PRIRUNIK

O RJEAVANJU
IMOVINSKOPRAVNIH
ODNOSA U
POSTUPKU
OKRUPNJAVANJA
POLJOPRIVREDNOG
ZEMLJITA
2
Izdava:
Ministarstvo poljoprivrede, ribarstva i ruralnog razvoja
Projekt `Okrupnjavanje poljoprivrednog zemljita u Hrvatskoj
www.okrupnjavanje.info
Ulica grada Vukovara 78
10 000 Zagreb
Za izdavaa:
mr.sc. Boidar Pankreti, ministar
Autor:
Damir Kontrec, dipl.iur
Urednici:
Kreimir Kuterovac, dipl.ing.agr.
MSc Ana Budanko Penavi
Naklada: 100 primjeraka
Autori fotografija:
J anko Hajduk, dipl.ing.agr.
J adranka Proke, dipl.ing.agr.
Grafiki dizajn i tisak:
VOX BONA
www.voxbona.hr
3
P R I R U N I K
O RJ EAVANJ U IMOVINSKOPRAVNIH ODNOSA U POSTUPKU
OKRUPNJ AVANJ A POLJ OPRIVREDNOG ZEMLJ ITA
Autor:
Damir Kontrec, dipl. iur.
sudac i zamjenik predsjednika upanijskog suda u Varadinu
4
5
Prirunik koji je pred vama ponajprije je namijenjen osobama koje se bave okrupnjavanjem
poljoprivrednog zemljita u Republici Hrvatskoj, ali i svima koji na bilo koji nain dolaze
u doticaj s tom problematikom. Jedan od najveih problema za razvoj poljoprivredne
proizvodnje u Republici Hrvatskoj i njezinu konkurentnost na domaem i stranom tritu
poljoprivrednih proizvoda velika je usitnjenost poljoprivrednih posjeda, odnosno velik
broj malih katastarskih estica, parcela koje ne omoguuju provoenje odgovarajuih
mjera radi poveanja proizvodnosti i konkurentnosti poljoprivrednih proizvoaa. Na
pitanje o tome zbog ega je korisno okrupnjavati poljoprivredno zemljite odgovor daju
strunjaci agronomi i ekonomisti, no u tim postupcima valja voditi rauna i o pravnim
propisima koji reguliraju zemljine knjige i katastar, kao i o tome kakvo je katastarsko
i zemljinoknjino stanje nekretnina koje bi trebale biti obuhvaene u postupku
okrupnjavanja.
Stoga e se u ovom priruniku prikazati osnovne karakteristike katastarskog i
zemljinoknjinog sustava u Republici Hrvatskoj iji propisi reguliraju ovu grau, zatim
zanimljive situacije u praksi, u smislu nesreenosti katastarskog i zemljinoknjinog
stanja, te kako se te situacije mogu rjeavati kako bi se dolo do toga da stvarni nositelji
knjinih prava, stvarni vlasnici nekretnina poljoprivrednog zemljita mogu sudjelovati
u postupku njegova okrupnjavanja na naelu dobrovoljnosti.
Uvod
Ministar
mr.sc. Boidar Pankreti
6
U Republici Hrvatskoj postoje dvije evidencije o nekretninama, s jedne strane
zemljine knjige koje prikazuju pravno stanje nekretnina mjerodavno za pravni promet, a
s druge strane katastar koji vodi evidenciju o katastarskoj estici.
Zemljine knjige (gruntovnica) javne su knjige (registar) u koje se upisuju
nekretnine, vlasnitvo i druga stvarna prava, neka obvezna prava na nekretninama
te odreeni odnosi relevantni za pravni promet nekretnina. Zemljine knjige su javne
knjige (l. 7. st. 1. Zakona o zemljinim knjigama dalje ZZK) koje se vode na temelju
podataka katastarske izmjere (l. 9. st. 1. ZZK) pri emu te knjige vode opinski sudovi
(l. 5. ZZK i l. 2. Pravilnika o unutarnjem ustroju, voenju zemljinih knjiga i obavljanju
drugih poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova Zemljinoknjini poslovnik /dalje
Poslovnik/).
U Republici Hrvatskoj zemljine se knjige vode po sustavu realnih folija, to znai
da se vode prema nekretninama, a ne prema imenima vlasnika i drugih nositelja prava
na nekretninama. U pravilu se jo uvijek vode preteno runo, ali nastoji ih se voditi
i elektronikom obradom podataka (tzv. EOP-zemljina knjiga i jedinstvena baza
zemljinih podataka).
Kada se govori o zemljinoj knjizi, jasno treba razlikovati zemljinu knjigu od
katastra.
Defnicija katastra nekretnina dana je u l. 18. Zakona o dravnoj izmjeri i katastru
nekretnina (dalje ZDIKN) i ona kae da je katastar nekretnina evidencija o esticama
zemljine povrine, zgradama i drugim graevinama koje trajno lee na zemljinoj povrini
ili ispod nje te o posebnim pravnim reimima na zemljinoj povrini, ako zakonom nije
drukije odreeno. Pri tome treba posebno naglasiti da katastar vodi podatak i o nainu
uporabe, pa se tako, izmeu ostaloga, za poljoprivredna zemljita kao vrsta uporabe navodi:
nerazvrstano poljoprivredno zemljite, oranica, oranica staklenik, oranica plastenik,
vrt, vrt staklenik, vrt plastenik, vonjak, vonjak rasadnik, livada, panjak, trstik i
ribnjak (l. 32. st. 2. alineja 1. ZDIKN).
01 Zemljina knjiga i katastar
1.1. Razlikovanje zemljine knjige i katastra
7
Zemljina knjiga i katastar usko su povezani. U postojeem sustavu runo voenih
zemljinih knjiga nadleni katastarski ured duan je zemljinoknjinom sudu koji vodi
glavnu knjigu za odreenu katastarsku esticu sve promjene koje se odnose na promjenu
broja katastarske estice, oblika, povrine ili izgraenosti dostaviti prijavnim listom
(l. 10. st. 4. ZZK), ali istodobno je i zemljinoknjini sud duan tijelu nadlenom za
katastar prijavljivati sve zemljinoknjine upise koji su vani za katastar zemljita, kao
to su otpis, pripis, dioba (l. 11. st. 2. ZZK). Vano je naglasiti da je za pravni promet
nekretnina potrebno provoditi uvid i u zemljinu knjigu, ali i u katastarske podatke, zato
to se esto dogaa da se brojevi katastarskih estica razlikuju ili da postoji razlika u
povrini, nazivu ili izgraenosti katastarske estice.
Sastav zemljine knjige
Zemljina knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava, a uz svaku se
zemljinu knjigu vode potrebni pomoni popisi i katastarski planovi (l. 14. ZZK). Sve to,
zapravo, predstavlja zemljinu knjigu u irem smislu, a glavna knjiga pak i zbirka isprava
predstavljaju zemljinu knjigu u uem znaenju.
Glavna knjiga je dio zemljine knjige u koji se upisuju nekretnine i sve promjene na
nekretninama te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava. Pri tome se, prema
l. 17. st. 1. ZZK, za sva zemljita jedne katastarske opine vodi jedna glavna knjiga, pa
kad bi bilo proturjenosti izmeu upisa u glavnoj knjizi i drugim dijelovima zemljine
knjige, za prosuivanje neijeg prava jedino je mjerodavno stanje upisa u glavnoj knjizi
pri emu se mogue u glavnoj knjizi pozvati na sadraj isprave koja se nalazi u zbirci
isprava i tada zbirka isprava ima isto pravno znaenje kao i glavna knjiga.
8
Prema l. 164. do 166. ZZK, kad je rije o zemljinoj knjizi voenoj elektronikom
obradom podataka (EOP-zemljine knjige), glavna je knjiga podijeljena u dva dijela, i to
na popis upisa i popis izbrisanih upisa. Popis upisa predstavlja aktualno pravno stanje
nekretnine, mjerodavno za pravni promet, a popis izbrisanih upisa u sebi sadri i sve
promjene koje su se, kad je rije o nekretnini, odvijale, ali vie nisu aktualne.
Prema l. 18. st. 1. ZZK, glavna se knjiga sastoji od zemljinoknjinih uloaka
pri emu se u jedan zemljinoknjini uloak upisuje samo jedno zemljinoknjino tijelo.
Zemljinoknjino tijelo ine pak jedna katastarska estica ili vie njih, s tim da je rije o
zemljitima koja se nalaze u istoj katastarskoj opini i koja u pravnom prometu imaju isti
pravni poloaj. Pritom nije bitno da se te estice u naravi nalaze jedna pokraj druge, ve je
bitno samo to da se nalaze u istoj katastarskoj opini. Kada se govori o zemljinoknjinom
tijelu, mora se navesti da je njegovo osnovno obiljeje naelo pravne cjelovitosti, pa se
tako u l. 19. st. 4. ZZK odreuje da je zemljinoknjino tijelo pravna cjelina iji se sastav
moe promijeniti samo zemljinoknjinim otpisom ili pripisom katastarskih estica.
Slika 1. Zemljina knjiga i EOP zemljina knjiga
9
Svaki zemljinoknjini uloak sastoji se od tri dijela, i to od posjedovnice (list A ili
popisni list), vlastovnice (list B ili vlasniki list) i teretovnice (list C ili teretni list).
Posjedovnica se sastoji od dva odjeljka i u nju se upisuju sve katastarske estice koje
ine jedno zemljinoknjino tijelo, sve katastarske promjene koje se odnose na promjenu
broja, povrine, izgraenosti ili naziva katastarske estice, ali se u posjedovnici ine
vidljivim i sva pokretanja postupaka za promjenu tih podataka. Isto tako, u posjedovnicu se
upisuju i sva javnopravna ogranienja u pravnom prometu odreenog zemljinoknjinog
tijela.
U vlastovnicu se upisuju podaci o vlasniku nekretnine, suvlasnicima, zajednikim
vlasnicima te sve promjene koje se odnose na vlasnitvo, ali, isto tako, i sva ogranienja
kojima je podvrgnut vlasnik nekretnine, kao to su maloljetnost, starateljstvo, steaj i
slino. U vlastovnicu se upisuje i nositelj prava graenja.
