You are on page 1of 26

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 59
NKP (m2) Sj (kn/m2) SADANJA TRNA VRIJEDNOST Stu (kn)
100,00 7.438 743.800


2.1.3. Dinamiki pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije

Godinje ostvareni prihodi od nekretnine daju godinji bruto prihod. Kada se od toga dijela
odbije dio za trokove, amortizaciju, poreze, odravanje i rizik od izostanka najamnine,
preostali iznos predstavlja godinji neto prihod.

Odnos godinjeg prihoda i vrijednosti investicije izraen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izraun svih predvienih prihoda umanjenih za mogue rizike.

Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne moe utvrditi, tada se
polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od trokova koji
bi proizali iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili
ope prihvaeni statistiki podaci.

Visina stope kapitalizacije je vrlo vana za proraun vrijednosti nekretnine. Iz pravila
izraunavanja rente proizlazi da to je nia kamata, to je vii multiplikator (faktor
kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a to je via kamata, to je manji multiplikator i
manja vrijednost zgrade. Sa padajuim ostalim vremenom koritenja opada i utjecaj visine
kamate.

Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izloen prihod iz realnog
posjeda. Obiteljske kue i nekretnine podlijeu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih
objekata.

Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo:

Mali rizik: niska kamata vea vrijednost investicije
Veliki rizik: visoka kamata manja vrijednost investicije

Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u
trinu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izraun svih predvienih prihoda
umanjenih za mogue trokove i rizike. Kapitalizacija utvrene vrijednosti najamnine ili
zakupnine odreuje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom
stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoi s faktorom kapitalizacije (cap-rate), oznaeno
s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je odreen tritem i mora biti izveden
iz nedavno zakljuenih transakcija na slinim nekretninama (F=I/H)

Kod nas se esto koristi linearni nain izrauna:

I = H / y

y - stopa kapitalizacije (yield)
H - neto godinji prihod
I - vrijednost nekretnine (investicije)


PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 60
Primjer:

Za obiteljsku kuu gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godinji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine
e iznositi

I = 50.000 / 0,035
I = 1.428.571 kn

Budui da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proraun
provoditi na drugaiji nain, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobiajen jer su ulazni
parametri kod nas teko predvidivi.

Linearni nain izrauna na temelju mjesene zakupnine

Primjer:

MZ = iznos mjesenog zakupa
Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100
MTZ = mjeseni trokovi ukljuujui faktore rizika
NGP = neto godinji prihod (H)
I = vrijednost investicije

MZ (kn/m2) Fk (1/Y) MTZ (kn/m2) H (kn/m2) I (kn/m2)
40 15 8 384 5.760

NKP (m2) I (kn/m2) VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn)
100 5.760 576.000


PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 71
2.2.4.2. Metoda izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine

U metodi izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine izraunava se vrijednost najamnine ili
zakupnine, pri emu se kree s istih polazita kao i u usporednoj metodi. Ako se u
usporednoj metodi nekretnina usporeuje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao
cjelina, onda se u metodi izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine, objekti ukljueni u
usporedbu, dijele na jedinice kao to su etvorni metri.
Metoda izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najvie na podruju
komercijalnih nekretnina (poslovni prostori).

Radi se o jednoj jednostavnoj metodi, pri emu se usporedba izmeu razliitih objekata s
njihovim razlikama u povrini, poloaju i kvaliteti gradnje moe lako izraziti. Metoda izrauna
vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije, odnosno
metode neto i bruto poetnog uinka.
Rezultat metode izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine moe posluiti kao osnova
odreivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine.

Cijena najma etvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim etvornim
metrima. Za procjenitelja to znai da mora izraunati povrinu koja se moe dati u najam ili
zakup i dati joj kvalifikaciju.


2.2.4.2.1. Povrina koja se moe dati u najam ili zakup

To je ona povrina koja je predmet najma ili zakupa. Izraun povrine varira od zemlje do
zemlje (u RH je odnos povrina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 vidi
pasus 1.3.3.)


2.2.4.2.1.1. Kvalifikacija - zoniranje

im je procjenitelj odredio kolika je povrina koja se daje u najam ili zakup, morat e
raspoloivoj povrini dati i njezinu kvalifikaciju. Pritom mora voditi rauna o ukupnoj povrini,
te o kvaliteti razliitih prostora.
Openito se pretpostavlja, to se vie poveava povrina koja se daje u najam ili zakup, ako
se ona ne moe podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup, cijena
najamnine, odnosno zakupnine po m
2
pada. Broj trinih stranaka koje koriste povrinu od
otprilike 200 m
2
uvijek je vei od broja stranaka koje koriste povrinu vie od 5000 m
2

povrine.

Uzimajui u obzir ukupnu povrinu nekretnine, u praksi se pokazalo da ukupna povrina
nema isti znaaj za njezinog korisnika. Unutar ukupne povrine koja se daje u najam ili
zakup, korisnik razlikuje razliite primjene i kvalitetu povrine. Ove razlike u kvaliteti i
korisnikoj primjeni procjenitelj mora uiniti vidljivima.
U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budueg koritenja ili
namjene, nakon ega se provodi kvalitativna podjela. U odreenom broju sluajeva moe se
dogoditi da postoji i mogunost kombinacija tipova. Na primjer: trgovina - stambeni objekt,
stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju. U
takvim sluajevima e se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa, ako ostali dijelovi
ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. Ako se razliiti dijelovi ipak
mogu samostalno dati u najam ili zakup, za svaki od njih odredit e se poseban pristup.
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 72
Nakon to je obavljeno odreivanje tipa, procjenitelj e u drugom koraku krenuti u potragu za
funkcionalnim, odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar povrine koja se daje u
najam ili zakup.
To se naziva zoniranje nekretnine. Optimalna povrina se pritom oznaava sa 100%, dok se
manje funkcionalne povrine oznaavaju niim postotkom. Dakle, svaka kvalificirana
povrina je jedna zona, otkuda termin zoniranje. Najbolja zona oznaava se zonom A. Druga
zona je B zona, a treu nazivamo C zonom.
Za proces odreivanja zona nema strogo odreenih pravila, ve e ih procjenitelj odrediti
prema vlastitom nahoenju.
U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i
anglosaksonskoj praksi.
Meu uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. Manje su popularni uredi s
unutranjim prostorima od prostora koji imaju stakleno proelje.

Polazei od iste graevinske kvalitete, mogue vrednovanje povrina unutranjih prostora
zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraeno je u postocima.

