Apuntes Iva en La Construccion

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Apuntes elaborados slo con fnes pedaggicos para la clase de Tributacin de las Empresas
Constructoras, dictada por el profesor Rmulo Gmez.
TRIBUTACIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS
I.-ANTECEDENTES.-
Hasta Septiembre de 1987, la materialidad gravada por el impuesto al valor
agregado estaba constituida bsicamente por las ventas de bienes corporales
muebles o derechos reales constituidos sobre ellos. En lo que respecta a la
actividad de la construccin, las disposiciones del decreto Ley N 825
vigentes hasta la fecha sealada, slo gravaba con el IVA, incluyndolos
dentro de los hechos gravados especiales establecidos en su artculo 8, los
contratos generales de construccin celebrados por administracin y los
contratos de instalacin o confeccin de especialidades.
Lo anterior converta a las empresas constructoras en consumidores fnales
frente al IVA, obligndolas a incluir dentro de sus costos el impuesto
soportado en la adquisicin de sus insumos y bienes de capital y en la
utilizacin de servicios relacionados con su actividad, dejndolas en una
posicin de desmedro frente a otros sectores productivos, ya que, el paliativo
establecido por el artculo 21 del D.L. N 910, de 1975, mediante el cual se
recuperaba parte del tributo, no bastaba para compensar dicha desventaja.-
En virtud de lo anterior, el legislador dicto la ley N 18.630 de 1987,
mediante la cual se modifco el rgimen impositivo descrito precedentemente
al incorporar al mismo, de manera integral la actividad de la construccin.-
As, pasaron a quedar gravadas con IVA las ventas de bienes corporales
inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos
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totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero
para ella, como asimismo todos los contratos de construccin cualquiera sea
la modalidad bajo la cual se celebren.
Como consecuencia de su incorporacin al sistema general del IVA, las
empresas constructoras pasaron a tener derecho a crdito fscal por el
impuesto soportado en las adquisiciones y servicios, que cumplan con los
requisitos establecidos en el D.L.N 825, que realizaren o utilizaren a partir
de Octubre de 1987, salvo respecto de las operaciones referidas en la
disposicin transitoria de dicha ley.-
Con la fnalidad de que la exposicin sea ms clara se debe distinguir
respecto del hecho gravado de la construccin, el hecho gravado bsico
contemplado en el artculo 2 N 1 inciso fnal del D.L. 825 y los hechos
gravados especiales contemplados en el artculo 8 letras c), e) k) y l) del
D.L. 825.-
Asimismo, es conveniente sealar, como precisin inicial que tratndose de
bienes corporales inmuebles el IVA slo grava, salvo casos de excepcin, la
primera transferencia de que sean objetos dichos bienes, esto es, la realizada
por la empresa constructora que los hubiere construido en todo o en parte,
de modo que si el adquirente los vende posteriormente sin que medie ningn
tipo de construccin
1
esta venta no quedara afecta al impuesto al valor
agregado
2
.
II. HECHOS BSICOS GRAVADOS CON IVA COMO VENTAS
1
Obras adicionales, complementarias, ampliaciones, terminaciones o remodelaciones
2
Circular N 26/87.
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2.1 La venta de bienes corporales inmuebles efectuada por una
empresa constructora, que sean de su giro, de su propiedad y
construidos por ella o parte de stos para ella (artculo 2 N 1 inciso
fnal del D.L. 825)
a) Concepto de empresa constructora
En atencin a que para que nos encontremos frente a este hecho gravado con
IVA, es indispensable que intervenga como tradente una empresa
constructora es necesario determinar que se entiende por ello.-
El N 3 del Art. 2, del D.L. N825, considera como empresa constructora a
cualquier persona natural o jurdica, incluyendo las comunidades y las
sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes
corporales inmuebles de su propiedad, construidos totalmente por ella o
que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella.
La defnicin que entrega la ley es bastante amplia y abarca a cualquier
entidad que se dedique en forma habitual a tal actividad, por lo que no es
necesario cumplir con una estructura societaria determinada o tener
personalidad jurdica para ser empresa constructora, ya que, lo que entrega
tal carcter es la actividad realizada y la habitualidad en su realizacin
3
.-
La califcacin de habitualidad le corresponder califcarla de forma
exclusiva al Servicio de Impuestos Internos.
Esta facultad se encuentra reglada por el artculo 4 del Reglamento del
D.L. N 825, el que prescribe que para califcar la habitualidad del SII debe
considerar la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice
3
Oficio N 4.15, de 22.1!.87, su"eto de #$% por acti&idad de la construcci'n (undaci'n Cema C)ile.*
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las ventas de que se trate para con tales antecedentes, determinar si el
animo que gui al contribuyente fue adquirirlos para su uso, consumo o para
la reventa. La aplicacin de esta norma a la construccin se encuentra en la
Circular N 26/87.-
Es conveniente aclarar que la norma anterior, se aplicara slo cuando sea
dudosa la habitualidad de determinada operacin, la cual se presumir en
aquellas empresas constituidas especfcamente para dicha actividad, como
cuando se establece en el giro de la sociedad, independiente que sea o no la
actividad principal.
b) Requisitos para que la venta de bienes corporales inmuebles
quede gravada con IVA
1) Que exista una convencin que sirva para transferir dominio o cuota de
dominio.
2) La convencin debe ser a ttulo oneroso.
3) En la convencin debe intervenir como tradente una empresa
constructora
4) Que la transferencia comprenda bienes corporales inmuebles
4
o
derechos reales constituidos sobre ellos.
5) Que dichos inmuebles hayan sido construidos totalmente por quien los
transfere, o que en parte hayan sido construidos por un tercero para l.
4
+'lo ,uedan -ra&ados con el #$%, los inmuebles por ad)erencia, esto es a,uellos ,ue se reputan
inmuebles por ad)erir en forma permanente a la tierra o suelo, como las casas o edificios. .a le/ N
18.6! al establecer este )ec)o -ra&ado s'lo pretendi' -ra&ar la construcci'n propiamente dic)a / no el
terreno, como lo de"a en e&idencia el art0culo 17 del 1...N 825 ,ue permiten deducir del precio de
&enta del inmueble estipulado en el respecti&o contrato, el &alor de ad,uisici'n del terreno ,ue se
encuentre incluido en la operaci'n, para los efectos de la aplicaci'n del #$%.
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6) Que el que transfera los inmuebles sea una empresa constructora,
propietaria de los mismos
5
.
7) El bien objeto de la convencin debe encontrarse ubicado en el territorio
nacional al tiempo de su celebracin.
Como se aprecia de los requisitos antes sealados, se puede apreciar que los
signados en los nmeros 1,2 y 7 son los mismos exigidos por el cuerpo legal
en estudio para la confguracin del hecho gravado bsico de venta del
impuesto al valor agregado en materia de enajenacin de bienes corporales
muebles.
c) Casos relacionados con el hecho gravado en la actividad de la
construccin
c.1) Venta de inmuebles no construidos por la empresa vendedora.
Cuando una empresa se limita a comprar y vender propiedades o a encargar
mediante la celebracin de uno o ms contratos generales de construccin
por suma alzada la construccin total de inmuebles para su venta, tal
transferencia no se encuentra gravada con IVA. (Circular N26, de 05.08.87,
Captulo IV, punto 1.a.)
En tal situacin, la empresa inmobiliaria que vende dichas propiedades no
tiene derecho al crdito fscal por el IVA, que soporte en sus adquisiciones de
bienes, en los contratos de construccin por suma alzada o en las
prestaciones de servicios que reciba.
5
1ebe encontrarse inscrito a su nombre en el 2e-istro de 3ropiedad del respecti&o Conser&ador de
4ienes 2a0ces.* %simismo, debe entenderse cumplida dic)a e5i-encia respecto de los inmuebles cu/a
construcci'n total )a/a sido reali6ada para la empresa constructora por otra del rubro en &irtud de un
contrato -eneral de construcci'n por administraci'n.* Circular /87.
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c.2) Venta de inmuebles no construidos por la empresa vendedora, a
los cuales sta les ha efectuado obras adicionales, complementarias,
ampliaciones, terminaciones o remodelaciones, para su venta.
Esta se encuentra gravada con IVA, tratndose de operaciones ocasionales,
en que los bienes fueron adquiridos terminados, no construidos para el
adquiriente, por lo general ya utilizados, y que por estas circunstancias no
es posible determinar el crdito fscal a que se tiene derecho segn la ley.
Por tal razn, excepcionalmente constituyen base imponible del IVA, las
obras adicionales, complementarias y otras, que se hagan a la venta de todo
el inmueble (Circular 33, de 09.09.87, punto 2)
c.3) Empresas que transferen bienes inmuebles construidos para
ellas por otra empresa constructora.
La defnicin de venta y de vendedor en la parte que se refere a bienes
corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos
totalmente por ellas o que en parte hayan sido construidos por un tercero
para ellas incluye a los inmuebles construidos por administracin,
ya que esta modalidad es un arrendamiento de servicios y no de venta, por
lo que quien encarga la obra en estos trminos inviste la calidad de
empresa constructora. (Circular 33, de 09.09.87, punto 1).
En esta situacin estas empresas tienen derecho al crdito fscal por el IVA,
que soporten en sus adquisiciones de materiales y otros bienes, en los
contratos de construccin por administracin, en los contratos de instalacin
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o confeccin de especialidades, y en las dems adquisiciones de bienes y
servicios relacionados con su actividad gravada con IVA.
c.4) Venta de sitios efectuada por empresa constructora
Venta de sitios sin urbanizar: No queda afecta a IVA, por no constituir
hecho gravado.
Venta de sitios urbanizados: Si la urbanizacin se hace por cuenta
propia, queda afecta a IVA, sobre la base imponible que resulte una vez
deducido el valor actualizado del terreno.
Si la urbanizacin se hace a travs de un tercero, la venta no queda
gravada, sino que es el contrato de construccin de la urbanizacin el que
queda afecto.
La urbanizacin constituye tambin la construccin de un bien corporal
inmueble. (Circular N26, de 05.08.87, Captulo IV, punto 2.c.)
Para que la venta de bienes corporales inmuebles de empresas constructoras
quede gravada con IVA, es menester que dichos bienes sean del giro de la
empresa.
Tratndose de empresas que hayan construido total o parcialmente
inmuebles para su uso, stos no constituirn bienes de su giro, an cuando
con motivo de su construccin se recuper el IVA, por las adquisiciones y
servicios utilizados en virtud de lo dispuesto en el Art. 23 del D.L. N825.
Solo se entender que un bien inmueble est destinado al uso de la empresa
cuando sta lo acredite como necesario para producir la renta y que
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estuvo sujeto a tratamiento contable y tributario que corresponde al
Activo Fijo.
En todo caso, frente a la situacin anterior, son perfectamente aplicables las
normas sobre habitualidad. (Art.2, N3, de la Ley, y Art.4 del Reglamento)
c.5) Venta de inmuebles usados (locales comerciales, ofcinas y otros)
efectuada por una empresa que construy los mismos con la nica
fnalidad de arrendarlos, con o sin instalaciones.
No queda gravada por no constituir dichos inmuebles bienes propios de su
giro.
En cuanto al crdito fscal, ste procede si la empresa arrienda los
inmuebles amoblados o con instalaciones o maquinarias que permitan el
ejercicio de alguna actividad comercial o industrial. Si los inmuebles son
arrendados sin muebles ni instalaciones, no procede el uso del crdito fscal
por cuanto tales remuneraciones no constituyen hechos gravados con IVA.
c.6) Venta efectuada por los socios de una empresa constructora de
inmuebles construidos por sta para ellos en virtud de sendos
contratos generales de administracin.
Tratndose de la venta de inmuebles, el hecho gravado con el IVA slo tiene
lugar cuando la empresa constructora propietaria y tradente del bien raz lo
ha construido total o parcialmente y habida consideracin a que resulta
irrelevante en la especie que las personas para quienes construyeron los
inmuebles fueran socios de la empresa que ejecuto la obra. (Ofcio N 327, de
28.01.88)
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c.7) Venta de inmuebles pertenecientes al activo fjo de una
institucin de previsin.
Atendido el uso y destino de los inmuebles en referencia, ellos formaban
parte del activo fjo de la Caja Bancaria de Pensiones y por lo tanto, no se
cumpla en la especie uno de los presupuestos normativos que integran el
concepto de empresa constructora, a saber, el que dicha institucin
previsional se dedicar a la venta habitual de inmuebles construidos por ella
en todo en parte (Ofcio N 2.118 de 24.6.88)
c.8) Venta de los nuevos pisos construidos por una institucin
bancaria en un edifcio perteneciente a su activo fjo.-
En el caso de una institucin bancaria que, para obtener una mayor
rentabilidad, construy nuevos pisos en el edifcio en que funcionan algunas
de sus ofcinas y que fgura contabilizado en su activo fjo, los que despus
debi vender en cumplimiento de la normativa de la Superintendencia de
Bancos e Instituciones Financieras que obliga a enajenar los activos no
necesarios para el giro bancario, que la venta de dichos pisos no constitua
un hecho gravado con el impuesto al valor agregado en atencin a que la
construccin de los mismos no fue realizada con el propsito de reventa.
(Ofcio N 3.463 de 14.9.93)