U teretovnicu se upisuju stvarna i druga prava kojima je optereena nekretnina, prava
steena na tim pravima te stvarnopravna ogranienja u raspolaganju zemljinoknjinim
tijelom kojima je podvrgnut svagdanji vlasnik (hipoteka, slunosti, stvarni tereti, pravo
graenja, privremene mjere i slino).
Slika 2. Zemljinoknjini uloak i zemljinoknjino tijelo
10
11
12
Poduloak je sastavni dio zemljinoknjinog uloka koji se, na prijedlog ovlatene
osobe, otvara za odreen idealni dio zemljinoknjinog tijela, radi toga kako bi se u
poduloak uvodili upisi, radi preglednosti, koji se odnose na taj idealni dio. Bitno je
naglasiti da se poduloak moe otvoriti za svaki idealni suvlasniki dio (l. 20. st. 2.
ZZK), a moe se otvoriti i za suvlasniki dio koji je povezan s vlasnitvom posebnog
dijela nekretnine (l. 24. st. 2. ZZK). Poduloak po svojem sastavu u potpunosti odgovara
zemljinoknjinom uloku.
Zbirka isprava je dio zemljine knjige koji se sastoji od svih isprava na temelju kojih je
doputen zemljinoknjini upis (l. 26. st. 1. ZZK). Naime, pri odluivanju o prijedlozima
za upis, u predmetima u kojima je doputen zemljinoknjini upis u zemljinoknjinom se
odjelu zadrava barem ovjerovljen prijepis isprave, pa se te isprave ulau u zbirku koja se
uvezuje u sveske. Valja istaknuti da se zbirka isprava vodi zajedniki za sve glavne knjige
u pojedinom zemljinoknjinom sudu (l. 27. ZZK).

Zemljinoknjini upisi
Zemljinoknjini upisi su uknjiba, predbiljeba i zabiljeba, to proizlazi iz
odredbe l. 30. st. 1. ZZK. Tako je l. 30. st. 2. ZZK odreeno da je uknjiba upis
kojim se knjina prava stjeu, prenose, ograniuju ili prestaju bez posebnog naknadnog
opravdanja. Predbiljeba je, prema l. 30. st. 3. ZZK, upis kojim se knjina prava stjeu,
prenose, ograniuju ili prestaju samo pod uvjetom naknadnog opravdanja i u opsegu u
kojemu naknadno budu opravdana. Zabiljeba je pak, prema l. 30. st. 4. ZZK, upis
kojim se ine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom odreeno da ih se moe
zabiljeiti u zemljinim knjigama, a zabiljebom se mogu osnivati i odreeni pravni uinci
kad je to predvieno zakonom.
Radi boljeg razumijevanja, u zemljinu se knjigu uknjiuje ili predbiljeuje pravo
vlasnitva, pravo slunosti, zalono pravo na nekretnini ili hipoteka, dakle knjina
prava, a zabiljeuje se u nju ovrha, steaj, maloljetnost, da se odreena osoba nalazi
pod starateljstvom ili skrbnitvom, da odreena nekretnina predstavlja kulturno dobro i
slino.
13
Upis uiniti vidljivim nije propisan kao zemljinoknjini upis, ali se tim upisom po
slubenoj dunosti, radi bolje preglednosti i potpunosti zemljinih knjiga, upisuju neke
injenice i okolnosti koje se odnose na knjina prava, njihove nositelje i zemljinoknjini
postupak.

Predmet upisa u zemljine knjige
Predmet upisa u zemljine knjige su:
a) stvarna prava (vlasnitvo i sva ostala stvarna prava slunosti,
stvarni tereti, pravo graenja, zalono pravo),
b) neka obvezna prava (pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa,
koncesije),
c) osobni odnosi nositelja stvarnih, odnosno obveznih prava koja se
upisuju u zemljinu knjigu (koji su bitni za pravni promet), te
d) pravne injenice za koje je ZZK ili neki drugi zakon odredio da se upisuju u
zemljine knjige.
Prava koja se upisuju u zemljine knjige moraju za svoj objekt imati nekretnine,
odnosno moraju se odnositi na nekretnine, a ako to nije tako, upis je nedoputen.
U zemljinu knjigu se ne upisuju:
- prava koja nemaju za svoj objekt nekretninu,
- posjed nekretnine jer posjed nije pravo, te
- osobni odnosi nositelja prava na nekretninama koji nisu vani za pravni
poloaj nositelja prava i sudjelovanja u pravnom prometu nekretninama,
odnosno koji nisu mjerodavni za pravni promet nekretninama.
14
Zemljinoknjini postupak
Zemljinoknjini postupak predstavlja specifnu vrstu izvanparninog
postupka koji se primjenjuje na zemljinoknjine predmete, odnosno u postupcima pred
zemljinoknjinim sudovima. Zemljinoknjini sud u pravilu postupa prema specifnim
pravilima zemljinoknjinog prava, odnosno prema pravilima izvanparninog postupka,
a podredno i prema pravilima parninog postupka, osim ako zakonom nije to drugo
odreeno (l. 91. st. 1. ZZK).
Zemljinoknjini podnesak je svaki podnesak i drugi dopis kojim se od
zemljinoknjinog suda zahtijeva neki upis ili ije rjeavanje moe dovesti do
zemljinoknjinog upisa (odluke sudova, zapisnici, slubeni izvjetaji, odluke upravnih
tijela, prijavni listovi, albe protiv rjeenja donesenih tijekom zemljinoknjinog postupka,
prigovori u postupku otpisivanja i pripisivanja l. 53. Poslovnika).
Zemljinoknjini postupak se, u pravilu, pokree samo na prijedlog stranke ili
ovlatenog tijela, osim ako zakonom nije to drugo odreeno. Najee taj postupak
zapoinje podnoenjem prijedloga za upis, iako se esto pokree i dostavom odluka
drugih sudova ili tijela koji, u granicama svojih ovlasti, donose odluku o nekom
zemljinoknjinom upisu (primjerice rjeenja o nasljeivanju, rjeenja o ovrhi na
nekretnini radi zabiljebe ovrhe, rjeenja o povratu oduzete imovine i tome slino).
Prijedlog se, u pravilu, podnosi onom zemljinoknjinom sudu kod kojega se vodi
zemljina knjiga u kojoj treba provesti upis (stvarno i mjesno mjerodavan zemljinoknjini
sud), s tim da se iznimno moe dogoditi da se prijedlog za upis podnese i nekom drugom
zemljinoknjinom sudu (primjerice kod upisa zajednike hipoteke), ili parninom,
ovrnom, ostavinskom sudu, ili nekom drugom tijelu koji, u granicama svojih ovlasti,
donose odluku o nekom zemljinoknjinom upisu.
U l. 97. st. 1. ZZK odreeno je da se prijedlog za upis podnosi u pisanom obliku ili
usmeno u zapisnik, s tim da je mogue prijedlog podnijeti i na propisanim obrascima. Valja
razlikovati uredan prijedlog od potpunog prijedloga u zemljinoknjinim predmetima.
15
Kako bi se prijedlog za upis u zemljinoknjinom postupku smatrao
urednim, on mora, u smislu odredbe l. 99. do 101. ZZK, sadrati sljedee
- oznaku da je rije o zemljinoknjinom predmetu,
- oznaku zemljinoknjinog suda kojemu se podnosi,
- ime i adresu predlagatelja i osoba koje e trebati obavijestiti o rjeenju,
- broj zemljinoknjinog uloka i oznaku katastarske estice, te
- pravo koje bi se tim upisom steklo, ograniilo, opteretilo ili ukinulo, ili pak
osobni odnos ili pravnu injenicu iji se upis zahtijeva.
Kako bi se govorilo o potpunom prijedlogu, valja voditi rauna o odredbama
l. 102. do 104. ZZK, a to znai da prijedlog treba podnijeti ovlatena osoba ili njezin
opunomoenik i da su priloene isprave koje su temelj za traeni upis.
Prijedlog za uknjibu ili predbiljebu moe podnijeti osoba koja bi time stekla,
promijenila ili izgubila knjino pravo, a prijedlog za zabiljebu osoba koja ima pravni
interes ili je za to ovlatena posebnim propisom. Predlagatelj u zemljinoknjinom postupku
moe biti i osoba ije bi se knjino pravo zahtijevanim upisom prenijelo, ograniilo ili
opteretilo u korist drugoga. Prijedlog za upis moe podnijeti i izvanknjini stjecatelj, jamac
kada vjerovnik ne zahtijeva upis hipoteke, ili zajedniar za upis zajednikih prava.
Isto tako, prema l. 96. st. 1. ZZK dana je mogunost da se prijedlog podnosi
u ime drugoga, pa onaj tko je opunomoen (opunomoenik) od drugoga mora na to
biti ovlaten, to mora dokazati ispravom punomoi. Izmjenom Zakona o parninom
postupku (dalje ZPP Narodne novine br. 117/03.) nastale su i odreene promjene u
ovom podruju i u zemljinoknjinom postupku, pa tako opunomoenik stranke u
zemljinoknjinom predmetu moe biti:
- odvjetnik,
- osoba koja je u radnom odnosu kod stranke, ako je potpuno poslovno
sposobna,
- srodnik po krvi u pravoj liniji, brat, sestra ili brani drug ako je potpuno
poslovno sposoban i ako se ne bavi nadripisarstvom, te
- javni biljenik koji je ovlaten stranke zastupati u nespornim stvarima pred
sudovima i drugim javnim tijelima, ako su te stvari u neposrednoj vezi s
kojom njegovom ispravom l. 4. Zakona o javnom biljenitvu.
16
Ovdje treba razlikovati opunomoenika za zastupanje u zemljinoknjinom postupku od
osobe koja je opunomoena za sklapanje nekoga pravnog posla. Odredbom l. 53. st.
3. ZZK propisano je da je, kao temelj doputenju uknjibe na temelju privatne isprave,
potpisane od opunomoenika, nuno da istinitost potpisa opunomoitelja na punomoi
bude ovjerovljena. Kako bi se uknjiba mogla dopustiti na temelju privatne isprave
potpisane od opunomoenika, on se, prema l. 53. st. 2. ZZK, mora dokazati uz pomo
punomoi koja mu je izdana upravo za taj posao (posebna punomo), ili opom punomoi,
ili punomoi izdanom za tu vrstu poslova (generina punomo) koja u trenutku podnoenja
prijedloga nije starija od jedne godine.