Opis Prizemlje -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5
Uredi
1. bez dizala 100 20 85 70 50 25 15
2. s dizalom 100 20 100 100 100 100 100
3. zona B 75 20 50 50 50 50 50

Trgovine
1. do 10 m dubine 100 20 20
2. 10 - 20 m dubine 50 10 10
3. preko 20 m dubine 25 10 10

Poslovne hale
1. svi m
2
100 20 20 5

Razliite zone se nakon provedene kvalifikacije preraunavaju prema ITZA-m
2
.

ITZA-m
2
je povrina za najam ili zakup, izraena u terminima A zone.

Proces preraunavanja prema ITZA-m
2
najjednostavnije je objasniti primjerom. U niem
primjeru provesti emo izraun i analizu objekta nekretnine ukljuenog u usporedbu. Objekt
se, uz prostor za trgovinu, sastoji i od stambenog prostora, a koji je izdvojen iz ukupne
cijene najamnine ili zakupnine, da bi se izraunala prosjena ITZA-m
2
cijena najamnine ili
zakupnine.

Primjer:

Opis prostora Povrina Kvalifikacija ITZA-m
2

Trgovina do 10 metara (A zona) 100 m
2
x 100% = 100
Trgovina 10 - 20 metara (B zona) 50 m
2
x 50% = 25
Trgovina 1. etaa (C zona) 50 m
2
x 20% = 10
Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela 135

Prihod iz zakupnine za itavi objekt 75.000
Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor - 5.000
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 73
Zakupnina komercijalnog dijela 70.000

Prosjena ITZA-m
2
cijena zakupnine 70.000/135 ITZA-m
2
= 518,52

Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tritu za itavu
nekretninu. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobiajeni.

Pri odreivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine, polazi se od pretpostavke da e
se prostor dati u najam, odnosno zakup u nekom uobiajenom vremenskom periodu po
optimalnoj cijeni. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m
2
cijene, ulogu igraju trini odnosi i
trini razvoj na kratki i dugi rok.
Slijedi jo nekoliko primjera za izraun vrijednosti zakupnine. Pritom se pretpostavlja da smo
se upoznali s prosjenom ITZA-m
2
cijenom analizirajui objekte ukljuene u usporedbu.

U primjeru izraunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra.

Zadatak 5.
Opis prostora Povrina Kvalifikacija ITZA-m
2

Poslovna hala 1000 m
2
x 100% = 1000
Uredski prostor 200 m
2
x 100% = 200
Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela 1200
Prosjena ITZA-m
2
- cijena zakupnine poslovne hale: 50
Uredi uz hale: 80

Izraun ekonomske vrijednosti zakupnine:
- poduzetnika hala 1000 x 100% x 50 = 50.000
- uredski prostor 200 x 100% x 80 = 16.000

Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 66.000


U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za razliite tipove koritenja nekretnine
izraunava zasebno

U primjeru nie izvest emo slian izraun za trgovaki prostor, pri emu e nam biti
potrebna ITZA-m
2
prije nego to doemo do ekonomske cijena najma.

Zadatak
Opis prostora Povrina Kvalifikacija ITZA-m
2

Trgovina do 10 metara (A zona) 60m
2
x 100% = 60
Trgovina 10 - 20 metara (B zona) 60m
2
x 50% = 30
Trgovina od 20 i vie metara (C zona) 50m
2
x 25% = 12,5
Trgovina 1. etaa 50m
2
x 20% = 10
Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela 112,5

Izraun ekonomske vrijednosti zakupnine:

ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112,50 ITZA-m
2
x 450 = 50.625


PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 74

Zadatak izraun zakupa metodom zoniranja

Zagreb, Ilica 26, HERUC GALERIJA, trgovina s prednjom stranom irine 6 metara i 26 metara dubine, nedavno je
dana u zakup za 60.000 na godinu dana. Trai se vrijednost zakupnine lokala URBAN, Ilica 28 , s prednjom
irinom od 5,3 metara, dubine 22,6 metara.


HERUC GALERIJA URBAN

Prednja strana 6 metara Prednja strana 5,3 metara
A zona 10m A zona 10m

B zona 10m B zona 10m

C zona 6m C zona 2,6m
______________________________________________________________________________
26m 22,6m


Analiza HERUC GALERIJA, Ilica 26:

Opis prostora Povrina Kvalifikacija ITZA-m
2

Zona A = 6m x 10m = 60m
2
x 100% = 60
Zona B = 6m x 10m = 60m
2
x 50% = 30
Zona C = 6m x 6m = 36m
2
x 25% = 9
Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela 99

Prihod od zakupa 60.000
Prosjena ITZA-m
2
cijena zakupnine 60.000/99 = 606


Vrijednost lokala URBAN, Ilica 28 moe se raunati na sljedei nain, ako polazimo od toga da su ostali podaci
isti.

Opis prostora Povrina Kvalifikacija ITZA-m
2

Zona A = 5,3m x 10m = 53m
2
x 100% = 53
Zona B = 5,3m x 10m = 53m
2
x 50% = 26,5
Zona C = 5,3m x 2,6m = 13,8m
2
x 25% = 3,5
Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela 83,0

Vrijednost zakupnine za URBAN, Ilica 28 na godinu iznosi:
83,0 m
2
x 606 = 50.298 (zaokrueno: 50.000)

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 75
2.2.4.3. Metoda kapitalizacije dobiti

Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine.
Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek prua dobar uvid u mogunosti
koritenja te nekretnine.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u
trinu vrijednost neke nekretnine. To je izuzetno vrijedna metoda procjene, posebno za
komercijalne prostore.
Odnos godinjeg prihoda i vrijednosti investicije izraen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izraun svih predvienih prihoda umanjenih za mogue rizike.
Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamiljena struja prihoda, koja dolazi iz
procjenjivane nekretnine. Pri izraunu vrijednosti najamnine ili zakupnine, uvijek se polazi od
toga da nekretnina jo nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno
odluivati o uvjetima najma ili zakupa.

Ako je nekretnina dana u najam ili zakup, upotrijebit emo pristupe prema prihodima kao to
su metoda bruto i neto poetnog uinka. to se tie razrade, metoda bruto poetnog uinka
podsjea na metodu kapitalizacije.

