You are on page 1of 38

Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.

Analiza contractului de locatiune din perspectiva conditiilor de


validitate
CAPITOLUL I
NOIUNI GENERALE DESPRE LOCAIUNE
SECIUNEA I
Noiune, reglementare, caractere juriice !i elimitare e alte in"tituii juriice
I#$# Noiune
Contractul e locaiune "au naimeala, u%a cum era enumit &n re%tul romane"c
'ec(i, a )o"t %rintre %rimele contracte %e care oamenii le*au &nc(eiat, u%+ "c(im, !i '-n.are*
cum%arare#
/n noul conte0t %olitic, economic !i "ocial, ace"t contract e locatiune a c+%+tat un rol
im%ortant !i, &n con"ecin+ e"te )rec'ent &nt-lnit#
Un %re"tigio" autor
$
"u,linia c+, &n lumea moern+, locaiunea e"te 1unul in
contractele care e0ercit+ cea mai mare &nr+urire a"u%ra %ro"%erit+ii %u,lice1# Contractul e
locaiune e"te acorul e 'oin+ %rin care o %er"oan+ numit+ locator, "e o,lig+ "+ a"igure unei
alte %er"oane numite locatar )olo"ina tem%orar+ a unui ,un eterminat "au a unui "er'iciu, &n
"c(im,ul unui %re %ro%orional cu urata contractului O,iectul locaiunii &l con"tituie,
a!aar, lucrurile
"au lucr+rile 2%re"t+rile e "er'icii3# Din ace"t %unct e 'eere i"tingem &ntre4
locaiunea e lucruri 2locatio rei3 !i
locaiunea e lucr+ri 2locatio o%erarum3#
$
Troplong , De lechange et du louage, citat e D#Ale0anre"co,
Explicatiunea teoretica si practica a dreptului civil roman, 5ucure"ti $6$7#
Pagina 1 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
I#8# Reglementarea contractului e locaiune
Contractul e locaiune e"te reglementat &n titlul 9II, intitulat 1De"%re contractul e
locaiune1, in Cartea a III*a a Coului ci'il, articolele $:$7 ; $:67#
Datorit+ eo"e,itei "ale im%ortane %ractice, el e"te )rec'ent utili.at
8
&n ra%oartele
intre %er"oanele )i.ice, intre ace"tea !i %er"oanele juriice, !i c(iar &ntre %er"oanele
juriice, g+"inu*!i o am+nunit+ reglementare legal+#
Su, enumirea 1Contractul e locaiune1, Coul ci'il reglementea.+ ou+ )eluri e
locaiune, !i anume4
a3 locaiunea e lucruri ; &n carul c+reia Coul ci'il reglementea.+4
locaiunea e ,unuri mo,ile<
locaiunea e cl+iri<
arenarea e terenuri<
,3 locaiunea e lucr+ri ; "u, acea"t+ enumire "unt cu%rin"e i"%o.iii %ri'in4
contractul e antre%ri.+<
contractul e munc+<
unele i"%o.iii re)eritoare la contractul e tran"%ort#
De.'oltarea relaiilor "ociale, &ntr*un ritm nemai&nt-lnit %-n+ acum &n i"torie, e la
ao%tarea Coului ci'il !i %-n+ &n %re.ent, a eterminat a,rogarea "au moi)icarea unor
i"%o.iii normati'e &n acea"t+ materie#
A"t)el, &n ceea ce %ri'e!te arenarea, a )o"t ao%tat+ Legea num+rul $=>$66: ; Legea
aren+rii, care al+turi e alte i"%o.iii "%eciale !i e unele i"%o.iii ale Coului ci'il &n
materie, nea,rogate, reglementea.+ contractul e arenare#
Di"%o.iiile Coului ci'il %ri'in contractul e munc+
au )o"t a,rogate e0%re", relaiile "ociale e munc+ ale "alariailor g+"inu*!i
reglementarea &n Coul muncii !i &n alte acte normati'e care reglementea.+ ace"te relaii "au
altele &n "tr-n"+ legatur+ cu ace"tea#
Contractul e tran"%ort a )o"t am+nunit reglementat, ulterior a%ariiei Coului ci'il,
%rin i"%o.iiile Coului comercial !i %rin numeroa"e alte acte normati'e, a"t)el ca &n .ilele
8
Dimitrie Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn4 S)era e a%lica,ilitate
a locaiunii a )o"t mult re"tr-n"+ &n anii comuni"mului# /n .ilele noa"tre im%ortana, ")era e a%lica,ilitate !i
)rec'enta contractului e locaiune "%ore"c at-t &n ceea ce %ri'e!te locaiunea ,unurilor mo,ile 2&nc(irierea
autoturi"melor, ec(i%amentelor "%orti'e, ca"etelor 'ieo "au auio3, c-t !i a celor imo,ile< !i nu numai a
locuinelor !i a altor "%aii cu e"tinaie e locuin+, ci !i a terenurilor#
Pagina 2 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
noa"tre el con"tituie o ramur+ e re%t in"tinct+ &n carul "i"temului e re%t in ara
noa"tra#
C-t %ri'e!te antre%ri.a, &n e"en+, acea"ta nu e"te o locaiune, ci un contract ci'il, cu o
)i.ionomie juriic+ i"tinct+#
/nc(irierea &!i g+"e!te reglementarea &n Coul ci'il &n articolele $:$= ;$:?@# Al+turi
e reglementarea e re%t comun coninut+ e Coul ci'il, &nc(irierea &!i g+"e!te !i o
reglementare "%ecial+, cu%rin"+ &n4
Legea num+rul A?>$668 %ri'in '-n.area e locuine in "%aii cu alt+ e"tinaie,
con"truite in )onurile "tatului !i in )onurile unit+ilor economice "au ,ugetare e "tat<
Legea num+rul $$8>$66? %entru reglementarea "ituaiei juriice a unor imo,ile cu
e"tinaia e locuine trecute &n %ro%rietatea "tatului<
Legea num+rul $$:>$66? ; Legea locuinei<
alte acte normati'e cu caracter "%ecial#
I#@# Caracterele juriice ale contractului e locaiune
Locaiunea e"te un contract "inalgamatic
Locaiunea e"te un contract "inalgamatic 2,ilateral3 &ntruc-t + na!tere la o,ligaii
reci%roce &ntre %+ri4
locatorul "e o,lig+ "+ a"igure )olo"ina 'remelnic+ a lucrului &nc(iriat !i "+*l garante.e
%e locatar %entru e'iciune "i 'icii a"cun"e, iar
locatarul "e o,lig+ "+ %latea"c+ locatorului c(iria !i "+ "e )olo"ea"c+ e lucru ca un ,un
%ater )amilia"#
Re.ult+ c+, graie caracterului "inalgamatic, "untem
&n %re.ena unei leg+turi e corelati'itate &ntre un re%t al unei %+ri !i o o,ligaie a
celeilalte %+ri#
/n con"ecin+, locaiunii i "e a%lic+ toate regulile "%eci)ice contractului "inalgamatic4
e0ce%ia ne&ne%linirii contractului 2e0ce%tio non aim%leti contractu"3<
re.ilierea %entru nee0ecutare cul%a,il+ in %artea uneia intre %+ri, %recum !i
regula u%+ care "e "ta,ile!te cine "u%ort+ ri"cul contractului#
Locaiunea e"te un contract cu titlu onero"
Pagina 3 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
E"te un contract cu titlu onero" eoarece )iecare %arte urm+re!te "+ o,in+ un )olo",
aic+ reali.area unui intere" %atrimonial %ro%riu#
S%re eo"e,ire e comoatar, locatarul %l+te!te &ntoteauna )olo"ina lucrului 2c(iria3,
ne%ut-n e0i"t+ locaiune )+r+ un %re eterminat, con'enit %entru )olo"ina lucrului at &n
locaiune#
Dac+ )olo"ina unui lucru "e tran"mite cu titlu gratuit, contractul e"te nul ca locatiune,
ar %oate )i 'ala,il ca un &m%rumut e )olo"in+, ac+ lucrul "*a %reat !i ac+ "unt &ne%linite
!i celelalte coniii e 'aliitate#
Locaiunea e"te un contract comutati'
P+rile cuno"c, &nc+ e la ata &nc(eierii contractului, care e"te &ntinerea re%turilor !i
o,ligaiilor ce i.'or+"c in re"%ecti'ul act juriic# E0i"tena !i &ntinerea o,ligaiilor nu
e%in e (a.ar !i, eci, nu e0i"t+ !an"e e ca!tig !i %ierere %entru %+ri#
Graie caracterului comutati', contractul e locaiune ,ine &nc(eiat nu 'a riica
%ro,leme legate e o,ligaiile a"umate !i re%turile o,-nite !i nici &n leg+tur+ cu &ntinerea
lor, ceea ce e"te e natur+ "+ %reci.e.e !i "+ %un+ accent %e re"%on"a,ilitatea %+rilor#
Locaiunea e"te un contract cu e0ecutare "ucce"i'+
Contractul e locaiune e"te un contract cu e0ecutare "ucce"i'+ 2'remelnic3, elementul
tim% )iin e natura locaiunii# Preul 2c(iria3 e"te calculat &n )uncie e urata )olo"inei, iar
locatorul a"igur+ locatarului )olo"ina ,unului %-n+ la &ncetarea locaiunii 2articolul $:@=
alineatul 283 Co ci'il3#
Durata contractului %oate )i !i neeterminat+, oricare intre %+ri %ut-nu*i %une
ca%+t, u%+ o %reala,il+ in!tiinare a celeilalte %+ri#
Sunt inter.i"e &n"+ locaiunile ereitare 2conce"iunule %er%etue e )olo"in+
imo,iliar+3 cuno"cute "u, 'ec(ea enumire e em)iteo.+ "au em,atic 2,a"man3
@
#
@
Emfiteoza, basmanul sau embaticul era un contract %rin care un %ro%rietar conce"iona unei %er"oane,
%entru toteauna "au %entru un termen lung, un %+m-nt gol !i "ter% cu "co%ul ca, conce"ionarul "+ "e
)olo"ea"c+ e ace"t %+m-nt, &m,un+t+inu*l %rin con"trucii "au %lantaii !i %l+tin o mic+ ree'en+ anual+,
numit+ canon, cu coniia e a*l %utea &n"tr+ina, i%oteca "au tran"mite mo!tenitorilor "+i, )+r+ &n"+ a %utea )i
li%"it e ace"t %+m-nt e c+tre conceent, ec-t &n ca. e ne%lat+ a ree'enelor#
Pagina din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
/n %rinci%iu, urata contractului "e "ta,ile!te li,er, %rin con"im+m-ntul %+rilor# /n
anumite omenii, legiuitorul a inter'enit %rin %rorog+ri legale 2articolele 8 ; B in Oronana
e urgen+ a Gu'ernului num+rul :7>$6663#
Ciin 'remelnic+, locaiunea inclue &ntoteauna un termen e0tincti' la &m%linirea
c+ruia e)ectele contractului "e "ting 2%entu 'iitor3# De o,icei, %+rile "ta,ile"c o at+ %-n+ la
care locatarul e"te o,ligat "+ %l+tea"c+ %reul )olo"inei ,unului locatorului, ca. &n care e"te
incient termenul "u"%en"i'# /n conclu.ie, locaiunea e"te un act juriic a)ectat e moalit+i#
Locaiunea e"te un contract con"en"ual
Locaiunea e"te un contract con"en"ual, ne)iin nece"ar ca mani)e"tarea e 'oin+ "+
)ie e0teriori.at+ &ntr*o anumit+ )orm+, %entru 'ala,ilitatea actului juriic ci'il#
/n ceea ce %ri'e!te &n"+ %ro,a contractului e locaiune, ac+ nu e"te con"tatat %rintr*
un &n"cri", %re.int+ oarecare greut+i, )iin "u%u" unui "i"tem mai riguro" e o'a+ ec-t
celelalte contracte# /n acea"t+ %ri'in+ legea i"tinge &ntre ou+ "ituaii4
ac+ )orma "cri"+ li%"e!te !i nu "*a &nce%ut e0ecutarea contractului, iar una intre %+ri
&i neag+ e0i"tena "au coninutul, %ro,a te"timonial+ nu 'a %utea )i incu'iinat+ e in"tana e
juecat+, oric-t e mic ar )i %reul !i c(iar e "*ar .ice c+ "*a at ar'una 2articolul$:$=
alineatul 2$3 Co ci'il3# Contractul e locaiune &nc(eiat 'er,al e"te 'al,il ca negotium iuri",
&n"+, &n %rinci%iu, &n ca. e litigiu, nu 'a %utea )i o'eit# Pot )i in'ocate, &n"+, e0ce%iile
%re'+.ute e articolul $$6A Co ci'il4 im%o"i,ilitatea material+ e con"tituire ori e
con"er'are a &n"cri"urilor !i im%o"i,ilitatea moral+ e a con"titui o o'a+ "cri"+<
&n ca.ul &n care "e conte"t+ %reul locaiunii &nc(eiat+ &n )orma 'er,al+, iar contractul
"e a)l+ &n cur" e e0ecutare ar nu e0i"t+ o c(itan+ o'eitoare, cuantumul c(iriei "e %oate
etermina %rintr*o e0%erti.+# Potri'it articolului $:$B Co ci'il, ac+ locatarul "u"ine c+
%reul )olo"inei ,unului e"te mai mic ec-t cel %retin" e locator, iar %rin e0%erti.+ "e
o'ee!te contrariul, toate c(eltuielile generate e e)ectuarea ace"teia 'or c+ea &n "arcina "a#
C-t %ri'e!te o'aa celorlalte elemente ale contractului e locaiune 2altele ec-t
%reul3, "e a%lic+ i"%o.iiile re"tricti'e ale articolului $:$= Co ci'il, ne)iin ami"i,il+
ec-t %ro,a cu &n"cri"uri#
Pagina ! din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Re)eritor la %ro,a uratei locaiunii, legea )ace trimitere la o,iceiul locului !i in"tituie,
e a"emenea, c-te'a %re.umii relati'e 2articolele $:?$
:
!i $:?8
?
