Alam Sutera Realty, Tbk ASRI

Properti/Real Estate Profil Perusahaan

Valuasi Saham

30 September 2013

Grafik Kinerja Saham

Sumber : Yahoo!Finance

Performa Saham

Beta Market Cap (Mil) Shares Outstanding (Mil) Dividend Yield (%) 52 Weeks Range 1 Year Return (%) P/E EPS ROI ROE
Sumber : www.reuters.com

1,70 12.182.640 19.649 14,60 2,35 445 1.160 26,76 9,61 64,49 17,57 28,41

PT Alam Sutera Realty, Tbk ("ASRI"), didirikan pada tanggal 3 November 1993, dengan nama PT Adhihutama Manunggal ("AM"). AM berubah nama menjadi ASRI pada 17 September 2007. Proyek pertama ASRI merupakan kawasan terpadu yang disebut Alam Sutera di Serpong, Tangerang. Per tanggal 31 Desember 2012, ASRI memiliki land bank seluas 2.074 hektare (ha), termasuk di Serpong dan Serpong Utara - Tangerang, Pasar Kemis - Tangerang, Cianjur Jawa Barat, Cibitung - Bekasi, Tanjung Pinang - Riau, Sanur - Bali, Kuta - Bali, Central Business District (CBD) - Jakarta, dan Puncak - Cimacan. Setelah menyelesaikan tahap pertama pembangunan di Alam Sutera, ASRI saat ini fokus pada tahap kedua di Alam Sutera dengan membangun daerah komersial, dan memulai proyek kedua di Pasar Kemis. Pada bulan Desember 2012, ASRI telah meresmikan Mall @ Alam Sutera, sebuah pusat perbelanjaan baru dengan luas total disewakan sekitar 68.000 m2. Daerah komersial ASRI di Alam Sutera mencakup Flavor Bliss, pusat makanan dan hiburan, Pasar Delapan, area pasar modern, dan T8, gudang multiguna. ASRI juga telah membangun kantor (Synergy Building) dan Silkwood Residence Apartment. Perkembangan ini ditujukan untuk memberikan nilai tambah kepada pelanggan ASRI dan menghasilkan pendapatan berulang untuk mengurangi ketergantungan pada kondisi ekonomi dan iklim di industri properti Indonesia. Terhitung hingga hari ini terdapat sekitar dua puluh lima cluster perumahan di Alam Sutera, masing-masing terdiri dari 150 hingga 300 unit rumah. Jumlah populasi pun tercatat sekitar 4.500 keluarga dan akan terus bertambah sesuai dengan perkembangan kawasan yang pesat. Pesatnya pertumbuhan kawasan tersebut telah membuat Alam Sutera semakin dipercaya oleh masyarakat sebagai pilihan dalam menciptakan hidup yang berkualitas. Alam Sutera percaya bahwa semua upaya pengembangan harus mengedepankan faktor lingkungan. Bagi Alam Sutera, faktor lingkungan bukan hanya sebatas strategi pemasaran melainkan sebuah komitmen yang harus konsisten dilaksanakan.
1

Pemegang Saham

PT Argo Manunggal Land Development PT Tangerang Fajar Industrial Estate PT Manunggal Prime Development UBS AG London Branch Publik (dibawah 5% kepemilikan)

3,1 25,2 18,7 8,5 44,5

Sumber: Annual Report PT Alam Sutera Realty Tahun 2012

MM-FEUI

Analisa Instrumen Keuangan

Kelompok V
Andre Bramandita - 1206185135 Arya Irwan - 1206296135 Budi Setiawan - 1106112082