U metodi kapitalizacije radi se o predvienoj vrijednosti najamnine ili zakupnine, a u metodi
bruto poetnog uinka o stvarnim prihodima iz najma. Polazite metode bruto poetnog
uinka je injenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup.
Kapitalizacija utvrene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost
najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu
oznaeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoi s faktorom kapitalizacije
(cap-rate), dalje oznaeno s F.
Koritenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu,
budui da su ovi pojmovi meusobno suprotni. Koritenje faktora kapitalizacije objanjava se
na sljedei nain:

2.2.4.3.1. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda

F = 1/y Pri emu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield)

Izraun stope prihoda (y) iz faktora kap.(F) Izraun faktora kap.(F) iz stope prihoda (y)
Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y)
2 % -> 50,0 50 -> 2,0 %
3 % -> 33,3 30 -> 3,3 %
4 % -> 25,0 25 -> 4,0 %
5 % -> 20,0 20 -> 5,0 %
6 % -> 16,7 17 -> 5,9 %
7 % -> 14,3 14 -> 7,1 %
8 % -> 12,5 12 -> 8,3 %
9 % -> 11,1 11 -> 9,1 %
10 % -> 10,0 10 -> 10,0 %
11 % -> 9,1 9 -> 11,1 %
12 % -> 8,3 8 -> 12,5 %
13 % -> 7,7 7 -> 14.3 %
14 % -> 7,1 6 -> 16,7 %
15 % -> 6,7 5 -> 20,0 %

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 76
2.2.4.3.2. Stopa prihoda (yield)

Stopa prihoda (y) je odreena tritem i mora biti izvedena iz nedavno zakljuenih
transakcija na slinim nekretninama.
Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i usporeuju nekretnine, koje su prodane
prazne i nekoritene.
Prvo se za nekretninu odreuje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H). Poznata je
investicija (l) kupca, u to su ukljueni trokovi kupca koje je on platio, koji se nazivaju
zakonski trokovi transakcije. Dijeljenjem izraunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s
investicijom kupca (l), izraunavamo stopu prihoda (y).

H H 100 100
y (%) = ------- x 100 I = -------- = H --------- = H x F F = ---------
l y/100 y y
Pri emu:
H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godinji neto prihod)
l = investicija (ukupna cijena kupnje ukljuivi zakonske trokove transakcije)
y = stopa prihoda (yield), kamatna stopa
F = faktor kapitalizacije

Neto prihodi su prihodi umanjeni za trokove.

Visina stope prihoda je vrlo vana za proraun vrijednosti nekretnine. Iz pravila
izraunavanja rente proizlazi da to je nia kamata, to je vii multiplikator (faktor
kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a to je via kamata, to je manji multiplikator i
manja vrijednost zgrade. Sa padajuim ostalim vremenom koritenja opada i utjecaj visine
kamate.


2.2.4.3.3. Rizik

Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izloen prihod iz realnog posjeda.
Obiteljske kue i nekretnine podlijeu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.

Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo:

Mali rizik: niska kamata
Veliki rizik: visoka kamata

Openito se za slijedee nekretnine mogu primijeniti slijedee kamatne stope(stope prihoda):

Obiteljske kue (jedna obitelj) 2,5-3,5%
Obiteljske kue (dvije obitelji) 3,5-4%
Stambene zgrade 2,5-4%
Stambeno-poslovne zgrade 5-5,5%
Poslovne zgrade sa uredima 5,5-6%
Robne kue, trgovaki centri, samoposluge 6-6,5%
Industrijska zemljita 6-7%
Turistika zemljita 8-12%
Poljoprivredna i umska zemljita 2,5-3,5%

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 77
Op.a. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji


Izvoenje stope kapitalizacije iz kamatne stope trita kapitala

Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada, poslovna
nekretnina, turistika nekretnina itd.) stoje i alternativne mogunosti ulaganja na
raspolaganju.

Kao bazu za obraun stope kapitalizacije se moe uzeti npr. usporediva ulaganja u fiksno
ukamaene investicije.

Zajmovi su nominalno vezani i ne pruaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca, pa
njihova kamata sadri komponentu koja uzima oekivano smanjenje vrijednosti novca u
obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomou prilagoavanja prihoda od nekretnina,
tj poslovnih prihoda (kod poslovno koritenih nekretnina) moe prilagoditi promijenjenoj
vrijednosti novca, nuno je odbiti odreeni odbitak od kamatne stope trita kapitala.

Opi rizik openito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzee. U to se ubraja
opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na
pojedinu djelatnost ili granu itd. Opi rizik se obuhvaa dodatkom na stopu kapitalizacije, koji
prema miljenjima strunjaka moe iznositi i do polovice stope kapitalizacije.

Kod utvrivanja budue vrijednosti nuno je obratiti panju na poseban rizik koji proizlazi iz
posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu.

Nekretnine i pogotovo poslovno koritene nekretnine se mogu tee prodati od zajmova. Ova
manja mobilnost se obuhvaa pomou dodatka kamatnoj stopi trita kapitala. Visina
dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veliini, lokaciji itd., a kod poslovnih nekretnina o
djelatnosti, veliini poduzea, pravnom obliku itd.

Shema za izvoenje stope kapitalizacije iz kamatne stope trita kapitala:

Renta na sekundarnom tritu
- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca
+ opi rizik
+ mala mobilnost investicija
_______________________________________________
= Stopa kapitalizacije


2.2.4.3.4. Primjer za turistiku nekretninu

Renta na sekundarnom tritu 5,00%
- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00%
+ opi rizik 2,50%
+ mala mobilnost investicija 2,00%
____________________________________________________
= Stopa kapitalizacije 9,50%


PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 78
2.2.4.3.5. Primjer za obiteljsku kuu

Renta sekundarnog trita 5,00%
- vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50%
+ opi rizik 0,00%
+ mala mobilnost investicije 0,00%
____________________________________________________
= Stopa kapitalizacije 3,50%


Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti
Zakon o utvrivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92

LBG 5


2.2.4.3.6. Postupak vrednovanja prihoda

5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvruje
pomou kapitalizacije istog prihoda koji se oekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma
utvrivanja vrijednosti uz odgovarajuu kamatnu stopu i prema oekivanom roku koritenja
nekretnine (Vrijednost prihoda).

(2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskoritavanju nekretnine
(ostvareni prihodi). Pomou odbitka stvarnih trokova za poslovanje, odravanje i upravljanje
te stvari (trokovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda, dobije se isti prihod;
Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. Kod utvrivanja
istog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja, iznosi iz postupka likvidacije i trokovi
likvidacije.