2.2 La venta de materias primas o insumos que, por cualquier causa,
la empresa constructora (vendedora) no utilice en la construccin
de sus obras (sea habitual o espordica)
Constituye un hecho gravado con el IVA segn lo estipula expresamente el
N3 del Art. 2 de la Ley.
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III. HECHOS GRAVADOS ESPECIALES RELATIVOS A LA
CONSTRUCCION CONTEMPLADOS EN EL ART.8 DEL D.L. 825
3.1 Contrato de instalacin o confeccin de especialidades (Art. 8,
letra e, del D.L. 825)
a) Defnicin y Concepto
Estn defnidos en el Art. 12 del Reglamento del IVA, como aquellos que
tienen por objeto la incorporacin de elementos que adhieren
permanentemente a un bien inmueble, y que son necesarios para
que este cumpla cabalmente con la fnalidad especfca para la cual
se construye.
Debe tratarse, por lo tanto, de una confeccin de elementos que adhieran
permanentemente a un inmueble y que permitan que ste cumpla su
fnalidad.
Los trminos de la defnicin transcrita permiten asumir que el Reglamento
no se refere a inmuebles de cualquier tipo, puesto que se exige que las
especialidades sean necesarias para que el inmueble cumpla la fnalidad
para la cual se construye, lo que implicara que las especialidades no
adhieren a inmuebles por naturaleza, como la tierra o las minas, sino que
especfcamente a los inmuebles por adherencia, como son las obras civiles o
de ingeniera, vale decir, edifcios de cualquier tipo, plantas industriales, etc.
Sin embargo, la doctrina administrativa ha prescindido de esta
consideracin y, en general, ha extendido signifcativamente el concepto que
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emana de la defnicin reglamentaria, como puede apreciarse, muy
especialmente, en los pronunciamientos relativos al contrato de movimiento
de tierras.
Cabe sealar que los contratos de especialidad resultan afectos a IVA, de
acuerdo a la letra e) del Art. 8 de la Ley, cualquiera sea la modalidad con
que se ejecuten, de modo que si bien es posible que estos contratos se pacten
por suma alzada o administracin, el distingo, en este caso, carece de
relevancia desde el punto de vista del hecho gravado, an cuando bajo su
aspecto jurdico el pacto por suma alzada se califca de venta y el por
administracin constituye una prestacin de servicios.
En su concepcin reglamentaria estos contratos, al pactarse por suma
alzada, constituyen una mezcla de servicio y venta, ya que hay una
prestacin que involucra transferencia de bienes que se incorporan a un
inmueble. En atencin a esta particularidad el legislador estim pertinente
afectarlos en forma expresa, no obstante que como servicios derivados de la
actividad de la construccin podran resultar afectos de acuerdo al Art.2 N2
del D.L. N825, en relacin con el Art. 20 N3 de la Ley de la Renta, sin
perjuicio de que tambin resultaren gravados los materiales que se
transferen, segn el Art. 2 N1 del mismo D.L. N825.
b) Ejemplos de contratos
1) Construccin de obras civiles tales como:
puentes, caminos, tneles, represa,
embalses, etc.
Construccin
2) Red pblica de agua potable,
alcantarillado, electricidad, telfono, gas...
Construccin
3) Red domiciliaria de agua potable, Especialidad
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alcantarillado, electricidad, telfono, gas..
4) Confeccin e instalacin de: puertas
ventanas, pisos, closet, timbres, vidrios,
pintura, empapelado
Especialidad
5) Preparacin de concreto y colacin del
mismo en la obra, que no implique un
simple traslado y entrega de la mezcla
Especialidad
Si implica un simple traslado y entrega de
la mezcla, el contrato es de.
Venta de bienes corporales muebles
3.2 Contratos Generales de Construccin. (Art. 8, letra e), del D.L.
825)
Se gravan con IVA todos los contratos generales de construccin, sean stos
por administracin o por suma alzada.
a) Concepto de contrato de construccin
Es aquel que tiene por fnalidad la confeccin de una obra material inmueble
nueva, que comprende a lo menos dos especialidades, efectuada por una
empresa, por si misma o por intermedio de terceros (Ofcios N4.770, de
24.12.85, de la D.N. del S.I.I.)
La Direccin Nacional expreso que deban ser tenidos como contratos
generales de construccin todos aquellos que sin cumplir con las
caractersticas especfcas de los contratos de instalacin o confeccin de
especialidades (defnidos en el artculo 12 del Reglamento) involucren la
confeccin de una obra materia nueva que incluya a lo menos, dos
especialidades y que habitualmente forman parte de una obra civil.
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Aplicando este concepto la Direccin Nacional del SII califc como contratos
generales de construccin entre otros los siguientes:
a)El de construccin de una planta trmica, que inclua varias
especialidades como la preparacin del terreno, la excavacin y la
construccin tanto de las secciones de los edifcios industriales como
de la base para el equipo especial. ( Ofcio N 2.258 de 04.05.81)
b)El que tenia por objeto la extensin de una red de alumbrado pblico
en diversas comunas, celebrado entre una Municipalidad y una
empresa constructora y que de acuerdo con su naturaleza involucraba
entre otras especialidades, la excavacin, el afanzamiento de los
postes, el tendido de conductores, la instalacin de luminarias.( Ofcio
N 1.116 de 13.04.82)
c)El celebrado por una municipalidad para el reacondicionamiento de
una red de semforos pblicos que comprenda, entre otros trabajos,
la ejecucin de nuevas canalizaciones bajo aceras y calzadas, la
construccin de postes, lmparas, cajas de control electromecnicas y
electrnicas botoneras de manipulacin de peatones, etc. (Ofcio N
3.691 de 03.10.85)
Clase de contrato
El Contrato General de Construccin puede ser por suma alzada o por
administracin.
a.1) Es por suma alzada cuando la empresa que construye suministra la
totalidad de los materiales o la materia principal. (Art. 1996 del Cdigo
Civil)
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a.2) Es por administracin cuando el que ha ordenado la construccin
suministra la totalidad de los materiales o la materia principal. En este caso
el contrato es de arrendamiento de servicios. (Art. 1996 del Cdigo Civil).
3.3 Promesa de venta de bienes corporales inmuebles (Art. 8, letra
I), del D.L. N 825)
Este nuevo hecho gravado comprende las promesas de venta de bienes
corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora,
siempre que dichos inmuebles sean de su giro y hayan sido construidos
total o parcialmente por ella.
Para que se confgure el hecho gravado deben concurrir los siguientes
requisitos copulativos:
a)La celebracin de un contrato de promesa de venta.-
b)En dicho contrato el promitente vendedor debe ser una empresa
constructora, aplicndose la defnicin de empresa constructora
otorgada por la ley en el nmero 3 del Artculo 2 del D.L. N 825.
c)Los bienes inmuebles prometidos vender deben ser de la propiedad y
del giro de la respectiva empresa constructora.
3.4 Contratos de arriendo con opcin de compra, de bienes
corporales inmuebles
Los contratos de arriendo con opcin de compra gravados con IVA, son los
celebrados por empresas constructoras respecto de inmuebles construidos
total o parcialmente por ellas, contratos que para la aplicacin de tributo se
asimilan en todo a las promesas de venta.
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Requisitos que deben concurrir:
a)La celebracin de un contrato de arrendamiento sobre un bien
corporal inmueble, en el cual se otorgue al arrendatario la opcin de
adquirir el bien objeto del contrato dentro del plazo y por el precio
estipulado.
b)En dicho contrato deben concurrir como arrendador una empresa
constructora o una comunidad y como arrendatario, cualquier persona
natural y jurdica, sea o no contribuyente del IVA y
c)Los bienes inmuebles dados en arrendamiento deben ser de la
propiedad y del giro de la empresa constructora o comunidad.-
Por ofcio N 682, de 14.02.94, la Direccin Nacional del SII, ha dictaminado,
en el caso de una empresa constructora que celebra un contrato de leasing
de un terreno eriazo en que construir viviendas econmicas, el que se ha
convenido por el plazo que dure esa construccin y a cuyo trmino proyecta
ejercer la opcin de compra del terreno, que tal contrato no constituye un
hecho gravado con el IVA, toda vez que aun cuando ese sitio fuera de
propiedad de una empresa constructora no se hallara edifcado al momento
de su celebracin, requisito cuya ocurrencia exige, entre otros, el artculo 8,
letra l), del D.L. N 825 para que proceda la aplicacin del mencionado
tributo.
3.5 Aporte, otras transferencias, retiros y ventas de universidades
que comprendan bienes corporales inmuebles (Art.8, letra K) del
D.L. 825).
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Tambin se gravan con IVA los aportes, otras transferencias, retiros y ventas
de establecimientos de comercio y otras universidades que recaigan sobre
bienes corporales inmuebles del giro de una empresa constructora.
Requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:
a)La realizacin de una venta u otra convencin por la cual se
transfera el dominio de un establecimiento de comercio o de otra
universalidad.
b)El establecimiento de comercio o la universalidad transferida debe
encuadrarse dentro del concepto de empresa constructora defnido
en el nmero 3 del Artculo 2 del D.L. N 825.
c)La transferencia debe comprender bienes corporales inmuebles del
giro del establecimiento o universalidad que se enajena, requisito este
que, como se ha sealado, es comn a los tres hechos gravados
incluidos por el legislador dentro de la letra k) que se comenta.-
La Direccin Nacional del SII ha dicho que tratndose de una empresa
que permanentemente construye y vende inmuebles o bien cuando se
encuentra organizada para efectuar tales operaciones, no pueden existir
dudas que los referidos inmuebles deben quedar afectos a IVA cuando se
venda la universalidad, ya que, es claro que se trata de bienes de su giro
por dichas empresas son vendedores de acuerdo con la defnicin
contenida en el nmero 3 del Artculo 2, agregando que en
circunstancias menos determinables ser necesario remitirse tambin a
dicho concepto y al alcance que se le ha dado por el Servicio
6
6
Circular N26/87
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3.6 Adjudicaciones de bienes corporales inmuebles en el caso de
liquidacin de sociedades (Art.8, letra c) inc. fnal)
En relacin a este punto, se gravan con IVA, las adjudicaciones de bienes
corporales inmuebles en el caso de liquidacin de sociedades
constructoras, cooperativas de viviendas y comunidades que no sean
hereditarias ni provengan de la disolucin de la sociedad conyugal, siempre
que ellos hayan sido construidos total o parcialmente por la sociedad,
comunidad o cooperativa.
Requisitos:
a)Existencia de una adjudicacin que verse sobre bienes corporales
inmuebles.-
b)La adjudicacin debe tener lugar en la liquidacin de una sociedad
que tenga la calidad de empresa constructora; de una comunidad,
salvo las comunidades hereditarias y las que provengan de la
disolucin de la sociedad conyugal; o de una cooperativa de vivienda.
c)Los bienes adjudicados deben haber sido construidos total o
parcialmente, por la respectiva sociedad comunidad o cooperativa.-
No es necesario que los bienes inmuebles adjudicados sean del giro del
vendedor, como lo es para los bienes corporales muebles, pero si es
indispensable que los bienes corporales inmuebles de que se trate hayan
sido construidos total o parcialmente por la sociedad, comunidad o
cooperativa.
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Si la adjudicacin recae sobre un inmueble construido totalmente por una o
varias personas distintas a la sociedad, comunidad o cooperativa, no se
encuentra afecta al IVA, pero en cambio s lo est el contrato de construccin
por suma alzada que se celebro entre las partes.-
Las sociedades o comunidades tienen derecho al Crdito Fiscal especial que
establece en el artculo 21 del D.L.N 910, respecto de los inmuebles
destinados a la habitacin y los remanentes que resulten tendrn la calidad
de pagos provisionales voluntarios para los socios o comuneros en la parte
proporcional que corresponda a cada socio o comunero en el total adjudicado
(inciso fnal Art. 21 del D.L 910, de 1975).
La base imponible de este hecho gravado ser el valor de los bienes
adjudicados, no pudiendo ser inferior al avalu fscal de la construccin
determinado en conformidad a las normas de la Ley N 17.235, sobre
Impuesto Territorial. (Art. 16, letra g), del D.L.825)
IV.-DEVENGAMIENTO.-
El IVA se devenga en los contratos de instalacin o confeccin de
especialidades, en los contratos generales de construccin (por
administracin o por suma alzada) y en las ventas o promesas de venta de
bienes corporales inmuebles, en el momento de emitirse la o las
facturas. (Art. 9, letra f), del D.L.825).
4.1 Oportunidad en que deben emitirse a las facturas (Art. 55, inc.
Segundo, del D.L. N 825)
- Cuando se trate de los siguientes casos:
a) En los contratos de instalacin o confeccin de especialidades.
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b) En los contratos generales de construccin.
c) En las ventas o promesas de venta de bienes corporales inmuebles gravados
con IVA
7
(1)
Al momento en que se perciba el pago del precio del contrato o parte de ste.
(Cualquiera sea la oportunidad en que se efectu dicho pago)
- Si se trata de Contratos de arriendo con opcin de compra (que se
asimilan a las promesas de venta)
Al momento en que se perciba el pago del precio del contrato, o parte de ste.
(Art. 8, letra l), del D.L. N 825)
- Si se trata de aportes, otras transferencias, retiros y ventas de
universalidades.
En la fecha de la entrega real o simblica del bien o en la fecha de la suscripcin
de la escritura de transferencia correspondiente, lo que suceda primero.-
V.- BASE IMPONIBLE Y DEBITO FISCAL