Parameter Investasi Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,50%, 6,50%, dan 0.90x Dalam melakukan valuasi, ada beberapa pertimbangan-pertimbangan yang menjadi faktor proyeksi harga saham, antara lain : Pertumbuhan permintaan properti tahun 2013. Meskipun perkirakan inflasi akan naik karena biaya energi yang lebih tinggi, PDB diperkirakan akan tumbuh sebesar 6,0% pada 2013. Dengan demikian, kami memperkirakan permintaan untuk perumahan, apartemen dan ruko akan meningkat. Kegiatan ekspansi ASRI tahun 2012. Pada bulan Juli 2012, ASRI mengakuisisi 90,3% saham perusahaan pengembangan pariwisata di Bali yaitu PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN"). ASRI berencana untuk menyelesaikan pembangunan taman budaya Garuda Wisnu Kencana, yang telah dikelola GAIN, menjadi kompleks pariwisata yang komprehensif, lengkap dengan properti komersial. Dengan pendapatan sebesar Rp17 miliar selama Oktober-Desember 2012, taman ini diharapkan dapat menjadi sumber pendapatan berulang bagi Perusahaan. ASRI juga membeli dua gedung perkantoran, di kawasan pusat bisnis Jakarta yaitu Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal. Kami memperkirakan gedung Putra Kalimantan akan memberikan sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah renovasi. Sementara itu, Wisma Argo Manunggal akan terus memberikan pendapatan berulang sampai tahun 2015, hingga dibongkar untuk renovasi (tergantung penyelesaian pembangunan gedung baru Putra Kalimantan). Terakhir, ASRI telah setuju untuk mengakuisisi sekitar 150 ha lahan di Serpong dari PT Modernland Realty Tbk ("MDLN"). Peningkatan marjin di tahun 2012. Kenaikan harga tanah yang signifikan di Serpong, didukung oleh permintaan yang kuat dari pelanggan yang sudah tahu reputasi ASRI sebagai pengembang kawasan hunian yang nyaman, menyebabkan marketing sales lebih baik dari yang diharapkan. Pada tahun 2012, ASRI mampu menjual 4,2% lebih baik dari target penjualan tahun 2012 yaitu sebesar Rp3,5 triliun. Mengingat bahwa ASRI melakukan pembebasan tanah lebih dari satu dekade lalu, maka laba kotor ASRI dan margin laba bersih naik menjadi 60% dan 49%, pada tahun 2012. Pertumbuhan pendapatan berulang yang kuat. Pada 2012, pendapatan berulang ASRI naik 118% YoY, setelah ASRI memperoleh pendapatan dari taman budaya Garuda Wisnu Kencana dan Wisma Argo Manunggal. Dalam tahun-tahun mendatang, ASRI akan memiliki lebih banyak sumber pendapatan berulang, seperti mal dan ruang kantor untuk disewakan. Kami percaya pendapatan berulang ini akan memperkuat kondisi keuangan ASRI di masa depan. Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,50%, 6,50%, dan 0.90x.

Semakin kuatnya pendapatan berulang ASRI serta naiknya harga land bank di daerah Serpong (350 ha) dan Pasar Kemis (1.403 ha), dengan pertumbuhan CAGR 47% selama lima tahun terakhir.

Prospek Usaha Semakin kuatnya pendapatan berulang ASRI serta naiknya harga land bank di daerah Serpong (350 ha) dan Pasar Kemis (1.403 ha), dengan pertumbuhan CAGR 47% selama lima tahun terakhir. Hal ini tentunya akan menambah manfaat dari tanah sebesar 150-170 ha yang dibeli di daerah Serpong. Akuisisi dua gedung perkantoran di CBD Jakarta, pembelian 90,3% saham dari GAIN, dan penyelesaian Mall @ Alam Sutera, juga akan meningkatkan sumber pendapatan berulang ASRI. Faktor-faktor ini dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, pertumbuhan yang kuat dari PDB (di atas 6% selama 5 tahun terakhir) di Indonesia, dan peningkatan pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500.

Parameter Investasi Asumsi Operasional

Harga Komersial Serpong (Rp Juta/M2) Harga Residensial Serpong (Rp Juta/M2) Harga Pasar Kemis (Rp Juta/M2) Jumlah Lahan Terjual (Ha) Jumlah Bangunan Terjual (Ha) Marketing Sales (Rp Milyar) IDR - USD Average Rate 2010 5,9 2,1 1,7 27 14 2,523 8,946 2011 7.1 5.4 2.1 33 17 2,812 9,069 2012 8.3 8.7 2.5 39 13 3,601 9,793 2013P 12.7 12.6 3.3 54 16 5,584 9,700 2014P 16.4 15.6 4.1 35 12 5,555 9,600

Sumber : Laporan Keuangan PT Alam Sutera Realty, Tbk

Ringkasan Kinerja
2010 791 291 54.3% 44.8% 37.9% 4.1 0.5 17 198.3% 0.5% 124 14,9% 7,2% 18.1 2.39 10.7 2011 1,381 602 59.0% 50.2% 43.6% 4.5 0.2 31 107.1% 0.4% 140 24.3% 11.4% 24.4 5.4 23.5 2012 2,446 1,193 60.0% 51.3% 48.8% 4.9 0.5 61 98.2% 0.7% 233 32.6% 14.1% 12.3 3.2 13.1 2013P 3,741 1,565 64.2% 51.6% 41.8% 5.4 0.6 80 31.2% 1.7% 313 29.2% 12.4% 9.4 2.4 8.5 2014P 4,760 2,096 67.4% 54.5% 44.0% 7.3 0.5 107 34.0% 2.2% 400 30.0% 13.8% 7.0 1.9 6.3