17
Slika 3. Primjerak prijedloga za uknjibu prava vlasnitva
18
Prijam podnesaka u zemljinoknjinoj pisarnici detaljno je ureen Poslovnikom.
Tako se biljekom o primitku (prijamnim peatom) odreuje red prvenstva podneska
(l. 54. st. 1. Poslovnika), a nakon toga se on upisuje u urudbeni brojevnik (l. 56. i 57.
Poslovnika), sastavlja se izvjetaj o knjinom stanju (l. 59. i 60. Poslovnika) te se,
zatim, na mjesto gdje treba provesti upis stavlja plomba koja se sastoji od broja dnevnika
zemljinoknjinog podneska iz urudbenog brojevnika te dan i vrijeme kada je podnesak
stigao sudu (l. 98. ZZK i l. 57. st. 6. i 7. Poslovnika).
Biljeka o primitku stavlja se na svaki zemljinoknjini prijedlog u obliku peata,
a u nju se navodi dan, mjesec, godina prispijea podneska te vrijeme prispijea, sat i
minuta, to je bitno za red prvenstva (l. 54. st. 1. Poslovnika).
Izvjetaj o knjinom stanju, ili skraeno Ikst, pie se na samom podnesku, ili
posebnom papiru, a sadri podatke o stanju zemljine knjige u trenutku kada je pristigao
podnesak ili spis. Ako se stanje slae, u iskazu zemljinoknjinog stanja samo se upiu
rijei Slae se, a ako se zemljinoknjino stanje ne slae, tada voditelj zemljine knjige
ili zemljinoknjini referent iznosi stanje kakvo je u zemljinoj knjizi i to je potrebno
uiniti kako bi se traeni upis mogao provesti (l. 59. i 60. Poslovnika).
Shematski prikaz zemljinoknjinog postupka
Slika 4. Prikaz zemljinoknjinog postupka
19
Ovdje posebno valja naglasiti da je za navode u biljeci o primitku mjerodavno
vrijeme kad je podnesak stigao prijamnoj pisarnici u zemljinoknjinom odjelu, a ne
vrijeme kad je zemljinoknjini podnesak primljen u zapisnik kod suda, ili kad je podnesak
predan nekoj drugoj sudskoj prijamnoj pisarnici. Za podneske predane u poti smatra se
da su stigli kad su predani prijamnoj pisarnici, a ako su s pote preuzeti izvan radnog
vremena, smatra se da su stigli kad se otvori prijamna pisarnica (l. 54. st. 2. Poslovnika).
Kako je uvijek mjerodavno vrijeme zaprimanja u pisarnici zemljinoknjinog odjela
ovlatenog suda, govori i odredba l. 54. st. 3. Poslovnika prema kojoj, ako drugi sud
ili tijelo pred kojim je pokrenut postupak u kojem bi se mogao odrediti upis u zemljinu
knjigu dostavi zemljinoknjinom sudu podnesak kojim je pokrenut postupak, ili ako
takav podnesak, s potvrdom da je predan sudu ili tijelu na rjeavanje, podnese stranka koja
je postupak pokrenula radi upisivanja plombe, red prvenstva odluke drugog suda ili tijela
kojom se odluuje o upisu odreuje se prema trenutku u kojemu je zemljinoknjinom
sudu stigao taj podnesak.
Za odluivanje o prijedlogu za upis mjerodavno je stanje u trenutku u kojemu
je prijedlog zaprimljen u pisarnici zemljinoknjinog suda (l. 107. ZZK). Prema
tome, sve ono to bi se dogodilo, kad je rije o stanju u pojedinom zemljinoknjinom
uloku i kad je rije o pojedinoj katastarskoj estici, nakon to je prijedlog za upis
zaprimljen u pisarnici zemljinoknjinog odjela, nije relevantno za donoenje odluka u
zemljinoknjinom postupku. Primjena tog naela o mjerodavnom zemljinoknjinom
stanju u trenutku podnoenja prijedloga utjee i na odluivanje u drugostupanjskom
postupku povodom albe izjavljene protiv rjeenja zemljinoknjinog suda. Trenutak
zaprimanja prijedloga u zemljinoknjinoj pisarnici odluan je i za odreivanje
prvenstvenog reda upisa (l. 45. ZZK).
Upisi u zemljinu knjigu provode se na temelju rjeenja zemljinoknjinog suda
kojim se odreuje upis i nalae njegova provedba u zemljinoj knjizi. Rjeenje o upisu
zemljinoknjini sud mora uvijek donijeti, neovisno o tome je li neki zemljinoknjini
upis odredio neki drugi sud ili mjerodavno tijelo u granicama svojih ovlasti (l. 106. i 108.
ZZK). Ako je upis odredio neki drugi sud ili drugo tijelo, zemljinoknjini sud e samo
ispitivati je li upis mogu s obzirom na stanje zemljine knjige i je li upis odredilo
ovlateno tijelo (l. 108. st. 2. ZZK), a o ostalim pretpostavkama za upis odluuje onaj
sud ili tijelo koje upis doputa.
20
Slika 5. Primjerak rjeenja o dozvoli uknjibe prava vlasnitva
21
Redoviti pravni lijekovi u zemljinoknjinom postupku su:
- alba prema l. 123. do 128. ZZK, koja se moe izjaviti protiv svakog
prvostupanjskog rjeenja, osim kad je zakonom odreeno da alba nije
doputena,
- prigovor kad je ZZK izrijekom predvieno primjerice prigovor protiv
rjeenja o besteretnom otpisu (l. 156. ZZK).
Slika 6. Primjerak albe u zemljinoknjinom postupku
22
Izvanredni pravni lijekovi :
- tzv. izvanredna revizija pod pretpostavkama odreenim u l. 382. st. 2.
ZPP, pri emu valja imati na umu da se revizija moe izjaviti samo protiv
drugostupanjskog rjeenja kojim je postupak pravomono zavren
- ponavljanje postupka.
Rok za izjavljivanje albe je prekluzivan i iznosi 15 dana od dana primitka
prijepisa rjeenja, pa ako se taj rok propusti, nije mogue traiti njegovo produenje
niti povrat u prijanje stanje (l. 125. st. 1. i l. 94. ZZK). Kada se kae da je rok za
izjavljivanje albe prekluzivan, to zapravo znai da proputanjem izjavljivanja albe
u zakonom predvienom roku stranka gubi pravo na podnoenje albe, pa e se alba,
podnesena izvan roka, odbaciti kao nepravodobna. Navedeno predstavlja razliku u odnosu
na pravila parninog postupka jer se u parninom postupku, i ako doe do proputanja
roka za izjavljivanje albe, moe traiti povrat u prijanje stanje. U zemljinoknjinom
postupku vrijede posebna pravila ZZK iz kojih proizlazi da se alba uvijek mora izjaviti
u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa rjeenja, pa se taj rok ne moe produiti,
niti pak, ako se propusti, traiti povrat u prijanje stanje zbog proputanja roka.
Pravodobnost albe cijeni se prema odredbama parninog postupka (l. 112. i 113.
ZPP). U l. 124. st. 2. ZZK propisano je da se u albi ne mogu iznositi nove injenice, niti
prilagati nove isprave. To znai da se alba u zemljinoknjinom postupku moe izjaviti
zbog bitne povrede odredaba postupka te zbog pogrene primjene materijalnog
prava. Proputanje dostave rjeenja stranci ne predstavlja povredu postupka (l. 122.
ZZK). Vano je znati da prvostupanjski, ali i drugostupanjski, sud odluuje samo na
temelju injeninog i pravnog stanja kakvo je bilo u trenutku u kojemu je prijedlog
stigao zemljinoknjinom sudu.
23
Razliiti propisi reguliraju grau koja je predmet ovog prirunika. Stoga se u ovom
poglavlju navode svi propisi koji na bilo koji nain utjeu na podruje poljoprivrednog
zemljita i provoenje postupka okrupnjavanja tog zemljita, zajedno s brojevima
slubenoga glasila u kojemu je objavljen izvorni tekst te kasnije izmjene i dopune:
- Ustav Republike Hrvatske (Narodne novine, br. 56/90., 135/97,8/98.,
113/00., 124/00., 41/01., 55/01.);
- Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, br. 91/96.,
68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09);
- Zakon o zemljinim knjigama (Narodne novine, br. 91/96., 68/98., 137/99.,
114/01., 100/04., 107/07., 152/08.);
- Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina (Narodne novine, br. 16/07.);
- Pravilnik o unutarnjem ustroju, voenju zemljinih knjiga i obavljanju drugih
poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova (Narodne novine, br. 81/97.,
109/02., 123/02., 153/02., 14/05.);
- Zakon o poljoprivrednom zemljitu (Narodne novine, br. 152/08);
- Zakon o nasljeivanju (Narodne novine, br. 48/03., 163/03., 35/05.);
- Zakon o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05.);
- Zakon o odvjetnitvu (Narodne novine, br. 9/94.);
- Zakon o javnom biljenitvu (Narodne novine, br. 78/93., 29/94., 162/98.,
- Zakon o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, br. 69/97., 26/00.,
127/00., 153/02.).
02 Pravni propisi
24
Kada je kao vlasnik u zemljinoj knjizi upisana osoba koja eli sudjelovati u
dobrovoljnom postupku okrupnjavanja poljoprivrednog zemljita i kada su podaci o
nekretnini katastarskoj estici u zemljinoj knjizi i katastru identini (podaci o obliku,
povrini, nazivu), nema nikakve zapreke da takav vlasnik nekretnine dobrovoljno
raspolae svojom nekretninom u smislu otuenja, zamjene ili sklapanja nekoga drugog
pravnog posla. Problemi nastaju u situacijama kada se zemljinoknjino i katastarsko
stanje ne slau, pa se u tom dijelu mogu razlikovati neke tipine situacije nesreenog
zemljinoknjinog i katastarskog stanja.
