You are on page 1of 11

NR.

CRT.
DENUMIRE
OBIECTIV
SUPRAFATA
(mp)
VALORI
(EURO)
VALORI
(LEI)
1 Teren intravilan 3,270.11 180,000 807,000
2 Cladire administrativa 1,030 159,000 1,007,000
3 Cabina poarta 17 2,000 9,000
4 Platforme 1,560 17,000 76,000
5 Imprejmuire 830.4 1,000 4,000
359,000 1,903,000
FISA
NR.
DENUMIRE
CONSTRUCTIE
SUPRAFATA
(mp)
VALORI
(EURO)
VALORI
(LEI)
1 Cladire administrativa 1,030 159,000 1,007,000
2 Cabina poarta 17 2,000 9,000
3 Platforme 1,560 17,000 76,000
3 Imprejmuire 830.4 1,000 4,000
179,000 1,096,000
TABEL CENTRALIZATOR CU VALORILE DEFALCATE
TOTAL
TABEL CENTRALIZATOR - ABORDAREA PRIN COSTURI
TOTAL
Anexa T
CRITERIUL si ELEMENTELE
de COMPARATIE
SUBIECT
COMPARABILA
A
COMPARABILA
B
COMPARABILA
C
COMPARABILA
D
CRITERIUL DE COMPARATIE:
PRET DE OFERTA EUR/mp 80 110 65 30
MARJA DE NEGOCIERE -15% -15% -15% -15% -15%
PRET OBTENABIL LA VANZARE EUR/mp 68 94 55 26
ELEMENTE DE COMPARATIE:
1. DREPTURI DE PROPRIETATE
TRANSMISE
Drept deplin Similar Similar Similar Similar
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 68 94 55 26
2. CONDITII DE FINANTARE Numerar Similar Similar Similar Similar
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 68 94 55 26
3. CONDITII DE VANZARE Normale Normale Normale Normale Normale
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 68 94 55 26
4. CHELTUIELI IMEDIATE DUPA
ACHIZITIONARE
Teren liber Teren liber Teren liber Teren liber Teren liber
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 68 94 55 26
5. CONDITII DE PIATA Actuale Actuale Actuale Actuale Actuale
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 68 94 55 26
6. LOCALIZARE str. N. D. Cocea
Gara Progresu -
superioara
Zetari, case - superioara
Rahova Magurele -
similar.
Ferentari plan 2 -
Inferior
Corectie ( % ) PRELUNGIREA -24% -24% 0% 35%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) FERENTARI -16 -22 0 9
Pret corectat (EUR/mp ) 52 71 55 34
7. CARACTERISTICI FIZICE Normale Similar Similar Similar Similar
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 52 71 55 34
8. SUPRAFATA 3,270.11 9,040 300 2,500 5,000
Corectie ( % ) 5% -10% 0% 5%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 2.6 -7.1 0.0 1.7
Pret corectat (EUR/mp ) 54 64 55 36
9. CARACTERISTICI ECONOMICE TDI TDI TDI TDI TDI
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 54 64 55 36
10. UTILIZARE CL CL CL - servicii CL CL
Corectie ( % ) 0% -10% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 -6 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) 54 58 55 36
11. ALTE ELEMENTE
11.a. UTILITATI Totale similare similare similare curent
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 30%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0.0 0.0 0.0 10.8
Pret corectat (EUR/mp ) 54 58 55 47
11.b. DESCHIDEREA LA STRADA 94,92 ml 62 ml 13 27 50
Corectie ( % ) la str. Cremenei 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 29,03 ml 0 0 0 0
Pret corectat (EUR/mp ) la str. D. N. Cocea 54 58 55 47
11.c. INDICATORI URBANISTICI Similari Similari Similari inferiori
Corectie ( % ) 0% 0% 0% 10%
Valoarea corectiei (EUR/mp ) 0 0 0 5
Pret final corectat (EUR/mp ) 54 58 55 52
TOTAL CORECTIE BRUTA EUR 18.90 35.94 0.00 26.19
TOTAL CORECTIE BRUTA % 27.80% 38.44% 0.00% 102.70%
VALOARE CORECTATA EUR 54 58 55 52
Curs valutar la data de 25.06.2013: 4.4847 LEI / EURO
55 EUR/ mp 247 LEI/mp
180,000 EUR 807,000 LEI
METODA COMPARATIILOR DIRECTE - EVALUARE TEREN
Adresa postala: str. N. D. Cocea nr. 27A, sector 5, Bucuresti
Valoarea adoptata: comparabila C valoarea cu cea mai mica corectie bruta
VALOARE TEREN
EUR / mp St
Fisa nr. 1
Proprietar: S.C. IPTANA S.A.
