Curso: Mercado de Capitales Alumno: Eduardo Emilio Haro Pimentel

Profesora: Econ. Vilma Ruiz Alvarez Fecha: 26.01.14

El Factor Riesgo en el Sector Inmobiliario de la Región
Las dimensiones que pueden significar un factor riesgoso en el sector inmobiliario puede
que sean varias, sobre todo si se habla a partir de un análisis parcial de la situación; Carlos Parodi,
sin embargo, nos plantea fundamentalmente 3 factores de riesgo: La especulación, liquidez en el
sistema crediticio y el sobreendeudamiento
1
. Junto con esto, la situación y rumbo económico de la
región puede que reflejen una situación posiblemente tensa acerca de este sector, ya que existen
posiciones adversas acerca de la real situación del fenómeno.
La especulación como primer factor significa más gente comprando solo para vender, ya
que se espera que los precios siempre suban, irónicamente a pesar que la oferta supere a la
demanda. En la región existe ya la concepción de “inversión a futuro” cuando se trata de bienes
raíces, aún más por tratarse Cusco de una región con buenas proyecciones turísticas, así los
precios de los inmuebles han experimentado un gran incremento. Sería insulso comparar con los
precios en Lima u otras ciudades importantes, ya que se trata de otras realidades
socioeconómicas, pero se tiene que tener en consideración la posición y renombre, pues se está
hablando de una de las ciudades más turísticas de Sudamérica y la más turística del país, con esto
se define una posición ventajosa bien justificada para el tenedor de la vivienda, pues no es solo en
la posterior venta por demanda local, sino el retorno real que puede generar en alquiler y
demanda extranjera.
Cuando hablamos de liquidez en el sistema crediticio y sobreendeudamiento veremos una
causa y efecto. Las entidades financieras al tener exceso de liquidez ofrecen créditos “más
baratos”, conforme más gente se preste con el objetivo de “invertir en bienes raíces”, la oferta de
crédito disminuirá y el mercado encontrará un equilibro, pero más deudas con sueldos estáticos
llevan a un sobreendeudamiento, en algún momento los precios de este sector dejaron de subir y
la “inversión a futuro” se convierte en el declive
2
. La situación nacional no ha llegado a un punto
tan crítico, según Asbanc se mantiene un envidiable 2.18% de índice de morosidad. Este es un
punto de tranquilidad, ya que de hecho se ha observado un crecimiento en el bolsillo de los
peruanos, incluidos los cusqueños.
Exclusivamente del crecimiento, no se puede esperar las mismas situaciones ventajosas
para lo que queda de la década, pero si según George Friedman
3
, un posible posicionamiento
clave en el contexto mundial. En término porcentuales un crecimiento potencial de 3.5 % en un
escenario pesimista, 5.0% en un escenario base y 6.5% en un escenario optimista
4
. Estas
proyecciones minimizan los factores de riesgo en el sector inmobiliario, y no nos referimos a una
simple subida de precios, ya que ese es un proceso natural, sino a una burbuja.
Estos factores de riesgo del sector inmobiliario, y desde el punto de vista del autor, reflejan
una situación segura, por lo menos en el mediano plazo. Dimensionarlos en una economía
saludable, en una región con buenas proyecciones, ha significado una minimización de estos. La
especulación, sistema crediticio y, sobreendeudamiento serán siempre peligros latentes, que de
no ser medidos y cuantificados a tiempo, desembocarán en un derrumbe de la economía.

1
Entrevistas con el diario Gestión – Carlos Parodi: “El Perú tiene todos los componentes para una burbuja
inmobiliaria". 26.06.2013
2
ESPAÑISTAN La Burbuja Inmobiliaria a la Crisis - Aleix Salo. 27.05.2011
3
Entrevista a George Friedman. 01.11.2013
4
Perspectivas del crecimiento potencial de la economía peruana. Universidad Nacional de Piura. CIES. Julio 2013