Pitanje koje se ovdje moe postaviti je zbog ega je potrebno da se pri postupku
okrupnjavanja poljoprivrednog zemljita sredi zemljinoknjino i katastarsko stanje.
Odgovor na to pitanje je da se okrupnjavanje poljoprivrednog zemljita na naelu
dobrovoljnosti provodi sklapanjem odgovarajuih ugovora, kupoprodajnih, zamjenbenih,
darovnih itd., pri emu se u veini tih ugovora kupuje ili mijenja poljoprivredno zemljite
odreene povrine, odreene kvalitete, pa je iznimno vano da podaci o katastarskoj
estici budu to toniji jer je jedinica po kojoj se nekretnina prodaje ili mijenja etvorni
metar, ili se pak uzima vrijednost zemljita, ponovno po povrini, kao mjerodavna za
sklapanje odreenih ugovora. Prodavati, darovati, mijenjati nekretninu pak moe samo
osoba koja je u zemljinoj knjizi upisana kao vlasnik. Osim toga, i drava daje poticaje
poljoprivrednim proizvoaima prema veliini poljoprivrednog zemljita na kojemu je
zasaena odreena poljoprivredna kultura.
3.1. Neusklaenost zemljinoknjinog i katastarskog stanja kad je rije
o posjedovnici (list A) zemljine knjige (prijavni list katastra i
postupka prema prijavnom listu u zemljinoj knjizi)
U praksi se dosta esta dogaa da se podaci o katastarskoj estici u listu A zemljine
knjige i podaci o katastarskoj estici u katastru ne slau. Postoji dosta katastarskih opina
u kojima su potpuno razliiti brojevi parcela u katastru i zemljinoj knjizi, zato to je
u katastru provedena nova izmjera ili tehnika reambulacija katastarskih podataka koja
nije bila praena obnovom zemljinih knjiga. Stoga u tim katastarskim opinama postoji
neusklaeno zemljinoknjino i katastarsko stanje kad je rije o listu A posjedovnici
zemljine knjige
03
Nesreeno zemljinoknjino i katastarsko stanje
najei sluajevi u praksi i postupak sreivanja
25
Tu valja naglasiti kako su za knjina prava, dakle za pravni promet, prema odredbi l.
10. st. 3. ZZK, ako se razlikuju podaci u zemljinoj knjizi i katastru zemljita, mjerodavni
podaci u zemljinoj knjizi tako dugo dok ti podaci ne budu izmijenjeni, prema odredbi l.
10. st. 4. ZZK, prijavnim listom.
Prema l. 10. st. 4. ZZK, promjena katastarskog broja, oblika, povrine ili izgraenosti
zemljita provodi se u zemljinoj knjizi na temelju rjeenja koje zemljinoknjini sud
donosi po slubenoj dunosti, nakon to mu tijelo, ovlateno za katastar, dostavi prijavni
list o toj promjeni u katastru zemljita. Zemljinoknjini sud je, odmah nakon primitka
prijavnog lista katastra, duan u posjedovnici uiniti vidljivim da je pokrenut postupak za
promjenu podataka.
Kakav bi se postupak trebao provesti u ovom sluaju ? Prije svega, ako se utvrdi da
su podaci o katastarskoj estici u zemljinoj knjizi i katastru razliiti, vlasnik nekretnine
(ili suvlasnici) duan je angairati ovlatenog geodeta koji e sastaviti odgovarajui
parcelacijski ili geodetski elaborat za katastar i zemljinu knjigu, a, ovisno o potrebi, bit
e uinjeno i terensko mjerenje.
Nakon to izradi odgovarajui geodetski elaborat, ovlateni ga je geodetski strunjak
duan podnijeti mjerodavnom katastarskom uredu na potvrdu, pa, nakon to katastar
potvrdi da je elaborat izraen sukladno pravilima struke i o tome donese pravomono
rjeenje u upravnom postupku, katastar e, po slubenoj dunosti, u smislu l. 11. st. 1.
ZZK, dostaviti nadlenom zemljinoknjinom sudu prijavni list, zajedno s primjerkom
pravomonog rjeenja donesenog u upravnom postupku (l. 64. i 66. ZDIKN).
Kad zemljinoknjini sud zaprimi prijavni list i primjerak pravomonog rjeenja
donesenog u upravnom postupku, postupak je sljedei. l. 98. st.1. Poslovnika odreuje
da se prijavni list mora opskrbiti biljekom o prijamu i brojem urudbenog
brojevnika, to zapravo ima za posljedicu da je svaki zaprimljeni prijavni list upisan u
upisnik i dobiva svoj Z broj. Odmah nakon primitka prijavnog lista, zemljinoknjini
sud e uiniti vidljivim da je pokrenut postupak za promjenu podataka u posjedovnici.
26
Voditelj zemljine knjige, prema odredbi l. 98. st. 1. Poslovnika, mora provjeriti
i utvrditi slae li se prijavljeno novo stanje sa stanjem zemljine knjige i popisima
zemljita I i II, moe li se prijavljena promjena bez daljnjeg izvianja provesti rjeenjem
zemljinoknjinog suda, je li potreban daljnji postupak i odnosi li se prijavljena promjena
djelomino ili jedino na zemljine knjige drugoga suda. Voditelj zemljine knjige o
predmetu prijavnog lista sastavlja izvjetaj koji mora sadrati podatke zemljine knjige
o zemljitima koji su predmet prijavnog lista, utvrenje slae li se prijavljeno novo stanje
sa stanjem zemljine knjige, ako postoje nesuglasnosti, u emu su one, utvrenje je li
prijavljena promjena u zemljinoj knjizi provediva ili postoji potreba za kakvim daljnjim
postupcima.
Zemljinoknjini sud je duan, na osnovi prijavnog lista, donijeti odluku (rjeenje)
po slubenoj dunosti kojom e provesti promjenu, ili pak uskratiti provedbu, kada stranci
treba obrazloiti zbog ega se promjena u listu A ne moe provesti.
Rjeenje zemljinoknjinog suda, doneseno na osnovi prijavnog lista, dostavlja se
strankama po pravilima ZZK o dostavi zemljinoknjinih rjeenja (l. 94. st. 3. Poslovnika).
Zemljinoknjini sud duan je, prema l. 98. st. 3. Poslovnika, rjeenje o prijavnom listu
dostaviti svim osobama ija su prava upisana u zemljinoknjinom uloku u kojemu
je provedena promjena podataka i koje se, prema sadraju rjeenja, moraju obavijestiti,
te tijelu ovlatenom za katastar s pozivom na broj prijavnog lista. Prijavni listovi na
temelju kojih je provedena promjena podataka u zemljinoj knjizi uloit e se u zbirku
isprava (l. 98. st. 4. Poslovnika). Iz toga slijedi da svaki prijavni list na temelju kojega je
provedena promjena podataka u zemljinoj knjizi mora biti pohranjen u zbirci isprava.
Ako se na opisan nain provede usklaivanje podataka o katastarskoj estici
u zemljinoj knjizi i katastru, a nije sporno vlasnitvo, odnosno tereti na nekretnini,
nakon ovako provedenog postupka odreena bi nekretnina bila spremna za postupak
okrupnjavanja.
27
3.2. Sluajevi u kojima je u naravi provedena dioba pojedinane
nekretnine, ali u katastru i zemljinoj knjizi postoji jedna
katastarska estica (prijavni list, provedba parcelacije u katastru,
prijavni list za zemljinu knjigu i diobni ugovor)
Relativno se esto u praksi dogaa da su suvlasnici neke nekretnine proveli diobu
u naravi, tako da svaki od suvlasnika uiva tono odreen, fziki dio nekretnine, ali da
nisu proveli geometrijsku diobu u smislu l. 50. Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim
pravima (dalje ZV). Obino se to dogaalo kada je vie nasljednika naslijedilo jednu
nekretninu, ali nisu proveli formalnu parcelaciju u katastru i zemljinoj knjizi, iako su
u naravi jednu katastarsku esticu podijelili tako da svaki uiva svoj dio, s utvrenim
meama. No, istodobno je u zemljinoj knjizi ostalo upisano suvlasnitvo, a u katastru je
svaki od suvlasnika naveden kao posjednik dijela katastarske estice. Kod okrupnjavanja
se moe dogoditi da jedan od suvlasnika nekretnine eli provesti postupak okrupnjavanja,
a drugi to ne eli.
Slika 7. Prikaz usklaivanja stanja
28
U takvim je situacijama potrebno provesti razvrgnue suvlasnike zajednice, i to
izradom parcelacijskog elaborata od ovlatenog geodeta, potvrivanjem takvog elaborata
od ovlatenoga katastarskog ureda, donoenjem rjeenja o parcelaciji u upravnom
postupku pred katastrom te sklapanjem diobenog ugovora izmeu suvlasnika, ovjerenoga
kod javnog biljenika, kojim e suvlasnici odreene nekretnine provesti razvrgnue fziki
i kroz zemljine knjige. Rjeenje takve situacije ne bi trebalo biti komplicirano ako nema
spora izmeu suvlasnika o predmetu i nainu diobe.
Ako se pak pojavi spor, preostaje postupak sudskog razvrgnua. Naime, prema l. 50.
st. 1. ZV, kad razvrgnue provodi sud, vezan je ponajprije strogim zakonskim odredbama,
a podredno valjanim sporazumom stranaka o nainu razvrgnua, ako takav postoji i ako
je doputen. Kad je rije o nekretninama, prema st. 2. e se, prije svega, pokuati provesti
geometrijsko razvrgnue, kao fziki nain razvrgnua suvlasnike zajednice, a ako fzika
dioba nije mogua, prema st. 4. sud moe odluiti da se stvar proda na javnoj drabi, ili
na drugi prikladan nain, i tada se govori o civilnom razvrgnuu. U l. 51. ZV govori se
o pravu na razvrgnue isplatom, kao jednom od naina razvrgnua.
