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RESUMEN DE LOCACION DE COSAS CONCEPTO: art 1493 “habrá locación cuando una de las partes se obligare a conceder el uso

o goce de una cosa y la otra se obligare a apagar por ese uso y goce un precio cierto en dinero”. “el que paga el precio se llama LOCATARIO , ARRENDATARIO O INQUILINO, y el que lo recibe LOCADOR O ARRENDADOR, el precio se llama también ARRENDAMIENTO O ALQUILER”. ELEMENTOS: los esenciales de todo contrato son: objeto, causa, consentimiento, y la capacidad no como elemento sino como presupuesto. Pacto comisorio tacito. CARACTERES:  Bilateral: obligaciones reciprocas  Oneroso: las ventajas para ambos contratantes se da por la prestación que realizan o se obligan a realizar.  Consensual: queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Según ley 23.091 las locaciones urbanas se dan por instrumento privado es decir por escrito.  Nominado o típico  Conmutativo: en el momento de la celebración las partes acuerdan las prestaciones que deberán cumplir  No formal: en principio no requiere forma alguna salvo caso previsto por ley 23091  Temporario: tienen un tiempo de duración que lo limita, según art 1505 no puede ser por un plazo de mas de 10 años.  De ejecución o de tracto sucesivo, continuativo, fluyente y no instantáneo: renace permanentemente y debe subsistir hasta el momento de la conclusión del contarto, genera la obligación en el locatario de pagar el arrendamiento convenido por todo el tiempo que use y goce.  Transmisible a lso herederos: art 1496 “los derechos y obligaciones de la locación pasan a los herederos del locador y locatario”. COMPARACION CON OTRAS FIGURAS     Compraventa: en dicha se obliga a la transmisión del dominio. Usufructo: genera un derecho real, diferente con la locación que es personal, se asemejan en que se entrega la cosa para su uso y goce pero en el usufructo además esta la percepción de los frutos. Con el uso y habitación: es un contrato sin precio, y se da por obligación legal. Comodato: se asemeja en que se permite el uso y goce pero l comodato es gratuito y real.

NATURALEZA JURIDICA: es un derecho personal ya que cuando el locatario es amenazado por evicción por un tercero que intenta una acción concerniente a la cosa arrendada, la ley no le permite defenderse por si mismo contra la acción, debe llamar al arrendador en garantía y puede hasta hacerse declarar ajeno al juicio. Si fuera un derecho real tiene que oponerse por si mismo a la pretensión del demandante.

ni aun en la parte que le pertenece sin consentimietno de los demás participes. sin la conformidad de este el inhabilitado no podrá disponer de sus bienes por acto entre vivos. podrán otorgan por si solos los de administración. Art 1511 “pueden arrendar los administradores de bienes ajenos salvo limitaciones puestas por la ley”. REPRESENTANTES LEGALES: los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes no pueden ser locatarios ni con autorización judicial.CAPACIDAD: PRINCIPIO GENERAL: art 1510 “los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas. ADMINISTRADORES DE BIENES AJENOS: art 1511 LOS ADMINISTRADORES Y MANDATARIOS: necesitan poderes especiales para dar en arrendamiento si sobrepasan los 6 años si es antes no lo necesitan. y tomar las ajenas en arrendamiento. salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho” al no transferir la cosa no resulta un acto de disposición. salvo que se trate de bienes recibidos a titulo gratuito antes o después de la emancipación en cuyo caso solo tienen poderes de administración.  Embriaguez habitual o toxicómanos  Disminuidos en sus facultades  Prodigalidad CONDOMINOS: el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendar. aun con ella llevan implícita la condición de terminar a la mayor edad del menor. INHABILITADOS DEL ART 152 BIS: se nombrara un curador al inhabilitado. tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa. en los dos supuestos el menor puede administrar y disponer. o antes si se casa”. el menor tiene un patrimonio especial separado del conjunto gral de bienes y que es confiado a su libre administración y disposición sea a titulo gratuito o oneroso”. INCAPACIDADES MENORES EMANCIPADOS: art 128 “desde los 18 años el menor puede celebrar contrato de trabajo sin consentimiento ni autorización. El menor que hubiera obtenido titulo habilitante para el ejercicio de una profesión podrá ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorización. Art 1511 se remite al art 300 “los arrendamientos que los padres hagan de los bienes de sus hijos llevan implícita a condición de que acabaran cuando concluya la patria potestad” Art 443 “el tutor necesita la autorizacion del juez. ACTOS DE ADMINISTRACION Y ACTOS DE DISPOSICION: se debe desechar la idea que exista una capacidad de disponer y la otra de administrar pero el código al preservas el patrimonio le asigna mayor importancia a la de enajenar.  Tutores y curadores  Empleados municipales  Jueces y empleados públicos  Penados (privados de la libre administración) .