(3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne moe
utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od moguih prihoda, tada se polazi od
prihoda, koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od trokova koji bi proizali
iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili ope prihvaeni
statistiki podaci.

(4) Kamatna stopa za utvrivanje vrijednosti prihoda se ravna prema
ukamaivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobiajeno.

(2) Kod postupka vrednovanja prihoda nuno je objasniti izbor faktora
kapitalizacije.

Osnova za utvrivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu budua vrijednost prihoda gledana
od datuma utvrivanja vrijednosti i za to potrebni trokovi poslovanja. Ukoliko se datum
utvrivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene, u naelu je za
proraun vrijednosti prihoda mjerodavan samo dogaaj oekivan u budunosti. U ovom
sluaju strunjak budue dogaaje kod utvrivanja vrijednosti jo ne poznaje, pa mora
oekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prolosti.



PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 79
2.2.4.3.7. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vjetaka Austrije

Udruga sudskih vjetaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima
objekata i lokacijskim kriterijima:

a) 5 st. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG), BGB1 1992/150 normira:
Kamatna stopa za utvrivanje prihoda se ravna prema uobiajenom ukamaivanju za
stvari ove vrste.
Vjetak mora kod provoenja procjene prihoda obrazloiti izbor stope kapitalizacije (
10, st.2 LBG)

Da bi se vjetaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom sluaju olakao i poduprla
njegova obaveza obrazloenja, izdani su opirni izvjetaji o tome koje stope kapitalizacije
primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda.

Time se vjetaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke,
koje dodue odgovaraju za veinu nekretnina, koje se u pojedinanim sluajevima moraju
prilagoditi uzimajui u obzir slijedee faktore:

- dugoroni razvoj kamate sekundarnog trita i stope inflacije
- konjunkturni poremeaji cijena nekretnina
- razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u
industrijskim granama
- stanje na tritu itd.

Prilagodbe se zaokruuju na 0,5%.

Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom podruju iskusnim kolegama izdana je slijedea
tabela stopa prihoda:

(rujan 1997)
Vrsta nekretnine LOKACIJA
izvanredna vrlo dobra dobra srednja
Stambena nekretnina 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 %
Uredska nekretnina 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 %
Poslovna nekretnina 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 %
Trgovaki centar, supermarket 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 %
Privredno koritena nekretnina 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0%
Industrijska nekretnina 6,5-9,5 % 6,0-10,0 % 5,5-10,5% 7,0-11,0%
Poljoprivredna nekretnina 2,5-3,5 %



PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 80
Primjeri:
Zadatak

Kolika je vrijednost nekretnine, poslovne zgrade, gdje je stopa prihoda y = 8,0 % (F = 12,50) i godinji neto prihod
H = 200.000 kn? Da li poveanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog
godinjeg neto prihoda?

I = H / y/100 ili I = H x F

I = 200.000 / 8,0/100 = 200.000 / 0,08
I = 2.500.000 kn

Ili

I = 200.000 x 12,50
I = 2.500.000 kn

Poveanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godinji neto prihod























PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 93
2.2.6. Pristup prema prihodima

Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da odreena nekretnina u manjoj ili veoj
mjeri samostalno donosi prihode. Ovi se prihodi (koji vrijede kao trokovi za korisnika)
preraunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% uinka).

Kao i u komparativnom pristupu, pri koritenju metoda koje pripadaju pristupu prema
prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obiljejima trita.

Pristup prema prihodima razlikuje:

- metodu bruto poetnog uinka,
- metodu neto poetnog uinka,
- metodu rabata,
- metodu dometa najamnine ili zakupnine i
- metodu ukupnog profita.

Ovdje e biti obraene prve dvije metode, metoda bruto poetnog uinka i metoda neto
poetnog uinka.
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 94
2.2.6.1. Metoda bruto poetnog uinka (BAR)

Metoda bruto poetnog uinka vrlo je slina s metodom kapitalizacije. Ako se metoda
kapitalizacije koristi za odreivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije optereena
najmom i koritenjem, onda BAR metoda pomae u odreivanju prodajne vrijednosti
nekretnine koja je u najmu.

BAR metoda je izvorno, kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na
stopi povrata kapitala BAR yield-u. BAR yield se definira ovako:

BAR yield je u trenutku procjene, planirana bruto stopa prihoda, izraena u postotku, koja se
moe ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu.

Prihod iz najma ili zakupa definirati emo ovako:

Prihod iz najma ili zakupa je vaea (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za
odreenu godinu, odreena na temelju ugovora o najmu ili zakupu, poveana prema
kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produene godine najma ili zakupa, na
temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu. Isti prihod je uvean za ekonomsku
vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili
zakup.

Za izraun vrijednosti pomou BAR metode vrijedi formula
Hp
W =-------- - kk
Y bar

Pri emu je:
Y bar = yield bar
W = vrijednost
Hp = prihod od najma
kk = zakonski trokovi transakcije

Procjenitelj e, isto kao i u metodi kapitalizacije, odrediti yield na temelju analize trita, koju
e obaviti pomou formule
Hp
Y bar =----------------
Ks + kk

Pri emu je:
Y bar = yield bar
Ks = trokovi kupca
Hp = prihod od najma
kk = zakonski trokovi transakcije

Praksa je pokazala da kod ovog naina izrauna postoji opasnost od pregrubih izrauna.
Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. Budui da kalkulacija polazi od oekivanog prihoda
od najma u prvoj godini, mogue je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. S
vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilagoava, a obje trine stranke
raunaju s time pri odreivanju cijene.
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 95
Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilagoava, takozvanoj, maksimalnoj realnoj
najamnini, odnosno smanjuje se ili se poveava zbog posebne godinje prilagodbe cijenama
najma. Ako je prihod iz najma vei od maksimalne realne najamnine, on se u svakom
trenutku moe smanjiti na zahtjev najamnika, dok se u obrnutom sluaju prihod iz najma
moe postupno poveati.
U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma, odnosno maksimalne indekse
poveanja ili smanjenja najma. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za odreivanje
prihoda iz najma ili zakupa. U takvim sluajevima, iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti
jasno kada i kako se usklauju prihodi iz najma ili zakupa. Najee se nakon pet godina
provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili
zakupnine nekretnine.

Budui da prihod od najma ili zakupa nije konstantan, s obzirom na periodino indeksiranje,
uveden je pojam prilagoena najamnina ili zakupnina.