Denumire si adresa obiectiv: - Str. N. D. Cocea nr. 27A, sector 5, Bucuresti
Data evaluarii: 31/12/2013 4.4847 LEI / EURO
Suprafata construita Sc (mp) = 412.0
Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 1,030.0
Suprafata
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Indici de
actualizare
Cost total
(euro)
D E
1.003 1.017
Structura
1 1,030.0 270.1 278,203.0 1.003 1.017 1.0810 306,877.8
2 0.0 1.003 1.017 0.0
306,877.8
Finisaj
1 1,030.0 74.7 76,941.0 1.003 1.017 1.0085 79,179.3
2 0.0 1.003 1.017 0.0
79,179.3
Instaltii electrice
1 1,030.0 14.8 15,244.0 1.003 1.017 0.9875 15,360.8
2 0.0 1.003 1.017 0.0
15,360.8
Instalatii sanitare
1 1,030.0 5.0 5,150.0 1.003 1.017 1.0141 5,329.4
2 0.0 1.003 1.017 0.0
5,329.4
Instalatii de incalzire
1 1,030.0 16.7 17,201.0 1.003 1.017 1.1410 20,027.1
2 0.0 1.003 1.017 0.0
20,027.1
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) 426,774.3
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP) 414.3
TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO) 358,633.9
TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO/MP) 348.2
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a cldirii industriale
Sdc (mp) = 1,030.0
Nr.
Crt.
Denumire substructura
Cost de inlocuire
brut CIB
(euro)
Uzura fizica
(%)
Valoare ramasa
actualizata(1)
(euro)
1 Structura de rezistenta 306,877.8 45% 168,782.8
4 Finisaj 79,179.3 85% 11,876.9
5 Instalatii electrice 15,360.8 75% 3,840.2
6 Instalatii sanitare 5,329.4 75% 1,332.4
7 Instalatii de incalzire 20,027.1 85% 3,004.1
Total cost cu tva (Euro) 426,774.3 188,836.3
Total cost cu tva (Euro/mp) 414.3 183.3
Total cost fara tva (Euro) 358,633.9 159,000
Total
Total
ISCLISP1
8SCLISP1
FINSCLISP1
Total
Total
CLADIRE BAZA FERENTARI - S.C. IPTANA S.A.
G=CxDxExF
Nr.
Crt.
A B
Denumire / Simbol
F C=AxB
ELSCLISP1
SASCLISP1
Total
Total cost fara tva (Euro/mp) 348.2 154
Fisa nr. 2
Proprietar: S.C. IPTANA S.A.
Denumire si adresa obiectiv: CABINA POARTA - Str. N. D. Cocea nr. 27A, sector 5, Bucuresti
Data evaluarii: 6/25/2013 4.4870 LEI / EURO
Suprafata construita Sc (mp) = 17.0
Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 17.0
Suprafata
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Indici de
actualizare
Cost total
(euro)
D E
1.003 1.017
Structura
1 17.0 270.1 4,591.7 1.003 1.017 1.1291 5,290.3
2 0.0 1.003 1.017 0.0
5,290.3
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) 5,290.3
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP) 311.2
TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO) 4,445.7
TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO/MP) 261.5
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a cldirii industriale
Sdc (mp) = 17.0
Nr.
Crt.
Denumire substructura
Cost de inlocuire
brut CIB
(euro)
Uzura fizica
(%)
Valoare ramasa
actualizata(1)
(euro)
1 Structura de rezistenta 5,290.3 60% 2,116.1
Total cost cu tva (Euro) 5,290.3 2,116.1
Total cost cu tva (Euro/mp) 311.2 124.5
Total cost fara tva (Euro) 4,445.7 2,000
Total cost fara tva (Euro/mp) 261.5 105
CABPOARTA
Total
CABINA POARTA - S.C. IPTANA S.A.
Nr.
Crt.
Denumire / Simbol
A B C=AxB F G=CxDxExF
Fisa nr. 3
Proprietar: S.C. IPTANA S.A.
Adresa obiectiv: 0.0
Data evaluarii: 31/12/2013 4.4847 LEI / EURO
1. Drumuri, platforme, alei si cale ferata industriala
Unitate de masura Cantitate
Cost catalog
(euro/um)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Indici de
actualizare
Cost total
(euro)
E F
1.000 0.966
Platforme si alei
1 PLTFR mp 1,560 54.9 85,644.0 1.000 0.966 1.110 91,850.9
91,850.9
TOTAL COST CU TVA (EURO) 91,851
TOTAL COST FARA TVA (EURO) 77,186
TOTAL COST FARA TVA (LEI) 346,155
Uzura (%) 78%
TOTAL COST FARA TVA (EURO) 17,000
TOTAL COST FARA TVA (LEI) 76,000
2. Imprejmuiri
Unitate de masura Cantitate
Cost catalog
(euro/um)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Indici de
actualizare
Cost total
(euro)
E F
1.000 0.966
Imprejmuire
1 IMPLBA mp 448.2 33.5 15,013.4 1.000 0.966 1.056 15,306.8
4 PANGPZN mp 382.2 5.9 2,255.2 1.000 0.966 1.066 2,321.1
17,627.9
TOTAL COST CU TVA (EURO) 17,628
TOTAL COST FARA TVA (EURO) 14,800
TOTAL COST FARA TVA (LEI) 66,400
Uzura (%) 90%
TOTAL COST FARA TVA (EURO) 1,000
TOTAL COST FARA TVA (LEI) 4,000
Total
H=DxExFxG
Nr.