el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. LOCACION DE FONDOS DE COMERCIO: importa la locación de un conjunto de cosas compuestas. El arrendamiento será valido cuando se celebre con el condómino que actua como administrador. Ninguna determinación será valida si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o de sus legitimos representantes. LOCACIONES DE COSAS TOTAL O PARCIALMENTE AJENAS. DESTINO Y USO DE LA COSA: cuando el uso que de hacerse de la cosa estuviese expresado en el contrato. Porque la finalidad del contrato es el uso y goce y conservación de la cosa. . el locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso. COSAS INDETERMINADAS: ejemplo viajar a otro país y contratar allí un auto alquilado. buenas costumbres. PRECIO EN LOCACIONES URBANAS: LEY 23091  Debe ser pactado en moneda de curso legal  El reajuste del precio se realizaría por medio del sistema indexatorio con aplicación de los índices oficiales o teniendo en cuenta lo posible actividad comercial que desarrolare el locatario  El alquiler es fijado por mes y no se admitirían pagos anticipados que de haberse efectuado podían ser reclamados por el locatario debiéndolos reintegrar con la correspondiente indexación. CONTRATO DE LOCACIONES DE COSAS INEXISTENTES Y COSAS FUTURAS: las cosas inexistentes no pueden ser objeto del contrato. debe mantenerse la sustancia de la cosa locada que no puede ser alterada por el locatario debe devolverle al fin de la locación. CONDOMINIOS: el condómino no puede enajenar . Si no estuviere expresado será el que por su naturaleza esta destinada a prestar o el que la costumbre del lugar le hace servir. OBJETO ESPECIFICO: determinación detallada de la cosa dada en locación. con la condición de que el locador tome a su cargo la responsabilidad por la exitencia de la cosa a la época en que el contrato debe cumplirse LAS COSAS FUERA DEL COMERCIO: por nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y las buenas costumbres. ello no es seria posible si la cosa fuese consumible. es una universalidad de hecho. SIN EMBARGO. en cambio si las futuras.OBJETO: PRINCIPIO GENERAL: cosas muebles no fungibles y las raíces. se permite si el arrendamiento hecho por un condómino adquiere eficacia si en el resultado de la división de la cosa común le tocase en su lote lo que arrendo. orden publico) la cosa que se alquila debe ser en uso honesto y no contrario a las buenas costumbres sino será establecida la sanción de nulidad absoluta. Debe reunir ciertas condiciones para que se cumpla la existencia del contrato (moral. el arrendamiento hecho por alguno de ellos es de ningún valor. Puede ser invocada por todos los que tengan interés legitimo e incluso por terceros cuando se viole las moral publica o tenga un fin deshonesto.

el arrendador puede desalojar al inquilino en cualquier momento. el que lo hiciere por mayor tiempo quedara concluido a los 10 años. Es NO FORMAL. Por lo tanto no será nulo. sino se hara por el termino que sea necesario para que el arrendatario pueda recoger los frutos. Arrendamientos rurales: por escrito. EFECTOS OBLIGACIONES DEL LOCADOR: 1) ENTREGAR LA COSA: al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato. . FORMA Y PRUEBA. certificado e inscripto en los registros. PLAZOS PRESUNTOS: si el arrendamiento fuere de una heredad cuyos frutos se recogen cada año y no estuviese determinado el tiempo en el contrato se reputara hecho por el termino de un año. PRUEBA DEL CONTRATO Y PRUEBA DEL ALQUILER: el recibo no solo acredita el pago del mismo sino también la relación locativa. pero este tendrá 40 dias para el desalojo. MINIMOS DE OPCION Y PRESUNTOS PLAZOS MAXIMOS: el contrato de locación no puede hacerse por le plazo máximo de 10 años. Arrendamientos urbanos: por escrito. escritura publica o verbalmente. puede ser por escrito. en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada. Los contratos que se celebren por términos inferiores serán considerados como formulados por los plazos minimos. PRINCIPIOS: queda concluido por le mutuo consentimiento de las partes. Ley 23091: PLAZOS MINIMOS DE LAS LOCACIONES CON DESTINO A VIVIENDA: 2 años (con o sin mueles) PLAZOS MINIMOS DE LAS LOCACIONES CON DESTINOS DE COMERCIO O INDUSTRIA U OTROS: 3 años. contados desde el dia en que se intime al desahucio por el juez competente. TIEMPO EN LA LOCACION: PLAZOS MAXIMOS. Si hay silencio se considera que la perdida de la opción.LOCACION DESTINADA A COMERCIO E INDUSTRIA: plazo minimo legal de 3 años y se permite la posible fijación del precio mediante patrones que pueden consistir en la actividad especifica que desarrolle o cumpla el locatario. El beneficio de dicho plazo legal a favor del locatario cesara cuando:  Falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler  Uso deshonesto de la cosa alquilada o contrario a las buenas costumbres  Subarriendo cuando hubiese sido prohibido por el locador  Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa que importe por lo menos un 10 % del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa. Son también inmuebles las cosas muebles colocadas intencionalmente como accesorias por le propietario. PLAZOS DE OPCION: concederle al locatario ese derecho de poder optar por un plazo de prorroga del acordado originariamente. PLAZOS MINIMOS: en los arrendamientos de fincas urbanas si no estuviere el tiempo señalo.