3#
Regulile %re.entate anterior "unt a%lica,ile numai %+rilor, nu !i terilor care 'or %utea
o'ei contractul e locaiune %rin orice mijloc e %ro,+#
Din %unct e 'eere amini"trati' * )i"cal, locatorul, %er"oana )i.ic+, are o,ligaia e a
&nregi"tra contractul e locaiune la amini"traia )inanciar+ &n a carei ra.+ teritorial+ "e a)la
,unul, &n 'eerea im%o.it+rii 'eniturilor in c(irii# /n ca. contrar, 'ala,ilitatea contractului nu
e"te a)ectat+ in %unct e 'eere al re%tului ci'il ar locatorul %oate )i acu.at e e'a.iune
)i"cal+#
I#:#Delimitarea e alte in"tituii juriice
Ca+ e contractul e '-n.are*cum%arare
Locaiunea, e!i "e %oate "%une c+ re%re.int+ o '-n.are a )olo"inei, "e eo"e,e!te e
contractul e '-n.are * cum%+rare %rin )a%tul c+ tran"mite numai re%tul e )olo"in+, ca
re%t e crean+, a"u%ra lucrului, iar nu un re%t real# C(iar ac+ lucrul at &n locaiune e"te
%rouc+tor e )ructe, locatarul o,-ne!te %ro%rietatea )ructelor nu &n 'irtutea locaiunii, ci ca
acce"oriu al )olo"inei, locatorul )iin o,ligat "+*i a"igure )olo"ina lucrului, nu !i o,-nirea
%ro%riet+ii )ructelor#
A"t)el )iin, ac+ contractul are ca o,iect numai o,-nirea unor )ructe, contractul nu
%ote )i cali)icat locaiune, ci '-n.are*cum%arare# Cu at-t mai %uternic cu'-nt, contractul nu
%oate )i cali)icat locaiune, ci '-n.are*cum%arare, ac+ are ca o,iect %roucte 2)oloa"e tra"e
%rin con"umarea "u,"tanei lucrului3, eoarece )olo"ina locati'+ nu %oate "+ a,"oar,+ lucrul
&n"u"i !i %uterea lui %roucti'+#
Re.ult+ urmatoarele con"ecine4
ri"cul %ieirii )ortuite a lucrului 'a )i "u%ortat e locator, %entru c+ el e"te %ro%rietarul,
iar nu e locatar# La '-n.are ri"cul e"te "u%ortat e cum%+r+tor<
:
Con)orm articolului $:?$, &nc(irierea unui a%artament mo,ilat "e 'a con"iera )acut+ %e un an, c-n "*a
"ti%ulat at-ta c(irie %e an !i "e 'a con"iera )+cut+ %e o lun+, c-n "*a "ti%ulat at-ta c(irie %e .i# Dac+ nu
e0i"t+ nici o &m%rejurare in care "+ "e %ro,e.e c+ &nc(irierea "*a )acut %e un an, %e o lun+ "au %e o .i, "e 'a
con"iera )acut+ con)orm o,iceiului locului#
?
Articolul $:?8 %re'ee c+ ac+ locatarul, !i u%+ e0%irarea termenului locaiunii, continu+ a ram-ne &n ca"+
"au a%artamentul &nc(iriat, )+r+ nici o im%ieicare in %artea locatorului, el "e 'a con"iera c+ 'oie!te a le
ocu%a "u, acelea!i coniii !i %entru un tim% eterminat e o,iceiul locului, !i nu %oate nici "+ ia"+, nici "+
)ie conceiat &nainte e a i "e a%lica 'e"tirea &n termenul o,i!nuit &n localitate#
Pagina " din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
,unul &nc(iriat 'a )i %reat locatorului &n ,un+ "tare, locatorul )iin titularul unei
o,ligaii "ucce"i'e, e a )ace, con"t-n &n meninerea lucrului a"t)el &ncat "+ %oata )i utili.at
con)orm e"tinaiei "ale, %e toat+ urata contactului# La '-n.are, o,ligaia e %reare a
lucrului '-nut e"te in"tantanee, lucrul %re-nu*"e a!a cum era la momentul reali.+rii
acorului e 'oin+<
locatarul nu "e %oate )olo"i e ,un ec-t con)orm cu e"tinaia "a, %re'+.ut+ &n
contract, &n tim% ce, la '-n.are, ulterior tran"miterii re%tului e %ro%rietate &n %atrimoniul
cum%+r+torului, ace"ta %oate i"%une oricum e ,unul "+u#
Locatarul are calitatea e etentor %recar al ,unului, moti' %entru care, nu 'a %utea
o,-ni %ro%rietatea ,unului %rin u.uca%iune# Cum%+r+torul "t+%-ne!te ,unul %entru "ine
a'-n calitatea e %o"e"or#
Ca+ e &m%rumutul e )olo"in+
/n ca.ul contractului e comoat, )olo"ina ,unului e"te gratuit+, %e c-n locaiunea
e"te &ntoteauna cu titlu onero"# Dac+ &n contractul e locaiune nu "e %reci.ea.+ %reul
)olo"inei, "au ac+ ace"ta e ne"erio", contractul e"te nul a,"olut ca locaiune#
Prin con'er"iune, actul juriic %oate con"titui un contract e comoat 2&m%rumut e
)olo"in+3, ac+ lucrul "*a %reat 2comoatul )iin un contract real3 !i ac+ "unt &ntrunite !i
celelalte coniii e 'aliitate#
Ca+ e u.u)ruct
Se anali.ea.+ i"tincia &ntre re%tul e )olo"in+ al locatarului !i in"tituia
u.u)ructului# A"t)el, &ntre cele ou+ e0i"t+ urmatoarele eo"e,iri4
%rimul e"te un re%t %er"onal, e crean+, &n tim% ce al oilea e"te un re%t real<
ri"cul %ieirii )ortuite a ,unului e"te &n "arcina u.u)ractuarului, &n tim% ce la locaiune,
ace"t ri"c &l "u%ort+ %ro%rietarul<
u.u)ructul %oate )i con"tituit %rin con'enie "au
te"tament, &n tim% ce locaiunea %oate )i con"tituit+
numai %rin contract<
re%tul e u.u)ruct "e "tinge la moartea titularului, &n tim% ce re%tul e )olo"in+ al
locatarului "e tran"mite, &n %rinci%iu, mo!tenitorilor<
u.u)ructul %oate )i con"tiuit cu titlu gratuit, locaiunea numai cu titlu onero"#
Pagina # din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
3 Ca+ e lea"ing
Contractul e lea"ing e"te o%eraiunea %rin care o %arte, enumit+ )inanator, "e
angajea.+, la cererea unui utili.ator 2enumit !i locatar3, "+*i a"igure )olo"ina unui ,un,
cum%+rat "au reali.at e )inanator, contra unei ree'ene, !i, la ")-r!itul %erioaei e
)olo"in+ con'enite, "+ re"%ecte re%tul e o%iune al utili.atorului e a o,-ni %ro%rietatea
,unului la o 'aloare re.iual+ "au a %relungi contractul e lea"ing, ori e a &nceta ra%orturile
contractuale#
O%eraiune com%le0+, lea"ingul inclue, a!aar, locaiunea 2a c+rei urat+ %recum !i
ratele c(iriei "unt eterminate e termenul e amorti.are a ,unului3 &ntruc-t are ca e)ect
tran"miterea )olo"inei tem%orare a unor ,unuri "au "er'icii#
De aici re.ult+ c+ lea"ingul, ca o%eraiune juriic+, "e cl+e!te %e mai multe contracte
2&ntre care !i locaiunea3 la care, )iecare la r-nul lor %ot acti'a "e%arat, ar le une!te &ntr*un
tot unitar )inalitatea lor comun+, &n tim% ce )i.ionomia juriic+ a contractului e locaiune
e"te clar+, "im%l+ !i nu "e clae!te %e mai multe alte contracte#
Princi%alele eo"e,iri &ntre cele ou+ contracte "unt4
c(iria re%re.int+ oar %reul )olo"inei ,unului, &n tim% ce ree'enele contractului e
lea"ing inclu !i ratele e amorti.are a ace"tuia<
&n carul lea"ingului o%erea.+ tran")erul c+tre utili.ator
al tuturor ri"curilor !i re"%on"a,ilit+ilor ce a%arin %ro%rie* tarului<
la ")ar!itul %erioaei e )olo"in+ con'enite, utili.atorul are %o"i,ilitatea e a*!i
e0%rima o%iunea e ac(i.iionare a ,unului<
"%re eo"e,ire e locaiune care e"te un contract e"enialmente e re%t ci'il,
lea"ingul e"te o o%eraiune comercial+#
SECIUNEA A II*A
Coniiile e 'aliitate a contractului e locaiune
Pentru a )i 'ala,il &nc(eiat, contractul e locaiune tre,uie "+ &ntrunea"c+ anumite
coniii care, con)orm regulilor generale &n materie e contracte "unt4
ca%acitatea e a contracta<
con"im+m-ntul 'ala,il al %+rii c+ "e o,lig+<
Pagina 8 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
un o,iect eterminat<
o cau.+ licit+#
II#$# Ca%acitatea %+rilor
Pentru a etermina regulile ce gu'ernea.+ ca%acitatea e a &nc(eia contracte e
locaiune, tre,uie "ta,ilit+ natura juriic+ a ace"tui act juriic# /ntruc-t are ca "co% %unerea &n
'aloare a ,unului, locaiunea e"te &n %rinci%iu, un act juriic e amini"trare#
Dre%t urmare, %ot a'ea calitatea e %arte &ntr*un con*tract e locaiune, !i minorii cu
'-r"ta cu%rin"+ &ntre $: !i $A ani, )+r+ "+ )ie a"i"tai e ocrotitorul legal !i )+r+ autori.aie
%reala,il+ a autorit+ii tutelare, cu coniia ca re"%ecti'ele acte juriice "+ nu le )ie le.ionare#
De a"emenea, unul intre "oi %oate &nc(iria 'ala,il
un ,un comun, &n e'alma!ie, )+r+ con"im+m-ntul e0%re" al celuilalt "o, &ntruc-t "e
a%lic+ %re.umia e manat tacit reci%roc, in"tituit+ e articolul @? in Coul )amiliei#
Ciin un act juriic e amini"trare, %oate &nc(eia 'ala*,il un a"emenea contract, &n
calitate e locator, %enente conitione, !i %ro%rietarul "u, coniie re.olutorie, ac+ e"te e
,un+*crein+#
C-n urata contractului e"te mai mare e ? ani, locaiunea e'ine un act juriic e
i"%o.iie, )iin o,ligatoriu ca locatorul "+ ai,+ ca%acitate e e0erciiu e%lin+# /n con"ecin+,
%entru locaiunile imo,iliare ce e%+!e"c ? ani, e"te nece"ar con"im+m-ntul e0%re" al
am,ilor "oi, &ntruc-t nu "e mai a%lic+ %re.umia e manat tacit reci%roc#
Tre,uie reinut )a%tul c+, in %unct e 'eere al locatarului, actul juriic anali.at e"te
&ntoteauna e amini"trare, ini)erent e urata "a, moti' %entru care, &n acea"t+ calitate,
%oate )i &nc(eiat 'ala,il e minorul cu ca%acitate e e0erciiu re"tr-n"+, a"i"tat e ocrotitorul
legal, "au "ingur, cu coniia "+ nu*i )ie le.ionar#
Dac+ un coini'i.ar 2care nu e"te a%arent %ro%rietar e0clu"i'3 &nc(iria.+ ,unul a)lat &n
ini'i.iune, "e a%lic+ regulilie care gu'ernea.+ '-n.area ,unului comun e c+tre unul in
co%ro%rietari "au e la ge"tiunea e a)aceri, u%+ ca.#
Dat )iin )a%tul c+ locaiunea nu tran"mite re%tul e %ro%rietate, locatorul %oate "+ nu
)ie %ro%rietarul lucrului at &n locaiune# A"t)el, un u.u)ractuar 2articolul ?@: Co ci'il3 "au
un locatar 2articolul $:$A Co ci'il3 %oate &nc(iria 'ala,il ,unul einut cu titlu e u.u)ruct
"au e locaiune#
5ine&nele", &n ca.ul &nc(irierii ,unului altuia e c+tre o %er"oan+ care nu are a"u%ra
lucrului un re%t o%o.a,il )a+ e %ro%rietar, re%t care "+*i con)ere %o"i,ilitatea &nc(irierii,
Pagina $ din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
%ro%rietarul nu 'a )i o,ligat "+ re"%ecte locaiunea, ace"t contract )iin %entru el re" inter alio"
acta# Numai ac+ locatorul a )o"t un %ro%rietar a%arent, contractul %oate %rouce e)ecte )at+
e ae'+ratul %ro%rietar#
De a"emenea, %ro%rietarul nu %oate )i locatarul %ro%riului "+u lucru 2neDue %ignu",
neDue e%o"itu, neDue locatio rei "uae con"i"tere %ote"t3, cu e0ce%ia ca.ului c-n &i li%"e!te
%rerogati'a )olo"inei 2e e0em%lu, e"te nu %ro%rietar "au a au" ca a%ort "ocial &n "ocietate
)olo"ina unui lucru3#
Contractul e locaiune imo,iliar+ &nc(eiat %e o %erioa+ mai mare e @ ani e"te "u%u"
)ormalit+ilor e %u,licitate &n Cartea Cunciar+ 2articolul 8$ in Legea num+rul B>$66=3#
Ace"t a"%ect nu*i "c(im,+ &n"a caracterul e act juriic e amini"trare &ntruc-t %u,licitatea
'i.ea.+ oar o%o.a,ilitatea contractului, nu !i natura lui#

II#8# Con"im+m-ntul# Promi"iunea e locaiune 2antecontractul3
Con"im+m-ntul
A"emenea '-n.+rii*cum%+r+rii, locaiunea "e &nc(eie %rin con"im+*m-ntul %+rilor#
Potri'it %rinci%iului con"en"uali"mului, care gu'ernea.+ acea"t+ materie, acorul e 'oin+ al
%+rilor e"te &ntoteauna nece"ar !i, totoat+, "u)icient, cu e0ce%iile %re'+.ute e lege, &n
'eerea )orm+rii contractului#
Ca !i &n ca.ul tuturor celorlalte categorii e contracte, con"im+m-ntul, &n carul
contractului e locaiune tre,uie "+ &ne%linea"c+ urmatoarele coniii4
"+ emane e la o %er"oan+ cu i"cern+m-nt<
"+ )ie e0%rimat cu intenia e a "e o,liga 2animo contra(eni3, nu &n glum+, ori in
%rietenie "au com%le.en+, c+ci, &n a"t)el e "ituaii, actul juriic nu 'a %rouce nici un e)ect
juriic<
"+ )ie e0teriori.at, aic+ "+ )ie au" la cuno!tina celeilalte %+ri a contractului %entru a
"e %utea )orma acorul e 'oin+# Con"im+m-ntul %oate )i e0%rimat &n mo e0%re" "au tacit
2articolul $:@B !i articolul $:?8 relati'e la tacita relocaiune "au reconuciune3<