Crt.
Denumire / Simbol
A B C D=BxC
Total
CONSTRUCTII SPECIALE
G H=DxExFxG
Nr.
Crt.
Denumire / Simbol
A B C D=BxC G
Arhiva 42.90 mp Laborator topo 17.53 mp
Laborator proctor 11.34 mp Laborator foto 24.85 mp
Debara+casa scarii 17.00 mp WC B 1.26 mp
Arhiva 53.86 mp WC B 1.68 mp
Aria utila 125.10 mp WC F 1.2 mp
WC B 2.52 mp
WC F 2.32 mp
Sas 1.68 mp Casa scarii 16.01 mp
Sas 1.00 mp Laborator geo 24.93 mp
Grup sanitar 3.14 mp Laborator geo 21.5 mp
Grup sanitar 1.26 mp Laborator geo 24.93 mp
Grup sanitar 1.26 mp Laborator geo 21.5 mp
Grup sanitar 6.16 mp Laborator geo 24.93 mp
Vestiar 3.90 mp Dormitor 21.5 mp
Sas 2.10 mp Dormitor 24.93 mp
Aparate topo 6.24 mp Dormitor 21 mp
Sas 3.24 mp Oficiu 11.61 mp
Compartiment auto 10.80 mp Casa scarii 16.01 mp
Laborator geo 11.34 mp WC F 2.07 mp
Casa scarii 15.09 mp Sas 2.07 mp
Magazie 49.40 mp Hol 3.03 mp
Atelier strungarie 31.30 mp Sas 1.4 mp
Atelier mecanic 21.65 mp Sas 1.33 mp
Atelier mecanic 49.40 mp Vestiar 3.64 mp
Atelier mecanic 49.40 mp Hol 7.51 mp
Atelier electrice 11.34 mp Hol 1.94 mp
Casa scarii 16.28 mp Dormitor 16.5 mp
Atelier tamplarie 42.90 mp Hol 21.08 mp
Aria utila 338.88 mp Aria utila 340.78 mp
Aria construita 412.00 mp
SINTEZA SUPRAFETELOR:
Suprafata teren 3,270.00 mp
Aria utila totala 804.76 mp
Aria construita la sol 412.00 mp
Aria desfasurata 1,030.00 mp
506600
480509
26091
SUBSOL
PARTER
ETAJUL 1
Ac/Au = 1.21577
125.10 1.5 188
338.88 3 1,017
340.78 3.5 1,193
2,397
28,764
25,850
4,134
21,716
159000 217,160 137%
90,000
159000 127,160 80%
127200
570453.8
506600 112961.8
3120000
506600
480509
26091
756
216
3.5
Anexa V
Oferte comparabile de inchiriere 1 2 3 4 5 6
Localizare Gara de Nord Calea Grivitei Gara de Nord Calea Plevnei Cismigiu Gara de Nord
Regim de inaltime 2S+P+5E D+P+1E+M P+2E D+P+4E P+2E P+Mz+4E+M
Chiria lunara (Euro / luna) 15,100 5,400 1,850 8,800 3,500 8,600
Marja de negociere (%) -5% -5% -5% -5% -5% -5%
Chirie lunara obtenabila (Euro / luna) 14,345 5,130 1,758 8,360 3,325 8,170
Aria utila inchiriabila (mp) 1,678 540 185 880 324 720
Chirie unitara (Euro/mp Aui/luna) 9 10 10 10 10 11
Aria utila Subsol - depozitare (mp) 125.10
Chirie unitara Subsol (EURO/mp/luna) 1.50 0.0833333
Arie utila Parter - industrial (mp) 338.88
Chirie unitara Parter (EURO/mp/luna) 3.00
Arie utila Etaj - birouri laboratoare (mp) 340.78
Chirie unitara Parter (EURO/mp/luna) 3.50
Chirie imobil (EURO/luna) 2,397
Venit Brut Potential (EURO/an): 28,764
Grad de neocupare (% din VBP): 10.00%
Venitul Brut Efectiv (EURO/an): 25,850 2,283,000
Cheltuieli aferente proprietarului 2,8%din VR 4,134 15.99% 68490
Venitul Net din Exploatare (EURO/an): 21,716
Rata de capitalizare (%): 10.00% 68490
Valoare proprietate (EURO): 217,156 -92% -42,640
Curs valutar la data de 31.12.2013 4.4847 -473782.22
Valoare proprietate (LEI): 974,000 -2124771.1
-4,379,771
CAPITALIZAREA DIRECTA A VENITURILOR DIN CHIRIE
ESTIMAREA CHIRIEI DE PIATA
CAPITALIZAREA DIRECTA A CHIRIEI