El inquilino puede oponerse a que las haga o demandar su demolición. La cosa debe ser entregada EN BUEN ESTADO. No se comprenderá que se debe entregar con la cosa: los frutos o productos extraordinarios. ello facultara al locatario a exigir la cesación del alquiler o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Queda facultado para restituir la cosa y pedir perdidas e . la de sus agentes o dependientes. Si el locador no lo admitiese el locatario podrá devolver la cosa quedando resuelto el contrato. significa hacer todas las reparaciones necesarias al momento de dar la posesión al locatario. 2) CONSERVAR LA COSA: el locador debe mantenerla en buen estado de conservación. de conformidad con el uso para el cual ha sido arrendada. salvo que las partes hayan convenido que se entregue como esta: * cuando el locatario entre en posesión sin dejar constancia de la existencia del estado de la cosa * cuando se arriendan edificios arruinados.En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero. Esta obligación de mantener la cosa en buen estado admite algunas limitaciones: el de pequeñas reparaciones a cargo del locatario denominadas locativas. regularmente causados por las personas que habitan el edificio. 3) MANTENER AL LOCATARIO EN EL USO Y GOCE PACIFICO DE LA COSA: deberá hacer las reparaciones que exija el deterioro de la cosa por :       Caso fortuito o fuerza mayor Cuando el deterioro obedezca a la calidad propia de la cosa. colecciones. El locatario puede exigir las consecuencias del PACTO COMISORIO TACITO. En caso de que el locador sea vencido total o parcialmente podrá pedir la reducción del alquiler o rescindir el contrato con derecho a perdidas e intereses. vicio o defecto de ella (que no han destruido la cosa) El deterioro que provenga del efecto natural del uso y goce estipulado. Hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa causados por hechos de terceros aunque sea por enemistad u odio al locatario. Vicios redhibitorios: responderá aun cuando el vicio se haya originado después de entregada la cosa desconociendo es la existencia del mismo. surgiendo culpa o dolo en cuyos supuestos si estaría obligado a la reconstruccion. pero si en los accesorios si no causan perjuicios al locatario. Si al realizar las reparaciones impidiese el uso o goce. 4) REEMBOLSO DE MEJORAS: no le esta permitido al locador cambiar la forma de la cosa arrendada aunque los cambios que hiciere no causen perjuicio alguno. Si las reparaciones revistiesen urgencia. quien se encuentra facultado por la ley para retener el precio del alquiler para imputarlo a dicho pago. estas podrán ser hechas por le locatario. Garantía de evicción: esta garantía se pierde cuando el locatario no ponga en conocimiento al locador en el mas breve tiempo posible toda usurpación o novedad dañosa a su derecho. también aquel como consecuencia de su propia actividad. etc. como toda acción dirigida contra la propiedad uso o goce de la cosa. los documentos y papeles. los terrenos acrecidos por aluvión.

  intereses. de sus domesticos. Rescision con culpa del locador: paga todas las mejoras y gastos salvo aquellad que no autorizo Rescisión sin culpa del locador: no paga nada. Tampoco son parte de la cosa. también se reputan gastos de esta clase. Las reparaciones o gastos a cargo del locador se reputaran hechas por el locatario en caso de urgencia. según los usos del lugar.  Privilegio del locador: derecho preferente de la venta judicial que se obtenga de las cosas embargadas. El privilegio cesa cuando (se . LUGAR: en los plazos convenidos y a falta de este.  Las cosas que el locador sabia que no eran del locatario.  Inembargabilidad de ropas y objetos indispensables. Los gastos derivados de dicho pago están a su cargo. viceversa por el locador. En caso de silencio se entenderá que será en el domicilio del locatario. que antes o después se haya obligado a pagarlas. Cuando no realice las mejoras que se obligo por contrato. Cuando realice mejores que alteren la forma de la cosa alquilada. que solo podrá ser probada por escrito. Requisitos para pagarlas: que haya autorizado su realización.  Las cosas robadas o perdidas de otra persona no del locatario pueden ser afectadas porque dicha persona sabe de los riesgos que corre al ponerlas allí. Faculta al locatario a oponer a terceros los pagos anticipados realizados. trabajadores. EPOCA. cuando sin daño de la cosa no podían ser demoradas y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase. a exigir la supresión de la causa o la rescisión del contrato. El locatario no podrá hacer mejoras que alteren la forma de la cosa. O abandonándola sin dejar persona que la conserve. Mejoras que deben ser abonadas por el locador: las mejoras y gastos hechos por le locatario.  Derecho de retención del locador: para el pago efectivo del arrendamiento puede retener todos los frutos de la cosa y los objetos (mediante embargo). El inquilino tiene dos opciones: La compensación de los gastos efectuados con los arrendamientos adeudadoso a adeudarse en lo sucesivo La retención hasta tanto no se le efectivice el pago realizado. tampoco. OBLIGACIONES DE LOCATARIO: 1) USAR Y GOZAR DE LA COSA CONFORME A DERECHO: no cumple con su obligación cuando use la cosa con diferente destino al estipulado. salvo autorización expresa del locador.  El dinero y títulos de crédito: no son parte de las cosas que están dentro de la casa. arte u oficio. en caso de concurrencia con otros acreedores. Faculta al locador a demandar por perdidas e intereses. siempre que hayan sido de buena fe. o por su naturaleza o sin con un uso abusivo causa perjuicio al locador. 3) PAGAR EL PRECIO. 2) CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO: responderá por todo daño causado por su culpa o por las personas de su flia que habitan con el. Eximiendo solo cuando la perdida total o parcial de la cosa sea motivada por caso fortuito o fuerza mayor. La forma en dinero de curso legal y por mes adelantado. los instrumentos para su profesión.  Las cosas muebles que solo accidentalmente están allí pero que deben ser sacadas y que evidentemente no pertenecen al locatario. el pago de impuestos. subarrendatarios. cuando no sea notorio deberá ser acreditada por el inquilino.