'oina mani)e"tat+ tre,uie "+ )ie li,er+# Ea nu tre,uie mani)e"tat+ "u, %re"iuni
e0terioare !i nu tre,uie "+ )ie con"ecina unei ca%tatio ,ele'olentia<
e0%rimarea e 'oin+ tre,uie "+ )ie con!tient+, &n "en"ul c+ cel ce a luat (ot+r-rea "+
mani)e"te 'oin+ tre,uie "+ ai,+ imaginea e0act+ a con"ecinelor juriice ce ecurg in
Pagina 1% din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
angajamentul re"%ecti', aic+ a"u%ra &ntinerii re%turilor o,-nite e %+ri !i a o,ligaiilor
a"umate e ele<
con"im+m-ntul tre,uie "+ nu )ie a)ectat e 'icii#
/n %ri'ina 'iciilor e con"im+m-nt "e a%lic+ regulile generale &n materie#
C-te'a a"%ecte %articulare "e reg+"e"c &n %ri'ina erorii*o,"tacol "au erorii 'iciu e
con"im+m-nt#
A"t)el, con"im+m-ntul nu e0i"t+ ac+ %+rile nu "*au %u" e acor cu %ri'ire la &n"e!i
natura juriic+ a contractului# Re.ult+ c+, ac+, e e0em%lu, una intre %+ri a &ntele" "+ '-n+
un lucru, iar cealalt+ "+*l &nc(irie.e, contractul a"t)el inc(eiat e"te nul a,"olut, in cau.a e
error in negotio#
Con"im+m-ntul nu e0i"t+ nici atunci c-n %+rtile "*au &n'oit cu %ri'ire la un cu totul
alt lucru4 o %arte o)er+ "%re &nc(iriere un imo,il al "+u in 5ucure!ti, cealalt+ cree c+ a
&nc(iriat un imo,il "ituat &n Craio'a#
Eroare a"u%ra calit+ilor e"eniale ale lucrului &nc(iriat %oate, e a"emenea, "+ atrag+
e")iinarea contractului, &n"+, &n a"emenea ca. nulitatea nu e"te a,"olut+, ca &n i%ote.a
%receent+, ci %ur relati'+#
C-t %ri'e!te eroarea a"u%ra calit+ilor accientale ale lucrului &nc(iriat, acea"ta are
caracter ini)erent !i nu atrage nulitatea contractului#
Eroarea a"u%ra %er"oanei nu e"te o cau.+ e anulare a contractului e locaiune, ec-t
atunci c-n con"ieraia %er"oanei a )o"t eterminant+ &n cau.+ 2aricolul 6?: Co ci'il34 "%re
e0em%lu, &n materie e &nc(iriere a
locuinelor e "er'iciu, &n care &ntre%rinerea %ro%rietar+ are &n 'eere, c-n
contractea.+ calitatea e angajat, &n ,a.a unui contract e munc+, a c(iria!ului#
Ori e c-te ori e0%rimarea 'oinei e c+tre una intre %+rile contractului e &nc(iriere
e"te re.ultatul mano%erelor olo"i'e e0ercitate e cealalt+ %arte 2olului3 ori temerii in"u)late
ace"teia 2'iolenei %"i(ice ; metu"3, contractul re"%ecti' 'a )i nul relati'#
A'-n caracterul unui act juriic e amini"trare, cu titlu onero" !i comutati',
contractul e locaiune %oate )i a)ectat e 'iciul le.iunii# A!aar, ori e c-te ori una intre
%+ri a "u)erit un %rejuiciu material ca urmare a i"%ro%oriei 'aite e 'aloare &ntre
contra%re"taii, 'a %utea o,ine anularea acelui act %rintr*o aciune &n re"ci.iune, "au, u%+
ca., m+rirea "au mic!orarea uneia intre %re"taii, cu coniia "+ ai,+ calitatea e minor cu
ca%acitate e e0erciiu re"tr-n"+ !i "+ )i &nc(eiat re"%ecti'ul act )+r+ "+ )i )o"t re%re.entat e
ocrotitorul "+u legal#
Pagina 11 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Promi"iunea e locaiune 2antecontractul3
A"emenea '-n.+rii*cum%+r+rii, &nc(eierea contractului e locaiune %oate )i %receat+
e un acor %reala,il al %+rilor %rin care "e o,lig+ "+ &nc(eie &n 'iitor re"%ecti'ul contract#
Antecontractul e locaiune e"te con'enia %rin care una intre %+ri "au am,ele %+ri
"e o,lig+ "+ &nc(eie &n 'iitor un contract e locaiune, al c+rui coninut e"enial 2cuantumul
c(iriei, e'entual urata3 e"te eterminat eja %rin antecontract#
Dac+ am,ele %+ri "e o,lig+ reci%roc, una )a+ e cea*lalt+, "+ &nc(eie &n 'iitor, %entru
o anumit+ c(irie, un contract e locaiune, %romi"iunea e"te ,ilateral+ "au "inalgamatic+#
Suntem &n %re.ena unei %romi"iuni unilaterale e a &nc(iria atunci c-n o %er"oan+,
%re'+.-n un e'entual intere" %entru ea e a o,-ni )olo"ina unui ,un, %rime!te
%romi"iunea %ro%rietarului 2"au a altei %er"oane care %oate a'ea calitatea e locator3, e a*i
atri,ui )olo"ina acelui ,un, re.er'-nu*!i )acultatea c+*!i 'a mani)e"ta ulterior, e
o,icei &n+untrul unui termen, con"im+m-ntul "+u e a*l &nc(iria#
O,ligaia %romitentului n+"cut+ in %romi"iunea e '-n.are "e "tinge la e0%irarea
termenului %re'+.ut "au, ac+ %+rile nu au con'enit legat e ace"t a"%ect, la e0%irarea
termenului general e %re"cri%ie, care &nce%e "+ curg+ e la ata &nc(eierii %romi"iunii e
&nc(iriere# Promi"iunea unilateral+ %oate )i a"umat+ at-t e locator, c-t !i e locatar, am,ilor
a%lic-nu*li*"e acelea!i reguli#
Antecontractul nu "e con)un+ cu contractul %ro%riu*.i"# El nu are ca e)ect
tran"miterea )olo"inei ,unului &n )a'oarea ,ene)iciarului, ci + na!tere unui re%t e crea+
c+ruia &i core"%une o o,ligaie e a )ace con"t-n &n o,ligaia %romitentului 2%entru
%romi"iunea unilateral+3 "au %romitenilor 2%entru %romi"iunea ,ilateral+3 e a &nc(eia &n
'iitor un contract e locaiune, &n coniiile "ti%ulate &n antecontract# /n ca.ul ne&ne%linirii
ace"tei o,ligaii, ,ene)iciarul e"te &nre%t+it la aune*intere"e, )iin angajat+ r+"%unerea "a
contractual+#
II#@#O,iectul contractului
5unurile care %ot )ace o,iectul contractului e locaiune
Intr+ &n acea"t+ categorie toate ,unurile imo,ile "au mo,ile, cor%orale "au incor%orale,
necon"um%ti,ile "au
Pagina 12 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
)ungi,ile, %rin natura ,unului "au %rin 'oina %+rilor, cu coniia "+ "e a)le &n circuitul
juriic ci'il#
5unurile ce )ac %arte in omeniul %u,lic al "tatului "au al unit+ilor amini"trati'*
teritoriale %ot )i &nc(iriate &n ,a.a unor legi "%eciale4 articolul $@= alineatul 2:3 in Con"tituie
!i articolele $: ; $= in Legea num+rul 8$@>$66A#
/n i%ote.a &n care "e &nc(iria+ un ,un &m%reun+ cu %er"onalul e e"er'ire, natura
juriic+ a ace"tui contract 'a )i mi0t+4 locaiune &n %ri'ina lucrului !i %re"tare "er'icii &n
%ri'ina %er"onalului e e"er'ire#
O,iectul %ro%riu*.i" al locaiunii nu e"te &n"+ lucrul &n "ine, ci )olo"ina ace"tuia, %e
care locatorul tre,uie "+ o %rocure locatarului .i cu .i, %e tot tim%ul contractului#

Natura re%tului e )olo"in+ al locatarului
Re)eritor la ace"t a"%ect, octrina !i juri"%ruena au "tatuat c+ e"te 'or,a e un re%t
e crean+, ne)iin &n"oit, a!aar, e re%tul e urm+rire a ,unului &nc(iriat &n m-na terilor
ein+tori "au e re%tul e )olo"in+#
Acea"t+ cali)icare e"te &nt+rit+ e urmatoarele argumente4
re%tul e )olo"in+ nu "e %oate reali.a ec-t %rin intermeiul locatorului &natorat a
a"igura )olo"ina 2articolul $:$$ Co ci'il3<
e"te o%o.a,il oar locatorului, "u,iect %a"i' eterminat# Potri'it articolului $::$ Co
ci'il, cum%+r+torul imo,ilului &nc(iriat %rintr*un contract anterior, a'-n ata cert+, e"te
o,ligat "+ re"%ecte locaiunea, e!i nu a luat %arte la &nc(eierea ace"tui contract# Nu "untem &n
%re.ena unei e0ce%ii reale e la %rinci%iul relati'it+ii e)ectelor actului juriic ci'il !i nici nu
a'em e a )ace cu un re%t a,"olut, o%o.a,il erga omne"# Cum%+r+torul imo,ilului are
calitatea e "ucce"or cu titlu %articular al locatorului !i, &n con"ecin+, e)ectele contractului e
locaiune 2re%turile e crean+ !i o,ligaiile corelati'e3 &i "unt o%o.a,ile<
e"te tem%orar 2nu %oate )i %er%etuu3<
e"te "u"ce%ti,il e gaj 2nu e i%otec+3<
%oate )i tran"mi" &ntre 'ii %otri'it regulilor e la ce"iunea e crean+, iar morti" cau"a
ca !i celelalte re%turi e crean+#
Preul
Pagina 13 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Preul %e care locatarul &l %l+te!te &n "c(im,ul )olo"inei imo,ilului "e nume!te c(irie#
De o,icei, c(iria con"t+ &ntr*o "um+ e ,ani ar, "%re eo"e,ire e '-n.are*cum%+rare, "e
%oate )i0a !i "u, )orma altor %re"taii licite#
Cuantumul c(iriei "e "ta,ile!te &n )uncie e urata locaiunii, )ie glo,al, )ie %e unitate
e tim% 2.ile, "+%t+m-ni, luni etc#3 !i "e %late!te la termene )i0ate, e regul+, "ucce"i'#
Pentru 'ala,ilitatea contractului e locaiune, %reul )olo"inei tre,uie "+ )ie
eterminat "au etermina,il, %rin a%recierea unui ter e"emnat e %+ri "au %rin "ta,ilirea
unui %rocent in ,ene)iciul reali.at e locatar 2"au in "alariul ace"tuia3#
De a"emenea, c(iria tre,uie "+ )ie "incer+ !i oneroa"+# /n ca. contrar, contractul e
locaiune 'a )i nul a,"olut ar, %rin con'er"iune, ar %utea con"titui un contract e comoat
2&m%rumut e )olo"in+ gratuit3, ac+ "unt &ntrunite coniiile e 'aliitate ale ace"tui contract
!i ac+ lucrul a )o"t %reat 2comoatul )iin un contract real3#
Legi"laia recent+ &n materie e ta0e e tim,ru %entru acti'itatea notarial+ in"tituie
"anciunea nulit+ii a,"olute a%lica,ila contractelor autentice e &nc(iriere a unor imo,ile &n
care %+rile au "ti%ulat o c(irie mai mic+ ec-t cea real+, %entru a %lati ta0e !i im%o.ite mai
mici#
/n %lu", locatorul %oate )i acu.at e "+'-r!irea in)raciunii e e'a.iune )i"cal+ ac+ nu
eclar+ 'enitul real
&nca"at in c(irie#
/n ,a.a teoriei im%re'i.iunii 2re,u" "ic "tanti,u"3, &n coniii e in)laie, &n %ractica
juecatorea"c+ "e amite, %rin a%licarea articolului 6B7 !i articolului 6A$ Co ci'il,
recalcularea c(iriei %re'+.ute &n contract, &n )uncie e rata in)laiei, c(iar ac+ %+rile nu au
%re'+.ut e0%re" &n contract o clau.+ &n ace"t "en"#
II#:# Cau.a
Elemente
Ca &n toate celelalte contracte, cau.a contractului e locaiune cunoa!te ou+
elemente#
A"t)el, &ntruc-t locaiunea are caracter "inalagmatic, "co%ul imeiat con"t+ &n
re.ultatul urm+rit e )iecare %arte &n "c(im,ul a ceea ce "e o,lig+4 locatorul urm+re!te
&nca"area c(iriei, &n tim% ce locatarul ore!te atri,uirea )olo"inei ,unului &nc(iriat# /n carul
contractului e locaiune, "co%ul imeiat e"te in'aria,il#
Pagina 1 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Sco%ul imeiat, moti'ul im%ul"i' !i eterminant care a &m%in" %+rile la &nc(eierea
actului juriic ci'il e"te i)erit e la ca. la ca.#
Ciin un element l+untric, %"i(ologic, "co%ul imeiat nu re.ult+ in "tructura
contractului e locaiune, o'aa lui )+c-nu*"e %rin anali.a )a%telor 'ecine !i cone0e#
/n ca.ul contractului e locaiune, ca e alt)el &n ca.ul tuturor categoriilor e
contracte, o%erea.+ %re.umia e e0i"ten+ a cau.ei 2articolul 6=B alineatul 2$3 Co ci'il3 !i
%re.umia e 'ala,ilitate a ace"teia 2aricolul 6=B alineatul 283 Co ci'il3# Re.ult+ c+ cel ce
in'oc+ li%"a cau.ei "au ne'ala,ilitatea ei tre,uie "+ )ac+ o'aa celor "u"inute#
Coniiile e ami"i,ilitate !i 'ala,ilitate a cau.ei contractului e locaiune "unt
acelea!i ca %entru toate categoriile e contracte#
A%licaii
/n general, cau.a e"te a,"ena atunci c-n o %arte "e g+"e!te &n "ituaia e a nu %utea
reali.a "co%ul urm+rit la &nc(eierea contractului, in moti'e o,iecti'e#
La contractele "inagamatice, cum e"te !i locaiunea, cau.a e"te a,"ena &n "ituaia &n
care o %arte nu mai %oate o,ine contra%re"taia a'ut+ &n 'eere atunci c-n "*a o,ligat,
&ntruc-t, "%re e0em%lu, lucrul la care "e re)er+ era i"tru" la ata &nc(eierii contractului#
/n i%ote.a anali.at+ li%"e!te "co%ul imeiat, cel meiat r+m-n-n )+r+ "u%ort juriic#
Actul juriic e"te li%"it e un element e"enial, ceea ce antamea.+ "anciunea nulit+ii a,"olute
a ace"tuia#
Cau.a e"te con"ierat+ )al"+ c-n %artea a )o"t eter*minat+ "+ &nc(eie contractul e
locaiune e o )al"+ re%re.entare a realit+ii &n mintea "a# S%re e0em%lu, "*ar %utea o,ine