Kad je rije o sudskom razvrgnuu, suvlasnici koji su zainteresirani za razvrgnue
suvlasnike zajednice podnose prijedlog sudu u izvanparninom postupku, provodi se
postupak uz sudjelovanje (za nekretnine) mjernikog vjetaka (ovlatenog geodeta), pa
je i u takvom sluaju potrebno sastaviti prijavni list (nakon pravomonosti odluke suda
ili i prije), taj prijavni list treba potvrditi u ovlatenom katastarskom uredu, donijeti o
tome rjeenje u upravnom postupku pred katastrom te ponovno dostaviti prijavni list
nadlenom zemljinoknjinom sudu.
29
Slika 8. Prikaz usklaivanja stanja
30
3.3. Nesreeno stanje kad je rije o vlastovnici (list B) zemljine knjige
Poznato je da je stanje zemljinoknjine evidencije vrlo loe, da su u zemljine
knjige upisani vlasnici od prije 100 i vie godina, da su u katastru kao posjednici navedene
sasvim razliite osobe te da su izvanknjini vlasnici osobe koje esto nisu uope upisane
u zemljinoj knjizi. Takvo stanje prijei provoenje okrupnjavanja poljoprivrednog
zemljita, ako se prije postupka ne provede sreivanje vlasnikog stanja.
U tom dijelu mogu postojati dvije situacije:
1. sreivanje se zemljinih knjiga provodi za cijelu katastarsku opinu ili
neki njezin dio (postupak osnivanja ili obnove zemljine knjige),
2. sreivanje se provodi za odreenu katastarsku esticu, na zahtjev
izvanknjinog vlasnika (pojedinani ispravni postupak).
U prvoj situaciji, kada se provodi nova katastarska izmjera ili tehnika reambulacija,
zemljinoknjini sud je duan, po slubenoj dunosti, obnoviti zemljinu knjigu. U takvim
se situacijama obnova zemljine knjige provodi sustavno, na temelju zajednike odluke
Ministarstva pravosua i Dravne geodetske uprave, prema godinjim i viegodinjim
planovima. Treba naglasiti da se u razdoblju od 2008. do 2010. godine ovaj postupak
planira provesti u otprilike 10 posto katastarskih opina u Republici Hrvatskoj. No,
ti postupci traju vie godina i, kako bi dolo do sreivanja vlasnitva, moe protei i
nekoliko godina.
Slika 9. Prikaz osnivanja (obnove) zemljine knjige
31
Za postupak okrupnjavanja poljoprivrednog zemljita na naelu dobrovoljnosti
puno je prihvatljiviji postupak pojedinanog sreivanja zemljinoknjinog i katastarskog
stanja, pojedinanim ispravnim postupkom. Stoga e se u nastavku prikazati pojedinaan
ispravni postupak, kao postupak u kojemu se po pravilima zemljinoknjinog prava moe
srediti nesreeno zemljinoknjino stanje.
U l. 200. st. 1. ZZK propisano je da se, kad za to postoji opravdan razlog, moe
provesti pojedinaan ispravni postupak kad je rije o odreenom zemljinoknjinom
uloku. Poslovnik u l. 108. st. 2. odreuje da opravdan razlog za voenje pojedinanog
ispravnog postupka postoji kad je javnom ili javnoovjerovljenom ispravom uinjeno
vjerojatnim da nekoj osobi pripada pravo koje nije u njezinu korist upisano u zemljinoj
knjizi i radi ijeg bi upisa trebalo ispraviti odreene zemljinoknjine upise, a rije je
o pravu koje, prema odredbama ZZK, moe biti predmet zemljinoknjinog upisa. U
sudskoj je praksi zauzeto stajalite da je za pokretanje postupka dostatan i posjedovni list
iz katastra u kojemu je izvanknjini nositelj prava upisan kao posjednik neke nekretnine.
U l. 108. st. 1. Poslovnika propisano je da se pojedinaan ispravni postupak provodi
glede odreenog zemljinoknjinog uloka u ve osnovanoj zemljinoj knjizi, s tim da
je u sudskoj praksi zauzeto stajalite da se taj postupak moe voditi i glede odreene
katastarske estice. Pojedinaan ispravni postupak pokree se na prijedlog osobe koja
ima pravni interes. Pritom se smatra da pravni interes ima svaka osoba koja javnom
ili javnoovjerovljenom ispravom uini vjerojatnim da joj pripada neko pravo koje nije
u njezinu korist upisano u zemljinoj knjizi, a rije je o pravu koje, prema odredbama
ZZK, moe biti predmetom zemljinoknjinog upisa. Prema tome, pojedinaan ispravni
postupak moe pokrenuti svaka osoba (fzika ili pravna) koja tvrdi i tu svoju tvrdnju
dokazuje, pa tako ini vjerojatnim da joj pripada neko pravo koje nije upisano u zemljinoj
knjizi i radi toga bi trebalo ispraviti postojee zemljinoknjine upise.
32
to bi sve morao sadrati prijedlog za pokretanje pojedinanog ispravnog postupka?
U l. 109. st. 2., 3. i 4. Zemljinoknjinog poslovnika poblie se odreuje to sve treba
sadrati prijedlog za pokretanje pojedinanog ispravnog postupka:
- tono oznaeno u kojem se smislu zahtijeva ispravljanje zemljinoknjinog
uloka, koji bi se upisi i na koji nain, te u iju korist trebali ispraviti
- uz prijedlog se moe (dakle, nije nuno) podnijeti i nacrt
ispravljenog zemljinoknjinog uloka
- prijedlogu treba priloiti isprave iz kojih proizlazi opravdanost
pokretanja pojedinanog ispravnog postupka
- ako se u ispravnom postupku mijenjaju podaci u posjedovnici glede
povrine, oblika, broja ili izgraenosti pojedinih dijelova
zemljinoknjinog tijela, prijedlogu treba priloiti i prijavni list katastra o
nastaloj promjeni.
Uz navedene specifnosti koje se odnose na prijedlog za pokretanje pojedinanog
ispravnog postupka, on treba sadrati i ope podatke koje bi trebao sadrati svaki prijedlog
u zemljinoknjinom postupku oznaku zemljinoknjinog suda, ime i adresu podnositelja
prijedloga, ime i adresu osoba koje treba obavijestiti o postupku, broj zemljinoknjinog
uloka i oznaku katastarske estice te katastarsku opinu u kojoj se nalazi predmetno
zemljite. Isto tako treba navesti koje bi se pravo steklo prijavom, odnosno kojem se
upisanom pravu prigovara.
Valja, isto tako, navesti kako se, prema l. 109. st. 7. Poslovnika, s prijedlogom na
temelju kojega je doneseno rjeenje o pokretanju ispravnog postupka, u daljnjem
postupku postupa kao s prijavom, odnosno prigovorom podnesenim u ispravnom
postupku, to znai da predlagatelj nije duan u roku za podnoenje prijava ili prigovora,
koji e biti odreen rjeenjem o otvaranju pojedinanog ispravnog postupka i oglasom,
ponovno podnositi prijavu ili prigovor.
33
Slika 10. Primjerak prijedloga za pokretanje pojedinanog ispravnog postupka
34
Nakon to je zaprimljen prijedlog za pokretanje pojedinanog ispravnog postupka,
zemljinoknjini sud odluuje o tome hoe li se otvoriti pojedinaan ispravni postupak
ili e se prijedlog odbiti, pa ako ocijeni da postoji opravdan razlog za voenje takvog
postupka, taj e sud donijeti rjeenje o otvaranju pojedinanog ispravnog postupka
(l. 110. st. 1. Zemljinoknjinog poslovnika). Nakon to se takvo rjeenje donese,
daljnja je obveza da se u natpisu zemljinoknjinog uloka stavi zabiljeba da je otvoren
pojedinaan ispravni postupak. U tom se dijelu postavljaju odreene dvojbe o tome zbog
ega je ta zabiljeba u natpisu zemljinoknjinog uloka i nije li suvina, s obzirom na to
da se istodobno vode zabiljebe o svim prigovorima i prijavama u ispravnom postupku.
Protiv rjeenja o otvaranju pojedinanog ispravnog postupka nije doputena
posebna alba, no time osobe koje za to imaju pravni interes nisu sprijeene da svoja
prava ostvaruju tijekom ispravnog postupka, odnosno u parnici pred sudom ili drugim
ovlatenim tijelom. Prema tome, upisani vlasnici ili druge osobe koje bi imale pravni
interes ostvarivati svoja prava u pojedinanom ispravnom postupku, a nisu predlagatelji
u tom postupku, nemaju pravo izjavljivati albu protiv rjeenja o otvaranju pojedinanog
ispravnog postupka, ve bi svoja prava mogli tititi prijavama i prigovorima u daljnjem
tijeku ispravnog postupka, odnosno poslije, u parnici pred sudom ili postupku pred drugim
ovlatenim tijelom.
35
Slika 11. Primjerak rjeenja o pokretanju i otvaranju pojedinanog ispravnog postupka
36
Rjeenje o otvaranju pojedinanog ispravnog postupka, zajedno s primjerkom
prijedloga za otvaranje pojedinanog ispravnog postupka i primjerkom oglasa, osobno
i bez odgaanja dostavlja se svim osobama u iju su korist u zemljinoknjinom
uloku, glede kojega se provodi pojedinaan ispravni postupak, provedeni
zemljinoknjini upisi. Dakle, svim vlasnicima, nositeljima prava graenja, odnosno
drugim stvarnopravnim ovlatenicima, ako bi se prijavom predlagatelja neto mijenjalo
u tim drugim zemljinoknjinim upisima, trebalo bi dostaviti prijedlog za otvaranje
pojedinanog ispravnog postupka, oglas i rjeenje o otvaranju pojedinanog ispravnog
postupka, i to osobno. Isto tako, prema l. 112. st. 2. Zemljinoknjinog poslovnika, ako
bi se u ispravnom postupku trebali ispraviti upisi u posjedovnici zbog diobe pojedinih
zemljita, otpisa ili pripisa iz drugih zemljinoknjinih uloaka, rjeenje e se dostaviti
i osobama u iju su korist provedeni zemljinoknjini upisi u zemljinoknjinim
ulocima u kojima su upisana zemljita obuhvaena promjenama koje bi trebalo
provesti u posjedovnici. Dostava se obavlja jedino radi bolje obavijesti te injenica da je
dostava neuredna, ili da uope nije provedena ne daje pravo samo zbog toga osporavati
valjanost upisa provedenih u ispravnom postupku.
