqu*l (art# 1. pues desempe9an papeles claramente di!erenciados que la doctrina más autori%ada suele clasi!icar atendiendo a la !unción que representan : +otas mar"inales representativas de asientos principales. notas mar"inales que publican modi!icaciones y notas mar"inales de o!icina# $1 +otas mar"inales representativas de asientos principales : =ienen como contenido actos o títulos que por sí mismos serían aptos para "ene rar una inscripción o anotación preventiva. ambos tipos de anotaciones preventivas otor"an al anotante la misma pre!erencia que en el caso de embar"o establecida en el art# 1FDC#G )c# . e. Los !olios de los Libros del &e"istro. en los si"uientes supuestos : -.presamente que las anotaciones preventivas ahora consideradas ### impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositi!os que respecto de la finca o del derrecho sobre los que haya reca'do la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta. pueden ser objeto de anotación preventiva# $ las (ltimas prohibiciones de disponer. sirve para tomar ra%ón de los asientos principales (inscripciones y anotaciones preventivas)# $l"o a la i%quierda del centro. por su parte. cuando le"almente se admite o se impone la práctica de la nota DGD .iste una estrecha columna cuyo (nico obsjetivo es insertar en ella el nE de las inscripciones (o anotaciones)# 7inalmente.imada# . LOS RESTANTES ASIENTOS RE5ISTRALES. resulta imposible o!recer una de!inición apro. verticalmente considerados.K. el art# 1G0 &h (no modi!icado en la re!orma de 1FFD) establece e. L' ### Las prohibiciones legales no necesitan inscripción registral para surtir efectos incluso frente a terceros. e. las notas mar"inales le"al o re"lamentariamente establecidas : )onstituyen un numerus clausus que depende (nicamente de la decisión le"islativa al respecto y en absoluto de los propios criterios or"ani%adores o de la valoración de la trascendencia del asiento que pudiera tener el &e"istro .)uando un título cuya !inalidad consiste en "enerar una nota mar"inal.ólo podrán constar en el &e"istro como notas mar"inales las que así sean consideradas por la le"islación. al a!irmar que puede pedir la anotación preventiva ### *l que.Anot!cione% pre'enti'!% de %ecue%tro * de ciert!% pro i)icione% de di%poner 1 $rt# D. a la i%quierda.in embar"o. a la derecha. se ha establecido que sean así# )onviene advertir que el &e"istro sólo podrá hacer constar en el !olio real.on notas mar"inales por constar en el mar"en y porque a lo lar"o y ancho de la le"islación hipotecaria. con arreglo a las leyes. demandando en &uicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación.iste un espacio reservado para las not!% (!r$in!le%# ada la multiplicidad de !unciones que desempe9an en nuestro sistema hipotecario. pro!idencia ordenando el secuestro o prohibiendo la ena&enación de bienes inmuebles ### )on!orme a lo establecido en el art# GG.)uando mar"inalmente se anota un d*bito o una a!ección !iscal (art# 1A5 &')# -. pero respecto de los cuales la Ley autori%a su constancia re"istral a trav*s de una simple anotación mar"inal# 4curre así.C &')# En tales casos. mientras que las con!encionales serán ins cribibles siempre que la legislación !igente reconozca su !alidez ### Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer. obtu!iera.

de !orma tal que tanto la llevan%a de los libros (que corresponde al &e"istro). asentadas en el &e"istro con la !inalidad de poner en cone.istir notas mar"inales que indiquen el libro y !olio de la !inca resultante o de la !inca matri%# En *stas asimismo debe asentarse la nota de re!erencia relativa a las !incas objeto de a"rupación o se"re"ación# 7encione% re$i%tr!le% 1 El art# DF L' establece ta. cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de constitución de la hipoteca ### )1 +otas mar"inales de o!icina : . en particular. *sta desempe9a los mismos e!ectos que el asiento principal al que sustituye o representa por e.El cambio de domicilio del deudor hipotecario (art# 1C5#0 L')# -.i"idas en relación con los procedimientos de ejecución (art# 1C1#G L')# -. circunstancia o acto que completa o modi!ica la situación re"istral de una !inca o de un derecho sobre ella recayente o da cuenta de cualquier otra incidencia que pueda in!luir en la posición jurídica de los titulares inscritos o de sus causahabientes# Entre ellas : -. como su consulta (consi"uiente a la publicidad !ormal) resulte !actible# )arecen de valor o e!ecto al"uno.istencia de un hecho. aunque la or"ani%ación y la e. deben e.ión unos asientos con otros y.E.pedición de las certi!icaciones de car"as e.$ceptación de la hipoteca unilateral : $rt# 1G1#1 L' ### e hará constar en el >egistro por nota marginal. sino de las normas imperativas al respecto# En caso de a"rupación o se"re"ación de !incas.on meras indicaciones de re!erencia.mar"inal. unos !olios con otros (que les si"uen o de los que traen causa). salvo el propiamente or"ani%ativo.presa disposición le"islativa# 31 +otas mar"inales que publican modi!icaciones : $co"en la e.ativamente que ### La fé p"blica registral no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial # La L' de 1FGG se pronunció abiertamente en contra de las menciones re"istrales por la pro!unda inse"uridad que podían "enerar y su disposición transitoria 1W se a!ana de !orma particular en procurar su desaparición de!initiva# DGC .istencia de más o menos notas de re!erencia no dependen del criterio personal del &e"istrador.