5.1 Base Imponible en la venta o promesa de venta de inmueble.
La base formada por la suma de las siguientes cantidades:
7
7n el caso de &enta de bienes inmuebles, la factura definiti&a por el total o el saldo ,ue restare pa-ar,
se-8n proceda, deber9 emitirse: a; 7n la fec)a de entre-a real o simb'lica del bien o en la fec)a de
suscripci'n de la escritura de &enta correspondiente.
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Valor de la operacin$......................
Ms:
a) Reajustes, intereses de la operacin a plazo, en la parte que excedan a la variacin de la Unidad
de Fomento por el periodo respectivo......................$......................
b) Gastos de fnanciamiento e intereses moratorios (Sin deduccin alguna). $.........................
c) Impuestos que se cobren, que no sean los de propia Ley de Impuesto a las Ventas y
Servicios.$......................
Sub-Total...$......................
Menos:
Monto total, o la proporcin que corresponda, del valor de adquisicin del terreno que se encuentre
incluido en la operacin.. $....................
Ms:
Reajuste conforme variacin I.P.C (Del mes anterior a la adquisicin y mes anterior a la fecha del
contrato)..$...................
BASE IMPONIBLE.....................................$.................
5.1.1 Aspectos relacionados con deduccin del valor terreno
a) La deduccin que en defnitiva que efectu no podr ser superior al
doble del valor de su avalu fscal determinado para los efectos de la Ley
nmero 17.235 (Impuesto Territorial) con las salvedades que a
continuacin se indican:
Caso en que han transcurrido tres o ms aos entre la
adquisicin de terreno y la fecha en que se celebre el
contrato de venta o promesa de venta.
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En esta situacin se rebaja el valor efectivo de adquisicin del terreno, que
se encuentre incluido en la operacin, reajustado, sin que opere el tope del
doble del valor del avalu fscal determinado para los efectos de la Ley N
17.235 (Impuesto territorial)
Caso en que ha trascurrido menos de tres aos entre la
adquisicin del terreno y la venta o promesa de venta del
bien inmueble.
En esta circunstancia se rebaja el valor efectivo de adquisicin del terreno
reajustado, el que no podr ser superior al doble del valor de su avalu fscal,
salvo que el servicio de Impuestos Internos autorice, en virtud de una
resolucin fundada, reducir el valor efectivo de adquisicin del terreno,
reajustado, sin que se aplique el lmite del doble del valor del avalu fscal,
considerando para estos efectos el valor de los terrenos de ubicacin y
caractersticas similares, al momento de su adquisicin .-
b) En reemplazo del valor de adquisicin del terreno podr rebajarse su
avalu fscal o la proporcin que corresponda.-
Si el avalu fscal no se comprendieran construcciones o en su determinacin
no se hubieran considerado otras situaciones, el contribuyente podr
solicitar una nueva tasacin sujeta a las normas de la ley N 17.235, sin
perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalu para los efectos del
Impuesto Territorial, pero debern excluirse las construcciones que le den
derecho a crdito fscal.-
108
c) En las facturas que deban emitirse por los pagos, deber indicarse
separadamente el valor del terreno, en la forma pactada a la fecha de
celebrarse el contrato de venta o promesa de venta del inmueble.
d) Si no existe la constancia anterior, se presumir que en cada uno de los
pagos respectivos se comprender parte del valor del terreno en la misma
proporcin que se determine respecto del total del precio de la operacin
de la fecha del contrato.
e) Tasacin del valor de enajenacin del terreno y del valor de la
construccin. (Art, 17 inciso fnal, del D.L. N 825)
Objetivo de la facultad de tasar.-
La facultad de tasar que se da al Servicio de Impuestos persigue evitar que
los contribuyentes:
1 Rebajen un mayor valor por concepto de terreno, disminuyendo as la base
imponible del IVA, y
2 Fijen un precio o valor menor a las construcciones que quedarn gravadas
con IVA.
Cuando procede?
Procede cuando en los contratos de venta o de promesa de venta de un bien
inmueble (sea que el terreno se transfera o no en la misma operacin) y en
los contratos generales de construccin, gravados con IVA, el valor de
enajenacin del terreno es notoriamente superior al valor comercial de
aquellos de caractersticas y ubicacin similares en la localidad respectiva.
108
Tambin procede la tasacin cuando el valor de la construccin es
notoriamente inferior a las de igual naturaleza considerando el costo
incurrido y los precios de otras construcciones similares.-
Diferencia gravada con IVA
Cuando se efectu la tasacin antes indicada, la diferencia de valor que se
determina entre el de la enajenacin y el fjado por el servicio de Impuestos
Internos quedar afecta a IVA.
Reclamacin de la tasacin.-
De la tasacin y giro que se efecten de acuerdo con las normas en comento,
podr reclamarse dentro del plazo de 30 das hbiles contados desde la fecha
de la notifcacin de este ltimo, conforme a lo sealado en el artculo 64 del
Cdigo Tributario.-
5.2 Determinacin del Dbito Fiscal.-
El Dbito Fiscal se forma por la suma de los siguientes valores:
IVA recargado en las Facturas de ventas o servicios..................................................$...............................
IVA incluido en las Boletas de ventas o servicios...............................................$.............................
Ms: IVA recargado en las Notas de Dbito emitidas por cobros de:
a) Intereses, reajustes y dems gastos de fnanciamiento por operaciones a plazo, en la parte que excedan de
la variacin de la Unidad de Fomento (los intereses moratorios y los gastos de fnanciamiento se incluyen
completos)..$...........................
b) Diferencias de precio y dems ajustes que incrementan el IVA facturado (Errores de facturacin
detectados dentro del mismo periodo tributario)
$.............................
Menos: IVA recargado en las Notas de Crdito emitidas por:
108
a) Descuentos y bonifcaciones otorgados a los compradores o benefciados del servicio, con posterioridad a
la facturacin$................................
b) Cantidades restituidas a los compradores o benefciarios del servicio, en razn de bienes devueltos y
servicios resciliados, siempre que la devolucin o resciliacin se hubiere producido dentro del plazo de
tres meses contados desde la entrega del bien o pago del
servicio
8
..$................................
c) Cantidades restituidas a los compradores por ventas o promesas de ventas de inmuebles gravados con
IVA, dejadas sin efecto, por resolucin, resciliacin, nulidad u otra causa. Para que proceda esta
deduccin, ella deber efectuarse dentro del plazo de tres meses contados desde la fecha en que se
produzca la resolucin o desde la fecha de la escritura pblica de resciliacin y en caso de que la venta o
promesa de venta quede sin efecto por sentencia judicial desde la fecha en que quede ejecutoriada.
(Artculo 21, N 2, D.L.825, modifcado)
9
$................................
d) Ajuste que disminuye el IVA facturado (facturacin indebida de un debito fscal superior al que
corresponde), siempre que se efecten dentro del mismo periodo
tributario..................$...............................
TOTAL DEBITO FISCAL $..............................
VI.- CREDITO FISCAL DE IVA.-
6.1 Constitucin.
Este crdito esta constituido por el IVA recargado en las facturas de
compras de bienes o de servicios y por el IVA pagado en las
importaciones, siempre que tales adquisiciones estn destinadas al giro
respecto del cual la empresa constructora es contribuyente del IVA.-
8
7n el caso ,ue un contribu/ente emita < Nota de Cr=dito> por de&oluci'n de bienes producida fuera del
pla6o de tres meses a ,ue se refiere el N 2, del %rt. 21, del 1... N 825, =ste no tiene derec)o a reba"ar
de sus d=bitos fiscales el #$% recar-ado en dic)os documentos. No obstante lo anterior, el ser&icio de
#mpuestos #nternos )a dictaminado en sus oficios Ns .141, de 15.!6.7? / 2.54? de 1.!7.86, ,ue =ste
puede solicitar la de&oluci'n de dic)o #$%, conforme al procedimiento se@alado en el %rt. 126 del
C'di-o Aributario.
9
#dem a la nota anterior.
108
Por lo tanto, las mencionadas adquisiciones pueden estar destinadas a
formar parte del:
a)Activo realizable (materias primas o materiales, insumos, existencias,
etc.);
b)Activo fjo (maquinarias, vehculos, equipos, muebles y tiles,
construcciones, etc.)
c)Rubro de gastos generales de la empresa.
6.2 Requisitos para hacer uso del Crdito Fiscal de IVA
- Acreditar el recargo del impuesto en las respectivas facturas o con el
comprobante de pago en el caso de las importaciones (facturas originales)
- Las facturas deben indicar el impuesto recargado en forma separada.
- Las facturas o comprobantes de pago de IVA importaciones deben estar
debidamente registrados en el libro de compraventas.
- Los documentos deben corresponder al periodo tributario respectivo. En
caso de documentos recibidos con retraso (facturas, Notas de Debito,
Notas de Crdito) stos podrn considerarse en el mes siguiente o
subsiguiente de aquel que correspondan.
6.3 Improcedencia del Crdito Fiscal de IVA
108
No procede el uso del crdito fscal de IVA
10
, conforme lo prescrito en el
artculo 23 del D.L. N 825, en las siguientes adquisiciones de bienes o
servicios o importaciones:
1.- En aquellas que se afecten a hechos no gravados; Operaciones
Exentas y operaciones que no guarden relacin directa con la empresa
constructora vendedora.-
2.- Aquellas relativas a automviles, station wagons y similares;
Combustibles, lubricantes, repuestos y reparaciones para los vehculos
anteriores; productos o sus componente o que gocen de subsidios al
consumidor de acuerdo a la facultad del art.48; arredramiento con o sin
opcin de compra de los vehculos antes mencionados.-
3.- Aquellas que consten en operaciones documentadas con facturas no
fdedignas o falsas; que no cumplan con los requisitos legales o
reglamentarios; otorgadas por personas que resulten no ser
contribuyentes del IVA.-
4.- En aquellas que incluyan la rebaja prescrita en el art. 21 del D.L.910,
el crdito Fiscal ser slo la diferencia entre el IVA recargado, menos el
crdito especial del 0.65 de l.-
6.4 Compras de utilizacin comn
10
No se aplica cuando: 1.- El pago de las factuas se !aga con c!e"ue no#inati$o a
no#%e del e#iso de la factua& giado conta la cuenta %ancaia del especti$o
co#pado o %ene'ciaio del se$icio( 2.-)e anote en el e$eso del c!e"ue& po el
li%ado& el *+, del e#iso - n.#eo de la factua( 3.-/as factuas cu#plan con
todos los e"uisitos fo#ales esta%lecidos en las le-es& egla#entos e instucciones
del ).0.0. 12icula 45& de 30.10.89)( 4.-)e acedite a satisfacci3n del ).0.0 el
cu#pli#iento de los e"uisitos anteioes.
108
Cuando existan compras de bienes o servicios, o importaciones de
especies, destinadas a ser usadas simultneamente en operaciones
exentas o no gravadas (sin derecho a crdito fscal) y en operaciones
gravadas ( con derecho al crdito fscal), el crdito fscal se determinar
aplicando el IVA de estas adquisiciones de utilizacin comn, el
porcentaje que corresponda a las ventas u operaciones gravadas, dentro
del total de las ventas o ingresos, considerando valores acumulativos de
Enero a Diciembre de cada ao. (Artculo 43 del Reglamento)
6.5. Determinacin del Crdito Fiscal
Se forma por la suma de los siguientes valores:
IVA pagado por importaciones...$...................
IVA soportado por las compras y/o servicios recibidos segn
factura..$..................
Ms: IVA recargado en las Notas de Dbitos recibidas de los proveedores o prestadores
de servicios. $..................
Menos: IVA recargada en las Notas de Crdito recibidas de los proveedores o
prestadores de servicios...$..................
CREDITO FISCAL DEL MES$...............
Debito Fiscal del periodo tributario Abril 2010$____________
Menos Crdito Fiscal del periodo tributario Abril 2010..$____________
IVA a pagar el da 12 de Mayo de 2010..$....................
108
Si el crdito fscal resulta mayor que el debito fscal, el remanente que
queda se imputa reajustadamente al debito fscal del mes o meses, hasta
su total aprovechamiento.
6.6 Reajustabilidad del remanente del crdito fscal.
Este se efecta expresando el remanente en Unidades Tributarias,
conforme al valor que ella tenga a la fecha que venza el plazo para
presentar la declaracin respectiva. En el mes que se impute el
remanente, se convierten en unidades tributarias, considerando el nuevo
valor que ella tenga a la fecha de vencimiento de la declaracin en la cual
se imputa.
6.7 Devolucin o imputacin del remanente de crdito Fiscal
Esta procede slo en el caso que existan remanentes de crdito fscal
durante seis o ms periodos tributarios consecutivos y ellos hayan sido
originados en la adquisicin de bienes destinados a formar parte del
activo fjo.
6.8 Crdito Especial por Impuesto Especfco al Petrleo Diesel
Conforme a lo dispuesto en el artculo 7 de la Ley 18.502, a las normas
contenidas en el decreto de Hacienda N 311 y a las instrucciones
impartidas por el Servicio de Impuestos Internos en su circular 32, de 13-
05-86, las empresas constructoras, tienen derecho a recuperar el
impuesto Especifco al Petrleo Diesel soportado en sus comprar o
importaciones. Esto se rebaja de sus dbitos fscales de IVA, indicndolo
en el Formulario N 29, en la lnea 30.-
108
VII.- CREDITO ESPECIAL PARA EMPRESAS CONTRUCTORAS
(Artculo 21 del D.L.910 de 1975)
Las siguientes operaciones realizadas por empresas constructoras y
gravadas con IVA, desde el 01-10-87, dan derecho a ella a un crdito
especial equivalente a un 0,65 del debito fscal originado por esas mismas
operaciones:
Requisitos:
Venta de bienes inmuebles para habitacin
11
Contratos Generales de Construccin por suma alzada de
inmuebles para habitacin
Contratos generales de construccin por suma alzada celebrados
con instituciones de benefcencia que no persigan fnes de lucro