Si no lo hace el locador podrá demandarlo para la restitución mas perdidas e intereses de la demora.   El locador puede renunciar a dicha facultad. 4) RESTITUIR LA COSA: al vencimiento del plazo acordado. los derechos y las obligaciones que se tenían por efecto de un alquiler en el cual el cedente era el locatario. b) pedir la rescisión del contrato mas daños y perjuicios.  Pagos adelantados de alquileres: serán validos. debe devolver la cosa alquilada como la recibió.  Por tiempo indeterminado después del plazo fijado por art 1507 (2 años para vivienda y 3 años para los otros destinos salvo sus excepciones)(rescisión anticipada)  Por perdida de cosa arrendada(por caso fortuito o culpa de una de las parte)  Por imposibilidad del destino especial  Por vicios redhibitorios  Rescisión convenida por las partes  Confusión (ej donación)  Resolución y perdida del derecho del locatario  Fin del usufructo  Quiebra o concurso civil del locatario HECHOS NO EXTINTIVOS: . hasta que el locador pida la devolución de la cosa y podrá pedirla en cualquier tiempo. Porque es el que tiene la tenencia y el que primero se entera de todo.  SANCION: a) pedir el desalojo del cesionario o sublocatario mas los daños y perjuicios. CONCLUSION DE LA LOCACION: CAUSAS:  Al finalizar el tiempo determinado: TACITA RECONDUCCION : si terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce de la cosa alquilada. El locatario si el locador no quiere recibir tiene derecho a consignar la cosa arrendada en deposito judicial y desde ese dia su responsabilidad cesara por el alquiler. el locatario-sublocador puede estipular un alquiler mayor o menor o igual al que tenia el con el locador. Si no se hubiese hecho descripción se presume que fue en buen estado.  Subarrendar: es dar en locación a otra persona en todo en parte la cosa que se tiene en locación. El juez puede declarar valida la cesion o sublocación aun cuando el locador lo prohibiese siempre que el cesionario o sublocatario ofrezca todas las condiciones de solvencia o crédito.venció el plazo de 30 dias para imponerla o cuando el locador autorizo expresamente al locatario para sacar sus cosas). salvo prueba en contrario. CESION DE LA LOCACION Y SUBLOCACION:  Cesion: transferir a otra persona. bajo la pena de responder por los daños y perjuicios y de ser privado de toda garantía.  PROHIBICION DE CEDER O SUBARRENDAR: se le reconoce al locador dicha facultad. 5) AVISAR A L LOCADOR DE TODA USURPACION O TURBACION DE DERECHO: al mas breve tiempo posible. no se juzgara que hay tacita reconducción sino LA CONTINUACION DE LA LOCACION CONCLUIDA Y BAJO SUS MISMOS TERMINOS.constituye una nueva locación. si se hubiere hecho descripción de su estado.

celebran la relación contractual. y la otra es netamente civil donde las partes en pie de igualdad. 5) No formal: sin tener que cumplimentar forma legal establecida. (art 4032 a 4035). 3) Conmutativo: no existe ningún alea de ninguna especie y desde el principio cada una de las partes tiene cabal conciencia de la equivalencia de las prestaciones a las que recíprocamente se han comprometido. COMPARACION CON LA LOCACION DE OBRA: 1) En cuanto al riesgo: en la de obra están a cargo del locador o empresario y en la de servicios están soportados por el locatario y quien realizo el trabajo no pierde su derecho de remuneración. la causa fin especifica. la una a prestar un servicio la otra a pagar por el un precio determinado en dinero. LEER PRECIO EN LOCACION URBANA RESUMEN DE LOCACION DE SERVICIOS: CONCEPTO: habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente. En caso de hacer uso de dicha facultad en el 1 año en concepto de indemnización deberá abonar al locador 1 mes y pasado ese tiempo 1 mes y medio. Supuesto del art 128 de menores emancipados. 2) En cuanto a la prescipcion: en la de obra el plazo para reclamar el pago del precio es el ordinario de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes. CARACTERES: 1) Consensual: los efectos se producen desde el mismo dia de la celebración del contrato 2) Oneroso: la prestación a la que se compromete una de las partes lo es en razón de la prestación de la otra. si quiere rescindir antes de los 6 meses tendrá que abonar todos esos meses. CRITERIO DOCTRINAL MODERNO: se consideran diferentes ya que una corresponde a la rama del derecho publico (contrato de trabajo) donde predomina la intervención del estado . objeto especifico (comunes a todo contrato) 2) Capacidad de derecho: en principio todos lo son pero con limites de los art 56 y 57. sin subordinación plena ni con fines de continuar en el tiempo mas alla del necesario para la prestación del servicio. Muerte del locador o del locatario (pasan a los herederos)  Posible necesidad que pueda tener el locador de la cosa alquilada RESCISION ANTICIPADA: el locatario podrá rescindir el contrato transcurridos los primeros 6 meses. ELEMENTOS: 1) Consentimiento. en cambio en la de servicio es plazo es mucho mas breve. . Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de hacer. Desde art 1623 a 1628. RELACION CON EL CONTRATO DE TRABAJO: CRITERIO DOCTRINAL DEL SIGLO XIX: se consideraban que eran lo mismo. debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación minima de 60 dias. 4) Nominado o típico: denominación especial y regulada.