Penjualan (Rp Milyar) Laba Bersih (Rp Milyar) Marjin Laba Kotor Marjin Laba Operasi Marjin Laba Bersih Laba Kotor per Ha (Rp Juta) DER EPS (Rp) Pertumbuhan EPS (%) Yield Dividen (%) BVPS (Rp ) ROAE (%) ROAA (%) PER PBV EV/EBITDA
Sumber : Thomson Reuters & IDX

Permintaan untuk properti, dilihat dari segi total kredit akan tumbuh sebesar 20% pada 2013.

Gambaran Industri Properti Tahun 2013 Pasar properti di Indonesia mengalami periode bullish pada tahun 2012, dan kami berharap momentum ini akan berlanjut pada tahun 2013. Meskipun ekonomi global pulih secara lambat, Indonesia terus menunjukkan ketahanan, seperti ditunjukkan dengan pertumbuhan PDB tahunan yang di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan mempertahankan tingkat inflasi sekitar 4,5%. Lingkungan sosial-politik yang stabil, meningkatkan kepercayaan investor setelah upgrade peringkat kredit Indonesia, mengalirnya penanaman modal asing, dan meningkatnya pendapatan per kapita lebih dari USD3.500, membantu menciptakan lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada 2012. Meskipun tahun depan menyajikan tantangan dalam bentuk meningkatnya biaya energi yang dapat memicu tingkat inflasi yang lebih tinggi, kami perkirakan pertumbuhan PDB Indonesia tetap kuat pada 6,5% YoY, inflasi tetap terjaga di sekitar 5% sampai 6%, dan pendapatan per kapita melonjak menjadi sekitar USD4.000. Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti, dilihat dari segi total kredit untuk properti akan tumbuh sebesar 20% pada 2013.

Laporan Keuangan
(Dalam Milyaran Rupiah)

Neraca ASET Aset Lancar - Kas - Short Term Investment - Piutang - Persediaan - Tanah Dalan Pengembangan - Properti Investasi - Pajak Dibayar Dimuka - Fixed Asset - Uang muka Pembelian Tanah - Aset Lainnya TOTAL ASET KEWAJIBAN Kewajiban Lancar - Hutang Usaha - Hutang Bank - Hutang Obligasi - Beban Harus Dibayar - Uang Muka Penjualan - Hutang Pajak - Kewajiban Lainnya TOTAL KEWAJIBAN

2010

2011

2012

2013P

2014P

732 29 15 2,186 952 0 60 148 322 0 4,588

845 30 22 2,395 1,162 27 115 342 806 263 6,008

1,641 0 22 2,911 3,388 663 173 708 943 496 10,946

1,776 32 48 2,915 6,520 897 130 509 1,000 387 14,215

1,578 30 65 3,156 8,020 987 130 830 1,000 423 16,219

25 669 0 3 1,390 10 273 2,372

36 554 0 3 2,313 28 287 3,221

35 796 1,385 54 3,412 69 464 6,215

52 60 3,603 30 3,725 39 425 7,933

73 20 3,603 30 4,001 39 469 8,234

Arus Kas EBIT Pajak Depresiasi & Amortisasi Modal Kerja Bersih Lain-Lain Arus Kas Operasional Akuisisi Lahan dan Asset Tetap Lain-Lain Arus Kas Investasi Hutang Ekuitas Lain-Lain Arus Kas Keuangan Saldo Awal Arus Kas Bebas Saldo Akhir

2010 366 -39 16 83 0 426 -7 -390 -397 -135 -10 844 699 430 -302 733

2011 694 -68 4 -354 -24 251 -435 -539 -974 -115 -72 1,022 835 733 -183 845

2012 1,254 -128 3 -451 67 745 -3,232 -312 -3,544 1,626 638 1,331 3,595 845 -2,486 1,641

2013P 1,931 -187 6 71 -180 1,642 -3,173 -36 -3,210 1,482 1 219 1,702 1,641 -1,531 1,776

2014P 2,593 -238 12 -227 -259 1,882 -1,923 0 -1,923 -40 -391 274 -157 1,776 -41 1,578

Rugi-Laba Pendapatan Harga Pokok Penjualan Laba Kotor Beban Operasional Laba Operasional Beban Bunga Pendapatan/(Beban) Lain-Lain Laba Sebelum Pajak Beban Pajak Laba Bersih Aktivitas Normal Kepentingan Non Pengendali Laba Bersih Saham Beredar (juta) Laba per Saham (Rp)