anularea unui contract e locaiune %entru cau.a )al"+ ac+ "e )ace o'a+ c+ locatorul nu a
cuno"cut graul e u.ur+ a'an"at al ,unului %e care l*a con"ierat a )i nou, !i c+, ac+ ar )i
cuno"cut ace"t a"%ect, nu ar mai )i contractat#
Cau.a e"te "imulat+ c-n &n"cri"ul ce cu%rine o%eraiunea juriic+ %reci.ea.+ o alt+
cau.+ ec-t cea ae'arat+#
Cau.a e"te ilicit+ c-n re.ultatul urm+rit, ce con"tituie moti'ul im%ul"i' !i
eterminant la &nc(eierea actului juriic, e"te contrar legii, orinii %u,lice, economice !i
%olitice# S%re e0em%lu, are o cau.+ ilicit+ &nc(irierea unui imo,il &n "co%ul %ractic+rii
%ro"tituiei# Sanciunea a%lica,il+ unui a"emenea contract e"te nulitatea a,"olut+#
Pagina 1! din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Cau.a e"te imoral+ c-n re.ultatul, ce "e tine a "e o,ine !i care con"tituie moti'ul
im%ul"i' !i eterminant la inc(eierea contractului, re%re.int+ con"ieraia unui "co%
ne%ermi", contrar ,unelor mora'uri#

CAPITOLUL II
O5LIGAIILE PERILOR /N CONTRACTUL DE LOCAIUNE
SECIUNEA I
O,ligaiile locatorului

Toate o,ligaiile locatorului ecurg in %rinci%iul c+ el tre,uie "+ a"igure locatarului
)olo"ina lucrului %e toat+ urata contractului# /n ace"t "co%, locatorul e"te o,ligat "+ %reea !i
"+ menin+ lucrul &n ,un+ "tare e &ntre,uinare !i "+*l garante.e %e locatar e tul,ur+rile
%ro'enite in %ro%ria "a )a%t+, e la teri !i in 'iciile lucrului#
Enumerare4
o,ligaia e %reare a lucrului &nc(iriat<
o,ligaia e a menine lucrul &n ,un+ "tare e )uncionare<
o,ligaia e garanie<
o,ligaia e re"tituire a c(eltuielilor )+cute e locatar cu ,unul &nc(iriat#
I#$# O,ligaia e %reare
O,ligaie e e"en+ a contractului e locaiune, o,ligaia e %reare e"te reglementat+
e articolul $:87 %unctul $ Co ci'il !i %re'ee c+ locatorul e"te o,ligat "+ %reea lucrul &n
"tare core"%un.atoare e"tinaiei &n 'eerea c+reia a )o"t &nc(iriat, &m%reun+ cu toate
acce"oriile "ale#
/n li%"a e "ti%ulaie contrar+, %rearea "e )ace la locul une "e g+"e!te lucrul &n
momentul contract+rii, %e c(eltuiala locatorului# Termenul %re+rii e"te eterminat )ie %rin
con'enia %+rilor, )ie, &n li%"a ace"teia, %rin o,iceiul locului# C(eltuielile riic+rii lucrului
&nc(iriat "unt &n "arcina locatarului#
Pagina 1" din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
S%re eo"e,ire e '-n.are*cum%+rare, lucrul nu tre,uie %reat &n "tarea &n care "e a)l+
la momentul contrac*t+rii, ci &n "tare e ,un+ )uncionare, locatorul )iin o,ligat "+ )ac+ toate
re%araiile locati'e nece"are &n ace"t "co%, &nainte e %reluarea lucrului e c+tre c(iria!#
Sti%ularea unei clau.e contrarii, %oate 'i.a oar re%araiile nece"are &n tim%ul
locaiunii !i nu anulea.+ o,ligaia locatorului e a %rea ,unul &n "tare ,un+ e )uncionare#
/n ca.ul &n care locatorul nu*!i &ne%line!te e ,un+'oie o,ligaia e %reare, locatarul
are %o"i,ilitatea e a cere in"tanei e juecat+, )ie o,ligarea ace"tuia la e0ecutarea o,ligaiei
2%rintr*o aciune numit+ e0 con*ucto3, )ie re.ilierea contractului %entru nee0ecutare
cul%a,il+#
C-n in cau.a nee0ecut+rii o,ligaiei e %reare "au e0ecutarea ace"teia cu &ntar.iere
locatarul a "u)erit un %rejuiciu, ace"ta %oate "olicita, %rin intermeiul ju"tiiei, o,ligarea
locatorului la %lata unor aune*intere"e# El %oate cere o iminuare a c(iriei, %ro%orional+ cu
li%"a e )olo"in+ cau.at+ e &ntar.ierea %re+rii#
O,ligaia e %reare e"te ini'i.i,il+, ne)iin "u"ce%ti,il+ e e0ecutare %arial+, c(iar
ac+ ,unul, %rin natura "a, %oate )i &m%arit# Pentru ace"t moti', &n ca. c+ locatorul moare, ea
"e tran"mite mo!tenitorilor nei'i.at+, )iecare %ut-n )i o,ligat "+ %reea &ntregul ,un#
Dac+ locatorul &nc(iria.+ ,unul "ucce"i', la ou+ %er"oane i)erite, "e a%lic+ regulile
o%o.a,ilit+ii actelor juriice#
Contractul cu ata cert+ "au cu ata anterioar+ e"te o%o.a,il locatarului care are un
contract )+r+ at+ cert+ "au cu at+ cert+ ulterioar+ 2!i c(iar &n"cri"3#
Locaiunea e %e"te trei ani e"te o%o.a,il+ locata*rului ulterior u%+ e0%irarea ace"tui
termen numai ac+ contractul a )o"t &n"cri"# /ntr*ae'+r, ac+ contractul cu at+ cert+
anterioar+ e"te o%o.a,il o,-nitorului e re%turi reale 2articolul $::$ Co ci'il3, cu at-t
mai mult tre,uie "+ )ie o%o.a,il )a+ e locatarul ulterior care are numai un "im%lu re%t e
)olo"in+#
Teoria %rimului ocu%ant %oate )i in'ocat+ numai &n li%"+ e orice alt criteriu, &n
concur"ul intre oi loca*tari cu contracte )+r+ at+ cert+$#
I#8# O,ligaia e a menine lucrul &n ,un+ "tare e )uncionare
Acea"t+ o,ligaie e"te reglementat+ e articolul $:87, %unctul 8 !i articolul $:8$
alineatul 283 Co ci'il !i %re'ee c+,
Pagina 1# din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
&n tim%ul locaiunii, locatorul are o,ligaia e a )ace re%araiile nece"are ,unei
)olo"ine a lucrului 2re%araiile ca%itale, &nl+turarea egra+rilor ce %ro'in in u.ul normal al
lucrului "au ca.ului )ortuit, )ora major+ ori 'icii e con"trucie a lucrului3#
Ficile re%araii locati'e, %otri'it u.anelor, "unt &n "arcina locatarului, in momentul
%re+rii, cu e0ce%ia ca.ului &n care "e atorea.+ )orei
majore
8
# Toate re%araiile, c(iar !i cele locati'e, anterioare %re+rii lucrului, "unt &n
"arcina locatorului, %entru c+ nu "e %oate %re"u%une c+ au )o"t cau.ate e c(iria!#
Guri"%ruena a "ta,ilit c+ 1%ro%rietarul e"te o,ligat "+ &ntrein+, "+ re%are !i "+
&nlocuia"c+, total "au %arial, elementele a)erente cl+irii, !i anume4 a"cen"orul, (iro)o*rul,
in"talaiile e &nc+l.ire central+ !i e %re%arare a a%ei cale, %unctele termice !i crematoriile,
a"t)el &nc-t "+ a"igure o ,un+ )uncionalitate a ace"tora %e toat+ urata e "er'iciu a cl+irii1#
Dac+ locatorul nu i!i &ne%line!te e ,un+'oie acea"t+ o,ligaie, locatarul %oate
"olicita %rintr*o aciune &n ju"tiie, )ie o,ligarea ace"tuia la e)ectuarea lucr+rilor, )ie
autori.area lui "+ e)ectue.e ace"te lucr+ri %e c(eltuiala locatorului 2articolul $7BB Co ci'il !i
articolul ?A7 Co %roce"ual ci'il3, )ie re.ilierea contractului#
El %oate in'oca e a"emenea e0ce%tia ne&n*e%linirii contractului 2e0ce%tio non
aim%leti contractu"3, re%t %entru care 'a %utea re)u.a %lata c(iriei %-n+ la e)ectuarea
re%araiilor e c+tre locator#
C-n lucrul "e a)l+ &ntr*un gra a'an"at e u.ur+, im%un-nu*"e emolarea !i
recon"truirea lui, %ro%rietarul nu mai are o,ligaia e)ectu+rii lucr+rilor, eoarece contractul a
&ncetat 2articolul$:@6 Co ci'il3#

I#@# O,ligaia e garanie
Noiune

Ciin reglementat+ e articolul $:87 %unctul @ Co ci'il, o,ligaia e garanie a
locatorului "e a"eaman+ cu o,ligaia e garanie a '-n.+torului, cu eo"e,irea c+, &n ca.ul
8
Lucr+rile e re%araii )+cute unui imo,il re'in &n e0clu"i'ita*te %ro%rietarului, c-n egra+rile "*au %rou"
ca urmare a unui ca. e )or+ major+ ca, e e0emlu, a unui "ei"m# /ntr*o a"emenea "ituaie, lucr+rile,
ini)erent e natura lor, urmea*.+ a "e e)ectua e c+tre %ro%rietar, eorece )ora major+ care a cau.at
egra+rile &nl+tur+ o,ligaia e a e)ectua lucr+rile care*i re'in con)orm legii#
Pagina 18 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
contractului e '-n.are*cum%+rare, re%tul tran"mi" !i garantat e"te re%tul e %ro%ritate, %e
c-n, &n ca.ul locaiunii "e tran"mite un re%t e )olo"in+#
/n 'irtutea ace"tei o,ligaii, locatorul r+"%une %entru tul,ur+rile ce auc o atingere
"erio"a )olo"inei, %ro'enite4
in %ro%ria "a )a%t+<
in )a%ta terilor<
in 'iciile lucrului#
Garania %entru %ro%ria )a%t+

O a"emenea garanie e"te e e"en+ locaiunii %entru c+ %rinci%ala o,ligaie a
locatorului con"t+ &n %rearea lucrului !i &n meninerea lui &n "tare ,un+ e utili.are e c+tre
locatar# A!aar, locatorul e"te o,ligat "+ "e a,ina e la orice )a%t %er"onal care ar a'ea re%t
con"ecin+ o tul,urare a locatarului &n )olo"ina lucrului, )ie &n mo irect, %rin tran")ormarea
material+ a lucrului, )ie inirect, %rin "c(im,area e"tinaiei#
Nimic nu*l &m%ieic+ %e locator "+ )ac+ unele mici moi)ic+ri ale lucrului, ac+ nu*l
a)ectea.+ %e locatar# /n ca. contrar, ace"ta %oate "olicita in"tanei e juecat+ "+ i"%un+
&ncetarea lucr+rilor iar, ac+ au )o"t )+cute, locatorul "+ )ie o,ligat "+ le riice#
Nu con"tituie o tul,urare im%uta,il+ locatorului, %otri'it articolului $:8? alineatul 2$3
Co ci'il, )a%tul e a e)ectua acele re%araii urgente ale lucrului, care nu mai %ot )i am-nate
%-n+ la )inele contractului, c(iar ac+ %rin acea"ta "e limitea.+, &n %arte, %o"i,ilitatea
locatarului e a )olo"i ,unul re"%ecti'#
Durata re%araiilor nu %oate )i mai mare e @7 e .ile# /n ca. contrar, locatarul %oate
"olicita reucerea c(iriei, %ro%orional cu li%"a )olo"inei ,unului 2articolul $:8? alineatul 283
Co ci'il3#
/n i%ote.a &n care locatarul e"te li%"it total e )olo"ina lucrului &nc(iriat, %oate "olicita
re.ilierea contractului 2articolul $:8? alineatul 2@3 Co ci'il3, c(iar ac+ %iererea )olo"inei
nu ar e%+!i :7 e .ile#
/n conclu.ie, o,ligaia e garanie %entru )a%tul %er"onal im%une locatorului "+ "e
a,in+ e la orice tul,urare e )a%t "au e re%t a )olo"inei locatarului#
Pentru a%licarea regulii mai "u" enunate, "*a (ot+r-t, e e0em%lu, c+ %ro%rietarul nu
%oate &m%ieica %e locatar "+ )olo"ea"c+ curtea a)erent+ cl+irii !i nici nu %oate con"trui &n
curte, )+r+ acorul locatarului, un garaj a carui utili.are 'a a'ea re%t con"ecin+ tul,urarea
Pagina 1$ din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
lini!tii !i %olua*rea aerului &ncojurator ca urmare a )uncion+rii autoturi"mu*lui introu" &n
garaj#
De a"emenea, ac+ "e &nc(iria.+ un a%artament intr*un imo,il, cu e"tinaia e
locuin+, locatarul nu 'a %utea &nc(iria re"tul imo,ilului &n 'eerea unei e0%loat+ri inu"triale,
care ar tul,ura %e %rimul locatar# Con"tituie o tul,urare a )olo"inei locatarului introucerea &n
imo,ilul &nc(iriat a inu"triilor incomoe, in"alu,re, %ericuloa"e "au imorale#
O %ro,lem+ contro'er"at+ e"te aceea e a !ti ac+, &n i%ote.a &n care locatorul
&nc(iria.+ o %arte intr*un imo,il &n 'eerea e0ercit+rii unei acti'it+i comerciale, %oate
&nc(iria re"tul imo,ilului altei %er"one &n "co%ul erul+rii unei acti'it+i "imilare# Se %une
&ntre,area ac+ nu cum'a concurena care "*a n+"cut a"t)el &ntre cei oi c(iria!i nu &ncalc+
o,ligaia e garanie %entru e'iciune in %artea locatoruluiH
Doctrina !i juri"%ruena 'ec(e au "tatuat c+ %ro%rietarul nu comite o tul,urare e
)olo"in+ ec-t atunci c-n, %rintr*o clau.+ contractual+, !i*a a"umat o,ligaia, )a+ e %rimul
c(iria!, e a nu &nc(iria imo,ilul %entru o %ro)e"iune "imilar+# Dac+ o a"t)el e clau.+ nu
e0i"t+, &n 'irtutea re%tului "au e %ro%rietate, locatorul are )acultatea e a u.a !i i"%une e
lucrul "au con)orm %ro%riei 'oine, cu re"%ectarea limitelor im%u"e e lege@#
Nu &ncalc+ o,ligaia e garanie %entru e'iciu*ne, %ro%rietarul care 'i.itea.+ imo,ilul
cu %er"oane care ore"c "+*l cum%ere, ac+ acea"t+ 'i.it+ a )o"t anunat+ in tim% !i are loc &n
%re.ena locatarului "au care %+trune &n imo,ilul &nc(iriat %entru a con"tata )elul &n care
c(iria!ii i!i &ne%line"c o,ligaiile contractuale#
c3 Garania %entru )a%ta terilor