Kad je utvreno da prihod od najma nije konstantan podatak, pojavile su se dva razliita
pristupa u BAR metodi: Dodatak - manjak (kragna - rupa) BAR metoda i anglosaksonska
BAR metoda. Budui da je metoda neto poetnog uinka samo razraenija BAR metoda, za
nju vrijede polazita kao i kod ovih dviju BAR metoda.
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 96
2.2.6.2. Metoda neto poetnog uinka (NAR)

Ova metoda izraunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa.
Ona se jo naziva i BAR i NAR metoda, jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za
trokove koji se periodino javljaju u eksploataciji objekta. U obliku formule to izgleda ovako:

Ha - Ke
W = ( --------------- - / + CW x Kc) - kk
Y nar

Pri emu je:
W = vrijednost
Ha = prilagoena najamnina ili zakupnina
Ke = trokovi eksploatacije
Y nar = yield nar
CW = gotovinska vrijednost
Kc = korekcija kapitala
kk = zakonski trokovi transakcije

Formula je proirena s trokovima eksploatacije i korekcijom kapitala, to utjee, naravno, i
na yield. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom, u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom,
koji je nii.
Dva dodatka u formuli BAR metode su trokovi eksploatacije i korekcija kapitala.


2.2.6.2.1. Trokovi eksploatacije

Trokovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodino vraaju a vezani su za
nekretninu.

Budui se trokovi eksploatacije periodino vraaju znai da izdaci moraju imati strukturalni
karakter. Povremene izdatke i/ili prihode morat emo uzeti kao korekciju.
Polazite je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. Kada
se kae da su trokovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znai da se mora raditi o
izdacima vezanim za objekt, a ne za vlasnika. To su izdaci na koje vlasnik ne moe ili jedva
moe utjecati.
U NAR metodi se vodi rauna samo o trokovima vlasnika. Ako je vlasnik dio tih trokova
prenio na najamnika ili zakupnika, jo uvijek se ti trokovi pripisuju vlasniku. Za taj iznos se
mogu umanjiti trokovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter.
Ako u nekom odreenom sluaju vlasnik odlui ne uiniti odreene trokove, to jo uvijek ne
znai da prosjean vlasnik ne bi imao takve trokove. Definiciju ne treba promatrati kao da
e neka individualna odluka nekog sluajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih
trokova.
Trokovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija, a svaka kategorija se ponovno dijeli na
nekoliko posebnih trokova.

Tablica Trokovi eksploatacije (nazvani jo i bruto - neto trokovi)
STALNI TROKOVI TROKOVI DAVANJA U NAJAM ILI
ZAKUP + MUTACIJE
Porez na nekretnine Trokovi mutacija najamnika i zakupnika
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 97
Ostali porezi: Naknada posredniku kod davanja u
najam ili zakup i trokovi marketinga
- Porez na vode OSTALI TROKOVI
- Porez na proiavanje voda
(kanalizacije)
Trokovi usluga za vlastiti raun
- Pravo na balkone, ploe iznad ulice... PDV nepovratan
- Ostali porezi i prava Doprinos promociji
Osiguranja: Nenaplaena najamnina ili zakupnina
- Osiguranje zgrade Ostali trokovi
- Odgovornost prema zakonu TROKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA
- Nasljedni zakup -Periodi bez zakupa, popusti kod
davanja u zakup
-Osiguranje staklenih povrina -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna
VARIJABILNI TROKOVI -Strukturalno prazna zgrada
Trokovi upravljanja objektom
Trokovi odravanja


2.2.6.2.1.1. Porez na nekretnine

Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik, u bruto - neto trokovima rauna se
samo s, takozvanim, vlasnikim dijelom poreza na nekretnine.


2.2.6.2.1.2. Ostali porezi

Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu, poreza na proiavanje vode (pravo na
kanalizaciju), prava na postavljanje ploa, reklama i slino iznad ulice i poreza na koritenje.
Hoe li se oni primjenjivati, ovisit e o tipu nekretnine, opinskom planu i sadraju
sporazuma o najmu ili zakupu. Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini, openito se
uzimaju kao polazite u bruto - neto trokovima.


2.2.6.2.1.3 Nasljedni zakup

Aktualna obveza plaanja zakupa moe se ukljuiti u bruto - neto trokove, ako e se revizija
najma provesti za pedeset godina. No ako je period krai od pedeset godina, obveza
plaanja se ne uzima u bruto - neto trokove, ve dolazi do korekcije kapitalizirane
vrijednosti. Ako je nasljedni zakup otkupljen, on se ne uzima kao troak u bruto - neto troku,
i ve u ovom sluaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.


2.2.6.2.1.4. Osiguranja

Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade. No postoje i druga, kao to su osiguranje
zakonske odgovornosti vlasnika zgrade, osiguranje od teta od poara, osiguranje staklenih
povrina i slino.
Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije, koju je procijenio procjenitelj, nakon
koje moe procijeniti i premiju. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odluuju ne
uzimati nikakvo osiguranje. Meutim, procjenitelj ne smije poi od takve pretpostavke, jer je
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 98
procjena usmjerena odreivanju trine vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. Novi
vlasnik e vjerojatno biti u drugaijoj situaciji. Dakle, osiguranje se uvijek uraunava.


2.2.6.2.1.5. Trokovi upravljanja objektom

Trokovi upravljanja objektom podrazumijevaju trokove vezane uz optimalizaciju rezultata
eksploatacije nekretnine. To su administrativno, tehniko i komercijalno upravljanje, bez
obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj, a trokove upravljanja procjenjuje procjenitelj.
Trokovi upravljanja objektom najee se izraavaju u postotku najamnine ili zakupnine,
osim ako je nekretnina stambeni kompleks. U tom sluaju se trokovi upravljanja raunaju za
svaku stambenu jedinicu. U ove trokove upravljanja ne ulaze trokovi procjene, istraivanja,
financijskog revizora itd.