Kad bi zemljinoknjini sud ocijenio da prijedlog za pokretanje ispravnog
postupka nije osnovan, sud prvog stupnja morao bi donijeti odbijajue rjeenje koje bi,
prema odredbi l. 109. st. 4. ZZK, trebalo imati i obrazloenje, pa je protiv tog rjeenja
doputena alba sudu drugog stupnja u smislu odredbe l. 123. st. 1. ZZK. Dakle, ako
doe do odbijanja prijedloga za pokretanje pojedinanog ispravnog postupka, ne dolazi
do primjene odredbe l. 194. st. 3. ZZK, zato to se alba ne moe izjaviti samo na odluke
zemljinoknjinog suda, donesene na raspravi za ispravak.
Nakon to se otvori pojedinaan ispravni postupak, zemljinoknjini sud je duan,
po slubenoj dunosti, bez odgaanja, objaviti javni oglas (l. 111. st. 1. Zemljinoknjinog
poslovnika) u kojemu je potrebno navesti sljedee:
- da je kad je rije o odreenom zemljinoknjinom uloku br. _______, u
katastarskoj opini ___________, u kojemu su upisane katastarske estice
___________ u korist vlasnika (podaci o knjinom vlasniku), pokrenut
pojedinaan ispravni postupak na prijedlog predlagatelja ____________ koji
zahtijeva da se u tom uloku provedu sljedei upisi ___________ na temelju
sljedeih isprava______________,
- po potrebi se u oglasu moe navesti i nacrt ispravljenog
zemljinoknjinog uloka,
37
- da se sve osobe koje se protive da se zemljinoknjini uloak ispravi
na predloen nain, odnosno koje smatraju da bi u zemljinoknjini
uloak trebalo upisati neto to nije predloeno, odnosno da bi se
trebalo izmijeniti ili ispraviti neki upis, pozivaju da stave svoje prijave i
prigovore u roku za ispravak iji bi poetak i kraj morao biti u oglasu
izriito naveden odreivanjem kalendarskog dana.
Slika 12. Primjerak javnog oglasa kod pojedinanog ispravnog postupka
Rok za podnoenje prijava i prigovora kod pojedinanog ispravnog postupka ne
moe biti krai od 30 dana, niti dulji od est mjeseci (l. 200. st. 2. ZZK), a oglas
se mora objaviti u Narodnim novinama, na oglasnoj ploi suda, odnosno u sredstvima
javnog priopavanja te drugim nainima djelotvornog obavjetavanja (lokalne novine,
oglasna ploa opine, grada, lokalna radiopostaja i slino). Valja ovdje naglasiti da, prema
naem miljenju, trokove objave oglasa, i to u Narodnim novinama te drugim plaenim
mjestima, uvijek mora snositi predlagatelj. Poetak i kraj roka vee se uz dan objave
oglasa u Narodnim novinama.
38
Nakon otvaranja i objavljivanja otvaranja pojedinanog ispravnog postupka u
Narodnim novinama poinje tei rok za ispravak u kojemu zainteresirani imaju pravo
izjaviti prigovor, odnosno prijavu, s tim da defniciju prijave i prigovora daje odredba
l. 188. ZZK. Kod toga se prijavom trai da se u zemljinu knjigu upie neto to u njoj
nije upisano, a prigovorom se osporava da bi neki upis ili njegov prvenstveni red trebalo
izmijeniti, nadopuniti ili izbrisati, pa prijave i prigovori u ispravnom postupku nisu pravni
lijekovi u zemljinoknjinom postupku. Valja napomenuti da se prijave i prigovori moraju
podnijeti u roku koji je odreen rjeenjem o otvaranju postupka, odnosno koji je naveden
u javnom oglasu, te da zbog proputanja roka za izjavljivanje prijave ili prigovora nije
doputen povrat u prijanje stanje u smislu l. 94. ZZK. Ako bi se dogodilo da su neka
prijava ili prigovor podneseni izvan roka za ispravak, takve prijave ili prigovore odbacio
bi zemljinoknjini sud (zemljinoknjini sudac ili osoba koja vodi raspravu za ispravak),
pa bi osoba koja je propustila taj rok imala pravo jedino podnositi brisovnu tubu u smislu
odredbe l. 129. ZZK.
No, ak i ako bi prijava ili prigovor bili nepravodobni, o njima bi se moglo
raspravljati pod uvjetom da su o tome postigli sporazum svi nazoni na raspravi
za ispravak te pod uvjetom da su prijava ili prigovor zabiljeeni u zemljinoj knjizi do
rasprave za ispravak, pa bi se tada s njima moglo postupati kao da su podneseni u roku za
ispravak.
Prijavu i prigovor potrebno je zabiljeiti u zemljinoj knjizi. Prema l. 188. st. 2.
ZZK, prijava se zapisuje na onom listu u zemljinoknjinom uloku na kojemu bi trebao
biti proveden taj upis, a prigovor se, prema st. 3., zapisuje na upisu na koji se odnosi.
Rasprava za ispravak provodi se nakon proteka roka za ispravak, odreenog
rjeenjem o otvaranju pojedinanog ispravnog postupka, pa se na toj raspravi za ispravak
raspravlja o prijavama i prigovorima (l. 191. st. 1. ZZK). Zemljinoknjini sud odreuje
provoenje rasprave za ispravak, i to kad je rije o pojedinom zemljinoknjinom uloku,
pri emu raspravu za ispravak provodi sudac pojedinac ili sudski savjetnik, uz pomo
zemljinoknjinog referenta.
39
Kad je rije o mjestu odravanja rasprave za ispravak, praksa zemljinoknjinih
sudova je da se rasprave za ispravak odravaju na licu mjesta jer je na licu mjesta mogue
bolje i temeljitije raspraviti o svim podnesenim prijavama i prigovorima, stranke lake
osiguraju prisutnost svjedoka, na licu mjesta se, po potrebi, moe sasluati i katastarski
strunjak itd. Na raspravu za ispravak bi se pak, prema l. 192. st. 1. ZZK, na raspravu
za ispravak trebalo pozvati osobno i oglasom na oglasnoj ploi suda sve osobe koje su
podnijele prijave i prigovore, osobe protiv ijih su upisa te prijave i prigovori podneseni,
kao i osobe koje bi, prema sadraju zemljinih knjiga, mogle imati za to pravni interes.
Po potrebi e se na raspravu pozvati, u svojstvu strunog pomagaa, i predstavnik tijela
ovlatenog za katastar. S obzirom na ovako stiliziranu odredbu, moglo bi se zakljuiti
da poziv oglaen na oglasnoj ploi suda zapravo znai da su sve navedene osobe uredno
pozvane na raspravu za ispravak, pa injenica to netko od njih ne bi bio uredno pozvan
osobnom dostavom ne bi dovodila do odgode rasprave za ispravak.
Valja napomenuti da, prema odredbi l. 192. st. 5. ZZK, nitko nije ovlaten zahtijevati
odgodu rasprave, niti povrat u prijanje stanje, pri emu se u pozivu na raspravu za
ispravak pozvane treba upozoriti na posljedice iz l. 192. st. 3. do 5. ZZK.
Zemljinoknjini sud e na raspravi za ispravak prije svega dati mogunost
prisutnima da obrazloe svoje prijave i prigovore, da se oituju na tue, odnosno da na
toj raspravi ponude dokaze koje bi na toj raspravi trebalo odmah izvesti (l. 193. st. 1.
ZZK).
Osnovni nain postupanja zemljinoknjinog suda u ispravnom postupku je
da se prisutnima omogui da se sporazumiju o svim prijavama i prigovorima i taj e
se sporazum, ako se postigne, unijeti u zapisnik s rasprave za ispravak (l. 193. st. 2.
ZZK).
Ve je reeno da se, prema l. 200. st. 2. ZZK, na pojedinaan ispravni postupak na
odgovarajui nain primjenjuju odredbe o ispravnom postupku, pa tako, izmeu ostaloga,
i odredba l. 192. st. 4. ZZK prema kojoj e, radi zatite nenazonih osoba, na raspravi za
ispravak zemljinoknjini sud, ne odgaajui raspravu, postaviti privremenog zastupnika
koji e, u ime i o troku nenazonih, sudjelovati u raspravi za ispravak i kojemu e biti
dostavljena odluka.
40
Zemljinoknjini sud e, nakon to raspravi o svim spornim pitanjima, zakljuiti
raspravu za ispravak te odmah donijeti svoju odluku i proglasiti je, postupajui pritom
po pravilima iz l. 195. ZZK, i to tako to e u potpunosti ili djelomino usvojiti, odbiti
ili odbaciti prijavu upisa, odnosno prigovor na upise ili njihov prvenstveni red, a u odluci
kojom se usvaja prijava upisa ili prigovor na upis dopustiti odgovarajue upise i narediti
njihovu provedbu (l. 194. st. 1. i 2. ZZK).
Vano je napomenuti da se protiv odluke zemljinoknjinog suda, donesene na
raspravi za ispravak, ne moe uloiti alba, ali ona ne spreava ostvarivanje prava u
parnici pred sudom ili u postupku pred drugim ovlatenim tijelom. I injenica da protiv
odluke donesene u ispravnom postupku nije doputena alba upuuje na zakljuak da
je ovaj postupak potrebno provesti sukladno odredbama ZZK i Zemljinoknjinog
poslovnika, vodei rauna i o drugim propisima iz podruja stvarnog prava koji mogu
utjecati na odluku zemljinoknjinog suda u ispravnom postupku.