/n acea"t+ %ri'in+ legea i"tinge &ntre tul,urarea e re%t !i cea e )a%t# Tul,urarea e
)a%t con"t+ &n %ieicile %u"e )olo"inei %a!nice a locatarului %rin acte materiale neju"ti)icate,
elicte "au cua"i*elicte#
/n &nele"ul articolului $:8= Co ci'il 1tul,urarea e )a%t con"i"t+ &ntr*o &ntre%rinere
trecatoare !i &nt-m%l+toare, "+'-r!it+ in %artea unei tere %er"oane, care nu atinge "u,"tana
lucrului &nc(iriat ar care m+rgine!te numai )olo"ina &n mo trec+tor1# Articolul $:8= Co
ci'il )ace r+"%un.ator %e locator numai %entru tul,ur+rile e re%t %ro'enite e la teri
2e'iciune3, iar nu !i %entru tul,ur+rile e )a%t, )a+ e care locatarul "e %oate a%+ra "ingur,
%rin aciuni %o"e"orii# Coul e %roceur+ ci'il+, %rin articolul =B=, %ermite )olo"irea
aciunilor %o"e"orii !i e c+tre etentorul %recar, cum e"te !i locatarul, 1care eine lucrul &n
intere"ul "+u %ro%riu, &n temeiul unui contract &nc(eiat cu %o"e"orul, a)ar+ numai ac+
Pagina 2% din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
tul,ur+torul e"te cel %entru care el eine1:# A!aar, locatarul %oate )ormula o aciune
%o"e"orie %entru a "e a%+ra contra e'iciunii, ac+ "unt &ntrunite ou+ coniii4
tul,urarea 2e'iciunea3 "+ %ro'in+ e la o alt+ %er"oan+ ec-t cea %entru care el eine,
aic+ locatorul, )a+ e care "e %oate a%+ra &n temeiul contractului e locaiune<
"+ )ie 'or,a e o tul,urare e )a%t, !i nu e re%t 2terul "+ nu in'oce un re%t a"u%ra
lucrului &nc(iriat, cum ar )i re%tul e %ro%rietate3# Deo"e,irea &ntre tul,urarea e )a%t, care
a%+r+ %e %ro%rietar e orice re"%on"a,ilitate !i ca.ul e )or+ major+ %entru care e"te o,ligat
"+*l garante.e %e locator, ca e,itor al o,ligaiei e a a"igura )olo"ina ,unului &nc(iriat %e
toat+ urata contractului, e"te o c(e"tiune e )a%t l+"at+ la a%recierea in"tanei#
C-n locatarul e"te e'in" %rin 'alori)icarea e c+tre un ter, inclu"i' un alt locatar, a
unui re%t real a"u%ra ,unului &nc(iriat, %oate "olicita, )ie o reucere %ro%orional+ a c(iriei,
c-n e"te li%"it &n %arte e )olo"ina ,unului, )ie re.ilierea contractului !i aune*intere"e c-n,
ca urmare a tul,ur+rii e re%t, a )o"t li%"it &n totalitate "au %rea mult e )olo"ina ,unului
re"%ecti'# Locatorul 'a r+"%une e %iererea "au reucerea )olo"inei, c(iar ac+ re%tul
in'ocat e ter nu e"te con)irmat e ju"tiie#
Potri'it aricolelor $:8B !i $:8A Co ci'il, o,ligaia e garanie %entru )a%ta terului
"u,.i"t+, &n "arcina locatorului, numai &n i%ote.a &n care a )o"t in!tiinat e locatar cu %ri'ire
la %roce"ul intentat &m%otri'a "a e c+tre terul care tine "+ e'ing+, %rintr*o cerere e
c(emare &n garanie 2articolele =7*=@ Co %roce"ual ci'il3 ori e ar+tare a titularului re%tului
2articolele =:*=? Co %roce"ual ci'il3# A"t)el, )iin introu" &n cau.+, locatorul &!i 'a %utea
)ace %ro%riile a%+r+ri, iar (ot+r-rea juecatorea"c+ &i 'a )i o%o.a,il+#
Se amite totu!i c+ r+"%unerea locatorului 'a o%era !i &n ca.ul &n care nu a )o"t
c(emat &n %roce", ac+ locatarul %oate )ace o'aa c+ litigiul cu terul ar )i )o"t oricum
%ierut#
C-n tul,urarea e re%t "e %rouce &m%otri'a locatarului, ace"ta %oate "+ !i ia"+ in
%roce", ar+t-n cine e"te locatorul &m%otri'a c+ruia %retenia terului 2inclu"i' aciunea
%o"e"orie3 tre,uie "+ )ie &nre%tat+ !i care e"te o,ligat "+*i a%ere )olo"ina#
Se %oate &nt-m%la ca tul,urarea in %artea terului "+ "e com,ine cu )a%tul %er"onal al
locatorului &n"u!i# De e0em%lu, locatorul a &nc(iriat o camer+ %entru a )i locuit+, iar re"tul
imo,ilului l*a &nc(iriat unui me"eria! care &l tul,ur+ %e locatar# /n ace"t ca., locatorul
r+"%une &n 'irtutea o,ligaiei "ale e a "e a,ine e la orice )a%t %er"onal care ar uce la
tul,urarea locatarului &n )olo"ina lucrului#
C-n )olo"ina locatarului e"te tul,urat+ %rintr*un )a%t al unui colocatar, al unui 'ecin
"au al unui ter oarecare, nu %e ,a.a unui re%t a"u%ra lucrului "au a unui ra%ort juriic cu
Pagina 21 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
locatorul, ci %rintr*un )a%t ilicit cau.ator e %rejuicii 2elict ci'il3, locatarul 'a a'ea aciune
&n e"%+gu,ire &m%otri'a autorului )a%tei 2r+"%unere elictual+3, ar nu 'a a'ea aciune &n
garanie contra locatorului# De e0em%lu, locatarul e la etaj la"+ ro,inetul e a%+ e"c(i", !i
a"t)el, %rin %la)on, a%a %+trune &n a%artamentul e la %arter "au ro,inetul e ga.e l+"at
e"c(i" %ro'oac+ o e0%lo.ie#
P+rile %ot con'eni e0onerarea contractului e o,ligaia e garanie %entru )a%ta
terilor, &n"+ &n 'irtutea caracterului "inalgamatic al contractului e &nc(iriere, locatarul e'in"
nu 'a mai atora %reul )olo"inei ,unului#
3 O,ligaia e garanie %entru 'iciile a"cun"e ale lucrului &nc(iriat
Locatarul e"te garantat %entru 'iciile 2e)ectele, "l+,iciunile3 a"cun"e? ale lucrului,
care &i &m%ieic+ &ntre,uinarea 2articolul $:88 Co ci'il3, e e0em%lu, e0i"tena e in"ecte,
"tarea necore"%un.+toare a co!urilor, in)iltraii e a%e "au alte e)ecte e con"trucii# Practica
juecatorea"c+ "ta,ile!te r+"%unerea locatorului c(iar ac+ lucrul nu e"te cu e"+'-r!ire
im%ro%riu )olo"inei, ar 'iciile a"cun"e mic!orea.+ at-t e mult %o"i,ilitatea e )olo"in+
&nc-t "e %oate %re.uma c+ locatarul n*ar )i &nc(iriat "au ar )i %l+tit un %re mai reu"# El nu
r+"%une &n"+ %entru 'icii care )ac mai %uin como+ )olo"ina lucrului# Gra'itatea ace"tor
lucruri "e a%recia.+, in concreto, e in"tana e juecat+#
R+"%uerea locatorului e"te angajat+ ini)erent e momentul &n care au "ur'enit
'iciile lucrului4 &nainte e &nc(eierea contractului "au ulterior ace"tui moment, %entru c+
o,ligaia locatorului e a a"igura c(iria!ului )olo"ina imo,ilului e"te "ucce"i'+, "%re
eo"e,ire e o,ligaia '-n.+torului care r+"%une numai %entru 'iciile e0i"tente &n momentul
'-n.+rii#
C-n e)ectele lucrului &l )ac im%o"i,il e utili.at %otri'it "co%ului %entru care a )o"t
&nc(iriat ori mic!orea.+ %rea mult %o"i,ilitatea )olo"irii lui, iar, &n ace"te coniii, "*ar %utea
%re"u%une c+ locatarul n*ar mai )i contractat, ace"ta in urm+ %oate re.ilia contractul cu %lat+
e aune*intere"e#
/n ca.ul e"co%eririi 'iciilor a"cun"e, %otri'it regulilor generale a%lica,ile contractelor
"inalagmatice, locatarul %oate cere o reucere %ro%orionala in %re "au re.ilierea
contractului cu %lat+ e aune*intere"e %entru %agu,ele "u)erite in cau.a 'iciilor
2articolul$:88 alineatul 283 Co ci'il3
=
#
=
/n )uncie e natura !i gra'itatea 'iciilor, in"tana e juecat+ %oate re"%inge aciunea &n re.iliere, acor-n o
reucere %ro%orional+ in %re#
Pagina 22 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Daunele*intere"e "e acor+ c(iar ac+ locatorul n*a cuno"cut 'iciile lucrului# Totu!i,
e0i"t+ eo"e,ire &ntre locatorul e ,un+*crein+, care r+"%une numai %entru aunele ce au
%utut )i %re'+.ute la &nc(eierea contractului 2articolul $7A? Co ci'il3 !i locatorul e rea*
crein+, care r+"%une !i e aunele im%re'i.i,ile#
Potri'it articolului $:8@ Co ci'il, ac+ 'iciile lucrului &nc(iriat "e atorea.+ unui ca.
)ortuit "au )orei majore, locatarul 'a %utea "olicita, u%+ ca., )ie re.ilierea contractului, )ie
reucerea %ro%orional+ a %reului, nu &n"+ !i %lata unor aune*intere"e, &ntruc-t nu e"te
angajat+ &n nici un )el cul%a locatorului#
Tre,uie reinut ca locatorul nu r+"%une %entru 'iciile a%arente, %e care locatarul le*a
cuno"cut "au %utea "+ le cunoa"c+, %ut-n e'ita a"t)el &nc(eierea contractului# Co"ta Curte e
Ca"aie a eci" ca 1'iciile a%arente, %recum !i e)ectele naturale !i notorii ale lucrului
&nc(iriat, nu "e atore"c garaniei1, aic+ nu intr+ &n ")era o,ligaiei e garanie a locatorului#
Aciunea &n garanie %entru 'icii a"cun"e a locatarului &m%otri'a locatorului "e
%re"crie &n termenul general e %re"cri%ie e @ ani#
e3 Foi)icarea o,ligaiei e garanie
/ntruc-t normele juriice care reglementea.+ o,ligaia locatorului e a*l garanta %e
locatar %entru e'iciune !i %entru 'iciile a"cun"e ale ,unului au caracter i"%o.iti', %+rile, e
comun acor, %ot moi)ica &ntinerea ace"tei o,ligaii4 %ot "+*i m+rea"c+ ori "+*i mic!ore.e
coninutul "au c(iar "+ o &nlature#
Locatorul %oate )i e0onerat oar e %lat+ aunelor*intere"e menite "+ aco%ere
%rejuiciul "u)erit e locatar ca urmare a e'iciunii "au 'iciilor a"cun"e ale lucrului &nc(iriat#
/nl+turarea o,ligaiei e garanie nu*l %une la a+%o"t %e locator e re.ilierea total+ "au
%arial+ a contractului# Acea"ta &ntruc-t, &n m+"ura &n care )olo"ina nu %oate )i a"igurat+,
&nca"area %e 'iitor a c(iriei ar )i li%"it+ e cau.+ 2ri"cul contractului "e "u%ort+ e e,itorul
o,ligaiei im%o"i,il e e0ecutat3#
I#:# O,ligatia e re"tituire a c(eltuielilor )+cute e locatar cu ,unul &nc(iriat
/n ca.ul &n care locatarul a e0ecutat lucr+ri intre acelea care c+eau &n "arcina
locatorului 2re%araii ca%itale3, atunci ace"ta in urm+ e"te o,ligat la re"tituirea c(eltuielilor
Pagina 23 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
"u%ortate e locatar# Locatorul e"te inut la re"tituirea c+tre locatar oar a c(eltuielilior utile,
nu !i 'olu%tuarii#
/n %ractica juiciar+ "*a "tatuat c+, &n ca.ul &n care 1lucr+rile e "%orire a con)ortului
au )o"t )+cute e c(iria!i )+r+ autori.area %ro%rietarului, iar ace"ta, e!i iniial nu a &nele" "+
le rein+, totu!i la ")-r!itul locaiunii !i le &n"u!e!te, &m,og+inu*"e )+r+ ju"t temei1, )o"tul
locatar are re%tul "+ %retin+ 'aloarea in'e"tiiilor, ace"t re%t )iin o%o.a,il !i
%ro%rietarului care a o,-nit imo,ilul ulterior#
/n ca.ul &n care lucr+rile e "%orire a con)ortului "*au e)ectuat in iniiati'a
locatarului, )+r+ acorul locatorului, !i ace"ta nu ore!te "+ le rein+, locatarul nu e"te
&nre%t+it la recu%erarea c(eltuielilor e la locator< &ntr*o atare i%ote.+, locatarul e"te o,ligat
ca, la &ncetarea locaiunii, "+ le riice, reauc-n locuina la "tarea ei anterioar+#
SECTIUNEA A II*A
O,ligaiile locatarului
/n ,a.a articolelor $:86*$:?@ Co ci'il, locatarului &i re'in urm+toarele o,ligaii4
* o,ligaia e a &ntre,uina lucrul ca un ,un %ro%rietar !i con)orm e"tinaiei lui<
* o,ligaia e a %l+ti c(iria<
* o,ligaia e a re"titui lucrul &nc(iriat la &ncetarea locaiunii<
* o,ligaia e a r+"%une %entru inceniu<
* o,ligaia e a &n!tiina %e locator e orice u.ur%are#

II#$# O,ligaia e a &ntre,uina lucrul ca un ,un %ro%rietar !i con)orm e"tinaiei
Articolul $:86 Co ci'il %re'ee c+ locatarul are o,ligaia e a &ntre,uina ,unul ca
un ,un %ro%rietar 2cul%a )iin a%reciat+ u%+ com%ortamentul omului iligent !i %ruent ;
cul%a le'i" in a,"tracto3 !i %otri'it e"tinaiei lui %re'a.ut+ %rin contract
B
#
/n ca. contrar, contractul 'a )i re.iliat la cererea locatorului 2articolul $:@7 Co ci'il3#
Pentru %agu,ele cau.ate lucrului e c+tre c(iria!, %ro%rietarul %oate "olicita !i %lata e aune*
intere"e, ar, &n general, la &ncetarea locaiunii, caci, %-n+ atunci, inco'enienele %rou"e, "%re
B
Acea"ta &natorire &i re'ine %entru )a%tul c+, la &ncetarea contractului, 'a tre,ui "+ re"tituie ,unul locatorului &n
"ituaia &n care l*a %rimit#
Pagina 2 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
e0em%lu e egraarea imo,ilului "unt "u%ortate e c(iria!