El monto de crdito Especial: 0,65 del Dbito fscal
A travs del artculo 5 de la Ley N 20.259, publicada en el Diario Ofcial de
25.03.08, modifca a contar de esa fecha este crdito especial estableciendo
los siguientes lmites:
a)Dicho crdito ser aplicable slo para viviendas cuyo valor no exceda
de 4.500 U.F. Dicho tope no ser aplicable a los contratos de
11
7l concepto de )abitaci'n comprende estacionamientos / bode-as incluidos en el mismo permiso de
edificaci'n del inmueble )abitacionalB casetas sanitarias / lotes de ser&icios.
108
construccin, que no sean por administracin, celebrados con
instituciones de benefcencia que no persigan fnes de lucro.
b)El citado crdito tendr un tope de hasta 225 UF por vivienda.
c)Para acceder al benefcio la empresa constructora debe contar con el
respectivo permiso de edifcacin.
d)No ser aplicable a los contratos de ampliacin, modifcacin,
reparacin o mantenimiento, ni an en los casos que pudieran
implicar la variacin de la superfcie inicialmente construida, como
tampoco a la urbanizacin de terrenos.-
Imputacin del Crdito Fiscal Especial:
1.- P.P.M obligatorios del periodo.
2.- Otros impuestos de retencin o recargo.
3.- Mismos impuestos de los meses siguientes, reajustados segn UTM
4.- Saldo P.P.M voluntario del mes de Diciembre.
7.1 Forma de facturar esta operacin bajo el sistema del Artculo 21 del
D.L.910, de 1975; (hasta el 30-06-2009)
Cantidad Detalle Precio
Unitario
Total
1
Vivienda Villa La Florida, Casa N 7, Precio Neto (costo de la construccin,
sin IVA, ms la utilidad, excluyendo el valor del terreno)
...
$ 50.000.000
108
Ms: 19 de IVA
Menos:
Crdito Especial 65% (9.500.000)
Precio Final sin terreno..
Valor del terreno.
Precio Final incluido el terreno.
CANCELADO
DEDE 2010.
$ 9.500.000
($6.175.000)
$ 53.325.000
$ 6.000.000
$ 59.325.000
Cuando no procede el Crdito Especial del Artculo 21. Del D.L.910?
No proceder este crdito en los siguientes casos:
a)Cuando el contrato general de construccin se efecta por
administracin,
b)Cuando la venta o contrato de construccin, se refera a bienes
corporales inmuebles no habitacionales, salvo que el adquirente sea
una institucin de benefcencia que no persiga fnes de lucro de
aquellas comprendidas en el inciso 2 del artculo 21 de D.L. 910 de
1975.
MATERIAL DE APOYO.-
108
1.CIRCULAR N26 DEL 5 DE AGOSTO DE 1987
MATERIA : INSTRUCCIONES GENERALES SOBRE LAS
MODIFICACIONES CONTENIDAS EN LA LEY 18.630, UE
INCOR!OR" LA ACTI#IDAD DE LA CONSTRUCCI"N AL
IM!UESTO AL #ALOR AGREGADO. UTILI$ACI"N COMO CR%DITO
FISCAL DEL I#A SO!ORTADO !OR CONSTRUCCI"N DE
INMUEBLES ANTES DE LA FEC&A DE !UBLICACI"N DE LA LEY.
NUE#O TE'TO DEL ART. 21 DEL D.L. N( 910, DE 1975 .
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2.- CIRCULAR N52 DEL 15 DE SEPTIEMBRE DEL 2008
MATERIA : IMPARTE INSTRUCCIONES SOBRE MODIFICACIONES INTRODUCIDAS AL
ARTCULO 21 DEL D.L. N 910, DE 1975 POR EL ARTCULO 5 DE LA LEY 20.259 DEL 25-
0-2008.
#.* #NA2O1CCC#DN
7n el 1iario Oficial de 25 de mar6o de 2!!8, se public' la .e/ N 2!.25?, ,ue, entre otros, modifica
el art0culo 21 del 1... N ?1! de 1?75.
.a presente Circular tiene por ob"eto impartir instrucciones sobre esta modificaci'n le-al.
108
##.* EO1#(#C%C#ON7+ %. %2AFCC.O 21 17. 17C27AO .7G N ?1!, 17 1?75
7l art0culo 5 de la .e/ N 2!.25?, establece lo si-uiente:
<%rt0culo 5.* #ntrod8cense, a contar de la fec)a de publicaci'n de la presente le/, las si-uientes
modificaciones en el art0culo 21 del 1ecreto .e/ N ?1!, de 1?75:
1; 7n el inciso primero, reempl96anse las e5presiones </ en los contratos -enerales de construcci'n
,ue no sean por administraci'n de dic)os inmuebles, de acuerdo con las disposiciones del
1ecreto .e/ N 825, de 1?74.> por <cu/o &alor no e5ceda de 4.5!! unidades de fomento, con un
tope de )asta 225 Hdoscientas &einticinco; unidades de fomento por &i&ienda, / en los contratos
-enerales de construcci'n de dic)os inmuebles ,ue no sean por administraci'n, con i-ual tope
por &i&ienda, de acuerdo con las disposiciones del 1ecreto .e/ N 825, de 1?74.>.
2; 7n la primera oraci'n del inciso se-undo, reempl96anse las e5presiones <ser9 aplicable tambi=n a
los> por las e5presiones< ser9 aplicable tambi=n, sin las limitaciones de monto antes indicadas, a
los>.
; %-r=-ase, en el inciso tercero, la si-uiente oraci'n a continuaci'n del punto aparte H.;, ,ue pasa a
ser punto se-uido H.;: <3ara acceder al beneficio la empresa constructora deber9 contar con el
respecti&o permiso municipal de edificaci'n.>.
4; #nterc9lase el si-uiente nue&o inciso a continuaci'n del inciso tercero:
<75cepto para el caso de a,uellos contratos ,ue recai-an e5clusi&amente en las &i&iendas a ,ue
se refiere el art0culo del 1ecreto .e/ N2.552, de 1?7?, del Einisterio de $i&ienda /
Crbanismo, el beneficio dispuesto en el inciso primero no ser9 aplicable a los contratos de
ampliaci'n, modificaci'n, reparaci'n o mantenimiento, ni aun en los casos ,ue pudieran implicar
la &ariaci'n de la superficie ori-inalmente construida, como tampoco a los contratos -enerales de
construcci'n, ,ue no sean por administraci'n, referidos a la urbani6aci'n de terrenos.>.
5; #nterc9lanse los si-uientes incisos, nue&os, a continuaci'n del actual inciso final:
<7n el caso de contratos de construcci'n referidos a m9s de una &i&ienda, para acceder al
beneficio, el contrato deber9 indicar el precio unitario de construcci'n de las &i&iendas,
inclu/=ndose en =ste el &alor de los bienes comunes a construir, a prorrata de las superficies
construidas respecti&as. Cuando el contrato -eneral de construcci'n inclu/a inmuebles para
)abitaci'n, ,ue no e5cedan de 4.5!! unidades de fomento / otros ,ue sobrepasen tal monto, el
beneficio imputable en cada facturaci'n de un estado de pa-o ser9 la cantidad ,ue resulte de
aplicar, al cr=dito potencial total, la proporci'n ,ue el estado de pa-o represente respecto del
108
total del precio de construcci'n de las &i&iendas del contrato. 7l cr=dito total potencial ser9
i-ual a la suma de los cr=ditos indi&iduales de las &i&iendas a construir con derec)o al beneficio.
.as modificaciones o el t=rmino anticipado de un contrato -eneral de construcci'n, ,ue causen
&ariaciones al cr=dito potencial disponible inicialmente pre&isto, dar9n lu-ar al a"uste
correspondiente en los si-uientes estados de pa-o, con el consi-uiente derec)o a cr=dito o la
obli-aci'n de reinte-ro respecti&a. 7n el caso de un contrato -eneral de construcci'n destinado a
completar la construcci'n de inmuebles para )abitaci'n, tambi=n se aplicar9n las normas
precedentes, pero, para establecer el cr=dito potencial disponible, en el c9lculo del cr=dito indi&idual
de las &i&iendas, deber9 considerarse la suma del precio indi&idual de construcci'n del contrato m9s
el &alor de las obras pree5istentes, el cual deber9 ser declarado en el contrato.
.as empresas constructoras deber9n informar al +er&icio de #mpuestos #nternos, en la oportunidad /
forma ,ue =ste determine, los antecedentes ,ue sir&an de base para el c9lculo del beneficio
impetrado as0 como los compradores de los inmuebles o los mandantes de los contratos -enerales de
construcci'n, ,ue no sean por administraci'n.
Arat9ndose de contratos -enerales de construcci'n de inmuebles para )abitaci'n, ,ue no sean por
administraci'n, celebrados con anterioridad al 1 de "ulio de 2!!?, se su"etar9n al beneficio del inciso
anterior si )an obtenido el respecti&o permiso municipal de edificaci'n con anterioridad a dic)a
fec)a / siempre ,ue al 1 de diciembre de 2!!? las obras /a se )a/an iniciado.>.
Con las modificaciones introducidas, el nue&o te5to le-al )a ,uedado del si-uiente tenor:
<%rt0culo 21.* .as empresas constructoras tendr9n derec)o a deducir del monto de sus pa-os
pro&isionales obli-atorios de la .e/ sobre #mpuesto a la 2enta el !,65 del d=bito del #mpuesto al
$alor %-re-ado ,ue deban determinar en la &enta de bienes corporales inmuebles para )abitaci'n
por ellas construidos cu/o &alor no e5ceda de 4.5!! unidades de fomento, con un tope de )asta 225
Hdoscientos &einticinco; unidades de fomento por &i&ienda, / en los contratos -enerales de
construcci'n de dic)os inmuebles ,ue no sean por administraci'n, con i-ual tope por &i&ienda, de
acuerdo con las disposiciones del 1ecreto .e/ N 825, de 1?74. 7l remanente ,ue resultare de esta
imputaci'n, por ser inferior el pa-o pro&isional obli-atorio o por no e5istir la obli-aci'n de )acerlo
en dic)o per0odo, podr9 imputarse a cual,uier otro impuesto de retenci'n o recar-o ,ue deba
pa-arse en la misma fec)a, / el saldo ,ue a8n ,uedare podr9 imputarse a los mismos impuestos en
los meses si-uientes, rea"ustado en la forma ,ue prescribe el art0culo 27 del 1ecreto .e/ N 825, de
1?74. 7l saldo ,ue ,uedare una &e6 efectuadas las deducciones por el mes de diciembre de cada
a@o, o el 8ltimo mes en el caso de t=rmino de -iro, tendr9 el car9cter de pa-o pro&isional de a,uellos
a ,ue se refiere el art0culo 88 de la .e/ sobre #mpuesto a la 2enta.
.o dispuesto en el inciso anterior ser9 aplicable tambi=n, sin las limitaciones de monto antes
indicadas, a los contratos -enerales de construcci'n ,ue no sean e"ecutados por administraci'n, ,ue
las empresas constructoras celebren con la Cru6 2o"a de C)ile, Comit= Nacional de Iardines
#nfantiles / Na&idad, Conse"o de 1efensa del Ni@o, Conse"o Nacional de 3rotecci'n a la
%ncianidad, Corporaci'n de %/uda al Eenor *CO21%E, Corporaci'n de %/uda al Ni@o .imitado
*CO%N#., Cuerpo de 4omberos de C)ile, 4ote +al&a&idas, como asimismo, con otras instituciones
de beneficencia ,ue -ocen de personalidad "ur0dica, no persi-an fines de lucro, no reciban
sub&enciones del 7stado, ,ue ten-an por 8nico ob"eto proporcionar a/uda material, e5clusi&amente
en forma -ratuita, solamente a personas de escasos recursos econ'micos, ,ue de acuerdo a sus
108