Zemljinoknjini sud pri odluivanju o prijavama i prigovorima postupa po
sljedeim pravilima (l. 195. ZZK):
- ako bi za postupanje prema prijavi ili prigovoru bilo nuno izmijeniti upis
u posjedovnici o povrini, obliku ili izgraenosti katastarske estice, on
toj prijavi ili prigovoru nee udovoljiti, nego e podnositelja uputiti
da svoj zahtjev ostvaruje u parnici, odnosno postupku pred ovlatenim
tijelom
- kad je rije o prijavama i prigovorima o kojima su se sporazumjeli svi
prisutni, odluka zemljinoknjinog suda je zapravo sporazum
stranaka, ako je on doputen i ako ga je mogue provesti
- ako pak sporazum nije postignut, zemljinoknjini sud e o prijavama i
prigovorima odluiti po pravednoj ocjeni
- prijave i prigovore koji su podneseni nakon isteka roka za ispravak, a
o kojima nije postignuta suglasnost da se s njima postupa kao s
pravodobnima, zemljinoknjini sud e odbaciti
- ujedno e zemljinoknjini sud uputiti osobe ije prijave i prigovore
nije usvojio u cijelosti ili djelomino, kao i one iji je upis ili prvenstveni red
upisa svojom odluku odredio izmijeniti, nadopuniti ili izbrisati, da svoje
navodno pravo ostvaruju u parnici tubom za ispravak.
41
Valja naglasiti da e, kad bi tuba za ispravak bila podnesena u roku od trideset
dana od zakljuenja rasprave, zemljinoknjini sud, kada mu bude predoeno da je tuba
za ispravak podnesena, zamijeniti zabiljebu prijave ili prigovora zabiljebom spora.
Navedenu bi zamjenu zemljinoknjini sud morao uiniti po slubenoj dunosti, pa bi bilo
dovoljno da mu je dostavljen primjerak tube za ispravak, bez prijedloga podnositelja tube
(prije podnositelja prijave ili prigovora). Ako je tuba za ispravak podnesena, zabiljeba
da je otvoren pojedinaan ispravni postupak ne bi se mogla zamijeniti zabiljebom spora,
ve bi tu zabiljebu zemljinoknjini sud trebao, po slubenoj dunosti, izbrisati
Za provedbu upisa mjerodavna je odredba l. 196. ZZK prema kojoj e zemljinoknjini
sud prihvaene prijave i prigovore, na temelju odluke donesene u ispravnom postupku,
provesti u zemljinoj knjizi. Stoga je vano da u odluci zemljinoknjinog suda na raspravi
za ispravak postoji nalog da e se dopustiti odreeni upisi i naloiti zemljinoknjinom
sudu njihovo provoenje u zemljinoj knjizi.
Druga vana zadaa kod provedbe upisa je da zemljinoknjini sud, nakon isteka
roka od 30 dana od rasprave za ispravak, izbrie sve zabiljeene prijave i prigovore,
odnosno, ako bi bila podnesena tuba za ispravak, da se ona zamijeni zabiljebom
spora.
Tuba za ispravak je pak izravna posljedica injenice da u ispravnom postupku,
pa time niti u pojedinanom ispravnom postupku, protiv odluka zemljinoknjinog suda
donesenih na raspravi za ispravak nije doputena alba. Tubom za ispravak je zapravo
omogueno da se trai ispravak onog upisa koji bi u ispravnom postupku bio naloen ili
ija prijava i prigovor nisu prihvaeni.
Naime, u l. 197. st. 1. ZZK izriito je propisano da pravo zahtijevanja ispravka
upisa u zemljinu knjigu pokretanjem parnice ili drugoga postupka pred ovlatenim
tijelom imaju:
- osobe ijim prijavama ili prigovorima zemljinoknjini sud nije u cijelosti
ili djelomino udovoljio u ispravnom postupku,
- ali i osobe iji je upis ili prvenstveni red upisa odlukom donesenom u
ispravnom postupku zemljinoknjini sud naredio izmijeniti, nadopuniti ili
izbrisati.
42
Dakle, krug osoba koje su ovlatene za tubu za ispravak vrlo je irok, odnosno,
tu tubu ne mogu podnositi jedino osobe ijim je prijavama u ispravnom postupku
udovoljeno jer one za takvu tubu ne bi imale pravni interes.
Rok za podizanje tube za ispravak odreen je l. 197. st. 2. ZZK i vezan je uz
protek rokova za podizanje brisovne tube, dakle, rije je o trogodinjem roku pri emu
taj rok poinje tei ili od dana provedbe spornog upisa, ili pak od dana kad je dostavljeno
rjeenje o odbijanju prijave ili prigovora.
Na tubu za ispravak se na odgovarajui nain primjenjuju pravila o brisovnoj tubi
po kojima se tite osobe koje su postupale s povjerenjem u potpunost i istinitost zemljinih
knjiga, pa se tako toj tubi ne bi moglo udovoljiti protiv osobe koja je, postupajui s
povjerenjem u istinitost zemljinih knjiga, a u dobroj vjeri, uknjiila svoje pravo, izvodei
ga iz uknjienog, ali neistinitog (nevaljanog) prava prednika (l. 197. st. 3. ZZK), a prema
st. 4. istog lanka, na tubu za ispravak na odgovarajui se nain primjenjuju pravila ZZK
o zabiljebi spora.
43
Ovdje treba upozoriti da se pojedinaan ispravni postupak jo uvijek ne vodi na svim
sudovima u Republici Hrvatskoj, ve se na odreenom broju sudova zemljinoknjino
stanje sreuje podnoenjem tuba u parninom postupku (tzv. formalne tube). Takav
put sreivanja zemljinoknjinog stanja vlasnicima uvijek ostaje na raspolaganju, ako
bi im netko od upisanih zemljinoknjinih vlasnika ili njihovih nasljednika (ili pravnih
sljednika) osporio pravo vlasnitva na odreenoj nekretnini. No, takav je nain postupanja
sasvim sigurno skuplji za izvanknjine vlasnike, zahtijeva, u pravilu, angairanje
odvjetnika u sastavljanju tube i zastupanju tijekom parninog postupka, dugotrajniji je i
u pravilu bi trebao podrazumijevati postojanje spora kad je rije o odreenoj nekretnini.
Stoga se u ovom priruniku zalaemo za primjenu pojedinanog ispravnog postupka kao
nain rjeavanja imovinskopravnih odnosa u postupku okrupnjavanja poljoprivrednog
zemljita.
Slika 13. Prikaz pojedinanog ispravnog postupka
44
3.4. Nesreeno stanje kad je rije teretovnici (list C) zemljine knjige
U teretovnici zemljine knjige postoji upisan niz starih upisa, upisa starih tereta,
osobnih slunosti, odnosno starih hipotekarnih trabina.
Ako je rije o brisanju starih osobnih slunosti, slunosti doivotnog uivanja ili
slino, ono se moe provesti na prijedlog vlasnika nekretnine koji je duan priloiti izvod
iz matice umrlih za osobu u iju je korist upisana osobna slunost.
Slika 14. Primjerak prijedloga za brisanje osobne slunosti
45
Ako pak vlasnik ne moe pribaviti ispravu kojom e dokazati da je ovlatenik osobne
slunosti umro, postoji mogunost da se takva osobna slunost brie u pojedinanom
ispravnom postupku na nain koji je detaljno opisan u poglavlju 3.3. ovog prirunika.
Kad je pak rije o starim upisanim hipotekama (zalonim pravima na nekretnini),
postoje dvije mogunosti za brisanje starih hipotekarnih trabina, ovisno o tome kada je
hipotekarna trabina upisana.
l. 3. Zakona o izmjenama i dopunama ZZK l. 141. ZZK dodan je novi stavak
2. prema kojemu se postupak amortizacije starih hipotekarnih trabina ne odnosi na
hipoteke upisane do 25. prosinca 1958., a ujedno je odreeno da e se takve hipoteke
brisati po slubenoj dunosti, ili na prijedlog stranke. Dakle, sve stare hipoteke, upisane
do 25. prosinca 1958., zemljinoknjini sud bi trebao brisati po slubenoj dunosti, pri
provoenju nekog zemljinoknjinog predmeta u odreenom zemljinoknjinom uloku,
ili pri izdavanju izvadaka, ali i vlasnik nekretnine ima pravo podnijeti prijedlog i traiti
brisanje stare hipoteke i tom prijedlogu nije potrebno prilagati bilo kakvu ispravu.
46
Slika 15. Primjerak prijedloga za brisanje stare hipoteke (upisane do 25. prosinca 1958.)
47
U odnosu pak na preostale hipoteke, upisane u zemljinu knjigu nakon 25.
prosinca 1958., i dalje se moe provoditi postupak amortizacije starih hipotekarnih
trabina. Za podnoenje prijedloga za amortizaciju i brisanje starih hipotekarnih trabina
aktivno su legitimirani:
- vlasnik,
- svaki suvlasnik te
- svaki zajedniki vlasnik nekretnine (l. 141. ZZK).
To bi znailo da druge osobe, izvan kruga navedenih, primjerice hipotekarni
vjerovnici, ovlatenici osobnih slunosti i drugi nisu ovlateni podnositi prijedlog za
amortizaciju i brisanje starih hipotekarnih trabina.
Postupak amortizacije i brisanja moe se provesti jedino radi brisanja starih
upisanih hipoteka (zalonih prava), a ne i radi brisanja drugih tereta, i to pod sljedeim
uvjetima:
- ako je proteklo najmanje trideset godina od uknjibe hipotekarne
trabine, a kad ima daljnjih upisa koji se odnose na nju, od posljednjeg od
tih upisa,
- ako nije mogue pronai ni one koji su prema upisima ovlateni, ni
njihove pravne sljednike, i
- ako u tom vremenu nisu zahtijevani niti primljeni glavnica ni
kamate, niti se pravo na koji drugi nain ostvarilo (l. 141. ZZK).
Valja ovdje napomenuti kako svi navedeni uvjeti moraju biti kumulativno
ispunjeni da bi se postupak amortizacije i brisanja starih hipotekarnih trabina uope
mogao pokrenuti. Nedostatak jednoga od navedenih uvjeta povlai za sobom odbijanje
prijedloga za amortizaciju.
Slika 16. Prikaz postupka za brisanje osobnih slunosti i hipoteka upisanih do 25. prosinca 1958.
48
Zemljinoknjini sud odluuje o tome hoe li prihvatiti prijedlog, pa ako ocijeni da
postoji vjerojatnost da se prijedlogu udovolji, objavljuje se oglas u kojemu e se pozvati
svi koji smatraju da imaju neka prava na upisanu hipoteku da podnesu prijavu u roku
od 30 dana, a taj rok poinje tei od dana objave u Narodnim novinama (l. 142.
ZZK).