A
#
Acea"t+ o%inie nu e"te corect+ %entru c+, c(iar ac+ %rejuiciul e0i"t+, &ntruc-t nu "e
r+")r-nge a"u%ra %ro%rietarului, o e'entual+ aciune &n e"%+gu,ire a ace"tuia, introu"+ %-n+
la &ncetarea contractului, 'a )i re"%in"+ ca li%"it+ e intere"# Totu!i, ac+ egra+rile %rou"e
e locatar "unt e a!a natur+ &nc-t "*ar %utea agra'a cu trecerea tim%ului, aciunea 'a )i
ami"i,il+ c(iar &nainte e e0%irarea contractului#
Locatarul %oate )i o,ligat e in"tana e juecat+ la e")iinarea lucr+rilor %entru a
c+ror reali.are locatarul nu a )o"t autori.at e locator#
/n general, e"tinaia ,unului e"te "ta,ilit+ %rintr*o clau.+ contractual+# Dac+ %+rile
omit "+ menione.e ace"t a"%ect, ea "e "ta,ile!te &n )uncie e o "erie e circum"tane4
natura lucrului<
%ro)e"iunea c(iria!ului, %re"u%un-nu*"e c+ lucrul a )o"t &nc(iriat %entru e0erciiul
acelei %ro)e"iuni<
e"tinaia "a anterioar+<
orice alte )a%te care au %receat &nc(eierea#
Foi)icarea e"tinaiei ,unului e c+tre locatar, e natur+ "+ conuc+ la e")iinarea
contractului, "e %oate %rouce at-t %rin aciuni comi"i'e 2tran")ormarea unei locuine &ntr*un
"%aiu comercial "au a unui maga.in alimentar &ntr*un atelier3, c-t !i %rintr*o aciune omi"i'+
2ne)olo"irea lucrului &nc(iriat3#
Ciin un )a%t juriic, "c(im,area e"tinaiei "e %oate o'ei cu orice mijloc e %ro,+,
inclu"i' %ro,a te"timonial+ !i %re.umii#
Re.ilierea contractului 'a o%era inclu"i' &n ca.ul "c(im,+rii %ariale a e"tinaiei
lucrului &nc(iriat#
Locatarul %oate e)ectua unele "c(im,+ri ale e"tinaiei lucrului &nc(iriat cu
con"im+m-ntul e0%re" "au tacit al locatorului#
Guri"%ruena a "tatuat ca 1"ingurele moi)ic+ri %e care le %oate )ace un locatar )+r+
con"im+m-ntul locatorului "unt acelea care ar %utea )acilita )olo"irea &n comun a
e%enenelor, )+r+ ca %rin ace"tea "+ "e auc+ o iminuare a "u%ra)eei locti'e utili.ate &n
e0clu"i'itate "au &n comun1#
De a"emenea locatarul %oate e)ectua "im%le amenaj+ri care nu auc nici o moi)icare
locuinei, acea"ta %+"tr-nu*!i nealterat+ "tructura ar(itectural+ !i )uncionalitatea iniial+#
A
Co"ta Curte e Ca"aie, &ntr*o eci.ie citat+ e C.Christescu in Codicele civil adnotat, a "u"inut contrariul,
anume ca 1%ro%rietarul e"te &n re%t "+ cear+ e la locatar e"%+gu,iri %entru %agu,ele cau.ate e ace"ta la
imo,ilul &nc(iriat, c(iar in momentul c-n ele "*au %ricinuit, iar nu la e0%irarea termenului locaiunii1#
Pagina 2! din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Legea nu inter.ice tran")ormarea unei e%enine &n camera e locuit !i, in'er", atunci
c-n locatarul !i ceilali locatari care )olo"e"c &nc+%erea, "unt e acor cu tran")ormarea#
Pla"area unei mo,ile e camer+ &ntr*o ,uc+t+rie nu are caracter e moi)icare "tructural+, 1cu
e)ectul e a "c(im,a natura acelei &nca%eri in e%enina, &n "u%ra)aa e locuit1
6
#
Sunt %ermi"e !i lucr+rile e mic+ &n"emn+tate care nu moi)ic+ natura ,unului, ca e
e0em%lu in"talarea tele)onului "au a antenei e tele'i.or, introucerea luminii electrice etc#
La &ncetarea locaiunii, locatorul are re%tul "+ cear+ re%unerea ,unului &n "ituaia anterioar+,
%rin e")iinarea lucr+rilor re"%ecti'e# Dac+ nu "olicit+ ace"t lucru, 'a )i ne'oit "+*l
e"%+gu,ea"c+ %e locatar %entru &m,un+t+irile au"e lucrului, c+ci alt)el, locatorul "*ar
&m,og+i )+r+ ju"t temei#
O,ligaia e a &ntre,uina lucrul ca un ,un %ro%rietar im%lic+ o,ligaia e a &ntreine
lucrul &n tot tim%ul locaiunii &n "tare e &ntre,uinare a"t)el cum a )o"t %reat# De aici
o,ligaia locatarului e a e)ectua re%araiile mici, numite locati'e, "%re eo"e,ire e
re%araiile ca%itale !i re%ararea egra+rilor %ro'enite in u.ul normal al lucrului care "unt &n
"arcina locatorului#
Potri'it articolului $:@? Co ci'il, locatarul 1e"te r+"%un.+tor %entru inceniu ac+ nu
%ro,ea.+ c+ inceniul "*a &nt-m%lat %rin ca. )ortuit "au )or+ major+, "au %rin e)ect e
con"trucie, "au c+ )ocul a 'enit e la o ca"+ 'ecin+1# Pentru a r+"turna acea"t+ %re.umie e
cul%+, locatarul tre,uie "+ )ac+ %ro,a cau.ei "tr+ine, neim%uta,ile lui, care a %ro'ocat
inceniul, ne)iin "u)icient+ o'aa li%"ei "ale e cul%+#
/n ca.ul &n care &ntr*un imo,il "unt mai muli locatari, r+"%unerea lor e natur+
contractual+ 'a )i conjunct+ 2i'i.i,il+3 !i nu "oliar+, aic+ )iecare in ei r+"%une %entru
%agu,ele %ricinuite e inceniu, %ro%orional cu 'aloarea locati'+ a %+rii in imo,il ce*o
ocu%+ cu c(irie# Oricare intre locatari 'a )i e0onerat e r+"%unere ac+ 'a )ace o'aa c+
inceniul a i.,ucnit in %artea altuia intre ei "au c+ nu a %utut i.,ucni in %artea %e care o
ocu%+#
Tot a"t)el, locatarii 'or )i e0onerai e r+"%unere, ne)iin &n cul%+, &n ca.ul &n care
inceniul a i.,ucnit intr*o %arte e )olo"in+ comun+ a imo,ilului, care "e g+"e!te &n
&ntreinerea !i amini"trarea locatorului#
Re%araiile, ini)erent e natura lor, c(iar ac+ "unt locati'e, nu ca &n "arcina
locatarului ac+ au )o"t cau.ate %rin 'ec(ime "au )or+ major+ 2articolul$::A Co ci'il3 ori
ca. )ortuit !i, ,ine&nele", in cul%a locatorului, inclu"i' 'iciile e con"trucie#
6
S*a "ta,ilit, e a"emenea, c+ locatarul care &nc(iria.+ un imo,il %entru e0erciiul unui comer "au inu"trie
%oate )ace moi)ic+ri care ar )i utile &n ace"t "co%# A"t)el, un ti%ogra) %oate introuce o ma!in+ cu 'a%ori "au o
a"t)el e a%aratur+, cu coniia &n"+ e a nu auce atingere ca"ei "au celorlali colocatari#
Pagina 2" din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Sarcina %ro,ei incum,+ locatarului# Dac+ egraarea lucrului "e atorea.+ cul%ei
locatarului, el 'a )i o,ligat "+ )ac+ re%araiile %e c(eltuiala "a, c(iar ac+ nu "unt locati'e# Tot
a"t)el, ac+ int-r.ierea &n e)ectuarea re%araiilor locati'e %ro'oac+ "tric+ciuni mai im%ortante,
locatarul e"te o,ligat "+ )ac+ re%araiile nece"are#
Locatarul r+"%une, e a"emenea, e "tric+ciunile !i %iererile %ro'ocate e
%er"oanele )amiliei "au e "u,locatari 2articolul $:@: Co ci'il3, %rin 1%er"oanele )amiliei1
&neleg-nu*"e nu numai mem*,rii %ro%riu*.i!i ai )amiliei, ar !i toate %er"oanele introu"e
e el &n )amilie 2%re%u!i, %er"oanele tolerate, 'i.itatori3#
Toate re%araiile %ri'in %+rile comune )olo"ite e mai muli locatari "unt &n "arcina
%ro%rietarului, ac+ nu "e o'ee!te c+ "tric+ciunile "unt %ro'ocate e unul inte ei, e
%er"oanele )amiliei "au e "u,locatari#
Dac+ locatarul nu e)ectuea.+ re%araiile locati'e, locatorul %oate cere aune*intere"e,
ar numai la &ncetarea locaiunii, c+ci incon'enientele li%"ei e &ntreinere "unt "u%ortate e
locatar#
Dac+ &n"+ nee)ectuarea re%araiilor locati'e %oate %ro'oca eteriorarea "au c(iar
%ieirea lucrului at &n locaiune, locatorul %oate aciona &n cur"ul locaiunii, cer-n e)ectuarea
re%araiilor &n contul locatarului "au re.ilierea contractului, %otri'it regulilor generale#
De a"emenea, "e %oate %ermite locatorului, c-n locatarul re)u.+, "+ e0ecute el &n"u!i
lucr+rile e re%araii, ar %e c(eltuial+ locatarului e,itor#
II#8# O,ligaia e a %l+ti c(iria
Acea"t+ o,ligaie e"te in"tituit+ %rin articolul $:86 %unctul @ in Coul ci'il, locatarul
tre,uin "+ %l+tea"c+ %reul )olo"inei ,unului la ata "ta,ilit+ %rin contract ori, &n ca.ul &n
care o a"emenea clau.+ li%"e!te, la termenul im%u" e o,iceiul locului#
Termenul "u"%en"i' care a)ectea.+ %lata c(iriei o%erea.+ &n )a'oarea e,itorului,
aic+ a locatarului# /n con"ecin+, el nu %oate )i o,ligat e locator "+ &ne%linea"c+ acea"t+
o,ligaie &nainte e "caen+# Plata )acut+ antici%at e"te una atorat+, iar e,itorul nu %oate
cere re"tituirea ,anilor %e moti' c+, in eroare, a %l+tit mai e'reme#
/n li%"a unei "ti%ulaii contrare, %lata c(iriei "e )ace la omiciliul e,itorului, aic+ al
locatarului, )iin c(era,il+, iar nu %orta,il+
$7
#
$7
Se a%lic+ regula e re%t comun in"tituit+ e articolul $$7: alineatul 2@3 Co ci'il %otri'it c+reia, ac+
%+rile nu au "ta,ilit locul %l+ii, acea"ta "e )ace la omiciliul e,itorului#
Pagina 2# din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
/n ca.ul &n care locatarul ore!te "+ %latea"c+ %reul ar locatorul re)u.+, cu rea
crein+, "+*l %rimea"c+, "unt a%lica,ile regulile ce gu'ernea.+ o)erta e %lat+ urmat+ e
con"emnarea "umei %e numele creitorului 2articolele ?A= * ?67 Co e %roceur+ ci'il+3#
Practica juiciar+ amite c+ locatarul, &ntocmai ca !i cum%+r+torul 2c+ruia &i incu,+
o,ligaia e %lat+ a %reului3, are re%tul e a "u"%ena %lata c(iriei &n ca.ul &n care e"te
ameninat e un %ericol e e'iciune
$$
#
C-n locatarul re)u.+ %lata c(iriei, locatorul are la i"%o.iie urmatoarele aciuni %e
care le %oate cere4
e0ecutarea "ilit+ a o,ligaiei<
re.ilierea contractului, care %oate o%era e re%t, )+r+ "omaie !i )+r+ c(emare &n
juecat+, &n ca.ul &n care &n contract au )o"t "ti%ulate ace"te con"ecine %rintr*un %act
comi"oriu e ultim gra# /n materie e locaiune, e"te inutil+ "omaia e0trajuiciar+ e %unere
&n &nt-r.iere, cererea e c(emare &n juecata )iin ea &n"+!i cea mai energic+ %unere &n
&nt-r.iere<
%oate in'oca e0ce%ia e nee0ecutare 2e0ce%tio no aim%leti contractu"3, ac+ lucrul
nu a )o"t %reat e locator, iar c(iria urma "+ )ie %l+tit+ cu antici%aie#
De!i )+r+ %rea mare a%lica,ilitate &n %ractic+, %entru garantarea e0ecut+rii ace"tei
o,ligaii, articolul $B@7 %unctul $ Co ci'il in"tituie &n )a'oarea locatorului e imo,ile un
%ri'ilegiu a"u%ra mo,ilelor locatarului#
Dac+ &ntre %+ri nu a e0i"tat un contract e locaiune, %ro%rietarul imo,ilului ocu%at e
o alt+ %er"oan+ nu %oate "+ %retin+ o "um+ e ,ani re%t c(irie, )iin &nre%t+it &n"+ "+
"olicite ec(i'alentul li%"ei e )olo"in+, &n ,a.a %rinci%iului &m,og+irii )+r+ ju"t temei#
/n ca. e %luraritate e locatari, o,ligaia e %lat+ a c(iriei e"te, e regul+, conjunct+
2i'i.i,il+3, ac+ "oliaritatea "au ini'i.i,ili*tatea nu re.ult+ in contract 2articolul $7:$ !i
articolele $7?B ; $7?A Co ci'il3#
C-n ,unul at &n locaiune a )o"t '-nut !i noul %ro%rietar nu*l &n!tiinea.+ %e
locatar, %lata )acut+ 'ec(iului %ro%ritar e"te 'ala,il+#
Pro,a e0ecut+rii o,ligaiei e %lat+ a c(iriei "e )ace cu ajutorul c(itanei eli,erate
locatarului e c+tre locator# Dac+ o a"t)el e c(itan+ e"te emi"+ )+r+ re.er'e, "e in"tituie
%re.umia e %lat+ a c(iriei %entru termenele anterioare#
C(itanele e %lat+ a c(iriei "unt o%o.a,ile terilor c(iar ac+ nu au ata cert+, iar