estatutos o a la naturale6a de sus acti&idades no realicen principalmente operaciones -ra&adas con el
#mpuesto al $alor %-re-ado / siempre ,ue la aplicaci'n de la citada norma no impli,ue discriminar
respecto del -iro de empresas ,ue no puedan aco-erse a ella. .as obras ,ue se constru/an en &irtud
de los contratos se@alados en este inciso podr9n destinarse e5clusi&amente a los fines propios de la
#nstituci'n / no podr9n ena"enarse antes de die6 a@os, los ,ue se contar9n desde la fec)a de la
recepci'n final de la obra, sal&o ,ue el ena"enante reinte-re pre&iamente las cantidades e,ui&alentes
al !,65 aludido, rea"ustadas se-8n la &ariaci'n de la unidad tributaria mensual determinada entre el
mes de cada pa-o del precio del contrato / el de la ena"enaci'n. 3ara aco-erse a lo dispuesto en
este inciso, las citadas instituciones deber9n contar con la aprobaci'n del Einisterio de Jacienda, el
cual, teniendo a la &ista los antecedentes ,ue acrediten el cumplimiento de las e5i-encias prescritas,
deber9 dictar el decreto respecti&o.
3ara los efectos de este art0culo, deben entenderse incluidos en el concepto K)abitaci'nK, tambi=n las
dependencias directas, tales como estacionamientos / bode-as amparadas por un mismo permiso de
edificaci'n o un mismo pro/ecto de construcci'n, siempre ,ue el inmueble destinado a la )abitaci'n
propiamente tal constitu/a la obra principal del contrato o del total contratado. 3ara acceder al
beneficio la empresa constructora deber9 contar con el respecti&o permiso municipal de edificaci'n.
75cepto para el caso de a,uellos contratos ,ue recai-an e5clusi&amente en las &i&iendas a ,ue se
refiere el art0culo del 1ecreto .e/ N2.552, de 1?7?, del Einisterio de la $i&ienda / Crbanismo,
el beneficio dispuesto en el inciso primero no ser9 aplicable a los contratos de ampliaci'n,
modificaci'n, reparaci'n o mantenimiento, ni a8n en los casos ,ue pudieran implicar la &ariaci'n de
la superficie ori-inalmente construida, como tampoco a los contratos -enerales de construcci'n, ,ue
no sean por administraci'n, referidos a la urbani6aci'n de terrenos.
7n la li,uidaci'n de sociedades ,ue sean empresas constructoras, de comunidades ,ue no sean
)ereditarias ni pro&en-an de la disoluci'n de la sociedad con/u-al / de cooperati&as de &i&ienda,
estas sociedades, comunidades o cooperati&as tendr9n derec)o a la deducci'n e imputaci'n
establecida en este art0culo, respecto de las ad"udicaciones ,ue recai-an sobre los bienes corporales
inmuebles destinados a la )abitaci'n. .os remanentes ,ue resulten tendr9n la calidad de pa-os
pro&isionales &oluntarios para los socios o comuneros en la parte proporcional ,ue corresponda a
cada socio o comunero en el total de la ad"udicaci'n.
7n el caso de contratos de construcci'n referidos a m9s de una &i&ienda, para acceder al beneficio,
el contrato deber9 indicar el precio unitario de construcci'n de las &i&iendas, inclu/=ndose en =ste el
&alor de los bienes comunes a construir, a prorrata de las superficies construidas respecti&as.
Cuando el contrato -eneral de construcci'n inclu/a inmuebles para )abitaci'n, ,ue no e5cedan de
4.5!! unidades de fomento / otros ,ue sobrepasen tal monto, el beneficio imputable en cada
facturaci'n de un estado de pa-o ser9 la cantidad ,ue resulte de aplicar, al cr=dito potencial total, la
proporci'n ,ue el estado de pa-o represente respecto del total del precio de construcci'n de las
&i&iendas del contrato. 7l cr=dito total potencial ser9 i-ual a la suma de los cr=ditos indi&iduales de
las &i&iendas a construir con derec)o al beneficio.
.as modificaciones o el t=rmino anticipado de un contrato -eneral de construcci'n, ,ue causen
&ariaciones al cr=dito potencial disponible inicialmente pre&isto, dar9n lu-ar al a"uste
correspondiente en los si-uientes estados de pa-o, con el consi-uiente derec)o a cr=dito o la
obli-aci'n de reinte-ro respecti&a. 7n el caso de un contrato -eneral de construcci'n destinado a
completar la construcci'n de inmuebles para )abitaci'n, tambi=n se aplicar9n las normas
precedentes, pero, para establecer el cr=dito potencial disponible, en el c9lculo del cr=dito indi&idual
de las &i&iendas, deber9 considerarse la suma del precio indi&idual de construcci'n del contrato m9s
el &alor de las obras pree5istentes, el cual deber9 ser declarado en el contrato.
108
.as empresas constructoras deber9n informar al +er&icio de #mpuestos #nternos, en la oportunidad /
forma ,ue este determine, los antecedentes ,ue sir&an de base para el c9lculo del beneficio
impetrado as0 como los compradores de los inmuebles o los mandantes de los contratos -enerales de
construcci'n, ,ue no sean por administraci'n.
No obstante lo se@alado en los incisos anteriores, )asta el d0a ! de "unio del a@o 2!!?, las empresas
constructoras tendr9n derec)o a deducir del monto de sus pa-os pro&isionales obli-atorios de la .e/
sobre #mpuesto a la 2enta el !,65 del d=bito del #mpuesto al $alor %-re-ado ,ue deban determinar
en la &enta de bienes corporales inmuebles para )abitaci'n por ellas construidos / en los contratos
-enerales de construcci'n ,ue no sean por administraci'n de dic)os inmuebles, de acuerdo con las
disposiciones del 1ecreto .e/ N 825, de 1?74, en ambos casos, sin el re,uerimiento de contar
pre&iamente con el permiso municipal de edificaci'n.
Arat9ndose de contratos -enerales de construcci'n de inmuebles para )abitaci'n, ,ue no sean por
administraci'n, celebrados con anterioridad al 1 de "ulio de 2!!?, se su"etar9n al beneficio del
inciso anterior si )an obtenido el respecti&o permiso municipal de edificaci'n con anterioridad a
dic)a fec)a / siempre ,ue al 1 de diciembre de 2!!? las obras /a se )a/an iniciado.>.
###.* #N+A2CCC#ON7+ +O427 .% E%A72#%
%; 7l nue&o te5to le-al )a introducido un tope al &alor de construcci'n de las &i&iendas ,ue
pueden acceder al beneficio, as0 como tambi=n, se )a establecido un tope al monto total de la
fran,uicia ,ue se puede obtener.
.os montos establecidos en la nue&a le/ son los si-uientes
$i&iendas: 45!! C(
(ran,uicia 225 C(.
Aeniendo como base las cantidades se@aladas Hen C(; / asumiendo un &alor del terreno del
5L del &alor total de &enta, la si-uiente tabla demuestra la aplicaci'n de la nue&a normati&a:
327C#O
AOA%.
327C#O
A7227NO 5L
327C#O N7AO Hsin
terreno; #$% 65L AO37
47N7(#C#O
27%.
1.5!! 525 ?75 185 12! 225 12!
2.!!! 7!! 1.!! 247 161 225 161
2.5!! 875 1.625 !? 2!1 225 2!1
2.8!! ?8! 1.82! 46 225 225 225
108
.!!! 1!5! 1.?5! 71 241 225 225
.5!! 1225 2.275 42 281 225 225
4.!!! 14!! 2.6!! 4?4 21 225 225
4.5!! 1575 2.?25 556 61 225 225
4.5!1 1575,5 2.?26 556 61 225 !
4; .os topes se@alados en las letras precedentes no son aplicables a los contratos celebrados con
las instituciones de beneficencia mencionadas en el inciso se-undo de la norma ,ue se anali6a.
C; 3ara acceder al beneficio la empresa constructora deber9 contar con el respecti&o permiso
municipal de edificaci'n.
1; 7l beneficio no ser9 aplicable a los contratos de ampliaci'n, modificaci'n, reparaci'n o
mantenimiento, ni a8n en los casos ,ue pudieran implicar la &ariaci'n de la superficie
ori-inalmente construida, sal&o en los casos de las &i&iendas sociales definidas en el art0culo
del 1. N 2.552 de 1?7?.
7; 7l beneficio no ser9 aplicable a los contratos -enerales de construcci'n, ,ue no sean por
administraci'n, referidos a la urbani6aci'n de terrenos sal&o en los casos de las &i&iendas
sociales definidas en el art0culo del 1. N 2.552 de 1?7?.
7n el caso de urbani6aci'n de terrenos destinados a &i&iendas sociales / otra clase de
&i&iendas, amparadas en un mismo pro/ecto de construcci'n, el beneficio en comento se
determinar9 aplicando el !,65 sobre a,uella parte del d=bito -enerado en el contrato de
urbani6aci'n e,ui&alente a la proporci'n ,ue en el total de la superficie construida o por
construir representen las &i&iendas sociales en la superficie total construida. 7n a,uellos casos
en ,ue el mandante del contrato de urbani6aci'n sea un 'r-ano del 7stado &. -r. +72$#C,
EO3, Eunicipalidades, etc. / las &i&iendas a las ,ue accede la urbani6aci'n no se encuentren
construidas, ser9n dic)os 'r-anos los ,ue deber9n se@alar en el contrato respecti&o la
proporci'n ,ue representar9n en el total de &i&iendas ,ue se construir9n en el terreno
urbani6ado, las &i&iendas sociales.
Aeniendo presente esta nue&a disposici'n, )an ,uedado sin efecto las instrucciones anteriores
e5istentes sobre la materia contenidas en el p9rrafo tercero del Cap0tulo $## de la Circular N
26 de 1?87.*
(; .os contratos de construcci'n de m9s de una &i&ienda, o ,ue ten-an por ob"eto completar la
construcci'n de las mismas deber9n indicar el precio unitario de cada una de ellas, inclu/endo
en dic)o &alor el prorrateo del &alor de los bienes comunes, /, en su caso, el &alor de las obras
pree5istentes, el cual deber9 ser declarado en el contrato.
Cuando el contrato -eneral de construcci'n inclu/a inmuebles para )abitaci'n, ,ue no e5cedan
de 4.5!! unidades de fomento / otros ,ue sobrepasen tal monto, el beneficio imputable en cada
facturaci'n de un estado de pa-o ser9 la cantidad ,ue resulte de aplicar, al cr=dito potencial
total, la proporci'n ,ue el estado de pa-o represente respecto del total del precio de
construcci'n de las &i&iendas del contrato.
108
7l cr=dito total potencial ser9 i-ual a la suma de los cr=ditos indi&iduales de las &i&iendas a
construir con derec)o al beneficio, lo ,ue implica ,ue la distribuci'n de costos por &i&ienda
deber9 efectuarse al inicio de cada pro/ecto.
7n el si-uiente e"emplo se obser&a una aplicaci'n pr9ctica de esta norma:
Cn pro/ecto de construcci'n de 5 &i&iendas con los precios indi&iduales ,ue se indican en la
tabla, asumiendo un &alor del terreno del 5L del &alor total de &enta / un estado de pa-o ,ue
representa un 2!L del total del precio de construcci'n de las &i&iendas del contrato:
327C#O
AOA%.