Art 280: los padres no pueden hacer contratos de locación de los servicios de sus hijos adultos o para que aprendan algún oficio sin asentimiento de ellos. sea que suministren solo el trabajo o que provean también los materiales de obra (art 3931 y 3933). “nadie puede alegar su torpeza” CAPACIDAD Art 1160 y 1164 a 1666 y art 128. 5) En cuanto a la responsabilidad: en la de servicios es el locatario quien responde por los daños y en la de obra es el empresario o locador. Art 1049: el incapaz puede pedir la nulidad o cumplir el acto si le conviene no asi la parte capaz. aquel a quien tales servicios fuesen prestados. . la c se concluye recién a los 14 años. 4) En cuanto al precio a pagarse en caso de rescisión: en la de obra se debe el total conforme al art 1638 (permite la reducción por parte de los jueces). habitualmente es verbal ya que es una obligación de medios PRUEBA: art 1990 y ss. extiende esta facultad a los tutores pero limitándose solo hasta los 15 años. en la de servicios puede cesar cuando lo quiere el locador o locatario si no se ha pactado por un plazo determinado. ya que la locación de servicios importa un acto de administración.3) En cuanto a los privilegios: los locadores de servicios tienen para asegurar el cobro de sus sueldos o salarios un privilegio gral sobre los bienes muebles por 3 o 6 meses. sin que ellos tengan derecho a reclamar pago o recompensa” aquí no hay locación de servicios porque faltaría el elemento precio. ilícitos o inmorales. cuando asi lo considere en función de la subsistencia de los padres o de los hermanos siempre que hayan cumplido en forma satisfactoria con un minimo de instrucción escolar. FORMA: No formal. Se entiende que cualquier incapaz puede resultar locador o locatario. El art 1625. siendo necesario que el tutor viva con el menor. ni para exigir la restitución del precio que hubiera pagado”. OBJETO Art 1626: “si la locación tuviera por objeto prestaciones de servicios imposibles. en cambio los locadores de obra gozan de un privilegio especial (dcho ante otros). Según art 128 cesa la incapacidad cumplido los 18 años. Sea como locatarios o como locadores que tengan la administración de sus bienes. 1) Capacidad de menores para realizar trabajos: art 275. Cualquier clase de prueba para acreditar la existencia del contrato. con la única condición de pagarse el trabajo o servicio ejecutado. con autorización paternal o judicial el menor de 18 puede contratar por si la realización de una actividad laboral. 2) Servicios prestados a sus padres: art 277 “los padres pueden exigir que los hijos que están bajo su patria potestad y cuidado les presten colaboración propia de su edad. por ser un derecho percibir un servicio. no tendrá derecho para demandar a la otra parte por la prestación de esos servicios. El ministerio de menores puede autorizar a trabajar a los niños de entre 12 a 14 años. La edad minima para trabajar es de 12 años pero no pueden hacerlo aquellos que no hayan completado su instrucción obligatoria.

y si es destruida por un tercero no puede pretender liberarse de sus obligaciones con respecto al locador. la repetición no tiene lugar aunque el hecho no se hubiera realizado. Entendiéndose que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por árbitros. Es una obligación de resultado. Siempre que no exista una destrucción por la mala ejecución o por la mala calidad de los materiales. Con posterioridad si la destrucción acontece por hechos extraños a la actividad del empresario. a pagar una remuneración. ACCIONES QUE NACEN DEL CONTRATO 1) Para el locador que realiza el trabajo: exigir la retribución o hacerla fijar judicialmente para exigirla.  Art 795 y 953: si hay torpeza por ambas partes (servicio ilícito o inmoral). es el dueño de ella quien tiene el poder jurídico y de custodia. a no ser que expresamente se contratase asi entre las partes según art 1197. El abogado no puede asegurar el resultado del pleito sino cumplir acabadamente con el cuidado del mismo ya que es una obligación de medios. 2) Para el locatario que paga el servicio: que el servicio se realice en el tiempo y la forma convenidos o cuando no se establezca la forma convenida de conformidad con los usos y costumbres del lugar en que le servicio se preste. .  Art 1627: el que hiciere algún trabajo o prestare algún servicio a otro. el empresario. CARACTERES     Bilateral Consensual Oneroso Conmutativo TIPOS DE LOCACION 1) Sin provision de materiales: el empresario no puede reclamar el pago de suma alguna por la destrucción de la obra antes de su entrega. y la otra parte. siempre y cuando el servicio prestado sea conforme a su modo de vivir o profesión y no sea ilícito. puede demandar el precio. obra. siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir. en virtud de que representa un caso fortuito. aunque ningún precio se hubiese ajustado. Requisitos: * profesionalidad o medio de vida *ejecución de los servicios y realización en beneficio de una persona determinada a quien se requiere su pago. el dueño de la obra no puede negarse al pago de lo que corresponda por el contrato. Se entiende por obra todo resultado a producir por la actividad o por el trabajo. inmoral o contrario a la buenas costumbres. el comitente.EFECTOS:  si el servicio no ha sido prestado gratuitamente se debe un precio (lo debe el locatario). se obliga a producir un resultado de trabajo. RESUMEN LOCACION DE OBRA CONCEPTO: cuando una de las partes. Una vez recibida la obra.