2.2.6.2.1.6. Odravanje

U odravanje ulaze izdaci uvanja i izdaci nastali zbog tehnikih i/ili ekonomskih razloga.
Dakle, to su svi trokovi koji nastaju da bi se objekt ouvao u stanju koje opravdava prihod
od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu. Ovdje ne
ulaze trokovi koji nastaju s ciljem poboljanja objekta. Njih treba promatrati kao investiciju,
koja se eventualno moe uraunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti.
Veina sporazuma o najmu ili zakupu odreuje da najamnik ili zakupnik sam plaa manje
trokove odravanja. To podrazumijeva odravanje unutranjosti objekta. Najmodavac ili
zakupodavac je odgovoran za veliko odravanje, pod kojim podrazumijevamo strukturalno
odravanje objekta. Starost, graevinska vrijednost i namjena objekta te veliina u najveoj
mjeri odreuju opseg trokova odravanja, koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. Na
primjer, u odreenoj godini potrebno je obnoviti krov, to u sljedeoj godini nee biti
potrebno. Da bi se sprijeilo da u jednoj godini nema trokova odravanja uraunatih u
vrijednost, dok su u drugoj godini oni enormno visoki, izraunat e se prosjean godinji
iznos odravanja. Pritom e procjenitelj uzeti u obzir, takozvano, odravanje na temelju
pritubi i prosjeno veliko odravanje. Ovi trokovi e ui kao prosjek za itav niz godina u
bruto neto troak. Trokovi odravanja mogu se izraunati na nekoliko naina, naime, na
osnovi postotka vrijednosti adaptacije, na osnovi viegodinje procjene odravanja ili na
osnovi informacija iz periodinih publikacija.
Najpovjerljivija metoda je, svakako, procjena viegodinjeg odravanja, u kojoj se procjenjuju
razliite aktivnosti odravanja po godinama. Uvjet je da se odravanje pomno odredi za
jedan dui period. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. Ukupni ukljueni
trokovi dalje se dijele prema godinama.

Ako je nekretnina u trenutku procjene zaputena (s obzirom na odravanje), bolje je
trokove koji e nastati njenim dovoenjem u prvobitno stanje ne uzimati kao trokove
eksploatacije. Bolje je uiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost.


2.2.6.2.1.7. Trokovi mutacija najamnika ili zakupnika

Trokovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog ureivanja
nekretnine nakon to je prethodni najamnik ili zakupnik otiao. Prostor treba pripremiti za
novog najamnika ili zakupnika. Ovdje uraunavamo naknade za ponovno ureivanje
prostora.
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 99


2.2.6.2.1.8. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup

Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju trokovi ponovnog davanja u najam ili zakup. To
su trokovi posrednika kod davanja u najam ili zakup, trokovi oglaavanja i ostali
marketinki trokovi. I ovi trokovi se uzimaju u prosjenom obliku. Slino kao kod trokova
proizalih iz mutacija najamnika ili zakupnika, procjenitelj e napraviti procjenu prosjenih
trokova koji se mogu oekivati u jednoj godini.

2.2.6.2.1.9. Trokovi usluga (u zgradama sa zajednikim prostorijama )

Primjeri kada trokove usluga plaa najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji
prazna, kod razlika u povrini izmeu povrine dane u najam ili zakup i one koja je u
stvarnosti dana u najam ili zakup, kod razlika izmeu dogovorenih trokova za usluge i
stvarno ostvarenih trokova za usluge ili u sluaju dogovorenih popusta na trokove usluga.
Procjenitelj e procijeniti godinje oekivani iznos za te trokove. Kod velikih objekata danih
u najam ili zakup s razliitim najamnicima ili zakupnicima prilino dobro se moe procijeniti
prosjean iznos, no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika, trokove je bolje
staviti na nula (0).


2.2.6.2.1.10. Neobraunavanje iznosa PDV-a

Porez na promet jedan je od najteih dijelova teorije procjene. Ponekad se on potrauje, a
ponekad ne, to ovisi o najamniku ili zakupniku, koritenju, sporazumu o najmu. Polazite za
bruto - neto troak je da se u trokove eksploatacije treba ukljuiti povratni dio, ako se porez
na promet ne moe traiti natrag.
U sluaju stanova nema mogunosti povrata plaenog poreza na promet, a kod
komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i nainu na koji najamnik ili
zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. Ako je s najamnikom ili zakupnikom
dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a, vlasnik e
umanjiti svoju obvezu plaanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz trokove
eksploatacije.
Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaanje PDV-a, na primjer zato to on ne
vri aktivnost zbog koje je obvezan plaati PDV, najmodavac ili zakupodavac nee moi
obraunati PDV koji plaa na trokove eksploatacije. U tom sluaju vlasnik nema posebnih
trokova.
To vrijedi i u sluaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor
stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini.

Procjenitelj e morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraa, pri emu on ponovo
mora potraiti prosjek za odreeni niz godina.
U sluaju plaanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje itav iznos PDV-a koji je
najmodavac ili zakupodavac duan platiti pri stjecanju nekretnine, prenosi se na najamnika ili
zakupnika.


2.2.6.2.1.11. Doprinos promociji

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 100
U trgovakim centrima esta je situacija da vlasnik mora doprinijeti trokovima promocije. Cilj
trokova promocije je jaanje potronje konzumenata u trgovakim centrima. Pritom je za
vlasnika vano da je potronja visoka i da zakupnik vie zarauje. U tom e sluaju zakupnik
moi generirati vei prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaaju
zakupninu. Procjenitelj e napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. Ako doprinos
promociji ima ogranieno trajanje, na primjer, u prvoj godini eksploatacije, onda ovi trokovi
nemaju vie strukturalni karakter i obradit e se kao kapitalna korekcija.


2.2.6.2.1.12. Nenaplaena najamnina ili zakupnina

Naalost, vlasnici nekretnina se ponekad susreu s najamnikom ili zakupnikom koji ne moe
zadovoljiti obveze plaanja najamnine ili zakupnine. ak i nakon utjerivanja dugova, vlasnik
ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine. Prije nego to istekne ugovor o najmu ili
zakupu, pokazat e se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaen. U
kompleksu stanova u kojemu se nalazi vie najamnika ili zakupnika, nenaplaene najamnine
ili zakupnine kreu se od 0,2 % do 0,6 %. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina, posebno
kada se radi o ogranienom broju najamnika ili zakupnika, nije lako procijeniti koliko iznose
nenaplaene najamnine ili zakupnine. U tom sluaju se postotak neplaene najamnine ili
zakupnine uzima sa 0%. U sluaju veeg broja najamnika ili zakupnika lake emo procijeniti
nenaplaene najamnine ili zakupnine pa e se prosjek ukljuiti u bruto neto troak.