c(itanele ate )ar+ re.er'e )ac "+ "e %re.ume )a%ta %entru termenele anterioare# /n "c(im,,
$$
/n contractele "inalagmatice, o,ligaia uneia intre %+ri are re%t cau.+ o,ligaia celeilalte# Pentru ace"t
moti', atunci c-n una intre %+ri nu*!i &ne%line!te o,ligaia, nu o %oate con"tr-nge %e cealalt+ "+ o
&ne%linea"c+ %e a "a#
Pagina 28 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
ce"iunea "au c(itana e %lat+ a c(iriei cu antici%aie %e tim% mai mare e @ ani e"te "u%u"+
%u,licit+ii imo,iliare 2articolul$@6: Co ci'il !i articolul 8$ litera C in Legea num+rul
B>$66=3#
/n coniiile unei in)laii galo%ante !i in"ta,ilit+ii economice in ara noa"tr+, o
%ro,lem+ e mare actualitate e"te aceea a %o"i,ilit+ii uneia intre %+rile contractului e
locaiune e a moi)ica ni'elul c(iriei, &n li%"a unei clau.e e0%re"e care "+*i con)ere ace"t
re%t#
Se %une &ntre,area care e"te totu!i temeiul legal al unei a"emenea %retenii in
coniiile &n care un act juriic ci'il nu %oate )i moi)icat unilateral e nici una intre %+riH
Un argument %e care*l %oate in'oca cel intere"at e"te o)erit e articolul 6B7 Co ci'il,
%otri'it c+ruia contractele tre,uie e0ecutate cu ,un+*crein+# Ele o,lig+ nu numai la ceea ce
e"te e0%re" &ntr&n"ele, ar la toate urm+rile e ec(itatea, o,iceiul "au legea + o,ligatiei, u%+
natura "a#
E'ient, o a"emenea "oluie nu %oate )i ao%tat+ ec-t atunci c-n "unt &ntrunite
coniiile teoriei im%re'i.iunii 2re,u" "ic "tanti,u"3$8, aic+ %arile "+ nu )i %utut %re'eea, la
ata &nc(eierii con'eniei, moi)ic+rile e"eniale ale coniiilor %e %arcur"ul e0ecut+rii
ace"teia#

II#@# O,ligaia e a mo,ila &neajun" ca"a
Acea"t+ o,ligaie con"tituie "u%ortul garaniei locatorului a"u%ra mo,ilelor au"e e
c(iria! &n ca"a &nc(iriat+, )iin reglementat+ e articolul $B@7 Co ci'il#
/n ca.ul &n care nu e"te e0ecutat+, iar c(iria!ul nici nu %re.int+ o alt+ garanie
"u)icient+ 2gaj, )ieju"iune3, contractul %oate )i re.iliat la cererea locatorului 2articolul $::=
Co ci'il3#
II#:# O,ligaia e a re"titui lucrul &nc(iriat la &ncetarea locaiunii
Potri'it articolului $:@$ Co ci'il, locatarul e"te o,ligat "+ re"tituie lucrul la incetarea
locaiunii &n "tarea &n care l*a
%rimit# /n general, "tarea ,unului e"te e"cri"a &ntr*un %roce"*'er,al e %reare*
%rimire, numit e legiuitor in'entar# Proce"ul 'er,al e in'entariere "e &ntocme!te &n u,lu
e0em%lar#
Pagina 2$ din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Dac+ &n"+ %roce"ul 'er,al nu a )o"t intocmit, "e %re"u%une c+ locatarul a %rimit lucrul
&n ,un+ "tare# E"te o %re.umie relati'+ in"tituita e articolul $:@8 Co ci'il care %oate )i
r+"turnat+ e locatar %rin %ro,a contrarie
$@
#
/n con"ecin+, "*a "ta,ilit, e e0m%lu, c+, &nainte e re"tituire, locatarul e"te o,ligat "+
"%ele geamurile ca"ei "au a%artamentelor, "+ e.in)ecte.e ca"a ac+ a )o"t locuit+ e o
%er"oana+ ,olna'a e o malaie contagioa"+#
Locatarul nu 'a )i r+"%un.+tor %entru %iererea "au eteriorarea ,unului atorat+
'ec(imii "au unei "ituaii e )or+ major+ "au &n ca. )ortuit 2articolul $:@$ te.a a oua3, &n
acea"t+ "ituaie, %ro,a incu,-n, %otri'it articolului $:@$ !i articolului $:@: Co ci'il,
locatarului#
Dac+ la &ncetarea locaiunii locatarul nu re"titue lucrul &nc(iriat, locatorul are la
&nem-n+ ou+ aciuni4
o aciune %er"onal+, ecurg-n in contractul e locaiune<
o aciune real+ 2aciunea &n re'enicare3, ac+ are calitatea e %ro%rietar#
Aciunile %o"e"orii nu %ot )i e0ercitate &m%otri'a unui etentor %recar, ec-t ac+
eteniunea locatarului a )o"t intro'ertita &ntr*o %o"e"iune util+#
/n i%ote.a &n care locatarul a e)ectuat i'er"e lucr+ri e con"trucii ori %lantaii %e
terenul &nc(iriat, ele 'or re'eni %ro%rietarului locator &n 'irtutea acce"iunii# /ntruc-t locatarul
are calitatea e etentor %recar, 'a )i a"imilat, &n general, con"tructorului e rea*crein+ %e
terenul altuia#
/n 'irtutea articolului :6: alineatul 283 !i alineatul 2@3, te.a &nt-i Co ci'il, 'a %utea
%+"tra con"truciile "au %lantaiile, e"%+gu,inu*l %e locatar cu %reul ace"tora ori 'a %utea
"olicita o,ligarea con"tructorului la e")iinarea lucr+rilor, %e c(eltuiala "a#

II#?#O,ligaia e a r+"%une %entru inceniu
O,ligaia e a &ntreine !i e a re"titui lucrul &n "tarea %rimit+ mai )ace r+"%un.+tor %e
locatarul unei cl+iri e toate %agu,ele %ricinuite cl+irii e inceniu, ac+ nu 'a o'ei c+
inceniul a %ro'enit in ca. )ortuit, )ora major+ "au intr*un e)ect e con"trucie ori %rin
comunicarea )ocului 2)ar+ gre!eal+ "a3, e la o ca"+ 'ecin+ 2articolul $:@? Co ci'il3#
$@
Pro,a contrarie %oate )i )+cuta %rin orice mijloc e o'a+, c(iar %rin martori, &ntruc-t e"te %ri'itoare la un
)a%t material#
Pagina 3% din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
De a"emenea, e0onerarea e r+"%unere 'a e0i"ta !i atunci c-n inceniul a )o"t
%ro'ocat e un ter, c(iar ac+ nu a )o"t ienti)icat#
Inceniul, /n general, e"te con"ierat un ca. e )or+ majora+# /n materie e locaiune,
in contr+, e0i"ta c(iar %re.umia c+ inceniul %ro'ine in cul%a celui care )olo"e!te ,unul,
aic+ a locatarului#
S*a con"ierat c+ reglementarea cu%rin"+ &n articolul $:@? Co ci'il, re%re.int+ o
a%licare a re%tului comun &n materie e o'a+, &n "en"ul c+ locatarul nu %oate )i e0onerat
e ra"%unere ec-t ac+ o'ee!te c+ i"trugerea, totala "au %artaiala a lucrului, %ro'ine in
ca. )ortuit "au )ora major+
$:
, eci )ar% cul%a "a#
/n orice ca., "%re eo"e,ire e coniiile in e%oca ao%t+rii Coului ci'il, &n
coniiile e a.i agra'area r+"%unerii locatarului %entru inceniu nu %oate )i e0tin"a &n ,a.a
articolului $:@? ec-t %entru cau.a anonim+, orice cau.+ "train+ neim%uta,il+ o'eit+ )iin
e0oneratoare e r+"%unere#
/n ca.ul &n care "unt mai muli locatari, )iecare r+"%une %entru %agu,ele %ricinuite e
inceniu %ro%orional cu 'aloarea locati'+ a %+rii in imo,il ce ocu%+ un loc# Deci
r+"%unerea
lor 2&ntruc-t e"te contractual+, !i nu elictual+3 'a )i conjunct+, iar nu "oliar+#
Pentru a )i e0onerat e r+"%unere, orice colocatar 'a %utea o'ei 2&n a)ara
&m%rejur+rilor %re'+.ute e articolul $:@? Co ci'il3 c+ inceniul a i.,ucnit &n %artea ocu%at+
e altul "au c+ n*a %utut i.,ucni &n %artea %e care o ocu%a# Iar ac+ "e o'ee!te c+ inceniul
a i.,ucnit &ntr*o %arte comun+ a imo,ilului, care "e g+"e"te &n intreinerea !i amini"trarea
locatorului, toi locatarii 'or )i e0onerai e acea"t+ r+"%unere, c+ci inceniul nu a i.,ucnit &n
%artea ocu%at+ e ei#
Dac+ locatorul*%ro%rietar )olo"e!te !i el o %arte in imo,ilul &nc(iriat, %ro,lema
"u%ort+rii %agu,elor %ro'ocate e inceniu e"te )oarte contro'er"at+# Se con"ier+ c+ )a%tul
locuirii %ro%rietarului &n imo,il nu %oate uce, &n "ine, la &nl+turarea r+"%unerii locatarilor &n
coniiile articolului $:@? Co ci'il#
$:
R+"%unerea locatarului %entru &ntregul %rejuiciu cau.at locatorului %rin inceniu nu e"te un argument
con'ing+tor, &n "en"ul c+ acea"t+ ra"%unere ar )i o r+"%unere elictual+ cu caracter "%ecial, &ntruc-t nu
e0i"ta nici un te0t care "+ limite.e r+"%unerea contractuala a locatarului la 'aloarea %+rii in imo,il
einut+ cu c(irie# Numai )a+ e tere %er"oane %agu,ite 2'ecinii imo,ilului "au colocatari3, r+"%unerea
locatarului are caracter elictual#
Pagina 31 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
A"t)el )iin, %entru a %utea )i e0onerai e r+"%unere, ei tre,uie "+ o'eea"c+ )ie
&m%rejur+rile %re'+.ute e articolul $:@? Co ci'il, )ie c+ inceniul a i.,ucnit &n %artea
ocu%at+ e %ro%rietar "au nu a %utut i.,ucni &n %artea ocu%at+ e ei# /n li%"a unei a"emenea
o'e.i, )iecare 2inclu"i' %ro%rietarul3 "u%ort+ %agu,a &n ra%ort cu 'aloarea locati'+ a %+rii
in imo,ilul ce*l ocu%+#
II#=# O,ligaia e a &n!tiina %e locator e orice u.ur%are
Con)orm articolului $:@@ Co ci'il, locatarul e"te o,ligat e a &n!tiina %e locator e
orice u.ur%are !i e a a%+ra lucrul &nc(iriat &m%otri'a u.ur%+rilor#
Prin u.ur%are "e &nelege orice atingere %ro'enit+ e la un ter a"u%ra %ro%riet+ii "au
%o"e"iei lucrului at &n locaiune#
Locatarul e"te o,ligat "+*l &n!tiine.e %e locator c-t mai re%ee cu %ri'ire la orice
u.ur%are, a"t)el &nc-t ace"ta "+ )ie &n termen, inclu"i' %entru )ormularea unei aciuni
%o"e"orii# Re"%ecti'a o,ligaie &i re'ine eoarece, &n calitatea "a e etentor, e"te o,ligat a
'eg(ea la con"er'area lucrului &nc(iriat# /n!tiinarea "e %oate )ace &n orice mo4 'er,al, %rin
noti)icare, "cri"oare recomanat+ etc#
/n ca. contrar, c(iria!ul 'a r+"%une )a+ e locator %entru %rejuiciul "u)erit ca
urmare a ne&n!tiin+rii "au a in)orm+rii tari'e#
Se con"ier+ c+, ac+ locatorul cunoa!te )a%tele cu caracter u.ur%ator !i eci e"te &n
m+"ur+ "+ le com,at+, c(iria!ul 'a )i e0onerat e o,ligaia e a*l anuna, o a"emenea
&n!tiinare )iin li%"it+ e utilitate %ractic+#
CAPITOLUL III

O5LIGAIILE SU5LOCATORULUI
SECIUNEA I
Noiuni generale e"%re "u,locaiune
Pagina 32 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
/n conce%ia Coului ci'il, &n %rinci%iu, locaiunea nu e"te un contract &nc(eiat intuitu
%er"onae# A"t)el )iin, re%turile %+rilor contractante "e %ot tran"mite morti" cau"a 2articolul
$::7 Co ci'il3 "au %rin acte inter 'i'o" 2e e0em%lu, locatorul %oate tran"mite re%tul la
c(irie %rintr*o ce"iune e crean+3#
/n ace"t "en", legea %re'ee e0%re" !i %o"i,ilitatea %entru locatar e a tran"mite
re%tul e )olo"in+ a"u%ra unui ter, &n totalitate "au &n %arte, &n ,a.a unui contract e
"u,locaiune 2articolul $:$A Co ci'il3#
Su,locaiunea e"te %ermi"+ cu re"%ectarea a ou+ coniii, %rima %re'+.ut+ e0%re" e
lege, a oua "u,&nelea"+4
a3 Tran"miterea )olo"inei "+ nu )ie inter.i"+ %rin contractul %rinci%al# Acea"t+
intericie tran")orm+ locaiunea &ntr*un contract &nc(eiat intuitu %er"onae# Inter.icerea
"u,locaiunii, &n total "au &n %arte, re%re.ent-n o e0ce%ie e la re%tul locatarului e a
"u,&nc(iria, nu "e %re.uma, ci tre,uie "+ )ie "ti%ulat+ e0%re" 2articolul $:$A Co ci'il3#
Pe e alt+ %arte, clau.a e inter.icere a "u,locaiunii e"te "u%u"+ unei inter%ret+ri
re"tricti'e# De e0em%lu, ac+ "*a inter.i" "u,locaiunea total+, e"te %ermi"+ cea %ariala, iar
ac+ intericia e"te im%reci"+, ea "e inter%retea.+ &n "en"ul unei "u,locaiuni totale, cea
%arial+ )iin %ermi"+#