3) Ruina de los edificios: responsabilidad del empresario si es anterior y el ha provisto de los materiales.  La responsabilidad es solidaria entre el director de la obra y el proyectista. Basta la certidumbre de que asi podría ocurrir o de que se destruirá paulatinamente. siempre que tal amenaza aparezca como un peligro que no deje dudas respecto a que la ruina se producirá. la cual se refiere a la teoría de la imprevisión.2) Con provision de los materiales: la responsabilidad antes de la entrega recae sobre el empresario. Art 1146:  Se trata de obra en edificios de larga duración. Art 1646. tomando en cuenta las variaciones producidas durante el transcurso de la ejecución de la obra. COMPARACION CON OTROS CONTRATOS:  Locación de servicios: corresponde a una locación de medios y la de obra es de resultado. cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada.  Contrato de trabajo: es de orden publico y la de obra es netamente civil. pero como el proceso inflacionario no esta admitido como una causa para fundar la aplicación de este art. que cuando se trata de obras de importancia se prevean clausulas(como costes y costas) que liquidan los valores al momento de efectuarse el pago. Cuando es posterior. No se exige tampoco una destrucción repentina. El sistema de costes y costas al permitir el reajuste del valor de los materiales y de la mano de obra e incluso de los honorarios.  Debe existir recepción de la obra por parte del dueño  Debe existir ruina o amenaza de ruina total o parcial  Debe proceder de vicio de la construcción.  Es plazo de vigencia es de 10 años a partir de la recepción definitiva de la obra y 60 dias a partir del conocimiento del vicio.  La acción proscribe al termino de un año de haberse producido la ruina total o parcial. según circunstancias y sin perjuicio de las acciones de regreso. vicio del suelo o mala calidad de materiales. fija un precio invariable. VARIACION DE COSTOS Y LICITACION: el primero es de ajuste alzado. . ha sido el sistema preferido para las épocas de inflación. CONTRATACION DIRECTA: art 1633 aunque encarezca el valor de los materiales y la mano de obra. 4) Deber de custodia: el empresario es responsable del trabajo por las personas que ocupe la obra. se aplica habitualmente para las obras de corta duración. puede tratarse de una degradación gradual que comprometa la existencia de la obra y que en definitiva pueda conducir a la ruina. es normal en la actualidad. en inmuebles. y hay vicio aparente que luego genera su destrucción por no haber podido advertirlo en el momento de la entrega por exigir conocimientos especiales hay derecho de RECLAMO HASTA 60 DIAS después de su aparición. Arruinar significa fenómenos que modifican los elementos esenciales de la obra e influyen sobre su duración y solidez.  Locación de cosas: la entrega es para que se use y goce por un plazo y luego se restituya. salvo lo dispuesto en art 1198.  Mandato: tiene por finalidad la ejecución de actos jurídicos. el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento en el precio. La amenaza de ruina es suficiente para que nazca la responsabilidad del constructor.

con lo cual se evita la acción capichosa por parte del dueño de la obra. La cusa fin especifica es sujetar la realización de la obra a las reglas del arte. cuando la obra fue ajustada por pieza o medida. Las posibles modificaciones que pueden alterar el precio de los materiales o mano de obra benefician o perjudican al empresario.  POR COSTES Y COSTAS: el empresario adquiere e invierte los materiales. planos. si no hay plazos estipulados”. haciéndolo por cuenta del locatario. se entiende reservada al juicio de este ultimo. Se entiende que el pago deberá hacerse contra entrega de cada unidad. el contrato puede resolverse por una u otra parte.Las leyes de obras publicas. 3) DIVERSAS FORMAS DE CONTRATAR :  POR AJUSTE ALZADO: art 1598 y 1636. CONSENTIMIENTO. La licitación privada. El precio determinado es una modalidad del precio cierto. pudiendo las partes haber convenido un pago en cuotas de conformidad con la autonomía de la voluntad. ajustando la actividad y el precio a la pieza o medida. determinado o determinable sobre la base de pautas pactadas de común acuerdo. para ello el art 1634 indica que cuando la obra se debe hacer a satisaccion del propietario o de otra persona. precio determinado en dinero. durante la marcha de la obra el locatario debe expresar su opinión al locador y no mantener una actitud de reserva para recién efectuar los reclamos una vez concluida la obra. RELACION JURIDICA ENTRE LOCADOR Y LOCATARIO 1) DEBER DE COLABORACION: el locador tiene un derecho a recibir colaboración. El empresario acepta ejecutarla pero suspeditada a la determinación de un precio. CAUSA FIN. aunque ningun precio se hubiese ajustado. OBJETO: el consentimiento es la finalidad de realizar conforme a las reglas del arte. por tanto. El objeto especifico es crear algo diferente a lo existente. El precio es convenido por las partes antes de iniciar las obras. el empresario debe hacer la obra segun la costumbre del lugar o ser decidida la diferencia entre locador y locatario por el precio estipulado. una obra determinada. ello significa clausula de ajuste alzado variable. Art 1627 “el que hiciere algún trabajo. 2) PRECIO: art 1493. se requiere la nueva especie. También cabe la posibilidad de que hayan convenido que el locatario o propietario se obligue a pagar determinadas alteraciones del precio que puedan producirse. contratando la mano de obra. concluidas que sean las partes designadas pagándose la parte concluida. cuyo conocimiento previo no puede ignorarse por las partes. No se contrata toda la obra.  POR UNIDAD DE MEDIDA: art 1639. estableciendo una suma fija e inamovible que deberá ser abonada contra entrega de la obra. pues actuaria con una finalidad maliciosa. marcan los concursos de precios que determinan la publicidad de la oferta del contrato pidiendo la ejecución de una obra y requiriendo a los interesados que ofrezcan condiciones sobre el precio para la ejecución de esa obra determinada. En ellas aparece el pliego de bases y condiciones al cual las partes deben someterse. o dueño. es para obras de gran valor. que a su vez procederá a reembolsarle dichos pagos en las fechas en que hayan . El abona los salarios correspondientes. sin designación del n° de piezas o de la medida total. en la que las partes acuerdan ab initio la remuneración que retribuye la ejecución de la obra. La obligación principal del locatario consiste en pagar el precio. el art 1632 indica que si falta un ajuste sobre el modo de hacer la obra y no existen medidas. siempre que tal trabajo sea de su profesión o modo de vivir. puede demandar el precio. Las partes convienen pago por actividad parcial. Art 1636 “el precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella.