2.2.6.2.1.13. Ostali trokovi

Pod ostale trokove ulaze svi trokovi koji su vezani uz nekretninu, a ne pripadaju u neku
drugu kategoriju. Primjer ostalih trokova su pravni trokovi nastali uslijed pravne pomoi
neposredno vezane uz nekretninu, a to su poslovi nadlene komisije, trokovi utjerivaa
dugova i sporovi oko najma ili zakupa, obostranih obveza odravanja nekretnine ili plaanje
najamnine ili zakupnine. I za ove trokove vrijedi da su to strukturalni trokovi te da treba
izraunati prosjek.


2.2.6.2.1.14. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup

U odreenom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika moe se
dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti
kod davanja u najam ili zakup. Na primjer, ako se trgovaki centar obnavlja, mogu je
odreen popust na dosadanji iznos zakupnine. Budui da nije poznato kada e se
renovirati, popust ima strukturalni karakter. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko
raunanje. Ako se u odreivanju prihoda od najma ili zakupa ve uzeo u obzir manji prihod,
on se ne smije uraunati u bruto - neto troak.


2.2.6.2.1.15. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju

Nekretnina moe biti prazna na razliite naine. U bruto - neto troak se ne uraunavaju svi
oblici praznog stanja objekta, ve samo onda kad se radi o strukturalnosti. Ostali oblici
praznog stanja nekretnine uvrstit e se u korekciju.
Strukturalna mutacija praznog objekta uraunava se u bruto - neto troak, budui da se
najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju, uslijed ega nekretnina privremeno
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 101
stoji prazna, odnosno nije u najmu ili zakupu. Dakle, da bismo mogli govoriti o prosjenoj
mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem
najamnika ili zakupnika. Samo u tom sluaju strukturalnu mutaciju emo uvrstiti u bruto -
neto troak. U ostalim sluajevima ponovno emo uvrstiti nula (0).


2.2.6.2.1.16. Strukturalno prazno stajanje nekretnine

Pored mutacijski prazne nekretnine, moe se dogoditi da dijelovi nekretnine vie nisu
iznajmljivi zbog trino - tehnikih okolnosti. To moe vrijediti za trite u cjelini, kao na
primjer, kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loe
lokacije. Budui da je u prihod od najma ili zakupa ukljuena ekonomska vrijednost
najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine, moe se dogoditi da dio prazne
zgrade ima strukturalni karakter. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji
je prazan, uvrtava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt. Na taj
nain, prihod od najma ili zakupa i bruto - neto troak kompenziraju jedan drugog.
Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do
dvije godine nakon isporuke. Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrtava se u
eksploatacijske trokove.

Openito o bruto - neto troku

Trokove eksploatacije procjenitelj e procijeniti u skladu s tritem. Pritom e za osnovu
uzeti prosjeno zaduenu godinju svotu.
Pri odreivanju bruto - neto troka, procjenitelj e paziti da ne doe do dvostrukog raunanja.
Ako, na primjer, koristi procjenu viegodinjeg odravanja, nee smjeti koristiti i zaostatke u
odravanju, jer se radi o korekciji kapitala.

U eksploatacijske trokove u bruto neto troku ne raunaju se:
1. Otpisi koji su nuni zbog zastarjelosti zgrade. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i
poveane vrijednosti zemljita, te brzina kojom nastaje smanjivanje i poveavanje
vrijednosti obraunavaju se u neto yieldu.
2. Kamate i plaene rate, kada se financiranje vri sredstvima treih subjekata. Nain
financiranja nekretnine ovisi o vlasniku. Dok e jedan vlasnik raditi bez sredstava treih
subjekata, drugi e od banke posuditi ogroman iznos pa e se razlikovati i uvjeti
financiranja, pri emu je vana i kreditna sposobnost onoga koji trai financiranje.
Financijske obveze su vezane uz vlasnika, a ne uz objekt, pa se ne uzimaju u obzir u
izraunu procjene.
3. Porezi na prihod, porezi na trgovako drutvo i slino takoer nisu vezani za nekretninu,
ve za vlasnika. Zato i njih treba izostaviti iz trokova eksploatacije.


2.2.6.2.2. Korekcija kapitala

Nasuprot trokovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter, korekcija kapitala je
u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. Korekcija kapitala se definira na sljedei nain:

Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu, a koje e jedan
vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati, odnosno primiti.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 102
Kad se kae da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke
koji nemaju strukturalni karakter, ali moraju biti plaeni odjednom ili u relativno kratkom nizu
godina.
Kad se kae da su korekcije kapitala, prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se odreuje
da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu, a kod eventualnog prijenosa
na trei subjekt, takoer e morati biti primljeni, odnosno izdani od strane (novog) vlasnika.
Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi
optimalizaciji nekretnine. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj
poveavanje vlasnitva.

Korekcija kapitala obiljeena je iznosom koji e u relativno ogranienom periodu utjecati na
tok novca vezano uz nekretninu. Zbog toga se preporua da se kao korekcija kapitala uzme
gotovinska vrijednost toka novca. Tok novca se zbog toga izraava u iznosu koji za vrijeme
procjene mora biti osiguran ili dodatno potroen, da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao
biti na raspolaganju, odnosno ponovno zaraen.
Kamatna stopa "r" moe biti odreena na osnovi trine srednjorone kamatne stope i
koeficijenta trinog rizika. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. U
sluaju da se radi o veim rizicima od uobiajenih, postotak treba poveati.

Kapitalne korekcije su: zaputeno odravanje, nekretnina koja je na poetku prazna,
povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine, razlike u najamnini, odnosno
zakupnini, iznos PDV-a kao kompenzacije, efekti nasljednog zakupa, budua kapitalna
ulaganja, kao to su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti, sve su
to kapitalne korekcije. Nakon kapitalne korekcije, dogaa se jo jedna korekcija, vezana uz
trokove kupca.


2.2.6.2.2.1. Zaputeno odravanje

Zaputeno odravanje se ne uvrtava u eksploatacijske trokove, ve se za njegov iznos
umanjuje bruto vrijednost kapitala:

Ha - Ke
---------------
y nar

Zaputeno odravanje podrazumijeva:

Trokovi za zaputeno odravanje su trokovi odravanja koje neposredno treba poduzeti da
bi se izbjegla daljnja teta ili posljedina teta na nekretnini.