Ako u roku od godine dana nitko ne bi prijavio neko svoje pravo na upisanu
hipotekarnu trabinu, zemljinoknjini sud je ovlaten donijeti rjeenje kojim e dopustiti
amortizaciju hipotekarne trabine i odrediti brisanje hipoteke i svih upisa koji
se na tu hipoteku odnose (l. 143. ZZK). Ako bi pak u roku za podnoenje prijava
netko podnio prijavu glede prava ija se amortizacija zahtijeva, zemljinoknjini sud
e obavijestiti onoga koji zahtijeva amortizaciju o toj prijavi, uputiti ga na parnicu o
postojanju hipotekarne trabine i obustaviti postupak amortizacije (l. 144. ZZK).
5
Slika 17. Prikaz postupka za amortizaciju starih hipotekarnih trabina
49
Slika 18. Primjerak prijedloga za amortizaciju i brisanje starih hipotekarnih trabina
50
U poglavlju 3. prikazani su tipini sluajevi nesreenog zemljinoknjinog stanja i
kako ih srediti. Naime, samo vlasnici nekretnina, pa i nekretnina koje su poljoprivredno
zemljite, mogu raspolagati nekretninama u postupku okrupnjavanja poljoprivrednog
zemljita koje se temelji na naelu dobrovoljnosti.
Kada se govori o ugovorima, treba imati na umu da je navedena graa regulirana
odredbama Zakona o obveznim odnosima (dalje ZOO). U l. 2. ZOO propisano je da
sudionici u prometu slobodno ureuju obvezne odnose, s tim da ih ne mogu ureivati
suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu drutva.
Treba, isto tako, napomenuti da se, prema l. 247. ZOO, smatra da je ugovor
sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora, pri emu valja
upozoriti na to da se pravo vlasnitva na nekretnini, na temelju pravnog posla (ugovora),
stjee tek upisom u zemljinu knjigu (l. 119. ZV).
Nadalje je dobro znati da ugovori kao pravni poslovi mogu biti nevaljani, kad bi bili
nitetni ili pobojni. Prema l. 322. st. 1. ZOO, ugovor koji je protivan Ustavu Republike
Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu drutva nitetan je, osim ako cilj povrijeenog
pravila ne upuuje na neku drugu pravnu radnju, ili ako zakon u odreenom sluaju ne
propisuje to drugo. Posljedica nitetnosti je, prema l. 323. st. 1. ZOO, da svaka ugovorna
strana drugoj vrati sve ono to je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije mogue,
ili ako se narav onoga to je ispunjeno protivi vraanju, mora se dati odgovarajua
naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donoenja sudske odluke, ako zakon ne
odreuje to drugo. Do nitetnosti bi moglo doi ako ugovor nije sklopljen u propisanom
obliku, ako je rije o lihvarskom ugovoru i slino. Na nitetnost sud mora uvijek paziti
po slubenoj dunosti. Prema l. 115. st. 3. ZV, pravni posao kojemu je cilj stjecanje
vlasnitva nekretnine, kako bi bio valjan, treba, uz ostale pretpostavke valjanosti, biti u
pisanom obliku.
Prema l. 330. ZOO, ugovor je pobojan kad ga je sklopila strana ogranieno poslovno
sposobna, kad je pri njegovu sklapanju bilo mana volje (prisila, prijevara, prijetnja,
zabluda i slino) te kad je to ovim ili nekim drugim Zakonom izriito propisano.
04 Primjeri ugovora
51
U postupku okrupnjavanja poljoprivrednog zemljita treba voditi rauna o
navedenim odredbama, zato to svi koji sudjeluju u takvom postupku moraju biti svjesni
da se sklopljeni ugovori mogu pobijati, ali, isto tako, da ugovorne strane mogu zatraiti
i raskid takvog ugovora. Stoga je na poetku postupka okrupnjavanja iznimno vano
propisati kriterije prema kojima e se okrupnjavanje provoditi, hoe li mjerodavna biti
povrina estice ili/i kvaliteta zemljita, poloaj, ili pak neto drugo. U takvim sluajevima
sudionici u postupku okrupnjavanja teko e moi s uspjehom pobijati sklopljene
ugovore. U ovom poglavlju prikazat e se primjeri ugovora koji bi najee mogli doi u
obzir u postupku okrupnjavanja, s tim da e kod svakog ugovora biti navedeno tko moe
sastaviti ugovor, tko je duan izvriti ovjeru potpisa te tko je u obvezi plaati porez na
promet nekretnina.
Slika 19. Primjerak ugovora o prodaji nekretnina
52
Slika 20. Primjerak ugovora o darovanju nekretnine
Odvjetnici i javni biljenici su, prema Zakonu o odvjetnitvu i javnom biljenitvu,
ovlateni sastavljati ugovore, pa se stranke mogu obratiti njima radi sastavljanja ugovora.
No, stranke mogu i same sastaviti ugovor, a ugovor o prodaji nekretnine moe se sastaviti
i na formularu. Nakon sastavljanja ugovora, prodavatelj je duan ovjeriti potpis na
kupoprodajnom ugovoru, a kupac je, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, duan
platiti porez na promet nekretnina u visini od 5 posto procijenjene vrijednosti nekretnine.
Obje ugovorne strane mogu zatraiti provedbu ugovora o prodaji u zemljinoj knjizi, s
tim da je potrebno podnijeti prijedlog za upis i priloiti ovjeren primjerak ugovora.
53
I kod darovnog ugovora postupak je isti, kao i kod ugovora o prodaji nekretnine.
Potpis na ugovoru mora kod javnog biljenika ovjeriti darovatelj, dakle osoba koja gubi
vlasnitvo. Isto tako, neovisno o tome postoji li obveza plaanja poreza na darovanje
ili ne, stjecatelj (daroprimatelj) je duan podnijeti prijavu prometa nekretnina nadlenoj
Poreznoj upravi.
Slika 21. Primjerak ugovora o diobi nekretnina
54
Postupak je isti kao i u prije navedenim ugovorima, s tim da je na diobnom ugovoru
potrebno ovjeriti potpise svih ugovornih strana.
04
Slika 22. Primjerak ugovora o zamjeni nekretnina
55
Specifnost ugovora o zamjeni je da je potrebno izvriti ovjeru potpisa svih
ugovornih strana te da postoji obveza plaanja poreza na promet nekretnina za svaku
zamijenjenu nekretninu, kao da je rije o prodaji nekretnine, sukladno Zakonu o porezu
na promet nekretnina.
6 5
1
Slika 23. Prikaz provedbe ugovora o zamjeni nekretnina
56
U Republici Hrvatskoj, prema podacima Dravne geodetske uprave, ima vie od
17 milijuna katastarskih estica. Tako velik broj katastarskih estica, na relativno maloj
kopnenoj povrini, jasno ukazuje na veliku rascjepkanost katastarskih estica pri emu
je ista situacija i kod poljoprivrednog zemljita. U Republici Hrvatskoj u Zakonu u
nasljeivanju ne postoji odredba o tome da poljoprivredno zemljite nasljeuje nasljednik
koji se bavi poljoprivrednom proizvodnjom, pa i to predstavlja jedan od razloga velike
usitnjenosti poljoprivrednih posjeda.
No, kako bi se postupak okrupnjavanja poljoprivrednog zemljita na naelu
dobrovoljnosti mogao provoditi, nuno je da vlasnik nekretnine koja ulazi u postupak
okrupnjavanja bude upravo osoba koja sudjeluje u takvom postupku, a isto tako, da je ta
osoba upisana u katastru kao katastarski ovlatenik. Ako nije tako, prije okrupnjavanja
poljoprivrednog zemljita potrebno je provesti postupak sreivanja katastarskog i
zemljinoknjinog stanja, i to na jedan od naina koji su prikazani u ovom priruniku.
Okrupnjavanje poljoprivrednog zemljita na naelu dobrovoljnosti pri realizaciji
zahtijeva sklapanje odgovarajuih ugovora (kupoprodaja, zamjena, darovanje i slino). Te
ugovore moraju sastavljati strune osobe, potpisi na ugovorima se zatim moraju ovjeriti
kod javnog biljenika, a iza toga slijedi plaanje poreza na promet nekretnina, sukladno
Zakonu o porezu na promet nekretnina. Isto tako, valja voditi rauna o tome da se svaki
ugovor, pa tako i ugovor koji bi bio sklopljen pri postupku okrupnjavanja poljoprivrednog
zemljita, moe raskinuti, odnosno pobijati iz razloga pobojnosti ili nitetnosti, propisanih
Zakonom o obveznim odnosima. Osim toga, naelo dobrovoljnosti znai da se nekoga,
ako ne eli sudjelovati u takvom projektu, ne moe na to natjerati, pa moe doi do toga
da u jednom kompleksu poljoprivrednog zemljita neke katastarske estice nee moi biti
obuhvaene okrupnjavanjem.
05 Zakljune napomene
57
04
Trebalo bi razmiljati o tome da se donese novi Zakon o komasaciji, ili zakon nekog
drugog naziva koji bi regulirao upravo situacije okrupnjavanja poljoprivrednog zemljita,
kada je to potrebno radi provoenja natapanja, melioracije ili nekog drugog postupka,
dakle kada za takav postupak postoje ekonomski i agrotehniki razlozi.
Razmiljati bi trebalo i o tome da poljoprivredno zemljite nasljeuju nasljednici koji
se bave poljoprivrednom proizvodnjom, pri emu bi problem nasljeivanja poljoprivrednog
zemljita trebalo razmotriti i sa stajalita Ustava Republike Hrvatske te eventualne izmjene
ili dopune Zakona o nasljeivanju. Bez intervencije u Zakon o nasljeivanju nee se
moi sprijeiti, u odreenom broju sluajeva, da se jednom okrupnjeno poljoprivredno
zemljite ponovno rascjepka na manje parcele, odnosno manje posjede.
Isto tako, bez stvaranja zemljinog fonda (ili neke druge institucije), koji bi
otkupljivao ili na neki drugi nain stjecao prava na poljoprivrednom zemljitu, nee biti
mogue uinkovito provoditi postupak okrupnjavanja u budunosti.
05
58
www.okrupnjavanje.info