para que este reciba una obra ejecutada de cualquier manera. 4) RECEPCION DE LA OBRA: es un derecho del locador. a falta de acuerdo fijara el juez sumariamente. LA LOCACION Y LOS TERCEROS: 1) RESPONSABILIDAD DEL LOCADOR Y LOCATARIO FRENTE A TERCEROS:  El locador o empresario respecto de terceros podrá estar vinculado como consecuencia de la situación mientras se ejecuta la obra y esa responsabilidad podrá ser contractual y extracontractual. este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega pues los defectos eran ocultos”. deberá comunicarlo inmediatamente al propietario expresando la modificación que importe sobre el pecio fijado. la recepción de la obra no libera al empresario respecto de los vicios ocultos.3940 y 3643.la recepcion definitiva es la que traspasa al dueño los riesgos. Art 1647 y art 1113 por el hecho de los dependientes o como consecuencia de la utilización de cosas. Art 1647 bis “recibida la obra. tratándose de vicios ocultos. según el art 1633 indica que aunque encarezca dicho valor no puede pedir aumento salvo caso de imprevisión. 3) RECEPCION DE LA OBRA: debe ser en el plazo fijado según art 1635. cuando ya se pone en plena posesión al dueño o locatario. 2) PAGO DEL PRECIO: deber esencial del dueño de la obra. salvo el caso de que no hayan podido ser advertidos en el momento de la entrega. En el supuesto el perjuicio se habrá ocasionado solo por su culpa y no seria justo que dicho perjuicio deba ser soportado por el locatario. porque si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no pudieron preverse al tiempo en que se concertó. Normalmente tiene este derecho su razón de ser en el incremento del valor de los materiales. según art 1647 bis. 6) DERECHO DE RETENCION: art 3939. a no ser que la demora se haya debido a caso fortuito o fuerza mayor. Los vicios aparentes exigen un reclamo inmediato. Entendemos por coste el gasto de su construcción y por costas la utilidad del empresario. La contractual estará vinculada con el pago de los salarios y precio de los materiales. Es normal confundir la entrega provisoria y la entrega definitiva. el empresario quedara libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. y el dueño tendrá un plazo de 60 dias después del descubrimiento para formular el reclamo. 5) LIBERACION DE LOCADOR: consecuencia natural de la finalización del contrato. art 1636 debe pagarse a la entrega de ella si no hay plazo estipulado. El locador no podrá demandar aumentos si estos se han producido luego de estar el en mora en el plazo para la entrega del edificio o de la cosa construida. Dando la garantía suficiente el juez debe autorizar al dueño de la obra o locatario para que tome posesión de la obra. DEBERES JURIDICOS DEL LOCATARIO: 1) DEBER DE COOPERACION: indispensable para que la obra se ejecute en debida forma. El empresario no podrá viciar el proyecto de obra sin permiso por escrito del dueño. La extracontractual se producirá si por la ejecución de la obra se producen daños a terceros.convenido. el precio de la obra es el que se obtiene de sumas el costo y las costas. La que tiene importancia es la entrega definitiva. Se evita que el empresario de la obra pueda utilizar este derecho como un medio para coaccionar al locatario. con mas un beneficio o porcentaje fijo. . donde el dueño tendrá 60 dias para formular el reclamo correspondiente.