327C#O
A7227NO 5L
327C#O N7AO Hsin
terreno; #$% 65L AO37
47N7(#C#O
27%.
2.5!! 875 1.625 !? 2!1 225 2!1
.!!! 1!5! 1.?5! 71 241 225 225
.5!! 1225 2.275 42 281 225 225
4.6!! 161! 2.??! 568 6? 225 !
5.!!! 175! .25! 618 4!1 225 !
18.!00 !51
3recio Aotal de
construcci'n
del 3ro/ecto
Cr=dito
3otencial Aotal
651 5 2!L M 1!,2
3or lo tanto, como el beneficio imputable en la facturaci'n del estado de pa-o corresponde a la
proporci'n ,ue el estado de pa-o represente respecto del total del precio de construcci'n de las
&i&iendas del contrato, en este caso, 2!L, aplicado sobre el cr=dito potencial total de 651 C(,
el beneficio imputable corresponde a 1!, 2 C(:*.
+in embar-o, en el e&ento de producirse modificaciones o el t=rmino anticipado de un contrato
-eneral de construcci'n, ,ue causen &ariaciones al cr=dito potencial disponible inicialmente
pre&isto, deber9n efectuarse los a"ustes correspondientes en los si-uientes estados de pa-o, con
el consi-uiente derec)o a cr=dito o la obli-aci'n de reinte-ro respecti&a.
2especto del tratamiento de las unidades ,ue corresponden a dependencias directas, tales como
estacionamientos / bode-as, cabe se@alar ,ue, para los efectos del beneficio, ellas se
encuentran comprendidas en el concepto de <)abitaci'n>, se-8n lo establece el inciso del
art0culo 21 citado, siempre ,ue se encuentren amparadas en un mismo permiso de edificaci'n o
108
un mismo pro/ecto de construcci'n, / el inmueble destinado a la )abitaci'n propiamente tal
constitu/a la obra principal del contrato o del total contratado.
1e esta manera, cumpli=ndose los re,uisitos indicados en el p9rrafo anterior, dic)as
dependencias directas acceder9n a la fran,uicia consider9ndose para estos efectos como
inmuebles separados del bien del cual dependen.
N; .as empresas constructoras deber9n informar al +er&icio de #mpuestos #nternos, los
antecedentes ,ue sir&an de base para el c9lculo del beneficio impetrado as0 como los
compradores de los inmuebles o los mandantes de los contratos -enerales de construcci'n, ,ue
no sean por administraci'n. .as instrucciones particulares sobre la forma / oportunidad de
cumplimiento de la se@alada obli-aci'n, ser9n determinadas por este +er&icio a tra&=s de la
resoluci'n correspondiente.
J; 1e acuerdo con lo establecido por el inciso pen8ltimo del art0culo 64 del C'di-o Aributario,
este +er&icio proceder9 a tasar el precio o &alor de los inmuebles para )abitaci'n fi"ado en el
respecti&o contrato de &enta, contrato -eneral de construcci'n ,ue no sea por administraci'n o
contrato -eneral de construcci'n destinado a completar la construcci'n, cuando el &alor fi"ado
en dic)o acto o contrato sea notoriamente inferior al &alor comercial de los inmuebles de
caracter0sticas / ubicaci'n similares, en la localidad respecti&a.
#; .as instrucciones impartidas en el Cap0tulo $# de la Circular N 26 de 1?87 se mantienen
&i-entes en todo a,uello ,ue no )a/a sido modificado e5presamente en la le/ ,ue se anali6a.
#$.* $#N7NC#%
7l art0culo 5 de la le/ citada, establece en el encabe6ado de su inciso primero, ,ue las
modificaciones en el art0culo 21 del 1ecreto .e/ N ?1!, de 1?75, ,ue pasa a indicar, se introducen
a contar de la fec)a de publicaci'n de dic)a le/.
1e esta manera, los cambios al te5to del mencionado art0culo 21, se entienden efectuados desde el
d0a 25 de mar6o del a@o en curso, fec)a de publicaci'n de la le/.
No obstante, lo anterior / considerando lo establecido en los dos 8ltimos incisos ,ue introduce al
articulo 21, el n8mero 5; del art0culo 5, citado, debe entenderse lo si-uiente respecto de la
obser&ancia de las modificaciones ,ue se introducen:
1.* Jasta el d0a ! de "unio de a@o 2!!?, la &enta de inmuebles para )abitaci'n / los contratos
-enerales de construcci'n de inmuebles para )abitaci'n, ,ue no sean por administraci'n, se
re-ir9n por lo dispuesto en el art0culo 21 del 1ecreto .e/ N ?1!, de 1?75, en su te5to &i-ente
)asta el d0a 24 de mar6o de 2!!8, es decir, antes de la modificaci'n le-al, esto es el cr=dito de
108
,ue se trata podr9 se-uir imput9ndose en la misma forma / cumpliendo los mismos re,uisitos
,ue establece el art0culo 21 antes de su modificaci'n, incluso cuando dic)os contratos ten-an
por ob"eto urbani6ar terrenos.
2.* 7n el caso de los contratos -enerales de construcci'n de inmuebles para )abitaci'n, ,ue no
sean por administraci'n, ,ue se )a/an celebrado con anterioridad al d0a 1 de "ulio de 2!!?,
para poder se-uir ri-i=ndose por el art0culo 21, citado, de acuerdo al te5to &i-ente )asta antes
de la publicaci'n de la le/ modificatoria, deber9n cumplir con los si-uientes re,uisitos
copulati&os:
a.* Jaber obtenido el respecti&o permiso municipal de edificaci'n antes del 1 de "ulio de
2!!?B /
b.* Jaber iniciado las obras al 1 de diciembre de 2!!?.*
3ara estos efectos se entender9 ,ue las obras ,ue forman parte de un mismo permiso de
edificaci'n, se )an iniciado cuando se )a/a empe6ado la e"ecuci'n de a,uella parte de las
mismas ,ue, de acuerdo a las bases t=cnicas del contrato / el permiso de edificaci'n aprobado,
deban reali6arse en primer termino.
+aluda a Cd.
.- CIRCULAR N9 DEL 25 DE "UNIO DEL 2009
MATERIA: COMPLEMENTA INSTRUCCIONES CONTENIDAS EN CIRCULAR N 52 DE 15
DE SEPTIEMBRE DE 2008, SOBRE MODIFICACIONES INTRODUCIDAS AL ART. 21, DEL
D.L. N 910, DE 1975, POR EL ART. 5, DE LA LEY 20.259.
.a presente Circular, tiene por ob"eto complementar las instrucciones contenidas en Circular N 52, de
15 de +eptiembre de 2!!8, sobre modificaciones introducidas al %rt. 21, del 1... N ?1!, de 1?75,
por el %rt. 5, de la .e/ 2!.25?, especialmente en al-unos temas ,ue dicen relaci'n con la &i-encia
de dic)as modificaciones.