2010 765 349 416 73 343 -13 0 330 -39 290 -0 290 19,650 16

2011 1,381 567 814 121 694 -62 40 671 -68 603 -1 602 19,650 31

2012 2,446 980 1,467 213 1,254 -139 229 1,344 -128 1,216 -23 1,193 19,650 61

2013P 3,741 1,339 2,402 471 1,931 -268 85 1,748 -187 1,562 3 1,565 19,650 80

2014P 4,760 1,554 3,206 613 2,593 -330 67 2,330 -238 2,092 4 2,096 19,650 107

Sumber : Laporan Keuangan PT Alam Sutera Realty, Tbk

Review Laporan Keuangan Semester I Tahun 2013 ASRI mencatatkan kinerja yang memuaskan pada semester I Tahun 2013. Penjualan mencapai Rp 1823 milliar (48,7% dari total estimasi kami pada tahun 2013), sementara laba bersih mencapai Rp 747 milliar (47,8% dari total estimasi kami pada tahun 2013). Ini didorong oleh kenaikan pengakuan pendapatan dari marketing sales yang telah dilakukan tahun lalu. Pendapatan dan laba bersih sesuai dengan target. ASRI membukukan pendapatan pada S1-2013 sebesar Rp 1,8 trilliun (+63,5% yoy, +2,2% qoq), dan keuntungan bersih sebesar Rp 747 milliar (+42,1% yoy, 15,0% qoq). Ini sesuai ekspektasi kami. Pendapatan setara dengan 48,7% dari target kami pada tahun 2013, sementara laba bersih setara dengan 47,8% dari target.

Marketing Sales mencapai 56% dari target tahun 2013. ASRI pada S1-2013 mencatatkan marketing sales sebesar Rp 3,13 trilliun. Ini setara dengan 56% dari target tahun 2013. Penjualan sebanyak Rp 1,292 trilliun berasal dari Serpong, Rp 832 milliar berasal dari Pasar Kemis dan penjualan dari Nusa Raya Mitratama (Penjualan kepada BEST) sebesar Rp 1,007 trilliun.

Penjualan K2-13 hanya rumah beserta ruko, tanpa penjualan kavling tanah. Pada K2-13, penjualan hanya datang dari rumah beserta ruko dengan total Rp 866 milliar. Hal ini mengakibatkan turunnya marjin laba kotor menjadi 57,6% pada K2-13, dari 61,2% pada K1-13. Besarnya penjualan rumah beserta ruko, memberikan keuntungan lebih besar daripada menjual tanah saja.

Biaya Operasional dan kerugian kurs menekan pertumbuhan laba bersih. Biaya marketing dan biaya umum dan administrasi masing-masing naik sebesar 38,8% dan 22,9% qoq, ditambah rugi kurs sebesar Rp 27 milliar mengakibatkan laba bersih hanya mencapai Rp 747 milliar (+42,1% yoy, - 15,0% qoq). Kenaikan biaya operasional didorong oleh meningkatnya biaya marketing dan beban pegawai perusahaan.

Pertumbuhan Pendapatan Berulang yang Kuat. Pendapatan berulang ASRI menunjukkan pertumbuhan yang luar biasa pada tahun 2012. Pendapatan berulang dari penyewaan, restoran, pengelolaan kota, Garuda Wisnu Kencana serta olahraga dan rekreasi melonjak menjadi Rp71.9 miliar pada 2012, jauh lebih tinggi dari Rp37.2 miliar tahun 2011. Untuk tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan berulang ASRI bisa mencapai Rp295,9 miliar, hasil penambahan Rp21.5 miliar dari Garuda Wisnu Kencana dan Rp17,8 miliar dari Wisma Argo Manunggal tercatat sepanjang tahun. Ditambahdengan sumber lain yaitu dari Mall @ Alam Sutera, kami memperkirakan pendapatan berulang ASRI bisa tumbuh sebesar 44,2% CAGR 2012-2017.