estableciéndose relaciones contractuales. La responsabilidad del dueño aparece cuando ella le ha sido entregada la obra y la ha recibido de conformidad sin reservas. Se desestima aplicar estos principios a los muebles los cuales deben regirse por las normas generales de los vicios redhibitorios. quien formula sus reclamos directamente al empresario. No se exige tampoco una destrucción repentina por el contrario puede tratarse perfectamente de una degradación gradual que comprometa la existencia de la obra y que en definitiva pueda conducirla a la ruina. Art 1646 subsume los casos en que la obra ha sido mal realizada que la ejecución defectuosa equivale o linda con la inejecución o incumplimiento absoluto. siempre que tal amenaza aparezca como un peligro que no deje duda al respecto de que la ruina se producirá. sin perjuicio de la acción de regreso que pudiere competer. Para aplicarse la responsabilidad deberá producirse la ruina dentro de los 10 de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de 1 año a contar del tiempo en que se produjo aquella. Será suficiente que la situación de estabilidad o de vicios existentes la hagan inadecuada para su destino para que se configure el supuesto de ruina. implica que el dueño se conformo con la deficiente calidad. La falta de protesta en el momento de la entrega o en el citado lapso de caducidad. 2) CESION DEL CONTRATO: es admisible cuando no se haya contratado teniendo en cuenta las condiciones personales del empresario. 2) CONCEPTO DE RUINA PARCIAL O TOTAL: la amenaza de ruina es suficiente para que nazca la responsabilidad del constructor. En caso de existir cesion con intervención del locatario. El efecto tanto de la cesion como de la subcontratación es que el empresario no queda liberado del contrato. con respecto a las anomalías. el constructor es responsable por su ruina total o parcial. 3) SUBCONTRATACION: cuando determinadas tareas o aspectos parciales de la obra general se encargan a otras personas. Por ruina debemos entender toda caída o toda inminencia de caída cuando la obra no concluyo su vida técnica o económicamente útil. se producirá la liberación del empresario porque el dueño ha autorizado expresamente la actuación del tercero. inmuebles destinados a larga duración. al proyectista y al estado.  VICIO EN LA CONSTRUCCION: no ceñirse a las reglas del arte y ello ocasionara la caída total o parcial del edificio. . Y podrá emerger de la ruina o daños que se ocasionen a terceros sin perjuicio de la acción recursiva que pueda tener contra el empresario que ejecuto la obra. siempre sea responsable frente al dueño y con mayor razón frente a los subcontratos. RESPONSABILIDAD POR RUINA DEL EDIFICIOS 1) EDIFICIOS Y OBRAS COMPRENDIDOS: art 1646. La responsabilidad que este art impone se extenderá indistintamente al director de la obra. si esta procede de vicios de construcción o de vicio del suelo o mala calidad de los materiales haya o no proveido de estos. 3) CAUSAS DE RUINA:  VICIO EN EL SUELO: toda construcción hecha sobre un lugar que no tiene aptitud para la transmisión de la carga que se pretende hacer soportar o sea que cuando la cimentación o el sistema de fundación no es adecuado para el tipo de suelo de que se trata y sobreviene una ruina. basta la certidumbre de que asi podría ocurrir o de que se destruirá paulatinamente. Se caracteriza por dictamenes técnicos demostrando las fallas importantes por ejemplo en el llenado de las columnas de hormingon. Las relaciones entre el locador y los subcontratistas son extrañes a la persona del dueño de la obra. Existe ruina aunque la obra no se haya derrumbado.

 VICIO EN LOS MATERIALES: es un tema remitido a la prueba pericial. DESAPARICION O FALENCIA DEL EMPRESARIO: art 1640 y 1641. y vencido este plazo se podrá encargar la continuación a otro locador. Produciendo el fallecimiento del empresario. 3) DISCREPANCIAS ENTRE EL DUEÑO Y EL EMPRESARIO: estará sujeto a una valorización equitativa del juez. deberá intimarse el cumplimiento por 15 dias(art 1204). se exterioriza por el certificado final de obra. por su sola voluntad. Art 1643. . aunque se haya empezado. Para aplicar el pacto comisorio tacito. se tiene por ejemplo en cuenta algún proyecto que tenga infracciones al código edilicio y donde la autoridad administrativa ordena la demolición. el fallecimiento del empresario es causa para resolver el contrato. en cambio no produce su fin la muerte del dueño de la obra. 6) TEORIA DE LA IMPREVISION: art 16358 ajustada la obra a un precio determinado no puede el locador pretender un valor mayor por el encarecimiento de los materiales o mano de obra. FIN DEL CONTRATO DE LOCACION DE OBRA: 1) FINALIZACION DE LA OBRA: art 1637 conclusion de la obra o por resolución. La imposibilidad por desaparición del empresario también origina el fin de la locación. será indispensable recurrir a la intervención del juez. la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia. debiendo indemnizar al locador quien no podrá pretender una indemnización exorbitante y el art 1638 faculta a los jueces a reducir. es deber del locatario pagar a los herederos. Ello no excluye que los herederos del locador puedan continuar la construcción. 4) CARGA DE LA PRUEBA: para considerar la enumeración del art 1646 debe admitirse la necesidad de probar la causa de la ruina por el locatario que reclama los perjuicios. Art 1642. 5) PACTO COMISORIO TACITO: art 1204. Art 1644 se refiere al incumplimiento de la obra. 4) MUERTE. 2) DESESTIMIENTO: art 1638. salvo este supuesto. equitativamente. no es posible la resolución si ha existido culpa por parte del empresario en ese caso este deberá pagar daños y perjuicios. el dueño de la obra puede desistir de la ejecución.