You are on page 1of 29

HAK TANGGUNGAN

HAK TANGGUNGAN
Jaminan kebendaan yg diperjanjikan
Obyek : berupa tanah
Merupakan perjanjian accesoir
DEFINISI HAK TANGGUNGAN
Pasal 1 butir 1 UU No. 4 Tahun 1996
 Hak jaminan yg dibebankan pada hak
atas tanah sbgmana diatur dlm UU No. 5
Tahun 1960 ttg Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria, berikut atau tdk berikut
benda2 lain yg merup. suatu kesatuan
dng tanah itu, unt pelunasan utang
tertentu, yg memberikan kedudukan yg
diutamakan kpd kreditor tertentu thd
kreditor2 lain.
HAK TANGGUNGAN pada dasarnya
merupakan bentuk jaminan
pelunasan utang dng hak didahulu-
kan, dengan obyek jaminan berupa
hak-hak atas tanah yang diatur di
dalam UUPA
OBYEK HAK TANGGUNGAN
Pasal 4 UUHT
- Hak Milik
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai Atas Tanah Negara
- Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik
Pasal 27 UUHT :
 Rumah Susun dan Hak Milik atas satuan
Rumah Susun dapat dijaminkan dng
pranata Hak Tanggungan

UU No 42 Th 1999 ttg Jaminan Fidusia
 Rumah Susun dan hak milik atas satuan
rumah susun merupakan obyek jaminan
fidusia
PEMBERI HAK TANGGUNGAN
Pasal 8 UUHT :
 Orang perorangan atau badan hukum
yang memp kewenangan unt melakukan
perbuatan hukum thd obyek Hak
Tanggungan yang bersangkutan
 Kewenangan unt melakukan perbuatan
hukum thd obyek Hak Tanggungan harus
ada pada pemberi Hak Tanggungan pada
saat pendaftaran Hak Tanggungan
dilakukan
PEMEGANG HAK TANGGUNGAN
Pasal 9 UUHT
Orang perorangan atau badan
hukum yang berkedudukan sebagai
pihak yang berpiutang
Kewenangan unt melakukan perbuatan
hukum thd obyek Hak Tanggungan :

Sebagai pemilik/pemegang hak
Sebagai penerima kuasa
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
DENGAN SURAT KUASA
Pasal 15 UUHT :
 Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan wajib dibuat dng akta notaris
atau akta PPAT dan memenuhi syarat :
a. tdk memuat kuasa unt melakukan
perbuatan hk lain drpd membeban-kan
Hak Tanggungan
b. tdk memuat kuasa substitusi
c. mencantumkan scr jelas oby HT, jumlah
utang dan nama serta identitas kreditor-
nya, nama dan identitas debitor apabila
dibitor bukan pemberi Hak Tanggungan
 SKMHT tdk dapat ditarik kembali atau tdk
dpt berakhir oleh sebab apa pun kecuali
karena kuasa tsb telah dilaksanakan atau
karena habis jangka waktunya.
 SKMHT mengenai hak atas tanah yg
sudah terdaftar wajib diikuti dng
pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan selambat2nya 1 bulan sete-
lah diberikan
 ------- mengenai hak atas tanah yang
belum terdaftar ------------ selambat2nya
3 bulan setelah diberikan
 Ketentuan mengenai batas waktu pembuatan
APHT tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan
unt menjamin kredit tertentu :
- Kredit kpd KUD
- Kredit Usaha Tani
- Kredit Koperasi Primer
- Kredit Pemilikan Rumah (lt <200m2 dan lb <
70m2)
- Kredit produktif < rp. 50 juta

-------- SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya
perjanjian pokok
Bagaimana jika pemberi Hak
Tanggungan adalah anak di bawah
umur ? (tanah yang dibebani HT
milik anak di bawah umur)
SIFAT HAK TANGGUNGAN
a. Bersifat memaksa (dwingenrecht)
 Lihat ketentuan pasal 6, 12, 13 dan 14 UUHT
b. Dapat beralih atau dipindahkan
 Lihat pasal 16 UUHT
“jika piutang yg dijamin dng HT beralih krn cessie,
subrogasi, pewarisan dan sebab lain, HT tsb
ikut beralih krn hukum kpd kreditor baru”