De!i legea nu %re'ee e0%re", 'aliitatea "u,locaiunii %oate )i coniionat+ 2%rintr*o
clau.+ in contractul %rinci%al e locaiune3 !i e con"im+m-ntul locatorului la &nc(eierea
contractului e "u,locaiune# Ace"t con"im+m-nt %ote )i at &n "cri", ar !i 'er,al 2nu "e
a%lic+ articolul $:$= Co ci'il care 'i.ea.+ %ro,a contractului e locaiune "au "u,locaiune3
ori "+ re.ulte in acte "au )a%te concluente# /n orice ca., re)u.ul locatorului e a con"imi la
&nc(eierea contractului e "u,locaiune nu tre,uie "+ )ie moti'at, ar nici "+ )ie a,u.i'#
Clau.a e inter.icere a "u,locaiunii e"te "u%u"+ unei inter%ret+ri re"%ecti'e 2e0em%lu4
"ti%ulaia nu "e %oate "u,&nc(iria "e inter%retea.+ &n "en"ul c+ e"te %ermi"+ cea %arial+3# De
a"emenea, locatarul nu %oate auce re%tul e )olo"in+ ca a%ort "ocial &ntr*o "ocietate ci'il+
"au comercial+ &n "ituaia &n care "u,locaiunea a )o"t inter.i"+ eoarece aucerea ca a%ort
ec(i'alea.+ cu o "u,locaiune#
Locatarul nu %oate auce ca a%ort "ocial &ntr*o "ocietate ci'il+ "au comercial+ re%tul
e )olo"in+ ac+ "u,locaiunea a )o"t inter.i"+, &ntruc-t aucerea ca a%ort ec(i'alea.+ cu o
"u,locaiune# Iar ac+ "u,locaiunea a )o"t %ermi"+ numai cu con"im+m-ntul locatorului,
aucerea ca a%ort 'a )i 'ala,il+ numai ac+ locatorul con"imte#
Pagina 33 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
,3 Su,locaiunea "+ nu )ie con'enit+ &n coniii care "+ contra'in+ coniiilor in
contractul %rinci%al 2e e0em%lu, ca"a e locuit "+ )ie "u,&nc(iriat+ cu e"tinaie e local
%u,lic "au atelier ori autoturi"mul %entru a )i )olo"it la cur"e e &ntrecere3#
/n ace"te limite, "u,locaiunea %oate )i con'enit+ &n coniii i)erite )a+ e contractul
%rinci%al 2e e0emlu, c(irie mai mare "au mai mic+, urata mai "curt+ etc#3#
Dac+ locatarul a &nc(eiat contractul e "u,locaiune cu nere"%ectarea coniiilor
ar+tate, locatorul 'a %utea cere %rin ju"tiie e0ecutarea o,ligaiilor "au re.ilierea contractului
%rinci%al e locaiune %entru nee0ecutarea e o,ligaii 2articolul $:86 ; $:@7 !i $:@6
alineatul 8 Co ci'il3, in"tana %ut-n acora locatorului un termen %entru a e0cuta coniiile
contractului, %rin reluarea lucrului "au a )olo"inei %otri'it e"tinaiei#
Su,locaiunea &nc(eiat+ cu re"%ectarea coniiilor ar+tate e"te 'ala,il+ !i %rouce
e)ecte &ntre %+ri ca orice contract e locaiune# Sunt a%lica,ile &ntre %+rile contractului e
"u,locaiune inclu"i' i"%o.iiile %ri'in tacita relocaiune "au &ncetarea contractului %rin
e")iinarea "au e")acerea titlului locatorului# Dac+ "e e")ace contractul %rinci%al e
locaiune in cul%a locatarului %rinci%al, "u,locatarul &i 'a %utea %retine !i aune*intere"e#
/ntruc-t locatorul nu e"te %arte contractant+, "u,locaiunea nu %rouce e)ecte )a+ e
el 2)iin o re" inter alio" acta3< re%turile !i o,ligaiile intre locator !i locatarul %rinci%al
r+m-n neatin"e# Re.ult+ c+ locatorul !i "u,locatarul nu au nici o aciune irect+ unul
&m%otri'a celuilalt# Ei %ot aciona numai %e calea inirect+ a aciunii o,lice 2articolul 6B:
Co ci'il3#
De!i Coul no"tru ci'il nu con)er+ locatorului o aciune irect+, &n 'irtutea
%ri'ilegiului "au e locator 2articolul $B@7 Co ci'il3 el %oate "ec(e"tra mo,ilele
"u,locatarului au"e &n imo,ilul &nc(iriat, ar numai &n limita c(iriei atorate e "o,locatar
%entru trecut !i %entru c(iria 'iitoare, c(iar ac+ c(iria 'iitoare a )o"t %l+tit+ e "u,locatar
antici%at 2articolele ?6$*?68 Co ci'il3# Ace"te i"%o.iii "e e0%lic+ %rin )a%tul c+ e0i"tena
%ri'ilegiului nu %re"u%une e0i"tena unor ra%orturi juriice irecte#
SECIUNEA A II ; A
O,ligaiile "u,locatorului
Prin &nc(eierea contractului e "u,locaiune locatarul in contractul %rinci%al e
locaiune e'ine locator &n noul contract, iar cel &n )a'oarea c+ruia "e tran"mite re%tul e
Pagina 3 din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
)olo"in+ a"u%ra ,unului e'ine locatar &n noul contract# De aici re.ult+ c+ "u,locatarul 'a
a'ea, )a+ e locatorul in contractul e "u,locaiune, acelea!i o,ligaii %e care locatarul le
a'ea &n contractul %rinci%al4
O,ligaia e a &ntre,uina lucrul ca un ,un %ro%rietar !i con)orm e"tinaiei lui<
O,ligaia e %lat+ a c(iriei<
O,ligaia e re"tituire a lucrului<
O,ligaia e r+"%unere %entru inceniu<
O,ligaia e a%arare contra u.ur%+rilor#
CAPITOLUL I9
CONCLUIII
Locaiunea lucrurilor e"te un contract %rin care o %er"oan+, numit+ locator, "e o,lig+
"+ a"igure unei alte %er"oane, numit+ locatar, )olo"inta unui lucru %entru o %erioa+ e tim%
eterminat+, &n "c(im,ul %l+ii unui %re, numit c(irie#
Locaiunile "unt e mai multe )eluri, )iecare cu enumire "%eci)ic+ !i reguli %ro%rii4
&nc(irierea, aic+ locaiunea ei)iciilor<
arenarea, aic+ locaiunea )onurilor rurale<
%re"taia lucr+rilor, aic+ locaiunea muncii !i a "er'iciilor<
antre%ri.a#
Contractul e locaiune are urm+toarele caractere juriice4
e"te un contract "inalagmatic, %entru c+ na!te o,ligaii %entru am,ele %+ri<
e"te cu titlu onero", %entru c+ )iecare %arte "e o,lig+ &n "c(im,ul %re"taiei %e care
urmare!te "+ o o,in+<
are caracter comutati', %entru c+ %arile cuno"c e la &nce%ut intinerea %re"taiilor la
care "e o,lig+<
e"te un contract con"en"ual, %entru c+ e"te "u)icient "+ "e )i )ormat 'ala,il acorul e
'oint+<
e"te un contract cu e0ecutare "ucce"i'+ &n tim%, %re"u%un-n e0ecutarea %rin mai
multe %re"taii e!alonate &n tim%#
Pagina 3! din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Pentru 'aliitatea contractului e locaiune "e im%une c+ at-t locatorul, c-t !i locatarul
"+ ai,+ ca%acitatea ceruta e lege %entru a )ace acte e amini"trare, c+ci locaiunea e
con"ierat+ &n mo traiional un act e amini"trare#
Locatorul !i locatarul tre,uie "+ ca+ e acor a"u%ra lucrului &nc(iriat !i a"u%ra
c(iriei# Lucrul &nc(iriat, total "au %artial, %oate )i at-t mo,il, c-t !i imo,il, cor%oral "au
incor%oral# C(iria "e "ta,ile!te &n ra%ort e urata contractului, )ie glo,al, )ie %e unit+i e
tim% !i tre,uie "+ )ie eterminat+ "au cel %uin etermina,il+, %utan )i l+"ata !i la a%recierea
unui ter ale" e c+tre %+ri#
Contractul e locaiune, )iin un contract "inalagmatic, am,elor %+ri le re'in
o,ligaii# A"emenea o,ligaii !i le a"um+ %+rile "au ecurg in lege#
O,ligaiile locatorului ecurg in %rinci%iul c+ el tre,uie "+ a"igure locatarului
)olo"ina lucrului %e toat+ urata e0i"tenei contractului e locaiune# A"t)el, locatorul are
urmatoarele o,ligaii4
"+ %reea locatarului lucrul inc(iriat<
"+ menin+ lucrul &nc(iriat &n "tare e )uncionare ; &ntre,u*inare, %rin e)ectuarea
re%araiilor nece"are<
"+*l garante.e %e locatar e tul,ur+rile %ro'enite in %ro%ria "a )a%t+ !i contra
tul,ur+rilor %ro'enite in )a%ta terilor, %recum !i "+ r+"%un+ %entru 'iciile a"cun"e ale
,unului &nc(iriat<
"+ re"tituie c(eltuielile )+cute e locatar cu ,unul &nc(iriat#
/n a)ara o,ligaiilor (ot+r-te e %+ri, locatarul are &n "arcina "a i'er"e o,ligaii
%re'+.ute e lege# O,ligaiile locatarului "unt urmatoarele 4
"+ &ntre,uine.e lucrul ca un ,un %ro%rietar "i con)orm e"ti*naiei lui<
"+ %l+tea"c+ c(iria atorat+ &n "c(im,ul )olo"inei lucrului &nc(iriat<
"+ mo,ile.e &neajun" ca"a<
"+ re"tituie lucrul &nc(iriat la incetarea locaiunii<
"+ r+"%un+ %entru inceniu<
"+ &n!tiine.e %e locator e orice u.ur%are#
Legea %re'ee e0%re" !i %o"i,ilitatea %entru locatar e a tran"mite re%tul e )olo"in+
a"u%ra unui ter, &n tot "au &n %arte, &n ,a.a unui contract e "u,locaiune# Su,locaiunea e"te
%ermi"+ cu re"%ectarea a ou+ coniii4
tran"miterea )olo"inei "+ nu )ie inter.i"+ %rin contractul %rinci%al<
"u,locaiunea "+ nu )ie con'enit+ &n coniii care "+ contra'in+ coniiilor in
contractul %rinci%al#
Pagina 3" din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
O,ligaiile "u,locatorului 'or )i acelea!i cu cele ale locatarului in contractul
%rinci%al 4
e a &ntre,uina lucrul ca un ,un %ro%rietar !i %otri'it e"tinaiei "ale<
e a %l+ti c(iria con'enit+<
e a re"titui lucrul la &ncetarea contractului<
e a a%ar+ lucrul &nc(iriat contra u.ur%+rilor<
e a r+"%une %entru incenii#
/n coniiile &n care %oate inter'eni "u,locaiunea, e"te %ermi"a !i ce"iunea
contractului e locaiune e c+tre locatar# S%re eo"e,ire e "u,locaiune, care re%re.int+ un
nou contract e locaiune, ce"iunea con"tituie o '-n.are a re%tului e )olo"in+#
/n ceea ce %ri'e!te &ncetarea contractului e locaiune, %e l-ng+ &ncetarea %rin acorul
%+rilor, legea %re'ee urm+toarele cau.e e &ncetare4
enunarea unilateral+ 2articolul $:@= alineatul 83<
e0%irarea termenului 2articolul $:@= alineatul $3<
re.ilierea %entru nee0ecutare 2articolul $:@6 alineatul 83<
%ieirea lucrului 2articolele $:8@ "i $:@63<
e")acerea titlului locatarului<
&n"tr+inarea lucrului &nc(iriat, ac+ e0i"t+ clau.a "%eciala &n ace"t "en" 2articolul
$::$3#
Contractul tre,uie "+ cu%rin+ urm+toarele elemente4
are"a locuinei ce )ace o,iectul &nc(irierii<
"u%ra)aa locati'+ !i ot+rile )olo"ite &n e0clu"i'itate "a &n comun<
"u%ra)aa curilor !i a gr+inilor )olo"ite &n e0clu"i'itate "au &n comun<
'aloarea c(iriei lunare, regulile e moi)icare a ace"teia !i moul e %lat+<
"uma %l+tit+ &n a'an" &n contul c(iriei<
locul !i coniiile &n care "e reali.ea.+ %rimirea !i re"tituirea c(eilor<
o,ligaiile %+rilor %ri'in )olo"irea !i &ntre,uinarea "%aiilor care )ac o,iectul
contractului<
in'entarul o,iectelor i al ot+rilor a)erente<
ata intr+ri &n 'igoare !i urata<
coniiile %ri'in )olo"ina e0clu"i'+ !i &n comun a %+rilor a)late &n co%ro%rietate<
Pagina 3# din 38
Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
%er"oanele care 'or locui &m%reun+ cu titularul contractului<
alte clau.e con'enite e %+ri#
Articolul 88 in Legea nr#$$:>$66= i"%une c+ "unt nule clau.ele care4
o,lig+ c(iria!ul "+ recunoa"c+ "au "+ %l+tea"c+ &n a'an" %ro%rietarului orice "um+ cu
titlu e re%araie ce cae &n "arcina %ro%rietarului<
%re'+ re"%on"a,ilitatea colecti'+ a c(iria!ilor &n ca. e egraare a elementelor e
con"trucii !i a in"talaiilor, a o,iectelor !i a ot+rilor a)erente "%aiilor comune<
im%un c(iria!ilor "+ )ac+ a"igur+ri e aune<
e0onerea.+ %ro%rietarul e o,ligaiile ce &i re'in %otri'it %re'eerilor legale<
autori.ea.+ %e %ro%rietar "+ o,in+ 'enituri in nere"%ectarea clau.elor contractului e
&nc(iriere#
Pagina 38 din 38