Procjenitelj e, to je mogue preciznije, procijeniti trokove koji nastaju da bi se otklonile
posljedice zaputenog odravanja. Pritom on kree od pretpostavke da e sve potrebne
radove obaviti struni izvoa.
Trokovi za zaputeno odravanje nastaju odmah, osim u nekim sluajevima, kao na primjer,
zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika, zaputeno odravanje izvriti e se zajedno s
mutacijskim odravanjem ili u sluaju kad struni izvoa nema u tom trenutku dovoljno
kapaciteta pa e odgoditi odravanje. Ako se iz ovih razloga trokovi za zaputeno
odravanje odgode, procjenitelj e oekivane trokove izraziti u dananjim eurima i prema
njima procijeniti poveanje trokova gradnje. Planirani trokovi zaputenog odravanja
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 103
izraen u valuti euro u trenutku izdavanja, preraunavaju se ponovno u eure na datum
procjene ili se izraunava poetna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima".

(1 + bs)
Oa x -----------
(1 + r)

Pri emu je:
n = broj perioda
r = kamatna stopa
bs = poveanje trokova gradnje
Oa = zaputeno odravanje


Primjer

Zaputeno odravanje izraunato je po dananjem teaju Oa = 50.000. Do ovih trokova doi e za dvije
godine. U sljedee dvije godine oekuje se poveanje trokova gradnje (bs) od 3% godinje. Kamatna stopa (r)
koju smo uzeli u obzir iznosi 7%.

(1 + bs)
Oa x --------------
(1 + r)

(1 + 3%) 1,0609
50.000 x ------------- = 50.000 x ---------- = 46.332
(1 + 7%) 1,1449


2.2.6.2.2.2. Poetno prazno stajanje nekretnine

Poetna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje
objekta, uslijed ega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju.
Poetnu prazninu nekretnine definirali smo ovako:

Poetno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon
isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojee nekretnine i traje do kraja prve potpune
godine eksploatacije.

Prazno stanje nekretnine ima sporadian karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala. U
sluaju kad izvoa garantira odreeni prihod od najma ili zakupa za vrijeme odreenog
perioda nakon datuma isporuke, ne govorimo o praznom stanju, a korekcija kapitala nee biti
nuna.
Procjenitelj e procijeniti prosjeno oekivano trajanje u kojem e nekretnina ostati prazna, a
financijske posljedice takvog stanja izrazit e u gotovinskom iznosu.


2.2.6.2.2.3. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna

Povremeno prazna nekretnina upuuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti,
prije nego to se izvri korekcija. Trokovi mutacije smatraju se dijelom trokova
PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 104
eksploatacije kada se radi o vie najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se oekuje
vie mutacijskih perioda u kojem e prostor biti prazan. Trokovi tih mutacijskih perioda imaju
strukturalni karakter i ulaze u trokove eksploatacije. Povremeno mutacijsko prazno stanje
pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. Procjenitelj
e u ovakvom sluaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne urauna dva puta.


2.2.6.2.2.4. Razlike u najamnini ili zakupnini

U NAR - metodi se izraun ne razlikuje od one u BAR metodi gdje su obraene razlike u
najamnini ili zakupnini.


2.2.6.2.2.5. Iznos PDV-a kao kompenzacije

Obraun PDV-a kao kompenzacije, takoer je obraen kod trokova eksploatacije, pri emu
je utvreno da se iznos PDV-a kao kompenzacije moe sastojati od dvije kumulativne
komponente. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Iznos PDV-a kao
kompenzacije obraen je u bruto - neto troku zbog trokova eksploatacije, dok se iznos
PDV-a kao kompenzacije za ulaganja, promatra kao korekcija kapitala.

Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu moe zakljuiti da je obraun PDV-a kao kompenzacije
rijeen jednokratnim otkupom, mora biti jasno je li dolo i do njegovog plaanja. Ako nije
dolo do plaanja, preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu
ili zakupodavcu, koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izraunu procjene. U
drugom sluaju, ne postoji potreba za korekcijama.
Ako je obraun PDV-a kao kompenzacije rijeen nekim od oblika financiranja, na primjer,
poveanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodinim isplatama, to ide usporedno s
obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je, iznosi PDV-a kao kompenzacije bit
e uzeti kao korekcije kapitala. U tom sluaju, izraunat e se gotovinska vrijednost iznosa
PDV-a kao kompenzacije


2.2.6.2.2.6. Efekt nasljednog zakupa

Kod trokova eksploatacije odreeno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje vie od
pedeset godina na ime vlasnika, mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrtava u
bruto - neto troak. Ako se radi o kraem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno, a
preostali period je krai od pedeset godina, bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju
kapitala.

2.2.6.2.2.7. Budue kapitalno ulaganje

Postoji odreeni broj buduih kapitalnih ulaganja koji su nuni da bi se osigurali prihodi od
najma ili zakupa. Tu se moe raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Ako definiramo ove
pojmove, vidjet emo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala.

Inicijalno ulaganje je poetno ulaganje koje se mora uiniti da bi se nekretnina realizirala
(izgradila) ili stekla (otkup), ukljuivi trokove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 105
Vri li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgraena, preostali iznos ulaganja
izraziti e se kao korekcija kapitala. U takvom sluaju moe se raditi o graevinskim
trokovima, eventualnoj graevinskoj kamati, trokovima marketinga i davanja u najam ili
zakup, trokovima savjetnika i arhitekta i slino. Procjenitelj se moe nai u situaciji da
ukljuene stranke, izvoa, arhitekt i ostali nisu u stanju zavriti svoj posao, na primjer, jer su
otili u steaj. Tada se moraju pojaviti nove stranke, koje mogu uvjetovati i vie cijene za
zavretak radova.

Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vri nakon inicijalnog, ukljuivi zakonske trokove
transakcije.

Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono zapoinje nakon to je objekt zavren i
isporuen. Pritom se misli na djelomina proirenja, adaptacije i obnove. U ovoj situaciji,
procjenitelj mora raunati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da e nakon
obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti vii.

*
2

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA





_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 106
2.2.6. Zakonski pristup

Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifinog trita
nekretnina u dotinoj zemlji. Zakonski pristup je odreen zakonima i propisima iz podruja
procjena vrijednosti nekretnina.

U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz podruja procjena nekretnina i koji
odreuje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izraunu vrijednosti
nekretnina.

U Nizozemskoj je zakonski pristup sloeniji jer osim to se njime odreuju metodologije
procjena, njihove primjene i specifinosti, vana komponenta je socijalna iz koje onda
proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine, zakupnine, steenih prava i
drugog to bitno utjee na trite nekretnina.

Budui da su zakonski pristupi odreeni i svim ostalim zakonima vezanim za trite
nekretnina, to predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju, to prelazi okvire ove knjige.