%l-unos de los temas ,ue se abordar9n en la presente Circular son: (ec)a de suscripci'n de los contratos
para aco-erse a la fran,uicia en los t=rminos dispuestos en el %rt. 21, del 1... N ?1!, antes de
su modificaci'n le-alB 7fectos tributarios de las modificaciones a los 3ermisos de edificaci'n
obtenidos antes del ! de Iunio de 2!!?B urbani6aciones incluidas en los contratos -enerales de
construcci'nB -astos de mantenci'n incluidos en los contratos -enerales de construcci'nB
determinaci'n de la base imponible para aplicar la fran,uicia en los contratos -enerales de
construcci'n ,ue no sean por administraci'n referidos a la construcci'n de &i&iendas /B
re,uisitos formales para efectos de fiscali6aci'n.

F#$%& '# ()($*+,$+-. '# /0( $0.1*&10( '# $0.(1*)$$+-. ,&*& )1+/+2&* /& 3*&.4)+$+& #. /0( 15*6+.0(
'+(,)#(10( #. #/ A*1. 21, '#/ D.L. N 910, #. () 1#710 8+9#.1# %&(1& &.1#( '# /& 60'+3+$&$+-.
/#9&/

108
.a norma contenida en el inciso final del %rt. 21, del 1... N ?1!, permite a los contratos -enerales de
construcci'n de inmuebles para )abitaci'n, ,ue no sean por administraci'n, celebrados con
anterioridad al 1 de Iulio de 2!!?, se-uir utili6ando el beneficio all0 establecido en la forma
dispuesta en el te5to &i-ente )asta antes de su modificaci'n le-al. +in embar-o, cabe )acer notar
,ue la norma le-al se refiere e5clusi&amente a a,uellos contratos suscritos )asta el ! de Iunio
de 2!!?, siempre ,ue el contribu/ente cumpla copulati&amente con los re,uisitos all0 se@alados,
a saber: )aber obtenido el respecti&o permiso municipal de edificaci'n antes del 1 de Iulio de
2!!? /B )aber iniciado las obras al 1 de diciembre de 2!!?.

3or lo tanto, a,uellos contratos suscritos con posterioridad a dic)a fec)a, no se encuentran comprendidos
dentro de las normas dispuestas en los dos 8ltimos incisos del %rt. 5, de la .e/ N 2!.25?,
debiendo, en tal caso, aplicarse el beneficio en comento como dispone el %rt. 21 del 1... N
?1!, en su te5to modificado, esto es, aplicando el l0mite de 4.5!! C.(. por &i&ienda para los
contratos -enerales de construcci'n, con un tope de 225 C.(. por concepto de cr=dito especial.

Cabe aclarar ,ue esta normati&a es aplicable tambi=n, en los mismos t=rminos / con los mismos
re,uisitos a los contratos -enerales de construcci'n, ,ue no sean por administraci'n, referidos a
urbani6aciones destinadas principalmente a &i&iendas, tal como lo se@ala la Circular N 52, de 15/?/2!!8,
en su Cap0tulo #$, p9rrafo tercero, N 1 / a los contratos -enerales de construcci'n pactados a suma
al6ada, referidos a la ampliaci'n de las mismas.

2especto de la e5i-encia le-al de contar con permiso municipal de edificaci'n, cabe aclarar ,ue en
a,uellos contratos -enerales de construcci'n, en ,ue las obras a e"ecutar no re,uieran de este permiso, en
&irtud del %rt. 116, inciso tercero, de la .e/ Neneral de Crbanismo, dic)o re,uisito no ser9 e5i-ible,
debiendo en todo caso contar con el contrato suscrito antes del 1 de Iulio de 2!!? / )aber iniciado las
obras al 1 de diciembre de 2!!?.

(inalmente, se reitera respecto de los contratos de urbani6aci'n de terrenos destinados a &i&iendas, as0
como de a,uellos contratos de ampliaci'n de las mismas, ,ue a partir del 1 de Iulio de 2!!?, el beneficio
en comento no ser9 aplicable a los referidos contratos, sal&o para el caso de a,uellos ,ue recai-an
e5clusi&amente en las &i&iendas a ,ue se refiere el art0culo del 1ecreto .e/ N 2.552, de 1?7?, del
Einisterio de $i&ienda / Crbanismo.

P#*6+(0( '# #'+3+$&$+-. 0:1#.+'0( &.1#( '#/ 1 '# ")/+0 '# 2009, 4)# ()3*#. 60'+3+$&$+0.#(
,0(1#*+0*#(

108
1ado ,ue lo establecido en los incisos pen8ltimo / 8ltimo del %rt. 21, del 1... N ?1!, implica utili6ar
el beneficio en an9lisis sin los topes dispuestos por la modificaci'n le-al, es ,ue )an sur-ido
di&ersas in,uietudes respecto del efecto ,ue pueden pro&ocar en la forma de utili6ar la
fran,uicia, las posibles modificaciones ,ue los permisos de edificaci'n obtenidos antes del !
de Iunio de 2!!?, sufran con posterioridad a dic)a fec)a.

%l respecto, cabe se@alar ,ue la .e/ Neneral de Crbanismo, en su art0culo 11?, contempla la posibilidad
,ue despu=s de concedido el permiso de edificaci'n, se realicen modificaciones o &ariantes al
pro/ecto o en las obras correspondientes, caso en el cual dic)as modificaciones deber9n
tramitarse conforme lo re-ula la Ordenan6a Neneral de Crbanismo. .a misma Ordenan6a se@ala
esto en su art0culo 1.4.16, indicando ,ue tales modificaciones deben tramitarse en la forma
se@alada en los art0culos .1.? / 5.1.17, en los cuales se detalla la documentaci'n ,ue debe
presentarse al 1irector de Obras Eunicipales para tal efecto.

+in per"uicio de lo anterior, esto es, de las posibles modificaciones ,ue puedan sufrir con posterioridad a
su obtenci'n los referidos permisos de edificaci'n / a pesar ,ue la Ordenan6a Neneral de
Crbanismo, en sus %rt0culos .1.? / 5.1.17, entiende ,ue <una &e6 aprobados, / para todos los
efectos le-ales, los nue&os antecedentes reempla6ar9n a los documentos ori-inales>, cabe tener
presente ,ue uno de los re,uisitos para ,ue se apli,ue el art0culo 21, del 1... N ?1!, en su
te5to &i-ente )asta antes de la publicaci'n de la le/ modificatoria, es ,ue los contratos -enerales
de construcci'n ,ue no sean por administraci'n referidos a inmuebles para )abitaci'n, se )a/an
celebrado con anterioridad al d0a 1 de Iulio de 2!!?. .ue-o, si con posterioridad a esa fec)a
)a/ una modificaci'n sustancial del ob"eto del contrato, de forma tal ,ue ella impli,ue la
construcci'n de un inmueble distinto al ori-inalmente pactado construir, en el referido contrato
-eneral de construcci'n suscrito antes del 1 de Iulio, se debe entender ,ue se trata de un nue&o
contrato -eneral de construcci'n. 3or lo tanto, en ese caso dic)o contrato no se re-ir9 por el %rt.
21, del 1... N ?1!, en su te5to &i-ente antes de la modificaci'n le-al. 7llo ocurrir9, por
e"emplo, si en un contrato -eneral de construcci'n suscrito antes del 1 de Iulio de 2!!?, se pacta
la construcci'n de una &i&ienda / con posterioridad a dic)a fec)a se modifica el referido
contrato en t=rminos de cambiar la obli-aci'n ori-inal de construir tan s'lo una &i&ienda por la
de construir dos o m9s. .o mismo suceder9, si en el contrato -eneral de construcci'n, se
con&iene la construcci'n de una &i&ienda / con posterioridad se modifica dic)a obli-aci'n en
t=rminos de construir un edificio / no la &i&ienda ori-inalmente con&enida. 3or el contrario, si se
trata de la construcci'n de una o m9s &i&iendas, respecto de las cuales, con posterioridad al
permiso de edificaci'n, s'lo se aumenta su superficie construida, debe considerarse ,ue se trata
del mismo contrato. .