BAGAIMANA JIKA PIUTANG YG DIJAMIN HT
BERALIH KRN NOVASI ?
c. Bersifat individualiteit
Lihat pasal 5 UUHT
“suatu obyek HT dpt dibebani dng
lebih dari satu HT guna menjamin
pelunasan lebih dari satu utang”

 masing-masing Hak Tanggungan
tsb berdiri sendiri
d. Bersifat totaliteit
e. Tidak dpt dipisah2 (onsplitbaarheid)
f. Bersifat berjenjang
g. Harus diumumkan
h. Mengikuti bendanya (droit de suite)
i. Bersifat mendahului (droit de
preferent)

PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN
HAK TANGGUNGAN
Pasal 10 UUHT
Pemberian HT didahului dng janji unt
memberikan HT sebagai jaminan
pelunasan utang tertentu
Pemberian HT dilakukan dng
pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan
Pasal 11 UUHT
 Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib
memuat :
a. Nama dan identitas pemegang dan
pemberi Hak Tanggungan
b. Domisili pihak-pihak
c. Penunjukan scr jelas utang atau utang2
yg dijamin
d. Nilai tanggungan
e. Uraian yg jelas mengenai obyek HT
 Di dalam APHT dapat dicantumkan janji-
janji…………..

Janji-janji yg dapat dimuat dlm APHT tdk diatur scr
limitatif, artinya para pihak dpt memperjanjikan
hal-hal diluar ketentuan pasal 11 UUHT.


DAPATKAH PEMBERI HT MENJANJIKAN UNT
MENYERAHKAN PEMELIHARAAN OBY HT KPD
PEMEGANG HT? APAKONSEKUENSI DR HAL TSB ?
Pasal 12 UUHT
Janji yg memberikan kewenangan
kpd pemegang HT unt memiliki oby
HT apabila debitor cidera janji, batal
demi hukum.


MENGAPA DEMIKIAN ?
Pasal 13 UUHT
 Pemberian HT wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan
 Selambat2nya 7 hari kerja setelah
penandatanganan APHT, PPAT wajib mengirimkan
APHT ybs beserta warkat lain yg diperlukan
kepada Kantor Pertanahan
 Pendaftaran HT dilakukan oleh Kantor Pertanahan
dng membuatkan buku tanah HT dan
mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah
yg menjadi obyek HT serta menyalin catatan tsb
pd sertifikat hak atas tanah ybs.
Tanggal buku tanah HT adalah tgl
hari ke tujuh setelah penerimaan scr
lengkap surat2 yg diperlukan bagi
pendaftarannya dan jika hari ke
tujuh jatuh pada hari libur, buku
tanah ybs diberi tgl hari kerja
berikutnya.
HT lahir pada hari tgl buku tanah HT
Pasal 14 UUHT
 Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan
sebagai tanda bukti adanya HT
 Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah “DEMI
KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”
 Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan
eksekutorial yg sama dng putus-an pengadilan yg telah
mempunyai kekuatan hukum tetap.
 Sertifikat hak atas tanah yg telah dibubuhi catat-an
pembebanan HT dikembalikan kpd pemegang hak atas
tanah ybs, kecuali diperjanjikan lain
 Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kpd pemegang HT
Proses pembebanan Hak Tanggungan
dilaksanakan melalui 2 tahap
kegiatan :
a. Tahap pemberian Hak Tanggungan
 Pembuatan APHT oleh PPAT
b. Tahap pendaftaran oleh Kantor
Pertanahan yg merupakan saat
lahirnya HT yg dibebankan.
Perubahan hak/peningkatan hak,
pemecahan, pemisahan dan
penggabungan hak atas tanah -
Hak Tanggungan hapus demi hukum

 Harus dibuat APHT baru,
didaftarkan dan dikeluarkan
Sertifikat Hak Tanggungan baru
EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Dasar hukum : pasal 20 UUHT

- Parate eksekusi (pasal 6 UUHT)
- Titel eksekutorial (pasal 14(2) UUHT)
- Penjualan suka rela
HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
Pasal 18 UUHT
 HT hapus krn hal-hal sbb:
a. Hapusnya utang yg dijamin dng HT
b. Dilepaskannya HT oleh pemegang HT
c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan
peringkat oleh Ketua Pengadilan negeri
d. Hapusnya hak atas tanah yg dibebani HT
PENCORETAN HAK TANGGUNGAN
Pasal 22 UUHT
Setelah HT hapus, Kantor
Pertanahan mencoret catatan HT tsb
pada buku tanah hak atas tanah dan
sertifikatnya
Sertifikat Hak Tanggungan ybs
ditarik bersama2 buku tanah HT
dinyatakan tidak berlaku lagi oleh
Kantor Pertanahan