Perbandingan Industri Menjadi Salah Satu Pencetak Marjin Tertinggi di Industrinya dalam beberapa tahun terakhir. Pada tahun 2012, marjin laba kotor dan marjin laba bersih ASRI adalah 60,0% dan 48,8%, menjadikannya sebagai salah satu yang tertinggi di antara perusahaan lainnya. Perbandingan dengan Perusahaan Lain (Per Desember 2012)
Pendapatan [Rp, miliar] Laba Kotor [Rp, miliar] Laba Bersih [Rp, miliar] Total Aset [Rp, miliar] Total Kewajiban [Rp, miliar] Total Ekuitas [Rp, miliar] Pertumbuhan YoY Pendapatan [%] Laba Kotor [%] Laba Bersih [%] Profitabilitas Marjin Laba Kotor[%] Marjin Laba Bersih [%] ROA [%] ROE [%] Leverage DER [%] ASRI 2.446 1.467 1.193 10.496 6.215 4.568 77,1 80,1 98,2 60,0 48,8 10,9 26,1 136,0 PWON CTRA SMRA APLN BKSL BSDE 2.165 3.323 3.463 4.689 623 3.728 1.234 1.667 1.592 2.085 344 2.381 748 589 798 812 221 1.286 7.566 15.023 10.876 15.196 6.154 16.757 4.431 6.543 7.061 8.847 1.338 6.225 3.135 8.481 3.815 6.349 4.816 10.532 46,5 68,0 115,7 57,0 34,5 9,9 23,9 141,0 52,5 59,8 81,4 50,2 17,7 3,9 7,0 77,0 46,8 52,0 103,5 46,0 23,0 7,3 20,9 185,0 22,6 48,0 39,7 44,5 17,3 5,3 12,8 139,0 36,0 45,4 63,1 55,2 35,5 3,6 4,6 28,0 32,8 33,4 53,0 63,9 34,5 7,8 12,2 59,0

Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Perbandingan Marjin (Per Desember 2012)

Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Estimasi Valuasi Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan metode Free Cash Flow to Equity (FCFE) dan Free Cash Flow to Firm (FCFF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) ASRI jika dibandingkan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Relative Valuation sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 29 September 2013, menggunakan laporan keuangan tanggal 30 Juni 2012, sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental. Asumsi Penilaian Dalam penilaian metode Free Cash Flow to Equity (FCFE) dan Free Cash Flow to Firm (FCFF) kami menggunakan asumsi-asumsi berikut:
Risk free rate [%]* Risk premium [%]* Beta [x]* Growth Rate [%] WACC [%] 5,50 6,50 0,90 5,0 15,00

Perhitungan Metode Free Cash Flow to Equity (FCFE), Free Cash Flow to Firm

(FCFF) dan Discounted Cash Flow (DCF).

(dalam ribuan) 1 2009 142.659.953 23.633.578 119.026.375 132.530.947 8.789.914 13.504.572 141.320.861 141.320.861 2 2010 365.655.316 39.286.694 326.368.622 342.066.545 82.856.759 15.697.923 424.923.304 424.923.304 3 2011 756.063.728 68.406.592 687.657.135 707.873.738 (27.855.943) 20.216.602 680.017.795 680.017.795 4 2012 1.392.880.223 128.103.048 1.264.777.175 1.297.154.650 47.213.333 32.377.475 1.305.841.873 1.344.367.983 2.650.209.856 5 2013 1.922.651.896 92.185.641 1.830.466.255 1.892.112.313 (8.398.273) 61.646.058 2.198.170.789 1.883.714.040 4.081.884.829

EBIT Tax EBIT-Tax Operating Cash Flow + Change in non-cash WC + Depreciation Debt Issued Total Free Cash Flow to Firm Total Free Cash Flow to Equity

Ringkasan Penilaian
(dalam ribuan) NPV Terminal Value Discounted Terminal Value (PV) Operating Value Add : Value of Non Operating Assets Less : Value of Debt Equity Value Number of Common Shares Equity Value per share FCFF Valuation 2.596.499.062,99 19.778.997.420,00 9.833.657.364,75 12.430.156.427,74 1.671.119.157,00 2.198.170.789,00 11.903.104.795,74 19.650.000,00 605,76 FCFE Valuation 4.435.997.768,61 42.859.790.704,50 21.308.890.818,03 25.744.888.586,64 1.671.119.157,00 27.416.007.743,64 19.650.000,00 1.395,22 DCF Valuation 5.821.000.000,00 24.024.000.000,00 1.671.119.157,00 2.198.170.789,00 29.317.948.368,00 19.650.000,00 1.492,01

Estimasi target harga referensi saham adalah sebagai berikut: Dengan menggunakan metode FCFF adalah Rp605,76 per saham. Dengan menggunakan metode FCFE adalah Rp1.395,22 per saham. Dengan menggunakan metode DCF adalah Rp1.492,01 per saham. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk ASRI adalah Rp605,76 - Rp1.492,01 per saham.
7