.a determinaci'n de dic)as circunstancias corresponder9 )acerla en cada caso concreto. Concordante con
ello, cual,uier modificaci'n en los pro/ectos amparados en un mismo permiso de edificaci'n o
cual,uier modificaci'n en el permiso mismo, efectuada con posterioridad al ! de Iunio de
2!!?, deber9 ser anali6ada caso a caso a fin de determinar si ellas constitu/en un cambio en el
ob"eto del contrato, ,ue pueda confi-urar un nue&o contrato.

#-ual an9lisis debe efectuarse en el caso de a,uellos contratos de construcci'n ,ue re8nen los re,uisitos
para beneficiarse de la fran,uicia en su te5to &i-ente )asta antes de la modificaci'n le-al, pero
,ue con posterioridad, son cedidos a otra empresa constructora. 7n tal caso, debe determinarse si
el ob"eto del contrato es el mismo, a fin de establecer si procede se-uir manteniendo el beneficio
en la forma otor-ada al contrato ori-inal. 1e no e5istir cambio en el ob"eto del contrato ,ue )a-a
presumir la e5istencia de un nue&o contrato, procede se-uir utili6ando el beneficio en comento
en la misma forma ,ue en ,ue se benefici' el contrato ori-inal. 7n caso contrario se deber9
aplicar el beneficio con los topes incorporados a la norma le-al por el %rt. 5, de la .e/ N
2!.25?.

108
U*:&.+2&$+0.#( +.$/)+'&( #. /0( $0.1*&10( 9#.#*&/#( '# $0.(1*)$$+-.

2especto de este tema, cabe manifestar ,ue con anterioridad a las modificaciones introducidas por el %rt.
5, de la .e/ N 2!.25?, las urbani6aciones destinadas e5clusi&amente a &i&iendas, se
beneficiaban de la fran,uicia en comento por,ue =stas se consideraban en si mismas, inmuebles
destinados para la )abitaci'n. +in embar-o, una de las modificaciones introducidas al %rt. 21
del 1... N ?1!, fue "ustamente eliminar en forma e5presa el beneficio a este tipo de contratos
sal&o en a,uellos casos en ,ue recai-an e5clusi&amente en las &i&iendas a ,ue se refiere el %rt.
, del 1... N 2.552, de 1?7?, tal como lo dispone e5presamente el nue&o inciso cuarto del %rt.
21 del 1... N ?1!.

%)ora bien, el )ec)o ,ue dentro de un contrato -eneral de construcci'n se inclu/an obras de
urbani6aci'n, /a sea ,ue =stas constitu/an bienes comunes o no, no cambia la improcedencia de
la fran,uicia respecto de dic)as obras, /a ,ue a8n cuando formen parte de un contrato -eneral de
construcci'n, ,ue no sea por administraci'n referido a la construcci'n de inmuebles destinados a
la )abitaci'n, se entiende ,ue e5iste respecto de dic)as obras otro contrato cu/a finalidad es la
de urbani6ar el terreno, ,ue ba"o la nue&a normati&a le-al no tiene derec)o al beneficio.

7n consecuencia, no procede el beneficio en comento /a sea ,ue se trate de contratos -enerales de
construcci'n, ,ue no sean por administraci'n, referidos a la urbani6aci'n de terrenos sal&o
a,uellos se@alados e5presamente por la norma le-al, como as0 tampoco respecto de a,uellas
obras ,ue constitu/en obras de urbani6aci'n / se encuentran incluidas en un contrato -eneral de
construcci'n de &i&iendas para )abitaci'n. 7n este 8ltimo caso, para efectos de determinar el
cr=dito especial al cual se tiene derec)o, el contribu/ente beneficiario de la fran,uicia, deber9
e5cluir del &alor del contrato, las sumas correspondientes a las obras de urbani6aci'n.

%l respecto / sin per"uicio de ser al contribu/ente a ,uien le corresponda fi"ar el precio del contrato, debe
tener presente, la facultad de tasar ,ue este +er&icio puede aplicar, en &irtud del %rt. 64 del C'di-o
Aributario, si as0 lo estima necesario.

;&(10( '# 6&.1#.$+-. +.$/)+'0( #. /0( $0.1*&10( 9#.#*&/#( '# $0.(1*)$$+-.

2especto del r=-imen aplicable a las mantenciones, cabe se@alar ,ue con las modificaciones introducidas
al %rt. 21, del 1... N ?1!, se e5clu/' e5presamente en el inciso tercero, de la aplicaci'n del
beneficio en comento a los contratos de ampliaci'n, modificaci'n, reparaci'n o mantenimiento,
ni a8n cuando si-nifi,ue una &ariaci'n en la superficie construida, e5cepto para el caso de
a,uellos contratos ,ue recai-an e5clusi&amente en las &i&iendas a ,ue se refiere el art0culo ,
del 1ecreto .e/ N 2.552, de 1?7?, del Einisterio de la $i&ienda / Crbanismo.

7n consecuencia, /a sea ,ue los -astos por mantenciones se encuentren o no, incluidos como -asto en un
contrato -eneral de construcci'n, no se benefician con el cr=dito especial contenido en el inciso
primero del %rt. 21, del 1... N ?1!, sal&o en el caso e5presamente establecido por la norma
le-al , se-8n lo se@alado en el p9rrafo precedente.

3or lo tanto, para efectuar el c9lculo del cr=dito especial al cual se tiene derec)o, en el caso ,ue dic)as
mantenciones se encuentren incluidas en un contrato -eneral de construcci'n, el contribu/ente
deber9 descontar el &alor de las mantenciones del referido contrato.

108
%l respecto / sin per"uicio de ser al contribu/ente a ,uien le corresponda fi"ar el precio del contrato, cabe
tener presente, la facultad de tasar ,ue este +er&icio puede aplicar, en &irtud del %rt. 64, del C'di-o
Aributario, si as0 lo estima necesario.

D#1#*6+.&$+-. '# /& :&(# +6,0.+:/# ,&*& &,/+$&* /& 3*&.4)+$+& #. /0( $0.1*&10( 9#.#*&/#( '#
$0.(1*)$$+-. 4)# .0 (#&. ,0* &'6+.+(1*&$+-. *#3#*+'0( & /& $0.(1*)$$+-. '# 6<( '# ).&
8+8+#.'&.

2especto de la determinaci'n de la base imponible en el caso de los contratos -enerales de construcci'n,
cabe se@alar ,ue el %rt. 16, del 1... N 825, dispone ,ue la base imponible en este tipo de
contrato est9 constituida por el &alor total del contrato, inclu/endo los materiales.

7&identemente, por su naturale6a los contratos -enerales de construcci'n no inclu/en el &alor del terreno,
por lo ,ue en a,uellos contratos, ,ue inclu/an la construcci'n de m9s de una &i&ienda, el cr=dito
potencial debe calcularse sobre el &alor asi-nado a cada una de ellas, sin considerar &alor de
terreno al-uno. .o anterior puede apreciarse m9s claramente mediante el si-uiente e"emplo:

Cn contrato -eneral de construcci'n por un &alor de C.(. 25.5?!, por un pro/ecto de construcci'n de 8
&i&iendas, con los precios indi&iduales ,ue se indican en la tabla, asumiendo un estado de pa-o
,ue representa el 2!L del total del precio de construcci'n de las &i&iendas del contrato:

PRECIO
UNITARIO DE
CONSTRUCCION

I=A
CREDITO
ESPECIAL A*1.
21, >!5?@

TOPE
BENEFICIO
POTENCIAL
UNITARIO
1.625 !? 2!1 225 2!1
1.?5! 71 241 225 225
2.275 42 281 225 225
2.??! 568 6? 225 225
.25! 618 4!2 225 225
4.!!! 76! 4?4 225 225
4.5!! 855 556 225 225
5.!!! ?5! 618 225 !

108

Cr=dito a utili6ar correspondiente al estado de pa-o ,ue representa el 2!L del total de la construcci'n:
1.551 5 2!L M 1!.2!

7l presente e"ercicio reempla6a al contenido en el A0tulo ###, letra (;, de la Circular N 52, de 15 de
+eptiembre de 2!!?.

+in per"uicio del c9lculo efectuado se-8n lo dispuesto en el %rt. 21, inciso 6, del 1... N ?1!, cabe
tener presente ,ue el beneficio utili6ado en la forma all0 establecida, constitu/e s'lo un cr=dito
potencial )asta ,ue la totalidad de los inmuebles se encuentren construidos. 3or ende, si por
al-8n moti&o no se termina la construcci'n de todos los inmuebles incluidos en el contrato
-eneral de construcci'n, el contribu/ente s'lo tendr9 derec)o al beneficio, con los topes
dispuestos en la norma le-al, por a,uellos inmuebles efecti&amente construidos, debiendo
restituir, si corresponde, la parte del cr=dito potencial utili6ado, ,ue e5ceda al beneficio real ,ue
le corresponde por cada &i&ienda efecti&amente construida.

R#4)+(+10( 30*6&/#( '# /& '0$)6#.1&$+-. A &/$&.$# '#/ $0.$#,10 BI.+$+0 '# O:*&(C ,&*& #3#$10( '#
/& 3+($&/+2&$+-.

2especto de la documentaci'n e5i-ida por este +er&icio para efectos de fiscali6ar la aplicaci'n de la
fran,uicia en comento, se determin' lo si-uiente:

1 .os 3ermisos de 7dificaci'n deben ser presentados en ori-inal / deben encontrarse aprobados al momento
de in&ocar el beneficio.

2 .os Contratos Nenerales de Construcci'n / sus posteriores modificaciones deben ser presentados en
ori-inal o bien una copia autori6ada ante notario.

.os )ec)os o actos, se@alados en el p9rrafo si-uiente / ,ue dan ori-en al inicio de las obras deber9n
acreditarse mediante un documento autori6ado ante Notario.

108

7n cuanto al concepto <#nicio de Obras>, entre-ado en Circular N 52, de 15 de +eptiembre de 2!!8, se
)a estimado necesario para efectos de fiscali6aci'n acotarlo a un )ec)o concreto. 7n este sentido
la definici'n contenida en el %rt. 1.4.17 de la Ordenan6a Neneral de Crbanismo / Construcci'n
resulta apropiada pues corresponde a un criterio ob"eti&o. 3or lo tanto, para efectos de
fiscali6aci'n una obra se entender9 iniciada una &e6 reali6ados los tra6ados / comen6adas las
e5ca&aciones contempladas en los planos del pro/ecto.

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